Derechos Reales - Apuntes

Índice
Derechos reales
Clasificaciones de los Derechos reales
Derechos reales de propiedad o sobre cosa propia
El dominio
El condominio
La propiedad horizontal
Conjunto inmobiliario
Derecho real de sepultura
Derechos de disfrute sobre cosa ajena
Frutos y productos
Usufructo
Derecho de uso
Derecho de habitación
Derecho de tiempo compartido
Derecho de superficie
Servidumbre
Derechos de garantía
Otras formas de clasificación de los derechos reales
Adquisición, pérdida y transmisión de derechos reales
Relaciones reales
Posesión
Definición y naturaleza jurídica
Elementos
Clasificaciones
Según la legitimidad
Según sea unilateral o bilateral
Causas de pérdida de la posesión
Efectos de la posesión
Modos de adquisición original
Dominio
Concepto
Caracteres
Clasificación
Extensión
Condominio
Disposiciones generales
Definición
Destino, uso y goce de la cosa
Disposición, responsabilidad en gastos y mejoras
Administración
Clasificación de los condominios
Propiedad horizontal

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 Definición
Requisitos de la Unidad Funcional
Estado y derecho real de propiedad horizontal
Consorcio
Administrador
Elección
Derechos y obligaciones del administrador
Consejo
Asamblea
Expensas
Conjunto inmobiliario
Protección de familia
Derecho de superficie
Origen y evolución histórica
Concepto y caracteres
Objeto
Derecho de superficie sobre parte material
Recaudos previos
Individualización de la parte material
Plazo
Legitimación
Adquisición y extinción
Adquisición
Extinción
Contenido
Usufructo
Cesión de usufructo.
Derechos y obligaciones del nudo propietario y el usufructuario
Derechos de uso y habitación
Uso
Concepto
Desuso
Limitaciones
Ejecución por acreedores
Habitación
Concepto
Limitaciones
Impuestos, contribuciones y reparaciones
Servidumbres
Definición
Clasificaciones
Constitución y extinción de la servidumbre
Derechos de garantía
Generalidades

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 Principios
Privilegio en el cobro
Extensión
Constitución por un tercero
Extinción y cancelación del asiento registral del gravámen
Hipoteca
Definición
Legitimación pasiva
Constitución
Anticresis
Definición
Legitimación pasiva y facultades del acreedor
Prenda civil
Definición
Constitución
Legitimación pasiva y activa
Percepción de frutos y uso de la cosa
Mejoras, gastos y disposición de la cosa
Prendas de crédito
Prescripción adquisitiva
Concepto
Requisitos de la prescripción adquisitiva
Forma del juicio y requisitos
Requisitos de la demanda
Procedimiento en caso de persona humana o jurídica
Prueba
Sentencia
Usucapión como defensa
Ley Pierri (no entra en el parcial)
Publicidad
Tipos de publicidad
Sistemas y técnicas
Principios registrales
Sistema argentino
Prioridad indirecta
Procedimiento
Acciones reales y posesorias
Diferenciación
Acciones posesorias
Acciones reales
Caso de los acreedores hipotecarios

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Derechos reales
“Real”, proviene de “res”, que significa cosa en latín. Por ende, derechos reales refieren a los derechos
que regulan la relación entre las personas y las cosas. Los derechos reales están opuestos a los
personales, comprendiendo los dos las categorías constitutivas de los derechos patrimoniales. Los
derechos personales, por otro lado, tienen por objeto la conducta de la persona. Los contratos, por
ejemplo, generan derechos personales u obligaciones, que proviene del latín obligatio, que
literalmente significa ligar o atar El juicio de desalojo es una acción personal, no real.
No hay que confundir derecho personal con derecho sobre las personas. Las personas son sujetos de
derechos, y no objeto, lo que corresponde a sus conductas. De hecho, en aquellos casos en los que el
ser humano pudo ser objeto de derecho, como en la esclavitud, sería más propio decir que era objeto
de derechos Si bien el ser humano es sujeto de derecho, también puede ser objeto de derechos reales
si se diera el caso de la esclavitud.
El derecho real es un derecho patrimonial que se establece entre la persona y la cosa, formándose una
relación directa e inmediata. En el derecho personal, la relación no es directa, ya que, entre la cosa y
el adquirente, está la conducta esperada del deudor.
El derecho real confiere a su titular:
● el ius praeferendi o derecho de preferencia. Le otorga al titular de un derecho real preferencia
sobre titulares de otros derechos cuando esté en litigio la cosa. Hay ciertos derechos reales en
los cuales esta preferencia se aplica respecto de acreedores, los cuales podrán ser
privilegiados o quirografarios (quiro → que se hace con las manos; grafo → escribir o gravar;
quirografario →“que solo tiene el privilegio de su firma”).
● el ius persequendi o derecho de persecución, de perseguir la cosa. El dueño legítimo de la
cosa la puede reclamar a quien la tenga en su poder. El derecho real sobre la cosa, siempre y
cuando cuente con la publicidad establecida por la ley, es oponible erga omnes. En otras
palabras, el derecho real no tiene un único deudor, sino que toda la sociedad tiene el deber de
respetarlo, no interfiriendo en su ejercicio.
Asimismo, podemos distinguir entre terceros interesados y penitus extranei. Estos últimos no
requieren de publicidad para respetar el derecho de propiedad. Tercero interesado, podría ser, por
ejemplo, quien compra algo robado.

Solo para automotores, la registración es obligatoria para adquirir el derecho real.

Otra diferencia de los derechos reales con los personales es el predominio del orden público en su
regulación. En el ámbito de los contratos, del que se derivan derechos personales, el principio rector
es la autonomía (auto-nomos → norma; “que se dicta sus propias normas”) de la voluntad. En los
derechos reales, prevalece el orden público, teniendo la autonomía de la voluntad un lugar muy
restringido. La ley establece los tipos de derecho real, solo pudiéndose adquirir aquellos tipificados

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por la ley, no habiendo lugar para tipos innominados. El contenido de esos derechos reales solo puede
ser aquel fijado por la ley.

Clasificaciones de los Derechos reales

Como ya sabemos, los derechos reales recaen sobre las cosas. Estas comprenden todo objeto o bien
material con valor patrimonial, o susceptibles de apreciación patrimonial. Por ende, podemos
distinguir entre bienes materiales, donde se encuentran las cosas, e inmateriales, donde se
encuentran los derechos. Los objetos que no son susceptibles de valor económico no son cosas, o
directamente están fuera del comercio, como lo es todo lo relativo a la res pública o bienes públicos,
que están fuera del comercio, y no son susceptibles de posesión ni de derechos reales.
La idea de que los derechos reales recaen sobre las cosas no debe excluir a determinadas excepciones.

En virtud de estas ideas, podemos clasificar a los derechos reales según caigan en una de varias
categorías.

Derechos reales de propiedad o sobre cosa propia

Son aquellos que corresponden al titular legítimo de la cosa.

El dominio
Es el derecho más amplio que puede tener una persona sobre una cosa. Contiene todas las facultades
que legalmente se pueden ejercer sobre la cosa. El resto de derechos reales representan una parte del
dominio;

El condominio
En determinadas circunstancias que se encuentran la cosa, reemplazan al dominio. Es cuando la cosa
tiene más de un propietario, que en conjunto ejercen todas las facultades del dominio, pero
individualmente no. No hay nada subdividido, cada uno tiene una parte indivisa. La teoría romana
sostiene que es un derecho real autónomo (Teoría adoptada por el CCYCN)

La propiedad horizontal
En determinadas circunstancias que se encuentran la cosa, reemplazan al dominio. Es un derecho real
que aplica a los inmuebles y que consiste en facultades exclusivas sobre una unidad funcional y
facultades compartidas con otros propietarios sobre el terreno y las partes comunes del edificio. Es un
derecho real autónomo. Es una excepción de la principalidad del terreno, las facultades exclusivas las
voy a tener en una parte de lo edificado;

Conjunto inmobiliario
En el conjunto inmobiliario, el objeto es un lote de terreno que, junto a otros lotes, conforman este
conjunto. Varios inmuebles con accesorios comunes lo conforman, requiriendo estos también de un
consorcio y cobro de expensas, y con accesorios que son comunes a todos ellos. No es una subespecie
de la propiedad horizontal, sino algo más moderno, conformando un derecho real autónomo. Su
objeto no es una unidad funcional, a diferencia de la propiedad horizontal.

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Aplica a las urbanizaciones cerradas. Todos los conjuntos que no tengan la organización del CCYCN,
tienen un plazo de 5 años para adecuarse a él.. Dentro de un conjunto inmobiliario se puede tener
propiedad individual, como lo vemos en los conjuntos de monoblocks.

Derecho real de sepultura

Tiene por objeto una parcela ubicada en un cementerio privado, cuyo único destino es el depósito de
restos humanos. Los cementerios públicos no comprenden este régimen, puesto que son de dominio
público.

Derechos de disfrute sobre cosa ajena

Frutos y productos
Estos derechos permiten al beneficiario el usar o gozar de cosa ajena. El uso comprende servirse de la
cosa de forma directa, mientras que el goce implica percibir los frutos y productos que la cosa genera.
Los frutos son todo aquello que la cosa produce regular y periódicamente, sin detrimento de su
esencia, siendo renovables. Existen los frutos:
● Naturales. Son producidos por la cosa por efecto de la naturaleza, sin necesidad de
intervención humana.
● Civiles o artificiales. Comprenden principalmente los beneficios, dinerarios o no, percibidos
por el alquiler de la cosa. También los intereses en caso de dinero.
● Industriales. No son producidas naturalmente, requiriendo de un trabajo humano realizado
sobre ellas.
Los productos no son renovables, ni son producidos por la cosa regular y periódicamente, afectando
su esencia.

En esta categoría de derechos, encontramos:

Usufructo
Le da a su beneficiario el derecho de use y goce amplio sobre la cosa.

Derecho de uso
Es idéntico, pero más limitado.

Derecho de habitación
Solo puede recaer sobre inmuebles destinados a viviendas, otorgándole a su beneficiario la facultad de
morar en él. Se le otorga, por ejemplo, al cónyuge supérstite sobre aquél inmueble que utilizaba en el
matrimonio, siendo vitalicio, y por un plazo menor al concubino.

Derecho de tiempo compartido

Legislado en 2010, y luego incorporado al Nuevo Código, otorga la facultad de uso y goce de la cosa
por un tiempo determinado, dado por el calendario o por el horario. Entre quienes comparten la cosa
también se suele designar a un administrador del tiempo compartido. A diferencia de la locación, que
comprende un derecho personal, le otorga uso y goce pleno al beneficiario, independientemente del

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administrador. Esto es así con el objetivo de proteger al beneficiario de la posibilidad de que la
empresa organizadora, ante una eventual quiebra, extinga su derecho.

Derecho de superficie
Le otorga al beneficiario la facultad de construir, sembrar o forestar sobre terreno ajeno, y apropiarse
de lo construido, sembrado o forestado. Es una excepción al principio superficie solo cedit. Es un
derecho bifronte, no pudiéndose clasificar ni como derecho sobre cosa propia ni sobre cosa ajena,
comprendido por:
● Una primera fase, en la que se comporta como derecho de disfrute sobre cosa ajena
● Una segunda fase, en la que se comporta como un derecho sobre cosa propia
Tiene un plazo máximo de 70 años para construcciones, y 50 para sembrados.

Servidumbre
Es un derecho real que solo recae sobre inmuebles ajenos. A diferencia del uso, no se ejerce por la
posesión del inmueble que es su objeto, sino por otro distinto. Existe un mueble sirviente y otro
dominante, pudiendo el dueño del dominante ejercer facultades sobre el sirviente. Las servidumbres
pueden versar de una batería de cuestiones, como servidumbres de paso para acceder a un terreno
propio, atravesando uno ajeno, o servidumbres de acceso al mar por razones militares, como es el caso
de Bolivia con Argentina.

Derechos de garantía
No les confieren a su titular el uso de la cosa, sino que son accesorias de un derecho personal, con el
fin de garantizar el interés lícito del acreedor. En estas encontramos:
1. Prenda civil. Solo recae sobre cosas muebles no registrables, y se ejerce a través de la
posesión.
2. Prenda comercial. Puede recaer sobre todo tipo de bienes, pero atañe a la ley comercial, que
no es el foco de la materia.
3. Hipoteca. El derecho real de hipoteca recae sobre inmuebles exclusivamente, obteniendo el
acreedor preferencia en el cobro en caso de subasta del mismo.
4. Anticresis. La anticresis se ejecuta de la misma manera que la prenda, a través de la posesión,
luego de lo cual el acreedor cobra su crédito a través del uso y percepción de frutos y
productos de la cosa, por un plazo determinado. Busca evitar la subasta.

Otras formas de clasificación de los derechos reales

Asimismo, los derechos reales pueden clasificarse según sean:
● Temporales. Durando un lapso de tiempo, pueden a su vez ser vitalicios, si su existencia se
prolonga hasta el fin de la vida de su titular, o no serlo.
● Perpetuos. Nunca terminan. Aquí solo encontramos al dominio y a las servidumbres
forzosas→ servidumbre necesaria para que pueda ser explotada la cosa económicamente. No
por contrato, por norma.

Adquisición, pérdida y transmisión de derechos reales

Los derechos reales pueden adquirirse por medio de todo hecho o acto jurídico que produzca ello
como efecto. Se pueden adquirir de manera:

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 ● Originaria. El derecho nace cuando uno lo adquiere, por lo que se obtiene de manera
“inmaculada”, sin ninguna afectación. Es el caso del dominio sobre una propiedad, obtenido
por usucapión.
● Derivada. El derecho ya existe, transmitiéndose. La transmisión puede producirse por un acto
entre vivos o por mortis causa. Debido a que aplica el principio Nemo plus iuris (nadie puede
transmitir un mejor derecho del que tiene, ni tener mejor derecho que aquel que se lo
transmite, art. 399), el derecho ya llega limitado, como el caso de un vehículo comprado con
prenda.
Cuando la adquisición es derivada (pregunta de examen) se requiere modo suficiente y título
suficiente. El modo puede comprender, por ejemplo, la tradición material y voluntaria de la
cosa, mientras que el título, para que sea suficiente, requiere cumplir tanto con:
● el fondo. Vemos cuestiones como la legitimación y la capacidad de hecho y de
derecho.
● la forma. Comprende toda solemnidad ad solemnitatem exigida por la ley, como la
escritura pública en caso de inmuebles salvo que provenga de subasta judicial o
administrativa.
La transmisión se convalida automáticamente, salvo aquellos casos en los que uno transmite
un derecho que no es propio, pero que luego sí lo es, dándose la convalidación de forma
retroactiva.
La pérdida, por otro lado, se produce cuando hay una adquisición originaria por parte de otra persona;
por destrucción del objeto; por transmisión; por imposibilidad de ejercicio; cuando la cosa es puesta
fuera del comercio, etc.

Sistema francés o declarativo. Inmuebles buques y aeronaves. La inscripción registral existe solo para
darle oponibilidad a terceros erga omnes. Se transmitió el derecho real, pero no va a ser oponible a
terceros interesados; sí a terceros penitus extra nei.

EXAMEN PREGUNTA: Cómo se adquiere/transmite/constituye derecho real en sistema declarativo?

título y modo suficiente?
Sistema constitutivo o alemán. Además de título y modo, se requiere la registración. Sólo el
automotor.
tradicion, entrega material y voluntaria de la cosa. acto jurídico≠acto material. Son contrarios. Si yo
digo estar entregando el terreno de enfrente, no tiene valor si no lo hago.

Relaciones reales
La relación real es la relación de hecho que existe entre una persona y una cosa, mientras que la
relación de poder es una relación real calificada por la relación de poder entre la persona y la cosa. En
el primero, una persona puede estar en relación con una cosa, pero no de poder, como es el caso de la
yuxtaposición local. Es un mero contacto físico entre la persona y la cosa, sin la existencia de
voluntad por parte de la persona, es involuntaria y sin efecto jurídico alguno, por ejemplo, en el caso
de una persona humana dormida con un objeto en la mano, lo que supondría una ausencia de voluntad
por inconsciencia. También puede darse por falta de discernimiento, intención y libertad.
Esta última es una relación real, pero no de poder, al no haber voluntad. Por no ser propiamente una
relación de poder, no está ni mencionada en el CCyC.

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Luego, de menor a mayor, las relaciones de poder son:
1. Servidores de la posesión. Se consideran tales, según la definición del CCyC art. 1911.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión. Tienen en común que, la
posibilidad de disponer físicamente de la cosa, no presupone un contacto físico permanente,
pero sí la posibilidad de tenerlo. Es una posibilidad de control material sobre la cosa. Esta
disponibilidad física sobre la cosa, llamada corpus, es voluntaria, y tiene consecuencias
jurídicas. Sin embargo, la voluntad del sujeto no es totalmente libre, sino que está sujeta a las
directivas de otra persona.
a. Es el caso de la relación de dependencia, en la cual el servidor de la posesión, el
empleado, respecto de sus herramientas de trabajo y del propio lugar, tiene una
disponibilidad física, y una actuación voluntaria, que está en función de las
instrucciones del empleador o jefe.
b. El vínculo de servicio (persona que trabaja en un servicio c respecto a cosas ajenas en
las cual debe prestar servicio) p ej mecánico con el automóvil que debe reparar, no
estaba contemplado en el Código de Vélez.
c. El vínculo de hospedaje es aquel que una persona tiene c la habitación y muebles
puestos a su disposición en virtud de un contrato de hospedaje.
d. El vínculo de hospitalidad es más difuso, relación del sujeto con cualquier cosa que
el anfitrión ha colocado liberalmente a su disposición. Tengo la posibilidad de
disponer libremente de ellos, y la voluntad, pero está atado a las instrucciones del
anfitrión.
2. Tenencia. Presenta la misma disponibilidad física sobre la cosa y una voluntad que ya no está
sujeta a instrucciones, sino a cláusulas contractuales. Suele estar vinculada a un contrato que
genera derechos personales. A diferencia del poseedor, el tenedor reconoce la propiedad de la
cosa, reconoce un derecho real sobre la cosa, en otra persona, así como su señorío. Esa
posición es representada por él. En el Código de Vélez también se lo llamaba poseedor
precario o en representación de otro. No está sujeto a órdenes e instrucciones, sino a cláusulas
contractuales. Tiene distintas subclasificaciones:
a. Absoluta. Aquella que se ejerce sobre los bienes de dominio público que, por
encontrarse fuera del comercio, no son susceptibles de dominio de derechos reales ni
de posesión. Pertenecen a la sociedad en su conjunto, no poseyendo propietario
poseedor particular. La máxima relación de poder que puede existir sobre ellos es la
tenencia. Se llama absoluta, ya que el tenedor no representa ni reconoce en otro un
señorío, ya que no son objetos de posesión. A su vez, estos bienes de dominio público
pueden ser:
i. de uso común. Una plaza o sus bancos. Pueden ser utilizados por cualquier
persona. Calles, veredas, etc.
ii. de uso exclusivo. Solamente pueden ser utilizados por aquellas personas que
tengan permiso o concesión especial entregada por el poder administrador.
Un ejemplo son los ferrocarriles.
El Estado no es propietario de los bienes públicos, pero sí de los bienes fiscales, que
integran su patrimonio, y que están en el comercio. Su titular de derecho real de
dominio es el Estado, como podría serlo un particular.
b. Relativa. Es la que a nosotros no nos interesa, recae sobre cosas que están en el
comercio, en la cual el tenedor representa al poseedor, el cual reconoce en su
señoreaje. Se subclasifica en:

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 i. interesada. El tenedor interesado es aquel que tiene un interés directo en la
cosa, pues se sirve de ella. Tiene un derecho personal a hacer uso y goce de la
cosa. En virtud del contrato, el locatario o inquilino tiene un derecho
personal. Es un tenedor relativo interesado, no tiene una relación real con la
cosa.
ii. desinteresada. El tenedor desinteresado no tiene un interés directo sobre la
cosa, sino que la tiene bajo su poder en virtud de un contrato en el cual él
ejerce una prestación sobre la cosa, sirviendo él al poseedor de la cosa. El
depositario, por ejemplo. El depósito es un contrato en virtud del cual una
persona ejerce la tenencia de la cosa sin poder usarla, al solo efecto de
guardarla. También el contrato mandato. No solo no tiene un interés, sino
que, de disponer de la cosa, puede estar incumpliendo.

3. Posesión. A analizar a continuación.

Posesión
Definición y naturaleza jurídica
Para el CCyC, hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Con respecto a
su naturaleza jurídica, la posesión es un hecho jurídico que tiene consecuencias jurídicas. Han
quedado descartadas las posturas, como la de Iering, que la situaban como derecho fundado, en parte,
en que el ordenamiento jurídico le otorga acciones al poseedor, que es afectado o perjudicado, aún
cuando este no sea titular de un derecho real. La mayoría de la doctrina se opuso, inclinándose por
considerarla un hecho, argumentando que estas acciones judiciales estaban destinadas a proteger la
paz social, no a la posesión ilegítima.
Como la posesión es un hecho, el poseedor puede ser titular de un derecho o no. Cuando se posee con
un título, se presume iuris tantum que la posesión comenzó en la fecha del título, y que tiene la
extensión que en el título se indica.
El carácter con que se adquiere la posesión, de buena o mala fe, va a calificar a esa posesión a lo largo
del todo tiempo de su existencia, aplicándose el principio Mala fides superveniens non nocet, que
implica que, si la posesión fue adquirida de buena fe, el posterior conocimiento que tuviese el
poseedor de su ilegitimidad, no cambia la calificación de la posesión como de buena fe. En palabras
simples, si la posesión comenzó como de buena fe, va a seguir siéndolo aunque este se entere de que
no tiene dicho derecho real. Al contrario, si comenzó siendo de mala fe, nunca va a poder convertirse
en posesión de buena fe.

Elementos
De la propia definición del art. 1909 surgen también los elementos de la posesión:
1. Corpus posesorio. Presente en todas las relaciones de poder, es el ejercicio de poder sobre la
cosa, la posibilidad de disponer físicamente de ella en cualquier momento. No hay que
confundirlo con la cosa, que es el objeto de la posesión
2. Animus domini o Ánimo de dueño. Significa el no reconocimiento, manifestado mediante
actos posesorios, de un señorío superior sobre la cosa en otra persona. Es comportarse como
titular de un derecho real sobre la cosa, independientemente de su legitimidad.

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 La posesión se corrobora con la realización de ciertos actos materiales y jurídicos, llamados
actos posesorios, que solamente el titular de un derecho real pueda realizar, aún si no lo es. A
título de ejemplo, el art. 1928 menciona un par, como su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general,
su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
El animus domini es el elemento caracterizante de la posesión, distinguiéndola de las demás
relaciones reales.
Se presume, iuris tantum, que todo aquel que ejerce poder de hecho sobre la cosa, es
poseedor. Toda relación de poder se presume como de posesión, salvo prueba en contrario. Se
Tanto es así que, en un juicio de usucapión, debe estarse por que quien demanda es poseedor,
en caso de duda.
Que la presunción sea desbaratable es lógico ya que, si bien el animus domini se exterioriza a
través de actos posesorios, estos pueden ser dudosos, y un poseedor puede no realizarlos por
un tiempo, mientras que un tenedor puede realizarlos, sin animus domini.
El animus domini es el elemento que conserva la posesión, o, lo que es lo mismo, se
conserva la posesión solo ánimo. Esto quiere decir que, aunque el poseedor carezca del
corpus, continúa siéndolo solo con el animus domini, en la medida en que el tenedor lo siga
representando.
Va a dejar de tener la posesión haciendo abandono de la cosa o transmitiéndola; o cuando sea
despojado de la misma, al comenzar otro a poseerla con animus domini. Nunca son
admisibles dos posesiones de la misma naturaleza.
3. ¿Capacidad? La posesión necesita de cierta capacidad, no de celebrar un acto jurídico,
puesto que la posesión es un hecho, pero sí de discernimiento, pues es necesario para que se
configure el animus domini. Por ello, habría que tener al menos diez años de edad, y no estar
afectado por algún tipo de enfermedad mental, antes llamada “demencia”. En suma, la
capacidad requerida para la posesión es aquella fundamental para que se configure el animus
domini, que precisa de discernimiento, situado en unos diez años.

Clasificaciones
Según la legitimidad
La posesión puede clasificarse en:
1. Posesión legítima. El poseedor tiene derecho a dicha posesión. Se presume legítima salvo
prueba en contrato.
El art. 1916 añade un supuesto no contemplado en el Código de Vélez: la posesión con
derecho personal. Como veremos abajo, las relaciones de poder son ilegítimas cuando no
importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido con las disposiciones de la ley,
siendo putativo. No habla de posesión, sino de relaciones de poder. Se ha interpretado que la
relación de poder legítima con derecho personal es la tenencia, pero esto no tendría sentido.
Se terminó asimilando al caso de el poseedor con boleto de compraventa, sin título suficiente.
En palabras de Mariani de Vidal, este sujeto “es un poseedor legítimo sin derecho real”.
2. Posesión ilegítima. Quien posee ilegítimamente no tiene ese derecho real. Se subclasifica en:
a. Posesión de buena fe. Consiste en la creencia, sin duda alguna, por un error de hecho
excusable, en la legitimidad de la posesión. El poseedor ilegítimo está persuadido de
su legitimidad, en virtud de un error. La buena fe se presume. Sus requisitos son:
i. El error tiene que ser de hecho, pues no se admite el error de derecho;

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 ii. es excusable, no teniendo que basarse en negligencia propia.
b. Posesión de mala fe. El poseedor sabe o debería saber que es ilegítimo si hubiese
actuado con la debida diligencia. Hay tres casos excepcionales en los cuales la buena
fe no se presume, sino la mala fe:
i. Cuando el título del poseedor adolece de una nulidad manifiesta, por ejemplo
un vicio de forma.
ii. Cuando la posesión es adquirida de una persona que habitualmente no hace
tradición de este tipos de cosas, y carece de medios para adquirirla. Se aplica
mucho en bienes muebles no registrables. Por ejemplo, al comprar un rólex a
una persona en situación de calle.
iii. Ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
La posesión ilegítima de mala fe se subclasifica en:
1. Posesión viciosa. Es aquella adquirida con alguno de los vicios tipificados,
única y exclusivamente, en el CCyC. Estos son:
a. Para cosas muebles:
i. hurto. El hurto consiste en la sustracción de la cosa
directamente de manos del poseedor anterior, sin el concurso
ni del poseedor anterior, ni de ninguna otra persona. El
concepto civil de hurto incluye tanto el delito penal de hurto
como el del robo. El robo no es otra cosa que un hurto
calificado por violencia sobre la persona, siendo no
interesantes los medios en materia civil.
ii. estafa. La estafa se refiere a la adquisición de la posesión de
una cosa a sabiendas de que quien la está transmitiendo no es
el titular de la misma, o la adquisición de la cosa como libre
cuando está prendada o embargada, produciéndose un fraude
al verdadero titular.
b. Para inmuebles:
i. violencia. La violencia debe interpretarse en sentido amplio,
no solo cuando se ejerza fuerza física sobre personas o cosas,
sino con la mera firme oposición a restituir el inmueble
cuando es tomada la posesión del mismo. Puede también
provenir del poseedor anterior, que resiste la desposesión.
ii. clandestinidad. La clandestinidad se refiere al carácter
oculto de los actos posesorios. Cuando se realizan de forma
subrepticia para que el poseedor anterior no llegue a
conocimiento de los mismos, y no pueda reaccionar a tiempo
para defender su posesión.
c. Abuso de confianza (para ambos). Es la única en común en
inmuebles y muebles. Consiste en la interversión unilateral de la
relación de poder. Se produce cuando el tenedor de la cosa, a quien el
poseedor se la había confiado, decide dejar de reconocer un señorío
superior de la misma, y comienza a poseerla con animus domini,
produciéndose un cambio de relación de poder.
En virtud de que, a diferencia del hurto y estafa, el poseedor legítimo
asume el riesgo de confiar, tendrá efectos distintos según los casos,
que veremos más adelante.
2. Simple mala fe. Cuando carece de estos vicios.

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Según sea unilateral o bilateral
En concreto, la posesión de la cosa puede llevarse a cabo:
● De manera unilateral u originaria:
○ de cosas que no están poseídas. Se produce por la simple aprehensión de la cosa con
animus domini. Solamente es admisible en cosas muebles sin dueño, o abandonadas,
como se analizará en los modos de adquisición original.
○ de cosas que sí están poseídas. A través de los vicios de la posesión. Quien obtiene la
posesión de lo que ya está poseído siempre va en contra de la voluntad del poseedor
anterior.
● De manera bilateral o derivada. Es aquella que nace fruto del consenso con el poseedor
anterior. Se produce a través de la tradición y las convenciones que constituyen sus
excepciones, que son la traditio brevi manu y el constituto posesorio. La tradición consiste
en la entrega material y voluntaria de una cosa con la consecuente recepción material y
voluntaria de la otra persona. Es la entrega y recepción material y voluntaria de la cosa. La
palabra tradición deriva del latín tradere que significa traer. A Judas, justamente, le decían
"traidor”, ya que hizo la tradición de Jesús.
La tradición, sí o sí, tiene que consistir en:
1. una entrega material o de hecho, sucediendo en la realidad. Esa entrega supone una
recepción, teniendo que, el tradens y el accipiens, actuar de manera voluntaria, y
tener tanto la intención como el discernimiento necesarios para entregar y recibir la
cosa. Las meras declaraciones del que entrega de darse por desposeído de la cosa,
no son tradición, ni tienen ningún efecto. Tampoco la tradición de la llave.
2. la realización de actos materiales provenientes de, por lo menos, una de las dos
partes, ya que la cosa no se entrega sola. Pueden ser:
➢ Actos materiales del tradens aceptados por el que recibe.
➢ Actos del que recibe, con consentimiento de quien entrega
➢ Actos materiales de ambas partes.
En cualquier caso, el tradens siempre tiene que dar la posibilidad de adquirir el
corpus posesorio, ya que, sin actos materiales, su desplazamiento es imposible. En el
caso de las cosas muebles, la tradición también puede hacerse mediante la entrega de
documentos representativos de la cosa transmitida, con los cuales, quien adquiere la
posesión, puede retirarla del lugar en que se encuentre. Por ejemplo, la tradición de
una tonelada de soja en un silo suele consistir en la entrega del comprobante del
depósito en el que se encuentra. En caso de que las cosa sean títulos de crédito o
títulos valor, son las reglas del Derecho comercial las que dictan cómo se realiza.
3. Que sea vacua. No debe haber, al momento de adquirir y recibir la posesión, ningún
legítimo contradictor, como ocupantes de la casa que se opongan a la tradición, y que
impidan u obstaculicen la misma. Por ejemplo, la imposibilidad de abrir la puerta, o
la ocupación de un inmueble, impiden la posesión vacua, no consumándose la
tradición.
Si bien la tradición es la manera normal en que se adquiere la posesión bilateral, existen dos
excepciones, al solo efecto práctico, para evitar desplazamientos innecesarios. Las
encontramos en el artículo 1923, únicas posibilidades de interversión bilateral:
● Traditio brevi manu. Se produce cuando el mismo tenedor adquiere la posesión
sobre el inmueble, por lo que no tendría sentido restituirlo al original propietario, al
solo efecto de que le vuelva a hacer la tradición nuevamente.

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 La traditio brevi manu es una convención entre ambos sujetos, por la cual el poseedor
consiente que el tenedor comience a poseer con animus domini y se convierta en
poseedor de la cosa, al fin de evitar desplazamientos inútiles de la misma. Vemos una
mejora de la relación real de poder, de tenedor a poseedor. Otro supuesto de la traditio
brevi manu se da cuando el tenedor, que poseía por el propietario, comienza a poseer
en nombre de otra persona, desde que el tenedor queda notificado de la posesión de
esta segunda. Por ejemplo, un inquilino que cambia de propietario. Aquí, el
comprador adquirió la posesión de la cosa por traditio brevi manu, no habiendo
entrega material de la cosa, sino una convención sin ningún desplazamiento de la
misma. Ni comprador ni vendedor tienen el corpus.
● Constituto posesorio. Es la situación inversa, habiendo un descenso de jerarquía de
la posesión, para convertirse en tenencia. El titular de dominio, que vende el inmueble
y celebra un contrato de locación simultáneamente, no hace entrega del corpus de la
cosa.
Ambos casos son supuestos de interversión de la realidad de poder, de forma bilateral,
consentida por las dos partes. En casos como el abuso de confianza, hay una interversión
unilateral de la relación de poder, sin el consentimiento del poseedor anterior.

Causas de pérdida de la posesión

La posesión puede perderse:
● Por causas relativas al objeto.
○ extinción del objeto por muerte o destrucción total;
○ imposibilidad física de ejercicio de la posesión;
○ imposibilidad jurídica de poseer la cosa, siendo puesta fuera del comercio por
expropiación.
● Por voluntad del poseedor.
○ haciendo tradición de la cosa;
○ realizando una traditio brevi manu o constituto posesorio;
○ por el abandono voluntario por desprendimiento efectivo de la cosa con la intención
de no continuar poseyendo, sin transmitirla a persona determinada;
● Por la acción de un tercero, donde entran todos los vicios de la posesión.

Efectos de la posesión
El poseedor tiene derechos y deberes inherentes a la posesión:
1. Derechos:
○ Poder ejercer las servidumbres de las cuales el inmueble que posee es dominante;
○ Derecho a exigir el respeto a las restricciones y límites al dominio del inmueble
vecino y colindante, en virtud de relación de vecindad, convivencia y a no causar
perjuicio. Algunas de estas refieren a normas administrativas y otras se encuentran en
el CCyC;
○ En cosas muebles registrables, la posesión puede tener el efecto de configurar una
adquisición legal de dominio, cumplidos los requisitos del art. 1895.
○ Derecho a percibir los frutos de la cosa. El poseedor de buena fe tiene derecho a
percibir los frutos que produzca la cosa. Al efecto de la percepción de frutos hay una
excepción al mala fidens: la buena fe tiene que existir separadamente en cada hecho
de percepción de fruto, pudiendo el poseedor ilegítimo percibir los frutos que ya

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 percibió y los frutos naturales que ya fueron devengados, aunque todavía no hayan
sido percibidos o separados de la cosa. Los frutos pendientes, los que la cosa todavía
no produjo, en caso de tener el poseedor que restituirla, corresponden a quien se tenga
que restituir, derrotado el poseedor de mala fe en juicio de reivindicación. El fin de la
percepción de los frutos por mala fe comienza desde notificado de la demanda de
reivindicación. Los productos siempre deben restituirse
2. Deberes. En principio, son los antagónicos a los derechos:
○ Deber a soportar las servidumbres de las que el inmueble es sirviente;
○ Obedecer las restricciones y límites al dominio del inmueble que posee. Como
cumplir obligaciones propter rem, medidas judiciales, derechos reales de otros;
obligación de cerramiento, cerrar el inmueble con muros, cercos y fosos que lo
separen de inmuebles colindantes y de la vía pública. Frutos naturales, industriales y
civiles.
○ El poseedor de buena fe no responde ante el propietario por la destrucción total o
parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia de lo que él hubiera ganado. El poseedor
de mala fe sí va a responder, indemnizando, salvo que alegue y pruebe que la cosa
igualmente se hubiera destruido estando en posesión del propietario, por ejemplo, por
hecho natural. O sea, probando una causa no particular del poseedor. Si la posesión es
de mala fe viciosa, el poseedor siempre responde, sirviendo estas excepciones solo
para el de mala fe simple.
○ Obligaciones inherentes a la posesión, como son las obligaciones propter rem, o
aquellas que siguen a la cosa, en el sentido de que el poseedor de la misma,
indeterminadamente, es quien se encuentra en el rol de sujeto pasivo de la obligación.
Normalmente, está originada en la posesión de la cosa, que es su causa. La
obligación, no por ser propter rem, deja de ser un derecho personal. De aquí se colige
que, quien originó la obligación, no se encuentra en la misma situación que el
poseedor que adquirió la posesión de la cosa, y quedó vinculado con esa obligación
que le fue transmitida por el deudor anterior.
En este caso, el nuevo poseedor, sucesor singular del anterior, no responde con todo
su patrimonio, sino únicamente con la cosa poseída, mientras que el antecesor, quien
le transmitió la posesión de la cosa, queda liberado de la obligación excepto que haya
una cláusula contractual o disposición legal en contrario. El ejemplo por excelencia
son las expensas en la propiedad horizontal. En principio, el nuevo propietario
responde por los períodos anteriores a su posesión, pendientes de pago, hasta el valor
de la UF, mientras que el poseedor que las generó responderá con la totalidad de su
patrimonio.
3. Régimen de mejoras en efectos de la posesión. Como bien sabemos, existen tres tipos de
mejoras:
○ necesarias, aquellas indispensables para la conservación de la cosa;
○ útiles, no son indispensables para la conservación de la cosa, pero aumentan su
utilidad;
○ voluntarias, son suntuarias, estéticas, no mejoran la utilidad de la cosa ni colaboran a
su manutención, o solo son útiles o dan ventaja al poseedor que las realizó.
En caso de restitución, el poseedor sólo tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras
necesarias, salvo que el poseedor sea de mala fe, y que la necesidad de realizar esas mejoras
sea su culpa. También debe el poseedor ser indemnizado de las mejoras útiles, pero no por el
total, lo que sería un reembolso de gastos, sino por el mayor valor adquirido por la cosa
gracias a dichas mejoras. Esto es en virtud de que, en caso de que no fueran indemnizadas, se

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 produciría un enriquecimiento sin causa. Los acrecentamientos de la cosa producidos por la
naturaleza, como el aluvión o la avulsión, nunca son indemnizables.
4. Posibilidad de adquirir el dominio por usucapión. Es importane aquí la unión de
posesiones que se produce cuando, entre el anterior poseedor ilegítimo y uno nuevo con
respecto de los cuales hay vínculo jurícico. de cesión de la posesión, se cumple la
prescripción adquisitiva, unidos los períodos. Por ejemplo, si el poseedor anterior poseyó
quince años, vendió por compraventa, y el otro poseyó

Modos de adquisición original

Como ya mencionamos, la posesión puede adquirirse de manera originaria o derivada. Dentro de los
modos de adquisición originaria, encontramos:
1. Apropiación. Sucede cuando la adquisición de dominio o de posesión recae sobre cosas
perdidas o abandonadas. Recordemos que el abandono es un acto jurídico distinto a la desidia
o descuido, por medio del cual el poseedor realiza un acto de desaprensión voluntario de la
cosa. Es la forma más básica de adquirir el dominio de la cosa, siendo anterior a la misma
idea de dominio. El abandono, puede recaer:
○ sobre cosa mueble, siendo un acto jurídico no formal. Este es el único que nos
interesa en el derecho civil.
○ sobre inmueble, siendo formal, por escritura pública, y debiendo comunicar al
Estado. A diferencia de los muebles, los inmuebles abandonados conformarán el fisco
o propiedad privada del Estado, siendo imposible que un particular adquiera un bien
inmueble por apropiación.
En la apropiación, se toma posesión material del corpus de la cosa abandonada con la
aprehensión, debiendo a su vez haber animus domini. Al tomar posesión de un bien mueble
sin dueño, se adquiere automáticamente su dominio. Puede recaer sobre:
● Res nullius, o cosa sin dueño.
● Res derelictae, o cosa abandonada. La apropiación sobre cosa abandonada será
válida siempre y cuando quien se apropie haya estado en mira de la persona que
abandonó la cosa. Por ejemplo, quien deja una bolsa de basura solo tiene en mira al
basurero. El hecho de que esto no se respete ha dado lugar a litigios, como casos en
que a los artistas los mismos paparazzis les revolvían la basura para encontrarles
cosas. Las disposiciones de abandono tampoco tienen que ser contrarias a las normas

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 administrativas que regulan el régimen de basura, las cuales no quitan validez al
abandono desde materia civil, pero sí generan una contravención.
2. Transformación. Llamada especificación en el Código Velezano, consiste en elaborar un
material ajeno y transformarlo en un producto nuevo con animus domini, o sea, con la
intención de adquirir ese producto. Esta transformación se realiza mediante el trabajo
humano. Para que la transformación produzca la adquisición de dominio de manera directa,
tiene que reunir dos condiciones:
○ Que haya buena fe. El que realiza la transformación no sabe o no debió haber sabido
que los materiales con los que la realiza son ajenos. Si es de mala fe, no solo tiene el
deber de indemnizar por el material, sino también por daños y perjuicios, ya que
cometió, muy posiblemente, hurto o estafa.
○ Tiene que haber una imposibilidad de recuperar el material.
Si hay buena fe e imposibilidad de recuperar el material, el transformador adquiere el dominio
de forma directa. Un caso ejemplar sería, que un artista esculpiera una escultura, destinada a
la venta o conservación, con material ajeno, fruto de la equivocación del vendedor de la
piedra, quien le entregó un mármol de otra persona. Esta estatua no puede revertirse. Se
terminó resolviendo el pleito a favor del transformador, debido a que se consideraba que el
trabajo humano es el factor que crea riqueza en la sociedad, por lo que, socialmente, el
producto final tendría más valor.
Ahora bien, que haya transformador adquirente no quiere decir que el dueño de los materiales
se quede con las manos vacías, ya que se produce un enriquecimiento sin causa. Por ello, el
deber de indemnizar el valor de los materiales sigue vigente. Si bien la forma de
indemnización por excelencia es dineraria, esto no quita otras formas de indemnización,
propias del derecho de daños.
Si no hay buena fe, no existe adquisición directa del dominio por parte del transformador, sino
que hay opción del dueño del material. Él va a elegir si se queda con el producto, o si permite
que el transformador lo adquiera. Si el dueño original se queda con la cosa,
independientemente de la mala fe del transformador o irreversibilidad del material, debe
indemnizar el valor adicional.
Si la cosa es reversible, puede el dueño decidir recuperar la cosa si fue de mala fe, pagando
las costas el transformador. Si hay buena fe, la distribución de los costos son pactadas por
ambos.
3. Accesión. El principio general de la accesoriedad sentencia que “lo accesorio sigue la suerte
de lo principal”. Aplicado a los derechos reales, si una cosa se convierte en accesoria de una
principal, el dueño de la cosa principal adquiere el dominio del accesorio. Puede pasar en
cosas muebles, pero se ve más en inmuebles, donde aplicamos el Superficie solo cedit, donde
el principal es el suelo. Debido a este principio, existe la accesión artificial, que es aquella
por medio de la cual se incorporan a un terreno cosas fruto del trabajo humano, como sería
edificar una casa arriba de un lote. Puede darse por edificación, siembra y plantación, así
igualadas por el Código. Si bien rige el superficie solo cedit, lo que va a variar, de intervenir
terceros, es el régimen de indemnizaciones, sucediendo algo similar a la transformación, pero
más complicado, pues no solo va a contar la buena o mala fe del constructor, sino también del
dueño del terreno.
○ Primeramente, la buena fe del que construye se traduce en si es o no un poseedor de
buena fe, creyéndose dueño del terreno, pero no siendo titular de derecho real.
Recordemos que, al subclasificar la posesión en “de buena o mala fe”, ya nos
encontramos en el terreno de la posesión ilegítima, ya que la buena fe la necesita el
que no tiene derecho, para estar en mejor condición que el que tuviera mala fe.

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 ○ La buena fe del dueño dependerá de si sabe o no que están edificando, sembrando o
plantando en su terreno y de si se opone o no, recién enterado. El dueño de mala fe
deja que construyan, sabiendo que va a ser suyo.
La buena fe de ambos se combinan de la misma manera que los signos en la multiplicación en
matemática. Si son iguales, el resultado es positivo; si son distintos, es negativo:
a. Si las dos partes son de buena fe o las dos partes son de mala fe, la solución es la
misma. El propietario tiene que indemnizar el valor de los materiales, lo que invirtió
en el terreno.
b. Si el dueño es de buena fe, y el constructor es de mala fe, el dueño va a tener que
indemnizar únicamente la medida de su enriquecimiento. También puede liberarse
de indemnizar haciendo destrucción de lo construido, a costas del constructor. Este
derecho tiene un límite dado por el abuso del derecho, no pudiendo hacer demoler lo
construido si esa decisión resulta antieconómica o disfuncional para la sociedad. A
partir de la incorporación de la teoría del abuso del derecho, se decidió que el derecho
a la propiedad privada no es absoluto, viniendo esto de la mano del
constitucionalismo social.
c. Si el constructor es de buena fe, y el dueño del terreno es de mala fe, el dueño del
terreno va a indemnizar.
Asimismo, también existe la accesión natural, producto de hechos naturales, enmarcados
como caso fortuito. Son dos estos casos:
● Aluvión. Se produce en inmuebles que colindan con un curso acuoso cuando, a lo
largo del tiempo, el curso del agua va desgastando los terrenos ubicados más arriba,
erosionándolos, y los cedimentos se van depositando en inmuebles ubicados más
abajo. Este lote de abajo se ve beneficiado, pues ve aumentada su superficie, la cual
es adquirida por accesión. Este aumento se constata con un agrimensor, que
confecciona un plano de mensura del que resulta la mayor superficie del inmueble, así
como la disminución en superficie del otro, ambas registrándose en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Recordemos que el sistema de constitución de derechos reales
que aplica para inmuebles es el francés, solo necesitando la registración para hacer al
derecho oponible ante terceros, y no para constituir el derecho.
● Avulsión. Es el desprendimiento de un fragmento de una porción de un inmueble, y
adhesión a otro fruto de un hecho natural, como podría ser por un terremoto,
maremoto, tsunami, tormenta, huracán, etc. Se produce de manera instantánea y
violenta, no a lo largo del tiempo. El propietario del inmueble que pierde el fragmento
puede reivindicarlo dentro de los seis meses siguientes, siempre y cuando no haya
adherido al inmueble que lo recibió, que sea reconocible y separable. Hay adhesión
definitiva cuando el fragmento quedó fusionado al inmueble que lo recibió. El que
reclama puede solo hacerlo para separarlo y llevárselo de nuevo, no pudiendo ejercer
el dominio sobre la superficie en la que recayó. Tiene que ser reconocible y separable.
4. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente (art. 1895 CCyC).
Es un modo de adquisición especial para la cosa mueble no registrable, que se produce para el
caso en que hay un subadquirente poseedor de buena fe, a título oneroso, de una cosa no
hurtada ni perdida, pero sin título o modo suficiente, con lo cual la posesión sería ilegítima.
Este tercero actúa de buena fe basándose en la única publicidad que tienen los bienes muebles
no registrables: la posesión.
En el antiguo artículo 2412 del Código Velezano, se establecía como presunción iuris et de
iure de titularidad respecto de quien no había adquirido con título o modo suficiente. En vez
de redactarlo así, el Nuevo Código lo considera, más que como una presunción, como una

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atribución legal del derecho real de dominio, y el poder de repeler una acción reivindicatoria
por parte del verdadero dueño.
Esta atribución legal del dominio es una excepción al principio Nemo plus iuris del art. 399
del CCyC, permitiendo adquirir el dominio de quien no era dueño, quien transmitiría mejor
derecho del que tiene. Esta atribución legal del dominio tiene por finalidad proteger al
subadquirente de buena fe a título oneroso de una cosa mueble no registrable, que no es
hurtada ni perdida. La persona debe cumplir cinco requisitos:
● Que haya posesión. El subadquirente tiene que ser poseedor de la cosa. En el caso de
cosa mueble registrable, la posesión es reemplazada por la inscripción,
puntualmente de los automotores. No puede invocar buena fe quien no tiene la cosa
inscripta a su nombre, o quien la tiene inscripta a su nombre con diferencias en cuanto
a los elementos identificatorios de la cosa. Lo que hace atribuir legalmente el dominio
es la inscripción de buena fe del automotor.
● Buena fe. El subadquirente debe estar persuadido, por un error de hecho excusable,
de la legitimidad de su posesión. Si bien la buena fe se presume, hay casos en los que
se debe probar, como si el bien se adquiere en circunstancias sospechosas. Se
sobreentiende que es una posesión ilegítima.
● A título oneroso. Tiene que haber pagado por la cosa. Si fuera a título gratuito,
hablamos de enriquecimiento sin causa, excepto donación remuneratoria.
● Como subadquirente. Si se adquirió directamente del dueño verdadero, aunque haya
buena fe, el acto es nulo, no contando con la atribución legal de dominio, aplicándose
el artículo 399, debiendo restituir la cosa, y el verdadero dueño, el precio recibido.
Este supuesto sólo protege al tercero que adquirió.
● De una cosa no hurtada ni perdida. Jurídicamente, son lo mismo. Si estos dos casos
están excluidos, sabemos que solo aplica para el abuso de confianza, habiendo el
dueño voluntariamente entregado la tenencia de la cosa a un inquilino, depositario,
garajista, comodatario, etc., quien intervirtió unilateralmente la relación de poder,
enajenando la cosa a un tercero de buena fe a título oneroso.
Se establece esta distinción porque el verdadero dueño sí puede reclamar en hurto,
caso contrario al abuso de confianza. Esto es así ya que, en el caso de hurto o pérdida,
la cosa salió de la esfera de control del verdadero dueño sin el concurso de la
voluntad de este. En cambio, si hubiera un abuso de confianza, en el cual intervino el
propio dueño, la cosa salió de la esfera de su control con, por lo menos, su presencia o
voluntad, asumiendo un riesgo. En caso de cosa hurtada o perdida, el poseedor no
podrá exigir al verdadero dueño la restitución del valor que pagó por ella, salvo que
hubiera adquirido la cosa en un lugar en que se venden cosas semejantes, o a quien
vende cosas semejantes, o si la cosa es registrable.
En caso de hurto o violencia, aplican plenamente los principios del Ius preferendi
(preferencia en el cobro) y Ius persequendi (puedo perseguir la cosa en manos de
quien se encuentre).

Un caso particular es el del ganado. El ganado se marca, gravándose en el cuero si es mayor, o

señala, con algún tipo de objeto o corte en la oreja, si es menor. Existe un registro de marcas y
señales de ganado, en los cuales cada productor agropecuario registra la marca o señal que
imprime a sus animales. Esto genera una presunción iuris tantum de dominio. En el caso de
las crías no marcadas o señaladas, su titular es la madre, siempre y cuando estén al pie de ella.

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 El resto de los animales, que no cuentan con marca o señal, se rigen por el principio del 1895,
recién descrito.

Dominio
Concepto
El dominio es el derecho real de contenido más amplio, implicala posibilidad para su titular de usar,
gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto de su derecho, dentro del
marco legal. Engloba todas las facultades que puede tener una persona sobre una cosa. Las mismas se
agrupan genéricamente en el:
● ius utendi, o facultades de uso;
● ius fruendi, o facultades de goce;
● ius abutendi, o facultades de disposición.
El dominio evolucionó a partir del mancipium. Éste era el poder absoluto del paterfamilias sobre todas
las personas y cosas que pertenecían a su familia, excepto las res nec mancipi. Estas últimas eran las
cosas de uso personal, como la vestimenta, calzado y ciertos utensilios, que no tenían importancia
económica.
Durante la república, las familias se integraron cada vez más en la sociedad ciudadana y en el siglo I
a. C. el mancipium se transformó en el dominium ex iure quiritum o dominio por el derecho de los
“quirites”. Su titular sólo podía ser un ciudadano romano y su objeto podían ser las cosas muebles, o
los inmuebles situados en suelo romano. De esta manera nació propiamente el concepto de dominio
como derecho real. Es decir, como derecho sobre la cosa, diferenciándose de las potestades del
paterfamilias sobre las personas bajo su autoridad.
El art. 1941 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación define al dominio por el contenido, de
manera similar a como lo hemos hecho ut supra. Sin embargo, aclara que sólo el dominio perfecto
responde plenamente a dicha definición.

Caracteres
El dominio se distingue de otros derechos reales por ser exclusivo, perpetuo y absoluto. Sin embargo,
sólo el dominio perfecto reúne los tres caracteres mencionados a la vez. El dominio imperfecto carece
de perpetuidad o absolutez:
1. Carácter exclusivo. Se refiere a la imposibilidad de que concurran distintos derechos de
dominio simultáneamente sobre la misma cosa. No pueden dos personas ser propietarias de la
cosa en su totalidad. Ello no impide que el dominio, siendo uno solo, pueda ser compartido
por distintas personas. Dicha situación jurídica recibe el nombre de condominio.
El carácter en cuestión fue impuesto al dominio por el art. 2508 del Código Civil de Vélez
Sarsfield y actualmente por el art. 1943 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. La
exclusividad es el único de los tres caracteres que nunca puede faltar, ni siquiera en el
dominio imperfecto.
2. Carácter perpetuo. El dominio no se extingue. En caso de muerte del titular, se transmite a
los herederos. Si el dueño de la cosa deja de ejercer actos posesorios sobre la misma, incluso
si pierde la posesión, continúa, excepto los casos que mencionaremos a continuación.
Puede asimismo transmitirse ilimitadamente, tanto entre vivos como mortis causa. El dominio
perfecto sólo puede extinguirse en tres casos extremos:
a. extinción de la cosa. No hay derecho real posible si deja de existir la cosa que era su
objeto.

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 b. su puesta fuera del comercio. Podría producirse por una expropiación que establezca
el dominio público sobre la cosa.
c. prescripción adquisitiva de un tercero. La usucapión, como modo de adquisición
originaria del dominio, extingue el anterior, lógicamente, ya que no existe
bilateralidad ni transmisión.
A diferencia de lo que ocurre con las servidumbres perpetuas, no alcanza con el simple paso
del tiempo sin que el dominio sea ejercido para que éste se extinga, debiendo necesariamente
configurarse la prescripción adquisitiva por un tercero.
Entonces, podemos decir que el dominio es perpetuo tanto por la falta de un límite en el
tiempo como por la no extinción por el no uso, solo propio esto del dominio.
3. Carácter absoluto. Con “absoluto” no nos referimos al carácter oponible “erga omnes” de
los derechos reales, sino a su contenido. Es sinónimo de que el titular de dominio puede
ejercer sobre la cosa todos los actos de uso, goce y disposición, tanto material como jurídica,
de que ella es susceptible, sin perjuicio del orden público y la regularidad en el ejercicio del
derecho.

Clasificación
El dominio puede clasificarse, según surge del art. 1941, en:
● perfecto o pleno. Aquél que reúne en su contenido todas las facultades de uso, goce y
disposición legalmente permitidas.
● imperfecto o menos pleno. Aquél que presenta una alteración o disminución en el contenido
natural de este tipo de derecho real. También son imperfectos el dominio fiduciario y el
revocable, por carecer de perpetuidad.
En otras palabras, el dominio imperfecto o bien presenta una alteración o disminución en el
contenido natural de este tipo de derecho real, o carece de perpetuidad. Por lo tanto, son
imperfecto el dominio fiduciario y el revocable, recién nombrados, por el segundo supuesto; y
el desmembrado, en el primer supuesto.
i. Dominio fiduciario. Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha
recibido un bien, singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente
del fideicomiso, con el fin de que, al término de un cierto plazo, o al cumplimiento de
determinada condición resolutoria, lo transmita, a su vez, a un tercero, denominado
fideicomisario.
El carácter perpetuo del dominio perfecto no está presente en este caso debido a que
el fideicomiso implica la existencia de un plazo o condición resolutoria del derecho.
Cumplido el plazo o la condición, el propietario fiduciario debe transmitir el dominio
a la persona indicada en el contrato o testamento por el cual se ha constituido el
fideicomiso.
Por otra parte, el dominio fiduciario también presenta una limitación en su contenido.
En principio, conforme al art. 1688 del Código Civil y Comercial, comprende todas
las facultades de uso, goce y disposición que tiene el dominio pleno salvo limitación
expresa estipulada en el título.40 Pero tales facultades sólo pueden ejercerse en
interés de un tercero beneficiario y nunca del propietario fiduciario.

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 Tiene un plazo de treinta años, salvo que el beneficiario sea incapaz o tenga la
capacidad restringida. Se extiende, en principio, a los frutos y productos de los bienes
fideicomitidos.
Las cosas que son objeto de dominio fiduciario, sin embargo, no forman parte del
patrimonio personal del propietario sino que constituyen un patrimonio separado.
Consecuentemente, no pueden ser embargadas ni ejecutadas por deudas personales
del propietario fiduciario, fiduciante, beneficiario o el fideicomisario.
El cumplimiento del plazo o condición resolutoria causa de pleno derecho la
extinción del dominio fiduciario y el renacimiento del dominio perfecto en cabeza del
fideicomisario. El fiduciario se convierte inmediatamente en tenedor, representando la
posesión del fideicomisario, sin que sea necesario ningún acto ulterior ni tampoco la
tradición.
ii. Dominio revocable. Aquél que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios,
nunca suspensivos, en cuyo caso el dominio no habría nacido. La cosa no pasa a un
tercero, como en el caso anterior, sino que vuelve a manos del transmitente.
Carece de perpetuidad, como el fiduciario, pero tiene una caracterización más simple.
Son supuestos de dominio revocable las compraventas celebradas bajo condición
resolutoria; con pacto comisorio expreso; con pacto comisorio tácito po estar diferido
el pago del precio; con reserva de dominio. También es revocable el dominio
adquirido por donación en caso de incumplimiento del cargo; ingratitud; fraude a un
heredero preterido. En ningún caso puede el plazo exceder los diez años desde la
fecha del título de dominio revocable.
iii. Dominio desmembrado. Aquél en el cual la cosa está gravada con cargas reales.
Entendemos por cargas reales a los demás derechos reales que coexisten con el
derecho real de dominio. Son derechos desde el punto de vista de su titular, pero
cargas desde el punto de vista del titular dominial.

Extensión
Nos ocuparemos de la cuestión de la extensión del dominio sobre las cosas inmuebles, teniendo en
cuenta que el caso a resolver se refiere a un bien de este tipo. Los arts. 225 y 226 del Código Civil y
Comercial establecen una subclasificación, distinguiendo entre las cosas que son inmuebles por su
naturaleza y aquellas que lo son por accesión.
El inmueble por su naturaleza es una parcela del suelo, que a su vez incluye las sustancias que se
encuentran orgánicamente incorporadas y las que se hallan debajo del suelo sin intervención del
hombre. El inmueble por accesión, en cambio, es el conjunto de cosas muebles inmovilizadas por su
adhesión física perdurable al suelo, es decir, al inmueble natural.
El inmueble por su naturaleza es la cosa principal y el dominio sobre el mismo se extiende hacia la
profundidad del suelo. También se proyecta al espacio aéreo sobre el mismo. Todo lo construido,
sembrado o plantado sobre el suelo es accesorio y está comprendido dentro del derecho real de
dominio sobre el objeto principal.
En esto consiste el principio superficie solo cedit, que configura a su vez a la accesión como modo
de adquisición del dominio. El principio enunciado ya estaba presente en el Derecho romano, como
surge de la obra de Gayo. Significa que todo lo edificado, sembrado o plantado en el suelo pertenece
al dueño de éste. Desde el punto de vista metodológico, la accesión de la superficie al suelo aparece
entonces bifurcada. Se la regula y se la estudia como extensión del dominio, pero también como modo
de adquisición del mismo. Entendemos que la accesión artificial, que comprende edificación, siembra
o plantación, se configura como modo de adquisición del dominio únicamente cuando los materiales
adheridos al suelo son ajenos al dueño del mismo.

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En la medida en que los materiales acceden al inmueble y pasan a formar parte del mismo, el carácter
exclusivo del dominio impide que lo adherido tenga un dueño distinto al del suelo. Cuando el dueño
del suelo construye, planta o siembra sobre el mismo con materiales propios, no hay adquisición de
dominio. En efecto, ya era dueño de los materiales con anterioridad. Se limitó a unificar cosas y por lo
tanto, dominios, que estaban en su patrimonio.

Condominio
El condominio como derecho real se regula en el CCyC en los arts. 1983 y ss. Así, podemos observar
tanto disposiciones generales del mismo como normas de administración

Disposiciones generales
Definición
El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
El condominio posee el mismo contenido que el dominio, pero con sujeto plural. Corresponde a varias
personas, dos o más, sobre una misma cosa. Los elementos caracterizantes del condominio son:
● pluralidad de sujetos.
● unidad de objeto.
● ausencia de parte material. La parte que corresponde a cada condómino no está dividida. No
hay que confundir indiviso, que explica esta situación, con indivisible, que implica una
imposibilidad material de división. Si bien el condominio está indiviso, puede ser dividido
según las estipulaciones que se explicarán luego
La parte indivisa de cada condómino carece de materialidad, siendo un guarismo o número,
sin existencia en la realidad, siendo una idea. Por regla general, las partes indivisas de cada
condómino son iguales.
Las reglas del condominio se aplican también a los demás derechos reales que puedan tener sujeto
mancomunado.
La teoría de las comunidades, a la cual adhiere la minoría de la doctrina, entiende que el condominio
no es un derecho real autónomo, sino que es un dominio con sujeto plural. Para la otra parte, le falta a
este el carácter exclusivo que hace al dominio.
Vélez odiaba el condominio. Lo reguló para que sea un derecho transitorio y que tienda a extinguirse.
Consideraba que era malo para la sociedad que se compartan las cosas.
Según el art. 1989, cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa
sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece
a los otros condóminos. En resumen, con la parte indivisa pasa lo contrario que con la cosa común.
Con la común, la disposición está muy restringida por el consentimiento de los otros condóminos. Por
ejemplo, si el condómino quiere vender la cosa, se tiene que poner de acuerdo con los otros. En
cambio, con la parte indivisa, cada condómino tiene sobre la propia todas las facultades propias del
dominio, sin necesidad de consentimiento de los demás, ni aviso previo. Sin embargo, en virtud de ser
un mero guarismo, se la puede enajenar, mucho más que eso, no. Asimismo, los acreedores la pueden
embargar y ejecutar. El condominio otorga amplias facultades, pero a los condóminos en conjunto.
Cada condómino individual tiene facultades muy limitadas.

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Destino, uso y goce de la cosa
Art. 1985. Destino de la cosa. El destino es aquello para lo cual la cosa va a ser utilizada, aquella
función que la cosa va a cumplir. Si no cumpliera ninguna función, no tendría valor pecuniario. A esto
se le agrega la función social de la propiedad privada, que exige una cierta utilidad. El destino de la
cosa común se determina según la siguiente prelación normativa:
1. Por la convención. Los condóminos tienen derecho, según la autonomía de la voluntad, de
acordar el destino de la cosa. No se debe confundir con la determinación del derecho real, que
resulta indisponible, sino con la de la finalidad de aquello sobre lo que se ejerce condominio,
en virtud de la pluralidad de sujetos. Como regla general, todos los condóminos tendrían que
estar de acuerdo, pero el Nuevo Código prevé un procedimiento que no lo requiere siempre.
2. Por la naturaleza de la cosa. En caso de no haber acuerdo, se determina “por la naturaleza
de la cosa”, lo que resulta obviamente relativo. Por ejemplo, si se trata de un inmueble baldío
en zona urbana, habría que analizar qué superficie tiene y en qué lugar está para determinar su
lógica función. Este análisis nos va a guiar sobre cuál sería el “destino natural de la cosa”.
3. Por el uso al cual estaba afectada de hecho. En última ratio, si no hay acuerdo, ni surge
evidente el uso dado por la naturaleza de la cosa, esta permanecerá con el mismo uso al cual
ya estaba afectada de hecho, manteniéndose el statu quo.

Art. 1986. Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar
de la cosa común sin alterar su destino, luego de acordado este. No puede deteriorarla en su propio
interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
El condómino, en principio, no puede hacer un uso que no sea el determinado, ni deteriorar la cosa en
su propio interés. Aunque, cierto aspecto del ius fruendi también deteriora la cosa, como es la
percepción de productos.

Art. 1987. Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la
cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Si bien todos los condóminos tienen el mismo derecho de uso sobre la cosa, Se sobreentiende la
necesidad de organizar su uso, para evitar conflictos. Por ejemplo, pueden acordar los períodos, y una
partición de uso y goce, donde la cosa sigue siendo común, pero, a los efectos del uso, dividen a la
cosa en partes materiales. No hay que confundir esto con el derecho real de uso de cosa ajeno de
tiempo compartido. No es el derecho lo que están dividiendo, solamente el uso y goce de la cosa,
asignado a una parte material del inmueble.

Artículo 1988. Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor
o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a
partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
El hecho de que uno solo de los condóminos use toda la cosa no da derecho, de por sí, a que tenga que
indemnizar a los demás, salvo que así se lo exijan intimándolo fehacientemente, teniendo que pagar el
cánon locativo correspondiente.

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Disposición, responsabilidad en gastos y mejoras
Artículo 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la
cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los
condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y
goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que
sirvan a su mejor aprovechamiento. En principio, solo puede disponerse de la cosa con la conformidad
de todos los condóminos.
Asimismo, el art. 1991 establece la responsabilidad intra vires con respecto a estas mejoras. Cada
condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede
liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos
puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
En resumen, para hacer mejoras:
● necesarias, no hace falta acuerdo entre condóminos para realizarlas. De todas maneras, no
hay una obligación externa al condominio que demande el mantenimiento de la cosa, como sí
sucede en la propiedad horizontal. Los gastos de ellas son reembolsables, y con intereses.
● útiles, tampoco es necesario el acuerdo si se hacen para que la cosa tenga un mejor uso o
aprovechamiento; pero no son reembolsables.
● voluntarias, requieren del acuerdo, y son solo reembolsables si así se acordó.
Las mejoras se pagan respecto a la parte indivisa de cada uno. Las mejoras útiles y voluntarias para
las cuales se pusieron de acuerdo los condóminos también generan un deber de repetición.

art 1992. Responsabilidad ultra vires. Refiere a la responsabilidad frente a terceros con los que se ha
contratado, por ejemplo, cuando hay deudas mancomunadas. En principio, sólo está obligado el
condómino que contrató. Si contratan todos juntos, responden por partes iguales, no con respecto a
su parte indivisa, pues al tercero nada le importa cómo esté estructurado el condominio. Si la
obligación contraída es propter rem, responden todos, por ser poseedores de la cosa, y según la norma
que regule la obligación.

Administración
Art. 1993. Imposibilidad de uso y goce común. Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea
deben decidir sobre su administración.
Mientras que el Código Velezano obligaba a la división, este artículo innovador del CCyC permite que
las partes se reúnan en asamblea, todas al mismo tiempo, para decidir qué hacer con la cosa. La
asamblea requiere de acuerdo común.

Art. 1994. Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria
y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. Si la citación es correcta,
asisten los que asisten, de no fijar un quórum. Se debatirá antes de decidir, y la votación se realizará
por partes indivisas, no es por individuo. En caso de empate, decide la suerte.

Art. 1995. Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben
dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

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Clasificación de los condominios
El condominio se clasifica en:
1. Condominio ordinario. Aquel que se extingue a través de la partición. La partición es el acto
jurídico declarativo por el cual los condóminos ponen fin al condominio, convirtiendo sus
partes indivisas en derechos exclusivos sobre objetos materiales. Que sea declarativo quiere
decir que tiene efecto retroactivo, como si el condominio nunca hubiera existido, siendo cada
uno dueño de lo que le corresponde desde el inicio del condominio. La partición puede ser:
a. En especie. Se hace dividiendo materialmente la cosa. Cada uno de los condóminos
se adjudica una parte material que tenga valor equivalente a la parte indivisa que
tenía. El ejemplo más típico es el de cuatro amigos que compran, en condominio, una
pizza. De ocho porciones, se quedan con dos cada uno.
b. En dinero. Se utiliza para la división de cosas indivisibles, o que los condóminos no
quieren dividir. La cosa se enajena, sustituida por una suma de dinero, que se repartirá
adecuadamente.
c. Mixta. Es el caso de la división de la cosa, más una compensación pecuniaria a quien
recibe una parte material cuyo valor es menor a su parte indivisa. También puede ser
que, siendo indivisible la cosa, uno se queda con ella, y compense a los demás
dinerariamente.
La partición la puede pedir cualquiera de los condóminos en cualquier momento, salvo que
haya una indivisión pactada o impuesta por el juez.
En cuanto a su forma, puede ser:
i. Privada. Consiste en un contrato generado por las partes, en donde se sientan sus
condiciones, según la libertad de formas. Su solemnidad depende del inmueble. Es
necesario que los condóminos estén presentes, que sean capaces, y que estén de
acuerdo. Si falta alguna de estas condiciones, el asunto se judicializa.
ii. Judicial. Si no se llega a un acuerdo dentro del marco de este expediente, el juez
ordena la subasta del bien, realizando la partición sobre el dinero obtenido de ella. Si
hay acreedores interesados, tienen que ser citados y desinteresados.
2. Condominio forzoso o indivisible. Es aquél que no se puede dividir, como cuando recae
sobre cosas que son accesorios comunes a dos o más inmuebles. El ejemplo más típico es el
régimen de la medianería, que se aplica a los muros, cercos y fosos que dividen inmuebles y
que pertenecen en común a ambos propietarios.
La palabra medianería es sinónimo de condominio. Si bien la gente llama medianera a
cualquier pared que separa a dos inmuebles, jurídicamente, tiene un sentido más estricto.
Medianera es la pared que divide dos inmuebles y que pertenece en condominio a los dos
propietarios.
Existen tres clasificaciones de las paredes que dividen a los inmuebles en el régimen del
CCyC:
1. Clasificación jurídica. El muro es:
a. privativo, cuando pertenece a uno solo de los propietarios colindantes. El
propietario del muro privativo no puede negarse a que el otro adquiera la
medianería;
b. medianero, cuando pertenece a más de uno.
2. Clasificación física. El muro que divide inmuebles es:

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 a. encaballado, es el muro asentado en una mitad sobre cada terreno, de manera
que la línea imaginaria divisoria coincide con el centro del muro. Si cede su
parte indivisa del muro, en este caso, pierde parte del terreno, al ser
encaballado. Si lo quiere adquirir nuevamente, el otro no puede negarse, pero
debe pagar asimismo su parte del terreno. El espíritu de la norma es que la
usen ambos.
b. contiguo, está construido totalmente sobre un inmueble solo. El filo del muro
o parte externa coincide con la línea divisoria, siendo contiguo a esta. Cedida
la medianera encaballada, se convierte, lógicamente en contigua.
3. Clasificación sectorial. No clasifica distintos muros, sino distintos sectores de un
mismo muro:
a. Muro enterrado, es aquella parte que está debajo de la superficie terrestre.
b. Muro de cerramiento forzoso, es aquella parte que se extiende desde el suelo
hasta los tres metros de altura, salvo norma municipal que disponga una
altura menor.
Es obligatorio en zona urbana. El propio CCyC impone a los propietarios la
obligación de dividir sus inmuebles con muros de tres metros de altura, por
razones de privacidad y seguridad. Ese muro, por regla general, va a nacer
siendo medianero, perteneciendo en condominio a ambos vecinos, aún
cuando lo hubiera construido uno solo, y aún cuando lo hubiera construido en
terreno contiguo. Es de ambos porque lo usan los dos. Se puede exigir la
acción de repetición correspondiente hasta su prescripción en el plazo de 5
años. El vecino puede liberarse de la acción de contribuir abandonando su
derecho sobre el muro a favor del que lo construyó, abandonando su parte
indivisa, y no pudiendo usarlo para otros fines más que el cerramiento.
Tendría que pagar la parte y readquirir su parte indivisa si quiere usarlo. Si
bien, al hablar de medianería, nos referimos a inmuebles, el régimen de
medianería es cerrado y excepcional, no aplicándose algunos de los
principios generales vistos en otros temas, cmo el superficie solo cedit, ni el
abandono es a favor del Estado, ni se aplica la formalidad de la escritura
pública para instrumentar los actos jurídicos que apliquen a la medianería.
Hay jurisdicciones en donde la altura tiene que ser exacta a lo que establece
el Código de Edificación. Por ejemplo, todos los edificios de la Diagonal
Norte deben tener la misma altura que el Obelisco. Se presume que el muro
de cerramiento forzoso es de ambos, en caso de duda. El muro de cerramiento
forzoso es medianero por regla general.
c. Muro de elevación, es la parte que supera al cerramiento forzoso, en lo que
excede esa altura. Por regla general, nace al revés del de cerramiento forzoso.
Es privativo de quien construye. Es propiedad de quien elevó. Ya no tiene una
finalidad de privacidad ni de seguridad, sino que probablemente es para
edificar. Se puede elevar hasta donde lo permite el código de edificación, para
evitar abuso del derecho. Se convierte en medianero cuando la otra parte paga
su cuota correspondiente. El de elevación, se presume privativo, salvo que
haya dos edificios construidos y apoyados en él, hasta la altura que lo utilizan
ambos.

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Propiedad horizontal
Definición
La propiedad horizontal es un derecho real autónomo sobre cosa propia inmueble o de propiedad. No
es una subespecie de otro derecho real. Si bien en la ley de 1948 lo definieron como derecho de
dominio y condominio sobre las partes comunes, la doctrina lo fue interpretando como autónomo.
Solo puede recaer sobre un inmueble edificado, y que le da a su titular el uso, goce y disposición
exclusivos sobre una unidad funcional, y facultades compartidas con los otros propietarios sobre el
terreno y las partes comunes del edificio.
Para diferenciar la propiedad horizontal del dominio, hay que recordar el concepto de parcela. La
parcela se define como una porción de la superficie terrestre sobre la cual una persona ejerce su
derecho de dominio. Como no aplicamos el concepto de dominio a algo que no es el inmueble natural
o parcela con todo lo edificado encima, no lo aplicamos a la unidad funcional, que es el objeto de la
propiedad horizontal.
La unidad funcional es aquella parte del edificio que va a ser objeto de facultades exclusivas por uno
de los propietarios, estando la edificación subdividida en partes privativas, sobre las cuales hay
facultades exclusivas de uno de los propietarios, y en partes comunes, aunque también hay partes
privativas de uso común y partes comunes de uso privativo, como los balcones.

Requisitos de la Unidad Funcional

Para ser funcional, la unidad tiene que cumplir con dos requisitos:
1. Independencia funcional. Que pueda cumplir con su destino sin depender de otras partes del
edificio. En otras palabras, que tenga, en su interior, todas las instalaciones que sean
necesarias para cumplir con su función. Si hablamos de una vivienda, basta con baño, cocina
e instalaciones de agua. Si fuera una oficina, no necesita tener cocina ni baño.
2. Salida a la vía pública, ya sea de manera directa, o a través de las partes comunes del
edificio. No puedo tener que pasar por adentro de otra unidad funcional.
Si la unidad no cumple con algún requisito de funcionalidad, puede ser complementaria. Pero, para
ello, tiene que ser accesoria de una principal, como es el caso de las bauleras.

Estado y derecho real de propiedad horizontal

Existe un procedimiento para que, en un inmueble edificado, puedan existir derechos reales de
propiedad horizontal, lo cual va a ser pregunta de examen.
Lo primero que hay que hacer para que pueda existir tal derecho real, es preparar jurídicamente el
edificio. Si el edificio tiene, de facto, distintos departamentos, está preparado fácticamente, pero no
jurídicamente. Por ende, hay que realizar una serie de actos jurídicos y trámites administrativos que
son condición necesaria para que pueda existir dicho derecho. Estos van a hacer que el inmueble se
encuentre en estado de propiedad horizontal. Recién en ese momento, vamos a poder constituir el
derecho real de propiedad horizontal. Así, podemos diferenciar entre estado de propiedad horizontal y
derecho real de propiedad horizontal, que son cosas distintas. Lógicamente, ese estado, tiene que

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anteceder al propio derecho real, nunca venir después. Cuando el inmueble se encuentra en estado de
propiedad horizontal, tiene que haber otro derecho real sobre cosa propia, como dominio, condominio,
conjunto inmobiliario o de superficie, sepultura no. Si existiera antes el derecho, carecería de objeto.
Si bien el estado es anterior al derecho, la simultaneidad puede suceder excepcionalmente, si el
condominio es partido en unidades funcionales y enajenado, todo en la misma escritura. Aquí, se
produce una partición, y no una interversión, ya que se toma una parte indivisa, y se convierte en
derecho exclusivo.
Para llegar a ese estado:
1. Se contrata a un agrimensor. El agrimensor va a confeccionar un plano de subdivisión del
edificio. Luego, hará lo propio con un plano de cada unidad funcional, identificada con un
número correlativo al resto. Estos planos son meros proyectos.
2. Intervención del escribano. Una vez que tenemos el plano de subdivisión, interviene el
escribano. El titular de dominio o los condóminos van a redactar, por escritura pública, el
reglamento de propiedad horizontal. El reglamento de propiedad horizontal es un acto
jurídico enmarcado como contrato, en cuyo contenido se encuentra todo lo dispuesto por el
art. 2056. Cuando hay un solo titular de dominio quien redacta, nace un contrato por
adhesión, siendo los futuros adquirentes meros adherentes. Entre otras cosas, el reglamento:
○ refleja en su contenido lo que aparece en el plano, fijando derechos y obligaciones;
○ establece espacios comunes y privativos, y todas las unidades funcionales,
○ organiza el consorcio.
Con este reglamento, el edificio queda redactado a la propiedad horizontal, generando la su
división en unidades funcionales. En otras palabras nace el estado de propiedad horizontal. El
reglamento de propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para darle
oponibilidad a terceros. Cualquier inmueble edificado puede ser afectado por propiedad
horizontal.
3. Primera enajenación de la unidad funcional. Con la enajenación de la primera unidad
funcional, con título y modo suficiente como todo derecho real en sistema declarativo, y su
posterior tradición, nace el derecho de propiedad horizontal.

Consorcio
El consorcio fue conceptualizado por la ley 13.512 como el simple conjunto de propietarios, siendo el
administrador un apoderado colectivo de los copropietarios. Luego, la doctrina desarrolló la teoría de
la personalidad jurídica del consorcio, ya acogida en el CCyC. Según esta teoría, el consorcio es
una persona jurídica distinta de los propietarios de las unidades funcionales, lo que significa que tiene:
1. Nombre. Por default es “consorcio del edificio sito en calle y número”.
2. Domicilio. Es la propia ubicación del edificio, salvo que el reglamento establezca otro
domicilio legal.
3. Patrimonio, compuesto por las expensas recaudadas y el fondo de garantía formado.
4. Capacidad. Limitada a todos aquellos actos jurídicos relacionados con la administración y
conservación del edificio. Hubo mucho debate en cuanto a si el consorcio tiene la facultad de
adquirir una unidad funcional sin que el reglamento lo establezca previamente. Finalmente, la
doctrina se inclinó por el sí.
Al ser persona distinta de los propietarios, no debemos interpretar que las partes comunes del edificio
son del consorcio, jamás pudiendo este enajenar bienes de los copropietarios, como los motores de los
ascensores, para pagar sus deudas.

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Administrador
Arts. 2065 y ss.
El administrador es aquella persona cuyos actos se van a imputar al consorcio. Es representante legal,
y no voluntario, pues el consorcio es una persona jurídica. Puede ser administrador un propietario o un
tercero, y puede ser persona humana o persona jurídica. En algunas jurisdicciones, cuando el
administrador no es un propietario, se le exije que tenga matrícula profesional como administrdor, que
esté inscritpo en un registro y que esté bajo el control de una autoridad.

Elección
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la
primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se
encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
El reglamento de propiedad horizontal va a deisgnar al primer administrador, por un plazo máximo de
dos años. Luego, se tendrá que convocar a la asamblea de propietarios, la cual eligirá a otro
administrador, o renovar al que está, normalmente por períodos anuales.

Derechos y obligaciones del administrador

El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea
de propietarios. En especial debe:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día. Lo normal es que quien convoque a la
asamblea sea el administrador, quien redacta el orden del día, o los temas que van a ser
tratados en la asamblea. Nunca debería incluirse en el orden del día ningún ítem que sea vago,
ambiguo, amplio o impreciso, como el famoso “temas varios”.
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea. La asamblea es el órgano de gobierno del consorcio,
tomando las decisiones importantes. El administrador es un ejecutor, que actúa por mandato
de la asamblea.
c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del
edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por
las reglamentaciones locales. Es quien tiene que velar por la conservacióny el mantenimiento
del edificio, instalaciones, salubridad, etc. Es el guardián, en el amplio sentido de la palabra,
del edificio.
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios.
Con respecto a expensas, el administrador hace cuenta de los gastos, y sobre la base de las
cuentas que hizo, cobra las expensas. El fondo de reserva se constituye con aportes especiales,
independientes de las expensas, con el objetivo de cubrir una eventual emergencia. Se usa el
acopio de materiales debido a la ilegalidad de dólares.
e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal. El ejercicio financiero dura doce
meses, pero no tiene necesariamente que coincidir con el año calendario. El administrador
tiene que rendir cuentas.
f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto.
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.

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 h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir.
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios,
de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe
archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo
de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Consejo
Es el más antipático de los órganos del consorcio, no siendo contemplado en la ley 13512. Surgió por
la costumbre para establecer un nexo entre el administrador y la asamblea. Consejo compuesto por
algunos propietarios que haga de nexo, sin una función bien definida. El hecho de que no tenga una
función jurídica, por ser de facto, hacía que los miembros se tomaran funciones que no les
correspondían. Se supone que tenían que aconsejar o asesorar al administrador, pero muchas veces.
Sus funciones son:
a) Excepcionalmente sustituir al administrador. convocar a la asamblea y redactar el orden del
día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; ejercer la administración del
consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el
cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
b) controlar, como función principal, de manera directa el ejercicio que se hace de los aspectos
económicos y financieros del consorcio; y autorizando al administrador para disponer del
fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

Asamblea
Es el órgano de gobierno y supremo del consorcio. Es la reunión del conjunto de los copropietarios,
convocada en virtud de un órden del día, que se debe tratar, y sus decisiones son de cumplimiento
obligatorio para el administrador y para los copropietarios. Hay dos tipos de asambleas:
1. Asamblea ordinaria. La que debe convocarse periódicamente en las fechas que disponga el
reglamento. Normalmente, se produce una vez al año. Lo que trata esta asamblea es la
presentación de la memoria y el balance, y la rendición de cuentas del administrador, así
como la elección del mismo y de los miembros del consejo.
2. Asamblea extraordinaria. Aquella que puede convocar el administrador en cualquier
momento para tratar cualquier otro tema que sea de interés del consorcio, ya sea de un tema

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 de competencia propia de la asamblea, no pudiéndolo decidir sin su autorización, o que sí
puede decidir por sí mismo, pero prefiere consultarlo con la asamblea.
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea. Es nulo el tratamiento de cualquier tema que no
figura en la orden del día, salvo presencia de la unanimidad de los propietarios, que decida
soberanamente. La ley exige que el orden del día incluya los temas a tratar para que los copropietarios
decidan su presencia.
Dos tercios de la totalidad de los propietarios pueden autoconvocar a la asamblea. La unanimidad es
soberana, por lo que, si están de acuerdo en algo, ni siquiera es necesaria la asamblea para tomar
decisiones, bastando con plasmarlo en el libro de actas.
La regla general es que las decisiones las toma la mayoría absoluta, que es más de la mitad de los
propietarios. Si no se logra, mayoría de los presentes, se hace una comunicación a los ausentes, que se
pueden oponer a los 15 días. Hay treinta días de plazo para accionar si se considera que la asamblea es
nula. Para estar legitimado, hay que haber estado presente, y haber votado en contra, salvo por defecto
de notificación, como por tratar un tema no presente en el orden del día.
Conformidad expresa del titular. La modificación del reglamento de propiedad horizontal exige el
voto de dos tercios de la totalidad de los titulares. Cuando se haga una modificación al reglamento o a
cualquier otra resolución, y ello afecta al patrimonio de uno de los propietarios, ese propietario debe
votar a favor para que se lleve a cabo dicha modificacón. Proviene del principio constitucional de
que la propiedad es inviolable, una asamblea de consorcio no puede privar de la propiedad en contra
de la voluntad.
El último recurso para convocar es que el 10% de los propietarios se reúnan y requieran al juez que
convoque a asamblea.

Expensas
Son los gastos comunes del edificio, tanto de mantenimiento como de conservación. Su rubro más
importante normalmente suele ser el salario y cargas sociales del personal. Son una obligación propter
rem. Si se transmite una unidad funcional existiendo mora en el pago de las expensas, el nuevo
poseedor tendrá que pagar los períodos pendientes. Sin embargo, el nuevo propietario no va a
responder por la deuda contraída por el original con todo su patrimonio, sino solo con la unidad
funcional. Al propietario anterior sí le van a poder embargar la totalidad de su patrimonio. Tampoco
se libera el propietario anterior haciendo abandono de la unidad, a diferencia de la medianería. Las
expensas son una obligación de carácter alimentario, por lo que su mora genera los intereses del art.
552, la más alta del mercado. Son un crédito privilegiado. No son compensables con deudas del
consorcio, por ejemplo, ya que, si no se pagan las expensas, no se puede mantener el edificio.
El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo. La acción judicial por cobro
de expensas va a tramitar por vía ejecutiva.

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 Derechos reales - Segunda Parte
Conjunto inmobiliario
Es un derecho real al que se le aplican las normas de la propiedad horizontal. Es una propiedad
horizontal especial, pero considerada un derecho real autónomo. Tiene de particular:
El objeto. En la propiedad horizontal, es la UF, un conjunto de partes privativas sobre un inmueble
edificado; mientras que el derecho exclusivo de estas partes privativas tiene como accesorio
inseparable facultades.
El objeto del conjunto inmobiliario es la parcela dominial. Hay un lote de terreno propio, que puede
ser edificado o no, siempre que se edifique después. El estado de conjunto inmobiliario no requiere
que esté edificado el objeto. Se afectará con el reglamento de conjunto inmobiliario, y se producirá el
derecho con la primera enajenación. Los accesorios comunes tendrán derechos compartidos, dentro de
los que se encuentran las calles y demás amenities; nunca plazas, pues son de dominio público.. Hay
que dejar un espacio de reserva de dominio público.
El destino lo fija el reglamento. Otro tipo de limitación con respecto al uso y goce: sanciones
establecidas en el reglamento si se violan sus disposiciones. También, el reglamento puede establecer
limitaciones al ius abutendi, especialmente un límite jurídico. Por ejemplo, un derecho de preferencia
en caso de que el propietario decida vender, a favor de los demás propietarios. De esta manera, se
puede tener un control de quien entra al barrio.
Otro tipo de limitación tiene que ver con el régimen de invitados. Si las instalaciones son de uso
común, el reglamento suele establecer un régimen especial de invitados, así como de la
responsabilidad. También establece regulación para el caso de que accedan terceros ajenos, a los
cuales se les puede cobrar entrada, en pos de disminuir las expensas.

Ahora bien, se pueden hacer edificios, que a la vez se pueden hacer propiedad horizontal. En ese caso,
el consorcio del edifico, representaría a ese edificio en el consorcio más general del conjunto
inmobiliario. Las normas del consorcio del edificio tienen que adecuarse a las del conjunto
inmobiliario.
Es divisor el reglamento en propiedad horizontal. En conjunto inmobiliario, el reglamento es
unificador.
Condómino es solo para quien comparte el dominio. Por lo demás, serían copropietarios.
Dirección de geodesia y dirección de catastro: los competentes para la inscripción de CI. Además, se
debe cumplir con el contralor ambiental.

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El reglamento del conjunto inmobiliario también se va a inscribir en el Registro Público Inmobiliario,
generando una matrícula por cada parcela. Todo ello, para su publicidad.

Protección de familia
La protección de familia, antes llamado bien de familia, fue regulado por la Ley 14.394 una ley
ómnibus. Reguló el régimen penal de los menores; el bien de familia, el divorcio, etc. La expresión
bien de familia indica que la finalidad de la norma era proteger la familia, cumpliendo los mandatos
de la Constitución de 1949. Se aplicó bien de familia a todo inmueble edificado que constituye la
vivienda de su propietario, junto con su familia. Para que un inmueble sea de familia, tiene que ser
habitado por su titular, con la familia. La propia norma tenia un concepto de familia para determinar
quién era de familia. Cónyuge, hijos, parientes colaterales hasta el tercer grado.
El CCyC amplía el alcance del derecho, pues ya no exige que el titular de do io del inmueble via en el
con su familia, o que tenga una familia, por lo que ahora se llama protección de vivienda. La nueva
legislación ampara a las personas solas.
Para que esté protegido cmo vivienda, se pued hacer de dos maneras:
● Vía notarial. Acto jurídico declarativo, otorgado por escritura pública. El propietario va a la
escribanía, y declara afectar el inmueble a vivienda. Esa escritura de afectación se inscribe en
el Registro de Propiedad.
● vía administrativa. El titular va personalmente al registro de la propiedad, o a la
municipalidad, si tiene convenio con el registro, y realice allí el trámite.
En todo caso, queda afectado, una vez que esté inscripta la afectación al registro de la propiedad.
Solamente uno por propietario. Hay que ser titular de derecho real sobre cosa propia. Si se trata de un
condominio, tienen que aceptar todos y habitar todos en el inmueble. No estamos haciendo una
excepción al sistema declarativo. No es un derecho real, sino un instituto sui generis. La garantía de la
vivienda la protege de la ejecución de los acreedores. El inmueble es inejecutable. Puede ser pregunta
de examen: el inmueble afectado a vivienda se puede embargar (preventivamente) no ejecutar.
No permite salir de garante si está afectado a este régimen. Se puede hipotecar, pero ningún acreedor
va a aceptar una hipoteca sobre inmueble que no se puede ejecutar. Por ello, tiene sus desventajas.
La afectación a vivienda, como regla general, protege al inmueble por obligación de causa posterior a
la afectación. No tiene efecto retroactivo. Solo es oponible a acreedores de causa posterior. No
confundir la deuda, que entra en mora, con el momento de nacimiento de la causa. A su vez, hay
excepciones. Va a haber obligaciones de causa posterior cuyo incumplimiento puede dar lugar a la
ejecución:
1. Impuestos que graven al inmueble.
2. Obligaciones alimentarias en general. Se incluye el pago de expensas.
Se permite ahora la subrogación real. La ley no lo permitía. Mientras el inmueble era bien de familia,
nadie lo podía ejecutar. Ahora bien, el inmueble dejaba de ser bien de familia si se lo enajenaba. Era
inenajenable. El CCyC prevé la subrogación o reemplazo de cosas. Se puede trasladar la protección de
vivienda del inmueble que está vendiendo al inmueble que está comprando nueva vivienda. Durante
un plazo máximo de un año, la protección de familia recae sobre el dinero producto de la vivienda

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protegida. Protege el derecho de propiedad, pero no en sí mismo, sino como medio para asegurar la
vivienda digna. No está basado en el art. 17 CONSTITUCIÓN NACIONAL, sino en el 14 bis.
Distinto sería el caso si me voy a una propiedad más chica. El dinero sobrante sí va a poder ser
ejecutado. Los muebles de uso personal, necesarios para la vida cotidiana, nunca pueden ser
embargados, independientemente del bien de familia.

Derecho de superficie
Origen y evolución histórica
El principio superficie solo cedit, originalmente no reconocía excepciones. Posteriormente, sufrió en
el Derecho romano la creación pretoriana de concesiones para construir y gozar de edificaciones en el
ager publicus, es decir, fuera de la metrópoli. Sobre la base de las mismas, al unificarse el dominio en
tiempos de Justiniano, surgió el derecho de superficie. Su naturaleza jurídica como derecho real
derivó de habérsele concedido acciones reales a su titular. La superficie, al igual que la enfiteusis, se
caracterizó por combinar aspectos de derecho real sobre cosa propia con aspectos de derecho real
sobre cosa ajena.
En el derecho romano, el derecho de superficie se aplicaba sólo a la construcción. Para la agricultura
se aplicaba la enfiteusis, base del sistema feudal, que desglosa el dominio en directo, del señor, y útil,
de quien la trabaja, pero era perpetua. Quien tenía el dominio útil tenía todas las facultades posibles
sobre la tierra para hacerla producir y quedarse con el producto, pero como contraprestación tenía que
pagar un canon perpetuo al titular del dominio: eso es lo que quiere evitar el combate a la
desmembración.
En la España medieval, el derecho de superficie, que hasta entonces sólo recaía sobre edificaciones,
comenzó a tener también por objeto las plantaciones.
Vélez Sarsfield, al redactar el Código Civil, decidió eliminar todos los derechos reales que
constituyeran excepciones al principio superficie solo cedit. En efecto, se abstuvo de tipificarlos en el
sistema de numerus clausus previsto en el art. 2502. Prohibió además la superficie junto a la
enfiteusis, los censos y las vinculaciones en el art. 2614, y la propiedad horizontal en el art. 2617.
Ciento treinta años después, la Ley 25.509 permitió el derecho real de superficie forestal.
Finalmente, en el CCyC, se tipifica legalmente el mentado derecho real, constituyendo, conjuntamente
con la propiedad horizontal, las excepciones ejemplares al superficie solo cedit.

Concepto y caracteres
El derecho de superficie es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre un inmueble ajeno y
hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción, plantación o forestación ya existente
separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado.
El derecho real de superficie es bifronte, pudiéndose clasificar como derecho real sobre cosa propia o
sobre cosa ajena según las circunstancias. Por este motivo, se lo considera un tipo legal de derecho
real mixto. Esta doble caracterización surge del propio art. 1888 del CCyC que dice “…Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: …la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena…”.
Existen dos situaciones diferentes en las cuales se configura el tipo legal en análisis:
● Aquella que inicia como derecho real sobre cosa ajena, y se convierte en derecho real
sobre cosa propia. Consiste en la adquisición del derecho a construir o plantar (derecho real

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 sobre cosa ajena) y, consecuentemente, apropiar la construcción o plantación (derecho real
sobre cosa propia).
● Aquella en la que nace como derecho real sobre cosa propia. Consiste en la adquisición de
la construcción o plantación ya existente, escindiéndola del inmueble principal, es decir el
terreno. El derecho real de superficie se convierte en propiedad superficiaria. Esta última se
diferencia del dominio en:
○ su caracter temporario. Si fuera perpetuo, hablaríamos de un dominio útil.
○ su extensión, siendo su objeto un inmueble por accesión que está disociado
jurídicamente del suelo, porque recaen sobre él dos derechos reales de distinta
naturaleza, la propiedad superficial y el dominio desmembrado del dueño del suelo.
El tipo legal en general sigue siendo el de un derecho real bifronte.
El principio general continúa siendo que no debe haber desmembraciones perpetuas
del dominio, como lo sostenía Vélez, ya que las desmembraciones perpetuas
dificultan el comercio de los inmuebles, siendo la idea de un desglose perpetuo del
dominio más propia de un sistema feudal que capitalista.

Objeto
Es siempre objeto del derecho real de superficie un inmueble. Puede tener por objeto la totalidad de la
parcela dominial o sólo un perímetro limitado en su interior, siguiendo el principio general establecido
en el art. 1883. La facultad de constituir derechos reales sobre una parte materialmente limitada de
una cosa supone un importante cambio con respecto al Código Velezano, que sostenía que la posesión,
y por ende todos los derechos reales que a través de ella se ejercen, sólo podía existir sobre la
totalidad de la cosa. De esta parcialidad surge también la no necesidad de que la totalidad del
perímetro afectado deba ser edificado, forestado o plantado.
Asimismo, puede pactarse que el derecho de superficie se ejerza no sólo respecto de la rasante del
inmueble, sino también sobre el vuelo o el subsuelo. Así, una pileta bajo nivel puede ser
perfectamente objeto de derecho real de superficie.
No hay acuerdo en la doctrina respecto de si este derecho se trata o no de un dominio imperfecto. La
cátedra sostiene que sí, pues existe una desmembración respecto del objeto, estando el dueño del suelo
privado de ejercer facultades de uso, goce y disposición sobre lo adherido al mismo, que es el objeto
de la propiedad superficiaria. Una teoría minoritaria sostiene que, si bien se desglosa el objeto, no
sucede lo mismo con las facultades, equiparando el derecho de superficie a un dominio revocable.

Derecho de superficie sobre parte material

Nos referiremos brevemente al derecho real de superficie sobre parte material, no sobre la totalidad de
la parcela dominial.

Recaudos previos
Como todo derecho real, es necesario cumplir una serie de recaudos para preparar la constitución de
un derecho real de superficie parcial:
1. Intervención del notario. Relacionará la realidad con el derecho en el protocolo mediante la
redacción del texto escriturario, siguiendo los lineamientos necesarios para ello, como el
asesoramiento en estudio de títulos. Una vez leído dicho texto a los otorgantes, y consentido y
firmado por éstos y por el notario autorizante, nace la escritura pública y simultáneamente el
acto jurídico contenido en ella.

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 2. Deslinde del perímetro. Si bien resulta obvio que es necesario el deslinde físico del
perímetro de la superficie del inmueble sobre el cual existirá la propiedad superficiaria, no
hay consenso sobre qué recaudos son suficientes para hacerlo apropiadamente. Al menos en el
ámbito de la Provincia de Buenos Aires, debe presentarse ante el registro el plano de mensura
junto con el título constitutivo.
3. Poder de policía. Independientemente de todo ello, se requiere, lógicamente la aprobación de
la autoridad competente, que vendría a ser la autoridad provincial, titulares del poder de
policía en materia de ordenamiento territorial y uso del suelo.

Individualización de la parte material

Cuando el objeto del acto jurídico traslativo de la propiedad que hemos de instrumentar por escritura
pública es un inmueble entero, la descripción del mismo sólo puede basarse en dos fuentes: el título de
dominio antecedente o el plano de mensura, cuando éste existe y en tanto sea posterior al último título
inscripto sobre ese inmueble.
En cuanto a la publicidad, si el derecho de superficie no afecta a toda la parcela, habría que
confeccionar un plano designando subparcelas, otorgando una matrícula aparte para cada una, que en
principio sería la misma que la del suelo, más un número de subparcela. La dirección de rentas emitirá
boletas de impuestos separados para la propiedad superficiaria.
Tiene que estar muy claro cuál es la parte de la parcela dominial que es objeto de derecho real de
superficie, o parcela superficiaria.

Plazo
En virtud del carácter temporario del derecho real de superficie, existirá un plazo resolutorio, luego
del cual se extinguirá dicho derecho.
El art. 2117 del Código Civil y Comercial mantiene el plazo máximo de cincuenta años para la
superficie forestal y la de plantación o siembra. Sin embargo, lo eleva a setenta años cuando el
derecho real se establece para construir o sobre una construcción.
No hay plazos mínimos, de modo que rige plenamente la autonomía de la voluntad de las partes con la
sola limitación del máximo. En efecto, las partes pueden pactar libremente cualquier plazo de
duración del derecho real, siempre que no exceda de cincuenta o setenta años según el caso.
El plazo puede ser prorrogado, siempre que se respete el máximo legal. Es decir que la prórroga sólo
es admisible cuando se pactó originalmente un plazo inferior al máximo y no puede extenderse más
allá del máximo, contando el tiempo desde el nacimiento del derecho. En otras palabras, la suma del
plazo pactado inicialmente y las sucesivas prórrogas no puede exceder el máximo legal.
Cuando el derecho de superficie se constituye en la primera modalidad, construyendo, sembrando o
forestando, y luego apropiándose de ello, al constituirse la propiedad superficiaria, el plazo no se
interrumpe ni se reinicia. El mismo incluye todo lo que duran las dos etapas del derecho real.

Legitimación
De acuerdo al art. 2118 del Código Civil y Comercial, pueden constituir el derecho real de superficie
los titulares de dominio, condominio o propiedad horizontal. Es decir, los titulares de derechos reales
sobre cosa propia.

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En caso de haber condominio, todos los condóminos de manera unánime y conjunta deben disponer
del inmueble.
En el caso de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, entendemos que el derecho real
de superficie sólo puede ser constituido por decisión unánime de los copropietarios, de manera
análoga al condominio. Esto se debe a que tanto el terreno como la terraza del edificio son partes
comunes y no vemos la posibilidad de constituir el derecho de superficie sobre una unidad funcional.
Aun en los casos en que fuera físicamente posible construir, sembrar o plantar en ella, dicha situación
alteraría los porcentuales. Es decir que modificaría la proporción de derechos y obligaciones respecto
de los demás copropietarios.

Adquisición y extinción

Adquisición
El derecho real de superficie sólo puede constituirse por acto entre vivo o mortis causa, y en el primer
caso, únicamente por contrato. Queda expresamente prohibida la usucapión del derecho. La
prescripción breve es sólo admisible cuando convalida un justo título constitutivo.
El contrato constitutivo debe instrumentarse por escritura pública, como el título de cualquier derecho
real sobre inmuebles. En analogía con el usufructo, se entiende que existen tres maneras de constituir
el derecho real de superficie:
1. El dueño de la cosa constituye derecho de superficie a favor de un tercero y se reserva el
dominio imperfecto.
2. El dueño transmite el dominio, reservándose el derecho de superficie o la propiedad
superficiaria.
3. El dueño transmite el dominio a una persona y constituye derecho de superficie a favor de
otra.
La apropiación de lo construido no sucede al finalizada la edificación, sino que es simultánea a esta,
para evitar abusos por parte del dueño del terreno.

Extinción
El derecho real de superficie se extingue de manera natural al vencimiento del plazo pactado. Puede
extinguirse también antes de dicho plazo:
● por renuncia expresa y formal del superficiario.
● por consolidación, si este adquiere el dominio o el dueño adquiere la propiedad superficiaria
● por la adquisición de ambos derechos por un tercero.
● por el no uso durante diez años para el derecho a construir y durante cinco años para forestar
o plantar. En opinión de la cátedra, esto aplica tanto al derecho de superficie como a la
propiedad superficiaria ya que, al no ser posible ni siquiera la usucapión de este derecho,
resulta disfuncional que esta última pueda permanecer sin uso durante cincuenta o sesenta
años.
● por la destrucción de la construcción sin que el superficiario vuelva a construir por un plazo
de seis años o, en caso de forestación o plantación, tres años. En el caso de destrucción, la
propiedad superficiaria desaparece por falta de objeto. Se convierte en derecho de superficie
strictu sensu, con un plazo especial de extinción por el no uso.

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Una vez extinguido el derecho real de superficie, se reactiva el principio superficie solo cedit. El
dominio del suelo se extiende a las construcciones, forestaciones o plantaciones que fueron objeto de
propiedad superficiaria. Por aplicación de los principios generales que rigen el dominio revocable, la
extinción se produce de pleno derecho. La posesión legítima del superficiario se convierte en tenencia
con obligación de restituir la cosa al propietario en el mismo día. El superficiario puede ejercer el
derecho de retención por la indemnización que eventualmente se le adeude.
Pregunta de examen: por regla general, el dueño del suelo tiene que indemnizar, salvo pacto en
contrario. Lo adeudado será determinado por las partes en el contrato, en el ejercicio de la autonomía
de la voluntad. Sin embargo, el CCyCN contiene una norma supletoria que obliga a indemnizar las
mejoras introducidas, de cualquier tipo, en los últimos dos años, descontada la amortización o valor
que hayan perdido las mejoras en esos dos años. Se cuentan estos últimos dos años, ya que la ley
presume que lo de ese lapso no pudo ser aprovechado por el superficiario.
Si la extinción:
1. se produce por el vencimiento del plazo, se extinguen simultáneamente todos los derechos
reales y personales constituidos por el propietario superficiario.
2. se produce anticipadamente, el dueño de la cosa debe respetar esos derechos reales y
personales hasta el vencimiento del plazo por el que se había constituido la superficie. Sin
embargo, los mismos se limitan al objeto de la propiedad superficiaria como si la misma no se
hubiese extinguido.

Contenido
El derecho de superficie strictu sensu confiere a su titular:
➢ la facultad material de construir, forestar o plantar, según el caso, y todos los actos
implícitos para el ejercicio de la misma.
➢ la facultad jurídica de constituir derechos reales de garantía, que se limitan a la hipoteca,
excluyendo la anticresis.
➢ las facultades de uso y goce propias del dominio,
➢ la disposición material propia de la modalidad pactada,
➢ la posibilidad de enajenar el derecho, y transmitirlo, y constituir derechos reales de garantía,
incluyendo en este caso la anticresis.
➢ la facultad de constituir derechos reales de servidumbre, usufructo, uso y habitación.
➢ cuando el objeto de la propiedad superficiaria es una construcción, también es posible
constituir sobre ella derechos reales de propiedad horizontal. Los departamentos que se
compran de pozo son compra de cosa futura.
Todos los derechos reales constituidos por el superficiario se extinguen junto con el derecho real de
superficie, incluida la propiedad horizontal, si no cumple con lo arriba señalado. Lo mismo sucede
con los derechos personales que constituyere el superficiario.

Usufructo
El usufructo es un derecho real de disfrute sobre cosa ajena, constituyéndose como el más amplio en
esta categoría, ya que reúne la totalidad de las facultades de uso y goce sobre la cosa, ius utendi y ius
fruendi, de cuya conjunción toma el nombre; sin poder alterar su sustancia, lo que se encuentra dentro
del ius abutendi. Solo hay disposición jurídica y limitada a su derecho. Está prohibida la alteración
sustancial de la cosa, entendida como la modificación de su esencia, por ejemplo, al convertir un local

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comercial en vivienda, un edificio hecho baldío, etc. La percepción de productos no necesariamente
implican alterar la sustancia de la cosa.
Es un derecho temporario, que podrá ser vitalicio, si se extingue con la muerte del primer
usufructuario o del que lo tenga o haya tenido si acaece antes, o por un plazo determinado. No se
transmite a los herederos. El usufructo se transmite siempre con la muerte del titular aun cuando no se
haya cumplido el plazo. Tratándose de personas jurídicas, tiene un plazo máximo de 50 años.
La transmisión del derecho se da cuando el usufructuario delega a otro esas facultades. El usufructo se
extingue por causa de muerte, no transmitiéndose a los herederos, lo que sí puede suceder por acto
entre vivos, mediante escritura pública si es a título gratuito. Puede constituirlo el titular de dominio,
desmembrando su derecho y transmitiendo las facultades útiles al usufructuario.
El usufructo se puede constituir por contrato o por testamento, así como por acto entre vivos o
mortis causa. Al nacer el derecho real, se desmembra el dominio.

El usufructo sobre un conjunto de animales le permite al usufructuario matar a los animales, siempre
que los reponga. Esto es un resabio del quasi usufructo o usufructo imperfecto que existía en el
Código de Vélez. Mariani de Vidal sostiene que, en virtud de queCualquier limitación que se ejerza
sobre uso transforma el derecho de usufructo en derecho de uso, por lo que el derecho de uso es una
especie de derecho de usufructo y no un derecho real autónomo.”

El derecho real de usufructo -salvo el caso de los padres que legan nuda propiedad a sus hijos-.
Hay tres maneras de constituir un derecho real sobre cosa ajena:
1. constituir un derecho real de usufructo a favor de un tercero y quedarse con la nuda
propiedad;
2. que el titular de dominio transmita el dominio y se reserve el usufructo;
3. transmitir el dominio a una persona y el usufructo a otra.
Las tres son idénticas a las que hay en relación con el derecho de superficie. Toda constitución de
derecho real de usufructo se inscribe en el Registro de la Propiedad, tratándose de inmueble.

Derecho de acrecer. Se da cuando el usufructo es mancomunado, a favor de dos o más personas. Por
ejemplo, los padres cuando han transmitido el usufructo. Si uno muere, se extingue el usufructo de esa
parte indivisa, y el titular del dominio consolidará el dominio respecto del usufructuario que murió y
tendría que compartir el uso y goce de la cosa con el usufructuario que queda. Como excepción se
puede pactar el derecho de acrecer: a la muerte de uno el otro toma el uso y goce por el cien por
ciento. Con derecho de acrecer expresamente pactado, la muerte de un usufructuario hace que tome su
parte el otro. Se pacta cuando son los padres quienes transmiten. Esto no puede hacerse
recíprocamente entre cónyuges, por lo que se resuelve con dos actos simultáneos: transmisión de
dominio perfecto y transmisión de usufructo por parte de los hijos a los padres, que sí pueden
contratar sus hijos el derecho de acrecer.

Cesión de usufructo.
El usufructo se extingue también por renuncia, por confusión, por el no uso, al igual que la superficie.

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Derechos y obligaciones del nudo propietario y el
usufructuario
En principio, no existe ninguna obligación que corresponda a un derecho real, sino que estas son
generadas por el contrato mediante el cual se constituyen dichos derechos reales, por ejemplo, el
usufructo, que se va a constituir por modo suficiente y título suficiente.
El título es un contrato, y como tal generará derechos y obligaciones. La principal y generalmente
única obligación que tendrá quien constituye el usufructo será hacer tradición para que nazca el
derecho real de usufructo.
El usufructuario tendrá dos tipos de obligaciones:
● ex ante o anteriores a la tradición. Comprenden:
○ Inventario. Es un acto jurídico bilateral en el que ambas partes dejan constancia del
estado en que se encuentra la cosa y sus accesorios. Puede hacerse por instrumento
privado, salvo que una parte sea menor o incapaz, en cuyo caso hay que hacerlo por
escritura pública.
Para el usufructuario, más que una obligación es una carga, ya que no hay acción para exigir su
cumplimiento, y el no cumplirlo lo perjudicará, porque, si no se hace, se presume el perfecto estado de
la cosa y, si no era así, el propietario podría reclamarlo como si hubiera estado en buen estado.
○ Garantía. Normalmente se “da garantía” entregando una suma de dinero en depósito,
confirmatoria o penitencial, como se hace un contrato de locación, y la cual se
deposita en garantía de cumplimiento de las obligaciones. Están exentos los padres
que donan reservándose el usufructo.
● ex post o posteriores a la tradición. Principalmente, comprenden conservar la cosa en buen
estado y, extinguido el usufructo, siempre que haya sido a plazo, restituirla. El usufructuario
convierte en tenedor una vez extinguido el usufructo.

Derechos de uso y habitación

Uso
Concepto
El art. 2154 define al uso como el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un
usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de una persona humana. Su naturaleza
jurídica de derecho real lo distingue claramente del derecho personal de uso que caracteriza algunos
contratos como la locación o el comodato.
El titular del derecho de uso sólo puede ser una persona humana, a diferencia del usufructo. El Código
de Vélez en cambio, no lo prescribía expresamente, pero se desprendía de lo normado por el art. 2953.
En el nuevo cuerpo normativo, no se entienden las razones por las cuales se impone esta
discriminación a las personas jurídicas en la titularidad del derecho, ya que el mismo ha dejado de
tener la finalidad específica de subsistencia familiar heredada del Código francés y el velezano.

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Por aplicación de las normas generales del usufructo, podemos agregar que el objeto del uso pueden
ser tanto cosas muebles como inmuebles. Es un derecho temporario que puede ser vitalicio. Se ejerce
de manera independiente de la posesión de heredad alguna, lo que lo diferencia de la servidumbre.
Tiene plena aplicación el principio salva rerum susbtantia, por el cual queda expresamente excluido el
ius abutendi del contenido del derecho, de modo que el usuario tiene expresamente prohibido
modificar la forma o alterar la sustancia de la cosa.
En virtud de que el Nuevo Código ha convertido al derecho de uso en una especie de “usufructo
restringido”, como explicaremos inmediatamente, es más que razonable que se le apliquen las normas
de dicho instituto.

Desuso
El derecho de uso es de muy escasa utilización debido a su similitud con el usufructo. Tal como se
desprende de su etimología latina, el usufructo comprende el ius utendi y el ius fruendi, es decir las
facultades de usar la cosa y percibir los frutos de la misma. En cambio, el uso comprendía, en el
Código Velezano, sólo la facultad de usar, encontrándose excluida la de gozar. Sin embargo, el mismo
Código permitía al usuario la facultad de percibir los frutos necesarios para su subsistencia y la de su
familia, reconociendo la ampliación del concepto en su nota al art. 2948.
Por tal motivo, plumas autorizadas como las de Mariani de Vidal y Arean se habían inclinado por su
abolición. Para más inri, el artículo mentado, del nuevo CCyC, introduce una importante modificación
en lo relativo al ius fruendi del usuario, no para restringirlo sino para ampliarlo más aún. En efecto,
ahora la percepción de los frutos no tiene otro límite que el fijado por la autonomía de la voluntad de
las partes en ocasión de contratar la constitución del derecho.
La misma Mariani de Vidal se ha inclinado por proponer se considere al uso como “usufructo
restringido”, constituyendo no un derecho real autónomo, sino una especie del usufructo. En suma,
sólo habría un derecho real de uso propiamente dicho en el caso puntual de que el título constitutivo
vedara totalmente al usuario la percepción de cualquier fruto, lo cual resulta una contingencia
particular de la autonomía de la voluntad y no la regla general.

Limitaciones
En este aspecto existe otra clara diferencia con el usufructo. El usuario no puede constituir ningún
tipo de derecho real, mientras que al usufructuario le está permitida la constitución de los derechos
de uso, habitación, servidumbre y anticresis.
Sin embargo, el usuario puede constituir derechos personales del mismo modo que el
usufructuario, siempre que su título no se lo prohíba y con independencia de que el mismo sea
oneroso o gratuito. El Código de Vélez Sarsfield, en cambio, en el art. 2959 lo prohibía cuando
el título del uso era gratuito.
Algunos autores sostienen que el usuario no puede ceder su derecho, por aplicación análoga
de la prohibición de constituir derechos reales. Sin embargo, entendemos que no hay ninguna
norma que prohíba la cesión del uso, estando esto hasta permitido por Vélez, cuando el título era
oneroso, y por aplicación supletoria de las normas que rigen el usufructo debería entenderse como
transferible.
A ello debemos agregar que el silencio del artículo sobre esta cuestión se contrapone con la
intransmisibilidad expresamente impuesta por el art. 2160 para el derecho de habitación. Por ende,
concluimos que el derecho de uso es transmisible siempre que el título de constitución no establezca
lo contrario.

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Previamente, el derecho de uso se podía pactar. Por ejemplo, que la percepción de frutos solo sea para
satisfacer las necesidades del usufructuario y su familia.

Ejecución por acreedores

Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las
necesidades del usuario y su familia, manteniéndose la restricción establecida por el art. 2959 del
Código de Vélez Sarsfield, y que responde al principio general de inembargabilidad de los alimentos.
Dicho principio reviste una indudable función social y se deduce del respeto a la dignidad humana
como base de la sociedad.
El Código de Vélez Sarsfield contenía en el art. 2953 una definición específica de familia a
los fines de los derechos de uso y habitación. La actual regulación, en cambio, se remite
tácitamente a los conceptos generales de familia que surgen del Libro Segundo del Código.

Habitación
Concepto
La habitación es el derecho real que consiste en morar sobre un inmueble ajeno construido, o en parte
material de él, sin alterar su sustancia. Solo puede constituirse a favor de personas humanas. Vélez,
contrario a la legislación francesa y a las bases sentadas por Justiniano, reguló a la habitación como
una especie de derecho de uso, cuyo objeto es una casa, suprimiendo su autonomía. Él entendió que si
el derecho recae sobre un inmueble urbano, será de habitación; y si lo hace sobre una parcela rural,
será de uso. Según el tamaño de la parcela habrá necesidad de hacer un contralor sobre el uso.
Este instituto prácticamente no ha tenido utilización hasta el año 1974, cuando la ley 20.798 incorporó
al Código velezano el art. 3573 bis, que otorgaba el derecho real vitalicio de habitación al cónyuge
supérstite sobre el inmueble que constituyó el hogar conyugal, siendo el caso más común de
habitación.
El CCyCN lo concede también al conviviente, pero por un plazo máximo de dos años. El derecho no
es ipso iure, sino que, para que nazca, tiene que existir una declaración de voluntad del cónyuge o
conviviente supérstite en la primera presentación que se haga del expediente. No hacerlo puede
constituir una mala praxis en el ejercicio de la abogacía.
El nuevo Código claramente le devuelve a la habitación su carácter de derecho real autónomo,
enumerándolo y legislándolo de manera totalmente separada. Asimismo, mientras el art. 2154
relaciona el uso con el usufructo, el CCyC no hace ninguna referencia a otros derechos reales.
Mantiene la caracterización de la habitación por su objeto y modo de ejercicio, que son los mismos.
Sin embargo, reemplaza el término “casa” por el más amplio de inmueble construido.

Limitaciones
La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no
puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

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En este aspecto, existe una clara diferencia con el uso. El habitador no puede ceder su derecho ni
constituir ningún tipo de derecho real ni personal, mientras que al usuario sólo le está prohibida la
constitución de derechos reales. Se trata de un derecho real intuitu personae, establecido en miras de
satisfacer la necesidad personal de vivienda de una persona determinada y su familia.
La última parte del artículo establece la inejecutabilidad del derecho, en consonancia con las
disposiciones de la parte general del Código que sustraen la vivienda del poder de agresión
patrimonial de los acreedores.
El derecho real de habitación, en el caso del cónyuge supérstite o en cualquier otro, puede ser
vitalicio, pero nunca se puede dar esto en un contrato de locación; y raramente supera los 10 años. Su
mínimo se fija en tres años, por lo que tendría que haberse elevado el plazo máximo del derecho real
de habitación a tres años, porque se supone que tiene una jerarquía mayor que la tenencia, pero hay
una incoherencia en el CCyCN.

Impuestos, contribuciones y reparaciones

Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir
al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
En virtud de que ahora, en el Nuevo Código, el objeto de los derechos reales en general puede ser una
cosa, una parte material de una cosa o un bien taxativamente determinado por ley, el habitador sólo
responderá por la parte que ocupa. Esto no es sino una norma general, por lo que hubiera sido más
adecuado que el artículo aquí analizado se incluyera en el Título I del Libro Cuarto, que contiene las
disposiciones generales a los derechos reales.

Servidumbres
Definición
La servidumbre es un derecho real de disfrute sobre cosa ajena que solo recae sobre inmuebles y, a
diferencia de los demás derechos reales de disfrute, no se ejerce por la posesión de su objeto, sino por
la posesión de un objeto distinto, excepcionalidad solo compartida con la hipoteca.
Hay en este derecho, encontraremos dos inmuebles vinculados:
1. el que es objeto de la servidumbre, llamado fundo o inmueble sirviente
2. el que hay que poseer para ejercer la servidumbre, llamado inmueble dominante.

Por regla general, la servidumbre no puede consistir en un hacer. Jamás se le puede pedir al titular
del fundo sirviente nada, por ejemplo que traiga el agua o que la saque. El titular de la servidumbre
debe dirigirse al inmueble dominante y actuar, y el titular del inmueble gravado solo debe limitarse a
respetarlo.

Clasificaciones
Las servidumbres pueden ser de lo más variadas, por lo que son clasificables en una caterva de
enumeraciones, no necesariamente excluyentes entre sí:
➢ Positivas y Negativas:

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 ○ Positivas o In patiendo. Son las que otorgan a su titular facultades de uso sobre el
inmueble sirviente, delimitado en algún uso específico. Por ejemplo las servidumbres
de tránsito, de acueducto y de drenaje.
○ Negativas o Non faciendo. Son aquellas que no otorgan una facultad, sino una
prohibición al titular del inmueble sirviente. Es una servidumbre de no hacer o de
limitación a las facultades que tendría como propietario el titular del inmueble
sirviente. Por ejemplo, la Biela no puede elevar la construcción de su edificio, ya que
el edificio de al lado tiene una servidumbre negativa sobre el edificio donde está el
célebre café, por la vista y la luz.
➢ Reales y Personales:
○ Reales. Aquella cuyo contenido será útil objetivamente a cualquiera que posea el
inmueble dominante.
○ Personales o intuitu personae. Son inherentes a la persona, extinguiéndose con su
muerte. Por ejemplo, el mismo caso que el de La Biela, pero donde la vista afecte a
solo un departamento, cuyo dueño tiene un interés particular que desaparece al
mudarse de él.
➢ Aparentes y Ocultas:
○ Aparentes. Aquellas que son visibles, como la del acueducto superficiario. La
servidumbre de tránsito también suele ser aparente.
○ Ocultas. Las servidumbres negativas son todas ocultas, ya que no habría manera de
saber que exista esa servidumbre.
➢ Continuas y Discontinuas:
○ Continuas. El ejercicio de la servidumbre es permanente, no habiendo actos
posesorios individuales. La servidumbre de no hacer es continua, ya que se ejerce
todo el tiempo. También la de acueducto.
○ Discontinuas. La de tránsito es discontinua, ya que sólo se ejerce al transitar.
➢ Voluntarias y Forzosas:
○ Voluntarias. Por regla general, la relación de servidumbre es voluntaria, ya que el
titular del fundo sirviente la constituye deliberadamente a través de un contrato en el
que consiente su existencia. Su desuso es causal de extinción.
○ Forzosas. El titular del sirviente está obligado a aceptar la servidumbre, que por ley
se le impone. Junto al dominio, las servidumbres forzosas son los únicos derechos
reales perpetuos. Es lógicamente excepcional, pues constituye un menoscabo al
derecho de propiedad. Se establece a favor de inmuebles que no serían aprovechables
sin la servidumbre, como un inmueble que no tenga salida a la vía pública. La
servidumbre de drenaje, por la cual los campos inundables se desaguan a través de
inmuebles linderos, también es forzosa. Si no hay acuerdo sobre el precio de la
misma, debe ser indemnizado. La servidumbre forzosa es un derecho real inherente al
inmueble, o al sirviente o al dominante.
➢ Perpetuas y Temporarias:
○ Perpetuas. Por definición, las servidumbres forzosas son siempre perpetuas. Las
servidumbres reales serán perpetuas si así lo pactan las partes.
○ Temporarias. Las demás servidumbres son temporarias. Asimismo podemos
encontrar servidumbres vitalicias, como las personales, que se extinguen con la
muerte del titular del inmueble dominante.
➢ Principales y Accesorias. Toda servidumbre lleva implícita las servidumbres accesorias
necesarias para poder ejercerse. Una vez constituida la principal, no hace falta estar
constituyendo otras servidumbres que van de suyo. Por ejemplo, la servidumbre para sacar

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 agua del vecino implica una servidumbre de tránsito para llegar al lugar donde está el agua,
siendo la segunda la accesoria.

Constitución y extinción de la servidumbre

Las servidumbres positivas se constituyen con título y modo suficientes. El título suficiente será un
contrato hecho por escritura pública, como todo contrato derivado de un inmueble. El modo
suficiente, siendo lógicamente imposible la tradición debido a la falta de posesión, se concretará con
el primer uso en el que concurse el consentimiento del poseedor del fundo sirviente. Si bien, en la
servidumbre positiva, no hay actos posesorios, sí que vemos actos materiales que valen como modo.
En la servidumbre negativa sucede lo mismo, pues sus titulares no realizan actos posesorios. Algo
similar sucede en la hipoteca, no habiendo modo, y sólo requiriendo de título.
En el ejercicio de la autonomía de la voluntad, podría pactarse un pago de tracto sucesivo, a forma de
alquiler, pero su contraprestación no está regulada por ley.
El uso que se dé a la servidumbre tiene que estar específicamente determinado. Por ejemplo, si la
servidumbre es positiva, hay que determinar su trazado en un plano, a decisión del inmueble sirviente,
cuyo titular sabrá dónde le compromete menos dicho derecho real.
Las servidumbres, salvo las forzosas- se extinguen por las mismas causales por las que se extingue el
usufructo: por su no uso durante cinco años. El mismo caso aplica incluso si es perpetua, salvo que
sea forzosa.

Derechos de garantía
Como hemos visto a lo largo de la primera parte, los derechos reales pueden clasificarse según sean de
propiedad o uso sobre cosa propia, y de disfrute sobre cosa ajena.
Los derechos de garantía son derechos reales de disfrute sobre cosa ajena, siendo aquellos cuyo
titular no tiene un interés específico en el uso de la cosa, sino que se constituyen para asegurar el
cobro de un crédito, lo que los distingue de la regla general.
Son, por lo tanto, derechos reales accesorios de derechos personales. En consecuencia, se extinguen
una vez extinguida la obligación que están garantizando, sea por pago, transacción, novación,
confusión, imposibilidad de pago, o cualquiera de los modos extintivos de las obligaciones. Si se
extingue el derecho real de garantía, la obligación personal continúa en pie, pero deja de ser un crédito
privilegiado y pasa a ser quirografario.
Hay que tener en cuenta que, de todas formas, la anticresis, uno de ellos, implica el uso y goce de la
cosa afectada, pero siempre en pos de satisfacer el crédito adeudado.

Generalidades
Principios
El Código de Vélez regulaba la hipoteca como separada de los demás derechos de garantía, mientras
que el CCyC tiene una metodología que tiende de lo general a lo especial, por lo que primero regula

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las generalidades de los tres, y luego lo específico. En el caso de estos derechos, hay un título con
disposiciones aplicables a los tres tipos de derechos legales de garantía.
Se rigen por los principios o caracteres de:
● Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos de manera
derivada por acto entre vivos, es decir, por contrato. Solo pueden tener por título un contrato,
aplicándose la teoría del título y el modo. En la prenda y en la anticresis el modo es la
tradición; en la hipoteca no hay modo suficiente, sino que nace por el mismo título.
● Accesoriedad. Son accesorios de los derechos creditorios, cuyo cumplimiento garantizan.
Esto significa que no pueden existir derechos reales de garantía con independencia de un
derecho creditorio al cual garantizar. Se transmiten junto con el crédito garantizado.
Asimismo, se extinguen con el crédito garantizado, pero su extinción no extingue al derecho
creditorio. Se puede garantizar cualquier crédito, puro o simple, a plazo, condicional,
eventual, de dar, de hacer o de no hacer. Sin embargo en el caso de los créditos eventuales,
tenemos el problema de que el crédito no existía a la hora de la constitución del derecho real
de garantía, pero la accesoriedad se cumple a través del contrato que le sirve de causa. Esto
igual implica que el derecho real va a nacer con el crédito. Siempre, en el instrumento
constitutivo del derecho real de garantía, debe hacerse referencia al contrato que le es causa.
● Especialidad. Tiene una doble aplicación:
○ Debe cumplirse en cuanto al objeto. Significa que el objeto debe estar correctamente
individualizado en el acto constitutivo del derecho real, según el tipo de objeto del
que se trate. Por ejemplo, en el caso de los inmuebles, debe especificarse todo dato
que identifique al inmueble, número de matrícula, partida inmobiliaria, nomenclatura
catastral, ubicación, medidas y linderos, etc.
○ Debe cumplirse en cuanto al crédito. Se cumple indicando el monto del crédito que el
derecho real va a garantizar. En caso de créditos eventuales, futuros, o que deben ser
liquidados, situación que sucede en hipotecas abiertas o de máximo, debe figurar el
monto del gravámen, o monto máximo por el cual la garantía va a responder.
Asimismo, debe especificarse todos los elementos que los constituyen, y obviamente
su causa fuente.
Si, en créditos futuros, el monto del crédito termina siendo superior a la garantía, la
diferencia por la cual el crédito excediera el máximo será quirografaria, no contando
con el privilegio.
Si no se cumple cabalmente con la especialidad, el derecho real de garantía sigue siendo
válido, siempre y cuando se pueda integrar la descripción del objeto o crédito con el resto de
las enunciaciones del acto constitutivo. Por ejemplo, no figura la superficie del inmueble que
va a ser objeto de la hipoteca, pero sí sus medidas perimetrales, pudiendo calcularse
matemáticamente la superficie. Si, en cambio, las especificaciones faltantes no pueden
integrarse con otras indicaciones del título constitutivo, el derecho real de garantía devendría
nulo
● Indivisibilidad. El único que no es esencial, sino accidental o natural. Si hay varios bienes
afectados a la garantía del pago de una o varias deudas, todos los bienes responden a
garantizar todas y cada una de las deudas. No se va extinguiendo la garantía con respecto a
cada uno de los bienes, sino hasta que se pagó la totalidad de lo adeudado con todos sus
accesorios.
Es natural y no esencial, pues las partes pueden dejarlo de lado por autonomía de la voluntad,
y pactar que sea divisible, pudiendo desafectarse los bienes a medida que se van realizando
pagos parciales de la deuda. Aunque no lo hubieran pactado, también puede el juez imponer

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 la divisibilidad a pedido del titular del bien afectado a la garantía, siempre que no perjudique
al acreedor, o a petición del mismo acreedor.
El Código de Vélez trataba estos principios para la hipoteca, siendo aplicados al resto por analogía. La
doctrina infería un quinto carácter que era la publicidad, que no es mencionado en el CCyC, ya que
en el Código de Vélez, sólo la hipoteca poseía publicidad registral, mientras que los demás gozaban
de publicidad posesoria. Asimismo, la publicidad registral, a partir de la reforma de la ley 17.711 se
extendió también a los demás derechos reales que recaen sobre inmuebles, por ese motivo, si bien se
siguió hablando de la publicidad como carácter de la hipoteca, resultó redundante, ya que el mismo
caso aplica para todo el resto de los derechos reales. De hecho, según la definición analítica de
Allende de los derechos reales, se colige que si un derecho real careciera de publicidad no sería
oponible al resto de la comunidad.

Privilegio en el cobro
Todo derecho real de garantía otorga privilegio en el cobro. El privilegio es la posibilidad o derecho
que tiene el acreedor, en caso de ejecución y subasta del bien afectado a la garantía, a cobrar con
preferencia a todos los demás acreedores que tiene el deudor, sólo sobre el producido de la cosa objeto
de la garantía. Si bien está presente en los tres, Vélez no lo incluía en la Anticresis. El privilegio es la
manifestación del ius preferendi con respecto a este tipo de derechos reales.
Según el art. 2583, el privilegio recae sólo sobre el capital adeudado, los intereses de los dos años
anteriores de la ejecución, los que corren durante la ejecución de la misma, y las costas. Los intereses
de dos años más son quirografarios.
Extensión
La garantía se extiende en cuanto al objeto a todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las de vida. Quedan fuera de la garantía los accesorios prendados con anterioridad a su
adhesión física a la cosa, o bien los que pertenecen a terceros, por aplicación del art. 399 CCyC.
Por subrogación real, se traslada de pleno derecho a los bienes que sustituyan a los gravados, sea por
indemnización, precio o cualquier otro concepto susceptible de subrogación real. Por ejemplo, si la
cosa es sustituida por una suma de dinero, queda afectada la garantía. El constituyente de la garantía,
que en principio sería el titular de dominio de la cosa, conserva en principio todas las facultades de
uso, goce y disposición de la cosa, la enajenación incluida. salvo las facultades incompatibles con el
derecho real de garantía. Por ejemplo, no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la
garantía. Si se da este último caso, puede el acreedor:
1. dar por vencidos los plazos, y exigir el pago de la totalidad de lo que se le adeuda, incluso
ejecutando la hipoteca;
2. estimar el valor por el que disminuyó su garantía y exigir el depósito de dicha suma, o la
constitución de una garantía suficiente, donde entra a jugar la subrogación real.
Todo acto jurídico celebrado en perjuicio de la garantía es inoponible ante el acreedor, pudiendo
incluso oponer la acción pauliana para defenderla.
Si el bien afectado a garantía es subastado por un tercero, como otro acreedor, antes de que se cumpla
el plazo de la obligación garantizada, el acreedor primero tiene derecho a dar por vencidos los plazos
y a cobrar su crédito con la preferencia correspondiente.

Constitución por un tercero

El derecho real de garantía no tiene por qué constituirse sobre inmueble propio, pudiendo hacerlo
sobre inmueble que le es ajeno. Puede ser que una persona, sin ser deudor, constituya el derecho real

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de garantía sobre cosa propia para asegurar el cumplimiento de una deuda ajena, similar al caso del
garante. En esta situación, el tercero tiene dos opciones:
1. Asumir la deuda, en cuyo caso se convierte en codeudor. A este tercero se lo llama tercer
adquirente, y se encuentra en la misma situación que el deudor.
2. No asumir la deuda, o que la asunción de la deuda no sea aceptada por el acreedor. En este
caso, el propietario de la cosa no es deudor de la obligación garantizada, como tampoco sería
deudor quien adquiere el inmueble de propietario deudor sin asumir la deuda. Son llamados
terceros poseedores. El tercer poseedor únicamente responde con el bien objeto de la
garantía, hasta el máximo del gravámen. En caso de ejecución de la garantía, solamente se
puede ejecutar al tercero poseedor una vez reclamado el pago o ejecutado al deudor.

Extinción y cancelación del asiento registral del gravámen

En caso de ejecución, se suele terminar con la subasta de la cosa, la cual extingue todos los derechos
reales de garantía, siempre y cuando sus titulares hayan sido debidamente citados a la ejecución. La
extinción del derecho real se va a producir una vez que el producido de la subasta sea distribuido entre
los titulares, extendiéndose, primeramente, la garantía sobre el precio obtenido.
Si el acreedor con derecho real de garantía no fue citado a la ejecución, no se extingue la garantía, y el
adquirente debe soportar el gravamen de la cosa, aunque puede pedir la resolución judicial de la
compra.
Entonces, la garantía se extingue:
● Con la extinción de la obligación principal por cualquier modo extintivo de las obligaciones.
● Por la subasta.
La extinción y la cancelación del asiento registral del gravámen no son lo mismo. Cuando recaen los
derechos reales de garantía sobre bienes registrables, los registros no se enteran de oficio de su
extinción. Por lo tanto, el gravámen queda inscrito:
● hasta tanto sea cancelado;
● caduque el asiento registral por el plazo de la ley.
La cancelación de la inscripción registral del derecho real de garantía puede hacerse por quien era el
titular del derecho o acreedor mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el
exigido para la constitución de la garantía. Por ejemplo, en inmuebles, por escritura pública en la cual
el acreedor da recibo y carta de pago de lo que se le adeudaba, inscribiendo el testimonio.
Si el acreedor se niega o le resulta imposible firmar la escritura de cancelación, acreditado
judicialmente la extinción de la garantía, será el juez quien ordene la cancelación y libre el oficio
correspondiente al Registro de la Propiedad Inmueble.

Hipoteca
Definición
La hipoteca es definida por el art. 2205 como el derecho real de garantía que recae sobre uno o más
inmuebles individualizados, que continúan en poder del constituyente, y que otorga al acreedor, ante
el incumplimiento del deudor las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado, esté en manos de quien esté. Entonces:
● Solo recae sobre inmuebles.
● No se ejerce por la posesión. El inmueble hipotecado continúa en poder del propietario.
● Otorga al acreedor la facultad de persecución y de preferencia (ius persequendi e ius
preferendi).

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La hipoteca le brinda al acreedor un privilegio para cobrar su crédito sobre los demás acreedores que
pueda tener el deudor en caso de ser ejecutado y subastado el inmueble hipotecado, ora por el propio
acreedor hipotecario, ora por otro acreedor. El inmueble sobre el que recae este derecho de garantía
tiene que estar perfectamente determinado, conforme lo obliga el principio de especialidad.

Legitimación pasiva
Pueden constituir hipoteca todos los propietarios. Es decir, todo aquel titular de un derecho real sobre
cosa propia, ya sea dominio, condominio, PH, propiedad superficiaria. y conjunto inmobiliario. En el
caso del condominio, tendrían que concurrir todos los condóminos, para constituir todos ellos derecho
real de hipoteca sobre el inmueble. También puede un solo condómino hipotecar su parte indivisa.
Puede el acreedor hipotecario ejecutar y hacer subastar dicha parte indivisa sin esperar el resultado de
la partición del condominio.
En caso de partición:
● la extrajudicial le resulta inoponible al acreedor hipotecario si este no dio su consentimiento
expreso, que lógicamente no lo va a otorgar si no es previamente desinteresado o se le ofrece
una sustitución a la garantía.
● la judicial exige que el acreedor hipotecario sea citado en el proceso, como tercero con
interés legítimo.

Constitución
Dado que la hipoteca no se ejerce por la posesión, siendo imposible la tradición, su constitución se
produce con el título suficiente, que es el contrato constitutivo de la hipoteca, y que cumple por sí
mismo la función de modo de adquisición. Siempre tiene que ser celebrado por escritura pública. Los
“boletos de hipoteca” no obligan a escriturar las hipotecas, según entiende la doctrina.
Una vez que se celebró su constitución, el testimonio de la escritura del acto de constitución de la
hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponido a terceros interesados o
al sujeto pasivo universal. Recordemos que, en virtud de ser exclusiva de inmuebles, el sistema
regente es el declarativo.
Sin embargo, existe también la publicidad cartular, que es la que surge del conocimiento del propio
título, que la hace oponible a los comparecientes, otorgantes, escribano, y toda persona que haya
firmado la escritura, quienes no pueden desconocer la hipoteca por no estar registrada. Lo mismo
sucede con las personas que pudieran haber tenido conocimiento comprobable de la hipoteca, y que de
mala fe pretendan desconocerla.

Anticresis
Definición
La anticresis es un derecho real de garantía, que se ejerce por la posesión, en el cual el acreedor
anticresista, o un tercero tenedor designado por éste, va a recibir la cosa, ejercer su posesión, ejercer el
uso y goce de la misma (ius utendi e ius fruendi), de manera similar al usufructo, imputando el uso
que haga de la cosa y los frutos que de ella perciba al cobro de la deuda garantizada. Por ejemplo, el
acreedor anticresista afecta a un campo, siembra soja, la cosecha y vende, y cancela con lo obtenido
los intereses y el capital adeudado, en ese orden. Este derecho busca evitar la ejecución y subasta del
bien. En el Código Velezano, la anticresis sólo podía recaer sobre inmuebles, pero ahora, se permite
también sobre cosas muebles registrables.

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A diferencia del usufructo, que se establece en favor del usufructario porque él tiene un interés en
servirse de la cosa, el anticresista la adquiere para el solo cobro de su deuda, diferenciándose con el
primer derecho real por su fin. En consecuencia, como los frutos y productos son imputables al cobro
de la deuda, el anticresista tendrá la obligación de rendir cuentas de los frutos y productos
aprovechados, y de su imputación al cobro del crédito.

Legitimación pasiva y facultades del acreedor

Pueden constituir anticresis los mismos que pueden hacerlo con la hipoteca, o sea, los titulares de
derecho real sobre cosa propia. Es un derecho real temporario, cuyo plazo no puede exceder de diez
años, si su objeto es un inmueble, o de cinco, si es cosa mueble registrable. Si el constituyente es
titular de un derecho real de duración menor, por ejemplo, una propiedad superficiaria que se va a
extinguir en un plazo menor de diez años, el derecho real de anticresis se acabará conjuntamente con
dicho derecho. La anticresis, en este caso aparece como una desmembración de la propiedad
superficiaria, la cual será restituida libre de gravámenes.
El acreedor anticresista:
● Tiene facultades similares a la del usufructuario, haciendo uso y goce pleno de aquello
afectado.
● Nunca puede alterar la sustancia de la cosa, rigiendo el principio salva rerum substantia.
● El uso y goce no los realiza en interés propio, sino que los imputa al cobro de la deuda,
debiendo rendir cuentas al deudor del uso que ha hecho, frutos percibidos, y de qué manera o
por qué conceptos los ha imputado.
Si incumple alguno de sus deberes, como conservar la cosa, rendir cuentas, o no alterar la sustancia de
la misma, el deudor puede pedir la extinción de la garantía y restitución de la cosa, lo cual no causa la
extinción de la deuda, pues la anticresis es accesoria de la obligación.
Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del titular de dominio, debiendo
reembolsárselos al acreedor, si éste los ha hecho. El deudor también debe reembolsar las mejoras
útiles en la medida en que hubieren aumentado el valor de las cosas, para evitar el enriquecimiento sin
causa. Los impuestos, cargas y contribuciones que gravan al bien, deben ser abonados por el acreedor
anticresista.

Prenda civil
Definición
La prenda es el derecho de garantía que recae sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Existen dos tipos de prenda, la civil, que es la que se ejerce por la posesión, y la
comercial o registro, que no se ejerce por la posesión. Analizaremos la prenda legislada en el CCyC
llamada prenda civil o con desplazamiento.

Constitución
Se constituye con:
● título suficiente, que es el contrato de prenda:
○ con forma de instrumento público
○ con forma de instrumento privado con fecha cierta, siendo oponible a terceros
● modo suficiente, que es la tradición.
La prenda va a resultar inoponible en caso de instrumento privado sin fecha cierta, o de no haber
título. Tiene plena aplicabilidad el principio de especialidad en cuanto al objeto y al crédito.

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Con respecto a la prenda, dadas las características de su objeto, deben figurar calidad, peso, medidas y
toda características que permita individualizarlo. En caso de ser un crédito el objeto de la prenda, debe
figurar la descripción adecuada del crédito prendado, fecha, montos, plazos, identidad del deudor, y
demás datos esenciales para la descripción.

Legitimación pasiva y activa

Está legitimado para constituir la prenda únicamente el titular de dominio de la cosa, o todos los
condóminos en conjunto, siendo imposible por parte indivisa.
Pueden concurrir diversos acreedores prendarios sobre una misma cosa, no solo como co-acreedores,
sino constituyéndose distintos derechos reales de prendas, ya que una misma cosa prendada puede
prendarse nuevamente. El primer acreedor prendario continuará en posesión de la cosa, o ambos
pueden depositarla en un tercero. La prioridad para el cobro corresponde a la prenda que primero se
constituyó, aplicándose el principio prior in tempore, potior in iure, aunque, por convenio de partes,
pueden pactar compartir la prioridad. Esto es similar con lo que sucede con los pactos sobre rango
hipotecario en la hipoteca.

Percepción de frutos y uso de la cosa

Si la cosa prendada produce frutos, el acreedor prendario puede imputarlos al cobro de la deuda,
primero a gastos e intereses, y luego al capital, salvo pacto en contrario. De suceder esto, nos
encontramos frente a una prenda anticrética, que es actualmente la regla general.
Si bien puede percibir sus frutos, el acreedor prendario no puede usar la cosa prendada sin el
consentimiento del deudor, salvo que su uso sea necesario para la conservación de la misma. Si la
utiliza o le causa algún desmedro:
1. el deudor puede dar por extinguida la garantía y exigir que la cosa prendada le sea
devuelta, sin que eso extinga el crédito.
2. Como alternativa, el deudor prendario puede pedir que la cosa sea depositada a un tercero,
a costo del acreedor,
3. o que el acreedor le pague los daños y perjuicios o un cánon por su uso.

Mejoras, gastos y disposición de la cosa

Con respecto a los gastos, se aplican los mismos principios que la anticresis. El acreedor debe restituir
la cosa, extinguido el derecho de garantía, y tiene derecho a reembolso por las mejoras o gastos
necesarios y los gastos o mejoras útiles, evitando un enriquecimiento sin causa. De haber motivo
fundado para tener la destrucción de la cosa prendada o pérdida de su valor, cualquiera de las dos
partes puede solicitar la venta de la cosa, cuyo precio la sustituirá como objeto de la prenda.
La ejecución de la prenda se produce de manera extrajudicial, en caso de falta de pago de la
obligación principal. El acreedor tiene tres opciones:
● Vender la cosa prendada en subasta pública, anunciándose con 10 días de anticipación en
el diario de publicaciones del lugar en que se encuentra la prenda o deba encontrarse la prenda
por el contrato. El martillero es designado por él mismo.
● Proceder a la venta privada de la cosa. El precio tiene que ser referido por designación de
persona que efectúe la venta por precios que surjan de determinado ámbito de negociación,
por valores corrientes de mercado, pero tiene que estar pactado en el instrumento, sino se
considera venta abusiva por parte del acreedor. Si no está pactada esta facultad, no se podrá
vender debido a que no está pactada la manera de determinación del precio. Si la prenda

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 consiste en títulos o bienes negociables en bolsas o mercados, entrado en mora el deudor, el
acreedor puede proceder a la venta en el valor que corresponda.
● Adjudicarse la cosa. Siempre al precio que determine un experto designado por las partes en
el contrato. Si no estuviera previsto, lo designará el juez. No va a poder adjudicarse la cosa, ni
siquiera con precio determinado por experto, si esto está prohibido en el instrumento de la
prenda.
En todos los casos, el acreedor debe rendir cuentas al deudor de la venta que hizo, del precio obtenido
y de la imputación que se hizo al pago de la deuda, aplicando esto también en el caso de percibir sus
frutos. El deudor puede impugnar esta rendición judicialmente.

Prendas de crédito
Cuando el objeto de la prenda sean títulos valores, regidos por el derecho comercial o administrativo,
se aplican las reglas de la prenda de cosas, ya que el derecho creditorio es un accesorio incorporado al
título valor, el cual, en carácter de papel, es cosa mueble. Por otro lado, el concepto de prendas de
crédito se aplica a derechos creditorios no incorporados a títulos valor, sino instrumentados en
documentos ad probationem. La prenda de un crédito, como particularidades, presenta:
➢ al constituirse la prenda, el título es el mismo que en prenda de cosas, o sea, un contrato de
prenda celebrado por instrumento público o instrumento privado con fecha cierta para ser
oponible frente a terceros. Pero el modo no es el mismo. Si bien la tradición es necesaria
para la entrega del comprobante del instrumento privado, en el cual estaba instrumentado el
crédito, esta entrega no cumple los efectos de tradición a los fines de constituir el derecho real
de prenda, sino que es necesaria la notificación al deudor del crédito prendado, para que este,
cuando tenga que cumplir con la obligación, lo haga al acreedor prendario, y no a su acreedor,
que es el deudor prendario.
➢ El acreedor prendario tiene que conservar el crédito y cobrarlo si el mismo vence durante
la vigencia de la prenda, debiendo actuar como un mandatario de su deudor, rindiéndole
cuentas de lo percibido. No puede dejar que el crédito prescriba y se extinga, siendo
responsable si esto sucede. En otras palabras, tiene la obligación de conservar y cobrar el
crédito.
➢ Si el crédito prendado es una obligación de dar suma de dinero, al percibir ese dinero, el
acreedor prendario debe imputarlo a los gastos e intereses y luego al capital de la deuda
garantizada con la prenda, rindiendo cuentas al deudor.
➢ Si el crédito prendado consiste en una obligación de hacer o no hacer, es muy difícil que
sean objeto de prenda, aunque no están excluidas.
➢ Si el crédito consiste en una obligación de dar cosas que no sean dinero, la prenda de
crédito se convierte en prenda de cosa, existiendo subrogación real del objeto de la prenda,
debiendo el acreedor prendario subastar y ejecutar la cosa, en caso de incumplimiento de
parte de su deudor, como si hubiera habido una prenda de cosa.
➢ El derecho real de prenda, en caso de haberse extinguido sin la extinción del crédito
prendado, por ejemplo, por pago de la deuda prendaria, genera la obligación de restituir el
instrumento por el que consta el crédito prendado, como si fuera la restitución de la cosa en
prenda de cosa.

Prescripción adquisitiva

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Concepto
La prescripción es un medio para adquirir o extinguir relaciones jurídicas por el transcurso del tiempo.
Según el tipo de relaciones jurídicas, encontramos distintos tipos de prescripción. En derecho civil,
conocemos la prescripción liberatoria, que extingue derechos, personales o a veces reales, por el
transcurso del tiempo sin que hayan ejercido.
La llamada “extinción” de los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena y también de la superficie
por el no uso durante cierto tiempo es una prescripción liberatoria del derecho real.
Sin embargo, las que a nosotros nos interesan en esta unidad son la prescripción convalidatoria y la
prescripción adquisitiva.
La prescripción convalidatoria o breve hace adquirir el derecho real, siempre que medie buena fe y
justo título, siendo justamente convalidatoria de un título que no es suficiente, si la posesión se
efectuó por un plazo mínimo de 10 años. Se llama prescripción convalidatoria porque convierte el
justo título en título suficiente y hace que el dominio aparente que tenía el poseedor se convierta en
convalidado.
Por otro lado, la prescripción adquisitiva o usucapión hace adquirir el derecho de modo originario,
no requieriendo ni de buena fe ni de justo título. La función de la usucapión es regularizar una
situación de hecho: que quien es poseedor de hecho, lo sea de derecho, o sea, propietario, así el
inmueble se regulariza y puede reincorporarse al mercado inmobiliario. A partir de esa adquisición de
dominio, es imprescindible darle publicidad para que sea oponible erga omnes.
Pueden adquirirse por usucapión todos los derechos sobre cosa propia y algunos de disfrute sobre cosa
ajena.

Requisitos de la prescripción adquisitiva

La prescripción adquisitiva requiere:
1. Continuidad. El poseedor nunca abandonó, renunció ni cedió a la posesión, por ejemplo, al
reconocer en otro un señorío superior, firmando un contrato de locación. Tiene que ver con la
propia actividad de la posesión. Por unión de posesión, no hay interrupción ni falta de
continuidad.
2. Pacífica. Lo contrario a la paz es la violencia, un vicio de la posesión, el cual puede
producirse ya sea porque se adquirió la posesión violentamente, o porque se la conserva
violentamente. El concepto es muy amplio y no se limita al ejercicio de la fuerza.
3. Pública. Lo contraria a la posesión pública es la posesión clandestina u oculta, otro vicio de la
posesión.
4. Ininterrumpida. Tiene que ver con la actividad de un tercero, quien interrumple el plazo al
intimar al poseedor a restituir.

Forma del juicio y requisitos

Requisitos de la demanda
Para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva, es necesario realizar un juicio en el cual se va a
demandar a quien surje en el Registro de la Propiedad como titular de dominio. Si nadie figura como
titular, se supone que este es el Estado, a quien se debe demandar. La Ley 14.159 va a exigir dos
requisitos a acompañar con la demanda:
1. Informe expedido por el Registro de la Propiedad en el que figure el titular de dominio y
todos sus datos, especialmente su domicilio.

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 2. Plano de mensura confeccionado por un agrimensor. Como la usucapión es un modo de
adquisición origianrio, se reconocerá a quien posee, solo por lo que posee, que puede no
coincidir con lo registrado, siendo la superficie menor o mayor. El plano de mensura va a
designar cuál es la superficie exactamente poseída, así como asignará un número de parcela
nuevo, de manera que, si la sentencia de usuacpión es favorable, se da de baja a la parcela
vieja, y se da de alta a una parcela nueva. En otras palabras, el plano de mensura va a designar
al objeto de la usucapión.
Si se trata de una unidad funcional, no va a haber novación de parcela ni de unidad funcional.
En el ámbito de la Capital Federal, no se requiere plano de mensura para estas unidades, sino
enviar un oficio a la Dirección de Catastro de la Capital solicitando copia del plano de
propiedad horizontal y copia del plano de la unidad funcional sobre la unidad a adquirir. En
provincia, sí se requiere un plano de mensura.

Procedimiento en caso de persona humana o jurídica

El juicio de usucapión se realiza por vía ordinaria en Capital Federal y por vía sumaria en Provincia.
Iniciado, se envía una cédula de notificación al titular del dominio que surje en el Registro. Si el
titular es:
● Persona humana, lo más probable es que esté muerto, por lo que se librará un oficio a los
Registros de Juicios Universales. En la Ciudad de Buenos Aires se acostumbra librar oficios a
los Registros de Capital Federal y de Provincia de Buenos Aires.
● Una sociedad, se libra oficio a la IGJ, para que informe su domicilio legal. Se suelen presentar
problemas, como homonimias, y la constitución de domicilio legal en un lugar imposible.
Es requisito la anotación de la litis en el juicio de usucapión.

Prueba
Trabada la litis, y finalizadas las etapas preclusivas intermedias, siempre se abre a prueba, aún
cuando el demandado se allana o está en rebeldía. Esto es así porque se requiere, como condición sine
qua nom del juicio de usucapión, que el accionante pruebe la posesión según los cuatro requisitos
antes descritos, no bastando con el reconocimiento o solo allanamiento del demandado.
● Se va a tratar de probar la posesión, se ejerce a través de los llamados actos posesorios,
realizados con animus domini. Ejemplos de dichos actos son la construcción, mejoras
realizadas, contratación de servicios públicos, trámites respecto del inmueble, cercamiento y,
muy especialmente, que se hayan pagado impuestos, por interés estatal.
● El medio de prueba va a ser, para el caso de impuestos, la presentación de boletas.
Lógicamente, el pago de impuestos tiene que ser continuado, a lo largo de los veinte años, no
teniendo valor un pago conjunto hecho en vistas de la usucapión.
Excluyendo los impuestos, la prueba más importante van a ser los testigos. Hay otro medio de
prueba, a veces usado o no, que es una especie de “segunda oportunidad” por si la testimonial
salió mal. Se trata del reconocimiento judicial, realizado por el mismo juez, o un secretario,
auxiliar letrado, prosecretario, o hasta por mandamiento de constatación vía oficial de justicia.

Sentencia
La sentencia, cuando es favorable, va a:
1. declarar adquirido el dominio por usucapión;
2. va a fijar la fecha en que comenzó la posesión para fijar la fecha que se adquiere el dominio

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 3. Va a ordenar la cancelación de la inscripción registral vigente del inmueble, y la inscripción
del nuevo dominio originario.
Se registrará el nuevo dominio incorporando el testimonio de la sentencia que es una copia de la
misma, firmada por un secretario, acompañado por una copia entelada, para su mayor conservación en
el catastro, del plano de mensura.
La sentencia, aún negativa, no interrumpe el plazo. Además de los honorarios, fija otras tasas e
impuestos, como el de sellos en Provincia, que es alto.

Usucapión como defensa

La usucapión, además de por vía de acción, puede oponerse como defensa, cuando el que figura como
propietario, quien tiene el título, etc., demanda al poseedor por reivindicación. El juicio de
reivindicación está basado en el derecho real, por lo que su plazo de prescripción será relativo al
derecho real. Por ejemplo, en el caso del dominio, es imprescriptible.
Debido a que el objetivo del juicio de reivindicación es hallar al verdadero titular de dominio, si el
demandado tiene el plano de mensura y el informe de dominio requeridos para el juicio de usucapión,
puede reconvenir. De otra manera, sólo la puede plantear como defensa, teniendo que abrir un
expediente aparte en caso de querer adquirir su dominio.

Ley Pierri (no entra en el parcial)

Esta ley establece un trámite especial administrativo notarial, reemplazante del judicial, para la
usucapión. Mantiene el requisito de 20 años de posesión, con sus cuatro características. No aplica para
cualquier inmueble, sino sólo para aquellos que sean la vivienda del poseedor, siempre que la
posesión tenga una causa lícita y no haya sido viciosa, ni siquiera en su origen. Es el caso de un
poseedor con título putativo y buena fe, por ejemplo.
Cumpliendo los mismos requisitos, como solicitar informe de dominio, plano de mensura, impuestos
al día, y testigos, se recurre a un organismo llamado Casa de Tierras, el cual deriva a una escribanía
adherida al sistema. El escribano constatará la posesión del inmueble por un plazo de diez años,
redactando un acta de posesión, que es una escritura pública que no contiene un acto jurídico, sino un
acta por la cual da fe de que se le presentaron las pruebas de la posesión durante diez años. su solo
efecto es la obtención de la fe, por parte del escribano, de las pruebas que se le presentan, quien las
certifica. Dicha escritura se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble y, pasados otros diez
años, se permite la redacción de la escritura de consolidación, la cual será firmada por un funcionario
autorizado de la municipalidad que corresponda.
Luego de la escritura de consolidación, el afectado puede pedirle al Estado una indemnización por
expropiación inversa, mas no iniciar juicio de reivindicación.
La Ley Pierri es una ley nacional a la cual, para ser aplicable, las distintas provincias tendrían que
adherir. Adhirió primeramente la Provincia de Buenos Aires, gobernada por Duhalde, de la misma
facción que Pierri.

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Publicidad
Tipos de publicidad
La publicidad es la condición para que los derechos reales puedan ser oponibles erga omnes. Existen
tres tipos de publicidad:
1. Publicidad cartular. Relacionada con la forma del título. Viene de carta o papel, haciendo
referencia al papel como soporte material. Las escrituras públicas, en soporte papel, quedan
en el protocolo del escribano, a donde hay que recurrir para corroborar la escritura matriz. El
denominado “estudio de título”, realizado por el escribano, consiste justamente en consultar el
título matriz y antecedentes en los últimos veinte años, para observar si hay interrupción en el
tracto. De existir, nos encontramos ante una falta la legitimación por el principio nemo plus
iuris.
2. Publicidad posesoria. Se relaciona con el modo suficiente, siendo aquella que se corrobora
con la misma posesión de la cosa. Suele ser la única exigida y presupuesta en bienes muebles
no registrables.
En el derecho romano, hasta la tradición de bienes materiales exigía de formas rituales para
transmitir el dominio, como el In iure cessio, un juicio simulado en el cual el enajenante se
rendía y allanaba al derecho de propiedad reclamado por el adquirente. También
encontrábamos al Mancipatio, una ceremonia en lugar público que incluía la tradición
simbólica en la cual se transmitía el dominio de los bienes. Se hacía observar el acto a los
niños y se les pegaba para que nunca lo olvidaran.
3. Publicidad registral. Es aquella dada por la inscripción del dominio en el registro
correspondiente. Vélez sólo contempló la publicidad posesoria y la cartular ya que, n la
práctica, no se iba a poder hacer registro de la propiedad por falta de gente que sepa leer y
escribir, por lo que no añadió la publicidad registral. Siguiendo lo que sucedía en España, creó
registros únicamente para el derecho real de hipoteca, que carece de posesión.
En Francia, ya había registro de la propiedad para inscribir todos los derechos reales. En el
país recién mentado no existía la publicidad posesoria, solo requiriendo título suficiente para
transmitir, además de la inscripción en el registro para hacerlos oponibles erga omnes.
El sistema constitutivo nace en Alemania recién a mediados del siglo XX, con el objetivo de
otorgarle mayor poder al gobierno Nazi en cuanto a la disposición de la propiedad.
En nuestro país, los registros del automotor no son estatales, sino en cabeza de profesionales
liberales que tienen una delegación.
Los sistemas registrales también pueden clasificarse, además de declarativos y constitutivos,
en convalidantes y no convalidantes. Un sistema registral convalidante es aquel en el cual la
inscripción registral convalida los defectos que pueda tener el título, teniendo efecto de cosa
juzgada. Una vez inscripto, ya nadie puede demandar la nulidad del título. La persona que fue
privada por justo título, demandará por daños y perjuicios o al Estado por expropiación
inversa. En el sistema convalidante, si el acto fue nulo, se podrá pedir la nulidad y reivindicar
la cosa.
En Argentina, nuestros registros son todos no convalidantes. El sistema convalidante en el
mundo por excelencia es el Australiano o Torrens, en el cual la inscripción registral tiene
autoridad de cosa juzgada, teniendo la misma fuerza que una sentencia de reivindicación, de
modo originario. Tiene su raigambre en el origen del derecho de propiedad en el Common
Law, a dedo por el rey o en repartos de tierras.

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Sistemas y técnicas
La técnica es un conjunto de procedimientos para realizar un fin. En este caso, nos referimos a la
técninca registral, o el como se registran los derechos reales, y demás hechos y actos jurídicos
respecto de una cosa.
● Originalmente, se utilizaba la misma técnica que para el registro de las personas. El registro
civil deja constancia de los nacimientos, matrimonios, defunciones, y demás hechos y actos
jurídicos relevantes, en libros correlativos a cada acontecimiento, con su respectivo año
calendario.
Fue justamente este sistema el que utilizaron los Registros de la Propiedad Inmueble hasta la
entrada en vigencia de la Ley 17.801, conteniendo cada uno un libro por cada municipio y
año, en los que se iban anotando en uno las distintas transmisiones de dominio; en otro libro
las hipotecas; en otro las declaratorias de herederos; etc. En la Ciudad de Buenos Aires, la
agrupación era en Zona Norte y Sur, divididas por la Avenida Rivadavia. El problema que
presentaba esta técnica era que, cuando se pedía un informe de dominio, al tenerse que
informar no solo este, sino sus gravámenes, como el embargo, la hipoteca, así como si había
declaración de herederos, podía resultar engorroso para el empleado que iba a expedir el
informe, generando errores al publicitar el derecho real causaban que no sea oponible.
● La técnica personal, no empleada en Argentina, era usada por los catastros, como el del
Reino de Nápoles del s. XVIII. Con ella, los bienes se inscribían de acuerdo a la persona. En
Estados Unidos, por ejemplo, se emplea para las patentes, que son por persona.
● La técnica real toma este último concepto, pero aplicándolo a las cosas y no personas. Se
registra la cosa, y en un solo lugar todo lo que sucede con ella. Se puede desarrollar de
distintas maneras.
○ El modelo francés supone la incorporación del documento a registrar en un legajo.
Cada automotor tiene un número de matrícula, con el cual se abre dicho legajo, y en
el que se incorporan todos los documentos que ingresan en el Registro. También se le
entrega al titular del vehículo un documento originario expedido por el propio
registro.
○ La ley 17.801 dispuso también la réplica real, por lo que a cada inmueble se le asigna
un número de matrícula, pero en vez de legajos, se utiliza el folio real. El folio es una
hoja de cartón gruesa, que en el márgen superior contiene la descripción exacta y
detallada del inmueble. La parte inferior se divide en tres columnas. En la primera, se
inscriben los sucesivos titulares de dominio; en la segunda los gravámenes, como
embargos, hipotecas, cautelares, etc.; y en la tercera, las cancelaciones de estas
medidas. No se habla ya de incorporación, sino de inscripción mediante breves notas,
ya que el documento no se agrega al registro, sino que solo se asientan los datos más
importantes, para luego devolverlo. Al expresar el Estado Civil, este tiene que ser
completo, incluyendo madre y padre en caso de soltería; cónyuge y número de
matrimonio si se es casado; y si se está divorciado, de quién.
○ Sin embargo, el folio real quedó desactualizado, avanzándose hacia el folio real
electrónico en la década del 80’. Este consistió en un archivo informático, donde se
realizaban las inscripciones, y no en papel. Debido a la precariedad de las
computadoras en ese entonces, no surgían los asientos cancelados. Cuando uno pedía
un informe, le daban la impresión de lo que salía en la vieja computadora.

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 ○ Finalmente, avanzamos hacia el folio real digital. Se diferencia del electrónico en
que se hace con un programa que muestra en la pantalla un gráfico equivalente al del
folio papel, con las tres columnas y asientos cancelados tachados. No solo se
inscriben cosas y derechos sobre las cosas, sino que también hay una sección de
anotaciones personales, donde se asientan las inhibiciones generales por documento,
nombre y apellido.
En la Ciudad de Buenos Aires , están casi todos matriculados por el sistema de la Ley 17.801. En la
Provincia, muchos siguen con inscripciones cronológicas.
inhibiciones grales.
A la hora de expedir el informe de dominio, el registro, cuando el inmueble no está matriculado, llena
unos casilleros atrás del formulario, que se van tildando, según tenga embargo, hipoteca, etc.
Si es matriculado y el folio es solo real, se hacía una copia certificada, y se entregaba eso, lo que
ahora fue reemplazado por el escaneo. Si es digital, se genera el archivo en pdf y se envía.

Principios registrales
Los registros se guían por una serie de principios fundamentales:
1. Principio de rogación. La persona interesada tiene que pedirle al Registro que realice una
inscripción o cancelación de un asiento registral, nunca actuando de oficio. En otras palabras,
la inscripción registral es a pedido de la interesada.
2. Principio de fe pública. Cuando el registro expide un informe, da fe de que su contenido es
copia fiel de lo que figura registrado, lo que no significa que sea la realidad. Si los Registros
pudieran dar fe de la realidad, serían convalidantes.
3. Principio de legalidad. El registrador, cuando se le presenta un documento para inscribir,
tiene que controlar la legalidad de las formas, no mediando ningún defecto en la forma de ese
título o documento. Por ejemplo, un testimonio judicial de inscripción de una subasta, tiene
que estar firmado por un secretario.
La jurisprudencia ha admitido que el empleado de registro no solo controle defectos formales,
sino también defectos o vicios de fondo que sean manifiestos. Por ejemplo, si se trate de una
enajenación de un bien ganancial, y no figura en la escritura el asentimiento del cónyuge. Este
defecto resulta demasiado manifiesto como para ser ignorado.
La observación por parte del registrador se devuelve con un plazo de 180 días para que se
subsane el defecto. Dentro de ese plazo, podemos pedir la recalificación, para que el
registrador reconsidere su criterio. Si mantiene la observación, se puede recurrir ante el
director del registro quien, si confirma la observación, nos habilita a presentar un recurso de
apelación, yendo a la Cámara de Apelación Civil de la ciudad en la que se encuentra el
registro de la propiedad directamente.
4. Principio de tracto sucesivo. En derechos reales, cuando hablamos de tracto sucesivo nos
referimos al principio Nemo plus iuris. En virtud del límite de transmisión de los derechos
reales, el derecho de dominio, y sus desmembraciones, van transitando de una persona a otra,
como si de un camino se tratara. Ese camino tiene que generar una concatenación perfecta,
donde el dominio se transmite del dueño antecesor al sucesor, sin interrupciones.
Esto obliga al empleado registral el controlar que el enajenante en el documento que se le
presenta sea el mismo que le figura como titular de dominio en el folio real. Puede suceder
que en el medio haya habido una transmisión no inscripta, completamente válida en nuestro
sistema declarativo. En dicho caso, se subsana esta situación, según el art. 16 de la mentada
ley, al registrar la enajenación faltante junto a la que se está inscribiendo ahora, lo que es

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 llamado tracto abreviado. El escribano tiene que hacer referencia a esa transmisión no
inscripta, copiando el documento. Lo mismo en la declaratoria de herederos.

Sistema argentino
Prioridad indirecta
El sistema argentino de inscripción registral, ideado por Raúl García Coni, es quizás el mejor en el
mundo a la hora de darle la mayor seguridad jurídica posible a las transmisiones de dominio. Lo
destaca un instituto relacionado al principio de prioridad, llamado prioridad indirecta.
A la hora de hablar de registro, la prioridad se relaciona con el principio prior in tempore, potior in
iure. Este principio resulta importante, ya que puede suceder que lleguen al registro dos documentos
incompatibles para su registración, como lo serían dos hipotecas; un embargo y una escritura de
compraventa, etc.
Como bien sabemos, y en virtud del principio antes mencionado, la prioridad común es la de aquél
acto que llega primero, el cual prevalece sobre el que llega después, llamada prioridad directa. El
ejemplo más común es el de la cola para entrar a un restaurante.
Lo que se creó en Argentina para proteger al adquirente de buena fe de que entre una inhibición
general, u otros gravámenes, justo antes de la registración del inmueble es la reserva de prioridad
indirecta o prioridad indirecta. Esta no deriva del momento de llegada de uno u otro documento,
sino de una acción anterior: haber reservado esa prioridad. Esta idea sería el equivalente a reservar
una mesa en el restaurante, constituyendo una excepción a la regla.

Procedimiento
En materia de transmisión de derechos reales sobre inmuebles, el escribano, obligatoriamente antes de
realizar la escritura, tiene que pedir un certificado de dominio, el cual se distingue de los informes de
dominio comunes en que tienen dos efectos:
1. Efecto de informar la situación del inmueble. Sobre cuestiones como si está embargado,
afectado a protección de vivienda, sujeto a expropiación, etc.
2. Efecto de reservar la prioridad respecto de cualquier otro acto incompatible que se presenta
para inscribir durante el período de gestación de la transmisión de dominio. Este es el que da
lugar a la prioridad indirecta. La expedición de ese certificado se anota en la matrícula,
reservándose prioridad la escritura que el escribano va a redactar después. Va a tener efecto
retroactivo a la fecha en la que se expidió el certificado. Por ende, el embargo, o cualquier
otro gravámen o medida cautelar, va a ser condicional, supeditado a que la escritura no se
inscriba dentro del plazo. Este último caso sería el equivalente a que quien reservó la mesa no
llegó a tiempo.
El escribano tiene que tener el título del inmueble a enajenar, y pedirá dos informes, el recién
mencionado certificado de dominio, para corroborar que pertenezca al titular, y un informe de
inhibiciones, para corroborar que el titular no esté inhibido. Para que la prioridad reservada por el
certificado de dominio surta efecto, el escribano tiene que realizar la escritura dentro de los plazos
establecidos por la ley. Existen tres plazos, dependiendo de la ubicación geográfica del escribano que
lo pide, con respecto al registro competente:
● Si es de la misma ciudad en la que se encuentra el registro, el plazo de vigencia será de
quince días.
● Si está en otra ciudad, pero dentro de la misma provincia, será de veinticinco días.

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 ● Si está en otra provincia, el plazo será de treinta días.
Todos los plazos son en días corridos y comienzan a contar desde que el escribano pide el certificado,
no desde que se lo entregan.
Recordemos que los Registros suelen estar en las capitales, por lo que, si bien la localización del
inmueble va a determinar el registro competente, este no necesariamente va a encontrarse en la misma
ciudad, que suele ser el caso de inmuebles que se encuentran en una localidad distinta a la capital
provincial. En la Ciudad de Buenos Aires resulta imposible que el escribano se encuentre en otra
ciudad, pero en la misma provincia, por lo que el segundo plazo no aplica.
El testimonio de esa escritura hay que llevarlo al registro de la propiedad. Se habilita entonces un
plazo de 45 días contados, desde la fecha de celebración o firma de la escritura, para inscribirla. Si se
realizaron ambos actos dentro de los respectivos plazos, esa inscripción tiene prioridad indirecta
desde la fecha en que se pidió el certificado de dominio.
Si el registro observa la escritura, otorgará, como ya hemos dicho, 180 días para corregir lo que se
observó. Si no se corrige dentro de los 180 días, o no se pide una prórroga, cae todo, no quedando
inscripto siquiera, ni teniendo prioridad de ningún tipo, indirecta o directa.

Acciones reales y posesorias

Diferenciación
A la hora tanto de recuperar la posesión, independientemente de su legitimidad, como de que le sea
reconocida la titularidad de un derecho real, el accionante va a tener dos tipos de acciones a su
disposición:
1. Acciones posesorias o fundadas en la posesión. Acontecen en el marco de un juicio
posesorio, en el que se dirimirá quién era el poseedor de la cosa a la hora de la turbación o
despojo.
Durante el juicio posesorio, en caso de duda sobre quién era el poseedor de la cosa al tiempo
de haberse producido el despojo o turbación, se considera que, quien pruebe haber tenido una
posición más cercana en el tiempo, va a ser considerado el poseedor. Si esto no se puede
probar, se considerará poseedor a quien demuestre una posesión más antigua.
2. Acciones reales o fundadas en el derecho real. Acontecen en el marco de un juicio
petitorio, en el que se dirimirá quién es el titular del derecho real.
Si el titular de un derecho real opta por la acción real y no logra triunfar, no podrá luego intentar las
acciones posesorias, porque, si fue derrotado como titular del derecho real, no tendría sentido que
luego se le permitiera discutir la posesión. En cambio, si se inclinase primero por el juicio posesorio,
puede luego recurrir al juicio petitorio, pero tiene que primero concluirse íntegramente el juicio
posesorio, y vistas satisfechas sus costas.

Acciones posesorias
Cuando hablamos de acciones posesorias, nos encontramos en un concepto más amplio, denominado
defensa de la posesión. Toda relación entre una persona y una cosa está protegida, pero con
diferentes alcances. El CCyC nos brinda la posibilidad de defender la posesión de la cosa tanto de
manera judicial como extrajudicial. Entonces, la defensa de la posesión comprenden:
1. la defensa extrajudicial. El art. 2240 establece como principio que nadie puede mantener o
recuperar la posesión o tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y

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 repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios
de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin
intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda
violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
En suma, son caracteres de la defensa extrajudicial:
○ Debe acontecer sin intervalo de tiempo,
○ Es ejercida de propia autoridad,
○ Que no exceda los límites de la legítima defensa penales, utilizando un medio
racional y proporcional a la agresión recibida,
○ Que los auxilios policiales lleguen demasiado tarde.
○ Estas defensas pueden ser ejercidas por los poseedores, tenederos y servidores de la
posesión.
2. las acciones posesorias. Son procedentes únicamente si los hechos constituyen un
desapoderamiento de un poseedor anterior o una turbación o intento de despojar al actual. No
son procedentes si no es esa la finalidad del atacante. En este último caso, tendremos una
acción personal por daños y perjuicios. Las acciones posesorias son dos, con un plazo de
prescripción de un año:
○ Acción que protege contra el despojo. Está orientada a recuperar la cosa sobre la
que se tenía la relación de poder, respecto de la cual hemos sido privados de la
posesión. El despojo es la pérdida de la posesión, su exclusión total. El poseedor
pierde la posesión mediante la acción de un tercero, que toma la cosa, y tiene animus
domini. En el caso de inmuebles, el despojo se refleja en la invasión de terreno propio
por construcción de propietario colindante.
Su finalidad es recuperar la posesión de la cosa. Son legitimados activos:
■ el poseedor
■ el tenedor, tanto interesado como desinteresado;
Son legitimados pasivos:
■ el despojante
■ sus herederos
■ sus sucesores particulares de mala fe.
■ También es admisible entre coposeedores de la cosa, cuando uno excluye de
la posesión a otro, pero no cuando hay diferencias en cuanto a la proporción
de la posesión.
○ Acción que protege contra la turbación o de mantener. Tiene por finalidad hacer
cesar la turbación, que es un conjunto de actos materiales destinados a despojar al
poseedor de la cosa. En la turbación hay un camino al despojo, cimentado a través de
actos posesorios y materiales, sin haber logrado aún la total exclusión del poseedor en
su relación con la cosa. La legitimación activa es la misma que en la del despojo, y es
demandable quien esté realizando la turbación, ordenándole la sentencia que se
abstenga en sus actos.
Como hemos visto, la posesión, como hecho jurídico, puede hasta resultar ilegítima, hecho del cual,
observando que existen acciones que aún así la protegen, algunos autores han defendido su naturaleza
de derecho. Sin embargo, a través de estas acciones no se está protegiendo la posesión en sí misma,
sino la paz social, que se trata de salvar impidiendo actos de violencia entre particulares, que se
derivan de la búsqueda de la justicia por mano propia. Ni siquiera el titular de dominio puede ejercer
la violencia respecto de un poseedor de mala fe, salvo la recuperación de propia autoridad en la
defensa extrajudicial.

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Acciones reales
Las acciones reales son los medios para hacer declarar la existencia, plenitud y libertad, según el
caso, de los derechos reales. Son los remedios judiciales para proteger dichos derechos. En particular,
son:
1. La acción reivindicatoria. El ámbito de acción de la reivindicatoria coincide con el de la
negatoria, ya que ambas amparan los mismos derechos, diferenciándose en la gravedad de la
negación. Tanto la negatoria como la reivindicatoria protegen los derechos reales que se
ejercen por la posesión, mientras que la última procede en caso de despojo, o en cualquier
caso en que el titular del derecho real no se encuentra en la posesión de la cosa.
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real y
compete a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, que han sido
despojados, a los fines de recuperar la posesión de la cosa. Puede tener por objeto:
● la totalidad de la cosa,
● una parte material de la cosa,
● una universalidad de hecho. Un rebaño de ganado, por ejemplo.
● Por exclusión, si la cosa, parte material, o universalidad de hecho son taxativamente
el objeto de la reivindicatoria, no pueden serlo los objetos inmateriales, ni cosas
indeterminables o fungibles, ni los accesorios por separado de la cosa principal.
La acción reivindicatoria se dirige contra:
➢ el poseedor o tenedor actual de la cosa, haciéndose efectivo el ius persequendi. Si
quien se encuentra en posesión de la cosa es un tenedor a nombre de un tercero, el
mismo puede liberarse de los efectos de la acción, como costas, si individualiza al
poseedor. De otra forma, tendrá que responder él, aunque los efectos de cosa juzgada
se produzcan con respecto a ese tercero poseedor.
➢ En el caso de que el objeto de la reivindicatoria sea un automotor hurtado o robado,
puede dirigirse contra quien lo tenga inscripto a su nombre.
El objeto de prueba en esta acción solo puede versar de:
★ títulos, presentados tanto por la accionante, como por la demandada, con el objeto de
defenderse.
★ de la prueba de la adquisición por usucapión. La parte demandada también puede
valerse de la prueba de la usucapión, con todos sus requisitos.
★ No puede el accionante valerse de testigos o un simple informe de dominio.
El juez tendrá que determinar quién es el titular de dominio de la cosa. Si los títulos de
ambas partes emanan:
1. de un antecesor común, será vencedor quien primero hubiera sido puesto en
posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha
del título.
2. de distintos antecesores, el título de quien reivindica tiene que ser anterior a la
posesión del demandado, en cuyo caso se va a presumir que él es el titular del
dominio. Si el título es posterior, se va a presumir que es el demandado el titular de
dominio, lo que no impide que se puedan sumar a los títulos presentados los títulos
antecedentes, en virtud de que es cesible la acción reivindicatoria.
3. Si no se puede probar el verdadero propietario, se considera que lo es el poseedor
actual.
En caso de nulidad del acto por el cual el titular transmitió el dominio del inmueble, la
acción podrá proceder contra quien lo adquirió de él y contra los subadquirentes, salvo que
estos últimos sean de buena fe a título oneroso, excepto que aquella primera enajenación,

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 anulada, lo haya sido por no haber intervenido el titular en ella. En el Código de Vélez, se
aplicaba la antigua teoría de la inexistencia del acto jurídico, que parecería fue dejada de
lado por el nuevo CCyC, el cual simplemente propone que la falta de intervención del titular
anterior anula a tal punto la enajenación que, incluso el subadquirente de buena fe a título
oneroso, no va a poder hacer valer su situación.
El fallo plenario “Arcadini, Roque c/ Maleca, Carlos”, de la Cámara Nacional en lo Civil, de
1958, le concedió la acción reivindicatoria a un adquirente que no había llegado a adquirir el
derecho real, pues no se había consumado la tradición.
En dicho caso, el titular de dominio enajenó el inmueble, lo vendió y celebró el contrato de
compraventa por escritura pública con todas las condiciones de fondo y forma indispensables
para cumplir el título suficiente, pero no se cumplió el modo suficiente, ya que el inmueble
se encontraba poseído por un tercero ilegítimo, no estando vacuo. Este comprador, que no
había adquirido el dominio, no teniendo sino un derecho personal contra el vendedor, inició
una acción reivindicatoria, la cual fue procedente.
Esto fue así ya que se separó el derecho real de lo que es la acción real. La acción real, lo
mismo que los derechos en general, se transmiten por cesión. El contrato de compraventa,
celebrado correctamente en el caso, lleva implícita la cesión de todos los derechos y acciones
accesorias que correspondían al vendedor con respecto de la cosa. La cesión de derechos y
acciones, que no requiere de tradición, es accesoria del título, en este caso del contrato.
2. La acción confesoria. Protege derechos no protegidos por las otras dos. Defiende la plenitud
del derecho real. Se ejerce en defensa de una servidumbre o de otro derecho inherente a la
posesión. También existe la acción posesoria en derecho real que se ejercen por la posesión
pero no para el caso de un despojo o una turbación, sino para el caso de hacer respetar las
restricciones y límites al dominio por parte de un inmueble vecino.
3. La acción negatoria. El titular del derecho real se encuentra en posesión de la cosa, pero está
siendo víctima de una turbación. Defiende la libertad del derecho real
4. La acción de deslinde. Añadida por el CCyC, se encontraba en el Código de Vélez pero no
era clasificada como acción real.

El actor tiene como opción a la acción real la posibilidad de ejercer una acción de daños y perjuicios.
Si opta por daños y perjuicios, no va a poder ejercer la acción real. Si ejerce la acción real, puede
ejercer una acción complementaria por daños y perjuicios, que contemple los daños colaterales, pero
no el propio valor de la cosa. En caso de condominio, el condominio puede ejercer acciones reales
contra terceros por la totalidad de la cosa o solo por su parte indivisa. Puede reivindicar toda la cosa
sobre un tercero despojante o turbador ya que, ejerciendo la acción por toda la cosa, evita tener que
compartir la posesión con poseedores de distinta naturaleza. No tiene por qué un poseedor legítimo
compartir la posesión con poseedores ilegítimos.

Caso de los acreedores hipotecarios

Pueden los acreedores hipotecarios subrogarse en las acciones reales que los deudores están dejando
de ejercer, en la medida en que haya un despojo, turbación o cualquier acto que perjudique su
garantía. Si bien los acreedores hipotecarios no tienen una acción real per se, ejercen una acción
personal para reclamar el cobro del crédito hipotecario, en virtud de la cual, cuando el inmueble
hipotecario es objeto de un desapoderamiento, turbación, o se le impide al titular del inmueble ejercer
alguno de los derecho real inherentes a la posesión, puede subrogarse en cualquiera de los casos, y
ejercerlas para defender su garantía.

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