DERECHO

CIVIL IV

Danna Sofía Narváez Guerrero

3º derecho y filosofía
2º Cuatrimestre
Profesor: Ana Isabel Berrocal Lanzarot
TEMA 1. DERECHO REAL EN GENERAL.

I. CONCEPTO DE DERECHO REAL.

Se aborda el concepto de derechos reales en el derecho civil, considerándolos sinónimos de
derechos de cosas. Se destaca que estos derechos otorgan a su titular un poder directo sobre una
cosa, siendo este poder inmediato y absoluto. La regulación de la dinámica de estos derechos se
refiere al Derecho de Obligaciones, mientras que la configuración estática de los bienes se trata en
los derechos reales o de cosas. La dualidad dinámica y estática se denomina derecho civil
patrimonial.

Se citan definiciones de Serrano Alonso y O'Callaghan que describen el derecho real como un poder
directo e inmediato sobre una cosa, con un contenido variable, que puede hacerse valer frente a
terceros. Se enfatiza que el derecho real implica un deber de abstención o respeto por parte de
todos, siendo un poder público que integra el concepto de derecho real.

Diez-Picazo destaca que el derecho real se caracteriza por su inmediatez y su carácter absoluto,
indicando que el titular ejerce su poder directamente sobre la cosa sin intervención de terceros y
satisface sus intereses frente a cualquier sujeto, no solo frente a un sujeto pasivo específico. Se
menciona la distinción entre el señorío pleno (propiedad) y el parcial (derechos reales limitados).

II. NORMATIVA CONSTITUCIONAL Y CIVIL SOBRE LOS DERECHOS REALES.

Se señala que las normas que regulan los derechos reales no están organizadas de manera
sistemática, sino dispersas en normativas públicas y privadas. Aunque el derecho de propiedad,
esencial y básico, está reconocido en la Constitución española, no se clasifica como un derecho
fundamental de la persona. La regulación general de los derechos reales se encuentra desordenada
en el Código Civil, careciendo de un sistema lógico. Además, numerosas leyes especiales a nivel
estatal y autonómico generan conflictos normativos.

Se mencionan normas estatales relevantes, como la Ley Hipotecaria, la Ley de Hipoteca mobiliaria, la
Ley de Montes, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Minas, entre otras. Estas leyes abordan
aspectos específicos de los derechos reales y contribuyen a la complejidad normativa. El texto
concluye enumerando leyes recientes relacionadas con temas como crédito inmobiliario, reformas
legales para personas con discapacidad, régimen jurídico de los animales y protección de derechos y
bienestar animal, así como el derecho a la vivienda.

III. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES.

Los elementos fundamentales de los derechos reales:

1. Carácter Subjetivo: Es un derecho subjetivo que se aplica directa e inmediatamente a una cosa, ya
sea material o inmaterial. Se destaca el carácter inmediato, refiriéndose al poder que se ejerce
directamente sobre la cosa.

2. Inherencia al Bien: Los derechos reales son inherentes a la cosa sobre la cual recaen, permitiendo
que su titular actúe sobre el contenido del derecho sin depender de la intervención de otras
personas. Esto se traduce en inmediatividad en algunos casos, especialmente cuando implica
contacto físico con la cosa.

3. Carácter Absoluto: Se trata de un derecho absoluto con eficacia contra todos (erga omnes), lo que
significa que puede oponerse a cualquier tercero. La absolutividad del derecho implica la capacidad
de su titular para prevenir cualquier influencia perjudicial sobre la cosa.

4. Contenido Variable: Las facultades que conforman el contenido del derecho real varían según el
tipo específico de derecho real en cuestión.
5. Limitaciones Legales: Aunque el ejercicio del derecho no es ilimitado ni arbitrario, está
condicionado por restricciones predeterminadas por la ley y por posibles conflictos con derechos
similares de otros titulares.

IV. LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO.

La distinción entre derechos subjetivos privados de naturaleza real y derechos subjetivos privados de
naturaleza obligacional. Se destacan los siguientes criterios diferenciadores:
1. Naturaleza del Derecho:
- El derecho de obligación es personal y faculta al titular para exigir una prestación personal del
deudor.
- El derecho real es sobre una cosa y otorga al titular un poder directo sobre la misma, siendo
incluso en los derechos personales de goce, como arrendamiento, un derecho a la cosa.
2. Autonomía de la Voluntad:
- En los derechos de obligación, la autonomía de la voluntad permite a las partes establecer su
contenido y alcance.
- En los derechos reales, la regulación positiva limita la libertad de crear nuevos derechos reales, y
el contenido de los derechos reales típicos está predeterminado por la ley.
3. Sujetos y Objetos:
- En el derecho real, el titular tiene poder sobre la cosa, mientras que en el derecho de obligación
existen sujetos activos (acreedor) y pasivos (deudor).
- El objeto del derecho real es una cosa, mientras que en el derecho de obligación es una
prestación.
4. Adquisición:
- Los derechos de obligación nacen por simple contrato.
- Los derechos reales se adquieren por contrato y tradición.
5. Permanencia y Extinción:
- Los derechos reales son estables y satisfacen continuamente los intereses del titular mientras
existan.
- Los derechos de obligación están condenados a extinguirse y satisfacen plenamente el interés del
acreedor al cumplirse.

6. Publicidad Registral:
- La publicidad registral se aplica a los derechos reales sobre cosas inmuebles.
- Los derechos de obligación también pueden ser inscritos en algunos casos, pero la protección no
es igual.
7. Eficacia:
- La eficacia del derecho real se basa en el señorío directo sobre la cosa, erga omnes.
- El derecho de obligación tiene eficacia sobre la conducta del deudor.
8. Extinción:
- La extinción de los derechos de crédito se produce por causas definidas por la ley.
- La desaparición de los derechos reales ocurre si la cosa sobre la que recae se destruye.
9. Preferencia entre Derechos Concurrentes:
- En derechos reales, la preferencia se determina por la fecha de constitución (prior tempore,
potior iure).
 - En derechos de obligación, en casos de concurso de acreedores, la ley establece un orden de
preferencia independiente de la fecha del crédito.
4.1. Interrelación entre los derechos reales y derechos de crédito.
La interrelación entre derechos reales y derechos de crédito, señalando varios supuestos:

1. Acciones Combinadas: Algunos derechos reales, como los censos según el artículo 1623 del CC,
atribuyen al titular tanto una acción real como una acción personal.

2. Contenido Obligatorio: En ciertos derechos reales típicos, como el usufructo o las servidumbres,
el contenido se desarrolla en un marco meramente obligatorio.

3. Logro de Fines Empíricos: Un mismo fin, como el disfrute o el uso de un bien, puede lograrse
tanto a través de un derecho de crédito como de un derecho real.

4. Accesoriedad: En casos donde el derecho real actúa como accesorio de un derecho de crédito,
como los derechos reales de garantía o de realización de valor.

5. Transición de Derechos: Situaciones en las cuales un derecho de crédito se transforma en un

derecho real, como en las adquisiciones derivativas por ciertos contratos mediante tradición, según
el artículo 609 del CC.

V. FIGURAS INTERMEDIAS: EL IUS AD REM; LAS VOCACIONES AL DERECHO REAL, LOS DERECHOS
REALES “IN FACIENDO”, LAS OBLIGACIONES “PROPTER REM”.

La distinción entre derechos reales y derechos de crédito no siempre es clara, ya que pueden surgir
situaciones que comparten características de ambas categorías. Estos derechos intermedios o de
naturaleza dudosa, originados en la Edad Media bajo influencia del Derecho canónico, presentan
notas tanto de derechos reales como de derechos de crédito. Actualmente, su existencia no es
segura y, en caso de admitirse, se les atribuirían características diferentes a las tradicionales. La
doctrina suele clasificarlos en dos grupos según el elemento que predomine en ellos: derechos de
crédito con trascendencia real y derechos reales con contenido obligacional.

a) El "ius ad rem" es un derecho de crédito con trascendencia real, originado en la Edad Media,
donde se concedía el disfrute de bienes con la condición de realizar ciertos formalismos.
Actualmente, se considera un derecho personal que protege al titular de un derecho futuro
antes de cumplir todas las exigencias legales para su adquisición. El Tribunal Supremo lo
define como un derecho a la entrega de una cosa que aún no ha ocurrido, siendo
ejemplificado por la anotación preventiva en contratos de compraventa pendientes de
tradición. También se mencionan las "vocaciones al derecho real", casos en los que la
constitución de un derecho real sobre bienes inmuebles requiere inscripción en el Registro
de la Propiedad, y durante este proceso, el futuro derecho real cuenta con protección
provisional a través de anotaciones preventivas, como en el caso de hipotecas no inscritas.

b) Dentro de los derechos reales con contenido obligacional se encuentran los derechos reales
"in faciendo" y las obligaciones "propter rem". En los derechos reales "in faciendo", el titular
puede exigir a un sujeto concreto realizar una actividad específica, como en el caso de
servidumbres prediales. Esta facultad accesoria no afecta la naturaleza real del derecho. Las
obligaciones "propter rem" implican que el titular de un derecho real está obligado a cumplir
una prestación ante otra persona, sin una relación obligacional previa, siendo una carga que
cambia con cada cambio de titularidad del derecho real. Un ejemplo es la propiedad
horizontal, donde el propietario, independientemente de su residencia, debe contribuir a los
 gastos comunes, y el nuevo propietario asume las obligaciones no satisfechas por el
anterior.

VI. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

La clasificación de los derechos reales en dos categorías: típicos o nominados y atípicos o
innominados.
Derechos Reales Típicos o Nominados: Estos derechos están mencionados en el Código Civil o leyes
civiles especiales, con regulación específica. Incluyen:
1. Derecho Real Pleno o Total (Propiedad): Fundamental y con amplias facultades, es la base de la
economía y origen de otros derechos reales.
2. Derecho Real Temporal o Provisional (Posesión): Implica la tenencia física de una cosa, ya sea
propia o ajena, acompañando a menudo al derecho de propiedad.
3. Derechos Reales sobre Cosa Ajena: Involucran dos titulares de derechos reales distintos sobre la
misma cosa, siendo uno el titular de la propiedad y otro de un derecho sobre parte de esa cosa.
Incluye subtipos como:
a) Derecho Real de Goce o Disfrute: A favor de una persona (usufructo, uso, habitación,
servidumbres personales) o a favor del titular de una finca (servidumbres prediales).
b) Derecho a Percibir Frutos o Rentas: Ejemplos son censos y foros.
c) Derechos de Utilización o Aprovechamiento del Suelo, Vuelo o Subsuelo: Incluyen derechos de
superficie, vuelo o subsuelo.
d) Derechos Reales de Garantía: Buscan garantizar la eficacia de un derecho de crédito, como la
hipoteca inmobiliaria, hipoteca mobiliaria, prenda con o sin desplazamiento y anticresis.
e) Derechos de Adquisición Preferente: Conceden preferencia para adquirir un bien perteneciente a
otro titular, como el derecho de tanteo, retracto y opción.
Derechos Reales Atípicos o Innominados: Esta categoría incluye situaciones que atribuyen un poder
sobre una cosa, careciendo de reconocimiento expreso en una norma jurídica. Se basa en el
principio de autonomía de la voluntad y ha generado debates sobre si opera bajo el sistema de
numerus apertus o numerus clausus.
Supuestos dudosos. Existen casos en los que la clasificación de ciertos derechos patrimoniales es
discutida:
A) Arrendamiento de cosa: Tradicionalmente considerado como un derecho de crédito, ya que
carece de eficacia erga omnes según el artículo 1571 del CC. Sin embargo, el arrendatario es un
poseedor con poder directo sobre la cosa. Algunos arrendamientos, como los urbanos o rústicos,
tienen protección legal y son inscribibles en el Registro de la Propiedad, otorgándoles eficacia erga
omnes.

B) Opción de compra: La naturaleza de este derecho ha generado dudas. Aunque tradicionalmente

se considera un derecho personal, la Compilación Navarra lo configura como un derecho real. La
inscripción en el Registro de la Propiedad, permitida por el artículo 14 del RH, le otorga oponibilidad
a terceros, ampliando su alcance. Sin embargo, la inscripción no altera su naturaleza personal.

C) Derecho de retención: Su naturaleza es dudosa, considerándose por algunos como un derecho

real debido a su oponibilidad erga omnes. No obstante, el titular del derecho de retención no puede
usar ni disfrutar de la cosa, carece de facultades de realización del valor y no tiene preferencia para
el cobro de su crédito. Además, el derecho se pierde al entregar la cosa al propietario.

VII. LA POSIBILIDAD DE CREACIÓN DE NUEVOS DERECHOS REALES: SISTEMA DE NUMERUS

APERTUS O DE NUMERUS CLAUSUS.
En el ámbito legal español, existe un debate entre doctrina y jurisprudencia sobre la viabilidad de
crear nuevos derechos reales, más allá de los típicos. Dos posturas destacan:
1. Teoría del numerus clausus: Afirma que solo son válidos los derechos reales explícitamente
regulados por la ley. Se argumenta que, a diferencia de las relaciones contractuales permitidas por el
artículo 1255 del Código Civil, no hay un equivalente claro para la creación de derechos reales. Se
sostiene que los supuestos nuevos derechos son esencialmente variaciones de los existentes,
careciendo de respaldo sustantivo.
2. Teoría del numerus apertus: Defiende la posibilidad de establecer nuevos derechos reales
independientes de los reconocidos legalmente. Se respalda en la Ley Hipotecaria, que permite la
inscripción de "otros derechos reales" siempre que cumplan con requisitos específicos. La mayoría
de los autores y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública respaldan esta perspectiva.
En la práctica, aunque se acepta el numerus apertus, la creación de derechos reales completamente
nuevos se percibe como desafiante, ya que tienden a ser reinterpretaciones de los existentes. Se
enfatiza la importancia de cumplir con los elementos fundamentales de un derecho real: un poder
directo, inmediato y absoluto sobre la cosa, con efectos erga omnes.
VIII. RÉGIMEN DE LOS BIENES Y DE LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO INTERNACIONAL
PRIVADO.
El artículo 10.1 del Código Civil establece que la posesión, propiedad y demás derechos sobre bienes
muebles e inmuebles, así como su publicidad, se rigen por la ley del lugar donde se encuentren. Se
aplica el criterio de lex rei sitae. El apartado 2 aborda los medios de transporte, regidos por la ley del
lugar de abanderamiento, matrícula o registro. El artículo 22.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial
otorga competencia exclusiva en España sobre derechos reales y arrendamientos inmuebles. El
artículo 10.4 del Código Civil establece la protección de los derechos de propiedad intelectual e
industrial en España según la ley española, dando prioridad a convenios internacionales y aplicando
el principio de territorialidad en ausencia de estos.
IX. LA RELACIÓN JURIDICA REAL.
La existencia de un derecho real se deriva de una relación jurídica previa. Esta relación, que origina
la atribución de un derecho real, comparte similitudes con las relaciones jurídicas obligacionales. Sin
embargo, el derecho real confiere al titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, con un
alcance variado según el tipo de derecho real en cuestión. La relación jurídica real puede analizarse
tradicionalmente considerando tres aspectos: los sujetos involucrados, el objeto de la relación y su
contenido.
9.1. Los sujetos del derecho real: modalidades.
Sujetos del Derecho Real: En el ámbito de los derechos reales, al igual que en las relaciones jurídicas
obligacionales, se distinguen un sujeto activo y un sujeto pasivo. El sujeto activo es aquel que posee
el derecho real, ya sea una persona física, jurídica, pública o privada. La capacidad jurídica es
suficiente para ostentar la titularidad de un derecho real. Pueden existir titulares únicos o múltiples,
dando lugar a situaciones de cotitularidad.
Sujetos Pasivos: En el derecho real, el sujeto pasivo es, en principio, indeterminado, ya que el titular
ejerce su poder sobre la cosa frente a la colectividad, es decir, "erga omnes". Esta indeterminación
es evidente en el derecho de propiedad, donde el propietario ejerce su poder sobre la cosa sin
condicionarse a sujetos concretos. Sin embargo, en algunos derechos reales, especialmente aquellos
sobre cosas ajenas o de garantía, es posible concretar los sujetos pasivos, lo que se asemeja a la
relación obligacional. Por ejemplo, en el usufructo, el usufructuario tiene su derecho frente a la cosa
que produce frutos. Lo mismo ocurre en los derechos reales de garantía, como la hipoteca, donde el
acreedor hipotecario tiene su derecho frente a la cosa hipotecada y en relación con el propietario de
la misma.
9.2. El objeto del derecho real: los bienes.
Bienes Muebles e Inmuebles: El artículo 333 del Código Civil establece que las cosas susceptibles de
apropiación se consideran bienes muebles o inmuebles. Los bienes inmuebles incluyen tierras,
edificios, plantas, estatuas, minas, entre otros, con una enumeración detallada. Además, especifica
que los animales, cuando se conservan con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, también se
consideran bienes inmuebles. Por otro lado, los bienes muebles son aquellos transportables sin
afectar la inmueble a la que están unidos.
Animales y Derechos sobre Animales: El artículo 333 bis del Código Civil reconoce a los animales
como seres vivos con sensibilidad y establece que se les aplicará el régimen jurídico de bienes y
cosas en la medida compatible con su naturaleza y normativas de protección. Los propietarios y
titulares de derechos sobre animales deben ejercer sus derechos y deberes respetando su condición
de seres sintientes. Los gastos para la curación de animales heridos son recuperables mediante una
acción de repetición contra el propietario o la persona encargada de su cuidado. En caso de lesiones
graves o muerte de un animal de compañía, se reconoce el derecho a indemnización por el daño
moral causado.
Requisitos del Objeto del Derecho Real: El objeto del derecho real debe ser existente, lícito y
determinado. Debe tratarse de una realidad actual, no futura. Debe ser lícito, es decir, susceptible
de tráfico jurídico. Además, debe ser una cosa o bien claramente determinado para evitar
confusiones.
9.3. Contenido del derecho real. El poder que el derecho real atribuye a su titular se diversifica en un
conjunto de facultades que se manifiestan con mayor o menor intensidad según el tipo de derecho
real de que se trate. Como se ha puesto de relieve, el ordenamiento jurídico configura un derecho
real pleno o completo que es el derecho de propiedad y a un conjunto de derechos reales que en
alguna medida son desmembración de aquel derecho. Tomando como modelo el derecho de
propiedad integran su contenido las siguientes facultades.
9.3.1. La facultad de goce o disfrute. El derecho real se manifiesta en la capacidad del titular para
usar directamente la cosa sobre la que recae. Esta facultad de goce incluye el aprovechamiento de
los rendimientos de la cosa, ya sea de forma natural (frutos naturales) o mediante intervención
humana (frutos civiles e industriales). Aunque esta facultad puede ser exclusiva, también puede
compartirse o cederse, dando lugar a derechos reales de goce, como el usufructo. Sin embargo, esta
facultad tiene límites, condicionada por la buena fe y la prohibición de abuso del derecho, según el
artículo 7 del Código Civil. Además, la explotación económica no se limita físicamente a la cosa, sino
que se extiende al interés legítimo del titular, como se establece en el artículo 350 del Código Civil
para el propietario de un inmueble, quien tiene derechos sobre la superficie, subsuelo y espacio
aéreo.
9.3.2. La facultad de disposición. La facultad de disposición es un poder atribuido por el
ordenamiento jurídico a titulares de derechos subjetivos, ya sean reales o de crédito. Implica la
transmisión del derecho a otra persona, ya sea de manera onerosa o gratuita. Además de enajenar,
la facultad de disposición incluye la posibilidad de crear derechos reales menores, imponer
gravámenes, y transferir la situación del titular respecto a la cosa a otro. La ley y acuerdos
particulares pueden limitar esta facultad, generando prohibiciones de disponer. El ordenamiento
jurídico tiende a desfavorecer estas prohibiciones, promoviendo la libertad de tráfico económico.
Las prohibiciones voluntarias deben cumplir con requisitos específicos para su eficacia frente a
terceros y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
9.3.3. Facultad de realización del valor. La facultad de realización del valor es propia de los derechos
reales de garantía, como la hipoteca, prenda y anticresis. Se refiere a la posibilidad de enajenar el
bien gravado en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. Aunque se asemeja a la
facultad de disposición, se diferencia en que la realización del valor corresponde a quien no es titular
del bien, mientras que la disposición es prerrogativa del titular del derecho real que se transmite.
Esta facultad se ejerce mediante procesos de ejecución o realización del valor establecidos por la ley.
9.3.4. Facultad de adquisición preferente. Determinados derechos reales –y alguno de crédito-
conceden a su titular la preferencia para poder adquirir derechos reales que pertenecen a otro
titular. Facultad que en realidad implica una derogación del principio de libertad de disposición en la
medida en que el titular de un derecho real puede ver limitada la elección del adquirente del
derecho que quiere transmitir al concederse una preferencia adquisitiva a favor del titular de un
derecho real. Por ejemplo, el titular de una finca ve limitada su facultad de disposición en cuanto
que la ley concede a los propietarios de las fincas colindantes un derecho de adquisición preferente
a otros terceros posibles adquirentes.
Normalmente la preferencia adquisitiva se encuentra reconocida por una norma positiva, pero nada
impide que también se pueda establecer mediante pacto o convenio.
9.3.5. La facultad de prioridad. La prioridad además de una facultad del titular del derecho real, es el
criterio o el principio con que ordena y se resuelve la concurrencia de derechos reales de igual
condición. Se trata de un criterio cronológico (aunque no sólo) que hace de mejor condición al titular
más antiguo y que se expresa bajo el término latino prior tempore, potior iure.
9.4. Eficacia del derecho real. Se ha dicho –al tratar del concepto- que el derecho real implica un
poder o señorío sobre una cosa, objeto del mismo; poder o señorío que será pleno en el derecho de
propiedad y, parcial en los derechos reales limitado. Señorío, poder que se puede hacer valer frente
a todos, erga omnes, ya que recae inmediatamente sobre la cosa. Si bien, pueden darse aparentes
excepciones cuando un tercero no puede ser atacado por el titular de la cosa, por estar protegido
aquél por el artículo 464 del Código Civil, si es cosa mueble; o por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria,
si es cosa inmueble: son excepciones meramente aparentes, pues, lo que verdaderamente se ha
producido es una adquisición a non domino de este tercero.
TEMA 2. LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. TRADICIÓN. OCUPACIÓN. HALLAZGO.
TESORO.
I. Sistemas de adquisición.
La expresión "modos de adquirir los derechos reales" hace referencia a los hechos o circunstancias
que resultan en la titularidad de un derecho real sobre una cosa. Pueden ser hechos naturales, como
aluviones, o actos y negocios jurídicos, como la ocupación o la tradición. La adquisición puede ser
originaria, donde una persona se convierte en titular sin un anterior dueño, o derivativa, adquiriendo
un derecho que pertenecía a otro. La derivativa puede ser traslativa, manteniendo las condiciones
originales, o constitutiva, adquiriendo un derecho de menor entidad. La adquisición puede ser
onerosa, con contraprestación, o gratuita, sin contraprestación. También puede ser inter vivos o
mortis causa, dependiendo de si ocurre durante la vida o como sucesión hereditaria. Existen tres
sistemas de adquisición: consensual (acuerdo de voluntades), abstracto traslativo (acuerdo
obligacional, acuerdo real, acto formal), y causal seguido de la tradición (acuerdo seguido de la
entrega de la cosa). El derecho moderno parte del sistema romano de la traditio, pero ha
evolucionado dando lugar a estos tres sistemas.
II. Significado y alcance del artículo 609 del Código Civil.
El Libro III del Código Civil aborda los diferentes modos de adquirir la propiedad y otros derechos
reales. En su artículo 609, aunque no busca ser exhaustivo, enumera modos de adquirir como la
ocupación, la ley, la donación, la sucesión testada o intestada, y ciertos contratos seguidos de
tradición. A pesar de su utilidad, el artículo ha recibido críticas por su falta de sistematización al
mezclar modos originarios y derivativos, omitir situaciones comunes como la adjudicación judicial de
bienes y ser vago al referirse a la prescripción de manera genérica, sin distinguir entre la prescripción
extintiva y adquisitiva.
A pesar de las críticas al artículo 609, se pueden extraer las siguientes conclusiones:
1. Se mantiene la distinción entre modos de adquirir originarios y derivativos. La ocupación se
reconoce como un modo originario, exclusivo del derecho real de propiedad, mientras que los
demás modos enumerados son derivativos y pueden determinar la adquisición de diversos derechos
reales, incluido el de propiedad.
2. Los modos de adquirir derivativos incluyen:
a. Usucapión o prescripción, que implica la adquisición de un derecho real ajeno por su uso
durante un tiempo determinado. Su naturaleza jurídica es discutida, algunos la consideran
originaria. La usucapión es aplicable a la mayoría de los derechos reales, con plazos
diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles.
b. Donación, aunque calificada como contrato por la doctrina. Se considera un modo
autónomo de adquirir la propiedad y otros derechos reales desde la aceptación del
donatario, siendo un negocio dispositivo que requiere poder de disposición en el donante.
c. Sucesión mortis causa, abarcando tanto derechos de naturaleza real como de crédito.
d. Por ministerio de la ley, indicando que además de los modos expresamente enumerados
en el artículo 609, la legislación puede atribuir efectos adquisitivos a otros modos no
mencionados, como las adjudicaciones judiciales de bienes en subastas públicas.
e. Por consecuencia de ciertos contratos seguidos de la tradición, siendo este el modo más
común de adquirir derechos reales en el ordenamiento jurídico, basado en la teoría del título
y modo del derecho romano, que requiere un acuerdo de voluntades (contrato o título) y la
entrega real o ficticia de la cosa (modo).
III. La teoría del título y modo. La traditio.
3.1. La teoría del título y modo. El artículo 609 del Código Civil establece que la propiedad y otros
derechos sobre bienes se adquieren y transmiten. Según el artículo 1095, el acreedor tiene derecho
a los frutos desde que nace la obligación, pero el derecho real sobre la cosa solo se adquiere con la
entrega. Esto indica que la adquisición de un derecho real implica un contrato (título) y una entrega
posterior (modo o tradición). La teoría del título y modo se aplica a la adquisición derivativa de
derechos reales por contrato, excluyendo a ciertos derechos no susceptibles de posesión, como la
hipoteca, y aquellos con regímenes especiales, como la hipoteca mobiliaria.
3.2. La tradición. La teoría del título y modo sostiene que la adquisición de derechos reales implica
un acuerdo de voluntades (título) seguido de la entrega de la cosa (modo o tradición). La tradición es
la entrega de la posesión con intención traslativa, siendo esencial para la adquisición del derecho
real. Este proceso implica el traspaso de la posesión con la intención del transmitente de ceder y del
adquirente de recibir el derecho real sobre la cosa. La tradición, basada en el título causal previo, es
fundamental para la adquisición de la propiedad y otros derechos reales poseíbles.
La tradición, como parte fundamental de la teoría del título y modo, implica tres elementos
esenciales:
1. Entrega material de la posesión de la cosa: Este es el componente físico de la tradición, que
implica el traspaso efectivo de la posesión.
2. Voluntad de transmitir y adquirir: Incluye la intención consciente tanto del transmitente
(tradens) como del adquirente (accipiens) de transferir y adquirir, respectivamente, el derecho real
sobre la cosa entregada.
3. Justa causa: Se refiere al negocio jurídico previo que actúa como el título causal, proporcionando
el fundamento para la tradición. Este elemento conecta la entrega y la voluntad al negocio jurídico
precedente, estableciendo la base legal para la adquisición del derecho real sobre la cosa. En el
sistema español, este elemento respalda el concepto de transmisión causal a través de la tradición,
según lo establecido en los artículos 609 y 1095 del Código Civil.
El Código Civil regula la tradición en el contexto de la compraventa (artículos 1462 a 1464),
enfocándose en la entrega de la cosa vendida. La tradición implica la entrega real y efectiva de la
posesión, conocida como tradición real, aunque se aceptan formas simbólicas o ficticias que otorgan
los mismos efectos. Estas formas incluyen:
a. Tradición instrumental: Sustituye la entrega material con la entrega de un documento de valor
equivalente, como una escritura pública en la venta de una casa.
b. Traditio brevi manu y constitutum possessorium: Dos formas de tradición ficticia, donde no se
requiere entrega real porque la cosa ya está en poder del adquirente o del transmitente por otras
razones.
c. Tradición por acuerdo de las partes: Permitida cuando la entrega física es difícil; las partes
acuerdan prescindir de la entrega, por ejemplo, si la cosa está en depósito.
d. Entrega de bienes muebles mediante llaves: Permite la entrega de bienes muebles mediante la
entrega de llaves del lugar donde están almacenados.
e. Cuasitradición: Se considera la entrega de un derecho cuando se entrega el documento que lo
incorpora, como en la venta de acciones de una sociedad anónima.
[Link]ón y la inscripción. En relación con la adquisición de bienes inmuebles, se debate en la
doctrina española si la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene el mismo valor que la
tradición, siendo esta última simbólica o instrumental en el caso de inmuebles. Aunque la
transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles se realiza por título y modo, la inscripción en
el Registro no sustituye al modo, sino que refleja la adquisición ya efectuada. La inscripción no es
equiparable al modo, ya que la adquisición del derecho real ha tenido lugar previamente, según la
teoría del título y modo. La escritura pública, requerida para la inscripción, se asemeja a una forma
de tradición instrumental, a menos que claramente indique lo contrario. En resumen, la inscripción
no es un modo, ya que el derecho real se adquiere antes de su realización.
IV. LA OCUPACIÓN
La ocupación, según SERRANO ALONSO, es un modo originario de adquirir un derecho real,
específicamente el derecho de propiedad. Este proceso ocurre cuando una persona toma una cosa
mueble o un derecho sin dueño o cuya existencia se desconoce, con la intención de hacerlo propio.
Es una forma de adquisición independiente de derechos anteriores, ya que no implica la transmisión
de un titular preexistente al nuevo dueño. La ocupación se limita al derecho de propiedad y se
caracteriza por la toma de posesión de una cosa sin dueño con el propósito de adquirir la propiedad,
sin depender de la transmisión de otra persona.
La ocupación como modo originario de adquirir la propiedad requiere:
a) un acto de aprehensión material de la cosa por parte del ocupante;
b) el requisito espiritual de que el ocupante tenga la capacidad de entender y querer, es decir, la
conciencia de adquirir la propiedad con la intención de hacerla propia (animus);
c) capacidad del ocupante, con la asistencia necesaria para menores y personas con discapacidad
bajo medidas de apoyo;
d) la cosa debe ser susceptible de apropiación y carecer de dueño conocido, siendo res nullius.
El Código Civil establece que solo son susceptibles de adquirirse por ocupación los bienes
apropiables por naturaleza que carezcan de dueño, como animales de caza y pesca, tesoros ocultos y
cosas muebles abandonadas. Los bienes inmuebles sin dueño no pueden adquirirse por ocupación,
ya que pertenecen a la Administración general del Estado según la Ley de patrimonio de las
Administraciones Públicas.
La ocupación como modo originario de adquirir la propiedad se compone de tres elementos:
1. Sujeto: El ocupante, quien toma posesión de la cosa. Debe tener la capacidad de entender y
querer, con la intención de adquirir la propiedad (animus), con consideraciones especiales para
menores y personas con discapacidad bajo medidas de apoyo.
2. Objeto: La cosa debe ser apropiable por naturaleza, susceptible de propiedad privada y carecer de
dueño (res nullius). Debe estar en el comercio de los hombres, ser susceptible de posesión y ser una
cosa mueble. No son susceptibles de ocupación los bienes de dominio público ni aquellos fuera del
comercio.
3. Actividad: La ocupación implica la toma de posesión de hecho, la aprehensión material. Esta
adquisición de la posesión, junto con los demás requisitos, lleva automáticamente a la adquisición
de la propiedad.
La ocupación se aplica a bienes muebles, excluyendo aquellos que están en depósito en entidades
financieras, buques o aeronaves perdidos o abandonados, que se atribuyen al Estado. Por razón del
objeto, se distinguen especies de ocupación como las cosas procedentes del mar y las cosas muebles
en general, incluyendo animales y tesoros ocultos.
4.1. Especies.
a) Productos y objetos del mar y sus riberas:
- Los productos del mar son res nullius y pueden ser adquiridos por ocupación según el Código Civil
y leyes especiales.
- Los objetos del mar también se rigen por leyes especiales y difieren de los productos en que no
pueden ser adquiridos por ocupación.
- Se establece que los productos arrojados al mar están sujetos al régimen jurídico del hallazgo.
b) Ocupación de animales:
- La Ley 17/2021 reconoce a los animales como "seres sintientes", dejando de considerarlos bienes
muebles.
- Se destaca que los animales están parcialmente sujetos al régimen jurídico de bienes, siendo
necesario adaptarlo a su naturaleza.
- La relación entre las personas y los animales debe considerar la sensibilidad de estos, evitando el
maltrato, el abandono y la crueldad.
- La Ley 7/2023 busca regular el reconocimiento y protección de la dignidad de los animales,
estableciendo un marco común en todo el territorio español.
- Se define el bienestar animal y se prohíbe cualquier conducta que cause dolor, sufrimiento o
lesión a un animal.
- La responsabilidad sobre los animales recae en quienes están al cuidado de ellos, y se establecen
registros oficiales para las distintas especies.
En resumen, el texto aborda la adquisición por ocupación de productos del mar, objetos marinos y el
cambio en el tratamiento jurídico de los animales, destacando la importancia de su bienestar y
protección en la sociedad española.
La clasificación jurídica de los animales y sus implicaciones:
1. Animales mansos o domésticos:
- Definidos por la antigua Ley de Caza como aquellos nacidos y criados bajo el poder humano.
- Son propiedad privada y no res nullius, por lo que no pueden ser adquiridos por ocupación.
- Si son abandonados, pierden la propiedad y se convierten en res nullius.
2. Animales amansados o domesticados:
- Asimilados a los domésticos mientras conserven la costumbre de regresar al hogar del poseedor.
- También propiedad privada y no res nullius, pero pueden ser ocupados si vuelven a la condición
de salvajes.
3. Animales fieros o salvajes:
- Son res nullius mientras estén en libertad y, por tanto, pueden ser adquiridos por ocupación
mediante caza o pesca.
- El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales, como la Ley de Caza y la Ley de Pesca
Fluvial.
4. Definiciones legales según la Ley 17/2021 y Ley 7/2023:
- Se actualiza la definición de animal de compañía y animal silvestre en cautividad.
- Se establece que los animales silvestres de producción se consideran animales de compañía
cuando pierden su fin productivo y se registran.
En resumen, se aborda la clasificación y regulación jurídica de los animales según su naturaleza y
condición, incluyendo cambios introducidos por leyes recientes.
Se aborda las normativas que regulan la caza y pesca, destacando que la adquisición de animales
salvajes y peces se realiza por ocupación, no requiriendo aprehensión material, sino que basta con
que la presa quede bajo el poder del ocupante. En aguas de dominio público, los peces son res
nullius y pueden ser ocupados por cualquiera, mientras que en dominio privado, la pesca es
patrimonio del dueño sin restricciones que afecten al dominio público.
Se mencionan normas especiales para ciertos animales:
1. Abejas: El propietario puede perseguir el enjambre en fundo ajeno con permiso del dueño; de lo
contrario, el enjambre se considera res nullius si no se persigue durante dos días consecutivos.
2. Palomas, conejos y peces: Si pasan de un criadero a otro sin artificio, el dueño del segundo
criadero los adquiere por ocupación (artículo 613).
La Ley 17/2021 introduce un nuevo régimen para animales abandonados en el artículo 611 del
Código Civil:
1. Quien encuentra un animal perdido debe restituirlo al propietario o responsable de su cuidado.
2. Si hay indicios fundados de malos tratos o abandono, el hallador está eximido de restituirlo y debe
informar a las autoridades.
3. Después de la restitución, el hallador tiene derecho a repetir los gastos y obtener una
indemnización por daños.
4. Estas reglas no afectan la legislación especial aplicable.
5. Excepciones para los casos del artículo 612 (dueño de enjambre de abejas) y 613 (palomas,
conejos, peces que cambian de criadero).
La Ley 7/2023 define diferentes categorías de animales:
1. Animal abandonado: Incluye aquellos que vagan sin acompañamiento o supervisión, sin origen o
persona responsable identificados, y que no han sido reclamados en los plazos establecidos.
También se consideran abandonados los que permanecen atados o desatendidos en recintos, así
como los no recogidos por sus titulares o responsables en establecimientos donde fueron
depositados, con la excepción de gatos comunitarios de colonias felinas.
2. Animal desamparado: Abarca aquellos que, dentro del ámbito de la ley, se encuentran en
situación de indefensión o enfermedad sin recibir atención o auxilio.
3. Animal extraviado: Se refiere a aquellos identificados o no, que vagan sin destino ni control,
siempre que sus titulares o responsables hayan comunicado su extravío o pérdida según los
procedimientos establecidos por la autoridad competente.
V. COSAS MUEBLES EN GENERAL. HALLAZGO.
Cuando se encuentra una cosa mueble y se desconoce si tiene dueño, si ha sido abandonada o
simplemente perdida, se presume que es perdida, lo que constituye un hallazgo. En este caso, no se
trata de res nullius, por lo que no se adquiere por ocupación, pero se inicia el procedimiento de
hallazgo, que puede llevar a la adquisición de la propiedad si se mantiene el desconocimiento del
propietario.
El procedimiento según los artículos 615 y 616 del Código Civil es el siguiente:
1. El hallador debe consignar la cosa perdida al Alcalde del pueblo inmediatamente, quien publicará
el hallazgo durante dos domingos consecutivos.
2. Si el propietario se presenta, recupera la cosa y debe abonar al hallador un premio, que es el 10%
del valor hasta 2000 pesetas (12,02 euros hoy) y el 5% del exceso. Este premio puede parecer
insignificante.
3. El derecho al premio es un derecho de crédito y existe incluso sin consignación si la cosa se
entregó directamente al poseedor legítimo.
4. Si hay recompensa ofrecida, el hallador debe elegir entre el premio y la recompensa.
5. El propietario debe indemnizar al hallador por los daños y perjuicios causados por el hallazgo.
6. Si la cosa no se entrega, podría ser considerado hurto.
7. Si el propietario no se presenta en dos años, la cosa se adjudica al hallador, quien debe satisfacer
los gastos.
8. Si la cosa no es conservable, se vende en subasta pública después de ocho días del segundo
anuncio, y el hallador recibe el precio.
VI. HALLAZGO DE UN TESORO.
El Código Civil aborda la regulación del hallazgo de un tesoro en el artículo 614, concediendo
derechos al descubridor de un tesoro oculto en propiedad ajena según el artículo 351. Sin embargo,
esta disposición tiene escasa aplicación en la práctica, ya que cuando los objetos hallados tienen
valor cultural, artístico o histórico, se aplica la Ley de Patrimonio Histórico español de 1985.
El tesoro, definido por el artículo 352, es un depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros
objetos valiosos, cuya legítima pertenencia no conste. Los elementos clave son: cosa mueble, valiosa
(ya sea pecuniaria o de valor histórico, arqueológico o artístico), oculta o ignorada, y de propiedad
desconocida.
La antigüedad del tesoro no es un requisito esencial, pero la jurisprudencia sugiere que la
antigüedad dificulta determinar la identidad del propietario. La ocultación puede deberse a acciones
humanas o a circunstancias naturales, y no se limita a estar enterrado en el suelo, pudiendo estar en
una pared u otro bien mueble.
El término "tesoro" se aplica solo a cosas muebles ocultas e ignoradas. El Código Civil atribuye al
dueño del terreno donde se realiza el hallazgo la propiedad de los objetos encontrados, pero si el
descubridor es otra persona, se le concede la mitad del valor de lo descubierto. El descubridor es la
persona que materialmente encuentra los objetos, no aquel por cuenta de quien se realizan los
trabajos en el terreno.
El artículo 351 del Código Civil establece normas sobre la adquisición de tesoros descubiertos en
terrenos ajenos:
1. Si el dueño del terreno realiza excavaciones con el propósito de encontrar un tesoro, adquiere la
propiedad del mismo, sujeto a pactos establecidos.
2. Si el tesoro se descubre por casualidad, y la persona que lo descubre es diferente al dueño del
terreno, se forma una copropiedad. La mitad pertenece al descubridor y la otra mitad al dueño del
terreno.
3. En caso de que los objetos descubiertos tengan interés para las ciencias o las artes, el Estado tiene
un derecho preferente para adquirirlos por su justo precio. La mitad de este precio se destina al
dueño del terreno y la otra mitad al descubridor, si es una persona distinta del dueño del terreno.
La Ley de Patrimonio Histórico español, en su artículo 41.3, considera hallazgos casuales aquellos
descubrimientos de objetos con valores propios del Patrimonio Histórico Español ocurridos por azar
o debido a remociones de tierra, demoliciones u otras obras. También incluye hallazgos que resultan
de actividades planificadas, como excavaciones arqueológicas.
El artículo 44 de la Ley de Patrimonio Histórico español establece un régimen jurídico diferente al del
Código Civil para la adquisición de tesoros. En general, los objetos y restos materiales descubiertos
pasan a ser de dominio público. En cuanto a los derechos del dueño del suelo o del descubridor, se
distingue entre:
a) Tesoros descubiertos con ocasión de excavaciones o prospecciones autorizadas: el descubridor
debe entregar los objetos a la Administración, siendo depositario legal de los mismos hasta que lo
haga.
b) Tesoros descubiertos por azar o casualidad: tanto el descubridor como el dueño del terreno
tienen derecho a un premio en metálico equivalente a la mitad del valor tasado de los bienes
encontrados. Este premio se reparte por partes iguales entre ellos, y si hay varios descubridores o
dueños del terreno, se distribuye en la misma proporción.
En virtud de esta Ley, el premio en metálico es la mitad del valor tasado, distribuido por igual entre
el descubridor y el dueño del terreno, lo que implica que cada uno recibe un cuarto del valor. En
contraste, el artículo 351.3 del Código Civil menciona un "justo precio" distribuido por mitad entre el
descubridor y el dueño del terreno. Además, la Ley de Patrimonio Histórico establece que, en ningún
caso, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 351 del Código Civil.
VII. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
El estudio de los derechos reales implica entender cómo se crean, adquieren, modifican y,
finalmente, pierden. A diferencia de los modos de adquirir, el Código Civil no especifica las causas de
extinción o pérdida de los derechos reales. La doctrina, para aclarar este tema, suele diferenciar
entre modos de extinción aplicables a cualquier derecho real y aquellos exclusivos para el derecho
de propiedad o derechos reales sobre cosas ajenas. Además, se distingue según la causa de extinción
sea voluntaria o no.
6.1. La pérdida de la cosa. Los derechos reales, incluido el derecho de propiedad, se extinguen si la
cosa a la que están vinculados se pierde o destruye de manera total. La destrucción debe ser tan
significativa que vuelva inútil la cosa para su uso previsto, sin posibilidad de reparación. La pérdida
puede ser física, como en un incendio, o jurídica, cuando el bien queda fuera del comercio.
Independientemente de la causa de la pérdida, el derecho real se extingue, y la responsabilidad por
acciones dolosas o negligentes de terceros solo afectará a posibles reclamaciones de responsabilidad
civil.
6.2. La consolidación. La consolidación, entendida como la concurrencia en una misma persona de la
titularidad del derecho real de propiedad y de un derecho real limitado (como el usufructo), es
considerada por la doctrina como una causa de extinción de derechos reales. En estos casos, el
derecho limitado (usufructo) se extingue, dejando el derecho de propiedad en su plenitud. Sin
embargo, la consolidación no puede perjudicar a terceros, y si el derecho real está limitado por otro
derecho (como otro usufructo), este último persistirá frente al titular del derecho de propiedad
consolidado.
6.3. La renuncia y el abandono. La renuncia es una causa voluntaria de extinción de los derechos
reales, realizada a través de un negocio jurídico unilateral en el que el titular extingue
espontáneamente el derecho. Cuando la renuncia afecta al derecho de propiedad, la cosa se
convierte en res nullius, pudiendo denominarse abandono si implica desposesión material del bien.
La eficacia de la renuncia, incluido el abandono, requiere que el renunciante tenga plena disposición
de sus bienes y cumpla con los requisitos generales del artículo 6.2 del Código Civil. Sin embargo, ni
la renuncia ni el abandono pueden perjudicar a terceros con derechos limitados sobre la cosa. En el
caso de la renuncia de un derecho real limitado, el propietario recupera todas las facultades que
habían sido afectadas por ese derecho limitado.
6.4. La revocación. La pérdida de dominio por revocación de un derecho real de propiedad implica
que el titular actual pierde el derecho debido a un cambio de voluntad del transmitente original,
quien recupera la propiedad. Es necesario que la transmisión haya sido válida y efectiva, con la
adquisición del derecho por otra persona. Un ejemplo común es la revocación de donaciones, según
lo establecido en la ley (artículos 644, 647 y 648 del Código Civil).
6.5. La resolución del derecho del constituyente. La extinción por extinción del derecho real
principal accesorio implica que un titular cede algunas facultades de su derecho para crear un
derecho accesorio, y cuando el derecho principal se extingue por cualquier razón, también se
extingue el accesorio. Además, si el derecho real está sujeto a una condición resolutoria y esta se
cumple, también se produce la extinción.
6.6. La expropiación forzosa. La expropiación se considera un modo de extinción de los derechos
reales debido a la primacía del interés general sobre los intereses particulares de los ciudadanos. En
situaciones justificadas de utilidad pública o interés social, y con el pago de una indemnización
correspondiente, un individuo puede ser privado de sus bienes y derechos según el artículo 33 de la
Constitución Española. Este precepto no requiere que la indemnización se realice de manera previa,
a diferencia de lo establecido en el artículo 349 del Código Civil y la Ley de Expropiación Forzosa de
1954. Sin embargo, se sugiere un análisis más detallado de la institución en el ámbito del Derecho
administrativo.
TEMA 3. LA ACCESIÓN.

[Link] y fundamento.

El Código Civil regula la accesión (artículos 353 a 383), que concede al propietario derechos sobre los
frutos de la cosa y sobre la unión inseparable de dos cosas pertenecientes a distintos propietarios. La
accesión por producción, expresión de las facultades del derecho de propiedad, permite al
propietario disfrutar y hacer suyos los frutos de la cosa (artículos 354 a 357). La accesión por
incorporación o continua es un modo de adquirir propiedad sobre el todo resultante de la unión
inseparable de dos cosas, donde la principal absorbe a la accesorio, requiriendo que las cosas sean
inseparables, pertenezcan a distintos propietarios y haya una relación jerárquica entre ellas.

La accesión, en su forma actual, no tiene origen en el Derecho romano. En esa época, la palabra
"accesio" se refería a cualquier aumento que experimentara una cosa o un patrimonio, mientras que
"decessio" significaba su disminución. No existía un concepto unitario de accesión en el Derecho
romano, sino casos específicos de aumento. Los glosadores agrupaban en la accesión la adquisición
por parte del propietario de los frutos de una cosa y casos de unión inseparable entre dos cosas.
Pothier, basándose en el Derecho romano, argumentaba que una cosa es accesoria y propiedad de la
principal, ya sea como producto de esta o por haber sido unida a ella. Esta teoría fue adoptada por el
Código Napoleón, que inspiró directamente el Código Civil español. La accesión, que abarca los tipos
discreto y continuo, requiere la unión inseparable de dos cosas de propietarios diferentes, sin
relación jurídica previa entre los propietarios de las cosas unidas, y la propiedad de la cosa accesoria
queda absorbida por la principal.

II. Naturaleza jurídica.

En cuanto a la discutida cuestión sobre si la accesión es un modo de adquirir derechos reales,

especialmente el de propiedad, el Código Civil español opta por no incluirla entre los modos de
adquirir mencionados en el artículo 609. La accesión discreta se considera una facultad de dominio
(ius fruendi), mientras que la accesión continua es vista como un modo de adquirir propiedad sobre
la cosa unida inseparablemente. El Código Civil no la cataloga como un modo de adquirir, sino que la
trata como una derivación de la propiedad, un derecho o facultad denominado "derecho de
accesión". Este derecho se define en el artículo 353, otorgando al propietario de bienes el derecho
por accesión a todo lo que producen, se les une o incorpora de forma natural o artificial. La doctrina
ha criticado la yuxtaposición de estos dos fenómenos en el código, ya que la adquisición de frutos
pertenece al régimen de disfrute, mientras que la accesión se reserva para la adquisición de una
cosa por parte del propietario al unirse a la cosa principal. Se ha considerado el derecho de accesión
como parte del contenido del derecho de propiedad, pero también se destaca la falta de unidad
interna de la accesión, siendo fenómenos que resuelven conflictos de interés originados por hechos
naturales o humanos, buscando la solución más beneficiosa para la comunidad y valorando la buena
o mala fe de los sujetos involucrados.

En resumen, la naturaleza jurídica de la accesión no es unitaria. Se distingue entre la accesión

discreta, considerada como una facultad de dominio, y la accesión continua, que se percibe como un
modo de adquirir propiedad. Solo la accesión continua se reconoce como verdadera accesión, ya
que implica la modificación del objeto al unir o añadir algo a la cosa originaria, siendo tratada como
un modo de adquirir independientemente del contenido del artículo 609 del Código Civil. La doctrina
moderna respalda esta interpretación.

III. Principios rectores de la unión o incorporación de las cosas.

En resumen, los principios rectores de la unión o incorporación de las cosas son:

1. Principio de accesoriedad: Lo accesorio sigue siempre el destino de lo principal, lo que significa

que el dueño de la cosa principal adquiere la propiedad de las cosas accesorias que se han unido a
ella, incluso si pertenecen a otro titular. La dificultad radica en determinar qué cosa es principal y
cuál es accesoria.
2. Principio de superficies solo cedit: Aplicable a la propiedad de una cosa inmueble, establece que
el dueño del suelo adquiere todo lo que se une o incorpora a ese suelo. Este principio puede generar
soluciones injustas cuando la cosa unida al suelo tiene un valor sustancialmente mayor.

3. Principios de protección de la buena fe y prohibición del enriquecimiento sin causa: Estos

principios buscan proteger a quienes actúan de buena fe, permitiéndoles una indemnización para
evitar el enriquecimiento injusto. No se indemniza a quienes actúan de mala fe. Estos principios
actúan como limitadores de los dos anteriores, operando cuando hay buena fe y evitando su
aplicación en casos de mala fe. La aplicación de estas reglas varía según la naturaleza de las cosas
unidas, ya sea entre bienes inmuebles o entre bienes muebles.

IV. Clases.

4.1. ACCESIÓN DISCRETA Y CONTINUA. En síntesis, se distinguen dos formas de accesión:

1. Accesión Discreta (De dentro hacia fuera): Es una facultad del derecho de propiedad que permite
al propietario hacer suyos los frutos de la cosa (art. 354). Surge como consecuencia directa de la
facultad de aprovechamiento del derecho de propiedad, específicamente el ius fruendi.

2. Accesión Continua (De fuera hacia dentro): Es la accesión propiamente dicha como modo de
adquirir la propiedad. En este caso, el propietario de una cosa se convierte en dueño del conjunto
resultante de la unión o incorporación, evitando la destrucción de las cosas para separarlas y
atribuyendo la propiedad del conjunto a una sola persona por razones prácticas.

4.2. ACCESIÓN NATURAL Y ARTIFICIAL

1. La accesión natural existe cuando la unión o incorporación se ha producido por un hecho de la

naturaleza, ajeno a la voluntad del hombre (aluvión, avulsión, mutación de cauce, formación de isla).

2. La accesión artificial o industrial se produce por un acto voluntario del hombre.

4.3. ACCESIÓN INMOBILIARIA Y MOBILIARIA. La accesión inmobiliaria se produce entre cosas

inmuebles. La mobiliaria (adjudicación, conmixtión y especificación), entre cosas muebles.

4.4. ACCESIÓN HORIZONTAL Y VERTICAL.

1. La accesión horizontal comprende los casos de unión de cosas, regulados por el principio de
accessorium sequitur principale (adjunción, conmixtión, especificación).

2. La accesión vertical se refiere a los casos de construcción de obras o plantación en una finca,
regidas por el principio de superficies solo cedit (así, la artificial en bienes inmuebles).

V. Accesión discreta.

Se aborda el concepto de frutos, entendidos como productos o utilidades que constituyen el

rendimiento de la cosa sin alteración de sustancia y considerados como cosas nuevas. Se clasifican
en frutos naturales (producidos por la cosa fructífera de manera espontánea o por intervención
humana), frutos industriales y frutos civiles (producidos por una relación jurídica sobre la cosa). Se
distinguen entre frutos pendientes (no separados de la cosa fructífera) y frutos percibidos (ya
separados). La "accesión discreta" se refiere a la facultad del dominio (ius fruendi), no constituye una
accesión propiamente dicha, y permite al propietario hacer suyos los frutos naturales, industriales y
civiles. El régimen jurídico de los frutos debe analizarse por separado de la accesión, aunque el
Código Civil lo denomine "derecho de accesión". La adquisición de frutos por el poseedor está
contemplada en los artículos 451 y siguientes, aplicándose no solo al propietario, sino también a
otros titulares de derechos como usufructuarios o poseedores.

En resumen, el propietario o titular de cualquier derecho tiene derecho a los frutos naturales,
industriales y civiles según lo establecido en los artículos 354 y 355 del Código Civil. Los frutos
naturales incluyen las producciones espontáneas de la tierra y las crías de animales. Los industriales
son aquellos producidos por la tierra gracias al cultivo o trabajo. Los frutos civiles se generan por una
relación jurídica sobre la cosa, como el alquiler de edificios, el arrendamiento de tierras o rentas
perpetuas. En caso de adquirir frutos, el propietario debe reembolsar los gastos hechos por un
tercero para su producción, recolección o conservación, según lo establece el artículo 356. Se
destaca que los frutos no aparentes, aún no nacidos, no se consideran frutos según el artículo 357, y
solo se reconocen como frutos aquellos que están manifiestos o nacidos. Los frutos se dividen en
pendientes (unidos a la cosa fructífera pero aún no separados) y percibidos (ya separados y
considerados como cosas nuevas atribuidas al titular).

VI. La accesión continua.

6.1. Accesión continua natural de inmuebles a inmuebles. En síntesis, el aumento de un bien

inmueble, conocido como accesión continua natural, puede deberse a causas naturales o a la
actividad humana. En el primer caso, se distinguen cuatro posibilidades según el Código Civil:

1. Aluvión: Incremento gradual de tierra, légamo u otras sustancias en las riberas de los ríos,
perteneciendo a los dueños de las heredades colindantes.

2. Avulsión: Adquisición de propiedad debido a la acción violenta de las aguas, donde la finca
ribereña puede recibir una porción de tierra, ramas, brozas o árboles arrancados. Se excluye la
accesión si la porción de terreno es conocida por el propietario original.

3. Mutación del cauce: Cambio natural en el curso de un río, donde el cauce abandonado por el
agua pertenece a los dueños de las propiedades ribereñas. Si el cauce era de dominio privado, el
propietario conserva su dominio.

4. Formación de isla: En el caso de islas formadas en mares adyacentes a las costas o ríos
navegables, pertenecen al Estado. En ríos no navegables, las islas formadas por acumulación de
arrastres pertenecen a los dueños de las márgenes más cercanas.

Además, se destaca que si un río se divide en brazos o se forma una isla en un río no navegable entre
propiedades privadas, la propiedad se mantiene según la proximidad de las márgenes o la ubicación
de la isla. Si la corriente del río se divide en brazos, el dueño de la heredad conserva su propiedad, y
lo mismo ocurre si una porción de terreno queda separada de la heredad por la corriente.

6.2. Accesión continua artificial de inmueble a inmueble.

6.2.1. Principios. En resumen, la accesión continua artificial en bienes inmuebles, también conocida
como accesión industrial inmobiliaria, se rige por principios específicos:
1. Presunción de Propiedad y Coste: El propietario se presume como el constructor o sembrador, y
se asume que lo hace a su costo, a menos que se demuestre lo contrario (artículo 359).

2. Principio de Superficies Solo Cedit: Establece que lo construido, plantado o sembrado en terrenos
ajenos pertenece al dueño del suelo, priorizando la propiedad del suelo sobre las construcciones o
mejoras (artículo 358).

3. Principio de Indemnización: Se aplica la indemnización basada en la buena o mala fe, protegiendo

a quien ha perdido construcciones o plantaciones y cargando al adquirente por accesión, evitando
un enriquecimiento injusto.

En conclusión, estos principios determinan la propiedad de las construcciones o mejoras en terrenos

ajenos, considerando aspectos como la presunción de propiedad, la primacía del suelo y la
indemnización según la buena o mala fe.

6.2.2. Tipos.

1. EN SUELO PROPIO CON MATERIALES AJENOS. En resumen, cuando el propietario de un terreno

construye, planta o realiza obras utilizando materiales pertenecientes a otra persona, adquiere la
propiedad del conjunto resultante por accesión, según el principio establecido en el artículo 358. Sin
embargo, el dueño de los materiales tiene el derecho de retirarlos, siempre que no cause daño o
perjuicio al suelo. Si el propietario del suelo no puede retirar los materiales, adquiere la propiedad
de los mismos, ya sea que haya actuado de buena o mala fe. En caso de buena fe, debe pagar el
valor de los materiales al propietario original, y en caso de mala fe, además de abonar el valor, está
obligado a indemnizar por daños y perjuicios. La accesión no se produce si el dueño de los materiales
los retira sin causar daño a la obra construida.

2. EN SUELO AJENO CON MATERIALES PROPIOS. En resumen, en el caso de construcción, siembra o

plantación con materiales propios en suelo ajeno, se aplica el principio de superficies solo cedit
(artículo 358). Si el propietario del suelo actúa de buena fe, adquiere la propiedad del conjunto
resultante, pero debe indemnizar al dueño de los materiales. Este último puede optar entre recibir la
indemnización o exigir el pago del terreno. No hay un plazo definido para ejercer esta opción. Si
actúa de mala fe, se aplica automáticamente el principio de accesión, y el propietario del suelo
obtiene lo construido sin indemnizar al tercero. En caso de mala fe de ambas partes, se aplican las
mismas reglas que en el caso de buena fe, y se compensan las culpas. El código no contempla el
escenario donde el tercero actúa de buena fe mientras el propietario del suelo tiene mala fe. La ley
prioriza la buena o mala fe del tercero, considerando irrelevante la conducta del propietario del
suelo.

3. EN SUELO AJENO CON MATERIALES AJENOS. En resumen, cuando se utilizan materiales de un

tercero para construir, sembrar o plantar en suelo ajeno, el dueño de los materiales tiene el derecho
de retirarlos sin perjudicar la obra. Si no puede retirarlos, el tercero debe pagarle al propietario de
los materiales. Si el tercero actúa de mala fe, también debe indemnizar al propietario de los
materiales por daños y perjuicios. El propietario del suelo se convierte en dueño de lo construido
según las reglas generales (artículos 362 y 363). En caso de demolición o separación, el tercero tiene
derecho a indemnización contra quien utilizó los materiales indebidamente. Si hay accesión y el
tercero actuó sin mala fe, el propietario del suelo debe indemnizar al propietario de los materiales,
subsidiariamente, solo si el tercero carece de bienes para pagar.

6.3. Accesión de mueble a mueble. La accesión de bienes muebles tiene lugar cuando dos o más
cosas pertenecientes a distintos dueños se unen, formando una unidad que va más allá de la simple
suma de las partes. Según el Código Civil, el propietario de la cosa principal adquiere la accesoria,
indemnizando al dueño anterior. Se establecen principios como el de accesoriedad, vinculando el
destino de la cosa accesoria al de la principal. La condición de principal o accesoria se determina por
su destino o función, y en caso de igual valor, por su volumen. El código contempla tres formas de
accesión entre bienes muebles.

I.- ADJUNCIÓN o UNIÓN. La adjunción o unión de cosas muebles ocurre cuando pertenecen a
distintos dueños y se unen formando una unidad que no puede separarse sin detrimento. La
solución según el Código Civil se basa en la buena o mala fe en el momento de la unión. Si la
adjudicación es de buena fe, se produce accesión, y el propietario de la cosa principal adquiere la
accesoria indemnizando al anterior dueño. Si hay mala fe, el dueño de la cosa accesoria puede
perderla y debe indemnizar al propietario de la principal. También puede optar por separarlas,
incluso destruyendo la principal, con indemnización. La buena fe se determina considerando si la
incorporación se hizo a vista y paciencia del otro dueño sin oposición. La accesión no ocurre si las
cosas pueden separarse sin detrimento, y tampoco si la separación daña la cosa principal. El
concepto de cosa principal se determina por su uso, adorno, valor, o volumen. La indemnización,
según el artículo 380, puede consistir en la entrega de una cosa igual en especie y valor, o en su
precio, según tasación pericial.

II.- MEZCLA, CONFUSIÓN o CONMIXTIÓN. La conmixtión o mezcla, según los artículos 381 y 382 del
Código Civil, ocurre cuando varias cosas de distintos dueños se unen de tal manera que no se
pueden distinguir. La titularidad sobre la cosa resultante depende de la buena o mala fe en la
mezcla. Si la mezcla es realizada con mala fe por uno de los dueños, este pierde la propiedad de su
parte, y el propietario de la otra cosa adquiere el todo resultante por accesión. Si la mezcla es
voluntaria o realizada con buena fe, se establece una copropiedad proporcional al valor de las cosas
aportadas por cada propietario. Si todos obran de mala fe, se compensan culpas y se aplica la regla
de la buena fe.

III.-ESPECIFICACIÓN. La especificación ocurre cuando alguien transforma una cosa material ajena
mediante su trabajo, como un escultor que talla un bloque de mármol ajeno. La pregunta clave es a
quién pertenece la obra resultante, considerando el conflicto entre el trabajo humano y el valor
material de la cosa ajena. Según el artículo 383 del Código Civil, si el transformador actúa de buena
fe, la obra se convierte en suya, indemnizando al dueño de la materia. Sin embargo, si la materia es
más valiosa que la obra, el dueño de la materia puede optar por quedarse con la nueva especie,
indemnizando al transformador. En caso de mala fe, el dueño de la materia puede retener la obra sin
compensación o exigir indemnización por el valor de la materia y los perjuicios.

VII. La denominada accesión invertida o construcción extralimitada.

Se aborda la situación en la que alguien construye un edificio, principalmente en su propio terreno

pero invadiendo una porción del terreno colindante. La aplicación estricta del principio "superficies
solo cedit" podría dar lugar a una cotitularidad, pero se introduce la idea de "accesión invertida".
Según este concepto, si la construcción extralimitada se realiza de buena fe (ignorancia de invadir
terreno ajeno), el dueño de lo construido más allá de los límites adquiere el terreno invadido,
abonando su valor. Sin embargo, si la extralimitación es de mala fe (con conocimiento de invadir
terreno ajeno), se aplica la regla general de accesión o los principios generales del Derecho. La
"accesión invertida" busca evitar resultados ilógicos o injustos en casos de construcción
extralimitada.

En casos de construcción extralimitada, si el constructor actuó con mala fe, el dueño del terreno
invadido puede elegir entre que se le pague el valor del terreno invadido o que se demuela la
construcción en este terreno, con indemnización por daños y perjuicios. En situaciones de buena fe,
el Tribunal Supremo establece que la construcción no debe ser demolida ni dividida. El conjunto,
incluyendo el terreno parcialmente invadido, pertenece al constructor propietario del terreno,
indemnizando al dueño del terreno invadido. Esta doctrina ha sido respaldada por varias sentencias
del Tribunal Supremo, consolidándose a lo largo del tiempo.

La accesión invertida, según la jurisprudencia, requiere los siguientes elementos:

1. Invasión parcial de terreno limítrofe, siendo el terreno invadido inferior al terreno del constructor.

2. Realización de la invasión de buena fe.

3. Falta de oposición por parte del propietario invadido.

4. Unidad indivisible entre la construcción y el terreno ocupado.

5. Valor de la construcción significativamente superior al del terreno invadido de buena fe.

6. Pago del valor del terreno invadido por parte del dueño del edificio al propietario del terreno
limítrofe.

En caso de mala fe, los artículos 362 y 363 se aplican a favor del dueño del suelo de buena fe, pero la
equidad (artículo 3.2 del Título Preliminar) puede atenuar las consecuencias injustas. Si ambos,
constructor y dueño del terreno, actúan de mala fe, se podría aplicar la doctrina general sobre
construcción extralimitada por analogía con el artículo 364. En este caso, la accesión invertida se
daría si el edificante, a sabiendas de invadir el terreno ajeno, construye con la vista, ciencia y
paciencia del dueño del suelo invadido sin oponerse.

TEMA 4. LA POSESIÓN.

[Link].

El concepto de posesión es complejo y varía según el ordenamiento jurídico, sin tener un significado
único. En el derecho positivo, la posesión confiere ciertos efectos legales a la mera tenencia de las
cosas, protegiendo a quienes las utilizan contra perturbaciones de terceros, sin considerar
inicialmente la razón jurídica de su tenencia. El Título V del Libro II del Código Civil (arts. 430 a 466)
aborda la normativa de la posesión, que combina principios romanos, ideas germánicas y influencias
de códigos europeos del siglo XIX, creando un conjunto de conceptos no siempre conectados entre sí
y no todos derivados de fuentes directas.
En el Derecho romano se distinguían tres tipos de posesión: la tenencia simple de la cosa (possessio
naturalis), sin protección jurídica especial; el poder efectivo sobre la cosa protegido por interdictos
(possessio ad interdicta); y un poder sobre la cosa que se convertía en propiedad a través de la
usucapión (possessio civilis). En el Derecho germánico, la posesión era más amplia y se expresaba a
través de la figura de la Gewere, que incluía tres tipos: Gewere jurídica (equiparada al derecho real),
Gewere ideal (independiente de la relación efectiva con la cosa) y Gewere corporal (poder sobre la
cosa sin título jurídico). El Derecho Canónico amplió el ámbito de la posesión, protegiendo relaciones
de hecho contra expoliaciones y abarcando cosas corporales, incorporales y derechos susceptibles
de ejercicio continuado, defendiendo contra la violencia a través del remedium spolii con
excepciones y acciones correspondientes.

El concepto de posesión, según el Código Civil y la perspectiva de ALBALADEJO, abarca dos

dimensiones: como poder de hecho y como poder jurídico. La posesión como poder de hecho
implica el dominio fáctico sobre una cosa, protegido por efectos jurídicos. Aunque sea una mera
tenencia, la posesión es un hecho jurídico con consecuencias legales. Este poder de hecho implica
que la cosa esté sometida para ejercerlo duraderamente, no siendo un poder físico actual sino un
señorío efectivo de la voluntad.

Por otro lado, la posesión como poder jurídico consiste en los efectos que la ley otorga a situaciones
que no son un poder de hecho pero producen efectos similares. Se trata de un poder o señorío
conferido por la ley, abarcando casos como la posesión despojada de una cosa que conserva la
posesión como poder jurídico durante un año, la posesión civilísima del artículo 440, y la posesión
mediata.

La posesión, según SERRANO ALONSO, equivale a la tenencia de una cosa, independientemente de la

existencia de un título jurídico que la legitime. Aunque lo común es que el poseedor sea también
propietario o titular de derechos sobre la cosa, la posesión puede darse sin un título jurídico. La
peculiaridad de la posesión radica en que el derecho otorga efectos jurídicos a una situación de
mero hecho, conectando así una tenencia de hecho con una situación jurídica protegida.

El artículo 446 del Código Civil establece que todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su
posesión y, si es inquietado, debe ser amparado o restituido por los medios que las leyes de
procedimiento establecen.

La importancia de la posesión se debe a la protección legal que se brinda al mero tenedor de una
cosa, generando dos efectos significativos:

1. La ley presume, con carácter iuris tantum (pudiendo demostrarse lo contrario), que aquel que
posee externamente es titular legítimo de derechos sobre la cosa. Esto se deriva de los artículos 448
y 462 del Código Civil.

2. La posesión sirve como punto de partida para que el mero poseedor, aunque no sea titular de
derechos sobre la cosa, pueda adquirir la titularidad mediante la usucapión.

En resumen, la posesión se define como el poder efectivo sobre una cosa o un derecho de contenido
patrimonial, independientemente de la titularidad de derechos. Es un derecho (ius possedendi) que
permite al titular ejercer actos sobre la cosa para satisfacer sus intereses. La protección legal
otorgada al poseedor le permite mantener su posesión hasta que otro demuestre lo contrario, pero
no puede alegar este derecho frente a la reivindicación del verdadero propietario, ya que este
último posee un título superior (ius possidendi) derivado de un derecho real de propiedad.

[Link] de la protección posesoria.

El fundamento y la protección jurídica de la posesión han sido objeto de análisis profundo,
distinguiéndose entre teorías absolutas y relativas.

Teorías absolutas:

1. Teoría de la personalidad: Asociada a WINDSCHEID y FERRINI, sostiene que la protección de la

posesión se deriva históricamente de la protección de la personalidad del poseedor.

2. Teoría de la voluntad: Propuesta por PUCHTA y BRUNS, fundamenta la protección en la

encarnación de la voluntad del poseedor, considerándola como un acto de voluntad que refleja el
desarrollo de la personalidad.

3. Teoría de la continuidad: Desarrollada por HECK, sostiene que la protección se basa en la

necesidad de mantener la situación jurídica de hecho, preservando la continuidad como un bien vital
y socialmente necesario.

4. Importancia jurídica de la posesión: STAHL argumenta que la posesión, al igual que la propiedad,
sirve al destino general del patrimonio, garantizando un estado de hecho provisional para satisfacer
las necesidades humanas.

Teorías relativas:

1. Teoría de la prohibición de la violencia: Según SAVIGNY, la protección posesoria se debe a la

necesidad de evitar la violencia para conservar la paz jurídica y el orden.

2. Teoría del vencimiento justificado: THIBAUT fundamenta la protección en el principio de que

nadie puede vencer a otro sin razones jurídicas suficientes, protegiendo al poseedor mientras no se
demuestre un mejor derecho.

3. Teoría de la prerrogativa de probidad: RÖDER y AHRENS presumen que el poseedor es titular del
derecho por su presunción de honradez, buena fe o probidad.

4. Teoría de la propiedad en gestación: GANS argumenta que se protege la posesión al considerarla

como propiedad en gestación, potencialmente conduciendo a la adquisición de la propiedad por
usucapión.

5. Teoría de la exteriorización de la propiedad: IHERING propone que la posesión es la

exteriorización de la propiedad, concediendo protección posesoria como complemento necesario de
la protección del derecho de propiedad.

En conclusión, aunque no se descartan las diversas teorías, la de IHERING, vinculada al principio

general de protección de la apariencia de los derechos, se considera un sólido fundamento para la
protección posesoria.

[Link]ón de la posesión.

La posesión desempeña tres funciones, según JORDANO BAREA:

1. Tutela Jurídica Especial: El poseedor tiene derecho a ser protegido contra perturbaciones o
despojos, independientemente de la propiedad o el derecho definitivo sobre la cosa. Esta protección
se refleja en el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil, otorgando acciones para retener o
recuperar la posesión (arts. 441, 444, 446).

2. Instrumento de Publicidad: Cumple una función legitimadora al preservar la presunción legal de

que el poseedor con título de dueño no está obligado a exhibirlo (art. 448). Además, en el ámbito de
las cosas muebles, la posesión adquirida de buena fe se equipara al título, protegiendo al adquirente
(art. 464). La posesión actúa como un medio de legitimación en el tráfico jurídico, permitiendo que
ciertos comportamientos sobre las cosas generen la apariencia de titularidad y confianza de terceros
en esa apariencia.

3. Vía para la Usucapión: La posesión se presenta como una posibilidad de convertirse en un

derecho pleno y definitivo, ya sea de propiedad u otro derecho real, a través de la usucapión (arts.
1940 y siguientes). En este caso, la apariencia posesoria se transforma en una realidad jurídica
permanente.

[Link] jurídica.

La naturaleza jurídica de la posesión ha sido objeto de diversas teorías, destacando dos enfoques
principales: la teoría de la posesión como hecho y la teoría de la posesión como derecho.

1. Teoría de la Posesión como Hecho:

- Sostiene que la posesión es un hecho basado en el poder físico o señorío sobre la cosa,
independientemente de la existencia de un derecho que la respalde.

- Esta perspectiva ha sido seguida por algunos juristas históricos, glosadores, y parte de la doctrina
española y extranjera.

2. Teoría de la Posesión como Derecho:

- Considera que la posesión es un derecho subjetivo, con la eficacia, naturaleza y entidad propia de
cualquier derecho.

- Juristas como Papiniano han respaldado esta teoría, junto con figuras influyentes como Ihering,
Puchta, y otros tanto a nivel internacional como español.

3. Teoría de la Posesión como Apariencia de Derecho Provisional: Propuesta por D'Amelio en Italia
y Jordano Barea en España, sugiere que la posesión, temporalmente, es una apariencia de derecho
real, fundamentando así su protección y normativa.

4. Teoría del Doble Carácter de la Posesión:

- Según Savigny, la posesión es un hecho y, al mismo tiempo, un derecho debido a sus efectos
jurídicos y casos donde existe posesión sin el poder de hecho.

- Algunos juristas contemporáneos han seguido esta perspectiva, resaltando el doble carácter de la
posesión.

En resumen, la posesión puede entenderse como un hecho jurídico con poder de hecho y como un
derecho real provisional o más débil en comparación con los derechos ordinarios. No existe un
concepto único de posesión, y su definición puede variar según la perspectiva desde la cual se
aborde.

La doctrina predominante en España adopta una perspectiva conciliadora al considerar la posesión

como una entidad que abarca tanto el aspecto fáctico como el jurídico. Según Serrano Alonso, la
posesión, aunque arraigada en un contenido fáctico máximo, puede ser integrada en la estructura de
los derechos, al implicar la atribución de un poder y recibir tutela jurisdiccional.

Desde esta perspectiva, la posesión es claramente un derecho (ius possidendi), ya que implica la
capacidad de ejercitar acciones necesarias sobre la cosa, satisfaciendo así el interés del titular del
derecho. Por ejemplo, el propietario necesita poseer la cosa para gozar y usar de ella, y lo mismo
aplica al usufructuario. El derecho de goce en cosa ajena, que constituye su derecho, no podría
existir sin la posesión de la misma.

Aunque la posesión tiene su origen como un hecho, una relación de señorío sobre la cosa, el
ordenamiento jurídico le vincula consecuencias jurídicas significativas, como se ha explicado al
analizar las funciones de la posesión. Es fundamental resaltar la protección conferida a todo
poseedor contra aquellos que perturben o despojen su posesión, configurando así un derecho a
seguir poseyendo (ius possessionis) hasta que sea vencido por otro titular con un derecho superior.

Por ejemplo, si A compra una finca a B sabiendo que no es el propietario pero la posee como dueño,
estará protegido contra perturbaciones de su posesión. Sin embargo, si el verdadero propietario
reclama la propiedad, A no podrá alegar su ius possessionis, ya que el derecho a poseer de este
último (ius possidendi) se deriva de un título (derecho real de propiedad) superior.

[Link] corpus y el animus en la posesión.

El propósito del estudio sobre la posesión romana dio origen a dos doctrinas prominentes en la
dogmática de la posesión: la de SAVIGNY y la de IHERING. Ambos juristas buscaban entender por
qué la posesión gozaba de protección en Roma, mientras que la mera detentación no lo hacía como
principio general.

Según SAVIGNY, la posesión requería la concurrencia de dos elementos: el "corpus" y el "animus". El

"corpus" no solo era la tenencia material de la cosa, sino también la capacidad física de ejercer
influencia directa sobre ella y excluir influencias ajenas. El "animus", componente espiritual de la
posesión, era la voluntad de tener la cosa para uno mismo y como dueño. Según SAVIGNY, la
existencia de ambos elementos era crucial para la posesión, y la falta de "animus" implicaba mera
detentación.

IHERING criticó profundamente esta teoría de SAVIGNY y propuso una teoría objetiva. IHERING negó
la necesidad de un "animus" específico junto al "corpus" y argumentó que la voluntad de poseer está
implícita en la tenencia misma. Para IHERING, la relación de posesión era la afirmación del interés
que uno tiene por la cosa.

En el Código Civil, la regulación de la posesión ha suavizado el concepto de "corpus", permitiendo la

posesión incluso sin contacto directo con la cosa, como se observa en los artículos 459 y 461.
Además, existen casos de tenedores materiales que no son considerados poseedores según la ley,
como los servidores de la posesión ajena. En nuestro derecho, la presencia de un determinado
ánimo o intención en el poseedor determina la diversidad de protecciones que puede recibir.

[Link] de la posesión.

El Código civil comienza la regulación de la posesión no definiéndola, sino estableciendo una

clasificación de ella.

6.1. Posesión natural. Posesión civil. La llamada posesión civilísima. El artículo 430 del Código Civil
establece la distinción entre posesión natural y civil. La posesión natural es la tenencia o disfrute de
una cosa sin la intención de tenerla como propia, mientras que la posesión civil implica esa tenencia
o disfrute unidos a la intención de tener la cosa como propia. Esta distinción, originada en el
Derecho romano, refleja la diferencia entre el "corpus" (tenencia material) y el "animus" (intención
de propiedad).

La posesión civil es la protegida por el ordenamiento jurídico, con plenas consecuencias jurídicas y
protección procesal. En cambio, la posesión natural se basa en la naturaleza de las cosas y carece de
consecuencias jurídicas. Sin embargo, esta clasificación no es exacta, ya que la posesión natural
también tiene protección legal según el artículo 446, que otorga derechos al poseedor.

La posesión civil, según el artículo 430, es la que se presenta como propietaria y puede conducir a la
adquisición de derechos por usucapión. La "intención" del poseedor, según este artículo, no debe
evaluarse de manera puramente subjetiva, sino considerando si el comportamiento del poseedor
crea objetivamente una apariencia de titularidad, especialmente de un derecho usucapible.

Algunos autores sostienen que la intención debe ser la de poseer en concepto de dueño, mientras
que otros consideran suficiente la intención de ser titular del derecho poseído, como arrendatario o
usufructuario. Aunque en la práctica las consecuencias entre posesión natural y en concepto de
dueño son similares, la distinción es relevante en el contexto de la usucapión, donde solo la posesión
en concepto de dueño sirve como título para adquirir el derecho por usucapión.

La posesión civilísima, término acuñado por el glosador BALDO, se refiere a una forma de posesión
que surge automáticamente para el heredero sin necesidad de aprehensión material. Aunque en el
Derecho romano ya existía una transmisión mortis causa de la posesión, la doctrina de la posesión
civilísima tiene sus raíces en el Derecho germánico, donde la Gewere ideal otorgaba al heredero la
posesión automática de los bienes de la herencia.

En el contexto español, el artículo 440 del Código Civil establece que la posesión de los bienes
hereditarios se transmite al heredero sin interrupción desde el momento de la muerte del causante,
siempre que acepte la herencia. Este artículo permite al heredero adquirir la posesión como poder
jurídico automáticamente, con la posibilidad de ejercer acciones posesorias y unir su posesión a la
del causante para efectos de usucapión.

La posesión civilísima opera por ministerio de la ley, dando al heredero una ficción legal de haber
poseído los bienes desde la apertura de la sucesión, aunque no entre en posesión efectiva hasta que
acepte la herencia. Durante el periodo entre la muerte del causante y la aceptación, los bienes no
tienen poseedor (herencia yacente). La ley favorece al heredero al considerar que, una vez aceptada
la herencia, ha poseído los bienes desde el inicio de la sucesión, permitiéndole reclamar la posesión
mediante acciones legales.

La denominación "posesión civilísima" no tiene un origen claro, pero se le atribuye a BALDO. La

doctrina y la jurisprudencia españolas interpretan esta norma de manera germanista, reconociendo
la ficción legal que permite al heredero adquirir la posesión de los bienes hereditarios
automáticamente al aceptar la herencia.

6.2. Posesión en concepto o no de titular (en concepto de dueño o en concepto distinto al de

dueño). El artículo 432 del Código Civil español establece dos conceptos de posesión de bienes,
animales o derechos: en el de dueño o en el de tenedor. La posesión en concepto de dueño implica
que el poseedor tiene la cosa por ser propietario, mientras que la posesión en concepto de tenedor
reconoce que la cosa pertenece a otra persona, como en el caso del arrendatario.

El poseedor en concepto de tenedor no puede cambiar internamente su concepto y pasar a poseer

en concepto de titular sin un cambio externo en su comportamiento. El artículo 448 establece una
presunción legal a favor del poseedor en concepto de dueño, presumiendo que posee con justo
título, eximiéndolo de exhibirlo. Esta presunción beneficia al poseedor actual y puede ser invocada
tanto en acción como en excepción, aunque admite prueba en contrario.

Esta posesión en concepto de dueño es un componente importante de la posesión civil o ad

usucapionem, según el artículo 447 y el artículo 1.941 del Código Civil, que requieren que la posesión
para adquirir el dominio sea en concepto de dueño. Aunque la posesión en concepto de dueño por sí
sola no cumple todos los requisitos de la posesión ad usucapionem, tiene sustantividad propia y
significativa importancia, ya que presupone una apariencia de titularidad, lo que legitima al
poseedor para el ejercicio del derecho aparentado y faculta a otros para considerarlo titular del
mismo.

El artículo 432 del Código Civil destaca que cuando se posee en un concepto diferente al de dueño,
esa posesión revela otra simultánea en concepto de dueño. Por ejemplo, si alguien posee una cosa
como arrendatario, el propietario de la cosa también la posee en concepto de dueño. Ambos tipos
de poseedores, aunque posean de manera diferente, tienen el mismo nivel de protección y la
posibilidad de adquirir el derecho mediante usucapión. Sin embargo, el artículo 448 plantea una
posible diferencia al establecer que el poseedor en concepto de dueño tiene la presunción legal de
poseer con justo título y no está obligado a exhibirlo, un punto que puede generar dudas debido a
que, en relación con la usucapión ordinaria, el artículo 1954 establece que el justo título debe ser
probado y no se presume nunca.

6.3. Posesión mediata e inmediata. En relación con la posesión, se establece una distinción entre
posesión inmediata y posesión mediata. La posesión inmediata se refiere a la tenencia directa de
una cosa o derecho sin intermediarios. Por otro lado, la posesión mediata implica tener la posesión a
través de otra persona, donde hay una dualidad posesoria entre el poseedor mediato (que tiene el
poder jurídico) y el poseedor inmediato (que tiene el poder de hecho). Por ejemplo, un arrendador y
un subarrendatario tienen posesiones mediatas. En casos de posesión mediata-inmediata, el
mediador posesorio nunca poseerá en concepto de titular.
En el ámbito del usufructo, el usufructuario actúa como poseedor inmediato, utilizando y
beneficiándose de los frutos, mientras que el propietario es el poseedor mediato. Aunque esta
distinción no está explícitamente en el Código Civil español, la doctrina moderna y la jurisprudencia
la han aceptado de manera unánime.

Se diferencia esta situación de la figura del "servidor de la posesión", un concepto de origen

germánico que no está mencionado en el Código Civil español. El servidor de la posesión actúa como
un instrumento posesorio, ejecutando el señorío posesorio del poseedor. No posee directamente y
está subordinado al verdadero poseedor, cumpliendo órdenes en nombre del dueño.

En casos donde hay posesión inmediata y mediata sobre una misma cosa, los actos del poseedor
inmediato no afectan al poseedor mediato, según lo establecido en el artículo 463 del Código Civil.
Este último punto es diferente del concepto de "servidor de la posesión".

6.4. Posesión en nombre propio y posesión en nombre ajeno. El artículo 431 establece la distinción
entre el poseedor en nombre propio y el poseedor en nombre ajeno. El poseedor en nombre propio
actúa por sí mismo, ya sea como titular o en otro concepto, mientras que en la posesión en nombre
ajeno hay un reconocimiento de que se actúa como representante o instrumento de la posesión del
titular. Esta categoría engloba dos figuras: el representante del poseedor y el servidor de la
posesión.

En el caso del poseedor en nombre ajeno como representante, el representante tiene el poder sobre
la cosa, mientras que el representado recibe los efectos de la posesión, actuando como si tuviera ese
poder. Esta interpretación es respaldada por la teoría de Albaladejo.

Además, algunos autores incluyen al servidor de la posesión dentro del concepto de poseedor en
nombre ajeno. El servidor de la posesión es simplemente un instrumento posesorio, ejecutor
material del señorío posesorio del poseedor principal, y posee la cosa en beneficio exclusivo del
verdadero poseedor, estando vinculado por un vínculo de dependencia.

El artículo 431 establece que la posesión puede ser ejercida por el propio poseedor o por otra
persona en su nombre. Cuando alguien posee en nombre de otro, actúa como representante del
poseedor y no como un poseedor verdadero. La teoría aceptada mayoritariamente, propuesta por
ALBALADEJO, sostiene que el poseedor en nombre ajeno es el representante del poseedor mediato
de la cosa.

La jurisprudencia ha señalado que aquel que posee en nombre de otro es más un instrumento de
ejercicio de la posesión ajena que un poseedor verdadero. En este sentido, su tenencia no puede ser
utilizada para adquirir por usucapión, pero puede contribuir a que la persona en cuyo nombre posee
adquiera los efectos de la posesión. No se le considera poseedor natural y, por lo tanto, no goza de
la protección interdictal.

La representación posesoria implica la tenencia de un bien por parte de alguien que carece de título
propio para mantener contacto con la cosa y ejerce ese poder de hecho en interés y por cuenta
ajena. Esto puede incluir a representantes legales o voluntarios, mandatarios y gestores sin
mandato.
En relación con la figura del servidor de la posesión, algunos consideran que está comprendida en el
artículo 431. Según el Tribunal Supremo, el servidor de la posesión es un mero instrumento de la
posesión del otro, careciendo de la protección interdictal al no ser un poseedor en sentido estricto.

6.5. Posesión justa o injusta (tolerada o viciosa). En el Derecho romano, la protección posesoria se
otorgaba a la posesión que no fuera violenta ni clandestina. En el Derecho germánico, se mantenía la
Gewere ideal para el poseedor despojado por la fuerza o actos ocultos. El artículo 444 refleja estas
concepciones al establecer que actos tolerados, clandestinos o violentos no afectan a la posesión, y
el artículo 441 prohíbe la adquisición violenta de la posesión. La posesión injusta (violenta,
clandestina o tolerada) no inicia el plazo de usucapión, pero el poseedor despojado conserva la
posesión como poder jurídico. La posesión justa es la adquirida legítimamente, sin vicios.

La posesión injusta ocurre cuando alguien tiene la tenencia contra la voluntad de otro poseedor con
mejor derecho. El despojante es un poseedor protegido, pero su posesión viciosa no impide al
despojado reclamar. El poseedor justo es quien posee sin oposición y con el beneplácito del
poseedor con mejor derecho, sin título para poseer. La tolerancia no afecta a la posesión del
tolerante, según el artículo 444, y no genera una posesión genuina en quien realiza actos tolerados.

6.6. Posesión de buena o mala fe. La posesión injusta puede ser de buena fe, si el poseedor cree
erróneamente que es justa, o de mala fe, si sabe que es injusta. El artículo 433 del Código Civil
establece la distinción basada en la ignorancia del vicio que hace injusta la posesión. La buena fe se
presume siempre, y corresponde a quien alega la mala fe probarla (artículo 434). La posesión de
buena fe se fundamenta en el error, ya sea en la creencia equivocada sobre la cosa o en la
ignorancia de un vicio o defecto. La creencia equivocada y la ignorancia deben ser excusables para
producir efectos. La buena fe se presume desde el inicio de la posesión y debe mantenerse durante
todo su curso; de lo contrario, la posesión puede pasar a ser de mala fe cuando existan actos que
demuestren que el poseedor ya no ignora que posee la cosa indebidamente (artículos 435 y 442).

6.7. Coposesión. La posesión exclusiva es ejercida por una sola persona física, mientras que la
coposesión se da cuando varias personas comparten conjuntamente la posesión sobre un mismo
objeto. El artículo 445 establece que la coposesión como poder de hecho solo puede existir en casos
de indivisión sobre la cosa, implicando un poder conjunto e indiviso de los coposeedores. También
es posible la coposesión como poder jurídico cuando varias personas reciben conjuntamente los
efectos de la posesión, incluso si carecen del poder de hecho sobre el objeto.

En la coposesión, no hay división por cuotas y los coposeedores ejercen conjuntamente el poder de
hecho o jurídico sobre el mismo objeto, el todo. No se da la coposesión si el objeto está dividido
materialmente en partes determinadas, cada una poseída por un sujeto distinto, ni en casos de
posesiones distintas, como la mediata e inmediata, sobre el mismo objeto.

El artículo 450 establece reglas sobre la coposesión, indicando que cada partícipe se entenderá que
ha poseído exclusivamente la parte que le corresponde durante el tiempo que duró la indivisión.
También establece que la interrupción en la posesión de la cosa poseída en común perjudicará por
igual a todos los coposeedores. La coposesión implica una pluralidad de poseedores en la misma
situación posesoria, y cuando termina por la división de la cosa, se atribuye retroactivamente a cada
coposeedor la posesión exclusiva de la parte que le corresponde.
[Link] posesión y el Registro de la Propiedad.

El artículo aborda la relación entre posesión y registro de la propiedad, señalando que la posesión de
inmuebles no se inscribe en el Registro de la Propiedad, ni como hecho ni como derecho, según el
artículo 5 de la Ley Hipotecaria. Anteriormente, la ley permitía la inmatriculación de fincas basada en
la posesión a través de un expediente de información posesoria, pero esta posibilidad fue eliminada
en la reforma de 1944-46.

El Registro publica el derecho a poseer (ius possidendi) como parte del contenido de la propiedad y
de los derechos reales inscritos. La ley presume que quien tiene inscrito el dominio de inmuebles o
derechos reales posee los mismos, salvo prueba en contrario. Esta presunción se extiende al
posesionario registrado, presumiéndose que posee en concepto de dueño, incluso si la tenencia
material corresponde a otro.

La presunción de posesión del titular registral es relevante para legitimarle para el ejercicio de
acciones relacionadas con la posesión en concepto de dueño, tanto activa como pasivamente. La
prueba contraria a esta presunción implica demostrar que otra persona posee en concepto de
dueño, ya sea directamente o a través de un mediador posesorio. La presunción tiene importancia
práctica en el ejercicio de acciones y pretensiones relacionadas con la posesión.

[Link] de la posesión.

8.1. El sujeto de la posesión. El artículo aborda la cuestión de quiénes pueden ser poseedores,
destacando que tanto personas físicas como jurídicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes.
No se exige una capacidad de obrar especial para poseer, sino la capacidad jurídica vinculada a la
personalidad. El artículo 443 del Código Civil establece que toda persona puede adquirir la posesión
de las cosas, aunque los menores requieren la asistencia de sus representantes legítimos para
ejercer los derechos derivados de la posesión. En el caso de personas con discapacidad, se atiende a
las medidas de apoyo establecidas para determinar el ejercicio de dichos derechos.

Respecto a las personas jurídicas, el artículo 38 del Código Civil señala que estas pueden adquirir y
poseer toda clase de bienes. Aunque la naturaleza incorporal de la persona jurídica puede plantear
dificultades, los actos posesorios de sus órganos y representantes se imputan directamente a la
entidad.

Se destaca la posibilidad de que la posesión tenga un carácter plural, permitiendo que más de una
persona tenga con animus domini una misma cosa o disfrute de un derecho. La comunidad de
bienes se reconoce en los artículos 445 y 450 del Código Civil como un caso de coposesión, donde la
posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas, salvo en casos de
indivisión. En situaciones de comunidad, se establecen criterios para determinar quién es el
poseedor preferido en caso de contienda sobre la posesión. Además, una vez finalizada la
comunidad, cada partícipe se considera haber poseído exclusivamente la parte que le correspondió
durante la indivisión, y la interrupción de la posesión perjudica por igual a todos los coposeedores.

8.2. Objeto. El Código Civil reconoce tres posibles objetos de posesión: cosas, animales y derechos.
La posesión de cosas se equipara a la tenencia, mientras que con respecto a los animales, se
destacan como seres dotados de sensibilidad. En cuanto a la posesión de derechos, se entiende
como el disfrute de un derecho, independientemente de que el poseedor sea o no titular del mismo.
Los artículos 430 y 437 del Código Civil establecen que solo pueden ser objeto de posesión las cosas
y derechos susceptibles de apropiación, con limitaciones para los animales según las leyes. La
aptitud posesoria se determina por la apropiabilidad, considerando cosas con valor patrimonial y
aptas para quedar sometidas a la voluntad del sujeto. Además, se destaca la posibilidad de la
posesión de cosas inmateriales y ciertos derechos.

El Código Civil reconoce tres posibles objetos de posesión: cosas, animales y derechos. La posesión
de cosas se asocia a la tenencia, mientras que la de animales tiene limitaciones según las leyes y
considera su naturaleza como seres vivos dotados de sensibilidad. Se excluyen de la posesión las
cosas de dominio público, al estar fuera del comercio. En cuanto a los derechos susceptibles de
posesión, aquellos que implican una inmediata tenencia o disfrute son poseíbles, como la propiedad,
usufructo, uso, habitación, servidumbres, censos, superficie, prenda y anticresis. Sin embargo, no se
consideran poseíbles derechos como la hipoteca, retracto y derechos de crédito de ejercicio
instantáneo. Algunos derechos de crédito, como el arrendamiento, subarrendamiento, renta
vitalicia, préstamo con interés, comodato o depósito, podrían admitirse como poseíbles según cierta
doctrina, siempre y cuando impliquen una tenencia o influencia física sobre la cosa. La naturaleza de
la posesión sugiere que los derechos poseíbles deben permitir un ejercicio reiterado.

IX. Dinámica de la posesión.

9.1. Adquisición de la posesión.

9.1.1. Modos de adquirir la posesión. El artículo 438 del Código Civil aborda los modos de adquirir la
posesión, pero su redacción resulta defectuosa y confusa. El primer inciso menciona la ocupación de
cosas, animales y derechos, siendo problemática la ocupación de estos últimos. El segundo inciso
hace referencia al hecho de quedar sujetos a la acción de nuestra voluntad, sin clarificar su alcance.
El tercer inciso alude a actos propios y formalidades legales para adquirir derechos, remitiendo de
manera vaga a los modos de adquirir la posesión. En la posesión natural, la adquisición es originaria,
naciendo el derecho del poseedor cuando tiene la cosa en su poder, independientemente de la
posesión anterior de otro. En la posesión civil o ad usucapionem, se observa la sucesión en la
posesión, donde el adquirente continúa la posesión de su transferente.

El texto propone una clasificación de los modos de adquirir la posesión, basada en la doctrina de DE
BUEN, distinguiendo cuatro formas: 1) Adquisición originaria mediante ocupación; 2) Adquisición
derivativa a través de la traditio; 3) Adquisición por ministerio de la ley; y 4) Adquisición judicial de la
posesión.

1) La ocupación material es un modo de adquirir la posesión. Si la cosa es nullius, el ocupante

obtiene la posesión y la propiedad según los artículos 609 y 610 del Código Civil. Si la cosa no
es nullius, el adquirente o ocupante adquiere la posesión, sin perjuicio del derecho del
poseedor anterior que puede ejercer acciones interdictales. La expresión "ocupación
material del derecho poseído" se considera impropia, ya que los derechos no son
susceptibles de aprehensión material. Se interpreta que el Código civil se refiere al ejercicio
directo sobre la cosa, destacando el ejemplo del usufructuario que adquiere posesión al
ejercer el señorío de hecho sobre la cosa usufructuada.

2) La traditio, conforme al Código Civil, consiste en la constitución del adquirente como

poseedor mediante la entrega efectiva de la cosa (traditio real) o cuando la cosa queda
sometida a la acción de nuestra voluntad (tradición simbólica). Ambos casos implican una
 adquisición derivativa de la posesión, resultado de un acuerdo previo de transmisión entre el
poseedor anterior y el nuevo, que puede basarse en un convenio o contrato oneroso o
gratuito. La traditio puede cumplirse mediante actos y formalidades legales, como la
escritura pública de venta (traditio instrumental), el acuerdo de los contratantes (traditio
consensu), o la entrega de títulos al comprador (cuasitradición).

3) La adquisición por ministerio de la ley, según el Código Civil, se produce cuando la ley
atribuye a una persona la condición de poseedor sin necesidad de aprehensión material o
simbólica. Este modo de adquisición incluye los actos y procedimientos previstos en la ley
mediante los cuales una persona se convierte en poseedor, sin requerir una relación de
dominación efectiva. Un ejemplo es la "posesión civilísima" regulada en el artículo 440 del
Código Civil, donde el heredero se coloca en la misma posición jurídica que el causante sin
necesidad de un acto especial de aprehensión. El heredero, al subrogarse en la posición del
causante, puede ejercer acciones como el interdicto, incluso después del año del despojo,
para recuperar la posesión de los bienes de la herencia cuando no estén siendo poseídos por
nadie a título de dueño o usufructuario.

4) En el actual sistema jurídico, existen dos procedimientos para lograr una adquisición judicial
de la posesión. En primer lugar, el juicio verbal, antes conocido como "interdicto de
adquirir" (art. 250.1.3° de la Ley de Enjuiciamiento Civil), busca que el tribunal coloque en
posesión de bienes a quien los haya adquirido por herencia, siempre que los bienes no estén
en posesión de alguien con título de dueño o usufructuario. Los legitimados pasivos son
aquellos que carecen de un título singular, como la propiedad y el usufructo, que no guardan
relación con la sucesión hereditaria.

9.1.2. Capacidad para adquirir la posesión. La representación en la adquisición posesoria. El

fenómeno posesorio requiere un animus mínimo, es decir, la voluntad de poseer y ejercer el poder
de hecho sobre la cosa. El artículo 443 del Código Civil establece reglas sobre la capacidad para
adquirir la posesión. Según este artículo, toda persona puede adquirir la posesión de las cosas, y los
menores requieren la asistencia de sus representantes legítimos para ejercer los derechos derivados
de la posesión. Las personas con discapacidad pueden usar los derechos de la posesión conforme a
las medidas de apoyo establecidas.

El Código civil consagra el principio de que no se necesita una capacidad de obrar plena para adquirir
la posesión, sino una capacidad natural de entender y querer. La posesión como mero hecho no
requiere una capacidad específica de obrar, sino la mínima capacidad natural para entender y
querer. Los menores pueden adquirir la posesión, pero necesitan la asistencia de sus representantes
legítimos para usar los derechos que de la posesión emanan. Las personas con discapacidad, con
medidas de apoyo, pueden usar los derechos de la posesión.

El artículo 443 no restringe la capacidad de menores e incapacitados para adquirir la posesión, pero
su limitación de capacidad de obrar impide ciertos medios de adquisición, como la adquisición
hereditaria según el artículo 440 y la adquisición judicial. Sin embargo, la ocupación y la tradición son
medios aptos, permitiendo a menores e incapacitados adquirir la posesión a través de estos medios,
siempre que se respeten las limitaciones legales.
En segundo lugar, el expediente de jurisdicción voluntaria de posesión judicial (arts. 2056 y
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881), mantenido hasta la aprobación de la Ley
15/2015, de Jurisdicción voluntaria, busca adquirir la posesión judicial en casos en los que no
procede el interdicto de adquirir. Esta competencia, antes regulada en los artículos 2.056 y
siguientes de la LEC de 1881, ha sido desjudicializada.

Además, existe la posibilidad de obtener la posesión judicialmente para aquel que haya vencido en
un pleito y tenga derecho a la entrega (arts. 701 a 704 LEC).

El artículo 443 del Código Civil menciona únicamente la posesión de las cosas, generando dudas
sobre si excluye la posesión de derechos. MUCIUS SCAEVOLA y HERNÁNDEZ GIL sugieren que sí,
argumentando que la adquisición de posesión de derechos implica situaciones más complejas. Sin
embargo, DÍEZ PICAZO y GULLÓN BALLESTEROS cuestionan esta exclusión, ya que un menor podría
adquirir tanto la posesión de una cosa como la de un usufructo mediante un negocio jurídico
anulable o válido (como una compraventa o donación, respectivamente).

El artículo 439 aborda la adquisición de posesión por diferentes personas, ya sea la misma persona
que la va a disfrutar, su representante legal, su mandatario o un tercero sin mandato. En el último
caso, la posesión no se entenderá adquirida hasta que la persona en cuyo nombre se realizó el acto
posesorio lo ratifique. Esta disposición es un desarrollo de la regla general de la ratificación, con
efectos retroactivos, establecida en otros artículos del Código Civil.

El artículo 439 del Código Civil enumera diferentes situaciones de adquisición de la posesión:

1. Por la misma persona que va a disfrutarla, implicando una adquisición personal y directa.

2. Por su representante legal, aplicable a menores o incapacitados que carecen de capacidad de

obrar.

3. Por un representante voluntario, denominado mandatario, actuando en nombre del adquirente,

con efectos que recaen en el representado.

4. Por un tercero sin mandato, aunque la adquisición solo ocurre si el pseudorepresentado lo

ratifica, según el último inciso del artículo 439.

Las personas jurídicas también pueden adquirir y retener la posesión a través de sus representantes.

9.1.3. La transmisión mortis causa de la posesión. La llamada posesión civilísima. El artículo 440 del
Código Civil establece la posesión civilísima, adquirida por ministerio de la ley, en el momento de la
muerte del causante en el caso de adquisición de la herencia. No requiere aprehensión material de
la cosa y se considera adquirida automáticamente, siguiendo la idea germánica de adquisición de
herencia (adquisición ipso iure).

El artículo 440 del Código Civil se refiere a la posesión civilísima del heredero, adquirida
automáticamente por ministerio de la ley en el momento de la muerte del causante, sin necesidad
de aprehensión material de la herencia. Esta posesión no se limita a los bienes que el causante
poseía directa o inmediatamente, sino que se extiende a aquellos que poseía a través de terceros. El
heredero no inicia una nueva posesión, sino que sustituye al causante en la que este tenía,
incluyendo la posibilidad de adquirir por usucapión y defenderse con acciones posesorias.
El artículo 442 establece una excepción a la inmutabilidad de la posesión, indicando que el heredero
no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su causante si no tenía conocimiento de los
vicios. Sin embargo, los efectos de la posesión de buena fe solo le aprovecharán desde la fecha de la
muerte del causante. Esta excepción se aplica en situaciones donde el causante era de mala fe y el
heredero de buena fe, permitiendo al heredero mantener la posesión desde la fecha de la muerte
del causante. En caso contrario, si el causante era de buena fe y el heredero de mala fe, la situación
posesoria se rompe según el artículo 435.

La sucesión de la posesión, que ocurre en una sucesión por causa de muerte, difiere de la unión de
posesiones o accessio possessionis. En la sucesión de la posesión, el heredero o sucesor universal no
inicia una nueva posesión, sino que sustituye al causante en la que este tenía. En cambio, la unión de
posesiones se da cuando el causahabiente del poseedor lo es por título inter vivos o no tiene
carácter universal en una sucesión por causa de muerte (por ejemplo, legatario), dando lugar a una
nueva posesión que puede unirse a la anterior según los artículos 460.2 y 1.960.1 del Código Civil.

9.2. Conservación de la posesión. La posesión se conserva desde que se adquiere hasta que se
pierde, manteniendo la situación posesoria en tanto persistan los supuestos de adquisición y no se
den las causas de pérdida. Aunque pueda parecer redundante, el estudio de la conservación como
categoría autónoma es relevante, ya que existen situaciones en las que falla la adquisición o se
produce la pérdida, pero la posesión se conserva. En el Derecho romano, esto se observaba en casos
como la conservación de la posesión del esclavo fugitivo o la conservación por el ausente. En el
Derecho actual, se emplean presunciones posesorias en diversos preceptos del Código Civil para
asegurar la continuidad de la posesión por parte del poseedor actual.

A) Presunción de buena fe: El artículo 434 del Código Civil establece la presunción de buena fe para
todo poseedor, siendo iuris tantum y dejando la carga de prueba al que alega mala fe. La
trascendencia de esta presunción radica en que implícitamente se presume que todo poseedor tiene
un título válido para la posesión. La mala fe puede probarse demostrando que el poseedor conocía
los vicios en el título de adquisición o que, si inicialmente había buena fe, la mala fe se produjo
posteriormente y se evidencia a través de actos reveladores.

B) Presunción de continuidad en la posesión: Según el artículo 436, se presume que la posesión se

mantiene en el mismo concepto en el que se adquirió, a menos que se demuestre lo contrario. Sin
embargo, la interversión de la posesión es posible, implicando un cambio en el título por el cual se
posee. Esta interversión requiere un animus y actos inequívocos que revelen el cambio en el
concepto posesorio, como actuar como propietario cuando antes se poseía como arrendatario.

C) Presunción de posesión intermedia: Los artículos 459 y 466 establecen presunciones de posesión
intermedia. El primero presume que el poseedor actual que lo fue en el pasado continúa siéndolo, a
menos que se demuestre lo contrario. El segundo establece que quien recupera la posesión
indebidamente perdida se considera, para todos los efectos favorables, que la ha mantenido sin
interrupción. Ambas presunciones favorecen al poseedor actual.

D) Presunción de tenencia material: El artículo 461 presume que la posesión de una cosa mueble no
se pierde mientras esté bajo el poder del poseedor, incluso si este ignora su paradero
accidentalmente. Para los animales, se especifica que los fieros o salvajes se poseen mientras estén
en poder del poseedor, mientras que los domesticados se asimilan a los mansos si conservan la
costumbre de volver al hogar del poseedor.

E) Presunción de legitimidad en la posesión: El artículo 448 establece que el poseedor en concepto

de dueño tiene la presunción legal de poseer con justo título, eximiéndolo de exhibir el documento
que respalda su título. Esta presunción respalda la idea de que la posesión es la apariencia de un
derecho y que el poseedor, animus domini, posee con base en un título legalmente hábil.

F) Presunción de extensión de la posesión: El artículo 449 establece que la posesión de un bien raíz
implica la posesión de los muebles y objetos dentro de él, a menos que se pruebe lo contrario. Esta
presunción es iuris tantum y se funda en la natural conexión entre la posesión del inmueble y los
objetos contenidos en él. La interpretación de "muebles y objetos" se refiere a aquellos destinados
al uso o aprovechamiento de la cosa raíz.

El artículo 449 establece la presunción de que la posesión de un bien raíz implica la posesión de los
"muebles y objetos" dentro de él, a menos que se demuestre lo contrario. La interpretación de
"muebles" según DÍEZ-PICAZO y GULLÓN BALLESTEROS sugiere que el legislador se refiere a la
posesión de fincas urbanas, mientras que "objetos" se asociaría a fincas rústicas. Sin embargo, la
jurisprudencia indica que la presunción afecta a los muebles destinados principalmente al
amueblado de las habitaciones, aplicando así la restricción del artículo 346. DE PABLO CONTRERAS
añade que esta presunción se refiere probablemente a los muebles según el segundo párrafo del
artículo 346, indicando que la posesión del inmueble que la provoca es únicamente material o
inmediata.

9.4. Pérdida o extinción. El artículo 460 clasifica las causas de pérdida de la posesión en voluntarias
e involuntarias, considerando tanto el poder de hecho como el poder jurídico. Dos causas
voluntarias de pérdida de la posesión:

1. Abandono voluntario: Ocurre cuando el poseedor se desprende de la cosa o animal de manera

deliberada, manifestando una renuncia clara al control sobre la misma. Esta pérdida implica la falta
tanto del elemento físico (corpus) como del elemento intencional (animus) necesarios para la
posesión. El abandono no se presume y debe ser probado por aquel que esté interesado en
demostrar su existencia. La confesión del poseedor no será suficiente como prueba si perjudica a
otros sujetos.

2. Cesión a otro por título oneroso o gratuito: Esta pérdida de posesión implica la transferencia
voluntaria de la misma a otra persona mediante un título que puede ser oneroso o gratuito. Esta
cesión implica la extinción de la posesión original y el inicio de una nueva posesión por parte del
cesionario. El título debe ser traslativo de propiedad y puede involucrar diferentes formas
establecidas por el derecho. Si se trata de animales, el derecho de propiedad y la posesión pueden
ser transferidos a otra persona.

Las causas involuntarias de pérdida de posesión incluyen:

1. Destrucción o pérdida total de la cosa: Se pierde la posesión cuando la cosa es destruida o se

pierde totalmente, ya sea física o jurídicamente, como en el caso de volverse extra commercium.
2. Muerte o pérdida del animal: La posesión se extingue si el objeto de posesión es un animal y este
muere o se pierde. Se diferencia del abandono o actos ilícitos sobre el animal que pueden causar la
pérdida de la propiedad y, por ende, de la posesión.

3. Cosa fuera del comercio: Si la cosa se excluye del comercio, ya no es susceptible de apropiación,
lo que puede resultar en la pérdida de la posesión.

4. Posesión de otro durante más de un año: Si otra persona posee la cosa contra la voluntad del
poseedor original y esta nueva posesión persiste por más de un año, puede provocar la pérdida de la
posesión original. Este plazo está relacionado con la prescripción para recobrar o retener la
posesión.

5. Protección dentro del año: Aunque el antiguo poseedor tiene derechos protegidos por interdictos
durante el año, la posesión no será apta para la usucapión hasta que haya transcurrido ese período,
según la perspectiva de algunos juristas.

6. Recuperación "conforme a derecho" después del año: Si el antiguo poseedor recupera la

posesión de manera legal después del año, se considera que la ha disfrutado sin interrupción para
todos los efectos legales.

Durante el plazo de un año, coexisten la posesión efectiva del despojante con la posesión inmaterial
del despojado, aunque esta última se reduce a la posibilidad de recuperar la cosa despojada.

TEMA 5. LA POSESIÓN (Continuación).

[Link] de la posesión.

Se deben distinguir los efectos que produce la posesión durante el ejercicio de la misma y al cesar
ésta. En el primer grupo, se hace referencia a su tutela o protección, a la usucapión y a las
presunciones posesorias y a los efectos respecto a los bienes muebles y respecto a los bienes
inmuebles. En el segundo grupo, se estudia la liquidación del estado posesorio, al cesar éste, según
el poseedor sea de buena o de mala fe, respecto a los frutos, los gastos y la pérdida o deterioro de la
cosa.

Durante el ejercicio de la posesión En resumen, el artículo 446 establece el principio de protección

de la posesión durante su ejercicio. La posesión en concepto de dueño, según el artículo 447, con el
transcurso del tiempo, conduce a la adquisición de la propiedad a través de la usucapión.

La doctrina clásica menciona diversas presunciones posesorias, tales como la presunción de

titularidad de la posesión (artículo 38 de la Ley Hipotecaria y 449 del Código Civil) para bienes
inmuebles, la presunción de legitimidad en el poseedor como titular (artículo 448), la presunción de
continuidad en la posesión (arts. 459 y 466) referente a la conservación de la posesión, y las
presunciones de buena fe (arts. 434 y 435) en relación con esta clase de posesión.

En cuanto a los bienes inmuebles, la posesión no se inscribe en el Registro de la Propiedad según el

artículo 5 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, si el derecho de propiedad sobre un inmueble está
inscrito, se presume que el titular inscrito también posee el inmueble, conforme al artículo 38 de la
Ley Hipotecaria. Esta presunción, de carácter iuris tantum, forma parte del principio registral de
presunción de exactitud registral y abarca la existencia, titularidad y extensión del derecho inscrito,
excluyendo los derechos de crédito inscribibles de manera excepcional.

En resumen, la presunción de titularidad actual según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH) se

mantiene mientras el asiento registral esté vigente y también afecta a las titularidades anteriores
durante la vigencia de los asientos cancelados o rectificados. Esta presunción es iuris tantum y cesa
si se demuestra la inexactitud del asiento por nulidad, falsedad, error, falta de conformidad o
cambios en la titularidad del derecho registrado.

La combinación de la presunción de exactitud y la de posesión del artículo 38 LH otorga a los

titulares registrales legitimación activa y pasiva en procesos judiciales relacionados con la propiedad
o posesión de bienes inmuebles. Además, el artículo 449 del Código Civil establece otra presunción
iuris tantum sobre la posesión de bienes inmuebles, extendiéndose a los muebles dentro de ellos,
salvo prueba en contrario.

En cuanto a los bienes muebles, los artículos 461 y 465 abordan la conservación de la posesión. El
artículo 464 CC protege al poseedor de buena fe de cosas muebles, como se analizará en un
apartado posterior.

2.2. Efectos que se producen al cesar la posesión. Liquidación del estado posesorio. En resumen,
cuando un poseedor cesa en su posesión y debe entregar la cosa a un nuevo poseedor, se debe
llevar a cabo la liquidación del estado posesorio. Este proceso regula los derechos y obligaciones
respecto a los frutos, gastos y pérdida o deterioro de la cosa, dependiendo de si el poseedor es de
buena o mala fe. Estas normas generales, establecidas en los artículos 451 a 458, se aplican en
ausencia de reglas específicas, pero ceden cuando existe una regulación legal y concreta para la
liquidación de un estado posesorio particular. La distinción fundamental en estas normas es la buena
o mala fe del poseedor, siendo destacable la protección especial otorgada al poseedor de buena fe
en virtud de su honestidad, mientras que la mala fe se sanciona en función de la falta de rectitud.

A. POSESIÓN DE BUENA FE. En resumen, la posesión de buena fe, según el artículo 433 del Código
Civil, se atribuye a aquel que desconoce de manera excusable la existencia de vicios en su título o
modo de adquirir que invalidarían su derecho de posesión. La buena fe implica la ignorancia
razonable por parte del poseedor de que no tiene derecho a poseer, ya sea debido a un defecto en
el título o en el modo de adquisición. Este desconocimiento debe ser excusable y no puede evitarse
con un mínimo de diligencia.

En resumen, respecto a frutos, gastos y pérdidas o deterioros:

Frutos:

- El Código Civil, en los artículos 355 y 357, define los frutos como naturales, industriales y civiles,
estableciendo que son considerados frutos aquellos que están manifiestos o nacidos.

- El artículo 451 señala que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea
interrumpida legalmente la posesión.

- El poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos que la cosa produce en la extensión establecida
por los artículos 451 y 452.
- Los frutos civiles, como las rentas o contraprestaciones, se consideran producidos por días y
pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción en caso de cese de la posesión o buena fe.

Gastos:

- El Código Civil regula el destino de los frutos y el régimen de gastos y mejoras cuando se liquida un
estado posesorio, según los artículos 451 a 458.

- Estos artículos establecen normas generales que se aplican salvo que exista una regulación legal y
específica para la liquidación de un estado posesorio.

- La buena o mala fe del poseedor determina el régimen de gastos, y el Código Civil protege
especialmente al poseedor de buena fe.

Pérdidas o Deterioros:

- Cuando el poseedor cesa en su posesión, el artículo 451 regula la liquidación del estado posesorio,
incluyendo derechos u obligaciones respecto a frutos, gastos y pérdida o deterioro de la cosa.

- El régimen jurídico general se aplica al poseedor que cesa en su posesión, a menos que existan
reglas específicas para situaciones como el usufructo o la revocación de donaciones.

- La buena fe del poseedor recibe una especial protección en atención a la honestidad de su

situación, y se sanciona la mala fe en base a la razón contraria.

En conclusión, el Código Civil establece un marco normativo completo para regular los frutos, gastos
y pérdidas o deterioros en el contexto de la posesión, considerando la buena fe como un factor
determinante en estos aspectos.

En resumen, el régimen de percepción de los frutos por el poseedor de buena fe, según el artículo
451, se extiende hasta que la posesión sea legalmente interrumpida. La interrupción legal,
equiparada a la interrupción civil para efectos de usucapión, puede ocurrir mediante citación
judicial, emplazamiento al poseedor por mandato de juez incompetente, o acto de conciliación
seguido de una demanda en los dos meses siguientes.

Cuando cesa la posesión o la buena fe y existen frutos naturales, industriales o civiles pendientes, el
poseedor tiene derecho a la parte proporcional al tiempo de su posesión, según el artículo 452.
Además, el nuevo poseedor puede otorgar al antiguo la facultad de concluir el cultivo y recolección
de los frutos pendientes, y si este no acepta, pierde todo derecho sobre ellos.

En resumen, el artículo 452 del Código Civil establece que el poseedor tiene derecho a que se le
resarzan los gastos realizados para la producción de los frutos, así como a una parte del producto
líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión. Estos gastos se deducen del total de la
cosecha y se distribuyen entre el poseedor de buena fe y el nuevo poseedor en proporción al tiempo
de sus respectivas posesiones.

Si cesa la posesión o la buena fe y existen frutos pendientes, el poseedor tiene derecho a una parte
proporcional de los mismos, y el nuevo poseedor puede conceder al antiguo la facultad de concluir
el cultivo y recolección de los frutos pendientes.
Estas reglas aplican no solo en casos de cese de la buena fe en la posesión, sino también en entregas
voluntarias de la cosa o interrupciones legales de la posesión. Además, el artículo 452 se aplica tanto
a frutos naturales como industriales, mientras que los frutos civiles se rigen por reglas específicas.

En cuanto a los gastos, el poseedor de buena fe tiene derecho a que se le abonen los gastos
necesarios hechos en la cosa poseída, con derecho de retención hasta su satisfacción. Estos gastos
se refieren a la conservación de la cosa. Asimismo, el poseedor tiene derechos similares respecto a
los útiles o mejoras, pudiendo el nuevo poseedor optar por abonar los gastos o pagar el aumento de
valor que hayan generado en la cosa. En este último caso, se determina la compensación mediante
la diferencia entre el valor de la cosa sin la mejora y el valor actual con la mejora, evaluados en el
momento de la restitución.

En resumen, el artículo 458 del Código Civil establece que las mejoras deben existir al adquirir la
posesión, y las mejoras provenientes de la naturaleza o del tiempo ceden siempre en beneficio del
nuevo poseedor. El artículo 453 permite al poseedor de buena fe retener la cosa hasta que se
abonen los gastos necesarios y útiles.

En relación con los gastos de puro lujo o mero recreo, el artículo 454 establece que el nuevo
poseedor puede optar por abonar el importe de lo gastado o permitir que el poseedor anterior retire
los adornos sin causar daño. Sin embargo, el poseedor de buena fe no tiene derecho a ser
indemnizado por estos gastos.

El importe de lo gastado debe ser objeto de revalorización. Las mejoras naturales no están sujetas a
estas reglas y ceden siempre en beneficio del nuevo poseedor, pero deben existir al tiempo de la
pérdida de la posesión.

En cuanto a la pérdida o deterioro de la cosa poseída, el poseedor de buena fe solo responde si ha

causado dolosamente dicha pérdida o deterioro, es decir, si ha actuado con la intención de causar
daño. El artículo 457 establece que el poseedor de buena fe no responde por daños o deterioros
causados por simple negligencia, sino únicamente cuando se demuestra que actuó dolosamente.

B. POSESIÓN DE MALA FE. La posesión de mala fe conlleva una serie de implicaciones legales en
relación con los frutos, los gastos y la responsabilidad por la pérdida o deterioro de la cosa poseída.

En primer lugar, en lo concerniente a los frutos, el poseedor de mala fe no tiene derecho a percibir
ningún fruto. Por tanto, al cesar en su posesión, no solo no puede retener ningún fruto, sino que
está obligado a abonar al nuevo poseedor tanto los frutos que haya percibido durante su posesión
como aquellos que hubiera podido percibir. Esto se extiende a los frutos naturales y civiles, siendo el
poseedor de mala fe responsable de reintegrar los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo
hubiera podido percibir durante el tiempo en que aquel era poseedor. Respecto a los frutos
naturales, el poseedor de mala fe no adquiere su propiedad, y el nuevo poseedor puede reclamarlos
in natura si están en poder del poseedor de mala fe, o su valor si no están disponibles.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos, el poseedor de mala fe tiene derecho a que le sean
abonados los gastos necesarios que haya realizado en la cosa. Sin embargo, a diferencia del
poseedor de buena fe, el poseedor de mala fe carece del derecho de retención sobre la cosa. Esto
significa que no puede retener la cosa hasta que se le satisfagan los gastos necesarios. Respecto a los
gastos útiles o de lujo, el poseedor de mala fe no tiene derecho a indemnización por estos gastos y
puede llevarse las mejoras si la cosa no sufre deterioro, aunque el nuevo poseedor puede optar por
quedárselas abonando su valor actual.

En tercer lugar, en lo referente a la pérdida o deterioro de la cosa poseída, el poseedor de mala fe

responde en todo caso por estos daños. Esto incluye situaciones de fuerza mayor, siempre y cuando
el poseedor de mala fe haya maliciosamente retrasado la entrega de la cosa al poseedor legítimo. En
otras palabras, el poseedor de mala fe es responsable de los deterioros o pérdidas debidas a su dolo,
culpa e incluso en casos de fuerza mayor cuando haya actuado de manera maliciosa al retener la
cosa ilegítimamente.

En resumen, la posesión de mala fe implica una serie de obligaciones y responsabilidades legales que
el poseedor debe asumir, tanto en relación con los frutos percibidos, los gastos realizados en la cosa,
y la pérdida o deterioro de la misma.

C) Liquidación posesoria en caso de delito o falta. El Código Penal establece la restitución como una
forma de responsabilidad civil derivada de delitos y faltas que implican privar a alguien de una cosa
que tenía en su poder. Si la víctima no elige exigirla ante la jurisdicción civil, se aborda en el proceso
penal. Según el artículo 111.1 del Código Penal, se debe restituir el mismo bien siempre que sea
posible, con compensación por los deterioros determinados por el tribunal. La restitución se realiza
incluso si el bien está en manos de un tercero que lo adquirió legalmente y de buena fe, con
salvaguarda de su derecho de repetición. Sin embargo, esto no se aplica si el tercero adquirió el bien
de forma irrevocable según la ley. La restitución abarca la cosa misma o su valor, junto con la
compensación por cualquier deterioro, independientemente de su causa. La asignación de frutos,
gastos y la indemnización por deterioros se resuelven en una acción civil posterior, donde el
poseedor obligado a restituir puede demandar a la víctima, al autor del delito y a otros posibles
poseedores intermedios.

II. La protección de la posesión.

La protección jurídica de la posesión se fundamenta en el derecho a ser respetado en la misma,

incluso si el poseedor no tiene el mejor derecho de propiedad sobre el bien. El ordenamiento
jurídico reconoce al poseedor una serie de acciones posesorias para defender su posesión contra
perturbaciones o despojos. Estas acciones, contempladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881
bajo el nombre de interdictos, eran procedimientos sumarios destinados a resolver rápidamente las
disputas posesorias. Los interdictos buscaban garantizar la paz posesoria y la protección del
poseedor frente a actos ilegales que perturbaran su posesión.

Sin embargo, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, los interdictos fueron
derogados y las acciones posesorias fueron integradas en el proceso verbal ordinario. Aunque ya no
se utilizan los términos "interdictos", el proceso para proteger la posesión sigue siendo sumario y
rápido. El plazo de caducidad para interponer estas acciones es de un año desde el acto de
perturbación o despojo, según establece el artículo 439.1 de la LEC.

La sentencia emitida en estos procesos no tiene efectos de cosa juzgada, lo que significa que no
impide futuras acciones legales si persisten las perturbaciones o despojos sobre la posesión. En
resumen, aunque los procedimientos y terminología han cambiado, el derecho a defender la
posesión sigue siendo una herramienta fundamental para proteger los derechos de los poseedores
contra acciones ilegales que puedan afectar su posesión.
La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil establece una protección sumaria de la tenencia o posesión de
bienes y derechos, ampliando la tutela interdictal no solo a la posesión de cosas, sino también a
derechos. Esta medida responde a opiniones doctrinales que abogaban por esta extensión, ya que la
ley anterior solo legitimaba al poseedor de una cosa. La protección posesoria se encomienda a
medios judiciales, rechazando la violencia para mantener o restablecer la posesión. El artículo 441
prohíbe adquirir posesión mediante violencia, requiriendo que quienes pretendan privar a otro de la
tenencia de un bien soliciten el auxilio de la autoridad competente en caso de resistencia por parte
del poseedor.

2.1. Acciones posesorias. Como hemos señalado, se conocían anteriormente con el nombre de
interdictos las acciones posesorias propiamente dichas y que recogía con este nombre la Ley de
Enjuiciamiento Civil de 1881. Su origen se hallaba en el interdictum romano, separado de la actio, en
que el pretor actuaba no resolviendo el derecho, sino evitando la perturbación de hecho, en función
más policial que judicial.

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, según González Poveda, representa una reforma importante en
los medios de protección de la posesión al establecer que las acciones posesorias se tramitarán
mediante juicio verbal, sin nombre ni procedimiento específico, según lo dispuesto en el artículo
250.

A. Recobrar la posesión: La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, promulgada en 2000, introduce

reformas significativas en relación con los medios procesales de protección de la posesión. Estas
acciones posesorias, aunque carecen de un nombre específico y procedimiento propio, son
fundamentales para garantizar los derechos de los poseedores ante despojos o perturbaciones en su
posesión. El artículo 250 establece que estas acciones se tramitarán mediante un procedimiento de
juicio verbal y abordan dos situaciones principales: recobrar la posesión para aquellos que han sido
despojados de ella, y retenerla para quienes han sido perturbados en su posesión por actos que
buscan privarles de ella. Estas acciones, herederas de los antiguos interdictos, son esenciales para
mantener la seguridad jurídica en la tenencia y posesión de bienes. La sentencia que concede la
acción de retener impide al perturbador realizar futuros actos que perturben la posesión, mientras
que la que concede la acción de recobrar ordena la restitución de la posesión. Es importante
destacar que estas acciones deben interponerse dentro de un año desde el despojo o la
perturbación, de lo contrario se consideran caducas. La legitimación para iniciar estas acciones es
amplia y se otorga a cualquier poseedor afectado por despojo o perturbación, independientemente
de si tiene derecho de posesión sobre el bien en cuestión. La protección posesoria es una pieza clave
para mantener la seguridad jurídica y garantizar los derechos de los poseedores en el ámbito civil.

En resumen, todo poseedor, incluso si es clandestino o violento, está legitimado para actuar
judicialmente en defensa de su posesión contra terceros o contra el poseedor que haya sufrido la
violencia o clandestinidad. La duración de la posesión por menos de un año no afecta a esta
legitimación. Los herederos que suceden a un poseedor fallecido también tienen legitimación activa
para proteger la posesión contra perturbaciones o despojos antes de recibir los bienes hereditarios.
La legitimación activa puede generar cierta complejidad en casos de posesión mediata e inmediata
sobre una misma cosa, pero tanto el poseedor mediato como el inmediato tienen derecho a
defender su posesión. En el contexto del arrendamiento, tanto el arrendador como el arrendatario
tienen legitimación para proteger la posesión de la propiedad arrendada contra terceros. El
arrendatario tiene la obligación de informar al arrendador sobre cualquier usurpación o amenaza a
la posesión de la propiedad arrendada.

La legitimación activa para ejercer acciones posesorias, especialmente en el contexto de

arrendamientos, es amplia y abarca a todo poseedor, incluso al arrendatario que pueda ser
perturbado en su posesión por terceros. Este derecho está respaldado por disposiciones en el
Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Además, se reconoce la legitimación activa del
heredero que sucede en la posesión del causante, lo que garantiza la continuidad de la protección
posesoria en caso de fallecimiento del poseedor.

En situaciones de perturbación o despojo, tanto el arrendador como el arrendatario tienen la

facultad de actuar legalmente contra los responsables. El arrendatario puede emprender acciones
legales si el arrendador incumple sus obligaciones contractuales, como mantener al arrendatario en
el goce pacífico de la propiedad. Este derecho se extiende incluso si el arrendador no es el poseedor
inmediato de la propiedad.

En cuanto a la legitimación pasiva, las acciones posesorias pueden dirigirse contra quienes causaron
la perturbación o el despojo, así como contra aquellos que ordenaron o indujeron estos actos. Esto
incluye al autor material de la perturbación o el despojo, así como al heredero del autor si la acción
se lleva a cabo antes de que expire el plazo legal. También se contempla la legitimación pasiva en
casos de cesión de posesión adquirida mediante despojo, donde el cesionario puede ser demandado
si actuó de mala fe.

Es importante destacar que las acciones posesorias se pueden ejercer contra cualquier persona que
haya perturbado la posesión, incluidas las administraciones públicas, aunque en este caso la
jurisdicción contencioso-administrativa es competente. La protección posesoria se basa en defender
el estado posesorio, independientemente de cualquier título que respalde la tenencia de la
propiedad.

B. Adquirir la herencia, si no está poseída por nadie a título de propietario o usufructuario (núm. 3°).
Responde al antiguo interdicto de adquirir; y, se impone un trámite previo, en el artículo 441.1: una
vez presentada la demanda por el poseedor heredero testamentario o intestado, basándose en la
posesión civilísima del artículo 440 del Código civil en que deberá haber propuesto testigos, el Juez
les tomará declaración y dictará Auto denegando la posesión solicitada u otorgándola sin perjuicio
de mejor derecho; el Auto se publica por edictos, en los que se insta a los que consideren tener
mejor derecho a comparecer en el plazo de 40 días y reclamar por los trámites del juicio verbal.

C. Suspender una obra nueva que perjudique la posesión La acción de suspender una obra nueva
que afecta la posesión, similar al antiguo interdicto de obra nueva, no cuenta con una normativa
sustantiva específica y se regula principalmente en los artículos 250.1.4°, 441.2 y 447.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (LEC). Su objetivo es detener la construcción de una obra en curso que perjudica
la posesión de un tercero, y puede ser iniciada por cualquier persona afectada por la obra.

El tribunal tiene la facultad de ordenar la suspensión de la obra de manera inmediata, incluso antes
de la vista, y puede requerir al responsable de la obra que ofrezca una garantía para continuarla.
Además, se pueden realizar inspecciones judiciales o periciales antes del juicio. Es importante
destacar que la sentencia emitida no tiene autoridad de cosa juzgada.
2.2. La acción publiciana. La doctrina debate sobre si, además de los medios de protección usuales,
un poseedor civil o ad usucapionem tiene o no acceso a una acción para recuperar la posesión
perdida y seguir usucapiendo, similar a la acción publiciana del Derecho romano. Esta acción romana
permitía a un adquirente con la possessio ad usucapionem reclamar la posesión frente a terceros
mediante la acción publiciana del pretor Publicio, destinada a establecer el mejor derecho a poseer.

Una parte de la doctrina sostiene que esta acción publiciana aún subsiste en nuestro Derecho,
permitiendo a quien demuestre tener un mejor derecho a poseer ejercerla de manera autónoma.
Esta postura se apoya en el artículo 445 del Código Civil, que distingue entre controversias sobre
posesión y propiedad.

Sin embargo, la mayoría de la doctrina considera que la acción publiciana está integrada dentro de la
acción reivindicatoria, siempre y cuando el demandante pueda demostrar un mejor derecho que el
poseedor actual. Esta visión más común argumenta que, al simplificarse los requisitos para probar el
derecho de propiedad, la acción publiciana se subsume dentro de la reivindicatoria.

Una tercera postura sugiere que en nuestro Derecho no existe la acción publiciana como tal ni
integrada en la reivindicatoria. Argumenta que en los procesos declarativos ordinarios una persona
puede reclamar la posesión demostrando su mejor derecho sin necesidad de una acción específica.
Esta postura sostiene que la acción publiciana no se ha trasladado a nuestro Derecho moderno y que
la controversia real es sobre el mejor derecho a poseer entre dos poseedores, que puede resolverse
en un juicio declarativo ordinario.

A pesar de estas posiciones doctrinales, la jurisprudencia no ha sido clara al respecto. Algunas

sentencias han reconocido la acción publiciana como una defensa para el poseedor con mejor
derecho, mientras que otras la consideran como parte de la acción reivindicatoria. Sin embargo,
algunas sentencias más recientes han afirmado la sustantividad de la acción publiciana como una
herramienta dirigida a proteger la posesión contra aquellos que tienen un derecho inferior o son
simples detentadores, no contra el verdadero propietario.

III. La eficacia legitimadora de la posesión de bienes muebles: la adquisición a non domino.

Examen del artículo 464 del Código Civil.

El artículo 464 del Código Civil es crucial en lo que respecta a la posesión de bienes muebles.
Establece que la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título, lo que ha
generado un amplio debate doctrinal y jurisprudencial. Este artículo ha sido objeto de discusión
debido a su ubicación dentro del Código Civil y su relación con otras normas.

El primer párrafo del artículo 464 establece que la posesión de bienes muebles de buena fe equivale
al título. Sin embargo, el propietario que haya perdido o sido privado ilegalmente de una cosa
mueble puede reclamarla al poseedor. Además, si el poseedor adquirió la cosa de buena fe en una
venta pública, el propietario no puede obtener la restitución sin reembolsar el precio de la compra.
Lo mismo aplica a las cosas empeñadas en Montes de Piedad.

La dificultad radica en interpretar el alcance del primer párrafo, especialmente en relación con el
artículo 1955 del Código Civil, que regula la prescripción adquisitiva de bienes muebles por posesión
ininterrumpida de tres años de buena fe.
Para comprender este artículo, es necesario considerar sus antecedentes históricos. En el Derecho
romano, no se admitía la adquisición a non domino, y se basaba en dos principios fundamentales:
nadie puede transferir más derechos de los que posee y donde se encuentre mi cosa, allí la reclamo.
En el Derecho germánico, se distinguía entre la pérdida voluntaria e involuntaria de la posesión de
bienes muebles, y se aplicaban principios como "la mano guarde la mano" y "allí donde se ha dejado
la confianza, allí debe buscarse".

En resumen, el artículo 464 del Código Civil ha generado debates sobre la posesión de bienes
muebles y su relación con la adquisición de derechos. Su interpretación ha sido objeto de discusión
tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, debido a su importancia en la protección de los
derechos de propiedad.

El artículo 464 del Código Civil español ha generado un amplio debate doctrinal debido a su
influencia en la adquisición de bienes muebles de buena fe cuando el poseedor no es el propietario.
Este artículo establece que la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título.
Sin embargo, surgen dificultades al determinar qué adquiere exactamente el tercero de buena fe
que recibe la cosa de alguien que no es su propietario.

Dos principales teorías han surgido para interpretar el artículo 464:

1. La teoría romanista sostiene que el artículo presume un título de posesión que puede convertirse
en derecho de propiedad a través de la usucapión. Según esta postura, el tercero adquiere la
presunción de un justo título necesario para la usucapión ordinaria de tres años, pero no se
convierte en propietario de inmediato. Esta interpretación busca compatibilizar el artículo 464 con el
artículo 1955 del Código Civil, que permite la usucapión del dominio de bienes muebles por la
posesión ininterrumpida de tres años con buena fe.

2. Otra teoría considera que el artículo 464 establece simplemente una presunción de justo título
para la usucapión, sin necesidad de poseer durante un período específico. Esta interpretación se
basa en la idea de que la posesión equivale al título para efectos de la usucapión y que el artículo
464 viene a presumir este título. En esta línea, el artículo se presenta como una disposición
complementaria del régimen de usucapión ordinaria de cosas muebles.

La interpretación del artículo 464 ha generado diversas opiniones en la doctrina jurídica española y
ha sido objeto de análisis en la jurisprudencia. En resumen, el artículo plantea interrogantes sobre la
adquisición de bienes muebles de buena fe en situaciones donde el poseedor no es el propietario, y
su correcta interpretación sigue siendo objeto de debate.

El artículo 464 del Código Civil español ha generado un debate doctrinal sobre su interpretación en
relación con la usucapión y la adquisición de propiedad de bienes muebles. Dos teorías principales
han surgido al respecto:

La primera teoría, conocida como romanista, interpreta el artículo 464 en el contexto de la

usucapión ordinaria de tres años. Según esta visión, la posesión de bienes muebles adquirida de
buena fe equivale al justo título necesario para la usucapión. Esta interpretación se basa en la
presunción de que el tercero adquiere un título de posesión válido, que puede convertirse en
derecho de propiedad mediante la usucapión.
La segunda teoría, denominada germanista, considera que el artículo 464 establece un título de
propiedad en favor del tercero que adquiere de buena fe la posesión de un bien mueble. Según esta
perspectiva, la posesión de buena fe otorga al tercero la propiedad de la cosa, incluso si la recibió de
alguien que no era propietario. Esta interpretación se basa en el principio germánico de
irreivindicabilidad de los bienes muebles, salvo en casos de pérdida o privación ilegal.

La excepción al artículo 464 se aplica cuando la cosa mueble fue obtenida ilegalmente por el tercero.
En este caso, el propietario puede reivindicar la cosa, pero deberá reembolsar al tercero el precio
pagado por ella. Además, existen disposiciones específicas para casos en los que la cosa fue
adquirida en una venta pública, en un Monte de Piedad o en un mercado regulado por el Código de
Comercio.

En resumen, el artículo 464 del Código Civil español establece reglas sobre la adquisición de
propiedad de bienes muebles por parte de terceros de buena fe, pero su interpretación y aplicación
han sido objeto de debate y controversia en la doctrina jurídica.

El artículo 85 del Código de Comercio establece que un tercero de buena fe adquiere la propiedad de
una cosa mueble si la compra en Bolsa, feria, mercado o a un comerciante, incluso si el vendedor no
es el propietario, sin posibilidad de que el verdadero dueño reclame la propiedad. Esto implica una
suerte de usucapión instantánea, donde el comprador adquiere la propiedad de forma inmediata y
se prescribe el derecho de reivindicación del anterior propietario.

Además, el artículo 86 del Código de Comercio especifica que el pago de mercaderías compradas al
contado en tiendas no es objeto de reivindicación. Por otro lado, el párrafo segundo del artículo 85
define las condiciones para considerar un establecimiento como tienda abierta al público, lo cual
también se extiende a la venta ambulante y a distancia realizada por comerciantes legalmente
establecidos y anunciada de manera adecuada.

Por último, la Ley del Comercio Minorista establece que la adquisición de bienes muebles en una
subasta pública determina su irreivindicabilidad, con responsabilidad solidaria de la empresa
subastadora y del supuesto propietario por incumplimiento de obligaciones de información o
defectos ocultos. Esta disposición complementa lo establecido en el artículo 85 del Código de
Comercio.

El artículo 85 del Código de Comercio establece disposiciones cruciales en relación con la

transmisión de títulos al portador y valores representados por anotación en cuenta. Los títulos al
portador se transfieren mediante la tradición del documento y, según esta disposición, si un tercero
adquiere de buena fe y sin culpa grave la posesión de un título al portador, dicho título no puede ser
reclamado por el verdadero propietario. Sin embargo, los derechos del propietario legítimo contra
aquellos responsables de actos que lo hayan privado de la propiedad se mantienen.

Por otro lado, los valores representados por anotación en cuenta también están sujetos a
disposiciones similares. Según el artículo 9 de la Ley del mercado de valores, un tercero que adquiera
valores de una persona aparentemente legitimada para transmitirlos no estará sujeto a reclamación,
a menos que actúe de mala fe o con culpa grave.

Estas disposiciones sobre la adquisición de bienes muebles ceden cuando se establece un régimen
de publicidad que revele su situación jurídica. Por ejemplo, el Real Decreto 1828/1999 establece el
Registro de Bienes Muebles, que contiene información sobre titularidades y gravámenes sobre
bienes muebles. Este registro se divide en secciones específicas que se aplican a diferentes tipos de
bienes, desde buques y aeronaves hasta automóviles y otros vehículos de motor.

En conclusión, mientras que el artículo 464 del Código Civil otorga cierta protección a los
adquirentes de buena fe de bienes muebles, esta protección se ve limitada por la existencia de un
régimen de publicidad registral. Los derechos reales inscritos en el Registro de Bienes Muebles
prevalecen sobre aquellos adquiridos a non domino, lo que significa que los derechos anteriores a la
inscripción son oponibles incluso a los adquirentes de buena fe.

La enajenación de bienes muebles del Patrimonio histórico español, especialmente aquellos de

interés artístico o histórico, está regulada por la Ley 16/1985. Estos bienes deben estar incluidos en
un Inventario general y, si son especialmente relevantes, declarados de interés cultural por la
Administración. La ley prohíbe la exportación de estos bienes sin autorización, y su salida del país sin
permiso los convierte en propiedad del Estado, siendo inalienables e imprescriptibles.

Sin embargo, si el propietario anterior demuestra que el bien fue exportado ilegalmente, puede
solicitar su cesión al Estado, reembolsando los gastos de recuperación y, en su caso, el precio pagado
por el Estado al adquirente de buena fe. Esto implicaría la retransmisión de la propiedad al antiguo
dueño, permitiendo que el bien vuelva al mercado.

Además, los bienes muebles declarados de interés cultural y los incluidos en el Inventario General en
posesión de instituciones eclesiásticas no pueden ser transmitidos a particulares o entidades
mercantiles, solo pueden ser enajenados al Estado, otras entidades públicas o instituciones
eclesiásticas. Las Administraciones públicas solo pueden transferir estos bienes a otras
Administraciones públicas.

En resumen, solo aquellos legalmente autorizados pueden adquirir estos bienes, y solo ellos pueden
reclamar su propiedad en caso de adquisición a non domino o en subasta pública, nunca por
usucapión.

TEMA 6. LA USUCAPIÓN.

[Link], origen y régimen jurídico.

El Código Civil aborda la usucapión como un método legal para adquirir derechos reales, señalando
también la prescripción como otro medio mediante el cual se pueden adquirir la propiedad y otros
derechos. Aunque ambos conceptos son tratados conjuntamente en el artículo 1930, el código
diferencia claramente entre la prescripción extintiva y la adquisitiva, sin utilizar el término
"usucapión" para referirse a esta última.

La usucapión, entendida como el proceso de adquirir la propiedad o derechos reales mediante la

posesión continua durante un período de tiempo determinado por la ley, implica una serie de
condiciones. Esta posesión debe ser pública, pacífica y no interrumpida, y el poseedor debe actuar
como titular del derecho durante el período establecido. Varios autores ofrecen definiciones
similares de usucapión, enfatizando que este proceso convierte una situación de hecho en una
situación de derecho, permitiendo al poseedor convertirse en el titular legítimo del derecho real en
cuestión.
Sin embargo, existen debates doctrinales en torno a la naturaleza y el fundamento de la usucapión.
Uno de los problemas discutidos es si la usucapión es un modo de adquirir originario o derivativo. La
opinión mayoritaria sostiene que se trata de una adquisición originaria, mientras que algunos
argumentan que es derivativa, ya que implica la transferencia de un derecho de su titular anterior al
poseedor actual.

Otro problema doctrinal se centra en el fundamento de la usucapión. Algunos sostienen que es una
institución injusta desde el punto de vista del titular que pierde su derecho real debido a la
inactividad o negligencia, mientras que otros argumentan que es necesaria para el bien público y la
seguridad jurídica. La tesis objetiva, predominante entre los juristas, encuentra la justificación de la
usucapión en la seguridad del tráfico jurídico y el interés general social y económico. Esta
perspectiva sostiene que la usucapión sirve para evitar situaciones de incertidumbre y proteger los
derechos adquiridos a través de la posesión continuada en el tiempo.

En resumen, la usucapión es un proceso legal mediante el cual un individuo puede adquirir la

propiedad o derechos reales sobre un bien mediante la posesión continua y pacífica durante un
período de tiempo especificado por la ley. Aunque hay debates sobre su naturaleza y justificación, la
usucapión se considera fundamental para garantizar la seguridad jurídica y la estabilidad en las
relaciones de propiedad.

El Código Civil considera la usucapión como parte integral de la institución más amplia de la
prescripción, donde se encuentra regulada junto con la prescripción de acciones. Aunque estas son
conceptos diferentes, comparten un origen común y gran parte de su marco legal, específicamente
en el Capítulo primero, Título XVIII, del Libro IV del Código Civil, que abarca los artículos 1930 a 1939.

La usucapión implica la adquisición de derechos reales por parte de un individuo debido al uso
prolongado y pacífico de una propiedad, mientras que la prescripción extintiva se refiere al
vencimiento de derechos por inacción o falta de ejercicio de los mismos. Aunque son distintos en
cuanto a su objeto y efectos, existe una clara relación entre la usucapión y la prescripción de
acciones, especialmente en lo que respecta a las acciones reales de integración o reintegración
posesoria, como la reivindicatoria, la negatoria y la confesoria.

Cuando se trata de estas acciones posesorias, la prescripción adquiere una estrecha relación con la
usucapión, llegando incluso a considerarse como aspectos complementarios de un mismo fenómeno
legal. Esto se refleja en la forma en que ambas partes perciben la situación: el demandante busca el
reconocimiento de su derecho a través de la prescripción, mientras que el poseedor pretende
consolidar su derecho mediante la usucapión. En este sentido, la prescripción y la usucapión pueden
ser vistas como dos caras de una misma moneda, cada una representando una perspectiva diferente
dentro del marco legal de adquisición y pérdida de derechos reales.

II. Clases de usucapión.

Existen distintas clases de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria. La ordinaria requiere buena fe

y justo título además de posesión y tiempo, mientras que la extraordinaria solo exige posesión y
tiempo, pero este último debe ser considerablemente más largo que en la ordinaria.

Además, se diferencia entre usucapión mobiliaria, que se refiere a la adquisición de propiedad o

derechos reales sobre bienes muebles, y usucapión inmobiliaria, que abarca bienes inmuebles y
requiere plazos de tiempo más extensos que la mobiliaria.

Finalmente, también se distingue la usucapión por el tipo de derecho adquirido, ya sea el dominio
(derecho real de propiedad) u otros derechos reales siempre que sean poseíbles.
III. Requisitos.

3.1. Sujetos. En la usucapión se presentan dos sujetos: el usucapiente, adquirente, que adquiere el
derecho por usucapión, y el titular del derecho usucapido, que lo pierde, con sus respectivos
requisitos.

1- El concepto de usucapiente se refiere a aquel individuo que adquiere el derecho de propiedad u

otro derecho real poseíble mediante el proceso de usucapión. El artículo 1931 del Código Civil
establece que las personas capaces de adquirir por otros medios legítimos también pueden hacerlo
por usucapión, lo que implica que la capacidad requerida es simplemente la capacidad general de
obrar. Además, para llevar a cabo la usucapión, se requiere la capacidad de poseer el derecho como
titular.

La normativa del Código Civil al respecto, según MANRESA, establece una disposición meramente
referencial que aplica los principios generales sobre la capacidad de adquirir. No existe una
limitación especial en materia de usucapión, y cualquier persona capaz de poseer lo es también para
usucapir, aunque los menores e incapacitados necesitan de sus representantes legales para ejercer
los derechos derivados de esa posesión.

Tanto personas físicas como jurídicas privadas o públicas pueden adquirir por usucapión. En cuanto a
las personas jurídicas públicas, la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas permite la
adquisición de bienes por prescripción según lo establecido en el Código Civil y en las leyes
especiales.

El artículo 1956 del Código Civil retrasa la usucapión para los culpables de hurto o robo hasta que se
extinga su responsabilidad penal y civil. Las cosas hurtadas o robadas no pueden ser prescritas por
los delincuentes, cómplices o encubridores hasta que haya prescrito el delito o falta, su pena y la
acción para exigir responsabilidad civil.

En situaciones de cotitularidad, la prescripción ganada por un copropietario o comunero beneficia a

los demás, según lo dispuesto en el artículo 1933. También se reconoce capacidad para usucapir a la
herencia yacente antes de su aceptación y durante el tiempo concedido para hacer inventario y
deliberar, según el artículo 1934.

En resumen, el Código Civil establece reglas especiales relacionadas con la capacidad de usucapión y
sus efectos en diferentes situaciones, garantizando la eficacia de la usucapión en diversos contextos
jurídicos.

2- El titular del derecho usucapido es aquel individuo o entidad que pierde su derecho como
resultado de que otro individuo o entidad lo adquiere mediante usucapión. Según el artículo 1932
del Código Civil, los derechos y acciones se extinguen por prescripción en perjuicio de todas las
personas, incluyendo tanto a las personas físicas como a las jurídicas. Esta disposición marca un
cambio significativo con respecto a la tradición histórica basada en el Derecho romano, que
contemplaba ciertas excepciones que impedían la pérdida de derechos por usucapión en casos
específicos, como el de los menores o ciertas entidades jurídicas.

La usucapión puede tener lugar contra cualquier persona física o jurídica. Sin embargo, el artículo
1932 establece una excepción para las personas impedidas de administrar sus bienes, quienes
pueden reclamar contra sus representantes legales si su negligencia fue la causa de la prescripción.
Esta disposición refleja un principio fundamental de justicia, asegurando que aquellos que no
pueden proteger sus propios intereses no se vean perjudicados por la usucapión debido a la
negligencia de sus representantes legales.

En cuanto a la herencia yacente, la usucapión puede ocurrir antes de que la herencia sea aceptada y
durante el tiempo otorgado para hacer inventario y deliberar. Esto significa que incluso en
situaciones en las que la sucesión está pendiente, el fenómeno de la usucapión puede manifestarse,
lo que añade una capa adicional de complejidad a la cuestión.

Sin embargo, existen restricciones para hacer valer la usucapión contra el titular inscrito en el
Registro de la Propiedad, conocida como usucapión contra tabulas. El artículo 36 de la Ley
Hipotecaria establece que la usucapión perjudica al titular registrado en ciertas circunstancias
específicas, como cuando no es un tercero protegido por la fe pública del Registro. Además, se
requiere que el usucapiente demuestre que el titular registrado conocía o debería haber conocido la
posesión del usucapiente antes de perfeccionar su adquisición.

En resumen, aunque la usucapión puede hacerse valer contra cualquier persona, existen
restricciones específicas, especialmente cuando se trata de enfrentarse al titular registrado en el
Registro de la Propiedad. Esta complejidad legal subraya la importancia de comprender las diversas
consideraciones legales que rodean el proceso de adquisición de derechos por posesión continua y
pacífica.

3.2. Objeto. La usucapión se refiere a la adquisición de derechos de propiedad u otros derechos

reales poseíbles mediante la posesión continua y pacífica de ciertos bienes durante un período de
tiempo establecido por la ley. Sin embargo, existen limitaciones en cuanto al tipo de derechos que
pueden ser objeto de usucapión.

En primer lugar, la usucapión no se aplica a los derechos no reales, como los derivados de contratos
de arrendamiento o renta vitalicia, ni a los derechos personalísimos, que están vinculados a una
persona específica y no son transferibles. Tampoco es aplicable a los derechos reales que no son
poseíbles, como el derecho de tanteo y retracto o el derecho de hipoteca, aunque hay debates sobre
la aplicabilidad de la usucapión al derecho de prenda.

En cuanto a las servidumbres, el Código Civil solo permite la usucapión de aquellas que sean
continuas y aparentes, excluyendo las servidumbres que no cumplan con estos requisitos.

Además, los derechos de propiedad u otros derechos reales poseíbles deben recaer sobre cosas que
estén en el comercio de los hombres para ser objeto de usucapión, según el artículo 1936 del Código
Civil. Esto significa que solo pueden ser adquiridos por usucapión los derechos reales que sean
susceptibles de posesión y estén dentro del ámbito del comercio humano.

Sin embargo, existen ciertos bienes que están excluidos del tráfico jurídico, como las armas, las
drogas, los bienes de dominio público o comunales, y los bienes muebles de interés cultural. Estos
bienes no pueden ser objeto de usucapión debido a su naturaleza o a disposiciones legales
específicas que los excluyen del comercio humano.
Por último, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que los títulos nobiliarios pueden
ser adquiridos por usucapión mediante la llamada prescripción inmemorial de 40 años. Esta
disposición permite la adquisición de títulos nobiliarios después de un período prolongado de
posesión continua y pacífica.

IV. Requisitos comunes a toda clase de usucapión. Se ha dicho, al definir la usucapión, que ésta se
produce por la posesión continuada durante el tiempo fijado por la ley. Son, pues, requisitos
comunes a todas las clases de usucapión: primero la posesión; y, segundo, el tiempo.

1- La posesión desempeña un papel fundamental en el proceso de usucapión, ya que es uno de los

requisitos esenciales para que este fenómeno se produzca. La posesión puede ser entendida como
un hecho o como un derecho, mediata o inmediata, por sí misma o a través de un representante,
pero debe cumplir ciertas condiciones para ser apta para generar la usucapión, según establece el
artículo 1941 del Código Civil.

En primer lugar, la posesión debe ser en concepto de dueño, lo que significa que el poseedor debe
tener la voluntad o intención de ser dueño de la cosa o derecho que posee. Esto excluye a aquellos
que poseen en virtud de licencia o por mera tolerancia del verdadero propietario. Además, la
posesión debe ser pública, lo que implica que debe ser manifestada al exterior y no oculta, y debe
ser pacífica, es decir, obtenida y mantenida de forma no violenta. Por último, la posesión no debe
ser interrumpida durante los plazos establecidos por la ley para la usucapión.

La posesión en concepto de dueño puede ser ejercida directamente por el usucapiente o a través de
un mediador posesorio, como un arrendatario, un comodatario o un acreedor pignoraticio. En estos
casos, tanto el poseedor inmediato como el mediato pueden adquirir derechos por usucapión si
cumplen con los requisitos necesarios. Además, según el artículo 436 del Código Civil, se presume
que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, a menos que se
pruebe lo contrario mediante la llamada "interversión" del concepto posesorio, que ocurre cuando
cambia la relación jurídica entre el poseedor y el mediador posesorio.

En resumen, la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida es un requisito

fundamental para que se produzca la usucapión, ya sea de forma ordinaria o extraordinaria. Esta
posesión puede ser ejercida directamente por el usucapiente o a través de un mediador posesorio, y
su mantenimiento continuo es crucial para que se produzca la adquisición por usucapión.

2- Pública. Es decir, que no sea oculta, que tanto el hecho objetivo de la posesión como el concepto
de titular puedan ser reconocidos por todos, incluyendo al titular del derecho usucapido. Ya decía el
artículo 444 del CC que no afectaban a la posesión, ni, en consecuencia, para la usucapión, los actos
clandestinos. Y es que, en efecto, la posesión clandestina no es susceptible de ser valorada como
posesión en concepto de dueño, ni tampoco la adquirida o disfrutada con violencia.

3- Pacífica. Que no se adquiera ni mantenga por la fuerza (arts. 441 y 444 del CC); si se adquirió o
comenzó con violencia, la posesión será pacifica, desde que cesó tal fuerza o violencia.

4- La condición de "no interrumpida" es un requisito esencial para que la posesión sea apta para
generar la usucapión. Esto implica que la posesión debe mantenerse de manera continua a lo largo
del período de tiempo requerido por la ley para cada caso específico.
El artículo 1960 del Código Civil establece varias reglas importantes para la computación del tiempo
necesario para la prescripción:

1. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo al suyo el
tiempo de posesión de su causante. Esto significa que la posesión de los bienes hereditarios se
entiende transmitida al heredero sin interrupción desde el momento de la muerte del causante,
tanto en el caso de sucesión mortis causa a título universal como a título particular. Sin embargo,
esta unión de posesiones solo es válida si la posesión del causante y del heredero cumplen con los
requisitos necesarios para la usucapión.

2. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo
durante el tiempo intermedio, a menos que se demuestre lo contrario. Esta presunción se aplica
tanto a la posesión ordinaria como a la posesión para usucapir, y se basa en la prueba previa de la
posesión actual y de la posesión pretérita.

3. El día en que comienza a contarse el tiempo se considera completo, pero el último día debe
cumplirse en su totalidad.

Es fundamental que la posesión sea ininterrumpida, pero pueden existir interrupciones, ya sea por el
cese de la posesión o de alguno de sus atributos, lo que se conoce como interrupción natural, o por
medio de una reclamación judicial, denominada interrupción civil. La interrupción puede afectar la
continuidad necesaria para la usucapión y puede surgir por diversas circunstancias que ponen fin
temporalmente a la posesión, como disputas legales o abandono de la posesión.

La interrupción natural de la posesión, según el artículo 1944 del Código Civil, ocurre cuando esta
cesa por más de un año debido a cualquier motivo. Esta disposición se alinea con otros artículos,
como el 460.4 y el 1968.1 del mismo código. Además, el cese del carácter fundamental de la
posesión en concepto de titular, como lo indica el artículo 1948, también interrumpe la posesión.
Esto sucede cuando el poseedor reconoce explícita o implícitamente el derecho del dueño, ya sea a
través de un reconocimiento claro o por medio de un acto que evidencie que el poseedor está
dispuesto a ceder sus derechos.

La interrupción civil de la posesión surge a través de una reclamación judicial, que puede ser
provocada por una citación judicial al poseedor demandado. Incluso si esta citación es emitida por
un juez incompetente, como establece el artículo 1945, implica el emplazamiento del poseedor
demandado para responder a la demanda, ya sea en un juicio ordinario o verbal. Sin embargo, hay
interpretaciones divergentes sobre cuándo exactamente se produce la interrupción: mientras
algunos sostienen que ocurre con el emplazamiento al demandado, otros argumentan que sucede
con la presentación misma de la demanda.

La interrupción civil tampoco se produce si la citación judicial es nula por falta de formalidades
legales, si el actor desiste de la demanda o si el poseedor es absuelto de la misma. Asimismo, esta
interrupción puede ocurrir por medio de un acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses
de su celebración se presente una demanda sobre la posesión o dominio de la cosa en cuestión,
según el artículo 1947.

Es importante destacar que el emplazamiento en un proceso interdictal no interrumpe

automáticamente la posesión ad usucapionem; lo que la interrumpe es la pérdida de la posesión si
prospera el interdicto. En resumen, la interrupción de la posesión, ya sea natural o civil, puede
ocurrir por diversos medios legales y eventos que afectan la continuidad y la legitimidad de la
posesión usucapida.

En segundo lugar, la interrupción civil de la posesión puede ocurrir por acto de conciliación, según el
artículo 1947 del Código Civil, siempre y cuando dentro de los dos meses siguientes a su celebración
se presente una demanda sobre la posesión o dominio de la cosa disputada. Además, la interrupción
puede ser provocada por una reclamación extrajudicial debidamente acreditada o por cualquier acto
de reconocimiento del derecho del titular realizado por el poseedor, como lo establece el artículo
1948 del mismo código. Este reconocimiento, ya sea expreso o tácito, implica la interrupción de la
posesión ad usucapionem, cambiando el concepto posesorio del poseedor en ese momento.

Es importante destacar que la interrupción de la posesión no se presume, por lo que el titular del
derecho que la alegue debe probar la existencia de alguna de las causas que la originaron. El efecto
de esta interrupción es la eliminación de todo el tiempo anteriormente acumulado de tenencia de la
cosa, reiniciándose el cómputo del tiempo necesario para la usucapión desde cero.

Segundo, el transcurso de un plazo de tiempo es un requisito común a todas las formas de

usucapión, aunque la duración del plazo varía según si se trata de una usucapión ordinaria o
extraordinaria, y si concierne a bienes muebles o inmuebles. En el caso de la usucapión ordinaria de
derechos sobre bienes muebles, el plazo es de tres años, según el artículo 1955 del Código Civil. Para
los derechos sobre bienes inmuebles, el plazo es de diez años para casos de presencia del poseedor
y de veinte años para casos de ausencia del mismo, según el artículo 1957, con especificaciones
adicionales sobre cómo se considera la ausencia.

Para la usucapión extraordinaria, los plazos son más prolongados: seis años para bienes muebles y
treinta años para bienes inmuebles, según los artículos 1955 y 1959 respectivamente. El cómputo de
estos plazos se rige por el artículo 1960 del Código Civil, que establece que el día en que comienza a
contarse el tiempo se considera completo, mientras que el último día del plazo debe cumplirse en su
totalidad. Además, se aplica la "accesio possessionis", que permite que el tiempo del actual
poseedor se sume al de sus causantes. Esta disposición también establece que no se presume la
interrupción de la posesión, a menos que se demuestre lo contrario.

4.1. Requisitos especiales de la usucapión ordinaria. La interpretación sistemática de los artículos

1940, 1952 a 1954 del Código Civil lleva a la conclusión de que la usucapión ordinaria requiere,
además de los requisitos comunes a toda usucapión (posesión y transcurso del tiempo), la buena fe
y un justo título por parte del poseedor. Por lo tanto, en la usucapión ordinaria deben concurrir los
requisitos de buena fe y justo título, especialmente en lo que respecta a derechos sobre bienes
inmuebles. En el caso de bienes muebles, se exige la posesión de buena fe, la cual se considera como
título según el artículo 464. Además, la usucapión ordinaria de bienes muebles solo se dará en los
casos en que, adquiriéndose de buena fe, no se produzca la adquisición inmediata de la propiedad,
según lo establecido en el mismo artículo 464.

1- La buena fe es un requisito esencial para la usucapión, según el Código Civil. El poseedor debe
creer de manera sincera y legítima que tiene derecho a poseer la cosa que está adquiriendo por
usucapión. Esta creencia se divide en dos aspectos: positivo y negativo. El aspecto positivo se refiere
a la creencia del poseedor de que la persona de quien recibió la cosa era dueña y tenía el derecho de
transferirlo. Por otro lado, el aspecto negativo implica la ignorancia del poseedor sobre cualquier
defecto o vicio en su título de posesión que pudiera invalidarlo.
El Código Civil, en los artículos 433 y 1950, aborda estos aspectos de la buena fe. El artículo 1950
establece que la buena fe del poseedor radica en su creencia de que la persona que le transfirió la
cosa era dueña y tenía el derecho de hacerlo. Por otro lado, el artículo 433 establece que se
presume que el poseedor actúa de buena fe, a menos que se demuestre lo contrario. Además, la
buena fe no se limita al momento inicial de adquirir la posesión, sino que debe mantenerse durante
todo el período requerido para la usucapión.

Este requisito de buena fe, que debe perdurar a lo largo de toda la usucapión, refleja la postura
adoptada por el Derecho canónico, en contraposición al enfoque del Derecho romano que solo
requería buena fe al inicio de la posesión. La presunción de buena fe del poseedor coloca la carga de
la prueba sobre aquel que alega mala fe.

En resumen, la buena fe es un elemento fundamental en el proceso de usucapión, ya que el

poseedor debe actuar con la convicción sincera de que tiene derecho a poseer la cosa que está
adquiriendo por usucapión. Este requisito se extiende a lo largo de todo el período de usucapión y su
presunción refleja la evolución del pensamiento jurídico desde el Derecho romano al Derecho
canónico, tal como se establece en el Código Civil.

2- El "justo título" es un requisito esencial para la usucapión según el Código Civil. Este término se
define como aquel que, desde una perspectiva legal, sería suficiente para transferir el dominio o
derecho real de la cosa que se pretende adquirir por usucapión. En resumen, es un hecho o
documento que, en teoría, debería haber dado lugar a la adquisición del derecho real, pero que no
lo hizo debido a algún defecto externo a él.

El justo título puede ser de diferentes tipos, pero todos tienen en común la idea de ser una causa
legítima para la posesión inicial y la posterior adquisición del derecho ajeno. Puede ser un título
derivado, como una compraventa, donación, permuta o legado, o puede derivar de una situación de
ocupación, como encontrar algo aparentemente abandonado. Sin embargo, no todo título es apto
para la usucapión. Por ejemplo, el título de heredero no constituye un justo título para la usucapión
ordinaria, ya que el heredero simplemente sucede en la posición jurídica de su causante y no
adquiere una nueva titularidad sobre los bienes.

El justo título debe ser verdadero y válido en abstracto, es decir, debe ser suficiente para transferir el
derecho real en cuestión. Sin embargo, este requisito no se presume, sino que debe probarse por el
usucapiente. La prueba de la existencia del título recae en el usucapiente, aunque el poseedor en
concepto de dueño se presume que posee con justo título y no está obligado a exhibirlo.

Para llevar a cabo la usucapión ordinaria, además del justo título, se requiere que la posesión se
mantenga de manera ininterrumpida durante un período de tiempo determinado según la
naturaleza del bien o derecho. Por ejemplo, para bienes muebles se requieren 3 años de posesión,
mientras que para bienes inmuebles se necesitan 10 años de posesión entre presentes y 20 años
entre ausentes. La forma de calcular la ausencia se especifica en el artículo 1958 del Código Civil.
Para otros tipos de derechos, como servidumbres continuas y aparentes, o títulos nobiliarios, se
aplican plazos diferentes, como 20 o 40 años respectivamente.
4.2. Requisitos para la usucapión extraordinaria. Sólo exige que concurran los requisitos de
posesión y transcurso del tiempo; por lo tanto, no requiere ni la buena fe ni el justo título en el
poseedor, pero a cambio la ley establece unos plazos más amplios de posesión:

Usucapión extraordinaria sobre bienes muebles: 6 años de posesión.

Usucapión extraordinaria sobre bienes inmuebles: 30 años de posesión sin distinción entre
presentes o ausentes.

V. Efectos.

La usucapión, como concepto, implica la adquisición automática del derecho de propiedad o de otro
derecho real sobre una cosa que ha sido poseída durante un período de tiempo determinado y con
los requisitos establecidos. Esta adquisición no se reconoce automáticamente en el ámbito legal y
debe ser invocada por el poseedor que adquiere la cosa. El usucapiente puede iniciar un proceso
judicial para obtener una declaración que reconozca su adquisición, ya sea a través de una acción o
excepción en un proceso civil.

El usucapiente tiene la carga de probar el cumplimiento de todos los requisitos para la usucapión,
mientras que la parte contraria debe probar cualquier hecho que impida la usucapión. La adquisición
por usucapión tiene efecto retroactivo al momento en que comenzó la usucapión, lo que significa
que los actos realizados por el usucapiente durante ese tiempo son válidos y efectivos, mientras que
los actos realizados por el titular anterior del derecho son ineficaces.

En cuanto a la extensión de los efectos de la usucapión, no existe una norma específica en el Código
Civil que regule si la adquisición se produce libre de cargas o con las mismas que tenía al comenzar la
usucapión. Sin embargo, se aplica la regla general de "quantum possessum, tantum praescriptum",
lo que significa que se adquiere el derecho en la misma medida en que se poseyó. Esto implica que si
la cosa se poseía como libre de cargas, se adquiere de la misma manera, dando lugar a la "usucapio
libertatis".

La renuncia a la usucapión puede ocurrir antes o después de que se consuma. La renuncia antes de
la consumación es un acto interruptivo de la usucapión, mientras que la renuncia después de la
consumación es una renuncia al derecho adquirido por usucapión. Esta renuncia implica que el
derecho usucapido sigue perteneciendo al titular anterior, como si la usucapión no hubiera ocurrido.
Para que esta renuncia sea válida, se requiere la capacidad para enajenar el derecho usucapido.

La renuncia al derecho adquirido por usucapión puede ser expresa o tácita, aunque debe
interpretarse de manera restrictiva. Según el artículo 1935 del Código Civil, la renuncia puede
deducirse de acciones que indiquen el abandono del derecho. Sin embargo, esta renuncia tiene
límites establecidos en el artículo 6.2 del mismo código, no puede contravenir el interés público ni
perjudicar a terceros, especialmente a acreedores u otras partes interesadas en hacer valer la
prescripción.

El artículo 1935 prohíbe expresamente la renuncia al derecho a usucapir en el futuro, aunque esta
disposición se considera redundante, ya que la renuncia se rige por las normas generales del Código
Civil. En resumen, quien adquiere por usucapión puede renunciar al derecho adquirido, siempre que
no afecte al interés público ni perjudique a terceros, como los acreedores, pero no puede renunciar
anticipadamente al derecho a usucapir en el futuro.

VI. La usucapión y el Registro de la Propiedad.

El sistema jurídico registral y extrarregistral puede coincidir o divergir debido a la prescripción

extintiva o adquisitiva (usucapión). La prescripción secundum tabulas refleja una coincidencia entre
la realidad registral y extrarregistral tras la extinción o adquisición de derechos. Por otro lado, la
prescripción contra tabulas genera discrepancias entre ambas realidades. La Ley Hipotecaria regula
este tema para salvaguardar los intereses del tercero adquirente basado en la fe pública registral. La
relación entre usucapión y Registro determina los límites y alcances de la usucapión en derechos
inscritos. Una aceptación total de la usucapión socavaría la protección del tercero adquirente,
mientras que su rechazo dejaría desprotegido al poseedor usucapiente. Ante esta complejidad, el
Derecho ofrece respuestas matizadas para equilibrar los intereses en juego.

A) Usucapión a favor del titular inscrito o usucapión secundum tabulas. La usucapión secundum
tabulas surge cuando la inscripción registral proclama una titularidad que no corresponde al
verdadero titular del derecho real, pero este último adquiere el derecho por usucapión. La
inscripción actúa como justo título y presume la posesión y buena fe durante su vigencia, facilitando
así la usucapión ordinaria al titular registral. El artículo 35 de la Ley Hipotecaria establece que la
inscripción sirve como justo título para la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito,
presumiendo su posesión pública, pacífica y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento.
Sin embargo, esta presunción es susceptible de prueba en contrario.

Para que opere el artículo 35, deben coincidir el titular registral y el poseedor efectivo, la finca debe
estar inscrita en el Registro de la Propiedad, y el titular registral debe haber adquirido a non domino
y no estar protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si el titular registral es un tercero
hipotecario protegido por el artículo 34, la inscripción actúa como título suficiente para adquirir el
derecho, sin necesidad de esperar a la usucapión.

La presunción establecida por el artículo 35 es iuris tantum y puede ser refutada con pruebas en
contrario. Además, la inscripción no suple ni convalida los vicios en la configuración de los
presupuestos objetivos de la usucapión, como la buena fe del poseedor. En resumen, la usucapión
secundum tabulas permite al titular inscrito adquirir el derecho mediante la usucapión ordinaria,
siempre y cuando se cumplan los requisitos legales y se demuestre la posesión conforme a la
realidad jurídica.

B) Usucapión contra tabulas o contra el titular inscrito. En el contexto de la usucapión, surge la

pregunta de qué titularidad prevalecerá: la del usucapiente o la del titular registral. La situación se
presenta cuando un sujeto adquiere un derecho real inmobiliario que está inscrito en el Registro de
la Propiedad a nombre de otro. Se cuestiona si es posible que el poseedor efectivo adquiera el
derecho real sobre el bien inmueble por usucapión, a pesar de lo que indica el Registro.

El artículo 36 de la Ley Hipotecaria aborda esta problemática. Establece que la prescripción

comenzada perjudicará al titular inscrito si no la interrumpe dentro del plazo de un año. Esto
significa que la usucapión contra tabulas puede prevalecer sobre la titularidad registral si el titular
inscrito no toma medidas para interrumpir la posesión del prescribiente. La usucapión contra tabulas
se refiere a la posibilidad de adquirir por usucapión un derecho real que esté inscrito en el Registro
de la Propiedad a nombre de otra persona.

La ley protege al adquirente inscrito en el Registro de la Propiedad, pero también contempla

situaciones donde la usucapión puede prevalecer. Si un tercero adquiere el derecho cuando la
usucapión ya está consumada o se consuma dentro del año siguiente, sin conocer o tener medios
racionales para conocer que la finca está siendo usucapida por otro, prevalece la titularidad del
adquirente protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, si el adquirente conocía la situación real antes de la adquisición o consiente la posesión
del usucapiente durante el año siguiente a la adquisición, entonces la usucapión puede prevalecer
sobre la titularidad registral. El consentimiento implica la ausencia de actos interruptivos de la
posesión del usucapiente por parte del adquirente registrado.

En resumen, la usucapión puede prevalecer sobre la titularidad registral si el titular inscrito no

interrumpe la posesión del usucapiente dentro del plazo establecido, o si el adquirente inscrito
conocía la situación real o consiente la posesión del usucapiente después de la adquisición.

C) En cuanto a la prescripción extintiva, dispone el párrafo último del artículo 36 de la LH “la

prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección
posesoria, perjudicará siempre al titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”. La
Ley Hipotecaria dota aquí de toda su fuerza a la prescripción extintiva de esos derechos reales en
contra de su titular o de su sucesor, aunque reúna los requisitos del artículo 34. Por tanto, nada han
adquirido de su transmitente, si éste dejó prescribir los derechos en cuestión.

El último párrafo del artículo 36 LH perjudica al titular registral, aunque tenga la consideración de
tercero.

D) Usucapión liberatoria secundum tabulas y contra tabulas. La usucapión liberatoria, también

conocida como usucapio libertatis, se refiere a la extinción de un derecho real en cosa ajena
mediante la usucapión del propietario de esa cosa. En este caso, el propietario, conocido como
usucapiente, ha poseído la finca como si fuera libre y, tras cumplir con el tiempo y los demás
requisitos, adquiere la propiedad libre de cualquier gravamen.

Si la usucapión es secundum tabulas, es decir, si el derecho real que se libera no está inscrito y la
finca está registrada como libre, se aplica el artículo 35 de la usucapión normal secundum tabulas.
Esto significa que la inscripción en el Registro de la Propiedad se considera un justo título y se
presume la posesión pública, pacífica, no interrumpida y de buena fe del usucapiente sobre la finca
como si estuviera libre de gravámenes.

En el caso de usucapión contra tabulas, la usucapión sigue las reglas normales, a menos que
perjudique a un tercero hipotecario, en cuyo caso no se produce la usucapión liberatoria. Esto
ocurre cuando el derecho real que se libera no implica la facultad de disfrute inmediato o cuando,
siendo incompatible con la posesión, el tercero hipotecario demuestra que no conocía o no debería
haber conocido que la finca estaba siendo poseída por otra persona antes de su adquisición. En este
caso, el tercero hipotecario tiene un año para iniciar una acción confesoria o una acción real registral
contra el usucapiente para oponerse a la usucapión liberatoria.
En resumen, la usucapión liberatoria puede darse tanto secundum tabulas como contra tabulas,
pero en este último caso existen condiciones específicas que deben cumplirse para que prospere la
usucapión y prevalezca sobre la titularidad registral.

TEMA 7. LA PROPIEDAD.

1. La propiedad. Concepto y caracteres. El derecho de propiedad es uno de los pilares

fundamentales del ordenamiento jurídico, con una importancia que trasciende al ámbito del
derecho para influir en aspectos esenciales de la vida social, como la economía y la configuración
política de un país. Sin embargo, definir de manera precisa este concepto no es tarea fácil, ya que su
alcance y significado varían según el contexto en el que se aplique.

En el ámbito jurídico, se utilizan indistintamente los términos "propiedad" y "dominio", aunque

algunos autores han intentado establecer una distinción entre ambos. Por ejemplo, Puig Brutau
considera que la propiedad abarca toda relación de pertenencia o titularidad, mientras que el
dominio se refiere específicamente a la titularidad sobre un objeto corporal. Sin embargo, esta
distinción carece de utilidad práctica, y la mayoría de los autores modernos consideran que ambos
términos son sinónimos en cuanto a su concepto y normativa.

En un sentido amplio, la propiedad se refiere a toda relación de pertenencia o titularidad sobre un

objeto, independientemente de su naturaleza. En un sentido más restrictivo, se identifica con la
titularidad sobre cosas corporales, excluyendo la titularidad sobre otros derechos reales que puedan
recaer sobre la misma cosa. La mayoría de la doctrina prefiere la acepción amplia de este término.

Desde la perspectiva de O'Callaghan, la propiedad implica un señorío pleno sobre las cosas,
otorgando al propietario el poder de someterlas a su voluntad en todos sus aspectos y obtener toda
la utilidad posible de ellas. En contraste, los demás derechos reales solo conceden poderes parciales
en relación con una utilidad específica. Sin embargo, es importante destacar que la propiedad no es
un poder ilimitado, ya que está sujeta a restricciones y limitaciones establecidas por el
ordenamiento jurídico.

Por otro lado, Serrano Alonso define el derecho de propiedad como un derecho subjetivo de
naturaleza real que otorga al titular un conjunto completo y variado de facultades sobre una cosa o
derecho, oponible a terceros, de duración perpetua o indefinida, y cuyo ejercicio está sujeto al
interés general.

En resumen, el derecho de propiedad representa un poder fundamental sobre los bienes que
permite a su titular ejercer un control pleno sobre ellos, aunque su alcance y limitaciones pueden
variar según el contexto y las disposiciones legales aplicables.

El derecho de propiedad se caracteriza por una serie de rasgos distintivos que lo diferencian de otros
derechos reales y lo hacen fundamental en el ordenamiento jurídico:

a) Generalidad: La propiedad confiere a su titular un conjunto de poderes ilimitados sobre la cosa,

incluyendo el uso, aprovechamiento y disposición de la misma. Se presume libre de cargas y
gravámenes, otorgando al propietario un amplio margen de autonomía sobre su propiedad.
b) Abstracción: El derecho de propiedad es concebible de manera independiente de sus facultades
singulares, lo que significa que puede existir incluso si algunas de estas facultades no están
presentes o son limitadas. A diferencia de otros derechos reales, la propiedad es un derecho
separable de sus facultades específicas.

c) Elasticidad: La propiedad es elástica en el sentido de que, si pierde algunas de sus facultades

debido a la existencia de otros derechos reales sobre la cosa, estas facultades se reabsorben una vez
que esos derechos se extinguen. La propiedad tiene la capacidad de adaptarse y recuperar su
plenitud una vez que cesan las limitaciones.

d) Exclusividad: El propietario tiene un poder exclusivo sobre la cosa, lo que le permite excluir a otras
personas de interferir en su goce. Aunque pueden reconocerse derechos de terceros sobre la cosa,
la propiedad otorga al titular un control absoluto sobre la misma.

e) Perpetuidad: La propiedad es un derecho de duración perpetua o indefinida, lo que significa que

no está sujeta a limitaciones temporales y puede perdurar tanto como la cosa misma. Aunque hay
excepciones, como en el caso de la propiedad intelectual o industrial, en general la propiedad se
considera potencialmente perpetua.

f) Subordinación al interés general: Aunque el propietario tiene amplios poderes sobre su propiedad,
su ejercicio está subordinado al interés general o colectivo, lo que implica que existen limitaciones y
restricciones al ejercicio de este derecho en beneficio de la sociedad.

g) Derecho real y pleno: La propiedad es un derecho real que puede ser ejercido frente a todos,
incluida la Administración Pública, a través de la acción real. Además, es pleno en el sentido de que
sirve como fundamento para otros derechos reales y tiene una duración indefinida.

En resumen, el derecho de propiedad es un pilar fundamental del ordenamiento jurídico que otorga
a su titular un amplio conjunto de facultades sobre una cosa, asegurando su control exclusivo y
perpetuo, aunque su ejercicio está sujeto a ciertas limitaciones en aras del interés general.

2. Naturaleza jurídica. La propiedad se caracteriza por:

a) Ser un derecho subjetivo de naturaleza real que otorga a su titular un poder directo sobre la cosa
o derecho.

b) Confiere a su titular un poder que puede ejercerse frente a todos.

c) Su contenido es flexible, permitiendo una variedad de facultades que pueden ser temporalmente
cedidas a terceros sin alterar la esencia del derecho.

d) Aunque el poder del titular es amplio, está sujeto a diversas limitaciones, tanto por la colisión con
otros derechos de propiedad como por los intereses generales de la sociedad.

3. La propiedad como derecho público subjetivo y como derecho subjetivo privado. El artículo 33
de la Constitución establece un marco legal para el derecho a la propiedad privada y a la herencia en
España. Este artículo reconoce el derecho fundamental a la propiedad privada, pero al mismo
tiempo lo condiciona a su función social, lo que significa que el contenido y ejercicio de este derecho
pueden ser limitados por las leyes en aras del interés general. Asimismo, garantiza que nadie puede
ser privado de sus bienes y derechos de manera arbitraria, estableciendo que cualquier privación
debe estar justificada por motivos de utilidad pública o interés social y debe ir acompañada de una
indemnización adecuada.

Este enfoque constitucional refleja la importancia de la propiedad como un derecho fundamental en

el ordenamiento jurídico español. Se considera un derecho público subjetivo que se ejerce frente al
Estado y otros poderes públicos. Es importante destacar que este derecho está sujeto a la regulación
y limitación por parte de las leyes, las cuales deben respetar su contenido esencial. Además, el
Estado solo puede privar a los individuos de su propiedad mediante el procedimiento legal de
expropiación, que incluye el pago de una indemnización justa.

Por otro lado, en el ámbito del Derecho privado, la propiedad se entiende como la titularidad plena
de los bienes, lo que permite al propietario ejercer acciones legales para proteger y recuperar su
posesión contra terceros. Esta perspectiva se refleja en la posibilidad de ejercitar acciones de
reivindicación contra quienes posean ilegítimamente los bienes. Es importante destacar que esta
acción puede ser ejercida incluso contra los propios poderes públicos si estos interfieren
ilegítimamente en los derechos de propiedad de los individuos.

En resumen, la propiedad en España se concibe como un derecho fundamental que debe ejercerse
en consonancia con su función social y está sujeto a regulaciones legales para garantizar el interés
general. Tanto en el ámbito del Derecho público como del Derecho privado, la propiedad juega un
papel fundamental en el ordenamiento jurídico y su protección es crucial para la estabilidad y el
desarrollo de la sociedad.

3.1. Reserva de ley, función social y contenido esencial del derecho de propiedad. El artículo 33.2
de la Constitución Española establece que la función social del derecho de propiedad delimitará su
contenido, conforme a lo dispuesto por las leyes. Asimismo, el artículo 53.1 señala que solo por
medio de ley, respetando su contenido esencial, se puede regular su ejercicio. Estos preceptos,
propios del ámbito constitucional, plantean diversas cuestiones de interpretación y función, las
cuales se pueden resumir en los siguientes puntos:

a) Los artículos 33.2 y 53.1 de la Constitución establecen una reserva de ley en relación con el
derecho de propiedad, tanto para determinar su contenido normal como para establecer
limitaciones concretas. Esta reserva impide que la Administración emita reglamentos
independientes que limiten o definan el contenido del dominio, aunque la ley pueda
remitirse al reglamento para complementar su regulación. El reglamento solo puede ser un
complemento necesario por motivos técnicos. El Código Civil se remite a los reglamentos en
aspectos como la extensión de la propiedad al suelo y subsuelo, la realización de obras, y la
regulación de servidumbres y distancias en plantaciones y construcciones.

b) La noción de la función social de la propiedad, originada por el jurista francés Léon Duguit a
principios del siglo XX, ha sido adoptada en varias Constituciones, incluida la española.
Aunque el artículo 33.1 de la Constitución española reconoce el derecho a la propiedad
privada, su ejercicio está condicionado por el principio de función social, según lo
establecido en el artículo 33.2, que delimita su contenido de acuerdo con las leyes.
 Este principio implica que la propiedad no es un derecho absoluto e ilimitado, sino que debe
estar al servicio del interés general y cumplir una función social. La propiedad, en este
contexto, no solo implica la mera titularidad sobre un bien, sino que también conlleva
responsabilidades y obligaciones hacia la sociedad en su conjunto. Esto significa que el
contenido y el ejercicio del derecho de propiedad pueden ser restringidos o condicionados
por el Estado en función de criterios de utilidad social.

En otras palabras, la función social de la propiedad busca conciliar el derecho individual a la

propiedad con el interés colectivo, asegurando que su ejercicio contribuya al bienestar
general y no perjudique a terceros o al bien común. Por lo tanto, la ley puede establecer
limitaciones o regulaciones sobre el uso y disfrute de la propiedad para garantizar su
contribución al bienestar social y evitar abusos o prácticas contrarias al interés general.

Esta concepción de la propiedad como un derecho sujeto a la función social ha sido

respaldada por el Tribunal Constitucional español, que ha establecido que la propiedad no
solo implica un conjunto de facultades individuales sobre las cosas, sino también deberes y
obligaciones en función de los valores e intereses de la colectividad. En resumen, la función
social de la propiedad es un principio fundamental en el ordenamiento jurídico español que
busca equilibrar los derechos individuales con el bienestar social y el interés general.

La función social de la propiedad, aunque un concepto crucial en el ordenamiento jurídico, es

inherentemente difícil de definir con precisión debido a su naturaleza indeterminada. Esta
indeterminación se debe a varias razones:

a) No todos los bienes tienen la misma importancia económica o social, lo que significa que la
función social de la propiedad no puede ser uniforme para todos los tipos de bienes. Por lo tanto, la
delimitación de la propiedad de acuerdo con su función social debe ser abordada de manera
específica por la legislación ordinaria.

B) La legislación ordinaria tiene la responsabilidad de desarrollar y definir la función social de la

propiedad en relación con bienes específicos, ya que la Constitución no proporciona una lista
exhaustiva de estas materias.

La función social de la propiedad busca conciliar los intereses individuales de los propietarios con el
bienestar colectivo o el interés común. Esto puede manifestarse de manera diferente según el tipo
de bien y su importancia socioeconómica. Por ejemplo, la Ley del Suelo y la Ley de Montes son
ejemplos de legislación que recurren al concepto de función social para regular el uso y la gestión de
estos recursos.

En última instancia, la función social de la propiedad es un instrumento legal para equilibrar los
intereses individuales con las necesidades de la sociedad en contextos específicos, adaptándose al
tipo de bien y su relevancia socioeconómica para lograr un equilibrio justo entre los derechos
individuales y el bienestar colectivo.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, sobre el derecho a la vivienda, establece un marco de derechos y

responsabilidades para los propietarios de viviendas, enfocado en salvaguardar su función social. El
objetivo principal de esta ley es asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda y regular el contenido
básico del derecho de propiedad en relación con su función social.
El artículo 1.2 de la ley establece que la misma busca garantizar el uso habitacional de las viviendas
de acuerdo con la normativa, así como su conservación y rehabilitación, con la responsabilidad de
los poderes públicos de velar por su cumplimiento. Además, se enfoca en fortalecer la protección del
acceso a información completa y clara en operaciones de compra y arrendamiento de viviendas.

El artículo 7 de la ley establece los principios rectores para garantizar la función social de la vivienda,
destacando que la vivienda cumple una función social al satisfacer necesidades básicas de
alojamiento, especialmente para familias con menores a cargo. Los poderes públicos deben
promover condiciones para garantizar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda en condiciones
asequibles, protegiendo, conservando y mejorando las viviendas.

C) En cuanto a la delimitación del derecho de propiedad y los límites en su ejercicio, tanto las leyes
estatales como las autonómicas pueden establecerlos, siempre respetando su contenido esencial. La
jurisprudencia identifica el contenido esencial de la propiedad privada como la recognoscibilidad y la
posibilidad efectiva de realización de derechos, incluyendo la referencia a su función social como
parte integral del derecho mismo. Así, el derecho de propiedad se entiende como una combinación
entre utilidad individual y función social.

3.2. La falta de reconocimiento de la propiedad como derecho fundamental. La Constitución sitúa

la regulación del derecho de propiedad en una sección distinta a la de los derechos fundamentales,
lo que sugiere que no se considera un derecho fundamental del individuo, sino un derecho de
naturaleza distinta. Aunque algunos autores argumentan que debería ser considerado un derecho
fundamental dada su importancia en la vida económica y social del país, esto contradice los términos
textuales y el sistema de garantías constitucionales. En términos técnicos, la propiedad privada no
alcanza el rango de derecho fundamental según la Constitución.

4. Configuración legal del derecho de propiedad.

La regulación del derecho de propiedad en España se basa en tres normas jurídicas principales: dos
en el Código Civil (artículos 348 y 349) y una en el artículo 33 de la Constitución. La discrepancia
temporal de casi noventa años entre las dos primeras, que datan del Código Civil original, y la última,
hasta la reforma del artículo 348 por la Ley 12/2023, requiere un esfuerzo interpretativo para
conciliar su alcance respectivo.

El artículo 348 del Código Civil establece que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una
cosa, sujeto únicamente a las limitaciones establecidas por las leyes. El propietario puede reclamarla
contra cualquier tenedor o poseedor. Por su parte, el artículo 349 establece que nadie puede ser
privado de su propiedad sin una justa causa de utilidad pública y una correspondiente
indemnización.

Esta definición legal de la propiedad ha sido objeto de críticas tanto desde un punto de vista jurídico
como político. Desde una perspectiva jurídica, se argumenta que la propiedad no debe definirse
como una suma de facultades o poderes, sino como un poder unitario del que estas facultades son
manifestaciones. Políticamente, se critica que la definición expresa una idea excesivamente liberal
de poder absoluto sobre la cosa.

A pesar de estas críticas, se reconoce que la definición del derecho de propiedad en el Código Civil
reconoce su amplio poder sobre la cosa, adaptable a cualquier ordenamiento que restrinja o
conceda un gran margen al propietario. Sin embargo, su concepto se perfila completamente al
examinar las limitaciones impuestas por el ordenamiento.

Por otro lado, el artículo 33 de la Constitución proclama el derecho a la propiedad privada y a la

herencia, pero deja a las leyes la delimitación de su contenido en base a la función social. Esta
disposición constitucional, ubicada en la sección dedicada a los derechos y deberes de los
ciudadanos en lugar de los derechos fundamentales, sugiere un matiz en el carácter del derecho de
propiedad, que parece más contingente que fundamental.

Los artículos del Código Civil establecen un derecho de propiedad que ha sido analizado por la
doctrina:

a) Se centra principalmente en la propiedad agraria, con poca atención a otros tipos de propiedades.

b) Refleja un enfoque individualista, acorde con el liberalismo económico de la época.

c) Otorga al propietario un amplio poder sobre la cosa, incluyendo su superficie y lo que está debajo
de ella, así como la libertad para realizar obras y otras acciones en el terreno.

d) Proporciona una sólida protección al propietario frente a terceros que pretendan derechos sobre
la propiedad.

e) Da al propietario libertad para transferir o disponer de su derecho.

En resumen, tanto el Código Civil como la Constitución reconocen el derecho a la propiedad privada,
condicionado por su función social. Las limitaciones impuestas deben estar en consonancia con esta
función, y en caso de privación de propiedad, se requiere una justificación de utilidad pública o
interés social, junto con una correspondiente indemnización.

5. Tipos de propiedad.

La actualidad del derecho de propiedad se caracteriza por su diversidad en cuanto a los sujetos,
objetos y contenido del derecho. Esta variedad dificulta establecer una normativa básica común para
todas las manifestaciones del derecho de propiedad y cuestiona la utilidad de clasificar los diferentes
tipos en base a ciertos criterios.

El derecho de propiedad se manifiesta de diversas maneras en función de los sujetos titulares, el

objeto sobre el que recae y las facultades del propietario:

I. Respecto a los sujetos titulares:

a) Puede ser propiedad pública cuando el titular es el Estado o entes públicos, y propiedad privada
cuando es un particular, ya sea persona física o jurídica. La propiedad privada puede ser individual o
compartida en comunidades.

b) Se pueden distribuir las facultades de propiedad entre diferentes personas, como en el caso del
dominio útil y el dominio directo.

II. En cuanto al objeto del derecho:

Se discute si la propiedad se limita a cosas tangibles o si también incluye bienes intangibles como la
energía o la propiedad intelectual. Actualmente se acepta que puede abarcar tanto bienes
materiales como inmateriales, como energías o derechos.

III. Respecto a las facultades del propietario:

Puede ser plena, cuando todas las facultades del dominio están atribuidas al propietario sin
restricciones, o limitada, cuando algunas facultades están temporalmente cedidas a otra persona.

6. Estructura del derecho de propiedad.

6.1. Sujetos. El Código Civil español no establece condiciones específicas para ser titular de un
derecho de propiedad, por lo que se aplican las normas generales de titularidad de derechos
subjetivos. En consecuencia, cualquier persona física o jurídica puede ser titular, ya sea
individualmente o en conjunto con otras personas, lo que da lugar a situaciones de cotitularidad
como el condominio o la copropiedad, con reglas especiales para su ejercicio.

La capacidad para ser titular del derecho de propiedad se reconoce automáticamente a las personas
físicas al nacer, según los artículos 29 y 30 del Código Civil, y para las personas jurídicas se establece
de forma general en el artículo 38 del mismo código. Sin embargo, la capacidad para ejercer las
facultades del derecho de propiedad depende del acto o título que se realice; es decir, no se
requiere la misma capacidad para administrar o usar una cosa que para transferirla o gravarla.

A falta de normas específicas en el Código Civil sobre la capacidad para realizar actos de disposición
de la propiedad, se aplica el criterio establecido en el artículo 1160 para las obligaciones de dar, que
implica que no basta con tener capacidad de obrar general, sino que también se requiere ser titular
de la facultad de libre disposición de la cosa.

En cuanto a los extranjeros, en general tienen la misma capacidad que los ciudadanos españoles
para ser titulares de derechos de propiedad, salvo ciertas restricciones relacionadas con bienes
inmuebles justificadas por razones de orden público o defensa nacional.

6.2. Objeto. El derecho de propiedad en el Código Civil español abarca una variedad de objetos
sobre los cuales recae, desde cosas corporales susceptibles de apropiación hasta bienes incorporales
y animales. El artículo 333 del Código Civil establece que todas las cosas que pueden ser objeto de
apropiación se consideran bienes muebles o inmuebles, incluyendo animales, con ciertas
limitaciones para proteger su bienestar. Además, el artículo 333 bis introduce disposiciones
específicas sobre los animales como seres dotados de sensibilidad, reconociendo su estatus y
estableciendo que el régimen jurídico de los bienes debe respetar su naturaleza y protección.

La categorización de bienes inmuebles se define en el artículo 334 del Código Civil, el cual menciona
tierras, edificios, árboles, plantas, y otros elementos adheridos al suelo. Por otro lado, el artículo 335
del Código Civil define los bienes muebles como aquellos que pueden ser transportados sin dañar la
cosa a la que están unidos. Además, el artículo 336 menciona específicamente algunos bienes
muebles, como rentas o pensiones, oficios enajenados, contratos sobre servicios públicos, y otros.

Es importante destacar que el artículo 346 del Código Civil precisa que el término "muebles" no
incluye ciertos elementos como dinero, créditos, efectos de comercio, entre otros, a menos que una
ley o disposición específica indique lo contrario.
En cuanto a la propiedad pública y privada, el artículo 338 del Código Civil establece una distinción
entre el dominio público y la propiedad privada, y el artículo 339 enumera los bienes del dominio
público, como caminos, ríos, puertos, y murallas. Por otro lado, el artículo 340 establece que los
bienes pertenecientes al Estado que no cumplen con las condiciones del artículo 339 se consideran
propiedad privada del Estado.

En resumen, el derecho de propiedad en España abarca una amplia gama de objetos, desde cosas
físicas hasta bienes intangibles, y establece reglas específicas para su posesión, uso y disposición. La
distinción entre propiedad pública y privada también es importante en términos de gestión y
regulación de diferentes tipos de bienes.

7. El contenido del dominio: principales facultades que lo integran.

El concepto de propiedad es el más amplio poder de dominación permitido por el ordenamiento

jurídico sobre las cosas, aunque el Código Civil lo define mediante la enumeración de facultades.
Estas facultades comprenden tanto aspectos positivos como negativos del derecho de propiedad.
Por un lado, el contenido positivo se refiere a la capacidad del titular para disponer y aprovechar la
cosa de acuerdo con su naturaleza, permitiéndole obtener los rendimientos que esta pueda ofrecer.
Por otro lado, el contenido negativo implica la facultad del propietario para excluir a otros de
interferir en el uso, disfrute o disposición de la cosa.

Esta dualidad en el contenido del derecho de propiedad se refleja en las facultades que posee el
propietario. Estas facultades se dividen en jurídicas, que otorgan la libertad para disponer de la cosa
según la voluntad del propietario, y materiales, que permiten el aprovechamiento directo de la cosa.
Además, existen facultades negativas que implican la capacidad de exclusión de terceros para
proteger el uso y disfrute del propietario sobre la cosa.

El poder que corresponde al propietario se manifiesta, por tanto, en un amplio y variado conjunto de
facultades que pueden ser utilizadas de forma independiente cada una de ellas; ese conjunto se
diversifica en las siguientes facultades:

El derecho de propiedad implica diversas facultades que son inherentes a su titular:

1. Facultad de tener, poseer y usar la cosa: Como regla general, el propietario se presume como
poseedor de la cosa, aunque la tenencia material pueda estar en manos de otro sin afectar su
derecho. La posesión de la cosa implica su uso, ya que el uso es simplemente el ejercicio de la
posesión.

2. Facultad de aprovechamiento: Este aspecto del derecho de propiedad permite al titular obtener
los rendimientos que la cosa pueda generar. Esto puede incluir la obtención de frutos naturales o
civiles de la cosa, así como la posibilidad de incrementarla o acceder a los incrementos que reciba. El
aprovechamiento puede ser directo, mediante el uso personal de la cosa, o indirecto, a través de
derechos personales como arrendamientos o préstamos.

Dentro de la facultad de aprovechamiento se desglosan varias subfacultades:

- Uso (ius utendi): El derecho a utilizar la cosa misma, aunque no sea exclusivo ni definitorio de la
propiedad.
- Disfrute (ius fruendi): El derecho a percibir los frutos naturales, industriales y civiles de la cosa,
incluyendo el consumo de las cosas consumibles.

Estas facultades están expresadas en el artículo 354 del Código Civil, el cual establece que el
propietario tiene derecho a los frutos de la cosa y a consumirla si es consumible. Este artículo se
encuentra en el contexto del derecho de accesión, que otorga al propietario todo lo que la cosa
produce o a lo que se une de forma natural o artificial.

En resumen, el derecho de propiedad se define por su amplio poder de dominio sobre la cosa, que
incluye la facultad de poseer, usar y disfrutar de la misma, así como el derecho a obtener los
rendimientos que esta pueda generar. Estas facultades son esenciales para el ejercicio pleno del
derecho de propiedad según lo establece el Código Civil.

El derecho de propiedad conlleva varias facultades esenciales que son inherentes a su titular:

3. Facultad de delimitación y de exclusión:

- La facultad de delimitación permite al propietario fijar los límites físicos o geográficos de su finca
respecto a las colindantes de otros titulares. Esto se realiza mediante acciones como el deslinde o el
amojonamiento.

- Por otro lado, la facultad de exclusión autoriza al propietario a ejercitar acciones legales en
defensa de su derecho frente a terceros que lo desconocen o perturban su disfrute.

La exclusividad en el goce de la cosa y la capacidad de excluir a otros de este goce son elementos
fundamentales de la propiedad. Esta facultad de exclusión se manifiesta a través de acciones
protectoras del derecho de propiedad, como:

- El cerramiento de fincas, permitiendo al propietario cercar sus heredades de diversas maneras.

- El deslinde y amojonamiento, acciones reguladas en los artículos 384 a 387 del Código Civil.

Aunque el artículo 348 del Código Civil, que define la propiedad privada, no lo mencione
explícitamente, está claro que la propiedad privada, como pilar del sistema económico y reconocida
en la Constitución (artículo 33), implica principalmente la facultad del propietario de excluir a otros
del uso y disfrute de lo que le pertenece. Además, se garantiza que, a menos que se cumplan los
requisitos de expropiación forzosa, nadie será privado de sus bienes sin una causa justificada de
utilidad pública y la correspondiente indemnización.

Esta facultad de exclusión es un elemento central de la propiedad individual, que establece que el
propietario, como titular del derecho real por excelencia, puede hacer valer su derecho frente a
todos. Es el fundamento del sistema del Derecho patrimonial y el inicio del sistema de protección de
la titularidad del dominio, incluyendo el derecho de deslinde para determinar con precisión los
límites de las fincas contiguas. El deslinde, en términos procesales, será tratado en detalle en
lecciones posteriores.

3.1. Facultad de cerrar o cercar las heredades: El artículo 388 del Código Civil establece que todo
propietario tiene el derecho de cerrar o cercar sus fincas utilizando paredes, zanjas, setos vivos o
muertos, u otros medios, siempre y cuando no afecte las servidumbres establecidas sobre las
mismas. Aunque se menciona específicamente para fincas rústicas, se entiende que esta facultad
también se aplica a las fincas urbanas.

3.2. Facultad de deslinde y amojonamiento: Consiste en determinar y marcar los límites entre dos o
más fincas mediante la colocación de hitos o mojones. Esta acción puede llevarse a cabo de manera
privada, extrajudicialmente, o judicialmente a través de una acción legal que protege el derecho de
propiedad. Este tema será estudiado más detalladamente en el próximo tema.

3.3. El ius usus inocui o derecho de uso inocuo: Relacionado con las facultades anteriores, este
derecho implica la posibilidad de utilizar terrenos ajenos de manera inofensiva para el propietario.
Tradicionalmente considerado como una limitación al dominio, se manifiesta en acciones como:

- La "rebusca": Recoger los frutos sobrantes después de la cosecha y abandonados por el

propietario.

- El "espigueo": Recolectar cereales sobrantes una vez finalizada la cosecha en fincas no cercadas.

- Aprovechamiento de productos del monte: Como setas, moras, frutas silvestres, hierbas
medicinales, etc.

- Uso de fuentes o corrientes de agua: Para beber u otros fines.

Estos usos están respaldados por la costumbre, pero el propietario puede impedirlos mediante
acciones claras como la construcción de cercas. Sin embargo, esta facultad del propietario tiene
límites, según el artículo 7.2 del Código Civil, que prohíbe el abuso de derecho. Así, el propietario
puede prohibir estos usos siempre que su conducta no se considere antisocial o abusiva.

En resumen, el derecho de uso inocuo depende de la tolerancia del propietario, quien en principio
puede excluir a otros del uso de su propiedad, pero esta exclusión puede verse limitada si su
conducta se considera abusiva o antisocial según las leyes.

4. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer:

La facultad de disposición, en términos generales, se refiere a todo acto del propietario que implica,
de alguna manera, la restricción parcial o total de sus facultades sobre la cosa. Esto puede incluir
transformar la cosa, limitarla, enajenarla o gravarla con derechos reales de garantía.

Esta facultad es crucial ya que permite al titular ceder o transmitir su derecho a otra persona, lo que
conlleva la extinción del derecho para el titular actual mientras que el objeto permanece inalterado.
Es importante destacar que esta facultad no es exclusiva del propietario, ya que también se
reconoce en otros titulares de derechos reales limitados, aunque su efectividad se limita al
contenido específico de dicho derecho.

La disposición puede llevarse a cabo de diversas formas reconocidas por la ley: ya sea onerosa o
gratuita, entre vivos o por causa de muerte. También se puede considerar una concepción amplia de
esta facultad, que no solo abarca la enajenación del derecho de propiedad, sino también los actos de
gravamen que dan origen a derechos reales limitados de garantía. Estos derechos, similares a la
enajenación, implican una disminución del valor de la cosa gravada, como en el caso de una finca
hipotecada.
Además, los actos realizados por el propietario que suponen una modificación sustancial de la cosa,
cambiando su destino o variando su utilidad económica, también entran en la categoría de actos
dispositivos.

Sin embargo, a pesar de que la facultad de disposición es esencial al derecho de propiedad, hay
situaciones en las que el titular, por diversas razones, está privado de ella, lo que da lugar a las
prohibiciones de disponer.

La mayoría de estas prohibiciones son voluntarias, derivadas de la propia voluntad del propietario
que impone restricciones a su poder de disposición. Se pueden clasificar en dos grupos principales:

a) Prohibiciones de disponer impuestas por el propietario: En caso de incumplimiento, el acto no se

invalida y el tercero que adquiere el bien lo hace de forma inatacable. Esto da lugar a una acción de
responsabilidad civil contra el que incumple la prohibición.

b) Prohibiciones absolutas de disponer: Si se incumplen, es decir, si se dispone del bien, el acto es

nulo y el tercero no adquiere ningún derecho sobre el mismo. Determinar si una prohibición de
disponer debe calificarse como una u otra es un problema de interpretación de la voluntad del
propietario.

En el ámbito de las prohibiciones de disponer absolutas, se destacan aquellas relacionadas con el

testamento y la donación, actos que son gratuitos. Para que estas prohibiciones impuestas por el
testador o donante sean efectivas, especialmente sobre bienes inmuebles, deben constar en el
Registro de la Propiedad según el artículo 26.3ª de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, el artículo 27 de la Ley Hipotecaria excluye la eficacia de las prohibiciones de disponer
que no estén relacionadas con los actos mencionados anteriormente. En resumen, las prohibiciones
de disponer deben tener un motivo razonable y no ser perpetuas para ser válidas, y su
incumplimiento puede dar lugar a responsabilidad civil. Sin embargo, en el caso de bienes muebles,
la normativa es menos clara y el tercero que adquiere el bien puede estar protegido por ciertas
presunciones legales.

8. Régimen jurídico básico del derecho de propiedad de la vivienda en la Ley 12/2023.

La Ley establece en sus artículos 10 y 11 el contenido del derecho a la propiedad de la vivienda,

detallando las facultades, deberes y cargas que esto conlleva.

Facultades del derecho de propiedad de la vivienda:

1. Facultades de uso, disfrute y disposición: El propietario tiene derecho a usar, disfrutar y disponer
de la vivienda de acuerdo con su clasificación, estado y características objetivas. Esto incluye los
derechos reconocidos en la legislación estatal de suelo, considerando la situación básica de los
terrenos donde se encuentra la vivienda. Estas facultades se rigen por la legislación en materia de
vivienda y otras normativas aplicables.

2. Derecho de consulta a las Administraciones competentes: El propietario tiene el derecho de

consultar a las autoridades pertinentes sobre la situación urbanística de la vivienda y del edificio en
el que está ubicada.
3. Realización de obras: El propietario puede llevar a cabo obras de conservación, rehabilitación,
accesibilidad universal, ampliación o mejora de la vivienda. Estas obras deben cumplir con las
condiciones establecidas por la Administración competente y, en algunos casos, requerir un título
habilitante legal.

Estas facultades son similares a las establecidas en el Código Civil y en la legislación del suelo.

Deberes y cargas del propietario de vivienda: Corresponde a las Administraciones competentes en

materia de vivienda garantizar el pleno ejercicio de los derechos de propiedad de la vivienda. Para
lograr esto, deben actuar de manera coordinada para promover acciones que faciliten el acceso a la
vivienda. Algunas de las medidas que pueden tomar incluyen:

1. Ayudas y subvenciones públicas: Ofrecer apoyo económico a quienes necesitan acceder a la

vivienda.

2. Incentivos fiscales: Establecer beneficios fiscales para promover la inversión en vivienda y mejorar
las condiciones de estas.

3. Gestión de parques públicos de vivienda: Las Administraciones pueden gestionar directamente o

en colaboración con terceros los parques públicos de vivienda para garantizar su disponibilidad y
accesibilidad.

4. Colaboración con entidades del tercer sector: Trabajar con organizaciones sociales para gestionar
viviendas en parques públicos o facilitar la gestión de viviendas sociales.

5. Fomento de la iniciativa privada: Incentivar a los propietarios a ceder viviendas a las

Administraciones públicas o promover otras formas de aumentar la oferta de alquiler social o a
precios asequibles.

6. Fomento de la intermediación en el mercado del arrendamiento: Promover acciones para

facilitar la ocupación efectiva de viviendas en alquiler.

En resumen, estos artículos definen los derechos y responsabilidades del propietario de vivienda, así
como las acciones que deben tomar las autoridades para garantizar el acceso adecuado a la vivienda
y proteger este derecho fundamental. Las Administraciones competentes deben trabajar en
conjunto para promover políticas y programas que faciliten el acceso a la vivienda y promuevan un
mercado de alquiler social y asequible.

El derecho a la propiedad de una vivienda está sujeto a una serie de deberes y cargas que van más
allá de los establecidos en la legislación estatal de suelo y la normativa de ordenación territorial y
urbanística. Estos deberes están destinados a delimitar el ejercicio de este derecho en función de su
función social y abarcan los siguientes aspectos:

1. Uso y disfrute adecuados: El propietario tiene el deber de utilizar y disfrutar de la vivienda de

acuerdo con su clasificación, estado y características objetivas, cumpliendo con la legislación en
materia de vivienda y otras normativas aplicables. Se debe garantizar siempre la función social de la
propiedad, asegurando que su uso contribuya al bienestar general y al desarrollo equilibrado de la
comunidad.

2. Mantenimiento y conservación: Es responsabilidad del propietario mantener en buen estado y

conservar la vivienda de acuerdo con lo establecido en la ley de vivienda, así como en la normativa
de ordenación territorial y urbanística. Esto incluye la realización de obras de rehabilitación cuando
sea necesario para mantener las condiciones habitables y de seguridad de la vivienda.

3. Evitar la sobreocupación y usos indebidos: Se debe evitar la sobreocupación de la vivienda, así

como el arrendamiento para usos y actividades que no cumplan con los requisitos y condiciones de
habitabilidad legalmente exigidos. Esto busca garantizar la calidad de vida de los ocupantes y el
respeto a las normativas de seguridad y convivencia.

4. Obligaciones en operaciones de venta o arrendamiento: En caso de realizar operaciones de venta

o arrendamiento de la vivienda, el propietario está obligado a cumplir con las obligaciones de
información establecidas en la normativa aplicable y en la ley específica de vivienda. Esto busca
proteger los derechos e intereses de los posibles compradores o arrendatarios, garantizando una
transacción justa y transparente.

5. Cumplimiento en zonas de mercado residencial tensionado: Si la vivienda se encuentra en una

zona donde la demanda residencial es alta y los precios están tensionados, el propietario debe
cumplir con obligaciones adicionales de colaboración con la Administración competente. Esto
implica proporcionar información sobre la vivienda y colaborar en medidas destinadas a facilitar el
acceso a la vivienda en condiciones asequibles para la población.

En caso de incumplimiento de estos deberes asociados a la propiedad de la vivienda, corresponde a

las Administraciones competentes en materia de vivienda declarar dicho incumplimiento. Estas
autoridades tienen la facultad de adoptar, ya sea de oficio o a solicitud de parte, todas las medidas
previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como en la ley específica de
vivienda. Antes de tomar medidas, se garantiza el derecho a la audiencia del propietario para
exponer sus argumentos y defender sus intereses.

Estos deberes y cargas del derecho a la propiedad de la vivienda tienen como objetivo principal
garantizar el uso adecuado de las viviendas, su conservación en condiciones óptimas, el respeto a las
normativas de habitabilidad y urbanísticas, así como contribuir al acceso a la vivienda en condiciones
justas y equitativas para toda la población.

9. Estatuto básico del ciudadano.

Los artículos 8 y 9 de la Ley 12/2023 establecen los derechos y deberes que los ciudadanos tienen en
relación con la vivienda, garantizando el acceso a una vivienda digna y adecuada, así como el
conocimiento y participación en los programas públicos de vivienda. A continuación se detallan estos
puntos:

- Derecho a una vivienda digna y adecuada: Todos los ciudadanos tienen derecho a disfrutar de
una vivienda que cumpla con los estándares de dignidad y adecuación establecidos por esta ley. Este
derecho puede ser ejercido en diferentes regímenes de tenencia, como propiedad, arrendamiento,
cesión de uso u otros regímenes legales de tenencia.
 - Acceso a la información de los programas públicos de vivienda: Los ciudadanos tienen derecho a
acceder a la información que las Administraciones públicas dispongan sobre los programas públicos
de vivienda. Esta información debe ser accesible para personas con discapacidad y debe incluir las
condiciones de acceso a estos programas, así como las prestaciones, ayudas y recursos públicos
disponibles para garantizar el acceso a la vivienda de personas y familias en situación de
vulnerabilidad.

- Inscripción en registros de demandantes de vivienda protegida: Se reconoce el derecho de los

ciudadanos a solicitar la inscripción en los registros de demandantes de vivienda protegida, los
cuales son establecidos por las Administraciones públicas competentes en la materia. Esta
inscripción les permite acceder a los diferentes programas, prestaciones, ayudas y recursos públicos
para el acceso a la vivienda, en función de su situación social, económica, personal y familiar.

- Participación en programas públicos de vivienda: Los ciudadanos tienen derecho a participar en

los programas públicos de vivienda, así como a acceder a las prestaciones, ayudas y recursos
públicos en materia de vivienda. Este acceso está regulado por la normativa correspondiente y debe
realizarse en los términos y condiciones establecidos.

2. Deberes del Ciudadano (Artículo 9):

- Los ciudadanos tienen el deber de cumplir con las normativas y condiciones establecidas para
acceder y participar en los programas públicos de vivienda.

- Deben colaborar activamente con las Administraciones públicas en la provisión y gestión de la

vivienda, así como en el uso adecuado de los recursos públicos destinados a este fin.

- Es responsabilidad de los ciudadanos mantenerse informados sobre los programas y recursos

disponibles, así como seguir los procedimientos establecidos para acceder a ellos.

- Se les exige utilizar de manera responsable y adecuada las viviendas asignadas o adquiridas a
través de programas públicos, evitando prácticas que afecten la habitabilidad o el buen estado de las
mismas.

En resumen, los artículos 8 y 9 de la Ley 12/2023 reconocen y garantizan los derechos de los
ciudadanos en relación con la vivienda, tales como el acceso a una vivienda digna, la participación en
programas públicos de vivienda y la información sobre recursos disponibles. También establecen los
deberes de los ciudadanos para cumplir con las normativas, colaborar con las Administraciones
públicas y utilizar adecuadamente los recursos públicos en materia de vivienda.

El artículo 9 de la Ley establece los deberes que tienen todos los ciudadanos en relación con la
vivienda. Estos deberes están dirigidos a garantizar el respeto, la conservación y el uso adecuado de
la vivienda, así como a contribuir al mantenimiento del parque de vivienda en beneficio de toda la
sociedad. A continuación se detallan estos deberes:

1. Respeto y Preservación del Parque de Vivienda:

- Los ciudadanos tienen el deber de respetar y contribuir a preservar el parque de vivienda. Esto
implica evitar realizar actividades molestas, insalubres o perturbadoras del derecho de uso y disfrute
de la vivienda por parte de otros.
2. Conservación y Mantenimiento de la Vivienda Habitada:

- En relación con la vivienda que habitan, los ciudadanos deben realizar las actuaciones de
conservación, reparación o mejora que correspondan. Esto se ajusta al régimen legal de tenencia
bajo el cual disponen de la vivienda.

3. Respeto a la Tenencia de Viviendas Ajenas:

- Respecto a las viviendas que estén a disposición de otras personas, hogares o entidades públicas
y privadas, los ciudadanos deben respetar su pacífica tenencia. Se deben abstener de realizar
actividades que impidan o dificulten el uso adecuado por parte de los ocupantes legales.

4. Deberes en Operaciones de Compra o Alquiler:

- En las operaciones de compra o alquiler de vivienda, los ciudadanos tienen el deber de cumplir
con las obligaciones legalmente establecidas para el transmitente o intermediario. Esto se detalla en
el título IV y demás normativa aplicable a estas operaciones.

5. Atención y Conservación del Parque Público de Vivienda:

- Los ciudadanos deben prestar especial atención al parque público de vivienda, reconociendo su
importancia como un instrumento de acción en favor del derecho a la vivienda. Es su deber velar por
su adecuado mantenimiento y conservación, para que pueda servir de forma efectiva a los hogares
con mayores dificultades en el acceso a la vivienda.

En resumen, el artículo 9 de la Ley establece una serie de deberes que los ciudadanos deben cumplir
en relación con la vivienda, incluyendo el respeto al parque de vivienda, la conservación de la
vivienda habitada, el respeto a la tenencia de viviendas ajenas, el cumplimiento de obligaciones en
operaciones de compra o alquiler, y la atención al parque público de vivienda como un recurso
importante para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos.

10. La extensión del derecho de propiedad.

La extensión de las facultades que integran el contenido del dominio varía según el tipo de bien
sobre el cual recae la propiedad. En el caso de bienes muebles, como objetos, no hay duda sobre
hasta dónde alcanza el poder del propietario: se extiende sobre la cosa entera, sin abarcar el lugar
donde está situada ni el espacio por encima de ella.

Sin embargo, cuando se trata de bienes inmuebles, la cuestión se complica. La propiedad se extiende
a toda la cosa inmueble, pero surge la pregunta de si también abarca lo que está debajo (subsuelo) y
por encima (vuelo) de ella.

A) Vuelo: El propietario del suelo tiene la facultad de utilizar de manera exclusiva el espacio situado
sobre él, es decir, el vuelo. Esta facultad se deriva del artículo 350, que establece que el propietario
"puede hacer obras, plantaciones", lo que se interpreta como un derecho de propiedad sobre el
vuelo. Sin embargo, esta facultad tiene dos límites:

1. El límite impuesto por la normativa vigente, principalmente de carácter administrativo, que regula
aspectos como los reglamentos de policía.
2. El límite hasta donde llega el interés legítimo del propietario en el uso exclusivo del espacio aéreo
sobre su propiedad.

B) Subsuelo: La propiedad del inmueble también comprende el subsuelo, como lo establece el

artículo 350 al extender la propiedad a lo que está debajo de la superficie. El propietario puede
utilizarlo y excluir intromisiones de terceros, realizando en él obras, plantaciones y excavaciones
según convenga. Los límites del poder del propietario sobre el subsuelo son determinados por:

1. La legislación aplicable, especialmente en lo que respecta a minas y aguas.

2. El interés legítimo del propietario en el uso y disfrute del subsuelo.

En cuanto a la extensión horizontal del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, se mencionan
el cierre de fincas y el deslinde y amojonamiento, los cuales definen los límites y la delimitación de
las propiedades colindantes.

TEMA 8. LOS LÍMITES DE LA PROPIEDAD.

[Link] y clases de límites. Su distinción de las limitaciones.

El ejercicio del derecho de propiedad, con su conjunto de facultades, no puede ser absoluto y está
sujeto a una serie de límites establecidos por el ordenamiento jurídico. Estos límites, que no tienen
un único fundamento, se justifican en diversas causas que son las mismas para todos los derechos
subjetivos, siendo el derecho real de propiedad el más relevante en el tráfico jurídico.

Los LÍMITES son las fronteras hasta donde alcanza el poder del propietario, es decir, las restricciones
ordinarias que rigen su poder. Se refieren a las limitaciones comunes a todo derecho de propiedad
considerado de manera abstracta y en relación con su objeto. Por ejemplo, todo propietario de una
finca urbana debe ajustar su actuación al mismo régimen jurídico que se aplica a los demás
propietarios de fincas urbanas, lo que constituye el contenido típico de esta forma de propiedad.

Estos límites son internos o intrínsecos a la estructura misma del dominio y conforman el régimen
general u ordinario del derecho de propiedad. Son restricciones impuestas en razón del interés
general para cada categoría o variante de propiedad, afectando a todos los propietarios de dichos
bienes. Para hacer valer estos límites, no se necesita un acto especial o expreso, basta con invocar la
norma que los establece y probar las circunstancias que determinan su imposición.

Los límites del dominio pueden ser impuestos por motivos de utilidad pública, como en el caso del
urbanismo y el medio ambiente, o por intereses privados, como las relaciones de vecindad. Ejemplos
de límites del dominio incluyen los derechos legales de tanteo y retracto, que limitan el poder de
disposición del propietario al no poder enajenar a quien desee, así como las normas sobre relaciones
de vecindad y, en general, la prohibición del abuso del derecho (según el artículo 7.2 del Código
Civil).

Las LIMITACIONES constituyen restricciones al poder que normalmente tiene el propietario sobre su
propiedad, reduciendo en casos específicos el contenido habitual de la propiedad. Estas
restricciones surgen debido a circunstancias particulares del derecho de propiedad y se distinguen
de los límites en que las limitaciones requieren una norma expresa para su establecimiento,
mientras que los límites forman parte del régimen común de la propiedad y no necesitan una
mención específica.
Las limitaciones son restricciones excepcionales que reducen el contenido esencial del derecho de
propiedad y requieren un acto especial de imposición. No se presumen y deben ser probadas por
quien las reclama. Ejemplos de limitaciones incluyen las servidumbres y las prohibiciones de
disponer.

Por otro lado, los LÍMITES son las fronteras normales del poder del propietario, constituyendo el
régimen ordinario de la propiedad. No necesitan un acto especial para imponerse en cada caso
concreto, ni requieren prueba o inscripción en el Registro de la Propiedad. Los límites son
establecidos por la ley y se invocan directamente desde la norma correspondiente.

El punto de partida para entender los límites y limitaciones del derecho de propiedad está en el
artículo 348 del Código Civil, que reconoce que la propiedad tiene límites establecidos por
disposición legal, tanto para proteger los derechos privados como el interés público. Sin embargo, el
derecho de propiedad también tiene LÍMITES INTRÍNSECOS, derivados de su propia naturaleza, que
no requieren una disposición legal expresa.

El artículo 348 del Código Civil reconoce que los límites de la propiedad son establecidos por
disposición legal, pero también reconoce que existen límites intrínsecos derivados de la naturaleza
misma de la propiedad. Estos límites intrínsecos son reconocidos independientemente de las
limitaciones impuestas por el propietario, que incluyen los derechos reales limitados, las
servidumbres administrativas y las prohibiciones de disponer.

En resumen, se establece una distinción entre límites y limitaciones del derecho de propiedad,
donde los límites son las fronteras normales del poder del propietario establecidas por la ley,
mientras que las limitaciones son restricciones excepcionales que reducen el contenido esencial del
derecho de propiedad y requieren un acto especial de imposición. Las limitaciones deben ser
probadas, mientras que los límites se invocan desde la norma correspondiente sin necesidad de una
mención específica.

Los LÍMITES del derecho de propiedad pueden clasificarse en institucionales, en interés privado, y en
interés público.

1. Límites Institucionales:

- De Carácter Positivo: Incluyen el abuso del derecho, que se produce cuando el propietario utiliza
su derecho de una manera excesiva o desviada de su finalidad, y los actos de emulación, que son
aquellos actos que un propietario realiza para igualar o contrarrestar los efectos de los actos de otro
propietario.

- De Carácter Negativo: Se refiere al ius usus inocui, que implica que el propietario no puede
ejercer su derecho de una manera que cause daño a los derechos de los demás.

2. Límites en Interés Privado:

- Relaciones de Vecindad: Regulan aspectos como la altura de las construcciones, la separación

entre edificios, el derecho de vistas, entre otros.

- Medianería: Se refiere a los derechos y obligaciones que tienen los propietarios de edificaciones
contiguas en cuanto a los muros, cercas y techos medianeros.

- Derechos de Tanteo y Retracto Legales: Son derechos que tienen ciertas personas para adquirir
una propiedad en caso de que el propietario decida venderla.

3. Límites en Interés Público:

 - Por Razón de las Personas: Relativos a extranjeros, como restricciones para adquirir ciertos tipos
de propiedades.

- Por Razón del Objeto: Refiere a las regulaciones sobre las riberas de los ríos y la protección del
patrimonio artístico nacional.

- Por Razón del Destino o Actividad: Incluye limitaciones relacionadas con la defensa nacional,
protección del medio ambiente, construcción de carreteras, vías férreas, zonas marítimo-terrestres,
entre otros aspectos de urbanismo.

Por otro lado, las LIMITACIONES restringen el poder del propietario en casos específicos y pueden
ser:

1. Derechos Reales sobre Cosa Ajena: Tales como el usufructo, la servidumbre, la hipoteca, entre
otros.

2. Servidumbres Legales o Administrativas: Se refieren a la sujeción parcial de la cosa a alguna

utilización en beneficio de la comunidad.

3. Prohibiciones de Disponer: Restricciones a la libre disposición de la cosa por parte del propietario,
que pueden ser totales o parciales, y tener diversos orígenes legales, judiciales, administrativos o
voluntarios.

En resumen, los límites del derecho de propiedad abarcan aspectos institucionales, de interés
privado y de interés público, mientras que las limitaciones restringen el poder del propietario en
casos específicos, incluyendo derechos reales sobre cosa ajena, servidumbres legales o
administrativas, y prohibiciones de disponer.

2. Límites genéricos. Límites en el ejercicio del derecho de propiedad derivados de la propia

naturaleza del objeto sobre el que recae.

2.1. El abuso del derecho y actos de emulación.

Los actos de emulación son acciones realizadas por un propietario sin beneficio alguno, con la única
intención de perjudicar a otro propietario. Estos actos son considerados una forma de abuso del
derecho de propiedad y están prohibidos según el artículo 7.2 del Código Civil. La jurisprudencia ha
identificado casos de actos de emulación, como extraer agua de un pozo para privar al vecino de
ella, hacer ruidos molestos durante la noche, o construir un muro para bloquear las vistas del vecino.

El abuso del derecho no se limita solo al derecho de propiedad, sino que se aplica a todos los
derechos subjetivos, ya que ninguno puede ser ejercido más allá del interés que el derecho pretende
proteger. El derecho de propiedad, al igual que cualquier derecho subjetivo, tiene límites implícitos
que prohíben su uso indebido o abusivo.

El abuso del derecho ha sido más frecuente en casos relacionados con la propiedad, y se ha
fundamentado principalmente en la norma sobre actos ilícitos que generan responsabilidad civil
extracontractual, según el artículo 1902 del Código Civil.

El artículo 7.2 del Código Civil establece de manera definitiva la doctrina del abuso del derecho en
relación con todos los derechos subjetivos, condenando tanto el abuso objetivo como el subjetivo, y
estableciendo que dará lugar a indemnización y a medidas que impidan su persistencia.
El principio fundamental es la represión jurídica del abuso del derecho, con la declaración general
de que la ley no ampara dicho abuso y estableciendo límites al ejercicio de los derechos.

El concepto legal de abuso del derecho se desprende del análisis del texto legal:

1. Acción u Omisión: Puede ser una acción positiva o una omisión.

2. Daño para Tercero: Si el ejercicio del derecho, sea normal o anormal, causa daño, se considera
abusivo respecto a un tercero.

3. Extralimitación: Se refiere a sobrepasar claramente los límites normales del ejercicio del derecho.
La extralimitación debe ser alegada y probada por la parte afectada.

En resumen, los actos de emulación son acciones sin beneficio realizadas para perjudicar,
considerados formas de abuso del derecho de propiedad. El abuso del derecho se aplica a todos los
derechos subjetivos y se castiga con indemnización y medidas para evitar su persistencia, según lo
establecido en el artículo 7.2 del Código Civil.

La extralimitación, que implica sobrepasar los límites normales del ejercicio de un derecho, se
determina a través de tres criterios alternativos:

1. Criterio Subjetivo: Se refiere a la intención del autor del acto. Se considera extralimitación cuando
el autor actúa con la intención de perjudicar a otro o sin un fin serio y legítimo. Este criterio se
relaciona directamente con la doctrina de los actos de emulación.

2. Criterio Objetivo: Se basa en el objeto del acto. Es extralimitación cuando el acto tiene como
resultado el perjuicio ajeno sin beneficio propio, o cuando el ejercicio se utiliza para servir una
función o interés distinto al previsto inicialmente, o si implica un exceso en el ejercicio del derecho.

3. Criterio Circunstancial: Considera las circunstancias en las que se realiza el acto, como las
condiciones específicas de las personas, el tiempo, el lugar y la manera en que se ejerce el derecho.
Si estas circunstancias son anormales, el ejercicio del derecho puede considerarse abusivo.

Los efectos del abuso del derecho son los siguientes:

1. Ineficacia del Acto: Un acto abusivo, no respaldado por la ley, no produce efectos. Esto significa
que la acción ejercida basada en ese acto será rechazada, según lo establece el artículo 11 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial.

2. Indemnización: Cuando un acto abusivo causa daño, surge la obligación de indemnizar. Esta
responsabilidad está ahora expresamente establecida en el artículo 7 del Código Civil, antes se
basaba en el artículo 1902.

3. Medidas Judiciales o Administrativas: Se pueden tomar medidas para evitar la persistencia del
abuso en el futuro. Estas medidas buscan no solo reprimir y compensar el daño causado, sino
también prevenir su repetición.

En resumen, la extralimitación en el ejercicio de un derecho puede determinarse por la intención del

autor, el resultado objetivo del acto o las circunstancias en las que se realiza. Los efectos del abuso
del derecho incluyen la ineficacia del acto, la obligación de indemnizar por el daño causado y la
posibilidad de tomar medidas para prevenir futuros abusos.

2.2. El IUS USUS INOCUI. EL USO INOCUO. El “ius usus inocui" es un posible límite a la facultad de
exclusión, característica del derecho de propiedad. Se trata de una situación donde se limita la
facultad del propietario de excluir a otros de su propiedad, permitiendo que un tercero haga uso de
la misma en la medida en que ese uso no perjudique al propietario.

Este concepto se asemeja a los actos de emulación, en el sentido de que impide al propietario
realizar acciones que no le reportan ningún beneficio. Por ejemplo, se puede mencionar el caso de
permitir que alguien entre en una propiedad ajena para recoger frutos o leña abandonada, los cuales
el propietario no tiene intención de utilizar.

Sin embargo, no existe una norma específica que regule esta situación, lo que hace que sea
discutible si realmente puede considerarse una obligación del propietario permitir que otros hagan
uso de su propiedad de esta manera. Parece más razonable ver estos actos como válidos en la
medida en que el propietario los consiente o tolera, pero siempre conserva el derecho de impedir
esa utilización ajena en cualquier momento.

Es importante destacar que el "ius usus inocui" se había estudiado principalmente en relación con
las producciones menores de la tierra. Sin embargo, en la actualidad pueden surgir diversos casos,
como el uso de una plaza de parking cuando el propietario no está temporalmente en su domicilio, o
el uso de una piscina cuando los propietarios no la están disfrutando.

En resumen, el "ius usus inocui" no constituye un límite absoluto al derecho de propiedad. Si se

permite en la práctica, suele ser por la mera tolerancia o consentimiento del propietario, quien
conserva la facultad de cambiar esta situación en cualquier momento.

3. Límites de interés privado.

A- Las relaciones de vecindad constituyen un conjunto de normas que buscan regular las
limitaciones que existen en el ejercicio del derecho de propiedad debido a la contigüidad o cercanía
de los predios. Estas normas restringen parcialmente la libertad de los propietarios colindantes para
evitar perturbaciones excesivas o molestias entre ellos.

Si cada propietario actuara de manera absolutamente libre en su propiedad, podría generar

situaciones de conflicto con su vecino, causando molestias o daños innecesarios. Por eso, se
establecen estas restricciones que limitan el ejercicio del derecho de propiedad en beneficio mutuo.

Es importante entender que el problema de las relaciones de vecindad no surge tanto por la
presencia de los propietarios en sí, sino por la convivencia entre vecinos, que pueden ser
propietarios, usufructuarios, arrendatarios u otros ocupantes de predios contiguos.

Durante la historia jurídica, se han planteado diversas teorías para abordar estas relaciones:

1. Teoría de los Actos de Emulación: Esta teoría, formulada en la Edad Media, prohíbe los actos del
propietario que carecen de utilidad propia y se realizan únicamente con el propósito de perjudicar al
vecino. Ejemplos de esto podrían ser extraer agua de un pozo para privar al vecino de ella o realizar
ruidos molestos durante la noche.
2. Teoría de la Inmisión: Otra teoría, basada en textos romanos, prohíbe los actos que suponen una
injerencia directa en el fundo del vecino, como vertidos de sustancias o emisiones que afecten
negativamente al predio vecino.

3. Teoría del Uso Normal (IHERING): Esta teoría sostiene que los propietarios deben abstenerse de
realizar actos que supongan un uso anormal de su derecho de propiedad y que excedan la tolerancia
normal. Se consideran las circunstancias específicas de cada caso para determinar qué es un uso
normal del derecho.

4. Teoría del Abuso del Derecho: Esta teoría se refiere al uso excesivo o anormal del derecho que
sobrepasa los límites razonables o de tolerancia. El artículo 7.2 del Código Civil reconoce esta
prohibición del abuso del derecho, que puede dar lugar a indemnización y medidas judiciales para
cesar en el acto ilícito.

La jurisprudencia ha adoptado la idea de que los propietarios deben tolerar las molestias o
inmisiones en la medida en que sean razonables y consecuencia del uso normal del derecho de
propiedad. Esto implica que no hay una regla fija, sino que cada caso se evalúa individualmente para
determinar si el propietario debe soportar ciertas incomodidades o afectaciones.

Aunque el Código Civil no establece una norma específica sobre lo que debe soportarse en las
relaciones de vecindad, se reconocen manifestaciones concretas donde el derecho del propietario
está subordinado o condicionado por los derechos de los vecinos. Esto incluye las servidumbres
legales, que pueden surgir de manera directa de la ley o por acuerdos entre los propietarios.

En resumen, las relaciones de vecindad implican derechos y deberes recíprocos entre los
propietarios de predios colindantes. Estos derechos se limitan mutuamente para evitar
perturbaciones excesivas, y se establecen principios como el de la normal tolerancia y el abuso del
derecho para determinar qué es un uso adecuado del derecho de propiedad en estas situaciones.

En ausencia de normas específicas en el Código Civil, los casos no previstos están regidos por los
principios generales del Derecho, especialmente en lo que respecta a las relaciones de vecindad y las
molestias entre propietarios colindantes.

El principio general que guía nuestro Derecho en esta materia establece que un propietario no está
autorizado a realizar en su propiedad actos que generen molestias o inmisiones perturbadoras en la
propiedad del vecino. Estas inmisiones pueden ser de diversos tipos, como humos, gases, olores,
ruidos, calor, luz, entre otros. La clave para determinar la tolerabilidad de estas inmisiones radica en
los reglamentos existentes, los usos habituales y, sobre todo, las circunstancias específicas de cada
caso.

Cuando se produce una inmisión perturbadora que excede los límites de tolerancia, el propietario
afectado tiene derecho a exigir la reparación del daño. Esta reparación puede tomar diferentes
formas:

1. Remoción de la Perturbación: El propietario responsable debe tomar medidas adecuadas para

eliminar la fuente de la molestia. Esto puede implicar detener o modificar la actividad que causa la
inmisión, de manera que cese la perturbación.
2. Indemnización por Daños: Si la perturbación ha causado daños al propietario afectado, estos
deben ser reparados conforme al artículo 1902 del Código Civil. Esto implica que el propietario
responsable debe compensar económicamente al afectado por los perjuicios sufridos debido a la
inmisión perturbadora.

En resumen, el principio fundamental en las relaciones de vecindad es que cada propietario debe
ejercer su derecho de propiedad de manera que no cause molestias injustificadas al vecino. Cuando
se produce una inmisión perturbadora, el propietario afectado tiene derecho a que se detenga la
perturbación y, en caso de daños, a recibir una indemnización por los perjuicios sufridos.

1. Derecho temporal de paso y acceso para obras y reparaciones (Artículo 569): Se establece el
límite dominical que permite ceder el acceso para obras y reparaciones en fincas colindantes. Esto
implica la obligación de permitir el paso de materiales o la instalación de andamios necesarios para
realizar trabajos en una finca vecina.

2. Vertiente natural de aguas (Artículo 552):*Los propietarios tienen el deber de recibir las aguas
que, de forma natural y sin intervención humana, desciendan de predios superiores a predios
inferiores. Esto implica que cada fundo debe aceptar el flujo natural de agua desde propiedades más
elevadas.

3. Desagüe de tejados (Artículo 586): Cada propietario debe construir sus tejados de manera que las
aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre terreno público, evitando así cualquier perjuicio
al predio vecino.

4. Luces y vistas (Artículos 581 a 584): Se establecen restricciones a la apertura de ventanas y

huecos en las edificaciones que puedan afectar la privacidad o las vistas de las propiedades vecinas.
Los propietarios deben respetar las distancias mínimas para preservar la privacidad y las condiciones
de iluminación.

5. Distancias entre obras y plantaciones:

-Obras nocivas o peligrosas (Artículo 590): Se establece la distancia mínima para la construcción
de obras que puedan ser nocivas o peligrosas para propiedades vecinas. Esto incluye medidas de
protección y la posibilidad de exigir la demolición de obras que violen estas normas.

- Plantación de árboles (Artículo 591):Se determina la distancia mínima para la plantación de

árboles cerca de propiedades vecinas. Esta distancia varía según la altura de los árboles y puede ser
regulada por ordenanzas locales o costumbres del lugar.

- Penetración de ramas o raíces (Artículo 592): Los propietarios tienen el derecho de exigir que se
corten las ramas de árboles que penetren en su propiedad o de cortar por sí mismos las raíces que
afecten su terreno.

6. Responsabilidad por humos excesivos (Artículo 1908.2): Se establece la obligación de los

propietarios de fincas de indemnizar los daños y perjuicios causados por humos excesivos que sean
perjudiciales para personas o propiedades. Esta responsabilidad es objetiva, lo que significa que se
aplica independientemente de la intención del propietario.
7. Prohibición de actividades molestas, insalubres o peligrosas (Artículos 27.2 a) de la LAU y 7.2 de
la LPH): Tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como la Ley de Propiedad Horizontal prohíben a
propietarios u ocupantes realizar actividades que sean molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas. Se establecen consecuencias legales, como la acción de cesación y la indemnización en caso
de incumplimiento.

Estas disposiciones del Código Civil establecen límites permanentes y recíprocos a las facultades de
los propietarios, con el objetivo de regular las relaciones de vecindad y prevenir conflictos entre
colindantes. Las normas buscan conciliar los intereses de los propietarios para garantizar un uso
adecuado y pacífico de las propiedades, evitando molestias o perjuicios injustificados entre vecinos.

B- La medianería es el indicio exterior que señala la existencia de dos o más fincas colindantes.
Puede manifestarse en forma de alambradas, setos, cercas de madera o muros que separan las
propiedades. Estos límites pueden estar construidos totalmente en el terreno de uno de los
propietarios o en la línea divisoria entre ambas parcelas, lo que plantea preguntas sobre la
titularidad de estos elementos y la contribución de los vecinos a su mantenimiento.

El Código Civil, en los artículos 571 a 579, trata la medianería como una forma de servidumbre legal,
aunque su regulación ha sido criticada por ser confusa y detallista, generando más problemas que
soluciones. Según esta regulación:

1. Regulación por Pacto o Ley: La existencia de la medianería puede ser establecida por acuerdo
entre las partes, y en caso de no existir pacto, se rige por las normas del Código Civil, siempre sujetas
a las ordenanzas locales y usos administrativos.

2. Exclusión de la Medianería: Si se demuestra que el muro divisorio pertenece exclusivamente a

uno de los propietarios, ya sea por documento de propiedad o por la presencia de signos externos
que indican la ausencia de propiedad compartida (como enumera el artículo 573), entonces se
excluye la medianería.

3. Presunción de Medianería: Por el contrario, se presume que existe medianería, a menos que se
demuestre lo contrario, cuando se cumplen las condiciones señaladas en el artículo 572.

4. Contribución a los Gastos: Cada copropietario debe contribuir en proporción a la extensión de su

propiedad a los gastos de construcción o reparación del muro medianero. Incluso si se aumenta el
tamaño del muro, ambos propietarios adquieren la nueva parte, aunque uno de ellos no haya
contribuido a los gastos.

5. Uso de la Pared Medianera: Cada propietario puede utilizar la pared medianera, construyendo
sobre ella o introduciendo vigas hasta la mitad de su grosor.

6. Apertura de Huecos o Ventanas: No se puede abrir huecos o ventanas en la pared medianera sin
el consentimiento del otro propietario.

7. Extinción de la Medianería: La medianería se extingue por las causas generales de extinción de

derechos reales y por la renuncia de uno de los propietarios.

Estas reglas establecen los derechos y obligaciones de los propietarios colindantes en relación con
los muros medianeros. La medianería implica una especie de comunidad sobre la pared que separa
las propiedades, donde cada propietario tiene derechos limitados por los derechos del otro. Estos
principios se estudiarán en mayor detalle al abordar el tema de las servidumbres legales.

4.Límites de interés público.

La propiedad privada está sujeta a una serie de límites establecidos por normas de derecho
administrativo, los cuales reflejan la subordinación del interés individual del propietario a los
intereses generales de la sociedad. Estos límites pueden variar en sus consecuencias, desde
restricciones en el uso hasta la privación total del derecho de propiedad, como ocurre en casos de
expropiación forzosa. Aquí se detallan estos límites:
Por Razón de las Personas:
1. Extranjeros y Residentes en el Extranjero: Regulados por el Real Decreto de 23 de abril de 1999
sobre titulares de inversiones extranjeras en España.
Por Razón del Objeto:
1. Patrimonio Nacional e Histórico:
- Bienes del patrimonio nacional o histórico son indisponibles.
- Los bienes del patrimonio artístico nacional requieren autorización administrativa para disponer
de ellos.
- Están regulados en la Ley del Patrimonio Histórico Español de 25 de junio de 1985, que distingue
entre bienes de interés cultural y los incluidos en el Inventario General de bienes muebles.
2. Riberas de los Ríos: Las fincas ribereñas tienen una zona de tres metros de uso público en interés
de la navegación, flotación, pesca y salvamento (artículo 553).
Por Razón del Destino o Actividad:
1. Defensa Nacional:
- Impide la edificación o plantaciones cerca de plazas fuertes o fortalezas, conforme a la legislación
sobre defensa nacional.
- Se rige por la Ley sobre Protección Civil de 21 de enero de 1985 y la Ley de Defensa Nacional de
12 de marzo de 1975.
2. Zona Marítimo-Terrestre:
- Es el espacio de la costa marítima de dominio público.
- Se limita la facultad de exclusión para permitir el salvamento y vigilancia litoral hasta veinte
metros tierra adentro.
- Constitucionalmente, la zona marítimo-terrestre es de dominio público (artículo 132.2).
3. Protección al Medio Ambiente:
- Varias leyes limitan la propiedad industrial y las fincas en relación con el medio ambiente.
- Ejemplos son la Ley 3/2013 de protección y uso sostenible del litoral, que impone distancias
desde la línea de costa para construcciones.
4. Comunicaciones Públicas:
- Para carreteras y vías férreas, se establecen zonas de dominio público y servidumbres, limitando
la propiedad.
- La Ley de Carreteras de 29 de septiembre de 2015 y la Ley de Transporte Ferroviario de 17 de
noviembre de 2003 imponen límites.
5. Urbanismo:
- Leyes y ordenanzas urbanísticas imponen límites a la propiedad urbana.
- Estos límites incluyen condiciones de edificación, altura de edificios, alineaciones, entre otros.
- Regulados en la Ley del Suelo y otras normativas.
6. Viviendas de Protección Oficial:
- Se limita el importe máximo de renta y el precio máximo de venta, fijados por el Consejo de
Ministros.
7. Propiedad Agraria y Medio Ambiente:
- Regulados por leyes como la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973 y la Ley
de Parques Nacionales de 30 de junio de 1982.
- También, la Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003, modificada por la Ley 10/2006 y la Ley
21/2015.
Estos límites, establecidos por diversas normativas, buscan equilibrar el derecho de propiedad con
los intereses colectivos y generales, asegurando la preservación del patrimonio cultural, la
protección del medio ambiente, el desarrollo urbanístico sostenible y otros aspectos esenciales para
el bienestar y la convivencia social.

TEMA 9. LA PROTECCIÓN JURÍDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

[Link] defensa del dominio. Idea general.

El derecho de propiedad, siendo el más importante en el tráfico jurídico, está constantemente

expuesto a posibles vulneraciones, lo que ha dado lugar a un conjunto de instrumentos legales
conocidos como acciones protectoras del dominio. En el Derecho romano, las acciones eran
fundamentales ya que se concebían como los medios para hacer valer los derechos. En el Código
Civil español, la protección del derecho de propiedad no está sistemáticamente organizada,
limitándose a mencionar en el artículo 348 que el propietario tiene acción contra el tenedor y
poseedor para reivindicar la cosa. Esta referencia se considera insuficiente e inexacta, ya que no
abarca todas las acciones derivadas del dominio y parece excluir algunas. Además, el propietario, al
ser también poseedor, tiene acceso a las acciones protectoras reconocidas para cualquier poseedor.
La doctrina y jurisprudencia consideran las siguientes como acciones protectoras del derecho de
propiedad:

2. La acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria, reconocida como el principal medio de defensa al propietario según el

artículo 348 del Código Civil, tiene como propósito primordial la recuperación de una cosa de la que
ha sido privado por un tercero. Se le suele describir gráficamente como la acción que corresponde al
propietario no poseedor frente al poseedor no propietario, una definición que apunta a la esencia de
esta acción legal.

Díez-Picazo y Gullón Ballesteros la definen como la acción que compete a un propietario no

poseedor contra quien tiene en su posesión la cosa de manera indebida. Es una acción que busca
una condena, una restitución de la cosa al propietario legítimo. En esencia, el propietario busca
hacer valer su derecho frente a alguien que no tiene un título válido para poseer lo que reclama.

La naturaleza de esta acción es real, derivada directamente de un derecho real sobre la cosa. Es,
además, una acción erga omnes, lo que significa que es oponible contra cualquier tercero,
independientemente de su relación con el propietario o el poseedor actual.

Aunque se ha considerado clásica la definición que da Sohm, que la define como el ejercicio del
derecho del propietario no poseedor para exigir la restitución de la cosa del poseedor no
propietario, se deben tener en cuenta matices importantes. Para que esta acción tenga éxito, el
poseedor no debe tener ningún derecho legítimo sobre la cosa en cuestión. Por ejemplo, si el
poseedor tiene un contrato de arrendamiento sobre la propiedad, la acción reivindicatoria no
procedería.

Cuando el propietario decide ejercer la acción reivindicatoria, debe iniciar un proceso judicial
específico. Si el valor del bien reclamado supera los 6,000 euros, el proceso será un juicio ordinario.
Por otro lado, si el valor es inferior, se seguirá un juicio verbal. En este proceso, el propietario busca
que el tribunal emita una sentencia que condene al poseedor no propietario a devolver la cosa al
propietario legítimo.

La falta de una regulación detallada en el Código Civil ha llevado a que la regulación concreta de la
acción reivindicatoria sea desarrollada por la jurisprudencia. Esta ha establecido tres requisitos
fundamentales para que la acción reivindicatoria tenga éxito: la existencia del derecho de propiedad
del demandante, la posesión efectiva y no discutida de la cosa por parte del demandado, y la falta de
un título legítimo que justifique la posesión del demandado.

En resumen, la acción reivindicatoria es un instrumento legal vital para los propietarios que buscan
recuperar cosas de las que han sido privados ilegítimamente por terceros. Es una acción de carácter
restitutorio, real y ejercitable erga omnes, que permite al propietario reclamar su derecho de
propiedad sobre una cosa en posesión de otro sin título válido. Su ejercicio requiere un proceso
judicial específico, donde se deben cumplir ciertos requisitos establecidos por la jurisprudencia para
que tenga éxito.

La acción reivindicatoria, como principal medio de defensa del propietario según el artículo 348 del
Código Civil, puede ser ejercida por el propietario no poseedor, lo que incluye no solo al propietario
único, sino también a los copropietarios en casos de cotitularidad, así como a otros titulares
especiales como el enfiteuta o el dueño directo en situaciones de dominio dividido.

El demandante, al ejercer esta acción, debe demostrar su derecho de propiedad sobre la cosa en
cuestión. Esto implica probar el acto mediante el cual adquirió el derecho de propiedad, ya sea por
ocupación u otro medio. Una vez demostrada la adquisición del dominio, se presume que sigue
siendo el propietario a menos que se demuestre lo contrario.

La prueba del derecho de dominio puede realizarse a través de varios medios admitidos por la Ley
de Enjuiciamiento Civil, como el interrogatorio de las partes, documentos, testigos o peritos, e
incluso presunciones. La jurisprudencia ha establecido que la prueba del dominio es un requisito
esencial para la acción reivindicatoria, y si el demandante no la presenta, el demandado debe ser
absuelto, incluso si posee la cosa sin título.

Además, según la jurisprudencia, el demandante no solo debe probar que el demandado posee
indebidamente la cosa, sino también demostrar su derecho de propiedad o título legítimo de
dominio. El título del demandante debe ser "justo, legítimo y de mejor condición y origen" que el del
demandado.

En casos de adquisición derivativa de la propiedad, el demandante debe probar el título válido

(como una compraventa) y el modo de adquisición (como la tradición real o simbólica). Además,
debe demostrar que el anterior propietario también era legítimo propietario, y así sucesivamente a
lo largo de la cadena de transmisiones. Sin embargo, esta carga de prueba tiene un límite en los
plazos de la usucapión.

La jurisprudencia ha flexibilizado la prueba del título legítimo de propiedad, no limitándola a un

instrumento escrito, sino aceptando cualquier medio de prueba legalmente válido.

En casos de bienes muebles, la prueba del dominio puede ser complicada si tanto el demandante
como el poseedor están amparados por la presunción del artículo 464 del Código Civil. Esto obliga al
propietario reclamante a probar que el poseedor no está protegido por esta presunción, quizás por
no tener un título válido o por haber obtenido la cosa de manera ilícita.

Para bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad, el propietario tiene a su favor la

presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que establece que los derechos reales inscritos
pertenecen a su titular de acuerdo con el registro correspondiente. Esta presunción facilita al
propietario reivindicar la propiedad basándose en la inscripción registral, que sirve como prueba
suficiente a menos que se demuestre lo contrario.

Sin embargo, si el demandado también tiene su título inscrito, el propietario demandante debe
solicitar la declaración de nulidad del asiento registral contradictorio. Esto puede hacerse en la
misma demanda reivindicatoria o previamente, pero la jurisprudencia no está unánime sobre el
momento adecuado para esta solicitud.

En situaciones donde el poseedor esté protegido por la presunción del artículo 448 del Código Civil,
que presume que posee con un título válido, puede surgir un conflicto de presunciones legales. En
estos casos, no hay unanimidad sobre qué presunción debe prevalecer, pero muchos argumentan a
favor de dar preferencia al titular inscrito en el Registro de la Propiedad, reforzando así la utilidad y
confianza en el sistema registral.

En resumen, la acción reivindicatoria es un proceso legal complejo donde el demandante debe

probar su derecho de propiedad sobre la cosa reclamada. La jurisprudencia ha establecido requisitos
y criterios específicos para esta acción, incluyendo la prueba del título legítimo de propiedad y la
consideración de presunciones legales en el proceso judicial.

En el contexto de la acción reivindicatoria, el segundo aspecto fundamental es la posesión del

demandado, es decir, la persona contra quien se dirige la acción. Esta puede ser tanto una posesión
mediata como inmediata, natural o civil, sin requerir que el poseedor tenga la posesión en concepto
de dueño. Lo crucial es que se trate de un poseedor que carece de un título legítimo que respalde o
justifique su tenencia de la cosa. Es esencial que el demandado sea el poseedor actual al momento
de iniciar la acción reivindicatoria para que el efecto típico de restitución de la misma se produzca.

El demandante debe enfrentarse al poseedor que no tiene derecho a poseer la cosa, es decir, que
carece de un derecho obligacional (como el derivado de un contrato de arrendamiento) o un
derecho real (como el usufructo). Por lo tanto, la acción reivindicatoria no puede ser ejercida contra
aquel que posee la cosa legítimamente, como un arrendatario o un usufructuario que tienen un
título que respalda su posesión. En estos casos, el propietario debe emplear otro tipo de acción legal
para recuperar la cosa, ya que la acción reivindicatoria está reservada para los poseedores sin
derecho a poseer.
En situaciones donde el demandado, que es el poseedor actual al momento de la acción, transfiere
la cosa a un tercero durante el proceso legal, la solución es paralizar la acción del propietario. En
este caso, el propietario tendrá derecho a una acción de indemnización por daños y perjuicios,
especialmente si el poseedor actuó de mala fe al transferir la posesión.

Si se emite una sentencia y el demandado ya no posee la cosa, el propietario no podrá obtener una
condena de restitución. Sin embargo, si se demuestra que el demandado actuó de mala fe, el
propietario aún puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados por la pérdida
de la posesión en el mismo proceso legal.

Es importante tener en cuenta que el ejercicio de la acción reivindicatoria puede verse limitado en
situaciones donde el demandado posee la cosa en concepto de dueño y de buena fe. En tales casos,
pueden entrar en juego la eficacia legitimadora de la posesión según el artículo 464 del Código Civil,
los plazos de usucapión y el principio de fe pública registral establecido en el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria. Estos elementos pueden afectar la viabilidad y los resultados de la acción reivindicatoria
cuando se enfrenta a un poseedor que, a pesar de no ser propietario legal, posee la cosa de buena fe
y de acuerdo con ciertos plazos legales.

El tercer aspecto crucial en la acción reivindicatoria es la identificación precisa de la cosa que se

reclama. El propietario que busca recuperar una cosa que considera suya debe describirla de manera
exacta para evitar confusiones con objetos similares y para que se pueda verificar que la cosa
reclamada es la misma que está en posesión del demandado. Esta identificación implica una
descripción detallada de la cosa que el demandante reclama, asegurando su conformidad con la cosa
poseída por el demandado. También se debe verificar que la cosa reclamada es la misma que
aparece descrita en los títulos del demandante y, en su caso, del demandado. En resumen, la cosa
objeto de reivindicación debe ser corporal, concreta, y plenamente identificable para que pueda ser
señalada y reconocida.

En el caso de bienes inmuebles, es crucial especificar con claridad y precisión la ubicación, extensión
y linderos de la propiedad. Según la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la identificación de la
cosa reivindicada es una cuestión de hecho que corresponde a los tribunales de instancia, quienes
deben determinar si el objeto de la reclamación es un cuerpo cierto y determinado con sus linderos.
La falta de información que contribuya a la identificación de la finca puede ser fatal para el éxito de
la acción reivindicatoria.

Es evidente que la acción reivindicatoria tiene dificultades para prosperar cuando se trata de una
cosa genérica o bienes incorporales, ya que carecen de signos individualizadores que permitan su
determinación precisa. Muchas acciones reivindicatorias fracasan, especialmente en el caso de
fincas rústicas, debido a descripciones antiguas e insuficientes en los títulos de propiedad, que
además pueden haber cambiado con el tiempo en su apariencia externa. La identificación precisa es
una cuestión de hecho que puede ser demostrada mediante diversos medios de prueba.

Si el propietario logra probar estos tres requisitos esenciales, el juez emitirá una sentencia
declarando la titularidad dominical del demandante y condenando al poseedor demandado a
devolver la cosa reclamada junto con sus frutos y accesiones, además de una posible indemnización
por los daños y perjuicios sufridos por el propietario.
En resumen, la acción reivindicatoria es declarativa de condena, lo que implica dos efectos
principales: primero, la declaración del derecho de propiedad del demandante sobre la cosa y
segundo, la condena del demandado a restituir la cosa al demandante. Esto lleva consigo la
necesidad de liquidar el estado posesorio de acuerdo con las circunstancias.

En consecuencia, la sentencia puede implicar la declaración de propiedad y la restitución de la cosa

al demandante, junto con sus accesiones y frutos, y en caso de ser demostrados, las
indemnizaciones correspondientes. Los frutos se entregarán de acuerdo con las reglas de posesión,
ya sea de buena o mala fe.

En situaciones en las que la restitución de la cosa sea imposible, el demandado está obligado a pagar
su equivalente pecuniario.

Finalmente, es importante señalar que la acción reivindicatoria prescribe a los 30 años cuando se
trata de bienes inmuebles, y a los seis años si tiene como objetivo recuperar bienes muebles, de
acuerdo con los artículos 1962 y 1963 del Código Civil.

3. Acción declarativa del dominio.

La acción reivindicatoria busca la declaración del derecho de propiedad y la restitución de la cosa por
parte del poseedor. Sin embargo, existe otra acción llamada declarativa de propiedad cuyo objetivo
es simplemente obtener el reconocimiento del derecho de propiedad por parte de un tribunal.

En la acción declarativa, el propietario busca una resolución judicial que declare su derecho de
propiedad sobre una cosa específica. A diferencia de la acción reivindicatoria, que se dirige contra un
poseedor concreto para obtener la restitución de la cosa, en la acción declarativa no se persigue la
condena a devolverla, sino simplemente el reconocimiento del derecho de propiedad sobre la cosa.
Esta acción se presenta usualmente cuando hay actos de terceros que el propietario considera que
pueden poner en duda su derecho.

En términos procesales, se puede decir que la acción reivindicatoria es una acción declarativa de
condena, mientras que la acción declarativa es meramente declarativa. Los requisitos para la acción
declarativa son los mismos que los de la acción reivindicatoria, salvo en lo referente al demandado,
ya que no es necesario que sea el poseedor actual de la cosa, dado que no se le solicita la
restitución. El demandado en esta acción es simplemente aquel que realiza actos que nieguen o
pongan en duda el derecho del propietario.

Una vez que se han demostrado los requisitos necesarios, el juez emitirá una sentencia en la que
simplemente se declara el derecho del propietario demandante sobre la cosa, sin ordenar la
restitución.

Una variante importante de la acción declarativa de dominio es la tercería de dominio, regulada en

los artículos 595 a 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta acción ocurre cuando se embargan
bienes que se considera pertenecen al deudor, pero resulta que en realidad son de otra persona, un
tercero. En este caso, el tercero interpone la tercería de dominio para obtener una resolución
judicial que declare que el bien embargado es suyo, lo que resulta en el levantamiento del embargo.
En resumen, la tercería de dominio es una acción declarativa de propiedad en la que un tercero
alega ser propietario del bien embargado, no el demandado original. Su objetivo es obtener la
declaración de propiedad a favor del demandante-tercerista y el levantamiento del embargo que se
había realizado sobre la cosa.

4. Acción negatoria de cargas.

La acción negatoria es un recurso legal destinado a proteger el derecho de propiedad, con el

propósito de declarar que un bien no está sujeto a ningún derecho real reclamado por el
demandado y exigir que cese dicho derecho. Este tipo de acción es utilizada por un propietario para
obtener una sentencia judicial que afirme que su propiedad no está gravada con ningún tipo de
carga, como una hipoteca, servidumbre o censo que otra persona pueda alegar tener sobre el bien.
En esencia, busca enfrentar actos de perturbación por parte de terceros que pretenden derechos
sobre la propiedad del demandante.

Dado que se presume que la propiedad está libre de cargas, el propietario solo necesita demostrar
su derecho, mientras que el demandado debe probar la existencia del gravamen o carga que alega
tener sobre la propiedad. Si la resolución judicial determina que no se ha probado la existencia de
las cargas reclamadas, se declara que la propiedad está libre de las mismas. En casos donde se han
producido actos de perturbación, el demandado puede ser conminado a cesar en su realización y a
indemnizar los daños causados al propietario.

Esta acción puede ser tanto declarativa como de condena. En el primer caso, se busca únicamente
que se declare que la propiedad está libre de derechos reales alegados por el demandado. El
demandante debe probar su derecho de propiedad de manera similar a la acción reivindicatoria,
además de demostrar la perturbación ocasionada por el demandado, que debe ser un ejercicio de
un derecho real. El demandado, por su parte, puede ser aquel que perturba parcialmente el derecho
de propiedad del demandante con el ejercicio de un supuesto derecho real sobre la propiedad ajena,
o simplemente quien alega tener este derecho.

Los efectos de la acción negatoria son precisos: en primer lugar, la declaración de que el derecho de
propiedad del demandante no está sujeto al derecho real reclamado por el demandado; en segundo
lugar, la condena al demandado para que cese la perturbación causada por este supuesto derecho
real; y, en tercer lugar, la posibilidad de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la
perturbación.

En resumen, la acción negatoria es un instrumento legal poderoso para proteger el derecho de

propiedad, permitiendo al propietario asegurar que su bien no está sujeto a derechos reclamados
por terceros, y exigir la cesación de cualquier perturbación sobre su propiedad, con la posibilidad de
obtener indemnización por los daños sufridos.

5. Acción preparatoria o “ad exhibendum”.

La acción de exhibición de documentos es concedida a aquel que desea reclamar una cosa para
exigir que la persona que la posee la muestre, facilitando así la preparación precisa del litigio. Esta
acción está destinada principalmente para reclamar cosas muebles y está regulada en los artículos
256.2 y 261.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Según el artículo 256.2, esta acción también puede ser utilizada para preparar el juicio. El artículo
261.3 establece que se puede solicitar a la persona que tiene la cosa en su poder que la exhiba, y si
no lo hace voluntariamente, el tribunal puede obligarla a hacerlo si se conoce o se presume
razonablemente el lugar donde se encuentra la cosa. En tal caso, la cosa será presentada al
solicitante, quien puede pedir el depósito o una medida de garantía adecuada para su conservación.

6. Acciones preparatorias y cautelares.

Además de las acciones principales como la reivindicatoria, existen otras acciones sumarias que
pueden proteger el dominio. Estas acciones, que se ejercen mediante el procedimiento de juicio
verbal, permiten al tribunal ordenar la suspensión de una obra nueva de forma sumaria, o también
ordenar la demolición o derribo de una obra, edificio, árbol, columna u objeto similar en estado de
ruina que represente una amenaza de daño para quien demanda (según el artículo 250.1.5º y 6º de
la LEC). Es importante destacar que las sentencias en estos casos no tienen efectos de cosa juzgada,
como establece el artículo 447 de la LEC.

7. Acción de deslinde y amojonamiento.

La acción de deslinde, una facultad del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, consiste en
fijar los límites físicos de una propiedad en relación con las propiedades vecinas. Esta acción se
puede complementar con el amojonamiento, que consiste en instalar marcas o señales visibles en el
exterior para indicar esos límites. La base legal para esta acción se encuentra en los artículos 384 a
387 del Código Civil, que permite a propietarios y titulares de derechos reales sobre inmuebles
ejercerla frente a los propietarios vecinos.

La acción de deslinde se puede llevar a cabo de forma privada por acuerdo entre los propietarios
colindantes o de forma judicial mediante un expediente de jurisdicción voluntaria. Este
procedimiento se inicia a instancia del titular del dominio o de cualquier titular de derecho real
sobre la finca, y se realiza ante el Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera
Instancia correspondiente al lugar donde se encuentra la finca.

En este proceso, los interesados deben aportar los títulos o documentos que justifiquen la extensión
de sus propiedades, así como certificaciones catastrales descriptivas y gráficas. Si las fincas
colindantes están inscritas en el Registro de la Propiedad, también se debe aportar la certificación
registral correspondiente.

Una vez iniciado el expediente, se abre un plazo para que los interesados presenten alegaciones y
pruebas. Luego, se celebra un acto de deslinde para buscar un acuerdo entre los propietarios. Si no
se logra un acuerdo, el Letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto finalizando el
expediente.

Si hay oposición o controversia sobre los límites, el expediente se sobreseerá y se deberá seguir un
proceso declarativo para resolver la disputa. En todo caso, el objetivo del deslinde es establecer de
manera clara y precisa los límites de las propiedades para evitar conflictos futuros.

La acción de deslinde, regulada por el artículo 384 del Código Civil, permite no solo al propietario,
sino también a cualquier titular de otro derecho real, solicitar la delimitación clara de los límites
físicos de una finca en relación con las propiedades colindantes. Para ejercer esta acción, es
necesario citar a todos los colindantes cuyas fronteras con la finca del solicitante sean discutibles. La
legitimación pasiva recae en los propietarios colindantes, aunque la jurisprudencia ha interpretado
que la citación se limita a los propietarios en la linde incierta.

En cuanto a los criterios para decidir los conflictos de límites, el Código Civil establece varios: en
primer lugar, se consideran los títulos de cada propietario, los cuales deben ofrecer datos adecuados
y conformes con la realidad física del terreno. En ausencia de títulos suficientes, se recurre a la
posesión en la que se encuentren los colindantes, la cual puede evidenciarse mediante mojones u
otras señales que hayan delimitado históricamente las propiedades. Si los títulos y la posesión no
determinan claramente los límites, se distribuirá el terreno en disputa por partes iguales entre las
fincas. Finalmente, si los títulos indican un espacio mayor o menor del terreno, el aumento o
disminución se distribuirá proporcionalmente entre los colindantes.

Es importante distinguir la acción de deslinde de la acción reivindicatoria. Mientras que el deslinde

busca establecer los límites físicos de las propiedades, la reivindicatoria requiere una titularidad
indubitada sobre los predios colindantes y la confusión de sus linderos. Esta última pretende la
declaración de propiedad y la recuperación de la posesión sobre una cosa perfectamente
identificada.

La acción de deslinde es imprescriptible según el artículo 1.965 del Código Civil. Sin embargo, si un
colindante adquiere la zona de terreno en disputa mediante usucapión antes del ejercicio de la
acción de deslinde, la controversia se centrará en el derecho de propiedad, siendo la acción
reivindicatoria la vía adecuada para resolverla.

Cuando se trata del deslinde de bienes inmuebles pertenecientes a las Administraciones públicas y
que limitan con propiedades privadas, el procedimiento se rige por los artículos 50 a 54 de la Ley del
Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de noviembre de 2003.

Por último, cabe mencionar la diferencia entre el deslinde y el amojonamiento. Mientras que el
deslinde establece los límites físicos de las fincas, el amojonamiento consiste en marcar con setos,
hitos o mojones los límites de una finca para hacerlos visibles en el exterior. Esta acción, descrita en
el artículo 388 del Código Civil, complementa el deslinde cuando los límites ya están establecidos
pero necesitan ser evidenciados físicamente.

8. Expediente de deslinde de fincas no inscritas.

El proceso de deslinde de fincas, regulado en los artículos 104 a 107 de la Ley 15/2015, de
Jurisdicción Voluntaria, tiene lugar cuando se busca establecer los límites entre propiedades que no
están inscritas en el Registro de la Propiedad. Para aquellas fincas que sí estén inscritas, se aplicarán
las disposiciones de la legislación hipotecaria. Sin embargo, este proceso no se aplica a inmuebles
cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, ya que para estos casos se seguirá la
legislación específica.

La competencia para llevar a cabo este expediente recae en el Letrado de la Administración de

Justicia del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde esté situada la finca o la
mayor parte de ella. Anteriormente se les conocía como Secretarios Judiciales.
El proceso se inicia a solicitud del titular del dominio de la finca o, si hay varios titulares, de
cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma. En la
tramitación del expediente, será necesario contar con la intervención de un Abogado si el valor de la
finca supera los 6.000 euros.

El inicio del expediente se realiza mediante un escrito que debe incluir las circunstancias de la finca
que se pretende deslindar, así como las colindantes y los datos identificativos de los titulares de
ambas, incluyendo los catastrales cuando se conozcan. En caso de que el deslinde no abarque toda
la finca, se especificará la parte en cuestión. Para las fincas colindantes inscritas en el Registro de la
Propiedad, se deberá aportar una certificación registral.

El solicitante del deslinde debe presentar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica
de la finca en cuestión y de las colindantes, junto con los documentos que respalden su solicitud.
Además, si hay discrepancias entre la representación gráfica catastral y el deslinde solicitado, se
deberá aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual debe respetar el
resto de la delimitación de las fincas afectadas según la cartografía catastral.

Una vez admitida la solicitud, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará el inicio del
expediente a todos los interesados, quienes tendrán quince días para presentar alegaciones y
pruebas. Después de este plazo, el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de toda la
documentación a los interesados y los citará para un acto de deslinde en un plazo de treinta días,
con el objetivo de llegar a un acuerdo entre ellos.

El proceso de deslinde no se suspende por la ausencia de alguno de los dueños colindantes. En caso
de oposición al deslinde por parte de algún propietario colindante, el expediente se archivará
respecto a la parte en disputa y los interesados podrán ejercitar sus derechos en un juicio
declarativo correspondiente.

Si se alcanza un acuerdo entre los interesados durante el acto de deslinde, este se hará constar en
un acta firmada por todos los comparecientes. En caso de no llegar a un acuerdo, se dejará
constancia de que el acto finalizó sin avenencia. Una vez concluido el acto, el Letrado de la
Administración de Justicia emitirá un decreto que reflejará los acuerdos o la falta de ellos, junto con
la documentación pertinente.

Posteriormente, el Letrado de la Administración de Justicia remitirá un testimonio del acta y del

decreto al Catastro para que realice las alteraciones catastrales necesarias de acuerdo con su
normativa. De esta manera, se completa el proceso de deslinde de fincas bajo esta legislación de
Jurisdicción Voluntaria.

TEMA 10. LA COMUNIDAD DE BIENES.

[Link].

Los sujetos de derecho, es decir, las personas, son aquellos que ostentan la titularidad de una
relación jurídica. En el ámbito de los derechos reales, el sujeto es aquel que posee un poder directo
e absoluto sobre una cosa, es decir, un señorío pleno o parcial sobre la misma. Por lo tanto, puede
haber varios titulares sobre un mismo derecho real, lo que se conoce como comunidad de bienes. En
el caso del derecho de propiedad, esta situación se denomina copropiedad o condominio. La
comunidad surge cuando un derecho o conjunto de derechos pertenecen a una pluralidad de
sujetos, quienes comparten dichos derechos de manera conjunta.

Esta situación de pluralidad de titulares puede generar conflictos potenciales entre los mismos, por
lo que el ordenamiento jurídico tiende a considerarla como algo temporal o transitorio. Cualquiera
de los copropietarios puede poner fin a esta situación ejerciendo una acción de división o
distribución del derecho, de manera que cada uno de ellos se convierte en titular individual de una
parte del total que antes compartían.

El artículo 392 del Código Civil, en su primer párrafo, no define la comunidad, sino que simplemente
establece cuándo se produce: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas". Esto indica que la comunidad de bienes se produce
cuando hay pluralidad de sujetos sobre un mismo derecho, ya sea de propiedad u otro tipo de
derecho.

Para que exista la comunidad de derechos, es necesario que se cumplan dos requisitos
fundamentales. En primer lugar, debe haber una pluralidad de sujetos, es decir, dos o más personas
que tengan la misma posición jurídica en relación con el objeto del derecho. Esta pluralidad puede
estar compuesta por personas físicas, jurídicas o ambas. Lo esencial es que los titulares compartan
una situación de igualdad en relación al objeto del derecho. No puede haber comunidad cuando los
sujetos tienen derechos de contenido diferente sobre la misma cosa, como por ejemplo, el
propietario y un usufructuario.

El segundo requisito es la unidad del objeto. Para que exista comunidad, el derecho que se comparte
debe ser único, es decir, no puede haber comunidades donde un sujeto tenga la titularidad de una
parte del derecho y otro de otra parte diferenciada del mismo objeto.

En resumen, la comunidad de bienes se da cuando la titularidad de cualquier derecho real pertenece

conjuntamente a varias personas. Esto puede referirse al derecho real de propiedad o a otros
derechos reales. Sin embargo, el Código Civil, al regularla en los artículos 392 a 406, confunde
comunidad con condominio.

El régimen legal de la comunidad, según el segundo párrafo del artículo 392, se establece de la
siguiente manera: primero, se regirá por lo establecido por los interesados mediante contratos,
conforme al principio de autonomía de la voluntad; segundo, por las disposiciones especiales de la
comunidad concreta, si las hay; y tercero, por las normas generales que regulan la comunidad de
bienes y derechos en general, que se encuentran en los artículos 392 a 406.

2. Clases.

Existen varios tipos de comunidad que pueden distinguirse según diferentes criterios:

A) Por su origen:

1. Voluntaria: Esta comunidad de bienes surge por la voluntad expresa de los varios titulares. Es
decir, se constituye por acuerdo entre ellos. En este caso, la comunidad se establece mediante un
contrato plurilateral en el que las partes fijan las reglas que regirán la situación de comunidad. El
fundamento legal para esta comunidad se encuentra en el párrafo 2 del artículo 392 del Código Civil.
Sus características son:

- Consensual: Se perfecciona con el consentimiento de las partes.

 - Obligatorio u obligacional: Crea obligaciones inmediatas, como la de comunicar los bienes.

- Oneroso: El sacrificio de comunicar un bien está compensado por los bienes que recibirá.

- Principal: Tiene autonomía propia y es una entidad diferenciada.

- Conmutativo: Existe una contraprestación establecida desde el principio, como las cuotas de
participación de cada comunero.

- Sinalagmático: Cada parte asume la obligación de comunicar teniendo en cuenta lo que harán los
demás, y hay equivalencia entre las obligaciones y contraprestaciones.

2. Legal o Incidental: Esta comunidad se produce sin la voluntad expresa de los titulares, es decir, los
sujetos "caen" en comunidad sin haberla buscado. La ley impone esta situación de cotitularidad en
los derechos, como en el caso de los bienes de una sociedad o los bienes comunes de los cónyuges
en una sociedad de gananciales.

B) Por el número o cantidad de derechos en común:

1. Singular: En este tipo de comunidad, la titularidad compartida se refiere a uno o varios bienes
concretos y determinados. Los titulares comparten la propiedad o derecho sobre estos bienes
específicos.

2. Universal: Esta comunidad surge cuando la cotitularidad afecta a un conjunto indeterminado de

bienes o a una masa patrimonial. Un ejemplo claro es la comunidad hereditaria, donde los herederos
comparten la titularidad de todos los bienes y derechos del causante sin una división previa.

C) Por la fuerza o duración de la vinculación de los titulares:

1. Ordinaria: En este tipo de comunidad, cualquier cotitular puede poner fin a la situación de
comunidad en cualquier momento mediante la división o reparto de los bienes en común. Es decir,
permite la posibilidad de división en cualquier momento.

2. Forzosa o Excepcional: Esta comunidad no admite la posibilidad de división, al menos de manera

inmediata. Los titulares están vinculados por un período determinado o por ciertas circunstancias
que impiden la división inmediata de los bienes en común.

D. Existen cuatro modalidades de comunidad de bienes según la forma de organización interna de

funcionamiento:

1. Comunidad Romana o Pro Indiviso:

- Implica una cotitularidad en la que cada titular no tiene una parte concreta de la cosa o derecho,
sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa "pro indiviso".

- Cada comunero tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho, que es disponible y
renunciable.

- Surge del consentimiento de los titulares y está regulada en el Código Civil.

 - Cada comunero tiene el poder exclusivo sobre su cuota y puede pedir la división física de la cosa o
derecho en cualquier momento (actio communi dividundo).

- Se caracteriza por dividir el derecho en cuotas ideales atribuidas a cada comunero, quienes
pueden disponer libremente de su cuota y solicitar la división de la cosa.

2. Comunidad Germánica o "En Mano Común":

- Significa que la cosa es íntegramente de todos los comuneros, quienes tienen conjuntamente la
cotitularidad.

- No hay división de cuotas de las que cada uno pueda disponer individualmente.

- Todos los comuneros deben actuar conjuntamente y no pueden exigir la división de la cosa.

- Responde a la concepción comunitaria del Derecho germánico, donde el derecho corresponde al

grupo o comunidad en su totalidad.

- Cada comunero tiene un derecho global sobre el bien, limitado por los derechos de los demás
comuneros.

- No existe posibilidad de disponer del propio derecho individualmente ni hay acción de división.

- Aunque no está orgánicamente regulada en el Derecho español, puede constituirse por acuerdo
de los cotitulares y se someterá a los pactos establecidos.

En resumen, la comunidad de bienes puede organizarse de las siguientes maneras:

- En la comunidad romana o pro indiviso, cada comunero tiene una cuota y puede pedir la división
de la cosa.

- En la comunidad germánica o "en mano común", la cosa pertenece íntegramente a todos los
comuneros y no se pueden dividir individualmente.

Estas formas de comunidad implican diferentes derechos y obligaciones para los comuneros, así
como distintas posibilidades de actuación sobre la cosa o derecho común. La elección entre una u
otra modalidad dependerá de la voluntad de los titulares y de las circunstancias específicas de la
situación de comunidad.

La comunidad de bienes puede presentarse en diversas formas, entre las cuales destacan:

1. Comunidad de Gananciales

- Surge entre los esposos al contraer matrimonio, a menos que acuerden un régimen económico
diferente.

- Se asemeja al modelo germánico de comunidad.

- Cada cónyuge tiene derecho sobre el conjunto de bienes gananciales, no sobre bienes específicos.

- Las participaciones de cada cónyuge no son transmisibles, y no existe acción de división.

 - Presenta vínculos personalísimos entre los cónyuges y afinidad con la sociedad universal de
ganancias.

2. Montes Vecinales en Mano Común:

- Ejemplo de comunidad germánica.

- Regulados por la Ley de 11 de noviembre de 1980.

- Pertenecen a agrupaciones vecinales bajo forma de comunidad germánica, sin cuotas

transmisibles ni acción de división.

- Son indivisibles, inalienables, imprescriptibles e inembargables, asimilados a los comunales.

3. Comunidad Solidaria:

- No está referida en el Código Civil, pero su existencia se acepta.

- Un cotitular puede realizar actos sobre la cosa sin consentimiento de los demás.

- Se fundamenta en el principio de autonomía de la voluntad.

4. Comunidad Dividida o "Pro Diviso":

- Implica la distribución de las facultades del derecho de propiedad entre varios titulares.

- Cada uno tiene una esfera independiente de los demás.

- Puede manifestarse de varias formas:

a) División Jurídica: Los copropietarios tienen el derecho de propiedad sobre toda la cosa con
distintas facultades.

Ejemplo: En la enfiteusis, el enfiteuta tiene uso y disfrute, mientras el dueño directo percibe un
canon y tiene poder de disposición.

b) División Material: Los copropietarios comparten la propiedad pero dividen el uso y disfrute.

Ejemplo: En un monte, cada uno aprovecha productos forestales, parte cultivable, pastos, etc.

c) División Temporal: Los copropietarios se reparten el aprovechamiento por períodos.

Ejemplo: En la multipropiedad, un chalet se utiliza por semanas u otros periodos.

En resumen, la comunidad de bienes puede variar desde la comunidad de gananciales entre

cónyuges, con características personales y no divisibles, hasta la comunidad germánica en montes
vecinales, que son indivisibles e inalienables. Además, se puede presentar la comunidad solidaria,
donde un cotitular puede actuar sin consentimiento, y la comunidad dividida, que distribuye las
facultades del derecho de propiedad entre los titulares. Estas formas de comunidad tienen
implicaciones diferentes en cuanto a derechos, obligaciones y acciones disponibles para los
copropietarios.
3. Régimen jurídico de la comunidad de bienes –condominio-.

El Código Civil, en los artículos 392 a 406, regula la comunidad o cotitularidad referida al derecho de
propiedad, también conocida como condominio o copropiedad. Esta regulación se aplica a cualquier
situación de pluralidad de titulares de derechos de naturaleza real. El principio que guía al legislador
es el de la autonomía privada en la regulación de cada comunidad. En ausencia de regulación
convencional, se recurre a las normas del Código Civil.

En resumen, todo lo expuesto sobre la comunidad de bienes es aplicable cuando esta recae sobre el
derecho de propiedad, conocido como copropiedad o condominio. El Código Civil la regula como una
comunidad romana, pro indiviso, con cuotas ideales, disponibles y con la facultad inherente de
división. Por lo tanto, el condominio es la situación de comunidad que surge cuando la propiedad de
una cosa pertenece pro indiviso a varias personas.

La copropiedad, entendida como la situación en la que varios titulares comparten el derecho de

propiedad sobre una cosa, presenta los siguientes caracteres:

1. Pluralidad de titulares del derecho de propiedad: Puede haber un número ilimitado de titulares,
tanto personas físicas como jurídicas, siempre que tengan capacidad jurídica, no necesariamente
capacidad de obrar para ejercer los derechos.

2. Unidad de la cosa objeto del derecho de propiedad: La cosa no está dividida en partes
correspondientes a cada uno de los titulares; es una sola cosa que pertenece a todos los
copropietarios.

3. División intelectual en cuotas: Esta es una característica típica de la comunidad romana, donde se
asignan cuotas a cada copropietario. Estas cuotas son disponibles para los titulares respectivos y
determinan la amplitud de sus derechos y su participación material en el momento de la división de
la cosa.

Díez-Picazo enumera una serie de principios rectores de la copropiedad:

1. Principio de autonomía privada: Según el artículo 392.2 del Código Civil, el régimen de la
copropiedad está determinado en primer lugar por los acuerdos de los copropietarios. Por lo tanto,
la primera fuente del régimen jurídico de una comunidad de bienes ordinaria sujeta al Código Civil
son los acuerdos entre los copropietarios. Solo en ausencia de reglas voluntarias se aplicarán los
preceptos del Código Civil. Si se trata de una comunidad sometida a su propio régimen legal, se
aplicarán preferentemente las normas reguladoras de dicho régimen, y las reglas de autonomía
privada desempeñan el papel fijado en esa normativa especial.

2. Principio de proporcionalidad: Se refiere a que las cuotas de cada copropietario se presumen

iguales (artículo 393 del Código Civil). Esto implica que la participación de los copropietarios en los
beneficios y cargas de la comunidad debe ser proporcional a su cuota respectiva.

3. Principio democrático o mayoritario: Según el artículo 398 del Código Civil, las decisiones
relativas a la administración, disfrute y disposición de la cosa común se toman por mayoría de cuotas
o intereses, no de personas. Esto significa que la mayoría de cuotas decide, a menos que la ley exija
unanimidad.
4. Principio de libertad individual: Cada copropietario conserva su libertad respecto a su cuota, lo
que le permite disponer de ella (artículo 399), renunciar a la misma o dividir la cosa (artículo 400 del
Código Civil).

Diversas teorías han sido propuestas para explicar la naturaleza de la copropiedad:

1. Teoría de la interinidad: Sostiene que la copropiedad no otorga un verdadero derecho subjetivo

de propiedad, sino una situación interina donde el derecho está condicionado y limitado por la
existencia de la cotitularidad. Durante la indivisión, el derecho desaparece y solo existe una situación
temporal.

2. Teorías de la unificación del derecho de propiedad: Estas teorías argumentan que en la

copropiedad existe un único derecho de propiedad. Puede entenderse que este derecho está
atribuido a cada copropietario individualmente, es decir, es un derecho único de propiedad con
varios titulares. O bien, que la titularidad del derecho único de propiedad recae en la colectividad o
grupo de copropietarios. También se ha planteado que los copropietarios forman una especie de
persona jurídica única.

3. Teorías de la división: Contrariamente a las teorías anteriores, argumentan que en la copropiedad

no hay un único derecho, sino tantos derechos como sujetos copropietarios. Algunos plantean que
se divide la cosa en proporciones intelectuales, donde cada copropietario tiene su propio derecho
sobre una parte ideal de la cosa. Otros sugieren que lo que se divide es el derecho mismo, y cada
copropietario tiene un derecho parcial sobre la totalidad de la cosa.

4. Teoría de la propiedad plúrima total: Esta teoría sostiene que en la comunidad de bienes se da
una concurrencia de varios derechos sobre toda la cosa. Cada copropietario tiene un derecho pleno
sobre la totalidad de la cosa, similar al derecho de propiedad exclusivo, pero este derecho está
limitado en su ejercicio por los derechos de los demás copropietarios.

El Código Civil, al regular la copropiedad, adopta la figura de la comunidad romana, pro indiviso,
pero no adopta claramente ninguna de estas teorías para explicar esta situación jurídica.

3.1. La cuota. En la comunidad de bienes, las cuotas son expresiones numéricas e ideales que
representan la participación de cada copropietario en el bien o derecho compartido, según lo
establece el artículo 393.1 del Código Civil. Esta cuota no implica una división material de la cosa,
sino que indica la proporción de participación de cada uno en la propiedad global del bien.

Las cuotas suelen expresarse en porcentajes o fracciones (como el 30%, 1/4, etc.). Es esencial
comprender que estas cuotas son ideales, no materiales. Por ejemplo, si alguien tiene una cuota del
50% en la propiedad de una finca, no significa que sea propietario físico de la mitad de la finca, sino
que tiene derechos sobre el 50% de la propiedad total de la finca. En otras palabras, la intensidad de
su participación en el derecho de propiedad sobre la finca es del 50%. Esto significa que dos
copropietarios, uno con el 50% y otro con el 25%, son igualmente propietarios, pero su participación
difiere en cuanto a intensidad.

Esta noción de cuota es fundamental en el régimen legal de la comunidad de bienes. El Código Civil
la utiliza para determinar la participación de cada comunero en beneficios, cargas y gastos de la
comunidad (de manera proporcional a su cuota), para establecer las decisiones mayoritarias
2. El derecho de disfrute de la cosa común. La percepción de los frutos naturales o civiles de la cosa
común corresponderá a los copropietarios y será proporcional a sus respectivas cuotas (art. 393).
Los frutos corresponden en copropiedad a los copropietarios de la cosa, en proporción a sus
cuotas, sin que corresponda a cada uno, una parte concreta de los mismos.
(tomadas por mayoría de cuotas) y para organizar la división o venta de la cosa común (se repartirá
según las cuotas respectivas).

La cuota de cada comunero se establece en función del origen de la comunidad, ya sea por acuerdo
entre las partes o por disposición legal. Además, el Código Civil presume que las cuotas son iguales a
menos que se pruebe lo contrario. Por ejemplo, si se acuerda una cuota específica para beneficios y
cargas, se asumirá que la cuota de propiedad es la misma a menos que se demuestre lo contrario.

3.2. Reglas del Código Civil .El régimen jurídico de la copropiedad se establece, en primer lugar, por
lo acordado entre los copropietarios, según el principio de autonomía de la voluntad. En ausencia de
acuerdos específicos, se aplicarán las disposiciones especiales que regulen esa copropiedad en
particular. En caso de falta de ambos, la comunidad se regirá por las normas generales establecidas
en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

Este régimen se refiere principalmente a la comunidad romana, pro indiviso o por cuotas, donde se
presume que las cuotas son iguales a menos que se demuestre lo contrario, según lo establecido en
el artículo 393 del Código Civil.

3.2.1. Derechos de los copropietarios sobre la cosa.

1- El artículo 394 del Código Civil establece que cada uno de los copropietarios tiene el derecho de
usar la cosa común, siempre y cuando lo haga de acuerdo con su destino y sin perjudicar los
intereses de la comunidad ni impedir a los demás copropietarios utilizarla. Esto implica un uso
solidario de la cosa, donde cada uno puede usarla sin excluir a los demás, a menos que su uso
perjudique el interés general.

Se reconoce a cada titular el uso directo de la cosa siempre que se haga de manera adecuada y no
perjudique los intereses generales. Este uso solidario no está limitado por la medida de la cuota de
cada uno, pero los usos conflictivos deben ser autorizados por la mayoría de los comuneros. La
mayoría puede decidir cambiar el régimen de utilización siempre que no limite injustamente los
derechos de los comuneros minoritarios, y cualquier cambio debe tener en cuenta las cuotas de
cada uno.

Los copropietarios pueden ceder su derecho de uso a terceros, ya sea de forma gratuita u onerosa,
lo que implicaría un arrendamiento de la parte cedida. Además, pueden pactar entre ellos sobre la
posesión y el uso de la cosa común, distribuyendo el uso o estableciendo su forma.

Aunque el Código Civil no lo menciona expresamente, es posible que los copropietarios acuerden
por unanimidad conceder el derecho de uso a uno solo de ellos, o a algunos excluyendo a los demás.
Esta facultad de uso confiere a cada copropietario la condición de poseedor de la cosa, como
establece el artículo 445 del Código Civil.

3. El derecho de disfrute en la copropiedad se refiere al derecho de los copropietarios a participar en

los beneficios que la cosa común produce. Este derecho, también conocido como facultad de
disfrute, abarca cualquier rendimiento que el bien compartido genere de acuerdo con su naturaleza.
La cuota de participación de cada comunero en estos beneficios será la que se haya acordado, y en
ausencia de pacto, el artículo 393 establece que será proporcional a sus respectivas cuotas. Se
presume que estas cuotas son iguales, a menos que se demuestre lo contrario.

Como contrapartida al derecho de aprovechamiento, surge para cada comunero la obligación de

contribuir a las cargas y gastos derivados de la titularidad de la cosa común. Estos gastos pueden
incluir impuestos, tributos, así como los costos de conservación, mantenimiento o reparación
necesarios para mantener la utilidad de la cosa. El artículo 395 establece que todo copropietario
tiene el derecho de exigir a los demás que contribuyan a estos gastos de conservación. Solo se
puede eximir de esta obligación el copropietario que renuncie a su parte en el dominio.

La forma de reparto de esta obligación es similar a la de los beneficios, como establece el artículo
393. Cada comunero contribuirá a los gastos o cargas en la forma acordada, y en caso de falta de
acuerdo, en proporción a su cuota.

La conservación de la cosa común es una facultad individual de cada comunero, quien está
autorizado para llevar a cabo los actos necesarios para mantener la cosa de acuerdo con su destino.
El comunero que conserve la cosa tiene derecho a exigir a los demás que contribuyan a los gastos
ocasionados por la conservación. Esto significa que no existe una obligación estricta de conservar la
cosa, y los copropietarios pueden decidir dejarla deteriorar. Sin embargo, si un comunero decide
conservarla y contraer deudas para este fin, los demás están obligados a contribuir al pago de esas
deudas en proporción a sus cuotas.

Cada comunero puede eximirse de la obligación de contribuir renunciando a su parte en el bien o

derecho. Esta renuncia aumenta la cuota de los demás copropietarios en proporción. Sin embargo,
esta exoneración no es válida si el comunero que renuncia aprobó el gasto del cual se trata o si el
gasto es necesario para la conservación de la cosa común. Además, si la comunidad tiene varios
bienes o derechos, la renuncia puede aplicarse específicamente al bien relacionado con los gastos.

4. El derecho de disposición del comunero en la copropiedad se refiere a su capacidad para disponer

de la totalidad de la cosa común. El Código Civil no tiene una norma específica para este caso, pero
al interpretar el artículo 398, que requiere acuerdo de todos los comuneros para los actos de
administración y disfrute, se concluye que se necesita el consentimiento unánime para disponer de
toda la cosa.

Dentro de los actos de disposición se incluyen los actos de gravamen, como hipotecas, usufructos o
servidumbres, sobre la totalidad de la cosa. Estos actos solo serán válidos si cuentan con la
conformidad de todos los cotitulares.

La jurisprudencia y varios autores consideran los actos de disposición sobre la cosa o el derecho
como actos de alteración jurídica, equiparándolos a los actos de alteración.

5. Derecho a pedir la división. Cualquiera de los comuneros puede solicitar que se le adjudique su
cuota de la totalidad de la cosa, procediendo a su división o reparto entre todos ellos. La
consecuencia de ejercicio de ese derecho es que se pone fin a la comunidad.
3.2.2 Derecho del copropietario sobre la cuota. Cada copropietario tiene un derecho independiente
y exclusivo sobre su cuota en la cosa común. Este derecho se equipara a la plena propiedad, lo que le
permite disponer libremente de su cuota. El artículo 399 del Código Civil establece que no puede
enajenar, ceder o hipotecar su cuota, ni tampoco sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo en
las formas específicas permitidas.

La disposición de la cuota se limita a la porción física que se le adjudique en el momento de la

división de la cosa común. Así, el comunero puede enajenar su parte a un tercero o establecer un
gravamen, como una hipoteca. El tercero adquiriente entra a formar parte de la comunidad en la
misma posición que el transmitente.

Este derecho individual sobre la cuota se equipara legalmente a un derecho de propiedad. Cuando
un comunero enajena su cuota, el adquirente obtiene la cuota ideal que corresponde al
transmitente en la cosa común. Sin embargo, el adquirente no adquiere una parte específica del
bien o derecho hasta que sea adjudicada en la división.

En cuanto a los frutos de la cosa común, el artículo 399 otorga a cada comunero un derecho
individual sobre el conjunto de los frutos, no sobre una parte específica de ellos. Este derecho
incluye el importe neto de los frutos, después de descontar los gastos de producción. El comunero
puede disponer de este derecho a los frutos, y el cesionario adquiere esos derechos frente a los
demás comuneros en la medida que correspondían al cedente. La percepción o venta de los frutos
puede considerarse en ciertos casos una medida de conservación, lo que permite a cada comunero
intervenir en los términos establecidos por el artículo 395 del Código Civil, aunque luego deba
procederse al reparto correspondiente.

Cuando un copropietario decide enajenar su cuota en la cosa común, se enfrenta al límite del
retracto de comuneros, un derecho de adquisición preferente concedido a los demás cotitulares.
Este retracto permite a cualquier comunero adquirir la cuota enajenada con preferencia sobre un
tercero, y si todos desean adquirirla, lo hacen proporcionalmente a su parte en la comunidad. Este
derecho debe ejercerse en un plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad
o desde que el comunero conoce la enajenación.

El artículo 399 del Código Civil establece que no se puede disponer de la cuota si involucra derechos
personales intransferibles. Sin embargo, se permite la renuncia a la cuota, lo que aumenta las cuotas
de los demás copropietarios, según el artículo 395 del CC.

Además, el artículo 399 permite establecer acuerdos de aprovechamiento entre los comuneros,
ceder la cuota a terceros, lo que puede resultar en un derecho de usufructo o arrendamiento. Sin
embargo, si estos acuerdos afectan a la totalidad de la cosa, se requiere el consentimiento de todos
los cotitulares

No es posible establecer una servidumbre sobre la cuota individual, ya que el artículo 597 del CC
exige unanimidad entre los comuneros. Aunque es posible la disposición de la cuota o participación
en la totalidad de la cosa común, así como la enajenación completa de esta última.

El derecho de disfrute de los comuneros no permite realizar alteraciones en la cosa común sin el
consentimiento de los demás, a menos que resulten beneficiosas para todos, según lo establecido en
el artículo 397 del CC.
3.2.3. Administración y defensa judicial. En ausencia de pactos específicos, la administración de la
copropiedad se rige por el principio de mayoría de cuotas, no de copropietarios, según lo establece
el artículo 398 del Código Civil. Este principio democrático en la gestión de la comunidad implica que
los acuerdos para la administración y disfrute de la cosa común deben ser tomados por la mayoría
de los partícipes, donde el voto favorable debe representar más de la mitad del valor de las cuotas.

La noción de "administración de la cosa" ha sido objeto de diferentes interpretaciones,

predominando la concepción que la asocia con actos de carácter económico destinados a mejorar el
rendimiento de la cosa común. Esto puede incluir tanto actos jurídicos como materiales de
conservación o mejora. Sin embargo, quedan excluidos de esta regla los actos que requieren
unanimidad, como los de alteración y disposición, así como los derechos individuales de cada
copropietario y las reglas pactadas entre ellos.

El tercer párrafo del artículo 398 del CC establece que si un acuerdo de mayoría resulta gravemente
perjudicial para los interesados, el Juez puede intervenir, incluso nombrando un administrador, a
solicitud de parte. Esto también se aplica cuando no se logra la mayoría suficiente para tomar
decisiones.

En cuanto a la defensa judicial, cualquier copropietario puede comparecer en juicio en nombre de la

comunidad, ejerciendo acciones y oponiendo excepciones en defensa de toda la comunidad. Este
principio de "legitimación por sustitución" permite que la sentencia favorable beneficie a todos los
comuneros, mientras que la adversa solo perjudica al que compareció en juicio, a menos que exista
oposición expresa de algún comunero.

En resumen, el régimen de mayoría de cuotas en la administración de la copropiedad permite una

gestión democrática de la cosa común, donde los acuerdos deben representar más de la mitad del
valor de las cuotas. En caso de desacuerdo o perjuicio grave, el Juez puede intervenir para resolver la
situación y proteger los intereses de los copropietarios. Además, cualquier comunero puede
comparecer en juicio en nombre de la comunidad, defendiendo los intereses de todos los partícipes.

3.2.4. Disposición y alteración. En la copropiedad, para actos que impliquen una disposición o
alteración de la cosa común, se requiere la unanimidad de todos los copropietarios, según lo
establece el artículo 397 del Código Civil. Esto significa que ningún copropietario puede hacer
cambios en la cosa común sin el consentimiento de los demás, incluso si estos cambios podrían
beneficiar a todos.

Cuando se trata de disponer de la totalidad de la cosa común, al no haber una norma específica en el
Código Civil, se requiere el acuerdo unánime de todos los comuneros. Esto se deduce del artículo
398, que establece la mayoría para actos de administración pero implica unanimidad para actos de
disposición.

Los actos de disposición incluyen gravámenes como hipotecas, usufructos o servidumbres sobre la
totalidad de la cosa común, los cuales solo son válidos con el consentimiento de todos los
copropietarios.

Por ejemplo, la constitución de una servidumbre sobre un fundo indiviso requiere el acuerdo
unánime de todos los copropietarios, como lo establece el artículo 597 del Código Civil. Este mismo
criterio se aplica a la constitución de otros derechos reales que limiten el dominio, como en el caso
de la copropiedad.

En cuanto a los actos materiales sobre la cosa, se consideran actos de disposición o, al menos, de
alteración aquellos que afectan la sustancia misma de la cosa. Todos estos casos requieren la
unanimidad de los copropietarios para ser válidos y llevarse a cabo.

4. Extinción de la comunidad. La división de la cosa común.

En la copropiedad, las causas de extinción de la comunidad o cotitularidad de un derecho real son las
mismas que extinguen los derechos reales de un solo titular. Esto significa que la comunidad puede
extinguirse tanto por causas ajenas a los titulares como por su propia voluntad. Algunas de estas
causas son:

1. Destrucción o pérdida total de la cosa: Si la destrucción es total, la comunidad se extingue. Si es

parcial, la comunidad subsiste en la parte que permanece útil.

2. Abandono por todos los titulares: Si todos los copropietarios abandonan la cosa, la comunidad se
extingue.

3. Enajenación: Cuando uno de los copropietarios vende su cuota a un tercero, la comunidad se

extingue en esa parte.

4. Usucapión por un tercero: Si un tercero adquiere la cuota de un comunero por usucapión, la

comunidad se extingue en esa parte.

5. Consolidación o reunión de todas las cuotas: Cuando todas las cuotas se concentran en uno de
los comuneros, ya sea por actos inter vivos o mortis causa, la comunidad se extingue.

Sin embargo, la causa típica de extinción es la **división de la cosa común**, regulada en el artículo
400 del Código Civil. Este artículo establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en
la comunidad y que cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa
común.

Esta facultad de división tiene sus raíces en el Derecho romano, donde se mantenía el principio de
que nadie puede ser forzado a permanecer en una comunidad contra su voluntad (nemo invitus
compellitur ad communionem).

La división de la cosa común es más que un derecho subjetivo; es una facultad integrada en el
derecho subjetivo de propiedad cuando este tiene múltiples sujetos. Es considerada una "res merae
facultatis", un acto dispositivo y de atribución patrimonial.

Esta facultad de división es irrenunciable e imprescriptible, según el artículo 1965 del Código Civil.
Está viva mientras la comunidad subsista y cualquier comunero puede ejercerla en cualquier
momento, sin necesidad de justificar su motivación.

La regla general es que todo comunero tiene la facultad de pedir la división de la cosa común en
cualquier momento. Esta acción es imprescriptible y no tiene límites temporales específicos más allá
de los de la buena fe y el abuso de derecho.
La división de la cosa común se define como el acto jurídico mediante el cual, a solicitud de cualquier
comunero, se concreta el derecho de cuota en el dominio sobre una porción material del bien
común o en dinero, según la define PEÑA.

Esta acción de división también se aplica a situaciones de "subcomunidad", donde una de las cuotas
pertenece a varios titulares pro indiviso. Los subcomuneros tienen derecho a pedir la división para
extinguir esta subcomunidad, sin afectar la comunidad de primer grado sobre el bien o derecho.

Además de la acción de división, un comunero puede salir de la comunidad enajenando o

renunciando a su cuota. Sin embargo, la acción de división lleva consigo la desaparición de la
comunidad y la concreción de la cuota en una parte del bien o su precio.

El artículo 403 del Código Civil también reconoce la acción de división en ciertos casos a los
acreedores o cesionarios de los partícipes. Sin embargo, la posibilidad de excluir temporalmente la
división de la cosa común está contemplada al final del artículo 400, lo que limita su alcance y
aplicabilidad.

4.1. Exclusión. Son varios los supuestos:

A- El pacto de indivisión en la copropiedad, regulado en el párrafo segundo del artículo 400 del
Código Civil, permite que los copropietarios acuerden mantener la cosa común sin dividirla por un
tiempo determinado, que no puede exceder de diez años. Este pacto debe ser celebrado por
unanimidad de todos los comuneros y puede prorrogarse por nueva convención, siempre dentro del
mismo plazo máximo de diez años.

Este pacto no puede ser indefinido ni perpetuo, ya que va en contra de la irrenunciabilidad de la

división. La duración máxima del pacto de indivisión está limitada a esos diez años, después de los
cuales se puede pactar una prórroga con la misma unanimidad entre los comuneros.

Es importante destacar que este pacto no se aplica cuando la cosa es materialmente indivisible, ya
que en este caso la división material estaría impedida pero no la división económica.

Además del pacto expreso entre los comuneros, también puede darse la exclusión de la división por
un acto unilateral del testador respecto a la división de la herencia entre los coherederos, según lo
permite el artículo 1.056 del Código Civil.

En resumen, si los copropietarios acuerdan un pacto de indivisión, este no puede durar más de diez
años, con la posibilidad de prórroga. La cosa común se mantendrá sin dividir durante el tiempo
acordado y, una vez vencido el plazo, se puede pactar una nueva prórroga, siempre dentro del límite
de los diez años. Aunque el Código Civil no especifica la duración de la prórroga, se entiende que no
puede exceder este límite temporal.

Sin embargo, para mantener la coherencia con el principio general de división, se argumenta que
cualquier comunero puede solicitar la división una vez transcurrido el plazo de diez años y la
prórroga correspondiente. Esto significa que, a pesar del pacto de indivisión, la facultad de división
sigue siendo efectiva después de estos períodos.

En el caso de que la indivisión sea dispuesta por el testador en su testamento, también es posible la
división de la cosa común, según lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.051 del Código
Civil. Esto implica que, incluso si hay un pacto de indivisión establecido por el testador, los
comuneros pueden solicitar la división después de cumplido el plazo determinado.

B- En ausencia de un pacto de indivisión, cualquiera de los cotitulares de una cosa en copropiedad

puede solicitar la división de la misma, independientemente de que sea material o físicamente
indivisible. Si la cosa no puede dividirse sin perder su identidad o desmerecer su utilidad económica,
se aplica la disolución de la comunidad según los artículos 401 y 404 del Código Civil.

El artículo 401.1 del CC establece que los copropietarios no pueden exigir la división de la cosa
común si esta acción la vuelve inservible para el uso al que está destinada. Esta inservibilidad se
refiere a un uso objetivo de la cosa, vinculado a su finalidad económica de manera permanente y
objetiva, excluyendo el destino que los comuneros le hayan dado.

En estos casos, aunque no sea posible la división material, se puede proceder a su venta según el
artículo 404 del CC, el cual trata las consecuencias de la acción de división cuando la cosa es
esencialmente indivisible.

El artículo 401.1 del CC no niega estrictamente la acción de división, sino que más bien implica una
disolución de la comunidad. Esto significa que la división material o la venta pueden llevarse a cabo
de manera que la cosa no pierda su función esencial. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha
interpretado conjuntamente las limitaciones a la acción de división, considerando tanto la
indivisibilidad material como la inservibilidad para el uso objetivo de la cosa.

En el caso de que la división no sea posible, los comuneros pueden optar por dos formas de
disolución de la comunidad: la adjudicación de la cosa a uno de ellos con indemnización a los demás,
o la subasta de la cosa y repartición del precio entre los comuneros, según el artículo 404 del CC.

Aunque el artículo 404 del CC parece establecer la subasta como un recurso subsidiario, operante
solo si no se logra un acuerdo previo para la distribución o adjudicación de la cosa, cualquier
comunero puede solicitar directamente la subasta sin necesidad de previo acuerdo.

Es importante mencionar que muchos de los supuestos a los que se aplica esta regla están ahora
regulados por la legislación de la propiedad horizontal. Sin embargo, el Código Civil incluye
disposiciones como el párrafo segundo del artículo 401, introducido junto con la legislación sobre
propiedad horizontal, que permite la división de un edificio mediante la adjudicación de pisos o
locales independientes.

En relación con la propiedad de un animal en copropiedad, la Ley 17/2021 ha añadido disposiciones

al artículo 404 del CC. Estas disposiciones especifican que, en caso de animales de compañía, la
división puede realizarse mediante su venta si no hay acuerdo unánime entre los condueños. En
ausencia de acuerdo, la autoridad judicial decidirá el destino del animal teniendo en cuenta el
interés de los condueños y el bienestar del animal, pudiendo establecerse el reparto de tiempos de
disfrute y cuidado, así como las responsabilidades asociadas a su cuidado.

El ámbito de aplicación de la norma se limita a los animales de compañía, donde se requiere

unanimidad de los condueños para actos de disposición como la venta o la adjudicación del animal.
En caso de falta de acuerdo unánime, la autoridad judicial decidirá el destino del animal
considerando el interés de los condueños y el bienestar del animal.
En cuanto a la venta del animal, si no hay acuerdo unánime, la autoridad judicial tomará la decisión,
pudiendo incluso ordenar una subasta pública según el artículo 1062.2 del CC.

En relación con la falta de acuerdo sobre la venta o adjudicación, y considerando que ningún
comunero está obligado a permanecer en la indivisión, la autoridad judicial puede instar la
enajenación del animal en subasta pública.

Es importante considerar dos aspectos: la necesidad de velar por el interés de los condueños y el
bienestar del animal. Por tanto, la autoridad judicial puede decidir el destino del animal teniendo en
cuenta estos intereses, y también puede prever el reparto de tiempos de disfrute y cuidado del
animal, así como las cargas asociadas a su cuidado.

En resumen, para los animales de compañía: 1) La venta no puede realizarse sin unanimidad de los
condueños. 2) En caso de falta de acuerdo, la autoridad judicial decidirá considerando el interés y
bienestar del animal. 3) Esta decisión judicial puede incluir el reparto de tiempos de cuidado y las
cargas asociadas al animal entre los condueños.

4.2. Modo de practicarla.

Los procedimientos para la división de la cosa común se detallan en el artículo 402 del CC, donde se
aplican las reglas de la división de la herencia de manera supletoria según el artículo 406 del CC.

1. División por los mismos copropietarios: Requiere unanimidad de todos los comuneros, quienes
pueden acordar repartos no proporcionales o suplementos en metálico. Pueden decidir la
adjudicación del bien a uno de ellos con compensaciones a los demás, o la venta del bien y reparto
del precio.

2. División por árbitros o amigables componedores: Los comuneros nombran a árbitros cuya
decisión se somete a las partes proporcionales a la cuota de cada uno, evitando suplementos en
metálico. No son los árbitros de la Ley de Arbitraje, a menos que se promueva un litigio y los
comuneros acudan a este arbitraje.

3. División por acción coactiva ("actio communi dividendo"): Es una exigencia de división derivada
del artículo 400, donde cualquier comunero puede iniciar un proceso judicial para dividir la cosa
común. Este proceso se ajusta a las normas procesales correspondientes según la cuantía.

Los acreedores o cesionarios de los comuneros pueden concurrir a la división y oponerse a ella,
según el artículo 403 del CC, aunque no pueden impedirla. Además, se aplican las reglas de la
división de la herencia como normativa subsidiaria, según el artículo 406 del CC.

En resumen, los procedimientos para la división son: acuerdo entre los copropietarios con
unanimidad, designación de árbitros o amigables componedores por los comuneros, o iniciación de
un proceso judicial de división por medio de la "actio communi dividendo".

La forma de realizar la división de la cosa común varía según la naturaleza del bien:

a) División Material (si la cosa es divisible): Se reparte una parte de la cosa a cada copropietario
según su cuota de participación. Se evitan los suplementos en metálico siempre que sea posible.
b) División Económica (si la cosa es indivisible):

- Si la cosa es indivisible físicamente o inservible para su uso, se realiza una división económica.

- Se puede adjudicar toda la cosa a uno de los copropietarios, quien indemnizará a los demás por
sus cuotas.

- Alternativamente, la cosa se puede vender en subasta pública y el precio se reparte entre los
copropietarios según sus cuotas.

c) División Especial para Edificios:

- Si la cosa común es un edificio, el artículo 401 permite que, a solicitud de cualquiera de los
comuneros, se divida mediante la adjudicación de pisos o locales independientes.

- Esto transforma la comunidad ordinaria en propiedad horizontal, donde cada comunero obtiene
los pisos o locales correspondientes a su cuota anterior.

En resumen, la división se realiza materialmente cuando la cosa es divisible, económicamente

cuando es indivisible, y de forma especial para edificios, transformándolos en propiedad horizontal si
corresponde.

4.3. Efectos de la división. Efectos de la división de una comunidad:

- Frente a los copropietarios:

1. Adquieren en propiedad exclusiva la parte de la cosa o el precio que les haya correspondido,
convirtiendo la cuota ideal en una porción efectiva de la cosa o su valor.

2. Tienen obligación recíproca de saneamiento por evicción o vicios ocultos respecto a la parte
recibida (art. 1.069 por remisión del 406).

3. Se presume que han poseído exclusivamente la parte adjudicada durante la indivisión (art. 450).

- Frente a los terceros:

1. En principio, la división no les perjudica (art. 405, primer inciso).

2. Conservan sus derechos personales contra la comunidad (art. 405, último inciso) y también los
derechos reales como hipotecas o servidumbres (art. 405, segundo inciso).

3. Tienen la posibilidad de impugnar la división si se hizo con fraude o en contra de su oposición

(art. 403, segundo inciso).

5. Comunidades especiales.

Las comunidades especiales son diversas modalidades de cotitularidad de derechos que alteran el
régimen general de la propiedad común. Ejemplos de estas son:

1. Propiedad Horizontal: Donde los propietarios tienen unidades independientes en un edificio,

compartiendo zonas comunes.
2. Propiedad a Tiempo Compartido: Donde varios propietarios comparten el uso de un bien durante
períodos específicos.

3. Sociedad de Gananciales: Entre cónyuges bajo este régimen económico matrimonial.

4. Comunidad Hereditaria: Surge al morir el titular de bienes, con varios herederos hasta su división.

5. Comunidad de Pastos: Uso compartido de pastos sobre una propiedad de un titular, regulada por
los artículos 600 y 601 del Código Civil.

6. Comunidad de Montes Vecinales: Sobre montes de un grupo de vecinos, regulada por la Ley de
Montes de 2003 y la Ley de Montes Vecinales de 1980.

6. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. La propiedad a tiempo

compartido.

La Ley 4/2012 regula los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico,
adquisición de productos vacacionales de larga duración, reventa e intercambio. Esta ley, que deroga
la anterior de 1998, es una fusión de la Directiva 2008/122/CE y la anterior normativa. Su objetivo es
proteger a los adquirentes de derechos de alojamiento turístico, evitando abusos por parte de los
titulares de alojamientos. Aplica a contratos de comercialización, venta, reventa de estos derechos y
contratos de intercambio entre empresas y consumidores. Aunque no está dentro del Texto
Refundido de la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios, se le aplican normas generales de
protección como las relativas a cláusulas abusivas o contratación a distancia.

El "régimen de aprovechamiento por turno" en la Ley 4/2012 se refiere al conjunto inmobiliario de

alojamientos independientes, como apartamentos, sujetos a este régimen. Este régimen se aplica a
un edificio o conjunto arquitectónicamente diferenciado, con al menos diez alojamientos
independientes, excluyendo locales. Puede haber un mismo conjunto con este régimen y otro tipo
de explotación turística, siempre que los derechos recaigan sobre alojamientos específicos y
períodos determinados. Por ejemplo, dentro de un complejo hotelero, pueden coexistir habitaciones
de hotel con alojamientos por turno, pero deben estar claramente identificados y bajo el mismo
régimen.

El "turno" es el período anual en el que cada adquirente tiene derecho a disfrutar del alojamiento
turístico, usualmente una semana o quincena, con la condición de que los turnos tengan la misma
duración. La ley establece que este período anual no puede ser menor a siete días seguidos, y dentro
del mismo régimen los turnos pueden variar en duración. Además, debe reservarse un período
mínimo de siete días por cada alojamiento para reparaciones u otros fines comunes.

El "derecho de aprovechamiento por turno" según el artículo 23.1, permite al titular disfrutar
exclusivamente, cada año y de manera consecutiva o alterna, de un alojamiento independiente con
salida propia a la vía pública o a elementos comunes del edificio (portal, jardín, etc.). Este
alojamiento debe estar permanentemente amueblado y equipado, y el titular tiene derecho a usar
los servicios complementarios del complejo, como piscina o gimnasio. Este derecho no incluye
realizar cambios en el alojamiento o su mobiliario.

a) El derecho real de aprovechamiento por turno no puede vincularse a una cuota indivisa de la
propiedad ni denominarse multipropiedad, ni con cualquier otra palabra que sugiera propiedad.
Para la publicidad, comercialización y transmisión de este derecho, se pueden usar otras
denominaciones, siempre y cuando no confundan a los adquirentes y reflejen claramente la
naturaleza, características y condiciones del disfrute.
Cada derecho real de aprovechamiento por turno afecta, en conjunto, a la propiedad total del
alojamiento o del inmueble, ya sea que exista previamente una propiedad horizontal sobre el mismo
o no. Si una persona es titular tanto del derecho de aprovechamiento por turno como de la
propiedad o una parte de ella, esto no extingue el derecho real limitado, que sigue vigente durante
toda la duración del régimen (artículo 23.4).

b) Como derecho de crédito, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por
temporada, que incluyan más de una temporada, con o sin anticipación de las rentas
correspondientes, y cualquier otra modalidad contractual con una duración superior a un año y que
no constituya un derecho real, pero permita la utilización de uno o varios alojamientos para
pernoctar durante varios períodos, están sujetos a las disposiciones de este Título. Esto se aplica sin
perjuicio de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y otras leyes generales de
protección al consumidor. Estos contratos tampoco pueden denominarse multipropiedad ni con
cualquier otra palabra que sugiera propiedad.

Concepto y Régimen Jurídico:

1. Definición del Derecho de Aprovechamiento por Turno (DAT):

- El DAT otorga al titular el derecho exclusivo a disfrutar, durante un período específico cada año, de
un alojamiento independiente con salida propia a un área común o vía pública, equipado con
mobiliario adecuado y servicios complementarios.

- La regulación de este derecho se establece en el artículo 23.1 de la Ley 4/2012.

2. Régimen Jurídico para su Constitución:

- El régimen de aprovechamiento por turno debe ser constituido por el propietario registral del
inmueble.

- Se requiere:

a) Inscripción de la obra concluida en el Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario, o

declaración de obra nueva en construcción si aún no está terminada.

b) Cumplimiento de los requisitos para ejercer actividades turísticas, incluyendo licencias de

apertura y ocupación.

c) Contratación de servicios de administración y mantenimiento, o asumirlos directamente.

d) Contratación de seguros o garantías según lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley.

e) Si la obra está en construcción, se debe contratar un aval bancario o seguro de caución para
garantizar la devolución de cantidades entregadas en caso de incumplimiento.

3. Garantías y Requisitos Adicionales:

- Las empresas de servicios no pueden estar en paraísos fiscales y deben tener una sucursal en la UE.
- El propietario debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho

- Dichas garantías se rigen por la Ley 57/1968, reguladora de las percepciones anticipadas en la
construcción y venta de viviendas.

- Hasta que no se inscriba el acta notarial de finalización de la obra, no se liberará el aval ni se

extinguirá el contrato de seguro.
En resumen, el DAT es un derecho que permite disfrutar de un alojamiento turístico durante un
período específico cada año. Su constitución requiere cumplir con una serie de requisitos legales y
garantías para proteger a los titulares del derecho. Estas disposiciones están detalladas en la Ley
4/2012, que regula minuciosamente el ejercicio, transmisión y extinción de este derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

2. Elementos.

A. Elementos Personales:

1. Promotor Constituyente del Régimen: Es el propietario registral del inmueble, con plena
capacidad jurídica y libre disposición, quien establece el régimen de aprovechamiento por turno.

2. Empresa de Prestación de Servicios: Aunque no es imprescindible, una empresa puede ser

contratada para proporcionar los servicios asociados al derecho de aprovechamiento por turno. El
propietario también puede asumir directamente estas responsabilidades.

3. Usuario/Consumidor del Turno:Es el titular del derecho real de aprovechamiento, quien disfruta
exclusivamente del alojamiento durante un período específico cada año.

B. Elementos Reales:

- El régimen de aprovechamiento por turno se limita a un edificio, conjunto inmobiliario o sector

arquitectónicamente diferenciado.

- Todos los alojamientos independientes dentro de este conjunto deben estar sujetos al régimen,
excepto los locales.

- Se requiere un mínimo de diez alojamientos en el conjunto.

- Se permite que un mismo conjunto esté bajo el régimen de aprovechamiento por turno y otra
forma de explotación turística, siempre y cuando los derechos de aprovechamiento por turno se
apliquen a alojamientos específicos y períodos determinados.

C. Elementos Formales:

- La constitución del régimen se realiza mediante escritura pública, la cual debe ser inscrita en el
Registro de la Propiedad.

- En la escritura debe participar la empresa encargada de la prestación de servicios, a menos que el

propietario asuma directamente estas funciones.

- La escritura pública debe contener:

1. Descripción de la finca y los edificios, con servicios comunes.

2. Detalle de cada alojamiento, indicando cuáles pueden ser gravados con derechos de
aprovechamiento por turno y para qué períodos.

3. Especificación del número de turnos, su duración, cuota asignada, mobiliario, días reservados para
mantenimiento, y número de identificación.

4. Servicios inherentes al derecho de aprovechamiento por turno y si son asumidos por el

propietario o una empresa de servicios

5. Posibles estatutos del régimen, sin imponer obligaciones contrarias a la ley.

6. Situación registral, catastral, urbanística y turística del inmueble, con certificaciones

correspondientes.

7. Detalles sobre la retribución de servicios y gastos de comunidad.

8. Duración del régimen.

- Se debe adjuntar a la escritura el contrato con la empresa de servicios, los contratos de seguro
requeridos por la Ley, y documentación sobre avales o seguros de caución si el inmueble está en
construcción.

En resumen, la constitución del régimen de aprovechamiento por turno implica la participación del
propietario registral, una posible empresa de servicios, y el titular del derecho de aprovechamiento.
Se establece sobre un conjunto inmobiliario específico y requiere una serie de formalidades
detalladas, incluyendo escritura pública, inscripción registral, descripción detallada de los
alojamientos y servicios, entre otros requisitos establecidos por la Ley 4/2012.

A. Tipos de Contratos Regulados por la Ley 4/2012:

1. Contrato de Aprovechamiento de Bienes de Uso Turístico:

- Esencial en la Ley, este contrato implica que un consumidor adquiere, a cambio de una
contraprestación, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un
período de ocupación.

- No se limita a bienes inmuebles, sino que abarca también alojamientos en embarcaciones y

caravanas.
- Excluye contratos como el alquiler de terrenos para caravanas y reservas plurianuales de
habitaciones de hotel que no sean vinculantes.

- Se encuentra detalladamente regulado en el título II de la Ley.

2. Contrato de Producto Vacacional de Larga Duración:

- Se pacta una duración superior a un año, donde el consumidor obtiene, a cambio de una
contraprestación, descuentos u otras ventajas respecto a su alojamiento, viajes u otros servicios.

- Incluye a clubes de descuentos vacacionales y productos similares.

- No cubre programas de fidelización con descuentos para futuras estancias, ni descuentos puntuales
o contratos cuyo propósito principal no sean descuentos.

3. Contrato de Reventa:

- Un empresario, a cambio de una contraprestación, asiste a un consumidor en la compra o venta de

derechos de aprovechamiento por turno o productos vacacionales de larga duración.

- Incluye contratos de intermediación entre un agente de reventa y un consumidor que desea vender
o comprar estos derechos, incluso si ya han sido vendidos previamente.

4. Contrato de Intercambio:

- Un consumidor se afilia, a cambio de un costo, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar

de alojamientos u otros servicios a cambio de ceder el disfrute temporal a otras personas.

- Implica cambiar el alojamiento original por otro en un lugar diferente o en otro período, a cambio
de ceder el disfrute del propio alojamiento y pagar una cuota anual.

B. Prohibición del Término "Multipropiedad":

- La Ley 4/2012 sigue prohibiendo el uso del término "multipropiedad" para referirse al derecho que
surge de estos contratos.

- En su lugar, utiliza el término "derecho de aprovechamiento por turno", considerando que refleja
con mayor precisión la naturaleza real del derecho.

- A pesar de la terminología legal, en la práctica se sigue utilizando el término "multipropiedad" para

referirse a estos contratos.
En conclusión, la Ley 4/2012 regula cuatro tipos de contratos relacionados con el uso turístico de
bienes, desde el contrato esencial de aprovechamiento hasta contratos de productos vacacionales,
reventa e intercambio. Además, reemplaza el término "multipropiedad" por "derecho de
aprovechamiento por turno", aunque en la práctica el primero aún se utiliza comúnmente.

d) Elementos temporales. Duración del régimen del derecho de aprovechamiento por turnos.

1. Duración del Régimen:

-El régimen de aprovechamiento por turno tiene una duración mínima de un año y máxima de
cincuenta años, contados desde su inscripción.

- Al extinguirse el régimen por el vencimiento del plazo, los titulares no tienen derecho a
compensación.

2. Periodo de Aprovechamiento: El período anual de disfrute no puede ser menor a siete días
seguidos.

- Dentro de un mismo régimen, todos los turnos deben tener la misma duración.

- Debe reservarse un periodo de al menos siete días para reparaciones, limpieza u otros fines
comunes por cada alojamiento sujeto al régimen.

3. Facultad de Disfrute: El titular tiene el derecho exclusivo de disfrutar durante un período

específico cada año, que puede ser consecutivo o alterno.

4. Extinción del Régimen:

- A pesar de cualquier confusión con la propiedad, el derecho persiste hasta que finalice el plazo
establecido.

- Cuando el régimen llega a su fin, revierte al propietario del inmueble sin necesidad de ninguna
contraprestación.

En resumen, el derecho de aprovechamiento por turno permite disfrutar de un alojamiento durante

un período anual, con una duración mínima de siete días seguidos, dentro de un régimen que puede
durar entre uno y cincuenta años. Al extinguirse, el derecho regresa al propietario sin requerir
compensación.

TEMA 11. LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

1- Consideraciones previas.
La concentración urbana y la escasez de suelo llevaron al desarrollo de la propiedad de casas por
pisos, permitiendo que diferentes propietarios adquirieran unidades dentro de un mismo edificio.
Inicialmente, el Código Civil solo regulaba esto de manera limitada en su artículo 396. La Ley de 26
de octubre de 1939 amplió estas regulaciones, definiendo los pisos como unidades con acceso
propio a elementos comunes. Estableció derechos exclusivos sobre las partes privativas y
copropiedad sobre elementos comunes necesarios, con reglas para contribuciones y restricciones
sobre modificaciones. Sin embargo, esta ley no resolvió todos los problemas, lo que llevó a la
creación de estatutos para complementarla en la práctica.

Para una regulación más completa y específica, se promulgó la Ley 49/1960, sobre Propiedad
Horizontal. Esta ley profundizó en la propiedad privativa, regulando las relaciones entre vecinos y
estableciendo órganos de dirección para los propietarios. Marcó una diferencia clara entre la
propiedad privativa del piso y la copropiedad de elementos comunes, y eliminó los derechos de
adquisición preferente. También permitió la inscripción registral de cada piso o local del edificio, no
solo del edificio en su conjunto.

Aunque la Ley de 1960 no creó una persona jurídica para los propietarios del edificio, se acercó más
a un modelo asociativo al establecer órganos y competencias. Sin embargo, conservó la estructura
básica de la propiedad horizontal de 1939, con la distinción entre lo privativo y lo común. En 1999,
ante nuevas realidades inmobiliarias, como los conjuntos residenciales, se reformó la Ley de 1960
con la Ley 8/1999, para abordar problemas como la morosidad en los pagos de gastos comunes,
buscando equilibrar la propiedad privada con lo comunitario en la legislación.

Antes de la Ley 8/1999, se realizaron modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar
acuerdos que beneficiaran la habitabilidad de personas con discapacidad en los edificios. Se
introdujo el requisito de tres quintas partes de las cuotas de participación para aprobar medidas que
eliminaran barreras arquitectónicas. Posteriormente, se realizaron múltiples modificaciones a la Ley
de Propiedad Horizontal:

- La Ley 51/2003 agregó disposiciones sobre obras de accesibilidad.

- La Ley 19/2009 añadió un nuevo apartado sobre obras de accesibilidad al artículo 17.

- La Ley 26/2011 modificó los artículos 10 y 11 en relación con la Convención Internacional sobre los
Derechos de las Personas con Discapacidad.

- La Ley 8/2013, sobre rehabilitación urbana, modificó extensamente varios artículos y derogó otros
de la Ley de Propiedad Horizontal.

- La Ley 42/2015 modificó el artículo 13 sobre el nombramiento y relevo del presidente.

- El Real Decreto-Ley 7/2019 modificó varios artículos, incluyendo el 17 con un nuevo apartado.

- El Real Decreto-Ley 19/2021 introdujo modificaciones al artículo 17 en el contexto del Plan de

Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Todas estas reformas afectaron tanto a la Ley de Propiedad Horizontal como al artículo 396 del
Código Civil, que sirve como base del régimen jurídico de la propiedad horizontal. Este artículo
establece la estructura fundamental de la propiedad horizontal, combinando la propiedad individual
de los pisos o locales con la copropiedad de elementos comunes en un edificio.

La propiedad horizontal se caracteriza por la inseparabilidad entre el derecho exclusivo de propiedad

sobre una parte privativa y la copropiedad de los elementos comunes del edificio, según lo
establecido por la Dirección General de los Registros y del Notariado y el Tribunal Supremo. El
artículo 396 del Código Civil define esta propiedad como la posibilidad de dividir un edificio en pisos
o locales independientes, otorgando a cada propietario el dominio exclusivo de su parte privativa y
la copropiedad de los elementos comunes.

En este sentido, GÓMEZ MARTÍNEZ, C. y GÓMEZ MARTÍNEZ, J. la definen como la propiedad que
recae sobre un edificio dividido en partes independientes, donde cada propietario tiene el dominio
exclusivo de su parte y la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal, cuyo ámbito de aplicación se establece en el artículo 1, se aplica a

las comunidades de propietarios conformadas según lo dispuesto en el artículo, a aquellas que
cumplan los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hayan otorgado el título constitutivo de
propiedad horizontal, así como a los complejos inmobiliarios privados, subcomunidades y entidades
urbanísticas de conservación, según sus estatutos.

II. Configuración de la propiedad horizontal. La propiedad separada y copropiedad.

2.1. La propiedad separada y la cuota de participación. La propiedad horizontal, regida por el

artículo 396 del Código Civil, implica la propiedad privativa sobre pisos, locales o partes de un
edificio que puedan ser utilizados de manera independiente y tengan acceso propio a elementos
comunes o a la vía pública. Cada propietario tiene el derecho exclusivo sobre un espacio delimitado
y los elementos arquitectónicos e instalaciones que le sirvan exclusivamente. Además, puede
disponer libremente de su propiedad sin necesidad de dividir los elementos que la integran.

Por otro lado, la cuota de participación es un aspecto esencial en la propiedad horizontal. Esta cuota
representa la parte de valor que corresponde a cada propietario en el total del inmueble y
determina su porcentaje de derecho y contribución en las cargas y obligaciones de la comunidad. De
acuerdo con el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cada piso o local tiene asignada
una cuota de participación en relación con el valor total del edificio, expresada en centésimas. Estas
cuotas solo pueden modificarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la ley.

Al fijar la cuota de participación, se consideran diversos elementos, como la superficie útil de cada
piso o local en relación con el total del edificio, la ubicación dentro del edificio (interior o exterior), la
situación del espacio y el uso que se presume se hará de los elementos comunes. Así, la cuota de
participación no solo determina la contribución de cada propietario en los gastos comunes, sino que
también refleja su parte proporcional de propiedad dentro de la comunidad de propietarios.
En resumen, la propiedad horizontal implica la propiedad privativa sobre espacios delimitados
dentro de un edificio, mientras que la cuota de participación es la medida de la contribución y el
derecho de cada propietario en relación con el valor total del inmueble y su uso de los elementos
comunes.

2.2. La copropiedad. Los elementos comunes. En el régimen de propiedad horizontal, la propiedad

separada implica que cada propietario tiene la propiedad exclusiva y singular sobre los pisos, locales
o partes de ellos que son susceptibles de aprovechamiento independiente, ya sea por tener salida
propia a un elemento común del edificio o a la vía pública. Este derecho permite a cada propietario
disponer libremente de su espacio, sin necesidad de separar los elementos arquitectónicos e
instalaciones que lo integran. Asimismo, en caso de enajenación de un piso o local, los demás
propietarios no tienen derecho ni a tanteo ni a retracto, según lo establece el artículo 396 del Código
Civil.

En relación con la propiedad separada o privativa, el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal

(LPH) establece que cada propietario tiene el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un
espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Esto incluye no solo el espacio
físico del piso o local, sino también los elementos arquitectónicos e instalaciones de todo tipo que
estén comprendidos dentro de esos límites y que sirvan exclusivamente al propietario. Además, se
incluyen los anejos señalados en el título constitutivo, aunque estén situados fuera del espacio
delimitado.

Por otro lado, la cuota de participación es un elemento esencial que debe constar en el título
constitutivo y representa la parte de valor que corresponde a cada propietario sobre el total del
inmueble. Esta cuota también determina el porcentaje de su derecho y su contribución en las cargas
y obligaciones de la comunidad. El artículo 3 de la LPH, en su redacción del año 2013, establece que
a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación en relación con el valor total del
inmueble, expresada en centésimas del mismo. Estas cuotas solo pueden variarse de acuerdo con lo
establecido en los artículos 10 y 17 de la ley.

En cuanto a la copropiedad, cada propietario de un piso o local tiene, junto con los demás
propietarios, un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Estos elementos
comunes son aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, como el suelo, las
cimentaciones, las fachadas, los ascensores, las escaleras, los patios, entre otros. La enumeración
detallada de estos elementos se encuentra en el artículo 396 del Código Civil.
Los elementos comunes por naturaleza son partes del edificio que, por su propia naturaleza, deben
ser necesariamente comunes a todos los propietarios, como el suelo y las escaleras. Por otro lado,
los elementos comunes por destino son aquellos que pueden ser tanto comunes como privativos,
dependiendo de su uso y destino. Ejemplos de esto son las terrazas o patios interiores que puedan
servir exclusivamente a un propietario.

La jurisprudencia ha establecido que la lista de elementos comunes en el artículo 396 del Código Civil
no es exhaustiva, sino ejemplificativa. Esto significa que otros elementos no mencionados
específicamente también pueden considerarse comunes si son necesarios para el adecuado uso y
disfrute del edificio. Además, se ha diferenciado entre la desafectación de elementos comunes por
destino, que puede ocurrir mediante acuerdo unánime de los propietarios o establecido desde el
inicio en el título constitutivo del edificio, y los elementos comunes por naturaleza, que deben ser
comunes por su propia naturaleza.

III. El régimen jurídico de la propiedad horizontal: normas aplicables y autonomía de la voluntad.

El artículo 396 del Código Civil contiene una norma de remisión que establece que la propiedad
horizontal se rige por las disposiciones legales especiales y, en la medida en que estas lo permitan,
por la voluntad de los particulares. Esto significa que, en primer lugar, la propiedad horizontal se
regula principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en particular la Ley 49/1960,
modificada por la Ley 8/1999 y la Ley 8/2013. La LPH tiene como objetivo regular la forma especial
de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que es la propiedad horizontal.

Además de la LPH, existen otras disposiciones legales que también son aplicables a diferentes
aspectos del régimen de la propiedad horizontal. Estas incluyen el Real Decreto-Ley 1/1998 sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a servicios de telecomunicación, el Real
Decreto 515/1989 sobre protección de consumidores en compraventa y arrendamiento de
viviendas, y el Real Decreto 505/2007 sobre condiciones básicas de accesibilidad en edificios.
También pueden aplicarse los preceptos correspondientes de la Ley Hipotecaria, especialmente en
lo relacionado con la inscripción de edificios y pisos en régimen de propiedad horizontal.

En cuanto a la autonomía de la voluntad en el régimen de la propiedad horizontal, esta opera a

través del título constitutivo, los estatutos, el reglamento del régimen interior y los acuerdos de la
Junta de propietarios. Sin embargo, esta autonomía de la voluntad está limitada por las
disposiciones legales, ya que solo puede actuar dentro de los límites permitidos por la ley. La
jurisprudencia ha establecido que la autonomía de la voluntad puede ser válida para especificar,
complementar o incluso modificar ciertos derechos y deberes, siempre y cuando no contradiga las
normas de derecho necesario.

En la práctica, esto significa que se debe realizar una labor constante y cuidadosa para determinar si
la autonomía de la voluntad en un caso específico se ha mantenido dentro de los límites
establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal o si ha violado normas de derecho necesario. A
pesar de la posibilidad de autonomía de la voluntad, el ámbito para su ejercicio está restringido por
el carácter de derecho necesario que se atribuye a las normas de la LPH en general, según lo
establecido en la jurisprudencia.

IV. Constitución de la Propiedad Horizontal.

4.1. Las comunidades de propietarios con título constitutivo.

A- El título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento fundamental que establece las

bases del régimen jurídico aplicable a las comunidades de propietarios. Según el artículo 1 de la Ley
de Propiedad Horizontal (LPH), esta ley se aplica en primer lugar a las comunidades de propietarios
formalmente constituidas mediante el otorgamiento del correspondiente título, cuyo contenido está
regulado en el artículo 5 de la LPH.

Para que se aplique el régimen especial de la Propiedad Horizontal, es necesario que el edificio esté
especificado como tal en su título constitutivo. Este título siempre es un documento escrito, y puede
ser establecido de forma unilateral por el promotor o propietario en un documento público o
privado. Sin embargo, lo habitual es que se realice en escritura pública para su inscripción en el
Registro de la Propiedad, la cual es obligatoria si el edificio está en proyecto o en construcción, en lo
que se conoce como "prehorizontalidad".

El Tribunal Supremo define el título constitutivo como el documento en el cual deben constar los
supuestos de hecho que sirven de base para determinar el régimen jurídico de la propiedad
horizontal. Aunque no se exige una forma específica para otorgar el título constitutivo, se suele
utilizar la escritura pública para la correspondiente publicidad registral. Es importante tener en
cuenta que para la inscripción del régimen de propiedad horizontal se requiere que la construcción
esté "por lo menos comenzada" (artículo 8.4º de la LPH). Además, para la inscripción de los pisos o
locales en régimen de propiedad horizontal, es necesario que "conste previamente en la inscripción
del inmueble la constitución de dicho régimen" (artículo 8.5 de la LPH).

Además del promotor o propietario inicial, los copropietarios que inicialmente constituyen esta
propiedad o los que forman una comunidad ordinaria y deciden transformarla en Propiedad
Horizontal también pueden otorgar el título constitutivo, como permite el párrafo segundo del
artículo 401 del Código Civil.

B- El título constitutivo de la propiedad horizontal, según el artículo 5 de la Ley de Propiedad

Horizontal (LPH), debe incluir elementos necesarios y facultativos:

1. Descripción del inmueble en su conjunto: Debe detallar las características exigidas por la
legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones del edificio.

2. Descripción de cada piso o local: Se asignará un número correlativo, con detalles como extensión,
linderos, planta y anejos (garaje, buhardilla, sótano).

3. Cuota de participación: Se determina en función de la superficie útil de cada piso o local en

relación con el total del inmueble, su ubicación y el uso previsto de los servicios o elementos
comunes.

4. Estatutos: Deben incluir "las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones"
(art. 5, párrafo 3º LPH). Estos estatutos forman parte del título constitutivo y deben estar inscritos en
el Registro de la Propiedad para afectar a terceros.

Aparte de los estatutos, existen los Reglamentos de Régimen Interior, establecidos por los
propietarios para regular la convivencia y uso adecuado de servicios comunes, como horarios de
calefacción, recogida de basura o uso de patios (artículo 6). Estos reglamentos deben respetar los
límites legales y estatutarios, siendo obligatorios para todos los propietarios hasta su modificación
según los procedimientos establecidos.

Para modificar el título constitutivo o los estatutos, el artículo 5, al final, indica que se deben seguir
los mismos requisitos que para su constitución original, salvo disposición en contrario. Esto implica
que, generalmente, se requerirá el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios para estas
modificaciones, aunque el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla excepciones a
este principio general en ciertos casos.

4.2. Las comunidades de propietarios sin título constitutivo. Las comunidades de propietarios que
cumplen con los requisitos del artículo 396 del Código Civil, es decir, tener propiedad separada de
los pisos o locales con aprovechamiento independiente y copropiedad sobre elementos comunes,
están sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, incluso si no han otorgado un título constitutivo. El
artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que estas comunidades se rigen "en todo caso
por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes
privativas y elementos comunes, así como cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los
comuneros".

Debido a la falta de un título constitutivo, estas comunidades no pueden acceder al Registro de la

Propiedad para el régimen de propiedad horizontal. Bajo el fundamento del artículo 2 de la LPH, se
aplican a estas comunidades: i) el artículo 396 del CC para el régimen jurídico de la propiedad (partes
privativas y elementos comunes), ii) el capítulo II de la LPH para los derechos y obligaciones de los
propietarios, y iii) en ausencia de un acuerdo unánime de los propietarios sobre las cuotas de
participación, se recurre a la presunción de igualdad de cuotas según el artículo 392, párrafo 2, del
CC.

[Link] privativos y comunes en la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 396 del Código Civil establece la Propiedad Horizontal como una propiedad separada que
se aplica a los pisos o locales de un edificio con aprovechamiento independiente, cada uno con su
copropiedad sobre elementos comunes. Esta propiedad exclusiva abarca el espacio delimitado y sus
elementos arquitectónicos, así como los anejos señalados en el título. A su vez, los propietarios
tienen un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

La enumeración de los elementos comunes incluye todos los necesarios para el adecuado uso y
disfrute, como suelo, cimentaciones, fachadas, ascensores, instalaciones de agua, gas, electricidad,
entre otros. Esta lista no es cerrada, permitiendo otros elementos al servicio de la comunidad,
siendo ejemplificativa. Las reformas han ido precisando y aumentando este contenido, definiendo
así la naturaleza y alcance de la propiedad horizontal en estos términos.

VI. Contenido de la propiedad horizontal: Derechos y obligaciones de los propietarios y actividades

prohibidas.

La Propiedad Horizontal implica un conjunto de derechos y obligaciones para cada propietario,

dividiendo estos en dos aspectos: la parte privativa de cada piso o local, y la comunidad sobre los
elementos comunes del edificio. En cuanto a la parte privativa, los propietarios tienen un derecho de
propiedad con la facultad de uso, disfrute y disposición de su piso o local. Pueden modificarlo,
dividirlo o aumentarlo, aunque esto requiere acuerdo unánime o autorización judicial si no se logra.
Además, pueden exigir a la comunidad obras necesarias para conservación, habitabilidad y
accesibilidad, especialmente para personas con discapacidad o mayores de 70 años.
En cuanto a las obligaciones, los propietarios deben respetar los derechos de los demás, mantener
su piso o local en buen estado, usarlo diligentemente y comunicar cambios de domicilio. Como
copropietarios de los elementos comunes, tienen derecho de uso y disfrute, pero no de disposición,
ya que estos elementos están vinculados inseparablemente a la propiedad de sus pisos o locales.

Estos derechos se dividen en los referentes al piso o local, los relacionados con los elementos
comunes y los relativos a su relación con los órganos de gestión de la comunidad.

Las obligaciones del propietario respecto a su piso o local son las siguientes:

1. Mantenerlo en buen estado de conservación para no perjudicar a la comunidad o a otros

propietarios, responsabilizándose de los daños que pueda causar por descuido (artículo 9.1 b).

2. Evitar actividades en el piso o en el edificio que estén prohibidas en los estatutos, sean
perjudiciales para la finca o contravengan las normas sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilegales. En caso de incumplimiento, se establece un procedimiento que puede
resultar en cesación de las actividades, indemnizaciones y hasta la privación del derecho de uso
(artículo 7.2).

3. Permitir la entrada a su piso o local para cumplir con las obligaciones de reparación y
mantenimiento de las instalaciones comunes de la comunidad o para realizar obras necesarias,
teniendo derecho a una indemnización por cualquier daño ocasionado (artículo 9.1 d)).

4. Informar al Secretario de la comunidad sobre su domicilio en España para notificaciones y

citaciones, así como cualquier cambio en la titularidad de la vivienda o local. En caso de no hacerlo,
sigue siendo responsable solidario de las deudas con la comunidad junto con el nuevo titular,
aunque puede reclamar contra este (artículo 9.1 h) y i)).

5. Abstenerse de realizar actividades molestas o insalubres que puedan perturbar el uso de las
viviendas en la comunidad.

Las obligaciones de cada propietario respecto a los elementos comunes son las siguientes:

1. Respetar las instalaciones y elementos comunes, utilizando adecuadamente los mismos para
evitar daños o desperfectos (artículo 9.1 a)).

2. Permitir las reparaciones necesarias en su vivienda o local que requiera el servicio general del
edificio, así como las servidumbres necesarias para llevar a cabo dichas reparaciones.
3. Contribuir con los gastos generales de la comunidad, como servicios de portería, limpieza, agua,
luz, calefacción, entre otros, así como cargas e impuestos que afecten al edificio o créditos asumidos
por la comunidad para obras (artículo 9.1 c)).

4. Contribuir, también según su cuota de participación, a la creación de un fondo de reserva para

futuras obras de conservación y reparación, que debe ser al menos el 10% del último presupuesto
ordinario (artículo 9.1 f)).

5. Declarar en el instrumento público de transmisión del piso o local si está al corriente de los pagos
a la comunidad, o indicar las deudas pendientes junto con certificación emitida por el Secretario de
la comunidad (artículo 9.1 e)).

6. Responder con su propio inmueble adquirido de las deudas anteriores de los propietarios con la
comunidad, hasta el límite de los pagos pendientes de la anualidad en que adquirió la propiedad y
los tres años anteriores (artículo 9.1 último párrafo).

7. Aceptar el cargo de Presidente de la comunidad, del cual solo puede ser relevado por decisión
judicial (artículo 13.2).

[Link] órganos de gobierno de la Comunidad.

La Propiedad Horizontal, al involucrar a varios propietarios, necesita una organización básica para su
funcionamiento y representación en asuntos legales. Aunque la comunidad de propietarios no es
una entidad jurídica, puede realizar contratos y participar en procesos judiciales, por lo que es
necesario que alguien gestione y represente sus intereses. Solo si hay hasta cuatro propietarios,
pueden decidir seguir el sistema general establecido en el artículo 398 del Código Civil para
comunidades de bienes. Los órganos de gobierno de la Propiedad Horizontal se detallan en el
artículo 13 de la ley, pero algunos pueden no existir o crearse por acuerdo mayoritario de los
propietarios.

7.1. La Junta de Propietarios. La Junta de Propietarios es el órgano colegiado soberano que toma
decisiones sobre la organización y gestión de la comunidad de propietarios. Según el artículo 14 de la
Ley de Propiedad Horizontal, sus competencias incluyen: a) nombrar y remover personas con
funciones de gobierno, resolver reclamaciones de propietarios; b) aprobar plan de gastos, cuentas,
presupuestos y obras; c) aprobar o reformar estatutos y reglamentos internos; y d) cualquier otro
asunto de interés para la comunidad.

La junta ordinaria debe reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas,
convocada con al menos seis días de antelación por el presidente, indicando día, hora, lugar y
asuntos a tratar. Para que se celebre en primera convocatoria se necesita la mayoría de propietarios
representando la mayoría de las cuotas; de lo contrario, se convoca una segunda sin necesidad de
quórum mínimo.

Las juntas extraordinarias pueden ser convocadas por el presidente para asuntos urgentes, por
acuerdo de todos los propietarios sin convocatoria, o por la cuarta parte de los propietarios que
representen al menos el 25% de las cuotas. La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, lugar,
fecha y hora de la reunión, notificada en el domicilio o piso del propietario o en el tablón de
anuncios de la comunidad.

Los propietarios pueden asistir personalmente o delegar por escrito en otra persona, acreditando la
representación con un escrito firmado. En casos de copropiedad o usufructo, se establece quién
puede asistir y votar. Los propietarios con deudas a la comunidad no tienen derecho a voto, pero
pueden participar en las deliberaciones. El artículo 17 establece los quórum necesarios para tomar
acuerdos en función de la materia y si es primera o segunda convocatoria, desde unanimidad hasta
mayoría personal y económica.

Aquí se detallan los diferentes quórum y mayorías requeridos para tomar diversos tipos de acuerdos
en una comunidad de propietarios:

1. Unanimidad: Para acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas en el título
constitutivo o estatutos (artículo 17.6).

2. 3/5 de los propietarios y cuotas:

- Para establecimiento o supresión de servicios como portería, conserjería, vigilancia, o

arrendamiento de elementos comunes sin uso específico (artículo 17.3).

- También se requiere esta mayoría para obras que mejoren la eficiencia energética o hídrica,
incluso si modifican el título constitutivo (artículo 17.3).

- Para obras que supriman barreras arquitectónicas o instalen ascensores, aunque modifiquen el
título constitutivo (artículo 17.2 párrafo 2º).

3. Mayoría de propietarios y cuotas:

- Para acuerdos sobre obras para suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensores, si no
modifican el título constitutivo (artículo 17.2).

- Para obras de innovación que no sean necesarias y excedan tres mensualidades de gastos
comunes (artículo 17.4).
 - Para obras de telecomunicaciones o energías renovables que solo beneficien a algunos
propietarios, sin repercusión en los demás (artículo 17.1).

4. 1/3 de propietarios y cuotas:

- Para sistemas de ahorro energético o hídrico que beneficien a algunos propietarios (artículo
17.3).

- Para instalación o modificación de infraestructuras de acceso a servicios de telecomunicación o

energía, sin repercusión en otros propietarios (artículo 17.1).

5. Sin acuerdo de Junta: Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en plazas
individuales de garaje, con comunicación previa a la comunidad (artículo 17.1).

6. Mayoría de propietarios y cuotas en segunda convocatoria: Para acuerdos no incluidos en los

puntos anteriores, con mayoría de presentes representando más de la mitad del valor de las cuotas
(artículo 17.1).

7. 3/5 de propietarios y cuotas: Para acuerdos sobre limitación o prohibición de arrendamientos

turísticos o viviendas de uso turístico, y establecimiento de cuotas especiales o incremento en gastos
comunes, con un límite del 20% de incremento (artículo 17.12).

Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos y deben seguirse los procedimientos establecidos en la
Ley de Propiedad Horizontal.

Mayoría de Tres Quintas Partes:

1. Establecimiento o Supresión de Servicios:

- Requiere 3/5 partes de propietarios y cuotas.

- Incluye servicios como portería, conserjería, vigilancia u otros de interés general.

- Se aplica incluso si implica modificar el título constitutivo o estatutos.

2. Arrendamiento de Elementos Comunes:

- Necesita 3/5 partes de propietarios y cuotas.

- Para elementos sin uso específico en el inmueble.

3. Equipos de Mejora Energética o Hídrica: Requiere 3/5 partes de propietarios y cuotas, excepto si
tienen uso privativo (entonces basta con un tercio).
4. Limitación o Condiciones del Arrendamiento Turístico:

- Necesita 3/5 partes de propietarios y cuotas.

- También para establecer cuotas especiales en viviendas turísticas.

Mayoría de Propietarios (representando cuotas):

1. Obras para Instalar Ascensores o Suprimir Barreras:

- Requiere mayoría de propietarios representando la mayoría de las cuotas.

- Incluso si implica modificar el título constitutivo o estatutos.

2. Obras para Mejora de Eficiencia Energética o Renovables:

- Mayoría de propietarios representando la mayoría de las cuotas.

- Costo anual no puede superar nueve mensualidades de gastos comunes

Voto Favorable de un Tercio de Integrantes y Cuotas:

1. Instalación de Infraestructuras Comunes:

- Para acceso a servicios de telecomunicaciones o sistemas de eficiencia energética/hídrica.

- El propietario que no vote expresamente no asume costos, pero puede acceder pagando después.

Mayoría Simple para Otros Acuerdos no Específicamente Mencionados en el Artículo 17 de la LPH.

Reglas Generales de la Junta de Propietarios (Artículo 17 LPH):

1. Votos de Propietarios Ausentes:

- Se consideran favorables a menos que expresen su discrepancia en 30 días.

- Deben haber sido debidamente informados del acuerdo.

2. Obligatoriedad de Acuerdos: Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los

propietarios.

3. Resolución de Discrepancias sobre Obras:

- La Junta de Propietarios decide, o los interesados pueden solicitar arbitraje o dictamen técnico.
[Link] en Derramas: Los gastos de obras se pagan por quien sea propietario en el
momento de la exigibilidad.

Impugnación de Acuerdos:

1. Causas de Impugnación: Contrarios a la ley o estatutos, lesión grave a la comunidad, perjuicio sin
obligación de soportarlo, o abuso de derecho.

2. Plazos de Caducidad:

- En general, 3 meses desde la adopción del acuerdo.

- Para contrarios a ley o estatutos, el plazo es de un año.

- Para propietarios ausentes, desde la comunicación del acuerdo.

3. Suspensión de Acuerdos:

- No se suspenden automáticamente por impugnación.

- El juez puede ordenar la suspensión cautelarmente a solicitud del demandante.

Actas de la Junta de Propietarios (Artículo 19 LPH):

1. Contenido del Acta: Fecha, lugar, convocante, carácter (ordinario/extraordinario), lista de

asistentes y acuerdos.

2. Cierre del Acta: Firmas del Presidente y Secretario, dentro de 10 días naturales.

3. Subsanación de Defectos:

- Los defectos del acta son subsanables antes de la siguiente reunión.

- La Junta debe ratificar la subsanación.

Conclusiones:

- Los acuerdos de la Junta de Propietarios son ejecutivos después del cierre del acta.

- Impugnables por diversas causas ante los tribunales.

- Las reglas de votación y mayorías aseguran una toma de decisiones equitativa en la comunidad de
propietarios.
- Las obras obligatorias no requieren acuerdo previo y pueden ser de conservación, seguridad,
habitabilidad, accesibilidad, entre otras.

- La Ley de Propiedad Horizontal regula minuciosamente los procedimientos para garantizar la

validez y efectividad de los acuerdos de la comunidad de propietarios.

VII. Otros órganos de gobierno de la Comunidad.

Además de la Junta de propietarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 13.1 LPH, el

Presidente, y, en su caso, los Vicepresidentes, el Secretario y el Administrador son órganos de
gobierno de la comunidad. Salvo que los estatutos de la comunidad dispusieran otra cosa, el
nombramiento de estos órganos se hará por el plazo de un año, pudiendo la Junta de propietarios -
mediante acuerdo adoptado en sesión extraordinaria- removerlos de sus cargos antes de la
expiración del correspondiente mandato (art. 13.7).

8.1. El Presidente. Nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios:

- Debe ser propietario de pisos o locales y ser nombrado por la Junta según el Artículo 13.2 LPH.

- Designar a alguien que no sea propietario invalida el acuerdo de la Junta.

- Puede ser elegido, por turno rotatorio o sorteo.

- El nombramiento es obligatorio.

- Puede solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente.

- El Juez designará un reemplazo si se solicita el relevo.

- En casos donde la Junta no pueda designar, se puede acudir al Juez.

Funciones del Presidente:

- Legalmente representa a la comunidad en todos los asuntos legales y cotidianos.

- Ejerce funciones de secretario y administrador, a menos que los estatutos dispongan lo contrario.

- La Junta puede remover al Presidente y resolver reclamaciones contra sus acciones.

Naturaleza y Responsabilidad del Presidente:

- El Presidente es un órgano de la comunidad, no un representante técnico.

- Actúa como un instrumento físico de la comunidad en relaciones externas.

- Todo lo realizado por el Presidente se considera hecho por la comunidad.

- Debe responder ante la Junta si sus acciones no cumplen las normas legales o estatutarias.
Interpretaciones Judiciales:

- La jurisprudencia tiende a favorecer la autonomía del Presidente en decisiones urgentes.

- El Presidente debe tener el acuerdo de la Junta para acciones legales.

Responsabilidad Legal del Presidente:

- Es el punto de contacto principal para acciones legales contra la comunidad.

- La actuación judicial del Presidente requiere el acuerdo de la comunidad.

Conclusiones:

- El Presidente de la comunidad representa legalmente a la misma.

- Sus acciones se consideran acciones de la comunidad.

- La jurisprudencia favorece la autonomía del Presidente en ciertas decisiones.

- Es el punto de contacto principal para acciones legales contra la comunidad.

8.2. El Vicepresidente.

- La existencia del cargo es opcional y se nombra por el mismo procedimiento que el Presidente
(Artículo 13.4 LPH).

- Funciones del Vicepresidente:

1. Sustituir al Presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad.

2. Asistir al Presidente en sus funciones según lo establecido por la Junta.

Importancia del Vicepresidente:

- Evita vacíos temporales de representación en casos de ausencia o vacante del Presidente.

- Considerado de suma utilidad en la práctica comunitaria (STS 30 junio 1993).

8.3. El Administrador. Funciones del Administrador de la Comunidad de Propietarios:

- Además de las atribuciones que la Junta le otorgue (art. 20.f), al Administrador le corresponde la
gestión ordinaria de la comunidad.

- Según el artículo 20 de la LPH:

1. Velar por el buen estado de la casa, sus instalaciones y servicios, dando advertencias y
apercibimientos a los propietarios.

2. Presentar y proponer el plan de gastos previstos a la Junta, con los medios necesarios para
cubrirlos.

3. Encargarse de la conservación y mantenimiento de la casa, realizando reparaciones urgentes y

reportándolas al Presidente o a los propietarios.

4. Ejecutar acuerdos sobre obras, pagos y cobros necesarios.

5. Actuar, si es necesario, como secretario de la Junta y custodiar la documentación de la

comunidad.

Facultades Adicionales del Administrador: EL artículo 21.1 LPH permite al Administrador, con
acuerdo de la Junta, exigir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios (Art.
9: contribución a los gastos generales y al fondo de reserva).

Características del Cargo de Administrador:

- Es un cargo opcional, y si no hay Administrador, el Presidente asume sus funciones (Art. 13.5 y 6).

- Puede ser ejercido por cualquier propietario, una persona física con la cualificación profesional
adecuada, o una entidad jurídica según la ley (Art. 13.6).

8.4. El Secretario. Funciones del Secretario de la Comunidad de Propietarios:

1. Firmar -junto al Presidente- el acta de cada reunión de la Junta de propietarios (art. 19.3).

2. Custodiar los libros de actas de la Junta (art. 19.4).

3. Conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y otros

documentos relevantes de las reuniones (art. 19.4).

4. Expedir, con el visto bueno del Presidente, certificaciones sobre cuestiones de la comunidad,
como el impago de gastos comunes para el proceso monitorio, o el estado de deudas para la
transmisión de viviendas o locales (art. 812 LEC y 21.2 LPH).
5. Realizar, con el visto bueno del Presidente, citaciones y notificaciones a los propietarios
relacionadas con la comunidad (art. 9.h).

Características del Cargo de Secretario:

- Es un cargo opcional, y si no existe, el Presidente asume sus funciones (art. 13.5 y 6).

- Puede acumularse con el cargo de Administrador o ser nombrado independientemente, y puede

ser ejercido por cualquier propietario (art. 13.6).

- A diferencia del Presidente y Vicepresidente, el Secretario no necesita ser propietario, pudiendo ser
una persona física con cualificación profesional o una entidad jurídica (art. 13.6).

Administrador y Secretario Profesionales:

- En la práctica, es común que un administrador profesional no propietario ejerza también las

funciones de secretario.

- La gestión actual de comunidades requiere cumplir con múltiples normativas, lo que hace
indispensable contar con un profesional especializado en administración de fincas urbanas.

Duración y Remoción de Cargos:

- La duración de todos los cargos es de un año, a menos que los estatutos indiquen lo contrario.

- Los cargos pueden ser removidos en una junta extraordinaria (art. 13.7).

[Link] deudas de la comunidad frente a terceros.

Responsabilidad de la Comunidad y de los Propietarios:

- La comunidad de propietarios es responsable de sus deudas con terceros, respondiendo con todos
sus fondos y créditos (art. 22.2).

- En caso de que los acreedores no puedan cobrar lo que se les debe, la Ley de Propiedad Horizontal
establece la responsabilidad subsidiaria de los propietarios (art. 22.1).

Situación de Responsabilidad del Propietario:

1. Demandas y Sentencias:

- Demandas judiciales contra la comunidad y algunos propietarios.

- Sentencia que condena a todos los demandados como deudores.

2. Insuficiencia de Fondos Comunes: Falta o insuficiencia de fondos comunes durante la ejecución
de la sentencia.

3. Requerimiento al Propietario: El acreedor requerirá a uno o varios propietarios para que paguen
la parte de la deuda que les corresponde según su cuota.

4. Opciones del Propietario Requerido:

- Si demuestra que está al día en el pago de todas las deudas con la comunidad, puede oponerse a
la ejecución.

- Pagar la parte de la deuda que le corresponde. Si paga al ser requerido, el propietario deberá
asumir las costas hasta ese momento en proporción a su cuota (art. 22.2).

Esta situación implica una responsabilidad subsidiaria y mancomunada para los propietarios frente a
las deudas de la comunidad con terceros, como por ejemplo, los costos de trabajos de
mantenimiento o reparaciones.

X. Las actuaciones obligatorias en el inmueble y las que exigen autorización administrativa.

10.1 Actuaciones necesarias y obligatorias. Actuaciones Obligatorias sin Acuerdo Previa de la Junta:

1. Mantenimiento y Conservación del Inmueble:

- Trabajos y obras necesarios para el mantenimiento adecuado y el cumplimiento del deber de

conservación.

- Incluye requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y condiciones de

ornato.

- Estas obras pueden ser impuestas por la Administración o solicitadas por los propietarios.

2. Accesibilidad Universal:

- Obras para ajustes razonables en accesibilidad universal, especialmente para personas con
discapacidad o mayores de setenta años en las viviendas.

- Incluye instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos.

3. Ocupación Temporal de Elementos Comunes: Cuando sea necesario ocupar elementos comunes
durante las obras.

4. Alteraciones Estructurales:
 - Construcción de nuevas plantas, alteraciones de la estructura del edificio o constitución de
complejos inmobiliarios.

- Específicamente en áreas de rehabilitación urbana.

5. Divisiones y Agrupaciones de Espacios:

- Actos de dividir o agrupar pisos o locales para crear unidades más pequeñas o independientes.

- Posibles gracias a la inclusión del inmueble en áreas de rehabilitación urbana.

Disposiciones Generales sobre Costos y Responsabilidades:

- Las obras deben ser costeadas por los propietarios de la comunidad.

- La Junta de Propietarios distribuye la derrama y determina los términos de pago.

- Propietarios que se opongan injustificadamente pueden ser sancionados administrativamente.

- Los pisos o locales quedan afectos al pago de los gastos de las obras de la misma manera que los
gastos generales.

Inclusión en Áreas de Rehabilitación Urbana:

- En áreas de rehabilitación urbana, ciertas obras pueden ser obligatorias sin acuerdo previo de la
Junta.

- Propietarios pueden realizar estas obras sin necesidad de acuerdo previo.

- La Junta de Propietarios debe aprobar las nuevas cuotas de participación (mayoría de tres quintas
partes) para estos casos.

Esta disposición permite que los propietarios realicen obras y trabajos necesarios para el adecuado
mantenimiento y conservación del inmueble, así como para garantizar la accesibilidad universal, sin
requerir un acuerdo previo de la Junta de Propietarios, especialmente cuando el inmueble se
encuentra en áreas de rehabilitación urbana. Sin embargo, para ajustar las cuotas de participación se
requerirá la aprobación de la Junta.

10.2. Actuaciones que exigen autorización administrativa. Requerirán Autorización Administrativa:

1. Constitución y Modificación del Complejo Inmobiliario:
- Según el artículo 17.6 de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008.
2. División, Agregación o Segregación de Espacios:
 - División material de pisos o locales para formar unidades más pequeñas o independientes.
- Aumento de la superficie por agregación de otros espacios del mismo edificio.
- Disminución de la superficie por segregación de alguna parte.
3. Construcción de Nuevas Plantas y Otras Alteraciones:
- Incluyendo el cerramiento de terrazas y modificaciones para mejorar eficiencia energética.
Condiciones para la Autorización:
- Se necesita consentimiento de los titulares afectados.
- La Junta de Propietarios, con acuerdo de tres quintas partes del total, determina la
indemnización por daños.
Procedimiento en Caso de Discrepancia:
- Para fijar nuevas cuotas de participación o determinar la naturaleza de las obras, se requiere
acuerdo de la Junta por la misma mayoría.
- En caso de desacuerdo, se pueden solicitar arbitraje o dictamen técnico según lo establecido en
la Ley.
[Link] extinción del régimen de propiedad horizontal.
Extinción del Régimen de Propiedad Horizontal:
1. Destrucción del Edificio: Se considera destrucción cuando el coste de reconstrucción supera el
50% del valor de la finca, a menos que esté cubierto por seguro.
2. Conversión en Propiedad Ordinaria:
- Puede ocurrir si una sola persona adquiere todos los pisos y locales y actúa en contra del
régimen.
- También por acuerdo unánime de los propietarios, según el art. 17.1º, excluyendo la acción de
división para cesar la propiedad horizontal.
- Sin embargo, se permite la acción de división para poner fin a la pro indivisión, como en el caso
de herederos adquiriendo un piso o local.
Acción de División:
- Se permite sobre un piso o local en particular para resolver la pro indivisión.
- Excluida si la pro indivisión fue establecida para el servicio común de los propietarios, según el art.
4.
Estas son las formas en que el régimen de propiedad horizontal puede extinguirse según lo
establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
[Link] complejos inmobiliarios urbanos.

Complejos Inmobiliarios Privados (Urbanizaciones):

- La Ley 8/1999 regula los "complejos inmobiliarios privados", conocidos como "urbanizaciones".

- Estos complejos son conjuntos de varias edificaciones o parcelas independientes destinadas a

vivienda o locales, con elementos comunes como viales, instalaciones deportivas, jardines, vigilancia,
entre otros.

- La constitución como comunidad es voluntaria y sigue el mismo procedimiento que la Propiedad

Horizontal ordinaria.

- Una vez constituida, la comunidad tiene el mismo régimen jurídico que la Propiedad Horizontal
estándar.

- Los propietarios tienen una propiedad exclusiva sobre su edificación o parcela y una propiedad
compartida sobre los elementos comunes.

- Los derechos, obligaciones y reglas de funcionamiento (junta de propietarios, presidente,

secretario, administrador) son los mismos que en la Propiedad Horizontal ordinaria.

- Para aplicar la normativa de la propiedad horizontal al complejo:

- Debe estar compuesto por dos o más edificaciones o parcelas independientes destinadas a
vivienda o locales.

- Los propietarios de estas edificaciones participan en una copropiedad sobre los elementos
inmobiliarios compartidos.

Esta es la regulación de los complejos inmobiliarios privados, equiparables jurídicamente a la

propiedad horizontal ordinaria.

Constitución de Complejos Inmobiliarios Privados:

Opción 1: Como una sola comunidad de propietarios:

- Se establece a través de los procedimientos del artículo 5 (por el propietario único al enajenar
unidades, por acuerdo de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial).

- Aplica íntegramente la Ley de Propiedad Horizontal.

Opción 2: Como agrupación de comunidades de propietarios (macrocomunidad):

- Requiere un título constitutivo y estatutos, inscribibles en el Registro de la Propiedad.

- Este tipo de agrupación tiene unas especialidades:

 - El título constitutivo puede ser otorgado por el propietario único del complejo o los presidentes
de todas las comunidades, con autorización de las respectivas juntas.

- Debe describir el complejo inmobiliario en su conjunto, los elementos comunes y las cuotas de
participación de cada comunidad.

- La Junta de propietarios está compuesta por los presidentes de las comunidades integradas, salvo
acuerdo en contrario.

- Para los acuerdos que requieren mayorías cualificadas, se necesita obtener la mayoría en cada
Junta de propietarios de las comunidades integradas.

- No es obligatorio constituir un fondo de reserva, a menos que la Junta lo acuerde expresamente.

Especialidades de la Agrupación de Comunidades de Propietarios:

- La competencia de los órganos de gobierno se limita a los elementos comunes.

- Los acuerdos no pueden menoscabar las facultades de los órganos de las comunidades integradas.

Opción 3: Regirse por pactos de los copropietarios o subsidiariamente por las normas de la
agrupación de comunidades o comunidades integradas.

- Si no se elige ninguna de las fórmulas anteriores, los complejos inmobiliarios se rigen por los pactos
de los copropietarios.

- De manera subsidiaria, se aplican las normas de la agrupación de comunidades o comunidades

integradas.

En resumen, los complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de
propietarios o como una agrupación de comunidades, con sus propias reglas y procedimientos. Si no
se elige ninguna opción, se aplican los pactos de los copropietarios o las normas de la agrupación de

¡CAEN LOS CUARDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS y los CUORUM DE ACUERDOS Y

CONVOCATORIA DE JUNTAS E IMPUGNACION DE ACUERDOS!

TEMA 12. LA PROPIEDAD INTELECTUAL.

[Link] y naturaleza.

Martínez de Algaz, al referirse a la propiedad intelectual, hace alusión al conjunto de derechos que
una persona tiene sobre sus creaciones de ingenio, como una novela, una obra musical, un cuadro o
un programa informático. Por otro lado, Serrano Gómez explica que la propiedad intelectual consiste
en los derechos y facultades, tanto morales como patrimoniales, que se otorgan a un autor
simplemente por crear una obra original. Este concepto surge con la invención de la imprenta en el
siglo XV, cuando la reproducción masiva de obras literarias generó interés económico y comercial en
los creadores.

Según la doctrina y jurisprudencia, la propiedad intelectual se define como un derecho subjetivo

absoluto con un monopolio jurídico limitado en el tiempo. Además, posee un aspecto no solo
patrimonial sino también moral, ya que incluye derechos personales únicos. Estos derechos y
facultades, así como sus titulares, las obras protegidas y el alcance de la protección, dependen del
derecho positivo de cada país.

En nuestro Derecho, el conjunto de derechos otorgados al autor sobre sus creaciones se considera
un derecho de propiedad. Esto implica que el autor tiene un poder exclusivo, inmediato y absoluto
sobre su obra, similar al de la propiedad clásica, aunque con particularidades que hacen que se le
pueda calificar como una propiedad especial o incluso especialísima.

Algunos consideran que, especialmente en lo que respecta al derecho moral de los autores, estamos
ante un derecho de la personalidad. Sin embargo, dado que las obras del ingenio se relacionan más
con el hacer que con el ser del individuo, parece más adecuado entenderlo como una propiedad
especial, aunque con un carácter personal muy marcado.

La propiedad intelectual se traduce en diversos derechos y facultades, tanto morales como

patrimoniales, que otorgan a su titular un monopolio sobre la obra creada mediante un proceso
intelectual o creativo. Su importancia radica en que abarca la mayoría de las actividades creadoras
humanas, desde las tradicionales como la literatura, la pintura y la música, hasta las más
contemporáneas como los programas informáticos, fotografías y diseños, y se manifiesta en nuevos
campos de difusión como Internet.

II. Regulación legal.

A- El artículo 20.1.b) de la Constitución reconoce y protege el derecho a la producción y creación

literaria, artística, científica y técnica. Sin embargo, hay debate sobre si este precepto otorga un
carácter de derecho fundamental al derecho del autor sobre su obra intelectual. Algunos autores,
como Lacruz y Bercovitz, señalan que este artículo no garantiza directamente los derechos del autor
sobre su creación, por lo que la Ley de Propiedad Intelectual (LPI) no tiene la condición de ley
orgánica, como sería preceptivo para un derecho fundamental según el artículo 81.1 de la
Constitución.

Otra postura, defendida por autores como Peña y Bondía, argumenta que el artículo 20.1.b) sí otorga
rango constitucional al derecho de los autores sobre sus creaciones intelectuales, ya sea en su
totalidad o solo en su aspecto moral. Por su parte, el Tribunal Supremo ha sido ambiguo al respecto:
mientras una sentencia de 1985 negaba el carácter de derecho fundamental de la propiedad
intelectual, otras sentencias posteriores parecen presuponer su carácter fundamental.

La doctrina del Tribunal Constitucional (STC 153/1985) parece inclinarse hacia la posición de que el
derecho a la producción y creación literaria, artística, científica y técnica no es en sí mismo un
derecho fundamental, sino una manifestación del derecho a expresar y difundir libremente
pensamientos, ideas y opiniones, recogido en el artículo 20 de la Constitución.

B- La principal fuente legal en España en materia de propiedad intelectual es la Ley de Propiedad

Intelectual (LPI), aprobada mediante Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril, al amparo de la
Disposición Final Segunda de la Ley 27/1995. Esta ley ha sido modificada de manera significativa en
varias ocasiones.
En primer lugar, por la Ley 5/1998, de 6 de marzo, que incorporó al derecho español la Directiva
96/9/CE sobre la protección jurídica de las bases de datos. Luego, por la Ley 23/2006, de 7 de julio,
que modificó el Texto Refundido de la LPI aprobado en 1996. Más tarde, por la Ley 21/2014, de 4 de
noviembre, que entró en vigor en gran parte el 1 de enero de 2015.

Más recientemente, la Ley 2/2019, de 1 de marzo, modificó nuevamente el texto refundido de la LPI
de 1996 e incorporó al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/26/UE y la Directiva (UE)
2017/1564.

Además de estas modificaciones, la LPI de 1996 ha sido objeto de cambios más limitados por otras
leyes, como la Ley 1/2000, de 7 de enero, la Ley 22/2003, de 9 de julio (Ley Concursal), la Ley
19/2006, de 5 de junio, la Ley 10/2007, de 22 de junio, la Ley 3/2008, de 23 de diciembre, la Ley
25/2009, de 22 de diciembre, y nuevamente por la Ley 21/2014, de 4 de noviembre.

La LPI actual, hasta el 1 de enero de 2015, se basa en la Ley 22/1987, de 11 de noviembre, de

Propiedad Intelectual, conservando una parte significativa de sus preceptos. También tiene su origen
en cinco leyes, algunas modificativas de la de 1987, dictadas entre 1992 y 1995 para adaptarse a los
avances tecnológicos y trasponer directivas europeas.

Además de la Ley de Propiedad Intelectual, se han desarrollado disposiciones reglamentarias que

siguen en vigor, como el RD 396/1988 sobre control de tirada, el RD 479/1989 sobre la Comisión
Mediadora y Arbitral de Propiedad Intelectual, el RD 1434/1992 que desarrolla preceptos de la LPI, y
el RD 281/2003 que regula el Registro General de la Propiedad Intelectual.

En cuanto a la normativa transitoria, sigue vigente el Reglamento de 3 de septiembre de 1880 para

la ejecución de la LPI de 1879, siempre que no se oponga a la LPI actual.

C- Normativa supranacional en materia de propiedad intelectual:

a) En cuanto a los textos convencionales, España ha ratificado importantes acuerdos como el

Convenio de Berna para la Protección de Obras Literarias y Artísticas (1886), la Convención Universal
de Ginebra sobre Derechos de Autor (1952), revisados en 1971, y la Convención Internacional sobre
la Protección de los Artistas Intérpretes o Ejecutantes, los Productores de Fonogramas y los
Organismos de Radiodifusión (Roma, 1961). También se han ratificado el Convenio de Ginebra para
la protección de los productores de fonogramas contra la reproducción no autorizada (1971), el
Acuerdo sobre Aspectos de los Derechos de Propiedad Intelectual relacionados con el comercio
(1994), y los Tratados de la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual (OMPI) sobre derecho
de autor y protección de artistas y productores de fonogramas (1996).

b) Las Directivas europeas también tienen un papel importante en la regulación de la propiedad

intelectual. Las anteriores a la Ley de Propiedad Intelectual vigente ya han sido traspasadas al
Derecho español y se han incorporado a la LPI. Algunas de las posteriores también se han traspasado
a través de modificaciones de la LPI de 1996. Ejemplos de esto son la Directiva 96/9/CE sobre
protección jurídica de bases de datos, la Directiva 2001/29/CE sobre derechos de autor en la
sociedad de la información, y la Directiva 2004/48/CE sobre respeto de los derechos de propiedad
intelectual.

Quedan pendientes de incorporación algunas Directivas específicas, como la Directiva 2001/84/CE

sobre derecho de participación en beneficio del autor de una obra de arte original, la Directiva
2006/116/CE sobre duración de la protección del derecho de autor, la Directiva 2006/115/CE sobre
derechos de alquiler y préstamo, la Directiva 2011/71/UE sobre modificación de la Directiva
2006/116/CE, y la Directiva 2012/28/UE sobre usos autorizados de obras huérfanas.
III. El régimen de la propiedad intelectual en la vigente LPI.

3.1. Nacimiento y objeto de la propiedad intelectual. El artículo 1 de la Ley de Propiedad Intelectual

(LPI) establece que la propiedad intelectual de una obra literaria, artística o científica pertenece al
autor por el mero hecho de su creación. Este artículo aborda tres aspectos interconectados del
derecho de propiedad intelectual: la aparición del objeto del derecho (como resultado de la creación
de una obra por una persona física), el nacimiento del derecho sobre ese objeto (simultáneo a su
creación), y la atribución del derecho al autor (también simultánea a la aparición del objeto y del
derecho). Todo esto depende exclusivamente de la actividad creativa, independiente de otros
requisitos más allá de la creación de la obra.

El titular de estos derechos será la persona física que crea la obra literaria, artística o científica.
Además, la ley reconoce "otros derechos" de propiedad intelectual, como a artistas intérpretes o
ejecutantes, productores de grabaciones sonoras y audiovisuales, y entidades de radiodifusión.

Una obra intelectual estará protegida por la propiedad intelectual si es original y se manifiesta
exteriormente en cualquier medio o soporte, tangible o intangible, sin importar su calidad, valor,
utilidad o destino.

Según el artículo 10.1 de la LPI, son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones originales
literarias, artísticas o científicas expresadas en cualquier medio conocido o por inventar en el futuro.
El artículo detalla una lista de posibles obras protegidas, como obras literarias (libros, folletos,
conferencias), musicales, teatrales, audiovisuales, plásticas (pintura, escultura, dibujos, cómics),
gráficas, fotográficas y programas de ordenador. También se protege el título de la obra cuando sea
original.

Es importante destacar que esta lista es ejemplificativa y no exhaustiva, ya que lo esencial es que la
obra encaje en el concepto general ofrecido por el artículo 10.1. Además, una obra puede
pertenecer a más de una categoría de las mencionadas, como por ejemplo una obra teatral que
también tiene aspectos literarios.

La LPI presta especial atención a las obras cinematográficas y audiovisuales (arts. 86 a 94), así como
a los programas de ordenador (arts. 95 a 104), debido a sus particularidades y características
específicas en cuanto a su protección bajo la ley de propiedad intelectual.

El concepto legal de obra protegida, según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Intelectual (LPI),
implica varias consideraciones importantes:

a) La protección legal se extiende a las creaciones intelectuales en general, sin necesidad de ser
específicamente "literarias, artísticas o científicas". Sin embargo, no se consideran objeto de
propiedad intelectual las disposiciones legales o reglamentarias, resoluciones judiciales, actos de
organismos públicos o traducciones oficiales de estos textos (artículo 13 LPI).

b) La creación intelectual protegida no se reduce a una simple idea; las ideas en sí mismas son libres
y no pueden ser objeto de propiedad intelectual. Además, no se asocia directamente con el soporte
material en el que se plasme (como un libro, partitura o escultura), aunque el soporte sea crucial
para su existencia. Por ejemplo, en una pintura o escultura, el soporte material es inseparable de la
creación misma.
c) Para ser protegible, una creación intelectual debe ser exteriorizada, es decir, expresada por
cualquier medio tangible o intangible. Normalmente, esto se logra mediante la fijación de la obra en
un soporte material adecuado, como un papel, lienzo, partitura, etc. Sin embargo, la fijación material
no es requisito absoluto para la protección. Por ejemplo, una conferencia o improvisación musical,
expresadas verbalmente, también son susceptibles de protección. La falta de fijación material puede
dificultar la protección, pero no la hace imposible.

d) La ley exige que la obra sea original para ser protegida. Las copias directas o plagios no están
protegidos y pueden violar los derechos de propiedad intelectual del autor original. Sin embargo, se
pueden crear obras derivadas originales a partir de obras existentes y protegidas. Las obras
derivadas incluyen traducciones, adaptaciones, revisiones, arreglos musicales, entre otros. También
se protegen las colecciones de obras que, por su selección o disposición, puedan considerarse
creaciones intelectuales.

e) No es requisito que la obra sea meritoria o valiosa para ser protegida, aunque se espera que tenga
una mínima altura creativa. Además, se exige que la obra sea lícita, es decir, que no viole las leyes, la
moral o el orden público.

En resumen, la propiedad intelectual protege una amplia gama de creaciones intelectuales,

exigiendo originalidad, exteriorización y licitud, mientras excluye las ideas y copias directas sin
autorización.

3.2. El autor y otros titulares de los derechos de propiedad intelectual. El derecho de propiedad
intelectual, según el artículo 1 de la Ley de Propiedad Intelectual (LPI), corresponde al autor de una
obra literaria, artística o científica, siendo este "la persona natural que crea" dicha obra (artículo 5.1
LPI). Este principio de autoría establece que el autor, al crear la obra, se convierte automáticamente
en titular de todos los derechos que integran este derecho, sin necesidad de otros requisitos
adicionales.

El artículo 6.1 de la LPI establece una presunción a favor de quien aparezca como autor en la obra,
mediante su nombre, firma o identificación. En caso de divulgarse de forma anónima o bajo
seudónimo, el ejercicio de los derechos de propiedad intelectual corresponderá a quien la dé a
conocer con el consentimiento del autor, hasta que este revele su identidad. Esta norma protege la
legitimidad de la autoría y permite que terceros confíen en la identificación del autor para ejercer el
derecho.

Asimismo, la legislación basada en teorías utilitaristas, como los sistemas de copyright, también
requiere que el resultado sea creado por un ser humano para ser protegido por el derecho de autor.
Esto significa que los resultados generados por sistemas de inteligencia artificial completamente
autónomos, como ChatGPT, Dall-E, entre otros, no pueden recibir protección bajo el derecho de
autor, lo que ha generado debate sobre la necesidad de crear un nuevo derecho subjetivo para estos
resultados.

El artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Intelectual (LPI) establece que las personas jurídicas pueden
beneficiarse de la protección que otorga la ley al autor en casos específicamente previstos. Por
ejemplo, en obras anónimas (artículo 6.2), obras colectivas (artículo 8.2) o en obras compuestas
(artículo 97.2). En estos casos, aunque la persona jurídica no sea el autor propiamente dicho, se le
brinda la misma protección como si lo fuera, debido a que no es el autor real y, por lo tanto, necesita
que la ley le otorgue explícitamente esa protección. Esta posibilidad se plantea cuando la obra es
creada por varios autores.

En el contexto de la creación de una obra, pueden darse diferentes situaciones de concurrencia de

autores, lo que se conoce como coautoría. La LPI distingue entre obra en colaboración (artículo 7),
obra colectiva (artículo 8) y obra compuesta (artículo 9) según las formas de concurrencia.

Una obra en colaboración es aquella que resulta de la colaboración de varios autores (artículo 7 LPI),
como una película o una obra audiovisual en general. En este caso, se aplica el régimen genérico de
actuación conjunta, donde cada autor crea en igualdad de condiciones, teniendo en cuenta las
contribuciones de los demás y buscando un resultado unitario común. No es necesario que los
coautores creen al mismo tiempo o en el mismo lugar, siempre que busquen la unidad en la obra.
Además, se admite que un colaborador asuma un rol coordinador para facilitar este proceso. Para
que la obra resultante sea original, cada aportación debe ser creativa.

En la obra en colaboración, no todas las contribuciones son suficientes para generar un derecho de
coautoría. Solo aquellos que intervengan con una participación creativa serán considerados
coautores. Las aportaciones mecánicas o técnicas no califican como creativas. Sin embargo, una
aportación individual puede constituir una obra independiente protegible y también generar un
derecho de coautoría sobre la obra en colaboración. Tampoco es relevante que una contribución sea
más sobresaliente que otras, ya que la condición de coautor se determina por la actividad
desplegada, siendo todo o nada, independientemente de la proporción.

El legislador español adopta un concepto amplio de obra en colaboración, permitiendo que las
contribuciones de los coautores pertenezcan a diferentes géneros creativos y que estas
contribuciones sean susceptibles de explotación independiente. Sin embargo, para que esta
explotación separada sea lícita, el artículo 7 de la LPI requiere que los coautores no hayan pactado lo
contrario y que dicha explotación no cause perjuicio a la obra común.

El régimen jurídico de las obras en colaboración está condicionado por tratarse de una comunidad,
donde las facultades morales limitan recíprocamente su ejercicio. Por lo tanto, se requiere el
consentimiento unánime de todos los coautores para divulgar y modificar la obra. En caso de
desacuerdo, se puede recurrir a la autoridad judicial para resolverlo. Una vez divulgada lícitamente
la obra, ningún coautor puede negar su consentimiento para su explotación en la forma en que se
divulgó, a menos que exista una justa causa.

En cuanto a los actos de explotación distintos de la divulgación, el artículo 7.4 remite a las normas
sobre la comunidad de bienes, aunque esta no encaja fácilmente en esta situación especial de
comunidad. Se puede establecer un régimen convencional entre los coautores para la explotación
económica de la obra, y en caso de falta de pacto, se aplican las normas de comunidad de bienes.

Por otro lado, una obra colectiva es aquella creada por la iniciativa y coordinación de una persona
natural o jurídica, donde se fusionan aportaciones de diferentes autores en una creación única y
autónoma, sin que sea posible atribuir un derecho separado a cada autor sobre la obra completa.
Los derechos sobre una obra colectiva corresponden a la persona que la edita y divulga bajo su
nombre (artículo 8 LPI), salvo pacto en contrario.
En resumen, la legislación española permite una amplia colaboración creativa entre autores, tanto
en obras en colaboración como en obras colectivas. Estos tipos de obras están sujetos a normas
específicas sobre la coordinación entre coautores y la titularidad de los derechos, buscando
equilibrar la protección de la obra global con los derechos individuales de cada autor en sus
contribuciones.

La obra compuesta, según el artículo 9.1 de la LPI, es aquella que incorpora una obra preexistente
sin la colaboración del autor de esta última, siempre y cuando se respeten los derechos y la
autorización del autor original. Esto incluye obras derivadas como traducciones, adaptaciones,
compendios, resúmenes, y arreglos musicales mencionados en el artículo 11 de la LPI. Sin embargo,
una obra que constituya una creación autónoma se considerará independiente, incluso si se publica
conjuntamente con otras (artículo 9.2 LPI).

La Ley de Propiedad Intelectual también otorga derechos de propiedad intelectual a otros sujetos
además de los autores, bajo el título "De los otros derechos de propiedad intelectual". Estos sujetos
incluyen artistas intérpretes o ejecutantes (artículo 105 LPI), productores de fonogramas (artículo
114.2 LPI) o grabaciones audiovisuales (artículo 120.2 LPI), entidades de radiodifusión (artículo 126
LPI), autores de meras fotografías (artículo 128 LPI), aquellos que divulgan lícitamente obras inéditas
en dominio público, y los editores de obras no protegidas por el Libro I de la LPI (artículo 129 LPI).

En el caso del "derecho sui generis" sobre las bases de datos (artículos 133 y siguientes de la LPI),
estos derechos se otorgan a los fabricantes. Sin embargo, existe una discusión sobre si estos
derechos son propiamente de propiedad intelectual, ya que podrían serlo a favor de los autores si la
base de datos también es una obra protegida según el artículo 12.1 de la LPI, que requiere que la
base de datos sea una creación intelectual.

IV. Contenido del derecho de propiedad intelectual de los autores.

La Ley de Propiedad Intelectual (LPI) establece que la propiedad intelectual está compuesta por
derechos de carácter personal y patrimonial (art. 2 LPI). Los derechos de carácter personal protegen
la relación directa entre el autor y su obra, reflejando la impronta de la personalidad del autor en sus
creaciones. Estos derechos están regulados en los artículos 14 a 16 de la LPI.

Por otro lado, muchas obras del ingenio tienen un valor económico y son susceptibles de explotación
comercial. Para proteger este aspecto, la ley reconoce los derechos patrimoniales o pecuniarios que
corresponden al autor y a otros titulares de derechos de propiedad intelectual. Estos derechos
patrimoniales están detallados en los artículos 17 a 25 de la Ley. Así, la propiedad intelectual abarca
tanto la dimensión personal del autor sobre su obra como los derechos económicos derivados de su
explotación.

4.1. El derecho moral de autor. El artículo 14 de la Ley de Propiedad Intelectual (LPI) establece una
serie de derechos personales irrenunciables e inalienables para los autores. Estos derechos incluyen:

1) El derecho fundamental a que se reconozca su condición de autor de la obra (art. 14.3 LPI).

2) El derecho a decidir la divulgación de la obra y en qué forma se realiza, ya sea bajo su nombre,
seudónimo o de manera anónima (art. 14.1 y 14.2 LPI). Se considera divulgación toda forma en que
la obra se haga accesible al público por primera vez, incluyendo la publicación.
3) El autor tiene el derecho de acceder al ejemplar único o raro de su obra en posesión de otro, con
la condición de que se haga de la manera menos incómoda para el poseedor y se le indemnice (art.
14.7 LPI). También tiene el derecho de retirar la obra del comercio por cambios en sus convicciones,
previa indemnización y ofrecimiento preferente a los anteriores titulares de derechos de explotación
(art. 14.6 LPI).

4) El autor tiene derecho a que se respete la integridad de su obra y a evitar cualquier alteración que
perjudique sus intereses legítimos o su reputación (art. 14.4 LPI). Puede decidir modificar la obra,
siempre y cuando respete los derechos adquiridos por terceros y las normas de protección del
patrimonio cultural (art.14.5 LPI).

Estos derechos son personales del autor y se extinguen con su fallecimiento, excepto los relativos a
la autoría y a la integridad de la obra, que perduran indefinidamente, y el derecho a decidir la
divulgación de una obra no divulgada en vida del autor, que dura setenta años desde su muerte (art.
15 LPI).

En ausencia de disposición expresa del autor, estos derechos son ejercidos por sus herederos o, en
su defecto, por el Estado, las Comunidades Autónomas, las Corporaciones locales y las instituciones
públicas culturales (art. 16 LPI).

Además, el artículo 40 de la LPI contempla que si la decisión de no divulgar la obra por parte de los
herederos vulnera el derecho a la cultura, el juez puede ordenar medidas adecuadas a solicitud de
entidades culturales o personas con un interés legítimo.

4.2. Derechos patrimoniales de los autores o de contenido económico.

A- El artículo 17 de la Ley de Propiedad Intelectual (LPI) otorga al autor el ejercicio exclusivo de los
derechos de explotación de su obra, los cuales incluyen los derechos de reproducción, distribución,
comunicación pública y transformación, los cuales son independientes entre sí según el artículo 23
de la LPI.

A continuación, la Ley define los siguientes conceptos legales:

1) Reproducción: se refiere a la fijación directa o indirecta, temporal o permanente, por cualquier

medio y en cualquier forma de la obra en un medio que permita su comunicación y la obtención de
copias de toda o parte de ella (art. 18 LPI). Esto abarca la producción de ejemplares de la obra, como
por ejemplo, copias de una novela, película en varios formatos, producciones musicales en
diferentes soportes, entre otros. Ejemplos de reproducciones incluyen fotocopias, fotografías,
grabaciones de sonido, video y audiovisuales, utilizando cualquier tecnología y soporte. Almacenar la
obra en un disco duro o en un servidor para su disponibilidad en línea también se considera
reproducción. Todas las copias de una obra, independientemente del soporte o tecnología utilizada,
se consideran actos de reproducción, a menos que la ley las excepcione.

2) Distribución: Se refiere a la puesta a disposición del público del original o copias de la obra
mediante su venta, alquiler, préstamo u otra forma (art. 19.1 LPI). Por ejemplo, la venta de
ejemplares de una novela, alquiler de DVDs, etc. La distribución presupone la reproducción de la
obra en un soporte tangible, ya que sin esta reproducción, la obtención de copias y su distribución
sería imposible. Por lo general, los derechos de reproducción y distribución suelen cederse
conjuntamente. Los "ejemplares digitales" que se ofrecen al público se consideran actos de
comunicación pública, un derecho de explotación independiente. El alquiler implica la distribución
por un período de tiempo limitado con beneficio económico directo o indirecto, mientras que el
préstamo se realiza sin beneficio económico, a través de establecimientos accesibles al público. El
artículo 18.4 II establece que no hay beneficio económico cuando el préstamo implica un pago que
solo cubre los gastos de funcionamiento. Se excluyen del alquiler la exposición pública, la
comunicación pública a través de fonogramas o grabaciones audiovisuales, incluso fragmentos de
estos, y el préstamo para consulta in situ.

3) Comunicación pública: Se refiere a cualquier acto mediante el cual una pluralidad de personas
puede acceder a la obra sin necesidad de distribuir copias a cada una (art. 20 LPI). Esto incluye
representaciones teatrales, conciertos, proyecciones de películas, emisiones radiofónicas o
televisivas, exposiciones de arte, entre otros. No se considera comunicación pública cuando se
realiza en un contexto estrictamente doméstico y no está conectado a una red de difusión. La
determinación de si un acto es público se basa no solo en el número de personas que acceden a la
obra, sino también en la dimensión económica de la explotación. El artículo 20.2 detalla una lista no
exhaustiva de actos de comunicación pública, que incluye representaciones de obras dramáticas,
proyecciones de obras audiovisuales, emisiones por radio, transmisiones vía satélite, transmisiones
por cable o fibra óptica, exposiciones de obras de arte, etc.

El derecho de transformación (art. 21 LPI) permite modificar una obra para crear una nueva, como
traducciones o adaptaciones. Es necesario que esta modificación genere una obra diferente, con un
nuevo derecho de autor para su creador. La simple digitalización o modificaciones automáticas no se
consideran transformación, ya que solo se protegen las obras creadas por humanos y no los
resultados mecánicos.

La Ley permite ciertos usos de obras sin consentimiento del autor, como la "copia privada" (art. 31.2
LPI), que es la reproducción para uso personal. Esto se permite si se accede legalmente a la obra y la
copia no se comparte ni se utiliza de manera lucrativa, con una compensación equitativa prevista.
Este derecho limita el control de los titulares sobre sus obras, especialmente en el caso de
dispositivos electrónicos de protección.

La interpretación de "obras a las que haya accedido legalmente" es clave, especialmente en casos de
descargas desde redes P2P. Algunos creen que estas descargas son ilegales, mientras que otros
argumentan que son legales si no se comparten después. La regulación excluye las bases de datos
electrónicas y los programas de ordenador. El Tribunal Supremo ha establecido que no solo se
excluye la copia privada con un fin mercantil, sino también la que pueda dañar el mercado editorial
(STS 8 de junio de 2007).

- Reproducción sin autorización: La Ley permite la reproducción de obras divulgadas sin autorización
en casos de seguridad pública o en procesos judiciales, administrativos o parlamentarios (art. 31
bis.1 LPI). También se permite la reproducción, distribución y comunicación pública de obras
divulgadas en beneficio de personas con discapacidad, siempre que sea sin fines lucrativos y esté
relacionado con la discapacidad (art. 31 bis.2 LPI).
- Citas y reseñas: Se admite la inclusión de fragmentos de obras ajenas en una obra propia para fines
de cita, análisis, comentario o juicio crítico. Esto es válido para obras divulgadas, con fines docentes
o de investigación, con atribución al autor original (art. 32 LPI).

- Otras excepciones: La Ley contempla la reproducción y préstamo sin fines lucrativos en

instituciones culturales o científicas públicas (art. 37 LPI). También se permite la ejecución de obras
musicales en actos oficiales y ceremonias religiosas (art. 38 LPI).

- Parodias: No se considera transformación que requiera consentimiento del autor la parodia de una
obra divulgada, a menos que cause confusión o daño a la obra original o su autor (art. 39 LPI).

- Duración de los derechos: Los derechos de explotación de una obra duran toda la vida del autor y
setenta años después de su muerte o declaración de fallecimiento (art. 26 LPI). Para obras póstumas,
anónimas, seudónimas o publicadas en partes, la Ley tiene reglas especiales para el cómputo de este
plazo (arts. 27-29 LPI).

Los derechos patrimoniales protegen las formas de utilización y explotación de una obra,
asegurando que el creador o quien autorice reciba los beneficios económicos. Estos derechos buscan
evitar que terceros realicen acciones sobre la obra sin permiso. Tienen una duración limitada que
abarca la vida del autor y setenta años después de su muerte, tras los cuales la obra pasa al dominio
público. Estos derechos, recogidos en los artículos 17 a 21, son: reproducción, distribución,
comunicación pública y transformación. Además, se pueden considerar como derechos
patrimoniales el derecho de colección (artículo 22) y los derechos de participación y compensación
por copia privada.

B- Transmisión de los derechos de explotación: La Ley de Propiedad Intelectual permite la

transmisión de los derechos de explotación de una obra tanto por herencia como durante la vida del
autor. En el caso de transmisión inter vivos, la cesión se limita al derecho cedido, las formas de
explotación previstas, y el tiempo y territorio determinados. Si no se especifica, la cesión se limita a
cinco años y al país de realización. La cesión debe hacerse por escrito, y si el cesionario se niega, el
autor puede optar por la resolución del contrato. La cesión a título oneroso da al autor una
participación en los ingresos de la explotación, a menos que se acuerde una retribución fija, en cuyo
caso el autor puede pedir una revisión por remuneración no equitativa.

La ley también regula la cesión en exclusiva, que debe otorgarse expresamente y puede transferirse
a un tercero con el consentimiento del cedente. Además, se trata la cesión no exclusiva y otros
aspectos de la transmisión de derechos, como los derechos del autor creado en una relación laboral,
la hipoteca y el embargo de los derechos de autor.

La reforma de 2021 introduce el principio de remuneración adecuada y proporcionada para autores

y artistas por la cesión de sus derechos, siguiendo la Directiva sobre derechos de autor en el
Mercado Único Digital. Se establece que los autores tienen derecho a una remuneración justa y
transparente por sus obras. También se añade la posibilidad de revisión del contrato si hay una clara
desproporción entre la remuneración inicial y los ingresos subsiguientes, con un plazo de 10 años
para interponer esta acción de revisión.

Además, el artículo 48 bis del TRLPI incorpora la acción de revisión para autores y artistas que hayan
cedido sus derechos exclusivamente y la obra no esté siendo explotada. Esta acción es irrenunciable
y permite resolver la cesión o poner fin a la exclusividad, siempre que la inactividad del cesionario
sea imputable a él y no a circunstancias que puedan ser resueltas por el autor o artista.
Cuando un empleado crea una obra en el curso de su relación laboral, la transmisión de los derechos
de explotación al empleador se rige por lo pactado en el contrato, el cual debe ser escrito. En
ausencia de un acuerdo escrito, la ley presume que los derechos necesarios para la actividad
habitual del empleador están cedidos exclusivamente al empleador. Esta presunción prohíbe el uso
de la obra para fines distintos a los establecidos originalmente.

Esta presunción opera solo cuando la obra se crea en virtud de un contrato laboral, no aplicando a
otros tipos de contratos como arrendamientos u otros servicios. Además, hay normas especiales
para autores de publicaciones periódicas y para propietarios de ciertos soportes materiales.

La Ley de Propiedad Intelectual regula diversos contratos de explotación de obras, como el contrato
de edición, donde el autor o sus herederos ceden al editor los derechos de reproducción y
distribución a cambio de compensación económica. Este contrato puede aplicarse a obras de
diversos tipos, no solo literarias. También están los contratos de representación teatral y ejecución
musical, donde el autor cede a una persona el derecho de representar o ejecutar públicamente una
obra a cambio de compensación económica. Estos contratos están detallados en los artículos 58 a 85
de la LPI. Además, los artículos 160 a 162 regulan las medidas tecnológicas de protección que los
autores pueden solicitar contra el uso no autorizado de sus obras, principalmente en el contexto de
Internet.

C) Otros derechos patrimoniales: derechos de remuneración. La Ley de Propiedad Intelectual

incluye en la sección III, Capítulo III del Título II de Libro II los derechos de participación (art. 24) y de
compensación por copia privada (art. 25), dirigidos a los autores de obras de arte plásticas y a
aquellos cuyas obras son reproducidas para uso privado, respectivamente.

1) El derecho de participación, establecido en el artículo 24, es para autores de obras de arte

plásticas cuando estas son revendidas en subastas, establecimientos mercantiles o con
intermediarios. Este derecho permite al autor obtener un porcentaje del precio de reventa y está
limitado a obras originales, firmadas o autorizadas por el autor. Este derecho es inalienable,
irrenunciable y transmisible solo por sucesión mortis causa, y se extingue 70 años después de la
muerte del autor.

2) El derecho de compensación por copia privada, regulado en el artículo 25, beneficia a autores
cuyas obras son reproducidas para uso privado mediante aparatos técnicos. Este derecho no se
aplica a programas de ordenador ni a bases de datos electrónicas.

Para el derecho de participación, se requiere que la reventa sea de una obra original de arte plástica
y que intervengan profesionales del mercado del arte como compradores, vendedores o
intermediarios. No se aplica si la reventa es entre particulares sin intermediarios profesionales o si la
obra fue comprada directamente por una galería al autor. El autor puede reclamar un porcentaje
decreciente del precio de reventa, con un tope máximo de 12,500 euros.

El artículo 5 establece la tabla de porcentajes para el derecho de participación de los autores en la

reventa de obras de arte plásticas. Este derecho se calcula en base a los siguientes porcentajes: a)
4% de los primeros 50,000 euros de la reventa; b) 3% entre 50,000,01 y 200,000 euros; c) 1% entre
200,000,01 y 350,000 euros; d) 0,5% entre 350,000,01 y 500,000 euros; e) 0,25% por encima de
500,000 euros. El derecho total no puede exceder los 12,500 euros y se hace efectivo a través de las
entidades de gestión de derechos.

Por otro lado, el derecho de compensación por copia privada busca compensar el uso de
reproducciones de obras sin autorización, para uso privado no comercial, mediante aparatos
técnicos. Esta compensación se aplica a libros, fonogramas, videogramas y otros soportes, y no se
aplica a programas de ordenador ni a bases de datos electrónicas. La compensación se determina en
función de los equipos y materiales idóneos para la reproducción adquiridos en España para su
distribución comercial, y no recae sobre el usuario que hace la copia, sino sobre los fabricantes,
importadores o distribuidores de estos aparatos. Este derecho es irrenunciable para los autores y
artistas intérpretes o ejecutantes, y la ley detalla quiénes son los acreedores, deudores y el importe
de la remuneración.

Los titulares del derecho a la compensación por copia privada son los autores de la obra
reproducida, los editores, los productores de fonogramas y videogramas, y los artistas intérpretes o
ejecutantes cuyas actuaciones hayan sido fijadas en dichos fonogramas y videogramas, así como los
reproductores. Los deudores de esta compensación son los fabricantes en España que actúen como
distribuidores comerciales, así como los adquirentes fuera del territorio español para su distribución
comercial o uso dentro del mismo.

Además, serán responsables solidarios del pago los distribuidores, mayoristas y minoristas que sean
sucesivos adquirentes de los equipos y aparatos mencionados, a menos que demuestren haber
pagado la compensación efectivamente a los deudores. Estos distribuidores también podrán solicitar
la devolución de la compensación a las entidades de gestión, según el procedimiento establecido por
Real Decreto, en lo que corresponda a las ventas a sujetos exentos.

La determinación de los equipos y aparatos sujetos a la compensación, así como las cantidades a
pagar y la distribución de la compensación entre las modalidades de reproducción, se establecerán
por Orden Ministerial, previo informe de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos
Económicos, con una revisión al menos cada tres años.

El cobro de esta compensación es de gestión colectiva obligatoria, a cargo de las entidades de

gestión de derechos de autor, por lo que no puede ser emprendido individualmente por los autores.

El Real Decreto Ley 12/2017, de 3 de julio, modificó el artículo 25 estableciendo un modelo de

compensación basado en el pago de un canon por parte de los fabricantes y distribuidores de
equipos y soportes de reproducción, en lugar del modelo anterior financiado por los Presupuestos
Generales del Estado.

D) Límites. Los derechos patrimoniales sobre obras intelectuales tienen límites establecidos en la Ley
de Propiedad Intelectual (LPI) que permiten el uso de la obra sin autorización del titular. Estos límites
están destinados a promover la cultura, facilitar el acceso a la misma y fomentar la investigación y
docencia. Algunos de los límites más importantes son:

1. Reproducción sin autorización del autor de obras ya divulgadas:

- En procedimientos judiciales o administrativos.

- Para uso privado del copista.

- Para uso privado de invidentes y discapacitados.

2. Inclusión de citas o reseñas de obras ajenas con fines docentes o de investigación, indicando la
fuente y autor.

- Utilización de obras ajenas para ilustración en la enseñanza.

3. Distribución, reproducción y comunicación pública de trabajos sobre temas de actualidad, citando

la fuente y autor, si no hay reserva de derechos.
 - Reproducción de conferencias, informes ante tribunales u obras similares con el fin exclusivo de
informar sobre la actualidad.

4. Uso de obras para informaciones de actualidad y justificado por esa finalidad informativa.

- Reproducción, distribución y comunicación de obras en vías públicas por medio de pinturas,

dibujos, fotografías y procedimientos audiovisuales.

5. Reproducción y préstamo libre de obras por instituciones como museos, bibliotecas o fonotecas
para fines de investigación.

4.3. Los otros derechos de propiedad intelectual.

A) Derechos de los artistas, intérpretes o ejecutantes. La Ley de Propiedad Intelectual (LPI) también
otorga derechos a los artistas, intérpretes o ejecutantes, que son considerados como derechos
conexos o vecinos. Estos sujetos, que incluyen a quienes representan, cantan, leen, recitan,
interpretan o ejecutan una obra, tienen tanto derechos morales como patrimoniales:

1. Derechos Morales:

- El derecho al reconocimiento del nombre sobre sus interpretaciones o ejecuciones, salvo

excepciones.

- El derecho a oponerse a cualquier modificación que afecte su prestigio o reputación.

- Se requiere autorización expresa para el doblaje de sus actuaciones en su lengua.

- Después del fallecimiento, estos derechos se transfieren indefinidamente a quien el artista haya
designado en testamento o a los herederos.

2. Derechos Patrimoniales:

- El derecho exclusivo de autorizar la fijación y la comunicación pública de sus actuaciones.

- El derecho exclusivo de autorizar la reproducción y distribución de las fijaciones de sus

actuaciones.

- La duración de estos derechos es de cincuenta años, contados desde el 1 de enero del año
siguiente a la interpretación o ejecución.

Estos derechos se establecen para proteger las actuaciones de los artistas intérpretes o ejecutantes,
tanto en su integridad como en su uso y difusión pública.

B) Derechos de los productores de fonogramas, y de los productores de las grabaciones

audiovisuales. La Ley de Propiedad Intelectual (LPI) otorga derechos de explotación a los
productores de fonogramas, que son las fijaciones exclusivamente sonoras de la ejecución de una
obra o de otros sonidos. El productor de un fonograma es la persona bajo cuya iniciativa y
responsabilidad se realiza por primera vez esta fijación (art. 114 LPI). Los derechos que se reconocen
al productor están relacionados con:

1. Reproducción del Fonograma (art. 115): Derecho exclusivo de autorizar la reproducción del
fonograma.

2. Comunicación Pública (art. 116): Derecho exclusivo de autorizar la comunicación pública del
fonograma.
3. Distribución del Fonograma o sus Copias (art. 117): Derecho exclusivo de autorizar la distribución
del fonograma o sus copias.

Estos derechos tienen una duración de cincuenta años, que se computa desde la grabación del
fonograma, su primera publicación lícita o su primera comunicación lícita al público. El plazo se
cuenta a partir del 1 de enero del año siguiente al de la grabación, publicación o comunicación (art.
119 LPI).

De manera similar, la ley otorga derechos muy similares a los productores de grabaciones
audiovisuales, que son las fijaciones de un plano o secuencia de imágenes, con o sin sonido (art.
120.1 LPI). Estos derechos incluyen:

1. Reproducción (art. 121)

2. Comunicación Pública (art. 122)

3. Distribución (art. 123)

Además, la ley también reconoce derechos de explotación sobre las fotografías realizadas en el
proceso de producción de la grabación audiovisual (art. 124 LPI). La duración de estos derechos para
los productores de la primera fijación de una grabación audiovisual es de cincuenta años, que se
cuentan desde el 1 de enero del año siguiente a su realización. Si la grabación se divulga lícitamente
dentro de este período, los derechos expirarán cincuenta años después de la divulgación, también
contados desde el 1 de enero del año siguiente a la fecha de divulgación (art. 125 LPI).

C) La protección de las bases de datos. La Ley 5/1998 introdujo la protección de las bases de datos,
definidas como "colecciones de obras, datos u otros elementos independientes dispuestos de forma
sistemática o metódica y accesibles individualmente por medios electrónicos u otros" (art. 12.2 LPI).

La protección de las bases de datos se divide en dos perspectivas:

1. Creaciones Intelectuales (art. 12 LPI):

- Si la base de datos constituye una creación intelectual según los requisitos del art. 10.1 LPI, el
titular de la protección es el autor de la base de datos.

- Esta protección se otorga a la estructura de la base de datos como forma de expresión de la

selección o disposición de sus contenidos (art. 12.1 segundo párrafo LPI).

- Sin embargo, esta protección no se aplica a los programas de ordenador utilizados en la

fabricación o funcionamiento de bases de datos electrónicas (art. 12.3 LPI).

2. Inversión Sustancial (Protección Sui Generis):

- Si la base de datos ha requerido una inversión sustancial en términos financieros, de tiempo,

esfuerzo, energía u otros recursos, se otorga una protección peculiar, llamada "sui generis", al
fabricante de la base de datos.

- Esta protección le permite al fabricante "prohibir la extracción y/o reutilización de la totalidad o

parte del contenido de la base de datos, evaluada cualitativa o cuantitativamente, siempre que
obtener, verificar o presentar dicho contenido represente una inversión sustancial".

- Este derecho puede transferirse, cederse o licenciarse contractualmente (art. 133.1 LPI).
 - Esta segunda forma de protección, que no se considera un verdadero derecho de propiedad
intelectual según la ley, ha sido objeto de críticas doctrinales y se regula detalladamente en los
artículos 133 a 137 de la LPI.

D) Otros derechos. La LPI regula también los derechos de las entidades de radiodifusión sobre sus
emisiones o transmisiones (arts. 126 y 127), los derechos sobre las meras fotografías (art. 128) y la
protección de quienes divulgan lícitamente obras inéditas que estén en el dominio público, o de
quienes editan obras no protegidas por los derechos de autor (arts. 129 y 130).

V. Otros mecanismos de protección de la propiedad intelectual: el Registro de la Propiedad

Intelectual, los símbolos de reserva de derechos, las entidades de gestión y la Comisión de
Propiedad Intelectual.

A- El Registro General de la Propiedad Intelectual. La protección de las obras intelectuales no

requiere trámites administrativos ni registro. Basta con la existencia de una creación original del
autor, expresada en cualquier medio.

El Registro General de la Propiedad Intelectual, regulado por la LPI en los arts. 144 y 145, es un
elemento adicional de tutela donde pueden inscribirse los derechos sobre obras protegidas. Sin
embargo, su eficacia real es limitada, ya que la inscripción no es constitutiva ni obligatoria para la
validez de los derechos. No hay fe pública registral ni principio de inoponibilidad de lo no inscrito.

La inscripción presume, salvo prueba en contrario, la existencia y titularidad de los derechos. Es un

importante instrumento probatorio en conflictos, pero sus efectos son principalmente registrales. El
registro también publicita los derechos, con asientos públicos y posibilidad de obtener
certificaciones o notas simples.

En resumen, el registro no es necesario para la existencia de los derechos, pero ofrece una
presunción de titularidad y tiene funciones de publicidad y probatorias en caso de disputas.

B- Los símbolos o indicaciones de la reserva de derechos. El artículo 146 de la Ley de Propiedad

Intelectual permite que el titular o cesionario exclusivo de un derecho de explotación sobre una obra
use el símbolo © antes de su nombre, con la indicación del lugar y año de divulgación. Para los
fonogramas, se puede usar el símbolo (p) antes del nombre del productor o cesionario, con el año de
publicación. Estos signos, según Carrasco Perera, son meras declaraciones unilaterales y carecen de
valor jurídico real, no otorgan presunción de titularidad como el registro, pero impiden a terceros
alegar buena fe en caso de desconocimiento de la protección de la obra.

C) Las entidades de gestión de los derechos patrimoniales de propiedad intelectual. Las entidades
de gestión de derechos patrimoniales de propiedad intelectual, reguladas por los artículos 147 a 192
de la LPI (modificados por la Ley 3/2019), juegan un papel crucial en la protección y gestión de estos
derechos. Son entidades legalmente constituidas y autorizadas administrativamente, sin ánimo de
lucro, que se encargan de gestionar derechos de explotación y patrimoniales en nombre de varios
autores o titulares. Para operar, deben obtener autorización del Ministerio de Cultura y Deporte y se
someten a control de sus socios. Tienen la función de hacer efectivos los derechos de remuneración
y compensación equitativa, así como el derecho de autorizar la distribución por cable.
Estas entidades están legitimadas para ejercer los derechos que gestionan, según sus estatutos, y
pueden hacerlos valer en procedimientos administrativos o judiciales. Para acreditar su legitimación,
solo necesitan presentar copia de sus estatutos y certificación de autorización administrativa al inicio
del proceso. La jurisprudencia reconoce su legitimación para hacer valer derechos que concuerden
con sus fines, determinados en sus estatutos, sin requerir la presentación de contratos de gestión
con los titulares de derechos.

Aunque la gestión colectiva en algunos casos es obligatoria, generalmente es voluntaria y los autores
pueden encomendar a estas entidades la administración de sus derechos. En España, existen varias
entidades de gestión, siendo la más conocida la Sociedad General de Autores y Editores (SGAE).
Otras entidades incluyen el Centro Español de Derechos Reprográficos (CEDRO), Asociación de
Gestión de Derechos Intelectuales (AGEDI), Artistas, Intérpretes o Ejecutantes (AIE), Visual, Entidad
de Gestión de Artistas Plásticos (VEGAP), Entidad de Gestión de Derechos de los Productores
Audiovisuales (EGEDA), Asociación de Actores Intérpretes, Sociedad de Gestión de España (AISGE), y
Derechos de Autor de Obras Audiovisuales (DAMA).

1) Una vez autorizadas, las entidades de gestión tienen legitimación para ejercer y hacer valer los
derechos que gestionan en procedimientos administrativos y judiciales (art. 150 LPI).

2) La ley obliga a estas entidades a aceptar la administración de derechos de propiedad intelectual

que les sean encomendados, siempre que estén dentro de su ámbito de actividad y conforme a
criterios de admisión en sus estatutos. El titular puede elegir gestionarlos directamente o mediante
la entidad, que no puede negarse si los derechos entran en su objeto o fines. Este encargo se
formaliza con un contrato renovable por periodos de un año, y el titular puede revocarlo total o
parcialmente con un preaviso no superior a seis meses (arts. 156 y 158 LPI).

3) Las entidades también están obligadas a contratar con quienes lo soliciten, aceptando la
administración de derechos conforme a su objeto y estatutos, a menos que existan motivos
objetivamente justificados para el rechazo. Esto se formaliza mediante un contrato de gestión, sin
perjuicio de los derechos que deben ser gestionados exclusivamente a través de estas entidades
(artículo 156.3).

D) La Comisión de Propiedad Intelectual. Se crea la Comisión adscrita al Ministerio de Cultura y

Deporte como órgano colegiado nacional para funciones de mediación, arbitraje, determinación de
tarifas y control en casos previstos por la ley, además de salvaguardar los derechos de propiedad
intelectual. También asesora en asuntos consultados por el Ministerio.

La Comisión tiene dos Secciones:

a) Sección Primera: funciones de mediación, arbitraje, tarifas y control.

b) Sección Segunda: protección de los derechos de propiedad intelectual en servicios de sociedad de

la información.

La Sección Primera tiene cinco vocales titulares elegidos entre expertos en propiedad intelectual y
defensa de la competencia. El presidente es designado por el Ministerio de Cultura y Deporte entre
los vocales.
Los vocales son nombrados por el Gobierno por cinco años, renovable una vez, a propuesta de los
Ministerios de Cultura y Deporte (dos vocales), Economía y Empresa (dos vocales, uno de Avance
Digital y otro de Economía y Apoyo a la Empresa), y Justicia (un vocal).

La Sección Segunda, presidida por el Ministerio de Cultura y Deporte o su delegado, tiene dos
vocales del Ministerio de Cultura y Deporte, dos del Ministerio de Economía y Empresa (uno de
Avance Digital y otro de Economía y Apoyo a la Empresa), un vocal del Ministerio de Justicia y uno
del Ministerio de Presidencia, Relaciones con las Cortes e Igualdad. Estos vocales son designados por
los departamentos entre el personal de la Administración Pública con titulación superior y
conocimientos específicos en propiedad intelectual.

TEMA 13. EL USUFRUCTO.

[Link]. El usufructo es un derecho que permite disfrutar plenamente de un bien ajeno, sin
cambiar su esencia. En palabras de Paulo, es "el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas,
manteniendo su sustancia". Albaladejo lo define como el "derecho real a disfrutar completamente
una cosa ajena, sin alterar su modo de ser".

Para Diez-Picazo y Gullón Ballesteros, el usufructo es un derecho real porque otorga al titular un
poder sobre los bienes, creando una situación protegida legalmente. Sin embargo, esta relación
entre usufructuario y propietario también establece una compleja interacción con deberes y
facultades para ambas partes.

O'Callaghan lo describe como un derecho subjetivo que permite al usufructuario poseer y disfrutar
temporalmente de los bienes, reconociendo que la propiedad pertenece al nudo propietario.

Según el artículo 467 del Código Civil, el usufructo da derecho a disfrutar de bienes ajenos con la
obligación de conservar su forma y sustancia, a menos que el título o la ley autoricen lo contrario.

En resumen, el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar directamente o indirectamente de

la cosa, así como de percibir los frutos que produce. Sin embargo, no puede alterar la esencia de la
cosa usufructuada, manteniendo su forma y sustancia. Aunque puede disponer de su derecho de
usufructo, no puede disponer de la cosa en sí misma, ya que no es su propietario. Esto puede
cambiar si el título o la ley lo permiten, y existen casos especiales de usufructo donde se pueden
alterar sus condiciones establecidas por ley.

El usufructo con facultad de disponer es uno de los tipos más característicos de usufructo en el que
se introduce una alteración sustancial. En este caso, el usufructuario tiene la capacidad de disponer
total o parcialmente de la cosa usufructuada o de los bienes dentro del patrimonio usufructuado.
Esta situación es común en usufructos familiares y sucesorios, a menudo previendo disposiciones
onerosas y en situaciones de necesidad que han generado una amplia jurisprudencia.

El régimen jurídico de este usufructo se establece en su título de constitución y, en ausencia de

disposiciones específicas, se aplican las normas generales. Las cosas no dispuestas seguirán siendo
propiedad del nudo propietario, y la facultad de disposición concedida al usufructuario, al ser
excepcional, debe interpretarse de manera restrictiva.

El usufructo se clasifica como un derecho real limitado, lo que significa que es un desglose de las
facultades del propietario que se otorgan al usufructuario, pero que eventualmente regresan al
núcleo del dominio. Aunque se ha dicho que el usufructo es "pars dominii", esto es más una imagen
retórica que una realidad, ya que no implica un doble dominio sobre la misma cosa.

Dado que el usufructo recae siempre sobre bienes ajenos, reconociendo que la propiedad pertenece
a otra persona, tiene limitaciones en las facultades de disfrute del usufructuario. Uno de los límites
es el temporal, pero también está la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa, como
establece el artículo 467 del Código Civil.

Desde una perspectiva económica, el usufructo se constituye frecuentemente para otorgar plenas
facultades de disfrute a una persona durante su vida o un período temporal específico, con la
condición de que la propiedad regrese al propietario en última instancia. Este tipo de usufructo es
común en situaciones sucesorias, donde se desea beneficiar a alguien durante su vida pero
mantener los bienes dentro de la línea familiar. También es común en donaciones, donde el donante
desea mantener el disfrute de los bienes mientras viva, por lo que dona la propiedad con reserva del
usufructo.

II. Naturaleza.

En Derecho romano, las servidumbres se dividían en personales y reales, considerando los derechos
de usufructo, uso y habitación como servidumbres personales. Esta caracterización del usufructo se
mantuvo sin discusión por siglos.

Sin embargo, el Código Civil francés, posiblemente por considerar que una servidumbre personal era
un vestigio feudal, trató el usufructo como un derecho independiente, no clasificándolo como
servidumbre. En el Proyecto de Código Civil español de 1851, aunque su autor GARCÍA GOYENA
sostuvo que el usufructo era una forma de servidumbre personal, se reguló en un título aparte de las
servidumbres. La base 12 de la Ley de bases del Código Civil de 11 de mayo de 1888, finalmente,
adoptó la concepción del usufructo según el Código francés, definiéndolo junto con el uso y la
habitación como limitaciones del dominio y formas de división del mismo.

El Código Civil español regula el usufructo como un derecho independiente, un ius in re aliena, que
limita el derecho de propiedad. Es un derecho sobre una cosa ajena, limitando la propiedad del nudo
propietario, y no se clasifica como una servidumbre. Contrario a lo que se mencionó erróneamente
en el Proyecto de 1851, no es una forma de división de la propiedad.

El usufructo se caracteriza por varios aspectos que definen su naturaleza jurídica.

En primer lugar, es un derecho real que otorga al usufructuario un poder inmediato y absoluto sobre
la cosa usufructuada, confiriéndole un señorío parcial sobre la misma. Este derecho real recae sobre
una cosa ajena, perteneciente al nudo propietario, lo que implica la coexistencia de dos derechos
reales sobre la misma cosa: el de propiedad (nuda propiedad) y el de usufructo. Sin embargo, el
usufructo no constituye una parte del dominio ni implica una copropiedad entre el nudo propietario
y el usufructuario, por lo que no se aplican las reglas de la copropiedad en cuanto a retracto,
administración y disposición.

En segundo lugar, el usufructo es un derecho de disfrute completo. Se clasifica dentro de los

derechos reales de disfrute en cosa ajena, pero se distingue por abarcar todos los aprovechamientos
posibles de la cosa durante su vigencia.
En tercer lugar, el usufructo es un derecho temporal, generalmente vitalicio, ya que no se permite
una separación permanente entre la propiedad y su facultad de aprovechamiento mientras exista el
usufructo. Una vez que el usufructo se extingue, la nuda propiedad recupera su carácter pleno de
propiedad.

Por último, el usufructo es un derecho transmisible, característica que han admitido los Códigos
modernos, a excepción del BGB (Código Civil Alemán). Esto significa que el usufructuario puede
transmitir su derecho a otra persona, lo que permite la transmisión del usufructo a lo largo del
tiempo.

III. Constitución.

El artículo 468 del Código Civil establece las formas de constitución del usufructo, las cuales pueden
darse por ley, por la voluntad de los particulares expresada en actos entre vivos o en disposiciones
de última voluntad, y por prescripción.

En cuanto a la constitución entre vivos, puede llevarse a cabo de dos maneras: por enajenación,
donde el constituyente transfiere el derecho de usufructo al adquirente manteniendo la propiedad,
o por retención o reserva, donde el constituyente enajena la propiedad pero se reserva el usufructo.

La adquisición del usufructo por prescripción o usucapión está contemplada en el artículo 468,
siendo más común en casos donde el derecho se origina a partir de un titular que no es propietario.

Se pueden distinguir entonces tres tipos de usufructos:

1. Usufructo voluntario: Se constituyen por medio de actos entre vivos o mortis causa, ya sea de
forma gratuita (como en el caso de una donación) o onerosa (como en una compraventa o permuta).
Pueden ser transmitidos (se divide la propiedad y el usufructo entre diferentes personas) o
reservados (se transmite la propiedad pero se reserva el usufructo, o viceversa).

2. Usufructo legal: Tras la reforma del Código Civil en 1981, el usufructo legal se limita
principalmente al que corresponde al cónyuge viudo como parte de su legítima, regulado en los
artículos 834 y siguientes.

3. Usucapión: El usufructo puede también constituirse como un derecho real poseíble por medio de
la usucapión, aplicando las reglas establecidas para este tipo de adquisición de derechos.

IV. Sujetos del usufructo.

El usufructuario y el nudo propietario:

- No hay reglas especiales sobre la capacidad para ser usufructuario.

- El usufructo puede ser ostentado por cualquier persona con capacidad para celebrar actos jurídicos
o adquirir por herencia o usucapión.

- Para el nudo propietario, constituir el usufructo es un acto de gravamen que requiere capacidad de
disposición sobre el objeto.

Las personas jurídicas como titulares de usufructos:

- El artículo 515 del Código Civil permite a las personas jurídicas ser titulares de usufructos.

- Sin embargo, al ser un derecho temporal, su duración para personas jurídicas está limitada a treinta
años.

- Si la entidad jurídica se disuelve antes de ese plazo, el usufructo se extingue automáticamente.

La pluralidad de sujetos en el usufructo y el acrecimiento entre usufructuarios:

- El usufructo puede constituirse para una sola persona o varias, de manera simultánea o sucesiva.

- Cuando es simultáneo para varios, se crea una comunidad en el derecho real que se rige por las
disposiciones de copropiedad.

- El usufructo en favor de varios simultáneamente no se extingue hasta la muerte del último

sobreviviente.

- En el usufructo testamentario, el derecho de acrecer ocurre entre los llamados cuando uno de ellos
muere antes del testador.

- Antes de la constitución del usufructo, no hay acrecimiento.

- En usufructos sucesivos, cada usufructo comienza al finalizar el anterior para evitar que la
propiedad no recobre sus facultades plenas durante un tiempo prolongado.

[Link] objeto del usufructo.

El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, tanto muebles como inmuebles,
siempre que sean apropiables, estén dentro del comercio y sean susceptibles de uso y disfrute.
También es posible el usufructo sobre bienes inmateriales, como obras intelectuales o patentes,
siempre que puedan ser objeto de un derecho de propiedad especial. Puede abarcar la totalidad de
la cosa, una parte de ella o una cuota, especialmente cuando la propiedad es compartida por varias
personas. Además, el artículo 469 permite el usufructo de derechos, excepto si son personalísimos o
intransmisibles.

VI. Contenido del usufructo. Derechos y obligaciones.

En el usufructo, las facultades y deberes del usufructuario, así como del nudo propietario, están
determinados principalmente por el título constitutivo si es un usufructo voluntario. En ausencia de
esto, el Código Civil establece normas detalladas que regulan el usufructo.

Es esencial comprender el concepto del derecho de usufructo, donde el usufructuario tiene un

derecho real de disfrute completo sobre una cosa ajena, mientras que el nudo propietario retiene la
propiedad pero sin la facultad de disfrute, denominada nuda propiedad.

Tanto el usufructuario como el nudo propietario no tienen derechos subjetivos en el sentido estricto,
sino que el derecho subjetivo es el usufructo en sí mismo. De este derecho se derivan las facultades
y deberes del usufructuario, así como las facultades y deberes limitados del nudo propietario debido
al usufructo. En este sentido, no tienen obligaciones en el sentido jurídico estricto, que implica una
relación donde un acreedor tiene derecho a exigir una prestación de un deudor. Más bien, tienen
deberes que forman parte del contenido del derecho real de usufructo.

Por tanto, es más adecuado hablar de facultades y deberes en lugar de derechos y obligaciones del
usufructuario y el nudo propietario en el contexto del usufructo.

A- El usufructuario tiene diversas facultades como titular del derecho de usufructo, que incluyen:

PRIMERO. 1. Aprovechamiento de la cosa usufructuada: Esto implica la facultad de poseer, usar y

disfrutar de la cosa, incluyendo el derecho a los frutos naturales o civiles que la misma genere. El
usufructuario tiene derecho a los frutos pendientes al comenzar el usufructo, mientras que al
extinguirse, los frutos pendientes pertenecen al nudo propietario. Sin embargo, el usufructuario
tiene la obligación de abonar los gastos con el producto de los frutos.

2. Frutos Civiles: Estos son percibidos por días y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo
que dure el usufructo. Por ejemplo, si el usufructuario arrienda las tierras dadas en usufructo y el
usufructo termina antes del arriendo, solo percibirá la parte proporcional de la renta que debía
pagar el arrendatario.

3. Rentas o Pensiones Periódicas: Cada vencimiento de la renta o pensión periódica se considera

como fruto del derecho de usufructo sobre estos.

4. Intereses de Obligaciones o Títulos al Portador: Cada vencimiento de los intereses se considera

como fruto del usufructo sobre estos.

5. Participación en Explotación Mercantil o Industrial: El usufructuario tiene derecho al goce de los

beneficios que produzca esta participación, los cuales se consideran frutos del usufructo.

Además de los frutos, el usufructuario también puede aprovechar los aumentos que tenga la finca
por accesión, las servidumbres prediales cuyo predio dominante sea la finca usufructuada y todos los
beneficios inherentes a la cosa usufructuada.

El usufructuario puede realizar mejoras útiles o de recreo en la finca sin derecho a indemnización,
pero tiene la facultad de retirarlas y compensarlas con los desperfectos si fuera necesario.

SEGUNDO: El usufructuario tiene la facultad de transmitir el aprovechamiento o el propio derecho

de usufructo, incluso de manera gratuita, lo que representa un cambio respecto al carácter personal
que se le atribuía en la tradición romana. Esta facultad sigue el criterio moderno de
despersonalización de los derechos y permite al usufructuario disponer de su derecho de usufructo.

Sin embargo, esta transmisión no supone la creación de un nuevo usufructo, sino que el cesionario
adquiere el usufructo en los mismos términos en que fue constituido originalmente. Por ejemplo, si
el usufructo fue establecido como vitalicio, dependerá de la vida del usufructuario original, no del
cesionario.

Esta transmisión también abarca el arrendamiento que el usufructuario pueda hacer sobre la cosa
usufructuada, pero se extingue cuando termina el usufructo. En el caso de un arrendamiento urbano
para vivienda, por ejemplo, se extingue al finalizar el contrato de arrendamiento original.
El usufructuario también puede transmitir parcialmente su derecho, como gravarlo con una
hipoteca, lo que se resolverá al extinguirse el usufructo. Aunque se le concede esta facultad de
enajenar la cosa, no se convierte en propietario de la misma, ya que al extinguirse el usufructo, la
cosa vuelve al propietario o sus sucesores, no a los herederos del usufructuario.

Esta facultad de disposición del usufructuario puede estar sujeta a límites, como en casos de
necesidad o en negocios inter vivos, cuyo incumplimiento puede llevar a la nulidad del negocio o a la
exigencia de una indemnización en caso de perjuicio a terceros de buena fe.

TERCERO. El usufructo es un derecho real que puede ser hipotecado, autorizado por el artículo
107.1º de la Ley Hipotecaria, al igual que el usufructo legal del cónyuge viudo. Sin embargo, esta
hipoteca tiene una particularidad: se extingue si el usufructo termina por un hecho externo a la
voluntad del usufructuario, como su muerte. En cambio, si el usufructo termina por una acción
voluntaria, como una renuncia, la hipoteca no se extingue y el acreedor hipotecario puede seguir
ejecutando su derecho sobre el usufructo. El adquirente en una enajenación forzosa se convierte en
titular del usufructo, limitando nuevamente los derechos del propietario original. De esta manera, el
derecho hipotecado "revive" con las mismas condiciones y duración que el original.

2. LOS LÍMITES DEL DISFRUTE DEL USUFRUCTUARIO. LA CONSERVACIÓN DE LA SUSTANCIA Y LA

FORMA.

El artículo 467 establece que el usufructuario debe conservar la forma y sustancia de la cosa
usufructuada, a menos que la ley o el título de constitución del usufructo autoricen lo contrario. Este
requisito no es una obligación propiamente dicha, sino un límite al poder conferido por el derecho
de usufructo. Se ha discutido el significado de "sustancia" y "forma", pero generalmente se entiende
que el usufructuario no puede consumir o destruir la cosa. La idea es que no debe hacer nada que
disminuya la capacidad productiva de la cosa, lo que implica la obligación de explotarla
adecuadamente.

Respecto a la "forma", se entiende como la estructura o cualidades objetivas de la cosa. También se

incluye el destino económico de la cosa, ya sea por su naturaleza objetiva o por la destinación del
propietario o del título del usufructo. El usufructuario debe respetar tanto la sustancia como la
forma de la cosa.

Sin embargo, esta conservación no debe interpretarse de manera rígida, ya que el usufructuario
tiene permitido realizar mejoras útiles o de recreo (artículo 487) y el propietario también puede
realizar obras y mejoras en la finca usufructuada (artículo 503). El criterio para permitir alteraciones
en la cosa debe basarse en que no disminuyan el valor del usufructo o de la propiedad, y en que
respeten el destino económico de la misma.

3. DEBERES U OBLIGACIONES.

El usufructuario tiene una serie de deberes que surgen del respeto al derecho del nudo propietario.
Estos deberes se dividen en anteriores al ejercicio del usufructo, durante su ejercicio y posteriores a
su extinción.

ANTERIORES:
Primero. El usufructuario tiene el deber de realizar un inventario de los bienes usufructuados antes
de tomar posesión de los mismos, según el artículo 491. Sin embargo, esta obligación puede ser
dispensada si así se establece en el título constitutivo, siempre y cuando no cause perjuicio a nadie
según el artículo 493. El propósito del inventario es proteger los intereses del propietario al
momento de la extinción del usufructo. Debe realizarse con la participación del propietario o su
legítimo representante, incluyendo la tasación de los bienes muebles y la descripción del estado de
los inmuebles. La ley no especifica la forma de realizar el inventario, por lo que puede ser en
documento público o privado. Además, no aclara quién debe asumir los gastos, aunque
generalmente se entiende que corresponde al usufructuario, ya que es quien está obligado por ley a
cumplir con esta tarea.

Segundo. El usufructuario tiene la obligación de prestar fianza en garantía del cumplimiento de sus
obligaciones, según el artículo 491. Esta fianza puede ser dispensada si no causa perjuicio a nadie,
como se establece en el artículo 493. No obstante, esta exigencia no aplica si el usufructo se reserva
al vendedor o donante, en el caso de usufructos de los padres sobre bienes de los hijos, o en el
usufructo legal del cónyuge viudo que no contraiga nuevo matrimonio, como indica el artículo 492.

En caso de no prestar la fianza, el usufructo se mantiene, pero el usufructuario no entra en posesión

de los bienes. En su lugar, los bienes quedan bajo administración (incluso del nudo propietario) o en
depósito, y el usufructuario recibe los intereses o productos de los mismos, como establece el
artículo 494. Sin embargo, el usufructuario puede solicitar judicialmente que se le entreguen bienes
necesarios para su uso y habitación, así como los instrumentos necesarios para su trabajo, bajo
caución juratoria, según el artículo 495.

La fianza garantiza el cumplimiento de todas las obligaciones del usufructuario, no solo las de la
sección tercera, sino también las que puedan surgir de acuerdo con otras secciones del Código civil.
Es importante destacar que las obligaciones del usufructuario están principalmente determinadas
por el título constitutivo del usufructo, como indica el artículo 470, por lo que la fianza siempre debe
garantizar su cumplimiento.

El Código civil no especifica si la fianza debe ser personal o real (prenda, hipoteca o anticresis), pero
debe ser suficiente. La autoridad judicial debe establecer un criterio adecuado para determinar su
suficiencia, considerando la naturaleza de los bienes y la capacidad económica del usufructuario.

Tanto la obligación de realizar un inventario como la de prestar fianza pueden ser objeto de
dispensa, según el artículo 493. Esta dispensa puede provenir tanto del propietario como de la
autoridad judicial, siempre y cuando no cause perjuicio a nadie. La forma y el momento de la
dispensa pueden ser tanto al constituirse el usufructo como posteriormente, y puede ser expresa o
deducida de hechos concluyentes.

En caso de incumplimiento de las obligaciones de inventariar y de prestar fianza, el usufructuario no

tiene derecho a entrar en el goce directo de los bienes. Si obtiene la posesión de los mismos de
todas formas, la jurisprudencia indica que no renuncia a exigir el cumplimiento de estas
obligaciones. Algunos autores consideran estas obligaciones como cargas para el usufructuario, pero
la jurisprudencia en España las interpreta como obligaciones sujetas a plazo de prescripción en su
exigibilidad. Si el usufructuario no presta la fianza, el propietario puede optar por diferentes
medidas, como poner los bienes en administración, vender los muebles, convertir los efectos
públicos o títulos de crédito, depositar en bancos o establecimientos públicos, o retener los bienes
en calidad de administrador, con la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido
deduciendo los gastos de administración. Estas medidas deben ser acordadas con el usufructuario o,
en su defecto, por la autoridad judicial.

En cuanto a la administración de los bienes, los depósitos deben garantizar los derechos del
usufructuario, y los gastos deben ser deducidos de los frutos, similar a lo que sucede con la
administración de los inmuebles. Sin embargo, el Código civil no especifica las facultades y deberes
del administrador, lo que sería una cuestión importante.

Una excepción a la venta de muebles se da en el artículo 495, donde el propietario puede exigir que
se le entreguen ciertos muebles de mérito artístico o con precio de afección, afianzando el interés
legal del valor en tasación en lugar de invertirlo en valores seguros, como indica el artículo 494.

Otra excepción relevante está en el artículo 495, que permite al usufructuario, incluso si no prestó la
fianza, solicitar muebles necesarios para sus necesidades urgentes, así como habitación y
herramientas necesarias para su trabajo, bajo simple caución juratoria. El juez decidirá según las
circunstancias del caso.

El artículo 496 establece que una vez prestada la fianza por el usufructuario, este tiene derecho a
todos los productos desde el día en que, según el título del usufructo, debió comenzar a percibirlos.
Esto significa que el cumplimiento de la fianza no es condición para el nacimiento del derecho a los
frutos, pero sí para el ejercicio directo de percibirlos de la cosa. Además, este cumplimiento tiene
efectos retroactivos, permitiendo al usufructuario recoger los frutos existentes y exigir al concedente
que entregue los que ya recogió. Esto impone al concedente la obligación de conservación y uso de
la cosa para su normal producción.

El artículo 496 se aplica cuando el usufructuario no ha entrado en el goce directo de los bienes y no
se han tomado las opciones del artículo 494 por parte del propietario. Si se han adoptado estas
opciones, el artículo 496 no es relevante, ya que ha habido un cambio en el goce directo de los
bienes. Aunque la normativa sobre la situación del usufructuario que no prestó fianza es imperfecta,
al menos existe. En cambio, el Código civil no menciona la situación del usufructuario que no realiza
el inventario, y la doctrina generalmente aplica las mismas reglas para ambos casos.

COETÁNEOS:

Primero. El usufructuario tiene el deber de cuidar la cosa o bienes usufructuados como un buen
padre de familia, según establece el artículo 497. Además, es responsable de las acciones de un
tercero a quien haya transmitido el usufructo o el derecho de usufructo, como indica el artículo 498.

El incumplimiento de este deber constituye un abuso o mal uso, regulado por el artículo 520. En caso
de que este abuso cause un perjuicio considerable al propietario, este puede solicitar la entrega de
la cosa, comprometiéndose a pagar al usufructuario anualmente los rendimientos netos de la
misma, descontando los gastos y una remuneración por la administración. Esta medida conservativa
no exime al usufructuario de responsabilidades por los daños causados, independientemente de si el
perjuicio fue considerable o no. Incluso si el usufructuario ha dado una fianza suficiente al comenzar
el usufructo, esto no le permite dañar la cosa pretextando que sus responsabilidades están
garantizadas. En resumen, el artículo 520 agrega una responsabilidad adicional al usufructuario, y su
aplicación no implica la extinción de su derecho, sino su transformación, por decisión del
propietario, en el derecho a recibir los rendimientos netos de los bienes.

Derivado del deber de diligencia, el artículo 511 impone al usufructuario la obligación de informar al
propietario sobre cualquier acto de un tercero que pueda lesionar los derechos de este último. El
incumplimiento de esta obligación obliga al usufructuario a responder por los daños y perjuicios
causados.

Segundo. El usufructuario tiene la obligación de cubrir los gastos de conservación, mantenimiento y

reparaciones ordinarias necesarias para las cosas usufructuadas, según el artículo 500 del Código
Civil. También debe informar al propietario cuando existan reparaciones urgentes, las cuales son
responsabilidad del propietario según el artículo 501.

El Código civil define las reparaciones ordinarias como aquellas "indispensables para la conservación
de las cosas" y obliga al usufructuario a realizarlas, ya que es quien las usa y disfruta. El propietario
puede requerir al usufructuario para que cumpla con esta obligación, y si no lo hace, el propietario
puede realizar las reparaciones a cargo del usufructuario.

Las reparaciones extraordinarias, por otro lado, son aquellas que van más allá de lo necesario para la
conservación ordinaria de las cosas. El artículo 501 establece que estas reparaciones son
responsabilidad del propietario, y el usufructuario debe informar al propietario cuando sean
urgentes. Aunque el término "de cuenta" parece indicar que son obligatorias para el propietario, en
realidad significa que no son obligatorias para el usufructuario. Sin embargo, no realizar las
reparaciones extraordinarias puede dañar al usufructuario, ya que podría llevar a la extinción del
usufructo por pérdida de la cosa, como se establece en el artículo 487.

El usufructuario tiene la facultad de realizar las reparaciones extraordinarias si son indispensables

para la subsistencia de la cosa y el propietario no las realiza, con el derecho de exigir al propietario al
final del usufructo el aumento de valor que las obras hayan generado. Si el propietario realiza estas
reparaciones, puede exigir al usufructuario que pague los intereses legales de la cantidad invertida
durante el usufructo. Sin embargo, esto no concuerda perfectamente con el artículo 489, ya que no
realizar estas reparaciones puede llevar a la extinción del usufructo por pérdida de la cosa.

Tercero. CUSTODIA. En el sentido de que debe poner en conocimiento del nudo propietario el acto
de tercero que pueda lesionar el derecho de propiedad, respondiendo -caso de no hacerlo- de los
daños y perjuicios causados (art. 511).

Cuarto. El usufructuario tiene la obligación de pagar las cargas específicas relacionadas con la cosa
usufructuada, como el canon de una enfiteusis, y los impuestos sobre el uso de la cosa, pero no los
impuestos que gravan la propiedad, según el artículo 504 del Código Civil. También debe asumir las
costas de los procesos relacionados con su derecho de usufructo, según el artículo 512, así como los
intereses por las reparaciones extraordinarias y los impuestos que correspondían al propietario,
según los artículos 502 y 505.

Las "cargas" se refieren a cualquier prestación que debe realizarse por razón de la cosa y supone una
obligación propter rem, como las pensiones de los censos sobre la finca dada en usufructo. Por otro
lado, las "contribuciones" aluden a obligaciones tributarias específicas, como impuestos y arbitrios.
El artículo 505 establece que las contribuciones que se impongan directamente sobre el capital
durante el usufructo serán responsabilidad del propietario. Si el propietario las paga, el
usufructuario debe abonarle los intereses correspondientes, y si el usufructuario las paga por
adelantado, debe recibir su importe al finalizar el usufructo.

En cuanto a la carga hipotecaria que grava la finca dada en usufructo, el artículo 509 establece que el
usufructuario no está obligado al pago de la deuda hipotecaria ni de los intereses adeudados por el
propietario. Si la finca es embargada o vendida judicialmente para pagar la deuda, el propietario
responde ante el usufructuario por cualquier pérdida que este sufra. El usufructuario también tiene
la opción de pagar la deuda utilizando los efectos de los artículos 1.158 y 1.210 del Código Civil, que
tratan sobre el pago de deudas ajenas.

Quinto. El artículo 512 del Código Civil establece que los gastos, costas y condenas de los pleitos
relacionados con el usufructo son responsabilidad del usufructuario. Sin embargo, este principio
tiene excepciones: no se aplicará en casos donde el propietario haya sido condenado en costas por
su temeridad o cuando el usufructuario accione por evicción debido a la pérdida del usufructo por
un derecho anterior. En situaciones donde el pleito involucra al propietario y a un tercero sobre el
derecho de propiedad, ambos deben contribuir a los gastos en proporción a sus respectivos
derechos. El artículo 512 establece una regla de distribución interna de gastos entre el propietario y
el usufructuario, aplicable solo en sus relaciones directas y no frente a terceros o la autoridad
judicial que dictamina sobre el pleito.

POSTERIORES: Una vez finalizado el usufructo, el usufructuario debe entregar la cosa o los bienes
usufructuados al nudo propietario, como establece el artículo 522 del Código Civil. Sin embargo, el
usufructuario tiene derecho de retención por los reintegros que corresponden al propietario. Una
vez realizada la entrega, se cancela la fianza, según lo establece el último inciso del artículo 522.

B) NUDO PROPIETARIO

1. FACULTADES: El nudo propietario posee el derecho de propiedad en su totalidad, excepto el

derecho de disfrute, que pertenece al usufructuario. Por lo tanto, puede disponer total o
parcialmente de su propiedad (por ejemplo, hipotecar; art. 107.2° de la Ley Hipotecaria) siempre
respetando el derecho de usufructo (art. 489). También tiene la capacidad de realizar obras, mejoras
o plantaciones (art. 503).

2. DEBERES U OBLIGACIONES:

- Reparaciones extraordinarias: Debe llevarlas a cabo el nudo propietario (art. 501), y puede exigir
al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida mientras dure el usufructo (art. 502, primer
párrafo). Si el nudo propietario no realiza estas reparaciones, el usufructuario puede hacerlas y luego
exigirle al propietario el aumento de valor de la finca como resultado de estas obras (art. 502,
segundo párrafo).

- Impuestos: Los impuestos que gravan el derecho de propiedad son responsabilidad del nudo
propietario, quien puede exigir al usufructuario el interés legal de los mismos durante el usufructo
(art. 505). Si el usufructuario los pagó, se considera un anticipo y puede reclamar el importe al
finalizar el usufructo sin intereses adicionales (art. 505, último inciso del segundo párrafo).
VII. Extinción.

Al constituirse el usufructo, pueden establecerse causas específicas de su extinción, usualmente

mediante un plazo o una condición. Sin embargo, el usufructo es inherentemente temporal y, al
extinguirse, la propiedad recupera su plenitud. El Código Civil regula la extinción del usufructo desde
el artículo 513, clasificando las causas por su relación con el sujeto, el objeto o la relación jurídica
derivada del usufructo.

El primer grupo de causas de extinción del usufructo se relaciona con el sujeto:

1) Por muerte del usufructuario en caso de persona física, que es la única causa de extinción de la
personalidad jurídica (art. 513). El usufructo es vitalicio por naturaleza, pero puede ser no vitalicio
con otra causa de extinción distinta, transmitiéndose a los herederos.

- Usufructo unipersonal: con un solo usufructuario.

- Usufructo pluripersonal simultáneo: con varias personas físicas al mismo tiempo, que dura hasta la
muerte de la última, con acrecimiento a los demás.

- Usufructo pluripersonal sucesivo: con varias personas nombradas sucesivamente, que también
dura hasta la muerte de la última dentro de los límites del artículo 781.

En caso de usufructuario persona jurídica, se extingue por la desaparición de la misma o a los treinta
años como máximo (art. 515).

2) Por renuncia del usufructuario (art. 513, causa cuarta), siguiendo los principios generales de
renuncia de derechos (art. 6.2 del Código Civil).

Segundo grupo de causas de extinción del usufructo, por razón del objeto:

1) Pérdida de la cosa usufructuada: El usufructo se extingue por la pérdida total de la cosa (art. 513,
causa quinta), que implica que la cosa perece, desaparece o queda fuera del comercio. Si el edificio
objeto del usufructo perece, el propietario puede construir otro, pagando al usufructuario los
intereses del valor del suelo y materiales (art. 517). Si algo ocupa el lugar de la cosa perdida, el
usufructo se traslada a esta nueva cosa. Para el caso de seguros sobre la cosa, el usufructo se
distribuye según la participación en el pago de la prima (art. 518). Si la cosa se pierde parcialmente,
el usufructo continúa sobre la parte restante (art. 514), como en el caso de un edificio que deja solo
el suelo y materiales (art. 517).

En pérdidas imputables al propietario, debe indemnizar al usufructuario, y viceversa. Si un tercero

causa la pérdida, este tercero es responsable según el artículo 1.902 por dolo o culpa.

2) Expropiación de la cosa usufructuada: La expropiación extingue el usufructo, pero el propietario

debe constituir un nuevo usufructo sobre algo de igual valor y condiciones, o pagar al usufructuario
el interés legal del importe de la indemnización por el tiempo restante del usufructo (art. 519), con
opción dada al propietario entre ambas alternativas.

Tercer grupo de causas de extinción del usufructo, por razón de la relación jurídica:
1) Cumplimiento de la condición resolutoria o vencimiento del término final: Si se cumple una
condición o vence un plazo establecido (por ejemplo, contraer matrimonio o un límite temporal
máximo), el usufructo se extingue, a menos que se haya constituido como no vitalicio (art. 513,
causa 2ª).

2) Consolidación: Se produce cuando el usufructo y la propiedad se reúnen en una misma persona,

generalmente al extinguirse el usufructo, convirtiendo al nudo propietario en propietario pleno (art.
513, causa 3ª). Pero también puede darse por la adquisición de la propiedad por parte del
usufructuario o la adquisición del usufructo por parte del nudo propietario o un tercero.

3) Prescripción: El usufructo se extingue por prescripción, que ocurre por falta de uso durante seis o
treinta años, dependiendo de si el usufructo es sobre un bien mueble o inmueble (art. 513, causa
7ª). También puede extinguirse por prescripción adquisitiva, cuando un tercero adquiere la cosa
libre del usufructo mediante usucapión.

4) Resolución del derecho del constituyente: Esta causa (art. 513, causa 6ª) no se refiere a la
resolución del usufructo en sí, sino al derecho de quien lo constituyó. Si el derecho del constituyente
se resuelve con efecto retroactivo, el usufructo se extingue, basándose en el principio de que el
constituyente no puede otorgar un derecho al usufructuario mayor que el permitido en su propio
título.

VIII. Efectos.

Cuando se produce una causa de extinción del usufructo, este se extingue automáticamente y la
nuda propiedad se convierte en propiedad plena, recuperando el propietario todas las facultades
asociadas a su propiedad. No se trata de una transmisión al nudo propietario, sino de la
recuperación del carácter pleno y libre de la propiedad al extinguirse el usufructo. El usufructuario,
al extinguirse el derecho, debe entregar la cosa al propietario, salvo el derecho de retención por
desembolsos que deban ser reintegrados.

Una vez realizada la entrega, se cancela la fianza o hipoteca. Además, se procede a liquidar los frutos
conforme a lo dispuesto en los artículos 472 y siguientes del Código Civil. El usufructuario tiene el
derecho de retirar las mejoras útiles o de recreo que haya realizado en la cosa usufructuada, siempre
que esto no cause perjuicio a la misma (artículo 487).

En cuanto a las mejoras, el usufructuario tiene la facultad exclusiva de compensar los desperfectos
de los bienes con las mejoras que haya realizado (artículo 488). Sin embargo, esta compensación
debe realizarse de buena fe, por lo que los deterioros causados dolosamente no pueden ser
compensados con mejoras que no pueden retirarse. La ley prevé que los desperfectos deben haber
sido causados por culpa o negligencia (artículo 1.652).

Es importante que esta compensación no deje al propietario obligado por un saldo, ya que
contradiría la regla de que no hay indemnización por las mejoras, como lo establece el artículo 488
antes de tratar la compensación. Las mejoras deben subsistir después de la extinción del usufructo y
deben valorarse por el mayor valor que la cosa tenga en ese momento (argumentos basados en los
artículos 1.353 y 1.652 del Código Civil).

TEMA 14. USUFRUCTOS ESPECIALES. USO Y HABITACIÓN.

A) Se pueden distinguir los siguientes usufructos especiales por razón del objeto sobre el que recaen:
[Link] especiales.

El usufructo propio o normal, tal como lo establece el Código Civil, es aquel que se ajusta
completamente al concepto estándar sin modificaciones impuestas por la ley o los sujetos. Sin
embargo, también existen usufructos especiales que recaen sobre cosas que se apartan del modelo
estándar, lo que conlleva consecuencias jurídicas diferentes. Es importante recordar que los
usufructos suelen ser derechos de constitución sucesoria, y en una sucesión pueden existir bienes de
diversas características, lo que puede dar lugar a usufructos muy variados sobre cada uno de ellos.

Aunque pueda parecer algo inusual, es posible que algunos de estos usufructos especiales se creen
como resultado de una voluntad negocial directa para establecerlos.

1. fructo (Usufructo de cosa consumible):

- El usufructuario adquiere la propiedad de la cosa consumible y puede consumirla.

- Obligación de pagar el importe de su avalúo al finalizar el usufructo.

- Si no se ha consumido, obligación de devolver las mismas cosas.

- Contemplado en el artículo 482 del Código Civil.

2. Usufructo sobre cosas deteriorables:

- El usufructuario tiene derecho a usarlas según su destino.

- No está obligado a restituirlas al concluir el usufructo, salvo en el estado en que se encuentren.

- Obligación de indemnizar al propietario por el deterioro causado por dolo o negligencia.

- Regulado en el artículo 481 del Código Civil.

3. Usufructo de Derechos:

- Puede recaer sobre cualquier derecho transmisible que no sea personalísimo o intransmisible.

- Incluye derechos reales y de crédito transmisibles.

- El usufructuario adquiere los beneficios o utilidades del derecho.

- Artículos 475 y 507 del Código Civil abordan el usufructo sobre derechos de crédito.

- No implica una transmisión de la propiedad, sino una división de facultades sobre el mismo
objeto del derecho.

- Condición: el derecho no debe ser personalísimo o intransmisible.

- Se permite el usufructo sobre derechos de crédito, permitiendo al usufructuario percibir

beneficios sin alcanzar el capital.

- Artículo 469 del Código Civil contempla los condicionamientos para que un derecho pueda ser
objeto de usufructo.

En resumen, el cuasiusufructo implica el usufructo de cosas consumibles, donde el usufructuario

adquiere la propiedad y puede consumirlas, con la obligación de restituirlas en especie o pagar su
valor al finalizar el usufructo. El usufructo sobre cosas deteriorables permite al usufructuario usarlas
sin obligación de restituirlas en un estado diferente al finalizar el usufructo, salvo por el deterioro
causado por su negligencia. El usufructo de derechos abarca cualquier derecho transmisible,
permitiendo al usufructuario recibir los beneficios o utilidades del derecho, sin necesariamente
implicar una transmisión de la propiedad.

A) EL USUFRUCTO DE CRÉDITOS. El Código Civil no regula específicamente el usufructo de

créditos, sino un usufructo que abarca una universalidad patrimonial, como una
herencia, donde un crédito forma parte de ese usufructo. El artículo 507 del Código Civil
se refiere a "créditos vencidos que formen parte del usufructo", enfocándose en créditos
que permiten la exigencia de un "capital", es decir, una suma de dinero.

[Link]ón del Crédito:

- El usufructuario puede reclamar el crédito vencido si ha dado fianza.

- Si no ha dado fianza o no puede hacerlo, necesita autorización del propietario o del juez para
cobrar el crédito.

- El deudor del crédito no está obligado a conocer estas vicisitudes del usufructo, pero si se le
notifica la cesión, está obligado a pagar al cesionario.

2. Destino del Capital:

- El usufructuario con fianza puede dar al capital el destino que prefiera.

- Sin fianza, debe poner el capital a interés de acuerdo con el propietario o con autorización
judicial.

- En ambos casos, debe garantizar la integridad del capital usufructuado.

3. Excepción - Usufructo de Rentas o Pensiones Periódicas:

- El artículo 475 permite el usufructo del derecho al percibo de una renta o pensión periódica.

- Cada vencimiento se considera un fruto perteneciente al usufructuario, sin obligación de

restitución o limitación en su destino.

4. Consideraciones Adicionales:

- Los intereses generados por el crédito son frutos civiles y pertenecen al usufructuario.

- Las utilidades derivadas del crédito, como primas por amortización, siguen las reglas de exigencia
del capital y son disfrutadas por el usufructuario.

- La exigibilidad judicial del crédito sigue las normas del artículo 507.

En resumen, el usufructo de créditos implica una cesión de la facultad de exigencia al deudor de las
prestaciones principales y accesorias, con el goce del objeto de esas prestaciones por parte del
usufructuario. No puede disponer del crédito ni transigir con el deudor. El usufructo de créditos se
enmarca dentro del usufructo de derechos, y aunque el Código Civil no lo regula específicamente, se
pueden aplicar las reglas del artículo 507 a cualquier usufructo de créditos, siempre que el crédito
permita la obtención de una prestación que pueda producir goce para el usufructuario.
 B) EL USUFRUCTO DE ACCIONES DE CARÁCTER REAL. El artículo 486 del Código Civil
establece que el usufructuario de una acción para reclamar un predio, un derecho real o un
bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y puede obligar al propietario de la acción a cederle
la representación y proporcionarle los elementos de prueba disponibles. Si el ejercicio de la
acción resulta en la obtención de la cosa reclamada, el usufructo se limita solo a los frutos,
quedando el dominio para el propietario.
Este caso es difícil de imaginar como una hipótesis aislada, pero puede presentarse en situaciones de
usufructo sobre un conjunto o patrimonio que incluye la acción para reclamar, como en el caso de
una acción reivindicatoria.
Se señala acertadamente que el artículo 486 no otorga un verdadero derecho real de usufructo
sobre la acción en sí, sino que permite al usufructuario exigir al propietario de la acción la cesión de
su representación y los elementos de prueba necesarios. El usufructuario no ejerce la acción en su
propio nombre, sino en representación del propietario, quien es el legitimado para llevarla a cabo.
Hasta que la acción se ejerza y tenga éxito, el usufructuario no tiene realmente nada más que la
esperanza de disfrutar de la cosa o derecho reclamado en caso de éxito.
Aunque el Código Civil no lo menciona, parece lógico que los gastos necesarios para ejercer la acción
sean responsabilidad del usufructuario, ya que él es quien se beneficiará de los resultados de la
misma.

C) EL USUFRUCTO DE CUOTA DE UN DOMINIO INDIVISO . El artículo 399 del Código Civil

otorga a todo comunero la "plena propiedad de su parte", permitiendo que pueda ser
sustituido por otro en el aprovechamiento. El artículo 490 reitera estos conceptos de
manera más clara al permitir el usufructo de una parte de una cosa poseída en común,
entendido como el usufructo de una cuota en un dominio indiviso.

De acuerdo con el Código, el usufructuario de la cuota "ejercerá todos los derechos que
corresponden al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o
intereses". Esto significa que el usufructuario, y no el propietario, está autorizado para participar en
la formación de acuerdos sobre la administración y el disfrute de la cosa común, como establece el
artículo 398. Además, tiene derecho a utilizar la cosa común (art. 394) y a recibir los beneficios de
acuerdo con su cuota (art. 393), contribuyendo igualmente a los gastos de conservación.

En cuanto a realizar cambios en la cosa común, la regla es la unanimidad y el derecho de veto (ius
prohibendi), que el usufructuario también ejercerá (art. 397).

Cuando la comunidad llega a su fin por la división de la cosa poseída en común, el usufructuario
tiene derecho al usufructo de la "parte que se adjudique al propietario o condueño". Esto es una
consecuencia lógica del principio de subrogación real: el usufructo de cuota se sustituye por el
usufructo de una parte de la cosa. Esta situación es independiente del método utilizado para la
división, aunque es importante destacar que el usufructuario no tiene la legitimidad para ejercer la
acción de división, ya que esta es una facultad exclusiva del propietario. Si la comunidad se disuelve
mediante la venta de la cosa y la distribución del precio entre los comuneros, se aplicarán las normas
del cuasi usufructo con respecto a la cuota sujeta al usufructo.

D) USUFRUCTO DE PARTICIPACIONES EN EMPRESAS MERCANTILES O INDUSTRIALES.

Cuarto. Usufructo sobre derechos de socio:

- El artículo 475 menciona los "beneficios que dé una participación en una explotación industrial o
mercantil", perteneciendo al usufructuario en proporción al tiempo de usufructo.

- Además del usufructo sobre los derechos del socio, el artículo 479 extiende el goce del
usufructuario a todos los beneficios inherentes a la cosa usufructuada.

Quinto. Usufructo sobre otro usufructo:

- Es una variante del usufructo de derechos.

- Es posible siempre que el derecho no sea personalísimo o intransmisible, como exige el artículo
469, y el principio de transmisibilidad del usufructo según el artículo 480.

Sexto. Usufructo sobre nuda propiedad:

- Es posible, aunque más práctico cuando forma parte de una universalidad (usufructo universal).

- Aunque la nuda propiedad no produzca frutos, puede tener utilidades para el usufructuario.

Séptimo. Usufructo de minas:

- El usufructuario de una finca con mina puede extraer piedras, cal, yeso para reparaciones u obras
necesarias.

- Distinción entre usufructo voluntario y legal en cuanto a la explotación de minas denunciadas,

concedidas o en laboreo.

Octavo. Usufructo de plantaciones y montes:

- El usufructuario tiene derecho a los frutos y rendimientos activos de viñas, olivares, árboles,
arbustos, y montes forestales.

- Obligación de reemplazar árboles muertos o dañados por accidente.

Noveno. Usufructo universal:

- Recae sobre un patrimonio o herencia, siendo la forma más común.

- No constituye un usufructo sobre el patrimonio o herencia en su totalidad, sino sobre las unidades
que lo componen.

- El usufructuario no tiene derecho a administrar el patrimonio como un todo, sino sobre objetos
singulares.

- Reglas especiales para el pago de deudas, según el artículo 506 para usufructo inter vivos y artículo
510 para usufructo mortis causa.

1º) Usufructo sobre un patrimonio: El artículo 506 permite constituir un usufructo sobre la totalidad
de un patrimonio, incluso si el propietario tiene deudas al momento de constituirse. En este caso, el
usufructuario puede estar obligado a pagar estas deudas si así se establece en el título del usufructo
o si se considera que el usufructo fue creado en fraude a los acreedores. Sin embargo, es discutible si
en el fraude el usufructuario asume la deuda o simplemente soporta la acción legal de rescisión. La
asunción de deudas por el usufructuario requiere el consentimiento de los acreedores. Las deudas
posteriores a la constitución del usufructo no son responsabilidad del usufructuario, a menos que se
acuerde expresamente.

2º) Usufructo sobre una herencia: El artículo 510 establece que si el usufructo abarca toda o parte
de una herencia, el usufructuario puede adelantar el pago de las deudas hereditarias
correspondientes a los bienes usufructuados. Al finalizar el usufructo, tiene derecho a exigir al
propietario la devolución sin intereses de estas sumas. Si el usufructuario se niega a adelantar estos
pagos, el propietario puede solicitar la venta de parte de los bienes usufructuados para cubrir las
deudas o pagarlas con su propio dinero, con derecho a intereses si opta por lo último. El
usufructuario de una herencia no está obligado a pagar las deudas hereditarias, salvo disposición en
contrario del testador. Respecto a los legados de renta vitalicia o pensión de alimentos, el artículo
508 establece que el usufructuario los pagará en su totalidad si tiene un usufructo universal, o
proporcionalmente a su cuota en caso de ser de parte de la herencia. El propietario no está obligado
a reembolsar estos pagos en ningún caso.

B) En cuanto a los usufructos especiales por razón de su duración o causa de extinción.

Dentro del Código Civil se encuentran diversos tipos de usufructo, entre ellos:

1. Usufructo a favor de un pueblo o corporación: Este tipo de usufructo tiene una duración máxima
de 30 años y se constituye en beneficio de un pueblo o corporación.

2. Usufructo a favor de varias personas sucesivas o simultáneamente: Regulado en el artículo 521,

este usufructo se establece a favor de varias personas, quienes pueden disfrutar del usufructo de
forma sucesiva o simultánea.

3. Usufructo por el tiempo en que una persona llegue a cierta edad: Recogido en el artículo 516,
este usufructo se establece por el tiempo que una persona tarde en alcanzar una edad determinada.

[Link] de uso y habitación.

2.1. Concepto. El derecho de uso, según el artículo 524 del Código Civil, implica el
aprovechamiento (ius utendi) y disfrute (ius fruendi) de una cosa ajena en la medida suficiente para
las necesidades del usuario y su familia, incluso si esta aumenta. Este derecho implica la posesión y
el uso directo de la cosa, siendo necesario para el disfrute. En cambio, el derecho de habitación,
también definido en el artículo 524, consiste en ocupar en una casa ajena las habitaciones necesarias
para el habitante y su familia.

El derecho de uso se considera un usufructo limitado, mientras que el de habitación es un derecho

de uso sin percepción de frutos y aplicado específicamente a la vivienda.

En la antigua Roma, el derecho de uso se diferenciaba del usufructo en que incluía la facultad de uso
pero no la de disfrute completo. Sin embargo, Ulpiano propuso una interpretación más amplia,
equiparando el derecho de uso a un pequeño usufructo.

El usuario, en el derecho de uso, tiene derecho a percibir los frutos necesarios para sí mismo y su
familia, con un límite en el disfrute más allá de las necesidades ordinarias. Por otro lado, el derecho
de habitación se refiere a ocupar las piezas necesarias en una casa ajena.
En cuanto a los gastos, si el usuario o habitacionista consume todos los frutos o ocupa toda la casa,
deberá contribuir a los gastos de cultivo, reparaciones y contribuciones, al igual que un
usufructuario. Sin embargo, si solo percibe parte de los frutos o usa parte de la casa, no debe
contribuir, siempre que quede suficiente para cubrir los gastos y cargas del propietario.

En resumen, el derecho de uso es un usufructo limitado que permite el disfrute de los frutos
necesarios para satisfacer las necesidades básicas del usuario y su familia, mientras que el derecho
de habitación es el derecho a usar las habitaciones necesarias de una vivienda ajena.

2.2. Caracteres. La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los
caracteres del derecho de uso, aplicables también al de habitación:

1. Es un derecho real.

2. Incluye el uso y disfrute.

3. Se refiere a un inmueble en específico.

4. Está limitado a las necesidades del titular.

5. Es de carácter personal, siendo personalísimo e intransmisible.

6. Posee una temporalidad en su ejercicio.

7. Tiene un régimen jurídico especial.

2.3. Constitución.

- La constitución del derecho de uso o habitación requiere un acuerdo entre el titular de la

propiedad y el beneficiario.

- También puede adquirirse por usucapión.

- La Ley 41/2003, de 18 de noviembre, que regula el patrimonio protegido de personas

discapacitadas, ha modificado el artículo 822 del Código Civil.

- Ahora se puede establecer en un testamento el derecho de habitación a favor de un legitimario

discapacitado.

- Introduce un derecho de habitación legal para el legitimario discapacitado que lo necesite, antes
solo voluntario.

Estos derechos son intransmisibles e indisponibles, no pueden ser objeto de arrendamiento según el
artículo 525, y al no ser susceptibles de tráfico jurídico, tampoco pueden ser hipotecados.

2.4. Régimen jurídico. El régimen jurídico de los derechos de uso y habitación se establece
de la siguiente manera, en orden de subsidiariedad:

1. Por el título constitutivo, que puede ser un negocio inter vivos o mortis causa, según el artículo
523.

2. En su ausencia, por las disposiciones específicas de los artículos 523 a 529.

3. En tercer lugar, por las disposiciones establecidas para el usufructo, según el artículo 528.

Los legitimados para establecer estos derechos son el propietario y cualquier titular de un derecho
real de amplio goce sobre la cosa.

Estos derechos solo pueden recaer sobre cosas corporales dentro del comercio humano, ya sean
muebles o inmuebles, siempre que sean susceptibles de uso y produzcan frutos directamente
consumibles. Las servidumbres quedan excluidas debido a que no producen frutos que puedan
satisfacer directamente las necesidades del usuario, sino a través de otra prestación.

2.5. Contenido. La idea esencial de los derechos de uso y habitación es el poder directo de
uso y disfrute que tiene el titular sobre la cosa, dentro de ciertos límites. En lo no previsto
específicamente para estos derechos, se aplican las normas del usufructo, siempre que sean
compatibles con el concepto de uso y habitación.

El contenido específico de estos derechos incluye:

1. Facultades del usuario y del habitacionista:

- El usuario tiene derecho a usar y percibir los frutos de la cosa necesarios para él y su
familia, aunque estas necesidades aumenten (art. 542).

- El habitacionista tiene derecho a ocupar las habitaciones necesarias para sí y su familia

(art. 524).

- Por ejemplo, si el derecho de uso es sobre un rebaño, el usuario puede aprovechar las
crías, leche y lana para su consumo y el de su familia, así como el estiércol para abonar las tierras
que cultive (art. 526).

2. Limitaciones en la transmisión y arrendamiento:

- Tanto el usuario como el habitacionista no pueden transmitir ni arrendar sus derechos a

otros, según el artículo 525.

3. Deberes:

- Deben cuidar la cosa como un buen padre de familia, con la posibilidad de extinción del
derecho en caso de abuso grave (art. 529).

- Si ocupan toda la cosa, deben pagar los gastos de cultivo, reparaciones y contribuciones,
como el usufructuario (art. 527).

- Si solo utilizan parte de los frutos o habitaciones, no deben contribuir con gastos, siempre
que al propietario le queden suficientes para cubrirlos (art. 527).

[Link] accesorias: Tanto el usuario como el habitacionista deben prestar fianza y

realizar inventario, a menos que el propietario los libere de estas obligaciones, siguiendo las reglas
del usufructo (art. 528).
 2.6. Extinción. Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el
usufructo, según el artículo 529: muerte del titular o transcurso de treinta años si es persona
jurídica. También pueden extinguirse por causas establecidas en el título constitutivo, según el
artículo 523. Finalmente, se extinguen por abuso grave de la cosa y la habitación, como se añade en
el artículo 529.

TEMA 15. LAS SERVIDUMBRES.

[Link].

El Código Civil regula las servidumbres en el Título VII del Libro II, artículos 530 a 604, definiéndolas
como un "gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueño". Sin embargo, esta definición no abarca toda la variedad de figuras que pueden englobarse
bajo esta denominación. Albaladejo las define como "el poder real que una persona tiene sobre
predio ajeno, para servirse de él parcialmente en algún aspecto", incluyendo las servidumbres de
carácter personal. Se distingue entre servidumbres prediales, con un predio dominante y otro
sirviente, y servidumbres personales, establecidas a favor de personas ajenas a la finca gravada.

Desde el punto de vista activo, la servidumbre es el poder que una persona tiene sobre un predio
ajeno para utilizarlo parcialmente, ya sea de forma positiva o negativa. Desde el punto de vista
pasivo, es un gravamen que limita la propiedad del predio sirviente. Se reduce el poder del
propietario sobre su predio, y quien alega una servidumbre debe probarla, ya que la propiedad se
presume libre.

Serrano Gómez la define como "un derecho real de goce o disfrute que recayendo sobre un bien
inmueble atribuye a su titular alguna facultad, servicio o utilidad sobre una finca ajena". Las
servidumbres constituyen derechos de goce que limitan el derecho de propiedad, obligando al
titular del predio sirviente a soportar esta limitación para prestar algún servicio o utilidad a otro.

II. Caracteres.

La doctrina detalla los caracteres de las servidumbres de la siguiente manera:

1. Predialidad e inherencia: Las servidumbres recaen sobre un predio inmueble y son inseparables
de él, vinculándose íntimamente al bien sobre el que recaen, según el artículo 530 y 534. Este
carácter implica que las servidumbres puedan ser exigidas frente a cualquiera (eficacia erga omnes).

2. Relación entre bienes inmuebles: Las servidumbres constituyen una relación entre dos bienes
inmuebles, siendo un derecho real sobre cosa ajena, como indica el artículo 530. No pueden existir
servidumbres si los inmuebles pertenecen al mismo dueño.

3. Utilidad y posibilidad: Las servidumbres deben prestar una utilidad, satisfaciendo un interés del
predio dominante o de su titular. Su contenido no puede ser más amplio que la utilidad que
proporciona, y deben ser posibles de cumplir.

4. Indivisibilidad: La servidumbre no puede dividirse, como señala el artículo 535. En caso de división
del predio sirviente, cada porción resultante debe tolerarla en la parte que le corresponda.

5. Permanencia: Aunque pueden estar limitadas en el tiempo, las servidumbres tienden a perdurar
hasta que una causa extintiva establecida por la ley lo impida (artículo 546.4°). Pretenden satisfacer
una utilidad permanente.
6. Derecho real: Las servidumbres son derechos reales de goce o disfrute, lo que implica un
gravamen sobre el predio sirviente. Se traducen en una relación directa entre bienes inmuebles y se
ejercen frente a todos (erga omnes).

7. Limitación del derecho de propiedad: Al ser una limitación al derecho de propiedad, las
normativas que las regulan deben aplicarse de forma restrictiva. Se exige que el que alegue la
servidumbre la pruebe, y su uso debe ajustarse al propósito para el cual fue establecida.

8. Exigencia de inscripción: Para ser plenamente oponibles frente a terceros, las servidumbres
deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, las servidumbres aparentes, reveladas
por signos externos, se equiparan a la inscripción registral y no pueden desconocerse para eludir su
cumplimiento, según la jurisprudencia.

III. Clases.

Las servidumbres se dividen en legales y voluntarias, según establece el artículo 536 del Código Civil.
Las legales son aquellas establecidas por la ley y muchas de ellas son más bien límites a la propiedad
que verdaderas servidumbres. Solo pueden ser exigidas cuando exista una necesidad real que
requiera su satisfacción, y su constitución puede ser forzosa, permitiendo al titular del predio
dominante instar su reconocimiento incluso si el del predio sirviente se opone.

Por otro lado, las servidumbres voluntarias nacen de un acuerdo entre las partes, sea por contrato,
usucapión o destino del padre de familia. Son facultativas y surgen de la libre voluntad de los
involucrados, quienes deciden su establecimiento, contenido y efectos. Están protegidas por el
principio de autonomía de la voluntad, siempre y cuando no contravengan las leyes ni el orden
público. Es preferible referirse a las servidumbres legales como servidumbres forzosas para evitar
confusiones, ya que su constitución puede ser forzada según lo permite la normativa.

La distinción entre servidumbres prediales o reales y servidumbres personales se centra en el

aspecto activo de la servidumbre, como recogen los artículos 530 y 531 del Código Civil.

- Servidumbre Predial o Real: Esta servidumbre implica el poder sobre un predio ajeno, cuyo titular
es el dueño de otro predio. El beneficiado por la servidumbre es un predio, llamado predio
dominante, que pertenece al titular que se va a beneficiar de ella. El titular de la servidumbre es el
propietario del predio dominante, pero el poder se ejerce sobre el predio mismo. Es un derecho
subjetivamente real, ya que se hará valer por aquel que en cada momento sea el titular del predio
dominante. Si hay una transmisión de dominio, el nuevo propietario también puede hacer uso de la
servidumbre.

- Servidumbre Personal: En cambio, esta servidumbre tiene como titular a una persona física o
jurídica, prescindiendo de su relación con un predio. Se establece en provecho de una o más
personas, o de una comunidad, según el artículo 531. Aquí, no hay una relación entre fundos o
predios, sino que uno o varios sujetos pueden hacer uso de una finca ajena en su beneficio directo.
Si el titular de la servidumbre es dueño de un predio y lo transfiere, la servidumbre no se transmite,
a diferencia de las servidumbres prediales.

El Código Civil se enfoca principalmente en las servidumbres prediales, siendo escasas las referencias
a las servidumbres personales. Estas últimas se rigen por lo establecido por las partes según su
autonomía de voluntad y, en su ausencia, por la aplicación analógica de las disposiciones previstas
para las servidumbres prediales. La servidumbre predial se establece en favor del predio en sí,
mientras que la personal se establece directamente en favor de una persona o comunidad
específica.

SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS: Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es
o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Ejemplos de estas
servidumbres son la de acueducto y la de luces y vistas, como menciona el artículo 532.

Por otro lado, las servidumbres discontinuas son aquellas que se usan a intervalos más o menos
largos y dependen de actos del hombre. Ejemplo de esto es la servidumbre de paso. En estas
servidumbres, el titular del predio dominante debe realizar alguna actividad para poder ejercer su
derecho. Mientras que en las servidumbres continuas no se necesita ningún acto humano para que
se ejecuten. Las servidumbres discontinuas son siempre servidumbres positivas.

SERVIDUMBRES NEGATIVAS Y POSITIVAS: Una servidumbre positiva implica un poder o un gravamen

consistente en permitir que se realice alguna actividad en el predio sirviente. El propietario del
predio sirviente debe permitir al titular de la servidumbre utilizar su finca de alguna manera, o
realizar una acción específica (servidumbre in faciendo) para que el titular de la servidumbre pueda
ejercerla.

Por otro lado, una servidumbre negativa implica una pura abstención del propietario del predio
sirviente. Prohíbe al propietario del predio sirviente realizar una acción que sería lícita sin la
servidumbre. En este caso, la servidumbre implica una restricción de las acciones que el propietario
del predio sirviente puede llevar a cabo en su finca.

3.1. SERVIDUMBRES PERSONALES

3.1.1. Concepto. La clasificación de servidumbres en personales y prediales o reales se basa

en el mismo concepto esencial, tanto en el aspecto activo (poder sobre el predio sirviente) como en
el pasivo (gravamen sobre el predio sirviente). En las servidumbres prediales, el titular es el
propietario de una finca (predio dominante), mientras que en las personales, el titular puede ser una
persona física o jurídica, sin que haya un predio dominante.

El Código Civil contempla la posibilidad de servidumbres personales en el artículo 531, aunque en la

práctica son poco comunes. Este artículo establece que el sujeto activo de la servidumbre personal
puede ser una persona física, varias personas físicas simultáneamente (como comunidad de
derecho), varias personas físicas sucesivamente, o una persona jurídica.

A diferencia de las servidumbres prediales, las personales no se establecen a favor del titular del
predio dominante, sino de una persona o varias personas concretas y determinadas. El beneficiario
de las servidumbres personales no es un predio o su propietario, sino un sujeto cualquiera o varios.
En las servidumbres personales no existe un verdadero predio dominante, sino simplemente un
gravamen sobre la finca sirviente en beneficio de una persona física o jurídica.

El nacimiento de las servidumbres personales se fundamenta en el principio de autonomía de la

voluntad, como lo establece el artículo 594, que permite a todo propietario establecer en su finca las
servidumbres que considere oportunas.
3.1.2. RÉGIMEN JURÍDICO. El Código Civil no establece un régimen jurídico específico para las
servidumbres personales, ya que su normativa se centra en las servidumbres prediales. Según el
artículo 598, las servidumbres personales se regirán por su modo de constitución y, en su ausencia,
por las normas del Código que les sean aplicables. No serán aplicables aquellas normas que se
refieran expresamente al predio dominante o que se basen en la distinción de predio dominante-
sirviente.

En resumen, el régimen jurídico de las servidumbres personales se determina principalmente por lo

pactado entre las partes en el título constitutivo y, de manera subsidiaria, por las reglas del Código
Civil aplicables directamente o por analogía. Este régimen se aplica en aspectos como la
constitución, el contenido y la extinción de las servidumbres.

Las servidumbres personales pueden ser vitalicias si se establecen a favor de una persona concreta,
y también pueden ser perpetuas, al igual que las prediales. En cuanto a su contenido, algunas
servidumbres personales reconocidas son la de pastos y leñas, así como las comunidades de pastos.

La servidumbre de pastos permite a un sujeto utilizar una finca vecina como tierra de pastos para su
ganado, y puede implicar que el propietario del fundo sirviente tenga la facultad recíproca de
permitir que sus ganados pasten en la finca del titular de la servidumbre.

En el caso de las comunidades de pastos, se trata de una pluralidad de sujetos concretos y

determinados que tienen derecho a que su ganado paste en la finca gravada. Si entre los vecinos de
uno o más pueblos existe una comunidad de pastos, el propietario que cercare su finca con tapia o
seto la hará libre de la comunidad, pero conservará su derecho a la comunidad de pastos en otras
fincas no cercadas.

Además de estas servidumbres expresamente contempladas por la ley, la jurisprudencia ha

reconocido otras como el derecho de ventana o balcón, el derecho de caza en finca ajena o el de
butaca o palco. Sin embargo, el número e importancia de las servidumbres personales en
comparación con las prediales es pequeño.

La principal duda sobre las servidumbres personales es su duración. En principio, se considera que
son vitalicias y se extinguen con la muerte de su titular, pero dado el principio de autonomía de la
voluntad, también pueden acordarse duraciones diferentes, incluso la perpetuidad.

3.2. SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES. La servidumbre real (o predial) es una relación entre
predios de diferentes propietarios, donde el derecho de servidumbre pertenece al propietario del
predio dominante, no a una persona en particular como en la servidumbre personal. Este derecho
subjetivamente real permite al propietario del predio dominante ejercer las facultades asociadas con
la servidumbre, obteniendo ventajas del predio sirviente. Según el artículo 530 del Código Civil, la
servidumbre real o predial es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a un dueño diferente.

Las notas esenciales de este concepto legal son:

1) La servidumbre es un gravamen que obliga al dueño del predio sirviente a permitir ciertas
actividades del predio dominante y a abstenerse de hacer o permitir ciertas acciones.
2) Está impuesta sobre un inmueble, específicamente un predio o finca.

3) Es en beneficio de otro inmueble, lo que resalta su naturaleza de proporcionar utilidad.

4) La pertenencia a diferentes dueños es un principio general, ya que si los predios dominante y

sirviente pertenecen a la misma persona, la utilidad de la servidumbre se considera implícita en el
derecho de propiedad.

IV. Constitución.

4.1. Por negocio jurídico (voluntaria o negocial). Las servidumbres prediales pueden establecerse
mediante negocio jurídico inter vivos o mortis causa, según el Código Civil. El propietario del predio
sirviente tiene la facultad de establecer las servidumbres que considere adecuadas, siempre que no
viole las leyes ni el orden público, según el artículo 594. Este principio se basa en la autonomía de la
voluntad del propietario para establecer las servidumbres en su finca.

El Código Civil también establece reglas especiales para la constitución voluntaria de servidumbres
cuando no se posee el dominio pleno. Por ejemplo, el artículo 595 aborda el caso en el que existe un
usufructo sobre la finca donde se va a establecer la servidumbre. En este caso, el propietario del
predio sirviente puede imponer la servidumbre sin el consentimiento del usufructuario si no
perjudica su derecho.

En situaciones de cotitularidad sobre la finca (propiedad-usufructo, enfiteusis, copropiedad), se

requiere el consentimiento de todos los titulares para establecer una servidumbre, según los
artículos 595, 596 y 597 respectivamente. En caso de falta de título, el artículo 540 permite suplirlo
mediante una escritura de reconocimiento del propietario del predio sirviente o una sentencia firme,
considerando "título" al documento que recoge el negocio jurídico.

4.2. Legal. Las servidumbres legales son aquellas reconocidas directamente por la ley y que no
requieren de un acto específico para su establecimiento, como en el caso del artículo 552 sobre
aguas. En la mayoría de los casos, la ley otorga al particular el derecho de solicitar la constitución de
la servidumbre, lo que significa que no se establece automáticamente, sino que requiere un acto que
ejecute la previsión legal, como un acuerdo entre las partes o una resolución administrativa o
judicial.

La distinción clave radica en si la servidumbre aparece automáticamente o si la ley simplemente

otorga a una persona la facultad de exigir su constitución. En el primer caso, la servidumbre se
establece de manera inmediata ligada a un supuesto de hecho contemplado por la ley. En el
segundo caso, la ley concede el derecho subjetivo para reclamar la constitución, que luego se realiza
a través de un acto jurídico, como un acuerdo entre las partes o una decisión de la autoridad
competente.

En materia de propiedad privada, las potestades administrativas para constituir servidumbres son
excepcionales. Cuando la ley no especifica nada al respecto, la decisión recae en la autoridad judicial
ordinaria.

4.3. Por usucapión. Las servidumbres discontinuas y las continuas no aparentes no son susceptibles
de usucapión, según los artículos 537 y 539. Sin embargo, las servidumbres continuas y aparentes
pueden adquirirse por usucapión de veinte años, como establece el artículo 537. Esta usucapión
requiere la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del ejercicio de la servidumbre durante veinte
años, sin necesidad de buena fe ni justo título.

Esta modalidad de adquisición está reservada para las servidumbres continuas y aparentes, ya que
se necesita una utilización pública y conocida durante veinte años. Las servidumbres discontinuas no
se usan de forma ininterrumpida, y las no aparentes no son públicas o conocidas. Las servidumbres
tienen un plazo único de veinte años para usucapir, sin distinguir entre usucapión ordinaria y
extraordinaria.

El cómputo del plazo comienza, para las servidumbres positivas, desde que el dueño del predio
dominante comienza a ejercerla sobre el predio sirviente; para las servidumbres negativas, desde
que el dueño del predio dominante prohíbe formalmente al dueño del predio sirviente realizar
ciertas acciones, según el artículo 538.

El acto formal que se toma como punto de partida para las servidumbres negativas suele ser un
requerimiento donde se exige que ciertas acciones no se lleven a cabo.

4.4. Por destino del padre de familia o signo aparente. La constitución ex lege de servidumbres
ocurre cuando hay un signo aparente de servidumbre entre dos fincas pertenecientes al mismo
dueño. Este signo, visible y revelador de una relación de servicio, se considera título para que la
servidumbre continúe activa y pasivamente si una de las fincas es enajenada. Sin embargo, la
servidumbre no se constituye si se niega su existencia o si el signo ha desaparecido, a menos que se
haya expresado lo contrario en el título de enajenación o se haya eliminado el signo antes de la
escritura.

Este escenario comienza con dos fincas pertenecientes al mismo dueño, donde una ofrece un
servicio o utilidad a la otra, evidenciado por un signo externo. Sin embargo, al ser del mismo
propietario, no hay una servidumbre propiamente dicha. Cuando una de las fincas se enajena, se
cumple el requisito de pertenencia a distintos dueños y la servidumbre se constituye
automáticamente, a menos que se haya declarado lo contrario en el negocio de enajenación o se
haya eliminado el signo de la relación de servicio.

Los requisitos normativos para esta constitución son:

1) Enajenación de una de las fincas, por cualquier acto de disposición inter vivos o mortis causa.2)
Existencia de un signo aparente entre las fincas que refleje la servidumbre pretendida, indicando una
relación de servicio.

3) Establecimiento y conservación del signo aparente por el propietario de ambas fincas.

4) Ausencia de declaración contraria en el título de enajenación y persistencia del signo antes del
otorgamiento de la escritura.

V. La estructura del derecho real de servidumbre. Elementos personales y reales de la

servidumbre.

5.1. Los sujetos de la servidumbre: El titular de una servidumbre es la persona física o jurídica que
puede ejercer las facultades que la servidumbre otorga. En las servidumbres prediales, el titular es el
propietario del predio dominante, mientras que en las personales es el sujeto específico en cuyo
favor se establece. En el lado opuesto está el titular del predio sirviente, que debe soportar el
contenido de la servidumbre en su finca.

En general, el poder de imponer servidumbres recae en el propietario, según el artículo 594 del
Código Civil. Para establecer servidumbres, el propietario puede hacerlo según su criterio, siempre y
cuando no contravenga las leyes ni el orden público. En el caso de varios copropietarios, todos
deben consentir la constitución de la servidumbre, con reglas específicas para situaciones como la
existencia de usufructo, enfiteusis o copropiedad.

En situaciones de usufructo, el propietario puede imponer servidumbres que no perjudiquen al

usufructuario, según el artículo 595. Si hay enfiteusis, donde un propietario tiene el dominio directo
y otro el útil, las servidumbres voluntarias perpetuas requieren el consentimiento de ambos, lo que
sugiere que las servidumbres legales y temporales pueden ser impuestas por el dueño del dominio
útil.

Las servidumbres personales suelen ser vitalicias, a menos que se acuerde lo contrario. Si múltiples
personas comparten una servidumbre, hay una cotitularidad regida por las normas de comunidades
de derechos. Si un fundo está indiviso y pertenece a varios propietarios, el consentimiento de todos
es necesario según el artículo 597. Este artículo también indica que si uno concede la servidumbre
sin el consentimiento de todos, el acto queda suspendido hasta que todos consientan, pero el
concedente y sus sucesores están obligados a no impedir el ejercicio del derecho concedido.

Si el concedente adquiere la finca por completo, está obligado a conceder la servidumbre. Aunque el
consentimiento anticipado tiene una eficacia obligatoria, no es res inter alias acta para quien sucede
a título singular, en contraste con la regla de relatividad de los pactos.

Finalmente, es posible que el titular de una servidumbre sea una persona jurídica.

5.2. El objeto de la servidumbre: El objeto de una servidumbre es el predio sobre el cual recae,
conocido como predio sirviente, y donde se ejerce su contenido. Por lo general, no todo el predio
sirviente se ve afectado por el gravamen de la servidumbre, sino solo una parte específica. La
naturaleza real del derecho y el principio de especialidad requieren que el predio sirviente esté
claramente determinado.

Dado que una servidumbre concede al titular un derecho parcial de uso, no es necesario que afecte
a toda la propiedad, sino que puede restringirse a una parte específica del predio sirviente, como
por ejemplo, un derecho de paso por una ubicación determinada.

VI. Contenido de las servidumbres.

Los artículos 543 a 545 del Código Civil regulan los derechos y obligaciones de los titulares de los
predios dominantes y sirvientes en ausencia de pacto entre las partes. En caso de falta de acuerdo o
disposición específica, estas disposiciones legales son aplicables. Sin embargo, el principio de
autonomía de la voluntad permite a las partes establecer sus propios derechos y obligaciones,
incluso variando el régimen legal establecido, que generalmente se centra en las servidumbres
forzosas y raramente en las voluntarias.
El contenido efectivo de una servidumbre depende de su tipo específico, su propósito y su origen.
Por ejemplo, una servidumbre positiva implica el desarrollo de una actividad específica, mientras
que una negativa consiste en permitir o prohibir ciertos comportamientos.

El contenido esencial del derecho de servidumbre es el poder parcial y directo que tiene su titular
sobre el predio sirviente, en línea con el concepto mismo de servidumbre. El artículo 594 establece
que el propietario de una finca puede establecer las servidumbres que considere convenientes y
determinar su contenido de acuerdo a su criterio, siempre que no viole las leyes o el orden público.

El contenido de cada servidumbre se determina por cómo se constituyó (mediante contrato,

usucapión, o por un signo aparente). El artículo 598 del Código Civil establece que estos métodos
determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente.

El Código Civil contiene normas generales para las servidumbres voluntarias, pero detalla más sobre
el contenido concreto de las servidumbres legales. Estas normas complementarias sobre el
contenido están diseñadas para permitir que se alcancen los fines específicos de cada servidumbre.

6.1. Derechos y obligaciones del titular de la servidumbre (del dueño del predio dominante) : A)
Facultades del titular de la servidumbre:

1. Puede ejercer todas las facultades necesarias para el uso de la servidumbre, como lo establece el
artículo 542.

2. Tiene el derecho de realizar, a su costo, las obras necesarias para el uso y conservación de la
servidumbre, según el artículo 543. El propietario del predio sirviente no puede oponerse a estas
obras.

- El titular debe llevar a cabo estas obras de manera que no alteren ni agraven la servidumbre,
tomando el tiempo y la forma que causen la menor incomodidad posible.

- Si hay varios predios dominantes, todos contribuirán a las obras en proporción a los beneficios
obtenidos.

- Cualquier titular puede liberarse de contribuir a las obras renunciando a la servidumbre en favor
de los demás.

- Si el predio sirviente obtiene beneficios de las obras, también debe contribuir a los costos en
proporción.

3. Puede ejercer las acciones correspondientes para defender su derecho, como las acciones
confesorias y posesorias, contra aquellos que nieguen, discutan o obstaculicen su ejercicio.

B) Deberes del titular de la servidumbre:1. Debe comportarse civilmente en el ejercicio del derecho
de servidumbre, evitando causar perjuicios innecesarios al predio sirviente.

- Al realizar obras en el predio sirviente, debe hacerlo sin alterarlo ni hacerlo más gravoso, según el
artículo 543.

- Debe elegir el momento y la forma de las obras para causar la menor incomodidad posible.
2. En el caso de varios predios dominantes, los propietarios deben contribuir proporcionalmente a
los gastos de las obras necesarias, como lo dicta el artículo 544.

6.2. Derechos y obligaciones del titular del predio sirviente (del dueño del predio sirviente):

A) Facultades del titular de la servidumbre:

1. Según el artículo 594, el propietario de una finca puede establecer las servidumbres que considere
apropiadas en la forma que estime conveniente, refiriéndose principalmente a las servidumbres
voluntarias.

2. El propietario del predio sirviente debe tolerar el uso y aprovechamiento de la servidumbre por
parte del titular de esta, sin realizar actos que la menoscaben o entorpezcan.

3. El artículo 545 le permite al propietario del predio sirviente modificar la forma o lugar de la
servidumbre si esta le resulta muy incómoda o le impide realizar obras importantes, siempre que
ofrezca una alternativa igualmente cómoda y sin perjuicio para el titular de la servidumbre.

4. Según el artículo 599, si se ha comprometido a costear las obras necesarias para el uso y
conservación de la servidumbre, el propietario del predio sirviente puede liberarse de esta carga
abandonando su predio a favor del propietario del predio dominante.

B) Deberes del titular de la servidumbre:

1. No menoscabar el uso de la servidumbre constituida, como establece el primer párrafo del

artículo 545.

2. Contribuir a los gastos de las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, si se
beneficia de esta, según el segundo párrafo del artículo 544.

VII. Modificación y transmisión de las servidumbres. Las servidumbres, conocidas por su carácter
duradero y estable, pueden ser modificadas en ciertas circunstancias tanto en su contenido como en
los sujetos involucrados. Las causas de modificación son las siguientes:

a) Las servidumbres, tanto voluntarias como legales, pueden ser modificadas por acuerdo entre las
partes siempre que no viole la ley, el orden público o cause perjuicio a terceros. Este cambio es
posible incluso para las servidumbres legales impuestas en interés de los particulares, siempre que
no esté prohibido por la ley y no cause daño a un tercero.

b) El propietario del predio sirviente tiene el derecho de modificar la ubicación o forma de la

servidumbre si resulta muy incómoda o impide realizar obras importantes. Sin embargo, debe
ofrecer una alternativa que no perjudique al titular del predio dominante.

c) La forma de prestar la servidumbre puede modificarse por prescripción, es decir, si durante un

tiempo la servidumbre se ejerce de manera diferente a lo establecido originalmente, se considera
modificada. Esto no extingue la servidumbre, sino que altera su forma.

d) Las servidumbres pueden verse afectadas por cambios en el estado de los predios, lo que puede
llevar a su modificación si el uso sigue siendo posible pero limitado.
e) Las servidumbres legales, originadas por autoridades judiciales o administrativas, también pueden
ser modificadas por la misma vía.

En cuanto a la divisibilidad de las servidumbres, el Código Civil establece que son indivisibles, lo que
significa que ninguno de los titulares puede exigir su división. Si el predio sirviente se divide, la
servidumbre permanece sin cambios y cada propietario debe tolerarla en su parte. Si es el predio
dominante el que se divide, cada parte puede usar la servidumbre completa sin cambiar su ubicación
o forma.

En cuanto a la transmisión, las servidumbres prediales están ligadas siempre a la finca y se

transmiten junto con ella. Si se transfiere la propiedad del predio dominante, el nuevo propietario
puede hacer uso de la servidumbre. Del mismo modo, el nuevo propietario del predio sirviente debe
soportar la servidumbre. En el caso de las servidumbres personales, que benefician a una persona
específica, la transmisión puede ocurrir si las partes están de acuerdo, pero no se transfiere
automáticamente con la propiedad del predio.

VIII. Extinción de las servidumbres. Siguiendo la misma sistemática lógica que se hizo para las causas
de extinción del usufructo, pueden clasificarse las contenidas en el artículo 546 del siguiente modo:

8.1. Por razón del sujeto:

Primera. RENUNCIA del titular del derecho de servidumbre. Artículo 546.5ª: por la renuncia del
dueño del predio dominante.

Segunda. ACUERDO EXTINTIVO (art. 546.6ª) por la redención convenida entre el dueño del predio
dominante y el del sirviente.

8.2. Por razón del objeto: PÉRDIDA O IMPOSIBILIDAD. Se trata del caso de un cambio en el estado
de los predios que haga imposible el uso de la servidumbre; aunque revivirá, si posteriormente otra
vez el estado de los predios permite el uso de la servidumbre, a no ser que haya prescrito: artículo
546. 3°.

8.3. Por razón de la relación jurídica: Resumen de las formas de extinción de las servidumbres:

1. Vencimiento de término o cumplimiento de condición resolutoria: Se refiere a las servidumbres

temporales o condicionales. Cuando llega el día o se cumple la condición establecida, la servidumbre
se extingue automáticamente (artículo 546.4).

2. Consolidación: Ocurre cuando una misma persona adquiere la propiedad tanto del predio
dominante como del sirviente. Esto elimina la "ajeneidad", que es una característica esencial de las
servidumbres, ya que el propietario tiene control total sobre ambas fincas sin limitaciones (artículo
546.1).

3. Prescripción extintiva: Esta forma de extinción sucede por el no uso durante veinte años (artículo
546.2). Si el titular de la servidumbre no la utiliza durante este tiempo, se considera extinta. El
cómputo de este período varía: desde el último uso para servidumbres discontinuas y desde el día
en que se realiza un acto contrario a la servidumbre para las continuas.
[Link] de la servidumbre por copropietarios: En caso de copropiedad del predio dominante, el uso
de la servidumbre por uno de los copropietarios impide que se aplique la prescripción respecto a los
demás (artículo 548).

8.4. Por el principio de fe pública registral, un tercero que adquiere una finca con una servidumbre
no aparente y no inscrita en el Registro de la Propiedad obtiene pleno dominio sobre la misma. Una
vez cumplidos estos requisitos, la servidumbre se extingue, a menos que sea aparente, en cuyo caso
los signos externos que revelen su existencia equivalen a la inscripción.

TEMA 16. LAS SERVIDUMBRES (Continuación).

I. Las servidumbres legales: Concepto, naturaleza jurídica y clases.

Las servidumbres legales, como señala el Código Civil, son aquellas establecidas por el derecho
positivo de manera expresa. Quien se beneficia de ellas tiene el derecho de exigir su
establecimiento, cumpliendo con los requisitos y pagando la correspondiente indemnización. A
diferencia de las servidumbres voluntarias, estas no surgen de un acuerdo entre particulares, sino de
una norma y un acto de autoridad competente que reconoce la necesidad de utilizar una propiedad
ajena.

Estas servidumbres, también llamadas forzosas para evitar confusiones, están reguladas en el
Capítulo II del Título VII del Libro II del Código Civil. Pueden tener como objetivo la utilidad pública o
el interés de particulares. El artículo 551 permite a los involucrados en la servidumbre regular su
contenido mediante convenio, siempre que no viole la ley ni perjudique a terceros.

Entre las servidumbres legales más comunes se encuentran las relacionadas con aguas (como estribo
de presa, acueducto o parada), paso, medianería, luces y vistas, desagüe de edificios (como patio o
corral), así como distancias y obras intermedias.

Es importante distinguir las servidumbres legales de las administrativas. Estas últimas no son
derechos reales privados sobre una propiedad ajena, sino un gravamen impuesto por la autoridad en
beneficio de la comunidad o de una cosa pública. Se rigen por normas administrativas específicas, y
en ausencia de estas, por las disposiciones del Código Civil.

III. Las servidumbres de paso. El artículo 564 del Código Civil establece la servidumbre legal de paso
permanente, donde el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin acceso a camino
público tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa indemnización
correspondiente. Esta servidumbre debe ser solicitada a los tribunales civiles y se necesita una
resolución de estos para su constitución.

Esta servidumbre es aplicable cuando una finca carece de acceso directo a un camino público y su
única salida es a través de propiedades vecinas. Se requiere que el propietario no tenga otro medio
de acceso a una vía pública, como acuerdos con otros propietarios. El dueño de la finca enclavada
puede exigir la constitución del paso, que el propietario del predio sirviente puede aceptar
voluntariamente o ser decretado por un juez. La indemnización por esta servidumbre varía según
sea un paso permanente o transitorio.
Además, se establece una excepción en el artículo 567 donde no se exige indemnización cuando una
finca es adquirida y queda enclavada entre propiedades del vendedor, permutante o copartícipe. El
paso debe ser por el punto menos perjudicial y lo más corto posible. La anchura del paso será la que
satisfaga las necesidades de la finca dominante. Esta servidumbre se extingue cuando el paso deja
de ser necesario o se abre un nuevo camino que da acceso a la finca enclavada, debiendo devolverse
la indemnización.

El artículo 569 establece la servidumbre de paso transitorio, donde por necesidades de construcción
o reparación es indispensable pasar materiales por predio ajeno. El propietario del predio sirviente
está obligado a consentirlo y recibir una indemnización por los perjuicios. Esta servidumbre es
temporal y durará el tiempo necesario para la realización de las obras.

Finalmente, el artículo 570 se refiere a las servidumbres de paso para ganados, como las cañadas,
cordales, veredas, abrevaderos, descansaderos y majadas. Estas no son servidumbres en sentido
estricto, sino vías pecuarias de dominio público reguladas por ordenanzas y reglamentos locales o
por usos y costumbres. Las dimensiones de estas vías pecuarias están establecidas y se aplican las
disposiciones relativas a las servidumbres de saca de agua y abrevadero cuando sea necesario
establecerlas.

IV. La servidumbre de medianería. La medianería se refiere a la situación en la que dos fincas

contiguas comparten un elemento divisorio, como una pared, valla, zanja, entre otros. Esta situación
es tratada como una servidumbre en el Código Civil, aunque en realidad no se ajusta completamente
a esa definición. Más bien, implica una limitación a las facultades del propietario o la creación de una
comunidad especial entre los titulares de las fincas que comparten el elemento divisorio.

El artículo 571 del Código Civil regula la medianería y establece que se rige por las disposiciones del
Código y por las ordenanzas y usos locales que no se opongan a él. La medianería se presume
cuando no hay prueba o signo exterior contrario. El artículo 572 enumera los casos que constituyen
medianería, como las paredes divisorias de edificios contiguos, los jardines o corrales en poblado o
campo, y cercas o vallados entre predios rústicos.

La medianería se puede constituir por acuerdo entre los propietarios vecinos, construyendo el
elemento divisorio en terrenos de ambos y a su costa. También puede darse si uno de los vecinos
construye el elemento a su costa sobre los dos, o si un vecino adquiere parte del elemento después
de existir, gratuitamente u onerosamente.

El régimen legal de la medianería establece que la reparación y construcción de las paredes

medianeras debe ser sufragada conjuntamente por todos los propietarios en proporción a sus
derechos. Sin embargo, un propietario puede eximirse de esta carga renunciando a su medianería,
excepto si la pared medianera sostiene su edificio.

El artículo 576 permite la renuncia a la medianería si el propietario de un edificio que se apoya en

ella quiere derribarlo, asumiendo todos los costos de reparación y obras necesarias. Cualquier
medianero puede alzar la pared medianera a su costa, indemnizando a los perjudicados y
respondiendo por los gastos de conservación adicionales.

Si se necesita derribar y reconstruir una pared para alzarla, el propietario que lo desee debe costear
la reconstrucción. Además, el artículo 578 establece que el medianero que alce la pared será el
titular exclusivo de la parte elevada, pero los demás medianeros pueden adquirir derechos sobre ella
pagando su parte proporcional de la obra.

En resumen, la medianería implica una comunidad entre los titulares de las fincas que comparten el
elemento divisorio, permitiendo el uso equitativo de este en proporción a los derechos de cada
propietario. Sin embargo, se requiere el consentimiento de los demás medianeros para realizar
cambios importantes, salvo en casos específicos como la construcción de huecos o ventanas.

Facultades y deberes de los medianeros:

- Facultades:

1. Uso proporcional de la cosa medianera (art. 579).

2. Alzar la pared medianera a su costa e indemnizar por los perjuicios, incluyendo gastos de
conservación por elevación o profundización (art. 577).

3. Adquirir la medianería de la parte aumentada al otro medianero (art. 578).

- Deberes:

1. Contribuir a los gastos de mantenimiento, reparación y construcción de la medianería en

proporción a su derecho (art. 575).

2. Obtener consentimiento para abrir ventanas o huecos en la pared medianera (art. 580).

La renuncia a la medianería libera de los deberes, excepto si la pared sostiene un edificio del
renunciante, quien deberá asumir reparaciones si la derriba para evitar daños a la medianería (arts.
575 y 576). La renuncia implica también la renuncia al terreno sobre el que se asienta la medianería.

V. Las servidumbres de luces y vistas.

Las "servidumbres de luces y vistas" son en realidad limitaciones al derecho de propiedad, buscando
conciliar el derecho a luz y vistas con el derecho a la intimidad del vecino.

- Artículo 581: Permite al dueño de una pared contigua abrir ventanas para luz natural. El vecino
puede cerrarlas si adquiere la medianería o construyendo pared contigua.

- Estos huecos o ventanas son "de ordenanza o tolerancia", no servidumbre. Pueden cerrarse por el
vecino contiguo sin acción judicial si adquiere la medianería o construye una pared (art. 581).

- El incumplimiento puede llevar a la adquisición de servidumbre por prescripción, según el artículo

538.

- Artículo 582: Para ventanas rectas u otros voladizos, se requiere una distancia mínima de dos
metros de la finca colindante, o sesenta centímetros para vistas oblicuas.

- Estas distancias se miden desde la línea exterior de la pared o voladizo, según el artículo 583.

- Artículo 585: Si se adquiere derecho a vistas directas sobre propiedad vecina, el dueño del predio
vecino no puede edificar a menos de tres metros, según lo convenido entre las partes.
- La jurisprudencia equipara los muros traslúcidos a opacos, no sujetos a las disposiciones de los
artículos 581 y 582.

En resumen, estas normas buscan regular la convivencia entre propietarios, protegiendo tanto la luz
y vistas como la intimidad y tranquilidad de los vecinos, con especial atención a las distancias y
condiciones de apertura de ventanas y huecos.

VI. Las servidumbres de desagües de edificios.

El artículo 586 establece que un propietario de un edificio debe construir sus tejados o cubiertas de
forma que las aguas de lluvia caigan en su propio suelo, calle o sitio público, evitando así que afecten
la finca colindante.

- Esta disposición y la obligación de recoger las aguas para evitar perjuicios son simples limitaciones
al derecho de propiedad, no servidumbres.

El artículo 587 contempla la posibilidad de establecer una "servidumbre de vertiente de los tejados",
que permite verter aguas en una finca ajena. En este caso, el dueño del predio vecino puede
construir para recibir las aguas en su propio tejado o darles otra salida según las ordenanzas locales,
sin perjudicar al predio dominante. Esta servidumbre voluntaria excluye la prohibición de verter
aguas sobre predios ajenos del artículo 586.

- El artículo 588 menciona la "servidumbre de desagüe" para situaciones donde un patio o corral de
una casa está rodeado por otras propiedades, sin posibilidad de desagüe por la misma casa. Esta
servidumbre, forzosa, permite que las aguas pasen por el punto de los predios contiguos donde sea
más fácil su salida, minimizando los perjuicios al predio vecino y con la correspondiente
indemnización.

En resumen, estas disposiciones regulan la forma en que las aguas de lluvia deben ser manejadas en
relación con las propiedades contiguas, estableciendo tanto limitaciones al derecho de propiedad
como la posibilidad de servidumbres voluntarias y forzosas para el desagüe adecuado.

VII. Distancias y obras intermedias.

Los artículos 589 a 593 del Código Civil establecen limitaciones al derecho de propiedad, que suelen
estar también reguladas en normas administrativas, con el fin de garantizar ciertas distancias entre
construcciones y prohibir otras por razones de interés privado o público.

- El artículo 589 protege las plazas fuertes o fortalezas, restringiendo edificaciones y plantaciones
cerca de ellas sin cumplir las condiciones legales correspondientes.

-El artículo 590 prohíbe construir cerca de paredes ajenas ciertas estructuras como pozos, cloacas,
fraguas, entre otras, sin cumplir las distancias de seguridad establecidas por normativas o sin realizar
obras de protección necesarias.

- El artículo 591 regula la distancia de plantación de árboles cerca de una finca ajena, remitiéndose a
normativas administrativas o a la costumbre local. En ausencia de estas, se establece una distancia
mínima de dos metros para árboles altos y 50 centímetros para arbustos o árboles bajos.
- El artículo 592 permite a los propietarios exigir el corte de ramas de árboles que se extienden sobre
su propiedad, así como cortar raíces que invadan su terreno.

- En cuanto a los árboles en un seto que constituya una medianería, se presumen como medianeros
y cualquier cotitular puede exigir su derribo, excepto si sirven como mojones, que solo pueden ser
removidos con acuerdo de todos los propietarios.

Estas disposiciones, tanto en interés de la defensa nacional como en relación con las
comunicaciones, establecen límites al derecho de propiedad en relación con las edificaciones,
construcciones y plantaciones cercanas a carreteras, vías férreas y aeropuertos.

VIII. Las servidumbres personales.

En el estudio de las servidumbres personales, se observa una distinción entre diferentes códigos
civiles, como el alemán y el francés, en su tratamiento. Mientras el Código Civil alemán mantiene la
clasificación tradicional que incluye los derechos de usufructo, uso y habitación dentro de las
servidumbres personales, el Código Civil francés los considera como categorías distintas.

En el caso del Código Civil español, sigue la línea del francés al negar el carácter de servidumbres
personales a los derechos de usufructo, uso y habitación, aunque los reconoce como una categoría
distinta. Establece que las servidumbres pueden ser establecidas en beneficio de una o más
personas, o de una comunidad, no necesariamente relacionadas con la propiedad de un predio.

La constitución de servidumbres personales se basa en la autonomía de la voluntad, permitiendo a

los propietarios establecer aquellas que consideren convenientes. Su régimen jurídico se determina
por acuerdo entre las partes o por disposiciones del Código Civil, especialmente del Título VII del
libro II referido a las servidumbres prediales, cuando sea aplicable.

Las servidumbres personales pueden ser objeto de hipoteca y son transmisibles. Además, pueden
ser redimidas por el propietario gravado, según lo establecido en el Código Civil.

La legislación también aborda las servidumbres de pastos, leñas y otros aprovechamientos de

montes particulares, considerándolas como servidumbres personales, las cuales pueden ser
redimidas por el propietario gravado mediante el pago de su valor.

El Código Civil menciona la comunidad de pastos como una forma de servidumbre personal, la cual
puede establecerse por concesión expresa de los propietarios y se regirá por el título de su
institución. La comunidad de pastos puede ser liberada mediante la cercadura de una finca, siempre
que exista entre los vecinos de uno o más pueblos.

Aunque la jurisprudencia ha reconocido otras servidumbres personales como el derecho de ventana

o balcón, el derecho de caza en finca ajena, entre otros, su número e importancia son limitados en
comparación con las servidumbres prediales.

En cuanto a su duración, se considera que las servidumbres personales son vitalicias y se extinguen
con la muerte del titular, aunque pueden acordarse plazos diferentes o incluso su perpetuidad, dado
el principio de autonomía de la voluntad que las rige.
 TEMA 17. DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL. LA PRENDA CON DESPLAZAMIENTO DE
LA POSESIÓN, HIPOTECA Y ANTICRESIS.

[Link] DERECHOS REALES DE GARANTÍA. CONCEPTO.

Los derechos reales de garantía son aquellos que, para asegurar el cumplimiento de una obligación,
otorgan a su titular un poder sobre una cosa, permitiéndole realizarla en caso de incumplimiento.

Según Díez Picazo y Gullón Ballesteros, la garantía se refiere a medidas de refuerzo que se agregan a
un derecho de crédito para asegurar su cumplimiento, otorgando al acreedor nuevos derechos o
facultades, como la retención de la cosa que debe entregarse.

Las garantías reales recaen sobre cosas específicas y tienen el efecto de ser oponibles a todos.
Permiten al acreedor dirigirse contra la cosa gravada para satisfacer su interés.

Estas garantías fortalecen la responsabilidad patrimonial universal que la ley impone a todo deudor,
según el artículo 1911 del Código Civil, donde el deudor responde con todos sus bienes presentes y
futuros.

Además de la responsabilidad patrimonial, existen otros medios de aseguramiento que refuerzan el

derecho de crédito en caso de insuficiencia del patrimonio del deudor. Estos pueden incluir garantías
personales, como la fianza o el aval, donde un tercero asume la deuda si el deudor no la cumple, o
garantías reales, que recaen sobre bienes muebles o inmuebles, permitiendo al acreedor hacer
efectivo su derecho sobre el patrimonio del deudor o las cosas vinculadas a la deuda.

Las garantías reales se llaman así porque un objeto específico responde por la deuda, y las
particularidades de cada una de ellas se abordan en detalle en esta lección.

Las garantías reales, en el ámbito del derecho civil, son derechos que se otorgan a una persona
(acreedor) sobre una cosa específica perteneciente a otra persona (deudor), con el propósito de
asegurar el cumplimiento de una obligación. Estas garantías son esencialmente instrumentos de
seguridad para el acreedor en caso de incumplimiento por parte del deudor. A continuación, se
detallan las principales características de las garantías reales:

1. Constitución voluntaria: Las garantías reales deben establecerse mediante un acuerdo entre el
titular del derecho de crédito (acreedor) y el titular de la cosa sobre la que recae la garantía
(deudor). Es necesario un consentimiento mutuo para su creación.

2. Derechos accesorios: Estos derechos están vinculados a una obligación principal o un derecho de
crédito que se busca asegurar. Son complementarios a la obligación principal y desaparecen
automáticamente cuando esta última se cumple.

3. Realización de valor: Las garantías reales solo pueden recaer sobre cosas que sean susceptibles de
ser objeto de transacciones legales. Si el deudor no cumple con la obligación, el acreedor tiene el
derecho de proceder a la enajenación de la cosa para obtener el valor y satisfacer su derecho de
crédito.

4. Prohibición del pacto comisorio: El pacto comisorio, donde el acreedor se queda con la cosa en
garantía en lugar de proceder a su enajenación, está prohibido. La ley establece que la cosa debe ser
enajenada y el precio obtenido se destina al pago del crédito, evitando así posibles abusos contra el
deudor.

5. Indivisibilidad: Las garantías reales son indivisibles, lo que significa que el pago parcial de la deuda
no reduce la garantía proporcionalmente. La garantía sigue en su totalidad hasta el pago completo
de la deuda.

6. Preferencia de cobro: En caso de enajenación de la cosa, el acreedor garantizado tiene

preferencia para cobrar su crédito sobre otros acreedores ordinarios. Esto significa que el monto
obtenido de la venta de la cosa se destina primero al pago del crédito del acreedor garantizado.

En resumen, las garantías reales son instrumentos legales que aseguran al acreedor el cumplimiento
de una obligación por parte del deudor. Estos derechos son accesorios a la obligación principal,
permiten la realización de valor a través de la enajenación de la cosa garantizada, y otorgan al
acreedor preferencia de cobro en caso de incumplimiento.

los requisitos esenciales para las garantías reales, según el artículo 1.857:

1. Garantía de una obligación principal: Las garantías reales son accesorias de una obligación
principal, lo que significa que no pueden existir de forma independiente. Son inseparables del
crédito al que están vinculadas. No se puede transmitir la garantía por separado para otro crédito
diferente, a menos que se extinga la original y se cree una nueva para el nuevo crédito. Sin embargo,
en el caso de la hipoteca, que es una garantía de constitución registral, su existencia está
condicionada a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2. Propiedad de la cosa empeñada o hipotecada: La cosa que se ofrece en prenda o se hipoteca

debe pertenecer en propiedad a quien la ofrece como garantía. El término "cosa" se interpreta de
manera amplia, incluyendo también los "derechos", ya que la ley permite la prenda e hipoteca de
ciertos derechos. Además, la condición de que la cosa "pertenezca en propiedad" no prohíbe la
aplicación de las normas específicas del Código Civil y de la Ley Hipotecaria.

3. Capacidad de disposición de las personas que constituyen la garantía: Aquellos que constituyen
una prenda o hipoteca deben tener la capacidad legal para disponer libremente de sus bienes. Esto
significa que deben tener la capacidad general para vender o enajenar la cosa en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada. La constitución de una prenda o hipoteca puede
llevarse a cabo a través de un representante legal, siempre y cuando tenga un poder expreso para
hacerlo.

Estos son los requisitos fundamentales que deben cumplirse para establecer garantías reales. Cada
uno de ellos asegura que la garantía esté correctamente vinculada a la obligación principal, que la
cosa ofrecida como garantía sea propiedad del deudor, y que aquellos que constituyen la garantía
tengan la capacidad legal para hacerlo.

II. Clases de garantías reales.

los diferentes tipos de garantías reales y la figura del fiador "real":

1. Diversidad de garantías reales: No hay un criterio único para sistematizar las diversas formas de
garantías reales. A veces se clasifican según la naturaleza de la cosa sobre la que recaen, como
muebles o inmuebles, resultando en garantías reales mobiliarias o inmobiliarias. Otras veces se
considera si la cosa queda o no en posesión de su titular, hablando entonces de garantías con o sin
desplazamiento posesorio. Debido a que ninguno de estos criterios es absoluto, resulta más útil
enumerar las garantías reales que se encuentran reguladas en el Código Civil y en leyes especiales.
Estas son: la prenda con desplazamiento, la anticresis, la hipoteca inmobiliaria, la prenda sin
desplazamiento y la hipoteca mobiliaria.

2. Prenda con desplazamiento y prenda sin desplazamiento: En principio, la prenda se establece

sobre bienes muebles y conlleva el desplazamiento de la posesión de estos bienes al acreedor, quien
se convierte en titular del derecho real. Sin embargo, la Ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin
desplazamiento de posesión permite la prenda sobre ciertas cosas muebles que no se trasladan a la
posesión del acreedor.

3. Hipoteca inmobiliaria y mobiliaria: La hipoteca, en principio, se establece sobre bienes inmuebles

que permanecen en posesión de su propietario o poseedor. Sin embargo, la misma Ley de hipoteca
mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión permite que la hipoteca recaiga sobre ciertos
bienes muebles.

4. Anticresis: Esta garantía recae sobre un bien inmueble y sus frutos, los cuales pasan a estar en
posesión del acreedor, quien se convierte en titular del derecho real.

5. Fiador "real": El último párrafo del artículo 1.857 permite que terceras personas ajenas a la
obligación principal puedan asegurarla pignorando o hipotecando sus propios bienes. Esto da lugar a
la figura del fiador "real", quien garantiza una deuda ajena con sus propios bienes. A diferencia del
"tercer poseedor de finca hipotecada", el fiador real asume la responsabilidad de la deuda y
responde como cualquier fiador, sin ningún precepto que lo exima de la responsabilidad universal o
que limite su responsabilidad a la cosa que garantiza.

III. LA PRENDA CON DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN.

3.1. Concepto.

1. Definición de la Prenda: El Código Civil regula los derechos de garantía, como la prenda, la
hipoteca y la anticresis, en el Título XV del Libro IV, considerándolos como tipos de contrato debido a
que la constitución de estos derechos se realiza habitualmente mediante contrato. No obstante, en
sus normas se recoge la normativa básica de estos derechos. El derecho de prenda se encuentra
detallado en los artículos 1863 a 1870.

2. Concepto según Serrano Alonso: La prenda es un derecho de garantía que recae sobre una cosa
mueble, ya sea propiedad del que constituye el derecho o de un tercero. La posesión de esta cosa se
transfiere al acreedor de la obligación principal, quien adquiere el derecho a enajenarla en caso de
incumplimiento.

3. Características del Derecho Real de Prenda:

- Derecho Real Limitado: Otorga al titular un poder inmediato y absoluto sobre la cosa mueble que
garantiza el cumplimiento de una obligación. Este derecho es limitado y recae exclusivamente sobre
la cosa prendada.
 - Accesorio: Surge para garantizar el cumplimiento de un crédito, por lo que sigue las vicisitudes de
dicho crédito. Su transmisión o extinción está ligada al crédito que garantiza.

- Indivisible: La prenda subsiste hasta la completa extinción del crédito garantizado. Aunque se
realice un pago parcial, el deudor no tiene derecho a una cancelación parcial de la garantía.

- Desplazamiento Posesorio: Es la esencia de la garantía pignoraticia, ya que la cosa se sustrae a la

disponibilidad del deudor al pasar a posesión del acreedor. Esto impide al deudor destruirla o
deteriorarla.

4. Objeto de la Prenda:

- Se establece sobre cosas muebles que están en el comercio de los hombres y son susceptibles de
posesión.

- Puede recaer sobre dinero, pero existen dos posibilidades: prenda ordinaria, donde se devuelve
exactamente lo recibido, y prenda irregular, donde se devuelve una cantidad igual.

5. Entrega de la Cosa:

- Requisito esencial para la existencia de la garantía pignoraticia.

- Puede ser constituida por el deudor de la obligación principal o por un tercero extraño.

- El acreedor debe mantener en su poder la cosa durante el tiempo de la garantía, teniendo control
sobre ella.

- Se puede entregar la cosa al acreedor de la obligación principal o a un tercero de común acuerdo,

quien actúa como depositario.

En resumen, la prenda es un derecho real de garantía que otorga al acreedor el poder sobre una
cosa mueble, cuya posesión se traslada al acreedor para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Es un derecho limitado, accesorio, indivisible y requiere el desplazamiento posesorio de la cosa al
titular del derecho de prenda. Su objeto son cosas muebles en el comercio, y su entrega es esencial
para su existencia como garantía.

3.2. Constitución.

1. Forma de Constitución:

- El Código Civil contempla la constitución del derecho de prenda únicamente mediante contrato.

- Sometido a las reglas generales de los contratos, incluyendo la capacidad de los contratantes y las
exigencias específicas para la prenda.

- Entre deudor y acreedor, el derecho de prenda surge sin importar la forma en que se acuerde.

- Frente a terceros, la prenda debe constar en un instrumento público para surtir efecto, según el
artículo 1865. Esto se considera requisito de eficacia frente a terceros.
 - Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley Concursal en 2004, los derechos garantizados
con prenda deben constar en documento público para ser considerados como créditos privilegiados
según el artículo 90.1.6º de esa ley.

- Esta exigencia ha llevado a que prácticamente todos los derechos reales de prenda se constituyan
mediante escritura pública para asegurar la preferencia del acreedor pignoraticio sobre otros
acreedores en caso de concurso del deudor.

2. Carácter Real del Contrato de Prenda:

- El contrato de prenda se considera de carácter real, ya que la entrega material real o simbólica de
la cosa mueble es un elemento esencial para su existencia.

- La entrega de la cosa se convierte en un requisito esencial para la creación del derecho de

prenda.

3. Posibilidad de Constitución por Usucapión:

- Algunos sectores doctrinales admiten la posibilidad de que el derecho real de prenda pueda
constituirse mediante usucapión.

- Sin embargo, otro sector argumenta en contra, señalando que la prenda requiere la entrega de la
cosa por parte del deudor o un tercero con la intención expresa de constituir la garantía, por lo que
es difícil aceptar que el acreedor se convierta en titular del derecho de prenda solo por la posesión
de la cosa sin una entrega previa.

En resumen, el derecho de prenda se constituye mediante contrato, sujeto a las reglas generales de
los contratos y con requisitos específicos. Para surtir efecto frente a terceros, debe constar en un
instrumento público. Se considera un contrato de carácter real, donde la entrega de la cosa es
esencial. También se discute la posibilidad de constituirse por usucapión, aunque hay opiniones
encontradas al respecto.

3.3. Sujetos de la prenda.

1. Titular del Derecho de Prenda:

- El titular del derecho real de prenda es el acreedor de la obligación que se garantiza con la
prenda, conocido como acreedor pignoraticio o prendario.

- Este acreedor es el titular tanto del derecho de crédito (como sujeto activo de la relación
obligacional) como del derecho real de prenda.

- Debe tener capacidad para obligarse en términos legales.

2. Constituyente de la Prenda:

- El constituyente de la prenda, que grava la cosa de su propiedad para garantizar una obligación,
puede ser el deudor o un tercero, como permite el artículo 1.857.
 - Este constituyente es el propietario del bien mueble gravado y actúa como sujeto pasivo de la
relación jurídico-real.

- Puede ser tanto el deudor que garantiza su propia deuda como un tercero que garantiza una
deuda ajena.

3. Requisitos de Capacidad:

- El constituyente de la prenda, o dueño de la cosa, debe cumplir con ciertos requisitos de

capacidad.

- Debe ser propietario de la cosa pignorada, según lo establecido en el artículo 1.857, y tener la
libre disposición de la misma.

- Esto implica que el constituyente debe tener la facultad legal para disponer de la cosa que ofrece
como garantía.

3.4. Objeto de la prenda.

1. Constitución de la Prenda:

- La prenda se constituye sobre una cosa mueble que sea posible, enajenable y esté en el comercio
de los hombres.

- Es una garantía válida para todo tipo de obligaciones, sean puras o sujetas a condiciones.

- La cosa pignorada debe ser propiedad del constituyente de la prenda y puede ser cualquier cosa
mueble en el comercio.

2. Obligaciones Garantizadas:

- La prenda puede garantizar cualquier tipo de obligación, ya sea pura, condicional o a término.

3. Elemento Esencial:

- Es esencial la entrega o puesta en posesión de la cosa pignorada al acreedor pignoraticio o a un

tercero, excepto en casos especiales como la prenda sin desplazamiento.

- Sin esta entrega efectiva de la cosa, solo se genera una obligación entre las partes, no un derecho
real, según lo establecido en el artículo 1.862.

3.5. Contenido. El derecho de prenda tiene dos fases:

1. Fase de Seguridad:

- Antes del vencimiento de la obligación, la prenda actúa como un instrumento de

seguridad.

- Su finalidad es asegurar el cumplimiento de la obligación, proporcionando al acreedor un

respaldo patrimonial del deudor.
 - Durante esta fase, el acreedor tiene el derecho de retener la cosa pignorada como
garantía de pago.

2. Fase de Realización de Valor:

- Una vez vencida la obligación y si el deudor no cumple, la prenda entra en la fase de

realización de valor.

- En esta etapa, el acreedor tiene derecho a realizar la cosa pignorada para obtener el valor
necesario para cubrir la deuda.

- La prenda se convierte en un medio por el cual el acreedor puede satisfacer su crédito

mediante la enajenación de la cosa pignorada.

[Link] DE SEGURIDAD.

A) DERECHOS DEL ACREEDOR PIGNORATICIO (TITULAR DEL DERECHO DE PRENDA).

I. Derecho a Retener la Cosa (Ius Retentionis):

- El acreedor pignoraticio, titular del derecho real de prenda, tiene el derecho de poseer la cosa
pignorada hasta que se cumpla la obligación principal, los intereses y las expensas.

- Este derecho implica que el deudor no puede exigir la restitución de la cosa hasta que haya pagado
la deuda y sus intereses, junto con las expensas.

- Si el deudor contrae otra deuda con el mismo acreedor antes de pagar la primera, el acreedor
puede prorrogar el derecho de retención hasta que se satisfagan ambos créditos.

II. Derecho de Realización de la Cosa (Ius Distrahendi):

- En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor pignoraticio tiene el derecho

de realizar la cosa pignorada, promoviendo su enajenación.

- Este derecho se puede ejercer a través de subasta ante notario, procedimiento judicial de
ejecución o, si la cosa es un título valor cotizable, siguiendo el Código de Comercio.

- El precio obtenido se destina a cubrir la deuda garantizada. Si es mayor, se devuelve el sobrante al

constituyente de la prenda; si es menor, el acreedor conserva su crédito por la parte restante.

III. Defensa de la Cosa:

- El acreedor pignoraticio puede ejercitar las acciones que corresponden al dueño de la cosa
pignorada para reclamarla o defenderla contra terceros.

IV. Compensación Anticrética:

- Los intereses de la obligación se compensan con los intereses de la prenda, o se imputan al capital.

- No se compensan los frutos de la cosa pignorada, a menos que se acuerde expresamente.

V. Transmisibilidad:
- En principio, la prenda es transmisible junto con el crédito que garantiza.

- Puede pactarse la inalienabilidad del derecho de prenda, haciendo que no sea posible la cesión
conjunta de crédito y prenda.

- Se transmite el derecho real de prenda como accesorio del crédito en el caso de transmisión mortis
causa y en los casos de transmisión inter vivos, siempre que no se haya pactado lo contrario y se
notifique al deudor o propietario de la cosa pignorada.

B) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.

Obligaciones del Acreedor Pignoraticio:

1. Conservación de la Cosa:

- Debe cuidar de la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo por
su pérdida o deterioro en caso de dolo o culpa.

- No puede disponer ni usar la cosa sin autorización del propietario. En caso contrario, el propietario
puede pedir que se constituya en depósito.

2. Restitución de la Cosa:

- Debe restituir la cosa al propietario cuando se extinga el derecho de prenda, normalmente al pagar
la deuda, intereses y expensas.

Derechos del Acreedor Pignoraticio:

1. Derecho Preferente:

- Tiene un derecho preferente sobre la cosa pignorada hasta el valor de la deuda garantizada.

- En caso de concurso del deudor, si la prenda se ha constituido en escritura pública, es un acreedor

con privilegio especial sobre los bienes pignorados.

2. Pignus Gordiano:

- Tiene la facultad de extender la prenda a otras obligaciones del mismo deudor que no están
garantizadas con la prenda y que tienen vencimiento anterior.

- Este derecho evita que el deudor pague la deuda garantizada y descuide otras deudas vencidas,
manteniendo el derecho de retención hasta el pago pero solo ejerciendo el derecho de realización
en caso de incumplimiento de la deuda expresamente garantizada.

C) CONSTITUYENTE DE LA PRENDA. El constituyente de la prenda, siendo el propietario de la cosa

pignorada, conserva su propiedad incluso después de constituir el derecho de prenda (art. 1.857,
núm. 2°). A pesar de la prenda, sigue siendo dueño de la cosa, como establece el artículo 1.869,
primer párrafo. Cuando el derecho de prenda se extingue, generalmente al cumplir con la obligación
garantizada, puede exigir al acreedor pignoraticio la restitución de la prenda (de la cosa pignorada),
según el artículo 1.871. Todas las demás responsabilidades y derechos que pueda tener están
relacionados con los del acreedor pignoraticio.
B)FASE DE REALIZACIÓN DE VALOR. Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor puede realizar
el valor de la cosa pignorada mediante la enajenación del bien, según lo establecido en los
procedimientos de ejecución judicial previstos en los artículos 681 y siguientes de la LEC, y la venta
extrajudicial ante Notario (artículo 1872 del CC y artículo 129 de la LEC). Se prohíbe el pacto
comisorio, que impide al acreedor apropiarse de las cosas pignoradas para el cobro o disposición de
ellas, según el artículo 1859 del CC.

3.6. Extinción. Las causas de extinción del derecho de prenda son, en su mayoría, efecto de su
carácter de derecho accesorio de una obligación principal, lo que significa que las situaciones que
afectan a esta última también repercuten en el derecho de garantía. Además, al ser un derecho de
naturaleza real, también se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales.
Las causas específicas de extinción son las siguientes:

A) Por extinción de la obligación garantizada: Cuando la obligación garantizada se cumple, lo que

conlleva la extinción del derecho de prenda. En este caso, el acreedor o el tercero que tenga la cosa
en su poder deben devolverla al propietario. Si el acreedor no puede devolverla por su culpa, debe
indemnizar al propietario. Si la obligación no se cumple, el acreedor puede proceder a la enajenación
de la cosa pignorada para satisfacer su derecho de crédito.

B) Por extinción del derecho real de prenda: Como derecho real, el derecho de prenda se extingue
por causas similares a las de extinción de los derechos reales. Esto incluye el vencimiento de un
plazo o el cumplimiento de una condición resolutoria, la consolidación cuando el acreedor y el
propietario de la cosa son la misma persona, la pérdida o destrucción total de la cosa mientras está
en posesión del acreedor (se presume que es por su culpa si no demuestra lo contrario), y la
renuncia al derecho real de prenda por parte del acreedor pignoraticio.

[Link] especiales.

4.1. Prenda Irregular: Se refiere a la entrega de cosas consumibles o fungibles al acreedor, como
dinero u otros bienes, que deben ser devueltos en especie similar pero no necesariamente la misma
cosa. No hay una retención de la cosa, sino que se aplican las normas que las partes hayan
convenido. Ejemplo: la fianza arrendaticia. Si se entregan en sobre cerrado, como dinero o cosas
fungibles, sí puede considerarse una prenda ordinaria.

4.4. La Promesa de Prenda: Es un medio de constituir la prenda mediante contrato. La promesa de

constituir prenda crea una obligación para ambas partes de realizar los actos necesarios para la
constitución del derecho real de prenda. Se trata de una acción personal entre los contratantes,
donde el incumplimiento da derecho al acreedor a exigir la constitución de la prenda o
indemnización por daños y perjuicios. La autoridad judicial puede intervenir si hay incumplimiento.
Además, se menciona la responsabilidad criminal por ofrecer en prenda algo ya gravado o sin libre
disposición, aunque esta responsabilidad depende de la tipificación en el Código Penal.

Estas son las principales categorías de prendas especiales que se diferencian de la prenda ordinaria
por sus características particulares en cuanto al objeto, al acreedor o a las normativas específicas
que las regulan.

V. LA HIPOTECA INMOBILIARIA. CONCEPTO Y CARACTERES

Importancia y Características de la Hipoteca Inmobiliaria:

La hipoteca inmobiliaria es el instrumento más utilizado para garantizar obligaciones y se ha

convertido en un pilar de la economía española, especialmente en el sector de la construcción de
viviendas destinadas al uso personal o familiar.

- Auge y Uso Social: Surge del deseo generalizado de las familias españolas de acceder a la
propiedad de viviendas. El incremento de los precios de las viviendas ha llevado a un mercado
inmobiliario basado en el endeudamiento, principalmente a través de préstamos con garantía
hipotecaria ofrecidos por bancos y cajas de ahorro.

- Riesgos y Medidas de Protección: Los cambios imprevistos en las tasas de interés pueden causar
dificultades económicas y financieras a los deudores, especialmente durante crisis económicas. Para
evitar estos problemas, se han implementado medidas como la renegociación de deudas y la "dación
en pago". También se permite al deudor cambiar la garantía hipotecaria por otra más favorable.

- Regulación Legal: El Código Civil y la Ley Hipotecaria regulan el derecho real de hipoteca. Además,
el Título V de la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario detallan sus disposiciones. Se han
realizado múltiples modificaciones a la Ley Hipotecaria para adaptarse a los cambios del mercado
financiero y a las necesidades sociales.

- Características de la Hipoteca Inmobiliaria:

1. Naturaleza Real: Se constituye sobre un bien inmueble por lo general, pero también puede
recaer sobre derechos reales que a su vez estén vinculados a bienes inmuebles.

2. Realización de Valor: Permite al titular del derecho exigir la realización o venta del bien
hipotecado en caso de incumplimiento del deudor.

3. Accesorio y Dinerario: Es un derecho real accesorio que garantiza una obligación principal, la cual
suele ser dineraria. Puede asegurar diferentes tipos de obligaciones, presentes o futuras.

4. Indivisible: Aunque la deuda se divida entre herederos o causahabientes, la hipoteca es

indivisible.

5. Formalidad y Registro: Requiere un contrato en escritura pública y su inscripción en el Registro de

la Propiedad para ser válida. La cesión o enajenación de un crédito hipotecario también debe
cumplir con estos requisitos.

6. Bien Gravado: Se establece sobre bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos que pertenecen
al deudor o a terceros, y que sean enajenables.

7. Conservación de la Posesión: A diferencia de la prenda, el deudor hipotecario conserva la

posesión del bien, lo que facilita su utilidad pero puede dificultar al acreedor el conocer su estado.

8. Inseparabilidad del Bien: La hipoteca es una garantía inseparable del bien, por lo que si el bien
se transfiere, la hipoteca también se transfiere con él.

La hipoteca inmobiliaria es un mecanismo crucial en el ámbito jurídico y económico español,

garantizando tanto las obligaciones financieras como el acceso a la vivienda para muchas familias.
5.1. Sujetos de la hipoteca: Sujetos y Procedimientos en la Hipoteca:

- El derecho de hipoteca surge de un acuerdo contractual entre el acreedor de una obligación

principal y el deudor o un tercero que asume la responsabilidad. En casos excepcionales, puede
nacer de una decisión unilateral del deudor.

- Sujetos Involucrados:

- Acreedor de la Obligación Principal: Es el titular del derecho real de hipoteca y tiene la misma
posición que cualquier otro acreedor en una obligación.

- Constituyente de la Hipoteca: Es la persona que grava un bien de su propiedad como garantía. Es

el sujeto pasivo de la obligación accesoria de garantía.

- Puede ser el deudor de la obligación principal (deudor hipotecario).

- Puede ser parte en la constitución de la hipoteca pero ajeno a la deuda garantizada (hipotecante
no deudor).

- Puede ser un tercero que adquiere la finca hipotecada posteriormente (tercer poseedor de finca
hipotecada).

- Cesión de Crédito Hipotecario: Es la sustitución del acreedor por otro respecto al mismo crédito.
En el crédito hipotecario, está regulada por la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos
Hipotecarios de 1994. Implica que el acreedor hipotecario original (entidad financiera) cede el
crédito a un nuevo acreedor (otra entidad financiera) a solicitud del deudor, sin necesidad de
intervención del antiguo acreedor.

-Capacidad y Procedimientos:

- Capacidad Jurídica: Para constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, se requiere no solo ser
titular del bien, sino también tener la libre disposición de los mismos, o estar legalmente autorizado
para ello.

- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Aunque no se exige de forma explícita, el derecho de

hipoteca requiere que la finca esté previamente inscrita a nombre del deudor o del tercero que
constituye la hipoteca.

- Hipoteca Unilateral: El artículo 138 de la Ley Hipotecaria permite la constitución unilateral de

hipotecas por parte del dueño del bien, como por ejemplo, a través de un testamento, pero su
eficacia está sujeta a la aceptación expresa del favorecido, que debe constar en el Registro de la
Propiedad.

El derecho de hipoteca involucra una serie de sujetos y procedimientos, desde el acuerdo entre
acreedor y deudor hasta la cesión de crédito y la capacidad legal necesaria para constituir esta
garantía sobre un bien inmueble.

5.2. Bienes y derechos susceptibles de hipotecarse.

Bienes y Derechos que Pueden Ser Hipotecados:

- Según el artículo 106 de la Ley Hipotecaria, los bienes que pueden ser hipotecados son:

1. Bienes Inmuebles Susceptibles de Inscripción:

- Finca rústica, urbana, y las de propiedad horizontal.

- También se incluye el buque, equiparado a bien inmueble para efectos de hipoteca por la Ley de
Hipoteca Naval de 1893.

2. Derechos Reales Enajenables según las Leyes:

- Se requiere que los derechos reales y las fincas sean enajenables, conforme al artículo 1858 del
Código Civil.

Derechos Reales que Pueden Ser Hipotecados:

A) Derechos que Pueden Ser Hipotecados con Certeza:

- Dominio pleno o derecho de propiedad sobre bienes inmuebles.

- Usufructo voluntario, extinguido al finalizar el usufructo.

- Usufructo legal para cónyuge viudo.

- Mera o nuda propiedad sobre bien inmueble.

- Derecho de hipoteca en sí mismo.

- Hipotecas legales cuando son exigibles.

- Derechos de superficie, pastos, aguas, leñas.

- Derecho de vuelo y de subsuelo.

- Concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, puertos, etc.

- Derecho de retracto convencional, con condición de ejercitarlo al ejecutar la hipoteca.

- Derecho de servidumbre, vinculado al predio dominante.

- Censos y derechos de enfiteusis.

- Derecho de anticresis.

- Pisos o locales en propiedad horizontal.

B) Derechos sobre los que se Debate su Hipotecabilidad:

- Posesión, no hipotecable según el artículo 5 de la Ley Hipotecaria.

- Derecho de retorno en arrendamientos urbanos por derribo.

- Derecho de opción, si se considera un derecho real.

 - Derecho de arrendamiento, debatido si es real o personal.

- Derecho hereditario y de bienes reservables.

C) Derechos que No Pueden Ser Hipotecados:

- El artículo 108 de la Ley Hipotecaria, aunque algo desfasado, indica que no pueden hipotecarse:

- Derecho de servidumbre por sí solo (excepto servidumbre de aguas).

- Derechos de uso y habitación por su carácter personalísimo.

- Derechos personales o de crédito que no tienen acceso al Registro de la Propiedad.

5.3. Clases de hipotecas. Clasificaciones de Hipotecas.

1. Hipotecas Voluntarias e Hipotecas Legales:

- Hipotecas Voluntarias: Estas hipotecas se constituyen libremente por el dueño del bien inmueble
mediante acuerdo con el acreedor de la obligación principal, para garantizar su cumplimiento.
Pueden ser tanto por contrato como de forma unilateral por el dueño del bien, como en un
testamento.

- Tipos de Hipoteca Voluntaria: Pueden ser diversas, dependiendo de las obligaciones

garantizadas. Ejemplos incluyen hipotecas para obligaciones futuras, cuentas corrientes de crédito,
títulos transmisibles, rentas periódicas, entre otras.

2. Hipotecas Legales Expresas y Tácitas:

- Hipotecas Legales Expresas: Establecidas por ley en garantía de ciertos derechos. Producen los
mismos efectos que las voluntarias y se extinguen de la misma manera.

- Hipotecas Legales Tácitas: Establecidas directamente por ley, no requieren constitución

específica ni inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. Ejemplos de Hipotecas Legales:

- Garantías entre cónyuges por bienes aportados al matrimonio.

- Derechos de reserva sucesoria.

- Impuestas a tutores o curadores de menores o incapaces.

- A favor del Estado, Provincia o Municipio por contratos con ellos.

- Impuestas a padres por bienes de hijos menores.

- A favor de aseguradores sobre bienes asegurados.

Otros Tipos de Hipotecas:

- Hipotecas Expresas y Tácitas: Las expresas son registradas en el Registro de la Propiedad,

usualmente voluntarias. Las tácitas están establecidas por ley, siendo legales.
- Hipotecas de Tráfico: Garantizan una deuda concreta y existente, detallada en el Registro de la
Propiedad.

- Hipotecas de Máximo o de Seguridad: La cuantía de la deuda no está determinada inicialmente,

pero se fija el límite máximo que la hipoteca va a cubrir.

Hipoteca Inversa:

- Es un préstamo hipotecario donde el propietario de una vivienda habitual recibe una renta vitalicia,
garantizando el préstamo con una hipoteca sobre la propiedad.

- Requisitos:

1. El bien debe ser la vivienda habitual.

2. El solicitante y beneficiarios deben ser mayores de 65 años o afectados por dependencia.

3. El deudor recibe el préstamo en pagos periódicos o únicos.

4. La deuda es exigible al fallecimiento del prestatario o del último beneficiario.

5. La vivienda debe ser tasada y asegurada contra daños.

- Esta modalidad ofrece una forma de obtener ingresos adicionales para personas mayores o
dependientes, pero sus ventajas dependen de varios factores como la valoración de la vivienda, el
tipo de interés y la duración del préstamo.

5.4. Contenido de la hipoteca. Extensión de la hipoteca. La expresión hace referencia a dos aspectos
de la hipoteca: el alcance sobre la propiedad gravada y el contenido de derechos y obligaciones de
los sujetos involucrados.

Obligación Garantizada:

- La hipoteca se extiende principalmente a la obligación principal, detallando su naturaleza y

cantidad garantizada.

- Incluye también los intereses de la obligación, si los produce.

- En caso de enajenación o gravamen de la finca, la hipoteca garantiza intereses de los últimos dos
años y la parte vencida de la actualidad corriente.

- Se puede pactar que la hipoteca cubra más intereses, hasta un máximo de cinco años.

Ampliación de la Hipoteca:

- Intereses no garantizados pueden ser ampliados a solicitud del acreedor mediante verdadera
hipoteca legal.

- Esta ampliación no afecta los derechos reales inscritos con anterioridad.

Costas y Gastos:
- Las costas relacionadas con la acción hipotecaria se extienden a la hipoteca solo si se pacta
expresamente y hasta una cantidad máxima fijada en la escritura.

Extensión a la Finca Hipotecada:- La hipoteca se extiende a accesiones naturales, mejoras,

indemnizaciones, y otros elementos relacionados con la finca.

- Esta extensión puede ser expresa mediante pacto entre acreedor y constituyente de la hipoteca.

Acciones del Acreedor Hipotecario:

- El acreedor puede ejercer la acción de devastación para evitar deterioro de la finca hipotecada.

- Tiene un derecho preferente sobre otros acreedores del deudor en caso de concurso.

- Puede hacer efectiva la hipoteca mediante enajenación forzosa de la finca en caso de

incumplimiento.

Acción Hipotecaria:

- El plazo para ejercer la acción hipotecaria es de veinte años desde que puede ser ejercida.

- Se puede ejercer directamente contra los bienes hipotecados, sin perjuicio de requerir al deudor el
pago.

Derechos del Propietario de la Finca:

- El propietario conserva sus derechos de propiedad y puede disponer libremente de la finca, aunque
el adquirente la recibe con la hipoteca.

- Puede pactarse entre vendedor y comprador que el comprador asuma el pago de la deuda
principal.

- En caso de deterioro injustificado de la finca, el acreedor puede ejercer la acción de deterioro o

devastación para proteger su garantía.

En resumen, la hipoteca no altera la propiedad de la finca, pero vincula directamente la finca al pago
de la deuda garantizada, otorgando al acreedor derechos preferentes y la posibilidad de realizar la
finca en caso de incumplimiento.

5.5. La ejecución de la hipoteca. El acreedor hipotecario, generalmente una entidad bancaria o

crediticia, tiene diversas opciones cuando el deudor no cumple con la deuda garantizada por la
hipoteca. Estas opciones se eligen en base a lo que se considere más efectivo para el derecho del
acreedor de recuperar el monto del préstamo y sus intereses. Estas posibilidades son:

1. Ejercer la acción personal de incumplimiento contra el deudor, acción que todo acreedor tiene
ante un deudor que no cumple. Esto se realiza a través del proceso ejecutivo ordinario, según los
artículos 538 a 570 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

2. Hacer efectivo su derecho de garantía mediante la acción hipotecaria. El artículo 129 de la Ley
Hipotecaria (LH), modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, establece que la acción hipotecaria
puede ejercerse directamente sobre los bienes hipotecados, siguiendo el procedimiento ejecutivo
especial para deudas garantizadas por hipoteca, regulado en los artículos 552, 561, 575, 579, 681 a
704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificados en parte por las Leyes 1/2013 de 14 de mayo y
42/2015 de 5 de octubre). Este procedimiento suele ser el empleado para realizar la hipoteca. Para
iniciar este proceso, el acreedor debe tener el valor de tasación del inmueble, que será el precio
base en la subasta, y el domicilio del deudor para notificaciones.

El Juez competente es el de la Instancia del lugar donde esté ubicada la propiedad, y si abarca
varios distritos judiciales, cualquier juez de ellos. La demanda se dirige al deudor o al tercero que
haya constituido la hipoteca, acompañada de los documentos que acrediten la deuda y la escritura
de hipoteca. Si se admite la demanda, se emite un auto que ordena el pago al deudor o al tercero, y
si no se realiza en 30 días, se procede a la subasta del bien.

La subasta se anuncia con 20 días de antelación y se notifica al deudor la fecha y hora del remate.
La subasta sigue el procedimiento general para subastas de bienes inmuebles, regulado en los
artículos 655 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tras la reforma de la Ley 19/2015, la subasta
puede ser electrónica a través del Portal Subastas.

3. Por otro lado, en la escritura de constitución de la hipoteca puede pactarse la venta extrajudicial
del bien hipotecado, según el artículo 1.858 del Código Civil, en caso de incumplimiento de la
obligación garantizada. Esta venta se lleva a cabo ante notario, con los requisitos establecidos en el
Reglamento Hipotecario. Esto implica iniciar el procedimiento extrajudicial ejecutivo mencionado en
el artículo 129 de la LH, que se realiza ante notario y cuyos trámites se detallan en los artículos 234 a
236 del Reglamento Hipotecario.

Según el apartado 2 del artículo 129, el valor de tasación de la propiedad para la subasta no puede
ser diferente al establecido para el procedimiento de ejecución judicial, ni puede ser inferior al valor
de tasación según la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario. Este procedimiento de
ejecución extrajudicial debe estipularse de manera separada en la escritura de hipoteca y solo puede
aplicarse en deudas determinadas con intereses ordinarios. La subasta será electrónica y se realizará
en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado, con los tipos establecidos por la Ley de
Enjuiciamiento Civil.

Además, el artículo 130 de la LH, según la Ley 41/2007, limita este procedimiento de ejecución
extrajudicial al señalar que solo puede ejercerse como realización de una hipoteca inscrita,
basándose en los detalles del título que consten en el registro correspondiente.

5.6. Extinción de la hipotecaLas causas de extinción de una hipoteca están directamente ligadas a su
naturaleza como derecho accesorio y de garantía, lo que significa que su existencia depende de lo
que ocurra con la obligación principal que garantiza. Podemos distinguir:

a) Extinción de la hipoteca por la desaparición de la obligación principal garantizada. Como la

hipoteca es un derecho registrado, según el artículo 144 de la Ley Hipotecaria (LH), es necesario que
la cancelación en el Registro de la Propiedad se refleje cuando la obligación principal desaparezca
completamente. Si la obligación principal se extingue parcialmente, la hipoteca no desaparece, ya
que es un derecho indivisible.

b) Extinción de la hipoteca sin relación directa con la obligación principal. Algunas causas incluyen:
- La renuncia del acreedor hipotecario.

- Un acuerdo entre el acreedor y el propietario del inmueble para cancelar la garantía

independientemente de la obligación principal.

- La pérdida total o destrucción del inmueble hipotecado.

- El cumplimiento de una condición o término resolutorio establecido al momento de constituir la

hipoteca.

- La confusión, cuando la misma persona es dueña del bien inmueble hipotecado y del derecho de
hipoteca.

Y por último, la ejecución por parte del acreedor hipotecario de su derecho de garantía, mediante un
proceso judicial para realizar su derecho.

VI. EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS

El Código Civil incluye el derecho de anticresis como una tercera forma de garantía real, dentro del
mismo Título XV del Libro IV que aborda los contratos de prenda e hipoteca. Al igual que con estos
otros dos derechos, el Código Civil parte de su configuración como un contrato del cual surge un
derecho real de garantía. Sin embargo, la regulación en los artículos 1881 a 1886 resulta poco clara y
genera dudas que no siempre son fáciles de resolver.

En primer lugar, se cuestiona la conveniencia y utilidad de este derecho, ya que históricamente fue
una modalidad del derecho de prenda y en la práctica no se utiliza con frecuencia, siendo escasa la
jurisprudencia al respecto. En segundo lugar, no queda claro qué ventajas ofrece este derecho de
garantía en comparación con la prenda e hipoteca, con los cuales está estrechamente relacionado,
como lo demuestra el artículo 1886 al considerar aplicables varias normas de estos otros derechos.

Las dudas que el legislador tiene sobre la regulación del derecho de anticresis explican las
deficiencias normativas a las que se hace referencia posteriormente.

6.1. Concepto y caracteres de la anticresis El término "anticresis" proviene del griego y significa uso
mutuo o uso en compensación. Según el artículo 1881 del Código Civil, la anticresis se define como el
derecho del acreedor a percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de
destinarlos al pago de intereses y luego del capital del crédito. Este mecanismo se da cuando un
deudor de una obligación monetaria, como un préstamo, permite al acreedor percibir los frutos de
un inmueble, ya sea propio o de un tercero, para saldar los intereses y luego el capital prestado.

La doctrina mayoritaria identifica los siguientes elementos del derecho de anticresis:

1. Es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, aunque el artículo 1881 del Código Civil
genera confusión al referirse a los frutos del inmueble. La doctrina considera que el objeto del
derecho es el bien inmueble, el cual debe ser fructífero en términos generales, incluyendo los frutos
naturales y civiles como las rentas obtenidas por arrendamiento.
2. Se trata de un derecho de garantía, siendo accesorio a una obligación principal. Puede aplicarse a
cualquier tipo de deuda, extendiéndose incluso por el artículo 1886 del Código Civil, que se refiere a
la prenda e hipoteca.

3. Al igual que la prenda y la hipoteca, es un derecho indivisible, aunque la deuda pueda dividirse
entre herederos del deudor o del acreedor.

4. Implica el desplazamiento de la posesión del bien inmueble del propietario al acreedor. Aunque
no está claramente establecido como requisito de constitución del derecho, se deduce del artículo
1883 del Código Civil, el cual indica que el deudor no puede recuperar el disfrute del inmueble sin
haber pagado completamente al acreedor. Este desplazamiento posesorio no es esencial como en la
prenda, ya que las partes pueden acordar que no se realice.

5. Es un derecho de realización de valor, lo que significa que permite solicitar la enajenación del bien
si el deudor incumple con la obligación.

6.2. Clases de anticresis La doctrina distingue dos tipos de anticresis según su finalidad con los frutos
percibidos: la anticresis imputativa o extintiva, donde el acreedor usa los frutos primero para pagar
los intereses y luego el capital (según el artículo 1881 del Código Civil); y la anticresis compensatoria,
donde los frutos se utilizan exclusivamente para compensar los intereses adeudados.

6.3. Constitución El Código Civil establece que, al igual que con la prenda y la hipoteca, la anticresis
se constituye mediante un contrato entre el deudor y el acreedor de la obligación principal. Este
contrato debe ser documentado en un documento público según el artículo 1280.1° para ser
efectivo frente a terceros. Sin embargo, también puede ser establecido de manera unilateral por el
deudor o por un tercero que asume la responsabilidad del deudor. En cualquier caso, la persona que
establece la anticresis debe ser propietaria del bien inmueble y tener la capacidad legal para
obligarse, al igual que el acreedor.

6.4. Contenido De la relación jurídica de anticresis surgen derechos y obligaciones tanto para el
titular del derecho de garantía como para el dueño del bien inmueble.

El acreedor anticrético, titular del derecho de anticresis, tiene los siguientes derechos:

a) Ius retentionis: Este derecho permite al acreedor retener el bien inmueble hasta que el deudor
cumpla totalmente su obligación. Sin embargo, este derecho puede ser suprimido por acuerdo entre
las partes o unilateralmente por el acreedor anticrético. En el caso de una segunda deuda con el
mismo acreedor, este derecho se prorroga hasta que se pague también esa deuda.

b) Percepción de los frutos: El titular del derecho de anticresis tiene el derecho de percibir los frutos
naturales o civiles del inmueble, los cuales se imputan a los intereses o al capital según lo acordado.

c) Ius distrahendi: En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede

solicitar la enajenación del bien inmueble y obtener el precio obtenido como preferencia para el
cobro de la deuda. Se prohíbe expresamente cualquier pacto que otorgue la propiedad del inmueble
al acreedor por falta de pago.

d) Preferencia frente a otros acreedores: La regulación del Código Civil no especifica si el titular del
derecho de anticresis tiene un derecho preferente frente a otros acreedores. Sin embargo, la Ley
Concursal califica como créditos con privilegio especial aquellos garantizados con anticresis sobre los
frutos del inmueble gravado.

Las obligaciones del acreedor anticrético son:

a) Conservar el bien inmueble recibido en las condiciones en que lo ha recibido, realizando los gastos
necesarios y útiles que sean precisos (artículo 1882 del Código Civil).

b) Pagar las contribuciones y cargas que afecten a la finca. Esta obligación no es personal ni
definitiva, sino que es como un anticipo que se reembolsa con los frutos del inmueble. Si los frutos
no cubren totalmente estos gastos, el inmueble responderá por ellos (artículo 1882 del Código Civil).

c) Restituir la finca a su propietario una vez cumplida la obligación garantizada y rendir cuentas. Al
extinguirse el derecho de anticresis por el cumplimiento de la obligación principal, el acreedor
anticrético debe devolver la finca a su dueño, a menos que no posea la finca. En este caso, es
necesario realizar una rendición de cuentas para comprobar el cumplimiento de las obligaciones y
derechos mencionados (artículo 1883 del Código Civil).

El constituyente de la anticresis, ya sea el deudor principal o un tercero, sigue siendo el dueño del
inmueble aunque no tenga la posesión ni perciba los frutos. Puede disponer del inmueble, pero lo
transmite con la carga o gravamen de la anticresis. Una vez cumplida la obligación principal, tiene
derecho a recuperar la posesión y disfrute de la finca.

Si el acreedor anticrético incumple la obligación garantizada, se realiza la cosa gravada y, por lo

tanto, pierde su propiedad sobre la finca.

6.5. Extinción La anticresis, al ser un derecho real de garantía accesorio, se extingue por causas
generales aplicables a todos los derechos reales, así como por causas específicas derivadas de su
naturaleza accesorio-garantizadora. Entre las causas de extinción se incluyen:

1. Cumplimiento de la obligación principal: La extinción de la obligación principal invalida la

necesidad de la garantía real, lo que lleva a la extinción de la anticresis.

2. Consolidación de deudor y acreedor: Cuando una misma persona asume las posiciones de deudor
y acreedor, la garantía pierde su razón de ser y se extingue la anticresis.

3. Cumplimiento de condición: Si la garantía se estableció bajo ciertas condiciones y éstas se

cumplen, la anticresis se extingue.

4. Destrucción total del bien inmueble: La pérdida completa del bien objeto de anticresis también
conlleva su extinción.

TEMA 18. DERECHOS REALES DE GARANTÍA (I). LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN
DESPLAZAMIENTO.

[Link] garantías reales mobiliarias. Consideraciones previas.

El Código Civil establece tres formas de garantía real: la prenda, la hipoteca y la anticresis, basadas
en la distinción entre bienes muebles e inmuebles y el desplazamiento posesorio. Sin embargo, se
cuestiona su utilidad y se buscan nuevas formas que no requieran la pérdida de posesión del bien
por parte del deudor. Este movimiento legislativo comenzó poco después de la publicación del
Código Civil, con leyes como la de Hipoteca Naval de 1893 y la Ley de Hipoteca Mobiliaria de 1954,
que añadió la Hipoteca Mobiliaria y la prenda sin desplazamiento. Estas nuevas formas de garantía
real buscan superar los inconvenientes de las anteriores y se establece un sistema de publicidad y
registro similar al de la hipoteca inmobiliaria para estas garantías.

La Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (LHM) surge como respuesta a los
inconvenientes del desplazamiento posesorio en las garantías reales, citando que es perjudicial para
el deudor, la economía nacional y hasta para el acreedor. La Ley buscaba crear garantías similares a
la hipoteca inmobiliaria para bienes muebles, como maquinaria industrial, vehículos y
establecimientos mercantiles.

Sin embargo, la LHM no ha tenido la aceptación esperada. A pesar de algunas modificaciones

posteriores, como la derogación de los procedimientos judiciales por la Ley 1/2000 y reformas en
2003 y 2007, la Ley ha quedado desactualizada en varios aspectos.

La Ley consta de 95 artículos en cinco títulos: disposiciones comunes, hipoteca mobiliaria, prenda sin
desplazamiento, registro y procedimientos judiciales. La normativa se enfoca en bienes muebles
fácilmente identificables para la hipoteca, mientras que los menos identificables se destinan a la
prenda.

A pesar de estas bases legales, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento son derechos
reales de garantía y realización de valor sobre bienes muebles. Aunque la Ley pretendía mejorar las
garantías reales, en la práctica han sido poco utilizadas y no han alcanzado la aceptación esperada.

II. Reglas comunes a la hipoteca mobiliaria y a la prenda sin desplazamiento posesorio.

A- Requisitos objetivos. La Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento establece

requisitos objetivos para la constitución de estas garantías sobre bienes específicos. Antes de una
reforma en 2007, la Ley prohibía hipotecar o empeñar bienes ya sujetos a hipoteca, prenda o
embargo, pero esta restricción fue eliminada. Actualmente, es posible hipotecar o empeñar bienes
en estas condiciones, incluso si están hipotecados con pacto de no volver a hipotecar.

Los bienes que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria incluyen establecimientos mercantiles,
automóviles, maquinaria industrial y propiedad intelectual. Por otro lado, los bienes susceptibles de
prenda son frutos agrícolas, productos forestales, animales, mercaderías y objetos de valor artístico.

En el caso de bienes en proindivisión o con usufructo y nuda propiedad, la hipoteca o prenda debe
realizarse con el consentimiento de todos los titulares. La existencia del Registro de Bienes Muebles
facilita la identificación y regulación de estos bienes, mejorando la seguridad jurídica.

Estas garantías pueden cubrir una variedad de obligaciones, incluso cuentas corrientes de crédito o
letras de cambio, siempre siguiendo los requisitos establecidos por la Ley.

B- La constitución de la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento requiere una escritura

pública o, en el caso de la prenda sin desplazamiento para operaciones específicas, una póliza
notarial. Estos documentos deben ser inscritos en el Registro establecido por la Ley de Hipoteca
Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, ahora integrado en el Registro de Bienes Muebles. Sin esta
inscripción, el acreedor no tendrá los derechos que le otorga la Ley.

El Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, creado por la Ley y regulado en sus
artículos correspondientes, se rige también por el Reglamento del Registro de Hipoteca Mobiliaria y
Prenda sin Desplazamiento de 1955. Posteriormente, con la creación del Registro de Bienes
Muebles, la inscripción de la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se realiza en este
nuevo registro, siguiendo las normativas específicas de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento y su reglamento.

En el Registro de Bienes Muebles se inscriben o anotan: 1) los documentos de constitución o

modificación de la hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento; 2) los documentos de cesión
inter vivos y cancelación de estos derechos; 3) los documentos de adjudicación mortis causa a una
persona específica según lo establecido en la ley; 4) los mandamientos judiciales de embargo y su
cancelación sobre bienes sujetos al gravamen hipotecario o pignoraticio, o sobre los créditos
inscritos; 5) las resoluciones judiciales firmes que declaren la nulidad, rescisión, revocación,
resolución o cancelación de las hipotecas o prendas inscritas.

C- Aquí están los puntos clave del contenido de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento (LHM):

a) El deudor no puede enajenar los bienes hipotecados o dados en prenda sin el consentimiento del
acreedor, siendo el afectado por esta prohibición el hipotecante o pignorante, como dueño de los
bienes gravados (art. 4 LHM).

b) La garantía se extiende, además del principal, a los intereses de los dos últimos años y a la parte
vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario (art. 9 LHM). También se extiende a las
indemnizaciones correspondientes al hipotecante o pignorante en razón de los bienes, si el hecho
ocurre después de la constitución de la garantía, transformándose en una prenda de crédito o dinero
(art. 5 LHM).

c) La cesión total o parcial del crédito garantizado debe hacerse en documento público con
requisitos y efectos determinados (art. 8 LHM).

d) El acreedor hipotecario o pignoraticio tiene preferencia y prelación para el cobro de su crédito,

con excepción de los créditos laborales (art. 10.1 LHM). En caso de concurso, esta preferencia se rige
por la Ley Concursal, otorgando privilegio especial sobre el bien hipotecado o pignorado (art. 90.I.1º
LC).

e) El plazo de prescripción de las acciones hipotecaria y pignoraticia es de tres años, contados desde
que pudieron ejercerse legalmente (art. 11 LHM).

f) La falta de pago de la prima del seguro de los bienes asegurados puede facultar al acreedor para
dar por vencida la obligación o abonar su importe por cuenta del obligado, pudiendo hacer efectivo
el importe de la prima junto con la obligación principal (art. 6 LHM).
Para hipotecar estos bienes, deben ser de pleno dominio del hipotecante. Si pertenecen a varias
personas o están divididos en usufructo y nuda propiedad, todos los titulares deben dar su
consentimiento.
No se pueden hipotecar el derecho real de hipoteca mobiliaria ni los bienes que pueden ser objeto
de prenda sin desplazamiento. Si la hipoteca afecta a varios bienes o derechos, la responsabilidad
del principal, intereses y costas debe distribuirse entre ellos.
La hipoteca mobiliaria sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al
cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, independientemente de quién
sea su poseedor. La enajenación de los bienes hipotecados o pignorados sin el consentimiento del
acreedor está prohibida, pero si se da el consentimiento, la hipoteca mobiliaria subsiste tras la
enajenación.
g) Se establece la supletoriedad de la legislación hipotecaria para cubrir lagunas, siempre que sea
compatible con la naturaleza de los bienes y las reglas de la propia LHM (Disposición Adicional 3ª de
la LHM).

III. La hipoteca mobiliaria.

3.1. Concepto y caracteres. La Hipoteca Mobiliaria es un derecho de garantía similar a la hipoteca

inmobiliaria, pero se diferencia en que recae sobre bienes muebles específicos establecidos por la
Ley. Puede definirse como un derecho de garantía registrado que se aplica a ciertos bienes muebles,
otorgando al titular el derecho a realizar el valor del bien en caso de incumplimiento de la obligación
principal.

Tiene las siguientes características de los derechos de garantía real:

1°. Es un derecho de naturaleza real, ya que el poder del titular se aplica directamente al bien.

2°. Es un derecho accesorio, establecido para garantizar una obligación principal, por lo que su
existencia depende de esa obligación. Puede garantizar diversos tipos de obligaciones, pero se debe
fijar el importe, los intereses y los posibles costos y gastos.

3°. Es un derecho de constitución registral, lo que significa que debe establecerse en escritura
pública y luego inscribirse en el Registro de Bienes Muebles. Esta inscripción es constitutiva del
derecho y solo existe una vez inscrito. La falta de inscripción privará al acreedor de los derechos que
concede la ley.

4°. Es un derecho de realización de valor, ya que permite al titular solicitar la venta del bien
asegurado si el deudor principal no cumple con la obligación.

3.2. Bienes objeto de Hipoteca Mobiliaria. La Ley de Hipoteca Mobiliaria permite hipotecar ciertos
bienes, incluyendo establecimientos mercantiles, vehículos de motor, aeronaves, maquinaria
industrial y propiedad intelectual e industrial. Esta lista es taxativa y se basa en la identidad e
identificación del bien o derecho real sobre el que recae la hipoteca.

3.3. Constitución La Hipoteca Mobiliaria es un contrato entre el deudor (o un tercero que asume la
garantía) y el acreedor, quien adquiere el derecho de garantía. Ambas partes deben tener la
capacidad para contratar y disponer libremente de sus bienes.
La ley requiere que se otorgue una escritura pública, que luego debe inscribirse en el Registro de
Bienes Muebles. Esta escritura debe contener:
1. Identificación del acreedor, del deudor y, si corresponde, del dueño de los bienes
hipotecados.
1. Descripción de los bienes hipotecados, incluyendo su naturaleza, cantidad, calidad, signos
distintivos y otras características para su identificación.
1. Título de adquisición de los bienes y declaración del hipotecante de que no están
hipotecados, pignorados o embargados.
1. Importe del principal garantizado en moneda nacional, plazo para su devolución, tipo de
interés (si se pacta) y cantidad para costas y gastos.
1. Domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, si corresponde, al hipotecante no
deudor.
Una vez inscrita la escritura en el Registro de Bienes Muebles, surge la garantía real del acreedor.
3.4. Régimen jurídico.

A) Elementos personales: Se requieren un acreedor y el dueño de los bienes hipotecados, que puede
ser el deudor o un tercero. El acreedor debe tener capacidad legal para obligarse, y el dueño de los
bienes, ya sea el deudor o el que hipoteca sin ser deudor, debe tener capacidad para obligarse y
disponer del bien. Esto es crucial, ya que en caso de incumplimiento, los bienes hipotecados pueden
ser ejecutados, lo que requiere capacidad de disposición.

B) Elementos reales: La hipoteca mobiliaria solo puede garantizar obligaciones dinerarias, cuentas
corrientes de crédito o letras de cambio. Los bienes que pueden ser hipotecados están limitados a
los establecimientos mercantiles, automóviles, vehículos a motor, vagones y tranvías, aeronaves,
maquinaria industrial, propiedad intelectual e industrial. Esta lista está definida en el artículo 12 de
la Ley y no puede ampliarse.

C) Elementos formales: No hay diferencias significativas en cuanto a la hipoteca inmobiliaria en

términos de formalidades. Se requiere que la hipoteca se constituya mediante escritura pública y se
inscriba en el Registro de Bienes Muebles para su publicidad, evitando así la creación de cargas
ocultas. Esto garantiza la transparencia y la protección de los derechos de las partes involucradas.

3.5. Contenido. La Hipoteca Mobiliaria tiene efectos diferentes para el deudor o tercero que la
constituye y para el acreedor hipotecario:

1. Para el deudor o tercero que constituye la hipoteca sobre su bien, continúa teniendo la posesión
del mismo, ya que no hay transferencia de posesión al acreedor. Deben conservarlo con cuidado,
realizando las reparaciones necesarias y manteniendo el bien como haría un buen administrador. No
pueden vender el bien hipotecado sin el consentimiento del acreedor.

2. El acreedor hipotecario, mientras la obligación principal no ha vencido, puede solicitar al juez la

administración judicial del bien si teme que pueda resultar perjudicado por negligencia del deudor.
También puede ceder su derecho de crédito garantizado con la hipoteca, siguiendo los requisitos de
escritura pública y notificación al Registro de Bienes Muebles y al deudor. Estas notificaciones no son
necesarias para la validez de la cesión entre las partes.
3. El acreedor con un crédito garantizado por Hipoteca Mobiliaria tiene preferencia y prioridad de
cobro, según lo establecido en los artículos 1922.2° y 1926.1° del Código Civil, según el artículo 10 de
la Ley. En caso de que el deudor esté en concurso, el crédito garantizado con Hipoteca Mobiliaria se
considera con privilegio especial según el artículo 90.1.1° de la Ley Concursal.

4. Una vez vencida la obligación principal y si el deudor no la cumple, el acreedor puede solicitar la
enajenación del bien a través de alguno de los procedimientos de ejecución disponibles.

3.6. Efectos. Además de los aspectos propios de la Hipoteca Mobiliaria, se destacan los siguientes:

a) Derecho de preferencia: Es la facultad del acreedor hipotecario para cobrar su crédito con
prioridad sobre otros acreedores. Sin embargo, no es un derecho absoluto, ya que ciertos créditos
tienen prioridad sobre él. Esto incluye créditos no inscritos en el Registro, como impuestos,
contribuciones y gastos esenciales para la navegación de una nave, así como créditos anotados o
inscritos durante el último viaje.

b) Derecho de persecución: Según el artículo 16 de la Ley, la Hipoteca Mobiliaria sujeta

directamente los bienes sobre los que se impone, sin importar quién los posea, al cumplimiento de
la obligación para la cual fue establecida. Esto significa que el acreedor puede perseguir el bien
hipotecado incluso si cambia de manos, asegurando así la garantía para el pago de la deuda.

3.7. Extinción La Hipoteca Mobiliaria puede extinguirse por tres tipos de causas:

1. Causas generales de extinción de los derechos reales:

- Consolidación en una misma persona de la posición de deudor y acreedor.

- Vencimiento de la condición si el derecho era condicional.

- Pérdida o destrucción total de la cosa hipotecada.

2. Causas vinculadas a su carácter de derecho accesorio:

- La extinción de la obligación principal, según las causas establecidas en el artículo 1156 del Código
Civil, también extingue la hipoteca.

3. Causas específicas de extinción:

- Prescripción de la acción hipotecaria después de tres años de inactividad del acreedor, contados
desde el vencimiento de la obligación principal.

- Caducidad de la inscripción registral de la hipoteca después de seis años, a solicitud de parte o de

oficio, también contados desde el vencimiento de la obligación principal.

IV. La prenda sin desplazamiento posesorio.

4.1. Concepto y caracteres. La prenda sin desplazamiento es un derecho de garantía similar a la

prenda con desplazamiento, pero se diferencia en que el bien no pasa al poder y posesión del
acreedor, y solo puede recaer en bienes específicos indicados por la ley. Se puede definir como un
derecho de garantía que se registra sobre ciertos bienes muebles que permanecen en posesión de
su propietario, otorgando al titular el derecho a realizar su valor en caso de incumplimiento de la
obligación principal garantizada.

Sus características son similares a los derechos de garantía real y a la Hipoteca Mobiliaria:

1. Naturaleza real: El poder del titular se ejerce directamente sobre el bien que garantiza.

2. Accesorio: Se establece para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, su existencia

depende de la obligación que garantiza.

3. Constitución registral: Debe establecerse mediante escritura pública y ser inscrito en el Registro
de Bienes Muebles; la inscripción es necesaria para que el derecho exista y el artículo 3 de la ley
establece que la falta de inscripción privará al acreedor de los derechos que le concede la ley.

4. Derecho de realización de valor: Otorga al titular el derecho de solicitar la venta del bien
garantizado si el deudor principal no cumple con la obligación.

4.2. Requisitos objetivos y formales.

a) Requisitos objetivos: La prenda sin desplazamiento está limitada a los bienes mencionados en los
artículos 52 (prenda agrícola), 53 (prenda de máquinas, mercaderías y materias primas) y 54 (prenda
sobre objetos históricos o artísticos, y prenda de créditos) de la ley:

A) Artículo 52: Permite la prenda sobre frutos pendientes y cosechas esperadas, frutos separados,
animales, crías y máquinas de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias (prenda agraria).

B) Artículo 53: Permite la prenda sobre máquinas identificables por características específicas,
mercaderías y materias primas almacenadas (prenda industrial y comercial).

C) Artículo 54: Permite la prenda sobre objetos de valor artístico e histórico, individualmente o en
colecciones, así como la prenda de créditos, con reglas especiales para los créditos presentes o
futuros (prenda artística, histórica y de créditos).

D) La Ley 41/2007 añadió al artículo 54 la prenda de créditos y otros derechos correspondientes a

titulares de contratos, licencias o subvenciones administrativas, siempre que la ley permita la
enajenación a un tercero (prenda de titularidades administrativas).

En todos los casos, para que estos bienes puedan ser pignorados, el pignorante debe tener el pleno
dominio. Si los bienes son de propiedad compartida o en usufructo, se requiere el consentimiento de
todos los titulares.

No se permite la prenda sin desplazamiento sobre bienes sujetos a hipoteca mobiliaria o ya

hipotecados según el artículo 111 de la Ley Hipotecaria. Tampoco se permite la prenda ordinaria
sobre bienes sujetos a prenda sin desplazamiento (artículo 55 de la Ley).

b) Requisitos formales: La póliza o escritura de prenda debe contener, además de las circunstancias
generales, lo indicado en el artículo 57 de la Ley:

1. Descripción detallada de los bienes pignorados, incluyendo naturaleza, cantidad, calidad, estado y
otros detalles para identificarlos.
2. Si aplica, la localización de los bienes por su origen, aplicación o almacenamiento.

3. La obligación del dueño de conservar los bienes y tenerlos disponibles para el acreedor, quien
puede inspeccionarlos en cualquier momento.

4. Detalles de los seguros contratados para los bienes.

No se requiere el desplazamiento posesorio, que es sustituido por: 1) La inscripción en el Registro de

Bienes Muebles; 2) El dueño de los bienes actúa como depositario, con responsabilidades civiles y
penales, aunque tiene derecho a usar los bienes sin disminuir su valor; 3) La indicación del lugar
donde deben permanecer los bienes, los cuales no pueden ser trasladados sin consentimiento del
acreedor.

4.2. Constitución. La prenda sin desplazamiento surge de un contrato entre el deudor de la

obligación principal y el acreedor, quien adquiere el derecho de garantía. Para que este contrato sea
válido:

- El deudor debe tener capacidad para contratar y libre disposición de sus bienes.

- El acreedor debe tener capacidad legal para obligarse.

La ley requiere que se otorgue una escritura pública y que se inscriba en el Registro de Bienes
Muebles. La escritura de prenda debe contener, al menos, los siguientes puntos según el artículo 57
de la ley:

1. Identificación del acreedor y del deudor.

2. Descripción detallada de los bienes pignorados, incluyendo naturaleza, cantidad, calidad, signos
distintivos y cualquier otra característica que los identifique.

3. Lugar donde se encuentran los bienes y la obligación del dueño de conservarlos y tenerlos
disponibles para inspección del acreedor.

4. Monto en moneda nacional del principal garantizado, plazo para su devolución, interés si se pacta,
y monto para costas y gastos. Además, se deben detallar los seguros contratados.

5. Domicilio designado para requerimientos y notificaciones al deudor.

Una vez que la escritura pública se inscribe en el Registro de Bienes Muebles, surge la garantía real
del acreedor sobre los bienes pignorados.

4.3. Contenido. El deudor que constituye una prenda sobre su bien conserva la posesión, actuando
como depositario del mismo, y puede utilizarlo siempre que no perjudique su valor. Está obligado a
mantener el bien en buenas condiciones, a no trasladarlo sin consentimiento del acreedor y a asumir
los gastos necesarios para su conservación, reparación y administración (artículo 61 de la Ley).

En caso de mal uso o incumplimiento de estas obligaciones, el acreedor puede exigir el pago de la
deuda o ejecutar la prenda (artículo 62). Para ello, tiene el derecho de inspeccionar los bienes
pignorados según el artículo 63. Si el deudor abandona los bienes, el acreedor puede encargarse de
ellos según el artículo 64.
El acreedor pignoraticio puede solicitar la administración judicial del bien si teme que pueda ser
perjudicado por el deudor negligente y tiene derecho de adquisición preferente si el deudor decide
vender los bienes con su consentimiento.

Además, el acreedor puede ceder su derecho de crédito garantizado con la prenda, notificando la
cesión al Registro de Bienes Muebles y al deudor, aunque esto no es constitutivo y la eficacia se da
entre las partes.

Para el cobro de su crédito, el acreedor con prenda sin desplazamiento tiene preferencia y prelación
según los artículos 1922.2° y 1926.1° del Código Civil, según el artículo 10 de la ley. En caso de
concurso del deudor, el crédito garantizado con prenda sin desplazamiento se considera con
privilegio especial según el artículo 90.1.1º de la Ley Concursal.

Una vez vencida la obligación principal y si el deudor no cumple, el acreedor puede instar la
enajenación del bien a través de los procedimientos de ejecución correspondientes.

4.4. Extinción La extinción de la prenda sin desplazamiento puede ocurrir por tres tipos de causas:

1. Causas generales de extinción de derechos reales, como la consolidación de la posición de deudor

y acreedor en una misma persona, el vencimiento de una condición si el derecho era condicional, o
la pérdida total o destrucción de la cosa.

2. Causas relacionadas con su carácter de derecho accesorio, donde la extinción de la obligación

principal, por alguna causa establecida en el artículo 1156 del Código Civil, también extingue la
prenda.

3. Causas específicas de extinción, como la prescripción de la acción pignoraticia, que ocurre

después de tres años de inactividad del acreedor desde el vencimiento de la obligación principal; y la
caducidad de la inscripción registral de la prenda, que ocurre después de tres años desde el
vencimiento de la obligación principal, a instancia de parte o de oficio.

TEMA 19. EL DERECHO DE SUPERFICIE Y AFINES.

I. EL DERECHO DE SUPERFICIE

1.1. Concepto y caracteres. El derecho de superficie, según Serrano Alonso, es un derecho real sobre
una finca ajena que permite al titular edificar o sembrar a cambio de una contraprestación,
adquiriendo la propiedad de lo construido o sembrado sin ser dueño del suelo. Sus características
son:

a) Es un derecho real sobre cosa ajena, donde el poder del titular se ejerce sobre la propiedad de
otra persona.

b) Su objeto es siempre un bien inmueble, ya sea una finca urbana o rústica.

c) Implica una doble titularidad: el dueño de la finca que concede el derecho y el que edifica o
siembra, que adquiere lo construido pero no el suelo.

d) Deroga el principio de accesión en inmuebles, ya que el dueño del suelo no obtiene lo edificado.
e) Puede ser perpetuo o temporal, con un límite máximo de 99 años según la ley.

Este derecho ha tenido épocas de poca aplicación, posiblemente debido a la reticencia a compartir la
propiedad en España. Actualmente se usa más, especialmente en la construcción de viviendas para
abaratar costes al no comprar el constructor el suelo.

Aunque se puede establecer sobre fincas rústicas, el derecho de superficie más común es el que
afecta a fincas urbanas, siendo esta la modalidad en la que se enfoca la exposición.

1.2. Normativa aplicable. El derecho de superficie es un derecho atípico en el Código Civil,

mencionado brevemente en el artículo 1611. Su regulación en España se inició con la Ley del
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, vinculándose a los Planes de Ordenación Urbana
para permitir a entidades públicas y particulares ceder suelo para edificación.

Esta normativa administrativa y urbanística ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo,
destacando la Ley 6/1998 y sus posteriores reformas. El derecho de superficie se ha regulado en el
ámbito hipotecario, siendo hipotecable según el artículo 107.5 de la Ley Hipotecaria.

La legislación hipotecaria, específicamente el artículo 16.1 del Reglamento Hipotecario, ha tenido

cambios, siendo relevante la reforma de 1998. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo de
2001 anuló ciertas modificaciones, dejando en vigor la versión original de 1959 del artículo 16.1.

Esta compleja evolución legislativa ha llevado a la doctrina a considerar dos tipos de derecho de
superficie: uno civil, regulado por las partes y el Código Civil en ausencia de normativa específica, y
otro público o administrativo relacionado con la propiedad urbanística en los Planes de Ordenación
Urbana.

La tendencia actual, reflejada en el Texto refundido Real Decreto Legislativo 7/2015, es considerar
un único derecho de superficie con diferencias normativas basadas en el sujeto constituyente y la
naturaleza del suelo. Cuando el propósito es la plantación o siembra en una finca, la Ley de Montes
Vecinales en mano común de 1980 regula un derecho de superficie con esa finalidad específica.

1.3. Régimen jurídico. La regulación del derecho de superficie, hasta la Ley 2/2008 y ahora la Ley
7/2015, estaba ligada al derecho urbanístico público o a acuerdos privados. El Real Decreto
Legislativo 2/2008 buscaba uniformizar su regulación para favorecer el acceso a la vivienda y
dinamizar el mercado inmobiliario. El Real Decreto Legislativo 7/2015 establece que el derecho de
superficie se rige por sus disposiciones, la legislación civil en lo no previsto, y el título constitutivo del
derecho.

1.3.1. Sujetos. El derecho de superficie involucra dos partes: el que concede el derecho
(concedente) y el titular del mismo (superficiario). Según el artículo 53.2 del Real Decreto Legislativo
7/2015, el derecho de superficie solo puede ser otorgado por el propietario del suelo, ya sea público
o privado, quien debe tener la capacidad general para contratar y la libre disposición de sus bienes,
dado que implica una carga o limitación a su propiedad. En contraste, para ser titular del derecho de
superficie (superficiario), solo se requiere la capacidad general para contratar.

1.3.2. Objeto. El derecho de superficie recae necesariamente sobre un bien inmueble por naturaleza
que puede ser urbano o rústico.
1.3.3. Constitución. En el artículo 53.2 se establece el requisito de escritura pública e inscripción
registral para la validez del derecho de superficie, sin los cuales el derecho no se origina. Este
requisito de validez se requiere tanto para el derecho de superficie urbanístico bajo legislación
administrativa como para el concedido por un particular según legislación civil, diferenciándose de la
situación anterior en la que el derecho no administrativo no exigía estos requisitos.

El derecho de superficie puede ser oneroso o gratuito; en el caso oneroso, la contraprestación del
superficiario puede ser un pago único, un canon periódico, la adjudicación de viviendas o locales,
derechos de arrendamiento, o una combinación de estas modalidades, con la posibilidad de que al
finalizar el plazo pactado, todo lo edificado revierta al propietario del suelo (artículo 53.3).

1.3.4. Duración. El derecho de superficie tiene la duración que concedente del derecho y
superficiario hayan expresamente pactado, pero nunca puede exceder de 99 años; la duración debe
fijarse expresamente en la escritura de constitución.

1.3.5. Contenido. El titular del derecho de superficie, o superficiario, tiene la facultad principal de
construir o sembrar en el suelo ajeno, adquiriendo así la propiedad de lo construido y la capacidad
de disponer y gravar esta propiedad de manera independiente del suelo, según el artículo 107.5 de
la Ley Hipotecaria.

Según el artículo 54.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, el superficiario puede constituir la
propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno del
propietario, y puede transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, locales y
elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie sin
necesidad de consentimiento del propietario del suelo.

En la escritura de constitución se pueden incluir pactos sobre derechos de tanteo, retracto o

retroventa a favor del propietario del suelo. El superficiario está obligado a pagar la contraprestación
acordada, construir o sembrar según lo pactado y afrontar las cargas tributarias sobre lo edificado,
según el artículo 54.3.

El propietario del suelo, o concedente del derecho de superficie, mantiene su condición de

propietario sobre el suelo y el subsuelo, puede transmitir y gravar su derecho por separado, y tiene
derecho a recibir la contraprestación acordada. Su principal obligación es no obstaculizar el ejercicio
del derecho del superficiario y asumir las obligaciones fiscales sobre el suelo. El artículo 54.4
establece: "El propietario del suelo puede transmitir y gravar su derecho por separado del del
superficiario sin necesidad de consentimiento de este último. El subsuelo pertenece al propietario
del suelo y se transmite y grava junto con este, a menos que haya sido incluido en el derecho de
superficie".

1.3.6. Extinción. El derecho de superficie, al ser un derecho real, se extingue por causas generales
comunes a todos los derechos reales y también por:

1. Por el transcurso del tiempo pactado si se estableció como un derecho temporal.

2. Por incumplimiento del superficiario de la obligación de construir o plantar dentro del plazo
acordado.
3. Por consolidación, cuando el dueño del suelo o el superficiario suceden en la titularidad del otro,
perdiendo así el carácter de derecho real sobre cosa ajena al pasar suelo y edificación a un mismo
titular.

El artículo 54.5 establece que el derecho de superficie se extingue si no se edifica de acuerdo con la
ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución o por el simple
transcurso del plazo de duración del derecho. Al extinguirse, el propietario del suelo adquiere la
propiedad de lo edificado sin necesidad de pagar indemnización, aunque se pueden pactar normas
sobre la liquidación del derecho.

Además, la extinción del derecho de superficie por el vencimiento de su plazo implica la extinción de
todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

La destrucción total de la edificación no necesariamente origina la extinción del derecho de

superficie, ya que hay una postura mayoritaria que sostiene que si el suelo sigue existiendo y es
posible una nueva construcción, el superficiario puede rehacer lo que se ha destruido.

II. LOS DERECHOS DE VUELO Y SUBSUELO

El derecho de vuelo, también conocido como derecho de sobreelevación, es un derecho real que
permite a su titular construir nuevas plantas sobre un edificio ya existente que pertenece a otro
propietario. Se trata de una restricción al derecho de propiedad que abarca tanto el espacio por
encima como por debajo de la superficie del suelo. Aunque ha sido considerado una variante del
derecho de superficie, la Ley del Suelo, Texto Refundido 7/2015, lo incluye dentro de una definición
amplia de derecho de superficie que abarca también el derecho de vuelo y el de subsuelo.

El derecho de vuelo nace de un acuerdo entre el propietario del edificio, quien renuncia a su
derecho de vuelo, y un tercero al que se permite construir nuevas plantas sobre el edificio existente,
adquiriendo así una propiedad temporal sobre esas nuevas plantas que al final del período acordado
revertirán al propietario del edificio.

Para su constitución, debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la

Propiedad, siempre siendo un derecho temporal con una duración máxima de 99 años. El régimen
jurídico se relaciona directamente con la titularidad del edificio; si este pertenece a un solo
propietario, la concesión del derecho de vuelo convierte al tercero en propietario de lo construido y
puede implicar la constitución de una propiedad horizontal con asignación de cuotas.

En el caso de un edificio sometido al régimen de la Propiedad Horizontal, se requiere un acuerdo

unánime de los propietarios para conceder el derecho de vuelo, incluso si este se ha reservado
exclusivamente el promotor o un propietario, ya que el vuelo se considera un elemento común.
Después del acuerdo unánime, se debe modificar el título constitutivo con la nueva asignación de
cuotas.

El derecho de vuelo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad, pero no de forma

independiente al edificio. El titular del derecho adquiere la propiedad temporal de lo construido y
tiene la libertad de disponer de ello, siempre bajo las reglas de la Propiedad Horizontal. Por lo tanto,
no existe derecho de tanteo ni de retracto para los propietarios del edificio original ni para los de las
nuevas plantas, según el artículo 396.1 del Código Civil.
Las causas de extinción del derecho de vuelo incluyen el vencimiento del plazo pactado, la falta de
construcción dentro del tiempo acordado, la consolidación de la propiedad del suelo y lo construido
en una sola persona, y la posibilidad de reconstrucción en caso de ruina o destrucción de la
construcción.

Por otro lado, el derecho de subsuelo o subedificación es similar al derecho de vuelo, pero en este
caso, el propietario del suelo renuncia al aprovechamiento del subsuelo, permitiendo a un tercero
construir bajo la superficie y adquiriendo la propiedad de lo construido. También es un derecho real
sobre cosa ajena, temporal y debe ser formalizado en escritura pública e inscrito en el Registro de la
Propiedad. Las causas de extinción son similares a las del derecho de vuelo.

Ambos derechos, de vuelo y subsuelo, son formas específicas de derecho de superficie que han
ganado aceptación como medios para realizar construcciones como garajes o centros comerciales
subterráneos, facilitando así la utilización del espacio urbano de manera eficiente.

TEMA 20. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

I. CONCEPTO.
Los derechos de adquisición preferente, como el tanteo y el retracto, permiten a su titular adquirir
un bien antes que un tercero y en las mismas condiciones de la oferta. En el tanteo, el propietario
que decide vender debe notificar al titular del derecho, quien puede adquirirlo preferentemente
dentro de un plazo establecido. Si no se ejerce el derecho, el propietario puede vender libremente.
En el retracto, el titular del derecho puede adquirir el bien después de que haya sido vendido a un
tercero, anulando la adquisición de este último. Aunque suelen estar vinculados, el tanteo y el
retracto pueden existir de forma independiente. Estos derechos brindan una oportunidad de compra
preferente al titular, tanto en la fase de oferta como después de la venta, otorgando seguridad en
transacciones inmobiliarias.
II. CARACTERES.
El tanteo y el retracto son derechos reales sobre bienes ajenos que limitan la capacidad de
disposición del propietario. Aunque son derechos reales, no son inmediatos, ya que el titular no
tiene una relación directa con el bien como en la propiedad o el usufructo. En el retracto, el titular
puede oponerse al adquirente, siendo un derecho absoluto, a diferencia de la opción, que es un
derecho de crédito. El tanteo, en cambio, no es absoluto y no puede oponerse al propietario antes
de la enajenación.
Ambos derechos son limitados, ya que consisten en la facultad de adquirir, restringiendo la libertad
del propietario o del tercero. Son de tracto único, ya que se agotan una vez ejercidos, y temporales,
sujetos a plazos determinados por ley o acuerdo. Pueden recaer sobre bienes inmuebles,
inscribiéndose en el Registro de la Propiedad para mayor eficacia frente a terceros. Se extinguen por
causas generales de derechos reales y también por confusión de titularidades, ejercicio, renuncia o
caducidad del derecho por plazos convencionales o legales.
III. CLASES.
Los derechos de adquisición preferente pueden ser legales o voluntarios. Los legales están regulados
en el Código Civil, como el retracto de comuneros y de colindantes. Además, existen otros derechos
en leyes especiales, como el tanteo y retracto del inquilino en la Ley de Arrendamientos Urbanos
(artículos 25 y 31), el retracto entre colindantes en fincas rústicas, regulado en la Ley de
Modernización de Explotaciones Agrarias, y el tanteo y retracto del arrendatario de finca rústica
según la Ley de Arrendamientos Rústicos, entre otros.
En cuanto a los derechos de adquisición preferente voluntarios, la jurisprudencia ha aceptado la
creación de derechos atípicos, aunque su interpretación y aplicación real son discutibles.
IV. RETRACTO LEGAL.
El retracto legal, según el artículo 1521 del Código Civil, es el derecho a sustituir al comprador en las
mismas condiciones del contrato original. Este derecho se aplica en casos de compra o dación en
pago, e incluso en la adjudicación resultante de un proceso judicial de ejecución. Sin embargo, no
procede en donaciones ni en permutas, y la jurisprudencia no lo admite en situaciones como la
aportación de un inmueble a una sociedad anónima o en transacciones de renta vitalicia. Los
retractos legales contemplados en el Código Civil son el de comuneros (o copropietarios) y el de
colindantes, de los cuales analizaremos los dos primeros.
4.1. Retracto de comuneros. El retracto de comuneros, según el artículo 1522 del Código Civil,
permite a un copropietario de un bien común adquirir la parte de los demás condueños que se
enajene a un tercero. Si varios copropietarios desean ejercer este derecho, solo podrán hacerlo en
proporción a su participación en el bien común. El objetivo del retracto es evitar la perpetuación de
la copropiedad, vista desfavorablemente en el Código Civil, y evitar que un extraño entre en la
comunidad de bienes.
Cualquier comunero puede ejercer el retracto, incluso si la cosa está gravada con un usufructo, ya
que el nudo propietario conserva este derecho. Sin embargo, el retracto no aplica cuando se vende
la cosa común en su totalidad, sino solo cuando se enajena una parte a un extraño a la comunidad.
Si un comunero vende su parte a otro copropietario, los demás no tienen derecho de retracto según
lo establecido en la normativa.
4.2. Retracto de coherederos. Cuando uno de los coherederos vende su parte en una herencia a un
extraño ates de proceder a la partición, el artículo 1067 concede a todos o a cualquiera de los
restantes coherederos el derecho de retracto reclamando al tercero la parte adquirida. Debe
ejercitarse dentro del plazo de un mes a contar desde que se conoce la venta y con el reintegro al
tercero del precio que pagó.
4.3. El retracto de colindantes. El retracto de colindantes, según el artículo 1523 del Código Civil,
permite a los propietarios de tierras colindantes ejercer este derecho cuando se vende una finca
rústica de menos de una hectárea. Su propósito es evitar la fragmentación de la propiedad rural para
prevenir el minifundio.
La jurisprudencia interpreta de manera estricta el requisito de que la finca rústica vendida tenga una
extensión inferior a una hectárea. Solo el propietario de la finca colindante tiene la capacidad de
ejercer este derecho, incluso si la propiedad está en comunidad, necesitando el consentimiento de
todos los comuneros. Otros titulares de derechos reales sobre la finca, como usufructuarios, no
pueden ejercer el retracto.
Este derecho se aplica exclusivamente a fincas rústicas, lo que plantea la cuestión de distinguir entre
estas y las fincas urbanas. La jurisprudencia considera una finca como rústica si se utiliza para
actividades agrícolas, ganaderas o forestales, o urbana si se destina a vivienda, industria o comercio,
considerando también su ubicación.
Por ejemplo, no se reconoce el retracto si la finca, a pesar de estar en el campo, no se destina al
cultivo, especialmente si está cerca de zona urbana. Además, la calificación administrativa de suelo
no urbanizable o la descripción en el Registro de la Propiedad como finca rústica no afecta si se
demuestra que su uso es distinto, como el residencial.
Tampoco procede el retracto cuando la tierra vendida es un jardín o huerto anejo de viviendas en
una población.
4.4. Plazo de ejercicio. El artículo 1524 del Código Civil establece que el derecho de retracto legal
debe ejercitarse dentro de los nueve días desde la inscripción en el registro o, en su defecto, desde
que el retrayente tenga conocimiento de la venta. Este plazo es de caducidad, lo que significa que no
puede interrumpirse.
Respecto al inicio del cómputo del plazo, se entiende que debe comenzar desde la inscripción literal
en el registro, excluyendo el asiento de presentación. El conocimiento de la venta por parte del
retrayente debe comprender no solo el hecho de la transacción, sino también el precio y otras
circunstancias relevantes para decidir si ejerce su derecho.

En la práctica, ha surgido el debate sobre si, en ausencia de inscripción, el plazo comienza en el

momento de la perfección de la venta o si se posterga hasta la transmisión real o ficticia del bien al
comprador, por ejemplo, mediante una escritura pública. La jurisprudencia tradicionalmente se ha
inclinado por esta última opción.
Sin embargo, la doctrina considera que esta orientación jurisprudencial se basa principalmente en la
mayor facilidad de conocer una escritura pública que un documento privado. Aun así, si el retrayente
tiene conocimiento del documento privado de venta y ejerce su derecho, no parece que se pueda
rechazar la demanda argumentando que la transmisión aún no ha ocurrido al no haberse otorgado la
escritura pública.
Es importante señalar que el retracto de comuneros excluye al de colindantes, siendo dos figuras
independientes en el Código Civil.
4.5. Cuestiones de procedimiento. El derecho de retracto debe ser ejercitado mediante un juicio
declarativo ordinario, y el retrayente debe consignar el precio pagado por la finca vendida. Si el
precio es desconocido, bastará con que se afiance consignarlo cuando se sepa. El importe a pagar es
el precio real, no el que figure en la escritura pública de compraventa a efectos fiscales.
Según el artículo 1525 del Código Civil, el retrayente también debe abonar los gastos del contrato y
los necesarios y útiles realizados en la finca vendida. La demanda debe dirigirse contra el adquirente
de la cosa, no contra el vendedor, a quien no es necesario demandar.
En el caso de múltiples transmisiones del bien, la demanda debe presentarse contra el primer
adquirente y los sucesivos, o citarlos después de que se haya respondido a la demanda de retracto.
Respecto al plazo para ejercer el derecho, aunque es civil y por tanto incluye los días inhábiles, la
jurisprudencia permite presentar la demanda el primer día hábil siguiente a su vencimiento, para
garantizar la tutela judicial efectiva y el derecho del retrayente a utilizar todo el plazo legalmente
establecido.
V. TANTEOS Y RETRACTOS VOLUNTARIOS.
El retracto voluntario se diferencia del pacto de retro previsto en el artículo 1507 del Código Civil,
que es una condición resolutoria. En el retracto voluntario, el retrayente se subroga en el lugar del
comprador, sin resolver la venta. La jurisprudencia permite la creación de derechos de tanteo y
retracto voluntarios, con condiciones como fijar el plazo de duración, el de ejercicio y el precio a
pagar, siempre que tenga un interés digno de protección.
Si estos derechos se inscriben en el Registro de la Propiedad, son oponibles a terceros. La duda surge
cuando no están inscritos. En este caso, algunos sostienen que no son oponibles a terceros,
limitando su eficacia a las partes que lo pactaron. Por lo tanto, si el propietario vende el bien a un
tercero, lesionando los derechos de tanteo o retracto, el titular podría demandar por
incumplimiento de contrato. Si el tercero compra sabiendo de estos derechos y no se ha
comunicado la venta al titular, estaría obligado a indemnizar por daños y perjuicios según el artículo
1902 del CC. En este escenario, habría una responsabilidad contractual y otra extracontractual,
respondiendo ambos deudores solidariamente.
VI. CONCURRENCIA DE DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
1. Concurrencia de derechos de adquisición distintos sobre una misma cosa:
- Se presenta cuando varios derechos de adquisición preferente convergen en un mismo bien.
- Ejemplo: Retracto de comuneros y retracto de propietarios de fincas colindantes sobre una finca.
- Regla básica: Los derechos legales prevalecen sobre los voluntarios, y los retractos sobre los
demás.
- En detalle: Retracto enfitéutico tiene prioridad sobre los demás, retracto de comuneros prevalece
sobre el de colindantes, y los derechos de tanteo y retracto de arrendamientos urbanos tienen
preferencia sobre otros, salvo el retracto a favor de condueño.
2. Concurrencia de varios titulares en un mismo derecho:
- Ocurre cuando múltiples titulares pueden ejercer un mismo derecho de adquisición preferente.
- Para el retracto de comuneros o coherederos, cada titular puede retraer en proporción a su parte
en la cosa común.
- En el retracto de colindantes, se aplica el criterio del artículo 1523: Se prefiere al colindante con la
finca de menor tamaño, y en igualdad, al primero que solicite el retracto.
TEMAS 21, 22 Y 23. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: ASIENTOS Y EFICACIA.

I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: FUNCIONES Y ORGANIZACIÓN.

El Registro de la Propiedad es un servicio público que garantiza la seguridad en las transacciones de

bienes inmuebles. Surgió como una herramienta legal para asegurar la efectividad y confiabilidad en
el tráfico jurídico de estos bienes. Se puede considerar como el instrumento legal creado para lograr
la efectividad y seguridad jurídica en las transacciones relacionadas con bienes inmuebles.

Inicialmente, este registro se estableció para brindar una forma de publicidad y seguridad en los
actos de gravámenes sobre bienes inmuebles. Antes de su creación, existían los Oficios o
Contadurías de hipotecas, que tenían un alcance y eficacia bastante limitados en comparación con el
Registro de la Propiedad.

Los artículos 605 y 607 del Código Civil establecen que el objetivo del Registro de la Propiedad es la
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y otros derechos reales sobre
bienes inmuebles. Esto implica que el registro tiene una función principal de proporcionar
información sobre quién es el titular de un bien inmueble y qué otros derechos pueden existir sobre
ese bien.

El Registro de la Propiedad, en términos vulgares, puede ser visto como el lugar físico donde está
establecido cada Registro, aunque esta visión no tiene relevancia jurídica. La distribución y número
de Registros en España es determinada por el Ministerio de Justicia, con intervención de las
Comunidades Autónomas. En cada Registro generalmente hay un registrador, pero en casos
excepcionales puede haber dos.

Las principales finalidades del Registro de la Propiedad como institución jurídica son las siguientes:

1. Proteger el tráfico inmobiliario y el crédito territorial mediante la legitimación de las titularidades

registrales y la protección a terceros adquirientes.
2. Brindar publicidad informativa de su contenido a posibles interesados.

3. Suministrar datos estadísticos sobre contratación inmobiliaria.

4. Cooperar con el catastro parcelario.

5. Asistir a la Hacienda Pública en relación con impuestos o contribuciones.

6. Facilitar al Estado en funciones de interés social sobre la propiedad inmueble rústica.

En cuanto a la organización administrativa, la legislación hipotecaria considera un Registro por cada

partido judicial, pero puede haber más según las necesidades y volumen de trabajo. Cada Registro
está encabezado por un Registrador, funcionario público con tratamiento de Señoría en actos
públicos, cuyos honorarios se derivan del Arancel.

La existencia del Registrador se justifica porque el Registro de la Propiedad solo admite derechos
reales inmobiliarios (y algunos derechos personales) documentados en un título público y calificados
por el Registrador.

La función calificadora del Registrador, según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, incluye la legalidad
de formas de documentos, la capacidad de los otorgantes, y la validez de actos dispositivos en
escrituras públicas.

El Registro de la Propiedad opera sobre los inmuebles y está organizado de manera que los bienes
inmuebles son los principales en su contenido, no las personas que tienen derechos sobre ellos.
Cada bien inmueble tiene dedicado un conjunto de folios en el Libro de Inscripciones, donde se
registran los derechos reales inscritos después del análisis del Registrador.

Desde una perspectiva más amplia, el Registro de la Propiedad puede verse como una institución
jurídica que facilita la seguridad jurídica de la propiedad inmueble y fomenta su tráfico mediante la
publicidad de su contenido. Esto significa que cualquier persona interesada puede acceder a la
información sobre un bien inmueble simplemente consultando los registros del mismo.

En caso de discrepancia entre la información del Registro y la realidad, se establece un principio de

protección a los terceros de buena fe que confiaron en la información del Registro. Esto significa
que, en muchos casos, lo que está registrado prevalece sobre lo que pueda ocurrir en la realidad,
siempre y cuando el adquirente haya actuado de buena fe.

Sin embargo, es importante señalar que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es

obligatoria para adquirir la propiedad de un bien inmueble. Esto significa que aún hay propiedades
que no están inscritas, lo que limita la efectividad del registro como herramienta de seguridad
jurídica.

Además, se menciona la importancia de una coordinación ideal entre el Registro de la Propiedad y el

Catastro, este último siendo un registro territorial inmobiliario con fines fiscales. Idealmente, ambos
registros deberían coincidir en la descripción de las propiedades, pero en la práctica pueden surgir
discrepancias que requieren correcciones legislativas.
En resumen, el Registro de la Propiedad es un instrumento legal creado para garantizar la seguridad
y efectividad en las transacciones de bienes inmuebles. Su función principal es dar a conocer las
titularidades jurídicas sobre los bienes y proporcionar información accesible para los interesados en
el tráfico de propiedades inmobiliarias.

III. LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

Los "Principios Hipotecarios" son reglas generales que guían la regulación del Registro de la
Propiedad en España y lo distinguen de otros sistemas hipotecarios en otros países. Estos principios
son normas jurídicas que determinan el funcionamiento y la eficacia del registro. Los principales
principios hipotecarios en España son:

a) Principio de Inscripción: Este principio se refiere al inicio de todo el sistema hipotecario. La

inscripción es el registro inicial de una finca (bien inmueble) en el Registro, y sin esta inscripción
previa no se pueden producir los efectos ni alcanzar los objetivos del Registro de la Propiedad. Se
distinguen dos tipos de inscripción:

1. Inscripción "constitutiva": El derecho real sobre un inmueble nace o se modifica mediante la

inscripción en el Registro. Por ejemplo, en el caso de la hipoteca, la inscripción es necesaria para que
el derecho nazca.

2. Inscripción "meramente declarativa": Los derechos reales sobre inmuebles existen

independientemente de su inscripción en el Registro. El Registro simplemente "declara" la situación
del derecho en un momento dado.

b) Principio de Presunción de Exactitud Registral: También llamado Principio de Publicidad, este

principio es una consecuencia lógica de la finalidad de seguridad jurídica del Registro de la
Propiedad. Se establece que lo que está registrado en el Registro es lo que legalmente existe,
mientras que lo que podría haberse inscrito pero no lo fue, se considera inexistente. Esto garantiza
que lo que aparece en el Registro sea lo que se considera jurídicamente válido y existente.

Sigue ciertos principios:

1. Principio de Legitimación: Este principio establece que quien aparezca como titular de un derecho
real en el Registro de la Propiedad se presume como el verdadero titular, y por lo tanto, tiene la
capacidad de disponer de ese derecho. Esta presunción puede ser refutada mediante pruebas que
demuestren lo contrario.

2. Principio de Fe Pública: Este principio protege al tercero que adquiere un bien inmueble o un
derecho real de alguien que aparezca como titular en el Registro. Aunque el titular registral no sea el
verdadero propietario, el tercero adquirente de buena fe está protegido, y su adquisición es válida y
no puede ser impugnada, siempre que haya inscrito su derecho.

3. Principio de Publicidad Formal: Este principio asegura que cualquier interesado tenga acceso al
contenido de los libros del Registro de la Propiedad. Esto se logra a través de certificaciones emitidas
por el Registrador o mediante el simple examen de los libros.
4. Principio de Especialidad: Se destaca la necesidad de que tanto la finca como los derechos reales
estén claramente definidos en el Registro para una identificación precisa. Esto garantiza una mejor
gestión de las incidencias que afectan a la finca y a los derechos reales.

5. Principio de Legalidad o de Calificación del Registrador: Este principio establece que el

Registrador debe calificar los títulos que se presentan para su inscripción en el Registro. Solo los
títulos que cumplan con los requisitos legales serán admitidos, mientras que aquellos que no
cumplan serán rechazados. El Registrador tiene la responsabilidad de verificar la legalidad de los
actos y derechos que se pretenden inscribir.

Estos principios son fundamentales en el funcionamiento del Registro de la Propiedad en España y

garantizan la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y la protección de los derechos de
los ciudadanos.

e) Principio de Rogación: Todo procedimiento registral debe ser iniciado por una persona
legalmente autorizada, generalmente por la "parte interesada". El registrador nunca actúa de oficio,
sino que requiere que la parte interesada solicite su intervención.

f) Principio de Tracto Sucesivo: Este principio establece que los actos registrados sobre un derecho
real deben seguir una secuencia consecutiva. Si se interrumpe esta secuencia, se requiere un
procedimiento para restablecerla. Por ejemplo, si una finca Z es vendida por Y a X, pero X no registra
su adquisición, cuando X venda la finca a W, W no podrá registrar su adquisición directamente, sino
que primero debe restaurar el "tracto sucesivo" interrumpido por X.

g) Principio de Prioridad: Este principio establece un orden de preferencia para los derechos reales
sobre una finca. El título más antiguo tiene prioridad sobre los títulos posteriores, siguiendo el
aforismo "prior tempus, potior iure" (primero en tiempo, tiene el mejor derecho). La Ley Hipotecaria
establece que, una vez inscrito un título, ningún otro de igual o anterior fecha puede ser inscrito si se
opone o es incompatible.

Estos principios son esenciales en el funcionamiento del Registro de la Propiedad en España,

garantizando la legalidad, secuencia y prioridad en las inscripciones y protegiendo los derechos de
los titulares inscritos.

4.3. La inmatriculación de la finca.

A) La inmatriculación o primera inscripción del dominio. El concepto de "derechos reales limitados"

se refiere a aquellos derechos que restringen o limitan de alguna manera los poderes o facultades
del propietario sobre un bien. Estos derechos pueden ser de goce, como el usufructo o la
servidumbre, o de garantía, como la hipoteca.

En el ámbito hipotecario y registral, la inmatriculación juega un papel fundamental. La

inmatriculación se refiere al ingreso de una finca en el Registro de la Propiedad mediante una
primera inscripción de dominio a favor del inmatriculante. Es decir, es el acto de registrar por
primera vez la propiedad de un bien inmueble a nombre de una persona en el registro público
correspondiente. Este proceso implica la apertura de un folio registral particular para la finca en
cuestión y la asignación de un número único de identificación.
La inmatriculación se realiza mediante medios peculiares establecidos en la legislación hipotecaria, y
su objetivo principal es garantizar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Esto significa que
cualquier persona que desee adquirir o disponer de un bien inmueble puede consultar el Registro de
la Propiedad para verificar quién es el propietario registrado y si existen cargas o limitaciones sobre
la propiedad.

Es importante destacar que la inmatriculación no otorga automáticamente la protección de la fe

pública al inmatriculante ni a sus adquirentes. Es decir, no se garantiza la validez y la legitimidad de
la titularidad registral hasta que haya transcurrido un período determinado desde la inscripción,
según lo establecido en la legislación aplicable. Esto se debe a la necesidad de prevenir posibles
fraudes o errores en el proceso de inmatriculación.

B) La inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas. Cuando una finca no está inscrita en
el Registro de la Propiedad, no se puede constituir ningún derecho sobre ella, ya que el Registrador
no puede abrir un folio real inexistente. En este caso, el artículo 7 de la Ley Hipotecaria contempla la
posibilidad de que el titular de un derecho real sobre una finca no inscrita solicite la inscripción de su
derecho según lo establecido en el Reglamento Hipotecario. Este reglamento, específicamente en su
artículo 312, establece que el titular del derecho real puede solicitar una anotación preventiva y,
posteriormente, a través de intervención judicial, exigir al propietario que inscriba su dominio, o
bien promover él mismo la inscripción del dominio.

C) Los medios de inmatriculación. La inmatriculación de una finca puede lograrse mediante tres
procedimientos diferentes establecidos en la legislación hipotecaria. En primer lugar, se puede
realizar a través de un expediente de dominio, que ya no es tramitado judicialmente, sino por un
notario según lo estipulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Este expediente permite al
propietario obtener un título supletorio para inmatricular en el Registro, corregir la descripción de la
finca o reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Aunque es un proceso de jurisdicción voluntaria,
puede convertirse en un proceso contencioso en caso de oposición.

En segundo lugar, la inmatriculación puede realizarse a través de un título público de adquisición,

complementado por un acta de notoriedad en caso de que no se pueda acreditar fehacientemente
el título adquisitivo del transmitente. Este proceso está regulado en el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria y requiere varios requisitos, como la existencia de un título adquisitivo previo, que la
transmisión se realice mediante un título público y que haya transcurrido al menos un año entre la
adquisición previa y el título inmatriculador

En tercer lugar, la inmatriculación puede llevarse a cabo mediante un certificado conforme al

artículo 206 de la Ley Hipotecaria, en casos específicos que se detallan en dicho artículo. Este
procedimiento permite a las Administraciones Públicas y entidades de Derecho público inmatricular
los bienes de su titularidad mediante la presentación de un título de dominio y una certificación
administrativa, previo informe favorable de los servicios jurídicos correspondientes.

Además, existe la posibilidad de realizar una inmatriculación directa derivada de títulos de

equidistribución, concentración parcelaria, expropiación forzosa, deslinde administrativo y
sentencia, según lo establecido en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria.
4.4. La doble inmatriculación. El fenómeno de la doble inmatriculación de una misma finca en
diferentes folios registrales es relativamente común en la práctica del Registro de la Propiedad, lo
que ha generado problemas y controversias en el sistema hipotecario. Antes de la reforma del Real
Decreto 1867/1998, la legislación hipotecaria solo abordaba este problema de manera superficial,
permitiendo únicamente la emisión de una nota marginal para advertir a terceros de la situación, sin
resolver la contradicción entre los titulares inscritos en los diferentes folios.

Sin embargo, tras la reforma del Reglamento Hipotecario, se establecieron nuevas reglas para
abordar este problema. El artículo 313 del Reglamento Hipotecario ahora establece que cuando la
doble inmatriculación favorece a la misma persona, el Registro puede concordarse con la realidad
trasladando las inscripciones posteriores al folio registral más antiguo. Si los titulares de los asientos
posteriores están afectados por este traslado, se requiere su consentimiento en escritura pública.

Por otro lado, si la doble inmatriculación favorece a personas distintas y estas están de acuerdo,
pueden solicitar la cancelación o rectificación del folio correspondiente. Sin embargo, el precepto no
aborda qué sucede cuando los titulares no están de acuerdo, dejando esta cuestión sin resolver a
nivel legal y siendo objeto de jurisprudencia y doctrina. En estos casos, la aplicación del artículo 34
de la Ley Hipotecaria, que establece los efectos de la fe pública registral, puede resultar
determinante para determinar quién es el verdadero propietario, especialmente si uno de los
contendientes es considerado tercero hipotecario. En ausencia de esta condición, se aplican las
reglas generales del Derecho patrimonial, dando preferencia al título e inmatriculación de mayor
antigüedad.

4.6. Modificación de las fincas. En la realidad extrarregistral una finca puede verse alterada por
múltiples circunstancias: disminución o aumento de sus límites, variación de su destino, etc.; sin
embargo, las modificaciones que interesan son las que se refieren a alteraciones de las
circunstancias o características que de la finca constan en el Registro de la Propiedad sin que,
necesariamente, se produzca una variación física o material de la misma.

Registralmente, las modificaciones que pueden afectar a una finca pueden reducirse a cuatro:
agrupación, agregación, segregación y división.

A. AGRUPACIÓN DE FINCAS: La agrupación de fincas, según el artículo 45 del Reglamento

Hipotecario, es el proceso mediante el cual dos o más fincas no inscritas son reunidas en una sola
para formar una finca nueva. Para que esto sea posible, se requiere que

1. Las fincas a agrupar sean contiguas entre sí y, si están edificadas, constituyan físicamente un solo
edificio o casa-habitación. Excepcionalmente, se pueden agrupar fincas no contiguas si forman parte
de una misma explotación.

2. Todas las fincas deben pertenecer al mismo propietario o a varios propietarios en condominio,
siempre que se especifique el porcentaje de participación de cada uno.

3. Se debe presentar una solicitud de agrupación en el Registro mediante escritura pública, en la cual
se describan las fincas a agrupar y la finca resultante.

La finca resultante de la agrupación abre un nuevo folio registral, y en cada inscripción original de las
fincas agrupadas se realiza una nota marginal que hace referencia a la nueva finca resultante.
B. AGREGACIÓN DE FINCAS: La agregación de porciones de fincas tiene lugar cuando una o varias
partes de una finca se separan para unirse a otra finca ya inscrita, sin crear una nueva finca, siempre
que la finca receptora tenga al menos cinco veces la extensión de la suma de las áreas de las
porciones añadidas. Para ello:

1. Las fincas receptoras y las porciones adicionales deben ser contiguas.

2. Las porciones separadas y la finca receptora deben pertenecer al mismo propietario.

3. Se requiere una solicitud al Registro, en escritura pública, delimitando las porciones separadas y la
finca resultante.

4. La porción añadida no puede exceder la quinta parte de la finca receptora.

No se crea una nueva finca ni se abre un nuevo folio registral, sino que en la finca receptora se
registra la agregación y en la finca que pierde parte se registra la segregación.

C. SEGREGACIÓN DE FINCAS: La segregación de fincas ocurre cuando se separa parte de una finca
inscrita para formar una finca nueva e independiente. Para ello:

1. La parte a segregar debe ser legalmente separable.

2. La finca a segregar debe estar inscrita a nombre del propietario.

3. Se presenta una solicitud de segregación en escritura pública, describiendo la finca original y la

nueva.

La nueva finca se registra en un folio propio, mientras que en la inscripción de la finca original se
indica la segregación mediante una nota marginal. Sin embargo, el folio y número registral original
se mantienen.

D. DIVISIÓN DE FINCAS: La división de fincas ocurre cuando una finca inscrita se divide en dos o más
partes, formando nuevas fincas registrales independientes. A diferencia de la segregación, donde se
forma una finca nueva y se conserva la parte restante, en la división la finca original desaparece,
siendo reemplazada por las fincas resultantes.

Los requisitos para la división son:

1. La finca debe ser legalmente divisible.

2. La finca a dividir debe estar inscrita a nombre del solicitante.

3. Se presenta una solicitud en escritura pública al Registro, describiendo la finca original y las
resultantes.

A cada nueva finca se le asigna un folio registral propio, con su correspondiente descripción. Al
mismo tiempo, se cierra el registro o se cancela el folio de la finca original.

V. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: TÍTULOS, ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES

En el Registro de la Propiedad se inscriben principalmente actos jurídicos relacionados con derechos
reales sobre bienes inmuebles. Esto incluye títulos traslativos o declarativos del dominio y otros
derechos reales, como usufructo, hipoteca, servidumbres, entre otros. También se inscriben actos y
contratos que adjudican bienes inmuebles, como pagos de deudas, adjudicaciones hereditarias y
contratos de préstamo hipotecario.

Además, se registran resoluciones judiciales sobre ausencia, fallecimiento o disposición de bienes,

así como derechos relacionados con el régimen de propiedad horizontal, aprovechamiento turístico,
bienes estatales, concesiones administrativas y otros.

No pueden acceder al Registro de la Propiedad: En el Registro de la Propiedad no se inscriben:

1. Derechos de naturaleza personal, a menos que la ley los declare expresamente inscribibles.

2. Derechos de naturaleza real sobre bienes muebles y sobre bienes inmuebles de entidades sin
personalidad jurídica.

3. La mera posesión, según el artículo 5 de la Ley Hipotecaria, ya que los títulos referentes a la
posesión no son inscribibles.

Derechos reales que no necesitan inscribirse: Derechos reales que no necesitan inscribirse: La
inscripción en el Registro de la Propiedad busca proporcionar publicidad frente a terceros sobre los
derechos que recaen sobre bienes inmuebles. Sin embargo, hay ciertos derechos que se consideran
conocidos por ley, incluso si no están registrados. Estos incluyen:

a) Servidumbres aparentes: Se consideran innecesarias de mencionar en el Registro porque su

apariencia evidente proporciona suficiente publicidad de su existencia.

b) Limitaciones y prohibiciones legales.

c) Bienes de dominio público del Estado.

d) Bienes de dominio y uso público de municipios, provincias o comunidades autónomas.

e) Templos destinados al culto católico.

VI. TÍTULOS INSCRIBIBLES. Claro, la naturaleza pública o auténtica del documento requerido para la
inscripción en el Registro de la Propiedad garantiza la seguridad jurídica y la fe pública registral. Los
documentos públicos, como las escrituras notariales, tienen un alto grado de credibilidad y
autenticidad, ya que son redactados y firmados ante un notario público, quien certifica su contenido
y la voluntad de las partes involucradas. Por otro lado, las resoluciones judiciales ejecutoriadas
también se consideran documentos auténticos, ya que han pasado por un proceso judicial y cuentan
con la autoridad del Estado.

La exigencia de documentos públicos o auténticos para la inscripción en el Registro de la Propiedad

ayuda a prevenir fraudes, falsificaciones y errores, ya que estos documentos son emitidos por
autoridades reconocidas y tienen un respaldo legal sólido. Además, facilitan la consulta y verificación
de los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, ya que proporcionan una fuente confiable
de información sobre la situación jurídica de los mismos.
Por otro lado, las excepciones a la regla general de requerir documentos públicos para la inscripción,
como en el caso de las anotaciones preventivas de créditos refaccionarios o la cancelación de
hipotecas, están justificadas por razones prácticas y de eficiencia administrativa, siempre y cuando
se cumplan con ciertos requisitos y formalidades establecidas por la ley.

En resumen, la exigencia de documentos públicos o auténticos para la inscripción en el Registro de la

Propiedad es fundamental para garantizar la seguridad jurídica y la fiabilidad del sistema registral, al
tiempo que facilita la protección de los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles.

VII. ASIENTOS REFISTRALES.

7.1. LA INSCRIPCIÓN. La inscripción en el Registro de la Propiedad es un asiento principal, definitivo

y de carácter positivo que se realiza en los libros de Inscripciones. En ella se registra de manera
completa la constitución, transmisión o modificación de un derecho real sobre un bien inmueble. Sus
características principales son:

a) Es un asiento principal, lo que significa que es fundamental y primario en el registro, a diferencia

de los asientos accesorios como las notas marginales.

b) Es definitivo, lo que implica que tiene un carácter permanente y firme frente a los asientos
provisionales que pueden ser modificados o cancelados en el futuro.

c) Es de carácter positivo, lo que indica que confirma la existencia o modificación de un derecho real,
en contraposición a los asientos negativos que implican la cancelación o extinción de un derecho.

7.1.1. CLASES. Pueden efectuarse múltiples clasificaciones de las Inscripciones, según el criterio que
se toma en consideración, lo que permite que, una misma inscripción puede ser calificada o incluida
en varios tipos.

A. INSCRIPCIONES EXTENSAS Y CONCISAS. Las inscripciones en el Registro de la Propiedad se

realizan de acuerdo a criterios formales que dependen de si se trata de un acto o contrato, o de un
bien inmueble.

Para los documentos relacionados con actos o contratos, el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria
establece que deben expresar todas las circunstancias necesarias para la inscripción, relacionadas
con las personas de los otorgantes, las fincas y los derechos inscritos.

En cuanto a las inscripciones extensas referidas a bienes inmuebles, el artículo 9 de la Ley

Hipotecaria establece las circunstancias que deben constar.

Para las inscripciones concisas, se pueden deducir las circunstancias necesarias de los artículos 245
de la Ley Hipotecaria y 52 del Reglamento Hipotecario, que incluyen la descripción y cargas de la
finca, el derecho real objeto de la inscripción, condiciones especiales, naturaleza del acto o contrato,
nombres de los transmitentes y adquirentes, referencia a la inscripción extensa, fecha y firma del
Registrador.

En el caso de múltiples fincas en un mismo término municipal, se puede realizar una inscripción
extensa para una finca y las demás en inscripciones concisas para evitar repeticiones.
B. INSCRIPCIONES PRIMERAS Y POSTERIORES. La inscripción primera, generalmente la de
inmatriculación, abre el folio registral e inicia la historia de la finca. Las inscripciones segundas o
posteriores presuponen una inscripción primera existente. Cuando una inscripción posterior
modifica a la anterior, puede dar lugar a la apertura de un nuevo folio registral, como en casos de
agrupación, segregación o división de fincas.

C. INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS E INSCRIPCIONES DECLARATIVAS. Las inscripciones pueden ser

constitutivas o declarativas. Las constitutivas son necesarias para el nacimiento o la validez de un
derecho real inmobiliario según lo exija la ley. Por otro lado, las declarativas no son necesarias para
el nacimiento del derecho, ya que este existe independientemente del registro. En general, en
nuestro derecho, la inscripción es voluntaria, pero existen excepciones donde la ley exige la
inscripción como requisito esencial para la validez del derecho, como en el caso de la hipoteca o el
derecho de superficie.

D. INSCRIPCIONES COMUNES Y ESPECIALES. Las inscripciones comunes son aquellas que deben
contener todas las menciones requeridas por la ley y el reglamento, como se detalla en los artículos
9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento. Por otro lado, las inscripciones especiales son aquellas
que tienen requisitos específicos establecidos por normativas particulares, como en el caso de la
Propiedad Horizontal, los conjuntos inmobiliarios o el derecho real de aprovechamiento por turnos
de inmuebles turísticos.

E. INSCRIPCIONES PRINCIPALES Y DE REFERENCIA. Cuando se trata de inscribir una concesión

administrativa de bienes o servicios que abarca múltiples registros territoriales, el artículo 61 del
Reglamento Hipotecario establece que la inscripción principal se realizará en uno de ellos, mientras
que en los demás se hará una inscripción de referencia.

7.2. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA. La anotación preventiva es un asiento provisional en el Registro

de la Propiedad destinado a situaciones donde los derechos reales aún no están completamente
consolidados. Aunque estos derechos no pueden inscribirse como perfectos, la anotación preventiva
proporciona una medida de publicidad sobre ellos, advirtiendo a terceros de su posible existencia
futura. Es una precaución que protege a quienes consultan el registro contra la inexactitud de los
asientos principales o la afectación de la finca a ciertas responsabilidades.

7.2.1. Caracteres. Las anotaciones preventivas, en contraste con las inscripciones, tienen una
naturaleza provisional y temporal. Su existencia está condicionada a una eventualidad: pueden
caducar si no se convierten en inscripciones o pueden transformarse en inscripciones definitivas si se
cumplen ciertas condiciones. Esta característica de provisionalidad y eventualidad distingue
claramente las anotaciones de los asientos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque las anotaciones preventivas pueden referirse a diversos tipos de derechos, su protección
jurídica es menos sólida que la de las inscripciones. Mientras que las inscripciones ofrecen una
seguridad completa y garantizan derechos reales perfectos, las anotaciones solo proporcionan una
protección provisional. Esto significa que el titular del derecho anotado no disfruta de las mismas
presunciones legales que el titular de un derecho inscrito, lo que puede afectar a la eficacia y certeza
de sus derechos frente a terceros.
Otra diferencia clave entre las anotaciones preventivas y las inscripciones radica en su forma de
extenderse en el Registro. Mientras que las inscripciones se enumeran correlativamente con
guarismos y contienen una declaración formal de inscripción del título presentado, las anotaciones
se señalan por letras en orden alfabético y expresan que se anota un determinado hecho o derecho.
Esta distinción formal refleja la naturaleza transitoria y provisional de las anotaciones preventivas en
comparación con las inscripciones, que son definitivas y permanentes.

7.2.2. Clases de anotaciones preventivas. Las anotaciones preventivas se pueden clasificar de

diversas formas, pero dos clasificaciones son esenciales:A. Por su origen:

- Anotaciones preventivas voluntarias: solicitadas por los interesados al Registrador, como las
referidas a derechos hereditarios.

- Anotaciones preventivas legales o de oficio: que el Registrador debe practicar por mandato de la
ley, como las de demanda, embargo o concurso de acreedores.

- Anotaciones preventivas judiciales: ordenadas por una resolución judicial, como las de embargo.

B. Por los efectos que producen:

- Anotaciones de mera publicidad: se limitan a publicar la existencia de una situación jurídica

especial para evitar que terceros adquieran derechos ignorando lo anotado.

- Anotaciones constitutivas: además de publicar la situación, constituyen una garantía similar a la

hipotecaria, como la anotación preventiva de embargo.

- Anotaciones sustitutivas: tienen por finalidad reemplazar temporalmente la función de una

inscripción, otra anotación, una cancelación o una nota marginal, como la anotación preventiva por
defectos subsanables.

C. En relación a la disponibilidad de la finca:

- Anotaciones que permiten disponer de la finca anotada o del derecho al que se refiere la
anotación.

- Anotaciones que impiden dicha disponibilidad.

Estas clasificaciones ofrecen un marco comprensivo para entender la diversidad de anotaciones

preventivas. Aunque la ley hipotecaria enumera algunas, como las de impuestos o concurso de
acreedores, no son exhaustivas y pueden surgir otras tanto dentro como fuera de este marco legal.

A. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: La anotación preventiva de demanda, regulada en el

artículo 42.1, tiene como objetivo asegurar el resultado de un juicio pendiente y advertir a terceros
interesados de su existencia. Requisitos:

a) Orden judicial.

b) Solicitud por parte legítima, respaldada por documento suficiente.

c) Ofrecimiento de caución por el demandante.

d) Puede solicitarse junto con la demanda o después.

e) Mandato judicial al Registrador para practicar la anotación.

Sus efectos dependen del resultado del juicio: en caso de desestimación o desistimiento, se cancela;
si prospera, se procede a la inscripción o cancelación correspondiente según la sentencia.

B. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: La anotación preventiva de embargo, regulada en los

artículos 42.2 y 42.3 de la LEC, tiene como objetivo asegurar un derecho de crédito en dinero. Sus
modalidades incluyen.

a) Confiere privilegio al crédito no privilegiado y mejora el privilegiado.

b) Establece la afección "erga omnes" de ciertos bienes a las responsabilidades derivadas del artículo
1.911 del Código Civil.

c) Se realiza mediante un Auto judicial seguido del mandamiento que ordena su extensión. Los
efectos se detallan en el artículo 145 del RH.

7.2.3. Efectos de las anotaciones preventivas. Los efectos comunes a todas las anotaciones
preventivas son:

1. Aunque no impide la transmisión de la finca o derecho, la anotación acompaña a la propiedad

según el artículo 71 de la LH.

2. La anotación previene contra el desconocimiento por parte de terceros adquirentes de buena fe,
conforme al artículo 69 de la LH.

3. No confiere la presunción legitimadora que otorga la inscripción según el artículo 38 de la LH, por
lo que no se presume la pertenencia ni la posesión del derecho anotado.

4. El principio de rango o prioridad opera de manera limitada, siendo más efectivo en el caso de
anotaciones de crédito refaccionario, que tienen efectos similares a los de una hipoteca.

7.2.4. Conversión de la anotación preventiva en inscripción. El artículo 196 del Reglamento

Hipotecario establece que una anotación preventiva puede convertirse en inscripción cuando la
persona beneficiaria adquiera definitivamente el derecho anotado. No todas las anotaciones pueden
transformarse en inscripciones, sino solo aquellas relacionadas con otros asientos o ciertas
garantías, como las de embargo o refacción, que pueden convertirse en hipotecas. Por ejemplo, una
anotación preventiva de demanda puede convertirse en inscripción si la demanda tiene éxito. La
conversión más común ocurre en anotaciones por faltas subsanables. Los efectos de la conversión
establecen que la inscripción definitiva tendrá efecto desde la fecha de la anotación.

7.2.5. Extinción de la anotación preventiva. El artículo 77 de la Ley Hipotecaria enumera tres causas
de extinción de una anotación preventiva: la conversión en inscripción, la cancelación y la caducidad.

En cuanto a la cancelación, el artículo 85 LH establece que se llevará a cabo cuando el derecho

anotado se extinga o en los casos indicados en la escritura o resolución judicial que ordenó la
anotación. El artículo 206 del Reglamento Hipotecario detalla trece causas de cancelación, como el
cobro de un legado o el pago de un crédito refaccionario.
La caducidad, propia de las anotaciones preventivas por su carácter temporal, se rige por el artículo
86 LH, que fija un plazo general de cuatro años, prorrogable por otros cuatro previa solicitud. Hay
casos específicos de caducidad más breve, como la anotación de legado de género (un año) o el
crédito refaccionario (sesenta días desde la conclusión de la obra). Sin embargo, las anotaciones
preventivas derivadas de una resolución judicial no caducan hasta que se dicte una sentencia firme
en el proceso correspondiente.

La extinción por caducidad se registra mediante una nota marginal en el folio correspondiente.

7.3. LA NOTA MARGINAL.

7.3.1. CONCEPTO. Las notas marginales, aunque consideradas complementos de otros asientos,
desempeñan un papel fundamental en el Registro al relacionar y actualizar la información de los
derechos inscritos. Aunque suelen ser definitivas y positivas, ocasionalmente pueden ser
temporales, especialmente cuando se refieren a cancelaciones.

Su ubicación en los márgenes de los libros del Registro permite una organización eficiente de la
información, con un formato que facilita la consulta y comprensión de los registros. Además, su
carácter accesorio las hace cruciales para mantener la integridad y precisión de los asientos
principales.

Las notas marginales, a menudo pasan desapercibidas, pero su importancia radica en su capacidad
para proporcionar claridad y continuidad en la documentación registral, garantizando así la
seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y otros derechos sobre bienes registrables.

7.4. LA CANCELACIÓN. El asiento de cancelación en el Registro de la Propiedad es un procedimiento

accesorio y definitivo que extingue otro asiento previo, presumiendo la extinción del derecho que
dicho asiento refiere. Esto implica que la cancelación afecta a la vida del asiento cancelado, aunque
no necesariamente al derecho real en sí mismo, el cual puede seguir existiendo
extrarregistralmente.

Sus características principales son:

a) Accesoriedad: Deriva de otro asiento precedente y no puede abrir un nuevo folio registral.

b) Definitividad: Equiparable a la terminación del asiento cancelado, sin posibilidad de graduación.

c) Extinción del asiento: Implica la desaparición del registro de un derecho, presumiendo la extinción
del derecho real correspondiente, salvo prueba en contrario.

La Ley Hipotecaria establece que las inscripciones solo se extinguen mediante su cancelación o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real a favor de otra persona. Este último punto
ha generado debate doctrinal, ya que la transferencia del dominio no necesariamente implica la
extinción del derecho registrado, sino más bien una modificación en la titularidad del bien.

7.5. LA CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS. La caducidad en el Registro de la Propiedad implica la

extinción automática de un asiento registral una vez que ha transcurrido el tiempo establecido por la
ley para su vigencia. Este proceso no afecta a la existencia del derecho real que el asiento registra y
ocurre independientemente de la situación del derecho en cuestión.
Las características principales de la caducidad son:

1. Automatismo: Una vez vencido el plazo de vigencia del asiento, este deja de tener efecto, aunque
siga existiendo formalmente en los libros del Registro.

2. Independencia del derecho: La caducidad de un asiento no tiene impacto en la existencia o validez

del derecho real al que hace referencia.

Normalmente, solo los asientos de presentación y las anotaciones preventivas están sujetos a un
plazo de vigencia o caducidad, mientras que otros asientos como las inscripciones, cancelaciones y
notas marginales no tienen un plazo específico de vigencia. Por ejemplo, el asiento de presentación
tiene una vigencia de 60 días, aunque puede ser menor en ciertos casos, como cuando se presenta
un título mediante telefax y no se presenta el original o una copia autorizada dentro del plazo
establecido. Las anotaciones preventivas, por otro lado, generalmente tienen un plazo de vigencia
de cuatro años, aunque pueden tener plazos más cortos en algunos casos.

VIII. LA EFICACIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es crucial, ya que establece que lo que no está inscrito
no perjudica a terceros de buena fe. Esto significa que los derechos reales inscritos en el Registro se
presumen existentes y pertenecientes al titular según el asiento respectivo, a menos que se
demuestre lo contrario. Esta presunción de exactitud registral tiene varias implicaciones
importantes:

1. Requiere impugnar el asiento registral antes de proceder contra el titular inscrito de un derecho
real.

2. Protege al titular inscrito de embargos indebidos sobre bienes que demuestren pertenecer a otra
persona.

3. La inscripción sirve como "justo título" para la prescripción adquisitiva, lo que significa que el
titular inscrito se presume poseedor del bien durante el tiempo de vigencia del asiento.

El principio de la fe pública registral beneficia al tercero adquiriente, también conocido como tercero
hipotecario, según el artículo 34 LH. Este tercero que adquiere de buena fe un derecho oneroso de
alguien con aparentes facultades para transmitirlo, mantendrá su adquisición una vez inscrito su
derecho, incluso si el del otorgante se anula después por causas no registradas. La buena fe del
tercero se presume, a menos que se demuestre lo contrario, y los adquirentes a título gratuito no
tienen mayor protección que su causante.

El concepto de tercero hipotecario es básicamente el mismo que el de tercero civil, con ajustes
derivados del ámbito hipotecario. Son aquellos terceros que adquieren un derecho real inmobiliario
inscrito, protegidos por la fe pública registral incluso si hay inexactitudes en el Registro. El artículo 34
LH contempla dos situaciones que se examinan por separado.

4. La presunción de posesión a favor del titular inscrito le otorga protección interdictal y la

posibilidad de convertirse en propietario por usucapión.
5. Sin embargo, esta presunción no implica que la posesión se inscriba en el Registro, ya que los
títulos referentes solo al hecho de poseer no son inscribibles.

6. Esta presunción opera tanto a favor como en contra del titular registral, lo que significa que puede
ser demandado como propietario de un bien inmueble, aunque no lo sea en realidad.

En resumen, la presunción de exactitud registral se extiende a la existencia, titularidad,

configuración y causa de atribución de un derecho real declarado en el Registro, a menos que se
demuestre lo contrario.

[Link]ótesis o supuesto normal contemplado en el artículo 34 LH. El artículo 34 LH establece que un

tercero que adquiera de buena fe y a título oneroso un derecho de alguien que, según el Registro,
tiene facultades para transmitirlo, será protegido en su adquisición una vez inscrito su derecho,
incluso si el del otorgante se anula después por causas no registradas.

Para que se aplique esta protección, se requiere que:

1. El tercero adquiera de buena fe, confiando en la exactitud del Registro al momento del negocio
jurídico. La buena fe se presume, salvo prueba en contrario.2. La adquisición sea onerosa, a través
de un negocio jurídico bilateral con contraprestaciones.

3. El transmitente sea el titular registral o un representante con poder suficiente.

4. El tercero inscriba su derecho adquirido.

Además, se debe haber adquirido en función de un Registro inexacto al momento de la adquisición,

y la causa de la inexactitud no debe constar explícitamente en el Registro para aplicar esta
protección.

Cae el 34 de lal ley hipotecaria.

[Link]ótesis extraordinaria de protección al tercer adquiriente: El artículo 34 LH establece un

escenario en el que un tercero adquiere un derecho de alguien que, según el Registro,
aparentemente tiene la facultad para transmitirlo. Sin embargo, luego se descubre que el otorgante
original no tenía la capacidad legal para hacerlo, debido a causas que no estaban registradas. A pesar
de esto, el tercero se mantiene en su adquisición, respaldado por el principio de protección al
tercero de buena fe. Esta disposición busca garantizar la seguridad y estabilidad en las transacciones
inmobiliarias, fortaleciendo la confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad.

Es importante destacar que esta protección no es absoluta. Hay situaciones específicas, como la
doble inmatriculación o las adquisiciones de bienes hereditarios, donde el tercero de buena fe no
está protegido. En estos casos, se prioriza la protección del titular extrarregistral, quien conserva el
derecho a ser compensado por el perjuicio sufrido al perder su propiedad.

Art 609 y 464 CC entran también en el examen, mas teoría romanista o germanista, titulo y modo,
usucapión: plazos, ocupación y tesoro (distinguir), plazos de los hallazgos (previo sobre todo),
saberse bien la accesión tanto natural como artificial, de muebles e inmuebles, posesión civilista
(440), las clases de posesión, frutos gastos y perdidas o deterioros, relaciones de vecindad, limites y
limitaciones y la defensa del derecho de propiedad, acción reivindicatoria, comunidad de bienes
(sobre todo que las cuotas se presumen iguales, germánica y la romana + mayorías exigidas), algo de
división de la cosa común, usufructo como se constituye y si cabe que lo haya con facultad de
disposición, el uso y habitación sobre todo características, art 822 CC derecho de habitación legal, de
propiedad intelectual los derechos morales o personales y patrimoniales y la definición de propiedad
intelectual, personas jurídicas, propiedad horizontal no tanto las obligaciones de sus agentes es mas
importante las mayorías para convocar juntas y para convocar juntas (art 17 y 18), NO PREGUNTA
APROVECHAMIENTO POR TURNO, las servidumbres, constitución sobre todo signo aparente y buen
padre de familia, MIRAR BIEN SERVIDUMBRE DE PASO Y MEDIANERIA, distancias de las
servidumbres de luces y vistas, saber como se constituyen los derechos reales de garantía, clases de
hipoteca sobre todo se seguridad, de trafica voluntarias o no..., todas las características de los
derechos reales, adquisición de derechos reales si te pone usucapión y donación es correcta, no te
pone todo el 609, bienes susceptibles de hipoteca y extensión de la hipoteca, ENTRE REALIZACION
DE SU VALOR, no subasta, derecho de autor, SOLO EL CUASIUFURUCTO Y OTRO EN LOS TIPOS DE
SUSFRUCTO, diferencia entre servidumbres personales y reales, art 545,