E.E.S.T.

N°6
BANFIELD
LOMAS DE ZAMORA

PROVINCIA DE BUENOS AIRES

DIRECCIÒN GENERAL DE CULTURA Y EDUCACIÒN I ng. J.
DIRECCIÓN DE EDUCACIÓN TÉCNICO PROFESIONAL
E.E.S.T. Nº 6 – "Ing. Juan V. Passalacqua" BANFIELD,LOMAS DE ZAMORA
Gascón y Avda. Alsina (Altura Gascón 150) Banfield TE Nº 4242-1716 V. P.
E-mail: passabanfield@[Link]

DEPARTAMENTO DE TALLER 1

MATERIA: EJERCICIO PROFESIONAL DE LA CONSTRUCCION

CURSO: 7MO 2DA

PROFESORES: ARQ. PAOLINO, MARIELA

M.M.O MELO FERNANDO

DERECHOS REALES
 DERECHOS REALES
COSA BIEN PATRIMONIO

Todo lo que tiene entidad, ya Utilidad, beneficio. // Hacienda, Bienes propios adquiridos por
sea corporal o espiritual, natural riqueza, caudal. cualquier título."El conjunto de
o artificial, real "Los objetos inmateriales bienes de una persona constituye
o abstracta. susceptibles de valor, e su patrimonio" (Art. 2312 del C.C.).
Conjunto de derechos que
Objeto material susceptible de igualmente las cosas,
comprenden COSAS o BIENES,
tener algún valor. (según Art. se llaman 'bienes'..." (Art. 2312 susceptibles de apreciación
2311 del C.C.). del C.C.) pecuniaria, deduciendo las cargas
que los gravan.

Una cosa es siempre un bien (ej., un lápiz, un edificio), pero los bienes no siempre son cosas (ej.,
el derecho intelectual).
Patrimonio: conjunto de derechos que recaen sobre cosas o no, susceptibles de apreciación pecuniaria,
deducidas las cargas que los gravan.

DERECHO PATRIMONIAL
1. Derechos PERSONALES: es la relación entre personas, a través de un vínculo jurídico.
2. Derechos REALES: derecho que una persona sobre una cosa bien.
3. Derechos INTELECTUALES: encuadran dentro de una categorización del derecho, y abarca la
propiedad de una obra intelectual, que puede ser artística, científica, literaria, como también además los
derechos de invención y las marcas de fábrica.

Clasificación de COSAS

MUEBLES: "...las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por
sí mismas, sea sólo que se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que
sean accesorias a los inmuebles"
(Art. 2318 del C.C.; ver Arts. 2319 al 2323).

INMUEBLES: aquellas que “ ...por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí
mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman
superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica,
y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre" (Art. 2314 del C.C.; ver
además los Arts. 2315 al 2317).

REGISTRABLES: Dada su importancia económica y social deben inscribirse en

registros públicos.

NO REGISTRABLES: No requieren inscripción en registros públicos.

PUBLICOS: Están en poder del Estado (Nacional, Provincial, Municipal).

PRIVADOS: Son propiedad de:

 Particulares.
 Iglesias.
 Aquellos que nadie reclama (susceptibles de apropiación privada).
 Aquellos que también pueden ser del Estado: minas, bienes vacantes, res nulius (cosas sin dueño)y
aquellos de personas que mueren sin dejar herederos, terrenos sin dueño, construcciones hechas por el
Estado, embarcaciones encalladas, etc.
Otra clasificación de COSAS

a) Fungibles: todo individuo de la especie equivale a

otro individuo de la misma especie; o pueden
sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y
en igual cantidad; de no ser así, las cosas se
consideran No Fungibles.
b) Consumibles: su existencia culmina con el primer
uso.
c) No Consumibles: su existencia no termina con el
primer uso, aunque la cosa pueda deteriorarse con el
paso del tiempo.
d) Divisibles: son cosas que, sin ser destruidas
totalmente, pueden ser divididas en porciones reales,
formando cada una de ellas un todo homogéneo y
análogo.
e) Indivisibles: son cosas cuya división convierte en
antieconómico su uso y su aprovechamiento.
f) Principales: existen para sí mismas y por sí mismas.
g) Accesorias: dependen de otras cosas, o están
adheridas a otras cosas.
h) Dentro del Comercio: son cosas cuya enajenación
no está expresamente prohibida.
i) Fuera del Comercio: son cosas cuya enajenación
está prohibida por ley, por disposición de última
voluntad, o por actos entre vivos.

posesión tenencia
"Habrá posesión de la cosa "El que tiene efectivamente una
cuando una persona, por si o cosa, pero reconociendo en otro
por otros, tenga una cosa la propiedad,
bajo su poder, con intención de es simple tenedor de la cosa"
someterla al ejercicio de un (Art. 2352 del C.C.).
derecho de propiedad"
(Art. 2351 del C.C.).

Derecho Real: vínculo jurídico consistente en el derecho que

una persona (sujeto activo del derecho) ejerce respecto
de una cosa (objeto), haciéndolo de manera directa e inmediata.
Definición de Derechos Reales, según Allende.

SE HACE
VALER ERGA
Definición de Derechos Reales, según OMNES
FRENTE A TODA
Allende. LA COMUNIDAD.

Derecho absoluto SUSCEPTIBLE DE

APRECIACIÓN
de contenido patrimonial, PECUNIARIA
cuyas normas,
PRINCIPIOS QUE RIGEN LA
sustancialmente EXISTENCIA DE CIERTO ORDEN
SOCIAL. ART. 21 DEL C.C.:
de orden público, "LAS CONVENCIONES
PARTICULARES NO PUEDEN
establecen DEJAR SIN EFECTO LAS LEYES
EN CUYA OBSERVANCIA ESTÉN
entre una persona INTERESADOS EL ORDEN
PÚBLICO Y LAS BUENAS
y una cosa COSTUMBRES".
una relación directa e inmediata, DADA POR
la que previa publicidad, LAINSCRIPCIÓN
EN REGISTROS
genera por parte de la sociedad
un deber de abstención , OBLIGACIÓN POR PARTE
naciendo para DE LA SOCIEDAD DE
RESPETAR EL DERECHO
el caso de violación, REAL,
(CORRELATO DEL CARÁCTER
las acciones reales DE OPONIBILIDAD ERGA OMNES)

que otorgan a su titular

REPELEN CUALQUIER
las ventajas inherentes ATENTADO A LA EXISTENCIA,
PLENITUD, Y LIBERTAD DE
al ius persequendi LOS DERECHOS REALES.
y al ius preferendi.
HACE QUE EL DERECHO
REAL PREVALEZCA
SOBRE LOS DERECHOS
PERSONALES Y SOBRE
OTROS DERECHOS
REALES
DE FECHA POSTERIOR.
PERSEGUIR LA COSA Y LIBERTAD DE LOS
EN MANOS DE CUALQUIERA DERECHOS REALES.
QUE LA TENGA.
 ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES

1) El Dominio y el Condominio.
2) El Usufructo.
3) El Uso y Habitación.
4) Las Servidumbres.
5) La Hipoteca.
6) La Prenda.
7) El Anticresis.
8) La Superficie Forestal.

1) El Dominio

"El dominio es un derecho real en virtud del cual una cosa se

encuentra sometida a la voluntad y acción de una
persona"(Art.2506 del C.C.).

CARACTERES PERFECTO (cuando es absoluto, exclusivo y

FUNDAMENTALES perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas).

MENOS PLENO O IMPERFECTO (si está afectado

alguno de los caracteres de absoluto, exclusivo y perpetuo,
cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un
derecho real.

FACULTADES De poseer la cosa.

DEL TITULAR De hacer uso: servirse según su necesidad o
DE DOMINIO conveniencia, sin limitaciones respecto de la
naturaleza o destino.
De hacer goce: percibir todos los frutos que
pudiera producir la cosa.
De disponer: El titular podrá cambiar la
materialidad de la cosa, alterando incluso su
aspecto y estructura.
De enajenarla total o parcialmente a título
oneroso o gratuito.
De alquilarla o arrendarla total o parcialmente.
De gravarla con los derechos reales de
hipoteca, uso,
uso y habitación, servidumbre, prenda.
EXTENSION DEL DOMINIO
Art. 2520 del C.C.:"La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los
accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos" .

La propiedad del terreno comprende:

1) LA COSA EN SI, MAS SUS ACCESORIOS (natural o artificialmente unidos)

2) AQUELLO QUE EL SUELO PRODUZCA;
3) LA PROFUNDIDAD, que incluye sus tesoros ocultos que:
a) Si son hallados por el dueño del terreno pasan a su poder;
b) Si los halla un tercero, serán compartidos por éste y el dueño del
terreno;
c) Si son yacimientos mineros, son propiedad del Estado.

4) EL ESPACIO AEREO, en línea perpendicular: aunque las obras que

se hallen bajo el suelo o sobre el espacio aéreo no causan la
presunción de su propiedad en favor del propietario del suelo. “Las
restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés
público, son regidas por el derecho administrativo” (Art. 2611 del
C.C.).

5) FRUTOS Y PRODUCTOS

FORMAS DE ADQUISICION DEL DOMINIO

1) APROPIACION: Aprehensión de cosas muebles sin dueño o abandonadas

por éste. A diferencia de los inmuebles, los bienes muebles nunca carecen de
dueño; si éste no existe, el bien pasa a manos del Estado.
2) TRANSFORMACION o ESPECIFICACION: Creación de un nuevo objeto
valiéndose de una cierta sustancia.
3) ACCESION: Existe cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por
adherencia natural o artificial.
4) TRADICION TRASLATIVA: Entrega material de una cosa, hecha por el
propietario actual al adquirente de dicha cosa, poseyendo ambos (propietario y
adquirente) capacidad para enajenar y adquirir.
5) PERCEPCION DE FRUTOS: Cuando una cosa puede generar otra cosa,
sin que la primera vea alterada su esencia; el propietario de la primera cosa será
además propietario de aquella que se generó.
6) SUCESION: Transmisión de derechos activos y pasivos que componen la
herencia de una persona fallecida, a una o más personas supervivientes. Quien
recibe la sucesión es el heredero, que pasa a continuar la persona del difunto, en
cuanto a la titularidad de los derechos trasmitidos. Mediante una declaratoria
judicial, pasa el heredero a ser titular de dominio.
7) PRESCRIPCION: Art. 3947 del C.C. establece sobre la prescripción:"Los
derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La
prescripción es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una
obligación por el transcurso del tiempo".
EXTINCION DEL DOMINIO

 Por DESTRUCCION DE LA COSA

 Por CONSUMO DE LA COSA
 Por COLOCACION DE LA COSA FUERA DEL COMERCIO
 Por ABANDONO DE LA COSA
 Por ENAJENACION
 Por TRANSMISION JUDICIAL
 La expropiación en virtud de utilidad pública del bien;
 La sentencia judicial;
 La restitución de cosa cuya propiedad fue transmitida
 por título viciado de nulidad

 Por LEY
 Por ALZAMIENTO DE ANIMALES DOMESTICOS: Si un animal
domesticado o salvaje recupera su libertad o pierde la costumbre de volver a su dueño,
se extingue el derecho de propiedad sobre los mismos (Art.. 2605 del C.C.).

RESTRICCIONES AL DOMINIO

LEGALES (arts. 2612 al 2660 del C.C.): aquellas que prescriben

determinadas condiciones edilicias con respecto a situaciones generales de
disposición física del dominio. Tal es el caso de la prohibición de arrojar
aguas pluviales a un terreno ajeno, no poseer depósitos de aguas estancas,
etc., entre otras cosas.

ADMINISTRATIVAS (art. 2611 del C.C.): "Las restricciones impuestas al

dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho
administrativo".
 INTERDICTOS

Instrumentos legales que prevé el Código

Procesal Civil y Comercial de la Nación
(C.P.C.C.N.) para repeler una perturbación de
la posesión, y que buscan como fin lograr una
decisión judicial que resguarde los derechos del
denunciante.

La decisión del juez no reviste carácter de

cosa juzgada, por lo que posteriormente el
accionante puede iniciar acciones legales.

CLASIFICACION art. 606 del C.P.C.C.

1) De ADQUIRIR POSESIÓN o TENENCIA. JUEZ OTORGA POSESIÓN
O TENENCIA, O MANDA SUSTANCIAR EN JUICIO ORDINARIO.

2) De RETENER POSESIÓN o TENENCIA. JUEZ PUEDE DISPONER LA

MEDIDA DE NO INNOVAR, BAJO APERCIBIMIENTO DE APLICAR LAS
SANCIONES PECUNIARIAS COMPULSIVAS Y PROGRESIVAS.

3) De RECOBRAR POSESIÓN TENENCIA. JUEZ DESESTIMA

INTERDICTO O MANDA RESTITUIR LA POSESIÓN O LA TENENCIA.

4) De OBRA NUEVA: "Cuando se hubiere comenzado una obra que

afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el
interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquélla estuviere
concluida o próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra
el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o
encargado de ella Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá
ordenar preventivamente la suspensión de la obra"(art. 619 del
C.P.C.C.N.). EL JUEZ DISPONDRÁ SUSPENSIÓN DEFINITIVA DE LA
OBRA O DESTRUCCIÓN Y LA RESTITUCIÓN DE LAS COSAS AL ESTADO
ANTERIOR.

GCBA-CODIGO DE LA EDIFICACION
[Link]. Obras en contravención
[Link]. Inspección de trabajos en contravención
[Link]. Demolición o regularización de obras en contravención ...
2.4.5. Paralización o clausura de la obra
2.4.6. Registro de penalidades aplicadas a profesional y empresas
2.4.7. Comunicación a los Consejos Profesionales de las Penalidades
 DENUNCIAS

De DAÑO TEMIDO (art. 623 bis del C.P.C.C.).

"Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño
grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas
de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de
autoridad administrativa por el mismo motivo. (...)”.

De OPOSICION A REPARACIONES URGENTES,

(art. 623 ter del C.P.C.C.).
"Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o
unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se
opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones
necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario,
copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el
administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las
medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios,
disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable.
La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia
de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al
escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso
podrán imponerse sanciones conminatorias".

CONDICIONES PARA PRESENTAR DENUNCIAS

A) TIEMPO PRESENTE
B) URGENCIA
ENTRAR EN MORADA AJENA
 Cód. Penal art. 150: prisión de seis meses a dos
años, entrar en moradas o local ajeno

 Cód. Penal art. 152: "Las disposiciones de los

artículos anteriores no se aplicarán al que entrare en
los sitios expresados, para evitar un mal grave a sí
mismo, a los moradores o a un tercero, ni al que lo
hiciere para cumplir un deber de humanidad o prestar
auxilio a la justicia".

 Provincia de Buenos Aires: art. 2627 del C.C.:

andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del
vecino.
 INVASION DE SUELO AJENO

FORMAS DE ADQUISICION DEL DOMINIO. Art. 2524 del C.C.: siete formas:

1. Por APROPIACION.
2. Por TRANSFORMACION.
3. Por ACCESION.
4. Por TRADICION.
5. Por PERCEPCION DE FRUTOS.
6. Por SUCESION.
7. Por PRESCRIPCION.

ACCESION: Existe cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por
adherencia natural o artificial.
Existen distintas formas de accesión:

 ALUVION: Se considera como tal a:

1) Las tierras ganadas por acumulación de las mismas.
2) Las tierras que por retiro de las aguas.

 AVULSION: Apropiación de elementos diversos llevados por la

fuerza de aguas de ríos o arroyos sean navegables o no, se posan
en fundos o terrenos vecinos si son susceptibles de adherencia
natural, como la tierra, la arena, plantas, etc. Si no son susceptibles
de adherencia natural, se los considera como elementos perdidos.

 ADJUNCION: "Dos cosas muebles, pertenecientes a distintos

dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el
propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso
de ser posible la separación, pagando el dueño de la cosa
accesoria lo que ella valiere". (Art. 2594 del C.C.).

 EDIFICACION Y PLANTACION: “El que sembrare, plantare o

edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales
ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros; pero estará
obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe,
será además condenado al resarcimiento de los daños y
perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de la
acusación criminal. El dueño de las semillas, plantas o
materiales, podrá reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente
se separasen” (Art. 2587 del C.C.).

Por este principio el propietario de un fundo pasa a ser dueño de aquello

que se edificó o plantó en su terreno. Los casos que podemos detallar
particularizando esta posibilidad son:
1) EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACIÓN.
2) INVASION DE SUELO AJENO (total o parcial)
 EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACION

EN TERRENO PROPIO EN TERRENO AJENO

CON MATERIALES AJENOS CON MATERIALES PROPIOS

Lo edificado, sembrado, etc., pasa a ser Si el responsable Si el responsable

propiedad del dueño del terreno. del hecho obró con del hecho obró con
Art.2591: Si el dueño de la obra la BUENA FE el MALA FE el dueño
hiciese con materiales ajenos, el dueño dueño del terreno del terreno puede
de los materiales ninguna acción tendrá podrá adueñarse exigir demoler o
contra el dueño del terreno, y sólo podrá de lo plantado o desmontar la cosa,
exigir del dueño del terreno la construido, previo a costa del
indemnización que este hubiere de pagar pago de una edificante.
al dueño de la obra. indemnización al Pero si quisiere
edificante. conservar lo hecho,
debe el mayor valor
Si el responsable Si el responsable adquirido por el
del hecho obró con del hecho obró inmueble.
BUENA FE debe con MALA FE
pagar al propietario debe además
de las semillas o pagar Si hubo MALA FE, tanto por parte del
materiales el valor indemnizaciones edificante y del dueño del predio, se
de las por daños y arreglarán los derechos de ambos según lo
indemnizaciones. perjuicios. que se dispone respecto del edificante de
buena fe.

El Art. 2590 del C.C. considera mala fe por

parte de un propietario a la inacción de
éste, dejando que otro construya o siembre,
sin que haga algo para impedir tal hecho.

INVASIÓN PARCIAL DE SUELO AJENO (total o parcial) : Una persona construye

en terreno propio, pero asentando parte de su construcción en un terreno contiguo.

Si el que construyó lo hizo con MALA En el resto de los casos (si el edificante tiene
FE, el propietario del terreno afectado buena fe, y el invadido tiene mala fe, o bien
podrá solicitar no solamente la ambos de mala o buena fe), el invasor pagará
demolición de la obra sino además al invadido el valor de la franja de terreno,
una indemnización por daños y quedándose así como dueño de la obra y de
perjuicios. la parte del terreno. El invadido sólo percibirá
el precio de esa franja de terreno, y no tendrá
derecho a exigir la demolición o pretender que
lo construido pase a ser de su propiedad.

Código de Edificación Ciudad de Bs. As. : Art [Link]. Obras en contravención

EXPROPIACION Nación: Ley 21.499
Ciudad de Buenos Aires: Ley 238
Provincia de Buenos Aires: Ley 5708

Art. 2511 del C.C.: "Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa
de utilidad pública, previa la desposesión y una justa indemnización. Se
entiende por justa indemnización en este caso, no sólo el pago del valor
real de la cosa, sino también del perjuicio directo que le venga de la
privación de su propiedad".

Ley 21.499, art. 1:"La utilidad pública que debe servir de fundamento legal a
la expropiación, comprende todos los casos en que se procure la
satisfacción del bien común, sea éste de naturaleza material o espiritual".

Sujeto expropiante
 Estado (Nacional, Provincial, o Municipal);
 Entes autárquicos nacionales;
 Empresas del Estado debidamente facultadas;
 Personas reales o ideales, siempre que la Ley, o un acto
administrativo
 conforme a la ley lo autorice (Art. 2 Ley 21.499).

“Es susceptible de expropiación el subsuelo con independencia

de la propiedad del suelo. ...” (Art. 5 Ley 21.499).

 INDEMNIZACIÓN: Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante

podrá adquirirlo directamente del propietario dentro de los valores máximos
que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para los
bienes inmuebles, o las oficinas técnicas competentes que en cada caso se
designarán, para los bienes que no sean inmuebles. Tratándose de inmuebles
el valor máximo estimado será incrementado automáticamente y por todo
concepto en un diez por ciento (art. 13, Ley 21.499).
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestión
será decidida por el juez quien, respecto a la indemnización prevista en el artículo
10 y sin perjuicio de otros medios probatorios, requerirá dictamen del Tribunal de
Tasaciones de la Nación, el que deberá pronunciarse dentro de los noventa días.
Las maquinarias instaladas o adheridas al inmueble que se expropiará, se tasarán
conforme a lo establecido para los bienes que no sean inmuebles (art. 15, Ley
21.499).
 MONTO A ABONAR: en dinero efectivo, salvo conformidad del expropiado para
que dicho pago se efectúe en otra especie de valor.:
 SE ABONA: valor objetivo del bien, los daños que sean una consecuencia directa
e inmediata de la expropiación Y el importe que correspondiere por depreciación
de la moneda y el de los respectivos intereses.
 NO SE ABONA: circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias
hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir al bien la obra a ejecutarse. No se
indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que lo
declaró afectado a expropiación, salvo las mejoras necesarias. No se pagará lucro
cesante.
ABANDONO DE LA EXPROPIACIÓN: Se tendrá por abandonada la
expropiación —salvo disposición expresa de ley especial— si el
expropiante no promueve el juicio dentro de los dos años de vigencia
de la ley que la autorice, cuando se trate de llevarla a cabo sobre
bienes individualmente determinados; de cinco años, cuando se trate
de bienes comprendidos dentro de una zona determinada; y de diez
años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeración
genérica. No regirá la disposición precedente en los casos en que
las leyes orgánicas de las municipalidades autoricen a éstas a
expropiar la porción de los inmuebles afectados a rectificaciones
o ensanches de calles y ochavas, en virtud de las ordenanzas
respectivas.

RETROCESIÓN: Se produce si al bien expropiado se le diere un

destino diferente al previsto en la ley expropiatoria, o cuando no se le
diere destino alguno en un lapso de dos años computado desde que la
expropiación quedó perfeccionada.
El expropiado intima a que se le de el destino al bien; de no producirse
eso, el expropiado puede recibir el bien, siempre que reintegre al
expropiante lo que percibió de éste en concepto de precio o de
indemnización, con la actualización que correspondiere.

EXPROPIACIÓN IRREGULAR: Procede

a) Cuando el Estado toma un bien sin haber indemnizado.
b) Si una cosa mueble o inmueble a expropiarse resulte
indisponible por evidente dificultad o impedimento para
disponer de ella en condiciones normales.
c) Si el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa
una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a
su derecho de propiedad.
ARTICULO 8º — Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que
quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el
expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble.

OCUPACIÓN TEMPORÁNEA: se da si por razones de utilidad pública

fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados,
mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos.
La necesidad debe ser anormal, urgente, imperiosa, o súbita; apareja
indemnización, siendo aplicables en subsidio las reglas vigentes en
materia de expropiación y comprenderá el valor del uso y los daños y
perjuicios ocasionados al bien o cosa ocupados, como así también el
valor de los materiales que hubiesen debido extraerse necesaria e
indispensablemente con motivo de la ocupación.
En el orden nacional: tasa el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
En Ciudad de Buenos Aires: tasa el Banco de la Ciudad de Buenos Aires
 CATASTRO

Registro de datos físicos referidos a bienes inmuebles

Función: identificar los bienes inmuebles - control demográfico

RELEVAMIENTO CATASTRAL
- catastro geométrico
- catastro económico
- catastro jurídico

NOMENCLATURA CATASTRAL EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

C
Circunscripción: división administrativa, militar,
electoral o eclesiástica de un territorio.

Sección: dentro de cada circunscripción, se

S produce una división en secciones, que contienen
una determinada cantidad de manzanas.

Manzana: espacio urbano, edificado o destinado

M a la edificación, generalmente cuadrangular,
delimitado por calles por todos sus lados.

P
Parcela: cada una de las tierras de distinto dueño,
constituye por sí misma un bien inmueble

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Ejemplo: FR 5-2776

Folio Real Circunscripción Número de anotación

En Propiedad Horizontal:

FR 5-2776/0 FR 5-2776/1 FR 5-2776/2 FR 5-2776/3

Reglamento Unidad Unidad Unidad

de Copropiedad Funcional 1 Funcional 2 Funcional 3
2) El Usufructo
"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece
a otro, con tal que no se altere su sustancia" (Art. 2807 del C.C.).

Se da sobre bienes muebles e inmuebles

Puede ser:
 Usufructo perfecto: uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia, aunque se
deteriore por el mero transcurso del tiempo o por el desgaste que el uso genera. Tras
el lapso que dura el usufructo, el usufructuario debe devolver la cosa a su propietario
en buen estado. Si realizó obras, quedan para el propietario.
 Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se establece sobre cosas que serían
inútiles para el usufructuario si no las consumiese, o cambiase de estado. Por
ejemplo, cereales.

DURACIÓN: vitalicia o por 20 años (en caso de personas jurídicas).

CONSTITUCIÓN: por contrato, última voluntad, prescripción, disposición de la ley.

3) El Uso y Habitación
"El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la
cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de
conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo
que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una
casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este código, derecho de habitación"
(Art. 2948 del C.C.).
Si el fundo posee una construcción habitable, también de ella podrá servirse el
usufructuario, para habitarla, para usarla como depósito de aquello que le provea el fundo,
o para alquilarla a terceros.
La constitución y la extinción del uso y habitación se rigen por los principios del usufructo.

4) La Servidumbre
"Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en
virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien
impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad" (Art. 2970
del C.C.).
Este desequilibrio entre el derecho de dos fondos lleva al dominio de uno de estos
al estado de “imperfecto” produciendo un desmembramiento del derecho.
Son de 2 tipos:
 REALES: existe el derecho de una heredad sobre otra, para utilidad de la primera.
 PERSONALES: se constituyen en utilidad de una persona cierta, sin depender de la
posesión de un inmueble, y que finaliza con ella.

Asimismo, el art. 2973 establece que:

a) Se denomina Heredad o Predio Dominante a aquel a cuyo beneficio se ha
constituido el mencionado Derecho Real.
b) Se denomina Heredad o Predio Sirviente a aquel sobre el cual se ha constituido
Derecho Real o Personal.
CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
 Por contrato oneroso o gratuito, traslativos de propiedad.
 Por disposición de ultima voluntad.
 Por destino del padre de familia (Se denomina así a la disposición que el propietario de dos o más
heredades ha hecho para su uso respectivo).

De no existir un plazo predeterminado en un convenio, las servidumbres reales se juzgan como perpetuas.

DERECHOS Y OBLIGACIONES
 DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE debe, si la servidumbre es negativa,
abstenerse de ejecutar obras que afecten el uso de la servidumbre, como asimismo si la
servidumbre es de dejar hacer, someterse a lo que la misma establece para la disposición
que haga el propietario de la heredad dominante.
 DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE tiene el derecho de ejecutar en el fundo
sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la servidumbre.
Puede ejercer asimismo todas las servidumbres accesorias que sean necesarias para ejercer
una servidumbre principal, pero siempre y cuando las accesorias sean indispensables.

CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

 CONTÍNUAS: Su uso es y puede ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre.
Ej: Electroducto - Vistas.
 DISCONTÍNUAS: Requieren del hecho actual del hombre para ser ejercidas. Ej.: Paso -
Tránsito.
 APARENTES o VISIBLES: Son las que se anuncian, u observan por signos exteriores.
E.: Sacar agua - Tendido de electroducto.
 NO APARENTES: No se manifiestan por signos visibles. Ejemplo: Tendido de
acueducto bajo vereda.
 DIVISIBLES: Identifica hechos susceptibles de división. Ejemplo: Explotación o
extracción de minerales.
 INDIVISIBLES: Demarcando o acotando el sitio del predio sirviente donde se ejercerá ese
derecho real, sin restricción alguna. Ej.: Tránsito o todas aquellas tratadas en casos
especiales.
 FORZOSA: Es la condición que sufre un predio sirviente, por la cual se determina que
inexorablemente debe ser afectado a la servidumbre. Ejemplo: Tránsito.
 LEGAL: Es la que se determina por disposición judicial.
 ADMINISTRATIVA: La disposición legal obliga al propietario de un fundo a compartir su
uso con la administración pública o el público en general; en este caso, el inmueble está
sometido a satisfacer un fin público. Ejemplo: Entrada a predio público (museos
municipales), Electroducto (antes de las privatizaciones de empresas públicas existían
servidumbres como por ejemplo: la colocación de cajas de derivación de líneas
telefónicas de la ex-ENTel en un edificio para todos los usuarios de una misma manzana).
 POSITIVA o DE DEJAR HACER: Es cuando la obligación que surge para el predio
sirviente consiste en permitir el ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: Sacar agua -
Tránsito - Pesca, etc.
 NEGATIVA o DE NO HACER: Es la que impone al predio sirviente la prohibición de
ejecutar actos u obras que impidan el ejercicio de la servidumbre. Ejemplo: Vistas.

Además, las servidumbres pueden ser consideradas como:

 PRINCIPALES: son aquellas cuyas características la determinan como única respecto del
objeto sobre el cual se establece. Ejemplo de ello es la servidumbre de tránsito o de paso.
 ACCESORIAS: son aquellas que se entienden indispensables para poder ejercer una
servidumbre principal. Ejemplo: una servidumbre de acueducto subterráneo necesita de la
existencia de una servidumbre de tránsito, para poder -en cualquier momento- efectuar
tareas de reparación del acueducto. En este caso, la servidumbre de paso (accesoria)
favorece el uso de la servidumbre de acueducto subterráneo (principal).
EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
 Por caducidad del lapso de duración convenido (en el caso de las servidumbres personales).
 Por prescripción, si el propietario del fundo dominante no hace uso de su Derecho Real durante:
-10 años, si la servidumbre es personal.
-20 años, si la servidumbre es real.

 Por confusión del propietario del fundo sirviente y del propietario del fundo dominante en una
misma persona.
 Por renuncia del propietario del fundo dominante a ejercer ese derecho, por su desinterés
estrictamente personal o porque la servidumbre ya no le es de utilidad.
 Por rescisión del contrato de constitución de la servidumbre, por eventuales vicios que pudiera
contener o por incumplimiento de términos contractuales.

5) La Hipoteca.
"La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero,
sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor" (art. 3108 del C.C.).

La constitución de la hipoteca se realiza ante la presencia de un escribano público, quien realizará la

actuación pertinente según la ley. Se inscribe en el registro de la propiedad inmueble.
La hipoteca garantiza el crédito otorgado, como también sus intereses desde el día de su
constitución.

La extinción de una hipoteca se produce:

 Si se extingue la obligación principal..
 Si el acreedor hace expresa renuncia de sus derechos, consintiendo la cancelación de la
hipoteca.
 Si un inmueble se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo, y se extingue sobre lo destruido.
 Si el deudor y acreedor se confunden en la misma persona.
 Por consentimiento de las partes.
 Por sentencia basada en cosa juzgada.

6) La Prenda.
"Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o
condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en
seguridad de la deuda" (art. 3204 del C.C.).

CLASIFICACIÓN
1) Prenda simple: Se entrega una cosa en garantía de un crédito, que consten en un título por
escrito, estableciendo fecha cierta, importe del crédito, y todas las características necesarias que
permitan la individualización de la cosa.
2) Prenda con registro: Se establecen sobre cosas que posean título registral; en el título de
dominio se detallan todas las características que puedan individualizar la cosa, como por ejemplo,
el número de serie o de fabricación, chassis, etc., y los gravámenes, embargos, etc. que lo
afecten.

EXTINCION DE LA PRENDA
 Si se cancela la obligación principal. Al pagarse la deuda, el acreedor está obligado a devolver a su dueño la cosa.
 Si la cosa es puesta fuera del comercio.
 Si la cosa se consume.
 Si el acreedor y el deudor se confunden la misma persona.
 Si el acreedor renuncia a sus derechos. No cumpliendo el deudor con su obligación principal, el acreedor podrá pedir
que se haga la venta de la cosa en forma privada, o por remate público.
7) El Anticresis.
“El Anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un
tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a
percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito,
si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital
solamente si no se deben intereses” (art. 3239 del C.C.).

El contrato se perfecciona entre las partes con la entrega real del inmueble,
excluyendo toda formalidad en el mismo. El acreedor está obligado a conservar la
cosa dada en anticresis y proveer a su conservación, haciendo frente a los
eventuales deteriores que pudiera sufrir la cosa.
Una vez que el acreedor está resarcido íntegramente de la deuda, el inmueble debe
ser restituido al deudor.

8) La Superficie Forestal.

“El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa
propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la
superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o
silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones
ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía” (Art. 2 de la Ley.
25.509, modificatoria del Art. 2503 del C.C.).

LAS ACCIONES REALES

Acciones que, en una instancia judicial, demuestran la EXISTENCIA, PLENITUD, y
LIBERTAD de los Derechos Reales (C.C. art. 2756).

1) ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN: Cuando un propietario pierde la posesión de

una cosa, la reclama y la reivindicación contra aquél que la está poseyendo
(C.C. art. 2758).
2) ACCIÓN CONFESORIA: Cuando de cualquier forma se impida la plenitud de
un derecho real, se puede ejercer esta acción, cuyo fin es el restablecimiento
del ejercicio de ese derecho. Esta acción compete a quienes se les impide
ejercer el derecho real (C.C. arts. 2795 y 2796).
3) ACCIÓN NEGATORIA: Es aquella acción que se da contra cualquiera que
impida ejercer un derecho real.
 El Condominio
Es el "...derecho real de propiedad que Se constituye:
pertenece a varias personas, por una parte  por contrato
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble"  por actos de última voluntad
(art. 2673 del C.C.).  por los casos que la ley designa

FACULTADES DE LOS CONDOMINOS

 Gozar de los derechos inherentes a su propiedad.
 Vender su parte indivisa, y su acreedor puede incluso hasta hacerla embargar.
 Constituir hipoteca sobre su parte indivisa.
 No ejercer sobre parte indivisa actos materiales o jurídicos que afecten el ejercicio
activo del derecho de propiedad, a menos que cuente con el consentimiento del resto de
los comuneros. La oposición de uno solo de ellos bastará para impedir el acto.
 Ningún condómino puede enajenar, constituir servidumbre o hipoteca, que perjudiquen el
derecho del resto de los copropietarios.

CONSERVACIÓN DE LA COSA COMÚN

 Hacer frente a los gastos, deudas o cargas reales que graven la cosa común.
 El condómino se libera de estas obligaciones si hace abandono de la cosa.
 Si un condómino se declara insolvente, su parte indivisa se repartirá entre el resto de los comuneros o
pasará a manos de quien esté interesado en adquirir la cosa.

ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN

 Puede administrarla uno de los condóminos, o bien un tercero ajeno a ellos, si la tarea de administración
es compleja (o bien un copropietario se niega a que un similar suyo lo haga).
 El administrador hace las veces de mandatario.
 Las decisiones se toman en asamblea.

TIPOS DE CONDOMINIO
 SIN INDIVISIÓN FORZOSA O NORMAL: en cualquier momento un condómino puede exigir
partición de la cosa común, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma.
 CON INDIVISIÓN FORZOSA: Cuando una cosa está afectada al uso común de dos o más
heredades pertenecientes a sendos propietarios, (C.C. art. 2710), y ninguno de los
copropietarios podrá pedir la división (si así fuera, la cosa objeto perdería su sustancia).

Casos previstos en el Código civil:

a) Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o mas heredades:
pasillos, callejones, pozos, canalizaciones de desagüe, etc. Si estas cosas fueran propiedad
exclusiva de un copropietario, estaríamos ante el caso de una servidumbre.
b) Paredes, muros, cercos y fosos. Arts. 2716 al 2745 del C.C.
c) Cosas cuya división esta prohibida por ley.
d) Cosas cuya indivisión fue pactada por los condóminos.
e) Cosas cuya indivisión fue producida por acto de ultima voluntad.
f) Cosas cuya división es nociva.
g) Cosas objeto de confusión en cuanto a su división, hasta tanto se resuelva
definitivamente la situación. Esto se aplica al caso de confusión de limites entre dos fundos
contiguos.

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO

1. En forma ABSOLUTA, el condominio desaparece si la cosa se consume, se destruye o se coloca fuera
del comercio.
2. En forma RELATIVA, si la cosa es abandonada, enajenada o se pierde por transmisión judicial,
prescripción, accesión, o transformación.
 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE de la Capital Federal

 Creado en el año 1881, por Ley N° 1144.

 Ley 17.801: se organizan los registros de la propiedad inmueble en el territorio nacional.
 1980: por el Decreto 2080 se reglamentó la aplicación de la Ley Nacional de Registros para la ciudad
de Buenos Aires, y en 1999 se vio ordenado su texto por el decreto Nº 466/99, vigente actualmente.
 El R.P.I. depende del Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos de la Nación; posee
funciones relativas a la registración y publicidad jurídica inmobiliaria. Por la registración de
documentos que efectúa, conforme a la normativa de aplicación vigente, se materializa la publicidad
jurídica inmobiliaria.
 Conforme a lo establecido en el artículo 2° de la Ley N° 17.801, en el Registro de la Propiedad “... se
inscribirán o anotarán, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta
Ley los siguientes documentos:
a. Los que CONSTITUYAN, TRANSMITAN, DECLAREN, MODIFIQUEN O
EXTINGAN derechos reales sobre inmuebles.
b. Los que dispongan EMBARGOS, INHIBICIONES Y DEMAS
PROVIDENCIAS CAUTELARES.
c. Los establecidos por otras leyes nacionales”.

 Al R.P.I. puede requerir informes cualquier persona que acredite su interés legitimo (propietario del
inmueble o titular del derecho inscripto, abogados, escribanos, martilleros, arquitectos, agrimensores,
contadores públicos e ingenieros).

FUNCIONES DEL NOTARIADO

 ESCRIBANO o NOTARIO: desarrolla una función pública.

 Es titular de un Registro Notarial, o bien estar adscripto al mismo.

 Da fe y autenticidad a los actos jurídicos que las partes celebran y redactar las escrituras que se le
encomiendan.

 Certifican firmas puestas en documentos privados y en su presencia.

 Redactan actas para comprobar hechos.

 Otorgan escritura para las habilitaciones municipales de los locales comerciales.

 Rubrican libros comerciales y de asociaciones, fundaciones, etc.

 Verifican las formalidades externas de la documentación a presentar por los extranjeros que gestionen
su residencia en el país, la real existencia de los dadores de trabajo y recepción de la declaración
jurada que establecen las normas en vigencia.

En los casos en que debe intervenir en la transmisión o constitución de derechos reales,

una vez otorgada la escritura, el escribano asume la obligación de registrar el acto en el
Registro de la Propiedad Inmueble, para dotarlo de oponibilidad a terceros