Cedulas Hipotecarias
Origen:
El origen de la cedula hipotecarias se sitúa en el derecho particular de Meclemburgo,
antiguo estado alemán situado en la región norte del país, adoptándola después la Ley
de Hipotecas y Organización del Registro Prusia el 5 de mayo de 1872. Fue introducido
más adelante al Código Civil alemán institución que denominaron Briefhypotheken. La
institución de la cedula hipotecaria paso más adelante al Derecho español, en donde la
cedula hipotecaria tiene la misma aplicación en importancia que alcanza en el derecho
alemán. Después se creo la ley de bancos hipotecarios promulgada el 2 de enero de
1889. También en Costa Rica Código Civil en 1988. En Guatemala la importancia de la
cedula hipotecaria ha sido reconocida desde 1930.
Generalidades
A lo largo del estudio del derecho cambiario, los valores han sido creados por el
legislador para facilitar la circulación de los recursos económicos en una forma mas
simple y eficaz; de tal manera que, con excepción de los clásicos como la letra de
cambio, el cheque y algún otro que son comunes.
La Ley que reguló las Cédulas Hipotecarias es la contenida en la Ley de Hipotecas,
Prenda y Registro de la Propiedad, emitida mediante Decreto Legislativo No. 1656 de
fecha 30 de mayo de 1930, que actualmente no se encuentra vigente.
La cedula hipotecaria tipificada como título de crédito en el código de comercio de
Guatemala, aunque este solo le dedique dos artículos 605 y 606. Antes de la vigencia
del Decreto 2-70 del Congreso de la República (Código de Comercio, esta institución
ya era conocida dentro de las disposiciones del Código Civil (articulo 860 al 879 y fue
regulado como capitulo referente a los derechos reales de garantía, que es instrumento
ligado a las hipotecas.
Definición
Según el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, "cédula es un título o
un billete que representa un crédito". Siguiendo esta línea de pensamiento, la cédula
hipotecaria sería un título o un billete que representa un crédito garantizado con
hipoteca.
El licenciado Viteri , en su trabajo presentado para la revista Septem Partitarum sobre
la cédula hipotecaria define a este título, como el título representativo de una parte
alícuota de una hipoteca.
Para Alfonso Brañas la cedula hipotecaria es un título de crédito expedido por un banco
hipotecario, oficial para la financiación de sus operaciones de préstamo, tales títulos se
entregan al prestatario en vez de moneda y devengan el interés legalmente
establecido.
La cédula hipotecaria es el documento en que consta un crédito, o parte de él
garantizado con hipoteca sobre uno o más bienes inmuebles. Según el Artículo 860 del
Código Civil, puede constituirse hipoteca para garantizar un crédito representado por
cédulas; sin que sean necesario que haya acreedor y emitirse las cédulas a favor del
mismo dueño del inmueble hipotecado.
En el estudio de las cédulas hipotecarias conviene tener presente lo que establecen los
Artículos 605 y 606 del Código de Comercio. “Las cédulas hipotecarias emitidas de
conformidad con la ley, serán títulos de crédito y aunque son garantizados con
hipoteca, no perderán su calidad de muebles. No se aplicarán las disposiciones del
Artículo 867 del Código Civil a la creación de cédulas hipotecarias por un banco o con
intervención o garantía del mismo, en cuyo caso los avalúos efectuados por el banco
servirán de base para determinar el máximo de la emisión”. “La cancelación de cédulas
hipotecarias que llenen los requisitos determinados en el Artículo anterior, podrá
hacerse por cualquiera de los medios que señala el Artículo 878 del Código Civil, pero
la constancia de la consignación exigida por dicho precepto, se sustituirá por el
depósito en un banco del capital, intereses y demás garantías que representen las
cédulas. La escritura de cancelación se otorgará por el Banco fiduciario o por el agente
financiero de la deuda.”
Es importante apuntar que en el Código de Comercio a las Cédulas Hipotecarias les da
el carácter de títulos de crédito. La sistemática de las cédulas hipotecarias en el Código
Civil está desarrollada en los Artículos 859 al 879. Resultará difícil tratar de sintetizar el
contenido de esos principios legales, por ser en su mayoría numerativos de requisitos.
Para la comprensión de lo que es la cédula hipotecaria, basta exponer: La constitución
de la hipoteca para garantizar un crédito representado por cédulas, debe hacerse en
escritura pública.
Si cualquier título que representa un crédito garantizado con hipoteca, fuera cédula
hipotecaria, además de las cédulas hipotecarias, otros títulos como las obligaciones
debentures emitidos por sociedades anónimas y los bonos hipotecarios emitidos por los
bancos del mismo nombre, tendrían el nombre también de cédulas hipotecarias.
Parece ser que para precisar el concepto de cédula hipotecaria debamos diferenciar
antes este título de crédito con los bonos hipotecarios y con las obligaciones de
sociedad debentures, cuando estas se garantizan con hipoteca.
La Cedula Hipotecaria a nivel internacional
En el derecho mexicano, las cédulas hipotecarias forman parte del derecho bancario,
como operaciones pasivas de bancos hipotecarios, a la par de bonos del mismo tipo.
En el derecho argentino, las cédulas de los bancos hipotecarios, son títulos muy
parecidos a nuestros bonos hipotecarios, pues estas se garantizan con las hipotecas
constituidas a favor del banco, de tal manera que en caso de concurso los poseedores
de bonos hipotecarios tienen derecho preferente sobre las hipotecas inscritas a favor
del banco.
En Alemania, se ha denominado asimismo, cédula hipotecaria al título de crédito sobre
el cual se da testimonio de la existencia de una hipoteca y de sus principales
condiciones, transmisible por endoso y desvinculando a la hipoteca del Registro de la
Propiedad.
En América Latina el seguro de hipoteca al igual que en los Estados Unidos, vino a
cambiar los sistemas arcaicos que tradicionalmente se utilizaban en los préstamos
hipotecarios destinados para la construcción o compra de viviendas, contribuyendo
significativamente a la solución de los graves problemas habitacionales, así como a
impulsar nuevas fuentes de trabajo sistemas de diseño, urbanización y construcción.
"En Puerto Rico funciona el seguro de hipoteca desde el año 1938 al emitirse la Ley
Federal sobre Hogares, el cual es manejado por la institución denominada
Administración Federal del Hogares (AFH).
En la República de Cuba el seguro de hipoteca se inició en el año 1953 a través de una
dependencia gubernamental denominada División de Fomento de Hipotecas
Aseguradas, durante su existencia se sabe que los volúmenes alcanzados superaron
sorprendente las estimaciones formuladas, con base en las experiencias positivas de
Puerto Rico.
En la República Dominicana el seguro de hipoteca, opera a través de un departamento
del banco de la vivienda, habiendo iniciado sus operaciones en 1964". En la actualidad
el sistema de hipotecas aseguradas se encuentra funcionando también en forma
ampliamente satisfactoriamente en Guatemala, Costa Rica y Panamá.
Para concluir con la doctrina Bauche García Diego, citando a Moreno Castañeda dice:
"La cédula hipotecaria es una venturosa realización del derecho moderno, pues agiliza
la institución de la hipoteca, quitándole el pesado anclaje de su constitución, su
formalidad y su dificultad de transmisión". Pues la define tal y como debería ser un
título de crédito ágil. La doctrina les señala a las de cédulas hipotecas las
características siguientes:
Obligaciones:
Las cédulas hipotecarias constituyen auténticas obligaciones, esto es, como expresión
de un crédito colectivo, dividido en fracciones iguales, cada una de las cuales estará
representada por una cédula, (si se trata de cédulas varias).
Emitidos por una institución de crédito hipotecario:
Como elemento integrante de la definición, se trata de documentos emitidos por
instituciones de crédito hipotecario.
Es fundamental que la emisión ha de hacerse indefectiblemente por conducto de una
institución de crédito hipotecario, y esta necesidad desdibuja por completo el carácter
de simple garantizadora que se quiere atribuir a tales instituciones. No es menos
evidente, que las cédulas hipotecarias valen en el mercado no por razones del
supuesto emisor particular, sino en función de la institución de crédito que la lanza a
aquel, lo que se advierte también en el hecho que el documento es presentado
materialmente al público como propio de la institución de crédito y el nombre del
supuesto emisor particular apenas si figura en algún perdido rincón del texto.
Garantía hipotecaria: "Será obligación de las instituciones de crédito que garanticen la
emisión de cédulas hipotecarias con garantía hipotecaria. La hipoteca en el caso de la
cédula hipotecaria, la constituye preferentemente el acreditado sobre bienes propios, e
incluso sobre los mismos en los que se va a hacer la inversión ".
En Guatemala, existen tres tipos de títulos de crédito que pueden considerarse
incluidos dentro de la definición de cédula hipotecaria:
La cédula hipotecaria en sentido estricto. Arto, 860 al 879 C.C.
Los bonos hipotecarios emitidos por los bancos del sistema. Arto. 864 C.C.
Las obligaciones o debentures. Arto 544 CoCo.
Sin embargo, las cédulas hipotecarias representan un crédito concedido por una
persona natural o jurídica determinada desde un principio a otro propietario de un -
inmueble que le otorga garantía hipotecaria.
Clases de Cedulas Hipotecarias
En Guatemala según lo que se puede apreciar en el mercado de valores, existen dos
clases de cédulas hipotecarias, situación que queda clara en las definiciones de los
autores citados, Manuel Ossorio y Guillermo Cabanellas; en el Artículo 605 del Código
de Comercio guatemalteco, se entiende a las cédulas hipotecarias que son emitidas
por entidades bancarias. Estos títulos emitidos al portador, tienen el respaldo de la
entidad que los emite y su propósito principal es capitalizar a la entidad emisora con los
fondos que de los inversionistas se reciban y así continuar con las operaciones de
crédito. Por lo general se realiza la emisión con la garantía de los créditos hipotecarios
de la entidad y se debe de guardar un margen razonable por seguridad.
Elementos
Personales: librador-librado: es la persona natural que emite o suscribe la cédula
hipotecaria.
Tenedor: es la persona que resulte como beneficiario del título, o que acredite
ser legítimo poseedor del mismo.
Entidad aprobada: es la persona jurídica aprobada por el -FHA-, quien
administra la cédula hipotecaria.
Reales: La cantidad de dinero que representa el título y la hipoteca que
garantiza el cumplimiento de la obligación.
Formales: Se refieren a los requisitos generales que establece el Artículo 386
del Código de Comercio, también los señalados en el Artículo 865 y 868 que
establece el Código Civil.
Se constituye en la escritura pública de la compraventa, mejoras, ampliación,
liberación de gravamen hipotecario.
Cédula hipotecaria -FHA-: Título de crédito al portador que representa valores
inmobiliarios, estás pueden ser:
Cédula única: cuando el crédito hipotecario está representado con
un título.
Cédulas varias: son títulos de crédito qué en serie de documentos,
representan partes alícuotas del valor del crédito hipotecario, o de
varios títulos que representan un crédito hipotecario.
Bibliografía
Gretel María Gómez Hernández, Análisis Jurídico de la Cedula Hipotecaria Asegurada,
Universidad de San Carlos de Guatemala, Guatemala 2017.
Yolanda Elizabeth Canel Puluc, Análisis Jurídico y Doctrinario de la Carta de Pago y
sus Diferentes Modalidades. Universidad de San Carlos de Guatemala, Guatemala
2005.
Luis Velásquez López. Código de Comercio Concordado primera edición, Republica de
Guatemala 2018
