ACCIONES REALES
CONCEPTO
∙ Son los medios para defender los derechos reales.
∙ Derecho subjetivo 🡪 todo derecho debe contar con su acción para protegerlo. En
caso que el derecho real sea lesionado, el titular debe poder ejercer la acción
correspondiente
ARTICULO 2247.-Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que
impiden su ejercicio.
∙ A diferencia de las defensas posesorias, las acciones reales solamente se pueden
promover mediante la vía judicial. Es decir, los derechos reales solamente puede
ser defendidos por medio judicial
∙ Critica al artículo: “contra ataques que impiden su ejercicio” 🡪 en realidad, las
acciones reales pueden promoverse ante distintos actos lesivos y no solamente
ante actos de impedimento. Hubiese sido conveniente, agregar al artículo las otras
circunstancias que habilitan las acciones reales, porque así como está redactado
pareciera que el impedimento es el único habilitante.
Las acciones reales son cuatro:
1. Reivindicatoria 🡪 impedimento de ejercicio
2. Negatoria 🡪 amenaza o restricción
3. Confesoria 🡪 menoscabo
4. Acción para deslinde 🡪 incertidumbre en los límites (del lugar físico) La
utilización de cada una de ellas depende del grado de agresión al derecho real.
Concepto: Las acciones reales son los medios para defender en juicio a los derechos
reales contra ataques que impiden, amenazan, restringen o menoscaban su ejercicio,
o en la hipótesis que exista incertidumbre en la línea divisoria de un lugar físico.
ENUMERACIÓN
Las acciones reales son cuatro y están enumeradas en el segundo párrafo del art. 2247.
1. Reivindicatoria - Art. 2252
Se promueve cuando el acto lesivo es el desapoderamiento, es decir, la
privación del objeto. Cuando se roba una cosa mueble o cuando se usurpa una
cosa inmueble, el titular del derecho real de ese objeto promueve acción
reivindicatoria.
2. Negatoria - Art. 2262
Se promueve cuando el acto lesivo es la turbación, es decir, actos tendientes a
despojar. Son actos que procuran el despojo pero que no lo han logrado
todavía (especie de tentativa).
También se utiliza la acción negatoria, cuando el acto lesivo es la utilización
indebida. Por ejemplo, cuando en un predio rural una empresa coloca un cartel
publicitario sin autorización. El autor del acto lesivo no tiene la finalidad de
privarle al titular el objeto sino que lo utiliza para fines no correspondientes y no
autorizados.
3. Confesoria - Art. 2264
Se promueve cuando el acto lesivo es la molestia. Esto ocurre por ejemplo, con
los casos de ruidos molestos, plantas que molestan al terreno lindero, olores,
etc. Predios vecinos molestan mediante ruidos, humos, etc. que resultan
perjudicial para titulares del predio lindero.
4. Acción para deslinde – Art. 2266
Se promueve cuando existe incertidumbre en la demarcación, esto es,
desconocimiento del lugar exacto donde pasa la línea separativa de dos
inmuebles. Es una situación de hecho que se configura cuando existe
desconocimiento por ambas partes, es decir, de ambos titulares.
Si existe conflicto (un titular dice que es un límite determinado y el otro dice que
es otro) NO hay incertidumbre, hay cuestionamiento y esta situación de
conflicto se soluciona mediante acción reivindicatoria.
Este orden obedece a un orden descendiente en consideración a la gravedad del acto
lesivo.
CARACTERISTICAS COMUNES
1. Imprescriptibilidad – Art. 2247
∙ Las acciones reales son imprescriptibles 🡪 no importa el tiempo que transcurra
desde el acto lesivo hasta la promoción de la demanda. Por ejemplo, el titular de
dominio de un inmueble que fue usurpado puede promover acción después de
5, 10, 15 años y su acción no va a estar prescripta.
∙ Debe considerarse el caso que el demandado haya cumplido el plazo de
prescripción adquisitiva, es decir, se haya convertido en el nuevo titular del
derecho real. Asume de hecho el rol de propietario (no de derecho). Entonces si
yo como titular original me demoró 20 años o más en promover la demanda esta
no va a ser procedente. Esto se debe no a la prescripción de la acción en sí,
sino a que el usurpador (demandado) se ha convertido en el verdadero titular
por haber adquirido por prescripción y el que demanda perdió la titularidad del
derecho, por lo tanto, la acción real se torna inútil.
2. Tramitación – Art. 319 del Código Procesal
∙ El trámite será el correspondiente al juicio ordinario.
3. Sustitución – art. 2250
∙ Posibilidad de sustituir la acción real por una acción que tenga como objeto el
resarcimiento del daño 🡪 “obtener la indemnización sustitutiva del daño” ∙ Por
ejemplo: soy titular de un terreno y lo utilizo para la siembra. Pero ese inmueble es
usurpado y este lo utiliza como un basural generando la perdida de la aptitud para
la siembre. En ese caso, ya no estoy obligado a iniciar una acción para recuperar
un inmueble que ya no me sirve para la utilidad antes dada. En este caso, puedo
optar por demandar por todos los daños y perjuicios generados por el usurpador.
∙ No se puede ejercer las dos facultades: no puedo recuperar el inmueble y a su
vez reclamar por el valor del mismo porque estaríamos frente a un supuesto de
enriquecimiento sin causa. Entonces puedo optar por recuperar el inmueble o
exigir el resarcimiento por el daño causado.
4. Complementación – Art. 2250
∙ Consiste en la posibilidad de quien habiendo optado por el restablecimiento del
derecho real, es decir, por recuperar el objeto puede pedir la indemnización
complementaria. Es decir NO puede pedir la indemnización sustitutiva pero SÍ la
complementaria.
∙ Por ejemplo: titular de terreno apto para la siembra. Este inmueble es usurpado y
este a causa del uso dado por el usurpador pierde parcialmente (una parte del
terreno) la aptitud para la siembra. En este caso, puede promover la demanda
para restablecer el derecho, es decir, recuperar el objeto. Pero el titular de
dominio no ha podido percibir los frutos durante el proceso de usurpación, y
además cuando lo recupera lo encuentra parcialmente deteriorado (en algunos
sectores no puedo sembrar). En esta hipótesis, puede recuperar el inmueble
pero además complementar con una acción que tramita por vía separada
(acción de resarcimiento por daños y perjuicio) en donde se va a pedir el
reintegro de todos los daños: en primer lugar la privación de uso y percibir los
frutos durante todo el tiempo que duro la usurpación, y también la pérdida de
valor del terreno. Se recupera el inmueble y por el otro lado, hay indemnización
por daños y perjuicios.
En conclusión:
El titular de un derecho real lesionado puede recuperar el inmueble pero también
puede optar por la indemnización sustitutiva. Si opta por la indemnización sustitutiva,
pierde el derecho a recuperar. Pero si por el contrario, opta por el derecho a recuperar
tiene todavía derecho a la indemnización complementaria.
FINALIDAD
¿Para qué se utilizan las acciones reales? – Ámbito de aplicación
Se debe tener en cuenta lo siguiente🡪 con cuatro acciones reales deben tutelarse los
catorce derechos reales y deben contemplarse todos los actos lesivos posibles. No se
debe dejar sin protección a ninguno de los derechos reales y se debe abarcar todos los
actos lesivos.
ARTICULO 2248.-Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación,
especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre
los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer
los derechos inherentes a la posesión.
D. Reales Servidumbre Hipoteca
ejercidos por
la Posesión
REIVINDICATORIA Desapoderamiento Desapoderamiento
NEGATORIA Turbación Turbación
o o
Utilización Utilización
indebida o indebida o
excesiva excesiva
CONFESORIA Incumplimiento Impedimento Incumplimiento
a restricciones de ejercicio a restricciones
o
Impedimento de
ejercicio
∙ Finalidad de acción reivindicatoria: tutelar los derechos reales ejercidos por la
posesión (es decir todos, menos servidumbre e hipoteca) cuando el acto lesivo sea
la usurpación o el desapoderamiento.
∙ Finalidad de acción negatoria: tutelar los derechos reales ante actos lesivos de
turbación o utilización indebida o excesiva.
“Atribución indebida de una servidumbre” 🡪 significa que no se constituye ninguna
servidumbre pero el sujeto autor de un acto lesivo se comporta como si fuera titular
de una servidumbre. El Código utiliza este término de atribución indebida de
servidumbre pero es más claro referirse a este fenómeno como utilización indebida
o excesiva para obtener un servicio.
Por ejemplo: Que alguien descubra una antena colocada en el techo de su inmueble
sin autorización. Esto sería un acto lesivo de utilización indebida.
∙ Finalidad de acción confesoria: tiene por finalidad defender la plenitud del derecho
real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión.
Incluye el derecho real de servidumbre ante acto lesivo de impedimento de ejercicio
(por ejemplo, impedir el paso de un camino). Es la única que tutela el derecho real
de servidumbre.
Remisiones de artículos:
El acto lesivo puede concluirse como molestias: ruidos, olores, humo, arbustos,
inmisiones, etc.
La acción confesoria protege los derechos que se ejercen por posesión (todos
menos la prenda que recae sobre muebles); y la servidumbre cuando se impide
total o parcialmente su ejercicio.
∙ Tutela de la hipoteca (4° párrafo del art. 2248) 🡪 tutela al acreedor hipotecario en
todos los casos en que el inmueble pierda valor debido a cualquiera de las lesiones
anteriormente contempladas (desapoderamiento, turbación, utilización indebida o
excesiva, incumplimiento a restricción)
∙ Finalidad de acción de deslinde – Art. 2266: Cuando existe estado de incertidumbre
acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles
contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta y demarcar el
límite en el terreno. Ninguno de los titulares de los inmuebles linderos sabe dónde
se encuentra el límite, no configura un conflicto de derecho porque se reconocen
uno al otro sus derechos pero no se sabe en el terreno a donde se encuentra esa
línea separativa. Ambos o uno de los titulares pueden iniciar la acción para
deslinde con el objetivo de trasladar la abstracción de los títulos y los planos al
aspecto físico de la realidad de los terrenos y suelos.
ACCION REIVINDICATORIA
∙ Legitimados activamente – Pueden iniciar acción reivindicatoria los titulares de los
12 derechos reales ejercidos por la posesión (excluido el titular de servidumbre) +
acreedor de hipoteca.
∙ Legitimación pasiva: La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o
tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
Es demandado el poseedor actual. Siempre se demanda al sujeto que está
ejerciendo la posesión, por ejemplo, en el caso que usurpador venda el inmueble
usurpado puedo demandar al que lo compró.
Puede demandarse también al tenedor, es decir, quien recibe del poseedor y
además lo representa. En el caso que se denuncie al tenedor/locatario este tiene la
responsabilidad de notificar al titular del derecho real (demandante) quién es el
verdadero poseedor.
∙ Lesión habilitante: actos que producen el desapoderamiento. Puede darse de
distintas maneras:
a) Sustracción del objeto: Usurpación de un inmueble o al hurto de un objeto
mueble. No importa si se utilizó o no la violencia.
b) Abuso de confianza: Se configura cuando el titular entrega el objeto a otra
persona y está, es decir, quien recibe queda obligado a la restitución. Como el
caso de un comodato. Pero esta persona, en lugar de restituir el objeto ejecuta
un acto conocido como interversión de título y comienza a comportarse como si
fuera el propietario. Unilateralmente, quien era tenedor se convierte en
poseedor. El titular del derecho real puede demandar a este autor de abuso de
confianza por desapoderamiento del objeto mediante el acto de interversión del
titulo
c) Enajenación nula: Por ejemplo: titular de derecho real vende su inmueble con
incapacidad de realizar actos enajenantes, por lo tanto, el acto es nulo y quien lo
recibe va a ser poseedor ilegitimo (depende si conocía o no el estado de
incapacidad para saber si era de buena o mala fe). En todos los casos, el titular
del derecho real podrá demandar.
∙ Prueba:
- Muebles 🡪 amplitud de prueba
- Inmuebles 🡪 amplitud de prueba pero además se establecen las siguientes cuatro
presunciones (art. 2256):
a) Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se
presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando
la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
🡺 Este es el caso de que un enajenante venda dos veces el mismo objeto (estafa).
Va a resultar victorioso aquella parte que primero adquirió la posesión, y no el
que tenga el título más antiguo. Queda constituido entonces como titular quien
primero ejerció la posesión.
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el
título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente
para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título
alguno;
🡺 Ejemplo: Parte actora acompaña título donde dice que adquirió inmueble de
Juan Pérez en el año 2010. La parte demandada expresa que recibió el
inmueble de otra persona pero no acompaña título y expresa que está
poseyendo desde el año 2005. En este caso, la acción debe rechazarse
porque si el demandado esta poseyendo desde antes de que el demandante
adquiera el título significa que nunca puede haberse dado el modo, es decir, la
posesión y por lo tanto no es titular de un derecho real.
🡺 Pero sí debe hacerse lugar a la demanda, si el demandante presenta pruebas
que quien transmitió el inmueble era titular desde antes del 2005. Es decir,
presentar título de su antecesor (generar cadena de títulos que comience
antes que la posesión del demandado). Esto permite la situación de comprar
un inmueble usurpado.
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el
título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que
este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
🡺 Ejemplo: Parte actora acompaña título donde dice que adquirió inmueble de
Juan Pérez en el año 2010. La parte demandada expresa que recibió el
inmueble de otra persona pero no acompaña título y que comunica que está
poseyendo desde el año 2015. En este caso, como el título es válido y es
anterior se debe hacer lugar a la demanda.
d) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin
que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume
que lo es el que tiene la posesión.
🡺 Estudio de títulos: el juez debe designar un escribano y ordenarle el estudio de
los títulos (de la parte actora y de la demanda). La parte actora y la parte
demandada compraron un mismo objeto a dos vendedores diferentes, es decir,
algunos es ilegitimo. El que gane el juicio será quien lo haya recibido del
verdadero propietario, es decir, que debe investigarse cuál de los dos
enajenante fue el verdadero propietario.
🡺 En el caso que no se pueda conocer cuál es el verdadero propietario, debe
rechazarse la demanda y se prefiere el que tiene la posesión. “En igualdad de
causa es preferido quien ejerce la posesión”
∙ Casos de procedencia 🡪 estudio de los casos donde la demanda procede y casos
donde no procede
Principio general: la demanda siempre resulta procedente. Esto es porque el titular
de un derecho real está beneficiado por la facultad de persecución, es decir,
perseguir el objeto en poder de quien se encuentre (ius persecuendi). Esto surge
del principio general de que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, aunque existen excepciones:
Excepciones: Existen tres casos en los cuales la acción no procede, el sistema legal
se inclina a favor del poseedor actual:
1. Objetos muebles no registrables: Por ejemplo, titular de una obra de arte se lo
entrega con voluntad a un restaurador. Este restaurador se lo queda y lo vende a
un cliente que este lo compra en un lugar que es habitual que se vendan obras de
arte. En este caso, este cliente tiene derecho de posesión porque cumple con los
cinco requisitos (buena fe, sub adquirente, mueble no registrable, no hurtado o
perdido, a título oneroso)
2. Inmuebles y muebles registrables: Por ejemplo, yo soy demente y soy el
propietario de un inmueble y este se lo vendo a otra persona llamada juan (acto
nulo). Juan, a su vez, se lo vende a un subadquirente. Si yo demando al
subadquierente, este tendrá derecho a pedir rechazo de la demanda porque este
poseedor actual reúne los cinco requisitos (buena fe, subadquirente, inmueble,
transmisión por acto nulo, título oneroso)
3. Automotor: Por ejemplo, titular de dominio de automotor se lo entrega
voluntariamente al mecánico. Este mecánico se hace pasar por el titular y lo
transmite al subadquirente (este fue engañado), entonces si el titular de dominio del
automotor original se debe rechazar la demanda porque el poseedor actual cumple
con todos los requisitos (buena fe, automotor, no hurtado o robado)
ACCIÓN NEGATORIA
∙ La diferencia con la acción reivindicatoria recae en el grado de lesión ∙ Legitimación
activa: Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión + acreedores de
hipoteca pueden iniciar la acción negatoria
∙ Legitimación pasiva: El autor o coautores del acto lesivo 🡪 solamente pueden ser
demandados los autores o el autor de la lesión.
∙ Lesiones:
a) Turbación: los actos tendientes a despojar. Hay tres modalidades posibles de
turbación que permiten iniciar la acción:
i. Turbación material 🡪 Ejecución de actos materiales con la intención de despojar,
actos contrarios a la voluntad del titular – no deben haber logrado el
desapoderamiento. Por ejemplo: destrucción de cañerías, cortar cables.
ii. Turbación por amenazas 🡪 se exterioriza la voluntad de ocupar un inmueble iii.
Turbación por obra inminente 🡪 se da cuando en los predios cercanos se vienen
extendiendo las edificaciones en dirección al inmueble del titular que se considera
afectado.
b) Utilización indebida: da lugar a la demanda negatoria por utilización sin
autorización – actos sobre el inmueble que tienden a obtener una
utilidad/servicio sin autorización del titular del derecho real.
∙ Prueba: al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de
hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer.
Se debe acreditar la titularidad del derecho (por ejemplo presentar escritura
pública de un inmueble). Además, debe acreditar el acto lesivo, es decir, debe
probar existencia de turbación o de uso indebido.
∙ Procedencia: La acción negatoria SIEMPRE resulta procedente – esto no quiere
decir que no se pueda rechazar la demanda, sino que significa que dadas las
hipótesis de conflicto (titularidad de derecho real + ejecución de acto lesivo) la
acción negatoria resulta siempre procedente, es decir, que el juez siempre debe
hacer lugar a la demanda.
ACCION CONFESORIA
∙ Legitimación activa: Tutela a TODOS los derechos reales. El profesor establece
que la prenda debe quedar excluida.
∙ Protege servidumbre y a los demás derechos reales cuando existen conflictos
entre los límites.
∙ Legitimación pasiva: el autor o coautores del acto lesivo.
∙ Lesión habilitante:
a) Impedimento de ejercer los derechos inherentes a la posesión: molestias que
se ocasionan desde los inmuebles cercanos (esto está consagrado en la
sección “límites al dominio” del Código). Las molestias pueden ser ruidos,
humos, vibraciones, luminosidad, olores, etc. El acto lesivo consiste en
molestias que superan la normal tolerancia y también se incluyen los
conflictos de instalación de cosas en la línea divisoria (por ejemplo: ventana
que afecta la privacidad; arbustos cercanos a la línea separativa).
b) Impedimento de ejercicio de una servidumbre: el impedimento puede ser
total o parcial. Por ejemplo: servidumbre de transito – bloquear la mitad de
un camino o su totalidad.
∙ Prueba: debe acreditarse la titularidad del derecho y el acto lesivo. ∙
Procedencia: la acción confesoria SIEMPRE resulta procedente (misma
explicación que para la acción negatoria)
ACCION PARA DESLINDE
∙ Legitimación activa y pasiva: El titular de un derecho real sobre un inmueble
puede exigir de los colindantes que concurran con él demarcar el límite
divisorio. Es decir, para promover esta demanda el sujeto debe ser titular de
cualquier derecho real cuyo objeto sea un inmueble y el demandado será un
titular de cualquier derecho real cuyo objeto también sea un inmueble (lindero).
Puede darse pluralidad de sujetos tanto en aspecto pasivo como activo.
∙ Ejemplo: Una creciente se lleva los troncos que dividen 2 campos distintos. Los
dueños le piden a peritos agrimensores que vuelvan a determinar el límite
(ambos propietarios reconocen la propiedad del otro)
∙ Hecho habilitante: incertidumbre – no hay un acto lesivo sino que se configura
una circunstancia de hecho de incertidumbre de la línea divisoria. Esto se utiliza
mucho en las zonas rurales. Si hay conflicto habrá acción reivindicatoria y no
habrá acción para deslinde.
∙ Prueba: titularidad del derecho y los vestigios/títulos/ posesión (elementos que
demarquen algún tipo de prueba 🡪 elementos probatorios)
∙ Procedencia: va a ser siempre procedente porque el juez debe darle una
solución a esta situación incertidumbre. La sentencia debe establecer la línea
separativa.
