“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

CONTENIDO TEMÁTICO

1.0 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE.

- Análisis e interpretación.

2.0 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.

- Tasación reglamentaria.
- Tasación comercial.
- Terreno rústico.
- Terreno rústico en zona de expansión urbana.
- Zona de expansión urbana.
- Isla rústica.
- Terrenos eriazos.
- Terrenos eriazos ribereños al mar.

3.0 PREDIOS RÚSTICOS.

- Aplicación del Artículo 79.
- Aplicación del Artículo 80, 81, 82.
- Isla rústica.
- Terreno rústico en zona de expansión urbana.
- Terrenos rústicos.
- Terrenos eriazos.
- Terrenos eriazos ribereños al mar.
- Construcciones obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

4.0 TASACIÓN DE ISLA RÚSTICA.

- Aplicación del Artículo 42.
- Aplicación del Artículo 43.
- Aplicación de los Artículos 44, 45 y 46.
- Aplicación del Artículo 55, 55.1, 55.2.
- Utilización de las Tablas: Nº 05, Nº 06, Nº 07.

5.0 TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE EXPANSIÓN URBANA.

- Determinación del valor reglamentario y/o comercial de un terreno en zona de expansión
urbana.
- Procedimiento para la delimitación de las zonas de influencia.
- Procedimiento para determinar el Valor Básico.
- Determinación del valor total de terreno.
- Casos para la tasación de un terreno en zona de expansión urbana.
1. Tasación de terreno con frente a una vía urbana.
2. Tasación de terreno sin frente a una vía urbana.

6.0 PRIMER CASO: TASACIÓN DE UN TERRENO CON FRENTE A UNA VIA URBANA.
- Determinación del Valor Básico de acuerdo con lo establecido en el artículo 49 del RNT.

7.0 SEGUNDO CASO: TASACIÓN DE UN TERRENO SIN FRENTE A UNA VIA URBANA.
- Determinación de las zonas de influencia de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 del
RNT.
Ing. Juan José Jhong Junchaya 2
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8.0 TASACIÓN DE TERRENO ERIAZO Y ERIAZO RIBEREÑO AL MAR.

- Valor básico de terreno eriazo (VBTE).
- Valor básico de terreno eriazo ribereño al mar (VBTER).
- Valor unitario oficial (reglamentario) de terreno rústico o valor unitario de terreno de
mercado (VR).
- Distancia al área con valor unitario oficial urbano o la distancia al centro poblado más
cercano, según se trate de tasación reglamentaria o tasación comercial (d).
- Mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal (U).
- Topografía y naturaleza del terreno (T).
- Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno (V).
- Distancia a la línea de más alta marea (D).
- Factor de corrección ecológica (E).
- Utilización de las Tablas: Nº 08, Nº 09, Nº 10, Nº 11, Nº 12.
- Definición de la Línea de Alta Marea (LAM).

9.0 CASOS DIDACTICOS PARA LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 99 AL ARTÍCULO 107 DEL
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES – TASACIÓN DE TERRENO ERIAZO Y ERIAZO
RIBEREÑO AL MAR.

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1.0 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE

 REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.

R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, DE FECHA 19 DE JULIO DE 2016 Y MODIFICACIONES,
APROBADAS POR R.M. N° 424-2017-VIVIENDA, DE FECHA 2 DE NOVIEMBRE DE 2017;
MODIFICATORIAS R.M. N° 124-2020-VIVIENDA, DE FECHA 25 DE JUNIO DE 2020; R.M. N° 186-
2021-VIVIENDA, DE FECHA 02 DE JULIO DE 2021.

2.0 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO DE TASACIONES.

TASACIÓN REGLAMENTARIA
Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los valores arancelarios de terrenos y
valores unitarios oficiales de edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente.
(ARTÍCULO 3.1.4)

TASACIÓN COMERCIAL
Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u
otros debidamente sustentados.
(ARTÍCULO 3.1.5)

TERRENO RÚSTICO
Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola.
(ARTÍCULO 3.2.29)

TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE EXPANSIÓN URBANA

Aquel que manteniendo su condición legal de rústico esta comprendido dentro del área destinada para
el crecimiento de la ciudad.
(ARTÍCULO 3.2.30)

ZONA DE EXPANSIÓN URBANA

Para efectos del presente Reglamento, la zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos
rústicos comprendidos en los planes de desarrollo urbano de la municipalidad, para su crecimiento
futuro, de acuerdo a la zonificación y plan vial oficial, ubicados generalmente en la periferia del área
urbana.
(ARTÍCULO 3.2.41)

ISLA RÚSTICA
Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitación urbana que mantiene su condición
legal como predio rústico.
(ARTÍCULO 3.2.18)

TERRENOS ERIAZOS
Son aquellos terrenos con potencial agrícola que no se cultivan por falta o exceso de agua, los
improductivos o aquellos que puedan ser destinados a otros usos; que se encuentran fuera del área
urbana y de expansión urbana establecida en los planes de desarrollo urbano aprobados por la entidad
competente
(ARTÍCULO 3.2.27)

TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR

Para efectos del presente Reglamento, son los ubicados a lo largo del litoral de la República en la franja
de 1 kilómetro, medido a partir de la línea de más alta marea.
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(ARTÍCULO 3.2.28)

3.0 PREDIOS RÚSTICOS

COMPRENDE:
- Terrenos rústicos.
- Terreno rustico en zona de expansión urbana.
- Isla rustica.
- Terrenos eriazos.
- Terrenos eriazos ribereños al mar.
- Construcciones obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

TASACIÓN REGLAMENTARIA DE TERRENO RÚSTICO

(APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 79)
Indicar la categoría a la que corresponde el terreno a tasar según la información verificada en la
inspección ocular y conforme a lo señalado en el Reglamento de Clasificación de Tierras por su
Capacidad de Usos Mayor aprobado con decreto Supremo N° 017-2009-AG.
(ARTÍCULO 79.1)

Se utilizan los valores arancelarios de terrenos rústicos vigentes aprobados por el ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento.
(ARTÍCULO 79.2)

Los terrenos que se abastecen sólo con agua de lluvia se denominan secanos. Su valor es igual al 50%
del valor de las tierras de la misma clasificación que figuran en los listados de Valores Arancelarios de
Terrenos Rústicos vigentes.
(ARTÍCULO 79.3)

Cuando el perito identifica en el predio áreas de diversas categorías, fija las áreas en forma parcial,
multiplicando cada una de las áreas por su correspondiente valor arancelario vigente; obteniéndose de
la sumatoria de todas las partes, el valor total del terreno.
(ARTÍCULO 79.4)

PROCEDIMIENTO PARA LA TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO RÚSTICO

(APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 80)
Indicar la categoría a la que corresponde el terreno a tasar según la información verificada en la
inspección ocular y conforme a lo señalado en el Reglamento de Clasificación de Tierras por su
Capacidad de Usos Mayor aprobado con decreto Supremo N° 017-2009-AG.
(ARTÍCULO 80.1)

Fijar el valor unitario comercial de terreno en base al método directo o estudio de mercado
inmobiliario y costos, y en los casos que se justifique otro método indirecto en función a su
productividad o capitalización de la renta y otros.
(ARTÍCULO 80.2)

Cuando el perito identifica en el predio áreas de diversas categorías, fija las áreas en forma parcial,
multiplicando cada una de esta por su correspondiente valor comercial, obteniéndose de la sumatoria
de todas las partes, el valor total del terreno.
(ARTÍCULO 80.3)

Ing. Juan José Jhong Junchaya 5

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En caso con no contar con valores de mercado inmobiliario de terrenos rústicos de la zona, se realiza
un análisis de mercado inmobiliario de otros terrenos rústicos de similares características en las zonas
próximas al terreno materia de tasación, tomando en consideración las diferencias que presentan las
muestras con el terreno a tasar a fin de aplicar los factores de homologación correspondientes.
(ARTÍCULO 80.4)

DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO RÚSTICO

(APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 81)
Para determinar el valor comercial del terreno rústico se realiza un análisis del mercado
inmobiliario y se efectúa la comparación de las muestras con el terreno rústico a tasar, para lo cual
se consideran las características mínimas siguientes:

1. Ubicación y entorno de la muestra, vías de acceso, cercanía a centros poblados, servicios

disponibles, uso actual, zonificación, riesgos, entre otros.
2. Extensión del área.
3. Clasificación de tierras según su capacidad de uso mayor.
4. Topografía y pendiente.
5. Disponibilidad de recursos hídricos.
a. Con riego por gravedad de una fuente superficial.
b. Con riego proveniente de bombeo de agua superficial.
c. Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea.
d. Con agua de lluvia también denominando secano.
6. Altitud.
a. Hasta 2000 msnm.
b. De 2001 a 3000 msnm.
c. De 3001 a 4000 msnm.
d. Más de 4000 msnm.
7. Acceso al predio de acuerdo a la distancia al río o a la carretera que se utiliza como vía de
transporte predominante.
a. Ubicados hasta 1 kilómetro de distancia del río o de la carretera.
b. Ubicadas a más de 1 kilómetro hasta 3 kilómetros de distancia del río o de la carretera.
c. Ubicadas a más de 3 kilómetros de distancia del río o de la carretera.
(ARTÍCULO 81.1)

4.0 TASACIÓN DE ISLA RÚSTICA

 APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 42

DETERMINACIÓN DEL VALOR REGLAMENTARIO DE ISLA RÚSTICA

Para la determinación del Valor Reglamentario de isla rústica que cuenta con valor arancelario de
terreno urbano se aplican las disposiciones de los artículos 19 al 22 del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 42.1)

De no existir valor arancelario urbano, para establecer el valor reglamentario de una isla rústica, se
toma como referencia el promedio de los tres valores arancelarios de terrenos urbanos de mayor
valor de las vías con similar zonificación y características que el terreno materia de tasación, dentro
de una zona de influencia de 200 metros del terreno. En caso que no existan valores, la distancia se
incrementa de 100 metros en 100 metros.
(ARTÍCULO 42.2)

 APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 43

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CALCULO DEL VALOR REGLAMENTARIO DEL TERRENO EN ISLA RÚSTICA

La tasación reglamentaria de una isla rústica señalada en el numeral 42.2 del artículo 42 del
presente Reglamento, se realiza aplicando la expresión siguiente:
VT = AT x VB
Donde:
VB= VUP x CAV x Fr
VT = Valor de terreno.
AT = Área de terreno.
VB = Valor Básico.
VUP = Valor unitario promedio obtenido conforme al procedimiento establecido en el numeral 42.2
del artículo 42 del presente Reglamento.
CAV = Coeficiente de Área Vendible.
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana.
(ARTÍCULO 43.1)

El factor (VUP x CAV x Fr) es mayor o igual al triple del valor por metro cuadrado de las tierras aptas
para cultivo en limpio Grupo A Clase 1, establecido en el Reglamento de Clasificación de Tierras por
su Capacidad de Uso Mayor aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.
(ARTÍCULO 43.2)

Según la región geográfica, los terrenos de Calidad Agrológica Alta (A1) o la de mayor valor que se
toman como referencia son las siguientes:
a. Para la costa: Terrenos aptos para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad.
b. Para la sierra: Terrenos aptos para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en la que se
ubica la ciudad.
Para la selva: Terrenos aptos para cultivo en limpio, distantes hasta 1 kilómetro del río o carretera.
(ARTÍCULO 43.3)

Para el cálculo se utilizan los Valores Arancelarios de Terrenos Rústicos vigentes aprobados por el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
(ARTÍCULO 43.4)

 APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 44, 45 Y 46

COEFICIENTE DEL ÁREA VENDIBLE

El coeficiente del área vendible, es la relación o proporción que existe entre el área vendible y el
área bruta de la habilitación urbana.
(ARTÍCULO 44.1)

Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y al tipo de
habilitación a realizarse según el proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normativa señalada en
el Título II de Habilitaciones Urbanas señalado en el Reglamento Nacional de Edificaciones
aprobado
con Decreto Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA.
(ARTÍCULO 44.2)

En caso de no contar con el proyecto o información necesaria se aplican los coeficientes del área
vendible consignados en la Tabla Nº 05 del Anexo I del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 44.3)

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FACTOR DE REDUCCIÓN POR HABILITACIÓN URBANA

El factor de reducción por habilitación urbana, se determina de acuerdo a los valores consignados
en la Tabla Nº 06 del Anexo I del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 45)

FACTOR DE TOPOGRAFÍA Y NATURALEZA DEL TERRENO

Si el terreno materia de tasación es de características topográficas y naturaleza diferente a las
muestras de los terrenos urbanos de las vías locales adyacentes que se han tomado como
referencia, se aplica al Valor Básico utilizando el factor “T” de la Tabla Nº 07 del Anexo I del
presente Reglamento.
(ARTÍCULO 46)

 APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 55, 55.1 Y 55.2

TASACIÓN COMERCIAL DE ISLA RÚSTICA Y DE TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE EXPANSIÓN

URBANA
Para la tasación comercial de isla rústica o de un terreno rústico en zona de expansión urbana, se
toma en cuenta lo establecido en el numeral 4.3 del artículo 4 y el artículo 24 del presente
Reglamento.
(ARTÍCULO 55.1)

En los casos que no se cuente con valores comerciales de terrenos de similares características en la
zona de estudio, se aplican los procedimientos establecidos en este Título, y se considera como
valor básico el promedio de los valores de mercado de terrenos ubicados en la zona urbana
habilitada.
(ARTÍCULO 55.2)
TABLA N° 05
COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE
ÁREA BRUTA DEL TERRENO COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE
USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL
HASTA 2 000 m² 0,85 0,85
De 2 001 a 5 000 m² 0,80 0,80
De 5 001 a 10 000 m² 0,75 0,75
De 10 001 a 15 000 m² 0,70 0,70
De 15 001 a 20 000 m² 0,65 0,71
De 20 001 a 25 000 m² 0,60 0,69
De 25 001 a 30 000 m² 0,55 0,67
Más de 30 000 m² 0,50 0,65

TABLA N° 06
FACTOR DE REDUCCIÓN POR HABILITACIÓN URBANA
ÁREA BRUTA DEL TERRENO USO RESIDENCIAL Y OTROS USO INDUSTRIAL
(m2)
Hasta 10 000 m² 0,85 0,85
10 001 m² hasta 20 000 m² 0,80 0,80
20 001 m² hasta 30 000 m² 0,75 0,75
30 001 m² hasta 40 000 m² 0,70 0,70
40 001 m² hasta 50 000 m² 0,65 0,71
50 001 m² hasta 60 000 m² 0,60 0,69

Ing. Juan José Jhong Junchaya 8

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60 001 m² hasta 70 000 m² 0,55 0,67

70 001 m² hasta 90 000 m² 0,50 0,65

TABLA N° 07
FACTOR DE TOPOGRAFÍA Y NATURALEZA DEL TERRENO
FACTOR “T”
TOPOGRAFÍA FACTOR
a. Pendientes:
Menor de 5% 1,00
De 5 a 10% 0,90
De 11 a 20% 0,80
De 21 a 30% 0,70
Mayor de 30% 0,60
NATURALEZA DEL TERRENO FACTOR
b. Suelos que obligan a inversiones:
Extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos 0,70
Con afloramiento rocoso 0,65
Con napa freática superficial 0,60

5.0 TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO EN ZONA DE EXPANSIÓN URBANA

DETERMINACIÓN DEL VALOR REGLAMENTARIO DE UN TERRENO EN ZONA DE EXPANSIÓN
URBANA
Para la determinación del Valor Reglamentario de un terreno en Zona de Expansión Urbana, se
delimitan las zonas de influencia y se determina el valor básico.
(ARTÍCULO 47)

PROCEDIMIENTO PARA LA DELIMITACIÓN DE LAS ZONAS DE INFLUENCIA

Para la delimitación de las zonas de influencia se determinan cuatro zonas en el área objeto de
estudio en el que se ubica el terreno a tasar, de acuerdo al procedimiento siguiente:

1. La primera zona está comprendida desde la vía habilitada más próxima al frente del predio
y otra paralela a ésta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa señalada
en los planos de zonificación, o en su defecto, hasta una profundidad de 30 metros para
terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con área predominante máxima de
500 metros cuadrados; o, de 50 metros, cuando la superficie de los lotes fuese mayor a 500
metros cuadrados.
2. La segunda y tercera zonas están conformadas por franjas de 100 metros de profundidad
cada una.
3. La cuarta zona está conformada por la profundidad restante.
(ARTÍCULO 48)

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR EL VALOR BÁSICO

La determinación del Valor Básico para la tasación de terrenos rústicos en zonas de expansión
urbana, se realiza aplicando el procedimiento siguiente:
1. El valor de la primera zona se calcula aplicando el procedimiento de tasación de isla rústica
establecido en el artículo 43 del presente Reglamento.
2. El valor de la segunda, tercera y cuarta zona es equivalente al 80%, 60% y 40% del valor básico
de la primera zona, respectivamente.
Ing. Juan José Jhong Junchaya 9
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(ARTÍCULO 49)

DETERMINACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL TERRENO

El valor total del terreno ubicado en una zona de expansión urbana se obtiene sumando los valores
parciales de cada una de las zonas en las que se encuentra el predio, las que a su vez, se
determinan multiplicando el valor básico de cada zona por su correspondiente área, conforme a la
siguiente expresión:
n
VT = Σ (VB)j x Aj
j
Donde:
VT = Valor total del terreno.
VB = Valor básico de cada zona.
A= Área de cada zona.
n= Número de zonas resultantes.
j= Número de zonas de influencia resultantes que pueden ser de 1 al 4.
(ARTÍCULO 50)

CASOS DIDACTICOS PARA LA TASACIÓN DE UN TERRENO EN ZONA DE EXPANSIÓN URBANA

En la tasación de un terreno en zona de expansión urbana se presentan los casos siguientes:
1. Tasación de terreno con frente a una vía urbana.
2. Tasación de terreno sin frente a una vía urbana.
3. Tasación de terreno que amplía un lote de terreno habilitado.
(ARTÍCULO 51)

6.0 PRIMER CASO: TASACIÓN DE TERRENO CON FRENTE A UNA VÍA URBANA

En el caso de terrenos con frente a una o más vías urbanas, el Valor Básico se determina de acuerdo
con lo establecido en el artículo 49 del presente Reglamento.
Ing. Juan José Jhong Junchaya 10
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(ARTÍCULO 52)

1er. Caso. -
Tasación de un terreno con frente a una vía urbana, Artículo 52 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
EJEMPLO 1:

Zona
Restante

3° Zona (100 m.)

2° Zona (100 m.)
1° Zona (30 m.)

Datos del Terreno

- Área: 35,626.57 m2.
- Zonificación: Protección y Tratamiento Paisajista (PTP)
- Entorno de la urbanización más próxima: no cuenta con pistas pavimentadas, veredas de concreto; cuenta
con redes de agua, redes de desagüe, redes de alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable.
- Pendiente: entre 21 a 30%.
- Naturaleza del terreno: con afloramiento rocoso.
- Estudio de mercado: US$ 40.00/m2
- Distancia de la zona urbana: 1.00 Km

En concordancia con lo dispuesto en:

Artículo 50, la valuación de definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana se obtiene:
n
VT = ∑ (VB) j x Aj
j=1
En donde:
VD = Valor Total del Terreno.
VB = Valor básico de cada zona.

Ing. Juan José Jhong Junchaya 11

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A = Área.
n = Número de zonas resultantes.
j = Número de zonas de influencia resultante

Artículo 52, el valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana se obtendrá aplicando la
metodología siguiente:
1) Estableciendo zonas de influencia del terreno. Artículo 48.
2) Aplicando las fórmulas que se mencionan en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
 Según el Artículo 48; se considera fajas hasta una profundidad de 30.00 m. para la primera
zona; la segunda y tercera zona, estarán formadas por fajas de 100.00 m. de profundidad
cada una y la cuarta zona por la profundidad restante:

Denominación
Área (m2.)
Zona Abrev.
Primera A1 0.00
Segunda A2 0.00
Tercera A3 0.00
Cuarta A4 35,626.57
Total 35,626.57

CÁLCULO DEL VALOR BÁSICO (VB)

 Artículo 43.1, el valor básico (VB) para la primera zona se calcula por la aplicación de la
siguiente fórmula:
VB = VUP x CAV x Fr
En donde:
VB = Valor Básico.
VUP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente
CAV = Coeficiente de área vendible (Tabla N° 05).
Fr = Coeficiente de valorización (Tabla N° 06).

Ing. Juan José Jhong Junchaya 12

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VUP CAV Fr

VB'1
2
(US$/m .)
Estudio de Más de 30 001 m2
Mercado 30,000.00
Detalle Inmobiliario
hasta
2
2 m . 40 000 m2
(US$/m .)

Cálculo del
40,00 0,50 0,700 14,00
Valor Basico

 Artículo 46 Si el área materia de valuación tiene características de topografía y naturaleza

del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deberá aplicarse al Valor Básico el factor T
de la Tabla N° 07.
T = Top.*Nat.
Naturaleza del
Topografía
Terreno
VB'1 VB1
2 con afloramiento 2
(US$/m .) Pendiente de 21 a 30% (US$/m .)
rocoso

0,70 0,65

14,00 0,455 6,37

 Artículo 49.2, cálculo del valor básico para las demás zonas. - El valor básico de la segunda,
tercera y cuarta zona es igual al 80%, 60% y 40% respectivamente, del valor básico
determinado para la primera zona.

Denominación % de
VB' VB
afectación
Zona Abrev.
Primera A1 6,37 100% 6,37
Segunda A2 6,37 80% 5,10
Tercera A3 6,37 60% 3,82
Cuarta A4 6,37 40% 2,55

Denominación VB ÁREA VT
(US$/m2.) (m2.) (US$)
Zona Abrev.
Primera A1 6,37 0,00 0,00
Segunda A2 5,10 0,00 0,00
Tercera A3 3,82 0,00 0,00
Cuarta A4 2,55 35.626,57 90.847,75
TOTAL 90.847,75

VC = VT
VC = US$ 90,847.75

SON : NOVENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTISIETE Y 75/100 DÓLARES AMERICANOS.

Ing. Juan José Jhong Junchaya 13

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7.0 SEGUNDO CASO: TASACIÓN DE TERRENO SIN FRENTE A UNA VÍA URBANA

En este caso, las zonas de influencia se determinan a partir de la vía urbana referencial más
próxima, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 del presente Reglamento, hasta llegar a la
franja que involucra al terreno materia de tasación. El Valor Básico se determina según se establece
en el artículo 49 del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 53)

2do. Caso. -
Tasación de un terreno que no da frente a una vía urbana, Artículo 53 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

Datos del Terreno

- Área: 213,084.64 m2.
- 2° zona: 11,043.51 m2.
- 3° zona: 47,436.19 m2.
- 4° zona: 154,604.94 m2.
- Zonificación: Protección y Tratamiento Paisajista (PTP)
- Colinda con un asentamiento humano no cuenta con veredas de concreto; cuenta con pistas pavimentadas
y sin pavimentar, redes de agua, redes de desagüe, redes de alumbrado público y domiciliario, redes
telefónicas.
- Pendiente: mayor al 30%.
- Naturaleza del terreno: con afloramiento rocoso.
- Estudio de mercado: US$ 38.00/m2
- Distancia de la zona urbana: 80.00 m

En concordancia con lo dispuesto en:

Artículo 50, la valuación de definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana se obtiene:
n
VT = ∑ (VB) j x Aj
j=1

En donde:
VD = Valor Total del Terreno.
VB = Valor básico de cada zona.
A = Área.
n = Número de zonas resultantes.
j = Número de zonas de influencia resultante

Ing. Juan José Jhong Junchaya 14

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Artículo 52, el valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana se obtendrá aplicando la
metodología siguiente:

3) Estableciendo zonas de influencia del terreno. Artículo 48.

4) Aplicando las fórmulas que se mencionan en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
 Según el Artículo 48; se considera fajas hasta una profundidad de 30.00 m. para la primera
zona; la segunda y tercera zona, estarán formadas por fajas de 100.00 m. de profundidad
cada una y la cuarta zona por la profundidad restante:

Denominación
Área (m2.)
Zona Abrev.
Primera A1 0,00
Segunda A2 11.043,51
Tercera A3 47.436,19
Cuarta A4 154.604,94
Total 213.084,64

CÁLCULO DEL VALOR BÁSICO (VB)

 Artículo 43.1, el valor básico (VB) para la primera zona se calcula por la aplicación de la
siguiente fórmula:

VB = VUP x CAV x Fr

En donde:
VB = Valor Básico.
VUP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente
CAV = Coeficiente de área vendible (Tabla N° 05).
Fr = Coeficiente de valorización (Tabla N° 06).

VUP CAV Fr

VB'1
2
(US$/m .)
Estudio de Más de 70 001 m2
Mercado 30,000.00
Detalle Inmobiliario
hasta
2
m . 90 000 m2
(US$/m2.)

Cálculo del
38,00 0,50 0,500 9,50
Valor Basico

 Artículo 46 Si el área materia de valuación tiene características de topografía y naturaleza

del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deberá aplicarse al Valor Básico el factor T
de la Tabla N° 07.

 Artículo 49.2, cálculo del valor básico para las demás zonas. - El valor básico de la segunda,
tercera y cuarta zona es igual al 80%, 60% y 40% respectivamente, del valor básico
determinado para la primera zona.

Ing. Juan José Jhong Junchaya 15

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

Denominación T = Top.*Nat.
% de
VB' VB
Naturaleza del afectación
Zona Abrev. Topografía
Terreno

Primera A1 9,50 --- --- 100% 9,50

Segunda A2 9,50 0,60 0,65 80% 2,96
Tercera A3 9,50 0,60 0,65 60% 2,22
Cuarta A4 9,50 0,80 0,65 40% 1,98

Denominación VB ÁREA VT'

(US$/m2.) (m2.) (US$)
Zona Abrev.
Primera A1 9,50 0,00 0,00
Segunda A2 2,96 11.043,51 32.688,79
Tercera A3 2,22 47.436,19 105.308,34
Cuarta A4 1,98 154.604,94 306.117,78
TOTAL 444.114,91

VC = VT
VC = US$ 444,114.91

SON : CUATROCIENTOS CUARENTICUATRO MIL CIENTO CATORCE Y 91/100 DÓLARES AMERICANOS.

8.0 TASACIÓN DE TERRENO ERIAZO Y ERIAZO RIBEREÑO AL MAR

La tasación de terrenos eriazos incluye variables intrínsecas referidas a las características de las
tierras como la topografía, los efectos del nivel freático y los factores ecológicos, así como los
factores del entorno en función de la localización frente a un área con valor arancelario urbano y la
dinámica del mercado enfocado en su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal.
(ARTÍCULO 98.1)

Para la tasación reglamentaria de terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar se consideran como
base los valores arancelarios de terrenos rústicos emitidos por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento y la aplicación de la fórmula señalada en el artículo 100 del presente
Reglamento.
(ARTÍCULO 98.2)

En caso de existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se considera

para la tasación comercial, la aplicación del método de mercado, o en su defecto se aplica la
fórmula del artículo 100 del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 98.3)

VALOR BÁSICO DE TERRENO ERIAZO Y ERIAZO RIBEREÑO AL MAR

La tasación reglamentaria y comercial de terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar, se obtiene
multiplicando el Valor Básico de Terreno Eriazo por el área materia de tasación.
(ARTÍCULO 99)

Determinación del Valor Básico de terreno eriazo y eriazo ribereño al mar

Ing. Juan José Jhong Junchaya 16
“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

Valor Básico de Terreno Eriazo Ribereño al

Valor Básico de Terreno Eriazo
Mar
(ARTÍCULO 100.1)
(ARTÍCULO 100.2)

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

Donde:

VBTE = Valor básico de terreno eriazo.

VBTR = Valor básico de terreno ribereño.
VR = Es el Valor Unitario Oficial (reglamentario) de terreno rústico o Valor Unitario de
terreno de mercado, según se trate de tasación reglamentaria o tasación comercial,
tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo, determinada de acuerdo
al Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor, aprobado
con Decreto Supremo N° 017-2009-AG.
d = Distancia al área con Valor Unitario Oficial o la distancia al centro poblado más
cercano, según se trate de tasación reglamentaria o tasación comercial.
T = Topografía y naturaleza del terreno.
U = Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal.
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.
E = Factor de Corrección ecológica.
D = Distancia a la línea de más alta marea.

FACTORES DE INFLUENCIA

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinámica de desarrollo y uso de ésta, aplica, de ser
el caso, la expresión numérica de los factores de influencia d, T, U, V, E y D consignados en las
Tablas N° 08 hasta la N° 12 del Anexo I del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 101)

DEL ESTABLECIMIENTO DE OTROS USOS POTENCIALES

Para la tasación comercial se puede establecer otros usos potenciales no consignados en la Tabla
N° 08 del Anexo I del presente Reglamento para lo cual el perito puede interpolar o considerar
otros factores, debidamente sustentados.
(ARTÍCULO 102)

TABLA N° 08
FACTORES DE DISTANCIA TOPOGRAFÍA SEGÚN LA NATURALEZA Y USO DEL TERRENO

EXPRESIÓN
N° CARACTERÍSTICAS FACTOR
NUMÉRICA
Distancia a la zona con valor arancelario de terreno urbano o
centro poblado:
Hasta 500 m d 1.50
I De 501 a 1 000 m d 1.40
De 1 001 a 1 500 m d 1.30
De 1 501 a 2 000 m d 1.20
Más de 2 000 m d 1.00
A) Topografía del terreno Pendiente menor 5% T 1.00
II
De 5 a 10% T 0.90

Ing. Juan José Jhong Junchaya 17

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

De 11 a 20% T 0.80
De 21 a 30% T 0.70
Más de 30% T 0.60
B) Naturaleza del terreno
Con afloramiento rocoso T 0.75
Con napa superficial y/o salinidad T 0.80
Por su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal
Agrícola con agua subterránea o proyecto especial de irrigación U 1.40
III Residencial U 1.60
Comercial y Turístico U 1.80
Industrial U 2.00
* Si se presentan en forma simultánea problemas de topografía y naturaleza del terreno el factor
“T” se determina multiplicando los factores correspondientes.

FACTOR DE VÍAS – CARRETERAS

Para los efectos del presente Reglamento, la clasificación de carreteras se realiza de acuerdo con lo
establecido en el Manual de Carreteras – Diseño Geométrico DG 2014, aprobado mediante
Resolución Directoral N° 028-2014-MTC-14.

La Clasificación de acuerdo con la demanda se consigna en la Tabla N° 09 del Anexo I del

Reglamento y se define en la forma siguiente:

1.- Autopistas: Carretera de índice medio diario anual – IMDA mayor de 4000 veh/día; de
calzadas separadas, cada una con dos o más carriles, con control total de los accesos
(ingresos y salidas) que proporciona flujo vehicular completamente continuo.

2.- Carreteras duales o multicarril: De IMDA mayor de 4000 veh/día, de calzadas separadas,
cada una con dos o más carriles; con control parcial de accesos.

3.- Carreteas de 1ra Clase: Son aquellas con un IMDA entre 4000 – 2001 veh/día de una calzada
de dos carriles.

4.- Carreteras de 2da. Clase: Son aquellas de una calzada de dos carriles que soportan entre
2000 – 400 veh/día.

5.- Carreteras de 3ra. Clase: Son aquellas de una calzada que soportan menos de 400 veh/día.

6.- Trochas carrozables: Es la categoría más baja de camino transitable para automotores
construido con un mínimo de movimiento de tierras, que permite el paso de un (1) sólo
vehículo.
(ARTÍCULO 103)
TABLA N° 09
FACTOR VÍAS (CARRETERAS)

CLASE DE VÍA DISTANCIA

(CARRETERAS) Hasta 500 m 501 a 1 000 m Mayor a 1 000 m
Autopistas 1.60 1.40 1.30
Carreteras duales o multicarril 1.50 1.30 1.20
Carreteras de primera clase 1.40 1.25 1.15

Ing. Juan José Jhong Junchaya 18

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

Carretera de segunda clase 1.30 1.20 1.10

Carretera de tercera clase 1.20 1.10 1.05
Trochas carrozables 1.10 1.05 1.03
Sin carretera 1.00 1.00 1.00
* Si para el acceso al predio se presentan dos o más vías de diferentes clases, el factor “V” se
determina multiplicando los factores correspondientes

FACTOR DE DISTANCIA A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA

El factor distancia (D) con respecto a la línea de alta marea se aplica conforme a la Tabla N° 10 del
Anexo I del presente Reglamento.
(ARTÍCULO 104)

TABLA N° 10
FACTOR DE DISTANCIA A LA LÍNEA DE MÁS ALTA MAREA

FACTOR “D”
DISTANCIA CON
Potencial
RESPECTO A LA LÍNEA
(Residencial, Comercial y
DE MÁS ALTA MAREA Agrícola
turístico)
Hasta 250.00 m 0.80 1.50
De 250.01 a 500.00 m 0.90 1.20
Más de 500.00 m 1.00 1.00

FACTORES ECOLÓGICOS

En cada uno de los factores ecológicos se consideran las variables siguientes:

1.- Clima: Horas de luz solar, características climatológicas de la zona, vientos dominantes entre
otros.

2.- Paisaje: Flora y fauna existentes en el área y alrededores, ríos, lagos, bosques, entre otros que
determinan el entorno; debiéndose tomar fotografías destacando el paisaje.

3.- Contaminación ambiental: Generación de humos, ruidos, desechos o emanaciones y otros que
deterioran el ecosistema, atentando contra la salud y el medio ambiente, al superar los límites
máximos permisibles.
(ARTÍCULO 105)

FACTOR DE CORRECCIÓN ECOLÓGICA

Los factores de corrección ecológica se determinan a criterio del perito y en función de las Tablas
N° 11 y 12 del Anexo I del presente Reglamento

TABLA N° 11
FACTOR CORRECCIÓN ECOLÓGICA POR CLIMA Y PAISAJE
Ing. Juan José Jhong Junchaya 19
“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

FACTOR DE CORRECCIÓN ECOLÓGICO “E”

VARIABLE
CATEGORÍA CLIMA PAISAJE

Bueno 1.10 1.10

Regular 1.00 1.00
Malo 0.80 0.80

TABLA N° 12
FACTOR CORRECCIÓN ECOLÓGICA POR CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

FACTOR DE CORRECCIÓN ECOLÓGICO “E”

VARIABLE CONTAMINACIÓN
CATEGORÍA AMBIENTAL
Baja 1.10
Media 1.00
Alta 0.90
(ARTÍCULO 106.1)

Si se presenta en forma simultánea más de una de las variables, el factor “E” se determina
multiplicando los factores correspondientes a cada una de ellas.
(ARTÍCULO 106.2)

ESTABLECIMIENTO DE OTROS FACTORES DE INFLUENCIA

El perito puede considerar factores de influencia adicionales siempre que sean verificados y
debidamente sustentados.
(ARTICULO 107)

DEFINICIÓN DE LA LÍNEA DE ALTA MAREA (LAM)

La Línea de Alta Marea (LAM), es aquella línea definida por el máximo valor de altura de marea
astronómica observada históricamente, exenta de deformación por agentes externos
extraordinarios, cuyo plano es interceptado en el terreno de la playa adyacente. Con la
determinación de esta Línea, se establecen los límites jurisdiccionales, linderos y el diseño de
estructuras en zonas costeras.

Franja no menor de cincuenta (50) metros: es una línea paralela a la LAM establecida por métodos
topográficos hasta los 50 metros en la horizontal hacia tierra, medidos desde la línea de alta marea
de la zona.

Zona de Dominio Restringido: es una franja de 200 metros ubicada a continuación de la franja de 50
metros, siempre que exista continuidad geográfica en toda esa área.

El Datum o Cota de la Línea de Alta Marea, está referida al Nivel Medio de Bajamares de Sicigias
Ordinarias (NMBSO), cuyos valores serán transportados desde los BM`s que están a lo largo de la
costa peruana hasta el área de trabajo.

Ing. Juan José Jhong Junchaya 20

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

NIVEL DE ALTA MAREA

PLAYA

FRANJA NO ZONA
MENOR DOMINIO
RESTRINGIDO

50 m. 200
COTA

NIVEL DE ALTA MAREA

NIVEL DE BAJA
MAREA
MAR

(Fuente: “Geodesia y Metodología aplicados para la determinación de la línea de alta marea

(LAM) - T2 HID Carlos Mateo Arias)

9.0 CASOS DIDACTICOS PARA LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 99 AL ARTÍCULO 107 DEL
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES – TASACIÓN DE TERRENO ERIAZO Y ERIAZO
RIBEREÑO AL MAR.

Ing. Juan José Jhong Junchaya 21

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

CASO A
Terreno eriazo - determinar el valor comercial.
Aplicación del Artículo 99 al Artículo 107 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

ZONA URBANA
ARANCELADA

d = 550 m. TERRENO
PARA USO
TERRENO
INDUSTRIAL
A
TASAR
800 m.

50 m.

Carretera afirmado 2da clase

DISTRITO LURIN

Datos:
- Área del terreno a tasar ____________________________ : 22,500 m2.
- Valor comercial terreno rústico de primera categoría que corresponde
al distrito de Lurín (Zona en Estudio).
(Estudio de mercado – Valor de Mercado) ______________ : S/
14,033.00 ha
- Distancia a la zona urbana arancelada ________________ : 550 m.
- Uso del terreno a tasar ____________________________ : Industrial.
- Topografía del terreno - pendiente ____________________ : 8%
- Naturaleza del terreno _____________________________ : arenoso
- Vías más cercanas al terreno
Carretera de 2da clase a 50 m.
Carretera Dual (Panamericana) a 800 m.
- Tiene un clima regular _____________________________ : E1
- Tiene paisaje regular ______________________________ : E2
- Contaminación ambiental baja _______________________ : E3
- Valor del Terreno _________________________________ : (VT)
Procedimiento de cálculo:
En concordancia con lo dispuesto en:

Artículo 99, la tasación de terrenos eriazos se obtiene:

Ing. Juan José Jhong Junchaya 22

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

VT = VBTE x A
En donde:

VT = Valor del terreno eriazo.

VBTE = Valor básico eriazo.
A = Área del terreno.

Artículo 100.1, el valor básico de terrenos eriazos se determina por la expresión siguiente:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

En donde:

VBTE = Valor básico terreno eriazo.

VR = Valor unitario de terreno de mercado de las tierras para cultivo en limpio, clase A1.
d = Distancia al área con valor unitario oficial urbano (Tabla N° 08).
U = Uso (Tabla N° 08).
T = Topografía y naturaleza del terreno (Tabla N° 07).
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno (Tabla N° 09).
E = Factor de corrección ecológica (Tabla N° 11 – 12).

T = Top.*Nat. E = Clima * Paisaje * Cont. Amb.

d U V
Cont.
Top. Nat. Clima Paisaje
Ambiental

Carretera de Carreteras duales

De 501 a De 5 a 10 Arenoso o
Uso Industrial segunda clase o multicarril Regular Regular Bueno
1 000 m. % Arcilloso
(hasta 500 m.) (501 a 1 000 m.)

Del análisis de los valores comerciales, se determina un valor unitario de terreno de mercado: S/.
14,033.00/ha (S/. 1.4033/m2)

Por lo tanto:

A VR T V E VBE VT
DESCRIPCIÓN d U
(m2.) (S/. / m2.) (S/. / m2.) (S/.)
0.90 0.70 1.30 1.30 1.00 1.00 1.10

Terreno eriazo 22,500.00 1.4033 1.40 2.00 0.63 1.69 1.10 0.46 10,350.00

VT = S/. 10,350.00

SON: DIEZ MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y 00/100 SOLES.

CASO B
Terreno eriazo ribereño al mar - determinar el valor comercial.

ZONA URBANA
ARANCELADA
Ing. Juan José Jhong Junchaya 23

d = 350 m.
“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

TERRENO
A
TASAR
TERRENO
CON USO DE
VIVIENDA

Datos:
- Área del terreno a tasar ____________________________ : 18,000 m2.
- Valor Comercial de terreno rústico de primera categoría que
corresponde al distrito de Ventanilla (En la zona en Estudio).
S/ 19,720.00 ha (Valor de Mercado - Estudio de mercado).
- Zona de dominio restringido _________________________ 200.00
m.
- Hito de señalización del límite de la franja de 50.00 m. (Línea de Más
alta Marea – LAM).
(Datos de Vivienda) _______________________________ : S/. 19,720/ha
- Uso del terreno a tasar ____________________________ : Vivienda
- Topografía del terreno pendiente _____________________ : 12%
- Naturaleza del terreno _____________________________ : Afloramiento rocoso.
- Distancia a la carretera más cercana es 100.00 m., Afirmado y de
segunda clase
- Distancia a la línea de más alta marea_________________ : 250 m.
- Factores ecológicos: _________ : (E)
Clima es regular _________ : (E1)
Paisaje es Bueno _________ : (E2)
Contaminación ambiental baja _________ : (E3)
- Valor del terreno __________________________________ : (VT)

Procedimiento de Cálculo:
En concordancia con lo dispuesto en los artículos:

Artículo 99, la tasación de terrenos eriazos ribereños al mar se obtiene:

Ing. Juan José Jhong Junchaya 24

“TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS”

VT = VBTER x A

En donde:

VT = Valor del terreno eriazo ribereño al mar.

VBTER = Valor básico eriazo ribereño.
A = Área del terreno.

Artículo 100.2, el valor básico de terrenos eriazos ribereños al mar se determina por la expresión siguiente:
VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

En donde:

VBTER = Valor básico eriazo ribereño al mar.

VR = Valor unitario de terreno de mercado de las tierras para cultivo en limpio, clase A1.
d = Distancia al área con valor unitario oficial urbano (Tabla N° 08).
U = Uso (Tabla N° 08).
T = Topografía y naturaleza del terreno (Tabla N° 07).
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno (Tabla N° 09).
D = Distancia a la línea de más alta marea (Tabla N° 10).
E = Factor de corrección ecológica (Tabla N° 11 – 12).

T = Top.*Nat. E = Clima * Paisaje * Cont. Amb.

U V D d
Cont.
Top. Nat. Clima Paisaje
Ambiental

Con Carretera de
De 11 a Hasta Hasta 500
Uso Residencial afloramiento segunda clase Regular Bueno Bueno
20% 250 m. m.
rocoso (hasta 500 m.)

Del análisis de los valores, se determina un valor unitario de terreno de mercado:

S/. 19,720.00/ha (S/. 1.972/m2.)

Por lo tanto:

A VR T E VBER VT
DESCRIPCIÓN U V D d
(m2.) (S/. / m2.) (S/. / m2.) (S/.)
0,80 0,65 1,00 1,04 1,10
Terreno eriazo
18.000,00 1,972 1,60 0,52 1,30 1,50 1,144 1,50 0,549 9.882,00
ribereño al mar
VT = S/. 9,882.00
SON: NUEVE MIL OCHOCIENTOS OCHENTIDOS Y 00/100 SOLES.

Ing. Juan José Jhong Junchaya 25