TEMA 4.

ARRENDAMIENTO DE COSAS

I.- REGULACIÓN, CONCEPTO Y CARACTERES.

- Regulación: Libro IV, Título VI, arts. 1.542 y ss.
- Concepto: contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de
una cosa por tiempo determinado y precio cierto (art. 1543 CC).
- Caracteres: 1consensual, se perfecciona por el consentimiento; 2bilateral: genera
obligaciones recíprocas; 3oneroso: existe contraprestación; 4conmutativo, hay
equivalencia entre las prestaciones; 5de tracto sucesivo y 6temporal (no se admiten los
arrendamientos perpetuos).
- Naturaleza:
▪ Algunos autores: distinguieron entre arrendamiento no inscrito (derecho
personal) e inscrito (derecho real).
▪ Mayoría doctrina y el TS: afirman su carácter personal: el arrendatario precisa de
la actuación del arrendador para hacer efectivo su derecho.
▪ Otra cosa es que pueda, por la inscripción producir cierto efecto real.
II.- ELEMENTOS DEL CONTRATO.
a) Elementos personales.
▪ Arrendador: quien da el goce o uso de la cosa. Capacidad: basta la capacidad
general para contratar, teniendo o no la propiedad de la cosa (puede ser
usufructuario).
▪ TS: ha de tener capacidad para realizar actos de administración.
Reglas especiales: art. 1548 CC: “Los padres o tutores, respecto de los bienes de
los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan
poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que
exceda de 6 años”.
• Si excede de 6 años, se necesita autorización judicial.
• Menor emancipado: puede ser arrendador si consiente en documento
público.
▪ Arrendatario: recibe la cosa y paga por ello. Basta: capacidad general para
contratar.
- Elementos reales: cosa y precio.
▪ COSA: pueden ser objeto del contrato: fincas rústicas como urbanas.
Prohibición (art. 1545 CC): no pueden serlo los bienes fungibles, PERO si
algunos usos consumen la cosa y otros no, podrá ser arrendada para estos
últimos.
o El goce puede referirse: toda la cosa o parte de ella (ej. arrendamiento
de caza: el goce parcial de la finca a tales efectos).
o Válido el arrendamiento de bienes futuros.
o La doctrina admite el arrendamiento de cosas ajenas (su eficacia
dependerá de la efectiva adquisición de la cosa por el arrendador).

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 o Cabe arrendar una cosa que pertenece al arrendador en copropiedad,
siempre que no exceda de 6 años.
o Puede concederse el goce o explotación de patentes de invención o de
modelos de utilidad (Ley de Patentes y Ley de Marcas)
Requisitos: el objeto debe ser: posible, lícito y determinado.
▪ DURACIÓN Y PRECIO CIERTO:
• Tiempo determinado: prohibición de arrendamientos perpetuos.
▪ No es válido: arrendamiento con prórroga indefinida a voluntad
del arrendatario.
▪ Es válido: arrendamiento de por vida, y el sometido a condición
resolutoria que no sea imposible.
▪ Llegado el vencimiento concluye sin necesidad de requerimiento
(art. 1565 CC).
▪ Si no se ha fijado plazo: se entiende hecho por años cuando se
fije un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario (art. 1581 CC).
• Arrendatario persona jurídica: límite máximo: 30 años.
• Precio:
o Cierto, en dinero o en especie o en hacer algo a cambio.
o Determinado (art. 1547 CC referido a la ejecución de un contrato
de arrendamiento verbal): “… el arrendatario devolverá al
arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que
la haya disfrutado, el precio que se regule”.
▪ Debe entenderse aplicable a los contratos escritos en los
que se haya omitido la renta y no pueda probarse por otro
medio su cuantía. Señala parte de la doctrina: cuando falta
la prueba del precio, falta un elemento esencial y el
contrato es nulo.
o Lugar y tiempo del pago: si nada se hubiere pactado se estará,
en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el art. 1171; y en cuanto
al tiempo, a la costumbre de la tierra” (art. 1574 CC).
- Elementos formales: Libertad de forma (art. 1278)
o PERO deberán constar por escrito, aunque sea privado (forma ad probationem,
art. 1280.2º CC): los arrendamientos de bienes inmuebles por 6 o más años,
siempre que deban perjudicar a tercero.
o Art. 1549 CC: con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de
bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el RP.
III.- CONTENIDO DEL CONTRATO.
1.- Obligaciones del arrendador:
a) Entregar la cosa (art. 1554 CC): se entiende que en buen estado de conservación para el
destino pactado.
▪ Ha de entregarse la cosa y todos sus accesorios (art. 1097 CC).

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 b) Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destina y, por ello, hacer en
ella las reparaciones necesarias.
▪ Reparaciones urgentes (art. 1558 CC): el arrendatario tiene obligación de
tolerarlas, aunque sea muy molestas y, le priven de parte de la finca.
▪ Si dura más de 40 días: disminución del precio en proporción al tiempo y
parte de la finca de la que se vea privado.
▪ Si hace inhabitable la finca: puede rescindir el contrato.
▪ Si el arrendador no hace las reparaciones: puede hacerlas el arrendatario
a su costa.
▪ Si el arrendatario no comunica esas reparaciones: responde de los daños
y perjuicios.
▪ El arrendatario: derecho a los daños y perjuicios causados por las obras.
▪ El arrendador “no está obligado a reconstruir” en caso de pérdida o
destrucción de la cosa SALVO que le sea imputable.
c) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, respondiendo por:
▪ Hechos propios: no puede variar la forma de la cosa arrendada (art. 1557).
▪ Hechos de terceros.
▪ Perturbación de hecho. Art. 1560: el arrendador no responde; PERO el
arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
• No existe perturbación de hecho cuando el tercero ha obrado en
virtud de un derecho que le corresponde.
▪ Perturbación de derecho: responde el arrendador y, en caso de evicción,
tiene obligación de saneamiento (art. 1553 CC).
o Responde también por vicios en la cosa arrendada.
d) Pagar cargas y tributos sobre la propiedad de la cosa, salvo pacto en contrario.
e) Abonar “gastos necesarios” que el arrendatario haya hecho en la cosa (no las mejoras o
gastos de recreo: podrá retirarlas sin alterar su forma o sustancia).
2.- Obligaciones del arrendatario. Libertad de pacto. Art. 1555 CC.
a) Pagar el precio en el tiempo y lugar convenidos; si no se pacta el tiempo, se estará a la
costumbre de la tierra y del lugar.
▪ TS: puede “disminuirse la cuantía” cuando el arrendador no pueda garantizar al
arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada.
b) Usar la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia, destinándola al uso
pactado; en su defecto, al que se infiera de su naturaleza, según costumbre.
c) Responder del deterioro o pérdida de la cosa causado por su culpa o por la de las personas
de su casa, SALVO que pruebe que se ocasionó por caso fortuito (presunción iuris tantum).
d) Poner en conocimiento del arrendador, en plazo más breve posible, toda usurpación o
acto dañoso que un tercero haya realizado o prepare realizar en la cosa arrendada; así
como la necesidad de las reparaciones.
▪ Si incumple, responde por daños y perjuicios.
▪ Tolerar las reparaciones urgentes de la finca.

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 e) Devolver la finca al concluir el arriendo tal y como la recibió, SALVO lo que hubiese
perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561).
IV.- EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO. EL DESAHUCIO.
1.- Vencimiento del plazo (art. 1565 CC): concluye sin necesidad de requerimiento.
▪ Excepción: tácita reconducción (art. 1566 CC): “Si al terminar el contrato, permanece
el arrendatario disfrutando 15 días más, con aquiescencia del arrendador, se
entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1.577
y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
o TS: estamos ante un contrato nuevo: idéntico, salvo en su duración y en las
obligaciones contraídas por terceros.
▪ Enervamiento:
1. Requerimiento (la falta del requerimiento: presunción iuris tantum de aquiescencia).
2. Falta de aquiescencia del arrendador.
3. Renuncia a la misma en el contrato.
2.- Resolución del contrato: para el caso de que no se cumpla con lo estipulado.
▪ Efecto: la devolución de las prestaciones.
3.- Pérdida de la cosa arrendada (art. 1568 CC). Pérdida física o jurídica.
4.- Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada:
1. Por evicción se le priva de todo o parte de la finca.
2. Por resolución del título.
3. Por venta de la cosa arrendada (art. 1471 CC): el comprador tiene derecho a que termine
el arriendo, SALVO pacto en contra y lo dispuesto en la LH (arrendamientos inscritos).
▪ El arrendatario podrá exigir: le deje recoger los frutos de la cosecha que
corresponda al año agrícola y que el vendedor le indemnice los daños y
perjuicios que se le causen.
▪ La adjudicación de finca hipotecada comporta extinción del arrendamiento
posterior a la hipoteca.
5.- Muerte de arrendador o arrendatario. El CC no dice nada, pero teniendo en cuenta los
precedentes legislativos y la jurisprudencia, debe entenderse que si (la LAU y LAR establecen
sucesión en el arrendamiento).
EL DESAHUCIO.
▪ Art. 1569 CC: permite al arrendador desahuciar al arrendatario y recuperar la cosa
mediante un proceso breve, rápido y sencillo, regulado en la LEC de 1881, y que la
vigente Ley no regula, por lo que obliga a encajarlo en los procesos de ésta:
o Juicio verbal de desahucio: en dos casos del art. 1569: 1por falta de pago o 2
terminación de la duración.
▪ Procedimiento sumario.
o Juicio ordinario: para el resto de causas del art. 1569 CC.
▪ Art. 1.569 CC: causas de desahucio (son taxativas):
1) Expiración del término convencional o legal.
2) Falta de pago en el tiempo convenido: 2 acciones.
▪ Acción de reclamación de cantidad.

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 ▪ Acción de desahucio (para recuperar la posesión con el consiguiente
lanzamiento del arrendatario).
Ambas son compatibles (TS).
3) Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4) Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan
desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el art. 1555.2.
V.- EL SUBARRIENDO. El arrendatario arrienda la cosa arrendada.
▪ SALVO PROHIBICIÓN EXPRESA, en el arrendamiento común cabe el subarriendo
total o parcial (art. 1550 CC). NO LA CESIÓN DEL CONTRATO.
Peculiaridades:
1. El subarriendo se mueve dentro de los límites impuestos al arrendatario (art. 1551 CC).
2. El arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario para cobrar lo que el
arrendatario le debe (art. 1552 CC) (subarrendatario: no tiene acción directa contra
arrendador).
▪ Sólo puede reclamar las rentas ya devengadas y no pagadas (no las futuras)
▪ El subarrendador no podrá desahuciar al subarrendatario por este pago
directo.
3. La extinción del arriendo provoca la del subarriendo.
VI.- LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO.
▪ Transmisión del contrato de arrendamiento, no recogida en el CC.
o Asumen la posición del arrendatario, el cesionario.
▪ Se admite: si hay acuerdo entre cedente y cesionario, y “acepta el arrendador”, expresa o
tácitamente.