IV PLENO CASATORIO
MATERIA DEL PLENO: prescripción adquisitiva del inmueble que alega el
demandado, al tener la posesión del mismo por más de 40 años.
La demanda de desalojo por ocupación precaria fue interpuesta a fin de que se
ordene el desalojo de los demandados del inmueble ubicado en la ciudad de Pucallpa; en
su escrito manifiesta que sus poderdantes son propietarios del inmueble materia de
reclamo, cuya titularidad fue inscrita en los Registros Públicos, y que sus poderdantes
han adquirido el bien inmueble, que antes fue una casa familiar, por lo que los
demandados tienen la condición de precarios.
Luego, los emplazados contestan y deducen excepción de falta de legitimidad
para obrar de los accionantes y señalan que estos han dejado de ser propietarios del
inmueble y que poseen el bien por más de cuarenta años. Posesión que vinieron
ejerciendo de forma pacífica, pública y como propietarios, por lo tanto, ha operado la
prescripción adquisitiva del inmueble.
Mediante sentencia del 15 de septiembre de 2010 se declaró fundada la
demanda, ordenándose el lanzamiento de los demandados del bien inmueble materia de
litis.
Apelada la decisión, mediante sentencia de vista del 8 de abril de 2011, emitida
por la Sala Superior especializada en lo Civil de Ucayali, confirma la alzada en todos
los extremos, precisando que la demanda debe ampararse conforme a lo resuelto por el
A quo, acotando que los demandantes han acreditado haber obtenido la titularidad sobre
el bien, al haberlo recibido en anticipo de legítima y que en lo que concierne a la
posesión de título de propietarios por usucapión, que alegan los demandados, se observa
que los documentos que se adjuntan varios de ellos aparecen a nombre de terceros, por
lo que no habiéndose desvirtuado la precariedad de la posesión resulta viable el
desalojo.
Interpuesto el recurso de casación contra la sentencia de vista expedida por la
Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Ucayali, resolvió
confirmando la sentencia apelada que declara fundada la demanda de desalojo por
ocupación precaria; el recurso de casación ha sido declarado procedente por la Sala
Suprema bajo las causales de: infracción normativa de naturaleza procesal del inciso 3
del artículo 122 del Código Procesal Civil y el inciso 3 del artículo 139 de la
Constitución Política del Estado- prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil,
al haberse satisfecho los requisitos de fondo regulados por los incisos 2, 3 y 4 del
artículo 388 del mismo Código.
Declarada procedente la casación y con la finalidad de darle un mejor
tratamiento al asunto, fueron convocadas a pleno la Sala Civil Permanente y la Sala
Civil Transitoria para que se desarrolle el IV Pleno Casatorio.
¿Cuál es el problema planteado en el pleno casatorio?
El panorama anterior al pleno era muy disuasivo. Pues, era solo necesario que el
demandado alegara alguna causal que no pudiese ser analizada en un proceso tramitado
en la vía sumarísima (el desalojo), para que los jueces desestimaran la demanda y
dictaran una sentencia inhibitoria. Ante esta problemática y al ver que el desalojo iba
perdiendo vigencia como proceso para la recuperación del bien y con el fin de darle un
mejor tratamiento al asunto materia de revisión y unificar criterios a fin de evitar la
emisión de jurisprudencia dispar, fueron convocadas a pleno la Sala Civil Permanente y
la Sala Civil Transitoria para establecer precedentes que hicieran el proceso de desalojo
más efectivo.
¿Cuáles son los derechos y principios en conflicto?
Supuestos conflictivos de posesión precaria:
1. Propietario vs poseedor con título nulo
El Juez puede analizar de oficio la validez del título de las partes
(propietario demandante y poseedor). Si advierte que alguno de ellos adolece de
nulidad manifiesta, se pronuncia sobre ello en la parte considerativa y
(dependiendo de cuál de los títulos es nulo) ampara o desestima la demanda de
desalojo. Así es como lo estableció el pleno, sin embargo, era notorio algunas
falencias, por un lado, no definía lo que era nulidad manifiesta y, por otro lado,
dejaba con vida un título que era evidentemente nulo.
2. Propietario vs poseedor prescribiente.
En este supuesto, antes del IV pleno bastaba con que el demandado
alegue que era prescribiente para que no llevar a cabo el proceso de desalojo y
puedan ir por otra alternativa como por ejemplo la acción reivindicatoria.
En esa línea, la Corte en el IV pleno discute y se pone al frente de ambas
posiciones manifestando que, en la prescripción no necesariamente se requiere
sentencia que lo reconozca como tal, ya que; si no la hubiere, eso no quiere decir
que no haya prescripción porque como ya se sabe, esta figura jurídica se
adquiere con el paso del tiempo. Desarrollándose así los siguientes puntos:
2.1. No basta con que el demandado afirme que es
prescribiente, sino que tiene que probarlo en el desalojo, aportando las pruebas
suficientes.
2.2. Si el Juez revisa dichas pruebas y estás lo convencieran de
que se trata de un prescribiente, con su amplia competencia puede desestimar la
demanda de desalojo.
2.3. El Juez no puede declarar la prescripción en la parte
resolutiva de la sentencia.
3. Propietario vs poseedor que construyo
3.1. Las edificaciones hechas por el poseedor no justifican que
pueda quedarse en el bien, independientemente de si haya actuado con buena o
mala fe.
3.2. Basta con que el demandante pruebe su derecho de propiedad.
3.3. El constructor puede demandar accesión en la vía pertinente.
La Corte bajo este supuesto lo menciona de algún modo, señalando que
el argumento de haber construido no tiene mucha relevancia. Por ejemplo, si el
terreno es de la persona X, la construcción como parte integrante también seria
de la persona X ya que sigue la suerte del bien principal. La única excepción es
con el derecho de superficie ya que aquí encaja la figura de contar con
propietarios distintos A y B.
4. Nuevo propietario vs arrendatario con contrato vigente.
4.1. Si el arrendatario no se inscribió, la sola venta del bien
convierte en precario al arrendatario.
4.2. Esta regla no aplica si en el contrato de compraventa el
adquirente se obligó a respetar el arrendamiento.
La ley dice de manera muy puntual que, el nuevo propietario del bien
solamente debe respetar el arrendamiento, si en el momento en el que él estaba
comprando el bien; el arrendamiento estaba en registros públicos. Lo que señala
el IV pleno en el caso de no haber estado inscrito, puede finiquitarlo y el
arrendatario se convierte en precario.
5. Propietario vs arrendatario con título fenecido.
5.1. Con el aviso de devolución (art. 1704) el título del
arrendatario fenece, por lo que se convierte en precario.
5.2. Si no hay aviso de devolución no hay precariedad, pues el
contrato de arrendamiento continua a plaza indeterminado.
En este supuesto, anterior al IV pleno se establecía una serie de dudas
con respecto a la aplicación de los arts.1699 y 1700 del Código Civil, así pues, la
Corte de forma acertada señala que, si el contrato tiene un plazo determinado y
el plazo vence se aplique la norma estipulada en el art. 1700. Por tanto, el
arrendatario no sería precario y si posterior a ello se demanda a una persona X
por desalojo, si se podría configurar, pero será desalojo por vencimiento de
plazo. Necesario aclarar que en el caso de enviar una carta previamente y el
arrendatario sigue en el bien, si sería precario.
6. Propietario (vendedor) vs comprador con contrato resuelto.
6.1. La resolución extrajudicial produce todos sus efectos ya sea por
intimación o por clausula resolutoria expresa.
6.2. El comprador se convierte en un precario por fenecimiento de
su título.
6.3. El Juez del desalojo debe verificar el cumplimiento de la
formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir sobre la
validez de la resolución.
6.4. Excepcionalmente, si los hechos revisten mayor complejidad, el
Juez puede declarar infundada la demanda.
La Corte ha dicho que si se configura como precario la persona que
retiene el bien, puede aplicarse la demanda de desalojo, pero para que esta
prospere, el juez tiene que constatar que la resolución presentada por parte del
demandante cumpla con los aspectos formales correspondientes.
5. ¿Cuál es el fundamento esencial (ratio decidendi) de la Suprema?
No había pues un marco jurídico claro donde pudiera proponerse el
desalojo sin que este sea desplazado por una discusión principal. Esto
evidentemente era grave y se prestaba al abuso de los operadores jurídicos.
Aquí también es importante señalar la importancia de dicho pleno bajo
estos tres supuestos:
Puso fin al debate que existía respecto de quien podría ser
considerado precario y, por ende, contra quien se podría plantear la demanda de
desalojo. Se trae a colación dos doctrinas:
Primera doctrina. Precaria es aquella persona que nacía como legítimo
y que con el devenir se convertía en ilegitimo y según esta posición, el invasor
no podía ser un precario.
Segunda doctrina. Precario es aquel que no tiene título y comenzó su
posesión siendo legítimo, pero ese derecho que lo respalda, fenece.
Para que alguien no sea precario tiene que tener un derecho que lo
respalda y este derecho puede derivar de un acto jurídico. El poseedor puede
tener un derecho que lo respalda, pero no necesariamente puede derivar de un
acto jurídico, sino que es producto del supuesto de hecho de una norma.
Había una serie de supuestos de desalojo con una serie de
argumentos que complicaban el fallo del juez, a raíz del IV pleno la Corte
desarrollo algunos supuestos materia de esta controversia.
Es precario quien carece de título o el mismo feneció, pero título no es
necesariamente un documento que acredite propiedad, sino cualquier acto jurídico que
autorice a alguien a ejercer la posesión del bien. A lo que se adhiere la corte.
6. Que aspectos han sido modificados por el IX pleno casatorio.
El IX pleno casatorio vuelve a tocar el tema de nulidad manifiesta, pero
tiene el símil con el desalojo de que ambos son procesos que se tramitan en la
vía sumarísima. Una de los aportes en este IX Pleno Casatorio es cuando la
Corte señala específicamente lo que es nulidad manifiesta, señalando que es
aquella nulidad que brota del mismo título que exhibe el documento accesorio.
Ejemplo: el demandado en el proceso de desalojo se defiende con un documento
privado de donación. Ahora bien, sé es de conocimiento que la donación no
puede estar en un documento privado ya que para que sea válida tiene que estar
contenida en escritura pública y es de formalidad solemne. El juez con la
potestad que tiene, al observar dicho documento, se puede percatar de que no es
un documento que acredite la donación, alegada por el demandado.
Otro punto importante que establece la Corte en el IX pleno casatorio es
que la nulidad manifiesta puede brotar no del propio título, sino de una lectura
conjunta con otro documento. Ejemplo: Una persona X demanda a un invasor,
este último saca una compraventa otorgada por el padre de la persona X y dicha
casa que está en controversia le perteneció al papa, pero el padre falleció en el
año 2015, por tanto, la persona X heredo la casa. Ahora bien, el titulo que en su
momento mostro el demandado indica como fecha 2018. En razón a esto la
persona X presenta el documento de defunción del padre donde consta que
falleció en el año 2015 y como consecuencia, es un acto imposible que el padre
haya firmado en el año 2018 como alego el demandante.
El IX corrige al IV en cuanto esté señalo que el Juez no podía declarar
nulo el contrato por más que tenga conocimiento de que se trate de un título
nulo, ya que generaba una incongruencia. Por su parte, la Corte en el IX pleno
indica que no hay sentido en el hecho de que no se declare nulo un título a
sabiendas que evidentemente es nulo, por eso autoriza que en la propia sentencia
de desalojo no solamente se debe amparar la demanda sino también declararse
nulo el título del demandado siempre y cuando haya nulidad manifiesta.
Menciona al menos 2 casaciones que se hayan pronunciado contra el IV
pleno casatorio.
CASACIÓN 225-2016-LIMA
CASACIÓN 2521-2016 LIMA NORTE
