[AFO007230] Técnico Profesional en Dirección y Gestión Inmobiliaria

[MOD001653] Tasaciones y Valoraciones Inmobiliarias

[UDI011022] Introducción

1. Conceptos y definiciones

Para el estudio de las valoraciones y tasaciones inmobiliarias es importante conocer algunos de los

conceptos y nociones que son básicos dentro de esta materia.

Es necesario destacar los términos de valor y precio, peritación, tasación y valoración y, también,

aquellas instituciones que afectan directamente a dichos términos, como son el Registro de la

Propiedad o el Catastro entre otras.

s
.e
Además, es imprescindible aclarar algunos términos concernientes al ámbito civil, como son los

du
derechos reales, ya que intervienen de forma notable en los procesos de tasación, peritación y

valoración.

.e
1.1. Valor y precio va
no
De acuerdo con las definiciones del Diccionario de la Real Academia Española (DRAE), el valor de un
in

bien o una cosa oscila en función de “el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las

necesidades o proporcionar deleite o bienestar.”. Dispone también el mismo diccionario que es una
ro

“cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o
u

equivalente.”.
.e

El Diccionario de la Real Academia Española, respecto al precio ofrece la siguiente definición: “Valor
ja

Pecuniario en que se estima algo.”. Y en términos estrictamente jurídicos se concibe el precio como:
i
br

“contraprestación dineraria.”.
ne

La cantidad de dinero que un comprador estará dispuesto a satisfacer, y que un concreto vendedor,

por otro lado, estará dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias específicas de una

transacción, se denomina precio.

Los conceptos valor y precio históricamente han generado muchas controversias, ya que no existía

una teoría igualitaria. Actualmente, el valor depende de la oferta, de la demanda, de la evolución de

ambas y de su equilibrio, y su variabilidad depende del intervalo de tiempo considerado, ya que

cuanto más breve sea el periodo que es considerado, más importante es la influencia de la demanda

sobre el valor, y cuanto más largo, más influye el coste de producción, y es por este motivo que la

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interacción entre tiempo y demanda, influirá en el valor y en el precio. Por lo tanto, valor y el precio

son variables relacionadas que habrán de tenerse en cuenta cuando se realicen tasaciones,

valoraciones o peritaciones.

En relación con la temática que se está tratando es necesario apuntar también que se entiende por

valor de tasación y por valor de mercado, ya que el concepto de valor puede tener distintos

significados dependiendo de la valoración inmobiliaria que se realice:

s
.e
Valor de tasación

du
Es el valor de mercado de un bien, salvo que éste se encuentre sujeto a algún tipo de
protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo

.e
legal del bien.

Valor de mercado va
no
Es el importe neto que normalmente podría esperar recibir un vendedor por la venta del bien
valorado, en el momento o fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y
suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las
in

características del bien.

u ro

1.2. Peritación, tasación y valoración

.e
ja

1.2.1. Peritación y peritaje

i
br

El artículo 335.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se refiere a la figura del
ne

perito y establece que:

"Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar

hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán

aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o solicitar,

en los casos previstos en esta Ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal.".

Un peritaje es por tanto, un informe en el que un experto contesta a una o más preguntas dando su

opinión profesional sobre las cuestiones que le pueda plantear un Juez, las partes en un proceso o un

particular. Este informe o dictamen pretende ayudar a un sujeto que, por no tener los conocimientos

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técnicos necesarios, no puede responder por sí mismo y de forma veraz a las cuestiones que se le

suscitan, o desea presentar el informe como una prueba en un proceso para fundamentar su

pretensión.

s
A la hora de redactar el informe, se debe tener presente al lector, adaptando el lenguaje y

.e
exposición de las conclusiones de forma razonada y comprensible, para que lo pueda entender

du
cualquier persona que no sea experta en la materia.

.e
Cuando emita el dictamen o el informe, de conformidad con el artículo 335.2 de la Ley 1/2000, de 7

de enero, de Enjuiciamiento Civil:

va
“Todo perito deberá manifestar, bajo juramento o promesa de decir verdad, que ha actuado y, en su
no
caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda
in

favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce

las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere su deber como perito.”.
u ro

El peritaje constituye una pieza de gran valor para el éxito de los intereses de las partes en un alto
.e

porcentaje de litigios. Sin embargo, ante la tutela judicial pretendida por el demandante o por el
ja

demandado, se presenta un gran obstáculo de signo económico. Así, los sujetos que no pueden

beneficiarse de la justicia gratuita afrontan un destacable coste pericial, en algunas ocasiones

i
br

salvable, en otras irrecuperable pese a vencer en juicio, el pago resulta insolvente.

ne

En la peritación oficial los peritos son designados directamente por el juez, o por este a instancia de

las partes. Cuando el juez acuerda proceder al dictamen pericial, nombra a los peritos y éstos

comparecen aceptando la labor que se les encomienda. La pericia se desarrolla dentro del período

de pruebas del procedimiento legal.

En la peritación privada, los peritos son requeridos directamente por las partes, por iniciativa

propia, de esta forma son los que contraen la obligación directa de pago con el perito. El fin que se

persigue es obtener unos documentos aclaratorios de algún hecho, destinados a ser

presentados ante el juez en apoyo de los argumentos legales que se sustentan, pero sin que asuman

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carácter de prueba.

Los documentos de peritación recogen los resultados de las comprobaciones periciales realizadas y,

en su caso, los datos necesarios para la valoración de los daños. Formará parte de los documentos

de peritación todo soporte, sea material fotográfico, video, audio u otros, que permita una mejor

información y documentación de los hechos o situación a peritar.

En cualquier caso, si la peritación se solicitara para a un proceso judicial, los jueces y tribunales

s
apreciarán la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a sujetarse al

.e
dictamen de los peritos. El resultado de la peritación no vincula la decisión del Juez.

du
Llegado a este punto conviene tener presente lo dispuesto en los artículos 335 a 352 de la Ley

.e
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para conocer el proceso judicial de los dictámenes

periciales.

1.2.2. Tasación
va
no
Para la delimitación del término tasación se puede partir de la definición que ofrece el Diccionario
in

de la Real Academia Española, que la define como: “estimación del valor de un bien o de un
ro

servicio.”.
u
.e
i ja
br

Por tanto, tasar es valorar o poner precio a algo. La Connotación económica de valoración es la de
ne

que poner precio a algo conlleva poner en juego una cantidad económica en la que el propietario de

la mercancía puede ganar o perder dinero. Es evidente que cuando la operación de tasar la realiza el

propietario del objeto establece una relación entre un conjunto de factores objetivos, subjetivos y

una cantidad económica.

Cuando esta actividad se realiza para un tercero es preciso justificar esos factores, apoyándose en

factores objetivos y reduciendo al máximo el peso de los subjetivos. Se trata, de hallar un equilibrio

entre los factores a fin de valorar un bien económicamente.

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El valor de tasación ha de reflejarse en un certificado, que entre otros aspectos, puede contener

observaciones, advertencias o condicionantes si existen aspectos sobre los que conviene hacer un

comentario, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que

el valor calculado sea firme para la finalidad concreta para la que se emite el informe de valoración.

El tasador o perito es la persona física que conoce y está al corriente del valor de mercado de los

bienes que tasa. Como experto tiene la obligación de estar continuamente analizando y estudiando el

mercado en busca de información para realizar su trabajo lo mejor posible.

s
.e
La normativa vigente en España no sólo establece los criterios y metodología para realizar la

du
tasación de un bien, sino que también establece los sujetos legitimados para realizarla. Para ello se

basa en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.

.e
Acta de tasación:
va
Es el documento que recoge las comprobaciones y actos periciales realizados. Además, este
no
documento establece su correspondiente valoración económica. El acta de tasación tendrá la
consideración de condicional cuando, para determinar el resultado de la peritación, se precise más
in

información documental de campo con posterioridad a la realización de la vista de tasación.

u ro
.e

Entre los términos tasación y valoración existen algunas diferencias, de las que se podrá destacar:
ja

En la tasación hay una inspección visual, realizada por el técnico. Esta inspección no existe en
i
br

la valoración.

La valoración carece de validez legal ante cualquier organismo.

ne

La tasación inmobiliaria o valoración económica, como también se la conoce, es la realizada por un

profesional encargado de tal actividad, cuyo objetivo consiste en establecer de forma justificada el

valor de bienes inmobiliarios, conforme a unos criterios previamente establecidos y desarrollando

una determinada metodología, los derechos e intereses patrimoniales que se vean afectados.

La tasación inmobiliaria se ejercita y lleva a cabo sobre todo en los sectores inmobiliarios,

financieros y asegurador. Se realiza siguiendo una metodología concreta en la que los valores de los

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bienes a valorar se calculan mediante los siguientes tipos de métodos:

Método del coste

Será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en

proyecto, construcción, rehabilitación o terminados. El método del coste pocas veces es
utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración
que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. consiste en calcular el coste
de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

s
.e
Método de comparación

du
Es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su
comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La
normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por

.e
coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello se obtendrá un valor
unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración
supondrá el valor de mercado del mismo. va
Método de actualización de rentas
no

Se utiliza cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de

in

una manera lógica el importe de las mismas. Consiste en calcular el valor del inmueble
mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el
ro

inmueble mediante fórmulas económicas.

Métodos residuales
u
.e

Se emplean cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible

encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el
ja

método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la
construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que
i
br

el inmueble llegue a ese estado.

ne

1.2.3. Valoración

La valoración inmobiliaria es una actividad multidisciplinar en la que se requiere una amplia gama

de conocimientos. Los profesionales que se dedican al sector inmobiliario, debido a su proximidad al

mercado, deben conocer el comportamiento de la oferta y la demanda, las tendencias y fluctuaciones

del mercado, los precios, etc. Sin embargo, hay que tener en cuenta otros factores que pueden

influir en la formación de los valores y que han de ser necesarios, éstos son la macroeconomía, el

urbanismo y la construcción.

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Valorar consiste en asociar una cantidad de dinero a un determinado bien o derecho, en función de

sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada.

En España la valoración inmobiliaria se regula por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre

normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades

financieras. Modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, y posteriormente por la

Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.

s
Respecto de la formación que han de tener los profesionales que se dedican a realizar la valoración

.e
inmobiliaria, estos deberán hallarse en posesión del título de arquitecto o de arquitecto técnico,

du
extendiéndose también en determinados casos a ingeniero agrónomo, para fincas de naturaleza

rústica.

.e
Siguiendo en el ámbito de la formación en relación con la realización de valoraciones inmobiliarias,
va
según el artículo 2.2. del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de
no
Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación, se establece que los profesionales que

están capacitados para realizar las tasaciones inmobiliarias son:

in

“Los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en
ro

todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros
u

técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los

.e

demás casos.”.
ja

Así, la titulación requerida para realizar la tasación dependerá de la naturaleza de la finca o

i
br

inmueble sobre el que se realice la tasación.

ne

La responsabilidad profesional en el sector inmobiliario puede tener lugar con independencia del

ámbito en el que se realice la tasación. De esta manera puede darse tanto en materia civil, como

penal o administrativa, al igual que ocurren en el resto de ámbitos periciales:

Jurisdicción civil

Conoce de las relaciones entre particulares, esto es, entre las personas y los bienes, como
los asuntos relativos a compraventa y arrendamiento de inmuebles, contratos de obras o
reclamaciones por daños en los edificios.

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Jurisdicción penal

En relación con el ámbito penal, el arquitecto actúa como perito en los procesos
relacionados con imprudencias profesionales en el proceso de edificación.

Jurisdicción contencioso-administrativa

Es la jurisdicción que conoce de los conflictos entre particulares y la Administración

Pública. En estos supuestos el arquitecto interviene en asuntos como los de ruina
edificatoria, ya sea en civil o administrativa, o en materia urbanística o tributaria.

s
En el proceso de valoración en el ámbito inmobiliario en España, cuando se trata de valoraciones

.e
catastrales y de valoraciones de garantía, el procedimiento para llevarlas a cabo se encuentra

du
regulado por la normativa estatal, así se establece que las valoraciones catastrales son reguladas

por las Normas técnicas de valoración catastral (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que

.e
se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las

va
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana,

modificado en sus normas 16 y 18 según Real decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se
no
aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características
in

especiales) y las valoraciones de garantía, que se encuentran reguladas por las normas de valoración

de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Por lo general, estas son las más
ro

utilizadas en el campo de la valoración de inmuebles.

u
.e

1.3. Otros conceptos

i ja
br

El registro de la propiedad
ne

Es la institución jurídica, organizada por el Estado, a la que corresponde, de modo exclusivo, la

publicidad jurídica de los actos y contratos y otras relaciones de derecho, en cuanto afectan al

dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, logrando dar mayor seguridad al tráfico

jurídico inmobiliario.

Los registros de la propiedad dependen del Ministerio de Justicia. La Dirección General de Registros

y el Notariado vela por la unidad de criterio en las inscripciones y anotaciones que se han de

practicar en los distintos Registros de la Propiedad de España.

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En el artículo 1 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento

Hipotecario, se establece:

“Los Registros de la Propiedad tendrán la circunscripción territorial, capitalidad y denominación

actuales, las cuales podrán modificarse, cuando el interés público lo aconseje, de acuerdo con lo

establecido en las Leyes y en este Reglamento.”.

Coincide esta previsión del Reglamento Hipotecario con lo dispuesto en el artículo 605 del Código

s
Civil, que establece: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los

.e
actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.”.

du
.e
va
El Registro de la Propiedad es, finalmente, un conjunto de inscripciones o anotaciones practicadas
no
en folios agrupadas en libros que integran un archivo. Algunas de estas inscripciones o anotaciones

producen efectos jurídicos, mientras que otras son auxiliares o de eficacia administrativa.
in
ro

El Registro de la Propiedad lleva a cabo las siguientes funciones:

u

En él se inscribirán los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes
.e

inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Pueden también inscribirse

ja

determinadas concesiones administrativas, bienes de dominio público y resoluciones judiciales.

i
br

Proporciona también seguridad jurídica a los derechos inscritos en él, favorece la seguridad y

agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacciones.

ne

Además hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan Legítimo

interés en conocerlos.

El registro de bienes muebles

Es un registro en el que se inscriben bienes muebles y determinados hechos, actos, contratos o

resoluciones judiciales o administrativas relativas a los mismos. Existe un Registro central de bienes

muebles y una serie de Registros de ámbito provincial. En este registro se inscriben la propiedad y

los gravámenes que recaen sobre bienes muebles. Está formado por seis secciones relativas a:

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Buques y aeronaves.

Automóviles y vehículos a motor.

Maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo.

Garantías reales sobre bienes inmuebles.

Otros bienes muebles registrables.

Registro de condiciones generales de la contratación.

s
El catastro

.e
El catastro es un instrumento de carácter público, cuya función principal es la de describir la

du
propiedad inmobiliaria en sus diferentes usos y aplicaciones.

.e
El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley

va
del Catastro Inmobiliario, en su artículo 1.1 ofrece una definición del mismo, y al respecto establece:
no
“El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el

que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se
in

definen en esta Ley.”.

ro

El conjunto formado por los datos y descripciones que definen la propiedad territorial configura el
u

Catastro Inmobiliario que se constituyen como una base de datos, al servicio de los titulares
.e

catastrales y de las Administraciones del Estado, Autonómica y Local.

ja

En la base de datos catastral se describen los bienes inmuebles mediante un conjunto de atributos o
i
br

características físicas, como son la referencia catastral, superficie, situación y linderos,

representación gráfica, año de construcción y calidad de la edificación, uso o cultivo, entre otros
ne

aspectos. Se describen además cuestiones jurídicas como los datos personales del titular y

situaciones económicas como el valor del suelo, valor de la construcción y valor catastral.

Por tanto, el catastro es un catálogo inmobiliario que recoge la riqueza territorial, en el que consta

la descripción de las fincas, así como su valor económico. Para la identificación y la descripción de

las fincas el catastro dispone de planos catastrales parcelarios y de fotografías aéreas o por satélite.

Cumple una finalidad múltiple, así se le pueden atribuir usos fiscales, jurídicos, políticas de ayudas

públicas, inversiones y políticas públicas, sector inmobiliario, medio ambiente, investigación y

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desarrollo, comunicaciones y transportes.

El catastro no sirve para determinar propiedades, ni tampoco se trata de un registro dirigido a

reconocer o proteger situaciones jurídico-privadas, puede considerarse más bien, como un

instrumento de las relaciones entre los ciudadanos y la Administración Pública, siendo el catastro el

medio de conocimiento por parte de las Administraciones Públicas tanto de los datos de las fincas

como de su titularidad a efectos fiscales. Ciertamente una titularidad catastral se modifica

acreditando una titularidad registral y la identidad de la finca, pero una titularidad registral no se

s
altera con una titularidad catastral.

.e
du
Sociedades de tasación y servicios de tasación

Las sociedades de tasación y los servicios de tasación se regulan en el Real Decreto 775/1997, de 30

.e
de mayo, de sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación.

va
Las sociedades de tasación son sociedades que revisten la forma jurídica de sociedades anónimas,
no
están domiciliadas en el territorio nacional. Deben contar con un capital mínimo de 300.000 euros

(50.000.000 de pesetas), desembolsado en su totalidad, estando representado este capital por

in

acciones nominativas. El objeto social de las mismas debe estar delimitado estatutariamente
ro

limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Debe contar con un Consejo
u

de Administración formado por un número no inferior a tres miembros. El número mínimo de

.e

profesionales de los que debe disponer es de diez, de los que al menos tres han de ser profesionales
ja

vinculados.
i

El Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, ofrece una definición en el artículo 2.2 de lo que se debe
br

entender por profesionales, estableciendo que los mismos serán:

ne

“Los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en

todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros

técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los

demás casos.”.

También ofrece la definición de profesionales vinculados, disponiendo que sean:

“Aquellos profesionales que, contando con una experiencia mínima de tres años en la actividad de

tasación, hayan celebrado con la sociedad de tasación, o con la entidad de crédito correspondiente,

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un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar permanentemente

la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado

conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el

cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observancia de las obligaciones e

incompatibilidades previstas en este Real Decreto.”.

Siguiendo con las sociedades de tasación, es necesario hacer referencia a que las mismas deben

asegurar un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el

s
que han de operar, así como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de

.e
las obligaciones e incompatibilidades, para ello han de contar con una organización con los medios

du
técnicos y profesionales, y los mecanismos de control interno necesario para cumplir con estas

obligaciones. Además deben tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa

.e
o negligencia pudiera derivarse de su actividad.
va
Las sociedades de tasación en el ejercicio de su actividad deberán actuar al amparo del principio
no
de independencia y objetividad, hechos que impiden que puedan valorar bienes, empresas o
in

patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente

mantener una situación de independencia.

ro

Los servicios de tasación, sólo podrán valorar dentro del ámbito del mercado hipotecario y siempre
u
.e

que los bienes inmuebles a valorar sirvan de garantía hipotecaria a aquellas operaciones realizadas

por sociedades que formen parte de su grupo.

i ja

Los servicios de tasación deberán cumplir con una serie de formalidades o requisitos. Así, deberán
br

estar homologados por el Banco de España y estar inscritos en el correspondiente registro. Para
ne

obtener la homologación del Banco de España deberán contar al menos con tres profesionales

vinculados y disponer de los medios técnicos y personales, los mecanismos de control interno

necesarios y tener un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario.

Los servicios de tasación deberán ser independientes de las personas físicas o jurídicas cuyos bienes

sean susceptibles de valoración. De no concurrir esta situación de independencia no podrán valorar

los bienes. En particular, destaca el artículo 10 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el

Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación, que deberán

abstenerse de valorar los bienes propiedad de:

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“a. De la propia entidad de crédito a la que pertenezcan o de sociedades que formen grupo con

aquélla.

b. De los accionistas de la entidad de crédito a la que pertenezca el servicio de tasación, siempre que

aquéllos participen directa o indirectamente en su capital social o tengan derecho de voto en un

porcentaje superior al 1 %.

c. De los administradores, directivos o asimilados.

s
d. De los familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad de las personas citadas en

.e
las dos letras anteriores.”.

du
Los derechos reales

.e
Son aquellos derechos sobre las cosas, que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre las

va
mismas, este poder unas veces es pleno y excluyente de cualquier otro, otras veces es limitado,

dando lugar a derechos limitados sobre cosa ajena.

no
in
u ro

Son dos los elementos constitutivos del derecho real, por una parte el poder del sujeto sobre la cosa,
.e

que le permite recabar por sí las utilidades de las que sea susceptible, y por otra, la relación del
ja

sujeto frente a los terceros, es decir, la obligación que se les impone a los terceros de no invadir o
i

perjudicar la relación entre el sujeto titular de los derechos reales y la cosa. La conexión de estos
br

dos elementos da lugar a la concreción de los derechos reales como derecho privado que atribuye un
ne

poder de inmediata dominación de una cosa frente a cualquiera.

Por su incidencia en el mercado inmobiliario los derechos reales pueden clasificarse en monetarios y

no monetarios.

Derechos reales monetarios

Aquellos que se pueden cancelar o redimir en el momento con el pago de una determinada
cantidad de dinero, debidamente cuantificada. Algunos ejemplos de este tipo de derechos
reales son el censo, la hipoteca o el embargo.

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Derechos reales no monetarios

Aquellos que para extinguirse necesitan cumplir una serie de condiciones no monetarias.
Son entre otros, el derecho de usufructo, de uso, de habitación.

A continuación, se exponen algunos ejemplos de derechos reales que afectan especialmente a la

valoración y tasación inmobiliaria:

Propiedad

s
La propiedad se identifica también con el dominio, así, la propiedad en sentido estricto es el derecho

.e
real que atribuye a su titular poder pleno sobre las cosas corporales. El artículo 348 del Código Civil,

du
ofrece un concepto más descriptivo de la propiedad, identificándola como una acumulación de

facultades. En concreto establece este artículo:

.e
“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las

establecidas en las leyes.

va
no
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.”.
in

Usufructo
ro

El Código Civil describe al usufructo como un derecho real típico, definiéndolo el artículo 467 como
u

la facultad de disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. En
.e

concreto establece: “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de
ja

conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la Ley autoricen otra
i

cosa.”.
br

El contenido del mismo está integrado por el conjunto de derechos y facultades que competen al
ne

usufructuario, que es el titular del usufructo. Al tratarse de un derecho sobre cosa ajena, cuyo uso y

disfrute debe ejercitarse con respeto al derecho actual del nudo propietario, deberá el usufructuario

cumplir con ciertas obligaciones.

Servidumbre

La servidumbre es el derecho real que adquiere un sujeto, establecido sobre un inmueble del que no

es propietario, es decir, ajeno, y que absorbe en su beneficio una utilidad concreta y limitada de la

finca. El Código Civil define la servidumbre en el artículo 530 y determina:

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[UDI011022] Introducción

“La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a

distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre,

predio sirviente.”.

Uso y habitación

El artículo 524 del Código Civil los agrupa en un solo artículo por poseer características comunes, ya

s
que ambos se conciben como un derecho de real en cosa ajena, sin injerencias de un tercero. El

.e
derecho de uso faculta a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del

du
usuario y de su familia. Por otro lado, el derecho de habitación da a quien lo ostenta la facultad de

ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

.e
Censo
va
no
Es un derecho real que tiene su origen frecuentemente en un contrato, llamado contrato de censo.

Se entiende que el censo es un derecho real sobre bienes fructíferos, que faculta para exigir un
in

canon o retribución anual con cargo a los frutos de dicho inmueble. El Código Civil dedica a los
ro

censos su Título VII, definiéndolos en el artículo 1604 del mismo de la siguiente forma: “Se

constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual
u
.e

en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se

transmite de los mismos bienes.”.

i ja

Superficie
br

La superficie es un derecho real, inmobiliario, por el que el propietario de una finca otorga a un
ne

tercero (superficiario), gratuitamente o a cambio de un canon o precio, el derecho de hacer y

mantener una construcción o una plantación sobre el suelo de la finca, de manera que lo edificado o

plantado sea de la propiedad de quien lo construyó o plantó, y no del dueño del terreno. Sin

embargo, cuando se produce la extinción del derecho de propiedad del superficiario, el dueño del

terreno recupera la propiedad del terreno.

“Consiste en el derecho de naturaleza real que es otorgado a una persona llamada superficiario,

para edificación o plantación en suelo ajeno, bajo determinadas condiciones contractuales.”.

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[UDI011022] Introducción

Sobreedificación y subedificación

Consiste en el derecho a construir nuevas plantas sobre un edificio ya edificado (sobreedificación), o

a realizar construcciones bajo su suelo (subedificación), que puede o no estar incluido en un derecho

de superficie.

Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía de carácter inmobiliario, que no implica traslado de la

posesión a persona distinta del dueño o titular de la finca o derecho hipotecado. Asegura al titular de

s
.e
la misma el cobro de su crédito, autorizándole para que pueda proveer la venta de la cosa o derecho

hipotecados. El derecho de hipoteca grava bienes inmuebles al cumplimiento de una obligación.

du
Será además necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad para que quede válidamente

.e
constituida. El artículo 1.857 del Código Civil establece los requisitos de la hipoteca:

“Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:va

no
1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
in

2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.

ro

3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o,
u

en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.

.e

Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o
ja

hipotecando sus propios bienes.”.

i
br

Se regula en los artículos 1.874 a 1.880 del Código Civil con carácter genérico, haciendo una
ne

remisión a la Ley Hipotecaria en los casos previstos.

Anticresis

Es un derecho real de garantía por el que una persona, acreedor, adquiere el derecho a percibir los

frutos de un bien inmueble de su deudor, sobre el que recae la anticresis, con la obligación de

aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren por el crédito garantizado, y después de la

Amortización del capital del crédito. En este sentido, establece el artículo 1.881 del Código Civil:

“Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su

deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del

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capital de su crédito.”.

Tanteo

Se trata de aquel derecho preferente que da a su titular la facultad de adquirir una cosa que va a ser

enajenada a título oneroso por su propietario con preferencia a cualquier otro, por el precio que este

mismo estaría dispuesto a abonar.

Retracto

s
.e
El Código Civil regula el retracto en el artículo 1.506 como una causa de resolución del contrato de

du
compraventa, y distingue entre dos tipos: retracto convencional y legal. El retracto convencional es

el que ejercita el vendedor en virtud de un pacto de retroventa; en este tipo de retracto, el vendedor

.e
se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida. El legal es el que se ejercita por una tercera

va
persona ajena al originario contrato de compraventa. En los casos donde la Ley permite la

subrogación de ésta en lugar del comprador, el tercero se subrogaría en las mismas condiciones que
no
se estipularan en el contrato.
in

Es importante señalar que la regulación del retracto legal y convencional se encuentra en los
ro

artículos 1.507 a 1.525 del Código Civil.

u
.e

Opción de compra
ja

Se trata de un concepto atípico, ya que no se recoge directamente en la Ley, sino que emana de la

jurisprudencia.
i
br

La opción de compra se ha definido como un precontrato en virtud del cual una parte concede a la
ne

otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa,

el cual deberá realizarse en un plazo cierto o determinado de tiempo, y en unas condiciones fijadas

con anterioridad, pudiendo ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

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2. Principios generales de la valoración

Los principios de valoración son los criterios en los que se basa el tasador inmobiliario para realizar

su trabajo. La regulación actual de los mismos se encuentra en la Orden ECO/805/2003, de 27 de

marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

finalidades financieras.

Un antecedente a esta regulación fue la previsión que de estos principios realizó la Orden de 30 de

s
noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades

.e
financieras, disposición que se encuentra ya derogada. Esta Orden tenía por objeto establecer los

du
criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que había de ajustarse el cálculo

del valor de tasación de bienes inmuebles, siempre que los mismos estuvieren destinados a alguna

.e
de las finalidades que en ella se señalan. Los principios de valoración que eran establecidos en la

Orden se recogían en el Anexo 1-II de la misma. va

no
En el artículo 3.1 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes

inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, se establecen con

in

carácter general estos principios.

ro

En el siguiente cuadro se pueden ver los principios que recoge el artículo 3.1. de la Orden
u

ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados

.e

derechos para ciertas finalidades financieras.

i ja
br
ne

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s
.e
du
.e
va
no
in
u ro

Estos principios o reglas generales de la valoración de inmuebles pueden clasificarse en dos

.e

categorías. En la primera de ellas se distinguen aquellos principios que contienen reglas de carácter
ja

empírico, es decir, observaciones de la realidad, como son los de mayor y mejor uso o anticipación.
i

En la segunda categoría de principios, se encuentran aquellos que comprenden reglas de carácter

br

formal o convencional. A continuación, se analizarán por separado cada uno de los principios
ne

recogidos por el artículo 3.1 de la Orden ECO/805/2003:

Principio de anticipación

El artículo 3.1 letra a, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, define este principio y establece:

“el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas

de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.”.

Un inmueble es un bien de uso duradero y como tal, puede proporcionar servicios durante un

periodo más o menos dilatado en el tiempo. Estos servicios pueden ser disfrutados directamente,

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como los de vivienda, o ser utilizados en la actividad productiva, como los de locales comerciales,

oficinas, naves, terrenos de cultivo, pozos, etc. Los servicios que ofrecen los bienes inmuebles

pueden ser disfrutados por su propietario o cedidos a un tercero, esto es, a persona ajena, a cambio

de un precio.

De esta forma, el valor en el mercado de un bien inmueble se determinará por el valor presente de

todas las rentas netas y futuras.

s
Este principio se basa en el método de capitalización o de actualización de rentas. Así, una vez que

.e
es fijada la tasa de rendimiento, el valor del inmueble es el valor presente de las rentas netas

du
futuras. Entendiendo renta neta en su sentido más amplio posible, como renta de alquiler más la

revalorización del inmueble, como el flujo de caja de una explotación cualquiera en el futuro.

.e
Principio de finalidad
va
En el artículo 3.1 letra b, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, viene regulado el principio de
no
finalidad y establece que es un principio “según el cual la finalidad de la valoración condiciona el
in

método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán
ro

coherentes con la finalidad de la valoración.”.

u

De acuerdo con este principio, la práctica de la valoración inmobiliaria está condicionada

.e

fundamentalmente por su finalidad. En función de las necesidades y requerimientos de la valoración,

ja

los criterios y métodos empleados serán unos u otros.

i

Principio de mayor y mejor uso

br

Este principio se encuentra recogido también por el artículo 3.1, pero en la letra c, de la Orden
ne

ECO/805/2003, de 27 de marzo. En él se establece que:

“El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de

destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es

susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de

construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su

mayor valor.”.

De entre los posibles compradores de un bien inmueble, el que está dispuesto a pagar una mayor

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cantidad de dinero será el que tenga intención de utilizarlo de la forma más intensiva y aplicarlo al

uso más rentable. De esta forma, el tasador de un bien deberá valorarlo atendiendo al uso más

rentable que pueda tener del mismo. De acuerdo con lo expuesto, el tasador, en la elección de los

posibles usos del bien, deberá cumplir las siguientes condiciones:

Que exista la posibilidad real y razonable de dedicar el inmueble a ese uso.

Que el uso al que se destine al inmueble sea necesitado o exista la posibilidad de serlo, por un

posible comprador.

s
.e
Que el uso al que se pretende destinar el inmueble no esté prohibido por la Ley.

Que exista la posibilidad física de dotar al inmueble de ese uso.

du
Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente rentable.

.e
va
no
in
u ro
.e

Principio de probabilidad
ja

El artículo 3.1.d), de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, establece que este es el principio

según el cual, “ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos
i
br

que se estimen más probables.”.

ne

Así, de conformidad con las previsiones de este principio, deberán descartarse de la valoración las

hipótesis poco probables o razonables, en lo relativo no sólo a los usos, sino también a los costes, las

condiciones de venta, etc.

Principio de proporcionalidad

El principio de proporcionalidad recogido en el artículo 3.1.e), de la Orden ECO/805/2003, de 27 de

marzo, establece que “los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en

cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.”.

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Esto quiere decir que los informes de tasación deberán adecuarse a las circunstancias del mercado,

al bien inmueble y a la importancia del mismo.

Principio de prudencia

El artículo 3.1., letra f, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, establece que es un principio

según el cual “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el

que dé como resultado un menor valor de tasación.”.

s
.e
El tasador deberá escoger el escenario más probable, entendido el escenario como los ritmos de

ventas, los plazos de ejecución y gestión, etc. En caso de existir escenarios que sean igualmente

du
probables, se ha de elegir el escenario que dé como resultado un valor menor.

.e
Deberá de aplicarse de forma obligatoria este principio cuando el valor de tasación que se utilice

va
para la valoración tenga como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de las provisiones

técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los Fondos de

no
Pensiones
in

Es importante resaltar que valorar de forma prudente no significa valorar a la baja, sino con
ro

coherencia dentro de la realidad del mercado inmobiliario.

u
.e

Principio de sustitución
ja

El principio de sustitución aparece regulado en el artículo 3.1.g), de la Orden ECO/805/2003, de 27

i

de marzo, y establece que “el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares
br

características sustitutivos de aquel.”.

ne

El principio de sustitución exigirá para su aplicación la existencia de dos características: de una

parte, que se trate de inmuebles de similares o de parecidas características, y de otra, que puedan

ser sustitutivos entre sí en las aplicaciones para la satisfacción de las necesidades de consumo o de

producción, por parte de los usuarios.

“Es la la base del método de valoración por comparación, método en el que partiendo de una serie

de características que son iguales entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan ser

localizadas en el mercado, y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que permita la

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extrapolación de valores, se obtiene el precio más probable que un inversor o comprador de activos

inmobiliarios pagaría por el citado inmueble.”.

Es necesario tener en cuenta que se trata de inmuebles de similares características, nunca idénticas,

ya que como mínimo la localización será diferente.

Se puede considerar que son criterios decisivos a la hora de determinar si dos bienes inmuebles son

sustitutivos, aquellos que coincidan en características como:

s
.e
El entorno y la situación.

du
La ubicación.

El tamaño o superficie construida.

.e
La orientación.

El diseño.

La calidad constructiva del inmueble.

va
no
El nivel de las instalaciones.

La tipología edificatoria.
in

La antigüedad del inmueble.

ro

El estado de conservación o mantenimiento.

u
.e

Principio de temporalidad
ja

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, define este principio en su artículo 3.1.h), como aquel
i

según el cual “el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.”.

br

Esto es así debido a que variables como la antigüedad afectan al valor de un bien inmueble. Así,
ne

habrá que datar cualquier valoración inmobiliaria, presuponiendo su caducidad pasado un tiempo.

Principio de transparencia

El artículo 3.1.i), de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, recoge el principio de transparencia y

realiza previsiones que afectan al informe de valoración, por lo que “el informe de valoración de un

inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar

las hipótesis y documentación utilizadas.”.

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La transparencia entendida en el sentido ofrecido por el artículo 3.1.i) de la Orden ECO/805/2003,

de 27 de marzo, se refiere a que el informe de valoración deberá acompañarse de la documentación

y referencias que permitan la localización y comprobación de las muestras utilizadas y la

comprobación de las hipótesis formuladas, incluyendo además las explicaciones que permitan su

comprensión. El profesional que realice la valoración deberá emplear un lenguaje llano, fácil y

comprensible, sin que ello suponga olvidar el rigor técnico de su exposición.

Principio de valor residual

s
.e
Este principio se encuentra recogido en la letra j del artículo 3.1 de la Orden Eco/805/2003, de 27 de

marzo, que dispone: “el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble

du
será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores.”.

.e
Aunque el texto es un poco confuso, puede entenderse que el coste de un producto consiste en la

va
suma de todos los costes de cada uno de sus componentes, considerando al beneficio como un

componente más del mismo.

no

Se sustentan en este principio el método del coste y el método residual. En ambos casos el
in

planteamiento es similar, ya que la formulación conceptualmente utilizada es que el valor de

ro

mercado de un producto inmobiliario es la suma de todos los costes que intervienen en el proceso
u

productivo del inmueble.

.e
i ja
br
ne

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3. Objeto y finalidades de la valoración inmobiliaria

El objeto de la valoración es muy amplio, abarcando todos los bienes inmuebles y derechos reales,

así como las cargas y gravámenes susceptibles de recaer en ellos.

s
.e
du
.e
La finalidad de la valoración, condiciona la normativa de aplicación y el método o métodos de

va
valoración a utilizar, además del resultado que se obtiene. En el artículo 2 de la Orden

ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados

no
derechos para ciertas finalidades financieras, se delimita el ámbito de aplicación de la Orden,

determinando las valoraciones inmobiliarias más frecuentes en atención a su finalidad, y

in

estableciendo en concreto las siguientes:

ro

“a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de
u

cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se
.e

refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
ja

determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

i
br

b) Determinación del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de registro y valoración
ne

segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y

reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto 1317/2008, de 24 de julio, y determinación de la

valoración de activos a efectos del artículo 68 de la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenación,

supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.

c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas

en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley

35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.

d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real

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Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de

Pensiones".

Todas estas formas de valoración pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de diversa

condición, esto significa que el principal objetivo de la valoración de inmuebles consiste en

determinar el valor de este tipo de activos en unidades monetarias como instrumento para tomar

decisiones en los ámbitos público y privado.

s
Las valoraciones responden a un fin concreto que condiciona el valor a calcular y el método a seguir.

.e
El objeto de la valoración condiciona el modo y las técnicas de valoración a seguir.

du
Así las valoraciones serán distintas atendiendo a la finalidad de la tasación; por ejemplo: si se refiere

.e
a un proceso judicial, sea un Proceso civil o penal, si se trata de una valoración mercantil o si por el

contrario, es una valoración fiscal. A continuación se procede a su exposición con los siguientes

ejemplos: va
no
Proceso civil
in

En el proceso civil ha de destacarse que los dictámenes de los que los litigantes dispongan,
ro

elaborados por peritos que ellos mismos han designado y que estimen necesarios o convenientes

para la defensa de sus derechos, habrán de ser aportados con la demanda o con la contestación de la
u

misma. También podrá designarse a los peritos judicialmente.

.e
ja

El objeto de la prueba pericial en el proceso civil sigue el sentido de lo expuesto por el artículo 335.1

de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, así:

i
br

“Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos para valorar
ne

hechos o circunstancias relevantes en el asunto o adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán

aportar al proceso el dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o solicitar,

en los casos previstos en esta Ley, que se emita dictamen por perito designado por el tribunal.”.

Los peritos deberán cumplir además ciertos requisitos de imparcialidad e independencia.

Igualmente, el Juez no se encuentra vinculado en la adopción de su decisión por los dictámenes o

informes de los peritos, valorando los mismos conforme a las reglas de la sana crítica.

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Proceso penal

La Ley de Enjuiciamiento Criminal de 1882, en su artículo 456 establece: “El Juez acordará el

informe pericial cuando, para conocer o apreciar algún hecho o circunstancia importante en el

sumario, fuesen necesarios o convenientes conocimientos científicos o artísticos.”.

En el proceso penal, los dictámenes emitidos por organismos oficiales tienen un valor especial. La

propia jurisprudencia, en numerosas ocasiones, declara la validez y eficacia de los informes

científicos realizados por los especialistas de los Laboratorios oficiales del Estado. Estos

s
.e
especialistas presentan, entre otras, las siguientes características:

du
No poseen interés en el caso concreto.

Han adquirido un alto nivel de especialización técnica.

.e
Se encuentran adscritos a organismos dotados de costosos y sofisticados medios propios de las

modernas técnicas de análisis. va

no
Como es posible comprobar, la figura del especialista posee unas notas de imparcialidad, objetividad
in

e independencia, que le otorga eficacia probatoria sin contradicción procesal. Todo esto siempre que
ro

las partes no hubiesen manifestado su disconformidad con el resultado de la pericia o la

competencia o imparcialidad profesional de los peritos, es decir, que el informe pericial haya sido
u

impugnado de uno u otro modo, para cuyo caso será necesaria la comparecencia de los peritos en el
.e

juicio oral para ratificar o aclarar su dictamen, sometiéndose la prueba así a la contradicción de las
ja

partes, para que el Tribunal pueda otorgar validez a la misma.

i
br

Valoraciones mercantiles
ne

En determinadas operaciones mercantiles como la constitución, fusión o la escisión de sociedades, el

informe de un experto independiente viene a respaldar una concreta actuación en procesos de dicha

naturaleza.

Son dos, principalmente las normas que hacen referencia a las valoraciones mercantiles. Por un

lado, el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la

Ley de Sociedades de Capital y por otro, el Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, por el que se

aprueba el Reglamento del Registro Mercantil. Es posible destacar, por ejemplo, la Sección I, del

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Capítulo II del Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, que bajo la rúbrica del nombramiento de

expertos independientes, recoge las cuestiones relativas a los peritos y en general a las valoraciones.

La valoración de activos no dinerarios, de sociedades mercantiles constituidos por inmuebles,

deberá realizarse de acuerdo con las técnicas de la Orden ECO/805/2003.

Valoraciones fiscales

Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contributivos o

s
.e
fiscales, siendo su principal utilidad la de servir de base para la determinación del Impuesto sobre

Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos, como el de Incremento de Valor de Terrenos de

du
Naturaleza Urbana o plusvalía, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, entre otros.

.e
A los efectos del Impuesto de Bienes de Inmuebles y de Plusvalía, se aplicarán las normas del Real

va
Decreto 1020/1993, 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración, además

del cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para la determinación del valor
no
catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
in

Respecto a las valoraciones fiscales, es importante destacar también la previsión contenida en el

ro

artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. En este artículo recoge el

u

legislador los medios mediante los que la Administración Tributaria podrá comprobar el valor de las
.e

rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria. Es posible

ja

destacar la letra g del artículo 57.1 al establecer como medio de comprobación: “Valor asignado

para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación

i
br

hipotecaria.”. En este sentido también, el artículo 57.2 del mismo texto legal al establecer: “La
ne

tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las

valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.”.

Es importante hacer referencia también al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos

jurídicos documentados, que se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de

septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

De conformidad con las previsiones de esta ley, se gravarán por este impuesto:

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Las transmisiones patrimoniales onerosas.

Las operaciones societarias.

Los actos jurídicos documentados.

Establece además en los artículos 46 a 48 previsiones relativas a la comprobación de valores,

realizando una remisión a la Ley General Tributaria cuando se refiere al dictamen o informe pericial

como método para la comprobación de valores.

s
.e
du
.e
va
no
in
u ro
.e
i ja
br
ne

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Glosario

Pecuniario: Que tiene relación con el dinero monetario.

Connotación: 1. LINGÜÍSTICA Conjunto de valores afectivos o evocadores que se asocian a

una palabra o expresión.

s
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Legítimo: 1. DERECHO Que está hecho según la ley o está de acuerdo con ella legal.

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Amortización: 1. Acción y efecto de amortizar.

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[MOD001653] Tasaciones y Valoraciones Inmobiliarias
[UDI011022] Introducción

Recuerda

El valor y el precio son variables relacionadas que habrán de tenerse en cuenta siempre

cuando se realicen tasaciones, valoraciones o peritaciones.

El valor de un bien o una cosa oscila en función del grado de utilidad o aptitud de las cosas,

para satisfacer las necesidades o proporcionar deleite o bienestar.

La peritación consiste en la elaboración de un informe o dictamen que responda a cuestiones

s
técnicas que sólo pueden interpretarse de forma correcta por un experto en la materia.

.e
El fin que persigue la prueba pericial es obtener documentos aclaratorios de algún hecho.

du
La tasación es un documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y que tiene

como objetivo el de establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos

.e
criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

va
En España, la valoración inmobiliaria se regula por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,

sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

no
finalidades financieras.
in

El Registro de la Propiedad es la institución jurídica, organizada por el Estado, a la que

corresponde, de modo exclusivo, la publicidad jurídica de los actos y contratos y otras

ro

relaciones de derecho, en cuanto afectan al dominio y demás derechos reales sobre bienes
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inmuebles, logrando dar mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario.

.e

El catastro es un catálogo que recoge la riqueza territorial, en el que consta la descripción de

ja

las fincas así como su valor económico.

i

Las sociedades de tasación y los servicios de tasación se regulan en el Real Decreto 775/1997,
br

de 30 de mayo, de sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de

ne

Tasación.

Son derechos reales, aquellos derechos sobre las cosas, que atribuyen a su titular un poder

inmediato sobre las mismas. Este poder unas veces es pleno y excluyente de cualquier otro, y

otras veces es limitado, dando lugar a derechos limitados sobre cosa ajena.

Los principios de valoración son los criterios en los que se basa el tasador inmobiliario para

realizar su trabajo. La regulación actual de los mismos se encuentra en la Orden

ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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[MOD001653] Tasaciones y Valoraciones Inmobiliarias
[UDI011022] Introducción

El objeto de la valoración es muy amplio, abarcando todos los bienes inmuebles y derechos

reales, así como las cargas y gravámenes susceptibles de recaer en ellos. Las valoraciones

serán distintas atendiendo al tipo de proceso judicial de que se trate, sea un Proceso civil o

penal, si se trata de una valoración mercantil o si por el contrario es una valoración fiscal.

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[MOD001653] Tasaciones y Valoraciones Inmobiliarias
[UDI011022] Introducción

Autoevaluación

1. Un peritaje es:

Una sentencia en la que el fondo del asunto es la valoración de un inmueble.

Un dictamen elaborado por el Juez competente en la materia.

s
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du
Un informe en el que un experto contesta a una o más preguntas o da su opinión
profesional sobre las cuestiones que le puedan plantear un Juez, las partes en un
proceso o un particular.

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2. El fin que persigue la prueba pericial es:
va
no

El fin que persigue la pericial es obtener documentos aclaratorios de algún hecho.

in
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El fin que persigue la pericial es determinar el régimen fiscal de un bien inmueble.

u
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El fin que persigue la pericial es determinar si de acuerdo con el caso concreto es más
ja

propicio realizar una tasación o una valoración.

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3. Indica si es verdadero o falso el siguiente enunciado: “La tasación es un

ne

documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y que tiene como
objetivo el de establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos
criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin
propuesto.”.

Verdadero.

Falso.

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4. Para realizar la tasación inmobiliaria existe una metodología en la que los

valores de los bienes se calculan mediante los siguientes tipos de métodos:

Método de capitalización de rentas.

Método concursal.

s
Método de comparación.

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5. Completa el espacio en blanco del siguiente enunciado: “El Registro de la

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________ es la institución jurídica, organizada por el Estado, a la que corresponde,
de modo exclusivo, la publicidad jurídica de los actos y contratos y otras
va
relaciones de derecho, en cuanto afectan al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles.”.
no
in

Patente.
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Propiedad.
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Oficina de Embargos.
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