Resumen de la Unidades de Derecho Inmobiliario

UNIDAD I

DERECHOS REALES

Características Principales de derecho de propiedad

 Usar
 Gozar
 Disponer

Desmembraciones del Derecho de Propiedad

 Usufructo: derecho que adquiere el titular para el disfrute de la cosa y de sus
frutos. Tanto para satisfacer sus necesidades como para enriquecerse.
 Uso: es un derecho más limitado que el usufructo, la persona solo puede
utilizar y disfrutar la cosa y sacar provecho de ella, para sí mismo y su
familia.
 Habitación: solo para vivir o habitar.
 Servidumbre: fuente convencional (sobre uno de los inmuebles será inscrita la
servidumbre en favor del otro “acuerdo”). Fuente Judicial: si uno quiere
demandar al otro para hacer la servidumbre.
Condiciones para que proceda:
 Establece que el inmueble por el cual se va a realizar no tiene ningún
mecanismo de acceso o entrada.
 Quien demanda la servidumbre no puede ser el causante del enclave.
 Buena Fe (que el que era inocente del enclave no sabía nada de esto.

 La Enfiteusis: Contrataos de arrendamiento, de un tiempo

promedio de 18-99 años y no hay fruto de la cosa incluidos. Ej.
(Los arrendamientos que hace el ayuntamiento).
 La superficie: existe una altura máxima del derecho de propiedad
en la que el dueño puede disponer.

Derechos Reales Accesorios

o La hipoteca: la persona que la ejerce debe ser el titular del
derecho de propiedad. Recae sobre un bien inmueble.
Tipos de hipoteca:
 1. Hipoteca legal: la de la mujer casada. Su fuente es la
ley.
2. Hipoteca Judicial: mecanismo creado mediante el
cual yo puedo conseguir que el juez me autorice
para inscribir la hipoteca provisional Judicial.

o La Prenda: es lo mismo que la hipoteca a diferencia de que

esta solo recae sobre bienes muebles.
o Anticresis: pone en garantía algo que está por venir. Ej. una
cosecha.

Característica del Derecho de Propiedad

A. Tienen carácter constitucional: está establecido de
forma expresa en la constitución.
B. En principio absoluto (función social) tiene
excepciones.
C. Imprescriptible: no tienes que con el paso del
tiempo perder ese derecho. Solamente con el
propietario es derecho es imprescriptible.
D. Oponible a todo el mundo.

El derecho de propiedad como un derecho fundamental

Derecho de Propiedad es un derecho fundamental, hoy en día no es necesario que el Estado

reconozca este derecho.

En principio es absoluto pero se puede atenuar siempre que hay justificación.

Recurso de Inconstitucionalidad

Leyes, decretos reglamentos, resoluciones u ordenanzas, se necesitan contrarios a la norma

sustantiva (Constitución) para poder pedir la acción de inconstitucionalidad.

Esta ley tiene por objeto: determinar si hay una ley, decreto, reglamento, etc. contrario a la
Constitución.

Esto no tiene que ser un hecho, si hay un proyecto de ley, se puede ir al tribunal para saber si
es conforme o no a la norma jurídica.
Con esta acción conseguimos borrar por completo esa norma, ley u reglamento que sea
contrario a la Constitución. Es una desaparición a futura pero el tribunal puede hacer una
irretroactividad de aplicabilidad de la norma.

A. Control Concentrado: aquel que se le ha pautado a tribunal constitucional. su poder

puede tener efectos en el presente. Una vez que el tribunal haya dictado en una
sentencia que una norma no existe, nadie puede alegar lo contrario. (tiene un carácter
vinculante).
B. Control Difuso: tiene que haber un litigio principal, sino existe seria por control
concentrado. Este solo aplica a un litigio, hace desaparecer la norma pero en litigio.

Acción de Amparo

 Acto u omisión
Autoridad pública o cualquier particular.
Acción de índole constitucional, de protección mucho más amplio porque podemos
atacar actos u omisiones. Esta acción persigue la protección de los derechos
fundamentales. Un objeto que no debe ser objeto de discusión, yo tengo que tener el
reconocimiento de mi derecho, ósea que si existe. El derecho puede estar a cargo del
Estado a un particular, personas físicas o personas morales.

No hay que esperar que la acción se concretice para pedir el amparo. Hay que
determinar donde se llevó a cabo la vulneración. Debo elegir el tribunal que más se
acerca respecto al derecho que s eme ha violado. El tribunal competente sería (el
Tribunal de Primera Instancia o el Tribunal de Jurisdicción Original).

Excepción de dos derechos que no protege la acción de amparo:

 Habeas Corpus (derecho a la libertad).

 Habeas Data (derecho a la intimidad).

 Inadmisibilidad.
 Vías judiciales efectivas.
 60 días plazo para partir de que su derecho ha sido vulnerado.
 Improcedente

Cuando accionamos el amparo, es cuando yo quiero hacer cesar la perturbación.

 La acción de amparo es una vía rápida, lista para dar su veredicto en un máximo de 3
días.

UNIDAD II

CONCEPTO Y EVOLUCION DEL DERECHO INMOBILIARIO

Períodos en que se divide:

Consagra la existencia de la jurisdicción inmobiliaria

 UNIDAD III

MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCION INMOBILIARIA

JURISDICCION INMOBILIARIA

DIRECCION DIRECCION
ABOGADO NACIONAL DE NACIONAL DE
TRIBUNALES DEL ESTADO REGISTROS DE MENSURAS
SUPERIORES TITULOS CATASTRALES

TRIBUNAL DE
JURISDICCION SECRETARIA DE DIRECCIONES
ORIGINAL LOS DESPACHOS OFICINAS DE REGIONALES DE
JUDICIALES REGISTRO DE MENSURAS
TITULOS CATASTRALES

TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS

Con la aplicación de la ley 108-05 este deja de ser el “padre protector” de los tribunales
de jurisdicción original. Se convierte en un verdadero tribunal de alzada.

Su competencia principal es conocer la apelación de las decisiones de jurisdicción

original.
 Conoce en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente
(Ej. revisión por causa de fraude).

TRIBUNAL DE JURISDICCION ORIGINAL

Se convierte en un verdadero tribunal, capaz de dictar sentencias y no ya “proyectos de

sentencias”.

Conoce en primer grado todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción
Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a
su delimitación territorial.

La competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble.

ABOGADO DEL ESTADO

(Ministerio Público ante la Jurisdicción Inmobiliaria)

Constituye el equivalente al Ministerio Publico ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

Debe asumir la representación del Estado y de los particulares.

Sus funciones pueden ser resumidas en:

 Someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las infracciones

castigadas por la ley de registro inmobiliario.

 Emitir dictámenes, opiniones, mandamientos y demás atribuciones del

Ministerio Publico.

 Ejecutar las sentencias dictadas por la Jurisdicción Inmobiliaria.

 Emite su opinión en el proceso de saneamiento.

 Participa como M. P. en el proceso de revisión por causa de fraude.

DIRECCION NACIONAL DE REGISTROS DE TITULOS

 Órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria.

 Su función consiste en: coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las
oficinas de Registro de Títulos.

 También debe velar por el cumplimiento de la ley de registro inmobiliario, en

el ámbito de su competencia, y por el cumplimiento del reglamento General de
Registros de Títulos.

 Este órgano está dirigido por un Director Nacional. Conoce el recurso

jerárquico.

OFICINAS DE REGISTROS DE TITULOS

 Están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de

Títulos.

 Sus funciones son: registrar los derechos inmobiliarios, velar por la correcta
aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas
funciones que se les asigne por la vía reglamentaria.

 Las oficinas de Registro de Títulos se encuentra vinculadas a uno o varios

tribunales de jurisdicción original y a un único Tribunal Superior de Tierras.

 Están a cargo de un Registrador de Títulos. Conocen el recurso de

reconsideración.

DIRECCION NACIONAL DE MENSURAS CATASTRALES

 Es un órgano de carácter nacional que depende de la Suprema Corte de

Justicia.

 Su objetivo primordial es ofrecer soporte técnico a la Jurisdicción

Inmobiliaria en lo referente a las operaciones efectuadas por los
agrimensores.

 Su misión es: coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las

Direcciones Regionales de Mensuras, velar por el cumplimiento de esta
 ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del reglamento
General de Mensuras.

 Ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a

las operaciones técnicas de mensura y catastro.

DIRECCIONES REGIONALES DE MENSURAS CATASTRALES

 Están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Mensuras.

 Su función es velar por la correcta aplicación de esta ley y del Reglamento
General de Mensuras en el ámbito de su competencia.
 Están a cargo de un Director Regional de Mensuras.
 La Suprema Corte de Justicia tiene la facultad de crear las Direcciones
Regionales de Mensuras que considere necesarias y de asignar la
demarcación territorial de las mismas.

SECRETARIA DE LOS DESPACHOS JUDICIALES

 Es la unidad operativa que asiste a uno o varios despachos judiciales en la

función administrativa y jurisdiccional.

 La Secretaría está a cargo de un secretario.

 El apoderamiento del tribunal se hace por intermedio de la Secretaría

quien asigna el caso por sistema aleatorio.

UNIDAD IV

SISTEMAS DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD MAS CONOCIDOS

Dos sistemas de registro de propiedad

Sistema Ministerial
 Imposición de los franceses.
 La importancia de transcribir este acto “le da fecha cierta al acto.
 Es oponible a terceros (pero nadie sabe que existe).
 Cumple con el principio de publicidad, depende como se interprete.
 Problema serio (no legitima el derecho).
 Sistema Torrens

Tiene mecanismos de defensa y cumple con 4 principios:

 Publicidad
 Legalidad
 Autenticidad
 Especialidad

UNIDAD V

EL PROCEDIMIENTO DEL SANEAMIENTO

Un inmueble no está registrado cuando:

o No cuenta con certificado de título.
o No cuenta con plano individual de mensura.

Un inmueble se encuentra registrado cuando:

o ha pasado por este proceso (saneamiento inmobiliario).

 Sanear significa, limpiar o depurar, legalizar o legitimar.

Derechos reales inmobiliarios.

Principales Accesorios
  Mensurar no es igual a Sanear

Mesurar: simplemente es medir, pero esa medición es carente de legalidad.

Sanear: es mensurar el terreno, pero implica legalizar o legitimar.

No oficial: voluntaria no legal

Tipos de Mensura

Oficial: tiene autorización del

departamento de Mesuras
Catastrales

Por iniciativa particular (que sea por una Por administración (desapareció)
persona voluntariamente para mensurar su
terreno)

Diferencia entre croquis y plano

Croquis:
Es como si fuera un plano, que simplemente nos muestra el inmueble y sus límites, que
cuenta con la firma y el sello del agrimensor, pero no tiene ningún valor legal.

Plano:
A diferencia del croquis si tiene valor legal, y cuanta con la firma y el sello del director de la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

Diferencia entre plano general y plano individual

Plano general o de ubicación:

Este solamente ubica al inmueble, de manera general, desde una perspectiva aérea.
Plano individual:
Existen elementos que no están en el general, este determina los límites del inmueble.
 Extensión superficial
 Limites- colindancias
 Designación catastral

Proceso de saneamiento

Es un proceso especial dentro de una jurisdicción especial.

Ventajas de este proceso:

o En un saneamiento se puede reclamar tanto un derecho real como accesorio.
o Acto posesorio evidente: acto visual que me permite ver quien se está comportando
realmente como el dueño del inmueble.

Tribunal competente: Tribunal de Jurisdicción Inmobiliaria

Razones que podría tener la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, para

rechazar la mensura

 Que ya el terreno fue mensurado antes.

 Que el agrimensor no este acreditado.

Superposición total: cuando la superficie cae dentro de un inmueble en la misma posición

que ya fue mensurado, es decir, cuando arropa por completo al inmueble.

Superposición parcial: cuando no abarca la totalidad del terreno que ya se mensuro antes.

Mensura

 Trabajo de campo
 Trabajo de gabinete

Tareas

Varas conuqueras: es menos que una tarea

 Hectáreas = Has

Áreas= As

Centiáreas= Cas

Decímetros2= dmts2

Fase 2 del saneamiento

 Es una fase judicial.

 En un saneamiento no litigioso no es imprescindible el ministerio de abogados para
que el proceso camine.

Personas que deben tener conocimiento de este proceso

1. Abogado del Estado.

2. Los colindantes: personas que están en los extremos del inmueble y que pueden
resultar perjudicadas con el proceso de saneamiento.

El elemento fundamental que voy a probar en proceso de saneamiento es la “posesión”.

La posesión= asunto de hecho

 El artículo 2228 del Código Civil la define como: “La posesión es la ocupación o el
goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o
por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho de nuestro nombre”.

 Debe ser diferenciarse de la simple detentación.

Interés de la posesión

Constituye un punto de partida del Necesidad de producción

derecho de propiedad
Protección a terceros
Necesidad de proteger la paz
de buena fe
pública
 Elementos de la posesión

Corpus: o elemento material de la posesión. Implica el ejercicio de actividades de dueño

sobre la cosa.

 El corpus se adquiere por la “aprehensión material de la cosa”, ya sea con o sin el

consentimiento del poseedor precedente. (posesión corpore alieno).
 El corpus puede adquirirse por mediación del mandatario.
 No es necesario que el poseedor ejerza por sí mismo la aprehensión de la cosa.

Animus: constituye la intención o la voluntad inteligente de comportarse como el dueño de

la cosa.

 El derecho positivo exige el animus domini.

 La existencia del animus es imprescindible excepción: menores de edad y el demente.

Características exigidas para la posesión por el Código Civil

Art. 2229.- Para poder prescribir, se necesita una posesión:

 Continua, no interrumpida
 pacífica,
 pública,
 inequívoca y
 a título de propietario

Tipos de posesión de acuerdo a su duración

 Prescripción por veinte años. (artículo 2262 Código Civil)
 Prescripción por cinco años:
 Haber adquirido el inmueble de buena fe y a justo título
 verdadero propietario vive en el distrito judicial, en cuya
jurisdicción radica el inmueble;
 Prescripción por diez años:
 Haber adquirido el inmueble de buena fe y a justo título
 verdadero propietario vive fuera del distrito judicial, en
cuya jurisdicción radica el inmueble;
 Art. 2266.- Si el verdadero dueño ha tenido su domicilio dentro y fuera del
distrito en épocas diferentes necesita, para completar la prescripción, agregar
 a lo que falta de los cinco años de presencia, un número de años doble del que
es preciso para completar los cinco primeros.

Tipos de posesión de acuerdo a su naturaleza

 Posesión en plano

 Posesión por cerca

 Posesión material
 Cultivo
 Otro uso lucrativo
 percepción de frutos
 construcción que se haga en el inmueble
 materialización de los límites.
(art.21 Ley No.108-05)

UNIDAD VI

EL CERTIFICADO DE TITULO

 Es un documento que goza de cierta garantía.

 Surge de orden público.
 Es oponible a todo el mundo.
 Tiene valor probatorio mayor, ya que ningún tribunal puede desconocer el certificado
de título, porque es producto de un proceso judicial llamado saneamiento.

Características del certificado de titulo

 Perpetuo: no prescribe en el tiempo, tampoco gana derechos con el paso del tiempo.
 Inatacable: esto es luego de que pasa un año.
Excepción: plazo incertidumbre= período de un año a partir del momento en que se
expedido el certificado de título “hay que demostrar la existencia de un fraude”.
Solamente puedo atacar el certificado de título, cuando yo demuestro que hay
proceso fraudulento.
30 días para apelar después de la notificación de la sentencia.
Antes del año se puede apelar por la revisión de causa de fraude.
 Todos los derechos anteriores al saneamiento son aniquilados.
 Es un documento que se basa a sí mismo (no hay que ir a ningún lado a que se lo
reconozcan o se lo validen, es decir que no hay que probar que es válido).

Diferencia entre los certificados de títulos según la Ley de Registro Inmobiliario

 Certificado de título original: es un documento interno, ya que al dueño se le da una

copia. En caso de falsificación, lo que prevalece es el original.
 Certificado de título duplicado del dueño: copia exacta y fiel del original y en el sello
dice “duplicado del dueño”.
 Certificado de título del acreedor hipotecario: en el sello dice “duplicado del acreedor
hipotecario”. En el contenido es idéntico al certificado de título del duplicado del
dueño, aunque puede ser que cambie la fecha de expedición.
 Certificado del título del dueño de la mejoras
Las mejoras: deber ser de carácter permanente, debe estar adherido al suelo.
Ej. Un tráiler que se entierra. Las mejoras no se prescriben por niveles.

Constancia Anotada

La constancia anotada es un tipo de certificado de título, pero con menos valor probatorio
que el certificado de título.

Cuando se trata de apartamentos o unidades individualizadas con acceso independiente entre

el régimen de condominio, única excepción válida para entrar en constancia anotada.

Los apartamentos tienen constancia anotada, pero en este caso con el mismo valor probatorio
que el certificado de título.

Constancia Anotada de apartamento = Certificado de Título

Cuando un certificado de título se encuentra las siguientes palabras, son constancias

anotadas.

 Porción
 Dentro de
 De sus derechos
La constancia anotada no siempre tiene límites, es decir, que tenga limites no quiere decir
que sea una constancia anotada.

Sustitución: mediante esta una parcela grande se divide en varias pequeñas.

Publicidad Registral: mecanismo establecido por la ley “publicidad del Sistema Torrens”.
Diferentes tipos de certificación
Mediante esto puedo saber el Estado jurídico actual de la propiedad.
Hay que pedir cargas y gravámenes.

 Certificación de registro de acreedores

Es una lista de los acreedores del inmueble y en el momento en que se hicieron.

No hay cargas oculta, en materia de terrenos registrados.

Es importante la hora y el día en que fue llevado el documento para pedir
información sobre el terreno.

Principio de tracto sucesivo: yo no puedo disponer de un derecho que no está

registrado a mi nombre.

Acto traslativo de propiedad: única forma de transferir una propiedad.

Ventaja o necesidad de pedir una certificación del registro de historial: establece

los derechos reales accesorios y loe derecho reales principales que son anteriores
(historia).

 Inscripción de inmueble
Fecha y hora en que la persona ha adquirido el inmueble (certificación de
inscripción).

 Certificación de reserva de prioridad

Garantiza un bloqueo registral, lapso de tiempo en el cual el inmueble esta
indisponible.
En principio el inmueble no puede ser transferido.
 Embargo inmobiliario excepción del bloqueo registral.

¿Cuándo se prescribe un duplicado o un extracto del certificado de título?

Un extracto: cuando se muere una persona y le deja el inmueble a los hijos. Se expide en
cuota porcentual, para que cada quien tenga un extracto del certificado de título.

Un duplicado: derecho de propiedad en un solo individuo.

UNIDAD VII

LOS MEDIOS DE PRUEBA ANTE LA JURISDICCION INMOBLIARIA

Cuando existe oscuridad o ausencia total respecto a un tema específico, cuando la ley 108-05
y sus reglamentos, no dice nada, yo puedo acudir al Código Civil o al Código de
Procedimiento Civil.

Si por ejemplo la ley me dice una cosa y el código otra, debe prevalecer lo que diga la ley,
tomando en cuenta respecto a su tiempo.

Medio probatorio no es igual a elemento probatorio

Medio probatorio: mecanismo que nos permite llegar a la prueba (información testimonial).

Elemento probatorio: (el testimonio).

Medios probatorios que establece el código de procedimiento civil

 Prueba escrita o literal

 Prueba testimonial
 Peritaje, experticio
 Constataciones personales del juez
 Presunciones
 Juramento
 Confesión

Prueba escrita
Es cualquier tipo de documento pendiente a demostrar un hecho jurídico o un acto jurídico.

Diferentes escalas

1. Un acto autentico
2. Acto bajo firma priva
3. Acto simple

El acto autentico tiene fe pública, lo redacta el notario. Es instrumentado por el

notario y este da fe de su contenido.

Inscripción en falsedad: es la única forma de atacar el acto autentico.

Acto bajo firma privada

 Da fe delante del notario
 No da fe del contenido del acto
 Firma entre las partes

Acto simple: no existe ningún elemento formal que nos permita saber, cuando fue
instrumentado y por quien.

Diferentes formas de manear la prueba escrita

Saneamiento

 La prueba más importante es la prueba testimonial, pero el juez no puede

simplemente fallar con forme a esta.
 La prueba escrita es la segunda más importante.
 También se pueden utilizar loa actos simples, en caso de que la prueba testimonial
no sea suficiente.
 El juez tiene el papel activo de hacer lo que tenga que hacer, para llegar a la verdad
real.
 Peritaje: es lo más usado en la jurisdicción original (experticio caligráfico,
levantamiento agrimensor).

Litis- deslinde- partición

 El acto autentico es el más importante

 Actos bajo firma privada
 Actos simples (prueba escrita)
 El juez se tiene que conformar con la verdad probada.
 Peritaje: aquí tiene el mismo valor probatorio al igual que en el saneamiento, pero
aquí es mucho más amplio.

UNIDAD VIII

LA LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

Litigio (derecho registrado, inmueble).

El objeto de la demanda es modificar el estado jurídico del inmueble.

Naturaleza de la Litis

El inmueble debe estar registrado desde el momento en que es expedido el certificado de

título.

La Litis sobre derecho registrado tiene su origen en hechos posteriores al saneamiento.

Efecto aniquilado: efecto más importante en el saneamiento.

Hechos o actos considerados Litis

 Demanda en inclusión de herederos

Cuando todos los hermanos reparten la herencia, pero resulta que otro se ha
quedado fuera.
 Nulidad de hipoteca convencional
 Nulidad de acto de permuta
Cambio de inmuebles si hay conflictos.
 Nulidad de acto de venta
 Nulidad de un poder otorgado para vender, siempre que este acompañado de
demanda en nulidad de venta.
 Nulidad de decreto de declaratoria de utilidad pública.
 Nulidad de testamento
 Nulidad de deslinde
 Litigios entre condóminos por causas de áreas comunes.
Casi siempre, cuando una persona demanda sobre una demanda de indemnización no
es Litis sobre derechos registrados.

El Tribunal de Jurisdicción original correspondiente a la ubicación del inmueble, es el

tribunal competente para conocer la Litis sobre derechos registrados.

Causa por la que hay que notificar la Litis: para preservar el derecho de defensa.

Respecto al artículo 30 de la Ley de la Jurisdicción Inmobiliaria

Audiencia de sometimiento de prueba: se deben aportar las pruebas al juez.

Audiencia de fondo: simplemente se va a concluir, le pido al juez que haga lo que a

mí me conviene por escrito.

UNIDAD XI

LAS ACCIONES QUE SIGUEN EL PROCEDIMIENTO DE LA LITIS SIN

SER UNA VERDADERA LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS