MARIA TERESA BENDITO CAÑIZARES (Coordinador de asignatura) Correo

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FACULTAD DE DERECHO Departamento DERECHO CIVIL MARÍA TERESA
BENDITO CAÑIZARES (00.34) [Link]

1.- La propiedad privada 2.- Las llamadas propiedades especiales 3.- La

copropiedad 4.- La posesión y los derechos reales 5.- Dinámica de la
posesión 6.- Efectos de la posesión 7.- Adquisición de los derechos reales:
la tradición 8.- Ocupación, accesión y usucapión 9.- Los derechos reales de
goce 10.- Los derechos reales de garantía 11.- La prenda 12.- La hipoteca
13.- Contenido y efectos de la hipoteca 14.- Los derechos reales de
adquisición preferente 15.- El sistema hipotecario español 16.- Dinámica y
efectos de las inscripciones registrales 17.- La fe pública registral 18.-
Otros asientos registrales

TEMA 1. DERECHO DE PROPIEDAD

Concepto de propiedad privada: El CC no tiene un concepto o definición

expresa, de este término: pretende definirla en el art 348 cuando reza:
“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un
animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. • A pesar
de ello, propiedad privada es admitida como institución (33 CE).
1. Es un DERECHO NO FUNDAMENTAL ” Es un derecho subjetivo
reconocido por la CE art 33 como: derecho no “fundamental” porque
se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, en el CAP 2
“De los derechos y deberes de los ciudadanos” y NO como debería
hacerse en su secc. 1ª: de “derechos fundamentales y libertades
públicas”. Ergo. por ello no cabe ni recurso de amparo ante el Tribunal
Constitucional, ni recabar su tutela ante los Tribunales ordinarios en un
procedimiento basado en los principios de preferencia y sumariedad,
sino que se tutelará según lo previsto en el art. 161. 1. a) (art. 53CE); y
además no se regula por Ley Orgánica sino por ordinaria.

Artículo 33 de la Constitución Española:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo

con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente
indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

1.-Es un "DERECHO DE EXCLUSION ” (33.2)( será el 33.3 no ) ? que

significa, que al titular del dominio se le garantiza el respeto frente a los
demás o erga omnes , y casi en los mismos términos lo expresa el Art.
349: “Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad
competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la
correspondiente indemnización Si no procediere este requisito, los Jueces
ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado”.

El Poder de exclusión, otorga a el propietario las garantías suficientes,

para excluir el uso y el disfrute de una cosa a cualquier persona, salvo en
caso de expropiación forzosa, asi como la facultad de cerrar o cercar
heredades: el derecho de exclusión también posibilita delimitar sus
heredades o fincas por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o
cualquier otro modo

(388 CC). “ Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por
medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro
modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.”
Anteriormente en la antigüedad, no se contemplaba esta norma para
favorecer el pastoreo frente a la agricultura. "; su fin es que el propietario
consiga el deslinde o delimitación exacta de la finca, lo que puede
incluso predicarse de aquella finca que se encuentre enclavada en otra
mayor, derecho que cumple una “función social” → concepto jurídico
indeterminado a rellenar por las distintas leyes ordinarias que delimitarán
su contenido en función del tipo de bien, la balanza entre su utilidad
social y el interés del propietario a quien, darán mayor o menor extensión
al conjunto de facultades que en principio tiene y delimitarán su ejercicio
abusivo.

2.- Es un DERECHO MULTIARISTAS que lleva a la doctrina y al tribunal

constitucional a hablar de “concepción pluralista del dominio” porque su
contenido integra la función social que cumple, además del interés
individual del propietario, el de la utilidad pública (art. 33.2) o "interés
general" (art. 128.1 ce); por ello, se debe hablar "propiedades
especiales”, pues se desarrollan no solo en la legislación civil sino en la
administrativa: la propiedad urbana debe respetar la ley del suelo, y la
rústica, la legislación agraria

(art. 128.1 ce
1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su
titularidad está subordinada al interés general.
2. Se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante
ley se podrá reservar al sector público, recursos o servicios esenciales,
especialmente en caso de monopolio y asimismo acordar la intervención
de empresas cuando, así lo exigiere el interés general.

3. Es un DERECHO PLENO CON ELASTICIDAD esto es, la posibilidad de que

el propietario utilice por entero todas las facultades que el ordenamiento
jurídico le atribuya y reconozca sobre los bienes que le pertenecen; o
que, por el contrario, utilice parte de su poderío sobre la cosa,
permitiendo al mismo tiempo que otras personas ejerciten ciertas
facultades parciales sobre ella. Se caracteriza por las 3 facultades, (de
goce, de disposición y de exigir su protección) y éstas pueden...

A) Cederse por su propietario a otras personas, originándose la nuda

propiedad y el nacimiento de otros derechos reales llamados “limitados” o
“in re aliena” que se agrupan en tres categorías:

1. derechos reales de goce,

2. derechos reales de adquisición preferente y
3. derechos reales de garantía ;

B) y pueden Revertir al propietario cuando sus titulares dejen de

detentar dichas facultades, consolidando o vistiendo de nuevo su
propiedad. Lo expresa así el art. 348 CC “la propiedad es el derecho de
gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que
las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el
tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarla”.

¿qué significan esas facultades?

 La facultad de goce permite no solo cubrir las necesidades del

 propietario según la naturaleza del bien, aunque ello suponga que se
consuma, sino cambiar incluso su destino económico; • Concepto
tradicional de goce: propietario es el único facultado para usar,
utilizar, modificar o incluso consumir esa cosa. Ahora se extiende a
la facultad de disfrute, expandiéndose a los frutos de esa cosa (y
puede transmitirlos...):
 La facultad de disposición, que supone que el propietario puede
ejercer su posesión sobre la cosa , sin que sea obligado su uso
continuo , aunque no se admite ejercicio antisocial o abusivo
 la facultad de transmisión, transmitirla a otras personas siempre
que no exista una prohibición de disponer;
 y la facultad de reivindicar la cosa, que supone, no solo que el
propietario tenga la acción reivindicatoria (con su faceta o “acción
publiciana” y acción de deslinde), sino la acción declarativa de
dominio y la acción negatoria. Y es un derecho que recibe plena
protección

+ acción publiciana sería la acción que compete al poseedor civil de una

cosa contra el que la posee, con título o sin él, pero con menos derecho,
para que la sea restituida con sus frutos y accesorias. Así pues, la acción
publiciana protege al poseedor de mejor derecho frente a otro poseedor
de peor derecho.

+ Una acción declarativa de dominio es la que el titular de un bien ejerce

ante los tribunales para que el dominio sobre el bien sea reconocido, en
una sentencia que tenga efectos frente a todos.

+ La acción negatoria es la que corresponde al propietario o titular de

cualquier otro derecho real, contra todo tipo de perturbaciones no
posesorias que afecten a su derecho. Según Díez-Picazo y Gullón, cuando
se trata de defender la propiedad, es la acción que busca defender la
libertad del dominio, declarando la ausencia o inexistencia de gravámenes
sobre él.

Clasificación de los derechos reales limitados o “IN RE ALIENA” que se

agrupan en tres categorías:
IN RE ALINEA llamados de GOCE: Cuando el propietario transmite la
facultad de goce se está creando uno de estos derechos, usufructo, uso,
habitación, servidumbre, censo, superficie, o aprovechamiento por
turno. Que atribuyen a su titular facultades de uso y utilización de cosas
pertenecientes a otro (propietario)

Cuando el propietario transmite la facultad de disposición, se crea uno de

estos derechos IN RE ALINEA llamados de ADQUISICION PREFERENTE :
tanteo, retracto y opción

+ Derecho de tanteo, por tanto, es sencillamente la facultad de que goza

una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser
enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas
condiciones pactadas entre el transmíteme v el tercero

+ El derecho de retracto, por su parte, es la facultad de preferente

adquisición de una cosa reconocida a su titular para que, abonando el
tantundem, deje sin efecto la transmisión realizada en favor de un tercero

El tanteo y el retracto tienen, pues, la misma función: que el titular de

tales derechos pueda adquirir alguna cosa con preferencia respecto de las
demás personas: — EJ tanteo consiste en la facultad de adquirirla antes
que lo haga otro, , pagando el titular del derecho de tanteo un mismo
tanto. Es decir, tanto cuanto va a pagar el tercero por la cosa: el mismo
precio y en las mismas condiciones. El retracto, por el contrario, supone
ejercitar la facultad de preferencia adquisitiva una vez que la enajenación
ya ha sido realizada, Así pues, dada la identidad de función que
desempeñan, la diferencia entre tanteo y retracto consiste sencillamente
en el momento temporal a que el derecho de adquisición preferente
esté referido: — El tanteo se ha de ejercitar, de forma precisa, antes de
que la enajenación se haya consumado o hecha efectiva. — El retracto
entra en juego una vez consumada la enajenación entre propietario y
tercero, art 1521 cc El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere
una cosa por compra o dación en pago.
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA (anticresis, prenda e hipoteca) que
junto con los de adquisición , no otorgan a su correspondiente titular
facultad para disfrutar de la cosa usándola, sea o no fructífera.

(examen: diferencias entre derechos reales y de crédito) 2019-20

4 ) . Es un DERECHO “IN RE” como sus derivados IN RE ALIENA, y NO

un DERECHO DE CRÉDITO por estas dos notas:a) .Porque OTORGA A SU
TITULAR el SEÑORÍO INMEDIATO SOBRE LA COSA, o la posibilidad de
ejercer sobre ella las facultades ut supra mencionadas. Significa→

 Su relación es con la cosa y no con otra persona ; por ello se dice

que tiene un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa,
pero no implica siempre posesión.
 La satisfacción de su titular depende de él pues es quien ejerce su
señorío sin la necesidad de otro u otros.

Por su parte, el derecho de crédito, no es un derecho real, sino

personal pues otorga a su titular la facultad de exigir una prestación (de
dar,hacer o no hacer, ex. 1088 c.c.) pero no le da un derecho real hasta
que la cosa es entregada (1095 c.c.). “El acreedor tiene derecho a los
frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo,
no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.·

Consecuencias→
1. La relación en la que se encuentra el derecho de crédito es entre
dos personas.
2. La satisfacción del derecho de crédito es exigir la conducta o acción
de la otra persona en la
relación

b) OTORGA A SU TITULAR un EFECTO ERGA OMNES esto es, la

posibilidad de oponerlo o pedir su respeto frente a todos → por eso se
tachan de ABSOLUTOS. El derecho de crédito es relativo, porque solo
puede exigir el cumplimiento de la prestación a su contraparte.

PERO... ¿ESTÁN PRESENTES ESTAS DOS NOTAS a) y b) EN LA TRILOGÍA DE

LOS DERECHOS REALES LIMITADOS?
 NO, porque... es difícil apreciar un poder inmediato o señorío, sobre la
cosa en la hipoteca que es un (derecho real de garantía), en la
servidumbre negativa que es un (derecho real de goce) o en general, en
los derechos reales de adquisición preferente (tanteo, retracto y opción).
ADEMÁS... hay derechos de crédito en los que SI se da el goce
posesorio ([Link]. el arrendamiento y el comodato o préstamo de uso) y ...
tampoco es del todo cierto, según nuestra jurisprudencia , que un derecho
de crédito no pueda oponerse a terceros si éstos conocían la relación

Otras diferencias entre derechos reales y de crédito: No se exige forma

solemne a los derechos de crédito y sí a los derechos reales que recaen
sobre bienes inmuebles. No se inscriben en el Registro de la Propiedad los
derechos de crédito (art. 9 RH) y sí los actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 605). En la
Hipoteca la inscripción es constitutiva. No existe la prescripción adquisitiva
de los derechos de crédito y Sí la hay en los derechos reales y, además,
aunque al igual que los derechosreales, Sí existe la prescripción extintiva
de los derechos de crédito, sesometen a plazos distintos: la acción
personal prescribe a los 5 años (1964) y las acciones reales a los 6 o a los
30 si recaen sobre muebles o inmuebles (1962 y 1963). Pero, cuidado! La
acción hipotecaria prescribea los 20 años.

FACULTAD DE GOCE Y DISFRUTE

IUS FRUENDI (Disfrutar), UTENDI (Usar) y ABUTENDI (Consumir)

La adquisición de los frutos o ius fruendi: es la accesión discreta o

derecho de accesión ( art , 354) pertenecen al propietario: 1.º Los
frutos naturales. 2.º Los frutos. industriales 3.ºLos frutos civiles, que
produzca la cosa. ¿cómo se perciben?

→ art 451 cc
1. los naturales e industriales, desde que se alzan o separan y
2. los civiles, salvo otro acuerdo, se perciben día a día.

art 451 cc El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos,

mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se
alzan o separan.
Los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al
poseedor de buena fe en esa proporción.
La propiedad del cielo y del subsuelo se expresa en este adagio: cuius est
solum eius est usque ad coelum et usque ad ínferos (el que es dueño del
suelo, lo es por arriba hasta el cielo y por abajo hasta el infierno) ; pero
el art. 350 establece sus límites:

Art 350 “el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo

que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y
excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a
lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de
policía”.

Hoy, con la reserva a leyes especiales la regulación del derecho de

propiedad, el propietario viene limitado tanto en la extensión vertical
como en la horizontal su dominio. ([Link] propietario deberá
consultar el PGOU plan general de ordenación urbana, aprobado por su
ayuntamiento, antes de situar su piscina para respetar los metros
contados desde el linde de su terreno a partir de los cuales puede
construirla).

Límites En las relaciones de vecindad , no hay una normativa general

sino supuestos concretos ubicados en sede de servidumbres como;

la vertiente natural de aguas(Art. 552), Art 552 Los predios inferiores

están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre,
descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que
arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras
que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven

la servidumbre temporal de obras (Art. 569), Si fuere indispensable para

construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o
colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este
predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización
correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

o la medianería (Art. 571 y ss.); La servidumbre de medianería, se regirá

por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en
cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo
la utilización en común de los propietarios colindantes de paredes, cercas
o vallados en que consiste esta última a pesar de regularse en dicha sede,
no es considerada servidumbre por la jurisprudencia

FACULTAD DE DISPOSICIÓN DE LA COSA Es la facultad de realizar actos

dispositivos con transcendencia jurídico-real, que pueden ir desde la
transmisión del derecho en su conjunto, hasta la de alguna de sus
facultades, ya que el propietario tiene la decisión de la suerte económica
de su propiedad y de su valoración, pero hay LÍMITES:

1. EXTRÍNSECOS O PROHIBICIONES DE DISPONER LEGALES: En las que

vienen impuestas por el legislador y no necesitan inscripción separada

(26.1ª [Link] ) – “Las prohibiciones de disponer o enajenar se

harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con
arreglo a las siguientes normas: Primera. Las establecidas por la Ley que,
sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia
jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus
efectos como limitaciones legales del dominio. Segunda. Las que
deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa
serán objeto de anotación preventiva. Tercera. Las impuestas por el
testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad,
capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito,
serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.”

o la de Los herederos del declarado fallecido , Art. 196.2) , no podrán

disponer a título gratuito hasta 5 años después, de la declaración del
fallecimiento a título gratuito
(o - Los titulares de derechos de uso y habitación(Art. 525) , no pueden
arrendar ni traspasarlos a otros pues son personalísimos

LAS JUDICIALES/ADMINISTRATIVAS: Que para su eficacia necesitan

declaración judicial o administrativa; serán objeto de anotación
preventiva (art. 26.2ª LH). Su Fundamento esta en garantizar el patrimonio
del demandado en un proceso, o el préstamo o la subvención en un
expediente administrativo.

LAS VOLUNTARIAS: → impuestos por particulares...

 A) en actos a título gratuito: serán inscribibles en el registro de la
propiedad siempre que la legislación vigente reconozca su validez (art.
26.3ª LH); el código civil solo considera nulas las sustituciones
fideicomisarias , que sobrepasen el límite temporal fijado (el 2º grado) y
las prohibiciones perpetuas de enajenar, pero la jurisprudencia entiende
que las prohibiciones testamentarias tienen además que fundarse en una
justa causa.
(Art. 781) “Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al
heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la
herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del
segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo
del fallecimiento del testador.”·

Como el código civil solo regula las PD impuestas en actos a título gratuito,
no debemos deducir que sean nulas en los ;

.B) actos onerosos: no tendrán acceso al Registro sin perjuicio de que

mediante hipoteca o cualesquiera otras formas de garantía real, se
vasegure su cumplimiento (Art. 27 LH ), en cuyo caso, se harán constar el
acto y la hipoteca en un asiento, y en otro se dispondrá que se deniega la
inscripción de disponer.

2. INTRÍNSECOS POR EJERCICIO ABUSIVO DEL DERECHO

Los límites intrínsecos del derecho de propiedad, son aquellos que
derivan de la propia naturaleza del derecho de propiedad, como los
establecidos en la ley , y los que el mismo propietario, en virtud del
principio de autonomía de la voluntad, establezca por motivos de
interés general, para una mejor eficacia del derecho

La prohibición del abuso del derecho nace jurisprudencialmente como

contraposición al axioma que dice: “quien usa de su derecho no causa
daño a nadie”. Se recoge en la modificación del Código civil en estos
términos: “La ley no ampara el abuso de derecho, ni el ejercicio
antisocial del mismo”.
Elementos: - Acto u omisión que, por la intención del autor, por su
objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase
manifiestamente los límites normales de ejercicio de un derecho y -
produzca daño para tercero.
Límites:
- Aplicación cuidadosa y - Juega solo cuando no hay norma aplicable
Consecuencias:
- Indemnización; y
- Adopción de medidas judiciales o administrativas que impidan la
persistencia en el abuso

DERECHO A UTILIZAR INOCUAMENTE LA FINCA DE OTRO o ius usus

inocui (ej. el aprovechamiento de los frutos
sobrantes de una recolección ya realizada (la rebusca). Para
Lasarte es más bien un uso social tolerado por el dueño, que un
derecho de uso y para la jurisprudencia se manifiesta como un límite
intrínseco al ejercicio de un derecho subjetivo

PROTECCIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD,

ACCIÓN REIVINDICATORIA O RES VINDICATIO

Lla acción reivindicatoria no es más que el derecho del propietario a
acudir a los tribunales reclamando aquello que considera que es suyo, a
aquel que la posee sin ser propietario, con el fin de que se la entregue

Regulada en el 348.2º C. C. reza:

“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un
animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del
animal para reivindicarlo.”
→ La jurisprudencia extrae 3 requisitos:
- titularidad dominical por parte del actor;
- posesión de la cosa, infundada o carente de título, por parte del
demandado;
- identificación de la cosa, de forma concreta y determinada según la
jurisprudencia.

El Final seria : La Restitución de la cosa a su dueño, esto es, la

reintegración de la posesión y efecto de liquidación del estado posesorio.

ACCIÓN DECLARATIVA ,
Una acción declarativa de dominio es la que el titular de un bien ejerce
ante los tribunales, para que el dominio sobre el bien sea reconocido en
una sentencia que tenga efectos frente a todos
+ No regulada, aceptada por jurisprudencia
 + Fin o finalidad: Únicamente el reconocimiento por el demandado que
discute el dominio y no pretende la reintegración de la posesión.
+ Como consecuencia, exige la prueba de la titularidad dominical y la
identificación de la cosa.

Ejemplo: “Una persona es propietaria mediante contrato privado, de un

inmueble que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad, y un
hermano discute la propiedad argumentando que le pertenece por
herencia

ACCIÓN NEGATORIA
Acción que puede ejercitar el propietario para obtener una declaración
judicial de que un bien, del que es titular no está sujeto a derechos o
facultades, que se atribuye un tercero . Normalmente se refiere a
supuestos de derecho de servidumbre, pero puede utilizarse con carácter
más general.
+ No regulada sino aceptada por jurisprudencia.
+ Fin: Pretende la declaración de ausencia de gravámenes sobre el
dominio, con la sola prueba de la titularidad dominical. NO pretende la
reintegración de la posesión. (ej. Una servidumbre) + Consecuencia:
exige prueba de la titularidad dominical, pero NO la prueba negativa de
que el demandado NO es su titular.

Ejemplos Para comprender mejor cuando se utiliza esta acción negatoria

vamos a ver dos ejemplos.

 «A» vive en un edificio en régimen de propiedad horizontal y su

vecino de abajo «B» hace ruido molesto a altas horas de la
madrugada. Esto hace que se perturbe el disfrute de la propiedad
para «A» y por ello podría interponer esta acción negatoria para
que cesara dicha perturbación.
 «A» tiene una vivienda y una operadora de telefonía decide hacer
obras en su fachada para construir una infraestructura de
comunicaciones. «A» puede interponer esta acción para que cese la
perturbación en su derecho a la propiedad.

COMUNIDAD DE BIENES (examen: Comunidad Romana y Germánica

(Lasarte)

DEFINICIÓN
 ( ART 392): “Hay comunidad, cuando la propiedad de una cosa o
derecho pertenece pro indiviso a varias personas”
” 3 advertencias:
a.) “Comunidad” o propiedad, es el género, y “copropiedad” es una
especie del mismo.
b.) los arts. 392 a 406 no regulan la comunidad de bienes sino la
copropiedad romana
c.) no confundir copropiedad romana y comunidad germánica que se
distinguen por el distinto vínculo
que une a los comuneros, económico o familiar respectivamente.

Art 406 cc “Serán aplicables a la división entre los partícipes en la

comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia” .

COMUNIDAD ROMANA (examen: Comunidad Romana y Germánica

(Lasarte)

1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene una

cuota de participación que, en general, rige tanto para la contribución de
gastos, como para la formación de acuerdos por mayoría.

2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar acuerdos,

pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad
(división de la cosa común en el momento que estimen conveniente).
3. La copropiedad se concibe como tendencialmente transitoria.

4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada copropietario

puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de
disposición o enajenación que considere oportunos, desligándose de la
copropiedad.

5. No existe vínculos, más allá que la titularidad compartida, entre los

copropietarios

COMUNIDAD GERMÁNICA

1. Inexistencia de cuotas, imposible ejercitar la división por parte de los

comuneros
2. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios
generalmente familiar, la cotitularidad está subordinada a este vínculo.
3. Tendencialmente permanente y estable para las funciones del grupo
familiar.
4. El copropietario, debido a la inexistencia de cuotas, no puede enajenar
su posición en la copropiedad a terceros.

COPROPIEDAD POR CUOTAS

Carácter fundamental de este tipo de comunidad: la atribución de cuotas
partes a cada uno de los propietarios en la cosa;
Consecuencia; (art. 393) “ El concurso de los partícipes, tanto en los
beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas
cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las
porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.” (la
presunción es iuris tantum)

→ por tanto, puede haber desigualdad de cuotas pero habrá que

demostrarla por cualquier medio (normalmente por el título adquisitivo).

Facultad de uso y disfrute de la cosa común con tres condiciones

(art. 394): “ Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre
que disponga de ellas conforme a su destino, y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes
utilizarlas según su derecho.”
→ ¿cómo hacerlo? estableciendo pactos de ...

a) . Administración; sobre utilización por tiempos o por espacios de

la cosa común,
(art. 398 “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán
obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría, sino cuando el acuerdo esté tomado por los
partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que
constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial
a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte,
lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a
algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta, será aplicable la
disposición anterior”
 b.) Alteración de la cosa común
(art. 397) “ Ninguno de los condueños p odrá, sin consentimiento de los
demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran
resultar ventajas para todos.”

EJ, si un comunero hace obras de mejora, el resto puede oponerse en el

plazo de un año. Si no lo hace, podrá el comunero que hizo las obras,
exigirles el resarcimiento de los gastos de mejoras correspondientes.
En este punto, es importante tener en cuenta la ya clásica sentencia del
Tribunal Supremo de fecha 20 de junio de 1995 que concluyó que las
obras realizadas por un comunero sin consentimiento del resto no
podían considerarse ilícitas, porque se habían realizado, y cito
textualmente “a vista, ciencia y paciencia de las otras copropietarias que
no se opusieron a la ejecución de las mismas”.
La doctrina actual de manera mayoritaria entiende que el art. 397 del
Código Civil, se refiere no sólo a aquellas actuaciones de modificación
que conlleven una alteración material, sino también a los actos de
disposición jurídica, como por ejemplo, la constitución de un usufructo,
hipoteca o servidumbre sobre la cosa común.

“ que incluye también su disposición o enajenación” Problemas:

1. Deslindar los actos de disposición y los de administración es a veces,

difícil; la jurisprudencia afirma que los actos de administración se
refieren al aprovechamiento de la cosa y tienen carácter transitorio o
temporal, en relación a su titularidad, mientras que los de disposición
son tendencialmente permanentes (ej. el gravamen de una cosa);

2. ¿se puede disponer de la cuota? Sí, sin contar con el consentimiento

de los demás, pero hay derecho de adquisición preferente a favor de los
restantes copropietarios

(ej. el retracto de comuneros del art. 1522 “El copropietario de una cosa
común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la
parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán
hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”
 Conservación de la cosa y defensa en juicio de las perturbaciones que
sufra Para la jurisprudencia, cada comunero tiene legitimación para
ejercer la acción judicial correspondiente para la conservación y defensa
de la cosa común y sus resultas: si positivas, beneficiarán al resto de los
comuneros; si negativas, no les repercutirá, pues
recuérdese que los gastos de conservación realizados por un copropietario
pueden repercutirse en los demás partícipes, salvo que haya renunciado a
su parte en el dominio (395)