EXPEDIENTE 299/2023

JUICIO ORAL DE DESAHUCIO

GLENDA AMIRA HERNÁNDEZ SALAZAR
VS
“HALA KEN TULUM, S.A DE C.V”
CONTESTACIÓN DE DEMANDA

C. JUEZ DE INSTRUCCIÓN DEL JUZGADO ORAL CIVIL Y FAMILIAR DE

PRIMERA INSTANCIA DEL DISTRITO JUDICIAL DE SOLIDARIDAD, CON
RESIDENCIA EN ESTA CIUDAD DE PLAYA DEL CARMEN, QUINTANA ROO.

PRESENTE

SEBASTIÉN COURAJOUD , en mi carácter de

representante legal de la moral HALA KEN TULUM S.A DE C.V , personalidad
que acredito mediante escritura pública 1307 ante la fe del Licenciado Abel
Azamar Molina, Notario Público titular de la Notaría Pública número 121 del
Estado de Quinatana Roo de fecha veintidós de noviembre del año dos mil
veintidós, misma que obra en autos del presente asunto, con domicilio
convencional para oir y recibir notificaciones en EL INMUEBLE UBICADO EN
CALLE CENTAURO SUR NÚMERO 18 (DIECIOCHO) ESQUINA CALLE SOL
ORIENTE, ENTRE CALLES ANDRÓMEDA ORIENTE Y SOL ORIENTE
MANZANA 14 (CATORCE) LOTE 04 (CUATRO) COLONIA CENTRO, DE LA
CIUDAD DE TÚLUM, ESTADO DE QUINTANA ROO, CÓDIGO POSTAL 77780 y
autorizando al Lic. VÍCTOR MANUEL HERRERA SÁNCHEZ, con cédula
profesional 12104711, como mi mandatario judicial para que surta efectos en el
presente juicio, así mismo para efectos de oír y recibir notificaciones autorizo a las
CC. BESSY DANIELA CASTRO PEREZ, VALERIA MARTINEZ PARRA Y JOSE
ENRIQUE OLANO GUTIERREZ, ante usted con el debido respeto comparezco y
expongo:

Que por medio del presente ocurso y con fundamento

en los artículos 121,125, 269 y demás relativos y aplicables vigentes en el Código
de Procedimientos Civiles Vigente en el Estado de Quintana Roo, ocurro a dar
contestación en tiempo y forma a la demanda instaurada en mi contra por la C.
Glenda Amira Hernández Salazar, misma que puede ser notificado en el
DESPACHO JURÍDICO “SILVEIRA Y ASOCIADOS” UBICADO EN EL LOTE
CUATRO SOBRE LA AVENIDA SOLIDARIDAD, ENTRE AVENIDA SIAN KA´AN
Y CALLE MONTES AZULES DEL FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL
BOSQUE REAL, DE ESTA CIUDAD DE PLAYA DEL CARMEN, MUNICIPIO DE
SOLIDARIDAD, ESTADO DE QUINTANA ROO, de conformidad a los artículos
931 en relación al artículo 89 fracción I del Código Adjetivo de la materia hago del
conocimiento de esta H. autoridad que el suscrito domino el idioma español, asi
mismo presento a su señoría para todos los efectos legales a los que convenga la

CONTESTACION A LAS PRETENSIONES

EN CUANTO A LA PRETENSIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA MARCADA CON EL

NÚMERO “1, 2 Y 3.-“ SE NIEGA ACCIÓN Y DERECHO a la C. Glenda Amira
Hernández Salazar para reclamar a mi representada Hala Ken Tulum S.A de C.V
de conformidad al artículo 1004 Bis del Código de Procedimientos Civiles vigente
en el Estado.

EN CUANTO A LA PRETENSIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA MARCADA

CON EL NÚMERO “4.-“ SE NIEGA ACCIÓN Y DERECHO a la C. Glenda Amira
Hernández Salazar para reclamar a mi representada Hala Ken Tulum S.A de C.V
exhibir los comprobantes de pago de los servicios básicos en virtud de que en la
cláusula Séptima se establece el depósito en garantía mismo que surte efectos en
caso de los supuestos mencionados en la cláusula Octava fracción “1”, “2” y
novena del Convenio Transaccional de Ocupación, Desocupación y Entrega
celebrado entre la parte actora y mi representada y que estos deberán ser
exhibidos hasta la completa desocupación y entrega, momento que aún no es
oportuno.

EN CUANTO A LA PRETENSIÓN DE LA PRESENTE DEMANDA MARCADA

CON EL NÚMERO “5.-“ SE NIEGA ACCIÓN Y DERECHO a la C. Glenda Amira
Hernández Salazar para reclamar a mi representada Hala Ken Tulum S.A de C.V
derivado a que es la parte actora quien dio origen al presente juicio por lo que el
daño y perjuicio es en agravio de mi representada.

CONTESTACION A LOS HECHOS

EN CUANTO A LOS HECHOS MARCADOS COMO “PRIMERO” Y

“SEGUNDO”.- SON PARCIALMENTE CIERTOS.- Es cierto que con fecha 20
(veinte) de diciembre del año 2022 mi representada firmó un Convenio
Transaccional de Ocupación, Desocupación y Entrega con la parte actora C.
Glenda Amira Hernández Salazar sin embargo en dicho convenio no se acredita el
carácter de propietaria en virtud de que no se anexa ni se certifica por parte del
fedatario Lic. José Alfredo A. Martin Villanueva, Titular de la Notaría número 48 del
Estado la Escritura Pública Número Ciento Noventa y Ocho ante la fe del
Licenciado Víctor Manuel Santin que se cita en la declaración “PRIMERA” de
dicho convenio, por lo que se considera que es un hecho propio puesto que no se
exhibe documental que garantice la titularidad del derecho de propiedad.

EN CUANTO A LOS HECHOS MARCADOS COMO “TERCERO”, “CUARTO”,

“QUINTO” Y “SEXTO”. - ES CIERTO.- Derivado de que con fecha 20 (veinte) de
diciembre del año 2022 mi representada firmó un Convenio Transaccional de
Ocupación, Desocupación y Entrega con la parte actora C. Glenda Amira
Hernández Salazar.

EN CUANTO AL HECHO MARCADO COMO “SÉPTIMO”.- ES FALSO.- En

virtud que la parte actora hace mención que mi representada ha incumplido la
obligación del pago de los frutos civiles como a la letra dice “Sin que existiese
razón o causa justificada alguna para no pagarme tales frutos civiles”, sin
embargo, BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD manifiesto que si existe un
incumplimiento explicito, reconocido y multicitado de mi representada hacia
la parte actora toda vez que mi representada ha solicitado en meses anteriores la
ENTREGA FORMAL DE LA DOCUMENTACIÓN QUE ACREDITE LA
TITULARIDAD DEL DERECHO DE PROPIEDAD misma que de conformidad a la
cláusula “DECIMA NOVENA” del Convenio Transaccional de Ocupación,
Desocupación y Entrega de fecha 20 (veinte) de diciembre del año 2022 es
obligación de “LA PARTE PROPIETARIA”, hoy parte actora, para que mi
representada obtenga las licencias y permisos necesarios para que pueda operar
legalmente ya que como se establece en la cláusula decima segunda de dicho
instrumento el área a ocupar será para un “Restaurante Bar”, por lo que al no
contar con dichas licencias no se puede obtener los frutos civiles que demanda
la parte actora.

EN CUANTO A LOS HECHOS MARCADOS COMO “OCTAVO, NOVENO,

DÉCIMO, DÉCIMO PRIMERO Y DÉCIMO SEGUNDO.” Por la forma en la que se
encuentran redactados, las metas y fines que pretenden derivar para fundar y
motivar el presente juicio, SE NIEGA revirtiendo la carga probatoria sobre su
acreditación a la contraria para todos los efectos a los que haya lugar.

A efecto de sustentar la negación de mi representada respecto de los hechos que

corresponden, solicito se tengan por aquí reproducidos como si a la letra se
insertasen los argumentos de excepción, defensa y oposición alojados en el
presente ocurso, por lo que se oponen en tiempo y forma contra la procedencia de
la demanda propuesta las siguientes:
 EXCEPCIONES Y DEFENSAS

PRIMERO.- LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO.-

Misma que es precedente y se propone con fundamento en las obligaciones

propias a cargo de la contraria, es decir, los deberes propios para que el exitoso
planteamiento de una acción como la que nos ocupa, pues es incuestionable que
la actora en lo principal debió acreditar estar al corriente de sus compromisos en
términos de la relación contractual basada en su acción.

Los señalamientos de la contraria no mencionan las obligaciones bilaterales, con

lo que se imposibilita analizar el cumplimiento de las obligaciones propias dentro
de una relación bilateral.

No obstante, la parte actora se abstuvo de acreditar la titularidad de los derechos

de propiedad, y no solo eso, sino que además omitió acreditar la existencia de que
los presuntos incumplimientos que se le adjudican a mi representada hayan sido
ocasionados por causa atribuible a la parte actora.

Es el caso que la contraria debió acompañar conjuntamente con su demanda la

totalidad de documentos que acreditaran y corroboraran que se encuentra al
cumplimiento de sus obligaciones contractuales como elemento esencial y
premisa básica para el encausamiento y procedencia de su reclamo, lo anterior se
sustenta con el siguiente criterio jurisprudencial:

OBJECION DE DOCUMENTOS EN EL JUICIO DE DESAHUCIO. ES

OPORTUNA LA REALIZADA AL CONTESTAR LA DEMANDA (LEGISLACION
DEL ESTADO DE MEXICO)

Si bien es cierto que el artículo 329 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de México regula la temporalidad y forma en que debe llevarse a cabo la
objeción de documentos, no menos verdad es que atendiendo a la naturaleza
del juicio de desahucio, considerado por nuestra legislación como especial, cuya
regulación se contempla en el libro segundo, título 6, capítulo IV del código
adjetivo, la objeción formulada por la demandada al dar contestación a la demanda
respecto del contrato de arrendamiento exhibido por la parte actora, debe
estimarse oportuno, en virtud de que en el juicio de desahucio no existe una
dilación probatoria en los términos previstos por la codificación en comento para
los juicios ordinarios.
 PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL
SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo 875/96. Lilia Fernández Estrada. 19 de
septiembre de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Fernando Narváez Barker.
Secretaria: Gloria Burgos Ortega.

SEGUNDO.- SINE ACTIONE GIS.

Esta defensa se hace consistir en la negación de mi representada a las

pretensiones reclamadas y a los hechos narrados en la demanda pues insiste que
mi representada incumplió con los frutos civiles correspondientes a los meses de
noviembre y diciembre del dos mil veintitrés, sin embargo ante esta H. autoridad
exhibo LOS COMPROBANTES DE PAGO CORRESPONDIENTES A LOS
MESES DE NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, por lo que se refuta categóricamente
todo lo manifestado en la demanda, por otro lado, no se reconoce que la actora
tenga facultad para reclamar la procedencia de las prestaciones propuestas
acorde con la circunstancia narradas por mi mandante respecto a la aplicabilidad
de la presente defensa, para fundar y motivar mi dicho ocurro a presentar el
siguiente criterio jurisprudencial

DEFENSAS. SINE ACTIONE AGIS.

No constituye propiamente hablando una excepción, pues la excepción es una

defensa que hace valer el demandado para retardar el curso de la acción o para
destruirla, y la alegación de que el actor carece de acción, no entra en esa
división. Sine actione agis no es otra cosa que la simple negación del derecho
ejercitado, cuyo efecto jurídico en juicio, solamente puede consistir en el que
generalmente produce la negación de la demanda, o sea, el de arrojar la carga de
la prueba al actor, y el de obligar al juez a examinar todos los elementos
constitutivos de la acción.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO. Amparo directo

764/92. Cupertino Buendía Ramos. 29 de octubre de 1992. Unanimidad de votos.
Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo. Secretaria: Edith Alarcón Meixueiro.
Reitera criterio de la jurisprudencia 583, página 1004, Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación 1917-1988.

Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en el Articulo 907 del Código de

Procedimientos Civiles del Estado me permito ofrecer las siguientes

PRUEBAS
PRIMERO.- DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en la copia simple de los
pagos de los frutos civiles correspondientes a los meses de noviembre y diciembre
del año dos mil veintitrés.

SEGUNDO.- CONFESIONAL.- A cargo de la C. Glenda Amira Hernández Salazar

a fin de corroborar mi dicho en cuanto a que la parte actora ha sido omisa en
diversos clausulados del Convenio base de la acción
Esta prueba la relaciono con todos los hechos de mi escrito de contestación de
demanda.

TERCERO.- INTRUMENTAL DE ACTUACIONES.- Consistente en todo lo que se

actúe dentro del presente procedimiento y solo en lo que pueda beneficiar los
intereses de la suscrita y nuestra menor hija.

Esta prueba la relaciono con todos los hechos de mi escrito de contestación de

demanda.

CUARTO.- PRESUNCIONAL.- En su doble aspecto LEGAL Y HUMANA y

consistente en todas las deducciones lógico- jurídicas que el Juzgador tenga para
conocer la verdad de los hechos y solo en lo que beneficie a mis intereses.

Esta prueba la relaciono con todos los hechos de mi escrito de contestación de

demanda.

D E R E C H O:

1.- En cuanto al fondo son aplicables los artículos 3134, 3141, 3149, 3150, 3151 y
demás relativos y aplicables del Código Civil para el Estado de Quintana Roo.

2.- En cuanto al procedimiento son aplicables los Artículos 90, 91, 92 y demás
relativos y aplicables del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de
Quintana Roo.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, respetuosamente a Usted C. Juez

atentamente solicito:

PRIMERO.- Se me tenga por presentada la contestación en tiempo y forma la

presente contestación de demanda instaurada en contra de mi representada y que
de conformidad al articulo 1004 y 1004 Bis del Código de Procedimientos Civiles
del Estado de Quintana Roo se de por terminada la providencia de lanzamiento.
SEGUNDO.- Se le de vista al ministerio público en virtud de no contar con la
documental que acredite la titularidad del derecho de propiedad por la parte
actora.

Justa y Legal mi promoción, espero sea proveída conforme a derecho.

“PROTESTO LO NECESARIO EN DERECHO”

SOLIDARIDAD, QUINTANA ROO A SU FECHA DE PRESENTACIÓN

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SEBASTIÉN COURAJOUD