Los propietarios que habitan el inmueble eligen un número reducido e impar entre ellos para conformar el
Cosejo de Propietarios quienes se encargarán de controlar la función del Administrador que han asignado
en cuanto a su función y el manejo de fondos. Una vez constituído todas las discuciones y acuerdos del
Consejo deberán ser llevadas a un Libro de Notas, habiendo de ser firmadas por el Presidente y el
Secretario, deberán acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración por Acto de
Escritura Pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
El Administrador, es un representante de los propietarios, pudiendo ser uno de ellos o un extraño
designado, sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, contando su designación en Escritura Pública,
fijándole remuneración , forma de promoción y reemplazo. El Administrador deberá llevar Libros de :
Actas de las Asambleas, Administración del Inmueble, Laborales y de Ordenanzas Municipales. También
bebe contratar el seguro del edificio, promoveer y recaudar dinero para afrontar cargas comunes.
En ambos casos estoy de acuerdo con la solución judicial a la que se llega.
Si bien en el Reglamento de Copropiedad las cláusulas constituyen una Ley a la que los propietarios
deben ajustar sus relaciones recíprocas ambos casos son llevados a juicio ya que se agotaron primero los
acuerdos por la vía convencional.
Ante el Caso 1, en el cual el demandado violó el Código de Edificación mediante la Construcción de
Cerramientos de Balcón, esta modificación realizada en la superficie cubierta ampliada por cerramiento,
modifica de manera ínfima las medidas ya que son de 2 metros y medio cuadrados y se descartan
peligros para la solidez y seguridad del edificio. Correctamente se le exige no seguir manteniendo lo
construído en infracción, asumiendo costos de trámites y escrituras correspondientes en cuanto a la
Modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración a fin de que los planos concuerden y los
trámites de aprobación de planos por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ( arg. arts.
625,635 y concordantes del Código Civil).
En el Caso 2, se plantea la infracción al art. 7 de la Ley 13512, sobre la construcción de un Quincho en
una Azotea. Si bien dicha Obra Nueva no fué aprobada por la Asamblea del Consorcio el exceso de 35
metros cuadrados de F.O.T., no resulta un impedimento para la regularización de la construcción, pues
este exceso en metros cuadrados no alcanza a los 100 reglamentarios y resulta abusiva la conformidad
del resto de los propietarios en su exigencia de demolición. El demandado debió pedir autorización previa
correspondiente ante el Consorcio como del Gobierno de la Ciudad, debiendo este cargar con los costos
Administrativos y Modificaciones del reglamento de Copropiedad,modificando también en el mismo el
pago justo de expensas correspondientes a la nueva Obra.
Silvina.
Estimados,
Por lo que yo entendí, para la resolución del caso del Consorcio de Propietarios José
Marmol (cerramiento del balcón), la justicia se basó en un fallo análogo anterior que es
precisamente el del Consorcio de Propietarios de Río de Janeiro (construcción del
quincho en la azotea) para determinar la sentencia. Es decir, en ambos casos la cuestión
de fondo es la misma, por lo que uno de los casos sentó jurisprudencia (no sé si estoy
utilizando correctamente el término) para el otro.
En ambos casos, tratándose de construcciones subsanables (es decir, en aquellas donde
se pueden corregir las infracciones e irregularidades, en estos casos en particular
adaptando sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y logrando la aprobación de los
planos ante las autoridades correspondientes), se intentó buscar una solución
“salomónica”, para evitar una medida que resultaría en un perjuicio económico
desmedido para los demandados, en relación a la falta en la que han incurrido. Además
para evitar la destrucción innecesaria de los bienes construidos.
Sin embargo, estoy de acuerdo con la opinión de mi compañera Gilda Caputto en cuanto
a que la sentencia ha sido demasiado benévola frente a los infractores, obligándolos
únicamente a corregir las infracciones mediante la obtención de los permisos que
hubieran necesitado desde el comienzo, máxime aún en el caso de la construcción del
quincho, dado que aquí además obliga al consorcio a abonar el 50% de los honorarios
del perito que se utilizó para la resolución del caso, pero no impone un “castigo” a los
demandados por la infracción en la que han incurrido.
En mi opinión, el hecho de que la sentencia carezca de alguna multa o pena frente a los
incumplimientos incurridos, hace que en algún punto la “autoridad” del Reglamento
carezca de fuerza, ya que como hemos visto, cualquiera puede hacer modificaciones sin
la aprobación previa del consorcio, viéndose obligado este último a aprobar a posteriori,
sin posibilidad de oponerse en el caso de que esta fuera su voluntad.
Independientemente de que si la oposición fuera abusiva, se pudiera obtener a través de
la vía judicial, pero esto sería únicamente agotadas las instancias por las vías normales.
Es más, al verse los demandados únicamente obligados a hacer lo que debieron hacer en
un principio, sin la necesidad de compensar al resto de los copropietarios por los daños
y/o molestias ocasionadas, ni a “pagar” por la infracción, esto podría incurrir en “una
cadena interminable de infracciones que alterarían el orden, que es garantía del derecho
generado en la Ley 13.512” tal como intenta evitar el fallo del Consorcio de
Propietarios José Marmol (cerramiento del balcón).
Saludos,
Las partes que conforman un Consorcio de Propietarios son el Administrador,y el conjunto de todos los
Propietarios de un edificio,y éstos a su vez comparten partes comunes del edificio y partes privativas.
En cuanto a la solución judicial del primer fallo Construcciones Subsanables considero que esta
correcto,ya que el bow window realizado sobre el balcón,es de tan solo dos metros y medio cuadrados, y
se ha descartado peligros para la seguridad del edificio,me parece justo que lo obliguen a tramitar la
Aprobación ante las autoridades del GCBA.
En cuanto al rechazo de la demanda en el segundo fallo, el demandado que construyó un quincho en la
azotea,si bien no tenia la aprobación del GCBA,no violó el Reglamento de Propiedad Horizontal-articulo 7-
la superficie de dicha obra no superaba los 100 metros cuadrados antirreglamentarios, y por lo tanto me
parece bien que la demolición de quincho haya sido desestimada,y los honorarios de perito sean por
mitades.
Respecto del precedente "Consorcio de Propietarios José Marmol..." el juez toma una medida
salomónica, ya que en el derecho hay remedios legales para obras que se realizan contrarias a la ley,
pero estas obras deben ser de mayor magnitud en cuanto al tamaño y estructura. Este remedio se
denomina Interdicto de obra nueva que lo deben de pedir los copropietarios del edificio, el tema es que,
este interdicto debe ser solicitado ni bien comienza la obra, sino carece de sentido y el magistrado no
otorgara tal pedido si la obra se ha terminado o esta a punto de culminarse.
Ahora bien, si los otros copropietarios reclaman una vez terminada la obra, lo más atinado es tomar este
tipo de determinacion, o sea, evitar un mal mayor,ya que la demolicion de la obra traeria aparejado
perjuicios a los vecinos. Además si con la ayuda de los auxiliares de la justicia se puede arribar a la
conclusion de que el cerramiento no afecta de manera significativa a los demas propietarios en cuanto se
vean que quien realizó ese cerramiento ha obtenido una ampliacion importante en la superficie cubierta
de su propiedad. Esto es subsanable haciendo los tramites pertinentes ante el GCBA y modificando los
planos correspondientes.
No obstante ello, debería preverse que, ningun propietario debe realizar obras que amplien su superficie
cubierta sin antes pedir la autorizacion correspondiente al Consorcio.
En cuanto al "Consorcio Rio de Janeiro..." En este caso el tema es mas importante en cuanto a que la
construccion era de gran tamaño (35m2). Sin embargo, el tema por un lado es la falta de pedido de
autorizacion al GCBA y la otra condicion es la conformidad prestada por el resto de los copropietarios.
Ahora bien, estas nulidades pueden ser subsanadas ya que, con la presentacion de la totalidad de la
documentacion y con una decisión judicial -en reemplazo de la conformidad de los vecinos- la obra puede
realizarse y no demolerse. De esta manera, en concordancia con lo resuelto por el voto del Dr Cichero, no
es necesaria una orden de demolición. Ahora, el titular deberá cargar con los gastos administrativos y
judiciales. No concuerdo con lo resuelto por la Cámara, respecto de las costas, que sean por su orden, ya
que todo debe pagar el demandado ya que obligó, con su accionar, a los actores a realizar tal petición
judicial.
