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RESUMEN DEL AVALÚO Enc. ENC-0483208

Inmueble que se Valúa:

DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
1. Folio Único: 0900116053130374250
2. Clave del Avalúo: 09001251611303741
3. Fecha del Avalúo: 14-03-2025
Vigencia del avalúo: 14-09-2025
Clave única de Vivienda C.U.V.: 2516053001103855
N° Registro INFONAVIT: 16256140207454726
4. N° Conjunto INFONAVIT:
5. Clave del Controlador S.H.F.: 1844568
6. Clave del Perito Valuador S.H.F.: 1639665
7. Entidad otorgante del crédito: 030001 - INFONAVIT
8. Constructor (vivienda nueva): N/A
9. Propósito: ORIGINACION DE CREDITO
10. Tipo de inmueble a valuar: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

UBICACIÓN :
18. Proximidad urbana: PERIFERICA 11. Calle y número: SAN NICOLAS OBISPO No. 536 INT. 1 MANZANA: 5 LOTE: 2
EDIF: 68
19. Infraestructura en la zona: 3 12. Nombre del conjunto:
20. Clase de inmueble: INTERES SOCIAL 13. Colonia: CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL IV
21. Vida Útil Remanente: 576 Meses 14. Código Postal: 58330
22. Año de terminación o remodelación: 2013 15. Delegación o Municipio: MORELIA
23. Unidades rentables generales: 10 16. Entidad Federativa: MICHOACAN DE OCAMPO 16
24. Unidades rentables: 1 17. Número de cuenta predial: 101-1-335349
SUPERFICIES: VALORES:
25. Terreno: 17.333 m² 29. Valor Comparativo de MERCADO: $ 569,200.00
Construcción: 30. Valor Físico del terreno: $ 45,065.80
26. Construida: 48.24 m² 31. Valor Físico de la construcción: $ 391,583.67
27. Accesoria: 0 m² 32. Valor Físico I.E. y O.C.: $ 72,508.59
28. Vendible 48.24 m² Valor Físico o de COSTOS: $ 509,158.06

34. Número de Recámaras: 2 38. Espacios de Estacionamiento: 1

35. Número de Baños: 1 39. Acometida telefónica al inmueble: NO EXISTE
36. Número de Medios Baños: 0 40. Nivel de equipamiento urbano: 3
37. Niveles de la Unidad Valuada: 1 41. Elevador: NO EXISTE

GEORREFERENCIA:
42. Longitud: -101.3132310
43. Latitud: 19.6728340
44. Altitud: 1978 (m.s.n.m.)
Valuador Profesional Controlador

Valuador: JULISSA IBARRA RAMOS Controlador: PAULINA PILLADO ORTEGA

Clave S.H.F.: 1639665 Clave S.H.F.: 1844568
Especialidad: VALUACION CON ORIENTACION EN INMUEBLES Especialidad: VALUACION INMOBILIARIA
No serie certificado: 7265616368001156 No serie certificado: 3030303030303030303030303030303138313433
Cadena de validación (Base 64): Cadena de validación (Base 64):
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k9psKSfPL+aBnVr1kkFJJpNE7VITc1QnQ1nU3Xq2VKiVlNUojWkYNqnLkHDiBTqnJWf4IsJzFXoZofpJ8KA71TckP50hh2 vvBVbzBuTiGW/+x2kzeOVMRt58IWh9/J9FKjiFH+FRBE7XlL97W0Tkn84uh3XUOY6yQmM2mi6KfXyLFvbRwSn+eX
dZvmPbZtmKaX+pYXuHT5RW5pdHCzOuhpE2LQn1/7nX7dCC2S0nzVCBleQPAQQfcvAd7kakb7+4+RMWbODxbrxO AA3Iz3c06ER2v90MUttCpnKlmPqN1rwGHsNaEeGe2Qv7K+0gVKOS/jhSklM/zVC+FXw2+IhrsJuhnFGhzOGbeWXZ9
33. Valor CONCLUIDO:
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$ 569,000.00
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1. DATOS GENERALES

1.2. Nombre UV Tasaciones Inmobiliarias de México, S.A. de C.V. 1.3 Clave UV 09001 1.4. Fecha del avalúo 14/03/2025
1.5. Nombre controlador PAULINA PILLADO ORTEGA 1.6. Clave controlador SHF 1844568
1.7. Nombre VP JULISSA IBARRA RAMOS 1.8. Clave VP SHF 1639665
1.9. Propósito ORIGINACION DE CREDITO 1.10. Tipo de inmueble DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO 1.11.1. Calle y Número SAN NICOLAS OBISPO No. 536 INT. 1 MANZANA: 5 LOTE: 2 EDIF: 68
1.11.2. Nombre del conjunto 1.11.3. Colonia CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL IV 1.11.4. C.P. 58330
1.11.5. Delegación o municipio MORELIA 053 1.11.6. Entidad Federativa MICHOACAN DE OCAMPO 16
1.12.1. Longitud -101.3132310 1.12.2 Latitud 19.6728340 1.12.3. Altitud 1978
1.13. Régimen de propiedad CONDOMINAL 1.14. Cuenta predial 101-1-335349 1.15. Número de conjunto de infonavit
1.16. Clave de entidad otorgante 030001 1.17. Nombre del constructor N/A
1.18. Nombre del solicitante MIGUEL ANGEL FLORES CALDERON 1.19. Nombre del propietario GUSTAVO MEDINA RUEDA

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

2.1. Nivel de infraestructura 3 2.2. Agua potable CON SUMINISTRO AL INMUEBLE 2.3. Drenaje CON CONEXION AL INMUEBLE 2.4. Electrificación RED SUBTERRANEA 2.5. Alumbrado Público AEREO
2.6. Vialidades ADOQUIN 2.7. Teléfono RED SUBTERRANEA 2.8. Señalización EXISTE 2.9. Transporte EXISTE 2.10. Vigilancia MUNICIPAL
2.11. Nivel de equipamiento Nivel 3. 2.12. Clasificación de la zona HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL 2.13. Ref. de proximidad urbana PERIFERICA
2.14. Construcciones predominantes Nivel 3. 2.15. Vías de accesos AVENIDA FRANCISCO I MADERO PONIENTE Carretera Federal Alto 2001 m. ó más, AVENIDA DE LA CANTERA VIALIDAD SECUNDARIA Bajo 0 a 500 m., AVENIDA METALES VIALIDAD SECUNDARIA Bajo 0 a 500 m.,

3. CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES

3.1 Croquis de localización 3.2 Fachada

3.3. Uso de suelo H/5/20 3.4. Servidumbres o restricciones LAS ESTABLECIDAS EN LA ESCRITURA PUBLICA
3.5. Descripción de las construcciones y uso DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO, DEPARTAMENTO MODELO N-10 A UBICADO EN PLANTA BAJA, CUENTA CON EL SIGUIENTE PROYECTO ARQUITECTONICO: ESTANCIA,
actual COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS, UN BAÑO COMPLETO Y PATIO DE SERVICIO. ACORDE A LA ESCRITURA LE CORRESPONDE UN CAJON DE ESTACIONAMIENTO.

3.5.1. N° Recámaras 2 3.5.2. N° Baños 1 3.5.3. N° 1/2 Baños 0 3.5.4. N° Estacionamientos 1 3.5.5. N° Elevador NO EXISTE
3.6. Unidades rentables generales 10 3.7. Unidades rentables del inmueble 1 3.8.1. Estructura A BASE DE MUROS DE CARGA CON TRABES COLUMNAS CASTILLOS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO
3.8.2. Acabados
Espacio
Pisos Muros Plafones
arquitectónico
Baños Loseta cerámica Azulejo cerámico Otros, ver observaciones
Cocina Cemento pulido aparente Azulejo cerámico Otros, ver observaciones
Recámaras Cemento pulido aparente PASTA Otros, ver observaciones
Comedor Cemento pulido aparente PASTA Otros, ver observaciones
Estancia Cemento pulido aparente PASTA Otros, ver observaciones
Fachada No existe PASTA No existe
Patio de servicio Cemento escobillado aparente PASTA No existe
Estacionamiento Otros, ver observaciones NO EXISTE No existe

Comentarios y observaciones adicionales PISOS: Cemento pulido, área de regadera de 20x20cm. MUROS. Pasta texturizada y azulejo cerámico en área de tarja y regadera. PLAFONES. Pasta
sobre los acabados del inmueble: texturizada.

3.9.1. Hidráulico sanitarias PVC / PVC 3.9.2. Eléctricas De 1 a 3 salidas/ habitación

3.10.1. Carpintería PUERTA DE ACCESO Y INTERIORES DE EUCAPLAC TABLEREADA COLOR BLANCO
3.10.2. Herrería Puertas: Herrería a base de ángulos y soleras Ventanas: Aluminio natural a base de perfiles comerciales

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4. ENFOQUE FÍSICO
4.1. Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).
N° Ubicación de la oferta (comparables) Precio de oferta Sup. Terreno Sup. Const. Fecha P. unit. ($/m²) Fuente/Antecedente/Teléfono
1 OPOPEO, SAN ISIDRO ITZICUARO, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58337 $ 290,000.00 119 0 06/12/2024 $ 2,436.97 ANDRES MADRIGAL(443) 1860644
2 RINCON DE LOS JAZMINEZ, JARDINES DE LA AURORA, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58337 $ 320,000.00 116.08 0 24/09/2024 $ 2,756.72 KARLA RAYA(443) 2054129
3 AGUSTIN ABAD, IGNACIO ALLENDE, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58330 $ 440,000.00 160 0 01/03/2025 $ 2,750.00 CARLOS GONZALEZ(443) 1832129
4 CERRO DE TEPEYAC, CENTRO TARIMBARO, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58880 $ 420,000.00 161 0 05/11/2024 $ 2,608.70 WILLIAN ESCUDERO(443) 3200000

4.1.1. Tabla de homologación de comparables de terreno y/o cálculo del enfoque residual estático.
Factores de homologación
N° Valor unitario Comercialización Resultante Valor Unitario Resultante ($/m²)
FZO FUB FFR FFO FSU
1 $ 2,436.97 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.05 $ 2,430.89
2 $ 2,756.72 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 $ 2,618.88
3 $ 2,750.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 $ 2,612.50
4 $ 2,608.70 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.05 $ 2,602.17
Valor Unitario Promedio ($/m²) $ 2,566.11
Valor aplicado por m² $ 2,600.00
4.2. TERRENO EN ESTUDIO.
Factores de eficiencia
Fracción Superficie /m² Valor Unit. Valor Unitario Neto Indiviso Valor parcial
Zona Ubicación Frente Forma Superficie F.R.
1 17.333 $ 2,600.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,600.00 100 $ 45,065.80
Totales Valor A $ 45,065.80
4.3. CONSTRUCCIONES.
4.3.1. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :
4.3.1.1. Clase general del inmueble INTERES SOCIAL 4.3.1.2. Estado de conservación BUENO 4.3.1.3. Calidad del proyecto FUNCIONAL
4.3.1.4. Edad de las construcciones (meses) 144 4.3.1.5. Vida útil remanente (meses) 576 4.3.1.6. Número de niveles 1 4.3.1.7. Nivel en edificio (Condominio)
4.3.1.8. Grado de terminación de la obra 100.00 4.3.1.9. Grado de avance de las áreas comunes 100.00
4.3.2. CONSTRUCCIONES EN ESTUDIO.
Edad en Superficie Factor Factor Factor V.R Neto
Tipos de contrucción V.R Nuevo Valor Parcial Construcciones
años m² Edad Conservación Resultante ($/m²)
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO 12 48.24 $ 8,855.03 0.89 1 0.89 $ 7,880.98 $ 380,178.32
Totales Valor de áreas comunes ( 3 % ) $ 11,405.3496 Valor B $ 391,583.67

4.4. ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES

ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES COMUNES (SOLO EN CONDOMINIOS):
Vida Factor Factor Factor Valor Parcial Areas
Descripción Unidad Cantidad V.R Nuevo Edad En años Indiviso
Remte. Edad Conserv. Resultante comunes
AREA COMUN M2 40.69 $ 800.00 48 12 0.89 1.00 0.89 100 $ 28,968.43
AREA COMUN DE CONSTRUCCION M2 9.43 $ 4,000.00 48 12 0.89 1.00 0.89 100 $ 33,577.92
Totales Valor C $ 62,546.35
ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES PRIVATIVOS(INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS).
Vida Factor Factor Factor Valor Parcial Elementos
Descripción Unidad Cantidad V.R Nuevo Edad En años Indiviso
Remte. Edad Conserv. Resultante adicionales
BOILER PZA 1 $ 3,800.00 8 12 0.51 1.00 0.51 100 $ 1,938.00
BARDAS, CELOSIAS M2 6.44 $ 1,400.00 48 12 0.89 1.00 0.89 100 $ 8,024.24
Totales Valor D $ 9,962.24
VALOR FÍSICO A+B+C+D $ 509,158.06

5. ENFOQUE MERCADO
5.1 Información de mercado. Comparables del inmueble en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).
N° Ubicación de la oferta (Comparables) Edad Conservación Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 PASEO SANTA LUCIA, HACIENDA CIPRES, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58337 8 BUENO 16/11/2024 (453) 1142781 MORELIA SANCHEZ
2 AV CAMPONUBES, CAMPONUBES, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58337 12 BUENO 16/11/2024 (686) 5427897 LUPITA RODRIGUEZ
3 ZAFIRO, PUNTA FLORESTA, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58116 8 BUENO 28/11/2024 (443) 3022650 armando hernandez
4 ALEJANDRO NUÑEZ, VILLAS ORIENTE, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58300 10 BUENO 16/11/2024 (443) 2747830 nay rodriguez
5 CTO 3, CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL V, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58330 7 BUENO 18/12/2024 (443) 3645920 SILVIA ARREOLA
6 SAMARIO, VILLAS DEL PEDREGAL IV, MORELIA, MICHOACAN DE OCAMPO, 58330 10 BUENO 19/12/2024 (443) 6904967 MIRA A LOS EXPERTOS INMOBILIARIOS

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5.2 Análisis por homologación. **El factor de comercialización se presenta de manera informativa y el mismo ya está aplicado en el factor resultante.
Precio de VENTA Superficie m² Valor unitario Valores Factores de homologación
N° FCom Valor unitario resultante ($/m²)
Inmuebles similares Terreno Construcción m² ($/m²) VUT VUC Fic Superficie Zona Ubicación Edad Resultante.
1 $ 650,000.00 54.3 54.3 $ 11,970.53 $ 2,600.00 $ 8,855.03 1.00 1.01 1.00 1.04 0.98 0.98 0.95 $ 11,731.12
2 $ 630,000.00 52 52 $ 12,115.38 $ 2,600.00 $ 8,855.03 1.00 1.01 1.05 0.97 1.00 0.98 0.95 $ 11,873.07
3 $ 490,000.00 10.5 42 $ 11,666.67 $ 2,600.00 $ 8,855.03 1.00 0.99 1.05 1.10 0.98 1.06 0.95 $ 12,366.67
4 $ 600,000.00 72 52.53 $ 11,422.04 $ 2,600.00 $ 8,855.03 1.00 1.01 1.05 0.97 0.99 0.97 0.95 $ 11,079.38
5 $ 529,000.00 12.5 43 $ 12,302.33 $ 2,600.00 $ 8,855.03 1.00 0.99 1.00 1.05 0.98 0.97 0.95 $ 11,933.26
6 $ 530,000.00 22 44.75 $ 11,843.58 $ 2,600.00 $ 8,855.03 1.00 0.99 1.00 1.10 0.99 1.02 0.95 $ 12,080.45
Área del sujeto 17.333 m² 48.24 m² El Fic aplica en 1.00 ya que la variable STc (superficie de terreno del comparable) es información no disponible (ND)
Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables Resultado del análisis de comparación para los inmuebles similares
Promedio $ 11,886.76 Máximo $ 12,302.33 Promedio $ 11,843.99 Máximo $ 12,366.67
Mínimo $ 11,422.04 Mínimo $ 11,079.38
Diferencia físico vs mercado Monto unitario aplicable: $ 11,800.00
5.3.1. Superficie Vendible: 48.24
10.55 %
7.1.1 Valor comparativo de mercado: $ 569,200.00
6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
N° Ubicación de la oferta (Comparables) Renta mensual Edad Superficie Unitario Fuente/Antecedente/Teléfono
Estimación de renta de acuerdo a la referencia del inmuebles similares:
N° Unidad Rentable (1) Renta unit/m² Superficie Renta mensual Deducciones mensuales %
1 DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO 48.24 Porcentaje de desocupación (Vacíos)
Cálculo por capitalización de rentas Impuesto predial
Renta mensual bruta Conservación y mantenimiento
Deducciones mensuales estimadas % Administración
PMT renta neta mensual Seguros
Tasa de capitalización mensual % Otros (Indicar) 0
Vida útil remanente en meses 576 Suma
7. CONCLUSIONES

7.1.1. Valor comparativo de mercado: $ 569,200.00

7.1.2. Valor Físico: $ 509,158.06
7.2 Valor concluido 7.1.3. Valor de capitalización de rentas:

ENFOQUE DE MERCADO: FZO +5% CORRESPONDE A LA CERCANIA Y EQUIPAMIENTO, FUB -3% COCINA INTEGRAL C1, +5% NIVEL C1,C3, C4 Y C5 -3% PISO CERAMICO C1, C2 Y C4.

7.2.2. IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO: $ 569,000.00

( QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL PESOS 00/100 )

JULISSA IBARRA RAMOS PAULINA PILLADO ORTEGA

Valuador Controlador

Clave 1639665 Clave 1844568

No serie certificado: 7265616368001156 No serie certificado: 3030303030303030303030303030303138313433
Cadena de validación (Base 64): Cadena de validación (Base 64):
YLYZU0CaPLlqls3rPv2Cmr/iqc6SLZRQTWxz+a/LCxGQQ6K9yGLLJbofApmBYczF8alc0QFxUuKLnZuTJIPhqbG67oKvsqk9psKSfPL+aBnVr1kkFJJ j/Nxi9NA0+FLi9MRtLtRBVgcadrCcefTmlVBjd+C+m9ZxQbKf9pLSmlFtcE3KdyADAlUHlSi38CE0r2kBsBXRyW6PuTfIfvvBVbzBuTiGW/+x2kzeOV
pNE7VITc1QnQ1nU3Xq2VKiVlNUojWkYNqnLkHDiBTqnJWf4IsJzFXoZofpJ8KA71TckP50hh2dZvmPbZtmKaX+pYXuHT5RW5pdHCzOuhpE2LQn MRt58IWh9/J9FKjiFH+FRBE7XlL97W0Tkn84uh3XUOY6yQmM2mi6KfXyLFvbRwSn+eXAA3Iz3c06ER2v90MUttCpnKlmPqN1rwGHsNaEeGe2Qv
1/7nX7dCC2S0nzVCBleQPAQQfcvAd7kakb7+4+RMWbODxbrxOb+2kNrcAd3vyE3sUiA9Z86y8AmkOP+nov/o2aqqmBRZ8/X6e1hTYV6ddicb 7K+0gVKOS/jhSklM/zVC+FXw2+IhrsJuhnFGhzOGbeWXZ9Ufygu0W3RANh09WMj3KmNLWtjx9wYAfpWQNWkq1fk9JdjXJUnfwxnL6EFWOjF7
DDdXS5slw== ExLuYe8zg==

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7.3 REPORTE FOTOGRÁFICO

FACHADA POSTERIOR ESTANCIA COMEDOR COCINA

BAÑO RECAMARAS ENTORNO

7.4 COLINDANCIAS
Tipo Dirección Medida (mts) Descripción
PRIVATIVA VER ANEXO EN REPORTE FOTOGRAFICO.

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7.5 DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

DECLARACIONES: ** PARA EL PRESENTE AVALÚO SE TOMA COMO BASE LEGAL LA ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO 3702 VOLUMEN 124 DE FECHA DIA 17 DEL MES DE AGOSTO DEL AÑO 2013, ANTE LA LIC LUIS CARLOS GARCIA ESTEFAN, NOTARIO PUBLICO 123, DE LA CIUDAD DE MORELIA, MICHOACÁN.// ** LA
EDAD DEL INMUEBLE SE ESTIMA DE 12 AÑOS CON BASE A LA FECHA DE ESCRITURA PÚBLICA Y SE VERIFICA COL LA VISTA SATELITAL YA QUE SE APRECIA CONSTRUCCION EN AÑO 2013.// ** EL DOMICILIO DEL INMUEBLE ES ACORDE A LA ESCRITURA PUBLICA Y CONSTANCIA DE NUMERO OFICIAL QUE
MENCIONA DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO UBICADO EN EL LOTE 2, DE LA MANZANA 5, DE CALLE SAN NICOLAS OBISPO, CON NUMERO OFICIAL 536 INTERIOR 1, EDIFICIO 68 EN EL CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL IV. ** EN LA ESCRITURA MENCIONA QUE EL CORRESPONDE ÁREA
PRIVATIVA: 17.333 M2, AREA COMUN 40.686 M2, AREA TOTAL 58.019M2, INDIVISO 0.868%.// ** LA SUPERFICIE DE CONSTRUCCION ES ACORDE A LA ESCRITURA INDICA 48.240 Y SE VERIFICA CON LA MEDICION FISICA. ** SE PROPORCIONO CONSTANCIA DE NO ADEUDO DE AGUA DE FECHA 04/11/2024 CON
NUMERO DE CONTRATO 263797 PARA CERTIFICAR EL SERVICIO. ** INMUEBLE USADO DE ACUERDO A LA POLÍTICA POL-AC-03-001 VERSIÓN 006 IDENTIFICACIÓN DE VIVIENDA NUEVA/USADA ACORDE A LA ESCRITURA PÚBLICA. ** EL INMUEBLE SE LOCALIZA EN PLANTA BAJA. EL ENFOQUE POR
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS SE OMITE BAJO EL CRITERIO DE LA REGLA VIGÉSIMO SEGUNDA DE LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGÍA PARA LA VALUACIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA (DOF: DE FECHA 27 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2004 QUE DICE:
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: LA UTILIZACIÓN DE ESTE ENFOQUE REQUIERE QUE EXISTAN SUFICIENTES DATOS DE RENTAS SOBRE COMPARABLES QUE REFLEJEN ADECUADAMENTE LA SITUACIÓN ACTUAL DE ESE MERCADO. LA APLICACIÓN DE DICHO ENFOQUE NO SERÁ NECESARIA PARA LA
VALUACIÓN DE VIVIENDAS DE CLASE MÍNIMA, ECONÓMICA, INTERÉS SOCIAL Y MEDIA, DESCRITAS EN LA REGLA VIGÉSIMO SEGUNDA.

ADVERTENCIAS: EL PRESENTE AVALUO NO TENDRA VALIDEZ PARA NINGUN PROPOSITO DISTINTO AL ESPECIFICADO EN EL MISMO, ASI MISMO SI CARECE DE LOS SELLOS Y FIRMAS DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR LA INSTITUCION. EL PRESENTE AVALUO TENDRA UNA VIGENCIA DE SEIS MESES
CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE FIRMA DEL MISMO, SIEMPRE QUE NO CAMBIEN LAS CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE O LAS CONDICIONES GENERALES DEL MERCADO INMOBILIARIO. EL VALUADOR Y CONTROLADOR DECLARAN NO TENER INTERES PRESENTE NI FUTURO EN EL INMUEBLE QUE
AQUI SE VALUA. AL NO ENCONTRAR MUESTRAS SIMILARES EN EDAD, SE AMPLIO EL RANGO DEBIDO AL POCO MERCADO EXISTENTE EN LA ZONA CON CARACTERISITCAS SIMILARES AL SUJETO.

El presente avalúo constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en la carátula del mismo, por lo tanto carece de validez si es utilizado para otros fines.
El presente avalúo no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras
características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de avalúo. Incluso cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil consumida- de un
inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación del valuador realizar el avalúo según los criterios y normas vigentes y aplicables según el
propósito del mismo.
El presente avalúo se realiza siguiendo las normas vigentes emitidas por la sociedad hipotecaria federal y -en su caso- la autoridad fiscal o catastral local, así como criterios de valuación generalmente aceptados, según el alcance del avalúo en función del propósito del mismo.
No se realizaron investigaciones, excepto cuando así se indique en el avalúo, con respecto a la existencia de tuberías o almacenamientos de materiales peligrosos que puedan ser nocivos para la salud de las personas que habitan el inmueble o el estado del mismo, en el bien o en sus cercanías.
Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto no se asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con
respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el registro público de la propiedad y el comercio, catastro, u otros.
Las superficies utilizadas en el avalúo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo. Cuando se indica según medidas, corresponde a una medición física para efectos de avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes,
por lo que su resultado únicamente se destina para fines de cálculo del avalúo.
La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (licencias de construcción, boleta predial, escrituras u otros) y en su caso, se estima en base a lo apreciado físicamente.
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante del propio Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de
propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud
del avalúo.
Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.
En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación.
El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en el Capítulo I, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
La VIGENCIA del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca en su caso la Institución emisora del Avalúo, la Autoridad competente ó los factores externos que influyen en el Valor Comercial.
La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la "aparente" o "estimada" por el Perito Valuador en razón de la observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.
El factor de demérito aplicado para las construcciones en el Enfoque de Costos, incluye tanto la depreciación por Edad como por el Estado de Conservación.

Consideraciones Previas al avalúo

A. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN

Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad, Estado de Conservación y Obsolescencia observados.

Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo
constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio.

La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país y sector) de una inversión a largo plazo (>30 años) en México y la Tasa prima correspondiente al género del inmueble que se valúa y acorde a su propio riesgo.

Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales
(homologación).

B. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

Valor de Reposición Nuevo, (V.R.N.): Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razón de su estructura y acabados.

Valor Neto de Reposición, (V.N.R.): Es el que resulta de descontar al Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por Edad, Estado de Conservación y obsolescencia ó su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o Nuevo
para el caso de los inmuebles.

Renta Bruta Mensual (R.B.M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha del Avalúo.

Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciación de la construcción, vacíos intercontractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I.S.R., Predial, Drenaje, etc.), póliza de seguros contra daños,
mantenimiento de áreas públicas o comunes, así como por administración.

Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez.

AVALÚO: Es el estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta
especialidad y cuya ética y desempeño avalen la confiabilidad de su valuación.

VALOR COMERCIAL: Es la cuantía estimada por la que un activo ó pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con
conocimiento, de manera prudente y sin coacción.

ECOTECNOLOGÍAS:

El valor de las ecotecnologías no instaladas es de: 0 que corresponde al 0% del valor de mercado.
El valor de las ecotecnologías instaladas es de: 0 que corresponde al 0% del valor de mercado.

OTRAS CUENTAS PREDIALES: CVE CAT: 16-01-053-01-0001-085-406-00002-080-001

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7.6 CROQUIS DEL INMUEBLE

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ANEXO 1. MEDIDAS Y COLINDANCIAS

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ANEXO DE DOCUMENTOS

BOLETA DE AGUA

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BOLETA PREDIAL

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ANEXO FOTOGRÁFICO

RECAMARA ESTANCIA

BAÑO COMEDOR

RECAMARA SECUNDARIA WS - ACCESO AL INMUEBLE

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ANEXO FOTOGRÁFICO

ENTORNO COCINA

ENTORNO NUMERO OFICIAL

FACHADA POSTERIOR PATIO DE SERVICIO

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ANEXO FOTOGRÁFICO

NUMERO OFICIAL CROQUIS DE MICROLOCALIZACION

CROQUIS DE MACROLOCALIZACION ESTACIONAMIENTO

FOTOGRAFÍA ADICIONAL RUV 1 FACHADA

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ANEXO COMPARABLES DE MERCADO

COMPARABLE 1 MERCADO CALLE: PASEO SANTA LUCIA NO EXT. 186 COLONIA: HACIENDA CIPRES PRECIO: $ 650,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 11,970.53
Municipio: MORELIA Código postal: 58337 Venta/Oferta: OFERTA
Nombre conj: Superficie: 54.3 m² No. Estacionamientos: 1
Ubicación en mz: MEDIANERO Sup. Construida: 54.3 m² No. Baños: 1
Forma: REGULAR Edad: 8 No. Medio Baño: 0
Topografía: PLANO Conservación: BUENO Bodega: No
No. Niveles: 1 Uso Suelo: HABITACIONAL Elevador: NO EXISTE
Num. Frentes: 1 No. Recámaras: 2 Roof Garden: No
Piso / Nivel: 3 Calidad: BUENO Serv/Infraestructura: COMPLETOS
Clase: INTERES SOCIAL Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL
Distancia (km): 4.76 VUR: 52
Amenidades: Observaciones:
En Hacienda Cipres
Salida a Quiroga
Muy cerca de bodega aurrera
3er nivel
Dos recámaras
Baño completo

FRACCIONAMIENTO SALIDA A QUIROGA Y CERCA DE LA

Sala comedor
Cocina
Area de lavado

1 Protecciones
Costo $650,000

PLAZA PONIENTE

Oferente: MORELIA SANCHEZ Nombre Oferente: MORELIA SANCHEZ

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478d-8dd0-e1dcd825d3e5
Teléfono: (453) 1142781 Fecha: 03/03/2025

COMPARABLE 2 MERCADO CALLE: AV CAMPONUBES NO EXT. 112 PB COLONIA: CAMPONUBES PRECIO: $ 630,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 12,115.38
Municipio: MORELIA Código postal: 58337 Venta/Oferta: OFERTA
Nombre conj: Superficie: 52 m² No. Estacionamientos: 1
Ubicación en mz: MEDIANERO Sup. Construida: 52 m² No. Baños: 1
Forma: REGULAR Edad: 12 No. Medio Baño: 0
Topografía: PLANO Conservación: BUENO Bodega: No
No. Niveles: 1 Uso Suelo: HABITACIONAL Elevador: NO EXISTE
Num. Frentes: 1 No. Recámaras: 2 Roof Garden: No
Piso / Nivel: 1 Calidad: BUENO Serv/Infraestructura: COMPLETOS
Clase: INTERES SOCIAL Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL POPULAR
Distancia (km): 3.69 VUR: 48
Amenidades: Observaciones:
Excelente ubicación
Planta Baja
Se puede usar como negocio , por encontrarse en Avenida .

✅2 Recamaras

CON ACCESO A LA AV FRANCISCO I. MADERO PONIENTE ✅Área sala-Comedor

✅Cocina
1 ✅1 Baño

CON AREAS VERDES CANCHAS. ✅Cajón Estacionamiento

Oferente: LUPITA RODRIGUEZ Nombre Oferente: LUPITA RODRIGUEZ

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4c32-a36f-06828a90ff2a
Teléfono: (686) 5427897 Fecha: 03/03/2025

COMPARABLE 3 MERCADO CALLE: ZAFIRO NO EXT. 35 PISO 3 COLONIA: PUNTA FLORESTA PRECIO: $ 490,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 11,666.67
Municipio: MORELIA Código postal: 58116 Venta/Oferta: OFERTA
Nombre conj: Superficie: 10.5 m² No. Estacionamientos: 1
Ubicación en mz: MEDIANERO Sup. Construida: 42 m² No. Baños: 1
Forma: REGULAR Edad: 8 No. Medio Baño: 0
Topografía: PLANO Conservación: BUENO Bodega: No
No. Niveles: 1 Uso Suelo: HABITACIONAL Elevador: NO EXISTE
Num. Frentes: 1 No. Recámaras: 2 Roof Garden: No
Piso / Nivel: 3 Calidad: BUENO Serv/Infraestructura: COMPLETOS
Clase: INTERES SOCIAL Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL
Distancia (km): 13.49 VUR: 52
Amenidades: Observaciones:
Fraccionamiento con un solo acceso a 8 minutos del poliforum,
muy cercas a la zona urbana, con sala, comedor, cocina, un baño,
1 CERCA DEL POLIFORUM
dos recamaras, patio un cajón de estacionamiento. Sin piso
cerámico
Oferente: armando hernandez Nombre Oferente: armando hernandez
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4912-9d41-05b92949bc81
Teléfono: (443) 3022650 Fecha: 03/03/2025

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ANEXO COMPARABLES DE MERCADO

COMPARABLE 4 MERCADO CALLE: ALEJANDRO NUÑEZ NO EXT. 87 COLONIA: VILLAS ORIENTE PRECIO: $ 600,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 11,422.04
Municipio: MORELIA Código postal: 58300 Venta/Oferta: OFERTA
Nombre conj: Superficie: 72 m² No. Estacionamientos: 1
Ubicación en mz: MEDIANERO Sup. Construida: 52.53 m² No. Baños: 1
Forma: REGULAR Edad: 10 No. Medio Baño: 0
Topografía: PLANO Conservación: BUENO Bodega: No
No. Niveles: 1 Uso Suelo: HABITACIONAL Elevador: NO EXISTE
Num. Frentes: 1 No. Recámaras: 2 Roof Garden: No
Piso / Nivel: 1 Calidad: BUENO Serv/Infraestructura: COMPLETOS
Clase: INTERES SOCIAL Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL
Distancia (km): 19.94 VUR: 50
Amenidades: Observaciones:
2 recámaras (La principal se amplio)1 baño completo (cuenta
con cancel)sala, comedor, cocina con tarja, patio de servicio
1 CERCA DE LA CIUDAD INDUSTRIAL
(techado). Vitro piso y Protecciones, Calentador solar, aljibe.
Terreno 72 m2 aproximadamente. Construcción 52.530 m2
Oferente: nay rodriguez Nombre Oferente: nay rodriguez
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Teléfono: (443) 2747830 Fecha: 03/03/2025

COMPARABLE 5 MERCADO CALLE: CTO 3 NO EXT. SN COLONIA: CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL V PRECIO: $ 529,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 12,302.33
Municipio: MORELIA Código postal: 58330 Venta/Oferta: OFERTA
Nombre conj: Superficie: 12.5 m² No. Estacionamientos: 1
Ubicación en mz: MEDIANERO Sup. Construida: 43 m² No. Baños: 1
Forma: REGULAR Edad: 7 No. Medio Baño: 0
Topografía: PLANO Conservación: BUENO Bodega: No
No. Niveles: 1 Uso Suelo: HABITACIONAL Elevador: NO EXISTE
Num. Frentes: 1 No. Recámaras: 2 Roof Garden: No
Piso / Nivel: 2 Calidad: Serv/Infraestructura: COMPLETOS
Clase: INTERES SOCIAL Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL
Distancia (km): 0.95 VUR: 53
Amenidades: Observaciones:
DEPARTAMENTO 2DO PISO
EN VENTA ♦️ $529,000 PESOS . SE ACEPTA CRÉDITO INFONAVIT ♦️
2 RECÁMARAS
SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO Y PATIO DE SERVICIO ♦️
1 A UNOS METROS DE LA AV PRINCIPAL VILLAS DEL PEDREGAL

Oferente: SILVIA ARREOLA Nombre Oferente: SILVIA ARREOLA

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-4582-a891-6c2f3749460a
Teléfono: (443) 3645920 Fecha: 03/03/2025

COMPARABLE 6 MERCADO CALLE: SAMARIO NO EXT. SN COLONIA: VILLAS DEL PEDREGAL IV PRECIO: $ 530,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 11,843.58
Municipio: MORELIA Código postal: 58330 Venta/Oferta: OFERTA
Nombre conj: Superficie: 22 m² No. Estacionamientos: 1
Ubicación en mz: MEDIANERO Sup. Construida: 44.75 m² No. Baños: 1
Forma: REGULAR Edad: 10 No. Medio Baño: 0
Topografía: PLANO Conservación: BUENO Bodega: No
No. Niveles: 1 Uso Suelo: HABITACIONAL Elevador: NO EXISTE
Num. Frentes: 1 No. Recámaras: 2 Roof Garden: No
Piso / Nivel: 3 Calidad: BUENO Serv/Infraestructura: COMPLETOS
Clase: INTERES SOCIAL Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL
Distancia (km): 0.77 VUR: 50
Amenidades: Observaciones:
tercer nivel, con vistas panorámicas al área verde del
fraccionamiento. cuenta con sala-comedor, cocina con tarja, área de
1 CERCA DE AV LA CANTERA lavado y baño completo. tiene dos habitaciones y un cajón de
estacionamiento. está equipado con puerta principal con
protecciones.
Oferente: MIRA A LOS EXPERTOS INMOBILIARIOS Nombre Oferente:
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orelia&pos=6
Teléfono: (443) 6904967 Fecha: 03/03/2025

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 Folio cliente. Enc. ENC-0483208

ANEXO COMPARABLES DE TERRENO

COMPARABLE 1 TERRENO CALLE: OPOPEO NO EXT. SN PRECIO: $ 290,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 2,436.97
Colonia: SAN ISIDRO ITZICUARO Código postal: 58337 Venta/Oferta: OFERTA
Municipio: MORELIA Superficie: 119 m² Topografía: PLANO
Nombre conj: Pendiente: 0% Densidad: 300 VIV/HA
Ubicación en mz: MEDIANERO Frente: 7 ml No. Frente: 1
Forma: REGULAR Uso de Suelo: HABITACIONAL Serv/Infraestru: COMPLETOS
Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL Distancia (km): 5.14
Amenidades: Observaciones:

CERCA DE LA AV FRSNCISCO I MADERO PONIENTE Escrituras en regla. Cerca de escuelas y diversos

establecimientos. A una cuadra de la avenida principal.
Oferente: ANDRES MADRIGAL Nombre Oferente: ANDRES MADRIGAL
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-4567-af6a-28f923197495 Teléfono: (443) 1860644 Fecha: 13/03/2025

COMPARABLE 2 TERRENO CALLE: RINCON DE LOS JAZMINEZ NO EXT. SN PRECIO: $ 320,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 2,756.72
Colonia: JARDINES DE LA AURORA Código postal: 58337 Venta/Oferta: OFERTA
Municipio: MORELIA Superficie: 116.08 m² Topografía: PLANO
Nombre conj: Pendiente: 0% Densidad: 300 VIV/HA
Ubicación en mz: MEDIANERO Frente: 8 ml No. Frente: 1
Forma: REGULAR Uso de Suelo: HABITACIONAL Serv/Infraestru: COMPLETOS
Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE TERCER ORDEN Distancia (km): 6.25
Amenidades: Observaciones:
Cuenta con todos los servicios.
✅ Medidas 8x15.
✅ Superficie 116.080 M2.
✅ No tiene adeudos

CERCA DE LA AV FRANCISCO I MADERO PONIENTE ✅ Cuenta con escrituras.

Oferente: KARLA RAYA Nombre Oferente: KARLA RAYA

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-4e19-8fea-7184094364a9 Teléfono: (443) 2054129 Fecha: 03/03/2025

COMPARABLE 3 TERRENO CALLE: AGUSTIN ABAD NO EXT. SN PRECIO: $ 440,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 2,750.00
Colonia: IGNACIO ALLENDE Código postal: 58330 Venta/Oferta: OFERTA
Municipio: MORELIA Superficie: 160 m² Topografía: PLANO
Nombre conj: Pendiente: 0% Densidad: 300 VIV/HA
Ubicación en mz: MEDIANERO Frente: 8 ml No. Frente: 1
Forma: REGULAR Uso de Suelo: HABITACIONAL Serv/Infraestru: COMPLETOS
Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL Distancia (km): 3.64
Amenidades: Observaciones:
8x20
*luz
*agua pozo propio
A unas cuadras de la avenida madero por la clínica *drenaje
*calles adoquinadas
* en calle privada
municipal

Oferente: CARLOS GONZALEZ Nombre Oferente: CARLOS GONZALEZ

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4490-b4e8-03d2b52c9176 Teléfono: (443) 1832129 Fecha: 13/03/2025

COMPARABLE 4 TERRENO CALLE: CERRO DE TEPEYAC NO EXT. SN PRECIO: $ 420,000.00 PRECIO UNITARIO: $ 2,608.70
Colonia: CENTRO TARIMBARO Código postal: 58880 Venta/Oferta: OFERTA
Municipio: MORELIA Superficie: 161 m² Topografía: PLANO
Nombre conj: Pendiente: 0% Densidad: 250 VIV/HA
Ubicación en mz: MEDIANERO Frente: 7 ml No. Frente: 1
Forma: REGULAR Uso de Suelo: HABITACIONAL Serv/Infraestru: COMPLETOS
Proximidad: PERIFERICA Zona: HABITACIONAL DE TERCER ORDEN Distancia (km): 20.02
Amenidades: Observaciones:
7x23 metros $420,000 cada uno. Cuentan con todos los
CERCA DEL CENTRO DE TARIMBARO servicios, escrituras y todos los papeles en regla. Calles
pavimentadas.
Oferente: WILLIAN ESCUDERO Nombre Oferente: WILLIAN ESCUDERO
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Teléfono: (443) 3200000 Fecha: 13/03/2025

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 Folio cliente. Enc. ENC-0483208

ANEXO. FOTOGRAFÍAS COMPARABLES DE MERCADO

COMPARABLE No. 1 COMPARABLE No. 2

PASEO SANTA LUCIA, 186, HACIENDA CIPRES, MORELIA, Tel:(453) 1142781 AV CAMPONUBES, 112 PB, CAMPONUBES, MORELIA, Tel:(686) 5427897

COMPARABLE No. 3 COMPARABLE No. 4

ZAFIRO, 35 PISO 3, PUNTA FLORESTA, MORELIA, Tel:(443) 3022650 ALEJANDRO NUÑEZ, 87, VILLAS ORIENTE, MORELIA, Tel:(443) 2747830

COMPARABLE No. 5 COMPARABLE No. 6

CTO 3, SN, CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL V, MORELIA, Tel:(443) 3645920 SAMARIO, SN, VILLAS DEL PEDREGAL IV, MORELIA, Tel:(443) 6904967

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 FORMATO DE DICTAMEN TÉCNICO DE CALIDAD
LINEA II USADA MERCADO ABIERTO INDIVIDUAL

DELEGACIÓN REGIONAL DICTAMEN TÉCNICO DE CALIDAD LINEA II USADA

MICHOACAN DE OCAMPO No. 16256140207454726 MERCADO ABIERTO INDIVIDUAL

I.- ANTECEDENTES

Datos del derechohabiente

Nombre MIGUEL ANGEL FLORES CALDERON Municipio MORELIA
R.F.C. FOCM931214DQ4 Colonia JESUS ROMERO FLORES
C.U.R.P. FOCM931214HMNLLG03 Calle PROF LUIS CHAVEZ OROZCO No. 201
Teléfono C.P. 58128

Datos del propietario actual del inmueble

Nombre GUSTAVO MEDINA RUEDA Municipio MORELIA
R.F.C. MERG7408027A8 Colonia VILLAS DEL PEDREGAL
C.U.R.P. MERG740802HMNDDS00 Calle SAN NICOLAS OBISPO No. 536 INT. EDIFICIO 68 INTERIOR
Teléfono C.P. 58330

II.- DATOS GENERALES DEL INMUEBLE

Localidad Municipio o Delegación Política MORELIA
Colonia o Barrio CONJUNTO HABITACIONAL VILLAS DEL PEDREGAL IV
Avenida o Calle SAN NICOLAS OBISPO
Manzana (en su caso) 5
Lote 2
Entre la calle SAN NICOLAS OBISPO
y la calle SAMARIO 1
No. exterior 536
No. interior/departamento 1
Nivel
Código Postal 58330
Teléfono RED SUBTERRANEA
Otra referencia

Tipologia de vivienda: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

Dúplex
Multifamiliar horizontal
Multifamiliar vertical X
Triplex
Unifamiliar
Condominio
Supermanzana
Edificio 68
Entrada (en su caso)

Características:
Area total construida 48.24
Area del lote/m2 17.333
No de recamaras 2
No de baños 1

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 FORMATO DE DICTAMEN TÉCNICO DE CALIDAD
LINEA II USADA MERCADO ABIERTO INDIVIDUAL
III.- EVALUACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO O LOTE
Zona de riesgo Evaluación Observaciones
El terreno no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.
Areas inundables A

El terreno no se encuentra o no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

Restricción de suelo A

El terreno no se encuentra o no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

Zonas de afectación A

Vialidades Evaluación Observaciones

Cuenta con pavimentos con especificaciones reglamentarias locales, en condiciones suficientes de conservación y
Pavimentos B funcionamiento.
Cuenta con guarniciones, banquetas o andadores en condiciones suficientes de conservación y funcionamiento.
Guarniciones,banquetas,andadores B

El (los) acceso(s) a la colonia o al fraccionamiento cumplen con las especificaciones reglamentarias locales y se
Acceso(s) B encuentran en condiciones suficientes de conservación y funcionamiento.

Infraestructura Evaluación Observaciones

Cuenta con servicio de agua potable y toma domiciliaria en óptimas condiciones de funcionamiento.
Agua potable A

Cuenta con servicio de drenaje y alcantarillado en óptimas condiciones de funcionamiento.

Drenaje A

Cuenta con servicio de energía eléctrica y acometida en óptimas condiciones de funcionamiento.

Energía eléctrica A

Cuenta con servicio de alumbrado en la vialidad de acceso directo al inmueble y se encuentra en óptimas
Alumbrado público A condiciones de funcionamiento.

Obra negra o gruesa Evaluación Observaciones

No presenta asentamientos irregulares, humedades o salitre.
Cimentación A

No presenta desplomes o fisuras.

Estructura A

No presentan grietas ni zonas afectadas por humedades o salitre.

Muros A

No presenta flechas, grietas o zonas afectadas por humedades o salitre.

Losas A

La vivienda no considera bardas, y el reglamento estatal y/o local no lo exige, o las existentes presentan fisuras o
Bardas B zonas afectadas por humedades o salitre que requieren reparación media.
Presenta impermeabilización en condiciones suficientes de resistencia para el aislamiento de agua, sin
Impermeabilización B manifestación visual de humedades.

Instalaciones Evaluación Observaciones

Cuenta con equipo y accesorios usados en condiciones suficientes de servicio y conservación (fregadero, calentador,
Hidráulica B tinaco, lavadero, regadera y llaves).
Cuenta con muebles sanitarios accesorios en condiciones suficientes de servicio y conservación (inodoro, lavabo,
Sanitaria B coladeras y bajadas pluviales).
Cuenta con un sistema de un circuito y accesorios en condiciones suficientes de servicio y conservación
Eléctrica B (interruptor(es), salidas de lámparas por techo, apagadores y contactos).
Cuenta con red de suministro de gas a base de cilindros portátiles en condiciones óptimas de servicio.
Gas B

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Calidad Evaluación Observaciones
El diseño arquitectónico y las soluciones constructivas permiten el desarrollo de las actividades básicas de sus habitantes,
Funcionaliadad A delimitan las zonas públicas y privadas, y responden a las características locales de clima, usos, materiales y disposiciones loca
Presenta condiciones suficientes de conservación, pero requiere obras de mantenimiento menores.
Estado de conservación B

Con una vida útil estimada en mas de 40 años.

Vida útil remanente A

Equipamiento Evaluación Observaciones

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.
Educación A

Cuenta con equipamiento a una distancia entre 3 Km y 5 Km.

Salud B

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Abasto A

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Recreación A

Se accede al transporte público a una distancia menor de 500 metros.

Transporte A

Cuenta con el servicio.

Vigilancia A

Cuenta con servicio de recolección de basura a domicilio o con colector comunitario a menos de 100 m.
Recolección de basura A

IV.- RESULTADO DEL DICTAMEN

A).- El inmueble presenta algún elemento de descalificación:
NO.

Observaciones Adicionales:
(Indicar el rubro sobre el cual haya observaciones adicionales)
** INMUEBLE USADO DE ACUERDO A LA POLÍTICA POL-AC-03-001 VERSIÓN 006 IDENTIFICACIÓN DE VIVIENDA NUEVA/USADA ACORDE A ÑLA ESCRITURA 3702 VOLUMEN 124 DE FECHA DIA
17 DEL MES DE AGOSTO DEL AÑO 2013, ANTE LA LIC LUIS CARLOS GARCIA ESTEFAN, NOTARIO PUBLICO 123, DE LA CIUDAD DE MORELIA, MICHOACÁN.

Calificación Mínima Aprobatoria: (70.00) 89.90

Resultado del Dictamen: (Aprobatorio, No aprobatorio) Aprobado

Unidad de Valuación Tasaciones Inmobiliarias de México, S.A. de C.V.

Nombre del Controlador PAULINA PILLADO ORTEGA
Numero de Registro SHF (Controlador) 1844568
No. serie certificado: 7265616368001156
Cadena de validación (Base 64):
YLYZU0CaPLlqls3rPv2Cmr/iqc6SLZRQTWxz+a/LCxGQQ6K9yGLLJbofApmBYczF8alc0QFxUuKLnZuTJIPhqbG67oKvsqk9psKSfPL+aBnVr1kkFJJpNE7
Firma del Perito Valuador VITc1QnQ1nU3Xq2VKiVlNUojWkYNqnLkHDiBTqnJWf4IsJzFXoZofpJ8KA71TckP50hh2dZvmPbZtmKaX+pYXuHT5RW5pdHCzOuhpE2LQn1/7nX7dC
C2S0nzVCBleQPAQQfcvAd7kakb7+4+RMWbODxbrxOb+2kNrcAd3vyE3sUiA9Z86y8AmkOP+nov/o2aqqmBRZ8/X6e1hTYV6ddicbDDdXS5slw==

Nombre del Perito Valuador JULISSA IBARRA RAMOS

Numero de Registro SHF (Perito Valuador) 1639665
Lugar y Fecha MICHOACAN DE OCAMPO, 14 de March de 2025

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ANEXOS DE DATOS - GENERALES
Constructor / Promotor N/A Otro tipo de inmueble
Clave única de vivienda 2516053001103855 Latitud (Decimal) 19.6728340
Longitud (Decimal) -101.3132310 Altitud 1978
Clasificación de la zona HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL Número de niveles de las construcciones 5
Uso de las construcciones HABITACIONAL Referencia de proximidad urbana PERIFERICA
Densidad de población NORMAL (Entre 51 y 100) Red de distribución de agua potable CON SUMINISTRO AL INMUEBLE
Red de recolección de aguas residuales CON CONEXION AL INMUEBLE Red de drenaje pluvial en la calle NO EXISTE
Red de drenaje pluvial en la zona NO EXISTE Sistema mixto (aguas residuales y pluviales) EXISTE
Otro tipo de desalojo de aguas ESCURRIMIENTO SUPERFICIAL Suministro eléctrico RED SUBTERRANEA
Acometida al inmueble EXISTE Alumbrado público AEREO
Suministro telefónico RED SUBTERRANEA Acometida al inmueble NO EXISTE
Señalización y nomenclatura de calles EXISTE Material de vialidades ADOQUIN
Material de banquetas ADOQUIN Material de guarniciones CONCRETO
Otro material de vialidades Otro material de banquetas
Otro material de guarniciones Transporte urbano EXISTE
Distancia 122 Frecuencia 45
Transporte suburbano NO EXISTE Distancia 0
Frecuencia 0 Recolección municipal o privada de desechos EXISTE
Frecuencia recolección de desechos 3 Gas natural NO EXISTE
Tipo de vigilancia MUNICIPAL Iglesia o Templo EXISTE
Distancia iglesia 656 Mercados EXISTE
Mercados distancia 580 Supermercados EXISTE
Supermercado distancia 580 Locales comerciales EXISTE
locales distancia 600 Número de locales comerciales 5
Plazas públicas NO EXISTE plazas distancia 0
Parques EXISTE parques distancia 95
Jardines EXISTE Jardines distancia 95
Canchas deportivas EXISTE Canchas distancia 230
Centro deportivo EXISTE Deportivo distancia 661
Escuelas primarias EXISTE Primaria distancia 406
Escuelas secundarias EXISTE Secundaria distancia 340
Escuelas preparatoria EXISTE Preparatoria distancia 172
Universidad NO EXISTE Universidad distancia 0
Otras escuelas EXISTE Escuelas distancia 834
Servicios de salud primer nivel EXISTE Salud1 distancia 1746
Servicios de salud segundo nivel EXISTE Salud2 distancia 1746
Servicios de salud tercer nivel NO EXISTE Salud3 distancia 0
Bancos NO EXISTE Bancos distancia 0
Estación de transporte urbano EXISTE Urbano distancia 122
Estación de transporte suburbano NO EXISTE Suburbano distancia 0
Centro comunitario EXISTE Centro social distancia 1500
Nivel de equipamiento 3 Configuración del terreno REGULAR
Topografía PLANO Ubicación del inmueble MEDIANERO
Características panorámicas 1 Uso HABITACIONAL
Número de niveles de las construcciones 5 Área libre 20
Densidad habitacional habitantes (HabHa) 1.5 Densidad habitacional viviendas (VivHa) MEDIA DE 61 A 80 Viv/Ha
Vida útil 60 Número de recamaras 2
Número de baños 1 Número de medios baños 0
Espacio de uso múltiple NO EXISTE Número de espacios de estacionamiento 1
Número de niveles 1 Calidad de proyecto FUNCIONAL
Resultado de calidad de proyecto FUNCIONAL Clase general del inmueble INTERES SOCIAL
Estado de conservación BUENO Comentarios reelevantes sobre el estado de conservación BUENO CON ADECUADO MANTENIMIENTO
Grado de terminación de la obra (%) 100.00 Grado y avance de áreas comunes (%) 100.00
Superficie del terreno del conjunto (m²) 17.333 Indiviso de terreno (%) 100
Superficie del terreno privativa (m²) 17.333 Superficie de construcción del inmueble (m²) 48.24
Superficie accesoria (m²): 0 Superficie vendible (m²) 48.24
Indiviso de construcción (%) 100 Hidráulicas OCULTA
Material instalaciones hidráulicas 3 Sanitarias OCULTA
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Material instalaciones sanitarias 1 Eléctricas OCULTA
Material instalaciones eléctricas 1 Caseta de vigilancia NO EXISTE
Locales comerciales EXISTE Barda perimetral en el conjunto 2
Elevador NO EXISTE Estacionamiento techados NO EXISTE
Cajones de estacionamiento adicionales para visitas NO EXISTE Juegos infantiles EXISTE
Canchas deportivas EXISTE Otro tipo de obras complementarias en el conjunto AREA VERDE
Calentador de gas EXISTE Aire acondicionado de alta eficiencia o de bajo consumo NO EXISTE
Ubicación del aire acondicionado Voz y datos (Internet): NO EXISTE
Interfon NO EXISTE Dos circuitos de electricidad EXISTE
Suministro de agua purificada en la vivienda NO EXISTE Camaras de seguridad NO EXISTE
Servicio de mantenimiento contratado por desarrollador NO EXISTE Otro tipo de instalaciones o accesorios especiales en la vivienda NO TIENE
Estacionamiento techado NO EXISTE Accesoria en la vivienda NO EXISTE
Cisterna NO EXISTE Ducto para clima NO EXISTE
Jaula de tendido NO EXISTE Rejas de protección en ventanas EXISTE
Condiciones de mantenimiento de hidromaceteros SIN CONDICIONES DE MANTENIMIENTO Número de hidromaceteros 0
Otro tipo de obras complementarias en la vivienda NO TIENE Sistema de descarga de aguas residuales EXISTE
Sistema de de tratamiento de agua (Planta de tratamiento) NO EXISTE Sistema de reuso de agua residual tratada NO EXISTE
Sistema de tratamiento de reutilización de aguas jabonosas NO EXISTE Sistema de drenaje pretratado de aguas negras para reutilización de agua NO EXISTE
Sistema de captación de agua pluvial NO EXISTE Separación de basura, contenedores NO EXISTE
Área para elaboración de composta NO EXISTE Celdas fotovoltáicas para alumbrado público NO EXISTE
Sistema centralizado de captación solar para calentamiento de agua: NO EXISTE Red de agua purificada NO EXISTE
Reductor de sedimentos calcificados en tuberías NO EXISTE Sistema de reuso de aguas jabonosas NO EXISTE
Inodoro máximo de 6 litros NO EXISTE Inodoro de grado ecológico máximo 5 litros EXISTE
Inodoro economizador de agua con doble botón (Sistema dual para WC) integrado NO EXISTE Válvula dual para doble descarga integrada a un inodoro normal (no economizador): NO EXISTE
Llaves (valvulas) con dispositivos de ahorro de agua en lavabos de baño NO EXISTE Dispositivos de reducción de flujo de agua en llaves de lavabo NO EXISTE
Dispositivo de reduccion de flujo de agua en regadera NO EXISTE Llaves ahorradoras de agua (valvulas para uso doméstico) baño NO EXISTE
Llaves con dispositivo ahorrador de agua cocina NO EXISTE Dispositivos de reducción de flujo de agua en llave de cocina NO EXISTE
Regadera con dispositivo ahorrador integrado EXISTE WC economizador de agua (4.8 litros) NO EXISTE
Válvula reguladora, para flujo de agua, en tubería de suministro NO EXISTE Calentador de paso de gas EXISTE
Calentador solar de agua NO EXISTE Aislamiento térmico en el techo (con NOM MX 460) NO EXISTE
Aislamiento térmico en muro (con NOM MX 460) NO EXISTE Aislamiento térmico en puertas y ventanas NO EXISTE
Sistema de detección de movimiento para encendido de luces NO EXISTE Captación de energía eléctrica (Paneles solares fotovoltáicos) NO EXISTE
Protección solar en las ventanas NO EXISTE Calentador de gas de depósito NO EXISTE
Calentador solar de agua de tubos evacuados NO EXISTE Calentador solar de agua plano NO EXISTE
Calentador solar de agua de tubos evacuados con respaldo de calentador de gas NO EXISTE Calentador solar de agua plano con respaldo de calentador de gas de paso NO EXISTE
Calentador solar de agua de tubos evacuados con respaldo de calentador eléctrico NO EXISTE Calentador solar de agua plano con respaldo de calentador eléctrico NO EXISTE
Ventilador solar de corriente directa NO EXISTE Ventilador solar corriente alterna NO EXISTE
Ventilador de cuerda de alta potencia NO EXISTE Ventilador de cuerda de baja potencia NO EXISTE
Focos ahorradores (lámparas fluorescentes compactas) EXISTE Focos LED (luz dirigida) NO EXISTE
Focos LED (luz difusa) NO EXISTE Sistemas de iluminación natural (captadores de luz solar para iluminación) NO EXISTE
Estabilizador estático (reordenadore de corriente eléctrica para el proceso de sistribución) NO EXISTE Dispositivo ahorrador de gas NO EXISTE
Filtros purificadores de agua NO EXISTE Dispositivo de desinfección de agua en tinaco NO EXISTE
Reductor de sedimentos calcificados en tubería NO EXISTE Pintura reflejante en techo NO EXISTE
Pintura reflejante en muro NO EXISTE Aislante para tubería de agua caliente NO EXISTE
Tuberia térmica para agua caliente NO EXISTE Pintura fotocatalítica NO EXISTE
Doble vidrio en ventanas como aislante térmico con marco de aluminio NO EXISTE Vidrios con película reflectiva integrada con marco de aluminio NO EXISTE
Vidrios dobles como aislante térmico con marco de PVC NO EXISTE Vidrios con película reflectiva integrada con marco de pvc NO EXISTE
Vidrios con película reflectiva integrada con marco de pvc NO EXISTE Señalización en braile de número o nombre de edificio NO EXISTE
Señalización en braile de calles interiores NO EXISTE Número de piso en braile en el inicio y fin del barandal NO EXISTE
Número de departamenteos de inicio a término, en braile, que se ubican en cada piso de un edificio NO EXISTE Botones de elevador con señalización en braile NO EXISTE
Cajones de estacionamiento adicionales para personas con discapacidad NO EXISTE Rampa de acceso en banquetas para personas con discapacidad NO EXISTE
Otro tipo de instalaciones especiales en el conjunto habitacional Señalizacion en braile de agua fria y caliente en regadera NO EXISTE
Señalizacion en braile de agua fria y caliente en baño llaves del lavabo NO EXISTE Señalizacion en braile de agua fria y caliente en cocina NO EXISTE
Señalizacion en braile de encendido y apagado de calentador NO EXISTE Señalizacion en braile de encendido y apagado aire acondicionado NO EXISTE
Rampa de acceso del exterior al interior de la vivienda NO EXISTE Textura especial diferenciada en el piso en banqueta que indique giro de acceso a la vivienda NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad NO EXISTE Baño en planta baja para personas con discapacidad NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad area de regadera sin sardinel NO EXISTE Baño para personas con discapacidad piso antiderrapante NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad charola 2 cm. en regadera NO EXISTE Baño para personas con discapacidad pendiente en piso a rejilla de captación NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad preparación en salida regadera para instalacion accesorio tipo teléfono NO EXISTE Baño para personas con discapacidad preparación para adecuar lavabo a 75 cm de altura NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad materiales tipo palanca NO EXISTE Baño para personas con discapacidad preparación para colocación espejo de sobreponer NO EXISTE

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Pasamanos en baño NO EXISTE Cocina para personas con discapacidad preparación para adecuar tarja a 75 cm de altura NO EXISTE
Marco de puerta movible para discapacitados NO EXISTE Área de circulación en vivienda para discapacitados en vivienda (Ancho 1.20 m giros minimos de 1.50 m en pasillos, cocina, baño y 1 recámara) NO EXISTE
Pasillos NO EXISTE Cocina NO EXISTE
Baño NO EXISTE Recámara NO EXISTE
Área de accesos a vivienda con puerta de 0.90 cm o más EXISTE Accesos entre espacios interiores con puerta de 0.90 cm o más NO EXISTE
Se observa terreno que colinda con NO COLINDA NI SE UBICA EN UNA ZONA CON ESTAS CONDICIONES Se observa terreno ubicado sobre NO COLINDA NI SE UBICA EN UNA ZONA CON ESTAS CONDICIONES
Riesgo social NO SE OBSERVA RIESGO SOCIAL Riesgo comercial NO SE OBSERVA RIESGO COMERCIAL
Refrigerador Lavadora
Estufa Fotovoltaicos
Captación de agua Ahorro de energía eléctrica:

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 Folio cliente. Enc. ENC-0483208

CÁLCULO - DETERIORO ESTIMADO

DTIPO 2: HASTA 80M2

Departamento en condominio 0.00 %

CIMENTACIÓN 11.6 Acero 40 100 4.6

Concreto 60 100 7
ESTRUCTURA (COLUMNAS,TRABES Y 18.9 Muros 30 100 5.7
LOSAS) Castillos 20 100 3.8
Losa y trabes 50 100 9.5
ALBAÑILERÍA 13.2 Petriles, bases, tinacos 15 100 2
Albañilería en azotea 10 100 1.3
Huellas 20 100 2.6
Lavadero 5 100 0.7
Bardas posteriores 18 100 2.4
Escaleras 15 100 2
Registros 5 100 0.7
Firme en patio de servicio 12 100 1.6
INSTALACIÓN HIDRÁULICA 1.3 Tubería hidráulica 100 100 1.3
INSTALACIÓN SANITARIA 1.9 Tubería sanitaria 100 100 1.9
INSTALACIÓN ELÉCTRICA 2.2 Ductos y chalupas 30 100 0.7
Cableado 60 100 1.3
Accesorios 10 100 0.2
INSTALACIÓN GAS 0.9 Tubería y accesorios 100 100 0.9
ACABADOS INTERIORES 17.6 Aplanado interior 35 100 6.2
Azulejos y lambrines 15 100 2.6
Pintura interior 20 100 3.5
Piso cerámico o alfombra 30 100 5.3
ACABADOS EXTERIORES 6.7 Aplanados exteriores 50 100 3.4
Pintura exterior 30 100 2
Impermeabilización 20 100 1.3
PUERTAS INTERNAS, EXTERNAS 4.6 Marcos 15 100 0.7
Puertas 75 100 3.5
Chapas 10 100 0.5
CANCELERÍA 5.1 Marcos 15 100 0.8
Ventanas 50 100 2.6
Vidrio 30 100 1.5
Sellado 5 100 0.3
MOBILIARIO FIJO 10.8 WC 25 100 2.7
Lavabo 15 100 1.6
Tarja 10 100 1.1
Calentador 30 100 3.2
Tinaco 20 100 2.2
GUARDA 5.3 Closets 100 100 5.3
OTROS (VIVIENDAS RESIDENCIAL) 0 Accesos, equipos, accesorias 100 100 0
100.00

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