 COMPRAVENTA.

CONCEPTO. Es un contrato por virtud del cual uno de los contratantes, llamado vendedor,
se obliga a transferir el dominio de una cosa o de un derecho, a otro, llamado comprador,
quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

Del concepto de este contrato se desprende que su principal objetivo es el de transmitir el

dominio de las cosas o derechos.

En términos de ley, tenemos que, el contrato de compraventa se perfecciona por el

consentimiento de las partes cuando están de acuerdo en cuanto al precio y la cosa, y por
lo tanto es perfecta y obligatoria para las partes, aunque la cosa no haya sido entregada
ni el precio satisfecho. La traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por
mero efecto del contrato, sin dependencia de la entrega, ya sea natural o simbólica, salvo
convenio en contrario.

CLASIFICACIÓN

TRASLATIVO DE DOMINIO. Esta característica de deduce de la definición.

PRINCIPAL. Existe y subsiste por sí mismo, no depende de otro.

BILATERAL. Ya que del mismo se desprende que genera derechos y obligaciones para
ambas partes.

ONEROSO. Porque confiere provechos y gravámenes recíprocos.

GENERALMENTE ES CONMUTATIVO, ya que las prestaciones entre las partes contratantes

al momento de celebrarse el contrato son ciertas y determinadas.

La venta en ocasiones es ALEATORIA. Cuando se trata de la compra de esperanza, es decir

cuando se adquieren los frutos futuros, corriendo el comprado el riesgo de que no existan,
pero pagando siempre su precio.

CONSENSUAL EN OPOSICIÓN AL REAL. En virtud de que no se necesita la entrega de la

cosa para el perfeccionamiento del mismo.

FORMAL. Tratándose de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda el equivalente a

365 veces la Unidad de Cuenta de la CDMX al momento de la operación, o trasmisión de
derechos reales estimados hasta la misma cantidad, podrán otorgarse en documento
privado firmado por 2 testigos, ratificado ante Notario, Juez competente o ante el Registro
Público de la Propiedad.

Si la venta es para la constitución de patrimonio familiar o programas de regularización

por parte del Gobierno de la CDMX cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a 365
veces la Unidad de Cuenta de la CDMX podrán realizarse sin los requisitos antes
mencionados.

Si el valor de avalúo del inmueble excede de 365 veces la Unidad de Cuenta de la CDMX al
momento de la operación, su venta se hará en escritura pública.

INSTANTÁNEO. Cuando produce todos sus efectos al celebrarse el contrato. Cuando las
prestaciones se realizan de manera inmediata, compraventa de contado.
DE TRACTO SUCESIVO. Cuando los efectos del contrato se producen a través del tiempo,
cuando las partes pactan que el precio de la operación pueda pagarse parcialidades
periódicas, esto es en abonos.

CONMUTATIVO GENERALMENTE. Porque la cuantía de las prestaciones es cierta y

determinada desde la celebración del contrato.

ALEATORIO POR EXCEPCIÓN. En ciertos casos en que la cuantía de las prestaciones no es

cierta y determinada desde la celebración del contrato, sino que depende de un hecho
futuro e incierto. La venta en ocasiones es ALEATORIA. Cuando se trata de la compra de
esperanza, es decir cuando se adquieren los frutos futuros, corriendo el comprado el
riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio.

VOLUNTARIA. Se realiza cuando el contrato de compraventa se celebra de manera

voluntaria, es decir se celebra de forma libre y espontánea, que es el caso común. El
vendedor y comprador se ponen de acuerdo respecto de la cosa y el precio.

FORZOSA. En la compraventa forzosa en realidad presenta una característica especial que

afecta al contrato en su esencia misma el consentimiento, pero que, sin embargo, tal
operación de compraventa resulta ser perfectamente válida y ajustada a derecho.

ELEMENTOS ESENCIALES

CONSENTIMIENTO. Es el acuerdo de 2 o más voluntades para producir efecto de derecho.

En el contrato de CV es el acuerdo de voluntades que tiene como finalidad el transmitir el
dominio de una cosa o un derecho, obteniendo como contraprestación un precio cierto y
en dinero.

El OBJETO en la compraventa consiste en transmitir el dominio de una cosa o de un

derecho, por una parte, y en pagar un precio cierto y en dinero por la otra.

Debemos de tomar en consideración que la cosa objeto del contrato debe.

1. Existir en la naturaleza.

2. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie.

3. Estar en el comercio.

El objeto del contrato debe ser: Posible y Lícito.

El objeto del contrato de compraventa pueden ser todas las cosas, tanto las corporales
como las incorporales y los derechos, los muebles y los inmuebles, las presentes y las
futuras, las específicas y las genéricas. Sin embargo, la idoneidad de la cosa para ser
objeto del contrato presume tres requisitos: existencia real o posible, licitud, y
determinación.

Existencia real o posible. Sin la existencia de la cosa no se concibe la compraventa, si esta

se perdiera en su totalidad, queda sin efecto el contrato. En caso de pérdida parcial, el
comprador puede elegir entre desistir del contrato, o reclamar la parte que quede de la
cosa, pagándola en proporción al total pactado.

Bastando para la aptitud de la cosa para la compraventa su existencia eventual o posible,

podrán ser objeto de la misma las cosas futuras.
Licitud y determinación. En cuanto al requisito de que la cosa sea de comercio lícito, tal
requisito lo que regirá la norma general, es decir, todas las cosas que no están fuera del
comercio.

En cuanto a la determinación, exige la ley que la cosa sea determinada, pero esta
determinación basta con que se pueda realizar posteriormente sin necesidad de nuevo
convenio entre los interesados, es decir, que la cosa esté determinada en cuanto a su
especie, significando esto que la determinación equivale a un señalamiento de la cosa que
no permita su confusión con otras.

El precio es el elemento más característico de la compraventa, y consiste en la suma de

dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa. Se suelen señalar como
requisitos del precio el de ser verdadero y lo de ser cierto o determinado y consistente en
dinero o signo que lo represente.

Es válida la venta de derechos litigiosos, pero el vendedor que no declare la circunstancia

de hallarse la cosa en litigio es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre
la evicción, quedando, además, sujeto a las penas respectivas.

ELEMENTOS DE VALIDEZ.

CAPACIDAD. Las partes de un Contrato de C-V deben tener capacidad para celebrar actos
jurídicos, esto implica que las personas que legalmente se encuentran impedidas de
celebrar este tipo de contratos, no podrán celebrar una C-V.

FORMA. Para bienes muebles. Es consensual.

FORMA. Para bienes inmuebles. Deberá llevarse a cabo por escrito, ya público o privado.

RESTRICCIONES PARA COMPRAR

Restricciones para comprar, Existen diversas hipótesis por lo que las compras hechas en
contravención a lo dispuesto por la ley serán nulas, ya sea que la compraventa se haya
realizado de manera directa o por interpósita persona.

RESTRICCIONES CONSTITUCIONALES

1. Prohibición absoluta para los extranjeros. Los extranjeros y las personas morales no
pueden comprar bienes raíces.

En efecto debemos de tomar en consideración que la Constitución determina que, para

que los extranjeros puedan adquirir el dominio de tierras fuera de la franja prohibida se
requiere de permiso de la SRE, siempre y cuando convengan en considerarse como
nacionales respecto de dichos bienes y de no convocar la protección de sus gobiernos.

2. De las asociaciones religiosas. Se les prohíbe el Adquirir, poseer o administrar más

bienes que los indispensables para su objeto.

3. De las instituciones de beneficencia. Ya sean públicas o privadas que su objetivo sea el

auxilio de la población vulnerable, investigación, difusión de enseñanza, no podrán
adquirir más bienes raíces que los indispensables para su objeto.

4. De los bancos. Los bancos debidamente autorizados, no podrán tener en propiedad más
bienes que los necesarios para sus fines.
5. De los estados, municipios, en términos de lo previsto por la fracción VI de la Const.
Existe la prohibición de adquirir más bienes, que los necesarios para la prestación de los
servicios públicos.

RESTRICCIONES EN MATERIA CIVIL

1. Los cónyuges no pueden celebrar entre sí, contrato de compraventa, salvo que estén
casados bajo el régimen de separación de bienes.

2. Los hijos sujetos a patria potestad no pueden vender a sus padres, los bienes que
adquieran por cualquier otro título distinto al de su trabajo.

3. Les está prohibido a las personas que ejerzan la patria potestad enajenar los bienes
inmuebles y muebles preciosos de los hijos, salvo que exista una necesidad evidente para
su venta, la autoridad judicial deberá de otorgar la autorización correspondiente, debiendo
el juzgador de tomar las medidas necesarias para hacer que el producto de la venta se
dedique al destino que se autorizó de manera judicial.

4. Los magistrados, los jueces, el MP, los defensores de oficio, los abogados, los peritos, no
pueden comprar los bienes que son objeto de los de los juicios en que intervengan.

5. Los propietarios de la cosa indivisa no pueden vender su parte a terceros.

6. No pueden comprar los bienes bajo el encargo o administración se encuentren bajo:

tutores y Los mandatarios; Los ejecutores testamentarios.

7. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES QUE NACEN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

De la clasificación del contrato de compraventa, se desprende que es un contrato

bilateral, por lo que, se entiende que obligaciones para ambas partes.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1. TRANSMITIR EL DOMINIO DE LA COSA VENDIDA, La obligación principal del vendedor es

la de transferir la propiedad de la cosa o derecho vendido.

El objeto materia del contrato de compraventa lo constituye cosa cierta y determinada,

basta la celebración del contrato para que opere la traslación del dominio, sin necesidad
de que exista entrega de ninguna clase, de la cosa objeto del contrato, debiendo de
señalar que esta transmisión sólo surte efectos entre las partes contratantes.

En las enajenaciones de especie indeterminada, la propiedad no se transfiere sino hasta el

momento en que la cosa se haga cierta y determinada.

2. A GARANTIZAR LA CALIDAD DE LA COSA. El vendedor deberá garantizar la calidad o

cantidad de la cosa o derecho materia del contrato de compraventa, pues el comprador
tendrá el derecho de solicitar ya sea el cambio de la cosa o de pedir una indemnización.

3. CONSERVAR LA COSA HASTA EL MOMENTO DE SU ENTREGA AL VENDEDOR. En algunas

ocasiones el vendedor no entrega la cosa vendida en el momento de la celebración del
contrato, y esto trae como consecuencia que éste tenga que conservar la cosa hasta el
momento de la entrega, exigiéndole cierta diligencia en la conservación de la misma so
pena de incurrir en responsabilidad.

4. ENTREGAR LA COSA. Es una obligación natural del contrato de compraventa, en la cual

el vendedor debe de entregar la cosa vendida.

5. PAGAR POR MITAD LOS GASTOS DE ESCRITURA. Los contratantes pagarán por mitad los
gastos que generen la escrituración de la venta, así como el registro del mismo, lo anterior
salvo pacto en contrario.

6. PAGAR LOS GASTOS DE LA ENTREGA DE LA COSA. Los gastos de la entrega de la cosa

vendida son por cuenta del vendedor, salvo convenio en contrario.

7. OBLIGACIONES FISCALES DEL VENDEDOR. El vendedor puede ser sujeto y estar

obligado al pago del impuesto sobre la renta por la utilidad fiscal que obtenga con motivo
de la enajenación de un inmueble. De igual forma pueden ponerse de acuerdo si el
comprador se hará cargo de dicho impuesto aun y cuando le corresponda al vendedor.

8. RESPONDER DEL SANEAMIENTO PARA EL CASO DE EVICCIÓN. Podemos decir que esta
es una obligación común a todo el que enajena. Decimos que la evicción se presenta
cuando el adquirente es privado en todo o en parte de la cosa enajenada, en virtud de una
sentencia firme de un juez y que esta reconozca un derecho de un tercero anterior a la
adquisición. La evicción puede ser parcial, cuando el comprador conserva parte de la cosa
vendida, o total, en caso contrario. Da lugar a una responsabilidad de indemnización a
cargo del vendedor.

Para que se presente la evicción son necesarios los siguientes requisitos.

1. Que haya transmisión de una cosa.

2. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de
un derecho que intente un tercero sobre la cosa.

3. Que obligue al adquirente a devolver la cosa por disposición de una sentencia

ejecutoriada.

4. Que la privación que sufra el comprador tenga una causa anterior a la venta.

Las consecuencias de la evicción son diferentes, en caso de buena o mala fe.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR EN CASO DE EVICCIÓN. BUENA FE

1. Devolver el precio íntegro que recibió por la cosa.

2. Cubrir los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el comprador.

3. Cubrir los gastos causados en el juicio de evicción.

4. Cubrir el valor de las mejoras útiles y necesarias.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR EN CASO DE EVICCIÓN. MALA FE.

1. Además de las obligaciones que señalan para la venta de buena fe deberá.

2. Devolver, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la
adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción.

3. Cubrir el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la
cosa.

4. Pagará los daños y perjuicios.

El enajénate no responde al saneamiento por la evicción en los casos que de manera

específica señale la ley.

I. Cuando así lo pacten las partes al momento de celebrar el contrato.

II. Si el adquirente no cumple con denunciar el pleito.

III. Si el adquirente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en árbitros sin

consentimiento del que enajenó;

4. RESPONDER POR LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS. Esta obligación no sólo se impone
al vendedor, sino que se impone a todo enajenante, cualquiera que sea el contrato en
virtud del cual se trasmite la cosa.

Los vicios o defectos ocultos son aquellos que hacen impropia la cosa para el fin al cual se
va a destinar la cosa, o bien, disminuyen de tal modo el uso que el comprador, de
haberlos conocido no hubiera adquirido la cosa o hubiera pagado un menor precio por ella.

Los defectos o vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios son, en Derecho, los
posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son
reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega.

En general, la existencia de vicios ocultos faculta al comprador para ejercer una serie de
acciones contra el vendedor. Estas acciones irán dirigidas a la reclamación de la
resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento
de daños y perjuicios.

Para que se presente los vicios o defectos ocultos son necesarios los siguientes requisitos.

Ø La existencia de un defecto de la cosa objeto del contrato.

Ø Que dicho defecto sea anterior a la enajenación.

Ø Que ese vicio o defecto haga impropia la cosa para el uso convenido o aquel que no sea
de acuerdo con su naturaleza.

Ø Que de haber conocido ese vicio o defecto el adquirente no lo hubiera comprado o

habría pagado un menor precio por la cosa.

De los requisitos señalados para que se den los vicios ocultos se desprende que, el
enajenante no es responsable de los vicios o defectos que estén manifiestos, es decir, que
no estén ocultos, tampoco será responsable de los vicios que se presenten con
posterioridad a la celebración del contrato, ni cuando el adquirente es un perito que, por
razón de su oficio pueda fácilmente advertirlos.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

1. PAGAR EN PRECIO DE LA COSA VENDIDA, El comprador está obligado a pagar el precio
de la cosa o derecho vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. El precio es el
elemento más característico de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el
comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa o derecho vendido. Se suele señalar
como requisitos del precio, el de ser verdadero, además de ser cierto o determinado y
consistente en dinero signo que lo represente.

2. RECIBIR LA COSA VENDIDA. El comprador tiene el derecho de recibir la cosa materia del
contrato, pero este derecho no es facultativo para el comprador, pues su negativa traerá
entre otras las siguientes consecuencias.

a. Que el vendedor no tendrá ninguna responsabilidad en el cuidado de la cosa, a no ser

que actúe con dolo o culpa grave.

b. En su caso cubrir los gastos de almacenamiento.

c. El vendedor podrá consignar la cosa si el comprador no la recibe en el momento fijado.

3. PAGAR POR MITAD LOS GASTOS DE ESCRITURA. Esta es una obligación común. Los
contratantes pagarán por mitad los gastos que generen la escrituración de la venta, así
como el registro del mismo, lo anterior salvo pacto en contrario.

MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA.

I. VENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADA PERSONA. Esta modalidad consiste

en incluir por parte de los contratantes, una cláusula en la cual estipulen que la cosa
objeto del contrato, no puede ser vendida por el comprador a su vez, a determinada
persona.

En esta modalidad, se impone a una de las partes una obligación de no hacer, su

incumplimiento no afecta la validez del contrato, sólo da lugar a pagar daños y perjuicios.

VENTA CON PACTO DE PREFERENCIA. En esta modalidad es válido el pacto en que se

estipule que, en el caso de venta, el vendedor será preferido en igualdad de condiciones a
cualquier otro comprador, y que, por tanto, para que pueda ejercitar su derecho de
preferencia, si el comprador desea vender de nueva cuenta la cosa, deberá de notificar
oportunamente al enajenante, dándole a conocer las condiciones de venta para que, si él
quiere hacer uso del su derecho, pueda adquirir la cosa en las mismas condiciones de
precio.

En este contrato no da origen a la nulidad de la compraventa que se ejecute con violación

al mismo, aunque el enajenante responderá de los daños y perjuicios que se ocasionen al
vendedor primigenio.

La ley concede como plazo para ejercer el derecho será de 3 días si se trata de un bien
mueble y de 10 días si se trata de un bien inmueble.

VENTA EN ABONOS O A PLAZOS. Consiste en que el vendedor se obliga a transferir la

propiedad de una cosa, y el precio se va cubriendo en exhibiciones periódicas.

Esta modalidad se encuentra sujeta a las siguientes reglas.

Si la venta es de inmuebles, puede pactarse que a falta de pago de uno o varios abonos
traerá como consecuencia la rescisión del contrato.
Si la venta es de muebles que sean susceptibles de identificarse, puede, de igual manera,
pactarse que a falta de pago traerá como consecuencia la rescisión del contrato.

Si opera la rescisión del contrato el comprador deberá de: restituir la cosa materia del
contrato además del pago de un alquiler o renta por el uso de la misma además de una
indemnización por el deterioro de la cosa, prestaciones que deberán de ser cuantificadas a
juicio de peritos.

Por otra parte, el vendedor deberá de devolver al comprador las cantidades recibidas más
el interés legal.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO. En esta modalidad, el traspaso posesorio es

realizado en el momento de la celebración del contrato, quedando la transmisión de la
propiedad supeditada al cumplimiento de una condición suspensiva consistente en que la
propiedad de la cosa no se transferirá al comprador, sino hasta que se realice un
acontecimiento futuro e incierto, que consiste generalmente en el pago posterior del
precio.

La compraventa con reserva de dominio es una modalidad del contrato de compra y venta
que lleva incorporada una garantía para que el comprador pague el precio aplazado. Esta
garantía consiste en dejar establecido que la propiedad de la cosa vendida, aunque se
entregue al comprador desde el perfeccionamiento del contrato, queda en favor del
vendedor hasta el pago del total precio fijado; es decir, la titularidad sobre la cosa que se
vende y entrega es retenida por el vendedor. Si el comprador no paga, el vendedor podrá
recuperar la cosa cuyo dominio se ha reservado.

COMPRAVENTA A VISTAS. En esta modalidad de la compraventa, implica: Las compras de

cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después
que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos. Por lo que, para que se
perfeccione este contrato, deberá de darse la condición de que el objeto materia del
mismo; guste, se pese o se mida, y es hasta ese momento se perfeccionará el contrato.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAS. Es aquella en que la determinación de la cosa vendida

se hace, bien en relación con una parte desprendida de la misma cosa, es decir, sobre una
muestra, bien en relación con la especificación de las cualidades de una cosa.

COMPRA DE ESPERANZA. Esta modalidad consiste en adquirir por una cantidad

determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, por lo que el
comprador corre el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos
inciertos de un hecho que puedan estimarse en dinero.

COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA. Esta modalidad implica, que cuando los
contratantes pactan la retroventa, en un contrato, en el cual el vendedor se reserva el
derecho de volver a comprar la cosa en un plazo determinado, reembolsando al
adquirente el precio o una cantidad menor a la estipulada en el contrato y en su caso los
gastos. En nuestra legislación, se prohíbe de manera expresa esta modalidad de contrato.