INTRODUCCIÓN

El presente trabajo monográfico titulado “la Propiedad” siendo este el poder directo e
inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer
del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el
ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un
bien, siendo así se encuentra enmarcado dentro del ordenamiento jurídico como un derecho
por lo tanto al ser regulado es materia de estudio en nuestra carrera.

he visto por conveniente analizar este tema desde un punto de vista histórico el que se
encuentra en el Capítulo I de este trabajo monográfico, para luego en el Capítulo II describir la
definición, características, y otros puntos importantes con relación a nuestra legislación, para
luego terminar con el Capítulo III en la que se describe las formas de extinción del derecho a la
propiedad.

En concreto analizamos el derecho de propiedad considerando tres aspectos: su contenido, los

bienes sobre los cuales recae, y quiénes son sus titulares. Lo hago primero respecto del código
civil vigente, que puede considerarse como la fuente principal para conocer el derecho de
propiedad en Perú y luego se remonta a principalmente el artículo 70 de la Constitución
Política del Estado. Finalmente propongo unas conclusiones respectos de esos tres aspectos
analizados.
CAPITULO I
EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPITULO II
MODOS DE ACQUISICION DE LAPROPIEADA
CAPITILO III
MODOS DE ADQUISICIOB DE LAPTRPOIEADA ;TRANSMISION DE
PROPIEADAD CUANDO MEDIA UN CONTRTATO

CAPITULO IV
EXTINCON DE LA PROPIEDAD
CAPILTILO V
LA COOPROPIEDAD
CAPITILO VI
LA PROPIEADAD HORIZONTAL O REGIMEN DE PROPIEADA EXCLUSIVA
Y COMUN
CAPITULO VII
INTRODUCCIÓN
El propósito de este trabajo es analizar el concepto de propiedad ,Intenta
probar que buena parte de los problemas que se plantean cuando se usa el
concepto de propiedad se derivan de una mala comprensión de su verdadero
significado. En el derecho civil moderno, el concepto de propiedad ha sido
reconstruido desde una perspectiva privada (subjetiva o naturalista) o desde
una perspectiva pública (objetiva o positivista).
El origen de la propiedad se remonta a los inicios de la vida en sociedad y del
Derecho. Su concepción y tratamiento han evolucionado a lo largo de los siglos
y han tenido que ser adecuados a las necesidades modernas.
Las instituciones y conceptos teóricos en torno a la propiedad son complejos,
incluso más complejos que los contratos, los delitos y la responsabilidad
extracontractual, entre otros. Todo ello hace que el curso de Propiedad
constituya uno de los más importantes para el desarrollo de los estudios en la
Facultad. Este curso constituye la base para el desarrollo de otros cursos
relacionados con transacciones, recursos naturales, la organización de los
negocios e incluso con el Derecho Constitucional, el Derecho Tributario y la
regulación económica.
Una primera aproximación al concepto de la propiedad privada podemos
encontrarla en el ejemplo de Robinson Crusoe en la isla desierta. Hasta que
"viernes" -su compañero- no llegó a la isla Crusoe no tuvo la necesidad de
definir si algo era o no "suyo" (de su propiedad), pues no había ninguna otra
persona que pudiera pretender hacer "suyos" los bienes existentes en la isla.
Cuando "viernes" llega a la isla, resulta necesario para Crusoe -y para "viernes"
- definir qué es de quién, con el fin de excluir el uno al otro respecto de
determinados bienes.
La propiedad, como cualquier otra rama del Derecho, trata las relaciones entre
personas respecto a determinados bienes. En el ejemplo citado arriba se
advierte cómo Crusoe excluye a "viernes" -y viceversa- de la posibilidad de
hacer "suyos" ciertos bienes.
La propiedad se denomina "Derechos Reales" -en plural- y al igual que el Libro
V del Código Civil que los regula, asume que existen diferentes derechos que
se derivan del principal derecho real, que es la propiedad. Estos conceptos
tradicionales son diseñados para explicar la propiedad como un derecho que, al
ser dividido, puede generar otro tipo de derechos menos amplios que el
primero y se centran en explicar las particularidades de cada uno de dichos
derechos, dejando de lado muchas veces la razón de su existencia y, en
consecuencia, su utilidad y los fines que pueden lograrse a través de ellos.

1. TEORÍA GENERAL DE LA PROPIEDAD

La propiedad ha sido tradicionalmente un derecho absoluto, exclusivo y

perpetuo. Lo primero significa que confiere al titular todas las facultades
posibles, esto es, las de usar, disfrutar y disponer del bien objeto del
derecho. Lo segundo quiere decir que, precisamente por ser absoluto o
total, el derecho de propiedad no deja lugar o espacio para otro titular. El
derecho del propietario excluye así todo otro derecho incompatible con
él Es un derecho perpetuo, finalmente, porque no se extingue por el solo
no uso, lo cual hace que la prescripción extintiva no afecte a la
propiedad y que la acción reivindicatoria sea imprescriptible.

Dos de estos caracteres (que en ocasiones llegan a confundirse) están

en cuestión desde hace varias décadas. En primer término, la
perpetuidad No es posible, se sostiene, que los bienes permanezcan
improductivos. A la sociedad le interesa que ellos generen riqueza. El
Derecho ampara al poseedor diligente y lo prefiere al propietario
negligente, acogiendo así la prescripción adquisitiva. De la misma
manera debe sancionar al propietario que no usa o explota, con
prescindencia de que otro lo haga. El abandono debe estar sancionado,
disponiéndose que el propietario que no posee por un cierto número de
 años, pierde su derecho. Se cita a este respecto dos normas del
Derecho peruano: el abandono de los predios rústicos, que con arreglo a
la legislación vigente se produce a los dos años, y el abandono de los
predios en general que conforme al Código Civil ocurre a los 20 años.
En ambos casos, el predio pasa al dominio público

1.1. EVOLUCION HISTORICA DE LA PROPIEDAD

El origen de la propiedad se remonta a los inicios de la vida en sociedad y del
Derecho. Su concepción y tratamiento han evolucionado a lo largo de los siglos
y han tenido que ser adecuados a las necesidades modernas.
En el derecho romano encontramos diversas concepciones de propiedad, ya
sea colectiva; copropiedad familiar o la propiedad individual. En este se
desarrollan las facultades del ius utendi, fruendi et abutendi.

Ya en la época preliberal o feudal se dividió el dominio directo del señor feudal

y dominio útil del que cultiva. Esto dio origen a diversas afectaciones a la
propiedad que dio como resultado el denominado régimen de manos muertas.

Posteriormente, en vigencia de la escuela del derecho natural, se reconoce a la

propiedad como un derecho natural del hombre -intrínseco a su naturaleza-,
por lo que debía tutelarse de las afectaciones de los poderes políticos y/o de
terceros. Los límites de la misma se encontraban en el respeto a los derechos
de los demás.

A- ROMA

En esta época es donde se forja la idea básica de la propiedad; se desarrolló

por etapas:

 PERIODO ARCAICO
En este periodo es Familia O Gens la que tenía la titularidad sobre un
primitivo derecho sobre el suelo, teniendo al frente de ella la PATER
FAMILIAS, quien era el que tenía la potestad, la plenitud de sus
derechos civiles (SUI IURIS). Por lo tanto, hubo una propiedad
colectiva, pero privada y no pública, en el primer caso una propiedad
individual en el segundo. La propiedad individual es más un
“poder que una propiedad, en el moderno sentido del término. Desde
el principio de República, Roma ve crecer sus dominios a merced de
las conquistas, lo cual permitirá confiscar las tierras y dárselas a
particulares, contra el pago de una tasa anual. Esta situación de
hecho, se denomina POSSESIO, poco apoco atribuye un verdadero
derecho a quien consigue la ocupación, de forma que cada vez más
el derecho de propiedad del Estado se dibuja como un señorío
teórico, un dominio eminente.
  PERIODO CLÁSICO
En primer lugar, podemos señalar la denominada "Propiedad
Quiritaria" o plena propiedad romana, donde los únicos que la ejercían
eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar, podemos señalar la
aparición de las denominadas propiedad provincial, pretoria o
peregrina. El pretor considera que existían propiedades que no se
hallaban bajo la propiedad quiritaria y debían ser protegidas; las
condiciones de su protección son fijadas por el magistrado, gracias a
éste las relaciones de hecho producen consecuencias jurídicas cada
vez más importantes. La posesión se considera como una relación de
hecho, pero adaptada a las necesidades, la práctica y asimilada unas
veces a la posesión material y otras al derecho de poseer.

 BAJO IMPERIO
Encontramos aquí que la única propiedad existente es la reconocida
por el derecho civil romano. En esta época la propiedad pretoria,
peregrina y provincial son sólo un recuerdo. En esta época la
posesión adquiere su mayor evolución, al señalarse que la posesión
por excelencia es el POSSESIO CIVILES o posesión del propietario o
del que cree serlo, en virtud, de un justo título de adquisición, para lo
cual debía demostrar buena fe, justo título y duración. Resumiendo,
diremos que el Dominium ExIure Quiritium es sí escasa, en razón de
que eran muy pocos los FUNDI IN SOLO ITÁLICO; lo frecuente en
Roma no es tal dominio, sino una abultada serie de fundos
provinciales, en base a lo cual los Bizantinos elaboraron su CORPUS
IURIS que se toma como la típica propiedad romana, a pesar de
tampoco revestir sus características.

B- EDAD MEDIA

Después de la caída del Imperio, la autoridad de los grandes

propietarios se convierte en más de hecho que de derecho, la crisis del
Estado Convierte al gran propietario en un dueño todo poderoso y hace
de su propiedad una "dominación ".El número de pequeños propietarios
libres disminuye quedan sujetos a la Ley"Potens" o bien a solicitar la
protección de un establecimiento eclesiástico.
Un carácter esencial de la época es la confusión entre los vínculos
personales y los vínculos reales. Las relaciones jurídicas son relaciones
de fuerza: "Tener" una cosa no significa ser sus propietarios, es muy
difícil hablar de propiedad y propietario, sería mejor poner de relleve el
hecho de que sobre una misma tierra se superponen distintos derechos
reales.
La aparición de los señoríos marca la aparición de una especie de "jefes
Rurales “que gozan de casi total autonomía, llevándolos a confundir
soberanía y propiedad. Los "Potens" convierten los tributos del poder
público en el objeto de su propiedad privada, adquieren derechos
señoriales que son un signo de su poder, la propiedad se convierte en
objeto de su soberanía.
 El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vínculos de
hombre a hombre, creados por la ceremonia del vasallaje. El vasallo
debe ser "fiel" a su señor y éste debe prestarle el "Auxilium" y el
"Consilium" (Consejo). Es así que el régimen de los feudos interesa más
al derecho privado que al público. Se convierte así en un régimen
concreto de propiedad que subsistiría hasta 1,789, año en que la
Revolución Francesa pondría fin radicalmente al feudalismo, como
afirma TOCQUEVILLE "Terminando de abatir el feudalismo fue que se
hizo notar la revolución”. Fue la Revolución, que, a través de varias
leyes, suprimió los títulos nobiliarios, las deudas contraídas con los
nobles y los juicios nacidos por delitos cometidos contra ellos, pero
quizás la Ley más importante fue la de exigirá los nobles la presentación
de sus títulos de propiedad sobre la tierra para poder conservarla o
rescatarla, lo que en la práctica fue una abrogación pura y simple, a
favor de los burgueses. Es la declaración de 1789 la que daría a la
propiedad un carácter inviolable y sagrado que se reflejaría en el Código
Civil Francés de 1804.

C- EDAD CONTEMPORÁNEA

Es durante el siglo XIX, como señalamos anteriormente que surge la

tesis de la propiedad como función social, la tesis que rompería con el
carácter "sagrado e imprescriptible" que pretendió darle el Liberalismo a
la propiedad.

1.1.1. LOS DERECHOS ECONÓMICOS, SOCIALES Y

CULTURALES

Entre los instrumentos normativas más importantes en el

derecho internacional tenemos La Declaración Universal de
Derechos Humanos (10.12.1948) Artículo 17. 1. „Toda persona
tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. 2.
Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.”

El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y

Culturales, aprobado por la Asamblea General de Naciones
Unidas, el 16 de diciembre de 1966 (entró en vigencia el 3 de
enero de 1976) señaló en su artículo 11.

“Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho

de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su
familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a
una mejora continua de las condiciones de existencia. (…)”.

La Declaración Americana de los Derechos y Deberes del

Hombre (Aprobada en la Novena Conferencia
InternacionalAmericana Bogotá, Colombia, 1948) en su artículo
XXIII. “Toda persona tiene derecho a la propiedad privada
correspondiente a las necesidades esenciales de una vida
 decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y
del hogar.”

De igual forma en la Convención Americana Sobre Derechos

Humanos (Pacto de San José) San José, Costa Rica 7 al 22 de
noviembre de 1969 se indica :
“Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada. 1.Toda persona
tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede
subordinar tal uso y goce al interés social. 2. Ninguna persona
puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de
indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés
social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.
(…)”

En suma, podemos afirmar que los derechos económicos,

sociales y culturales reconocen y buscan que se respeten los
derechos de la persona humana dentro de una vida digna, con
satisfacción de sus necesidades básicas como el derecho al
trabajo, a la seguridad social, derecho a la salud, a la educación,
derechos de la familia, a participar en la vida cultural, a la
propiedad, y a la vivienda. El reconocimiento del derecho a la
propiedad y a su protección es expreso por estos instrumentos
internacionales

1.1.2. LA CORTE EUROPEA Y LA CORTE INTERAMERICANA

DE LOS DERECHOS HUMANOS.

La razón sobre la que se organiza la tutela del derecho de

propiedad se construye con criterios diversos y moderados.
Cada Estado reclama tendencialmente para sí un ámbito propio
de decisión en función de que la lógica de la propiedad viene
dada en gran medida por las particulares concepciones y
circunstancias políticas, sociales y económicas de cada
sociedad.

En ese sentido, es necesario tener en cuenta el art. 1 del

Protocolo adicional al Convenio para la Protección de los
Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales:

“Protección de la propiedad. Toda persona física o moral tiene

derecho al respeto de sus bienes. Nadie podrá ser privado de su
propiedad sino por causa de utilidad pública y en las condiciones
previstas por la ley y los principios generales del Derecho
Internacional. Las disposiciones precedentes se entienden sin
perjuicio del derecho que poseen los Estados de adoptar las
leyes que estimen necesarias para la reglamentación del uso de
los bienes de acuerdo con el interés general o para garantizar el
pago de los impuestos, de otras contribuciones o de las multas.”
(subrayado propio).
De dicho artículo se puede verificar la protección al derecho de
propiedad, y excepcionalmente la posibilidad de privación por
causas justificadas y en vías legales, y la indemnización
correspondiente.

Así pues, se destaca en las Sentencias del Tribunal Europeo (25

y 26) de Derechos Humanos de Estrasburgo (Gran Sala) de
23.11. 2000. Caso Ex-rey de Grecia y otros Contra Grecia.

El 21 de abril de 1967 se produce un golpe militar en Grecia que

subvierte la organización sobre la base de la Constitución de
1968. Se adoptan medidas legislativas tendentes a abolir la
monarquía e instaurar una República presidencial de régimen
parlamentario. Con estos antecedentes históricos, no resulta
extraño que se tomasen las correspondientes medidas de
confiscación de los bienes propiedad de la familia real griega. El
Estado griego no quería al rey, pero sí sus bienes. Lo que
sorprende, no obstante, es la dilación de muchos años que sufre
este particular proceso de expropiación. El primer acto de
expropiación se produce en 1973 y el proceso se cierra con la
ley N° 2215/1994. Entre un momento y otro, la propiedad de los
bienes de la familia real pasa por las más variopintas situaciones
jurídicas: fue nuevamente expropiada, sometida a un régimen de
administración y gestión bajo el control de la administración
estatal; incluso, se alcanzaron varios acuerdos negociados entre
el Estado griego y la familia real. No obstante ello, por unas u
otras circunstancias históricas, ninguno de los actos de
expropiación ni tampoco los acuerdos llegaron a desplegar su
eficacia.

El proceso acaba finalmente de forma tajante con la ley n°

2215/1994. Siguiendo las tendencias políticas marcadas por el
gobierno de Papandréou, esta sorprendente ley establece, bajo
el estandarte de la “legalidad constitucional y la memoria
histórica”, que el Estado griego deviene en propietario de todos
los bienes muebles e inmuebles del rey Constantino, la princesa
Irene y la princesa Catherine.

A los efectos indemnizatorios, la ley N°2215/1994 considera en

vigor el decreto-ley de 1973 que valoraba a la baja los bienes de
la familia real griega, reservándose, no obstante, el gobierno
griego la posibilidad de compensar dicha indemnización con el
crédito del Estado frente a la familia real. (Jiménez Horwitz,
2001,)

El Tribunal indicó:

 Que algunos de los bienes fueron adquiridos en algún

momento por los antepasados de los ex-reyes.
  En diferentes momentos el propio gobierno los trató como
bienes privados.
 El proceso de expropiación presupone propiedad.

Así pues, la protección del derecho de propiedad deviene

tendencialmente coincidente con la evolución del derecho
patrimonial. El objeto de tutela se refiere a un interés económico
que haya sido “patrimonializado” con independencia de su
envoltura formal. El centro del sistema patrimonial no es ya la
relación de poder plena y absoluta sobre la cosa. Existen otras
formas de poder organizadas bajo la cobertura jurídica de
conceptos más elásticos, pero igualmente representativos del
anclaje patrimonial de bienes e intereses económicos.

En el Caso de la Corte Interamericana se ha pronunciado en el

caso de Baruch Ivcher Bronstein Vs. Perú, siguiendo esta
tendencia de ampliar el concepto de bien a todo el patrimonio,
señalando que este tenía derechos patrimoniales, que producto
de una privación de la nacionalidad fueron despojados, no
existiendo causal de utilidad pública alguna ni indemnización
respectiva.

1.1.3. EL ESTADO DE DERECHO AL ESTADO

CONSTITUCIONAL

De la revisión de los artículos 3 y 4 de nuestra Constitución

Política, se desprende que nuestro país es un Estado Social y
Democrático de Derecho, dejando de lado aquella concepción de
un Estado Liberal de Derecho. El tránsito de uno a otro modelo -
tal como lo señala el Tribunal Constitucional-, no es sólo una
cuestión terminológica, sino que comporta el redimensionamiento
de la función del propio Estado.

Y antes de dicho redimensionamiento, hubo un cambio

fundamental que dio origen al Estado Liberal, el cual mediante
dos revoluciones: la francesa y norteamericana, cambiaron la
concepción de la época haciendo el reconocimiento de la libertad
de las personas en contraposición a lo sucedido durante el
régimen absolutista-monárquico.

Dicho Estado liberal de Derecho, si bien fue reconocido en sus

inicios por la carga ideológica que tenía, luego de algún tiempo
fue cuestionado por las exigencias de un panorama más complejo
en las relaciones intersubjetivas producto de la industrialización.
Dicho tipo de Estado, no satisfacía plenamente la exigencia de la
sociedad, toda vez que sólo aseguraba una mera igualdad formal
que no trascendía al nivel social.

Por esto, en busca de la igualdad en sentido “material” en la

sociedad junto con los mecanismos que coadyuven a esta, se
propone otro tipo de Estado. En ese sentido, se señala que si bien
los valores básicos del Estado liberal eran, la libertad, la
propiedad individual, la igualdad, la seguridad jurídica y la
participación, en todo ámbito, de los ciudadanos en la formación
de la voluntad estatal, también lo es que : “(...) el Estado social
democrático y libre no sólo no niega estos valores, sino que
pretende hacerlos más efectivos dándoles una base y un
contenido material y partiendo del supuesto de que individuo y
sociedad no son categorías aisladas y contradictorias, sino dos
términos en implicación recíproca de tal modo que no puede
realizarse el uno sin el otro”. (Constitucional, 2004)

En ese sentido, el Tribunal Constitucional señaló que el Estado

Social y Democrático de Derecho es una construcción
complementaria del Estado Liberal de Derecho, dado que:
“la configuración del Estado Social y Democrático de Derecho
requiere de dos aspectos básicos: la existencia de condiciones
materiales para alcanzar sus presupuestos, lo que exige una
relación directa con las posibilidades reales y objetivas del Estado
y con una participación activa de los ciudadanos en el quehacer
estatal; y la identificación del Estado con los fines de su contenido
social, de forma tal que pueda evaluar, con criterio
prudente, tanto los contextos que justifiquen su accionar como su
abstención, evitando tornarse en obstáculo para el desarrollo
social (...)”.

Por lo que, si juntamos la supremacía de un texto constitucional,

el control y la limitación del poder , y, el respeto y tutela de los
derechos fundamentales , estamos frente al denominado Estado
Constitucional de Derecho.En ese sentido, Häberle señala que:

“El Estado constitucional de cuño común europeo y atlántico se

caracteriza por la dignidad humana como premisa antropológica-
cultural por la soberanía popular y la división de poderes, por los
derechos fundamentales y la tolerancia, por la pluralidad de los
partidos y la independencia de los tribunales; hay buenas razones
entonces para caracterizar elogiosamente como democracia
pluralista o como sociedad abierta”.26

Tal como lo señalamos, este modelo de Estado tiene como

característica la supremacía constitucional, dado que todas las
normas no pueden estar al mismo nivel, son parte de una norma
fundamental que da validez a las demás y que prevalece sobre
las otras, esta norma es la constitucional.

Asimismo, la característica del control y la limitación del poder se

refieren al respeto que impone la Ley, entendida como norma que
acoge la voluntad general y no los requerimientos individuales.
Esto conlleva al sometimiento del ejercicio del poder a reglas
preestablecidas para la actuación estatal, lo cual quiere decir que
 toda conducta del Estado debe ampararse en la ley, lo que se ha
denominado, principio de legalidad.

Es importante enfatizar que este tipo de Estado busca garantizar

el libre y pleno ejercicio de los derechos fundamentales27,
consagrándolos en una norma jurídica,previniendo su
perturbación o privación y creando mecanismos de tutela que
protejan los mismos.

En conclusión, si bien por siglos se padeció la impronta de un

legalismo formal, hace ya varios años ha salido a la luz un nuevo
modelo, que no es producto de cambio meramente nominal, sino
que adoptando el precedente lo humaniza, llenándolo de valores y
principios de los cuales cualquier interprete debe partir.

1.1.4. LA PROPIEDAD EN LAS CONSTITUCIONES DEL PERÚ

En principio, tendríamos que señalar que si bien la propiedad ha

sido reconocida en todas nuestras constituciones, siendo muestra
de ello la denominada Constitución de Cádiz: “ART. 4. La Nación
está obligada a conservar y proteger por leyes sabias y justas la
libertad civil, la propiedad, y los demás derechos legítimos de
todos los individuos que la componen.”

Sin embargo, es recién en las dos últimas que son expresamente

reconocidas como derechos fundamentales: “Artículo 2.Toda
persona tiene derecho: 14.- A la propiedad y a la herencia, dentro
de la Constitución y las leyes”. (Constitución de 1979 y de
1993).

Es así, pues, que la propiedad es vinculada a su función

económica de fuente riqueza estatal: “Artículo 60°.- El Estado
reconoce el pluralismo económico. La economía nacional se
sustenta en la coexistencia de diversas formas de propiedad y de
empresa. Sólo autorizado por ley expresa, el Estado puede
realizar subsidiariamente actividad empresarial, directa o
indirecta, por razón de alto interés público o de manifiesta
conveniencia nacional. La actividad empresarial, pública o no
pública, recibeel mismo tratamiento legal.” (Constitución de
1993).28

La importancia de la propiedad era tal, que el Estado la protegía y

prohibía el régimen de manos muertas. “Art. 147º.- Quedan
abolidos los empleos y privilegios hereditarios y las vinculaciones;
y son enajenables todas las
propiedades, aunque pertenezcan a obras pías, a religiones o a
otros objetos”. (Constitución de 1826). “Art. 160º.- La Constitución
no reconoce empleos ni privilegios hereditarios, ni vinculaciones
laicales. Todas las propiedades son enajenables a cualquier
objeto que pertenezcan. La ley determinará el modo y forma de
hacer estas enajenaciones”. (Constitución de 1828 y de 1834).
“Art. 163º.- La Constitución no conoce empleos, ni privilegios
hereditarios, ni vinculaciones laicales. Todas las propiedades son
enajenables”. (Constitución de 1939 y de 1856).

Esto podría ser un antecedente de la institución registral, la cual

en el Perú nació para solucionar, entre otros, la falta del crédito, lo
cual puede advertirse –posteriormente- en un diario de la época.

“La ley de 02 de Enero de 1888, que mandó a establecer en la

República el Registro de la Propiedad Inmueble, resolvió en el
Perú el doble problema que desde largo tiempo preocupaba la
opinión pública y que estaba ya resuelto en todos los países
progresistas: “adquirir sin temor de perder lo adquirido y prestar
con seguridad sobre la propiedad raíz”. Y luego añadían “(…) Es
de advertir, que el objeto de la ley del Registro es solo favorecer a
los terceros interesados que dan de buena fe su dinero, y no
afecta los derechos existentes entre los contrayentes; por lo que
los efectos de la falta de inscripción se limitan a los
primeros.

Ahora bien, no se piense que estamos de acuerdo con una

protección del tráfico absoluta, sino dentro de los límites que cada
ordenamiento establezca. (Diario oficial El Peruano, 2007) En este
sentido,Lehhman señala

“(…) En el tráfico no es siempre posible al individuo el investigar

en la esencia de las cosas, debiendo atenerse normalmente a su
apariencia externa y confiar en ella. La seguridad del tráfico
quedaría muy perjudicada si esta confianza no encontrase
protección. Ello debe tenerlo en consideración el ordenamiento
jurídico y, en determinadas circunstancias, hará prevalecer la
apariencia sobre la existencia. La cuestión reside en saber en qué
medida ha de protegerse la confianza en estos supuestos de
hecho externos.”

De otro lado, en el siglo XIX dada la importancia de la propiedad,

la misma era reconocida como requisito para ser ciudadano, para
sufragar,34 para ser elector parroquial, representante y para
ocupar distintos cargos como Diputado,Senador, Prefecto o
Subprefecto.

Ahora bien, la misma no es, ni ha sido absoluta, sino que tiene

restricciones. Así pues el “Art. 40º.- La ley, por razones de interés
nacional, puede establecer restricciones y prohibiciones
especiales para la adquisición y transferencia de determinadas
clases de propiedad, ya sea por la naturaleza de ellas o por su
condición lo situación en el territorio. Constitución de 1920 y 1933.
Articulo 31.- La propiedad, cualquiera que sea el propietario, está
regida exclusivamente por las leyes de la República y se halla
sometida a las contribuciones, gravámenes y limitaciones que
ellas establezcan”. (Constitución de 1933).

La Constitución de 1979 regula el tema a partir del denominado

interés social, usando similar terminología que el Art. 153 de la
Constitución de Weimar “La propiedad obliga.”: “Artículo 124.- La
propiedad obliga a usar los bienes en armonía con el interés
social. El Estado promueve el acceso a
la propiedad en todas sus modalidades. La ley señala las formas,
obligaciones, limitaciones y garantías del derecho de propiedad.”)
((Constitución, La ley obligaciones, limitaciones y garantías del
derecho de propiedad., 1979)

En cambio el Art. 70 indica que debe ejercerse el derecho de

propiedad en armonía con el bien común: “Artículo 70°.- El
derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de
ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente,
por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada
por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada
que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción
ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que
el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”.
(Constitución de 1993)

Ahora bien, constitucionalmente no sólo existieron las

restricciones, sino existen casos de la privación absoluta de la
misma, la cual ha requerido la respectiva indemnización. Así
pues, en la Constitución de Cádiz se indicaba:

“Expropiación por justa causa. Art. 172. Las restricciones de la

autoridad del Rey son las siguientes: Décima: No puede el Rey
tomar la propiedad de ningún particular ni corporación, ni turbarle
en la posesión, uso y aprovechamiento de ella; y si en algún caso
fuere necesario para un objeto de conocida ella; y si en algún
caso fuere necesario para un objeto de conocida utilidad común
tomar la propiedad de un particular, no lo podrá hacer, sin que al
mismo tiempo sea indemnizado y se le dé el buen cambio á bien
vista de hombres buenos”. (Constitución de Cádiz).

Y se añadía: “Art. 173-. El Rey en su advenimiento al trono, y si

fuere menos, cuando entre á gobernar el reino, prestará
juramento ante las Cortes bajo la formulación siguiente: N. (aquí
su nombre) por la gracia de Dios y la Constitución de la
Monarquía española, Rey de las Españas, juro por Dios y por los
santosevangelios que defenderé y conservaré la religión católica,
apostólica, romana, sin permitir otra alguna en el reino: que
guardaré
 y haré guardar la Constitución política y leyes de la Monarquía
española, no mirando en cuanto hiciere sino el bien y provecho de
ella; que no enajenaré, cederé ni desmembraré parte alguna del
reino: que no exigiré jamás cantidad alguna de frutos, dinero ni
otra cosa, sino las que hubieren decretado las Cortes: que no
tomaré jamás a nadie su propiedad, y que respetaré sobre todo la
libertad política de la Nación y la personal de cada individuo; y si
en lo que he jurado, ó parte de ello, lo contrario hiciere, no debo
ser obedecido, antes aquello en que contraviniere, sea nulo y de
ningún valor. Así Dios me ayude y sea en mi defensa, y si no, me
lo demande”. Constitución de Cádiz.

Posteriormente, el sentido de la misma no varió en sustancia:

“Artículo 70°.- (…) A nadie puede privarse de su propiedad sino,

exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad
pública,declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el
eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para
contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en
el procedimiento expropiatorio”. ((Constitución, 1993)
(constitucion, 1973)

Respecto a los extranjeros se mantuvo la política de brindarles

casi los mismos derechos que los ciudadanos peruanos42, con
algunas limitaciones adicionales:

“Artículo 71°.- En cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean

personas naturales o jurídicas, están en la misma condición que
los peruanos, sin que, en caso alguno, puedan invocar excepción
ni protección diplomática. Sin embargo, dentro de cincuenta
kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni
poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas,
combustibles ni fuentes de energía, directa ni indirectamente,
individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio
del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de
necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo
aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley”.
(constitucion, Artículo 71°.- , 1979)

1.1. CARACTERES ESENCIALES DE LA PROPIEDAD

Hay determinadas características del derecho de propiedades que

deben tenerse en cuenta para comprender y respetar su
funcionamiento:

Generalidad: A diferencia de otros derechos, la generalidad comprende

la totalidad de usos, servicios o utilidades de la cosa que se posee. Eso
 sí, siempre teniendo en cuenta las excepciones que haya establecido la
ley.

Abstracción: Se trata de un derecho que permite separar las facultades

de la propiedad, estableciendo una diferencia entre cada una de ellas.

Elasticidad: En ocasiones se pueden establecer limitaciones a las

propiedades, pero cuando estas desaparecen, la propiedad recobra su
carácter de generalidad.

Exclusividad: Puesto que el derecho comprende todas las facultades

de la propiedad, no permite que una persona ajena intervenga en ella.
Así, a través de la exclusividad, se permite impedir el goce del bien por
los demás.

Perpetuidad: La propiedad no está sujeta a limitaciones de tiempo.

Puede durar de forma ilimitada a través de los sucesivos propietarios,
que heredarán el derecho de la propiedad.

1.2. ¿QUÉ CLASES DE PROPIEDAD SE PUEDEN DISTINGUIR? Y

LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD. PODERES O
ATRIBUTOS INHERENTES A LA PROPIEDAD Y MODOS DE
ADQUIRIR LA PROPIEDAD.

Si bien podrían caber otras, se puede hacer una clasificación que

atienda al sujeto, al objeto y a la relación dominical misma:

1.2.1. Por el sujeto

1) Propiedad pública, que corresponde al Estado, Administraciones

o Corporaciones Públicas, destinados a satisfacer
directamente las necesidades colectivas, Propiedad privada o
patrimonial.
2) La propiedad privada puede ser:

 De un solo sujeto (bien sea éste una persona individual o

jurídica) De varios al mismo tiempo (copropiedad).
 La propiedad de varios o copropiedad se subdivide en:
 Propiedad pro indiviso (o condominio de tipo romano), en el
que la cosa pertenece a los condóminos por partes
intelectuales o cuotas.
 Propiedad en mano común (o condominio de tipo
germánico), en el que la cosa pertenece a una pluralidad
de personas, sin ninguna división ideal de cuotas.
1.2.2. Por el objeto
En función de la naturaleza de las cosas sometidas a propiedad, se
puede hablar de

1) Propiedad mobiliaria. En relación a determinados tipos de

bienes (objetos de arte, drogas, etc.) se encuentra controlada y
limitada.

2) Propiedad inmobiliaria. Se caracteriza principalmente por la

aplicación del principio de publicidad, facilitada por la institución del
Registro de la Propiedad. La propiedad inmobiliaria puede ser
urbana o rústica.

Por razón de la especialidad que revisten ciertos objetos cabe

hablar de otras clases de propiedad, como la de las aguas, la de las
minas, la forestal o la pecuaria. También, como propiedades
especiales se apunta a la propiedad industrial y a la propiedad
intelectual.

1.2.3. Por la relación

En razón de la mayor o menor suma de facultades o poderes que la
propiedad puede atribuir sobre la cosa, la propiedad se puede dividir
en:

1) Plena: todas las facultades normales de la propiedad se hallan

consolidadas en el propietario.

2) Menos plena: esas facultades se encuentran distribuidas entre

diversas personas. Esta última se subdivide en:

a) Propiedad dividida: la cosa pertenece íntegramente a varios

dueños, aunque para fines o aprovechamientos distintos (por
ejemplo, el monte pertenece a un propietario para caza, a otro
para leña y a un tercero para pastos). Un ejemplo de propiedad
dividida en razón al tiempo de utilización es la denominada
multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles, también llamada propiedad periódica.

b) Propiedad limitada o gravada: el dueño está privado de

algunas de las facultades dominicales (por virtud de la existencia
de algún derecho real de los limitativos del dominio, a favor de
otra persona). Puede ser gravada:

 Materialmente: si la limitación afecta a las facultades de

goce (como en el caso de la servidumbre).
  Formalmente: si afecta a las facultades de libre
disposición (como en la hipoteca o en los derechos reales
de adquisición preferente).

1.3. LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD. PODERES O

ATRIBUTOS INHERENTES A LA PROPIEDAD

Nuestra Constitución establece un régimen de limitaciones al derecho de

propiedad. En dicho sentido, por necesidad pública o seguridad nacional,
declarada por ley, el Estado puede expropiar un bien, previo seguimiento
del procedimiento respectivo otorgando al titular afectado un pago en
efectivo como indemnización justipreciada que compense el daño
sufrido. El afectado no puede cuestionar la expropiación, pero sí el valor
de la propiedad fijada por el Estado en el procedimiento expropiatorio
(artículo 70).

De otro lado, los extranjeros, dentro de cincuenta kilómetros de la

frontera, no pueden adquirir títulos, ni directa ni indirectamente, sobre
minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía,
salvo autorización expresa por necesidad pública mediante decreto
supremo aprobado por el Consejo de ministros (artículo 71).

En igual sentido, se establece un régimen general de limitaciones

temporales a las facultades de adquisición, uso, explotación y
transferencia de la propiedad por razones de seguridad nacional (artículo
72).

Para determinar el contenido del derecho de propiedad se debe atender

tanto a las facultades que del mismo se derivan, como a sus límites y
limitaciones. Para O`Callaghan:
Los límites constituyen el régimen normal de restricciones a que
está sometido el poder del propietario. Existen sin necesidad de
un acto especial que los establezca en cada caso, por lo

1.3.1. Transferencia de propiedad: La transferencia de

propiedad se da en el caso de los bienes muebles con la
tradición , es decir, la transferencia de la posesión sobre el bien.
Mientras que en el caso de los bienes inmuebles esta
 transferencia se da por el solo consenso, es decir, el acuerdo de
transferir la propiedad determinada y la transferencia misma.

 el sistema peruano: El sistema peruano de transferencia de

propiedad inmueble es por excelencia de herencia e influencia
francés, por lo cual adopta el sistema espiritualista francés o
sistema declarativo, el antecedente del articulo 949 del Código
Civil de 1984 lo ubicamos en el articulo del Código Civil de 1936
que a la letra regulaba “la sola obligación de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de ella,
salvo pacto en contrario” norma que también estaba contenida
en el Código Civil de 1852 en sus artículos 574 y 1306. Todos
los artículos mencionados abandonan el sistema del derecho
romano del titulo (el consentimiento) y el modo (la tradición),
adoptando el sistema espiritualista francés para la transmisión
de propiedad de bienes inmuebles determinados.

1.3.2. Prescripción adquisitivo: La prescripción adquisitiva, se

produce cuando producto del paso del tiempo surgen derechos
subjetivos. Consiste en un modo de adquirir la propiedad por
medio de la posesión continua, pacífica y pública, a título de
propietario por el tiempo fijado por la ley. Esta institución no hace
sino reconocer como propietario de un bien a aquel que lo tuvo,
utilizándolo como si fuera realmente el dueño, durante el plazo
que la misma indica. La finalidad de la usucapión es ponerle fin al
divorcio entre la posesión y la propiedad, transformando la
posesión en propiedad.
De acuerdo con el artículo 950 de nuestro Código Civil (en
adelante CC):

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la

posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena

fe.

De acuerdo con una doctrina portuguesa la posesión del derecho

de propiedad u otros derechos reales de disfrute, mantenido
durante un cierto período de tiempo, faculta al propietario, a
menos que se especifique lo contrario, a adquirir el derecho
correspondiente al ejercicio de su actuación. Desde el punto de
vista de las formas de adquisición de los derechos reales, la
usucapión es, por lo tanto, una forma de adquisición originaria,
porque el usucapiente adquiere su derecho, no por causa del
derecho del propietario anterior, sino a pesar de él. Según este
 precepto, la usucapión es un efecto de la posesión, pero un efecto
meramente posible, no necesario, ya que puede haber posesión
sin usucapión. ( (Soares, 2017)

A decir de Carranza y Ternera, el papel ortodoxo de la posesión

es el de vehículo que conduce a la usucapión; no hay usucapión
si no hubo posesión previa y continua (sine
possessione, praescriptio non procedit) durante el término
indicado por ley. (Rospigliosi, 2019)

1.4. PROPIEDADES ESPECIALES; LA COPROPIEDAD. EXTINCIÓN DE

LA PROPIEDAD

1.4.1. La copropiedad como derecho real

la copropiedad es un derecho real autónomo sobre bien propio que
pertenece a dos o más personas de manera indivisa (sin partes
materiales) y mediante la asignación de cuotas ideales que
representan la participación de cada quien en la cotitularidad del
mismo, en el que coexisten dos tipos de esferas de actuación, unas
atribuidas de manera individual a cada copropietario y otras de
manera colectiva, es decir, con referencia a todos los
copropietarios a los cuales se entiende vinculados en su actividad
por la concurrencia con los demás o por las decisiones unánimes o,
por lo menos, mayoritarias del conjunto, siendo el parámetro
ordinario de esa concurrencia y de esas decisiones el valor de las
participaciones que a cada quien correspondan.
1.4.1.1. Naturaleza jurídica. “Las teorías más relevantes sobre la
naturaleza de la copropiedad son las siguientes:

A) Teoría de la interinidad. Los autores que defienden esta

teoría consideran que, mientras permanece indivisa la cosa
común, cada uno de los copropietarios no tiene un verdadero
derecho de propiedad porque está condicionado por la
concurrencia de los demás cotitulares. Incluso mantienen que no
existe un verdadero derecho subjetivo de cada copropietario sino
una situación sui generis, aunque otros admiten que se trata de
una especie de derecho debilitado, incluso, de un derecho real
distinto al de propiedad.

B) Teoría de la unificación del derecho de propiedad. Se

suelen incluir bajo esta formulación todas aquellas opiniones que
consideran que en la comunidad de bienes existe un único
derecho de propiedad, aunque difieren en atribuir la titularidad
de ese derecho único a una pluralidad de sujetos, a una
 colectividad o grupo de personas físicas en cuanto tal o a una
persona jurídica constituida por esa colectividad o grupo de
personas físicas.

C) Teoría de la división. Se agrupan bajo este epígrafe las

opiniones que mantienen que no hay un derecho único sino

Resumidamente – escribe Capilla Roncero ‐, se ha dicho que la

tantos derechos como individuos tiene la comunidad.

cuota es la parte ideal o teórica en que se divide la cosa objeto

del derecho tenido en común, de manera que cada comunero
sería dueño individualmente considerado de una participación
sobre la cosa, cuya precisión material se alcanzará con la
división final (división ideal, pues de la cosa, que es la doctrina
más clásica, llamada de la propiedad plúrima parcial). También
se ha dicho que lo que se fracciona es el derecho de propiedad
originariamente unitario: cada comunero tendría una parte, una
cuota ideal del derecho de propiedad, cuyas facultades
correspondería pro parte a los copartícipes (cuota como parte
del derecho; Ferrara).

D) Teoría de la propiedad plúrima total. Según ella, cada uno

de los comuneros tiene un derecho de propiedad pleno, si bien
limitado en cuanto a su ejercicio por la existencia de iguales
derechos de los demás, siendo la cuota de participación la que
determina la proporción en la concurrencia del ejercicio de las
facultades que se ejercitan de manera individual, pues algunas
facultades sólo pueden ser ejercidas de manera colectiva”

1.4.1.2. Características de la copropiedad.

“Se entiende por características de un derecho a aquellos
elementos que permiten identificarlo dentro de un cúmulo de
otras situaciones jurídicas que pudieran ser consideradas
como similares. En el caso de la copropiedad, esas
características son las siguientes:

Pluralidad de sujetos. Tratándose de un supuesto de

comunidad, solo tiene sentido hablar de copropiedad en la medida
en que dos o más sujetos concurren en la titularidad de un
derecho de propiedad, tal como lo prescribe el artículo 969 del
C.C. La pluralidad de sujetos se manifiesta como la concurrencia
tanto de personas naturales como colectivas o de ambas en la
titularidad del dominio de una cosa material o inmaterial sin que
ello implique la constitución de una entidad dotada de una
personalidad jurídica distinta a la de los copropietarios.

Unidad de objeto. Conforme lo hemos señalado al hablar de la

comunidad en general, ésta se configura cuando la titularidad
 conjunta en que radica recae sobre un mismo e idéntico derecho,
es decir, cuando todos los comuneros son, contemporáneamente,
titulares de un derecho real o uno de crédito, o cuando son varios
los que, de manera conjunta, ostentan la titularidad de una masa
patrimonial.

Ausencia de una parte material. Es consecuencia de la unidad

de objeto el hecho de que el bien o los bienes puestos en
situación de copropiedad no se encuentren divididos en partes
individualizadas respecto de las cuales pueda decirse que le
corresponda a cada titular un derecho de dominio exclusivo.
Siendo ello así, ninguno de los copropietarios puede circunscribir
el ejercicio de su derecho a una parte de la cosa físicamente
individualizada sino que el mismo se extiende a todas y cada una
de las partes de la cosa común.

Asignación de cuotas ideales. Cada condómino tiene atribuida

una fracción aritmética de la cosa común que se incorpora a su
patrimonio como entidad autónoma mientras dura la indivisión,
para concretarse en una porción material de la cosa común al ser
ésta dividida (Puig Brutau).

1.4.1.3. Diferencias con otras figuras jurídicas.

 La copropiedad y la sociedad.

“No es tanto sobre el concepto de goce sobre el cual debe

llamarse la atención para distinguir la comunidad de la
sociedad, puesla atención se debe llamar, ante todo,sobre la
circunstancia de que, en la comunidad, el goce de una o
más cosas o sea el ejercicio del derecho de propiedad .
es el único fin de las partes. Hay comunidad y no sociedad,
cuando las partes constituyen la relación, o cuando la
mantienen ‘con el solo fin del goce de una o de varias
cosas’, ya que ellas no tienen otra intención sino la de
ejercitar en común entre sí su derecho de propiedad. Y hay
sociedad y no comunidad, cuando el goce de una o de
varias cosas constituye elemento de una situación más
compleja, pues que las partes se proponen explotar, en
común entre ellas, la libertad de iniciativa económica. Esto
implica que ellas tienen también el fin de ‘gozar de una o de
varias cosas, o sea de las cosas aportadas a la sociedad,
puesto que, con todo, son las partes las que las utilizan, ya
que se sirven de ellas ‘para la explotación en común de una
actividad económica’; y las que las utilizan en su propio
 provecho, pues se proponen distribuir su producto en la
forma de utilidades de la empresa.

Pero esto implica que ellas no tienen solo el fin de gozar de

las cosas, ya que se proponen explotar, colectivamente una
actividad empresarial, y el goce de los bienes constituye, con
respecto a esta actividad, solo un elemento (constituye, en
términos de economía descriptiva, el elemento de la
utilización de los factores reales de la producción).”
(GALGANO, , 1999,)
1.4.1.4. La copropiedad y la sociedad de gananciales.

“(E)xiste cierto consenso en cuanto a que se trata de dos

instituciones diferentes. En lo que, en cambio, sí existen
serias diferencias, es en la determinación de la estructura
interna de la titularidad que ostentan los cónyuges respecto
de los bienes comunes y la incidencia que pueden tener los
acreedores individuales de los cónyuges sobre dichos
bienes, por deudas que no puedan ser calificadas de
comunes.

Sobre lo primero se está de acuerdo (…) en que la

comunidad de gananciales, en lo que al patrimonio común
concierne, se encuentra moldeada bajo los cánones que
derivan del denominado esquema germánico de comunidad,
también conocido como comunidad en mano común, es
decir, se acepta que, a diferencia de la copropiedad , la
participación de los cónyuges no es una participación fija o
determinada, no existen cuotas que la representen, la
participación que lógicamente le corresponde a cada uno –
porque no hay sujeto distinto a ellos – es una totalmente
indeterminada y simplemente conjunta. En cuanto a lo
segundo, lo que se discute es si esos acreedores
individuales, en el caso de que no puedan agredir bienes
privativos de su deudor, podrían al menos trabar embargo
sobre esa participación indeterminada de su deudor en los
bienes comunes. En la práctica estos embargos se conceden
y se traban, entendiéndose que gravan al bien común por la
participación concreta que le pueda corresponder en la
liquidación del régimen, es decir, gravan los derechos
expectanticos de dicho cónyuge.

Ciertamente, no se trata de una medida eficiente tanto

porque no tiene ejecutividad en el propio proceso, sino que
es necesario, por otros medios, perseguir la declaración de
insolvencia del deudor que permita la liquidación del régimen,
como porque en la operación de liquidación tienen
 preferencia los acreedores por deudas comunes. No
obstante todo ello, en mi opinión no se puede negar que con
todo lo indeterminada que pueda ser la participación del
cónyuge deudor sobre los bienes comunes, ella en sí misma
es un bien conformante de su patrimonio y, por consiguiente,
si bien el acreedor individual del cónyuge deudor no puede
afectar de manera actual y concreta a los bienes comunes,
en virtud al principio de responsabilidad patrimonial del
deudor, este debe responder con todos sus bienes,
presentes y futuros, por las deudas que tiene, por lo que
deben considerarse como legítimos dichos embargos. Lo
contrario es aceptar que los deudores puedan parapetarse
en la afectación de los bienes comunes – que, usualmente,
son los más dentro del régimen – a la satisfacción de las
denominadas deudas comunes, para eludir el pago de las
denominadas deudas privativas” (ARATA SOLÍS)

1.4.1.5. Diferencia con la comunidad hereditaria.

“Se advierte una gran anarquía entre los autores que definen
indistintamente a los herederos como copropietarios o
condóminos,situación que se ha trasladado a nuestro Código
y que se revela, entre otros casos, en el artículo que
comentamos ( codigo civil peruano ).

existen marcadas diferencias entre la indivisión y la

copropiedad, y por tanto el hecho de existir una situación de
indivisión entre los coherederos, no implica que exista
necesariamente copropiedad, por lo que el término utilizado
en el articulo bajo comentario resulta incorrecto.

De otra parte, la copropiedad puede recaer sobre bienes, en

cambio la herencia, como explica Valencia Zea, representa un
patrimonio, vale decir, un conjunto o totalidad de derechos
subjetivos patrimoniales. Por tanto, explica este autor, en
ningún caso la herencia es un cuerpo cierto, ni cosa corporal.
Tampoco es una cosa compuesta, ni cosa universal
propiamente dicha, de que son ejemplo una biblioteca, un
rebaño, etc.

cuando se da el estado de indivisión, los bienes no

pertenecen a ningún heredero en particular, sino a todos en
común de manera que no podrán alegar derecho a ningún
bien determinado, sino a partes o porciones ideales de ellos.
 Esta situación es más propiamente denominada comunidad
patrimonial o sucesión indivisa.

Analizando el tema hasta este punto, queda aclarado que los

coherederos son comuneros y no copropietarios, por lo que el
término utilizado en la norma bajo comentario no
resulta acertado. No obstante, es así como ha sido
denominada esta situación de indivisión existente entre los
coherederos, por lo que para estos efectos se deberá
considerar el término copropietario como referido al de
comunero en la herencia”. (ZAMBRANO DE NOVAK, 2003)

1.4.1.6. clases de Copropiedad.

“Dos son las clases de copropiedad que pueden

presentarse:

La copropiedad ordinaria, común o sin indivisión

forzosa.‐ Es aquella en la que cualquiera de los
copropietarios se encuentra facultado para pedir la
partición y, por consiguiente, con su sola y unilateral
voluntad lograr ponerle fin al derecho real que
venimos estudiando, en el entendido de que nadie
puede ser forzado a permanecer bajo la situación de
indivisión. Es la figura a la que se refieren los artículos
969 al 992 del Código Civil, de los cuales trasunta la
percepción del legislador de considerarlas como
situaciones transitorias, antieconómicas y generadoras
de conflictos, respecto de las cuales lo que
corresponde es arbitrar mecanismos que permitan o
conduzcan a su extinción (exigencias de unanimidad o
altas mayorías para la toma de decisiones
económicas, retracto de cuotas, posibilidad de
‘validación’ posterior de actos unilaterales de
disposición, etc.), los cuales alcanzan su más alta
perfección a través de la denominada pretensión de
partición, entendida como un derecho individual de
cada copropietario para poder ponerle fin a la
situación de copropiedad mediante un pedido de
conversión de su cuota ideal o abstracta en bienes
concretos que correspondan al valor de su
participación.

La copropiedad con indivisión

forzosa.‐ Corresponde a todas aquellas situaciones
en las que, por mandato del legislador o por voluntad
 de los propios interesados, se ha decidido eliminar el
carácter provisorio de la situación mediante la
prohibición, temporal o permanente, del ejercicio del
derecho a pedir la partición. Se puede decir entonces
que en estos supuestos los copropietarios se
encuentran forzados a mantenerse bajo la situación de
indivisión, solo en el sentido de que no pueden lograr
su extinción por medio de la partición. Tal es el caso
del pacto de indivisión del que trata el artículo 993 del
Código Civil, la medianería de la que tratan los artículo
994 y siguiente del mismo Código y, también, los
bienes comunes dentro de una edificación sujeta al
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común establecido por la
Ley Nº 27157, en el caso de que los interesados
hubieren optado por el régimen de independización y
copropiedad” (ARATA SOLÍS, Definición de
copropiedad)

1.4.1.7. Derechos de los copropietarios.

 Facultad de usar el bien.

“La naturaleza de la facultad de uso de la cosa común

impone una especie de solidaridad en el ejercicio de la
misma (no incompatible con la regla básica de
proporcionalidad), de modo que cada condueño podrá
servirse enteramente de la cosa y no en la proporción
exacta equivalente a su cuota, a menos que porque
ese uso solidario no sea posible o porque así lo
convengan los copropietarios, se establezca entre
ellos un sistema especial de uso, v.gr. mediante el
establecimiento de turnos, durante los cuales cada
uno de los comuneros utiliza la cosa directa e
individualmente, o mediante una distribución material
por zonas, para el aprovechamiento de una finca

 Facultad de disfrute. “En el estadío de la percepción

de los frutos derivados de la explotación económica de
los bienes, adquirirá relevancia la cuota ya no como
medida del poder de voto para la toma de decisiones
económicas, sino como parámetro para medir la
participación que a cada uno de ellos les corresponde
en todos aquellos beneficios cuantificables que
resultaron de dicha explotación. Entonces, entendido
el disfrute desde esta perspectiva como derecho de
cada condómino a percibir los frutos que resulten de la
explotación económica de los bienes comunes puede
afirmarse que , ‘es proporcional a las respectivas
cuotas’.

Adviértase, sin embargo, que la proporcionalidad del

disfrute en función a las respectivas cuotas de cada
copropietario, no autoriza a estos a actuar
individualmente en la determinación concreta de los
frutos que les corresponden (…)a diferencia del
propietario individual, no basta la percepción para que
los frutos se incorporen como bienes concretos al
patrimonio de cada copropietario, para que ello ocurra
se requiere de un acto adicional: el reparto de los
frutos, de ahí que el artículo que comentamos,
previendo la posibilidad de una indebida asignación de
los mismos establezca que todos están obligados al
reembolso.

De lo expuesto se derivan algunas consecuencias

particulares:
o Los contratos que celebren los copropietarios
sobre los frutos aún no percibidos y repartidos
serán contratos que en unos casos versarán
sobre bienes futuros y que, en principio, serán
parcialmente ajenos. Estos contratos
estarán sujetos a la posterior existencia de los
frutos y a la asignación de los mismos al
copropietario.

o Nada obsta a que los copropietarios, en

ejercicio de su autonomía privada, lleguen entre
sí a establecer determinados acuerdos respecto
de como deba organizarse la titularidad de los
frutos. Así, si la copropiedad recae sobre un
fundo y una parte del mismo es cultivada
exclusivamente por uno de los condóminos y la
otra parte por el otro, no habrá obstáculo para
que corresponda a cada uno de ellos los frutos
obtenidos de la explotación de la zona que
cada uno trabaje. Del mismo modo, piénsese
en la renta obtenida por el arrendamiento del
predio común respecto de la cual pueden
acordar los copropietarios distribuirse la
percepción exclusiva de la renta a razón de
 unos periodos para uno de ellos y otros para el
otro condómino.

o En la hipótesis que alguno de los copropietarios

haya tomado para sí todos los frutos y con
cargo a ellos haya realizado la adquisición de
otros bienes se plantea la cuestión de si sólo se
tiene un crédito contra él por el valor que debe
ser reembolsado o si lo adquirido, puede ser
considerado, por aplicación de una suerte de
subrogación real, como un bien común. Lo
primero tiene fuerte asidero en lo dispuesto por
el artículo 976 conforme al cual la indebida
percepción exclusiva de frutos a lo que da lugar
es a un reembolso de los mismos, reembolso
que se producirá en especie si losfrutos aún se
mantienen en poder del copropietario deudor o
en dinero si ya no existen bajo el poder del
deudor. Sólo habría que excluir de esta
conclusión, el caso en que el copropietario dijo
obrar en nombre de todos, caso en el cual de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 161
del CC los demás copropietarios podrían
ratificar el acto y, también, el caso en que el
negocio practicado por el copropietario aún
cuando ha sido celebrado a nombre propio es
una adquisición a favor de la gestión de los
bienes comunes, como por ejemplo si se
compraron accesorios para sustituir a los que
se encontraban en mal estado de conservación
o funcionamiento en el bien común, supuesto
que puede ser considerado como una gestión
de negocios ajenos que, conforme a lo
dispuesto por el artículo 1952 del CC, podrá ser
ratificada por los interesados y aún no siéndolo,
en caso de ser provechosa para ellos, se
entenderá que el copropietario no es el dueño
exclusivo de lo adquirido sino todos los
comuneros y que, incluso, podría pedirles una
indemnización por los perjuicios sufridos
durante la gestión.

En su segundo párrafo, establece el artículo

976 CC la obligación de los copropietarios de
reembolsarse entre sí los provechos obtenidos
de los bienes comunes, reembolso que debe
efectuarse en proporción a la cuota de la que
cada uno es titular.

Dosson las cuestiones que se plantean ¿qué

eslo que exactamente se reembolsa? y ¿a qué
valor se efectúa el reembolso cuando los frutos
ya no existen en especie?.

En cuanto a la primera interrogante si los frutos

aún existen en especie dentro de las
posesiones del copropietario, los demás
tendrán derecho al reparto de los mismos.
Nótese que nos referimos a sus posesiones
porque como hemos dicho, la percepción de los
frutos no es suficiente para la incorporación de
los mismos en el patrimonio del copropietario.
Sin embargo, tratándose de bienes
determinados únicamente por su especie y
cantidad, como por ejemplo un quintal de arroz,
debemos entender que los mismos quedan
incorporados al patrimonio del copropietario con
la obligación de devolverlos en especie o en
dinero. Finalmente, si los frutos ya no
estuvieran en posesión del copropietario porque
ya dispuso de ellos los demás copropietarios
tendrían derecho al reembolso en dinero de los
mismos. Para todoslos casos contemplados
debe tenerse en cuenta que tratándose de
frutos industriales o civiles el computo de los
mismos, de conformidad con lo dispuesto por el
artículo 893 del CC, deberá efectuarse
descontando los gastos y desembolsos
realizados para obtenerlos.

Respecto a la segunda pregunta debe tenerse

en cuenta que cuando el reembolso de los
frutos se verificará en dinero, estamos ante una
verdadera deuda de valor, es decir, se debe
pagar tanto dinero como el que sea necesario,
para reemplazar el valor de los bienes en
especie que no serán entregados por el
copropietario obligado. Es aplicable a este
respecto el artículo 1236 del CC conforme al
cual “cuando debe restituirse el valor de una
prestación, aquél se calcula al que tenga al día
del pago”.
 Facultad de disponer.
 Disposición de la cuota ideal: en nuestro
ordenamiento jurídico la cuota ideal entendida
como medida de la participación de cada quien,
en la propiedad del bien común, es considerada
como un bien en sí mismo, susceptible de una
titularidad negociable. El copropietario tiene
reconocido un derecho de propiedad individual
sobre ese bien incorpóreo que constituye la
cuota. El acto de disposición permitirá sustituir
al actual copropietario por el adquirente de la
cuota, quien con la adquisición de esta última
asumirá todos los derechos y obligaciones que
corresponden a un copropietario.

se suele sostener que el copropietario,

conforme a lo dispuesto por el artículo que
comentamos, no requiere del consentimiento ni
de la aprobación de los demás para poder
disponer de su derecho individual de
copropiedad, lo que nos conduce a pensar que
él tiene, de manera íntegra, la libertad para
disponer, según su sola conveniencia, de su
derecho individual de copropiedad. Sin
embargo, el fenómeno dispositivo aludido no
estaría siendo percibido en su integridad, es
decir, como un proceso que comprende tanto el
desprendimiento del derecho como la
adquisición del mismo por otra persona, si no
mencionáramos la incidencia que respecto al
mismo puede tener el derecho de retracto.

El derecho de retracto, según se desprende de

la regulación del mismo contenida en los
artículos 1592 y siguientes del Código Civil, es
un derecho concedido por la ley a
“determinadas” personas para que puedan
subrogarse en el lugar de quien sea el
comprador y, por tanto, en todas las
estipulaciones del contrato. Opera este derecho
tanto en el caso de los contratos de
compraventa, salvo que hubieren sido
realizados mediante remate público, y en las
adjudicaciones en pago. En uno u otro caso se
requiere que se trate de bienes muebles
inscritos o de inmuebles.
Para el tema que nos ocupa nos interesa el
inciso 2 del artículo 1599 del Código Civil,
conforme al cual, tienen derecho de retracto,
entre otros, “...El copropietario, en la venta a
tercero de las porciones indivisas”. Demás esta
decir que las cuotas ideales deberán concernir
a bienes muebles inscritos (por ejemplo, un
automóvil) o a inmuebles (por ejemplo, un
predio), de forma tal que, por una evidente
ficción de la ley, la cuota ideal tendrá la
naturaleza mobiliaria o inmobiliaria que
corresponda al bien común sobre el cual ella
recaiga.

existen autores, cuya posición compartimos,

que consideran que el retracto si limita la
libertad de contratar del vendedor y del original
comprador si se tienen en cuenta los efectos
económicos perjudiciales que ella produce
dentro de una sociedad cuya organización
económica está sustentada en la libre
negociabilidad de los bienes, afectando así al
vendedor, al comprador e incluso a los terceros,
con el sólo beneficio del retrayente.

El perjuicio que representa el retracto para

nuestra organización económica se ve
agravado por el hecho que el legislador, a
través del artículo 1595 del Código Civil,
establece que el derecho de retracto es
irrenunciable.

Del mismo modo que se establece la

posibilidad de disponer del derecho individual
de copropiedad, con mayor razón se permite
que el copropietario pueda realizar también
actos de gravamen sobre la parte ideal, no
sobre el bien común, sino sobre el derecho
individual que le corresponde en la
copropiedad. Así, (…) el copropietario puede
hipotecar, prendar o constituir algunos derechos
reales de goce sobre cosa ajena.

Existen algunos gravámenes incompatibles con

la naturaleza incorpórea del bien gravado. Así
tenemos que expresamente se establece que
un predio sujeto a copropiedad sólo puede ser
 afectado con servidumbre si prestan su
asentimiento todos los copropietarios (art.
1042) y si bien el precepto se refiere al predio
en sí, resulta coherente con la naturaleza
predial y el carácter indivisible del derecho que
comentamos el que se entienda que el
copropietario no puede imponer sobre su cuota
una servidumbre. Tampoco parece posible
constituir un derecho de superficie sobre la
cuota, porque este derecho afecta al suelo de
un predio y permite tener temporalmente una
construcción en propiedad separada sobre o
bajo el suelo (art. 1030), resulta que el
copropietario tiene un derecho individual sobre
un bien incorpóreo y la sola titularidad del
mismo no le permite tener construcciones
separadas de la copropiedad del suelo, por el
contrario el construir es una de esas
posibilidades sujetas a la regla de la
unanimidad (inc. 1 del art. 971) y lo ejecutado
pertenece a todos (art. 980), mal podría,
entonces constituir sobre su cuota un derecho
que faculta para hacer con el predio más cosas
que las que él puede hacer. Finalmente,
tampoco parece posible que se puedan
constituir anticresis respecto de la cuota ideal
porque tales derechos de garantía suponen
entrega física de un bien al acreedor.

Lo que, en cambio, si sería posible es constituir

un derecho de usufructo y, por consiguiente,
derechos de uso y habitación sobre la cuota
ideal, porque de ese modo el copropietario
estaría otorgándole al beneficiario los mismos
derechos de uso y disfrute que el tiene.
Igualmente, es factible la hipoteca sobre cuota
ideal de un inmueble porque la cuota es a su
vez un inmueble y el requisito de constitución
es que la misma se inscriba.

 Facultad de defensa.

“Aunque, en principio, en elsupuesto de ejercicio de

las acciones de defensa de la propiedad común
(reivindicatoria, negatoria, etc.), tendrían que concurrir
todos los partícipes, por producirse un litis consorcio
activo necesario, la jurisprudencia ha admitido que
 cualquiera de los condueños esté legitimado para
ejercer las acciones que beneficien a todos, pudiendo
por tanto comparecer en juicio para ejercitar o
defender los derechos de la comunidad. Será
necesario que el comunero actúe, no para proteger su
propio derecho, sino en beneficio común. La sentencia
que recayere en tal caso aprovechará a los
demássiempre que lessea favorable y no les
perjudicará si les es adversa”

1.5. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

 ADQUISICIÓN DEL BIEN DE OTRA PERSONA .

Aquella forma de adquisición derivada que se traduce en la entrega
física de un bien (tradición) para el caso de los muebles, o en la
celebración de un contrato con la obligación de transferir de un bien (por
ejemplo, de compraventa) para el caso de los inmuebles. La tradición, o
en su caso la obligación de transferir la propiedad, se realiza por una
parte denominada enajenante o transferente, en favor de otra persona
denominada adquirente.
 DESTRUCCIÓN O PÉRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL BIEN
Contempla la destrucción del bien, sea total o parcial. En esta segunda
hipótesis la propiedad desde luego se conserva sobre lo que no haya
quedado destruido. En lo que atañe al consumo, es obvio que producido
el uso de bienes consumibles desaparece el objeto y con ello el
dominio. (Arias Schreiber Pezet, 2014, p. 335)

A veces, luego de la destrucción material quedan restos (residuos o

despojos) que pueden ser o no ser valiosos, v. g., la joya que se funde o
el auto que se incendia. Peñailillo afirma que, de resultar valiosos, se ha
estimado —en el común de los casos— que nacería un derecho nuevo
de propiedad sobre ellos para el nuevo dueño; sin embargo, “es
preferible concluir que es el mismo derecho que ahora recae en un
objeto reducido o transformado; así, frecuentemente lo que acontece es
una destrucción parcial (o una transformación)” (Varsi Rospigliosi, 2019,
p. 218)

En suma, la destrucción del bien es total, cuando este deja de existir,

desvaneciéndose con ello enteramente el derecho de propiedad; es
parcial, cuando parte del bien subsiste y sigue siendo valioso para su
propietario y consumible cuando luego de su utilización perece
completamente asemejándose a una destrucción total.

 EXPROPIACIÓN
 El artículo 70 de la Constitución señala que a nadie puede privarse de su
propiedad, sino exclusivamente por causa de seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la
propiedad que el estado haya señalado en el procedimiento
expropiatorio. (Vásquez Ríos, 2003, p. 125)

En suma, la expropiación es aquella forma de extinción de la propiedad

privada que opera por ministerio de la ley por razones de: 1. seguridad
nacional o 2. necesidad pública y 3. previa indemnización justipreciada.

 ABANDONO DEL BIEN DURANTE VEINTE AÑOS, EN CUYO CASO

PASA EL PREDIO AL DOMINIO DEL ESTADO

El abandono requiere un requisito objetivo, la conducta de aquellos que

desprecian lo que es suyo, sumado a un requisito subjetivo, la intención
de abdicar de la cosa: animus abandonandi. (Loureiro, 2010, p. 1276)

Sin embargo, esta causal de extinción de la propiedad colisionaría con

una de las características de los derechos reales, cual es la
perpetuidad, por lo que, en principio, el simple no uso no debería
conllevar a la privación del bien del propietario.

Jorge Avendaño opina que si bien por regla, la propiedad no se pierde

por el no uso tampoco es dable que los bienes permanezcan
improductivos. Es de interés de la sociedad y de la economía que los
bienes generen riqueza cuestión esta en la que se sustenta el abandono
como una sanción al poseedor negligente. (Varsi Rospigliosi, 2019, p.
220)

A criterio de Martin Mejorada, esta norma es inconstitucional, pues no

cabe restringírsele al propietario la facultad de no ocupar su bien, si el
no usar o no hacer forma parte de sus facultades. (Ibídem, p. 221)

Por tanto, el abandono del bien es aquella forma de extinción de la

propiedad que requiere: 1) alejarse del bien (requisito objetivo), 2.
Intención expresa de querer renunciar a la propiedad del bien del cual
se aleja o dimite (requisito subjetivo). De esta forma, la coexistencia de
estos dos requisitos no colisionaría con la perpetuidad de los derechos
reales ya que es el propio dueño quien, por propia voluntad, permitiría
que la propiedad de su bien sea transferida al Estado tras su no uso por
un periodo de 20 años.
1.6. CONCLUSIONES

El derecho real de propiedad, abarca cualquier tipo de bien, tanto los

materiales, como los incorporales, manifestándose a través del derecho
a la propiedad intelectual. La propiedad, dada su importancia y
trascendencia en el mundo, no solo es estudiada por los juristas, sino
también por otros profesionales, como historiadores, sociólogos,
economistas, políticos.

La propiedad ha estado presente a lo largo de la historia, pues siempre

ha existido en el ser humano el deseo de apropiarse de los dominios de
otros y, con ello, ostentar poder frente al resto.

Definimos a la copropiedad como aquella situación en la que sobre un

mismo bien (verbigracia, un terreno o un edificio con departamentos)
concurren dos o más propietarios, teniendo cada uno de ellos una cuota
ideal sobre el bien, generalmente cada una de ellas representada en
porcentajes.

Por otro lado, en el derecho de propiedad sabemos que como estos se

dividen y ente muy aparte de tener tipos y una clasificación, este llega a
tener límites, se concluye, que el derecho de propiedad sirve para tener
conocimiento como este puede ser aplicado, de esta manera se tiene en
cuenta que cada persona tiene la responsabilidad de informarse para
que no ocurran problemas, tiene una manera específica de cómo aplicar
el derecho de propiedad.
 1.7. BIBLIOGRAFÍA
(Constitución. (1979). La ley obligaciones, limitaciones y garantías del derecho
de propiedad.
(Constitución. (1993).
constitucion. (1973). Artículo 70°.-.
constitucion. (1979). Artículo 71°.- .
Constitucional, T. d. (2004). Fundamento 1 de la sentencia del expediente0048-
2004-PI.
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Temis S.A.
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Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Coordinador: Cezar
Peluso, São Paulo: Editora Manole, pp. 1275-1277.

VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique (2019). Tratado de Derechos Reales. Posesión.

Propiedad. Tomo 2, Lima: Universidad de Lima.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Propiedad. Copropiedad. Usufructo.

Superficie. Servidumbre. Tomo II, Lima: San Marcos.