Universidad de Chile Departamento de Derecho Privado

Facultad de Derecho Profesor: Marco Rosas

Derecho Civil III 2° Semestre 2024

Material II
Contratos Preparatorios y de intercambio

1. Abeliuk, René. Contrato de Promesa, de Opción y otros Acuerdos Previos. Santiago, Abeledo Perrot, 2012, pp. 21-77 y 107-132.

2. Alessandri, Arturo. De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Santiago, Editorial Jurídica, 2003, t. II, v. 2, pp. 874-891.

3. Urrutia, Leopoldo. Promesas unilaterales de venta o de compra. En: RDJ, t. XVI, núm. 1-2, 1ª parte, 1919, pp. 5-50.

4. Barros, Enrique. Compraventa. Apuntes de clase Derecho Civil III. Santiago, Universidad de Chile, 2010, pp. 1-68.

5. Ugarte, José Joaquín. La Obligación Esencial del Vendedor es Transferir el Dominio. En: Estudios en Honor de Pedro Lira
Urquieta. Santiago, Ed. Jurídica, 1970, pp. 151-193.

6. Caprile B., Bruno. Las acciones del comprador insatisfecho: el cúmulo actual y la tendencia al deber de conformidad. En: Estudios
de Derecho Civil II, Santiago, Lexis Nexis, 2006, pp. 629-650
Universidad de Chile Prof. Enrique Barros
Escuela de Derecho 2010

DERECHO CIVIL III

___________________________

COMPRAVENTA
___________________________
 I.- INTRODUCCION1

1. Definición legal

La compraventa es un contrato por el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla
en dinero (Código Civil, artículo 1793).

La compraventa es el más importante contrato de intercambio, caracterizado por la bilateralidad y

onerosidad. De la compraventa surgen, a lo menos, dos obligaciones esenciales: por una parte, la
obligación del vendedor de dar la cosa y, por la otra, la obligación del comprador de dar el precio,
esto es, el dinero que se paga por la cosa.

Las obligaciones de dar se cumplen mediante la tradición de la cosa y del dinero. La tradición opera
como pago de la obligación del vendedor y como modo de adquirir el dominio. Correlativamente, el
artículo 703 señala que la venta es un título traslaticio de dominio, es decir, un título que por su
naturaleza sirve para transferir el dominio.

2. Elementos de la compraventa

El modelo clásico de la compraventa supone dos elementos esenciales, el precio y la cosa. Sin ellos
no existe contrato alguno, o bien la convención deriva en un contrato diferente (artículo 1444).

Los demás elementos, que se entienden incorporados a la compraventa sin necesidad de mención
especial, son elementos de la naturaleza. Están dados por la ley, ya sea como efectos generales de las
obligaciones o como derecho dispositivo aplicable al contrato de compraventa; su función es suplir
la voluntad de las partes facilitando que los contratos tengan definidos sus contenidos normativos
aunque las partes no los hayan negociado en concreto. Por lo mismo, las partes pueden modificarlos
del modo que convengan.

Las obligaciones de saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios son típicamente

elementos de la naturaleza, que sólo se entienden incorporadas al contrato en los términos que señala
la ley, en la medida que las partes no manifiesten lo contrario. Lo mismo vale para la acción
resolutoria, la distribución de riesgos y, en general, para las reglas del título sobre la compraventa y
las generales del derecho de los contratos que por su sentido sean de orden público. La importancia

1
Estos apuntes tienen su origen en notas de antiguos cursos lectivos del profesor. En su primera versión fueron
compilados por la ayudante Sandra Benedetto. Esta versión ha sido revisada por el profesor para que los alumnos
dispongan de ella antes de iniciarse el desarrollo de la compraventa en el curso de Derecho Civil VII del segundo
semestre de 2010. Su objetivo no es exponer en extenso el estado actual del derecho de la compraventa, sino entregar a
los alumnos la información básica, especialmente acerca de la comprensión clásica de la compraventa en nuestra
tradición jurídica, que haga posible un tratamiento detallado en clase de las materias y cambios más relevantes.

1
práctica de los elementos de la naturaleza es ahorrar los costos de negociación (costos de
transacción) y fortalecer la confianza de que el contrato responderá a las expectativas que
razonablemente tienen las partes acerca de sus propias obligaciones y de las de su contraparte.

Las partes pueden pactar libremente las cláusulas que estimen, en tanto no sean contrarias al orden
público, la moral o las buenas costumbres, o en tanto no alteren la economía básica de este contrato
de intercambio. Estos son los llamados elementos accidentales de la compraventa, como son, por
ejemplo, las modalidades del plazo y la condición. Es interesante que aún respecto de estos
elementos accidentales existan reglas de derecho dispositivo (como las referentes a ventas con arras,
la venta al gusto y a los pactos comisorio y de retroventa).

Hay cuestiones que las normas dispositivas aplicables a las compraventas no resuelven. Es el caso,
por ejemplo, de la naturaleza y alcance de la obligación de dar que tiene el vendedor, esto es, si sólo
se cumple cuando se transfiere el dominio o si meramente consiste en asegurar una posesión pacífica
al comprador. La interpretación de una norma como la del 1824 del Código Civil, y en general de las
normas legales que regulan la compraventa, supone comprender el interés de las partes en el contrato
y que el derecho cautela.

3. Objeto y Causa

Como todo contrato, la compraventa supone las exigencias de objeto y causa. Tanto el objeto como
la causa deben ser reales y lícitos. En circunstancias que luego se hará referencia a la cosa y el precio,
que constituyen el objeto de la compraventa, aquí sólo harán algunas anotaciones sobre la causa.

La realidad de la causa es una exigencia que opera fundamentalmente como mecanismo de control de
la seriedad del consentimiento. Por eso, el precio es causa de la obligación del vendedor cuando es
serio; un precio absurdamente bajo suele esconder, en verdad, una donación.

La seriedad del precio no debe confundirse con su justicia, cuestión que se verá al tratar de la
conmutatividad de la compraventa.

Además, la causa debe ser lícita. La licitud de la causa no plantea una pregunta abstracta, sino una
relativa a los fines de las partes. Por otra parte, es sabido que el derecho no atiende a este respecto un
juicio positivo de licitud, sino uno negativo de ilicitud. A pesar de los términos del artículo 1467 I, lo
relevante, en consecuencia, no es comprobar si la causa es lícita, sino su ilicitud (artículos 1467 II y
III y 1682). La causa es ilícita cuando la compraventa tiene por finalidad realizar un fraude en contra
de terceros o en contra de la ley o cuando es contraria a la moral, a las buenas costumbres o al orden
público, siempre y cuando estos motivos ilícitos sean compartidos (o al menos conocidos) por ambas
partes.

4. La compraventa es por naturaleza un contrato conmutativo

La compraventa es un contrato esencialmente bilateral y oneroso. Supone la concurrencia de dos

2
partes que se obligan recíprocamente, gravándose una en beneficio de la otra.

Si bien la compraventa es por naturaleza un contrato conmutativo, puede ser aleatorio, en la medida
que se exprese dicho carácter o cuando en atención a la naturaleza del contrato aparece que se
compró la suerte (artículos 1461 y 1813).

Así, la venta de cosa futura se entiende naturalmente celebrada bajo la condición de existir, a menos
que se pruebe la aleatoriedad del acuerdo. En otras palabras, a menos que se muestre la intención de
comprar la suerte la venta está sujeta a condición suspensiva y no es aleatoria (artículo 1813).

No pierde el contrato su carácter jurídico conmutativo si la cosa, luego del contrato, aumenta o
disminuye de valor luego de celebrado el contrato. Ese es un riesgo económico que se sigue del
contrato, que, sin embargo, no altera sus efectos.

En la doctrina clásica del contrato, la justicia del precio está asegurada por la voluntariedad del
intercambio. Conviene recordar a este respecto que en los contratos conmutativos las prestaciones ‘se
miran’ como equivalentes. En otras palabras, la equivalencia de prestaciones no se mide
objetivamente, sino está dada por la disposición de cada parte a recibir la prestación de la otra a
cambio de la que ella misma realiza. En sentido económico, la idea de conmutatividad resulta
estática, porque oscurece que la función del contrato es que cada parte resulte más beneficiada luego
del intercambio (porque subjetivamente le es más valioso lo que recibe que lo que entrega a cambio).

Sólo excepcionalmente se reconoce el correctivo legal de la lesión enorme, que procura asegurar,
dentro de ciertos límites, la justicia material en la compraventa de bienes raíces. Cuando el precio del
bien raíz que se vende difiere en exceso con el ‘justo precio’, se entregan a la parte afectada ciertas
acciones correctivas. Con todo este remedio es excepcional; incluso resulta extraño a la estructura y
supuestos del derecho de contratos en el Código Civil.

Más frecuentes en el derecho moderno son otros correctivos que tienden a asegurar el consentimiento
libre e informado, como ocurre con las normas sobre contratos entre proveedores y consumidores. El
derecho tiende a considerar que los expertos o profesionales están sujetos, en general, a deberes
especiales de información y de consejo respecto de quienes carecen de especiales conocimientos.

La conmutatividad atiende al momento de contratar. Sólo en casos extremos de excesiva onerosidad

sobreviniente, por causas imprevistas y en el entendido de que no se trata de un riesgo económico
que pertenezca al deudor (como será usualmente lo natural), puede plantearse de buena fe una
revisión del contrato por excesiva onerosidad sobreviniente. Bajo condiciones restrictivas, como las
señaladas, es aceptada en el derecho comparado moderno la revisión de los contratos de larga
duración.2

2 En Chile, la doctrina ha sido usualmente denominada ‘teoría de la imprevisión’ de acuerdo con una denominación
proveniente del derecho francés. No corresponde en esta parte especial revisar nuevamente su aplicabilidad en el derecho
chileno. Sólo cabe advertir que es particularmente discutible su aplicación a contratos de compraventa que constan de
una sola prestación por cada parte (por el contrario, la procedencia y requisitos de la revisión del contrato por

3
 5. Calificación

El comprador debe pagar un precio en dinero. Sin embargo, es posible que el precio se pague parte
en dinero y parte en otra cosa, en cuyo caso sólo será venta si la cantidad pagada en dinero es
superior al valor de la cosa. En caso contrario, se tratará de una permuta (artículo 1794).

El contrato de compraventa es un título traslaticio de dominio; allí radica la diferencia, por ejemplo,
con el arrendamiento y el comodato. En tal sentido es análogo a la donación, porque ambos son
títulos traslaticios, aunque ésta sea esencialmente gratuita.

En cuanto al contrato de sociedad, si bien respecto del aporte es un título traslaticio de carácter
oneroso, se diferencia funcionalmente de la compraventa en que es un contrato de colaboración y no
de intercambio.

6. Funciones de la compraventa

La compraventa es el más importante contrato de intercambio. Da lugar a obligaciones recíprocas de

dar.

En un sentido estrictamente jurídico es un título traslaticio de dominio. No es un modo de adquirir el

dominio, sino el antecedente necesario para que la entrega sea tradición. En este sentido nuestro
derecho difiere completamente del francés. Para este último, la compraventa es, a la vez, un contrato
y un modo de adquirir el dominio de las cosas.

La vinculación de la compraventa con la tradición se muestra en que su validez es requisito para la

validez de la tradición (artículo 675).

Sin embargo, de la circunstancia de que la compraventa sea un título traslaticio de dominio y no un

modo de adquirir se sigue que la venta de cosa ajena pueda ser válida. Si bien, es inoponible al
verdadero dueño, nada impide que el vendedor, que al momento de la venta no era propietario,
adquiera la cosa para sí a fin de luego transferirla al comprador. A su vez, el propietario tiene la
posibilidad de ratificarla; en tal caso, usualmente el propietario habrá negociado con el vendedor y le
reconoce eficacia al contrato a su respecto (artículos 1815, 1818).

7. Compraventa en el Código Civil y compraventa internacional de mercaderías (CISG)

El instrumento más importante de derecho privado internacional es la Convención de Viena sobre

Compraventa Internacional de Mercaderías (CISG). La convención ha sido ratificada por Chile, así

circunstancias sobrevinientes es relevante en los contratos de suministro). En la compraventa, el precio se estima al

contratar y los riesgos de variaciones entre el momento en que se conviene el contrato y el que se cumplen las
prestaciones pertenece naturalmente a las partes. Se muestra así que la conmutatividad atiende a la fecha de celebración
del contrato.

4
como por prácticamente la totalidad de los países que mantienen tráfico comercial internacional.3

La CISG es un instrumento de gran valor, que excede el ámbito de las compraventas internacionales.
Se trata de un acuerdo antecedido de un trabajo comparado que duró varias décadas y es reconocida
como un ordenamiento que ejerce importante influencia en el derecho moderno de contratos. Al
haberse incorporado como derecho chileno en razón de la ratificación, debe ser considerada para
interpretar e integrar las normas nacionales sobre contratos en general y sobre compraventa, en
particular.

8. Nuevas tendencias en el derecho contemporáneo de la compraventa

Los contratos no son construcciones jurídicas alejadas de las prácticas económicas de intercambio,
de colaboración o de servicios que les subyacen. Por eso también ocurre que las normas sobre la
compraventa están siempre sujetas a los desafíos y preguntas que plantean los tiempos.

La compraventa clásica se sostiene en el principio individualista procedente del derecho romano de

que las partes tienen la carga de cuidar por su interés al contratar (caveat emptor). Correlativamente
el contrato pone ciertas obligaciones de garantía del vendedor, relativas a que la cosa sirve para su
uso ordinario (garantía respecto de vicios redhibitorios) y de que el comprador no será turbado en su
posesión pacífica (garantía de evicción).

El derecho contemporáneo plantea nuevas maneras de comprensión de la posición de las partes. La

tendencia convergente de estas tendencias parece ser el fortalecimiento de los derechos del
comprador y la protección de la parte inexperta.

En primer lugar, las normas sobre protección de consumidores establecen reglas de orden público
que los protegen de condiciones generales de contratación abusivas y que tienden a convertir las
normas de derecho dispositivo del Código Civil en normas de orden público en este tipo de
contratos.

En segundo lugar, en un orden análogo de consideraciones, el derecho civil tiende a ser más
reflexivo acerca del tipo de relación que se establece entre un profesional o especialista y una
persona inexperta con quien contrata. De relaciones de este tipo el derecho civil infiere ciertos
deberes de información y de consejo por parte del especialista. En la sociedad y economía modernas
la especialización es tan fuerte que no se espera del comprador (que no sea también especialista), que
pueda o tenga que igualar la posición del vendedor experto.

En tercer lugar, las obligaciones del vendedor tienden a expandirse a obligaciones conexas que el
derecho civil tradicional no consideraba en sed contractual, como son las obligaciones de seguridad
respecto del comprador, que se expresa en la responsabilidad por productos defectuosos, pero
también en información adecuada para el uso de la cosa vendida (cuando las calidades riesgosas de

3 Se puede encontrar en http://www.uncitral.org/uncitral/es/uncitral_texts/sale_goods/1980CISG.html y en el apéndice

de la edición oficial de Código de Derecho Internacional Privado.

5
ésta no son comprensibles por un comprador no profesional.

En cuarto lugar, la obligación del vendedor es tenida como una obligación de resultado, que sólo se
entiende cumplida cuando se satisface debidamente el interés contractual del comprador. De esta
calificación se sigue que el incumplimiento del vendedor no hace referencia a una calificación de su
conducta. Incluso a nivel de la responsabilidad civil en sentido estricto, la excusa de diligencia tiende
a ser mirada con recelo, porque la culpa del vendedor se muestra en el incumplimiento de su
obligación calificada por el resultado (dar y entregar la cosa debida en tiempo y forma), de modo que
para excusarse no basta probar diligencia. La Convención de Viena sobre Compraventa Internacional
de Mercaderías (conocida por sus siglas en inglés CISG) ha contribuido a unificar el concepto de
incumplimiento y a fortalecer como una obligación de resultado la de entrega y tradición del deudor.

En parte por la misma razón, se ha tendido a un entrecruzamiento de acciones, que en el Código

Civil presentan lógicas diferentes, como ocurre con las antiguas acciones de garantía por vicios
ocultos de la cosa vendida (acciones por vicios redhibitorios), por un lado, y con las acciones
derivadas de la falta de conformidad de la cosa con las características convenidas explícita o
implícitamente (acciones indemnizatorias por incumplimiento de la obligación de dar y entregar lo
prometido), por el otro lado.

A lo anterior se agrega que el ámbito de la responsabilidad contractual tiende a expandirse hacia

ámbitos que tradicionalmente pertenecieron a la responsabilidad contractual. Es el caso de la
responsabilidad por haber infringido deberes de información para con el comprador, que
tradicionalmente ha sido calificada como omitido extracontractual y que progresivamente es
considerada infracción a un deber contractual (del mismo modo que la obligación de instruir ex post
acerca del funcionamiento de un equipo o instalación que requiere de alguna instrucción); o la
extensión de la responsabilidad contractual hacia el proveedor de una cosa defectuosa, aunque no
haya sido parte de la relación contractual entre el comprador final y el comerciante que se la ha
vendido.

No debe extrañar que el derecho de la compraventa haya adquirido en el último tiempo un grado de
complejidad que le era desconocido. Como ha ocurrido a lo largo de la historia, en este contrato se
muestran muchos de los principales desarrollos que tiene la doctrina jurídica del contrato. En estos
apuntes de clase sólo se hace referencia circunstancial a estos desarrollos, que son fortalecidos por el
derecho uniforme (CISG) y comparado. Su objetivo es atender al cuerpo de doctrina más tradicional
y asentado en materia de compraventa.

II.- FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO

1. Reglas aplicables

El Código Civil no contiene reglas sobre formación del consentimiento. En general, la jurisprudencia
ha estimado aplicables las reglas de los artículos 96 ss. del Código de Comercio; sin embargo, hay

6
sentencia que declaran que esas normas no son aplicables a los contratos civiles.

De especial interés en la materia son las normas de la CISG. Este ordenamiento califica la oferta y la
aceptación como actos recepticios, esto es, como actos unilaterales que producen efectos desde su
recepción por el destinatario (artículos 15, 16.1, 17, 18.2, 22). Este criterio de perfeccionamiento es
más compatible con la seguridad jurídica que el criterio de la declaración de voluntad que asume
nuestro Código de Comercio (artículos 98, 99, 101). El Código de Comercio, con todo, tiene normas
muy relevantes para proteger la confianza de quien cree haber concluido un contrato eficaz y no lo ha
hecho por haber caducado o haber sido retirada la oferta.

2. Protección de los consumidores respecto de condiciones generales de contratación

(contratos de adhesión)

En el derecho clásico de los contratos se asumía que el consentimiento es informado y que cada parte
soporta la carga de informarse debidamente acerca de sus términos. Los contratos celebrados bajo
condiciones generales de contratación tradicionalmente caían bajo esa misma regla: si el adquirente
de una cosa aceptaba contratar bajo las condiciones generales propuestas por el proveedor, se podía
asumir que las conocía y convenía en ellas. El primer objeto de preocupación fue, por consiguiente,
que las condiciones generales fueran públicas, de modo que el adquirente pudiera conocerlas antes de
contratar. A falta de esa publicidad, no hay consentimiento respecto de las cláusulas, de modo que
resulta aplicable el derecho supletorio general. La inaccesibilidad de las cláusulas simplemente
impide que haya acuerdo contractual a su respecto.

Ocurre, sin embargo, que a medida que se ha ido extendiendo la práctica del contrato por adhesión a
los intercambios más cotidianos, surge el problema de que ese supuesto no resulta concordante con
la conducta que usualmente se tiene como consumidor. El modelo del contratante que lleva al límite
el discernimiento de lo que le resulta más conveniente se ve desplazado por la experiencia de que el
consumidor usualmente confía en que la letra chica no altera las obligaciones que naturalmente
asume su proveedor. Desde esta perspectiva se no se pretende proteger propiamente el
consentimiento, sino evitar que el consumidor convenga en cláusulas abusivas.

Existe acuerdo en que las condiciones generales son una práctica lícita y aceptable, porque evitan los
costos de transacción y favorecen la no discriminación entre los clientes. Sin embargo, desde un
punto de vista jurídico, se puede fundar el control de las condiciones generales en el principio de
buena fe contractual y en las buenas costumbres comerciales.

La buena fe atiende en esta materia a la lealtad que debe tener el proveedor que se sirve de
condiciones generales con sus clientes, porque éstos tiene la legítima expectativa de que en la letra
chica no se van a modificar los derechos del comprador, aunque pertenezcan al derecho dispositivo
(como es, por ejemplo, la responsabilidad del vendedor en caso de que el producto resulte
defectuoso). En virtud del principio de buena fe, si la cláusula altera la economía natural del
contrato, ella debe tenida por no escrita.

Las buenas costumbres constituyen un límite a licitud del contrato. La cláusula es considerada

7
contraria a las buenas costumbres, en la medida que sea tenida por abusiva, esto es, que se entienda
que el proveedor se ha aprovechado de una posición de ventaja, asumiendo que el comprador no
leerá o no entenderá su alcance, en particular porque no se hará asesorar por expertos para saber qué
significan los términos técnico-jurídicos empleados.

La historia del control de las condiciones generales de contratación en el derecho contemporáneo se

produce con recurso a estos criterios normativos generales e indeterminados. Sin embargo, por vía
jurisprudencial y doctrinaria el ámbito de protección se fue precisando y diferenciando
progresivamente, en una evolución típicamente iusprivatista, de modo que las orientaciones
generales se fueron transformando en la parte final del siglo pasado en reglas más precisas. Esta
evolución fue luego codificada en leyes especiales (la primera de importancia fue la alemana de
1976) y finalmente fue recogida en Europa por la Directiva 1999/44 sobre venta y garantías de los
bienes de consumo).

En el derecho chileno rige desde 1997 una ley de protección de los consumidores (que ha tenido una
modificación sustancial por la ley N° 19.955 de 2004). En general, la ley responde a una deplorable
técnica legislativa, porque integra confusamente normas de derecho privado sobre condiciones
generales de contratación (artículos 16 ss.), con otras reglas que se refieren a otras obligaciones
generales del proveedor (artículos 12 ss.), con deberes de veracidad (artículos 28 ss.), de seguridad
de productos (artículos 44 ss.). A su vez también establece una tutela administrativa y por
asociaciones de los derechos de los consumidores e introduce reglas de procedimiento. Más allá de
sus notables deficiencias técnicas la ley, luego de la reforma de 2004, contiene importantes
innovaciones respecto de los contratos de compraventa con consumidores (como también materias
de contratos de crédito y de servicios).

En lo que se refiere a las condiciones generales de contratación, la ley establece ciertos tipos de
cláusulas que son abusivas y se tienen por no escritas (artículo 16, letras a] a f]). Sin embargo, en la
letra g] se introdujo una regla general de ilicitud de las cláusulas que (i) atentan contra la buena fe,
atendiendo al efecto a parámetros objetivos (entiéndase por tal, la que corresponde a las expectativas
que puede tener un consumidor acerca de las obligaciones que nacen del contrato que celebra con el
proveedor), (ii) en tanto producen un desequilibrio importante, en perjuicio del consumidor, en las
obligaciones que para las partes deriven del contrato, (iii) para lo cual se atiende a la finalidad del
contrato y a las disposiciones especiales o generales que lo rigen.

En definitiva, el derecho de las condiciones de contratación se encuentra en Chile, en gran medida,

en el estado en que se encontraba en el derecho civil de la segunda parte del S. XX, cuando la
jurisprudencia empezó a concretizar reglas específicas que definen cláusulas que se tienen per se por
ilícitas y otras que quedan sujetas a un control judicial de razonabilidad, con fundamento en los
conceptos generales de buena fe y de buenas costumbres comerciales.

8
 III. FORMA Y REQUISITOS

1. Principio consensualista

La compraventa es un contrato de carácter consensual, esto es, para que se perfeccione basta que las
partes acuerden el precio y la cosa, conforme lo señala el artículo 1801 del Código Civil.

Sin embargo, este principio general contempla una serie de excepciones. Algunas son de derecho,
como ocurre con las solemnidades exigidas respecto de ciertos tipos de compraventas. En otros casos
se trata de formalidades habilitantes; sean las generales o las especiales para comprar o vender. A lo
anterior se suman las formalidades de prueba, cuya necesidad surge de la limitación a la prueba de
obligaciones contractuales por medio de testigos. También la compraventa puede estar sujeta
formalidades administrativas, de las cuales depende la validez del contrato (como ocurre con las
autorizaciones sanitarias que hacen posible la venta de casas). Finalmente, las propias partes pueden
haber convenido ciertas formalidades que habrán de cumplir para que se entienda convenido el
contrato.

2. Formalidades exigidas como solemnidad

Las solemnidades son formalidades, distintas a la entrega, exigidas por ley para la validez del acto
en razón de su naturaleza. Persiguen la certeza de la expresión de voluntad. No sólo están
establecidas en beneficio de las partes, sino también de terceros (acreedores, cesionarios y
adquirentes).

La solemnidad más típicamente exigida en el caso de la compraventa es la escritura pública. La

escritura pública es un instrumento público otorgado ante escribano e incorporado en un protocolo o
registro público (artículo 1699). En caso de omisión de la escritura pública, la doctrina y la
jurisprudencia chilena se han uniformado en torno a la idea de que dicha compraventa es nula de
nulidad absoluta.

El artículo 1801 y otras normas dispersas en el ordenamiento jurídico señalan algunos casos en que
se exige escritura pública para el perfeccionamiento de una compraventa:

(a) Compraventa de bienes raíces. Se entiende que se exige escritura pública no sólo al
vender el derecho pleno, sino también la nuda propiedad sobre un bien raíz. Igualmente es
exigida para perfeccionar la venta de las cuotas de comunidad sobre un inmueble. En el caso
de la subasta pública de un bien raíz es el juez quien suscribe la escritura pública en
representación del vendedor (artículo 1801).

(b) Compraventa de servidumbres y censos La venta de una servidumbre se perfecciona

en virtud de una escritura pública (artículo 1801). En este caso la misma escritura sirve tanto
de título traslaticio como de modo de adquirir el dominio. Recordemos que la tradición de la
servidumbre se efectúa por escritura pública en la que el tradente expresa constituirla y el

9
adquirente aceptarla (artículo 698). Para ello, generalmente se incorpora una cláusula
especial en el mismo instrumento, en cuya virtud quien constituye la servidumbre la
transfiere en el mismo acto. Aunque no es requisito para la tradición, la servidumbre puede
ser inscrita (Reglamento Conservador, artículo 53 N2).

(c) Compraventa de una sucesión hereditaria. El objeto de la venta es una herencia

considerada como universalidad, distinta de los bienes que la forman. Se exige escritura
pública, sea que la herencia comprenda o no bienes inmuebles (artículo 1801).

Cabe tener presente que no existe norma expresa que señale como ha de efectuarse la
tradición de la herencia. La jurisprudencia ha zanjado este vacío señalando que en este caso
se debe aplicar la regla general de los bienes muebles, esto es, basta que una de las partes
signifique a la otra que le transfiere el dominio (artículo 684). Ahora bien, ya que los títulos
traslaticios que anteceden la tradición de la herencia, sean compraventa o donación, deben
constar por escritura pública, la tradición de la herencia usualmente se da por realizada en la
misma escritura en que consta el título de venta, mediante la inclusión de una cláusula
especial.

La venta de una herencia sólo puede referirse a un derecho de herencia ya adquirido; la venta
que recae sobre una sucesión futura adolece de objeto ilícito (1463 I).

(d) Compraventa del derecho de usufructo sobre inmuebles El usufructo, como todo
derecho real, supone un título y un modo de adquirir. La compraventa de un usufructo sobre
inmuebles debe constar en escritura pública. En cuanto al modo de adquirir, la tradición del
usufructo sobre bienes inmuebles está sujeto a la regla de la inscripción. El artículo 767
señala que el usufructo que ha de recaer sobre inmuebles por actos entre vivos no vale si no
se otorga por instrumento público inscrito.

De esta norma se infiere que si el usufructo recae sobre un bien inmueble, su título debe
constar por instrumento público. Por consiguiente, la compraventa debe constar por escritura
pública.

(e) Compraventa del derecho de uso y habitación. Lo señalado en el párrafo anterior vale
también para el derecho de uso y habitación (artículo 811 en relación con artículo 766). A
este respecto, se ha planteado la duda de si es posible comprar este derecho, en la medida que
tiene el carácter de personalísimo. Sin embargo, tal carácter de personalísimo del mismo se
refiere a su vigencia y ejercicio: cualquiera sea el título en virtud del cual se adquirió, el uso
o habitación no pueden ser cedidos ni arrendados, ni son transmisibles (artículo 819).

(f) Compraventa de naves. A diferencia de las aeronaves, las naves están sujetas a un
régimen que las asimila a los bienes raíces. Incluso pueden ser hipotecadas (Código de
Comercio, artículo 832).

(g) Compraventa de aguas. El agua es un bien comerciable distinto de la tierra. Los

10
 contratos que sirvan de título a la transferencia de las aguas deben constar en escritura
pública (Código de Aguas, artículo 113).

Por último, el ordenamiento jurídico señala otros casos de compraventas sujetas a solemnidades
distintas de la escritura pública, las que se exigen en atención a las circunstancias.

(a) Ventas forzosas. Las ventas forzosas, llevadas a cabo por la autoridad pública, están
sujetas a una serie de formalidades que constituyen solemnidades del contrato, como son la
tasación, los avisos o publicaciones y la subasta pública, entre otras (Código de
Procedimiento Civil, artículos 481 ss.).

Si el bien es de aquéllos cuya venta deba hacerse por escritura pública, además será necesaria
esta solemnidad. A la escritura comparece el juez como representante legal del vendedor
(idem, artículo 497).

(b) Juicio de partición. La ley también exige una serie de formalidades en caso de que el
partidor venda el bien común a fin de repartir lo obtenido entre los comuneros. Dicha venta
debe efectuarse en pública subasta, previa tasación y publicación de avisos correspondientes.
La compraventa, por su parte, deberá constar en escritura pública si la naturaleza del bien así
lo exige.

3. Formalidades habilitantes

Se trata de formalidades exigidas en atención a la calidad o estado de las personas que realizan el
acto. A diferencia de las solemnidades, cuya omisión ya fue analizada en el título anterior, la falta de
las formalidades habilitantes, cuando su concurrencia en exigida por ley, acarrea consigo la nulidad
relativa del acto (artículo 1682).

Recordemos que el incapaz relativo debe actuar representado, o bien habilitado por su representante
legal, sea el padre o madre, el curador o incluso, en determinados casos, el juez.

Por otro lado, es necesario distinguir las dos dimensiones en que operan las formalidades
habilitantes. Por una parte, son el medio a través del cual el incapaz relativo puede actuar en el vida
del derecho. Pero, además, las formalidades habilitantes son requisito necesario para que quien actúa
como representante legal de otra persona pueda realizar determinados actos. Por ejemplo, el marido
requiere autorización de la mujer para enajenar o gravar bienes raíces sociales o los derechos
hereditarios de ésta (artículo 1749 III); el propio marido requiere autorización de la mujer para
enajenar bienes raíces propios de la mujer (artículo 1754 I); al igual que el tutor o curador requiere
autorización judicial para enajenar los bienes raíces o los bienes muebles preciosos o que tengan un
valor de afección del pupilo (artículos 393, 394).

4. Formalidades voluntarias

Si las partes pactan la concurrencia de formalidades para celebrar una compraventa que no es

11
solemne de acuerdo con la ley, no hay contrato mientras éstas no se cumplan. Se entiende que el
consentimiento se encuentra pendiente. La formación del contrato queda en suspenso hasta que se
cumplan las formalidades convencionales y no se entiende celebrado de un contrato de promesa.

Así lo entiende el artículo 1802, al señalar que “si los contratantes estipularen que la venta de otras
cosas que las enumeradas en el artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de
escritura pública o privada, puede cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la
escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.

La frase final del artículo 1802 muestra que las formalidades voluntarias pueden ser renunciadas por
las partes, incluso tácitamente. En ello sólo existe una aplicación de los principios generales acerca
de la forma en que se puede expresar la voluntad.

5. Formalidades de prueba

El Código Civil establece una severa limitación a la eficacia práctica al principio consensualista al
disponer que las obligaciones que tengan valor superior a 2 UTM deben constar por escrito,
quedando restringida a su respecto la prueba de testigos (artículos 1808 y 1809). Sin embargo, la
limitación se refiere a que la obligación no tenga otra prueba que los testigos, porque nada impide
que la declaración de testigos, sumada a o6tras evidencias circunstanciales, pueda dar lugar a una
presunción judicial de que se ha consentido en el contrato.

El Código de Comercio (artículo 128) y la CISG (artículo 11), por el contrario, asumen el principio
consensualista y la libertad probatoria que es típica del comercio y no restringen la prueba
testimonial.

6. Mandato y formalidades de la venta

El mandato es, por regla general, de carácter consensual (artículo 2173). ¿Qué ocurre si se otorga un
mandato para celebrar un contrato solemne? En principio es posible afirmar que si la compraventa
encargada es solemne, el mandatario debe cumplir las solemnidades requeridas al tiempo de efectuar
su gestión, lo que no supondría que el mandato, en cuya virtud interviene en esa compraventa, sea
solemne.

Sin embargo, si el acto encargado es solemne resulta dificultoso acreditar la personería del
mandatario sino a través de un acto solemne. A esta razón práctica se ha agregado una dogmática,
que resulta discutible, pero que se ha generalizado: cuando el mandante no comparece al acto
solemne se ha entendido que debe manifestar su voluntad de otorgar poder de representación con
iguales formalidades que el acto que autoriza al mandatario realizar. Por ello, la jurisprudencia
mayoritaria ha estimado que el mandato otorgado para la ejecución de una compraventa solemne
debe cumplir con las mismas solemnidades que dicha compraventa.

12
 7. Arras

a. Origen de las arras

Las arras son una de las instituciones más arcaicas del derecho. Antiguamente, la compraventa no era
de carácter consensual, no bastaba el mero consentimiento de las partes para que se entendiera
perfecta y mientras no principiara la ejecución no había aún contrato. En este contexto, las arras
permitían expresar un consentimiento previo a la ejecución del contrato.

Posteriormente, la compraventa se transformó en un contrato naturalmente consensual y junto con

ello, las arras pasaron a cumplir una función de garantía. Actualmente, son un instrumento para
asegurar que el consentimiento en la venta será otorgado y sólo excepcionalmente se entienden dadas
como parte del precio, esto es, como señal de convención.

b. Arras como garantía

Se trata de dinero o cosas muebles de carácter fungible entregadas por una de las partes a fin de
garantizar que se convendrá en el contrato. El artículo 1803 las concibe como una “prenda” de la
celebración o ejecución del contrato. La palabra “prenda” debe allí ser entendida en un sentido
genérico de garantía y no en el sentido estricto de garantía real que cauciona otra obligación. En
efecto, cada una de las partes puede retractarse del contrato. Si quien se retracta es quien otorgó las
arras, las perderá, por el contrario, si quien se retracta es quien las recibió, debe restituirlas dobladas.

Si dadas las arras las partes pueden retractarse, de ello se sigue que las partes no han entendido
ligarse definitivamente, mutuamente se reservan la facultad de desistirse. En consecuencia, aún no se
ha perfeccionado el contrato. Por eso, la retractación no significa un incumplimiento, sino por el
contrario, se trata del ejercicio de una facultad. No hay, por consiguiente, derecho a indemnización.

En todo caso, las partes deben fijar un plazo dentro del cual puedan retractarse. En caso de no
estipularlo, no pueden retractarse después de los dos meses subsiguientes a la convención o después
de otorgada escritura pública de la venta o una vez principiada la entrega (artículo 1804).

Se ha entendido que un contrato celebrado con arras dadas en garantía ha sido convenido bajo una
condición suspensiva negativa, cual es que las partes no se retracten en la oportunidad señalada.

c. Arras como señal de convención o parte del precio

Las arras otorgadas expresamente como señal de convención o parte del precio son testimonio de la
celebración definitiva del contrato. La venta se reputa perfecta desde ese momento, sin perjuicio de
las solemnidades que correspondan, si éstas son procedentes.

Para que las arras sean otorgadas como señal de convención o parte del precio, es necesario que se
exprese por escrito, de modo contrario son consideradas como arras en garantía, reservándose las
partes la facultad de retractarse (artículo 1805). En consecuencia, las arras son naturalmente dadas en

13
garantía.

Otorgadas arras en señal de consentimiento, surge la obligación de las partes de otorgar la escritura
pública, si la compraventa exigiere esta formalidad.

8. Gastos por formalidades de la venta

Conforme al artículo 1806, tanto los impuestos, las costas de la escritura de la venta, así como
cualquier otra solemnidad de la venta serán naturalmente cargo del vendedor. Debe entenderse que
esta regla se extiende a los gastos que supone la tradición de la cosa vendida (inscripción en el
registro de propiedad o de gravámenes según se transfiera la cosa o un derecho real sobre ella).

IV.- CAPACIDAD Y REPRESENTACIÓN

1. Aplicación de reglas generales

La capacidad legal de una persona consiste en la aptitud para poder obligarse por sí misma sin el
ministerio o autorización de otra persona. El principio básico es que toda persona es legalmente
capaz, excepto aquéllas que la ley declara incapaces (artículos 1445 y 1446).

En consecuencia, la regla general es la capacidad y la incapacidad es de derecho estricto, de modo

que debe ser establecida por ley.

Este mismo principio se aplica en caso de la compraventa ya que es hábil para celebrar dicho
contrato toda persona que la ley no declare inhábil para celebrarlo o para celebrar todo contrato en
general (artículo 1749). Las normas sobre capacidad se entienden de orden público.

2. Tipos de incapacidad

La incapacidad puede ser absoluta, relativa o especial. Las dos primeras se aplican a todo tipo de
acto, incluida, por cierto, la compraventa. Las incapacidades especiales, en cambio, son verdaderas
prohibiciones que la ley impone a ciertas personas para celebrar compraventas en determinados
casos.

Son incapaces absolutos los dementes, los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito y
los impúberes. Ellos están inhabilitados para celebrar una compraventa, sino a través de su
representante legal, sea el padre, la madre, el tutor o curador. Si intervienen personalmente en el
contrato, dicho acto adolece de nulidad absoluta (artículo 1682).

Los incapaces relativos, en cambio, pueden actuar en derecho, ya sea representados o en virtud de la
autorización de su representante legal, esto es, el padre, la madre, el curador e incluso, en
determinados casos, el juez. Son incapaces relativos los menores adultos y los disipadores que se

14
encuentran bajo interdicción de administrar lo suyo4. La falta de la autorización correspondiente
acarrea la nulidad relativa de la compraventa, la que sólo puede ser reclamada por aquellos a cuyo
favor ha sido establecida, sus herederos o cesionarios (artículo 1684).

La regla general es que la sola voluntad del representante legal es suficiente para obligar al
representado. Sin embargo, excepcionalmente, tal representante requiere ciertas autorizaciones
adicionales para poder realizar determinados actos.

Tal es el caso del marido en los casos de los artículos 1749 III y 1754. Del mismo modo, no le es
lícito al tutor o curador enajenar los bienes raíces o los bienes muebles preciosos del pupilo sin
previo decreto judicial que lo autorice en razón de utilidad o necesidad manifiesta (artículo 393).

3. Representación de personas jurídicas

Quien actúa como representante de una persona jurídica no tiene un poder ilimitado de
representación, sino está limitado por los poderes que le hayan sido otorgados por la ley o los
estatutos, o por los poderes que específicamente le hayan conferido otros órganos de la persona
jurídica. Así, por ejemplo, en una sociedad anónima es el directorio el órgano que confiere poder de
representación al gerente general y a los demás apoderados de la compañía.

Es un principio básico del derecho privado que quien excede el poder de representación que le ha
sido conferido, no se entiende que actúa como representante, de modo que el acto resulta inoponible
al supuesto representado. De esta forma, el tercero con quien contrata asume en principio el riesgo de
que quien se dice representante tenga efectivamente poder para celebrar una compraventa, todo lo
cual debe entenderse sin perjuicio de los efectos de mandatos aparentes5.

En el derecho público, el principio es más extremo. En caso de extralimitación, se sanciona con la

nulidad del acto, que a diferencia de la inoponibilidad, no permite ratificación.
Dicho principio se funda en el artículo 7º de la Constitución Política, norma que señala en su inciso
primero y tercero, respectivamente:

“Los órganos del Estado actúan válidamente previa investidura regular de sus
integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley”.

“Todo acto en contravención a este artículo es nulo y originará las sanciones y

4
La mujer casada bajo sociedad conyugal era incapaz relativa bajo el Código Civil originario. La ley 18.802 estableció
la plena capacidad de la mujer bajo ese régimen de bienes, pero conservó la administración por el marido de los bienes
propios de la mujer, así como de los bienes sociales. Esta administración del marido, a su vez, está sujeta a reglas de
protección de la mujer, quien tiene que autorizar los actos que envuelven disposición de bienes raíces, incluidas promesas
de venta y arrendamientos por largo tiempo (artículos 1749 y 1754). Así, aunque no hay en juego protección de
incapaces, se aplican a la sociedad conyugal los mismos principios y reglas vigentes bajo el régimen de incapacidad
relativa de la mujer.
5
Véase capítulo sobre mandato en este curso; véanse en especial los artículos 1448, 2160, 552 y 2079.

15
 responsabilidades que la ley señale”.

Una aplicación práctica de este principio se consagra en el artículo 1797, que prohíbe a los
administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y
cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo expresa
autorización de la autoridad competente.

4. Incapacidades especiales.

a. Naturaleza y sanción

Las incapacidades especiales son usualmente prohibiciones para que ciertas personas en
determinadas circunstancias celebren un contrato de compraventa.

Su principal función es evitar conflictos de intereses, limitando la autocontratación. Pero también

persiguen resguardar la fe pública y proteger los derechos de terceros, evitando el fraude.

Hay quienes sostienen que su incumplimiento debe sancionarse con la nulidad absoluta del acto. Para
ello se fundan en el artículo 10 que señala expresamente que los actos prohibidos por ley son nulos y
de ningún valor; además, el artículo 1466 califica de objeto ilícito la celebración de todo contrato
prohibido por las leyes, regla que es consistente con la del artículo 1682 inciso 1º que aplica la
misma sanción.

Sin embargo, también hay razones para sostener que las incapacidades especiales debieran
sancionarse, al menos en ciertos casos, con nulidad relativa. En primer lugar, no siempre hay un
interés público comprometido, como ocurre, por ejemplo, con las limitaciones que la ley impone al
mandatario. Por otra parte, no siempre se trataría de una prohibición, sino de una forma de limitación
que autorizaría el acto en la medida que exista la autorización correspondiente. Por último, en ciertos
casos es procedente la ratificación del acto, como por ejemplo, en el caso del mandato.

Esta disparidad de criterios se debiere resolver distinguiendo los casos en que exista un interés
público comprometido, en que procede la nulidad absoluta, y aquéllos en que, por el contrario, sólo
se afectan intereses particulares, en que la sanción debiere ser la nulidad relativa, en la medida que la
formalidad cumple una función habilitante. Así, debe entenderse que las normas de los artículos
1796, 1797 y 1798 dan lugar a nulidad absoluta; en cambio, las referidas en los artículos 1799 y
1800, dan lugar a nulidad relativa.

b. Casos de incapacidades especiales

1) Para vender y comprar (artículo 1796):

i) Se prohíbe la compraventa entre cónyuges no divorciados a perpetuidad. Con esta prohibición se

busca proteger los intereses de terceros que pudieran verse comprometidos por actos simulados

16
fraudulentos. Por eso, el incumplimiento se sanciona con la nulidad absoluta de la compraventa
(artículo 1796).

ii) También es nulo el contrato de compraventa celebrado entre padre o madre y el hijo de familia.
Debe entenderse que estas incapacidades son prohibiciones de interés público que están sancionadas
con la nulidad absoluta.

iii) Los mandatarios, síndicos y albaceas no pueden comprar la cosa que se les ha ordenado vender,
ni tampoco vender de lo suyo lo que se les ha ordenado comprar, sino en los términos del artículo
2144, esto es, con autorización expresa del mandante (artículo 1800). Lo cierto es que esta norma no
se aplica a las albaceas, a quienes en virtud de la norma especial del artículo 1294 se aplican las
restricciones que rigen para los tutores y curadores (artículo 1294 en relación con artículo 412). Todo
indica que en estos casos se trata de formalidades habilitantes cuya omisión da lugar a nulidad
relativa.

2) Para comprar:

i) Se prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o privados que se vendan por su
ministerio. Igualmente, se prohíbe a los jueces, procuradores, abogados y escribanos comprar los
bienes en cuyo litigio intervinieron y que se vendan a consecuencia del litigio, aún cuando la venta
se efectúe en pública subasta.

Se pretende proteger el interés y la fe públicos comprometidos; en caso de contravención dicha venta

tiene objeto ilícito y, por tanto, adolece de nulidad absoluta.

ii) No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes del pupilo (artículo
1799). Sin embargo, la propia ley se encarga de establecer que bajo determinadas circunstancias la
venta de bienes muebles sería procedente, esto es, siempre que cuente con la autorización de los
otros tutores o curadores, no implicados en la compra, o con una autorización judicial en subsidio
(artículo 412). Debe entenderse que respecto de bienes raíces rige una prohibición (sancionada con
nulidad absoluta) y que respecto de los muebles se exige una formalidad habilitante (sancionada con
nulidad relativa).

V. ELEMENTOS ESENCIALES DE LA COMPRAVENTA

1. Introducción

a. El objeto del contrato

La lógica del objeto del contrato se muestra en algunas distinciones básicas. En términos amplios, el
objeto de un contrato es la operación jurídico-económica que las partes realizan. En la compraventa
es típicamente un intercambio de un bien distinto al dinero por dinero. Esta operación jurídico-
económica, mirada en su conjunto, es decisiva para interpretar e integrar el contrato.

17
La operación económica se expresa jurídicamente en las obligaciones que el contrato crea para las
partes, esto es, las obligaciones del comprador y del vendedor. Estas obligaciones tienen a su vez
por objeto la prestación que deben hacer el vendedor y el comprador, como son dar el primero la
cosa y el segundo el precio. Dichas prestaciones recaen, a su vez, en cosas, como son la cosa vendida
y el precio.

Estas distinciones operan de una manera técnicamente diferente en las obligaciones de dar y de
entregar, por un lado, y de hacer (distintas de la de entregar) o de no hacer, por el otro. En el caso de
las obligaciones de hacer el objeto de la obligación es la prestación misma; en cambio, si se trata de
obligaciones de dar, se entiende que su objeto es la cosa sobre la cual recae dicha prestación. En
efecto, el Código Civil (artículos 1460 y 1461), siguiendo una antigua tradición, efectúa por razones
prácticas esta simplificación y entiende como objeto de los contratos las prestaciones (obligaciones
de hacer y no hacer) o la cosa debida (obligaciones de dar y entregar)6.

b. Objeto de las obligaciones del vendedor y comprador

La compraventa típicamente supone una obligación de dar. Por tanto, el objeto está referido al
objeto de las prestaciones, esto es, al precio (dinero) y la cosa (cualquier cosa comerciable, corporal
o incorporal, distinta al dinero).

El precio y la cosa son los elementos esenciales de la compraventa, sin los cuales o bien no existe
contrato o bien deriva en un contrato diferente, como por ejemplo, en donación en caso de no
concurrir el precio (artículo 1444).

Basta que las partes acuerden el precio y la cosa para que exista compraventa, ya que la ley establece
normas supletorias respecto de los demás elementos (elementos de la naturaleza). A ello se agregan
los elementos implícitos, que se derivan “de la naturaleza de la obligación” o que son establecidos
por las costumbres (artículo 1546).

Entre los elementos legales de la naturaleza, cabe distinguir dos grupos de normas: en primer lugar,
las normas específicas que regulan la compraventa en forma supletoria a la voluntad de las partes,
como, por ejemplo, las que regulan las obligaciones de garantía del vendedor, entre otras; y las
normas referidas a efectos generales de las obligaciones, como son los riesgos, la condición
resolutoria tácita, la mora o los perjuicios.

Además, las partes pueden introducir las cláusulas o modalidades que estimen convenientes
(elementos accidentales). Sin embargo, el legislador regula específicamente ciertos pactos especiales
en el título de la compraventa; estos son el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de
retracto, estableciendo respecto de ellos sus propios elementos esenciales; se trata de pactos de
naturaleza accidental (porque requieren de convención expresa), pero que una vez convenidos están
sujetos a algunas normas de orden público.

6
Sobre este tema, véase Curso de Derecho Civil I.

18
 2. El precio

a. Introducción

El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Que el precio sea principalmente
dinero diferencia a la compraventa de la permuta. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte
en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario. La
permuta se caracteriza porque las obligaciones del vendedor se duplican, esto es, también las tiene el
comprador (artículo 1793). Para todos los efectos prácticos, en la permuta concurren dos partes que
recíprocamente asumen la posición de vendedores.

19
 b. Requisitos del precio

El precio debe ser real y determinado.

(i) El precio debe ser real. Diferencia entre precio real y justo

Es necesario que el precio sea serio. Cuando el precio no es real, el contrato carece de causa. Por lo
tanto, al exigirse que el precio sea real, se controla efectivamente tanto al momento del
consentimiento, como respecto del objeto y la causa. Recordemos que todo contrato debe tener un
objeto (artículo 1460) y que no puede existir obligación sin una causa real y lícita (artículo 1467).

Ahora bien, uno de los cambios más importantes que ha introducido el derecho moderno ha sido la
distinción entre el precio real y el precio justo. Un precio vil no excluye la existencia del precio. Los
requisitos para que un precio sea real son menores que los requisitos exigidos para que sea justo.
Para que sea real, basta simplemente que exista contraprestación y que ésta no sea puramente
simbólica7. El mero desequilibrio no supone la falta de precio.

En razón de este requisito básico de intercambio serio que supone la compraventa, la compra de cosa
propia no vale (artículo 1846). Si la cosa le pertenece al comprador, no existe contraprestación, y por
consiguiente, no hay causa real en dicho contrato.

El derecho civil clásico asume que los contratantes tienen discernimiento suficiente para determinar
el precio al que están dispuestos a comprar y vender. La justicia del precio está asegurada por el
consentimiento sin vicios de una persona capaz. Esta tradición encuentra sus orígenes en el
individualismo que caracterizaba al derecho romano de los contratos. Sólo por excepción, la ley
establece un control de justicia del precio, por medio del instituto de la lesión enorme, a la que se
hará referencia enseguida.

La garantía de justicia del precio tiene por antecedente necesario que haya un mercado competitivo.
Mirado el mercado a la luz de la doctrina del contrato, la ausencia de posiciones abusivas de poder es
un supuesto funcional de la justicia contractual. Por eso, las normas que favorecen la existencia de
mercados abiertos y competitivos es condición de una economía basada en contratos libremente
celebrados. El derecho de la libre competencia, desde esta perspectiva, cumple la función de
preservar la estructura abierta del mercado, más que a obtener ciertos resultados (como suele ocurrir
con las regulaciones administrativas). Tan esencial es la existencia de mercados competitivos para
que se justifique por razones de justicia y eficiencia un sistema de contratos, que a falta de mercado,
como ocurre con los llamados monopolios naturales, los precios son fijados por la autoridad8.
7
En esto existe una diferencia de grado con el derecho del common-law, donde la doctrina de la consideration es
puramente formal: basta, en principio, que haya contraprestación, por insignificante que sea, para que se entienda que hay
un contrato (intercambio).
8
Un monopolio natural se caracteriza porque una empresa monopólica resulta más eficiente en razón de las economías
de escala que envuelve su operación: cada prestación adicional del servicio o de la provisión de otros bienes por la
empresa monopolista tiene un costo inferior a sus costos medios de prestación. El suministro eléctrico domiciliario y los

20
Aún en mercados competitivos el derecho protege a los contratantes más débiles e inexpertos. Ante
todo, estableciendo normas de protección del consentimiento y de la buena fe contractual; es la
función que cumplen los deberes de información que tienen los profesionales respecto de los legos,
el control de las condiciones generales de contratación o las reglas sobre responsabilidad del
proveedor o fabricante de productos defectuosos.

(ii) El precio debe ser determinado

La determinación del objeto es un requisito exigido respecto de todo contrato. En todo caso, los
grados de determinación pueden ser diferentes (artículo 1461).
En una obligación de dar, el grado más alto de determinación del objeto consiste en definirlo como
especie o cuerpo cierto. La alternativa es definirlo como un género, en que la obligación se cumple
dando cualesquiera individuos de un género determinado (artículo 1508). La obligación de pagar el
precio es por esencia de género. Precisamente porque el dinero es una cosa genérica, es necesario
definir la cantidad (artículo 1461).

Lo usual es que las propias partes fijen la cantidad, sea que se trate de una cantidad fija o de una
variable. En este caso, puede ser determinable nominalmente (x$) o por medio de un índice que
puede ser convenido (por ejemplo, UF, IPC o moneda extranjera pagadera en moneda nacional). Si
en un contrato de compraventa se conviene como precio una determinada suma de dinero, se debe
nominalmente la suma convenida, a menos que se haya pactado reajuste

También pueden venderse cosas fungibles al precio de mercado; se entiende que es el de mercado el
del día de la entrega, salvo se acuerde otra cosa (artículo 1808).

El precio también puede ser determinado por un tercero. Si el tercero designado por las partes no
puede fijarlo, deberá hacerlo aquel que haya sido designado por las partes en reemplazo, si éste
tampoco lo hiciere no hay venta, porque a falta de precio falta uno de los elementos de la la esencia
de la compraventa (1809). En consecuencia, el límite de indeterminación del precio está dado por la
voluntad de un tercero perfectamente identificado.

En todo caso, no es posible dejar el precio al arbitrio del comprador. Se trataría de una condición
meramente potestativa del deudor (“voy a pagar cuanto quiera”), de modo que la obligación es nula.

c. Regulación del precio

Hubo tiempos en que la autoridad económica era muy proclive a fijar precios, sea directamente o
estableciendo márgenes de utilidad en la reventa. En la década de 1970, la autoridad fijaba el precio a
unos 4.000 bienes y servicios.

En el presente, como se ha hecho referencia, la fijación de precios sólo es utilizada para regular los

servicios sanitarios participan de esta característica. En tales casos, el precio es regulado.

21
precios en aquellas actividades donde existen monopolios naturales, en que por razones económicas
(y no en razón de prohibiciones o estancos legales) no hace sentido económico que haya más de una
empresa prestando un cierto servicio (electricidad, servicios sanitarios).

Cualquiera sea el caso, se ha entendido que los contratos de compraventa que no respeten dichos
precios adolecen de nulidad absoluta por ser contrarios al orden público. Sin embargo, dicha nulidad
es parcial, pues sólo alcanza a la cláusula en particular, en la medida que sea sustituible por el precio
regulado (principio de conservación del contrato).

d. Control de equidad del precio. Lesión enorme

(i) Fundamento

En el derecho moderno, el control de la justicia contractual se centra ante todo en el consentimiento

informado. La lesión enorme encuentra su fundamento en una tradición concurrente, orientada por un
ideal de justicia material en los intercambios.

A pesar de que muchos autores la han tratado como un vicio del consentimiento (el desequilibrio
supondría un error en la causa), lo cierto es que la lesión enorme atiende a un defecto objetivo de la
compraventa, que no puede suplirse aún cuando las partes consienten libre e informadamente en el
contrato.

La lesión enorme tuvo en sus antecedentes bizantinos la aparente función de evitar que el
campesinado adeudado vendiera a precios exiguos sus predios. Desde sus orígenes el instituto es
protector de la parte que conviene el contrato en circunstancias de necesidad: en la venta o compra de
bienes raíces no se acepta una ganancia que exceda en un 50% el valor de mercado.

(ii) Alcance

La lesión sólo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles. Se exceptúan las ventas efectuadas
por el ministerio público (artículos 1889, 1891).

En todo caso, para que resulte aplicable el correctivo de la lesión enorme se exige que la
compraventa sea concebida por las partes como conmutativa. En la conmutatividad se encuentra el
fundamento de la lesión. Por ello, no resulta aplicable a las compraventas que tengan carácter
aleatorio, como por ejemplo, la compraventa de una pertenencia minera o la venta de la nuda
propiedad de una cosa con reserva del usufructo (no se sabe cuánto va a durar la vida del
usufructuario).

La aleatoriedad tiende a juzgarse en términos económicos. Se trata de un importante problema de

interpretación del contrato, que deberá resolverse en cada caso en particular. En todo caso, la regla
general es que los contratos de compraventa se entiendan conmutativos, salvo en cuanto se pruebe
que la intención de las partes ha sido vender un acaso o eventualidad (artículo 1813).

22
 (iii) Cuándo hay lesión

El criterio de determinación de la lesión es el justo precio. Desde muy antiguo (ya en Aristóteles) el
precio de mercado es considerado medida del justo precio. La ley establece que hay lesión cuando el
precio convenido es más del “duplo” o menos de la “mitad” del justo precio (precio de mercado).

Así, el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa que vende. El comprador sufre lesión enorme paga por la cosa más del duplo del
justo precio (artículo 1889).

(iv) Momento en que se juzga la lesión

La lesión se juzga al momento de celebrar el contrato de compraventa (artículo 1889). Si, por
ejemplo, al tiempo de celebrarse la compraventa se acordó un precio de mercado, pero con el correr
del tiempo la cosa objeto de la obligación del vendedor se aprecia o desvalora en el mercado, no se
trata de un caso de lesión. Si una compraventa deviene en mal negocio para alguna de las partes, no
por eso puede alegar lesión.

Si se celebra un contrato de promesa de compraventa, se entiende que la lesión debe juzgarse al

tiempo de la celebración de la promesa, ya que en ese momento se forma el consentimiento. Así ha
sido fallado reiteradamente por nuestra jurisprudencia.

(v) Efectos de la lesión enorme

El artículo 1888 dispone que el contrato de compraventa puede rescindirse por lesión enorme.

El comprador contra quien se pronuncia la rescisión puede a su arbitrio consentir en ella o completar
el justo precio con deducción de una décima parte. Del mismo modo, el vendedor contra quien se
pronuncia la rescisión puede a su arbitrio, consentir en ella o restituir el exceso recibido por sobre el
justo precio aumentado en una décima parte. En ambos casos, los frutos e intereses se deben sólo
desde la demanda y no puede pedirse restitución de las expensas que haya ocasionado el contrato
(artículo1890).

De esta forma, el demandado de rescisión por lesión tendrá un derecho alternativo. Una vez
declarada la rescisión puede optar a su arbitrio entre aceptar la revocación (rescisión) o completar el
precio o restituir el vendedor parte del precio.

1) Aceptar la revocación (rescisión). En este caso, se debe restituir la cosa y el precio. Los
efectos son los característicos de la restitución. El precio debe ser actualizado, como es la regla
general en las restituciones. No se responde por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo si el
comprador se hubiere aprovechado de ellos (artículo 1894). Los frutos y expensas se deben sólo
desde la fecha de la demanda. Y, por último, el comprador tiene la obligación de purificar la cosa de
hipotecas u otros derechos reales que haya constituido sobre ella antes de restituirla (artículo 1894).
En definitiva, las prestaciones en caso de revocación por lesión enorme son típicamente restitutorias.

23
2) Completar el comprador el precio o restituir el vendedor parte del precio, en los términos
antes señalados. Se trata de reconocer a la contraparte su interés por preservar el contrato,
conservando un porcentaje como ganancia respecto del precio de mercado.

(vi) Extinción de la acción a que da lugar la lesión

La acción revocatoria se extingue, por plazo, por pérdida de la cosa y por enajenación de la cosa a un
tercero. En estos últimos dos casos la extinción se vincula a la imposibilidad de efectuar la
restitución (aunque en el caso de enajenación hay un correctivo si el comprador ha enajenado la cosa
por más de lo que había pagado por ella).

1) Transcurso del tiempo: La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados
desde la fecha de celebración del contrato (artículo 1896).

2) Pérdida de la cosa: La pérdida de la cosa en poder del comprador extingue el derecho de una
y otra parte a pedir la rescisión del contrato (artículo1893 inciso 1º).

3) Enajenación de la cosa por el adquirente: Si el comprador hubiere enajenado la cosa, no hay

derecho por ninguna de las dos partes a pedir la rescisión de la venta. Sin embargo, se reconoce al
vendedor que ha sufrido lesión un derecho de crédito si el comprador la hubiese vendido por más de
lo que había pagado por ella, en cuyo caso el primer vendedor puede reclamar este exceso, pero sólo
hasta la concurrencia del justo precio con deducción de una décima parte.

(vii) Naturaleza de la acción a que da lugar la lesión

Si bien el Código califica la acción a que da lugar la lesión de acción rescisoria, participa más bien
de las características de una acción revocatoria, que tiene efectos limitados. En primer lugar, no pasa
a terceros; en segundo término, no da lugar a la restitución de los frutos; tercero, su declaración da al
condenado civil un derecho alternativo a hacer subsistir el contrato. Estos efectos son típicos de una
acción revocatoria y no de una acción rescisoria propiamente tal. Los efectos de la acción son
restitutorios y no indemnizatorios.

(viii) Normas de orden público

La lesión enorme es una institución de orden público. Desde esta perspectiva, se entiende que las
estipulaciones de las partes que excluyen la procedencia de la acción de rescisión no tienen valor
alguno. Del mismo modo, si el vendedor expresa su intención de donar el exceso de precio, dicha
expresión se considerará como no escrita (artículo 1892).

24
 3. La cosa

a. Introducción

La cosa vendida puede ser cualquier cosa comerciable, esto es, susceptible de ser transferida. La
única limitación es que no puede ser dinero. Pueden ser vendidas tanto las cosas corporales, muebles
e inmuebles, como las incorporales (artículo 565). Así, los meros derechos también pueden ser
vendidos (por ejemplo, el derecho de usufructo, el derecho de herencia, los derechos o acciones en
una sociedad, las cuotas en comunidades).

En tal caso de una comunidad, si un comunero vende su cuota, esta venta es válida y el adquirente
pasa a ser dueño de la cuota que poseía el cesionario. Por el contrario, si vende un bien que forma
parte de la comunidad, la venta sólo produce efectos en razón de la ratificación de los otros
comuneros (la venta de la cosa que se posee en comunidad participa de las características de una
venta de cosa ajena).

También pueden ser objeto de la venta las cosas inmateriales, esto es, la propiedad industrial
(patentes, marcas), la propiedad intelectual (derecho de autor desde un punto de vista patrimonial, ya
que la autoría es un derecho moral intransferible) y las concesiones (carreteras, servicios públicos).

Durante el último tiempo se han ido desarrollando nuevos bienes económicos, que también pueden
ser vendidos. Es el caso, por ejemplo, de los derechos transables de emisión de contaminantes e
incluso los derechos de la personalidad, como la imagen e, incluso, la privacidad (historia de una
vida).

También los intangibles de una empresa pueden ser vendidos. Los intangibles constituyen, con todo,
un concepto vago, que se refiere a un conjunto de bienes que forman parte del giro e identificación
de la empresa y que suelen tener un importante valor económico, como son, el derecho de llaves, la
clientela o el llamado “know-how”. Respecto de la clientela se hará enseguida una breve referencia.

b. Requisitos de la cosa vendida

La cosa, como elemento esencial de la compraventa, debe ser: (i) comerciable, (ii) determinada y (iii)
su tradición debe ser posible.

(i) La cosa vendida debe ser comerciable

La comerciabilidad supone dos elementos: apropiabilidad y transferibilidad. No son susceptibles de

apropiación los que pertenecen a todos los hombres y en general los bienes libres, así como los
bienes nacionales de uso público. No son transferibles los derechos personalísimos. En todo caso, la
regla general es que los bienes sean comerciables; la incomerciabilidad es de derecho estricto.

25
Son bienes incomerciables, por ejemplo, los bienes comunes a todos los hombres (artículo 585); los
bienes consagrados al culto divino (artículo 586); los cementerios, capillas y tumbas (artículo 586);
los bienes nacionales de uso público en tanto no sean desafectados (artículo 589); la sucesión futura
(artículo 1463); los derechos que surgen del pacto de retroventa (artículo 1884); los derechos
personalísimos, como los derechos de uso y habitación, los alimentos legales futuros (sí se pueden
ceder los créditos de alimentos devengados) o los derechos de seguridad social (al menos de una
manera diferente a la autorizada por la ley), entre otros.

Dos grupos de bienes merecen ser tratados con más detención a fin de determinar su
comerciabilidad: las cosas litigiosas y la clientela.

α. Cosas embargadas y litigiosas

Conforme los números 3° y 4° del artículo 1464, hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas
embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y en
la enajenación de las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio.

A su vez, el artículo 1820 señala que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya
enajenación no está prohibida por ley.

Para algunos autores, del análisis del artículo 1464 es posible concluir que si hay objeto ilícito en la
enajenación, esto es, en la transferencia de las cosas embargadas o litigiosas mientras no haya
autorización del juez o del acreedor, hay también objeto ilícito en la venta. Por lo tanto, la venta sería
nula.

Sin embargo, también se ha argumentado que la venta en este caso sería válida, porque la norma del
1464 no es de carácter prohibitivo, sino imperativo: establece requisitos para enajenar y no prohíbe la
enajenación a todo respecto, como sería característico de las normas prohibitivas. Por tanto, en la
medida que estos requisitos sean cumplidos, la venta puede dar lugar a una tradición perfectamente
válida (como sería el caso si el juez, luego de la compraventa, autoriza la enajenación en el caso del
artículo 1464 N4). Además, desde un punto de vista económico, es conveniente que la venta sea
considerada válida, ya que será un buen medio para que el deudor se pueda hacer del dinero
suficiente para solventar la obligación que ha dado lugar al embargo. Lo mismo valdría respecto de
otras medidas precautorias, que puedan recaer sobre la cosa.

En cuanto al carácter litigioso de una cosa, es necesario que éste sea declarado por el juez. Cabe
tener presente la distinción entre cosa litigiosa y derecho litigioso. La cosa litigiosa es aquella sobre
cuya propiedad se discute. Los derechos litigiosos se refieren a la expectativa que tiene el actor de
obtener una sentencia favorable en un juicio.

Si bien los derechos litigiosos pueden ser vendidos, el legislador no mira la venta con buenos ojos y
trata de evitar su contenido especulativo (la cesión de ellos tiene por objeto directo el evento incierto
de la litis). Como se sabe, la regla general es que quien adquiere un derecho lo hace con las mismas
características que dicho derecho tenía para el cedente. Sin embargo, si se cede un derecho litigioso,

26
el demandado tiene el derecho a pagar al cesionario (vencedor en juicio) lo mismo que este
cesionario pagó para adquirir dicho derecho (artículo 1913). El demandado tiene un término de
nueve días para hacer efectiva dicha prerrogativa desde la notificación del decreto que manda a
ejecutar la sentencia. De esta forma, se restringen los negocios especulativos respecto de los juicios.

Por lo mismo, esta norma de excepción deja de aplicarse en los casos en que se descarta el afán
especulativo. Por ejemplo, cuando la cesión es gratuita, cuando los derechos litigiosos han sido
enajenados en una venta forzada, cuando han sido dados en pago de una deuda, cuando un
coheredero los cede a otro coheredero, cuando acceden a otra cosa que es enajenada o cuando se
ceden a un poseedor de buena fe en la medida que el derecho reclamado sea necesario para el goce
tranquilo y seguro de un inmueble (artículo 1913 II).

β. Clientela

Se ha entendido que la clientela es parte integrante de un establecimiento de comercio, y como tal,

puede ser objeto de la venta. La venta en sí supone implícitamente deberes de no competencia por un
tiempo razonable, en la medida que el beneficio perseguido con la adquisición sólo se puede lograr si
el vendedor omite la concurrencia.

Tradicionalmente se entendió que la venta de la clientela de profesionales era ilícita, por tener éstos
relaciones personales basadas en la confianza. Hoy, por el contrario, las prestaciones de servicios se
miran como el desarrollo de una actividad económica de servicios. Como cualquier empresa que
supone la organización de recursos humanos y materiales, una práctica profesional puede ser
vendida. Por cierto que la venta no ata al cliente con el comprador, de modo que es razonable que el
vendedor le provea a éste los medios necesarios para mantener a su clientela. Por lo mismo, una
prohibición de competir por un lapso de tiempo es usual a la venta de establecimientos de comercio
de actividades lucrativas que se vinculan estrechamente a la persona del que enajena.

(ii) La cosa vendida debe ser determinada

La exigencia de que la cosa sea determinada excluye la venta del patrimonio como universalidad.
Sólo es posible vender la herencia como universalidad jurídica (artículo 1811).

Le determinación puede ser genérica o de especie o cuerpo cierto. Si se vende como especie o cuerpo
cierto, el objeto se encuentra perfectamente individualizado. En este caso, el riesgo de la cosa
vendida lo asume el comprador, salvo que el vendedor haya incurrido en mora o se haya obligado a
entregar la misma cosa a dos personas distintas (artículo 1550).
Esta regla de atribución de riesgos no rige en caso de que la venta sea condicional. En este caso, se
posterga el riesgo a cargo del vendedor hasta el cumplimiento de la condición (artículo 1820).

La cosa debe estar determinada, a lo menos, en cuanto al género. Ello supone que la cantidad esté
determinada o sea determinable. En cuanto a la calidad exigida, si nada distinto se conviene, se
entiende que la cosa puede ser cualquier individuo dentro del género de una calidad mediana
(artículo 1509).

27
El problema del riesgo no se presenta en las obligaciones de género, ya que el género no perece. En
este tipo de obligaciones, la determinación de la cosa se efectúa al momento de la entrega.

Sin embargo, existen dos casos de excepción en que la determinación se verifica antes de la entrega:
en primer lugar, si la cosa es de aquellas que suele venderse a peso, cuenta o medida pero se ha
individualizado de modo tal que no puede confundirse con otra porción de la misma, se entiende
vendida una especie o cuerpo cierto y el riesgo es del comprador desde el momento en que el precio
ha sido acordado (artículo 1821 inciso 1º); en segundo lugar, si se trata de este mismo tipo de cosas,
pero se vende una porción indeterminada, el riesgo será del comprador desde el momento en que sea
pesada, contada o medida (porque desde ese momento se individualiza), aún cuando la cosa no haya
sido entregada aún (artículo 1821 inciso 2º).

Por último, cabe destacar un caso particular en que el consentimiento se forma después de la
entrega. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras quien ha
recibido la cosa no declara que le agrada. Durante ese lapso de tiempo, el riesgo de la cosa le
pertenece al vendedor. Se entiende que la venta es a prueba cuando la cosa se acostumbra a vender
de este modo (artículo 1823).

(iii) La tradición de la cosa vendida debe ser posible

La posibilidad de la prestación es un requisito vinculado especialmente a las obligaciones de hacer,

porque en el caso de las obligaciones de dar o entregar se entiende que la posibilidad de la prestación
está dada por la comercialidad de la cosa vendida.

Hay, sin embargo, en la compraventa hay diversos grupos de casos en que se plantean problemas de
imposibilidad de prestación: 1) la compra de cosa propia y 2) la venta de una cosa que se supone
existente pero que no existe; 3) la venta de cosa futura y 4) la venta de cosa ajena. Las soluciones
legales son diferentes en estos grupos de casos

1) Compra de cosa propia

Conforme el artículo 1816, la compra de cosa propia no vale, ya que dicha operación carece de
causa. En este caso, el comprador que erróneamente ha comprado una cosa propia tiene derecho a
que se le restituya lo que dio por ella.

2) Venta de cosa que se supone existente pero que no existe.

Si se vende una cosa que las partes suponen que existe al tiempo de celebrarse la venta, el contrato
no produce efecto alguno (artículo 1814). A diferencia de esta hipótesis de error acerca de la
existencia de la cosa al momento de contratar, en la venta de cosa futura se sabe al celebrarse la
compraventa que la cosa no existe pero se espera que llegue a existir.

28
Es discutible que la venta de una cosa que se supone existente nunca produzca efecto alguno, como
señala el artículo 1814. Por cierto que si ambas partes partían de buena fe de que la cosa existía,
celebraron el contrato considerando ese supuesto y el vendedor no tenía forma de comprobar si la
cosa existía, la venta puede entenderse convenida bajo la condición de que la cosa existiera. Pero
también puede ocurrir que el contrato sea interpretado en el sentido que el vendedor asumía el riesgo
de que la cosa vendida efectivamente existiera. En este caso, la prestación es imposible, pero el
vendedor es responsable del incumplimiento. Esta es la tendencia del derecho de contratos
contemporáneo (Véase, por ejemplo, PDEC, artículo 4.102).

Más extremo es el caso, regulado por la ley, del vendedor que vendió a sabiendas de que la cosa
vendida no existía en el todo o en una parte considerable al tiempo de la venta, que debe resarcir los
perjuicios causados al comprador de buena fe (artículo 1814 III).

Si faltaba parte considerable de la cosa vendida, el comprador puede decidir si le conviene o no

persistir en la compra (con disminución del precio según tasación) o si desiste del contrato (artículo
1814 II). Sin perjuicio de esta acción de reducción del precio, el vendedor podrá ser responsable por
incumplimiento con las reglas generales.

3) Venta de cosa futura

Es posible la venta una cosa que no existe al tiempo de la venta, pero que se espera que exista en el
futuro. En estos casos, se entiende que es una venta condicional (sujeta a la condición de que la cosa
llegue a existir) y conmutativa, a menos que se exprese lo contrario o que en atención a la naturaleza
del contrato aparezca que se compró la suerte. En este último caso, se trataría de un contrato puro y
simple de carácter aleatorio (artículo 1813).

4) Venta de cosa ajena

La venta de cosa ajena vale (artículo 1815), ya que la compraventa es el título y no el modo de
adquirir el dominio. La venta de cosa ajena puede ser ratificada posteriormente por el dueño, lo que
le da al comprador todos los derechos de tal desde el momento de la venta (artículo 1818).

A su vez, si la cosa ajena es vendida y entregada al comprador, pero posteriormente el vendedor

adquiere el dominio de ella, se mira al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la
tradición. En otras palabras, si el vendedor pasa a ser dueño con posterioridad a la entrega, se
entiende retroactivamente que ha transferido ese derecho de dominio a su comprador.

En otras palabras, que esté autorizada la venta de cosa ajena no significa que el vendedor cumpla su
obligación de dar si ha adquirido su propiedad o el propietario consiente en ella antes de la tradición
al comprador (artículo 682). Si el comprador no adquiere el dominio de la cosa tiene las acciones que
nacen del incumplimiento de contrato, según las reglas generales (específicamente, en este caso, las
de resolución e indemnización de perjuicios).

29
 VI. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1. Introducción

a. Obligaciones especialmente reguladas en el Código Civil

Los principales grupos de obligaciones del vendedor de acuerdo con el Código Civil se encuentran
contempladas en el artículo 1824: “las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la
entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”. Las obligaciones de saneamiento
comprenden los vicios redhibitorios y la evicción. Las obligaciones del vendedor reguladas en el
Código pueden ser ordenadas en cinco obligaciones:

(i) Obligación de dar: El vendedor tiene la obligación esencial de dar la cosa vendida al
comprador. Así lo estipula la ley al definir el contrato de compraventa (artículo 1793).

(ii) Obligación de entregar: La obligación de dar supone la de entregar, porque al comprador

no le basta la titularidad jurídica de la cosa sino tenerla disponible para su uso, goce y
disposición

(iii) Obligación de conservar: La obligación de entregar supone, a su vez, la de conservar la

cosa si ésta es un cuerpo cierto. Las obligaciones de entregar y conservar la cosa hasta el
momento de la entrega son conexas a la obligación principal de dar la cosa, porque son
necesarias para que se satisfaga el interés del acreedor (artículos 1548, 1549).

(iv) Obligación de garantía de saneamiento de los vicios redhibitorios: El vendedor

garantiza al comprador que la cosa no tendrá vicios ocultos, que imposibilitan o limitan su
goce conforme a su destino natural o convenido (artículos 1857 ss.)

(v) Obligación de garantía de saneamiento de la evicción. El vendedor también garantiza

la posesión pacífica por el comprador de la cosa vendida, de modo que si un tercero alega
derechos anteriores a la venta, el vendedor debe defender el derecho dl comprador, y si la
cosa es reinvindicada por el tercero el vendedor es deudor de obligaciones restitutorias
respecto del comprador (artículos 1838 ss.).

b. Obligaciones establecidas por la doctrina y jurisprudencia y por las leyes de protección

a los consumidores

Además de las obligaciones que establece el Código Civil, que tienen fuentes romanas, en el derecho
contemporáneo se han establecido por vía jurisprudencial y doctrinario otras obligaciones al
vendedor. Algunas de ellas atienden a los deberes de colaboración que surgen para el vendedor o

30
proveedor profesional o experto para con un comprador inexperto y a los que se tienen respecto de
compradores que pueden ser calificados de consumidores de acuerdo con la ley de protección a los
consumidores (ley No 19.496):

(vi) Obligaciones de información. No es fácil establecer un criterio general para establecer

las obligaciones de información. Lo cierto es que son típicas del vendedor (en general, el
comprador que sabe que la cosa es particularmente valiosa no debe informar esta
circunstancia al vendedor) y pertenecen a quien se encuentra en una ventaja de .

(vii) Obligaciones de seguridad. La cosa debe ser entregada en condiciones de no causar (a)
daño corporal al comprador, ni a terceros frente a los cuales el comprador pueda resultar
responsable y (b) daño material a otras cosas de propiedad del comprador. La
responsabilidad del vendedor concurre con la responsabilidad del fabricante, de acurdo
con las reglas generales de la responsabilidad extracontractual (E. Barros, Tratado de
Responsabilidad Extracontractual, §§ 544 ss).

2. Obligación de dar y entregar

a. Naturaleza de la obligación del vendedor

α. Compraventa y tradición. En el derecho romano la venta constituía (como en el derecho chileno)

título para la transferencia del dominio y no tradición. A su vez, el vendedor sólo se obligaba a
garantizarle al comprador la posesión pacífica de la cosa que vendía, que habilitaba ´para hacerse de
los frutos, pero no necesariamente su dominio (; D. 18.1.25; D. 19.1.13.22). Esta doctrina ha sido
sostenida tradicionalmente en el derecho chileno.

En la tradición francesa, en cambio, la venta no fue distinguida de la tradición, por lo que el título
devino también modo de adquirir el dominio. De este modo, en ese ordenamiento el derecho del
comprador para que el vendedor le entregue materialmente la cosa es un ius in rem, que tiene por
antecedente la propiedad transferida por la compraventa, y no un ius in personam, que se dirige a que
el vendedor le haga luego la tradición. Si bien, gran parte de nuestra tradición en materia de
obligaciones se basa en el modelo francés, respecto de esta materia en particular nuestro Código
adoptó la tradición jurídica romana. Se podría asumir, en consecuencia, que el vendedor no tiene la
obligación de transferir la propiedad sino de constituir al comprador en poseedor pacífico.

Sin embargo, de la circunstancia de que la compraventa esté separada de la tradición no se sigue per
se que la obligación del vendedor no sea de transferir el dominio. En efecto, lo determinante en la
materia es el interés cautelado por una obligación de dar, cual es adquirir la propiedad. Es cierto que
si el comprador es turbado en la posesión, el vendedor tiene la obligación de sanear la evicción. Sin
embargo, al comprador suele resultarle insuficiente ser mero poseedor regulador. Es el caso, por
ejemplo, de la compra de un terreno donde se pretende construir. Sólo la propiedad le asegura al
comprador que lo construido le pertenecerá por accesión. De lo contrario puede darse la

31
circunstancia de que el comprador, luego de construir, pierda la posesión frente al legítimo dueño y
sólo tenga derecho a la restitución del precio y de mejoras, asumiendo además, que estará de mala fe
desde la notificación de la demanda (artículos 669, 910, 1687). Esta opinión disiente de lo que
tradicionalmente ha seguido la doctrina chilena, en orden a que el vendedor está obligado a dar al
comprador la posesión pacífica y tranquila, tanto legal como material, pero no a transferir el dominio
(Alessandri).

β. La validez de la compraventa condiciona la validez de la tradición: El código chileno vincula la

validez de la tradición a la validez del título traslaticio, de modo que si éste es nulo también lo es la
tradición (artículo 675). En este aspecto, el derecho chileno se diferencia de la más radical
separación entre título y modo de adquirir, en que la tradición es un acto abstracto (esto es, que no
tiene por antecedente el título), de modo que la tradición es válida aunque el título sea nulo (como
ocurre, por ejemplo, en el derecho alemán).

b. La obligación de dar contiene la de entregar

El vendedor cumple su principal obligación haciendo tradición de la cosa. Sin embargo, para dar
cumplimiento a la obligación de dar no basta el acto jurídico de la tradición, sino además es
necesaria la entrega material de la cosa vendida. La obligación de dar supone siempre la de entregar
la cosa (artículo 1548).

Hay ciertos casos excepcionales en que la obligación de dar no incluye la obligación de entrega
material (artículo 684 N5):

(i) cuando se transfiere la nuda propiedad y el antiguo dueño adquiere la calidad de tenedor de
la cosa (constitutio posesorio), y;

(ii) cuando quien tiene la tenencia material de la cosa se transforma en poseedor de la misma,
por ejemplo, si el arrendatario compra la cosa que arrienda (traditio brevi manu).

c. La obligación del vendedor se extiende a las cosas accesorias a la cosa vendida

Si se vende un bien inmueble, se entienden incluidos en esta venta los inmuebles tanto por
adherencia y por destinación (artículos 569 y 570), en razón de que la compraventa incluye todos los
bienes accesorios al inmueble (artículo 1830).

En cuanto a la venta de un bien mueble, no hay norma expresa, por lo tanto, se debe realizar una
labor de interpretación para cada caso en particular. Así, por ejemplo, si se vende un establecimiento
de comercio se entiende que se vende la marca que lo identifica (que es objeto de propiedad
industrial).

Se aplica en la materia la regla varias veces reiterada en el Código Civil de que en un contrato se
entienden naturalmente pertenecientes no sólo las cosas que se designan, sino las que corresponden a

32
la naturaleza de la obligación y del contrato (artículos 1444, 1546, 1563).

El Código Civil contempla una norma especial referida a los frutos. Los frutos naturales, pendientes
al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, se
entienden comprendidos en la venta, a menos que haya plazo o condición, en cuyo caso los frutos
pertenecen al vendedor hasta el cumplimiento de dicho plazo o condición (artículo 1816, en relación
con artículo 1488).

d. Venta de un predio como cuerpo cierto o en relación a la cabida

Es posible vender un bien mueble en atención a la cantidad (como género), o como especie o cuerpo
cierto. Por ejemplo, vendo 150 quintales del trigo o vendo el trigo que está en la bodega.

Análogos criterios pueden ser aplicados a la venta de inmuebles. Es posible vender un bien raíz
estrictamente como una especie o cuerpo cierto, como, por ejemplo, el fundo La Margarita, ubicado
en la comuna de Pirque y cuyos deslindes son tales y cuáles. Pero, también es posible vender un
inmueble en atención a la extensión del mismo, como si se vende el fundo La Margarita de 50 has.,
ubicado en la comuna de Pirque.

Este último tipo de venta recibe el nombre de “venta en relación a su cabida”. Igualmente, se trata de
la venta de una especie o cuerpo cierto, ya que se vende un inmueble individualizado, pero se
caracteriza porque el precio es fijado por unidad de medida y porque la extensión declarada está
comprendida en el consentimiento. En una venta a la cabida, la cantidad es el elemento del contrato,
a diferencia de la venta como especie o cuerpo cierto propiamente tal, en que el precio se fija con
independencia de su extensión (artículo 1831). El predio se entiende vendido con relación a la cabida
si ésta es expresada de cualquier modo en el contrato.

Si la cabida real es mayor que la declarada en el contrato, el comprador deberá aumentar

porcentualmente el precio. Pero si la diferencia de cabida alcanza más del 10 % de la cabida real, el
comprador puede, a su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato, en
cuyo caso el vendedor le debe resarcir los perjuicios.

Si la cabida real es menor que la declarada, el vendedor deberá completar el precio o, si no se le

exigiere o no pudiere, deberá sufrir la disminución proporcional del precio. Lo anterior, salvo que el
precio de la cabida que falta sea mayor del 10% del precio de la cabida total. En este caso, el
comprador puede a su arbitrio, aceptar la disminución del precio o desistirse del contrato, junto con
el resarcimiento correspondiente (artículo 1832).

En suma, una diferencia de cabida de más de un 10% determina el umbral para saber si procede o no
el desistimiento por parte del comprador. Si la diferencia es mayor al 10%, sea hacia arriba o hacia
abajo, el comprador tiene el derecho alternativo de desistirse del contrato (en vez de completar o
disminuir el precio).

Por el contrario, si el predio se vende como cuerpo cierto no hay lugar a las acciones anteriores,

33
salvo que tenga deslindes expresamente señalados, caso en el cual se aplican por analogía las reglas
sobre cabida (artículo 1833).

Las acciones precedentes prescriben en un año desde la entrega (1834). La prescripción es de corto
plazo y, por consiguiente, corre contra toda persona (artículo 2524).

e. Extensión de las reglas sobre cabida a la venta de conjuntos de bienes muebles

Iguales reglas que las aplicables a la venta inmuebles en relación a la cabida se aplican si la venta
tiene por objeto cualquier todo o conjunto de mercadería u otros bienes muebles, como, por ejemplo,
si son vendidos los 2.000 quintales de trigo que están en tal bodega (artículo 1835).

f. Riesgos de la cosa vendida

El problema de riesgos se presenta cuando la cosa perece por un hecho que no es atribuible al
deudor. La pregunta que surge es si habiendo devenida en imposible la obligación del vendedor, el
contrato se resuelve (caso en cual el riesgo es del vendedor) o si subsiste la obligación del comprador
de pagar el precio, aunque nada reciba a cambio, en cuyo caso el riesgo es precisamente del
comprador.

La tendencia del derecho uniforme (CISG, artículo 36 y 66) y del derecho comparado (por ejemplo,
BGB, artículo 326 en relación con 275) es que los riesgos de la cosa vendida queden radicados en
quien tiene la bajo su control inmediato, como es el vendedor, hasta la entrega.

El principio inverso regía en el derecho romano y ha sido recogido por el derecho chileno tratándose
obligaciones de dar un cuerpo cierto (artículo 1552). La regla del artículo 1552 carece de actual
justificación, porque radica el riesgo de pérdida en quien aún no la tiene y contradice la tendencia del
derecho contemporáneo a fortalecer la posición del comprador con el fin de aumentar la confianza en
el tráfico de intercambios

La regla de que los riesgos del cuerpo cierto se altera sólo una vez que el deudor está en mora; o
cuando se ha obligado a entregar la cosa a dos personas diferentes (si no existiera esta regla podría
darse el caso de que quien ha vendido una misma cosa a dos personas diferentes podría cobrar de
ambas el precio en razón de que el riesgo es del acreedor).9
Con todo, si el cuerpo cierto debido perece o se deteriora antes de la entrega, mientras se encuentra
en poder del vendedor, se presume que esta pérdida es atribuible a su hecho o culpa (artículo 1671).
En consecuencia, puede asumirse que al vendedor, como deudor del cuerpo cierto, sólo le cabe la
excusa de caso fortuito, cuya ocurrencia debe probar.

9
Para el cumplimiento de la obligación del vendedor que ha vendido dos veces la cosa, se prefiere al comprador que
esté en posesión de la cosa, ya que si el vendedor era dueño, el nuevo poseedor también lo será en razón de la tradición.
Si la cosa no ha sido entregada a ninguno, se opta por aquél que tenga el título más antiguo. En la medida que el otro no
ha visto satisfecha su pretensión, tendrá derecho a ejercer la acción resolutoria junto con la acción de indemnización de
perjuicios correspondiente (artículo 1817).

34
 g. Lugar de la entrega

No hay norma especial que regule esta materia, por lo que a falta de acuerdo expreso de las partes, se
le aplican en forma supletoria las normas relativas al pago.

Si se trata de un bien inmueble, la entrega deberá efectuarse en el lugar donde éste se encuentra.

Si es un bien mueble, se aplican los artículos 1587 y 1588, que distinguen entre especie o cuerpo
cierto y género. En el primer caso, la entrega corresponde en el lugar donde se encontraba el mueble
a la época de la celebración del contrato. Si se trata de un género, la cosa se debe entregar en el
domicilio del deudor.

Reglas análogas rigen para las compraventas internacionales (CISG, artículo 31).

h. Gastos de la entrega

A menos que se pacte otra cosa, los gastos de la entrega son de cargo del vendedor (artículo 1825,
relación con artículo 1806).

En cuanto a los gastos de la entrega, el vendedor debe soportar aquéllos que resulten de poner la cosa
en disposición de entregarla y el comprador, los que signifiquen transportarla después de que le ha
sido entregada (artículo 1825). Por lo tanto, antes de la entrega los gastos los soporta el vendedor y
después de la entrega, el comprador.

Esta norma es consistente con el artículo 1571, conforme al cual, los gastos que ocasiona el pago son
de cargo del deudor, sin perjuicio lo estipulado por las partes o de que el juez ordene algo distinto.

En definitiva, el factor determinante para definir cuál de las partes asume los gastos de la entrega es
el lugar en donde ésta se efectúe. Por ejemplo, si se vende ex fabrica una maquinaria pesada, ésta es
entregada en el depósito del vendedor y será el comprador quien deberá asumir los gastos de
transporte y de seguro en forma íntegra.

A falta de acuerdo rigen las normas legales sobre el pago, que son supletorias a la voluntad de las
partes, quienes pueden acordar el pago de los gastos en los términos que estimen convenientes10.

El vendedor tiene la obligación conexa, que se infiere de la de entregar la cosa, de entregar los
documentos (especialmente de carácter tributario), que hacen posible el traslado.
10
En el comercio internacional se conocen las ventas “ex fábrica” en que el vendedor entrega en sus propias
instalaciones; FOB (free on board), si el vendedor asume los costos hasta que la mercadería está a bordo del medio de
transporte; y CIF (Cost, insurance and freight), si el vendedor asume los costos de seguro y flete hasta el puerto de
destino. Estas modalidades de las compraventas internacionales fueron desarrolladas por la costumbre y codificados en
los llamados INCOTERMS que definen el alcance de las obligaciones de las partes en las formas de venta referidas y en
otras de uso menos frecuente.

35
 i. Época de la entrega

El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la
época prefijada en él (artículo 1826).

Si no se fijó plazo para la entrega, las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones
simultáneas, de modo que opera la excepción de contrato no cumplido. En consecuencia, si el
comprador no ha pagado o no está pronto a pagar el precio íntegro, el vendedor puede excepcionarse
del cumplimiento de su obligación (artículo 1826, inciso 2º).

Lo anterior encuentra su fundamento en que la compraventa es un contrato bilateral, y en los

contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado
mientras el otro no lo cumple o no se allana a cumplir en tiempo y forma debido (artículo 1552).

Si el vendedor tiene una obligación a plazo, debe entregar la cosa a la época fijada en el contrato. Si
se ha fijado un plazo diferente para el comprador y para el vendedor, las obligaciones no son
simultáneas, y no opera la excepción del contrato no cumplido.

Sin embargo, el vendedor igualmente podría negarse a entregar la cosa en caso de caducidad del
plazo (artículo 1496), esto es, cuando después del contrato hubiere menguado considerablemente la
fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio.
En este caso, no puede el comprador exigir la entrega, aún cuando se haya estipulado plazo para el
pago del precio, a menos que pague o asegure el pago (artículo 1826, inc 4).

j. Estado de la cosa al tiempo de la entrega: obligación accesoria de conservar

La obligación de entregar la cosa exige que ésta se encuentre en el estado convenido, lo que
dependerá del nivel de especificación de la cosa que se vende.

Si es un género, se deberá entregar una cosa de la calidad convenida, y a falta de estipulación, deberá
entregarse cualquier cosa del género de calidad mediana.

Si se trata de un cuerpo cierto, a falta de convención de las partes, la cosa deberá entregarse en el
estado que se haya convenido y, a falta de acuerdo, expreso en el estado que se encontraba al
momento de celebrarse la compraventa (artículo 1828). La obligación de entregar comprende, por
tanto, la de conservar la cosa hasta el momento de la entrega (artículo 1548). La conservación de la
cosa exige que se emplee en su custodia el debido cuidado (artículo 1549). Por tratarse de un
contrato oneroso, el vendedor responde de la culpa leve.

Por cierto que el cuidado debido depende de la naturaleza de la cosa vendida y de los riesgos a que se
halla expuesto. No se hacen consideraciones subjetivas del deudor, como es característico de la culpa
civil, pero sí se toman en cuenta las circunstancias objetivas de cada caso en particular.

36
 k. Mora del vendedor respecto de su obligación de dar y entregar

(i) Concepto de mora

La mora es el retraso en el cumplimiento de una obligación. El atraso es uno de los tipos de

disconformidad de la prestación con la obligación. Su importancia es decisiva a efectos de
determinar el momento en que el vendedor se encuentra en situación de incumplimiento.

(ii) Desde cuando está en mora

Si no hay plazo convenido, el vendedor está en mora de entregar desde el momento en que es
reconvenido judicialmente, según las reglas generales (artículos 1551 Nº 3). En tal caso, se puede
reconvenir judicialmente desde que la obligación es exigible, esto es, inmediatamente celebrada la
compraventa.

Si se ha convenido un plazo, el vendedor está en mora desde que vence ese plazo (artículo 1551 Nº
1). Por ello, como técnica contractual, es recomendable establecer, a falta de entrega inmediata, un
determinado plazo para que el vendedor cumpla su obligación. Con ello, se evita la necesidad de
reconvenir judicialmente para constituirlo en mora (artículos 1551, 1826).

(iii) Efectos de la mora del vendedor de su obligación de entregar

Si el vendedor se constituye en mora de entregar, se producen dos efectos importantes:

1) La mora es un tipo de incumplimiento contractual, de modo que su ocurrencia da lugar a la

acción resolutoria o a la de ejecución forzada, con indemnización moratoria, por los
perjuicios que se siguen del retraso (artículos 1489, 1557 y 1826 inciso 2º).

La avaluación de los perjuicios se debe realizar por vía judicial (regla general), salvo que se
haya pactado una cláusula penal. Respecto de la obligación de dar y entregar la cosa vendida
no procede la avaluación legal (artículo 1559); ésta sólo opera en caso de obligaciones de dar
dinero y se aplica, por consiguiente, para la obligación del comprador.

2) El riesgo del cuerpo cierto es del comprador mientras esté pendiente la entrega. Pero, si el
vendedor se constituye en mora, el riesgo se invierte y pertenece al vendedor. La misma regla
se aplica si el vendedor ha vendido la misma cosa a dos o más personas (artículo 1550).
Cuando el vendedor se constituye en mora, además responde aún por caso fortuito si la cosa
no hubiere perecido, de haberse cumplido en tiempo la obligación (artículo 1547).

(iv) Mora del comprador de recibir la cosa

Se ha entendido que el comprador está en mora desde que el vendedor ha hecho una oferta formal de

37
pago. Existen dudas no resueltas acerca de si la oferta debe ser efectuada de acuerdo con las reglas
del pago por consignación11. Nada obsta que en el contrato se convenga en un procedimiento
diferente para la constitución en mora del comprador (advertencia escrita del vendedor, por ejemplo).

Los principales efectos de la mora del comprador en recibir son los siguientes:

1) El comprador deberá abonar al vendedor los gastos de conservación de la cosa (artículos

1827 y 1548).

2) Se altera la responsabilidad del vendedor, quien sólo responderá por culpa grave o dolo
(artículos 1927 y 1680).

l. La obligación del vendedor se cumple sólo si el comprador recibe la cosa

conforme al contrato. Obligación de resultado

Es comúnmente aceptado en la doctrina contemporánea del contrato que la obligación del

vendedor es de resultado. Cualquier disconformidad de la cosa con las calidades convenidas da lugar
a incumplimiento por parte del vendedor. No es la conducta del vendedor lo determinante para
constatar si el vendedor cumplió su obligación, sino si el comprador fue satisfecho en su expectativa
de recibir la cosa prometida.

La obligación del vendedor es la más típica de las obligaciones de resultado. El vendedor no

se obliga a hacer lo que la diligencia le exige para satisfacer el interés del acreedor, sino simplemente
a que el comprador reciba la cosa vendida.

En este tipo de obligaciones el incumplimiento es independiente de cualquier juicio acerca de

la conducta del deudor. En consecuencia, la culpa del deudor se muestra en la falta de conformidad
entre lo entregado y lo prometido.

Si la cosa carece de las calidades convenidas, expresa o implícitamente, incurre en una

especie de culpa infraccional, caracterizada por no haber cumplido una obligación que no se define
por un programa de conducta, sino por la satisfacción de un interés del acreedor por recibir la cosa
convenida en tiempo y forma.

De acuerdo con la doctrina francesa, que recae en un ordenamiento cercano a nuestro Código
Civil, la responsabilidad por el incumplimiento de una obligación de resultado sólo admite la excusa
de caso fortuito o fuerza mayor. En efecto, si culpa se muestra en el incumplimiento, sólo cabría la
excusa de un hecho externo al ámbito de control del deudor.

11
La Corte Suprema ha fallado que, en todo caso, si la oferta se hace según las reglas del pago por consignación el
acreedor está en mora, aunque reconoce que “podría ser punto controvertido en doctrina si ese ofrecimiento debe o no
realizarse conforme a los preceptos del párrafo 7 del Titulo XIV del Libro IV del Código Civil (C. Suprema (1961 Rev.
T. LVIII, secc. 1a., pág. 293 ss.).

38
 Debe tenerse presente que esta interpretación sigue las orientaciones del derecho comparado
(incluyendo el francés, que en la materia es análogo al chileno), y es consistente con las normas
relevantes del derecho chileno.

En efecto, el artículo 1826, luego de disponer que el vendedor es obligado a entregar la cosa
vendida, señala en el inciso segundo, que “si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la
entrega”, el comprador puede perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho
a ser indemnizado de los perjuicios, según las reglas generales. Estos derechos se extienden
naturalmente a las demás hipótesis de no conformidad de la prestación con la obligación.

En consecuencia, el incumplimiento del vendedor sólo puede ser excusado alegando que el
hecho que lo produjo le es ajeno, lo que supone un caso fortuito o fuerza mayor (así ya Alessandri,
Compraventa, § 1029, siguiendo la doctrina francesa de su época)12.

3. Obligaciones de garantía del vendedor: saneamiento de la evicción y de lo

vicios redhibitorios

a. Introducción

La obligación de garantía de saneamiento tiene dos objetos diferentes: la obligación de saneamiento

de la evicción, esto es, la obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la
cosa (artículo 1837) y la obligación de responder por los vicios ocultos de la cosa vendida (artículo
1857).

La acción de saneamiento de la evicción comprende en definitiva dos acciones: (i) la citación de

evicción por parte del comprador al vendedor, para que ésta lo defienda en la posesión pacífica
(contra quien alega derecho sobre la cosa), cuyo objeto es cautelar la posesión de la cosa por el
comprador, y (ii) la acción restitutoria, que procede sólo en caso que la defensa no resulte exitosa, y
cuyo objeto es, esencialmente, la restitución del precio.

Por su parte, los vicios redhibitorios dan lugar a dos acciones alternativas: (i) para que se rescinda el
contrato, o (ii) para que se disminuya proporcionalmente el precio en razón de los vicios ocultos de
la cosa.

b. Características comunes de ambas obligaciones

Se trata de obligaciones de garantía, por lo que no es necesario que el vendedor haya actuado con
culpa o dolo, ni tampoco procede la excusa de caso fortuito o fuerza mayor. En consecuencia, no es
valorada la conducta del vendedor, ni siquiera si el hecho que las provoca está fuera del control del
vendedor. En consecuencia, el vendedor se ve obligado a sanear todas las evicciones de causa

12
Referencia: Contratos. Parte General; Capítulo Exoneración de responsabilidad del deudor.

39
anterior a la venta (artículo 1839), excepto en el caso de la venta forzada hechas por autoridad de la
justicia (artículo 1851), aunque nada haya sabido, ni debido saber, acerca de defecto alguno del
título.

Ambas son obligaciones de la naturaleza de la compraventa, porque se entienden incorporadas sin

necesidad de mención expresa de las partes, pero pueden ser renunciadas.

Sin embargo, la renuncia de estas acciones no es válida en caso de dolo, pues se trataría de una
condonación de dolo futuro que adolece de objeto ilícito (artículo 1465). Por eso, el vendedor está
obligado a sanear los vicios de los que tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador, aún cuando
se haya pactado lo contrario (artículo 1859). Análogamente, el pacto que exime al vendedor de la
obligación de sanear la evicción es nulo si el vendedor estaba de mala fe (artículo 1842).

3.1. Obligación de saneamiento de la evicción

a. Introducción

Si bien se encuentra tratada por el Código Civil a propósito de la compraventa, la doctrina

comparada más generalizada ha extendido su aplicación de la obligación de saneamiento de la
evicción a toda obligación de dar; así, resulta aplicable, por ejemplo, a los aportes a sociedades.

La obligación de sanear la evicción consiste en amparar el dominio y posesión pacífica de la

cosa vendida, esto es, garantizar que el comprador no será turbado en el ejercicio de la posesión. Para
que proceda la evicción, es necesario que la posesión sea turbada de “derecho”, como, por ejemplo,
por el ejercicio de una acción reivindicatoria. Se excluyen las turbaciones de hecho, que el
comprador debe encarar por sí mismo.

b. Objeto y alcance

La acción de saneamiento de la evicción se descompone en dos acciones diferentes:

1) Una acción tendiente a que el vendedor provea de defensa judicial al comprador en caso de
que éste sea demandado (citación de evicción);

2) En caso de que la defensa no prospere, una acción de restitución e indemnización por la

pérdida de la posesión pacífica.

c. Características

La acción de citación es indivisible, pues la defensa no puede ser dividida (artículo 1524). Si
son varios vendedores de la cosa -por ejemplo en el caso de una sucesión hereditaria o de una venta
conjunta de los copropietarios de una cosa corporal-, la acción puede intentarse in solidum

40
(entiéndase, indivisiblemente), contra cualquiera de los herederos o vendedores, respectivamente, y
sólo tendrá la obligación de asumir la defensa aquel que haya sido citado (artículo 1840). Éste tendrá
luego, como es natural, las acciones restitutorias en contra de los demás titulares pasivos de la
obligación, en proporción a su respectivo interés.

En caso de que dicha defensa no prospere, procederá la acción de restitución e indemniza-

ción. La acción de indemnización es, en consecuencia, una acción dependiente, porque sólo procede
si se ha ejercido la acción de amparo y si ésta ha fracasado.

A diferencia de la acción de citación, las acciones que persiguen la restitución o la

indemnización de perjuicios son divisibles, pues persiguen el pago de sumas de dinero. En
consecuencia, si se trata de varios vendedores, cada uno será responsable sólo a prorrata de la cuota
que le corresponda en dicha venta.

d. Titularidad activa

Es titular de la acción de evicción el comprador que posee la cosa vendida, su sucesión a

título universal o el legatario o adjudicatario del bien, según sea el caso.

En caso de que el comprador haya enajenado la cosa, el adquirente, en virtud de la tradición,

adquiere todos los derechos transferibles respecto de la cosa (artículo 682). Aunque se trata de una
acción personal, referida al contrato y no a la cosa misma, se ha entendido que el tercero adquirente
sucede al primitivo comprador en la acción de evicción en los mismos términos que su antecesor.

e. Titularidad pasiva

La acción de evicción se ejerce en contra del vendedor de la cosa y de su sucesión a título

universal.

Pero, también puede ser ejercida en contra del tercero de quien el vendedor ha adquirido la
cosa que ha vendido. Esto es, el comprador puede ejercer la acción de saneamiento que contra ese
tercero tendría el vendedor de haber permanecido en la posesión de la cosa. Se trata, por tanto, de
una institución de economía que permite evitar una citación tras otra en caso de ventas sucesivas
(artículo 1841).

f. Saneamiento de la evicción y otras acciones y remedios de que dispone el

comprador

De acuerdo con la lógica de las obligaciones de saneamiento, éstas se refieren a situaciones

diferentes que el incumplimiento de contrato en sentido estricto. Así, se asume que la acción de
saneamiento de la evicción procede una vez entregada la cosa vendida, cuando el comprador que se
encuentra en su posesión es turbado por un tercero que invoca un derecho (turbación de derecho).

La resolución y la indemnización de perjuicios tendrían por antecedente, en cambio, que no

41
se haya puesto en posesión pacífica al comprador. Operarían en razón del incumplimiento de la
obligación de dar y entregar la cosa vendida.

La distinción entre ambas hipótesis no se sostiene, porque en ambos casos el interés del
comprador por adquirir la propiedad y posesión pacífica de la cosa se frustra, de modo que ambos
pueden ser calificados como hipótesis de incumplimiento. Sólo la citación de evicción presenta una
cierta especialidad, desde esta perspectiva, porque supone una obligación conexa de hacer por parte
del deudor que es distinta a las pretensiones resolutorias o indemnizatorias.

g. Requisitos de la acción de evicción

Para que proceda la acción de evicción es necesario que se reúnan ciertos requisitos:

1) Que se hayan ejercido acciones por parte de terceros que tengan por objeto privar al
comprador del dominio y posesión pacífica de la cosa.

Para que exista evicción de la cosa es necesario que se prive al comprador de todo o parte de
ella por sentencia judicial (artículo 1838). En consecuencia, su ejercicio supone una acción
judicial previa interpuesta por un tercero. Esta acción previa puede buscar una privación total
o parcial de la posesión. Son ejemplos de acciones que persiguen la privación total la acción
reivindicatoria, la acción prendaria o la hipotecaria. La acción de servidumbre, la de
usufructo o la de arrendamiento, en los casos que el arrendamiento pasa a quien adquiere la
cosa (artículo 1962) buscan, en cambio, la privación parcial.

2) Sólo la acción judicial de terceros da lugar a la acción de evicción del comprador. La

evicción se produce necesariamente por una derrota judicial.

Las turbaciones de hecho, como el ejercicio de acciones posesorias, no dan lugar a evicción.
Tampoco el abandono voluntario del comprador al tercero.

3) La acción del tercero debe tener una causa anterior a la venta. No es necesario que la causa
provenga de un hecho del vendedor, es indiferente si ha habido o no culpa.

Cumplidos estos tres requisitos, surge la posibilidad para el comprador de ejercer la acción de
saneamiento que se descompone en dos acciones: (i) la acción para exigir amparo jurídico, que se
materializa en la citación de evicción, y (ii) la acción indemnizatoria, en caso de fracasar el amparo
jurídico.

h. Acción para solicitar amparo (citación de evicción)

(i) Introducción

Es el vendedor quien corre con los riesgos de la evicción, por lo que debe ser llamado a
defender al comprador en caso de que éste sea demandado. El comprador debe citar, a riesgo que de

42
no hacerlo, se extinga su pretensión de indemnización (artículo 1847). El vendedor sólo concurre en
la medida en que haya sido debidamente citado por el comprador.

Si bien el comprador es el demandado, es el vendedor quien comparece y contra quien se

sigue el juicio. El comprador será tercero coadyuvante.

(ii) Momento y efectos de la citación

Antes de la contestación de la demanda, el comprador debe solicitar al juez que cite al

vendedor para que comparezca a defenderlo. Debe acompañar a esta solicitud los antecedentes que la
hagan procedente (Código de Procedimiento Civil, artículo 584). Si el comprador omite citar al
vendedor y la cosa fuere evicta, el vendedor no será obligado al saneamiento.

El juez ordena citación. El juicio se suspende por 10 días para verificar la notificación. Una
vez practicada la citación, las personas citadas deberán comparecer dentro del término de
emplazamiento. El citado puede, a su vez, solicitar la citación de su vendedor en conformidad con el
artículo 1841 del Código Civil (Código de Procedimiento Civil, artículo 586). Vencido este término,
el demandante puede solicitar que se declare caducado este derecho.

1) Si el citado no comparece:

Vencido el término de emplazamiento, el procedimiento continúa sin más trámite. El

comprador no está obligado a defenderse, sino solamente a oponer sus excepciones
personales. El vendedor, en cambio, será responsable de la evicción, salvo en lo que respecta
a excepciones personales del comprador que éste no haya interpuesto (prescripción
adquisitiva, por ejemplo).

2) Si el citado comparece:

Se sigue contra él el juicio, pero el comprador siempre puede intervenir en el juicio para la
conservación de sus derechos. El juicio se sigue contra el vendedor, pero la sentencia se dicta
contra el comprador; es una especie de subrogación personal en que el comprador actúa como
tercero coadyuvante (Código Civil, artículo 1844 y Código Procedimiento Civil, artículo
587).

El vendedor puede allanarse a la demanda o contestarla. Si el vendedor se allana a la

demanda se considera de buena fe a efectos restitutorios y el comprador puede sostener por sí
mismo y a su costa la defensa. En tal caso, en consecuencia, el comprador no tendrá derecho
para exigir el reembolso de las costas en que incurrió ni el reembolso de los frutos percibidos
durante su defensa.
Si el vendedor contesta la demanda, queda constituido en poseedor de mala fe y estará sujeto
a las resultas del juicio. Si gana, no hay evicción. El vendedor no es obligado a indemnizar
los perjuicios que la demanda causó al comprador, pero sí debe responder por las costas del
juicio.

43
 En caso de que el vendedor pierda el juicio, se produce la evicción de la cosa y procede la
acción de indemnización. Por lo tanto, esta segunda acción supone necesariamente
allanamiento del vendedor (que haya sido seguido de defensa por el comprador) o sentencia
judicial que prive total o parcialmente de la cosa.

c. Acción restitutoria (alcance de la obligación de garantía por evicción)

Ha quedado mostrado que sólo procede la obligación de indemnizar una vez que se haya
dictado sentencia judicial. El alcance de la obligación de garantía dependerá de si se trata de una
evicción total o parcial.

(i) Evicción total

En caso de evicción total, la indemnización debe comprender (artículo 1847):

1) La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción tenga un valor inferior. El
precio se restituye reajustado, pues es una obligación restitutoria, que no es objeto de acuerdo
contractual explícito;

2) Las costas legales del contrato de compraventa satisfechas por el comprador;

3) El valor de los frutos que el comprador ha debido restituir al dueño. Si el vendedor se hubiere
allanado a la demanda, se entiende de buena fe y, por consiguiente, no debe hacer este
reembolso en lo que debe ser restituido por el período que corre desde el allanamiento;

4) Las costas incurridas como consecuencia y efecto de la demanda, con la reserva de lo

previsto respecto del allanamiento;

5) El aumento de valor de la cosa evicta en poder del comprador aún por causas naturales. Sin
embargo, el tratamiento no es igual para todos los tipos de aumento. Si se trata de mejoras
útiles o necesarias, el vendedor debe reembolsar, salvo que el juez ordene pagarlas al tercero
reinvindicante (según las reglas generales sobre prestaciones mutuas). Si son mejoras
voluptuarias, el vendedor debe reembolsar sólo si se encuentra de mala fe. Por último, si son
mejoras que se han producido por el paso del tiempo o por causas naturales, el vendedor sólo
debe abonar hasta la cuarta parte del precio de venta, salvo se encuentre de mala fe, en cuyo
caso debe abonarlas íntegramente (artículo 1850).

Si la cosa disminuye su valor, igualmente se restituye el precio del tiempo de la venta, salvo
el comprador haya obtenido provecho de este deterioro. En este caso, se descuenta dicho
monto del precio (artículo 1848).
La doctrina nacional más importante considera que esta enumeración es taxativa e
incompatible con cualquier otro tipo de restitución. Sin embargo, no hay razón para no incluir la
restitución de gastos no designados expresamente, como los fletes.

44
 Si se trató de una venta forzada efectuada por la autoridad de la justicia, el vendedor limita su
obligación restitutoria al precio de venta (artículo 1851).

La estipulación, acordada por las partes, que exime al vendedor de la obligación de sanear la
evicción, no lo exime de la obligación de restituir el dinero que recibió por concepto del precio
(artículo 1852).

En suma, la obligación del vendedor es esencialmente restitutoria y resulta agravada si el

vendedor estaba de mala fe, de modo análogo a lo que ocurre con las prestaciones mutuas que siguen
a la reinvindicación.

(ii) Evicción parcial

En caso de evicción parcial la ley distingue si la evicción es de tal importancia que se

presuma que no se habría comprado la cosa sin ella, caso en que se da derecho a pedir rescisión. El
comprador debe restituir al vendedor la parte de la cosa no evicta, y, salvo se pruebe lo contrario, es
considerado poseedor de buena fe a efectos de esa restitución. El vendedor debe restituir el precio,
abonar el valor de los frutos que el comprador debió restituir junto con la parte evicta y restituir todo
otro perjuicio que de la evicción le resulte al comprador (artículo 1853).

Si la evicción parcial no es de tal importancia o en caso de que el comprador no pida la

rescisión, el comprador tiene derecho a pedir el saneamiento parcial de la evicción, conforme reglas
ya analizadas (artículo 1854).

d. Improcedencia de la acción de evicción en caso de descuido del comprador

La acción de evicción no procede en caso que la evicción sea producto de la culpa del
comprador o en caso de que se haya omitido por parte del comprador la solicitud de citación al
vendedor (artículo 1846 N2).

e. Extinción de la acción de evicción

La acción de evicción se extingue por:

1) Renuncia (artículo 1852)

Las obligaciones de garantía son un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa,

por lo tanto, las partes pueden disponer de ellas conforme su voluntad. La renuncia de la acción de
evicción es válida en tanto no haya dolo (usualmente por reticencia) del vendedor. Si hay mala fe del
vendedor dicha renuncia no será válida.

Sin embargo, se establece un límite importante al ámbito que comprende esta renuncia, aún
en caso de que sea válida. Aún cuando se renuncie, se tiene derecho a la restitución del precio,

45
porque de otro modo, sería un caso de enriquecimiento sin causa. Para que la obligación de restituir
el precio se entienda renunciada, es que el comprador específicamente acepte y asuma el riesgo de la
evicción.

2) Prescripción (artículo 1856)

La acción de amparo es imprescriptible, de modo que la citación propiamente no prescribe,

pero sí las acciones que dan lugar a ella. En este caso, si el tercero ejerce una acción que prescribió,
el comprador igualmente citará al vendedor y será éste quien interpondrá la excepción de
prescripción.

En cuanto a la acción de indemnización propiamente tal prescribe en cuatro años. La acción

que sólo persigue la restitución del precio sigue las reglas generales de las acciones personales, esto
es , prescribe en un plazo de cinco años.

Este plazo se cuenta desde la fecha en que la sentencia de evicción se encuentre ejecutoriada,
y si esta sentencia no se hubiere pronunciado, desde la restitución de la cosa.

3) Compromiso (artículo 1846)

Si el comprador y el tercero que reclama derecho sobre la cosa se someten, sin autorización
del vendedor, al juicio del árbitro, se extingue la obligación de saneamiento.

3.2. Obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios

a. Acciones

Los orígenes de la obligación de saneamiento por vicios redhibitorios se remonta al derecho

romano, aunque inicialmente sólo se extendía a ciertas obligaciones de dar un cuerpo cierto. Con el
correr del tiempo, especialmente en el derecho común, se extendió a cualquier tipo de venta.

Los vicios redhibitorios o vicios ocultos de la cosa dan lugar a dos acciones que tienen
carácter alternativo. Por un lado, la acción redhibitoria propiamente tal, que tiene por objeto dejar sin
efecto la venta (acción para resolver el contrato), y por otro lado, la acción de rebaja de precio
(acción estimatoria).

El artículo 1860 del Código Civil muestra claramente la alternatividad de estas acciones, al
señalar: “Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la
rebaja del precio, según mejor le pareciere”. Con todo, hay ciertos casos en que se le reconoce al
comprador sólo la acción de rebaja de precio.

En todo caso, ambas acciones son de garantía, pues no requieren la concurrencia de dolo, ni
de la culpa; tampoco le es posible al vendedor alegar que se debieron a caso fortuito. Por eso, se
limitan también a la restitución del precio o la rebaja del mismo.

46
 Sin embargo, en caso de que exista dolo no sólo se está obligado a restituir el precio o parte
de él, sino surge además la obligación de indemnizar (artículo 1861).

b. Noción de vicios ocultos o redhibitorios

Conforme el artículo 1858 del Código Civil son vicios redhibitorios los que reúnan las
calidades siguientes:

1) Haber existido al tiempo de la venta;

2) Ser tales, que por ello la cosa vendida no sirva para su uso natural o sirva imperfectamente,
de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la
hubiera comprado a mucho menos precio;

3) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos
en razón de su profesión u oficio.

Cabe preguntarse por el significado de la expresión “...que por ellos la cosa vendida no sirva
para su uso natural”. A este respecto han surgido dos posiciones:

Una doctrina de sesgo esencialista señala que el vicio se presenta cuando la cosa tiene un
defecto y, como consecuencia de ese defecto, la cosa no sirve para su uso o sirve imperfectamente.
Por lo tanto, la idea de vicio se predica directamente de la cosa y es en razón de ese defecto que la
cosa no sirve para su uso natural.

Una posición más finalista postula que del hecho que la cosa no sirva para su uso natural es
posible inferir que posee un vicio. Todo indica que este concepto debe ser preferido, porque el
concepto de cosa vendida carente de vicios no es independiente del fin natural que ella posee; la cosa
no es relevante en el tráfico como una cierta sustancia, sino en razón de la utilidad práctica que se le
atribuye. Desde esta perspectiva, por lo tanto, basta probar que la cosa no sirve para su uso natural o
sirve imperfectamente para que se entienda que es defectuosa.

Nuestra doctrina ha seguido la posición más conceptualista. Para ello, se ha fundado en el

artículo 1858 que señala: “que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva
imperfectamente,...”. Supone una relación causal entre el defecto, que debe existir, y el mal
funcionamiento de la cosa vendida. Sin embargo, todo indica que esta doctrina puede ser revisada si
se atiende al bien que protege la institución: que el comprador se haga de una cosa que le resulte de
la utilidad que de ella podría esperarse.

c. Calidades exigidas a los vicios

Para que un vicio sea redhibitorio y dé lugar a las acciones pertinentes, es necesario que sea

47
grave, oculto y existente a la época de la venta:

(a) Grave (artículo 1858, Nº 2)

Es grave en la medida en que la cosa no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamen-
te y, por esa razón, de haberlos conocido el comprador, no hubiera comprado la cosa o la hubiera
comprado a un precio mucho menor.

El concepto de “uso natural” está vinculado a la idea de buena fe, a aquello que razonable-
mente pertenece a las expectativas recíprocas de las partes. Es entendido que el obligarse a dar una
cosa supone que ésta sea útil a su propósito natural (esto es, aquél que usualmente se espera de él).

Sin embargo, que la cosa sea útil estará usualmente dado por los elementos implícitos de la
relación. Si el comprador y el vendedor han convenido en un destino especial de la cosa, aunque no
la hayan hecho expresamente, se entiende que ésta debe servir a ese propósito. Así, es posible que las
propias partes hagan relevantes ciertos motivos u objetivos que de no expresarse, no se entenderían
como funciones esenciales de la cosa. Si el vendedor conoce el uso que el comprador le dará a la
cosa que compre, ese uso constituye el uso relevante, aún cuando en el resto de casos ese uso no sea
el que normalmente se le da a la cosa (granos que son adquiridos para semilla, que no germinan;
insecticida comprado para atacar una cierta plaga, para la que resulta ineficaz).

El Código Civil contempla una norma especial referida a una o más cosas que se venden
conjuntamente. En este caso, se aplica el mismo principio, la acción redhibitoria sólo procede por la
cosa viciosa, a menos que, sin esa cosa no se hubiera comprado el conjunto. En este último caso, la
acción sí procede por el conjunto (artículo 1864).

(b) Oculto

El vicio debe haber sido ignorado por el comprador, pero esta ignorancia no debe serle
imputable. El principio romano del caveat emptor, en cuya virtud el comprador tiene que cuidar su
propio interés está recogido en esta exigencia.

El vendedor, por su parte, tampoco debe haberlo manifestado. Claramente se puede observar
que se trata de una obligación de garantía, pues basta que el vicio no sea manifestado por el vendedor
para que proceda la acción, independientemente de si éste lo conocía. En el caso del comprador, por
el contrario, basta la ignorancia legítima para que no quede privado de la acción.

Sin embargo, en caso de que además haya concurrido dolo por parte del vendedor, su
obligación de garantía se extiende a una obligación indemnizatoria. El dolo opera sólo como
agravante (artículo 1861): la obligación restitutoria, propia de la acción redhibitoria, deviene en una
indemnizatoria de los perjuicios sufridos por el comprador (acción de responsabilidad).

Que la ignorancia sea o no imputable se vincula estrechamente con la regulación de los

deberes de información que tiene cada parte que celebra un contrato. Se deberá realizar una

48
consideración en abstracto, lo que supone no ponderar los aspectos sicológicos o subjetivos del
sujeto pero sí tomar en consideración las circunstancias particulares de cada caso. No es lo mismo la
ignorancia del comprador experto que la del lego.

En todo caso, la negligencia del comprador debe ser grave atendidas las circunstancias. Tal
gravedad no se opone a que en ciertas circunstancias el comprador se deba hacer asesorar por un
experto. Así, por ejemplo, si el comprador de derechos en una sociedad no tiene conocimientos para
comprender un balance, no será oculto un vicio de la cosa que sea evidente para un experto.

Asimismo es inadmisible alegar que un vicio es oculto cuando el comprador, en razón de su

profesión u oficio, pudo fácilmente conocerlo (artículo 1858 regla 3a., inciso fine). El descuido no es
protegido por el derecho.

(c) Que haya existido al tiempo de la venta

Por el hecho de ser una obligación de garantía, se entiende que el vicio debe ser preexistente.

¿Debe ser anterior a la venta o a la entrega? A este respecto, se ha afirmado que debe ser
anterior a la venta, ya que en ese momento deben ser informados y ponderados. Sin embargo, la
doctrina comparada ha entendido que el comprador no ha tenido oportunidad de percibir el vicio sino
hasta el momento en que la cosa le es entregada, por lo que no se justifica que sea considerado en un
momento anterior a ese momento. Esto se muestra claramente, por ejemplo, en el caso del suministro
de los materiales para la construcción de un edificio (artículos 1996 y 2003 regla 3a.).

Se considera suficiente que exista un germen de vicio para que exista vicio redhibitorio, aún
cuando se desarrolle después de la entrega. Por ello, la ley establece que si la cosa perece aún
después de perfeccionado el vicio, el comprador no pierde por ello el derecho a la disminución del
precio, aún si la cosa pereció por su hecho y en su poder, siempre que se trate de una cosa viciosa. Si
la cosa pereció por un vicio inherente, y el vendedor lo conocía o debía conocerlo, además tendrá
derecho a indemnización de perjuicios (artículo 1862).

d. La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato

La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato; se entiende pertenecerle a

menos que se exprese lo contrario. Las partes pueden renunciar, por consiguiente, a estas acciones.

Sin embargo, la ley establece como límite a dicha renuncia la concurrencia del dolo. Si se ha
estipulado que el vendedor no está obligado al saneamiento por los vicios ocultos, igualmente estará
obligado a sanear aquellos de los que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador
(artículo 1859). Se trata de un caso de dolo por reticencia.

49
 e. Acciones que se entienden comprendidas

En término general, los vicios ocultos dan lugar a dos acciones alternativas: a la acción
redhibitoria, de rescisión, o a la acción de quanti minoris, de rebaja de precio.

Sin embargo, hay dos casos en que sólo procede la acción para solicitar la rebaja de precio.

1) Si la cosa adolece de un vicio pero éste no es tal que de haberlo conocido el comprador no
hubiera celebrado la compraventa, el comprador sólo tendrá derecho a pedir la rebaja del
precio. Para pedir la rescisión de la compraventa es necesario que el vicio sea sustancial
(artículo 1868).

2) Si la cosa viciosa perece después de celebrado el contrato, el comprador no pierde por ello el
derecho a la rebaja del precio, aún cuando la cosa haya perecido por su culpa (debe
entenderse “por hecho suyo” y en su poder (artículo 1862).

f. Naturaleza jurídica de las acciones por vicios ocultos

Ha sido usual vincular los vicios redhibitorios con el error. En ambos casos, se ve frustrada la
finalidad que ha tenido el comprador al tiempo de celebrar el contrato. Sin embargo, es posible
señalar una serie de diferencias fundamentales entre ambas instituciones:

Los vicios redhibitorios suponen conocer la sustancia de la cosa, su calidad, pero existe
ignorancia acerca de su efectiva aptitud. El error, en cambio, implica un falso concepto de la
realidad, esto es, que la cosa no es lo que se creía que era.

Por ello se entiende que la prueba en el caso del error sea subjetiva. Se trata de demostrar que
el comprador estaba equivocado, lo cual en la práctica es extremadamente difícil y usualmente sólo
se podrá probar por inferencias (presunciones judiciales). La prueba de los vicios redhibitorios es
más bien objetiva, ya que se debe probar que la cosa no sirve para su uso natural o sirve
imperfectamente.

En cuanto a la naturaleza de la acción, el error es un resguardo del consentimiento. Se trata

que las partes acuerden sobre lo que realmente entienden que están acordando. La institución de los
vicios redhibitorios busca garantizar que la cosa que se compró sirva para el fin que se compró.

La acción que emana del error es una acción de nulidad, el contrato adolece de un vicio del
consentimiento que anula el contrato ab initio. La acción redhibitoria presenta estrecha analogía con
una acción resolutoria que busca dejar sin efecto un contrato válido.

g. Casos en que no procede la acción redhibitoria

1) No procede esta acción en caso de que haya sido renunciada, conforme lo señalado
anteriormente (artículo 1859).

50
2) Tampoco procede en el caso de las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia. Sin
embargo, la ley contempla como excepción el caso en que el vendedor no pudiendo o no
debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del
comprador. En este caso, además procede ejercer la acción de indemnización de perjuicios
(artículo 1865).

h. Prescripción

La extinción de estas acciones se produce propiamente por la prescripción. Los plazos de

prescripción son especialmente breves.

El legislador contempla distintos plazos para la prescripción de estas acciones. En primer

lugar, distingue entre la acción redhibitoria y la de rebaja de precio. En segundo término, considera si
son muebles o inmuebles. De este modo, se establecen cuatro diferentes plazos de prescripción.

La acción redhibitoria prescribe en un plazo de seis meses si se trata de muebles, y en un año

respecto de los bienes raíces. A este respecto, el Código Civil contempla la posibilidad, del todo
excepcional, de que las propias partes estipulen plazos especiales (artículo 1866). Todo indica, sin
embargo, que por razones de orden público estos plazos no pueden ser aumentados más allá del
establecido para prescripción extraordinaria.

La acción para pedir la rebaja de precio prescribe en un plazo de un año para los bienes
muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces (artículos1867, 1869).

Estos plazos no se suspenden, pero, como es obvio, sí pueden ser interrumpidos. Se cuentan
desde la entrega real (artículo 1866 y 1870).

VII. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

En el contrato de compraventa, el vendedor tiene la obligación esencial de dar la cosa, que

puede ser de género o de especie o cuerpo cierto. Dicha obligación tiene su correlato en la del
comprador de pagar el precio. Asimismo, el comprador debe recibir la cosa que ha comprado.

1. Obligación de pagar el precio

a. Forma en que debe efectuarse el pago

El precio debe pagarse conforme lo han estipulado las partes. A falta de estipulación en
contrario, el comprador debe pagar en la moneda de curso legal, que tiene poder liberatorio

51
obligatorio. El vendedor no puede negarse a aceptar un pago con dicha moneda, pago que dará por
cumplida la obligación.

Las partes tienen la opción de pactar en el contrato de compraventa el reajuste al que se

someterá la obligación del comprador, siguiendo el índice de valorización que convengan (por
ejemplo, Índice de Precios al Consumidor, Unidad de Fomento). En caso de que las partes no
convinieren reajuste, sólo se deberá el valor nominal expresado en el contrato y no procederá reajuste
alguno.

Se ha entendido que el reajuste no convenido sólo procede si las partes no han tenido la
posibilidad de pactar un reajuste al tiempo de la celebración del contrato. Es lo que pasa con fuentes
de las obligaciones diferentes a la obligación que directamente nace del contrato (obligaciones
indemnizatorias y restitutorias). Si tuvieron la opción de pactar reajustabilidad del precio y no lo
hicieron, se estima que la obligación fue convenida en valores nominales, esto es, se debe la suma de
dinero convenida: si el precio simplemente se establece en una cantidad de dinero (tantos pesos), es
esa cantidad nominal la debida.

Sin embargo, las partes pueden también acordar una compraventa expresada en moneda
extranjera. Si la obligación del comprador se expresa en moneda extranjera, se rige por las normas
contenidas en el artículo 20 y siguientes de la Ley Nº 18.010, que en esta materia no restringe su
aplicación sólo a los mutuos u otras operaciones de crédito de dinero.

En este caso, el comprador deberá pagar en su equivalente en moneda chilena, según el tipo
de cambio vendedor del día del pago. En caso de incumplimiento, también se aplica esta
equivalencia para hacer efectiva la demanda y la cantidad se acredita con un certificado otorgado por
un banco de la plaza que acredite el tipo de cambio al día de la presentación de la demanda (artículos
21, 22, Ley 18.010).

Actualmente, la legislación también permite que se acuerde que el precio sea pagado en
moneda extranjera. Esta operación está sujeta a las disposiciones cambiarias vigentes al momento
del contrato, pero la regla es que a falta de restricciones impuestas por el Banco Central el pago en
moneda extranjera sea posible (Ley Banco Central, artículo 39). En consecuencia, el comprador
deberá dar cumplimiento a la obligación en la moneda estipulada. Se plantea la discusión en torno a
la naturaleza jurídica de un contrato en que el precio debe ser pagado en moneda extranjera; en
sentido estricto no se trata de una compraventa, sino de una permuta, porque la moneda extranjera no
es moneda de curso legal en Chile, sino otro tipo de bien mueble.

b. Quien efectúa el pago

En la materia se aplican las disposiciones generales del pago (artículo 1572 y ss.). Tratándose
de obligaciones de dinero es particularmente irrelevante quien realice el pago.

52
 c. Obligación divisible

Por ser una obligación de dinero, la de pagar el precio es por esencia divisible. Si varias
personas compran una cosa en conjunto, cada una de ellas debe la cuota que le corresponde. Este
principio también es aplicable en el caso de los herederos. Nada obsta, desde luego, para que se pacte
solidaridad o incluso indivisibilidad convencional.

d. Lugar y tiempo

Conforme el artículo 1872 inciso 1º del Código Civil, las partes pueden pactar el lugar y
tiempo en que deberá ser pagado el precio. A falta de estipulación, el precio deberá pagarse al tiempo
y lugar de la entrega de la cosa vendida.

e. Derecho a suspender el pago del precio

El comprador puede suspender el pago del precio si el vendedor no entrega la cosa o no está
dispuesto a hacerlo (exceptio non adimpleti contractus) (artículos 1552; 1872 I).

Si entrega da la cosa, estando pendiente el pago del precio, hay turbación en la posesión
pacífica por interposición de una acción real, el comprador tiene derecho a depositar el precio en la
forma del pago por consignación hasta que cese la turbación o el vendedor afiance los resultados del
pleito (1872 II).

f. Reserva de dominio en virtud del no pago del precio

En el derecho romano, la reserva del dominio como garantía de pago hasta el pago del precio,
constituía una cláusula de la naturaleza de todo contrato de compraventa.

Actualmente, en el derecho comparado es posible encontrar ciertos sistemas legales que le

reconocen pleno valor a una cláusula de esta naturaleza, como una forma de constituir una eficiente
garantía que favorezca al vendedor. Es el caso, por ejemplo, del derecho alemán.

En nuestro sistema jurídico, el valor de la cláusula de reserva de dominio ha tenido una

interesante evolución. En un principio, siguiendo la tradición romana, se consideró como un
elemento de la naturaleza del contrato, esto es, se entendía incorporado a la compraventa aún cuando
las partes no lo manifestaran expresamente, y siempre que no le desconocieran valor.
Posteriormente, en conformidad con el artículo 680 inciso 2º del Código Civil, se entendió
que se trataba de un elemento accidental. Si se ha verificado la entrega, se transfiere el dominio de la
cosa vendida aún cuando no se haya pagado el precio, sin embargo, se le reconoce a las partes el
derecho a pactar lo contrario.
Por su parte, el artículo 1874 del Código Civil, señala expresamente que la cláusula de no
transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio no produce efecto alguno, ya que en el
evento del no pago, se aplican las reglas generales sobre acciones del acreedor en caso de
incumplimiento.

53
 En la discusión acerca de cuál de estas dos normas prima sobre la otra, se ha entendido que en
el caso de la compraventa debe prevalecer la del artículo 1874, en aplicación del principio de
especialidad. De este modo, esta importante institución de garantía del vendedor resulta inoperante
en Chile en materia de compraventas.

2. Obligación de recibir

a. Antecedentes legales

El Código Civil no establece norma legal expresa que regule esta materia. Por el contrario, el
Código de Comercio prescribe que la reticencia del comprador a recibir la cosa vendida da derecho
al vendedor para solicitar la rescisión de la venta (en verdad, la resolución) con indemnización de
perjuicios o para reclamar la restitución del precio que hubiese pagado con intereses legales;
asimismo, establece reglas complementarias para el depósito y venta al martillo de las mercaderías
vendidas (Código de Comercio, artículo 153). En materia civil, el vendedor puede recurrir a las
reglas generales del pago por consignación.

b. Importancia

Hasta el momento de la entrega, la obligación de conservar la cosa recae en el vendedor.

Desde el momento en que ella se verifica, la responsabilidad y los gastos por la conservación de la
cosa son de cargo del comprador.

c. Acto de recibir

La recepción se produce por la adquisición jurídica de la cosa, al momento de la tradición.

Conforme a las normas generales, salvo pacto en contrario, si se trata de un género, el pago se realiza
en el domicilio del vendedor; si se trata de una especie o cuerpo cierto, el pago se debe realizar en el
lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración de la compraventa, lo que usualmente
corresponde al domicilio del vendedor (artículo 1588).

d. Época de la recepción

El comprador debe retirar la cosa que ha comprado en el plazo que se haya estipulado en el
contrato. Si las partes nada han señalado, se entiende de buena fe que existe un plazo tácito, cual es,
el necesario para dar cumplimiento a dicha obligación.

e. Mora de recibir

(i) Deber y carga del comprador de recibir entiempo y forma

El comprador tiene la obligación de recibir la cosa. Esta obligación está sujeta a las reglas
generales de la mora (artículo 1551). Por lo tanto, es necesario el requerimiento por parte del

54
vendedor para constituir al comprador en mora, esto es, el vendedor debe ofrecer al comprador hacer
efectiva la entrega (oferta de pago según las reglas del pago por consignación). En caso contrario, no
existe incumplimiento del comprador. Nada impide que las partes convengan un procedimiento más
expedito para que el comprador quede en mora de recibir

Si se ha estipulado un plazo para la entrega de la cosa en el contrato de compraventa, éste

normalmente beneficia al vendedor. Por eso, el solo vencimiento de ese plazo no constituye en mora
de recibir al comprador.

La importancia de la mora del comprador radica en que produce la alteración de la obligación

de conservar la cosa, obligación que tiene el vendedor hasta el momento de la entrega. Si la cosa ha
sido ofrecida y el comprador se constituye en mora de recibir, el vendedor sólo responderá por las
destrucción de la cosa si ha actuado con culpa grave o dolo (artículos 1680, 1827).

El comprador será culpable por el incumplimiento de la obligación de recibir, salvo que

demuestre la imposibilidad no imputable de recibir la cosa en el tiempo y forma estipulado.

(ii) Efectos de la mora de recibir por parte del comprador

1) Posibilidad de efectuar un pago por consignación

Ante la reticencia del comprador a recibir, el vendedor puede realizar las actuaciones
dirigidas a ofrecer la cosa y pagarla mediante las reglas del pago por consignación (artículos 1598
ss.).

2) Cumplimiento forzado o resolución

La recepción de la cosa es una obligación del comprador. El incumplimiento de esta

obligación, conforme lo señalado anteriormente, da lugar a las acciones ordinarias de cumplimiento
forzado o resolución del contrato junto con la indemnización que sea procedente (artículo 1489;
Código de Comercio, artículo 153).

3) Gastos de conservación

Si el comprador se constituye en mora de recibir, desde ese momento deberá abonar al

vendedor los gastos necesarios para la conservación de la cosa (artículo 1827).

4) Atenuación de responsabilidad del vendedor

El vendedor será responsable de la conservación de la cosa hasta el momento de la entrega.

Esto supone emplear el debido cuidado, respondiendo de culpa leve. Sin embargo, desde el momento
en que el comprador se constituye en mora, el vendedor sólo responderá por culpa grave o dolo
(artículo 1680).

55
 VIII.- ACCIONES Y REMEDIOS DE QUE DISPONEN LAS PARTES EN CASO DE
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE NACEN DE LA COMPRAVENTA

1. Introducción: notas sobre la evolución de la noción de incumplimiento y del sistema de

acciones y remedios en el derecho contemporáneo de contratos.

El título de la compraventa del Código civil no contiene un desarrollo sistemático de las

acciones y remedios a que da lugar el incumplimiento de las obligaciones de las partes. En
circunstancias que las obligaciones del vendedor son las que definen más específicamente los
elementos de la esencia del contrato es particularmente interesante atender a las acciones del
comprador en caso de incumplimiento.

El Código Civil desarrolla especialmente las acciones que emanan de las obligaciones de
garantía de saneamiento de los vicios redhibitorios y de la evicción. Sin embargo, es interesante tener
presente que estas acciones edilicias de garantía (así llamadas por haber tenido su origen en edictos
de los ediles curules) llenaron en su momento un vacío del sistema de acciones para el comprador en
caso que la cosa no respondiera a las calidades que éste tenía derecho a esperar. En efecto, en el
antiguo derecho romano sólo se reconocía la actio empti en caso de dolo del vendedor, de modo que
quedaban sin cobertura los vicios de la cosa vendida que se debían a causas que no fueran atribuibles
a una conducta artera. De este modo, las acciones por vicios de la cosa o sobre el título del vendedor
surgieron como una manera de agregar un remedio a esa acción particularmente restringida. La
obligación de garantía hacía particularmente expedito el aseguramiento de la calidad de la cosa
vendida, más allá de lo que el comprador podía constatar al momento de la compra.

El derecho contemporáneo ha expandido las acciones y remedios por incumplimiento

contractual; especialmente respecto de obligaciones de resultado, como son las del vendedor. De este
modo, los límites entre los vicios ocultos de la cosa y del título del vendedor y el simple
incumplimiento de las obligaciones del vendedor tiende a ser muy sutil. Por eso, donde se
mantienen las acciones de saneamiento se plantean severos problemas de superposición con las
acciones generales que nacen del incumplimiento contractual.

CISG ha establecido un nuevo estándar en la materia. Ante todo, parte de un concepto amplio
de incumplimiento contractual, que comprende cualesquiera desviaciones respecto del deber de
prestación (incumplimiento del deber de entregar, falta de título jurídico del vendedor, atraso, falta
de conformidad de la cosa con las cualidades convenidas explícita o implícitamente o cualesquiera
otras desviaciones del deber de prestar lo convenido). De este modo, los vicios redhibitorios y los
vicios jurídicos que amenazan o provocan evicción no están sujetos a un régimen especial, que tiene
una explicación histórica en una etapa temprana de desarrollo del derecho romano, sino son
asimilados a los demás incumplimientos.

56
 A lo anterior se agrega en materia de acciones edilicias un régimen de plazos de prescripción
que no guarda correspondencia con las reglas generales del derecho de obligaciones.

A su vez, acciones que en su momento surgieron como remedios específicos de la

compraventa, como es la rebaja de precio si la cantidad o calidad de la cosa entregada es inferior a lo
convenido, se entienden aplicables a todos los contratos (véanse a modo ejemplar Principios de
Derecho Europeo de Contratos, Capítulo IX, artículos 9.101 ss.).

En suma, en el derecho vigente de la compraventa el comprador tiene acciones que se basan

en el incumplimiento de lo pactado y acciones que son correlativas a ciertas obligaciones de garantía
que están sujetas a un régimen especial. La tendencia del derecho contemporáneo es fortalecer las
acciones que se derivan del incumplimiento, incluyendo en éste las hipótesis que dan lugar a las
acciones edilicias de saneamiento.

Esta evolución guarda asimismo relación con dos tendencias del derecho contemporáneo de
los contratos, en general, y de la compraventa, en particular:

Ante todo, entender que el acreedor tiene un cúmulo de derechos alternativos que
comprenden (i) la ejecución en naturaleza, incluida la acción para exigir la corrección de la
prestación imperfecta o la sustitución de la cosa; (ii) la acción para obtener protección jurídica frente
a pretensiones de terceros; (iii) la acción de rebaja de precio; (iv) la acción resolutoria; (v) la acción
indemnizatoria.

Enseguida, el sistema de acciones y remedios tiende a proteger más eficazmente el interés del
acreedor, no sólo en cuanto a la diferenciación de las pretensiones recién referidas, sino también en
lo que se refiere a su eficacia. Así, la acción resolutoria tiende a ser reconocida bajo condiciones más
favorables al interés del acreedor a las que tradicionalmente se tuvieron por aceptadas, como se verá
enseguida; y la acción indemnizatoria por incumplimiento de obligaciones de resultado, como es la
del vendedor, sólo puede excusarse alegando acontecimientos que quedan fuera del control del
deudor (no bastando la alegación de haberse actuado con diligencia o, menos aún, de ausencia de
culpa)13.

En este capítulo sólo se trata la acción resolutoria, que está sujeta a reglas legales específicas
en el contrato de compraventa.

2. Resolución de la compraventa por incumplimiento

a. Principios

En todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria tácita (artículo 1489).

Específicamente en relación a la obligación del vendedor, el comprador puede a su arbitrio
perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho a ser indemnizado de los

13
Supra párrafo l, página 39.

57
perjuicios conforme las reglas generales en caso de que el vendedor no cumpla con su obligación por
un hecho o culpa suya (artículo 1826, inciso 2º).

Por su parte, el vendedor tendrá derecho a exigir el precio o la resolución de la venta, junto
con la indemnización si el comprador se constituyere en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo
convenidos (artículo 1873). No se analizan aquí los requisitos generales que la doctrina tradicional
impone para el ejercicio de la acción resolutoria14.

En virtud del principio dispositivo que rige en el derecho privado, queda a salvo el derecho de
las partes de convenir la forma de operar de la resolución en la forma de convenciones contractuales
expresas. Sin embargo, el Código Civil regula especialmente estos pactos cuando se refieren a la
obligación del comprador (pacto comisorio).

b. Resolución tácita en la compraventa

En cuanto a la procedencia de la resolución tácita del contrato de compraventa, cabe distinguir entre
requisitos de fondo (incumplimiento) y requisitos de ejercicio.

(i) Requisitos de fondo (incumplimiento)

α. Resolución por incumplimiento de las obligaciones del vendedor

1) Cualquier incumplimiento significativo de las obligaciones del vendedor da lugar a la acción

resolutoria en razón de la condición resolutoria tácita. El código se pone en el caso de
incumplimiento de la obligación de entregar (artículo 1826). Pero lo mismo vale respecto de
las demás obligaciones, como es especialmente la de conformidad de la cosa con lo
prometido.

2) En Chile se dijo tradicionalmente por la doctrina que cualquier incumplimiento hace

procedente la pretensión resolutoria. En el derecho comparado, en cambio, para que proceda
el ejercicio de la acción resolutoria es necesario que el incumplimiento sea significativo. Se
considera significativo en la medida que impida al acreedor la obtención de los fines que
satisface un contrato como el que ha celebrado. Si se ejerce la acción resolutoria, sin que
haya existido un perjuicio, se entiende que el ejercicio de la acción es improcedente por ser
contrario a la buena fe.

14
En general, de acuerdo con la doctrina chilena tradicional las condiciones de ejercicio de la acción resolutoria son muy
restrictivas en la protección del interés del acreedor: (i) se requiere que el incumplimiento sea imputable al deudor; (ii) la
regla sobre riesgos de pérdida de cuerpo cierto cuya entrega se vende (artículo 1550), está en correspondencia con ese
criterio, porque puede ocurrir que el comprador jamás reciba la cosa y no tenga derecho a pedir resolución (y, por el
contrario, esté obligado a pagar el precio); (iii) se ha afirmado ocasionalmente que la oportunidad procesal para oponer la
excepción de pago hasta la citación para oir sentencia en primera instancia y hasta la vista de la causa en segunda
instancia tendría también efectos civiles, de modo que ante el incumplimiento la subsistencia del contrato quedaría
entregado al cálculo estratégico del deudor incumplidor. Estas tesis han sido discutidas en la parte general del derecho de
obligaciones contractuales y sólo se volverá en clases sobre ellas, con referencia a la compraventa.

58
 3) Lo anterior tiene una cierta similitud con la procedencia de la acción de rescisión a que dan
lugar los vicios redhibitorios, porque si éstos no son de aquellos que hacen que la cosa no
sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente y que de haberlos conocido el
comprador no hubiera celebrado la compraventa o hubiera pagado un precio mucho menor, la
acción redhibitoria no procede y sólo se puede pedir la rebaja del precio.

β. Resolución por incumplimiento de la obligación de pagar el precio.

Para que proceda la resolución por no pago del precio, el comprador debe haberse constituido
en mora (artículos 1551, 1552). Como en el caso de la obligación del vendedor, si se entabla la
acción resolutoria debe entenderse que se hace implícitamente un requerimiento de pago, pudiendo
el comprador enervarla pagando en un plazo razonable, que no puede exceder el de contestación de
la demanda. En el caso de la obligación de pagar el precio no se presenta la situación de que el pago
tardío no satisfaga el interés del acreedor; este es un efecto de que el dinero sea el más fungible de
los bienes y, además, de que la indemnización moratoria está determinada por la ley (artículo 1559).

(ii) Requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria

La condición resolutoria es un elemento de la naturaleza de los contratos bilaterales. En caso

de incumplimiento del contrato por una parte, la contraparte tiene el derecho alternativo de pedir la
resolución del contrato o el cumplimiento forzado del mismo, con indemnización de perjuicios. Debe
entenderse que el elemento común de estas tres acciones es el incumplimiento, aunque las
condiciones de procedencia adicionales sean diferentes (por ejemplo, el cumplimiento en naturaleza
es improcedente si la prestación se ha hecho imposible, lo que no excluye la acción resolutoria;
puede ocurrir que proceda la resolución por incumplimiento, pero que ese incumplimiento sea
excusable, en términos que haya lugar a la acción indemnizatoria).

A diferencia de la condición resolutoria ordinaria, que es aquella contemplada expresamente

por las partes, la condición resolutoria tácita no opera de pleno derecho. En virtud del artículo 1489,
que señala: “Pero en tal caso,....”, se ha entendido que de ella emana un derecho alternativo. Se trata
de una potestad que se le reconoce a la parte que ha cumplido el contrato.

Sin embargo, para que proceda la resolución del contrato, no basta sólo el ejercicio del
derecho potestativo que reconoce la ley, sino que es necesaria una sentencia judicial que declare
expresamente dicha resolución.

En el derecho comparado es posible distinguir dos sistemas en cuanto a la forma de hacer

valer la pretensión resolutoria. En algunos sistemas se reconoce el derecho potestativo del acreedor
enervado (salvo que la ley o la parte que declara la resolución concedan un plazo para cumplir) y la
eficacia no requiere una posterior sentencia judicial para dar por resuelto un contrato. Este es el
régimen que rige en algunos sistemas jurídicos importantes, como el common law y el alemán; es
asimismo el sistema adoptado por CISG (artículo 49) y por los Principios de Derecho Europeo de
Contratos (artículo 9.301). Otros sistemas jurídicos exigen, para dar por resuelto el contrato, una

59
sentencia judicial. Este último es el sistema adoptado por los códigos francés, chileno y español15.

De lo anterior, a veces se ha concluido que la acción resolutoria puede enervarse hasta el

momento en que sea declarada la resolución del contrato por el tribunal que esté conociendo de la
causa (hasta la citación para oír sentencia en primera instancia y hasta la vista de la causa en
segunda, según dispone el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil). En Francia, en cambio,
sobre la base de normas semejantes, se ha señalado que el juez puede declarar que el pago es
inoportuno porque no satisface el interés del acreedor. En todo caso, la norma procesal referida tiene
carácter estrictamente adjetivo y no significa adelantar juicio acerca de la época en que el pago es
civilmente admisible para enervar la acción.

Por eso, a falta de autorización legal para que el juez establezca un plazo para que el pago
eficaz para enervar la acción resolutoria del comprador, puede entenderse que el comprador sólo
puede razonablemente cumplir su obligación hasta que se cumpla el plazo para contestar la demanda.
Pero aún una regla de este tipo establecida de lege ferenda, no podría aplicarse a los casos en que el
solo hecho de la mora impide que se satisfaga el interés del acreedor, en cuyo caso la prestación
tardía, aún en esa época, ya no puede ser tenida por cumplimiento de la obligación.

c. Cláusulas resolutorias y pacto comisorio

(i) Cláusulas resolutorias

Los pactos resolutorios son válidos de acuerdo con el principio dispositivo. La condición
resolutoria tácita es un elemento de la naturaleza del contrato bilateral, de modo que las partes
pueden renunciar a ella, como también pueden acordar la manera diferente a la legal en que se hace
efectiva. Por ejemplo, las partes pueden convenir en que la resolución se produzca por declaración
unilateral del acreedor al deudor que no ha cumplido; o establecer que el acreedor puede dar un plazo
para cumplir y declarar que el contrato se tendrá por resuelto si el deudor así conminado no cumple
dentro de ese plazo.

(ii) Pacto comisorio

Por el pacto comisorio las partes convienen en que la compraventa se resuelva por el no pago
del precio. Es una cláusula resolutoria referida al derecho del vendedor a que el contrato se resuelva
si el comprador no paga el precio. Tuvo su origen y fue importante en la práctica en el derecho
romano El Código Civil recoge esa tradición.

En el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo

convenido, se resolverá el contrato de venta. Se trata, en definitiva, de una condición resolutoria

15
Es interesante constatar que incluso en el derecho francés la jurisprudencia ha aceptado que en ciertos contratos la
resolución opera en virtud de declaración unilateral. Es el caso de los contratos de tracto sucesivo de duración
indeterminada, de los contratos fiduciarios (como se reconoce en las normas chilenas sobre mandato) y en casos en que el
deudor ha incurrido en incumplimientos graves (F. Terré i.a., Les obligations, 8ª ed., 2002, §§ 651, 660)

60
tácita pero expresada por las partes (artículo 1877). De hecho, antiguamente se expresaba al revés,
esto es, la condición resolutoria tácita era el pacto comisorio que la ley entiende pertenecer a los
contratos bilaterales sin necesidad de cláusula expresa.

Existen dos tipos de pacto comisorio. El pacto comisorio simple (artículo 1877), y el pacto
comisorio calificado (artículo 1878).

El pacto comisorio simple, corresponde y opera del mismo modo que la condición resolutoria
tácita, con la única diferencia de que ha sido estipulada expresamente por las partes. Por ello, su
importancia práctica es nula.

El pacto comisorio calificado o con cláusula de resolución ipso facto, no produce la

resolución del contrato de pleno derecho si el deudor no cumple en cierto tiempo y forma, sino
otorga el mismo derecho alternativo al acreedor que la condición resolutoria tácita. La diferencia
radica en que el deudor sólo tiene un plazo de 24 horas desde la notificación judicial de la demanda
para enervar dicha acción. Este es uno de los pocos casos en que nuestra legislación contempla un
plazo de horas.

Las acciones que otorga el pacto comisorio son de corto plazo. Mientras la acción ordinaria
que emana de la condición resolutoria tácita prescribe extintivamente en cinco años (de acuerdo con
la regla general del artículo 2515), la que emana del pacto comisorio calificado prescribe en el plazo
fijado por las partes, que no puede ser superior a cuatro años.

(iii) Cláusulas resolutorias en otros contratos o para la obligación del vendedor

Como en el derecho romano, el pacto comisorio está regulado en el Código Civil sólo a
propósito de la obligación del comprador. Se ha discutido si esta institución es o no aplicable a la
obligación del vendedor o a otro tipo de contratos distinto de la compraventa.

Un pacto comisorio simple no plantea problema surge mayor problema ya que opera del
mismo modo que la condición resolutoria tácita.

La práctica contractual muestra que en muchos casos es importante para el acreedor tener un
camino expedito de deshacerse de un contrato si el deudor incumple su obligación. Por eso, las
cláusulas resolutorias son usuales en los más diversos tipos de contratos.

Hay buenas razones para pensar que a esos pactos resolutorios, que regulan la manera y
condiciones de ejercicio de la potestad resolutoria, no se les aplican las reglas restrictivas del pacto
comisorio en la compraventa.

Si bien se puede argumentar que las reglas sobre el pacto comisorio en la compraventa se
aplican por analogía a otros tipos de contratos, la verdad es que desde sus orígenes sólo se aplicaban
a una de las obligaciones de la compraventa (la de pagar el precio en dinero, esto es, en el más
fungible de los bienes). La mayor dificultad es la pérdida ex ante por el acreedor de la facultad de

61
perseverar en el contrato si se da pleno efecto a una cláusula de terminación ipso facto. En verdad,
una cláusula de ese tipo, en que el acreedor renuncie a la opción de pedir la resolución, o bien el
cumplimiento, carece usualmente de sentido económico. Pero si alguna vez resultare de interés para
las partes un pacto semejante, no hay razón para negarle validez.

d. Naturaleza de la acción resolutoria

Se trata de una acción personal de carácter patrimonial que se ejerce contra el deudor. Puede ser una
acción mueble o inmueble, pero en el caso del vendedor siempre será mueble. Es indivisible porque
la resolución del contrato no es susceptible de división (artículos 1524, 1526 Nº 6).

e. Efectos de la acción resolutoria

(i) Entre las partes (artículos 1486, 1488)

Si se trata de una condición resolutoria ordinaria, se aplican las reglas generales para las condiciones
suspensivas.

Estos efectos se alteran en el caso de la condición resolutoria tácita, ya que el incumplimiento

imputable es la propia condición.

Si la acción resolutoria es ejercida por el vendedor, procede:

 la devolución de la cosa vendida;

 la restitución de frutos, sólo en el caso de tratarse de un poseedor de mala fe;
 la restitución de expensas y deterioros, sólo si es poseedor de mala fe;
 si se han dado arras, la restitución dobladas o se pierden, según quién las ha otorgado;
 la indemnización de perjuicios, si el incumplimiento no es excusable

Si la acción ha sido ejercida por el comprador:

 Procede la restitución del precio, con los correspondientes intereses y reajustes;

 Se deben los perjuicios causados.

(ii) Respecto de terceros (artículo 1876)

No hay acción respecto de terceros salvo en el caso que se pruebe mala fe. Si se trata de
bienes muebles, la buena fe siempre se presume (artículo 1490). Por el contrario, si son bienes
inmuebles, y la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública,
se entiende que se ha actuado de mala fe, ya que se presume que estaba en conocimiento de la
existencia de dicha condición (artículo 1491). En estos casos se considera suficiente que la
condición conste en la escritura de venta.

62
 La regla legal tiene una importante subregla: si en la escritura de venta se ha dado por pagado
el precio de venta, no hay acción contra terceros poseedores, salvo que se declare judicialmente la
falsificación o nulidad de la escritura. La regla protege la confianza en el tráfico.

f. Extinción de la acción

La acción resolutoria que tiene por antecedente el incumplimiento se extingue a

consecuencias del pago. Aún en caso de incumplimiento permanente también se extingue por la
prescripción.

La acción resolutoria que emana de la condición resolutoria tácita prescribe en cinco años
contados desde que se hace exigible la obligación, según las reglas generales (artículo 2515). El
plazo se suspende e interrumpe conforme las normas generales de la prescripción extintiva (artículos
2518, 2519 y 2520)

La acción resolutoria que emana del pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las
propias partes en el contrato (plazo convencional), con un límite de cuatro años (artículo 1880). En
caso de que las partes no hayan acordado plazo alguno, éste será de cuatro años. Estos plazos se
contabilizan desde el momento de la celebración del contrato, regla de difícil comprensión, porque el
incumplimiento sólo queda configurado al vencerse el plazo, si se le ha convenido.

IX. PACTOS DE RETROVENTA Y RETRACTO

Estos pactos tienen por objeto dejar sin efecto el contrato de compraventa por la decisión de una de
las partes.

1. Pacto de Retroventa (artículos 1881 s.s.)

a. Naturaleza

Es la estipulación en virtud de la cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,

ya sea reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en caso de que nada
se haya estipulado, reembolsando el precio que le ha sido pagado (art 1881).

La retroventa es una opción que se concede al vendedor de recobrar la cosa vendida reembolsando la
suma que se convenga. El pacto de retroventa puede cumplir la función de un contrato de mutuo con
una garantía que se adquiere en propiedad por quien provee el dinero. Al efecto es clara la norma
legal en orden a que el precio de retroventa puede ser diferente al de la compraventa que le antecede.
Técnicamente es un contrato de compraventa sujeto a una condición resolutoria ordinaria
simplemente potestativa del acreedor (vendedor en el contrato que se retrotrae).

63
 b. Función económica

Cumple una función de garantía extremadamente fuerte. Su riesgo es que sirva para burlar en fraude
a la ley las reglas sobre usura; en especial las que reducen los intereses superiores al máximo legal
convencional al interés corriente (Ley No 18.010, artículo 8o).

c. Formalidades

El pacto de retroventa debe estipularse en el propio contrato de compraventa. En él se debe reservar

este derecho por parte del vendedor. En todo caso, a fin de evitar especulaciones, el vendedor no
puede ceder este derecho; éste es sin embargo transmisible (art 1884).

d. Plazo

El plazo para que el vendedor ejerza su derecho es de cuatro años, contados desde la fecha de
celebración del contrato. Sin embargo, a fin de resguardar la posición del comprador, se establece la
obligación de darle noticia anticipada. Este aviso deberá darse a lo menos seis meses antes del
ejercicio efectivo del derecho, si se trata de bienes raíces, y antes de quince días si son muebles
(artículo 1885 inciso 1º).

La ley regula expresamente los plazos para ejercer el derecho del vendedor si la cosa da frutos ya que
señala que si no da frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones
preparatorias, no puede exigirse la restitución demandada sino después de la siguiente percepción de
frutos (artículo 1885, inc 2º).

e. Efectos

1) Respecto del comprador

El comprador debe restituir la cosa al vendedor, junto con sus accesorios naturales. Debe, además,
indemnizar al vendedor por todos aquellos deterioros que sufrió la cosa y que le sean imputables o
que se deban a su culpa. Por último, el comprador soporta los gastos en que haya incurrido en razón
de mejoras útiles o voluptuarias efectuadas sin consentimiento del vendedor (artículo 1883).

2) Respecto del vendedor

El vendedor que ejerce su derecho debe también dar cumplimiento a la obligación pactada, ya sea la
restitución del precio estipulado o de la cantidad acordada, sin reajuste ni intereses si éstos no han
sido acordados.

3) Terceros

Respecto de terceros se aplican las normas generales de las condiciones suspensivas contenidas en
los artículos 1490 y 1491 del Código Civil (artículo 1882).

64
 2. Pacto de retracto (artículo 1886)

Es la opción que se reserva al vendedor para vender a un tercero la cosa si éste ofrece comprar a un
precio mayor que el precio de la venta. En este caso, se le reconoce al comprador el derecho a igualar
la oferta efectuada por el tercero. Es similar al mecanismo que opera con las opciones preferentes
que se materializan en promesas unilaterales de compraventa.

Este derecho debe ejercerse dentro de un plazo no superior a un año.

Respecto de terceros, se aplican las disposiciones contempladas para la condición suspensiva, de los
artículo 1490 y 1491 del Código Civil.

Una vez ejercida la acción, proceden las prestaciones mutuas al igual que en el caso de la retroventa.

3. Otros pactos lícitos

Respecto de la cosa vendida se pueden realizar los demás pactos que las partes convengan. Si pueden
ser construidos como condiciones, se aplican respecto de terceros las normas de los artículos 1490 y
1491 del Código Civil.

65
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40