AVALUO COMERCIAL URBANO – LOTE – CONSTRUCCION

VIVIENDA UNIFAMILIAR UNIDAD BASICA, DE UN (1) PISO, UBICADA

EN LA CALLE 16DBIS No. 30B – 67, BARRIO ENRIQUE PUPO EN LA
CIUDAD DE VALLEDUPAR – CESAR.

PROCESO REIVINDICATORIO
DEMANDANTE: RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS
DEMANDADA: LUZ MARINA OROZCO GALVIS
RAD. 20001 – 40 – 03 – 001 – 2014 – 00099 – 00
JUEZ: ASTRID ROCIO GALESO MORALES
JUZGADO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE ORALIDAD VALLEDUPAR – CESAR
AÑO – 2021
Valledupar, 21 de junio 2021

Señores

JUZGADO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE ORALIDAD

Atte. Dra. ASTRID ROCIO GALESO MORALES
Valledupar – Cesar

E. S. D.

REF: AVALUO COMERCIAL URBANO DE UN INMUEBLE (TERRENO,

CONSTRUCCION MEDIANERO), UBICADO EN EL BARRIO ENRIQUE PUPO,
DIRECCION CALLE 16DBIS No. 30B – 67, CON USO DE OCUPACION
HABITACIONAL, EN LA CIUDAD DE VALLEDUPAR – CESAR, IDENTIFICADO
CON EL CODIGO CATASTRAL: No. 20 – 001 – 01 – 04 – 0299 – 0004 – 000

Proceso REIVINDICATORIO
Demandante RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS
Abogado Apdo Demandante Dr. JESUS SANTO DOMINGO
Demandada LUZ MARINA OROZCO GALVIS
Abogado Apdo Demandado Sin Conocer
Radicado 20001 – 40 – 03 – 001 – 2014 – 00099 – 00

CEDULA CATASTRAL 20 – 001 – 01 – 04 – 0299 – 0004 – 000

MATRICULA INMOBILIARIA 190 – 104408 de la O.R.I.P.V.
DOCUMENTO DE PROPIEDAD RESOLUCION No. 1374 del 19 – 07 – 2001
TITULO GRATUITO DE UN INMUEBLE
FISCAL, Otorgado por el Fondo de
Vivienda de Interés Social y Reforma
Urbana de Valledupar – FONVISOCIAL.
SOLICITANTE JUZAGDO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE
ORALIDAD, VALLEDUPAR-CESAR
- JUEZ: Astrid Rocío Galeso Morales
DIRECCION ANTIGUA: Calle 16A No. 29 – 61
ACTUAL: Calle 16DBIS No. 30B – 67
TIPO DE TENENCIA EN PROPIEDAD
VENDEDOR N/A
2
 IDENTIFICACION N/A
PROPIETARIO RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS
IDENTIFICACION CC No. 12.719.235
PREDIO AVALUADO Lote – Construcción Medianero.
ALTURA Un (1) piso
AREA AVALUADA Lote – 213.59 M2.
Construcción – 135.40 M2
BARRIO ENRIQUE PUPO
VALOR CATASTRAL $11´575.000.00 (Vigencia 23-05-2005)

Respetuoso saludo,

Adjunto a la presente, hago entrega del avalúo referenciado como inmueble

urbano terreno – construcción denominado “VIVIENDA UNIFAMILIAR DE UN
PISO UNIDAD BASICA”, ubicado sobre la Calle 16DBIS No. 30B – 67.

Se tuvo en cuenta en este informe la valoración de terreno y construcción, entre

otros aspectos incorporados en el presente informe valúatorio, contemplados
dentro de un marco jurídico que comprende también la normativa para el
desarrollo del informe valúatorio, análisis de mercado, ubicación, entre otros
aspectos, para la adquisición de predios con los precios acorde con el mercado y
de manera real.

Igualmente, se tuvo en cuenta otras consideraciones:

1. En las zonas urbanas y zonas rurales la aplicación de los métodos es

relativamente fácil y solo se debe llegar a un valor por mercado o por otras
técnicas.
2. La entidad pública no puede pagar un precio de oferta especulativo sino el
valor que tiene con base a la Ley 388 de 1997.

Según el informe valúatorio, el estimativo arroja un valor comercial de: el Inmueble

urbano cuya PROPIEDAD es de RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS
ubicado en el barrio ENRIQUE PUPO, sobre la Calle 16D BIS, predio medianero,
localizado en un sector residencial con un uso de ocupación HABITACIONAL de la
ciudad de Valledupar, cuenta con la siguiente información:

3
 RESUMEN DEL AVALUO

DESCRIPCION UND CANT. Vr. UNITARIO Vr. TOTAL

TERRENO M2 213.59 $ 342.000 $69´203.160.00
CONSTRUCCIONES $52´225.270.00
ANTIGUA M2 49.73 $ 340.000 $16´908.200.00
NUEVA M2 36.95 $ 493.000 $18’216,350.00
APTO ARRENDADOS M2 48.72 $ 351.000 $17’100,720.00
MEJORAS $2´702.530.00
CALLEJON Y PATIO M2 71.71 $ 31.000 $ 2,223,010.00
PISO TERRAZA M2 6.48 $ 74.000 479,520.00
VALOR TOTAL PREDIO $124´130.960.00

SON: CIENTO VEINTICUATRO MILLONES CIENTO TREINTA MIL

NOVECIENTOS SESENTA PESOS MCTE ($ 124´130.960.00)

Cordialmente,

_________________________________
EMIGDIO E. ALMENAREZ VILLARREAL
Arquitecto – Valuador
Investigador – Asesor – Consultor
CC 77.024.459 de Valledupar
T.P. N° 08700 – 49370 de Atlántico
MAT. R.A.A. No. AVAL 77024459 de la A.N.A.V. de Bogotá
Certificado en la Categoría: INMUEBLES URBANO
Registro Interno Lonja Lonpacaribe – Valledupar No. 001 de 2014
Perito Auxiliar de la Justicia

De conformidad con el Decreto 2150 de 1995 y la Resolución 220 del 5 de Octubre de 2004, la firma mecánica aquí
plasmada tiene plena validez para todos los efectos legales.

4
 INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO PARA
DETERMINAR EL VALOR DEL INMUEBLE LOTE –
CONSTRUCCION

INMUEBLE URBANO DENOMINADO “VIVIENDA UNIFAMILIAR DE

UN PISO UNIDAD BASICA”, FAVORECIDO POR UBICARSE EN
AREA QUE HACE PARTE DE UN SECTOR RESIDENCIAL DE EL
BARRIO ENRIQUE PUPO SOBRE LA CALLE 16D BIS No. 30B-67,
MUNICIPIO DE VALLEDUPAR, DEPARTAMENTO DE CESAR.

PROPIETARIO: RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS

AÑO – 2021

5
 TABLA DE CONTENIDO

DESCRIPCION PAG.
 LISTADO DE TABLAS 7

 LISTADO DE ILUSTRACIONES 7

 LISTADO DE NOTAS 7

 LISTADO DE FOTOGRAFIAS 8

 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 8

1 INFORMACION BASICA O INFORMACION GENERAL 10

2 INFORMACION CATASTRAL 17

3 TITULACION E INFORMACION JURIDICA 19

4 INFORMACION GENERAL DEL SECTOR 19

5 REGLAMENTACION TERRITORIAL 26

6 DESCRIPCION DEL INMUEBLE 32

7 METODO DE AVALUO 44

8 ANALISIS DE ANTECEDENTES 55

9 INVESTIGACION ECONOMICA 55

10 CONSIDERACIONES GENERALES 58

11 MEMORIA DE CALCULO – PREDIO LOTE, MEDIANERO 60

12 RESUMEN Y RESULTADO DEL AVALUO 80

 CONCLUSIONES GENERALES Y DEL VALOR COMERCIAL 81

 GENERALIDADES DE INTERES PROFESIONAL 82

 ANEXOS 85

6
 LISTADO DE TABLAS

DESCRIPCION PAG.
Tabla 1 Información Catastral 18
Tabla 2 Información Sectorial 19
Tabla 3 Información Comuna 4 21
Tabla 4 Cuadro Climático 25
Tabla 5 Cuadro Características Topográficas 33
Tabla 6 Encuesta 61

LISTADO DE ILUSTRACIONES

DESCRIPCION PAG.
Ilustración 1 Plano Catastral IGAC – Cesar 18
Ilustración 2 Plano ubicación manzana 20
Ilustración 3 Plano ubicación de la manzana en el sector 20
Ilustración 4 Plano Municipio de Valledupar indicando cabecera 21
Ilustración 5 Plano ubicación del sector donde se localiza el lote 22
Ilustración 6 Registro Fotográfico sobre la Calle 16D Bis 25
Ilustración 7 Indicación predio sobre la manzana 28
Ilustración 8 Indicación de la manzana donde se ubica el lote 29
Ilustración 9 Plano ubicación del lote en la manzana 299 en el sector 32
Ilustración 10 Ubicación del lote objeto de avaluo 32
Ilustración 11 Plano áreas de la vivienda 38
Ilustración 12 Plano arquitectónico de la vivienda 38

LISTADO DE NOTAS

DESCRIPCION PAG.
Nota – 1 Recomendación al propietario verificar numero catastral 18
Nota – 2 Recomienda la verificación de la información y la actualización 18
de la misma
Nota – 3 La anterior información NO incluye estudio jurídico de Títulos 19
Nota – 4 Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad 36
peticionaria.
Nota – 5 Esta norma técnica divide en dos variables el ambiente: Interno 43
y Externo (C y D).
Nota – 6 La presente información aplica para construcciones formales, 53
donde se tendrán en cuenta los Costos Indirectos, Costos
Administrativos y Costos Financieros.
Nota – 7 Explicación factor X y Y 54

7
 LISTADO DE FOTOGRAFIAS

DESCRIPCION PAG.
Registro Fotográfico 1, 2 Terreno – Medianero 90 – 91 – 92
y3

DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Documentos suministrados por el DEMANDANTE RAFAEL ANTONIO

GUTIERREZ BARRIOS
Los documentos recibidos por el valuador se consideran verídicos, pues no es el alcance de
este servicio, verificar la autenticidad de los mismos ni la veracidad del contenido de los
mismos, por lo tanto, se aplica el principio de buena fe. La jurisprudencia constitucional ha
definido el principio de buena fe como aquel que exige a los particulares y a las autoridades
públicas ajustar sus comportamientos a una conducta honesta, leal y conforme con las
actuaciones que podrían esperarse de una ¨persona correcta (vir bonus)¨. Así la buena fe
presupone la existencia de relaciones reciprocas con trascendencia jurídica, y se refiere a la
confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada¨.

DESCRIPCION SI NO
1). Resolución No. 1374 del 19 – 07 – 2001 a Título Gratuito Inmueble Fiscal X
2). Plano Predial Catastral X
3). Certificado de Tradición y Libertad – Matricula No. 190 – 104408 X
6), Plano Topográfico Arquitectónico del predio X
5). Recibo de Impuesto Predial Unificado X
6). Carta catastral X
8). Estudio de Titulo X
9). Licencia de urbanismo X
10). Contratos de Arrendamiento relacionados con el inmueble a adquirir X
11). Información contable y/o tributaria de actividad económica ejercida en el
inmueble a adquirir X

 Documentos e Información obtenida por la PERITO, ARQUITECTO –

VALUADOR EMIGDIO E. ALMENAREZ VILLARREAL
DESCRIPCION SI NO
1). ACUERDO MUBICIPAL No. 011 DEL 22 DE JUNIO DE 2015 Por el cual se
expide el Plan de Ordenamiento Territorial de Valledupar X

 Documento del Perito Auxiliar de la Justicia, Arquitecto – Valuador, EMIGDIO

ENRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL
DESCRIPCION SI NO
1). Certificado R.A.A. en INMUEBLES URBANOS por la A.N.A.V. X
8
 MEMORIA PRACTICA DE AVALUO COMERCIAL INMOBILIARIO
INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO
CODIGO CATASTRAL No. 20 – 001 – 01 – 04 – 0299 – 0004 – 000

VIVIENDA UNIFAMILIAR

DEPARTAMENTO CESAR – MUNICIPIO VALLEDUPAR Fecha de Avaluo y Número:

No. 002 21 – 06 – 2021
– BARRIO ENRIQUE PUPO – DIRECCION CALLE
Fecha de Vencimiento:
16DBIS No. 30B – 67 Vigencia: 21 – 06 – 2022

DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES, OBJETOS DE VALUACION: El

presente análisis valúatorio está orientado a establecer el valor comercial del
derecho pleno de propiedad asociado al componente inmobiliario del predio en
estudio, discriminado en Área requerida de terreno y construcción, y demás
aspectos que competen a este informe valúatorio.

ENCARGO VALUATORIO: De acuerdo con el Nombramiento y Posesión suscrito

entre el Arquitecto – Valuador – Perito Auxiliar de la Justicia EMIGDIO ENRIQUE
ALMENAREZ VILLARREAL, y el JUZGADO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL EN
ORALIDAD DE VALLEDUPAR – CESAR – Dra. ASTRID ROCIO GALESO
MORALES (Juez), el encargo valúatorio que se nos ha encomendado consiste en
determinar el valor comercial del inmueble Terreno - Construcción.

ALCANCE O PROPOSITO DEL AVALUO: Se tiene como alcance o propósito del

presente avalúo establecer el valor comercial del inmueble que más se identifica
con fundamento en metodologías y procedimientos valúatorios inicialmente
aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento
del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir negativa o
positivamente en el resultado final.

ENFOQUE DEL AVALUO: De conformidad con las normas que rigen la actividad
Valúatoria en Colombia, enfocamos el presente avalúo de acuerdo a las
metodologías analizadas generalmente aceptadas. Cabe resaltar:
EL OPTIMO Y MEJOR USO: El cual es aquel que al momento del avalúo es el de
mejor aprovechamiento económico. También se define como el uso y programas
disponibles de actualización futura que produzcan el más alto valor sobre la tierra,
de acuerdo con las normas urbanísticas, las condiciones del mercado actual y la
9
necesidad que tenga el propietario. ¨LA TIERRA VALE POR LO QUE SE PUEDA
HACER EN ELLA¨

OBJETO DE AVALUO: Con inspección judicial realizada sobre el inmueble

materia de Reivindicación, con intervención de Perito con el objeto de
constatar 1. La identificación del inmueble. 2. La posesión material por parte
del demandante. 3. La explotación económica, mejoras, vías de acceso y
estado de conservación actual. 4. El avalúo comercial de las mejoras, frutos
civiles e indemnizaciones. Solicitado por el demandante, estipulado en el
proceso.

1. INFORMACION BASICA O INFORMACION GENERAL

1.1. SOLICITUD

1.1.1. Solicitante : JUZGADO PRIMERO CIVIL MUNI-

CIPAL DE ORALIDAD DE VALLE-
DUPAR.

1.1.2. Fecha de Solicitud : Nombramiento 18 – 01 – 2019

1.1.3. Fecha de aceptación : Acta de Posesión 18 – 09 – 2019

1.1.4. Ficha predial RT : N/A

1.1.5. Nombre del propietario : RAFAEL A. GUTIERREZ BARRIOS

1.1.6. Ubicación del Predio : Sobre la Calle 16D BIS

1.1.7. Dirección : Calle 16DBIS No. 30B - 67 (Nueva)

1.1.8. Departamento : CESAR

1.1.9. Municipio : VALLEDUPAR

1.1.10. Barrio : ENRIQUE PUPO

1.2. PROCESO : REIVINDICATORIO – RAD. 2014 –

00099 – 00
10
1.3. ENTIDAD AVALUADORA : EMIGDIO ENRIQUE ALMENAREZ
VILLARREAL
Persona Natural

1.4. PERITO AVALUADOR : EMIGDIO E. ALMENAREZ V.

Arquitecto – Valuador
Investigador – Asesor – Consultor
Perito Auxiliar de la Justicia
R.A.A. AVAL – 77024459

1.5. TIPO DE INMUEBLE : Se trata de un lote de terreno,

medianero de pequeño tamaño, en el cual sobre él se construyó una vivienda
de un (1) piso UNIDAD BASICA, donde actualmente tiene un uso
HABITACIONAL – RESIDENCIAL Y ARRIENDO DE APTOS, este predio
cuenta con un frente sobre la Calle 16D BIS el cual lo convierte en un predio
con un normal potencial de desarrollo con un uso de ocupación Residencial,
localizado en un vecindario de uso Residencial donde según lo observado SI
se evidencio actividad comercial y de servicios, apreciándose
arrendados 3 apartamentos. Se destaca la actividad Residencial con
viviendas Unifamiliares, el cual no se ha requerido para el desarrollo de un
proyecto en especial y/o especifico.

1.6. TIPO DE AVALUO : Avalúo Comercial

1.7. DESTINACION DEL AVALUO : Sujeto a Enajenación Voluntaria o

Expropiación Judicial.

1.9. DESTINATARIO DEL AVALUO: JUZGADO PRIMERO CIVIL MUNI-

CIPAL DE ORALIDAD DE VALLE-
DUPAR.

1.10. DESTINACION ECONOMICA: Al momento de la visita SI se ob-

Servo FRUTO CIVIL.

1.11. FECHA DE VISITA : 21 de octubre de 2019

1.12. FECHA DEL INFORME : 21 de junio de 2021

1.13. MARCO JURIDICO : Se refiere a la normatividad en la que

se enmarca la realización de los avalúos según las circunstancias y finalidades
para los cuales se hace la solicitud, que en este caso corresponde a un marco
normativo aplicado a la experticia Valúatoria y que utilizamos, entre otras las
11
 siguientes normas del orden nacional e internacional aplicables a este informe
valúatorio:

LEY 9 DE 1999, del 26 de Se refiere a la Legislación básica sobre Medio Ambiente –

Conservación de la Naturaleza.
Mayo
LEY 388 DE 1997, del 18 de Se refiere a los Planes de Desarrollo, Planes de
Ordenamiento Territorial y creación del Sistema Nacional
Julio Ambiental. ART.56: Procedimiento para la Enajenación
Forzosa; ART. 61: Modificaciones al Procedimiento de
Enajenación Voluntaria.
Relaciona la clasificación del Suelo Municipal.
LEY 1673 DE 2013, del 19 de Se refiere al Reglamento de Actividades del Avaluador y se
dictan otras disposiciones.
Julio La expedición de la Ley del Avaluador viene a establecer
una norma de carácter general para la inscripción y el
ejercicio de la actividad de valuación por personas idóneas
para ello.
Esta impacta muchas de las actividades que el Estado y los
particulares realizan en una economía de mercado, y
complementa las normas especiales que regulan los
servicios de avalúo en ciertos campos específicos.
La Ley citada prevé sanciones para quienes ejerzan de
manera ilegal la actividad de los avalúos. Además, estipula
las obligaciones inherentes al avaluador que se inscriba en
el Registro Abierto de Avaluadores: obligaciones con sus
clientes y obligaciones a observar en caso de licitaciones o
concursos.
Artículo 9ª. Ejercicio ilegal de la actividad del avaluador por
persona no inscrita. Ejercer ilegalmente la actividad del
avaluador será considerado como simulación de investidura
o cargo y será sancionado penalmente en la forma descrita
por el artículo 426 de la Ley 599 de 2000; Actualmente
ejercerá ilegalmente la actividad de avaluado, la persona que
sin cumplir los requisitos previstos en esta ley, practique
cualquier acto comprendido en el ejercicio de esta actividad.
En igual infracción incurriré la persona que, mediante avisos,
propaganda, anuncios o en cualquier otra forma, actúe, se
anuncie o se presente como avaluador inscrito en el Registro
Abierto de Avaluadores, sin el cumplimiento de los requisitos
establecidos en la presente ley o cuando indique ser
miembro de alguna Lonja de Propiedad Raíz o agremiación
de avaluadores sin serlo.
También incurre en ejercicio ilegal de la actividad, el
avaluador, que estando debidamente inscrito en el Registro
Abierto de Avaluadores, ejerza la actividad estando
suspendida o cancelada su inscripción al Registro Abierto de
Avaluadores, o cuando dentro de procesos judiciales
desempeñe su función sin estar debidamente autorizado por
el funcionario competente.
Estas violaciones serán sancionadas por la
Superintendencia de Industria y Comercio, sin perjuicio de
las sanciones penales, y civiles aplicables.
Artículo 10º. Encubrimiento del ejercicio ilegal de la
actividad del avaluador de persona no inscrita. La persona
12
 natural o jurídica que permita o encubra el ejercicio ilegal de
la actividad, podrá ser sancionada por la Superintendencia
de Industria y Comercio de conformidad con el procedimiento
y montos señalados en esta ley.
Adicionalmente, el avaluador que permita o encubra el
ejercicio ilegal de la actividad, podrá ser suspendido del
ejercicio legal de la actividad hasta por un término de tres (3)
años.
PARAGRAFO. El servidor público que, en el ejercicio de su
cargo, autorice, facilite, patrocine, encubra o permita el
ejercicio ilegal de la valuación, incurrirá en falta disciplinaria
grave, sancionable de acuerdo con las normas legales
vigentes.
LEY 435 DE 1998, del 10 de Se refiere a la Ley del Arquitecto, se reglamenta el ejercicio
de la profesión de la Arquitectura y sus profesiones auxiliares
Febrero y otras disposiciones.
DECRETO 556 DE 2014, del Se refiere a la reglamentación de la Ley 1673 de 2013, que
reglamento la actividad del Avaluador. ART. 11: Inscripción
14 de Marzo de personas habilitadas por ley anterior.
DECRETO 1420 DE 1998, del Se refiere a las Normas, Procedimientos, Parámetros y
Criterios para la elaboración de los Avalúos y de las
24 de Julio personas Naturales o Jurídicas que realizan Avalúos y de las
Lonjas de Propiedad Raíz.
DECRETO 422 DE 2000, del 8 Se refiere a los criterios que deben sujetarse los Avalúos. Sin
perjuicios de la disipaciones legales referidas al Instituto
de Marzo Geográfico Agustín Codazzi y a otras Autoridades
Catastrales.
RESOLUCION 620 DE 2008, Se refiere a los procedimientos para los Avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997, del Instituto
del 23 de septiembre. – IGAC Geográfico de Agustín Codazzi sede Central. Que es de
suma importancia tener procedimientos unificados, claros y
actualizados para que las personas que se encarguen de
realizar los Avalúos Especiales puedan contar con un marco
único para su ejecución. Deroga la Resolución 762 de 1998,
del 23 de octubre.

RESOLUCION 2555 DE 1998 Se refiere a las definiciones y conceptos aplicados a

Avalúos.

CONTENIDO DE INFORMES NTS – Norma Técnica Sectorial, apoyada por USN AVSA –
Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valúatoria
DE VALUACION DE BIENES y el Servicio de Avalúos.
INMUEBLES URBANOS – NTS
I 02
CONTENIDO DE INFORMES NTS – Norma Técnica Sectorial, apoyada por USN AVSA –
Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valúatoria
DE VALUACION – NTS S 03 y el Servicio de Avalúos.
CODIGO DE CONDUCTA DEL NTS – Norma Técnica Sectorial, apoyada por USN AVSA –
Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valúatoria
VALUADOR – NTS S 04 y el Servicio de Avalúos.
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GTS – Guía Técnica Sectorial, apoyada por USN AVSA –
Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valúatoria
GENERALES DE VALUACION y el Servicio de Avalúos.
– GTS G 02
13
NORMATIVIDAD I.G.A.C. – Presentación de Avalúos – Tipo de letra ARIAL, tamaño 12
2006
VIGENCIA DEL AVALÚO De acuerdo con el numeral 7, del artículo 2, del Decreto 422
de marzo 8 de 2000, la vigencia del avalúo no podrá ser
inferior a un (1) año. Los avalúos tendrán una vigencia de
un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o
desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación,
según Art. 19 del Decreto 1420 de 1998. En todo caso
durante este tiempo puede haber condiciones intrínsecas o
extrínsecas que puedan cambiar el valor comercial del
predio.
CERTIFICAMOS: Que por otra parte, el Perito Auxiliar de la Justicia –
Arquitecto – Valuador EMIGDIO ENRIQUE ALMENAREZ
VILLARREAL, no contempla interés de manera directa o
indirectamente en el resultado del avalúo o en sus posibles
utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las
partes que se afectarán; que no tenemos ninguna relación
de subordinación, dependencia o parentesco ni estamos
incurso de las causales de recusación a que se refiere el
artículo 72 de la Ley 550/99, no existiendo en este evento
ningún conflicto de intereses.

ACUERDO MUNICIPAL No. Se refiere al conjunto de acciones político administrativas y

de planificación física concertada, tendientes a disponer de
011 DEL 22 DE JUNIO DE instrumentos eficientes para orientar el desarrollo territorial y
2015 Por el cual se expide el regular la utilización, transformación y ocupación del
Plan de Ordenamiento espacio, conforme a estrategias del desarrollo
socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las
Territorial de Valledupar tradiciones históricas y culturales de Valledupar
NORMAS INTERNACIONALES Del International Valuation Estándar Comité (IVSC).
DE VALUACION

EL AVALÚO DEBE ESTAR FIRMADO POR UN PERITO ACREDITADO

Este deberá enmarcarse según lo establecido en la normatividad vigente, teniendo en cuenta que serán de
tipo corporativo.
Dentro de este proceso el Concesionario y cuando lo considere necesario, verificarán que la firma
avaluadora realice las siguientes actividades:
• Todas las solicitudes deberán ser atendidas, y su entrega se realizará en original y una copia, firmados
por el representante legal de la firma avaluadora y el perito avaluador, incorporando dentro del
documento una fotocopia de la ficha técnica con su plano.”
No obstante, y entendiendo que el avalúo comercial corporativo es aquel que como lo define la Ley 1673
de 2013 en su artículo tercero (3ro), literal b. “Avalúo Corporativo: Es el avalúo que realiza un gremio
o lonja de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados.”, y que en búsqueda de
regulación alguna que determine quién debe acreditar o respaldar tales avalúos, encontramos diversas
fuentes que si bien no son uniformes en su parecer nos dan lineamientos independientes sin respaldo
jurídico o norma expresa que nos de la directriz que el mismo contrato nos brinda; así las cosas, sostiene
Fedeavaluos, que los avalúos corporativos, “van firmados y tienen el respaldo de los directivos de
la Lonja de Propiedad Raíz”, aspecto éste que se evidencia en cada uno de los avalúos de los predios en
mención, dado que quien firma el avalúo comercial del predio es el representante legal de la Lonja en
estos casos; sin embargo, creemos que como lo solicita el contrato de concesión con sus apéndices y
anexos debemos presentarlo como lo indica el Contrato que nos rige, aspecto que comparte la Sociedad
Colombiana de Arquitectos de Bogotá y Cundinamarca, al afirmar que “El avalúo corporativo es
presentado directamente por la Lonja Inmobiliaria, suscrito por el representante legal y por el
Arquitecto Avaluador asignado. 14
No obstante, y si miramos más casos, dado el hecho que como se mencionó previamente no existe
pronunciamiento uniforme y expreso sobre el respaldo que deben tener los avalúos corporativos,
indicamos también lo que sostiene, por ejemplo, La Sociedad Colombiano de Arquitectos de
Santander, ya que en su propuesta técnica de los servicios que ofrecen determina que los avalúos
inmobiliarios corporativos y comerciales, llevan consigo las “Firmas del Representante Legal de la
Lonja de la Sociedad Colombiana de Arquitectos y/o del Perito valuador”; evidenciando en el anterior,
la posibilidad de que el respaldo del avalúo se acredite a través de la firma, bien sea, del representante
legal y/o del perito.
Por consiguiente; determinamos que los avalúos realizados por esta Lonja van suscritos tanto por el
representante legal de la entidad encargado de realizar el avalúo como del perito avaluador, que si
bien se identifica con nombre propio y registro, no figura su firma como constancia de la labor realizada en
cada uno de los avalúos de los predios requeridos. Lo anterior con la finalidad de evitar contratiempos en
los procesos de expropiación de aquellos predios que requieren celeridad y finalmente, partiendo del
principio de que el contrato es ley para las partes, proponemos que se adelante la gestión más viable para
corroborar la acreditación del perito y/o buscar la manera de que el perito de cada predio firme o se
certifique su labor realizada indicando la fecha de realización del avalúo con firma de este y del
representante de la entidad a la que pertenece, generando con lo anterior cumplimiento con los
contratos de consultoría de Avalúos con las entidades que nos requieran de manera integral.
Para efectos de lo anterior, creemos conveniente acudir al Decreto Nacional 422 del año 2000, el
cual determina en su artículo 2 del contenido mínimo del informe del avalúo, numeral 8: “8. La
identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que
componen el registro abierto de avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y
Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de
1999.” (Subraya y negrilla fuera de texto original).

CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD

1. Certificamos que el informe técnico pericial es producto de métodos esencialmente

objetivos, científicos, artísticos y común y universalmente aceptados.

2. Certificamos que el avaluador no ha sido influido por ninguna intensión o sentimiento

personal que pudiese alterar en lo más mínimo los procedimientos, metodología,
levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y
conclusiones.

3. Certificamos que el avaluador no tiene ningún interés, directo o indirecto con el bien
valorado, ni presente ni futuro.

4. Certificamos que al avaluador no le liga, con el cliente ni con el propietario del bien,
lazos familiares ni de ninguna índole.

5. Certificamos que el avaluador ha sido contratado para la realización del informe técnico,
únicamente en su carácter de profesional competente y consiente de sus deberes y
responsabilidades.

6. Certificamos que las descripciones de hechos presentadas en el presente informe son

correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer. El informe se basa en la buena
fe del solicitante y de las personas que por su conducto han suministrado documentos e
información que sirvieron de base para la formulación del concepto final sobre el
AVALUO COMERCIAL, VALOR DE MERCADO POR SU USO DE LA PROPIEDAD.

7. Certificamos que el avaluador no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún

15
 factor importante que pueda influir en el resultado del Informe Técnico.

8. Certificamos que el avaluador no ha condicionado sus honorarios profesionales a la

determinación de un valor predeterminado, o un valor dirigido a que se fortalezca la
causa de una de las partes, o a obtener un resultado condicionado a un acontecimiento
subsiguiente que pueda ocurrir.

9. Certificamos que la valoración se llevo a cabo conforme a un código de ética y normas

de conducta.

10. Certificamos que el avaluador ha inspeccionado personalmente el bien objeto del

informe de peritaje.

11. Certificamos que el avaluador si ha recibido asistencia profesional significativa en la

elaboración del Informe Técnico.

12. Certificamos que tenemos experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que
se está valorando.

13. Certificamos que en ningún caso podrá entenderse que el perito pueda garantizar que el
peritaje cumpla o satisfaga las expectativas, propósitos u objetivos del propietario o
solicitante del mismo, para efectos de negociación o aprobación por parte de un
Juzgado.

14. Es importante hacer énfasis en la diferencia que pueda existir entre las cifras de peritaje
efectuado y el valor de una eventual negociación, porque a pesar de que el estudio
conduce al VALOR COMERCIAL durante el tiempo en el predio VIVIENDA
UNIFAMILIAR objetivo del inmueble, en el valor razonable intervienen múltiples factores
subjetivos y circunstancias imposibles de prever, tales como la habilidad de los
negociadores, los plazos consentidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia
económica del vendedor, expectativas del comprador, la destinación de uso que este le
esté dando al inmueble entre otros, todos los cuales sumados distorsionan a veces el
valor de los inmuebles.

15. Certificamos que el presente peritaje tiene vigencia de un año a partir de la fecha de su
emisión, siempre y cuando no se presenten circunstancias o cambios inesperados de
índole jurídica, técnica, económica o normativa que afecten o modifiquen los criterios
analizados.

DICTAMEN PERICIAL Y LO QUE 1. El objeto del dictamen pericial es acreditar

conocimientos especiales, científicos, técnicos o
SE DEBE SABER SOBRE LA artísticos, cuando estos sean necesarios para
ACTIVIDAD VALUATORIA dirimir un litigio.
DENTRO DE LOS PROCESOS 2. En los procesos judiciales, el avalúo se entiende
como un dictamen pericial (Art. 22 Ley 1673 de
JUDICIALES 2013, Ley del Avaluador).
3. Manifiesto bajo la gravedad de juramento que
mi opinión es independiente y corresponde a mi
real convicción profesional. El juramento se
entiende prestado con la firma del dictamen (Art.
16
 226 CGP).
4. Se considera el presente dictamen claro y
preciso. Se explica de forma clara, detallada y
exhaustiva como se realizó, los métodos
aplicados y los fundamentos de sus
conclusiones (Art. 226 CGP).
5. Con el Código General del Proceso los Peritos
no se encuentran incluidos dentro de la Lista de
Auxiliares de la Justicia, ta que para la
designación de estos, tanto las partes como el
juez deben acudir a instituciones especializadas
públicas o privadas, o a profesionales de
reconocida trayectoria e idoneidad (Art. 48 – 2
CGP).
6. El juez debe exigir al avaluador tener vigente su
inscripción en el RAA (Art. 47 CGP).
7. Si una persona realiza avalúos sin cumplir con
los requisitos legales en procesos judiciales está
incurriendo en ejercicio ilegal de la actividad de
avaluador (Art. 9 Ley 1673 de 2013).
8. Si el juez o el abogado se valen de un dictamen
pericial realizado por una persona no inscrita,
incurren en encubrimiento del ejercicio ilegal de
la actividad de avaluador (Art. 10 Ley 1673 de
2013).

2. INFORMACION CATASTRAL I.G.A.C. – CESAR

2.1. CODIGO CATASTRAL : 20–001–01–04–0299–0004–000

2.2. MAT. INMOBILIARIA : 190 – 104408

2.3. DIRECCIÓN : SIN CONOCER

2.4. DESTINO ECONOMICO : HABITACIONAL

2.5. AREA DE TERRENO : SIN CONOCER

2.6. AREA CONSTRUCCION : SIN CONOCER

2.7. NÚMERO DE PLANCHA : Sin Identificar

2.7.1. Manzana : SIN CONOCER

2.7.2. Sector : SIN CONOCER

2.8. PROPIETARIO : RAFAEL A. GUTIERREZ BARRIOS

17
 2.9. ACTUALIZACIONES : Sin Conocer

ILUSTRACION – 1: Plano Catastral indicando ubicación del Lote

FUENTE: Información Geoeconómica Catastral IGAC – Valledupar

Nota – 1: se recomienda verificar el numero catastral del predio indicado y la actualización de la información
del lote urbano asignado al señor Rafael Gutiérrez, el cual no se identifica correctamente.

TABLA – 1: Información Catastral – Predio Terreno

VALOR
DESCRIPCIÓN ZONA ACTUAL DE ÁREA DE ÁREA DE
ZONA AVALÚO
DE LA ZONA HOMOGÉNE LA ZONA TERREN CONSTRUCCIÓ
PREDIO HOMOGÉNEA CATASTRA
HOMOGÉNEA A HOMOGÉNE O N
FÍSICA L VIGENTE
FÍSICA ECONÓMICA A M2 M2
ECONÓMICA
1. Uso
Habitacional
2.Vías
20-001-01-04- Sin conocer Sin conocer Sin conocer Sin Sin conocer Vigencia
pavimentadas
0299-0004-000 concocer 2005-
– K 30
[Link] plano 11.575.000
4. Servicios
Públicos
Completos
FUENTE: Información Geoeconómica Catastral IGAC – Cesar

NOTA – 2: se recomienda la verificación de la información y la actualización de la misma teniendo en

cuenta que los datos suministrados por la plataforma del IGAC son inconsistentes, dado que en otros
documentos se registran datos que no concuerdan, en la medida que se acredita la información
representada por la oficina FONVISOCIAL de Valledupar.

18
3. TITULACION E INFORMACION JURIDICA

3.1 OCUPANTE : LUZ MARINA OROZCO GALVIS

3.2 ADQUIRIENTE : RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ B.

3.3 TIPO DE TENENCIA : Propietario

3.3 TÍTULO DE ADQUISICIÓN : RESOLUCION No. 1374 del 19 – 07 –

2001 TITULO GRATUITO DE UN
INMUEBLE FISCAL, Otorgado por el
Fondo de Vivienda de Interés Social
y Reforma Urbana de Valledupar –
FONVISOCIAL.

3.4. MATRÍCULA INMOBILIARIA : 190 – 104408 de la O.R.I.P.V.

3.5. RÉGIMEN DE PROPIEDAD : Privado

3.6. CEDULA CATASTRAL : 20–001–01–04–0299–0004–000

3.7. AFECTACIÓNES : Sin afectaciones conocidas

NOTA – 3: La anterior información NO incluye estudio jurídico de Títulos.

4. INFORMACION GENERAL DEL SECTOR

4.1. DELIMITACION DEL SECTOR:

Se identifica como el sector catastral No. 04, el cual hace parte de una zona de
uso residencial del desarrollo urbano del Municipio de Valledupar, cuya manzana
catastral identificada como la No. 0299 del barrio ENRIQUE PUPO, en donde se
ubica el predio en estudio, que dentro del [Link] dicho barrio se localiza en
el COMUNA 4 – OESTE, la cual delimita así:

TABLA – 2: Información Sectorial General

PUNTOS CARDINALES DESCRPCION
NORTE Con la TRANSVERSAL 27A en medio y con los barrios Fundadores y Villa corelca
ORIENTE Con la TRANSVERSAL 27A en medio y con el barrio Los Fundadores
SUR Con CALLE 18 en medio y con el barrio el Manantial
OCCIDENTE Con CARRERA 31 en medio y con el barrio Cicerón Maestre. 19
 ILUSTRACION – 2: plano localización manzana

FUENTE: POTVALL

ILUSTRACION – 3: plano ubicación manzana en el sector

FUENTE: POTVALL

20
ZONA URBANA DEL MUNICIPIO DE VALLEDUPAR

La actual ciudad de Valledupar, administrativa y territorialmente subdivide su

territorio en seis (6) comunas, cada una de ellas se compone por barrios de
origen y desarrollo diferentes. El suelo consolidado corresponde a 146 barrios,
territorio denominado según la Ley como Suelo Urbano.

ILUSTRACION – 4: Plano Municipio de Valledupar indicando Cabecera Urbana

COMUNAS URBANAS Y BARRIOS

Actualmente la ciudad de Valledupar se divide en seis (6) comunas, de las cuales

hacemos referencia a la COMUNA No 4 OESTE, en donde se ubica el barrio
ENRIQUE PUPO, así como otros barrios al Oeste de la ciudad, detallada de la
siguiente manera:

TABLA – 3: Información Comuna 4 – Barrios

COMUNA – 4 (OESTE)
La cual pertenece el sector donde se ubica el predio objeto de avalúo, está
conformado por los siguientes barrios:
[Link] de Paula Santander [Link] Luz
[Link] Caciques [Link] Hogar
[Link] Fundadores [Link] Taxi
[Link] del Valle [Link] Victoria
[Link] Maestre [Link] Progreso
[Link] [Link] Maestre
[Link] Pupo [Link] Vista 21
[Link] Corelca [Link]
[Link] Cerrito [Link] Algenia
[Link] II [Link] Limonar
[Link] III [Link]
[Link] IV [Link] 450 años
[Link]. María Camila [Link] La Floresta
[Link] Miriam [Link] Valle Hermoso
[Link] Dangond [Link] Marino
FUENTE: Acuerdo No. 015 – 30 de Noviembre de 2001, modificado del Acuerdo 009 de marzo de 1989.

ILUSTRACION – 5: Plano ubicación del Sector donde se localiza el lote en el barrio Edgardo pupo

LOTE #004 MANZANA 299

CALLE 16D BIS

CRA 30B

FUENTE: POTVALL

La manzana donde se ubica el lote en estudio es la No. 299, cuya limitación

general se indica en el cuadro de arriba, señalando el LOTE en color azul.

La comuna 4 se encuentran barrios planificados de estratos 1 y 2, predominando

barrios y urbanizaciones, en la que se observó poco comercio de carácter informal
y de menor escala, propio en estas comunidades.

El predio en estudio hace parte de la COMUNA # 4 BARRIO ENRIQUE PUPO.

Esta comuna limita al occidente sobre la carrera 38, la cual intersecta con la calle
18FBIS al sur en sentido Este – Oeste hasta llegar a la glorieta y seguir con la
carrera 35 en sentido Norte – Sur.

22
 4.2. URBANIZACION O SECTORES VECINOS:

Dentro del sector y en las zonas aledañas se encuentran y predominan viviendas

de un piso. Edificaciones de gran interés no se encuentran muy cerca.

4.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

La actividad predominante, es el uso residencial, y el comercial de bajo Impacto,

además de presentarse estos dos unidos en múltiples inmuebles de uso mixto.
Aunque también pudimos apreciar las mezclas de usos donde se destaca una
actividad residencial. La fuerte actividad comercial está localizada sobre el
corredor de la Transversal 27A, representada en Tiendas de nivel barrial, talleres
de mecánica, peluquerías, estancos, en inmuebles adecuados al comercio en sus
primeros pisos. También resaltamos la presencia de usos institucionales
educativos y de salud, además de edificaciones destinadas a usos religiosos.

4.4. TIPOS DE EDIFICACIONES NORMAS ARQUITECTONICA:

Las edificaciones que se encuentran en el sector (CALLES 15C BIS Y 18 ENTRE

CARRERA 31 Y TRANSVERSAL 27A) corresponden en su mayoría a
construcciones desarrolladas por autoconstrucción y programas de vivienda de
interés social desarrollados, principalmente, estas cuentan con alturas
predominantes de 1 piso y algunas pocas hasta 2 pisos, con acabados sencillos y
algunas de ellas con adecuaciones para un mejor uso residencial en su totalidad.

4.5. PRINCIPALES VIAS DE ACCESO DEL SECTOR:

Las principales vías de la urbanización son la carrera 31 y transversal 27A,
Además es usada como rutas de buses y busetas de servicio público.

El barrio es de estratos 1 y 2 de carácter residencial.

4.6. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS:

Por la ubicación de este sector en la zona occidental de la ciudad, el entorno

cuenta con disponibilidad y todas las garantías de infraestructura urbana,
indispensable para el apropiado desarrollo del uso presente; posee un completo
cubrimiento de servicios públicos:

ENERGIA Buen estado y funcionando

ACUEDUCTO Regular estado
ALCANTARILLADO Buen estado y funcionando presenta rebosamiento
GAS NATURAL Buen estado y funcionando
23
 TELEFONO Buen estado y funcionando
ALUMBRADO PUBLICO Deficiente
ASEO PUBLICO Normal y funcionando

El transporte público individual es aceptable

La Arborización es buena, de plantas nativas en su mayoría

4.7. NIVEL SOCIO ECONOMICO:

El predio objeto de estudio se localiza en la comuna # 4, Barrio Enrique Pupo, al

Occidente de la ciudad de Valledupar, se encuentra en una zona con estrato
socioeconómico 1 y 2.
Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso
residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

4.8. ACTIVIDAD EDIFICADORA:

La actividad edificadora, en este sector de la ciudad (zona Oeste), se encuentra

representada en remodelaciones y ampliaciones de inmuebles destinados
originalmente al uso residencial, pero que, por su ubicación, ofrecen la posibilidad
del desarrollo de actividades de arrendamiento de inmobiliarios (apartamentos).
Estas remodelaciones apuntan a crear apartamentos pequeños individuales
conformados por un salón y un baño con acceso independiente.

4.9 CONTAMINACION AMBIENTAL

Dado que en el sector le pasa por un costado la carrera 31 vía de mayor flujo,
consideramos que hay una contaminación auditiva y ambiental media producida
por el gran flujo vehicular sobre todo en horas pico, al igual que la transversal 27A
que es por donde circulan las rutas de buses urbanos, taxis, motos, vehículos
particulares, existe una contaminación visual generada por las redes aéreas de
teléfono y energía eléctrica, vallas publicitarias y el parqueo de vehículos en
zonas no permitidas.
Sin embargo, sobre la calle 16D BIS vía sobre la cual se ubica el inmueble objeto
de avalúo, durante la inspección judicial se pudo apreciar un bajo flujo vehicular
por la poca frecuencia de vehículos (automóviles y motos), y por consiguiente una
baja contaminación auditiva y ambiental.

Con relación al sistema de alcantarillado de aguas negras, no presenta

rebosamiento de manjoles, la cual no hay problemas de malos olores para sus
habitantes.

24
 4.9.1. Medio Ambiente Circundante

Las aéreas a su alrededor más cercano presentan buena arborización.

4.9.2. Clima.

La temperatura promedio es de 28º,4 C y al iniciar el año predomina un ambiente

seco debido a las brisas provenientes de los vientos alisios. Los principales meses
de lluvia son abril y mayo, Septiembre y Octubre, las precipitaciones en esta
región son: Moderadas en torno a 1.000mm, repartidas entre Abril y Noviembre.

TABLA – 4: Cuadro Climático de Valledupar

FUENTE: Enciclopedia Wikipedia

ILUSTRACIÓN – 6: Registro fotográfico sobre la Calle 16D BIS

FUENTE: propia
25
 4.10. VALORIZACIÓN:

La valorización del sector presenta índices medios a bajos, por considerarse

sectores de Uso residencial de estrato 1 y 2, con muy poco dinámica inmobiliaria,
predios reconocidos con titulación en un alto porcentaje de los lotes, presencia de
fenómenos de orden social, como delincuencia, venta de alucinógenos, etc.
Consideramos que su precio se deberá incrementar teniendo en cuenta lo que se
pueda hacer en ella y las condiciones de desarrollo de manera formal en un
contexto urbanístico.

5. REGLAMENTACION TERRITORIAL

La norma de uso y edificabilidad para la dirección carrera 30B y calle 16D

5.1 NORMATIVIDAD REGLAMENTERIA:

El municipio de Valledupar, posee el Plan de Ordenamiento Territorial

debidamente aprobado por el Consejo de esta municipalidad, establecido según
ACUERDO DEL HONORABLE CONSEJO MUNICIPAL N° 011 de Junio 5 de
2015, y se identifica según las normas generales subtítulos y normas aplicables al
Sector normativo R-2 del Código de Zonificación y Normas Urbanísticas, el cual
conceptúa a través de la Norma, que el área objeto de estudio se localiza según el
plano FORM – URB – 09 en Áreas de Actividad RESIDENCIAL A y B,
INSTITUCIONAL, CENTRALIDAD, FAM. La comuna mantiene su vocación
residencial con comercio puntual sobre ejes viales principales (Av. Villa Olímpica,
Cra 36, populandia).
Permite alturas máximas entre 5 y 11 pisos.

26
27
5.2 NOMENCLATURA:

ILUSTRACIÓN – 7: Indicación del predio en la manzana

28
 ILUSTRACIÓN – 8: Indicación de la Manzana donde se ubica el LOTE

MANZANA DONDE SE
UBICA EL PREDIO

FUENTE: Plano Base de Nomenclatura 2012

Dentro de la investigación observada, apreciamos inconsistencias de la

nomenclatura, en la que la información catastral solicitada no aparece
identificación del lote y por ende la información correspondiente, en la
resolución de la adjudicación No.1374 y planimetría catastral anexa relaciona
la dirección C 16A 29 61. Mas, sin embargo, revisando el plano de
nomenclatura de la ciudad de valledupar encontramos la dirección que
corresponde a la manzana 299 donde se ubica el lote 004 con una dirección
como la calle 16D BIS con carrera 30B. claramente hay una confusión de
direcciones. Sin embargo, para constatar la dirección se solicitó a la oficina
de nomenclatura de planeación municipal que certificara la dirección
correcta del inmueble objeto de avaluó, cuya respuesta concretó la calle 16D
BIS No.30B-67. Se relaciona la certificación de la siguiente manera:

29
30
31
6. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

6.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

6.1.1. Ubicación:

 El inmueble objeto del presente estudio está ubicado en el Barrio Enrique

Pupo, el cual hace parte de la comuna N° 4 (OESTE) Lote medianero con
frente sobre la calle 16D BIS en el límite norte de su acera, identificado
como predio 0004 de la manzana 0299 del sector 04.

ILUSTRACION – 9: Plano ubicación del lote en la manzana 299 en el sector del barrio Enrique pupo
LOTE #004 MANZANA 299

CALLE 16D BIS

CRA 30B

FUENTE: POTVALL

ILUSTRACION – 10: ubicación del lote objeto de avalúo

FUENTE: plano topográfico 32

 6.1.2. Topografía y Relieve:

El área en general es totalmente plana, con pendientes de 0% - 3%, con una

altitud medía de 168 msnm – metros sobre el nivel del mar.
TABLA - 5: Cuadro indicando características de la topografía

FUENTE: Enciclopedia Wikipedia

6.1.3. Linderos Específicos:

Se mencionarán los linderos específicos relacionados con el lote en análisis,

identificados según el plano topográfico levantado por el topógrafo Gonzalo
cervantes., fechado noviembre de 2019, ordenado por el Perito – Valuador,
inmueble ubicado en la dirección ya conocida, relacionado así:

LINDEROS DEL AREA PARA COMPRA

LINDEROS COLINDANTE LONGITUD

NORTE: En línea recta con la calle 16D 10.27 m

ORIENTE: En línea recta con predio No. 0005 19.96 m

SUR: En línea recta con predio No. 0017 10.96 m

OCCIDENTE: 20.27 m
En línea recta con predio No. 0003

6.1.4. Forma Geométrica: El predio a avaluar tiene una configuración

rectangular regular.

6.1.5. Cerramiento: no tiene ningún tipo de cerramiento

6.1.6. Relación Frente – Fondo a: b y sus consideraciones

Para este tipo de lotes con forma irregular es necesario calcular la relación del
frente-Fondo del terreno siguiendo los siguientes pasos:

1. Determinar el fondo del lote que estamos aplicando el mecanismo del “Fondo
Equivalente” utilizando la siguiente expresión que formaliza la relación:
33
 S
Fe = ------
A

En donde:

Fe = Fondo equivalente
S = Área o superficie del lote
A = Frente del lote.

FORMULA APLICADA:

Área o superficie del lote:………….213.59 m2

Frente del lote:………………………10.27 metros. Puntos (1-2)

213.59
Fe =---------- = 20.79 metros
10.27

Fe = 20.79 metros (Fondo equivalente)

2 Al fondo equivalente de 20.79 metros le aplicamos la siguiente expresión que

formaliza la relación:

Fe
B = ---------
A

En donde:

B = Relación frente/fondo
Fe = Fondo equivalente
A = Frente del lote.

FORMULA APLICADA:

Fondo equivalente:………………..20.79 metros

Frente del lote:……………………..10.27 metros

20.79
B =------------ = 2.02
34
 10.27

B = 2.02 se redondea a 2. (Relación frente–fondo).

La relación Frente/Fondo se describe A:B

En donde:

A = La unidad (siempre es 1).

B = Relación Frente/Fondo

DESCRIPCION APLICADA:

La unidad (A):…………………..1
Relación frente/fondo (B):…….2

Por lo tanto la relación Frente – Fondo A: B es de 1:2 la cual se considera

buena.

RELACION FRENTE FONDO Y SU CALIFICACION

1:1 LOTE CUADRADO EXCELENTE
1:2 BUENA
1:3 NORMAL
1:4 MALA O REGULAR
1:5 Y EN ADELANTE PESIMA O MUY MALA

6.1.7. Servicios Públicos:

TIPO DE SERVICIO ESTADO

Alcantarillado Disponible
Acueducto Disponible
Energía Eléctrica Disponible
Teléfono Disponible
Gas Natural Disponible
Recolección de Basuras Disponible

6.1.8. Afectación: El predio NO contempla afectación conocida. (No se inunda

– Ronda Hidráulica, no contempla hundimiento, no tiene afectación por obra
pública – Ampliación Vial).

DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD

Área Afectada Lote 0,00 M2
Área Ronda Hidráulica 0,00 M2
Área Ampliación Vial 0.00 M2
35
 Área Afectada Construcción 0,00 M2

6.1.9. Áreas Remanentes:

DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD

Según plano topográfico actual 00 M2

[Link] Utilización Económica Actual:

Al momento de la visita se observó una actividad residencial.

6.1.10. Área de terreno:

Secuencias de áreas encontradas según documentos suministrados por el

propietario:

DESCRIPCION AREA UNIDAD

Área Total terreno Según Escritura Publica No existe m2
Área según Folio de Matricula Inmobiliaria 90 – 75956 216.00 m2
Área según Levantamiento topográfico 213.59. m2
Área según información del IGAC – Cesar. Sin conocer M2
Área según recibo de Impuesto Predial 223.00 M2
AREA ADOPTADA DE TERRENO 213.59 m2

NOTA – 4: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

Se tiene en cuenta para el presente estudio las áreas tomadas en el predio mediante el levante topografico
como documento de registro veraz de propiedad. De igual manera informamos que como avaluadores no
estamos obligados a realizar medidas ni levantamientos de las áreas a avaluar.

6.1.11. Factores que inciden en el avalúo:

Los precios básicos de los diferentes inmuebles, especialmente de los lotes

urbanos, están determinados en primer término por el tipo de sector o vecindario
donde se encuentran localizados: vecindario Residencial, Comercial, Industrial o
Institucional. Estos precios básicos, sufren modificaciones de acuerdo a los
diferentes factores que afecten en una u otra forma el respectivo sector, en
relación con otros vecindarios con el mismo tipo de uso, así en un vecindario de
uso residencial habrá que tener en cuenta los siguientes factores:

Vecindario Uso Residencial:

 Expectativas de desarrollo con relación a un mejor proyecto posible.

 Desarrollo urbanístico – características y calidad de las propiedades.
 Vías de acceso directo.
36
  Facilidad de transporte.
 Consolidación del sector.
 Puntos de referencia – Centros comerciales, colegios, supermercados,
iglesias entre otros.
 Estratificación – categoría socio-económica del sector.
 Calidad y clase de servicios públicos disponibles.
 Ubicación respecto a otros sectores de la ciudad.

A parte de los factores mencionados, que son los que determinan los precios
básicos de cada uno de los diferentes sectores en que se divide una ciudad, hay
otros que es necesario conocer, analizar y estudiar para poder definir el valor de
un lote o solar urbano cualquiera, este es:

 Frente mayor o menor de lo normal.

 Fondo mayor o menor de lo normal.
 Forma geométrica o irregularidad del lote.
 Localización del lote en la manzana.
 Clase o consistencia del terreno.
 Topografía del lote.
 Lote edificado y sin edificar.
 Obras públicas que puedan valorizar o desvalorizar un lote.

6.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN Y

MEJORAS

En este ítem se avaluaran las construcciones y mejoras observadas y

analizadas en la visita técnica y suministrada por el señor RAFAEL GUTIERREZ
BARRIOS. En cuanto a las especificaciones técnicas de cada inmueble, cuya
información fue constatada por el Arquitecto – Avaluador para su pertinente
valoración presupuestal. Para el caso que nos ocupa, SI existen las
construcciones como tal y se detallan en el plano arquitectónico siguiente:

37
 ILUSTRACION – 11 Plano de áreas de la Vivienda

FUENTE: Topógrafo

ILUSTRACION – 12: Plano arquitectonico de la Vivienda

FUENTE: Topógrafo
38
Según información del señor Rafael Gutiérrez, manifiesta que la separación
con la señora luz Orozco se da a partir del año 1999, época en la que el
abandona la vivienda antigua. Con relación a la vidita técnica judicial
realizada el 21 de octubre del 2019, el señor Rafael se sorprende cuando
observa que 3 de las 4 habitaciones fueron modificadas como apartamentos
independientes, en las cuales sellaron el acceso que tenían sobre la vivienda
antigua y abrieron puertas independientes para su respectivo acceso con
baños internos, acondicionando el callejón acceso a los apartamentos en
piso en concreto allanado. La señora luz marina Orozco realiza las mejoras
sobre las habitaciones (apartamentos) para el año 2004 aproximadamente.

Dicha construcción es una edificación de un (1) piso de altura y, que según el

sistema de funcionamiento tiene los siguientes aspectos:

6.2.1. Espacios Arquitectónicos:

El predio cuenta con una edificación distribuida en una VIVIENDA con un área
consolidada con características de vivienda básica, levantada con materiales
sencillos, convencionales y con buen funcionamiento. La vivienda tiene acceso
directo sobre la calle 16D.

Con relación a la VIVIENDA BASICA ANTIGUA, contaba con:

 Terraza
 Sala
 Comedor
 Cocina
 (2) Baño Interno
 (4) Habitaciones
 Patio común

Con relación a la VIVIENDA BASICA MODIFICADA (según visita técnica del

perito), cuenta con:

 Terraza
 Sala
 Comedor
 Cocina
 (1) Baño Interno
 (1) Habitación
39
  Patio común

Con relación a la VIVIENDA (3) APARTAMENTOS ARRENDADOS, acceso

independiente sobre la calle 16D con callejón interno que comunica con los
apartamentos los cuales cuentan con:

 callejón
 Salón
 baño
 patio común

Con relación a la CONSTRUCCION NUEVA DEL PREMIO BRILLA de la señora

Luz Marina Orozco, cuenta con:

 acceso callejón
 (1) baño
 (1) alcoba
 Ampliación apartamento No.3
 patio común

6.2.2. Características constructivas:

Es una construcción diseñada para uso residencial levantada de manera

convencional, con materiales de la región, con sistema constructivo tradicional,
también se relacionaran los materiales y acabados en un solo conjunto
comprendidos (viviendas, apartamentos, mejoras) el cual detallamos de la
siguiente manera:

ESPECIFICACIONES DESCRIPCION
ESTRUCTURA Cimiento ciclópeos, viga de amarre de piso y viga de amarre
sobre muro
MUROS Muros en ladrillo común y ladrillo panelon
PISOS Piso acceso apartamentos callejón en plantilla en concreto
allanado, piso en apartamentos y vivienda en baldosa
cerámica; piso en mejoras en plantilla en concreto allanado.
ESTRUCTURA DE CUBIERTA En apartamentos en cercha metálica triangular; en vivienda
pares en madera y metálicas; en mejoras en pares de
madera
CUBIERTAS Cubierta en lamina ondulada en asbesto cemento en toda la
construcción a dos aguas
MARQUETERIA MADERA Marquetería en madera puertas internas en la construcción
no existe; en mejoras en el baño se coloca una lamina en
asbesto en cemento 40
MARQUETERIA METALICA Puertas externas; acceso vivienda, acceso callejón
apartamentos, salida al patio, acceso apartamentos y
ventanas sobre fachada principal vivienda y sobre fachada
apartamentos
ENCHAPES Y APARATOS Baños apartamentos enchape piso-pared y aparato sanitario;
SANITARIOS baño vivienda sin enchape piso-pared, sin aparatos sanitarios
,solo se observaron los puntos sanitarios; baño mejora sin
enchape piso-pared, cuenta con aparato sanitario
INST. SANITARIAS Cuenta con el servicio de alcantarillado
INST. HIDRAULICAS Tubería en PVC que suministra el líquido a diferentes
dependencias de la vivienda.
INST. ELECTRICAS Se observó en funcionamiento y el servicio es suministrado
por Electricaribe.
INS. TELEFONICA No tiene
INST. DE GAS cuenta con el servicio de gas suministrado por gases del
caribe

La vivienda no tiene fisuras, grietas, desplazamiento de muros, hundimiento de

pisos, humedades.

6.2.3. Estado de conservación:

Regular

6.2.4. Vetustez:

Vivienda antigua construida desde el año de 1982 – 39 años

Para este tipo de construcciones su vida útil es de 70 años, teniendo
en cuenta su condición estructural, la cual es con muros de carga y
. viga de amarre.
Apartamentos arrendados desde el año de 1982 – 39 años

Construcción nueva desde el año de 2004 – 17 años

6.2.5. Área y fuente:

FUENTE USO ÁREA/M2

Según recibo de impuesto predial residencial 110.00
Según certificado de Tradición y Libertad anexa residencial N/R
Según Escritura Publica anexa residencial N/R
Según información Consulta Catastral Habitacional N/R
Vivienda antigua Según Levantamiento Topográfico residencial 49.73
Apartamentos arrendados según levantamiento topográfico residencial 48.72
Construcción nueva según Levantamiento Topográfico residencial 36.95
Según resolución No.1374 residencial 110.00
TOTAL ÁREA DE CONSTRUCCION VIVIENDA ANTIGUA 49.73
TOTAL ÁREA DE CONSTRUCCION NUEVA .36.95 41
 TOTAL ÁREA DE APARTAMENTOS ARRENDADOS 48.72

6.2.6. Obras Anexas:

Callejón acceso apartamentos y patio: 71.71 m2

Terraza: 6.48 m2

6.3. INVENTARIO DE ESPECIES: N/A

6.4. FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALÚO:

En términos de Tasación Inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o

construcciones en general, tres tipos de depreciación:

DEPRECIACIONES:

 Depreciación Física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste

natural de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto
menor es la calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado
de conservación, lo que agrave su deterioro.

 Depreciación Económica: Se produce por causas ajenas al edificio, por el

deterioro que sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO,
a actividades incompatibles, asentamiento de población marginal, etc.
Algunos especialistas en la materia la clasifican como depreciación
ambiental o de ubicación.

 Depreciación Funcional: Debido al cambio que ha experimentado el

diseño de las edificaciones, motivado por modernos criterios de
funcionalidad, mejor distribución espacial, los avances tecnológicos, empleo
de nuevos materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan
la adaptación de la edificación para la función a la cual se destina.

VIDA DE LAS CONSTRUCCIONES:

 Vida Física: Es el tiempo total que dura una construcción. Este periodo
puede ser de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Los
Castillos europeos pueden tener 10 siglos o más de acuerdo con la calidad
de materiales con que se construyeron.

42
  Vida Técnica: Es el periodo que dura una construcción hasta cuando es
utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales
o reconstrucción en sus partes esenciales.

 Vida Económica: Es el periodo que dura una edificación para el uso

económico que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener
su explotación como edificación.

FACTORES DE DURABILIDAD QUE EL METODO DE ISO 15686 UTILIZA:

A. Calidad del diseño arquitectónico y constructivo.

B. Calidad de los materiales de construcción.
C. Tipo de medio ambiente interior del edificio. Condiciones como la
temperatura, ventilación, iluminación, humedades, etcétera, influirán
directamente en el deterioro de los componentes constructivos.
D. Tipo de medio ambiente exterior del lugar.
E. Calidad de la mano de obra.
F. Uso que se le dará al edificio.
G. Tipo y grado de mantenimiento.
NOTA – 5: Esta norma técnica divide en dos variables el ambiente: Interno y Externo (C y D).

Por otra parte, los precios básicos de las diferentes edificaciones, están
determinadas por el costo actual que tendría la construcción de una similar, en su
área, característica y acabado. Sin embargo, para llegar al precio comercial o valor
de mercado del inmueble en estudio es necesario analizar y determinar la
influencia de ciertos factores que definen tal valor.

Tales factores son:

 Localización, (en la Manzana)

 Deterioro físico
 Obsolescencia funcional
 Obsolescencia económica

El deterioro físico, puede ocasionarse por un daño imprevisto y puede ser parcial
o total, respecto a la edificación. Puede presentarse como fallas progresivas de la
construcción, causadas por deficiencia del mantenimiento. Así mismo puede ser
consecuencia de la edad misma de la construcción que ha estado expuesta a los
Agentes ambientales que ocasionan su desgaste. Sin embargo, realizada la
visita técnica se apreció una construcción representada en una vivienda con
todas sus anexidades o espacios necesarios para el desarrollo de
43
actividades habitacionales, tales como sala, comedor, cocina, baño, alcobas,
patio, en buen estado de conservación y sin ninguna tipología
arquitectónicas representativas, con buen mantenimiento y enlucimiento en
su parte arquitectónica.

La obsolescencia funcional, se observa en edificaciones con defecto de diseño

o de servicios o cuando la aparición de nuevos elementos destinado a la
comodidad y confort de las personas, hace que los servicios de que dispone una
edificación se juzguen inadecuados. Sin embargo, durante la visita técnica
pudimos apreciar que la construcción, permite el desarrollo para el cual fue
construida, uso residencial, La vivienda se encuentra funcional y no
presenta deterioro físico.

7. METODO DE AVALUO

Para efecto del presente avalúo, se realiza de conformidad con las anteriores
consideraciones y en cumplimiento de la metodología aceptada nacionalmente
que para estas eventualidades se recomienda, teniendo en cuenta el tipo de
inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los
resultados de una investigación en los antecedentes, condiciones actuales y
perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del predio, así como el mejor
proyecto posible. Además, se desarrolla este informe, con base en la Resolución
No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, la cual deroga la Resolución Nº 0762 del
23 de Octubre de 1998 emanada del IGAC – Nacional, fundamentada dentro del
marco del Decreto reglamentario 1420 de 1998 entre otros, por la cual se
establecen las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración
de los avalúos ordenados por acuerdo a lo dispuesto en la Ley 388 de 1997 en lo
relacionado con la clasificación del suelo municipal. Además, para este avalúo, la
Ley 56 de 1981 con el decreto reglamentario 2024 de 1982, la ley 9ª de 1987 y la
Resolución 1463 de 1993 emanada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi;
ACUERDO MUNICIPAL No. 011 DEL 22 DE JUNIO DE 2015 Por el cual se
expide el Plan de Ordenamiento Territorial (P.O.T) de Valledupar; Normas
Internacionales de Avaluación del Internacional Valuation Standard Comité (IVSC).
Además, se tienen en cuenta otras normas para la realización de AVALUOS
PARA EL ESTADO, emanada del Gobierno Nacional que busca con ello regular
la actividad de los avalúos comerciales de bienes inmuebles, como es el caso
presente, expresando el DECRETO 2150 – 1995: Entidades públicas: ART. 27:
Avalúo de bienes inmuebles: Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar
las entidades públicas o que se realicen en actuaciones administrativas, podrán
ser adelantados por el IGAC o por cualquier persona natural o jurídica de carácter
privado, que se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz 44
del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.
PARÁGRAFO: Si la entidad pública escoge la opción privada, corresponderá a la
Lonja determinar en cada caso la persona natural o jurídica que adelante el avalúo
de bienes inmuebles. ANUNCIO DEL PROYECTO: ART. 61, PARÁGRAFO 1:
Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontara el
monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del
proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición,
salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o
la contribución de valorización, según sea el caso. Expresando lo siguiente:
PARÁMETROS PARA LOS AVALÚOS: Parágrafo 2: Para todos los efectos de
que trata la presente Ley el gobierno nacional expedirá un reglamento donde se
precisaran los parámetros y criterios que deberán observarse para la
determinación de los valores comerciales basándose en factores tales como la
destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea,
localización, características y usos del inmueble, factibilidad de servicios públicos,
vialidad y transporte. (Se producen los Decretos 1420/98 y la Resolución IGAC
0620 de 2008). VALOR EN EL PROCESO EXPROPIATORIO: Determinación del
avalúo pericial por el juez. ART. 62,6: La indemnización que decretare el juez
comprenderá el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el
valor del inmueble expropiado, para lo cual el juez tendrá en cuenta el avalúo
comercial elaborado de conformidad con lo aquí previsto. El avalúo para
Enajenación Voluntaria es clave para el proceso expropiatorio también.
EXPROPIACIÓN VÍA ADMINISTRATIVA: ART. 67: Indemnización y forma de
pago: En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la
expropiación se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se
reconocerá a los propietarios, el cual SERA IGUAL al avalúo comercial que se
utiliza para los efectos previstos en el art. 61. Igualmente se precisaran las
condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán contemplar
el pago de contado o el pago entre un 40% y 60% del valor al momento de la
adquisición voluntaria y el valor restante en 5 contados anuales sucesivos o
iguales. DEFINICIÓN DE AVALÚO ART. 2: Se entiende por valor comercial de un
inmueble el precio más probable por el cual este se transaría en un mercado
donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de
las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. ZONA GEOECONÓMICA
HOMOGÉNEA: Contempla características similares en: 1 Topografía, 2 normas
urbanísticas, 3 servicios públicos domiciliarios, 4 redes de infraestructura vial, 5
tipología de las construcciones, 6 valor por unidad de área de terreno, 7
áreas morfológicas homogéneas, 8 estratificación socioeconómica. CRITERIOS
PARA EL AVALÚO: Se especifican los métodos utilizados y el valor comercial
independizando los factores (lote, construcciones, mejoras, cultivos y/o especies,
etc.), art. 20. Se definió el valor comercial teniendo en cuenta “la
Reglamentación Urbanística vigente al momento del avalúo en relación con el
45
inmueble objeto del mismo”, art. 21. Se tuvo en cuenta la destinación económica
del inmueble. Se tuvo en cuenta la estratificación socioeconómica del bien.
CRITERIOS PARA AVALUAR EL TERRENO: ART. 22 Decreto 1420 – 1998: Se
tuvieron en cuenta aspectos físicos como: 1 área, 2 ubicación, 3 topografía, 4
forma. 5 Suelo rural, 6 expansión, 7 suburbano, 8 protección. 9 Normas
urbanísticas vigentes para el predio o zona. 10 Tipo de construcciones en la zona.
11 Dotación de redes y servicios públicos, 12 vías y transporte. En zonas rurales
se tiene en cuenta: características agrologicas del suelo y las aguas.
Estratificación del inmueble. CRITERIOS PARA LAS CONSTRUCCIONES: Se
tienen en cuenta: 1 El área existente autorizada legalmente. 2 Elementos de
estructura y acabados. 3 Edad de los materiales. 4 Estado de conservación física.
5 Vida útil económica y técnica remanente. 6 Funcionalidad del inmueble. 7 Obras
adicionales o complementarias. OTRAS DISPOSICIONES: Para esta parte se
tuvo en cuenta lo siguiente: ART. 30: Cuando el inmueble objeto del avalúo
cuente con obras de urbanización o construcción adelantadas sin el lleno de los
requisitos legales, estas no se tendrán en consideración para la determinación del
valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el avalúo.
BANCO DE DATOS DE INFORMACIÓN: ART. 29: Las lonjas informaran acerca
del precio de los inmuebles que hayan avaluado en aplicación del presente
Decreto. Tendrán la misma información a disposición de los observatorios
inmobiliarios municipales que se conformen. PARÁMETROS NORMATIVOS: Se
tuvieron en cuenta los siguientes aspectos: ART. 7: “Cuando la norma de uso
defina tamaño mínimo para adelantar construcciones es indispensable comparar
dichos parámetros legales con el del predio para determinar el precio”. Uso. Es
indispensable tener en cuenta el uso que se le está dando al bien para compararlo
con el legalmente permitido, pues cuando el uso no corresponda al permitido, se
manifestara esta situación en un menor valor del bien. ”En condiciones normales,
para el presente avalúo que nos ocupa, aplicamos los métodos que a continuación
se describen:

7.1. METODOLOGIA APLICADA

El presente avalúo se realizara teniendo en cuenta las metodologías establecidas

en la Resolución 620 de 2008 del Instituto geográfico Agustín Codazzi - IGAC. De
igual manera se han tenido en cuenta los Decretos 1420 de 1998, 422 de 2000,
Ley 388 de 1997 , y demás normas concordantes y reguladoras de la actividad
Valúatoria en Colombia . Para determinar el costo actual del inmueble urbano NO
P. H. – VIVIENDA DE INTERES SOCIAL se analizara de manera independiente el
área de (Terreno, Construcción y Anexidades), ya que la norma lo estipula de esa
manera.

46
TERRENO: Pará determinar el valor del terreno se aplicara los métodos descritos
en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC,
aplicados al ítem terreno, que para este caso es el Método de Comparación o
Mercado. De igual manera se tendrán en cuenta los resultados de las encuestas
realizadas a profesionales expertos en la materia (Arquitectos – Ingenieros
Avaluadores), ue para este fin realizaremos las investigaciones correspondientes,
consultando los valores para las zonas homogéneas físicas y económicas,
teniendo en cuenta entre otras las Variables de Homogenización, conceptos de
valor de mercado, las cuales se referirán a las variables escogidas como
parámetros de comparación de los diferentes predios entre si y de los diferentes
predios con los predios de referencia de cada sector para hacerlos semejantes
o, análisis del sector con las apreciaciones respectivas del valor de manera
directa. Son por su relevancia Los siguientes:

 Servicios Públicos
 Localización Especifica de cada Predio en la Zona
 Topografía
 Área
 Comercialidad.
 Acceso

CONSTRUCCIONES: Para el caso que nos ocupa se aplicara los métodos

descritos en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi - IGAC, aplicados al ítem construcción, que para este caso es el
Método de Costos de Reposición. De igual manera se tendrán en cuenta los
resultados de presupuestos de revistas especializadas, consultas a
ferreterías, en donde analizaremos a través de presupuestos con APU
(análisis de precios unitarios) el valor de la respectiva edificación. SI se
evidencio una construcción representada en una vivienda con sus anexidades o
espacios necesarios para el desarrollo de actividades habitacionales, tales como
las conocidas en el punto anterior.

En otros conceptos del valor de costo de reposición, consiste este

procedimiento, en rendir una opinión sobre el valor de mercado de un inmueble,
mediante el análisis detallado de los precios de producción y de las obras aisladas
que concurren en la edificación, determinando así el costo de Construcción,
referido a una unidad, generalmente el metro cuadrado (M2), previamente
seleccionada, con las mismas características del inmueble a estimar, conocido
este costo, se multiplica el mismo por tantas veces como la unidad adoptada este
contenida en el inmueble en estudio.

47
Este método o procedimiento, requiere del Avaluador un conocimiento amplio de
los precios de la construcción. Se puede usar para la avaluación de todo tipo de
edificaciones, especialmente para aquellas que por sus características y usos
raras veces se encuentran en el mercado de bienes raíces. Sin embargo,
conociendo exactamente del contenido de la información analizada y obtenida
por el Arquitecto – Valuador – Auxiliar de la Justicia, constatada en visita técnica
el mencionado método SI es aplicable de manera estricta con relación a las
construcciones de tipo vivienda trabajadas con medidas de metro cuadrado (M2),
ya que en el terreno disfrutado SI existen.

Pero, SI es posible adelantar Análisis de Precios Unitarios (A.P.U.) y Presupuestos

aplicable a las construcciones encontradas en la respectiva unidad edificada
(Vivienda unifamiliar), las cuales clasificamos como OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA, Y MEJORAS, que se trabajan con un tipo de medidas
identificadas de acuerdo a su patrón de computo, permitiendo la aplicación
desde otras perspectivas el respectivo Método Costos de Reposición, cuyo
ejercicio es realizado por nosotros los profesionales de la Arquitectura &
Ingeniería, conocedores del tema inmobiliario y presupuestal apoyándonos en
revistas y entidades especializadas como Construdata, Camacol, Sispac,
cotizaciones entre otros, así como también investigaciones realizadas en
ferreterías, consultas a obreros para la respectiva mano de obra, aserraderos,
para obtener un valor acorde con el mercado.

ESPECIES CULTIVOS: Para el caso que nos ocupa NO se valoran las Especies
porque estas no existen en el respectivo predio, según visita técnica realizada por
el perito.

Por consiguiente de manera específica se relacionan los conceptos y/o

definiciones de los métodos aplicados y reconocidos:

Resolución 0620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi: Artículo 1°-
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica Valúatoria que
busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

“Cuando se empleé el método de Comparación o de Mercado y se requiera utilizar

ofertas o transacciones recientes, la información obtenida deberá someterse a
procesamientos estadísticos”. Artículo 7 de la Resolución 620 de 2008.
48
Este procedimiento se fundamenta en la obtención de información de mercado
mediante fuentes directas e indirectas.

Las directas: Son las obtenidas de primera mano, y consiste en la utilización de

encuestas a personas que cumplan con un mínimo de condiciones, como lo son el
hecho de ser peritos avaluadores y corredores inmobiliarios, que conozcan el
sector y el predio referenciado, que residan en el mismo sector o muy cerca, o a
los propietarios de predios vecinos.

Las indirectas: Son obtenidas mediante información de compraventas llevadas a

cabo en el sector, ofertas, avalúos practicados, u otro tipo de información al
respecto de predios similares o sobre el mismo si es el caso. Esta información
debe ser revisada y clasificada; luego Homogenizarla con relación al predio en
estudio y dependiendo del tipo de fuente.

Por otra parte, ampliando los conocimientos teóricos fundamentados en

conceptos, parámetros y criterios, expresados en las diferentes normas, damos a
conocer otras aplicaciones que nos permiten sustentar y determinar el valor
comercial del bien inmueble, que para nuestro caso en particular es un “PREDIO
MEDIANERO”, detallando procedimientos, relacionados de la siguiente manera:

Resolución 0620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi: Artículo 3º -

METODO COSTOS DE REPOSICION: Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la
UTILIDAD.

Para la Depreciación se recomienda el Método de Ross – Heideck – tablas de

Fitto y Corvini que aplica edad y estado de conservación. Para el caso que nos
ocupa aplicaremos las tablas y fórmulas de Fitto y Corvini.

En construcciones populares existen prototipos de Construdata y Camacol. En

mejoras y construcción transitoria debe hacerse el cálculo para esos materiales.

Este método parte del presupuesto económico para obtener el Costo de

Reposición (precio de nuevo) de un bien inmueble.

Se aplica a Construcciones, Obras de Infraestructura, Mejoras y Adiciones.

49
Este método o procedimiento, requiere del avaluador un conocimiento amplio de
los precios de la tierra, así como los de construcción. Se puede usar para la
avaluación de todo tipo de edificaciones, especialmente para aquellas que por sus
características y usos raras veces se encuentran en el mercado de bienes raíces.

Artículo 26. Cuando las condiciones del inmueble objeto del avalúo permitan la
aplicación de uno o más de los métodos enunciados, el avaluador debe realizar
las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine.

Artículo 37. Resolución 620 de 2008 dice: Las fórmulas que se presentan a
continuación servirán de apoyo para la mejor utilización de los métodos valúatorio.

Para mayor información, damos a conocer disposiciones de Ley que

competen con el tema de la indemnización en la norma jurídica en Colombia.

DAÑO EMERGENTE:

No Aplica

LUCRO CESANTE:

Durante la visita técnica se observó una actividad económica en los tres (3)
apartamentos pequeños con acceso sobre callejón independiente, los cuales
eran habitaciones y hacían parte de la vivienda antigua.
Se reconoce que la actividad económica ejercida por la señora LUZ MARINA
en los respectivos apartamentos generan un ingreso de 200 mil pesos
mensual cada uno, para lo cual se calcula más adelante.
Ver detalle en el ítem 11. Memoria de cálculo.

INDEMNIZACION (Daño Emergente – Lucro Cesante):

No Aplica

Por consiguiente, se expresa la aplicación DE LAS FORMULAS, para cada

uno de los métodos contemplados para proyectar su valor comercial. Se
practicó la respectiva investigación de mercado para obtener el valor por M2,
para el avalúo de terreno y construcción.

A continuación la formula aplicable para el Método de Comparación o de

mercado:

50
Media Aritmética (X)

Es el número que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el

número de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresión matemática:

∑𝑥
̅
X=
𝑁

En donde:

X = Media aritmética de los valores de encuesta

∑ = Signo con que se indica sumatoria
X = Cada uno de los valores obtenidos en la encuesta
N = Número de casos estudiados.

Desviación estándar (S)

Se define como la raíz cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de la

encuesta con respecto a la media aritmética elevada al cuadrado y el resultado
dividido por el número de casos estudiados, N. Esta definición se formaliza con la
siguiente expresión:

∑(𝑥 − 𝑥̅ )2
𝑆= √
𝑁−1

En donde:

S = Desviación Estándar
∑ = Signo con que se indica sumatoria
X = Cada uno de los valores obtenidos en la encuesta
N = Número de casos estudiados.
X = Media aritmética de los valores de encuesta

Cuando el número de casos (N) es pequeño (menos de 10 observaciones) se

emplee N-1 como denominador.

51
Coeficiente de variación (V)

Se define como la relación (división) que existe entre la desviación estándar y la

media aritmética multiplicada por 100.

Esta no debe ser mayor 15% ni menor al 5% para poder asumir un valor similar a
la media aritmética.
Esta definición se puede formalizar en la siguiente expresión:

𝑆
𝑉= 𝑥 100
𝑥̅

Donde,

V = Coeficiente de Variación
S = Desviación estándar
X = Media aritmética de los valores de encuesta

A continuación la formula aplicable para el Método Costos de Reposición:

En consecuencia, se tiene en cuenta la fórmula para el cálculo comercial de la

construcción relacionada así:

Vc = {(Ct – D) + U} + vt

Dónde:

Vc = Valor Comercial
Ct = Costo Total
D = Depreciación
U = Utilidad del constructor
Vt = Valor del terreno

COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN

Costos Porcentaje %
Costos Directos 46
Costos Indirectos 9
Costos Generales 8
Costos Financieros 9
Costo Total de la Construcción 72
Lote Urbanizado 15
Utilidad 13
52
 Precio de Venta 100

Multiplicador del Costo: Partiendo del costo directo se aplica un Multiplicador

para calcular los demás costos y llegar al costo total de la construcción.

Multiplicador = Costo Total / Costo Directo = 72 / 46 = 1.56

Al Costo Directo se le incrementa el 56%, se obtiene el Costo Total

Los presupuestos de construcción se dividen en lo siguiente:

Costos Directos: Materiales, Mano de Obra y Equipos.

Costos Indirectos: Son los honorarios que se pagan por los estudios requeridos
en la construcción. Imprevistos se considera entre el 3 y 5% de los costos directos.

Costos Administrativos o Generales: Costos que genera la gerencia de obra y

están en un porcentaje del 5% de los costos directos. Se le suman los gastos de
ventas, lo que da un costo general de 8%.

Costos Financieros: Costos del dinero que se emplea en la construcción, para

mantener un flujo de caja durante la obra a un ritmo regular de desembolsos
equivalentes a un préstamo a una tasa de interés durante el tiempo de la obra: Los
costos financieros están en una cifra entre el 9 y 11% de los precios de ventas.

Nota – 6: La presente información aplica para construcciones formales, donde se tendrán en cuenta
los Costos Indirectos, Costos Administrativos y Costos Financieros .

Costo de Obra = Costos Directos + Costos Indirectos.

Multiplicador del Costo de obra = Costo de obra / Costos directos.

Parágrafo 1. Depreciación: es la porción de la vida útil que en términos

económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo
que se debe avaluar es la vida remanente del bien.

Existen varios sistemas para estimar la deprecación, siendo el más conocido el

lineal, el cual se aplicara en el caso de las maquinarias. Para la depreciación de
las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o
de escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el
estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini, para lo cual se presentan
las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4, relacionados de
la siguiente manera:

53
CLASE 1 ESTADO OPTIMO Y= 0.0050X2 + 0.5001X + 0.071 El inmueble está bien conservado y no necesita
– EXCELENTE reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.
CLASE 1.5 ESTADO MUY Y= 0.0050X2 + 0.4998X + 0.0262 Intermedio
BUENO
El inmueble está bien conservado pero necesita
CLASE 2 ESTADO BUENO Y= 0.0049X2 + 0.4861X + 2.5407 reparaciones de poca importancia en sus acabados
especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
CLASE 2.5 ESTADO Y= 0.0046X2 + 0.4581X + 8.1068 Intermedio inmueble bien conservado con acabados
NORMAL de enlucimiento desgastados por uso
CLASE 3 ESTADO Y= 0.0041X2 + 0.4092X + 18.1041 El inmueble necesita reparaciones sencillas por
REGULAR ejemplo en los pisos o pañetes.
CLASE 3.5 ESTADO MALO Y= 0.0033X2 + 0.3341X + 33.1990 Intermedio
CLASE 4 ESTADO MUY Y= 0.0023X2 + 0.2400X + 52.5274 El inmueble necesita reparaciones importantes
MALO especialmente en su estructura.
CLASE 4.5 DEMOLICION Y= 0.0012X2 + 0.1275X + 75.1530 Intermedio
CLASE 5 IRECUPERABLE Ruina y/o Demolición El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación
es del 100%.

Nota – 7:

X, es el resultado de dividir la Edad del Inmueble entre la Vida Útil, multiplicado por 100. Obteniéndose
la edad en porcentaje de vida.

Y, es el valor porcentual (%) a descontar como Depreciación del Valor de Reposición Nuevo.
El factor edad de las construcciones se obtuvo concertando la información directa con los
propietarios y el estimativo del Avaluador en la visita técnica.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero solo se presenta el
correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5.

El factor edad de las construcciones se obtuvo concertando la información directa

con los propietarios y/o poseedores y el estimativo del Avaluador en la visita
técnica, concretando con los documentos anexos al informe.

 DAÑO EMERGENTE: N/A

 LUCRO CESANTE:

Está constituido por todas las ganancias ciertas que han dejado de percibir o que
se recibirán luego, con el mismo fundamento de hecho, y la pretensión
indemnizadora ha de conformarse a ésta clasificación y ubicar adecuadamente los
varios capítulos de la lesión. La imposibilidad de empleo de un bien útil con el que
se ha venido satisfaciendo ciertas necesidades, permite conjeturar la presencia de
un daño que se establecerá probando además de ese antecedente la cesación de
ganancia por la suspensión a la merma de la actividad productiva.

54
  INDEMNIZACIÓN. (LUCRO CESANTE – DAÑO EMERGENTE): N/A

 LIQUIDACIÓN: N/A

Justificación del método: este método es utilizado para este Avalúo debido a
que en la investigación no se encontró información de ofertas en el sector que se
pueden comparar con el bien objeto de la valuación. Por tal motivo el valor de
terreno lo sustentamos de manera Directa (Encuestas). Esta información cumple
con los parámetros estadísticos establecidos en la resolución número 620 del 23
de septiembre de 2008 del IGAC.

Se refiere a los Planes de Desarrollo, Planes de Ordenamiento Territorial y creación del Sistema
Nacional Ambiental. ART.56: Procedimiento para la Enajenación Forzosa; ART. 61:
LEY 388 DE
Modificaciones al Procedimiento de Enajenación Voluntaria. Relaciona la clasificación del Suelo
1997, del 18 Municipal. Parágrafo 1.-" Al valor comercial se le descontara el monto correspondiente a la
de Julio plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de
utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la
participación en plusvalía o la contribución de valorización, según sea el caso"

8. ANALISIS DE ANTECEDENTES

 AVALÚOS

Revisada la base de datos de informes valúatorio realizados por EMIGDIO E.

ALMENAREZ VILLARREAL, NO se encontró antecedentes de avalúos practicados
por este en avalúos de vivienda de interés social, para compararlos con el del
objeto del presente estudio

9. INVESTIGACION ECONOMICA

9.1 INVESTIGACIÓN INDIRECTA:

 OFERTAS

Se consultó en Notarias de Valledupar, y se encontró que las negociaciones,

especialmente entre particulares se registran con el valor catastral de los predios,
siendo muy inferior al valor comercial real. Por este motivo se desestimó este tipo
de información. En el recorrido que se hizo sobre la vía carrera 37B y otras vías
cercanas, NO se observaron OFERTAS de predios en la zona urbana; así mismo,
tampoco se tuvo conocimiento de TRANSACCIONES reales y efectivas de igual
consideración con relación al inmueble objeto de estudio.
55
 9.2. INVESTIGACION DIRECTA

 ENCUESTAS

Se consultó a profesionales que guardan estricta relación con la materia,

indagándoles acerca del valor del predio en estudio. En cumplimiento de la
Resolución 620 de 2008, del IGAC, se les suministro a los encuestados la
Información preliminar necesaria, y se verificaron entre otros, los siguientes
aspectos:

1. Que los encuestados tuvieran total claridad que el valor por el cual se les
consulta es el correspondiente netamente al terreno, y que este no incluye ningún
tipo de mejoras o especies en las contenidas, toda vez que estos ítems se
discriminan y avalúan por aparte.
2. Que los encuestados conocen la zona en donde se localiza el predio, tanto en
sus aspectos negativos como ´positivos.
3. Que se trata de lote de terreno urbanizado y construido sobre la calle 16D BIS
No.30B-67, siendo un predio completo y medianero.
4. Que los encuestados conocieran la Norma de Uso de Suelo aplicada en la
zona.
5. Que la encuesta es sobre valores unitarios por metro cuadrado (M2) de terreno.
6. Que los encuestados conocen del inmueble que se analiza, referenciando su
ubicación, reconocimiento del sitio como residencial en una zona
completamente residencial que hace parte del sector 4, comuna 4, sobre una
vía urbana de relativa tranquilidad, muy a pesar que allí mismo se presenta otro
tipo de uso que en la actualidad se desarrolla como uso recreacional.

Finalmente, para la selección de los encuestados se tuvo en cuenta el

conocimiento que tienen del mercado inmobiliario en la zona, además que no
tuvieran intereses particulares y se encuentran actualizados con la norma del
P.O.T. de Valledupar y con la Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador).

La respectiva investigación se realizó de acuerdo al artículo 9. De la Resolución

620 de 2008 incisos 7 que dice “En la selección de la persona a investigar
debe tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la
idoneidad de ella, además que no tengan interés directo en el bien.”

56
 ARTICULO 9° CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS:

 Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener
datos (ofertas o transacciones recientes), cuando tenga dudas de los
resultados encontrados.

 El perito debe haber hecho una estimación previa del valor asignable y cuando
la información obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado,
deberá manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las posibles
razones de tal diferencia.

 Los valores obtenidos por encuestas no se podrán incluir como parte de la

definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los
valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las
valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración.

 Estas encuestas se relacionan únicamente para el valor del terreno

Por consiguiente teniendo en cuenta lo anterior, se relacionan los nombres de los

encuestados que hicieron parte con su opinión acerca del valor de la
tierra, con su respectivo procesamiento estadístico:

1. EMIGDIO E. ALMENAREZ VUILLARREAL Valledupar, Arquitecto – Avaluador –

Perito Auxiliar de la Justicia, Cel. 310 – 7401672. (RAA)
2. JORGE E. JIMENEZ VARGAS – Arquitecto – Avaluador, Lonja Inmobiliaria de
Valledupar Cel. 301 – 2348271. (RAA)
3. EMERSON GAMEZ – Arquitecto – Avaluador, Cel. 314 – 5391114. (RAA)
4. FRANKLIN VILLALBA BONETT – Arquitecto – Avaluador, Lonja Inmobiliaria de
Valledupar. Cel. 316 – 2744852. (RAA)
5. JAVIER ESPAÑA – Arquitecto – Avaluador, Lonja Inmobiliaria de Valledupar
Cel. 316 – 8222251. (RAA)

Como la encuesta es el único sustento para la adopción del valor se deja por
escrito en este informe el siguiente párrafo:

Por consiguiente, el Perito – Avaluador expresa lo siguiente:

57
“El Arquitecto – Avaluador, EMIGDIO ENRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL,
deja constancia bajo la gravedad de juramento que la utilización de esta
modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no
existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables
al del objeto de estimación”.

10. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características del sector y del inmueble relacionadas en los

capítulos anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales
tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial del presente avalúo, que
entre otras son:

 Para determinar el justiprecio de este inmueble se utilizó el método de

comparación o de mercado, de acuerdo al tipo de inmueble, ubicados en
edificaciones similares dentro del mismo sector o sectores similares.

 Se aplicó tal como lo recomienda la metodología el método de costos de

reposición.

 En consideración todas las determinantes que inciden en la asignación del

valor por metro cuadrado relacionadas con el inmueble que se avalúa, así
como su ubicación, área, diseño, materiales y acabados utilizados, bienes
que hacen parte de la propiedad y demás aspectos propios de este tipo de
inmuebles.

 El estado de conservación del inmueble, en todos sus elementos, que muy

a pesar de su tiempo de construido se mantiene en buenas condiciones.

 Condiciones de mercado para este tipo de inmuebles y las condiciones de

orden público o seguridad a nivel ciudad.

OTRAS CONSIDERACIONES

 No somos responsables por aspectos de naturaleza legal que afecten al

bien inmueble, o la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 No revelaremos información sobre la valuación a nadie distinto de la

persona natural o jurídica que solicito el encargo valúatorio, y solo lo 58
 haremos con autorización escrita de esta, salvo en el caso en que el
informe sea solicitado por una autoridad competente.

 Se prohíbe de manera categórica la publicación parcial o total del presente

informe de valuación, cualquier referencia al mismo, a las cifras de
valuación, al nombre y afiliaciones profesionales del valuador sin el
consentimiento escrito del mismo.

 El presente informe de valuación es confidencial para las partes, hacia

quien está dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito
específico del encargo valúatorio. No se acepta ninguna responsabilidad
ante terceras partes, y, no aceptamos ninguna responsabilidad por la
utilización inadecuada del presente informe.

Por otra parte, para el enriquecimiento del presente informe valúatorio, el

perito Avaluador sostuvo conversación telefónica con la Sra. LUZ MARINA
OROZCO GALVIS (demandada) con el ánimo de ampliar información de las
acciones realizadas durante el proceso de convivencia y separación con el
Sr. RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS, con relación a la vivienda
objeto de avalúo.

La Sra. LUZ MARINA OROZCO GALVIS informo lo siguiente:

 Que ella obtiene las escrituras de propiedad de dicha vivienda, la cual

no fue suministrada al perito.

 Que también obtenía el certificado de tradición y libertad de dicho

inmueble y tampoco fueron suministradas al perito.

 Se solicitó el registro de nacimiento de cada uno de los hijos para

constatar fechas y apellido afines, de igual manera esos documentos
tampoco fueron suministrados.

 Que el señor RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS abandono la

vivienda en el año 1996 cuando la niña menor cumplía 14 o 15 años.

 Que las mejoras y ampliaciones realizadas a la vivienda principal,

fueron producto de un premio obtenido por brilla, quienes
suministraron materiales y el pago de mano de obra realizado en dicha
vivienda.

59
  El perito se dio la tarea de ir a la oficina de gases del caribe para
obtener información precisa y detallada con relación al premio logrado
con brilla, la cual, manifestó una funcionaria de la empresa que en la
base de datos del sistema de gases del caribe no aparece registrada la
señora luz marina ni con el apellido ni con el numero de cedula, muy a
pesar LUZ MARINA me presento el periódico en la que aparece
fotografeada con su familia el dia que recibió el premio.
Desafortunadamente, el respectivo periódico no registra fecha de
publicación en sus páginas. Por lo tanto, la fecha relacionada en este
informe es por la señora LUZ MARINA de manera aproximada, ya que
no se acuerda exactamente de la efemérides, cuando recibió los
respectivos materiales y recursos.

11. MEMORIA DE CALCULO – VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERES

SOCIAL

11.1. VALOR DEL TERRENO:

De acuerdo con la metodología Valúatoria propuesta, para determinar el valor de

terreno, se abordaron los métodos establecidos por la Resolución 620 de 2008 del
IGAC, aplicados al ítem terreno, que son: Método de comparación o de mercado,
la normatividad establecida en el P.O.T. de Valledupar para la zona en análisis y
donde se ubica el inmueble objeto de investigación, aplicados al ítem terreno. Se
considera que nuestro terreno es de buena superficie y de fácil acceso y
aprovechamiento.

Se selecciona entonces el Método de Investigación Directa – Encuestas para su

desarrollo y determinación del valor de la tierra finalmente.

Para este avalúo se utilizó información de mercado reciente, de datos por

encuestas de predios ubicados en la zona con relacion al inmueble objeto de
avalúo, los cuales fueron confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los
cálculos estadísticos.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es
la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es
necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente
de variación.

60
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a mas (+) o a menos (-) 7,5 %, la
media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a mas (+) o a menos (-) 7,5%; no
es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.

ANALISIS EXPLICATIVO: ENCUESTAS

TABLA N°. 6 Mercadeo de las Encuestas terreno plano,
DESCRIPCION - NOMBRE PROFESION V. TOTAL
JORGE JIMENEZ VARGAS Arquitecto - Avaluador (R.A.A.) 350.000
FRANKLIN VILLALBA Arquitecto - Avaluador (R.A.A.) 360.000
JAVIER ESPAÑA FREJA Arquitecto - Avaluador (R.A.A.) 320.000
EMERSON GAMEZ Arquitecto - Avaluador (R.A.A.) 320.000
EMIGDIO E. ALMENAREZ VILLARREAL Arquitecto - Avaluador (R.A.A.) 360.000
TRATAMIENTO ESTADISTICO
SUMATORIA 1.710.000
PROMEDIO 342.000
DESVIACION ESTANDAR 20.494
COEFICIENTE DE VARIACION 6%
LIMITE SUPERIOR 362.494
LIMITE INFERIOR 321.506

OBSERVACIONES. Un Coeficiente
de Variación inferior a 7,5%, nos
permite inferir que la Media VALOR ADOPTADO POR M2 $ 342.000
Aritmética es el valor más probable
asignable al terreno

MEDIA ARITMETICA (X)

61
DESVIACION ESTANDAR (S)

COEFICIENTE DE VARIACION (V)

Teniendo en cuenta que los valores son consistentes de acuerdo a los precios
obtenidos por encuestas de cada uno de los profesionales avaluadores quienes
conocieron el predio de manera descriptiva y la respectiva zona, dado que dichos
valores son acordes con el mercado, y por lo tanto, nos acogemos a dicha cifra
arrojada por la fórmula de manera precisa. El valor que arroja dicho análisis por
metro cuadrado (M2) de terreno es de. $342.000/M2, el cual se computara con el
área de terreno existente, reflejado en el levantamiento topografico.

Entonces:

Computamos el área realmente a avaluar que es el área de terreno a valorar por el

perito, por el valor comercial de terreno arrojado en metro cuadrado,
cuyos datos se expresan en el cuadro de abajo, determinándose el precio total de
la superficie de terreno a reconocer, de la siguiente manera:

En consecuencia tenemos:

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD Vr. UNITARIO Vr. TOTAL

TERRENO PLANO M2 213.59 $ 342.000 $ 69´203.160.00
VALOR TOTAL AREA DE TERRENO $ 69´203.160.00

62
 11.2. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y ANEXIDADES:

CONSTRUCCIONES, para el presente informe valúatorio aplicaremos el

Método de Costos de Reposición con relación a construcciones que se calculan
con medidas para edificaciones en M2, debido que en la superficie de terreno
avaluada SI existen este tipo de obras las cuales se relacionaron en el inventario
del presente predio indicándose las áreas de construcción, cuyo uso es
RESIDENCIAL. Se aplicara el factor de depreciación con una clasificación
REGULAR para construcción vivienda antigua de 3.0, REGULAR para
apartamentos arrendados de 3.0, REGULAR para construcción nueva de 3.0
y REGULAR para la anexidades o mejoras de 3.0. De igual manera se utilizaran
las formulaciones basadas en la tabla de Fitto y Corvini.

Los valores de reposición a nuevo se obtendrán mediante datos de en

primer lugar de Análisis de Predios de Unitarios (A.P.U), los cuales se proyectaran
en un Presupuesto de obras detallado incluyendo las unidades métricas
correspondientes, elaborados por el Arquitecto, determinándose hasta los Costos
Directos que incluyen (mano de obra, materiales, herramientas).

Por lo tanto tenemos lo siguiente:

1. METODO DE COSTOS DE REPOSICION

ANALISIS EXPLICATIVO CONSTRUCCION:

PRESUPUESTO CONSTRUCCION VIVIENDA ANTIGUA

Ítem Descripción Un Cant [Link] [Link]

CONSTRUCCION VIVIENDA ANTIGUA
1.00 PRELIMINARES 221,779.27
1.10 localización trazado y M2 49.73 3,726.85 185,336.25
replanteo
1.20 Descapote manual M3 14.91 2,444.20 36,443.02
2.00 EXCAVACION Y LLENOS 1,076,604.00
2.10 Excavación para Ml 37.48 5,823.79 218,275.64
cimiento ciclopeo
0.40x0.30cm
2.20 Nivelación con M2 49.73 17,259.77 858,328.36
material seleccionado
para placa de
contrapiso e=10cm 63
3.00 FUNDACIONES 4,255,699.14
3.10 Solado para Ml 37.48 24,823.08 930,369.03
cimentación de
0.40x030 cm
3.20 Vaciado de cimiento M3 4.50 102,215.19 459,968.35
en concreto ciclópeo
0.40cmx0.30cmx37.4
8ml
3.30 Vaciado de vigas de M3 4.0 716,340.44 2,865,361.76
fundación en concreto
reforzado de
30x35cmx37.48ml
4.00 ESTRUCTURA 5,064,529.65
4.10 Estructura en madera Ml 7.60 25.400 193,040.00
para lamina ondulada
en asbesto cemento
4.20 Estructura metalica Ml 4.60 38,009.62 174,844.252
para lamina ondulada
en asbesto cemento
4.30 Viga sobre muro en M3 1.12 1,130,431.27 1,266,083.02
concreto reforzado
15x20cmx37.48ml
4.40 Vaciado de losa de M2 49.73 68,983.76 3,430,562.38
contrapiso e=10cm
5.00 MAMPOSTERIA Y PAÑETE 9,839,806.26
5.10 Levante de muro en M2 112.44 76,149.00 8,562,193.56
ladrillo tolete (mortero
1:4)
5.20 Dinteles Ml 4.00 31,454.15 125,816.60
5.30 Pisa techo en bloque Ml 37.48 16,756.91 628,048.98
de ladrillo
5.40 Pañete liso muros en M2 29.11 17,992.00 523,747.12
mortero 1:4
6.00 CUBIERTA 2,919,678.84
6.10 cubierta en lamina M2 52.00 56,147.67 2,919,678.84
ondulada en asbesto
cemento
7.00 PISO 2,351,673.08
7.10 Piso baldosa de M2 35.16 54,115.00 1,902,683.40
cerámica
7.20 Piso en concreto M2 10.57 20,000.00 211,000.00
64
 aplanado
7.30 Piso de baño baldosa M2 4.00 59,497.42 237,989.68
de cerámica enchape
8.00 INSTALACIONES 5,883,114.70
8.10 Instalaciónes M2 49.73 68,772.97 3,420,079.80
eléctricas (se
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
8.20 Instalaciónes M2 49.73 36,278.15 1,804,112.40
hidrosanitarias (se
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
Instalación gas (se M2 49.73 13,250.00 658,922.50
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
9.00 MARQUETERIA METALICA 620,000.00
9.10 Puerta metálica Un 2,00 230,000.00 460,000.00
9.20 Ventana de 1.50x2m Un 1.00 160,000.00 160,000.00
10.00 COCINA 1,386,309.45
10.10 Enchape sobre muro M2 13.77 54,115.00 745,163.55
en baldosa cerámica
10.20 Mesón en concreto Un 2.50 112,126.90 280,317.25
10.30 Desayunador en Un 2.50 90,000.00 225,000.00 65
 concreto
10.40 Enchape sobre M2 1.00 54,115.00 54,115.00
desayunador
10.50 Enchape sobre M2 1.51 54,115.00 81,713.65
mesón de cocina
11.00 LIMPIEZA 300,000.00
11.10 Limpieza general de Glo 1 300,000.00 300,000.00
obras. bal
TOTAL COSTOS DIRECTOS 33,919,194,40
TRANSPORTE DE MATERIALES 8% 2,713,535.55
VALOR TOTAL 36,632,729.90
VALOR M2 736,632.413

PRESUPUESTO CONSTRUCCION NUEVA

Ítem Descripción Un Cant [Link] [Link]

CONSTRUCCION NUEVA
1.00 PRELIMINARES 164,788.83
1.10 localización trazado y M2 36.95 3,726.85 137,707.10
replanteo
1.20 Descapote manual M3 11.08 2,444.20 27,081.73
2.00 EXCAVACION Y LLENOS 842,338.24
2.10 Excavación para Ml 35.13 5,823.79 204,589.74
cimiento ciclópeo
0.40x0.30cm
2.20 Nivelación con M2 36.95 17,259.77 637,748.50
material seleccionado
para placa de contra
piso e=10cm
3.00 FUNDACIONES 3,938,493.57
3.10 Solado para Ml 35.13 24,823.08 872,034.80
cimentación de
0.40x030 cm
3.20 Vaciado de cimiento M3 4.21 102,215.19 430,325.95
en concreto ciclópeo
0.40cmx0.30cmx35.1
3ml
3.30 Vaciado de vigas de M3 3.68 716,340.44 2,636,132.82
fundación en concreto
reforzado de
30x35cmx35.13ml
66
4.00 ESTRUCTURA 3,935,594.76
4.10 Estructura en madera Ml 7.98 25.400 202,692.00
para lamina ondulada
en asbesto cemento
4.30 Viga sobre muro en M3 1.05 1,130,431.27 1,186,952.83
concreto reforzado
15x20cmx35.13ml
4.40 Vaciado de losa de M2 36.95 68,983.76 2,548,949.93
contrapiso e=10cm
5.00 MAMPOSTERIA 6,897,666.33
5.10 Levante de muro en M2 84.09 76,149.00 6,396,516.00
ladrillo tolete (mortero
1:4) 28.03ml 3h
5.20 Dinteles Ml 1.00 31,454.15 31,454.15
5.30 Pisa techo en bloque Ml 28.03 16,756.91 469,696.18
de ladrillo
6.00 CUBIERTA 2,133,611.46
6.10 cubierta en lamina M2 38.00 56,147.67 2,133,611.46
ondulada en asbesto
cemento
7.00 PISO 959,724.05
7.10 Piso baldosa de M2 6.47 54,115.00 350,124.05
cerámica
7.20 Piso en plantilla de M2 30.48 20,000.00 609,600.00
concreto aplanado
8.00 INSTALACIONES 4,371,226.38
8.10 Instalaciones M2 36.95 68,772.97 2,541,161.24
eléctricas (se
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
8.20 Instalaciones M2 36.95 36,278.15 1,340,477.64
hidrosanitarias (se
recomienda realizar el
diseño para así ser
mas precisos en el
67
 valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
Instalación gas (se M2 36.95 13,250.00 489,587.50
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
9.00 BAÑO 639,263.66
9.10 Sanitario alongado Un 1,00 335,105.50 335,105.50
blanco Smart corona
9.20 Lavamanos + grifería Un 1.00 304,158.16 304,158.16
10.00 LIMPIEZA 300,000.00
10.10 Limpieza general de Glo 1 200,000.00 300,000.00
obras. bal
TOTAL COSTOS DIRECTOS 24,182,707,30
TRANSPORTE DE MATERIALES 8% 1,934,616.58
VALOR TOTAL 26,117,323.90
VALOR M2 706,828.793

PRESUPUESTO CONSTRUCCION APARTAMENTOS ARRENDADOS:

Ítem Descripción Un Cant. Vr. Unitario Vr. Total

APARTAMENTOS ARRENDADOS
1.00 PRELIMINARES 217,281.89
1.10 localización trazado y M2 48.72 3,726.85 181,572.13
replanteo
1.20 Descapote manual M3 14.61 2,444.20 35,709.76
2.00 EXCAVACION Y LLENOS 1,018,899.25
2.10 Excavación para Ml 30.57 5,823.79 178,033.26
cimiento ciclópeo
0.40x0.30cm
2.20 Nivelación con M2 48.72 17,259.77 840,895.99
material seleccionado
68
 para placa de contra
piso e=10cm
3.00 FUNDACIONES 3,436,490.56
3.10 Solado para Ml 30.57 24,823.08 758,841.55
cimentación de
0.40x030 cm
3.20 Vaciado de cimiento M3 3.70 102,215.19 378,196.20
en concreto ciclópeo
0.40cmx0.30cmx30.5
7ml
3.30 Vaciado de vigas de M3 3.21 716,340.44 2,299,452.81
fundación en concreto
reforzado de
30x35cmx30.57ml
4.00 ESTRUCTURA 4,668,327.77
4.10 Estructura en madera Ml 4.36 25.400 110,744.00
para lamina ondulada
en asbesto cemento
4.20 Estructura metálica Ml 4.42 38,009.62 168,002.52
para lamina ondulada
en asbesto cemento
4.30 Viga sobre muro en M3 0.91 1,130,431.27 1,028,692.46
concreto reforzado
15x20cmx30.57ml
4.40 Vaciado de losa de M2 48.72 68,983.76 3,360,888.79
contra piso e=10cm
5.00 MAMPOSTERIA Y PAÑETE 9,219,693.03
5.10 Levante de muro en M2 92.07 76,149.00 7,011,038.43
ladrillo tolete (mortero
1:4)
5.20 Dinteles Ml 10.00 31,454.15 314,541.50
5.30 Pisa techo en bloque Ml 30.69 16,756.91 513,766.86
de ladrillo
5.40 Pañete liso muros en M2 76.72 17,992.00 1,380,346.24
mortero 1:4
6.00 CUBIERTA 2,807,133.50
6.10 cubierta en lamina M2 50.00 56,147.67 2,638,074.48
ondulada en asbesto
cemento
7.00 PISO 2,638,074.48
7.10 Piso baldosa de M2 48.72 54,115.00 2,638,074.48
69
 cerámica
8.00 INSTALACIONES 5,763,630.57
8.10 Instalaciones M2 48.72 68,772.97 3,350,619.10
eléctricas (se
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
8.20 Instalaciones M2 48.72 36,278.15 1,767,471.47
hidrosanitarias (se
recomienda realizar el
diseño para asi ser
mas precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
Instalación gas (se M2 48.72 13,250.00 645,540.00
recomienda realizar el
diseño para así ser
más precisos en el
valor de las
instalaciones y en la
cantidad de
materiales) aquí se
tiene en cuenta un
aproximado en m2
9.00 MARQUETERIA METALICA 1,205,000.00
9.10 Puerta metálica 1x2m Un 3.00 200,000.00 600,000.00
9.20 Puerta metálica Un 1.00 230,000.00 230,000.00
1.12x2m
9.30 Ventana de 0.84x1m Un 1.00 130,000.00 130,000.00
9.40 Ventana de 0.50x1m Un 1.00 100,000.00 100,000.00
9.50 Ventana de 1.52x1m Un 1.00 145,000.00 145,000.00
10.00 BAÑOS 3,092,840.65
10.10 Enchape sobre muro M2 30.22 54,115.00 1,635,355.30
en baldosa cerámica 70
10.20 Sanitario alongado Un 3,00 335,105.50 1,005,316.50
blanco Smart corona
10.30 Grifería ducha + rejilla Un 3.00 150,722.95 452,168.85
de piso
11.00 LIMPIEZA 300,000.00
11.10 Limpieza general de Glo 1 300,000.00 300,000.00
obras. bal
TOTAL COSTOS DIRECTOS 34,367,371,70
TRANSPORTE DE MATERIALES 8% 2,749,389.74
VALOR TOTAL 37,116,761.40
VALOR M2 761,838.288

En desarrollo de las actividades constructivas que inciden en los cuadros

anteriores se determinó el valor por metro cuadrado mediante la valoración por
ítem y este a su vez se aplica teniendo en cuenta la clasificación de los materiales
dependiendo del sistema constructivo si es muro de carga, la vida útil será de 70
años; y para los que tengan estructura en concreto, metálicas o mampostería
estructural, la vida útil será de 100 años. Seguidamente presentamos la tabla con
los resultados del método de reposición.

DEPRECIACION CONSTRUCCIONES:

CONSTRUCCION VIVIENDA ANTIGUA

71
 CONSTRUCCION
VALOR TOTAL
VALOR VALOR m² VALOR TOTAL
ÁREA COSTO m2 COSTO VALOR m² DE REPOSICIÓN
EDAD VIDA EDAD EN % VIDA VIDA DEPRECIACIÓN DEPRECIADO A DEPRECIADO DE REPOSICIÓN
DEPENDENCIA CONSTRUIDA REPOSICIÓN REPOSICIÓN CLASE DEPRECIADO REDONDEADO
PROMEDIO TÉCNICA TÉCNICA REMANENTE % RESTAR DEL m² REDONDEADO DEPRECIADO
m2 $ TOTAL $ $ DEPRECIADO
$ $ $
$
CONSTRUCCION 49,73 736.632,41 36,632,729.90 39 70 56% 31 3.0 53,87% 396.824 339.809 340.000 16.908.200 16.908.000

ITEM CONSTRUCCION
ÁREA CONSTRUIDA m²: 49.73
COSTO m² REPOSICIÓN $: 736,632.413
COSTO REPOSICIÓN TOTAL $: 36,632,729.90
EDAD PROMEDIO: 39
VIDA TÉCNICA: 70
EDAD EN % VIDA TÉCNICA: 56%
VIDA REMANENTE: 31
CLASE: 3.0
DEPRECIACIÓN %: 53,87%
VALOR DEPRECIADO A RESTAR DEL m² $: 396,824
VALOR m² DEPRECIADO $ 339,809
VALOR m² DEPRECIADO REDONDEADO $: 340,000
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEPRECIADO $: 16,908,200

CONSTRUCCION NUEVA

72
 CONSTRUCCION
VALOR TOTAL
VALOR VALOR m² VALOR TOTAL
ÁREA COSTO m2 COSTO VALOR m² DE REPOSICIÓN
EDAD VIDA EDAD EN % VIDA VIDA DEPRECIACIÓN DEPRECIADO A DEPRECIADO DE REPOSICIÓN
DEPENDENCIA CONSTRUIDA REPOSICIÓN REPOSICIÓN CLASE DEPRECIADO REDONDEADO
PROMEDIO TÉCNICA TÉCNICA REMANENTE % RESTAR DEL m² REDONDEADO DEPRECIADO
m2 $ TOTAL $ $ DEPRECIADO
$ $ $
$
CONSTRUCCION 36,95 706.828,79 26,117,323.90 17 70 24% 53 3.0 30,28% 214.028 492.801 493.000 18.216.350 18.216.000

ITEM CONSTRUCCION
ÁREA CONSTRUIDA m²: 36.95
COSTO m² REPOSICIÓN $: 706,828.793
COSTO REPOSICIÓN TOTAL $: 26,117,323.90
EDAD PROMEDIO: 17
VIDA TÉCNICA: 70
EDAD EN % VIDA TÉCNICA: 24%
VIDA REMANENTE: 53
CLASE: 3.0
DEPRECIACIÓN %: 30,28%
VALOR DEPRECIADO A RESTAR DEL m² $: 214,028
VALOR m² DEPRECIADO $ 492,809
VALOR m² DEPRECIADO REDONDEADO $: 493,000
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEPRECIADO $: 18,216,350

73
CONSTRUCCION APARTAMENTOS ARRENDADOS

CONSTRUCCION
VALOR TOTAL
VALOR VALOR m² VALOR TOTAL
ÁREA COSTO m2 COSTO VALOR m² DE REPOSICIÓN
EDAD VIDA EDAD EN % VIDA VIDA DEPRECIACIÓN DEPRECIADO A DEPRECIADO DE REPOSICIÓN
DEPENDENCIA CONSTRUIDA REPOSICIÓN REPOSICIÓN CLASE DEPRECIADO REDONDEADO
PROMEDIO TÉCNICA TÉCNICA REMANENTE % RESTAR DEL m² REDONDEADO DEPRECIADO
m2 $ TOTAL $ $ DEPRECIADO
$ $ $
$
CONSTRUCCION 48,72 761.838,29 37,116,761.40 39 70 56% 31 3.0 53,87% 410.402 351.436 351.000 17.100.720 17.101.000

ITEM CONSTRUCCION
ÁREA CONSTRUIDA m²: 48.72
COSTO m² REPOSICIÓN $: 761,838.29
COSTO REPOSICIÓN TOTAL $: 37,116,761.40
EDAD PROMEDIO: 39
VIDA TÉCNICA: 70
EDAD EN % VIDA TÉCNICA: 56%
VIDA REMANENTE: 31
CLASE: 3.0
DEPRECIACIÓN %: 53,87%
VALOR DEPRECIADO A RESTAR DEL m² $: 410,402
VALOR m² DEPRECIADO $ 351,436
VALOR m² DEPRECIADO REDONDEADO $: 351,000
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEPRECIADO $: 17,100,720

Entonces tenemos:

74
 DESCRIPCION VALOR ADOPTADO VALOR TOTAL
CONSTRUCCION VIVIENDA ANTIGUA: 49.73 M2 $ 340.000 $ 16.908.200

CONSTRUCCION VIVIENDA NUEVA: 36.95 M2 $ 493.000 $ 18.216.350

CONSTRUCCION APTO ARRENDADOS: 48.72 M2 $ 351.000 $ 17.100.720

VALOR TOTAL CONSTRUCCIONES DEPRECIADAS $ 52.225.270

ANALISIS EXPLICATIVO MEJORAS Y/O ANEXIDADES:

PRESUPUESTO CALLEJON ACCESO APARTAMENTOS Y PATIO

Ítem Descripción Un Cant. Vr. Unitario Vr. Total

CALLEJON ACCESO APARTAMENTOS Y PATIO
1.00 PRELIMINARES 319,827.15
1.10 localización trazado y M2 71.71 3,726.85 267,252.41
replanteo
1.20 Descapote manual M3 21.51 2,444.20 52,574.74
2.00 PISOS 2,671,898.11
2.10 Nivelación con M2 71.71 17,259.77 1,237,698.11
material seleccionado
para placa de contra
piso e=10cm
2.20 Piso en concreto M2 71.71 20,000.00 1,434,200.00
aplanado
TOTAL COSTOS DIRECTOS 2,991,725,26
TRANSPORTE DE MATERIALES 8% 239,338.02
VALOR TOTAL 3,231,063.28
VALOR M2 45,057.40

PRESUPUESTO TERRAZA

Ítem Descripción Un Cant [Link] [Link]

PISO TERRAZA
1.00 PRELIMINARES 28,890.84
1.10 localización trazado y M2 6.48 3,726.85 24,149.10
replanteo
1.20 Descapote manual M3 1.94 2,444.20 4,741.74
2.00 PISOS 606,390.43
2.10 Nivelación con M2 6.48 17,259.77 111,843.31
material seleccionado 75
 para placa de
contrapiso e=10cm
2.20 Plantilla (placa de M2 6.48 22,204.00 143,881.92
contrapiso)
2.30 Piso en baldosa de M2 6.48 54,115.00 350,665.20
ceramica
TOTAL COSTOS DIRECTOS 635,281,27
TRANSPORTE DE MATERIALES 8% 50,822.50
VALOR TOTAL 686,103.77
VALOR M2 105,880.211

DEPRECIACION ANEXIDADES Y/O MEJORAS:

CALLEJON ACCESO APARTAMENTOS Y PATIO

76
 MEJORAS
VALOR TOTAL
VALOR VALOR m² VALOR TOTAL
ÁREA COSTO m2 COSTO VALOR m² DE REPOSICIÓN
EDAD VIDA EDAD EN % VIDA VIDA DEPRECIACIÓN DEPRECIADO A DEPRECIADO DE REPOSICIÓN
DEPENDENCIA CONSTRUIDA REPOSICIÓN REPOSICIÓN CLASE DEPRECIADO REDONDEADO
PROMEDIO TÉCNICA TÉCNICA REMANENTE % RESTAR DEL m² REDONDEADO DEPRECIADO
m2 $ TOTAL $ $ DEPRECIADO
$ $ $
$
MEJORAS 71,71 45.057,40 3,231,063.28 17 70 24% 53 3.0 30,28% 13.643 31.414 31.000 2.223.010 2.223.000

ITEM CONSTRUCCION
ÁREA CONSTRUIDA m²: 71.71
COSTO m² REPOSICIÓN $: 45,057.40
COSTO REPOSICIÓN TOTAL $: 3,231,063.28
EDAD PROMEDIO: 17
VIDA TÉCNICA: 70
EDAD EN % VIDA TÉCNICA: 24%
VIDA REMANENTE: 53
CLASE: 3.0
DEPRECIACIÓN %: 30,28%
VALOR DEPRECIADO A RESTAR DEL m² $: 13,643
VALOR m² DEPRECIADO $ 31,414
VALOR m² DEPRECIADO REDONDEADO $: 31,000
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEPRECIADO $: 2,223,010

PISO TERRAZA

77
 MEJORAS
VALOR TOTAL
VALOR VALOR m² VALOR TOTAL
ÁREA COSTO m2 COSTO VALOR m² DE REPOSICIÓN
EDAD VIDA EDAD EN % VIDA VIDA DEPRECIACIÓN DEPRECIADO A DEPRECIADO DE REPOSICIÓN
DEPENDENCIA CONSTRUIDA REPOSICIÓN REPOSICIÓN CLASE DEPRECIADO REDONDEADO
PROMEDIO TÉCNICA TÉCNICA REMANENTE % RESTAR DEL m² REDONDEADO DEPRECIADO
m2 $ TOTAL $ $ DEPRECIADO
$ $ $
$
MEJORAS 6,48 105.880,21 686,103.77 17 70 24% 53 3.0 30,28% 32.061 73.820 74.000 479.520 480.000

ITEM CONSTRUCCION
ÁREA CONSTRUIDA m²: 6.48
COSTO m² REPOSICIÓN $: 105,880.21
COSTO REPOSICIÓN TOTAL $: 686,103.77
EDAD PROMEDIO: 17
VIDA TÉCNICA: 70
EDAD EN % VIDA TÉCNICA: 24%
VIDA REMANENTE: 53
CLASE: 3.0
DEPRECIACIÓN %: 30,28%
VALOR DEPRECIADO A RESTAR DEL m² $: 32,061
VALOR m² DEPRECIADO $ 73,820
VALOR m² DEPRECIADO REDONDEADO $: 74,000
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN DEPRECIADO $: 479,520

Entonces tenemos:

DESCRIPCION VALOR ADOPTADO VALOR TOTAL

MEJORA CALLEJON Y PATIO: 71.71 M2 $ 31.000 $ 2.223.010

MEJORA PISO TERRAZA: 6.48 M2 $ 74.000 $ 479.520

VALOR TOTAL MEJORAS DEPRECIADAS $ 2.702.530

78
SUMATORIA CONSTRUCCIONES Y MEJORAS DEPRECIADAS:

VALOR CONSTRUCCIONES DEPRECIADAS $ 52.225.270

VALOR OBRAS ANEXAS DEPRECIADAS $ 2.702.530

VALOR TOTAL $ 54.927.800

SON: CINCUENTA Y CUATRO MILLONES NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL

OCHOCIENTOS PESOS M/CTE ($ 54.927.800)

11.3. VALOR LUCRO CESANTE:

Para determinar está información, la señora LUZ MARINA no suministro

información detallada desde cuándo comenzó a arrendar las tres habitaciones que
convirtió y/o acondiciono como apartamentos y la fecha exacta de inicio de
arrendamiento de los mismos. Por lo tanto, no se calculará el lucro cesante por
inconsistencias de la información.

79
 12. RESUMEN Y RESULTADO DEL AVALUO

DESCRIPCION UND CANT. Vr. UNITARIO Vr. TOTAL

TERRENO M2 213.59 $ 342.000 $69´203.160.00
CONSTRUCCIONES $52´225.270.00
ANTIGUA M2 49.73 $ 340.000 $16´908.200.00
NUEVA M2 36.95 $ 493.000 $18’216,350.00
APTO ARRENDADOS M2 48.72 $ 351.000 $17’100,720.00
MEJORAS $2´702.530.00
CALLEJON Y PATIO M2 71.71 $ 31.000 $ 2,223,010.00
PISO TERRAZA M2 6.48 $ 74.000 $ 479,520.00
VALOR TOTAL PREDIO $124´130.960.00

SON: CIENTO VEINTICUATRO MILLONES CIENTO TREINTA MIL

NOVECIENTOS SESENTA PESOS MCTE ($ 124´130.960.00)

Elaboró:

_________________________________
EMIGDIO E. ALMENAREZ VILLARREAL
Arquitecto – Valuador
Investigador – Asesor – Consultor
CC 77.024.459 de Valledupar
T.P. N° 08700 – 49370 de Atlántico
MAT. R.A.A. No. AVAL 77024459 de la A.N.A.V. de Bogotá
Certificado en la Categoría: INMUEBLES URBANO
Registro Interno Lonja Lonpacaribe – Valledupar No. 001 de 2014
Perito Auxiliar de la Justicia

De conformidad con el Decreto 2150 de 1995 y la Resolución 220 del 5 de Octubre de 2004, la firma mecánica aquí
plasmada tiene plena validez para todos los efectos legales.

80
 CONCLUSIONES GENERALES Y DEL VALOR COMERCIAL DE
EL PREDIO URBANO – TERRENO – CONSTRUCCION –
ANEXIDADES

1. En las zonas urbanas y zonas rurales la aplicación de los métodos es

relativamente fácil y solo se debe llegar a un valor por mercado o por otras
técnicas

2. El avalúo comercial urbano del predio " LOTE – CONSTRUCCION ", ubicado en
la CALLE 16DBIS No. 30B – 67 del barrio EDGARDO PUPO, predio medianero,
de la ciudad de Valledupar, cuya propiedad es de el señor RAFAEL ANTONIO
GUTIERREZ BARRIOS. se determinó como precio recomendable, teniendo en
cuenta toda la normatividad aplicable al respectivo predio, en donde se incluyó
valor del terreno, en un área de 213.59 M2, un área de construcción de 135.40 M2
y obras anexas, la cantidad de $ 124´130.960.00 pesos.

_________________________________
EMIGDIO E. ALMENAREZ VILLARREAL
Arquitecto – Valuador
Investigador – Asesor – Consultor
CC 77.024.459 de Valledupar
T.P. N° 08700 – 49370 de Atlántico
MAT. R.A.A. No. AVAL 77024459 de la A.N.A.V. de Bogotá
Certificado en la Categoría: INMUEBLES URBANO
Registro Interno Lonja Lonpacaribe – Valledupar No. 001 de 2014
Perito Auxiliar de la Justicia

De conformidad con el Decreto 2150 de 1995 y la Resolución 220 del 5 de Octubre de 2004, la firma mecánica aquí
plasmada tiene plena validez para todos los efectos legales.

81
 GENERALIDADES DE INTERES PROFESIONAL

CRITERIOS BASICOS DE CONDUCTA

Para la elaboración del presente informe de avaluó el Arquitecto – Valuador

EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL, se acogió a la metodología y
contenidos a los criterios y Normas ajustadas a Principios de Valuación
Generalmente Aceptados (PVGA), que rigen y orientan la actividad Valúatoria y a
los métodos estipulados en la Resolución 620 de 2008 de IGAC, en el ámbito
nacional e internacional. Estos se exponen a continuación:

Ética

El perito Avualador EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VALLARREAL

mantendrá en todo momento un alto nivel de honestidad e integridad, y llevarán a
cabo sus actividades de una forma que no sea perjudicial para él, para el público o
para sus profesiones.

Objetividad.

Los resultados se basarán en sus criterios, objetivos, fuentes y datos

comprobables, pudiéndose verificar todos los cálculos que soporten el resultado
final y los intermedios.

Certeza de Fuentes.

La información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o proyecciones

que se utilicen provendrán de fuentes de reconocida profesionalidad y, en todo
caso se revelarán.

Transparencia.

Los resultados y su desarrollo expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes

de error y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.

82
Integridad y Suficiencia.

EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL Arquitecto – Valuador,

contendrá toda la información que permita a un tercero concluir el valor total del
avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto.

Confidencialidad.

El Arquitecto – Avaluador EMIGDIO ENRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL en

todo momento tratará los asuntos con el JUZAGDO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL
DE ORALIDAD, quien es propietario del inmueble del Avalúo Comercial Urbano
del PREDIO URBANO MEDIANERO – LOTE CONSTRUCCION con la discreción
y confidencialidad apropiadas. No revelara información sensible basada en hechos
que obtuvo del propietario RAFAEL ANTONIO GUTIERREZ BARRIOS, ni los
resultados a nadie que no esté autorizado específicamente por el solicitante
JUZAGDO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE ORALIDAD, salvo en caso que se
requiera hacerlo por ley, como en situaciones en que el Arquitecto – Avaluador
EMIGDIO ENRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL debe cumplir con ciertos
procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuación nacional profesional
al que pertenece.

Independencia.

El avaluó se realiza por el Arquitecto – Valuador EMIGDIO ENRRIQUE

ALMENAREZ VILLARREAL quien, directa e indirectamente carece de cualquier
interés en el resultado del avalúo o sus posibles utilizaciones, así como de
cualquier vinculación de las partes que se afectarían. El Avaluador no tiene
ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco con la entidad
solicitante, ni está incurso en las causales de recusación a las que se refiere el
artículo 72 de la ley 550 de 1999, y da fe que no existe en ningún evento, conflicto
de interés.

Profesionalidad.

El avalúo fue realizado por el Arquitecto – Avaluador EMIGDIO ENRIQUE

ALMENAREZ VILLARREAL quien está inscrito en el REGISTRO ABIERTO DE
AVALUADORES (R.A.A.) en la A.N.A.V. de Bogotá, clasificado en la categoría de
INMUEBLES URBANOS, para desempeñar el compromiso de la realización de
avalúos correspondientes en el Departamento del Cesar y a nivel nacional,
ordenado por el JUZAGDO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE ORALIDAD. En
cumplimiento del Decreto 1420 de 1998, y sus miembros de perfiles profesionales
83
debidamente registrados en cumplimiento también de la misma norma, experto en
avalúos con una vasta experiencia.

Aceptación de las Instrucciones.

EMIGDIO ENRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL Arquitecto – Avaluador,

acepta a cabo la tarea contractual asignada por el JUZAGDO PRIMERO CIVIL
MUNICIPAL DE ORALIDAD, después de identificar el tema a tratar, estando
seguro de que tiene la experiencia y el conocimiento para llevar a cabo la
realización de los avalúos de manera particular y de manera competente.

Eficiencia y Diligencia.

EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL actuara de manera eficiente y

rápida al llevar a cabo las instrucciones del JUZAGDO PRIMERO CIVIL
MUNICIPAL DE ORALIDAD, y deberá mantenerlo informado respecto a su
avance. Igualmente, rechazara las instrucciones cuando las circunstancia
excluyan las suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminación dentro
de un tiempo razonable.

Antes de presentar el informe final de valuación, se recibirá instrucciones por

escrito del JUZAGDO PRIMERO CIVIL MUNICIPAL DE ORALIDAD, y/o
confirmada por escrito por EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL –
Arquitecto – Valuador con suficiente detalle de manera que no se dé lugar a
malas interpretaciones.

EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL hará las consultas e

investigaciones diligentes para asegurar que los datos del análisis en la valuación
sean los correctos y que se pueda confiar en ello.

EMIGDIO ENRRIQUE ALMENAREZ VILLARREAL elaborara un archivo de

trabajo por cada tarea que, al término de estas contenga una copia fiel en papel
(respaldada correctamente), de todos los informes correspondencia y memoria
escrita, además de las notas de archivos adecuada que compruebe las opiniones
a través de consulta, de comparación objetiva, deducción y cálculo

84
ANEXOS

85
 1.- ANEXO
PLANOS DE
UBICACION

86
UBICACIÓN DE VALLEDUPAR EN EL DEPARTAMENTO

VALLEDUPAR

87
PLANO DE LOTE – ARQUITECTONICO Y AREAS

88
 2.- ANEXO
FOTOGRAFICO

89
REGISTRO FOTOGRÁFICO Nº1 – 21 DE OCTUBRE DEL 2019 – VIVIENDA
PRINCIPAL (ANTIGUA)

VISTA CALLE 16D BIS VISTA CASA Y TERRAZA

VISTA SALA / COMEDOR VISTA COCINA

VISTA BAÑO VISTA ALCOBA

90
REGISTRO FOTOGRÁFICO Nº2 – 21 DE OCTUBRE DEL 2019 –
APARTAMENTOS ARRENDADOS Y ANEXIDADES

VISTA CALLEJON VISTA CALLEJON

VISTA FACHADA APARTAMENTO VISTA INTERIOR APARTAMENTO

VISTA INTERIOR CUBIERTA VISTA BAÑO

91
REGISTRO FOTOGRÁFICO Nº3 – 21 DE OCTUBRE DEL 2019 –
CONSTRUCCION NUEVA (Brilla)

VISTA BAÑO VISTA BAÑO

VISTA ALCOBA VISTA ALCOBA

VISTA PATIO VISTA BAÑO

92
 3.- ANEXO
DOCUMENTOS

93
RESOLUCIÓN No. 1374 DEL 19 – 07 – 2001 A TÍTULO GRATUITO
INMUEBLE FISCAL

94
95
96
97
98
CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

99
100
101
CERTIFICADO DE NOMENCLATURA

102
103
104
RECIBO IMPUESTO PREDIAL

105
106
107
 4.- ANEXO
IDENTIFICACION
PROFESIONAL E
IDONEIDAD

108
109
110
111
112