Introducción a las finanzas

Metodologías de valoración
Metodologías
de valoración

Valoración por
Valoración
flujo de caja
descontado relativa

Valoración por
Valoración por flujo de caja al
flujo de caja libre inversionista
operacional FCFE
FCFF
Fórmula de Valor Presente dado una anualidad con
crecimiento continuo:

𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 ∗ (1 + 𝑔%)
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝑖% − 𝑔%
100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

-
101
111
121
131
141
151
161
171
81
1
11
21
31
41
51
61
71

91
 𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝑖% − 𝑔%

1
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 = 𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑥 Múltiplo
𝑖% − 𝑔%

1 Múltiplo (ke% - g%)

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 = 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑𝑜𝑠𝑡−1 𝑥 10% - 5%
10 x 10,0 %
𝐾𝑒% − 𝑔%
20 x 5,0 % 15% - 10%
30 x 3,3 %
20% - 15%
100 x 1,0 %
 Modelo de valoración (Múltiples períodos)
Múltiplos (Un único período)

Ingresos – costos y gastos – intereses – impuestos + depreciación y amortización – aumento

de activos corrientes + aumento de pasivos corrientes – inversión en propiedad, planta y
equipo – aumento de intangibles - pagos de obligaciones financieras
t, t + 1, t + 2…. t + n

𝟏
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝑷𝒓𝒆𝒔𝒆𝒏𝒕𝒆 = 𝑫𝒊𝒗𝒊𝒅𝒆𝒏𝒅𝒐𝒔𝒕−𝟏 𝒙
𝑲𝒆% − 𝒈%

Múltiplo
𝑘𝑒 % = 𝑅𝑓 + 𝐵𝐿𝑒𝑣 𝑅𝑚 − 𝑅𝑓 + 𝑅𝑝 + 𝑅𝑖𝑒𝑠𝑔𝑜 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑠𝑎
 Múltiplos de valoración
Una compañía A es listada en el mercado accionario al finalizar
el año 3

Compañía A Año 1 Año 2 Año 3

Dividendos 100.000 100.000 100.000

El mercado le asigna un precio por mecanismo de oferta y

demanda: Usd 1.000.000

*Precio <> Valor

 Múltiplos de valoración
Capitalización bursátil: precio de la acción x número de acciones en
circulación

1. Capitalización bursátil
Pasivo 2. Market Cap
3. Market Capitalization
Activo 4. Equity Value
5. Valor compañía
Patrimonio 6. Valor patrimonial
7. Valor de mercado
 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑏𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙 𝑡
𝑀ú𝑙𝑡𝑖𝑝𝑙𝑜 𝑑𝑒 𝑑𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑𝑜𝑠 =
𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑𝑜𝑠 𝑡 − 1

Compañía A Año 3
Dividendos 100.000
Pasivo

Activo

Market Cap
Usd 1.000.000
10 x
Múltiplo de dividendos: compara el valor patrimonial con los dividendos generados
Interpretación: todo lo demás constante, se recupera la inversión en 10 años
 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑𝑜𝑠 𝑡 − 1 Dividend yield
𝑅𝑒𝑡𝑜𝑟𝑛𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑑𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑𝑜𝑠 =
𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑏𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙 𝑡

Compañía A Año 3
Dividendos 100.000
Pasivo

Activo

Market Cap
Usd 1.000.000
10 %
Retorno por dividendos: compara los dividendos generados con el valor patrimonial
Interpretación: todo lo demás constante, la rentabilidad del inversionista es 10%
 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑏𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙 𝑡
𝑀ú𝑙𝑡𝑖𝑝𝑙𝑜 𝑑𝑒 𝑓𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑑𝑒 𝑒𝑓𝑒𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 =
𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑑𝑒 𝑒𝑓𝑒𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑡 − 1

Compañía A Año 3
(=) Utilidad neta 100.000
Pasivo
(+) Depreciación y amortización 50.000
(-) Aumento de inversión en propiedad, planta Activo
50.000
y equipo
(-) Aumento de intangibles 0 Market Cap
(-) Aumento de activos corrientes 50.000 Usd 1.000.000
(+) Aumento de pasivos corrientes 50.000
(=) Flujo de efectivo 100.000

10 x
Múltiplo de flujo de efectivo: compara el valor patrimonial con el flujo de efectivo generado
Interpretación: Si el flujo de efectivo se reparte como dividendos, se recupera la inversión en
10 años.
*Incentivo para cambiar a la valoración tradicional
 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑏𝑢𝑟𝑠á𝑡𝑖𝑙 𝑡 Price / Earnings
𝑅𝑒𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑔𝑎𝑛𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑅𝑃𝐺 =
𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑁𝑒𝑡𝑎 𝑡−1

Compañía A Año 3
Utilidad neta 100.000
Pasivo

Activo

Market Cap
Usd 1.000.000
10 x
Relación Precio – Ganancia: compara el valor patrimonial con la utilidad neta generada
Interpretación: El valor de la compañía equivale a 10x la utilidad neta
Si la utilidad neta se repartiese como dividendos, se recupera en 10 años
 Múltiplos de valoración
Compañía A Año 3
(=) Utilidad operacional (EBIT) 300.000 Pasivo
(-) Intereses financieros 100.000
(=) Utilidad Antes de Impuestos (EBT) 200.000 Activo

(-) Impuestos 100.000

Patrimonio
(=) Utilidad Neta 100.000

Intereses
EBIT
Dividendos
 Múltiplos de valoración
Enterprise Value: Market Cap + Obligaciones financieras, netas

Pasivo 1. Capitalización bursátil

2. Market Cap
Activo 3. Market Capitalization
1. Valor de activos 4. Equity Value
2. Valor de operaciones 5. Valor compañía
Patrimonio
3. Enterprise Value 6. Valor patrimonial
7. Valor de mercado
 𝐸𝑛𝑡𝑒𝑟𝑝𝑟𝑖𝑠𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝑡
𝑀ú𝑙𝑡𝑖𝑝𝑙𝑜 𝑢𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 = EV / EBIT
𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 𝑡−1

Compañía A Año 3
(=) Utilidad operacional (EBIT) 300.000 Pasivo
Enterprise
(-) Intereses financieros 100.000
(=) Utilidad Antes de Impuestos (EBT) 200.000
7x Value
Usd
(-) Impuestos 100.000 2.100.000
Patrimonio
(=) Utilidad Neta 100.000

Múltiplo EBIT: compara la utilidad operacional con el valor de los activos de la compañía
Interpretación: El valor actual de los activos equivale a 7 veces la utilidad operacional
 Múltiplos de valoración

Compañía B Compañía C Compañía D Promedio simple Compañía A

Utilidad operacional
100.000 200.000 100.000 300.000
Usd

Múltiplo (x) 7,5 10,0 5,0 7,5 7,0

Enterprise Value Usd 750.000 2.000.000 500.000 2.100.000

 𝐸𝑛𝑡𝑒𝑟𝑝𝑟𝑖𝑠𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝑡 EV / EBITDA
𝑀ú𝑙𝑡𝑖𝑝𝑙𝑜 𝐸𝐵𝐼𝑇𝐷𝐴 =
𝐸𝐵𝐼𝑇𝐷𝐴 𝑡−1

Compañía A Año 3
(=) EBITDA 350.000 Pasivo
Enterprise
(-) Depreciación y amortización
(=) Utilidad operacional (EBIT)
50.000
300.000
6x Value
Usd
(-) Intereses financieros 100.000 2.100.000
Patrimonio
(=) Utilidad Antes de Impuestos (EBT) 200.000
(-) Impuestos 100.000
(=) Utilidad Neta 100.000

Múltiplo EBITDA: compara el EBITDA con el valor de mercado de los activos de la compañía
Interpretación: El valor actual de los activos equivale a 6,0 veces el EBITDA
 𝐸𝑛𝑡𝑒𝑟𝑝𝑟𝑖𝑠𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝑡 EV / Sales
𝑀ú𝑙𝑡𝑖𝑝𝑙𝑜 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 =
𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑡−1

Compañía A Año 3
(=) Ingresos 3.500.000 Pasivo
Enterprise
(-) Costos y gastos (Exc. Dep. y Amort.) 3.150.000
(=) EBITDA 350.000
0,6x Value
Usd
(-) Depreciación y amortización 50.000 2.100.000
Patrimonio
(=) Utilidad operacional (EBIT) 300.000

Múltiplo : compara los ingresos con el valor de mercado de los activos de la compañía
Interpretación: El valor actual de los activos equivale a 0,6 veces las ventas
 Múltiplos de valoración
Ejemplo 1 UDM

(=) Ingresos 39.829.000 3,8 Pasivo

(=) EBITDA 5.695.000 26,6
Enterprise Value
(=) Utilidad 155.690.000
4.981.000 30,4
operacional (EBIT) Equity Value
151.460.000
(=) Utilidad Neta 4.304.000

36,2

Ejemplo 1 UDM

(=) Flujo de efectivo 4.981.000 43,4

(=) Dividendos 1.357.000 111,6 0,9%

Múltiplos de valoración
 Múltiplos de valoración
Ejemplo 1 UDM

(=) Ingresos 26.022.000 8,25 Pasivo

(=) EBITDA 3.080.000 69,7 Enterprise Value
214.700.000
(=) Utilidad
841.000 255,3
operacional (EBIT)
Equity Value
(=) Utilidad Neta -144.000 207.660.000

N.A.

Ejemplo 1 UDM

(=) Flujo de efectivo - 638.000 N.A.

(=) Dividendos 0.0 N.A. N.A.

Múltiplos de valoración
 Múltiplos de valoración
Ejemplo 1

(=) Ingresos 50.660.000 4,5 Pasivo

(=) EBITDA 19.312.000 11,9 Enterprise Value
(=) Utilidad 229.380.000
13.629.000 16,8
operacional (EBIT)
Equity Value
(=) Utilidad Neta 15.790.000 187.420.000

11,9

Ejemplo 1 UDM

(=) Flujo de efectivo 7.800.000 24,0

(=) Dividendos 8.103.000 23,1 4,3%

Fuente: Yahoofinance ; Cálculos propios

Múltiplos de valoración
Los determinantes del ´precio´ de la compañía son:
A - Patrimonio contable
B - Ánimo del mercado y momentum
- Historias acerca de los fundamentales
C - Flujo de caja de activos existentes
- Crecimiento en flujos de caja
- Calidad del crecimiento
Los determinantes del ´valor´ de la compañía son:
A - Patrimonio contable
B - Ánimo del mercado y momentum
- Historias acerca de los fundamentales
C - Flujo de caja de activos existentes
- Crecimiento en flujos de caja
- Calidad del crecimiento
Un Capex Neto Negativo se interpreta como:
A La depreciación de ese año fue superior a la
inversión en propiedad, planta y equipo
B La depreciación de ese año fue inferior a la
inversión en propiedad, planta y equipo
C La depreciación de ese año fue igual a la
inversión en propiedad, planta y equipo
¿Cómo se interpreta un Factor Capex / Ingresos de 5%?
A Por cada $ 5 de ingresos, se invierte $ 100 de
propiedad, planta y equipo.
B Por cada $ 5 de ingresos, se invierte $ 5 de
propiedad, planta y equipo.
C Por cada $ 100 de ingresos, la compaña invierte $
5 en propiedad, planta y equipo.
¿Cómo se define el Ebitda?
A El Ebitda es la utilidad operacional de la compañía
excluyendo la depreciación y la amortización.
B El Ebitda es la utilidad neta de la compañía menos
la depreciación y la amortización.
C El Ebitda es el flujo de efectivo para actividades de
inversión.
Cuál es la variación porcentual del Ebitda?
Año 1. Ingreso 100, costo excluyendo depreciación 20, depreciación 10.
Año 2. Ingreso 100, costo excluyendo depreciación 10, depreciación 20.
A 10%
B 12,5%
C 15%
Un Aumento de Propiedad, planta y equipo representa
A Neutro en efectivo
B Una salida de efectivo
C Una entrada de efectivo
La depreciación y la amortización se modela en el
flujo de efectivo como:
A Neutro en efectivo
B Una salida de efectivo
C Una ´entrada´ de efectivo
¿Cuál es el flujo de efectivo a descontar en Valoración
por flujo de caja al inversionista FCFE?
A + Utilidad Neta – Capex Neto – Cambio en Capital
de trabajo
B + Utilidad Neta – Inventarios – Cuentas por cobrar
+ Cuentas por pagar
C + Utilidad Neta + Capex - Depreciación
¿Un Aumento de la expectativa de Capex?
A Reduce el valor de la compañía
B Aumento el valor de la compañía
C Neutro en el valor de la compañía
¿Un Aumento de la expectativa de atrapamiento de caja
en inventarios?
A Reduce el valor de la compañía
B Aumento el valor de la compañía
C Neutro en el valor de la compañía
¿Un Aumento de la expectativa de atrapamiento de
efectivo en cartera?
A Reduce el valor de la compañía
B Aumento el valor de la compañía
C Neutro en el valor de la compañía
 Año 1 Año 2 Año 3
Ventas 100 110 120
Cuál es el mejor año en términos
Costo de ventas* 50 54 75 del margen EBITDA
Utilidad bruta 50 56 45
Gasto de ventas* 10 10 5 A Año 1
Gasto de administración* 10 10 10
Depreciación y amortización 10 10 10
B Año 2
Utilidad operacional 20 26 20 C Año 3
Intereses 10 10 20
Utilidad antes de impuestos 10 16 0
Impuestos 3 6 0
Utilidad neta 7 10 0

* Excluyen depreciación y amortización

 Año 1 ¿Cuál es el EBITDA de esta compañía?
Ingresos operacionales $ 11.000
Costo de ventas excluyendo la depreciación y A 4.000
$ 4.000
amortización B 3.000
Depreciación $ 1.000
Amortización $ 400 C 2.600
Utilidad bruta $ 5.600
Gastos de administración excluyendo depreciación y
$ 2.000
amortización
Gastos de ventas excluyendo depreciación y
$ 1.000
amortización
Depreciación $0
Amortización $0
Utilidad operacional $ 2.600
¿Cuál es la fórmula del múltiplo implícito?
A Ke / 1
B (g – Ke)
C 1 / (Ke – g)
¿Cuánto es el múltiplo implícito?
Ke = 20%
G = 10%
A 5
B 10
C 15
¿Qué es el Equity Value?
A Valor de mercado de los activos
B Valor de mercado del patrimonio
C Valor de mercado de los pasivos
¿Cuál es la fórmula del Dividend Yield?
A Dividendos / Market Cap
B Market Cap / Dividendos
C Dividendos * Market cap
¿Cuál de las siguientes es la fórmula correcta para el
múltiplo de flujo de efectivo?
A (Utilidad neta – Capex Neto – Cambio en
capital de trabajo) / Valor activos
B (Utilidad neta + Capex Neto + Cambio en
capital de trabajo) / Valor patrimonial
C (Utilidad neta – Capex Neto – Cambio en
capital de trabajo) / Valor patrimonial
¿Cómo se interpreta una relación precio-ganancia de
20x?
A Se recupera la inversión en 5 años si se
reparte la utilidad neta como dividendos.
Rentabilidad implícita de 20%.
B Se recupera la inversión en 20 años si se
reparte la utilidad neta como dividendos.
Rentabilidad implícita de 5%.
C Se recupera la inversión en 20 años si se
reparte la utilidad neta como dividendos.
Rentabilidad implícita de 20%.
¿Qué es el Enterprise Value?
A Valor de mercado de los activos
B Valor de mercado del patrimonio
C Valor de mercado de los pasivos
El EBIT se encuentra asociado a:
A Enterprise value
B Equity Value
C Market Cap
El EBITDA se encuentra asociado a:
A Enterprise value
B Equity Value
C Market Cap
La utilidad Neta se encuentra asociada a:
A Enterprise value
B Equity Value
C Valor de obligaciones financieras
Los ingresos se encuentran asociados a:
A Enterprise value
B Equity Value
C Market Cap
Un múltiplo EBITDA de 8x se interpreta como:
El patrimonio se encuentran valorado a 8x
A veces el EBITDA (Rentabilidad implícita
12.5%)
Los activos se encuentran valorados a 8x
B veces el EBITDA (Rentabilidad implícita
12.5%)
Los activos se encuentran valorados a 8x
C veces el EBITDA (Rentabilidad implícita
14.2756%)
¿Qué significan las siglas en EV/Ebitda?
A Enterprise Value / Ebitda
B Equity Value / Ebitda
C Ebitda / Equity Value
Taller

Compañía ✓ Elija 1 acción de las 4 acciones del listado.

✓ Obtenga el Flujo de Efectivo* (Utilidad Neta – Aumento de cuentas por cobrar – Aumento de
KO Coca-Cola Inventarios + Aumento de cuentas por pagar – Inversión en propiedad, planta y equipo +
depreciación).
MMM 3M
✓ Proyecte el Flujo de efectivo normalizado 5 años (estabilizando capital de trabajo con
NKE Nike rotaciones, factor Capex / Ingresos, asumiendo depreciación constante).
PFE Pfizer ✓ Ke % = 10%
✓ Obtenga el crecimiento implícito de la valoración replicando el valor de mercado.
✓ Calcule el indicador Price to Earnings asociado a la valoración.

𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑑𝑒 𝑒𝑓𝑒𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑥 (1 + 𝑔%)

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝐾𝑒% − 𝑔%
* Sin actividades de financiación.
Valoración por flujo de caja al accionista FCFE

Flujo de efectivo Compra Año base T+1 T+2 T+3 T+4 T+5
(+) Utilidad Neta 300 300 300 300 300 300
(+) Depreciación y amortización 0 0 0 0 0 0
(-) Aumento de activos corrientes 50 50 50 50 50 50
(+) Aumento de pasivos corrientes 50 50 50 50 50 50
(-) Inversión en propiedad, planta y equipo 0 0 0 0 0 0
(-) Inversión en intangibles 0 0 0 0 0 0
Flujo de efectivo del período 300 300 300 300 300 300
Valor presente (T+6 -> ∞) 3.000
Flujo de efectivo del período 300 300 300 300 300 3.300
Valor presente @ 10% (Ke %) 3.000

Flujo de caja del inversionista -3.000 300 300 300 300 300 3.300
Tasa Interna de Retorno TIR % 10,0%

300 300
𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = = = 3.000
(𝐾𝑒 −𝑔) 10% − 0%
Valoración por flujo de caja a la firma F.C.F.F.

Paso 1. Se proyecta el flujo de caja desapalancado.

Paso 2. Se descuenta utilizando el Costo de Capital WACC% (Beta apalancado).

Paso 3. Se obtiene el Enterprise Value (Valor de activos).

Paso 4. Se restan las obligaciones financieras netas.

Paso 5. Se obtiene el Equity Value.

 Valoración por flujo de caja a la firma F.C.F.F.
Flujo de efectivo Año base T+1 T+2 T+3 T+4 T+5
(+) Utilidad operacional desp. De Impto UODI 480 480 480 480 480 480
(+) Depreciación y amortización 0 0 0 0 0 0
(-) Aumento de activos corrientes 50 50 50 50 50 50
(+) Aumento de pasivos corrientes 50 50 50 50 50 50
(-) Inversión en propiedad, planta y equipo 0 0 0 0 0 0
(-) Inversión en intangibles 0 0 0 0 0 0
Flujo de efectivo del período 480 480 480 480 480 480
Valor presente (T+6 -> ∞) 4.800
Flujo de efectivo del período 480 480 480 480 480 480
Valor presente @ 8% (Wacc %) 6.000

480 480
𝐸𝑛𝑡𝑒𝑟𝑝𝑟𝑖𝑠𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = = = 6.000 Valor compañía = Enterprise value –
(𝑊𝑎𝑐𝑐 −𝑔) 8 % − 0%
obligaciones financieras netas*
Pasivo $ 3.000
$ 6.000 Activo
Patrimonio $ 3.000 Obligaciones financieras netas = Pasivo no
corriente – Activo no corriente
Obligaciones financieras netas = Pasivo no corriente – Activo no corriente

✓ El analista debe considerar todos los activos no operacionales de la compañía que puedan

encontrarse subvalorados contablemente en los estados financieros. Como ejemplo, si un terreno

no tiene incidencia en la utilidad operacional de la compañía (ya considerada en la valoración de la

firma) y podría ser utilizado para el pago de obligaciones financieras, entonces debe incorporarse

en el cálculo de las obligaciones financieras netas.

✓ Por el contrario, si el terreno propio es utilizado para la operación, su incidencia ya se encuentra

reflejada en el flujo de caja libre operacional ya que no se incluyó su arriendo como ingreso.
En la valoración por Flujo de caja al accionista FCFE…
A Se valora el patrimonio directamente
B Se valoran los pasivos directamente
C Se valoran los activos directamente
En la valoración por Flujo de caja al accionista FCFF…
A Se valora el patrimonio directamente
B Se valoran los pasivos directamente
C Se valoran los activos y posteriormente se
restan las obligaciones financieras, netas
¿Cuál es el objetivo del flujo de caja desapalancado?
Analizar el desempeño operacional de la
A compañía o proyecto indiferente de
financiación
Analizar el desempeño del proyecto o de la
B compañía con mayores niveles de
endeudamiento
Analizar el desempeño del proyecto o de la
C compañía con menores niveles de
endeudamiento
¿Qué es la utilidad operacional después de Impuestos
UODI?
Es la utilidad operacional posterior a restar
A los impuestos, sin descuento tributario por
interés financiero.
B Es la utilidad operacional de la compañía.
Es la utilidad luego de restar los costos,
C
gastos y los intereses.
 Ke = Rm

Rm = Retorno de mercado

La rentabilidad exigida por un inversionista corresponde a la segunda mejor

opción de inversión.

La base inicial del cálculo es el índice S&P 500.

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
 Prima de mercado

Ke = Rf + (Rm – Rf´)
Rm = Retorno de mercado
Rm – Rf = Prima de mercado
Rf = Último dato disponible
Rf´ = Renta fija histórica

Premisa del modelo CAPM.

La rentabilidad exigida por un inversionista corresponde a la tasa libre de
riesgo + una prima por el riesgo asumido.
Usted es un inversionista en Colombia,
¿En cuál bono prefiere invertir?

✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno E.E.U.U.: 1,5 %

✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno Colombia: 1,5 %
✓ Bono emitido en pesos colombianos, respaldo gobierno Colombia: 1,5 %
Usted es un inversionista en Colombia,
¿En cuál bono prefiere invertir?

✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno E.E.U.U.: 1,5 %

✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno Colombia: 3,5%
✓ Bono emitido en pesos colombianos, respaldo gobierno Colombia: 5,5%
Usted es un inversionista en Colombia,
¿En cuál bono prefiere invertir?

Riesgo país
✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno E.E.U.U.: 1,5 %
+ 2,0%
✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno Colombia: 3,5%

El bono colombiano emitido en dólares se conoce como Bono Yankee

https://www.grupoaval.com/wps/portal/grupo-aval/aval/portal-financiero

https://www.invenomica.com.ar/riesgo-pais-embi-america-latina-serie-historica/
Usted es un inversionista en Colombia,
¿En cuál bono prefiere invertir?

Riesgo divisa
✓ Bono emitido en dólares, respaldo gobierno Colombia: 3,5%
+ 2,0%
✓ Bono emitido en pesos colombianos, respaldo gobierno Colombia: 5,5%

El bono colombiano emitido en pesos se conoce como Bono TES

https://www.grupoaval.com/wps/portal/grupo-aval/aval/portal-financiero
 Descontar flujo de caja en dólares (Free Cash
Ke = Rf + (Rm – Rf´) Flow to Equity FCFE)

Descontar flujo de caja en pesos

Ke = Rf + (Rm – Rf´) + Rp + Prima cambiaria (Flujo de caja al inversionista)

Donde,
Ke = Cost of Equity (Rentabilidad exigida)
Rf = Tasa libre de riesgo
Beta = Beta apalancado
Rm = Retorno de Mercado
(Rm – Rf´) = Prima de mercado
Rp = Riesgo país
R. Divisa = Prima de devaluación
Factor Beta

✓ El objetivo del Ke % es encontrar la rentabilidad de la

segunda mejor opción comparable al proyecto o al flujo de
caja de la compañía que estamos valorando.

✓ Debemos ajustar la Prima de Mercado para que refleje si la

industria donde se va a invertir presenta más o menos
riesgo que un portafolio diversificado.
Factor Beta
• Fuentes y • Valor presente
aplicaciones flujo de efectivo
• Capital de • TIR% del
trabajo comprador
• P. y G. Balance
y F.E.
Contabilidad Matemáticas
financiera financieras

Análisis
Estadística
financiero

• Indicadores de
rotación de
capital de • Factor Beta
trabajo
Factor Beta

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6

Portafolio A 100 140 60 100 120 80
Portafolio B 100 110 90 100 105 95

Asumiendo alta aversión al riesgo,

¿En cuál portafolio prefiere invertir?

 Factor Beta
Variación del valor Intercepto 0,00 + Interseccion.eje ()
Beta 2,00 + Pendiente ()
70%
Y=A+BX
Y=0+2X
35% Variación Portafolio 500 Variación Industria A
33%
(X) (Y)
24%
17% 5% 10%
12%
10% 20%
15% 30%
-6% -8% 20% 40%
-12%
-15%
Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 25% 50%
Beta apalancado = 2
Variación industria A

Variación portafolio Ej. Por cada 1% de variación del portafolio total, la

industria variará en 2%.
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Data
Current Data
Levered and Unlevered Betas by Industry
Damodaran publica en su sitio web el cálculo actualizado de Betas por industria.

Se utiliza US por ser un mercado de alta liquidez.

Factor Beta

✓ Beta es una medida de riesgo que compara la volatilidad de

la rentabilidad de un grupo de acciones de la misma
industria con la volatilidad del retorno del S&P 500.
 Descontar flujo de caja en dólares (Free Cash
Ke = Rf + Beta (Rm – Rf´) Flow to Equity FCFE)

Descontar flujo de caja en pesos

Ke = Rf + Beta (Rm – Rf´) + Rp + Prima cambiaria (Flujo de caja al inversionista)

Donde,
Ke = Cost of Equity (Rentabilidad exigida)
Rf = Tasa libre de riesgo
Beta = Beta apalancado
Rm = Retorno de Mercado
(Rm – Rf´) = Prima de mercado
Rp = Riesgo país
R. Divisa = Prima de devaluación
Kd * ( 1 – t%)

La compañía B utiliza Apalancamiento Financiero vs la Compañía A

que no lo utiliza. Impuesto 34%.

Año 1.
Compañía A Compañía B
Ventas 1.000 Ventas 1.000
Costos 500 Costos 500
Utilidad Bruta 500 Utilidad Bruta 500
Gastos Admón. Y Ventas 200 Gastos Admón. Y Ventas 200
Utilidad Operacional 300 Utilidad Operacional 300
Interés 0 Interés 0
Utilidad antes de 300 Utilidad antes de 300
Impuestos Impuestos
Impuestos 100 Impuestos 100
Utilidad Neta 200 Utilidad Neta 200
Kd * ( 1 – t%)

La compañía B. Solicita un crédito de $ 1.000 al inicio del año con

una tasa de interés 10%.
Año 2.
Compañía A Compañía B
Ventas 1.000 Ventas 1.000
Costos 500 Costos 500
Utilidad Bruta 500 Utilidad Bruta 500
Gastos Admón. Y Ventas 200 Gastos Admón. Y Ventas 200
Utilidad Operacional 300 Utilidad Operacional 300
Interés 0 Interés 100
Utilidad antes de 300 Utilidad antes de 200
Impuestos Impuestos
Impuestos 100 Impuestos 66
Utilidad Neta 200 Utilidad Neta 144
Kd * ( 1 – t%)

• El interés pagado es $ 100

Año 2.
equivalente a una tasa de
Compañía A Compañía B 10% (100/1.000).
Utilidad Operacional 300 Utilidad Operacional 300
Interés 0 Interés 100
• Si consideramos el efecto
Utilidad antes de 300
impositivo, nos
Utilidad antes de 200
Impuestos Impuestos ahorramos $ 34 en
Impuestos 100 Impuestos 66 impuestos.
Utilidad Neta 200 Utilidad Neta 144
• Con iguales cifras
operacionales, la
compañía A pagó $ 100
mientras la B pagó $ 66.
Kd * ( 1 – t%)

Año 2.

Compañía A Compañía B Aparecen entonces dos tipos

Utilidad Operacional 300 Utilidad Operacional 300 de interés:
Interés 0 Interés 100
El interés pagado al Banco: $
Utilidad antes de 300
100.
Utilidad antes de 200
Impuestos Impuestos Y…
Impuestos 100 Impuestos 66 El interés incluyendo el
Utilidad Neta 200 Utilidad Neta 144
beneficio fiscal: Interés
pagado – ahorro
$ 100 – $ 34 = $ 66.
Kd * ( 1 – t%)

Año 2.
Aparecen por consiguiente dos
Compañía A Compañía B
tasas de interés:
Utilidad Operacional 300 Utilidad Operacional 300
Tasa de interés al banco: 10%
Interés 0 Interés 100
Utilidad antes de 300 Utilidad antes de 200
Y…
Impuestos Impuestos Tasa interés incluyendo ahorro
Impuestos 100 Impuestos 66 fiscal:
Utilidad Neta 200 Utilidad Neta 144 $ 66 / $ 1.000 : 6.6%
Equivalente a 10% * (1 – 34%)
= 6.6%.
Kd% = i% * (1- t%)
Costo de capital promedio ponderado WACC %

Costo de Capital WACC.

Tasa de Interés Kd = 15% anual.
Tasa impositiva = 33,3%.
Deuda / Activo = 50%
Exigido por los inversionistas Ke = 20%

¿Cuál es el costo de Capital promedio ponderado de esta compañía?

a) 17,5% b) 15% c) 20% Excel

Costo de capital promedio ponderado WACC %

Costo de Capital WACC.

Tasa de Interés Kd = 15% anual.
Tasa impositiva = 33,3%.
Deuda / Activo = 50%
Exigido por los inversionistas Ke = 20%

50% Ie*1-t Ke% WACC

Pasivo Ie%= 15% * (1-33,3%) = 10% 10% 20% %
Activo D/A: E/A:
50%
Patrimonio Ke = 20% 50% 50%
= 5% = 10% 15%

El costo de capital promedio ponderado se calcula con el costo de deuda Kd * (1 – t%)

Costo de capital promedio ponderado WACC %

Costo de Capital WACC.

Tasa de Interés Kd = 15% anual.
Tasa impositiva = 33,3%.
Deuda / Activo = 100%
Exigido por los inversionistas Ke = 20%

¿Cuál es el costo de Capital promedio ponderado de esta compañía?

a) 10% b) 15% c) 20% Excel

Wacc % = D/A x Kd (1-t%) + E/A x Ke

Costo de capital promedio ponderado WACC %

Costo de Capital WACC.

Tasa de Interés Kd = 15% anual.
Tasa impositiva = 33,3%.
Deuda / Activo = 0%
Exigido por los inversionistas Ke = 20%

¿Cuál es el costo de Capital promedio ponderado de esta compañía?

a) 17,5% b) 15% c) 20% Excel

Wacc % = D/A x Kd (1-t%) + E/A x Ke

 25,0%
D/A WACC %

1% 19,9% 20,0%

25% 17,5%
15,0%

WACC %
50% 15,0%
10,0% ¿Óptimo?
75% 12,5%

99% 10,1% 5,0%

0,0%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Estructura de deuda
 D/A Ke % Kd * ( 1 – t%) WACC

0% 12% 7% ?

1% 12% 7% ?

25% 12% 7% ?

50% 12% 7% ?

75% 12% 7% ?

99% 12% 7% ?

100% 12% 7% ?

¿Cuál es el nivel óptimo de endeudamiento de esta compañía?

 D/A E/A Ke % Kd * ( 1 - t%) WACC%

0% 100% 12% 7% 12,0%

1% 99% 12% 7% 12,0%

25% 75% 12% 7% 10,8%

50% 50% 12% 7% 9,5%

75% 25% 12% 7% 8,3%

99% 1% 12% 7% 7,1%

100% 0% 12% 7% 7,0%

El nivel óptimo es 100% de endeudamiento (Wacc de 7%), pero, asumiendo que los
accionistas no incrementan su rentabilidad mínima exigida Ke % ante un mayor nivel de
endeudamiento.

¿Es lógico el supuesto de un inversionista que no incrementa

su rentabilidad mínima exigida ante mayor riesgo?
 D/A Ke % Kd * ( 1 – t%) WACC
1% 11,5% 7% ?
25% 13,0% 7% ?
50% 16,0% 7% ?
75% 25,0% 7% ?
99% 457,0% 7% ?

¿Cuál es el nivel óptimo de endeudamiento de esta compañía?

Wacc % = D/A x Kd (1-t%) + E/A x Ke
 D/A E/A Ke % Kd * ( 1 – t%) WACC
1% 99% 11,5% 7% 11,5%
25% 75% 13,0% 7% 11,5%
50% 50% 16,0% 7% 11,5%
75% 25% 25,0% 7% 11,5%
99% 1% 457,0% 7% 11,5%

¿Cómo mantener constante el costo de capital ante diferentes

estructuras de endeudamiento?

Wacc % = D/A x Kd (1-t%) + E/A x Ke

Beta apalancado

Ke = Rf + 𝐵𝑒𝑡𝑎𝐿𝑒𝑣 (Rm – Rf´) + Rp + Prima cambiaria

𝐵𝑒𝑡𝑎𝐿𝑒𝑣 = 𝐵𝑒𝑡𝑎𝑈𝑛𝑙𝑒𝑣 x (1 + (D/ E) * ( 1 – t%))

Paso 1. Damodaran obtiene el Beta apalancado de la regresión.

Paso 2. Damodaran encuentra el Beta desapalancado con la estructura D/A del sector

Paso 3. Encontramos el Beta apalancado con la estructura D/A de la valoración y el Beta

desapalancado de Damodaran.

Excel
D/A 75,0% Wacc % = D/A x Kd (1-t%) + E/A x Ke
E/A 25,0%
A 100
D 75
E 25
Ke = Rf + 𝐵𝑒𝑡𝑎𝐿𝑒𝑣 (Rm – Rf´) + Rp + Prima cambiaria
D/E 3,00
t% 30,0%
Beta Unlev 1,00
𝐵𝑒𝑡𝑎𝐿𝑒𝑣 = 𝐵𝑒𝑡𝑎𝑈𝑛𝑙𝑒𝑣 x (1 + (D/ E) * ( 1 – t%))
Rf% 3,00%
Rm - Rf´ 6,00%
Rp 2,00%
Prima cambiaria 2,00%

Beta Lev 3,10

Ke 25,6%

Kd * ( 1 - t% ) 7,00%

WACC 11,7%
14,0% Premisa
13,0%
12,0%
12,6%
12,1% Si ante diferentes estructuras
11,7%
11,2% de endeudamiento el costo de
10,0%
capital es constante, debemos
8,0% enfocarnos en el Flujo de caja
6,0%
libre operacional
independiente de si la
4,0% financiación es por Bancos o
2,0% por Socios.
0,0%
0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0%
¿Cuál es el objetivo de la fórmula del Beta apalancado?
Disminuir el Kd % de manera que el Costo
A
de Capital Promedio Ponderado disminuya.
Incrementar el Ke % de manera que el Costo
B de Capital Promedio Ponderado
permanezca relativamente constante.
Incrementar el Kd * (1 – t%) de manera que
C el Costo de Capital Promedio Ponderado
disminuya.
Ante un mayor nivel de endeudamiento D/A, el Beta
apalancado
A Aumenta
B Disminuye
C Permanece neutro
¿Con cuál tasa de descuento se obtiene un mayor valor
presente?
A Kd
B Kd * ( 1 - t%)
C Kd * ( 1 + t%)
¿Cuál es el valor de la tasa de interés incluyendo el
beneficio tributario por endeudamiento?
Kd = 15%
t% = 33,3%
A 15%
B 20%
C 10%
Entre mayor sea el Beta…
A Mayor el riesgo percibido
B Menor el riesgo percibido
C No afecta el riesgo percibido
Un beta de 2x se interpreta como…
A Por cada 1% de variación del Standard & Poors
500, la industria variará en 2%
B Por cada 2% de variación del Standard & Poors
500, la industria variará en 1%
C Por cada 1% de variación del Standard & Poors
500, la industria variará en 0.5%
¿Cuál es el riesgo país?
Tes : 8%
Yankee: 5%
T-Bond: 3%
A 1%
B 2%
C 3%
¿Cuál es la Prima cambiaria?
Tes : 8%
Yankee: 5%
T-Bond: 3%
A 1%
B 2%
C 3%
 ¿Cuál es la fórmula del Ke %?
A Ke = Rf + Beta (Rf – Rm) + Rp
Ke = Rf - Beta (Rf – Rm) + Rp + Prima
B
cambiaria
Ke = Rf + Beta (Rm – Rf´) + Rp + ~Prima
C
cambiaria

Ke = 1+ [ Rf + Beta (Rm – Rf´) + Rp – C.D.S. + Size premium + Company premium] * [ 1+ Prima cambiaria] - 1
¿Cuál es la fórmula del costo de capital WACC%?
A Wacc % = E/A x Kd + D/A x Ke
B Wacc % = D/A x Kd + E/A x Ke
C Wacc % = D/A x Kd (1-t%) + E/A x Ke
¿Cuál es la fórmula de la prima de mercado?
A (Rm – Rf´)
B Rf + (Rm – Rf´)
C (Rf – Rm)
¿Cómo se denomina el retorno promedio anual del S&P
500?
A Rm
B Rf
C (Rm – Rf´)
PxQ – CxQ – C. Fijos - G. Fijos – G . Variables – D&A - Impuestos = Utilidad Neta

Flujo de efectivo = Utilidad neta + depreciación y amortización – Inversión en propiedad, planta y equipo –
Aumento de cuentas por cobrar – Aumento de inventarios + Aumento de cuentas por pagar – Aumento de otros
activos corrientes + Aumento de otros pasivos corrientes

Determinado en el
Flujo de efectivo Crecimiento %
período explícito del
modelo y el valor
terminal

𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑥 (1 + 𝑔%)
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝑖% − 𝑔%

Tasa de descuento Crecimiento %

Ke = Rf + Beta (Rm – Rf´)

 PxQ – CxQ – C. Fijos - G. Fijos – G . Variables – D&A - Impuestos = Utilidad Neta

Flujo de efectivo = Utilidad neta + depreciación y amortización – Inversión en propiedad, planta y equipo –
Aumento de cuentas por cobrar – Aumento de inventarios + Aumento de cuentas por pagar – Aumento de otros
activos corrientes + Aumento de otros pasivos corrientes

Determinado en el
Flujo de efectivo Crecimiento %
período explícito del
modelo y el valor
terminal

𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑥 (1 + 𝑔%)
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝑖% − 𝑔%

Tasa de descuento Crecimiento %

Ke = Rf + Beta (Rm – Rf´) + Rp + Prima cambiaria

 PxQ – CxQ – C. Fijos - G. Fijos – G . Variables – D&A – Impuestos operacionales = Utilidad operacional
después de impuestos UODI
Flujo de caja libre operacional = Utilidad operacional desp. De Impuesto UODI + depreciación y amortización –
Inversión en propiedad, planta y equipo – Aumento de cuentas por cobrar – Aumento de inventarios + Aumento
de cuentas por pagar – Aumento de otros activos corrientes + Aumento de otros pasivos corrientes

Determinado en el
Flujo de caja libre Crecimiento %
período explícito del
modelo y el valor
terminal

𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑗𝑎 𝑙𝑖𝑏𝑟𝑒 𝑥 (1+𝑔%)

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎ñí𝑎 = - Obligaciones financieras, netas
𝑖% −𝑔%

Tasa de descuento Crecimiento %

Ke = Rf + Beta Lev (Rm – Rf´) + Rp + Prima cambiaria 𝐵𝑒𝑡𝑎𝐿𝑒𝑣 = 𝐵𝑒𝑡𝑎𝑈𝑛𝑙𝑒𝑣 x (1 + ( D/ E) * ( 1 – t%))

Wacc
Costo de deuda = Kd * (1- t)
Taller

Compañía ✓ Elija 1 acción de las 4 acciones del listado.

✓ Obtenga el Flujo de Efectivo* (Utilidad Neta – Aumento de cuentas por cobrar – Aumento de
KO Coca-Cola Inventarios + Aumento de cuentas por pagar – Inversión en propiedad, planta y equipo +
depreciación).
MMM 3M
✓ Proyecte el Flujo de efectivo normalizado 5 años (estabilizando capital de trabajo con
NKE Nike rotaciones y Capex).
PFE Pfizer ✓ Calcule el Ke % con el Beta del sector.
✓ Obtenga el valor de compañía con el valor terminal.
✓ Calcule el indicador Price to Earnings asociado a la valoración.

Ke = Rf + Beta (Rm – Rf´)

𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑑𝑒 𝑒𝑓𝑒𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝑥 (1 + 𝑔%)

* Sin actividades de financiación.
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝐾𝑒% − 𝑔%
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado
▪ En la valoración por flujo de caja descontado, se valoran los activos basados
en sus fundamentales: flujo de caja, riesgo y crecimiento.
▪ El valor esperado de los activos, es el valor presente del flujo de caja
descontado, ajustados por sus características de riesgo.

𝐹𝐶1 𝐹𝐶2 𝐹𝐶𝑛

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 = 1
+ 2
+ ⋯+ 𝑛
1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖

✓ Donde el activo, tiene una vida útil n

✓ FC es el flujo de caja
✓ i es la tasa de descuento que refleja el riesgo de los flujos de caja
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

“Pasivo”

“Activo”
“Patrimonio”

✓ La metodología de valoración por flujo de caja descontado toma prestada la

estructura de la ecuación contable (activo, pasivo y patrimonio).
✓ Es un requisito indispensable que el valorador sepa diferenciar cuando se
refieren al valor de los activos y cuando al valor de patrimonio.
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

“Pasivo”
Valor de la firma
Firm value
“Activo”
“Patrimonio” Valor del patrimonio
Equity Value

✓ Valoración por flujo de caja a la firma ✓ Valoración por flujo de caja al

✓ Free Cash Flow to the Firm FCFF patrimonio
✓ Free Cash Flow to Equity FCFE
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

“Pasivo”
Valor de las
operaciones “Activo” Valor del patrimonio
Enterprise Value “Patrimonio” Equity Value
Valor de compañía

✓ Valoración por flujo de caja a la firma ✓ Valoración por flujo de caja al patrimonio
✓ Free Cash Flow to the Firm FCFF ✓ Free Cash Flow to Equity FCFE
✓ Valoración por flujo de caja libre operacional ✓ Valor de compañía
✓ Valor de mercado de los activos ✓ Valor de mercado del patrimonio
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

✓ Activo
✓ Firma “Pasivo”
✓ Firm Value
✓ Enterprise Value ✓ Patrimonio
✓ Valor de operaciones ✓ Equity Value
✓ Valor de mercado de los activos ✓ Valor de compañía
✓ Valor de mercado del patrimonio
Principio de consistencia:
✓ La tasa de descuento utilizada, debe ser consistente con el flujo de caja a
descontar.
✓ Las valoraciones realizadas al activo deben ser descontadas al costo promedio
ponderado de capital (WACC)
✓ Las valoraciones realizadas al patrimonio deben ser descontadas al costo
promedio exigido por el inversionista (ke)
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

✓ “Activo” “Pasivo”
✓ Firma Valor de mercado de la deuda neta*
✓ Firm Value
✓ Enterprise Value ✓ “Patrimonio”
✓ Valor de operaciones ✓ Equity Value
✓ Valor de mercado de los activos ✓ Valor de compañía
✓ Valor de mercado del patrimonio

✓ Valor de mercado de la deuda: suma de todos los pasivos que (i) generan
interés en contra y (ii) que en caso de impago, generen reclamo contra el
patrimonio.
✓ Valor de mercado de la deuda, neta: suma de todos los pasivos que generan
interés en contra menos los activos que generan interés a favor.
Deuda neta = Obligaciones financieras – disponible e inversiones
*También conocido como interest bearing net debt
Acción:
Título de propiedad de carácter negociable representativo de una parte alícuota
del patrimonio de una sociedad o empresa.

“Pasivo”
“Activo”
“Patrimonio”

1
Valor de mercado una Acción:
Valor de mercado del Patrimonio / Número Acciones de circulación.

Valor de mercado del Patrimonio: definido por oferta y demanda durante la rueda
accionaria.
Valor de mercado una Acción: 1
Valor de mercado del Patrimonio / Número Acciones de circulación.

Valor de mercado del Patrimonio: 2

Valor de mercado una Acción x Número Acciones de circulación.

Capitalización de mercado

Market capitalization
Valor de mercado del Patrimonio
Market Cap

Equity Value
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado
✓ Valor de mercado de la deuda neta
✓ “Activo”
✓ Valor de la firma ✓ “Patrimonio”
✓ Firm Value ✓ Equity Value
✓ Valor de compañía
✓ Enterprise Value ✓ Valor de mercado del patrimonio
✓ Valor de operaciones ✓ Market cap
✓ Market Capitalization
✓ Valor de mercado de los activos
✓ Price

➢ Valoración por flujo de caja a la firma ➢ Valoración por flujo de caja al patrimonio
➢ Free Cash Flow to the Firm FCFF Valuation ➢ Free Cash Flow to Equity FCFE Valuation
➢ Valoración por flujo de caja libre operacional ➢ Valor de compañía
➢ Valor de mercado de los activos ➢ Valor de mercado del patrimonio
➢ Descontado al Costo promedio ponderado de ➢ Descontado a la rentabilidad exigida Ke %
capital WACC
 Fórmulas

𝐹𝐶1 𝐹𝐶2 𝐹𝐶𝑛

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 = 1
+ 2
+ ⋯+ 𝑛
1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖

Deuda neta = Obligaciones financieras – disponible e inversiones

Enterprise Value = Equity Value + Deuda neta Deuda neta

Enterprise
Value
Equity Value = Enterprise Value - Deuda neta Equity Value
 Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

✓ Net Debt
Usd 1,3 Billones
✓ Enterprise Value
Usd 176 Billones
✓ Equity Value
USD 174,7 Billones

Valores Deuda neta = Obligaciones financieras – disponible e

a Precio de la acción Usd/Acción 111 inversiones
b Acciones en circulación Accs 1.573.767.469 Deuda neta = Usd 14.8 B – Usd 13,5 B = Usd 1,3B
c (a x
Equity Value Usd 174.688.000.000
b)
d Deuda financiera Usd 14.809.000.000 Equity Value = Enterprise Value – Deuda neta
e Disponible e inversiones Usd 13.467.000.000 Enterprise Value = Equity Value + Deuda neta
f (d – e) Deuda Neta Usd 1.342.000.000 Enterprise Value = Usd 174,7B + Usd 1,3B = Usd 176
c+f Enterprise Value Usd 176.030.000.000
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

Caso particular No 1. Entidades financieras

“Pasivo”
“Activo”

✓ Valor de mercado del patrimonio

➢ Para Bancos o entidades financieras, únicamente nos enfocamos en el Valor de mercado del
patrimonio.
➢ Las obligaciones financieras hacen parte del giro ordinario del negocio.
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

Caso particular No 2. Valor pre-money

✓ Valor de mercado de la deuda neta

✓ Valor de mercado de los activos ✓ Valor de mercado del patrimonio

✓ Valor pre-money

➢ El valor de mercado del patrimonio se conoce también como valor pre-money (antes de
capitalización adicional) en la valoración de Startups.
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

▪ Un Inversionista decide invertir Usd 1 millón de dólares en una

compañía

▪ La valoración pre-money es de Usd 3 millones.

¿Cuál es la participación del nuevo inversionista en la compañía?

A 25 %
B 33,3 %
C 50 %
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

Caso particular No 2. Valor pre-money

Cash – in: capitalización de la compañía

“Pasivo” Valor post-money = Valor pre-money + Cash-in

“Activo”
Participación socios actuales = Valor pre money / Valor-post money
“Patrimonio”
Cash Participación nuevos socios = Cash.in / Valor post-money

Cash – Out: transferencia simple de acciones

“Pasivo” Valor pre-money = Valor pre-money

“Activo”
Participación nuevos socios = Cash.out / Valor pre.money
“Patrimonio”
Ejemplo, un inversionista desea invertir 1 millón de dólares en una compañía
valorada en Usd 3 millones, modalidad cash.out

✓ Net Debt

✓ Enterprise Value
✓ Equity Value
USD 3 Millones

Cash.out: transferencia simple de acciones

Valor pre-money = Valor pre-money

Comprador invierte Usd 1 millones en modalidad Cash.out

Participación nuevos socios = Cash.out / Valor pre.money = Usd 1 millón / Usd 3 millones = 33,3%
 Ejemplo, un inversionista desea invertir 1 millón de dólares en una compañía
valorada en Usd 3 millones, modalidad cash.in.

✓ Inversiones ✓ Net Debt

Usd 1 millón

✓ Equity Value
✓ Enterprise Value USD 4 millones

Cash.in: capitalización de la compañía

Valor post-money = Valor pre-money + Cash.in
Comprador invierte Usd 1 millones en modalidad Cash.in
Valor post-money = Usd 3 millones + Usd 1 millones = Usd 4 millones
Participación nuevos socios = Cash.in / Valor post-money = Usd 1 millones / Usd 4 millones = 25%
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado
Caso particular No 3. Disp. E Inversiones > Obligaciones financieras
✓ Net Debt
Usd - 79 B
✓ Enterprise Value
2,44t
✓ Equity Value
Usd 2,52t

Valores
Deuda neta = Obligaciones financieras – disponible e
a Precio de la acción Usd/Acción 156 inversiones
b Acciones en circulación Accs 16.185.181.000 Deuda neta = Usd 112 b– Usd 193 b = Usd – 79 b
c (a x b) Equity Value Usd 2.524.888.236.000
d Deuda financiera Usd 112.982.000.000
Enterprise Value = Equity Value + Deuda neta
e Disponible e inversiones Usd 192.730.000.000
Enterprise Value = 2,52t + (- 79b) = 2,44t
f (d – e) Deuda Neta Usd – 79.748.000.000
c+f Enterprise Value Usd 2.445.140.236.000
Esencia de la valoración por flujo de caja descontado

✓ Net, Investments
79 b

EV Total
✓ Equity Value
✓ Enterprise Value 2,52 t
Enterprise
Value operacional
operacional
2,44 t

Valores
✓ Cuando la compañía, tiene más
Enterprise Value
a
operacional
Usd 2.445.140.236.000 inversiones que deuda, el valorador
b Inversiones, netas Usd 79.748.000.000 obtiene el Enterprise Value y
a+b Enterprise Value Total Usd 2.524.888.236.000
posteriormente adiciona el valor
monetario de las inversiones.
a Precio de la acción Usd/Acción 156
b Acciones en circulación Accs 16.185.181.000
✓ El resultante es el valor de mercado
c (a x b) Equity Value Usd 2.524.888.236.000
del patrimonio.
 Fórmulas

𝐹𝐶1 𝐹𝐶2 𝐹𝐶𝑛

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 = 1
+ 2
+ ⋯+ 𝑛
1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖

Deuda neta = Obligaciones financieras – disponible e inversiones

Enterprise Value = Equity Value + Deuda neta Deuda neta

Enterprise
Value
Equity Value = Enterprise Value - Deuda neta Equity Value

Valor post-money = Valor pre-money + Cash.in

Participación socios actuales = Valor pre-money / Valor post-money

Participación nuevos socios = Cash.in / Valor post-money

Caso de 1 período:
Invierto $ 5.400 y obtengo al final del año $ 7.500.
¿Cuál es mi rentabilidad?

Saldo final $ 7.500

Variación porcentual = −1 Variación porcentual = −1 Variación porcentual = 38,9%
Saldo inicial $ 5.400

Fórmula de Rentabilidad $ 7.500

Saldo final
Rentabilidad = −1
Saldo inicial R % = 38,9%

0 1

$ 5.400
Diferencia Retorno <> Rentabilidad

Fórmula de Retorno Fórmula de Rentabilidad (Caso de 1 período)

Utilidad Saldo final

Retorno = Rentabilidad = −1
Inversión Saldo inicial

✓ Se refiere al período actual. ✓ Un saldo final comparado con un saldo inicial.

✓ Útil para calcular el retorno ✓ Útil para calcular la valorización de un período.
anual de una inversión.
Saldo final
✓ Se utiliza en análisis financiero
¿Cómo calcular la
para el cálculo de retorno sobre
rentabilidad si fuesen
activo y retorno sobre 0 1
múltiples períodos?
patrimonio.
Saldo inicial
Ejemplo práctico

Ejemplo: Se compra un apartamento por Cop 200 millones al inicio del año y se revende por Cop 220
millones al final del año.
Durante el año de posesión de la propiedad, se alquiló por Cop 1 millón mensual con costos y gastos
asociados de Cop 300 mil pesos.
¿Cuál es la rentabilidad anual? ¿Cuál es el retorno anual? ¿Cómo combinaríamos ambos?

Utilidad Saldo final

Utilidad = Ingresos − Egresos Retorno = Rentabilidad = −1
Inversión Saldo inicial
Ejemplo práctico

Ejemplo: Se compra un apartamento por Cop 200 millones al inicio del año y se revende por Cop 220 millones al final del año.
Durante el año de posesión de la propiedad, se alquiló por Cop 1 millón mensual con costos y gastos asociados de Cop 300 mil pesos.
¿Cuál es la rentabilidad anual? ¿Cuál es el retorno anual? ¿Cómo combinaríamos ambos?

Utilidad Saldo final

Utilidad = Ingresos − Egresos Retorno = Rentabilidad = −1
Inversión Saldo inicial

Análisis retorno / Análisis retorno / Análisis retorno / rentabilidad Año

Año Año
rentabilidad rentabilidad
Inversión inicial 200.000.000
Ingreso arriendo 12.000.000 Utilidad 8.400.000
Egresos 3.600.000 Inversión inicial 200.000.000 Valor final del año 220.000.000
Utilidad 8.400.000 Retorno inversión 4,2% Valorización 10,0%

Análisis combinado Año

Inversión inicial 200.000.000
Utilidad acumulada al final del año 8.400.000
Valor final del año 220.000.000
Saldo final combinado 228.400.000
Valorización y utilidad 14,2%
Concepto: Net Operating Income

Año 1 Año 2 Año 3

(+) Arriendo anual 100 110 120
(-) Administración 12 14 16
(-) Predial 12 13 14
(-) Arreglos y adecuaciones 10 20 10
(-) Seguros 5 6 7
(-) Comisiones 3 4 5
(-) Impuestos asociados 2 2 3
(=) Net Operating Income NOI 56 51 65
Margen NOI % 56% 46% 54%
Concepto: Cap rate

Año 1
(+) Arriendo anual 100 Cap Rate = N.O.I. / Valor del inmueble
(-) Administración 12
(-) Predial 12 Cap Rate: Tasa implícita de rentabilidad por arriendo.
(-) Arreglos y adecuaciones 10
(-) Seguros 5
(-) Comisiones 3
(-) Impuestos asociados 2
Net operating Income 56

Valor del inmueble 1.000

Cap Rate 5,6 %
Ejemplo práctico

Cap Rate = N.O.I. / Valor del inmueble

N.O.I. = Cap Rate * Valor Inmueble

Valor inmueble = N.O.I / Cap Rate

Ejemplo.
Un apartamento cuesta 200.000.000 con un arriendo neto operativo anual N.O.I.
de 20.000.000.

¿Cuál es la rentabilidad implícita del propietario?

Ejemplo práctico

Cap Rate = N.O.I. / Valor del inmueble

N.O.I. = Cap Rate * Valor Inmueble

Valor inmueble = N.O.I / Cap Rate

Ejemplo.
Un apartamento cuenta con un arriendo neto operativo anual N.O.I. de 20.000.000.
Con una rentabilidad implícita Cap Rate de 10%,

¿Cuánto es el valor esperado de venta del inmueble?

Demuestre que al aumentar el Cap Rate, el valor del inmueble disminuye

Ejemplo práctico

Cap Rate = N.O.I. / Valor del inmueble

N.O.I. = Cap Rate * Valor Inmueble

Valor inmueble = N.O.I / Cap Rate

Ejemplo.
Un apartamento cuesta 200.000.000
Con una rentabilidad implícita Cap Rate de 10%,

¿Cuánto es el arriendo esperado del inmueble?

Premisa

▪ En bienes raíces la rentabilidad del inversionista se puede

interpretar como la rentabilidad implícita del arriendo (Cap
Rate) + la valorización
¿Cuál es la fórmula de retorno?
A Utilidad / Inversión
B Saldo inicial / Saldo final - 1
C Inversión / Saldo final
¿Cuál es la fórmula de Valorización de 1 período?
A S.F. – S.I. - 1
B S.I. / S.F. – 1
C S.F. / S.I. – 1
¿Cuál es la fórmula de Cap Rate?
A S.F. / S.I. - 1
B NOI / Valor del inmueble
C Valor del inmueble / NOI
¿Qué es el interés?

▪ Para quien entrega el dinero:

El interés (i%) es la remuneración al dueño del capital por el riesgo asumido
al prestar una suma de dinero (V.P.) en un período de tiempo (n).

▪ El interés remunera dos tipos de riesgo:

Interés % = Inflación % + Prima de Riesgo % <impago>
10 % = 4% + 6%
¿Qué es el interés?

Estructura de un crédito de 1 período. Gráficamente

Monto recibido como pago

(Valor futuro ; saldo final)
Entradas
Tasa de interés: i% de caja
Informativa

0 1 Línea de
Período de tiempo tiempo
Salidas Lo que es interés para
n=1 representando
de caja una parte es
los períodos
rentabilidad para la
Monto entregado como préstamo contraparte
(Valor Presente ; saldo inicial)
Finanzas personales

Tradicional Tradicional

Pasivo Pasivo
Activos
Activo = Pasivo +
Activo Vehículo
Vivienda Patrimonio
Patrimonio propia
Patrimonio

Estructura tradicional:
Lo que tengo menos lo que debo, es mi patrimonio.
Lo que debo, me genera interés en contra.
Finanzas personales

Tradicional

Si me
Pasivo Pasivo
Activos incrementa
Vehículo
Si me genera Activos Vehículo
Bienes raíces Vivienda propia gastos
Vivienda ingresos a favor
propia
Patrimonio
en alquiler recurrentes es
es un activo. Títulos valores
Patrimonio un pasivo.

Estructura Kiyosaki:
Lo que me incrementa los gastos recurrentes no son Activos, son Pasivos.
Ejemplos:
✓ Un vehículo de mayor categoría genera más egresos en gasolina, impuestos, mantenimiento y depreciación.
✓ Una casa de mayor tamaño genera más egresos en prediales, mantenimiento y administración.
✓ Una persona tiene una opción de invertir con un retorno anual esperado de
10%.
✓ Necesita un lugar donde vivir.
✓ Un apartamento tiene un Cap Rate de 2% y una valorización de 2%.
Excluyendo otros factores exógenos, a ese inversionista se le sugeriría:
A Alquilar el apartamento e invertir los recursos.
B Comprar el apartamento y vivir en el.
C Ninguna de las anteriores
 Pasivo
40
Activo
Deuda a activos: 40/100 : 40%
100 Patrimonio
60

Razones de deuda

Deuda a activos: Pasivo total / Activo total

Mide el porcentaje del total de activos que es financiado con deuda.

Apalancamiento financiero en Bienes raíces.

Ejemplo 1. Un apartamento se valorizó un 15% anual. No hay costos de

transacción.

• Cuál es la rentabilidad del inversionista asumiendo que no hubo

apalancamiento al inicio?

• Cuál es la rentabilidad si la deuda sobre activo fue 50%?. Asuma que no hay
costos de transacción, ni costo financiero.

A) 0% ; B) 15% ; C) 30%
Ejemplo 1. Un apartamento se valorizó un 15% anual. No hay costos de
transacción.
• Deuda a activos 50%.

• Activo: 200.000.000

• Patrimonio: 100.000.000

• Pasivo: 100.000.000

• Total Apartamento: 200.000.000

• Total Venta: 200.000.000 x ( 1 + 15%) = 230.000.000

Ejemplo 1. Un apartamento se valorizó un 15% anual. No hay costos de transacción.
• Total Venta: 200.000.000 x ( 1 + 15%) = 230.000.000

• Total Venta – Pasivo: 230.000.000 – 100.000.000

• Total Recursos de la Venta: 130.000.000 $.

• Rentabilidad: Saldo Final / Saldo inicial - 1

• Rentabilidad final: 130.000.000 / 100.000.000 – 1 : 30%.

Por apalancamiento financiero aumenta la rentabilidad de 15% a 30%.

Ejemplo 1. Cuál sería el retorno con un interés del 10% Anual.
• Valor Venta: $ 230.000.000 (200.000.000 x (1.15))

• Interés: $ 10.000.000 (100.000.000 x 10%).

• Valor venta neta: $ 230.000.000 – 100.000.000 – 10.000.000 = 120.000.000

• Rentabilidad final: 120.000.000 / 100.000.000 – 1 = 20%

Aún incluyendo interés, por apalancamiento financiero aumenta la rentabilidad de 15%

a 20%.
 DEUDA / INTERÉS VALORIZACIÓ RENTABILIDA
ACTIVO N D
1 10% 20% 10% ?
2 50% 20% 10% ?
3 90% 20% 10% ?
4 10% 10% 10% ?
5 50% 10% 10% ?
6 90% 10% 10% ?
7 10% 10% 20% ?
8 50% 10% 20% ?
9 90% 10% 20% ?
Premisa

▪ El objetivo de las finanzas corporativas y los proyectos es invertir

donde el retorno porcentual sea superior al costo de los recursos.
 HOY

Pasivo
100 Deuda a Activos: 50% (200 * 50%)
Activo
200 Patrimonio
100
Interés 10%
Valorización 15%
MAÑANA 100 * (1 + 10%)
200 * (1 + 15%)

Pasivo
110
Activo
230 Patrimonio
Rentabilidad: 120 / 100 – 1 = 20%
120

Activo = pasivo + Patrimonio

Patrimonio = Activo - pasivo
Fórmula principal de las matemáticas financieras

Estructura de un crédito de 1 período.

Matemáticamente.
VF = VP x ( 1 + i%) Nota: La formula completa es
VF = VP x (1+i%)^n
Donde, Dado que estamos analizando el caso
VF = Valor Futuro de 1 período, entonces n = 1.
VP = Valor Presente Por lo tanto,
VF = VP x (1+i%)^1
i% = Interés Es equivalente a
VF = VP x (1+i%)
Fórmula principal de las matemáticas financieras

Ejemplo.
Estructura de un crédito de 1 período.

Le otorgan un crédito hoy por COP 10.000.000 (VP), a una

tasa de 12% anual (i%) para ser cancelado dentro de un año.

¿Cuánto debe retornar al final del período?

Graficar
Fórmula principal de las matemáticas financieras

Deudor Prestamista

Tasa de interés: 12% Tasa de interés: 12%

10MM ?

0 1 0 1
? 10MM Lo que es interés para
una parte es
rentabilidad para la
Rentabilidad: 12% contraparte
Fórmula principal de las matemáticas financieras

Ejemplo. Estructura de un crédito de 1 período.

Le otorgan un crédito hoy por COP

VF = VP x ( 1 + i%)
10.000.000 (VP), a una tasa de 12% anual
(i%) para ser cancelado dentro de un año. Donde,
VP = 10.000.000
i% = 12%
Excel VF = ?
 Fórmula principal de las matemáticas financieras

Ejemplo. Estructura de un crédito de 1 período.

Valor Presente 10,000,000

10.000.000
Tasa 12.0%

0 1 Valor Futuro -11,200,000 + VF ()

11.200.000

El resultado es negativo porque el Excel cuando la fórmula es financiera, asume un esquema

de entrada y salida de caja similar al utilizado en el gráfico.
Rentabilidad

• Es la variación porcentual (i%) entre dos cantidades (VF, VP).

Ejemplo. Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una

inversión por valor de $ 9.500.000 que le entregará un valor de
$ 10.000.000 al final del año.
Rentabilidad
Ejemplo. Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por valor
de $ 9.500.000 que le entregará un valor de $ 10.000.000 al final del año.

VF = VP x ( 1 + i%) VF = VP x ( 1 + i%)

Donde, Donde,
VF = 10.000.000 VF = Valor Futuro
VP = 9.500.000 VP = Valor Presente
n=1 i% = Interés
i% = Interés ?
Rentabilidad
Ejemplo. Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por valor
de $9.500.000 que le entregará un valor de $10.000.000 al final del año.

Despejamos i%. La rentabilidad de 1 período se calcula como

el Saldo Final dividido el Saldo Inicial menos
VF = VP x (1 + i%) uno.
VF / VP = (1+ i%) (S.F. / S.I.) - 1
VF / VP – 1 = i%.
Rentabilidad
Ejemplo. Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por
valor de $ 9.500.000 que le entregará un valor de $ 10.000.000 al
final del año.

Rentabilidad = VF / VP -1

Rentabilidad = 10´000.000 / 9´500.000 - 1

Rentabilidad = 5,2632%

Excel
 Rentabilidad
Ejemplo. Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por valor
de $9.500.000 que le entregará un valor de $10.000.000 al final del año.

10´000.000
Valor Presente (9,500,000)
i% = 5.2632
Valor Futuro 10,000,000
0 1
Interés 5.2632% + TASA ()
Períodos 1
-9´500.000
Valor Presente

Ejemplo. ¿Cuánto debemos ahorrar hoy 1 de enero, con una tasa

de 10% anual, para tener $ 10.000.000 al final del año?

Caso 1 período.

VF = VP x ( 1 + i%)

VP = VF / (1+ i%)
Excel
Valor Presente

Ejemplo. Cuanto debemos ahorrar hoy 1 de enero, con una tasa

de 10% anual, para tener $ 10.000.000 al final del año?

Valor Futuro 10,000,000

VF = 10.000.000 Interés 10%
i% = 10% Períodos 1
Valor Presente 9,090,909 + VA ()
VP = 10.000.000 / (1 + 10%)
VP = 9.090.909
¿Cuál es la fórmula principal de las matemáticas
financieras?
A VP = VF * (1 + i%)
B VF = VP * (1 + i%)
C VP = i% * (1 + i%)
✓ Usted recibe un crédito por valor de Cop 10.000.000 con una tasa de interés anual de
10%.
✓ Regresa Cop 11.000.000 al final del año.
✓ ¿Cuál es la gráfica que le corresponde a usted como deudor?

11MM 11MM 10MM

0 1 0 1 0 1

10MM 11MM
10MM

A B C
Caso de 2 períodos

Caso de 2 periodos:
Ejemplo.
Suponga que invierte $10.000.000 a un año a una tasa de 5%.
Al final del año tenemos $10.500.000 los cuales reinvertimos
durante el año siguiente a 5%.
Cuál es el saldo al final de los dos años?
Caso de 2 períodos
Caso de 2 periodos:
Ejemplo.

i = 5% i = 5%
? ?
10´5MM

0 1 0 1 2
10MM 10MM
10´5MM
Caso de 2 períodos
Caso de 2 periodos:

Ejemplo 4.
VF = VP x (1+i%)
Año 1: $ 10.000.000 x (1 + 5%) = $ 10.500.000
Año 2: $ 10.500.000 x (1 + 5%) = $ 11.025.000
El Valor futuro es $ 11.025.000
Caso de 2 períodos
Caso de 2 periodos:
Ejemplo 4.
VF = VP x (1+i%)
Año 1: $ 10.000.000 x (1 + 5%) = $ 10.500.000 ; Ecuación (i)
Año 2: $ 10.500.000 x (1 + 5%) = $ 11.025.000 ; Ecuación (ii)

Si incorporamos (i) en (ii) reemplazando $ 10.500.000

$ 10.000.000 x (1 + 5%) x (1 + 5%) = $ 11.025.000
Caso de 2 períodos
Caso de 2 periodos:
$ 10.000.000 x (1 + 5%) x (1 + 5%) = $ 11.025.000
Es equivalente a
$ 10.000.000 x (1+5%)^2 = $ 11.025.000

Que en notación matemática es:

VP X (1+i%)^n = VF

Donde n es el número de períodos.

Excel
Caso de 2 períodos

Interés Anual 5% Deben ser coherentes los

Número de períodos períodos con la periodicidad de la
2
(Años) tasa.
Valor Presente 10,000,000
Valor Futuro 11,025,000 Si la tasa es mensual, el número
+ VF ()
de períodos debe ingresarse en
meses…
¿Cuál es la fórmula principal de las matemáticas
financieras?
A VF = VP * ( 1 – i%) ^ n
B VP = VF * ( 1 + i%) ^ n
C VF = VP * ( 1 + i%) ^ n
Decisiones de inversión

Los criterios aceptar proyectos financieramente son:

• Valor Presente Neto VPN

• Tasa Interna de retorno TIR

Valor Presente Neto VPN

Caso de 1 período.

• Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por valor de $9.500
que le entregará un valor de $10.000 al final del año.

• Se debe aceptar realizar la inversión?

Valor Presente Neto VPN

Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por valor de $9.500 que le
entregará un valor de $10.000 al final del año.

Rta/ Por ahora únicamente podemos calcular la Rentabilidad esperada por esta
inversión pero no podemos decidir si se debe aceptar o no el proyecto. No
conocemos la rentabilidad de oportunidad, es decir cuanto es la rentabilidad de
la segunda mejor opción en riesgo y plazo comparable.
Valor Presente Neto VPN

• Retomando el ejemplo anterior,

VP ( 1 + i%) = VF
9.500 ( 1 + i%) = 10.000
(1 + i%) = 10.000 / 9.500
i% = 10.000 / 9.500 -1
i% = 5,263%
Valor Presente Neto VPN

Le ofrecen hoy primero de Enero realizar una inversión por valor de $9.500 que
le entregará un valor de $10.000 al final del año.

▪ La tasa de oportunidad de la inversión es 5%.

▪ Se debe aceptar realizar la inversión?

Valor Presente Neto VPN
▪ La metodología del Valor Presente Neto compara dos flujos de efectivo, uno negativo que es
la inversión inicial y otro positivo que es el resultado.
▪ Posteriormente, considerando el valor del dinero en el tiempo, los lleva a valores
equivalentes en el tiempo y los compara.

9.523,81 10.000 Sí el valor presente del

10.000
flujo de caja es superior a
-9.500 la inversión inicial,
-9.500
entonces el VPN > 0.

1 2 1 2

VPN = - Inversión Inicial + VP flujos futuros

Valor Presente Neto VPN
Se debe aceptar realizar la inversión?
• Fórmula del valor presente neto.
• VPN = - Inversión Inicial + VP flujos futuros
• VPN = - 9.500 + (10.000/(1 + 5%))
• VPN = - 9.500 + 9.523,81
• VPN = 23,81 Si!

✓ Si hubiéramos invertido los $9.500 al 5% nuestro valor final sería

$9.975 < $10.000
Valor Presente Neto VPN
Regla del VPN
VPN > 0 se acepta el proyecto.

El Valor Presente Neto compara la inversión inicial con el valor presente de los flujos que esta
inversión tiene la capacidad de generar.

Se trata de ubicar los flujos en el mismo momento del tiempo:

VPN = - Inversión Inicial + FC1 / (1+ i%)^1 + FC2 / (1+i%)^2 + … + FCn / (1+i%)^n

Al comparar la inversión inicial (negativo) con el valor presente de los flujos que se obtienen
(positivo) se debe obtener un valor mayor a cero para aceptar el proyecto.
Valor Presente Neto VPN

Ejemplo: Con una tasa de oportunidad del 10%, se debe aceptar el siguiente proyecto:

Período 0 1 2 3 4

Flujo de caja proyecto -9.500.000 750.000 750.000 750.000 10.000.000

VPN = - Inversión Inicial + FC1 / (1+ i%)^1 + FC2 / (1+i%)^2 + … + FCn / (1+i%)^n
Valor Presente Neto VPN

10.000

6.830
8.695

750 750 750 563

682 620

-9.500

-9.500

0 1 2 3 4

VPN = - Inversión Inicial + FC1 / (1+ i%)^1 + FC2 / (1+i%)^2 + … + FCn / (1+i%)^n
Período 0 1 2 3 4
Flujo de caja proyecto -9.500 750 750 750 10.000
En Valor presente -9.500 682 620 563 6.830
Valor presente Neto -805
Valor Presente Neto VPN
¿Por qué utilizar el VPN?

Ventajas:

- El Valor Presente Neto utiliza todos los flujos de caja del proyecto

- El Valor Presente Neto descuenta los flujos de caja apropiadamente

Formulación:

VPN = - Inversión inicial + FC1 / ( 1 + i ) + FC2 / ( 1 + i ) ^ 2 ….. + FCn / ( 1 + i ) ^ n

VPN = El valor presente de los flujos futuros menos la inversión inicial.

Valor Presente Neto VPN
Funciones del analista financiero:
- Estimar los flujos futuros: cuánto y cuando?
- Estimar la tasa de descuento
- Estimar la inversión inicial

Criterio de aceptación:
• VPN > 0 ; se acepta el proyecto
• Criterio de selección entre proyectos: El proyecto con mayor Valor Presente
Neto
 Tasa Interna de retorno

▪ La Tasa Interna de Retorno TIR es la rentabilidad periódica de un flujo de caja de varios períodos.

Período 0 1 2 3 4
Flujo de caja proyecto -9.500 750 750 750 10.000

¿Cuál es la rentabilidad anual de esta proyección?

Tasa Interna de retorno

Ejemplo: Cuál es la tasa de rentabilidad periódica TIR% de este proyecto?

Demuestre que el Valor Presente Neto es Cero.

Período 0 1 2 3 4
Flujo de caja proyecto -9.500 750 750 750 10.000
TIR % 7,3%

FC en Valor presente -9.500 699 651 607 7.543

FC en Valor presente 0
Tasa Interna de retorno
Cuando calculamos el Valor Presente Neto, las variables de entrada son: la inversión inicial, los flujos de caja
futuros, y la tasa de oportunidad. Con esto obtenemos un VPN que debe ser mayor a 0.

Cuando calculamos la TIR, las variables de entrada son: la inversión inicial, los flujos futuros, un VPN igual a
cero; y con esto obtenemos la tasa de descuento TIR.

Valor presente neto Tasa Interna de Retorno

Inversión inicial Inversión inicial

Flujos de caja futuros Flujos de caja futuros
Tasa de oportunidad Valor presente Neto = 0
VPN = ? TIR = ?
¿Cuándo se acepta un proyecto según la lógica del Valor Presente Neto?

A Si es mayor a cero el proyecto se acepta.

B Si es menor a cero el proyecto se acepta.

C Si es igual a cero el proyecto se acepta.

¿Qué es la Tasa Interna de Retorno TIR?

A Es la suma del valor presente neto

B Es la rentabilidad implícita de un Flujo de Caja

C Es la rentabilidad del valor presente neto. Debe ser igual a

cero.
 Interés compuesto vs interés simple
Ejemplo 7. Usted solicita un crédito por valor de 1.000.000 al inicio del año
con una tasa de interés de 1% efectivo mensual.

Cuanto debe retornar al final del año?

Opción 1.
1% x 12 = 12%
1.000.000 x 12% = 120.000
Debo retornar 1.120.000?
 Interés compuesto vs interés simple
Ejemplo 7. Usted solicita un crédito por valor de 1.000.000 al inicio del año
con una tasa de interés de 1% mensual.
Cuanto debe retornar al final del año?
Opción 2.
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Interés 1,0%
Saldo Inicial 1.000.000 1.010.000 1.020.100 1.030.301 1.040.604 1.051.010 1.061.520 1.072.135 1.082.857 1.093.685 1.104.622 1.115.668
Interés 10.000 10.100 10.201 10.303 10.406 10.510 10.615 10.721 10.829 10.937 11.046 11.157
Saldo final 1.010.000 1.020.100 1.030.301 1.040.604 1.051.010 1.061.520 1.072.135 1.082.857 1.093.685 1.104.622 1.115.668 1.126.825

Debo retornar $ 1.126.825 debido a que el interés mensual genera un interés

adicional.

Interés sobre interés se denomina interés compuesto.

 Interés compuesto vs interés simple
El interés simple se utiliza en ocasiones en préstamos entre familiares
o informales por la simplicidad de su cálculo. Para obtener el monto
simplemente multiplicamos la cantidad adeudada por la tasa de
interés dividido el número de meses.

El interés compuesto, se utiliza en el sector financiero y es una forma

mas formal de calcular el interés. El interés compuesto supone que
los intereses que aún no se han pagado (causados) se capitalizan y
generan a su vez más intereses.
 Taller I
- Cuanto debo invertir hoy, en una alternativa que renta el 1% mensual de interés
para poder realizar un viaje de $ 10.000.000 al final del año?

- Si invierto hoy $ 10.000.000, a una tasa de 12% anual durante 35 años cuanto
tendré disponible al final? Asumiendo una inflación de 3% anual, a que valor es
equivalente en pesos de hoy?

- Usted planea realizar depósitos de $ 1.000.000 trimestrales durante 1 año en una

alternativa que rinde el 3% trimestral de interés. Con cuanto dinero puedo contar
al final del año?

0 1 2 3 4
1MM 1MM 1MM 1MM
 Taller I

Ejemplo 8. Cuanto debo invertir hoy, en una alternativa que renta

el 1% mensual de interés para poder realizar un viaje de $
10.000.000 al final del año?

10´000.000
i = 1%

0 12
Excel
?

Hallar VF, dado VP

 Taller I

Ejemplo 8. Cuanto debo invertir hoy, en una alternativa que renta

el 1% mensual de interés para poder realizar un viaje de $
10.000.000 al final del año?

10´000.000
i = 1%

0 12
8´874.492
 Taller I

• Ejemplo 9. Si invierto hoy $ 10.000.000, a una tasa de 12% anual

durante 35 años cuanto tendré disponible al final?

• Asumiendo una inflación de 3% anual, a que valor es equivalente

en pesos de hoy?
 Taller I

9. Si invierto hoy $ 10.000.000, a una tasa de 12% anual durante 35

años cuanto tendré disponible al final? Asumiendo una inflación de
3% anual, a que valor es equivalente en pesos de hoy?

527´996.105 527´996.105

i = 12% i = 3%

0 35 0 35
10´000.000 VP = 187´641.082
 Taller I

10. Usted planea realizar depósitos de $ 1.000.000 trimestrales durante 1 año

en una alternativa que rinde el 3% trimestral de interés. Con cuanto dinero
puedo contar al final del año?

0 1 2 3 4

1MM 1MM 1MM 1MM

 Taller I
10. Usted planea realizar depósitos de $ 1.000.000 trimestrales durante
1 año en una alternativa que rinde el 3% trimestral de interés. Con
cuanto dinero puedo contar al final del año?

VP VF n
i = 3% 4´183.627 1,000,000 1,092,727 3
1,000,000 1,060,900 2
1,000,000 1,030,000 1
0 1 2 3 4
1,000,000 1,000,000 0
1MM 1MM 1MM 1MM Total 4,183,627
Anualidades
Una Anualidad es un conjunto de pagos únicos que tienen 2
características:

• Constantes

• Periódicos
Anualidades
Ejemplo 11. Cuanto debo invertir cada mes, en una alternativa que renta el 1%
mensual de interés para poder realizar un viaje de $ 10.000.000 al final del
año?

10´000.000
i = 1%

0 12
? ?
Hallar A, dado VF
 Anualidades
Ejemplo 11. Cuanto debo invertir cada mes, en una alternativa que renta el 1%
mensual de interés para poder realizar un viaje de $ 10.000.000 al final del año?
Valor Futuro 10,000,000
n Meses 12
i% mensual 1%
Pagos 788,488

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Saldo inicial 0 788,488 1,584,861 2,389,197 3,201,577 4,022,081 4,850,789 5,687,785 6,533,151 7,386,970 8,249,328 9,120,309
Abonos 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488 788,488
Interés 0 7,885 15,849 23,892 32,016 40,221 48,508 56,878 65,332 73,870 82,493 91,203
Saldo Final 788,488 1,584,861 2,389,197 3,201,577 4,022,081 4,850,789 5,687,785 6,533,151 7,386,970 8,249,328 9,120,309 10,000,000
Anualidades
Ejemplo 12. Usted planea para una jubilación alterna, ahorrar $ 800.000 cada
mes durante los próximos 25 años, a una tasa de inversión mensual de 1%.
Cuanto tendrá al final de los 25 años?

• En cuanto se incrementa el monto final por cada +/- 2 años?

• En cuanto se incrementa el monto final por cada +/- 0.2% de variación en tasa?

• Cuál es el efecto combinado.

Hallar VF, dado A
Anualidades
Cambio cada 24 meses:

Años Meses Valor Futuro

19 228 $ 693,327,064
21 252 $ 901,920,168
23 276 $ 1,166,778,059
25 300 $ 1,503,077,301
27 324 $ 1,930,088,100
29 348 $ 2,472,278,508
31 372 $ 3,160,716,454
33 396 $ 4,034,849,967
35 420 $ 5,144,767,577
Anualidades
Cambio cada 0.2% en tasa:
Interés Anual Interés Mensual Valor Futuro
7.44% 0.60% $ 668,959,574
10.03% 0.80% $ 991,841,589
12.68% 1.00% $ 1,503,077,301
15.39% 1.20% $ 2,321,488,231
18.16% 1.40% $ 3,644,107,399
20.98% 1.60% $ 5,799,010,334
Anualidades
Efecto combinado

Meses / Interés 0.60% 0.80% 1.00% 1.20% 1.40% 1.60%

228 388,195,520 515,178,744 693,327,064 945,065,579 1,303,097,609 1,815,242,990

252 468,712,948 644,824,736 901,920,168 1,280,427,303 1,841,864,340 2,680,136,789

276 561,661,243 801,793,005 1,166,778,059 1,726,952,318 2,594,026,861 3,946,072,859

300 668,959,574 991,841,589 1,503,077,301 2,321,488,231 3,644,107,399 5,799,010,334

324 792,823,403 1,221,942,008 1,930,088,100 3,113,096,631 5,110,105,912 8,511,135,670

348 935,810,234 1,500,534,995 2,472,278,508 4,167,101,686 7,156,760,010 12,480,845,352

372 1,100,872,414 1,837,840,127 3,160,716,454 5,570,480,752 10,014,056,906 18,291,268,177

396 1,291,418,097 2,246,230,712 4,034,849,967 7,439,041,812 14,003,077,600 26,795,923,711

420 1,511,381,613 2,740,687,669 5,144,767,577 9,926,980,046 19,572,077,489 39,244,099,674

Anualidades
Cuanto debo invertir en n períodos para tener X cantidad al final, se refiere a
Anualidad, Dado un Valor Futuro.

Si ahorro X cantidad, cuanto tendré al final. Se refiere a Valor Futuro dada una
Anualidad.

Cuanto tengo que pagar si me prestan X cantidad al inicio se refiere a

Anualidad, dado un Valor Presente.

Encontrar el valor presente de los ahorros o beneficios se refiere a Valor

Presente, dado una Anualidad.
Anualidades
Ejemplo 13. Usted desea adquirir un vehículo de $ 20 millones, a una tasa de
1.3% efectivo mensual, con cuota total constante, a 60 meses.
• Cuanto es la cuota total mensual?
• Cuál es el valor final total que se habrá pagado por el vehículo si el crédito se
analiza en 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 años?
• Cuál es la diferencia final en la cuota ante diferentes plazos.
• Cuál es la diferencia final del valor de vehículo ante diferentes tasas?

Hallar A, dado VP
Anualidades
Diferencia Diferencia
Años Meses Valor Presente Cuota Total Tasa Valor final entre Valor final
cuotas pagado
1 12 20,000,000 1,810,834 1.30% 21,730,003 835,390 -1,680,654
2 24 20,000,000 975,444 1.30% 23,410,657 276,247 -1,760,450
3 36 20,000,000 699,197 1.30% 25,171,108 136,481 -1,839,297
4 48 20,000,000 562,717 1.30% 27,010,405 80,596 -1,916,838
5 60 20,000,000 482,121 1.30% 28,927,243 52,677 -1,992,738
6 72 20,000,000 429,444 1.30% 30,919,981 36,746 -2,066,686
7 84 20,000,000 392,698 1.30% 32,986,667 26,812 -2,138,405
8 96 20,000,000 365,886 1.30% 35,125,072 20,213 -2,207,651
9 108 20,000,000 345,673 1.30% 37,332,723 15,616 -2,274,214
10 120 20,000,000 330,058 1.30% 39,606,938

Hallar A, dado VP
Anualidades

14. Evalúe el caso de un crédito de vivienda, donde el valor del crédito no sea $
20 millones, sino $ 200 millones.

• Modifique la tasa mensual a 1%.

• Cuál es la diferencia entre cuotas y el valor final pagado ante cambios en los
períodos. Agregue 10 años más al análisis para incluir 20 años de crédito.

Hallar A, dado VP
Anualidades
Diferencia
Valor final Diferencia
Años Meses Valor Presente Cuota Total Tasa Valor final
Pagado entre cuotas
pagado
1 12 200,000,000 17,769,758 1.00% 213,237,093
2 24 200,000,000 9,414,694 1.00% 225,952,667 8,355,063 -12,715,574
3 36 200,000,000 6,642,862 1.00% 239,143,031 2,771,832 -13,190,364
4 48 200,000,000 5,266,767 1.00% 252,804,820 1,376,095 -13,661,789
5 60 200,000,000 4,448,890 1.00% 266,933,372 817,878 -14,128,552
6 72 200,000,000 3,910,039 1.00% 281,522,772 538,851 -14,589,400
7 84 200,000,000 3,530,547 1.00% 296,565,911 379,492 -15,043,139
8 96 200,000,000 3,250,568 1.00% 312,054,555 279,978 -15,488,644
9 108 200,000,000 3,036,847 1.00% 327,979,424 213,722 -15,924,869
10 120 200,000,000 2,869,419 1.00% 344,330,276 167,428 -16,350,852
11 132 200,000,000 2,735,576 1.00% 361,096,000 133,843 -16,765,724
12 144 200,000,000 2,626,838 1.00% 378,264,713 108,737 -17,168,713
13 156 200,000,000 2,537,332 1.00% 395,823,861 89,506 -17,559,148
14 168 200,000,000 2,462,859 1.00% 413,760,321 74,473 -17,936,460
15 180 200,000,000 2,400,336 1.00% 432,060,502 62,523 -18,300,181
16 192 200,000,000 2,347,450 1.00% 450,710,448 52,886 -18,649,946
17 204 200,000,000 2,302,431 1.00% 469,695,935 45,019 -18,985,487
18 216 200,000,000 2,263,901 1.00% 489,002,565 38,530 -19,306,630
19 228 200,000,000 2,230,771 1.00% 508,615,860 33,129 -19,613,295
20 240 200,000,000 2,202,172 1.00% 528,521,344 28,599 -19,905,484
Anualidades
Ejemplo 15. Le ofrecen adquirir hoy, un dispositivo que generará ahorros
anuales por $ 1.200.000, durante los próximos diez años.

• Si la inflación esperada es 4%, a cuanto equivalen los ahorros hoy?

• Si la inversión del dispositivo es de $ 11.000.000, justifica realizar la

inversión?

Hallar VP, dado A

Anualidades
Ejemplo 15. El saldo de los ahorros, traídos a Valor presente,
equivalen a 9.733.074.

• Como el dispositivo tiene un costo de $ 11.000.000, no justifica

realizar la inversión.
Equivalencia entre tasas
Ejemplo 16. Usted solicita un crédito por valor de 1.000.000 al
inicio del año con una tasa de interés de 1% efectivo mensual.
Cuanto debe retornar al final del año?
Opción 1.
1% x 12 = 12%
1.000.000 x 12% = 120.000
Debo retornar 1.120.000?
 Equivalencia entre tasas

Ejemplo 16. Usted solicita un crédito por valor de 1.000.000 al inicio del año
con una tasa de interés de 1% mensual.
Cuanto debe retornar al final del año?
Opción 2.
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12
Interés 1,0%
Saldo Inicial 1.000.000 1.010.000 1.020.100 1.030.301 1.040.604 1.051.010 1.061.520 1.072.135 1.082.857 1.093.685 1.104.622 1.115.668
Interés 10.000 10.100 10.201 10.303 10.406 10.510 10.615 10.721 10.829 10.937 11.046 11.157
Saldo final 1.010.000 1.020.100 1.030.301 1.040.604 1.051.010 1.061.520 1.072.135 1.082.857 1.093.685 1.104.622 1.115.668 1.126.825

Debo retornar $ 1.126.825 debido a que el interés mensual genera un interés

adicional. (interés sobre interés se denomina interés compuesto).
Equivalencia entre tasas

Ejemplo 16. Usted solicita un crédito por valor de 1.000.000 al

inicio del año con una tasa de interés de 1% mensual.
Cuanto debe retornar al final del año?

Valor Futuro: $ 1.126.825.

Para este ejemplo, utilizamos un interés efectivo mensual de 1%.

Es decir, se causaron y no se pagaron intereses en cada corte

mensual. Luego ese saldo generó intereses sobre el interés.
Equivalencia entre tasas
Valor Futuro: $ 1.126.825.
n = 12
Valor Presente: $ 1.000.000
i% = ?

Cuanto fue la tasa de interés anual del crédito?

i% = (VF/VP) - 1

i% = 12.6825%

La tasa de interés anual equivalente fue de 12.6825%.

Equivalencia entre tasas
Una tasa de interés mensual de 1% (causa interés mensual y genera interés
sobre interés) equivale a una tasa efectiva anual de 12.6825%.

Tasa Efectiva: verdadera tasa de interés que se incurre por un préstamo o se

obtiene de una inversión. OLG.
Equivalencia entre tasas

Cómo podemos encontrar la tasa efectiva anual partiendo de una tasa de

interés mensual?
i% Mensual = 1%
i% Anual = ?
Fórmula para encontrar
una tasa efectiva anual, i% anual: (1+i% mensual)^12 -1
partiendo de una tasa
mensual.

i% efectivo anual = (1+1%)^12 – 1

i% efectivo anual = 12.6825%
Equivalencia entre tasas

Cómo podemos encontrar la tasa efectiva mensual partiendo de una tasa de

interés Anual?
i% Anual = 12.6825%.
i% Mensual = ?
Fórmula para encontrar
una tasa efectiva i% mensual: (1+i% anual)^(1/12) -1
mensual, partiendo de
una tasa anual.

i% efectivo mensual = (1+12.6825%)^(1/12) – 1

i% efectivo mensual = 1%.
Equivalencia entre tasas

i% mensual: (1+i% anual)^(1/12) -1 Equivalencia de efectivo mensual a efectivo anua

i% anual: (1+i% mensual)^(12/1) -1 Equivalencia de efectivo anual a efectivo mensua

Equivalencia entre tasas

El caso más común es encontrar una tasa anual, partiendo de una tasa
mensual o a la inversa.
Para los demás casos utilizamos la formula de equivalencia de tasas.

i% e = (1 + i%)^(m/n) - 1

i% e = Tasa desconocida.
i% = Tasa conocida.
m = Número de períodos de tasa desconocida
n = Número de períodos de tasa conocida
Nota: m y n, deben tener iguales unidades: meses, días, años).
Equivalencia entre tasas

i% Mensual: 1%
i% Anual = ? i% e = (1 + i%)^(m/n) - 1
Períodos tasa conocida = 1 mes
Períodos tasa desconocida = 12 meses i% e = Tasa desconocida.
Tasa conocida: 1%. i% = Tasa conocida.
m = Número de períodos de tasa desconocida
i% = (1 + 1%)^(12/1) – 1 = 12.6825% n = Número de períodos de tasa conocida
Nota: m y n, deben tener iguales unidades
Equivalencia entre tasas

Lo que necesito sobre lo que

tengo…
i% Anual = 12.6528%
i% Mensual = ? i% e = (1 + i%)^(m/n) - 1
Períodos tasa conocida = 12 meses
Períodos tasa desconocida = 1 meses i% e = Tasa desconocida.
Tasa conocida: 12,6528%. i% = Tasa conocida.
m = Número de períodos de tasa desconocida
i% = (1 + 12.6528%)^(1/12) – 1 = 1% n = Número de períodos de tasa conocida
Nota: m y n, deben tener iguales unidades
Equivalencia entre tasas

Ejemplo 17. A que tasa efectiva anual, equivale un interés de 6%

efectivo semestral?

Valide con una inversión de 1.000.000 al inicio del año.

Equivalencia entre tasas

Ejemplo 17. A que tasa efectiva anual, equivale un interés de 6%

efectivo semestral?
Lo que necesito sobre lo que
tengo…

i% = (1 + 6%)^(12/6) – 1 = 12.36% i% e = (1 + i%)^(m/n) - 1

i% = (1 + 6%)^(2/1) – 1 = 12.36%
i% e = Tasa desconocida.
i% = Tasa conocida: 6% semestral.
m = Número de períodos de tasa desconocida: 12m
n = Número de períodos de tasa conocida: 6 mese
Nota: m y n, deben tener iguales unidades
Equivalencia entre tasas

Ejemplo 17. A que tasa efectiva anual, equivale un interés de 6%

efectivo semestral?
n Saldo Cálculo
Momento 0 1.000.000
Semestre 1 1.060.000 1.000.000 x (1+
6%)
Semestre 2 1.123.600 1.060.000 x (1 +
6%)
Equivalencia entre tasas

Ejemplo 18. A que tasa efectiva anual, equivale un interés de 0.1%

efectivo diario? Utilizando un año de 360 días.

A que tasa mensual, equivale un interés semestral de 4%?

Equivalencia entre tasas

Ejemplo 18. A que tasa efectiva anual, equivale un interés de 0.1%

efectivo diario? Asumiendo un año de 360 días.
i% e = (1 + i%)^(m/n) - 1

i% e = Tasa desconocida. i% = (1 + 0.1%)^(360/1) – 1 = 43.31% Anual

i% = Tasa conocida: 0.1% diario
m = Número de períodos de tasa desconocida: 360 dias
n = Número de períodos de tasa conocida: 1 día
Nota: m y n, deben tener iguales unidades
Equivalencia entre tasas

A que tasa mensual, equivale un interés semestral de 4%?

Lo que necesito sobre lo que
tengo…

i% e = (1 + i%)^(m/n) - 1

i% e = Tasa desconocida. i% = (1 + 4%)^(1/6) – 1 = 0.66% Mensual

i% = Tasa conocida: 4% semestral
m = Número de períodos de tasa desconocida: 1 mes.
n = Número de períodos de tasa conocida: 6 meses.
Nota: m y n, deben tener iguales unidades
Interés nominal
En ocasiones, el interés se plantea en forma nominal. Nos entregan el valor anual y los períodos en que se
capitaliza el interés.

Ejemplo: el crédito tiene una tasa de interés de 12% anual, mes vencido.

Interés nominal: Interés efectivo:

12% Anual, mes vencido. 1% Efectivo Mensual

Equivale a 12% / 12 = 1% Efectivo Mensual Equivale a 12,68% Efectivo Anual

En ese caso, dividimos el interés total por los períodos de capitalización del
interés.
 Taller II
a. Convertir 10% efectivo anual en efectivo mensual.
b. Convertir 5% A,MV Anual Mes vencido, en efectivo anual.
c. Convertir 2% S,MV Semestral Mes vencido en efectivo trimestral.
d. Convertir 3% efectivo trimestral en efectivo anual.
e. Convertir 14% efectivo semestral en efectivo diario. Año de 360 días.
f. Convertir 20% A,TV Anual Trimestre Vencido en efectivo semestral.
▪ Una compañía entrega dividendos constantes por Usd 100.000.

▪ El inversionista espera obtener una rentabilidad de 10%.

¿Cuál es el valor de la compañía?*

A 100.000 dólares
B 1 Millón de dólares
C 100 millones de dólares

*Todo lo demás constante

▪ Una compañía entrega dividendos constantes por Usd 100.000.
▪ El inversionista espera obtener una rentabilidad de 10%.
¿Cuál es el valor de la compañía?
a) 100.000 dólares
b) 1 Millón de dólares
c) 100 millones de dólares

La respuesta correcta es 1 millón de dólares que coincide con A / i %

Excel
▪ Demuestre que al adquirir la compañía por 1 millón de dólares, su
rentabilidad es de 10%.

▪ ¿Cómo se modifica el valor de la compañía ante diferentes

rentabilidades exigidas por el inversionista?

Excel
✓ Una compañía entrega dividendos por Usd 100.000
✓ El crecimiento anual es de 4%.
✓ El inversionista espera obtener una rentabilidad de 10%.
¿Cuál es el valor de la compañía?
a) 100.000 dólares
b) 1.73 Millón de dólares
c) 173 millones de dólares

Excel
✓ Una compañía entrega dividendos constantes por Usd 100.000
✓ El crecimiento anual es de 4%.
✓ El inversionista espera obtener una rentabilidad de 10%.
¿Cuál es el valor de la compañía?
a) 100.000 dólares
b) 1.73 Millón de dólares
c) 173 millones de dólares

La respuesta correcta es 1.73 millón de dólares que coincide con:

A x ( 1 + g%) / ( i% - g%)
Excel
▪ Demuestre que al adquirir la compañía por 1.73 millones de dólares, su
rentabilidad es de 10%.

▪ ¿Cómo se modifica el valor de la compañía ante diferentes

rentabilidades exigidas por el inversionista?

Excel
Taller aplicado 1
1
✓ ¿Cuál es el valor por acción de 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑𝑜𝑠 𝑥 ( 1 + 𝑔%)
Pfizer? 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 =
𝐾𝑒% − 𝑔%
✓ ¿Cuál es el dividendo por acción de
Pfizer?
✓ Asumiendo un Ke% de 10% y con el Tasa de descuento Crecimiento %
dividendo actual ¿Cuánto es el
crecimiento esperado por parte del
mercado accionario? 2
✓ ¿Cuánto es el múltiplo implícito de la 1
acción de Pfizer? 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑒 = 𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑥
𝑖% − 𝑔%

Múltiplo
 Costos y generación de valor

Ejemplo.

Una empresa presenta el siguiente desempeño:

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 50 54 75
Utilidad bruta 50 56 45

Cuál es el mejor año de esta compañía?

 Costos y generación de valor

Ejemplo.

Una empresa presenta el siguiente desempeño:

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 50 54 75
Utilidad bruta 50 56 45

Rta/ El año 2.

El año 2 es el mas rentable con una utilidad bruta de $ 56.

 Costos y generación de valor
Continuación.
Una empresa presenta el siguiente desempeño:

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 45 49 70
Utilidad bruta 55 61 50
Gasto de ventas 10 10 5
Gasto de administración 10 10 10
Utilidad operacional 35 41 35

Cuál es el mejor año de esta compañía?

 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Una empresa presenta el siguiente desempeño:

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 45 49 70
Utilidad bruta 55 61 50
Gasto de ventas 10 10 5
Gasto de administración 10 10 10
Utilidad operacional 35 41 35
Rta/ El año 2.

El año 2 es el mas rentable con una utilidad operacional de $ 41.

 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Una empresa presenta el siguiente desempeño:

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 45 49 70
Utilidad bruta 55 61 50 ¿Cuál es la diferencia entre
Gasto de ventas 10 10 5 un costo y un gasto?
Gasto de administración 10 10 10
Utilidad operacional 35 41 35
 Costos y generación de valor

COSTOS GASTOS

✓ Los costos de una compañía son los ✓ Los gastos se enfocan en los egresos
egresos que van directamente necesarios para el funcionamiento de
relacionados con el producto o la empresa.
servicio que estamos vendiendo.
✓ Egresos vinculados a la
✓ Egreso que esta vinculado a la comercialización de los bienes
producción del bien. producidos.

✓ Egreso que esta vinculado a la ✓ Egresos vinculados a la administración

prestación del servicio. del negocio.
 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Egreso ¿Costo o gasto?
Salario del Gerente general ?
Salario del técnico de ?
mantenimiento
Cargos por uso y conexión del ?
Sistema de Transmisión Nacional
STN
Egresos de mantenimiento y ?
reparación
Contribución Fazni ?
Seguro de la turbina ?
 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Egreso ¿Costo o gasto?
Salario del Gerente general Gasto
Salario del técnico de
Costo
mantenimiento
Cargos por uso y conexión del
Sistema de Transmisión Nacional Costo
STN
Egresos de mantenimiento y
Costo
reparación
Contribución Fazni Costo
Seguro de la turbina Costo
 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Egreso ¿Costo o gasto?
Compras de energía ?
Compras de combustible para energía ?
Honorarios contables ?
Salario del director financiero ?
Salario del director de mantenimiento ?
Arrendamientos oficinas ?
administrativas
Turbina de generación ?
 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Egreso ¿Costo o gasto?
Compras de energía Costo
Compras de combustible para energía Costo
Honorarios contables Gasto
Salario del director financiero Gasto
Salario del director de mantenimiento Costo
Arrendamientos oficinas Gasto
administrativas
Turbina de generación Activo
 Costos y generación de valor
Profundicemos en el análisis de costos…

Costos fijos: No se modifican • Arriendo de una

cuando incrementamos el bodega.
volumen de actividad (Al menos • Director de
por un tiempo). mantenimiento.
Costos
Costos variables: Crecen de • Combustible para
manera similar a los ingresos. generación.
Egresos Un aumenta de la actividad de la • Mantenimientos
compañía genera un incremento programados por
equivalente en los costos. generación.
Gastos
 Costos y generación de valor

¿Qué uso podemos obtener con la diferenciación de costos fijos y variables?

✓ Podemos apuntarle en la estrategia a un crecimiento de ingresos manteniendo

constantes los costos fijos.

✓ En finanzas, la estrategia de crecer los ingresos sin crecer los costos en la misma
proporción, la denominamos dilución de costos fijos o apalancamiento operativo.

✓ Es uno de los principales objetivos de la planeación financiera y la gestión estratégica de

nuevos negocios.
 Costos y generación de valor
Ejemplo.
Sí las compañía A y la compañía B van a alcanzar un nivel de ventas de $ 1.000
en los próximos cinco años, ¿en cuál de las dos preferiría usted invertir?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Ingresos operacionales $ 100 Ingresos operacionales $ 100
Costos variables $ 80 Costos fijos $ 80
Utilidad bruta $ 20 Utilidad bruta $ 20
 Costos y generación de valor
Compañía A
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos operacionales $ 100 $ 325 $ 550 $ 775 $ 1.000
Costos variables $ 80 $ 260 $ 440 $ 620 $ 800
Utilidad bruta $ 20 $ 65 $ 110 $ 155 $ 200
Costo variable / Ingresos 80,0% 80,0% 80,0% 80,0% 80,0%

Compañía B
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
Ingresos operacionales $ 100 $ 325 $ 550 $ 775 $ 1.000
Costos fijos $ 80 $ 80 $ 80 $ 80 $ 80
Utilidad bruta $ 20 $ 245 $ 470 $ 695 $ 920
 Costos y generación de valor

Retomando el ejemplo anterior.

Una empresa presenta el siguiente desempeño:

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 50 54 75
Utilidad bruta 50 56 45

En valores absolutos el año 2 es el más rentable con una utilidad de $ 56.

Esto a pesar tener ventas superiores en el año 3.

 Costos y generación de valor

Año 1 Año 2 Año 3

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 50 54 75
Utilidad bruta 50 56 45
Variación en ventas 10% 9%
Variación en costos 8% 39%

En finanzas corporativas, queremos que los ingresos crezcan porcentualmente por

encima de lo que crecen los costos.
 Costos y generación de valor

Año 1 Año 2 Año 3 El gerente 1 nos dice:

Ventas 100 110 120
Costo de ventas 50 54 75
Desconozco el motivo del
Utilidad bruta 50 56 45
Variación en ventas 10% 9%
aumento de los costos.
Variación en costos 8% 39%
 Costos y generación de valor
Año 1 Año 2 Año 3 Año 4p
Ventas 100 110 120 144
Costo de ventas 50 54 75 78
Utilidad bruta 50 56 45 66
Variación en ventas 10% 9% 20%
Variación en costos 8% 39% 4%

El gerente 2 nos dice:

▪ Los costos aumentaron 39% porque mejoramos la materia prima.
▪ Las quejas y fallos se reducirán en un 15%.
▪ Las ventas en el año 4 aumentarán 20%.
▪ Los costos en el año 4 aumentarán 4%.
¿Cuál respuesta es mejor?
 Costos y generación de valor
Materiales directos: Son
todos los que pueden
identificarse visiblemente
1. Materiales directos en la fabricación de un
producto terminado,
fácilmente se asocian con
éste.
Costos 2. Mano de obra

Egresos
3. Costos indirectos

Gastos
 Costos y generación de valor

1. Materiales directos Se deben tener en cuenta

las prestaciones sociales
para proyectar este costo.
Costos 2. Mano de obra Puede ser fijo o variable.

Directo o Indirecto según

Egresos
3. Costos indirectos la actividad técnica.

Gastos
 Costos y generación de valor

1. Materiales directos

Costos 2. Mano de obra Son todos los costos de

fabricación distintos de
los materiales directos y
Egresos de la mano de obra
3. Costos indirectos
directa.
Ej. Mano de obra
Gastos indirecta, calefacción, luz
y energía para la fábrica.
 Costos y generación de valor

Usted contrata por $ 2.000 mensuales a un conductor para que lo transporte de su hogar al

aeropuerto. El peaje de la ciudad al aeropuerto cuesta $ 10 al igual que el egreso en gasolina por

trayecto ($ 10 por trayecto).

Un familiar le solicita a su conductor llevarlo al aeropuerto y se ofrece a cubrir todos los costos del

trayecto.

¿Cuánto debe reembolsarle a usted el familiar?

a) $ 2.020 b) $ 20 c) Ninguna de las anteriores

 Costos y generación de valor

Respuesta C. Ninguna de las anteriores.

Usted contrata por $ 2.000 mensuales a un conductor para que lo transporte de su hogar al
aeropuerto. El peaje de la ciudad al aeropuerto cuesta $ 10 al igual que el egreso en gasolina por
trayecto ($ 10 por trayecto). Un familiar le solicita a su conductor llevarlo al aeropuerto y se ofrece a
cubrir todos los costos del trayecto.

El conductor realiza 20 viajes al mes.

¿Cuánto debe reembolsarle a usted el familiar?

a) $ 2.000 b) $ 200 c) $ 120

 Costos y generación de valor

Costos directos: $ 20 por trayecto (peaje y gasolina).

Mano de obra: $ 2.000 dólares mensuales.

Número de trayectos por mes: 20 -unidades-

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑀𝑎𝑛𝑜 𝑑𝑒 𝑜𝑏𝑟𝑎 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑖𝑛𝑑𝑖𝑟𝑒𝑐𝑡𝑜𝑠

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 = 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑖𝑟𝑒𝑐𝑡𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑 + +
𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠

c) $ 120
 Costos

Costos directos 3. Costos indirectos

1. Mano de obra directa 2. Materiales directos Fijo Semifijos Variable

Fijo Variable Variable

Dividido por el número de unidades nos entrega el costo unitario.
Mano de obra indirecta
Criterio más probable de proyección

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑀𝑎𝑛𝑜 𝑑𝑒 𝑜𝑏𝑟𝑎 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑖𝑛𝑑𝑖𝑟𝑒𝑐𝑡𝑜𝑠

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 = 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑖𝑟𝑒𝑐𝑡𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑 + +
𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠
 Costos

Costos directos 3. Costos indirectos

1. Mano de obra directa 2. Materiales directos Fijo Semifijos Variable

Fijo Variable Variable

Dividido por el número de unidades nos entrega el costo unitario.
Mano de obra indirecta
Criterio más probable de proyección

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑓𝑖𝑗𝑜
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 = 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑝𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑 +
𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠
 Costos y generación de valor

Si los costos fijos de producción inicialmente se llevan al inventario (Activo) para luego imputarse
en el momento de la venta a Costo de Ventas (Pérdidas y ganancias), estaremos hablando del
método de Costeo por Absorción.

Si los costos fijos de producción se imputan directamente a Resultados en el momento de su

generación, independientemente de la venta de los productos, estaremos hablando del Costeo
Directo o Variable.
 Costos y generación de valor

La compañía A tiene un costo de materiales de $ 10 por unidad (Directo) y costos fijos de $ 100.

La compañía B tiene un costo de materiales de $ 10 por unidad (Directo) y costos fijos de $ 100.

Ambas compañías vendieron 50 unidades en el año por un valor de $ 14 por unidad.

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Costo directo por $/u 10 Costo directo por $/u 10
unidad unidad
Costos fijos $ 100 Costos fijos $ 100
Unidades vendidas 50 u Unidades vendidas 50 u
¿Cuál de las dos compañías obtuvo una utilidad superior?
 Costos y generación de valor

La compañía A produjo 100 unidades mientras la compañía B produjo 50 unidades

¿Cuál de las dos compañías obtuvo una utilidad superior?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Costo directo por unidad $/u 10 Costo directo por unidad $/u 10
Costos fijos $ 100 Costos fijos $ 100
Unidades vendidas 50 u Unidades vendidas 50 u
Unidades producidas 100 u Unidades producidas 50 u
 Costos y generación de valor
¿Cuál de las dos compañías obtuvo una utilidad superior?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Costo directo por unidad $/u 10 Costo directo por unidad $/u 10
Costos fijos $ 100 Costos fijos $ 100
Unidades producidas 100 u Unidades producidas 50 u
Costo fijo unitario ($ 100 / 100 $/u 1 Costo fijo unitario ($ 100 / 50 $/u 2
u) u)

𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑓𝑖𝑗𝑜
𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 = 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑜 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑝𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑 +
𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠
 Costos y generación de valor

¿Cuál de las dos compañías obtuvo una utilidad superior?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Costo directo por unidad $/u 10 Costo directo por unidad $/u 10
Costos fijos $ 100 Costos fijos $ 100
Unidades vendidas 50 u Unidades vendidas 50 u
Unidades producidas 100 u Unidades producidas 50 u
Costo fijo unitario ($ 100 / 100 $/u 1 Costo fijo unitario ($ 100 / 50 $/u 2
u) u)
Inventario en unidades 50 u Inventario en unidades 0u
 Costos y generación de valor
¿Cuál de las dos compañías obtuvo una utilidad superior?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Ventas ($ 14 x 50 u) $ 700 Ventas ($ 14 x 50 u) $ 700
Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500 Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500
Costo fijo cargado ($ 1 x 50 $ 50 Costo fijo cargado ($ 2 x 50 $ 100
u) u)
Utilidad bruta $ 150 Utilidad bruta $ 100
La compañía A obtuvo una utilidad superior.
Costeo absorbente
¿Cuánto es el inventario de la compañía A en $? o costeo total
 Costos y generación de valor

Si los costos fijos de producción inicialmente se llevan al inventario (Activo) para luego
imputarse en el momento de la venta a Costo de Ventas (Pérdidas y ganancias),
estaremos hablando del método de Costeo por Absorción.

Costeo absorbente
o costeo total
 Costos y generación de valor
¿Cuánto es el inventario de la compañía A en $?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Ventas ($/u 14 x 50u) $ 700 Ventas ($/u 14 x 50u) $ 700
Costo directo ($/u 10 x 50 u) $ 500 Costo directo ($/u 10 x 50 u) $ 500
Costo fijo cargado ($/u 1 x 50 $ 50 Costo fijo cargado ($/u 2 x 50 $ 100
u) u)
Utilidad bruta $ 150 Utilidad bruta $ 100

Inventario en unidades 50 u Inventario en unidades 0u

Inventario total (50 u x $/u 11) $ 550 Inventario total (0 u x $/u 12) $0
 Costos y generación de valor
¿Cuál es la salida de caja de ambas compañías?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Costo directo ($/u 10 x 50 u) $ 500 Costo directo ($/u 10 x 50 u) $ 500
Costo fijo cargado ($/u 1 x 50 $ 50 Costo fijo cargado ($/u 2 x 50 $ 100
u) u)
Aumento en inventario $ 550 Aumento en inventario $0
Total salida de caja $ 1.100 Total salida de caja $ 600
Salida de caja = Costo del período + Aumento de inventario

La compañía A produjo 100 unidades a $ 10, con $ 100 de fijos: $

1.100
La compañía B produjo 50 unidades a $ 10, con $ 100 de fijos: $ 600
 Costos y generación de valor

Si los costos fijos de producción se imputan directamente a Resultados en el momento de su

generación, independientemente de la venta de los productos, estaremos hablando del Costeo
Directo o Variable.
 Costos y generación de valor
Bajo el método de costeo directo o variable. ¿Cuál de las dos compañías obtuvo una utilidad superior?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Ventas ($ 14 x 50u) $ 700 Ventas ($ 14 x 50u) $ 700
Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500 Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500
Costos fijos $ 100 Costos fijos $ 100
Utilidad bruta $ 100 Utilidad bruta $ 100

✓ El costeo directo no recompensa la dilución de fijos por exceso de

producción.
Costeo directo o
costeo variable
✓ Permite un mejor análisis horizontal y control de los costos fijos.
 Costos y generación de valor
¿Cuánto es el inventario de la compañía A en $?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Ventas ($ 14 x 50u) $ 700 Ventas ($ 14 x 50u) $ 700
Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500 Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500
Costos fijos $ 100 Costos fijos $ 100
Utilidad bruta $ 100 Utilidad bruta $ 100

Inventario en unidades 50 u Inventario en unidades 0u

Inventario total (50 u x $/u 10) $ 500 Inventario total (0 u x $/u 10) $0
 Costos y generación de valor
¿Cuál es la salida de caja de ambas compañías?

Compañía A Compañía B
Año 1 Año 1
Costo directo $ 500 Costo directo $ 500
Costo fijo cargado $ 100 Costo fijo cargado $ 100
Aumento en inventario $ 500 Aumento en inventario $0
Total salida de caja $ 1.100 Total salida de caja $ 600

Salida de caja = Costo del período + Aumento de inventario

La compañía A produjo 100 unidades a $ 10, con $ 100 de fijos: $ 1.100

La compañía B produjo 50 unidades a $ 10, con $ 100 de fijos: $ 600
 Costos y generación de valor

Compañía A Compañía A
Año 1 Año 1
Ventas ($/u 14 x 50 u) $ 700 Ventas ($ 14 x 50 u) $ 700
Costo directo ($/u 10 x 50 u) $ 500 Costo directo ($ 10 x 50 u) $ 500
Costo fijo cargado ($/u 1 x 50 $ 50 Costos fijos $ 100
u) Utilidad bruta $ 100
Utilidad bruta $ 150
Inventario en unidades 50 u
Inventario en unidades 50 u Inventario total (50 u x $/u 10) $ 500
Inventario total (50 u x $/u 11) $ 550
Costeo absorbente o Costeo directo o costeo
costeo total variable
 Costos y generación de valor
Utilidad
Inventario Utilidad
Producció Costo bruta Inventario
Ventas Costos fijos Precio de (Costeo bruta Salida de
n directo (Costeo (Costeo
unidades $ venta Absorbent (Costeo caja
unidades unitario $ absorbente directo)
e) directo)
)
1 100 u 100 u $ 10 $ 100 $ 12 ? ? ? ? ?

2 200 u 100 u $ 10 $ 200 $ 12 ? ? ? ? ?

3 300 u 100 u $ 10 $ 300 $ 12 ? ? ? ? ?

4 100 u 100 u $ 10 $ 200 $ 12 ? ? ? ? ?

5 200 u 100 u $ 12 $ 200 $ 12 ? ? ? ? ?

6 300 u 100 u $ 14 $ 200 $ 12 ? ? ? ? ?

7 100 u 100 u $ 10 $ 100 $8 ? ? ? ? ?

8 200 u 100 u $ 10 $ 100 $ 10 ? ? ? ? ?

9 300 u 100 u $ 10 $ 100 $ 12 ? ? ? ? ?

 Costos y generación de valor

Punto de Equilibrio

Es el número de unidades vendidas que igualan los ingresos a los costos y gastos
asociados haciendo que la utilidad neta sea cero.

En empresas de servicios es el número de ingresos totales que igualan los costos

y gastos. En estos casos también se puede definir algún indicador de cantidad
como número de clientes o horas facturadas.
 Costos y generación de valor

Ingresos: precio por cantidad (P x Q)

Costos variables: costo unitario por cantidad (Cu x Q)
Costos fijos: Costos fijos CF

Utilidad: ingresos – costos variables – costos fijos

Utilidad: P x Q – Cu x Q – CF
Utilidad: P x Q – Cu x Q – CF = 0 (punto de equilibrio)
Utilidad: Q ( P - Cu) – CF = 0
Q (P - Cu) = CF
Q = CF / (P-Cu)
 Costos y generación de valor

Ejemplo.
Precio de Venta por unidad: $ 50.000
Costo de Venta por unidad: $ 25.000
Costos fijos: $ 1.000.000
P x Q – C x Q – CF = Utilidad
50.000 Q – 25.000 Q – 1.000.000 = 0
25.000 Q – 1.000.000 = 0
Q = 1.000.000 / 25.000
Q = 40
Para cubrir costos fijos de 1 millón, se deben vender 40 unidades.
 Costos y generación de valor

Ejemplo:
Calcular el punto de equilibrio mensual de una oficina de servicios jurídicos:
• Los costos fijos de personal administrativo, arriendo de oficinas y energía son:
$ 4.000.000 mensuales. (Costos Fijos)
• El cobro por hora es de $ 100.000 (Precio Variable)
• El consultor jurídico considera que como su salario destinará el 40% de los
ingresos generados. (Costo variable : 40%, $ 36.000 hora).

Cuantas horas deberá facturar al mes para llegar al punto de equilibrio?

 Costos y generación de valor

Utilidad = Precio x Cantidad – Costo x Cantidad – Costos Fijos

Utilidad = 100.000 x Hora – 36.000 x Hora – 4.000.000
0 = 64.000 x Hora – 4.000.000
4.000.000 = 64.000 x Hora.
4.000.000 / 64.000 = # Horas.
62,5 Horas.

Se deberán vender 62,5 horas mensuales para que la Utilidad final sea cero.
 Costos y generación de valor

Q = CF / (P - Cu)

Q = $ 4.000.000 / (100.000 – 36.000)

Q = $ 4.000.000 / 64.000

Q = 62,5 horas

Prueba: 62,5 horas x 100.000 – 62,5 horas x 36.000 – 4.000.000 = 0

La maldición del ganador

(+) Utilidad antes de arriendo: 60 (+) Utilidad antes de arriendo: 20

(-) Arriendo: :? (-) Arriendo: :?
(=) Utilidad: :? (=) Utilidad: :?
 La maldición del ganador

(+) Utilidad antes de arriendo : 60 (+) Utilidad antes de arriendo : 20

(-) Arriendo: : 21 (-) Arriendo: : 21
(=) Utilidad: : 39 (=) Utilidad: :-1

▪ La maldición del ganador: El ganador en una subasta pagará más del valor justo (e)
▪ El arrendador y el dueño del negocio estarán en constante negociación.
 Ley de Ricardo de los bienes Raíces
▪ Ley de Ricardo de los bienes Raíces: el más eficiente ganará el inmueble.
▪ Los precios de los bienes determinan el arriendo y no a la inversa.

Precio alto -> Margen Alto -> Ubicación Prime -> Arriendo alto

Arriendo alto -> Precio alto

Fuente: George Benaroya, VP Finance, Global Controller, CFO (cost Starbucks)

Net Operating Income

Año 1 Año 2 Año 3

(+) Arriendo anual 100 110 120
(-) Administración 12 14 16
(-) Predial 12 13 14
(-) Arreglos y adecuaciones 10 20 10
(-) Seguros 5 6 7
(-) Comisiones 3 4 5
(-) Impuestos asociados 2 2 3
(=) Net Operating Income NOI 56 51 65
Margen NOI % 56% 46% 54%
Cap rate

Año 1
(+) Arriendo anual 100 Cap Rate = N.O.I. / Valor del inmueble
(-) Administración 12
(-) Predial 12 Cap Rate: Tasa implícita de rentabilidad por arriendo.
(-) Arreglos y adecuaciones 10
(-) Seguros 5
(-) Comisiones 3
(-) Impuestos asociados 2
Net operating Income 56

Valor del inmueble 1.000

Cap Rate 5,6 %
Cap Rate = N.O.I. / Valor del inmueble

N.O.I. = Cap Rate * Valor Inmueble

Valor inmueble = N.O.I / Cap Rate

Ejemplo.
Un apartamento cuesta 200.000.000 con un arriendo neto operativo anual
N.O.I. de 20.000.000.

¿Cuál es la rentabilidad implícita del propietario?

 ¿De qué depende la valorización?

▪ Depreciación funcional vs depreciación física.

▪ Land vs infrastructure
▪ Best and higher use
▪ Zona vibrante
▪ Ciclo de vida del vecindario
▪ Demografía
▪ Entorno económico
▪ Entorno político
▪ Equipamientos urbanos
Best and higher Use
Michael Jordan
Teo Nicolais
 ¿De qué depende la valorización?

Oferta y demanda Oferta y demanda

Mercado de espacio Mercado de construcción

Sube la necesidad de espacio para arrendar Sube el Cap Rate %

Suben la ocupación por encima del Sube la demanda de inversionistas por

promedio histórico espacios construidos

Suben los arriendos Inician nuevas obras de

construcción (3 años de retraso
Sube el Cap rate % Lag)

Aumenta la oferta de espacio

Baja el Cap Rate %