PRÁCTICA

CONTENIDO

Tema 4: Métodos para valuar edificaciones

13. Avalúo galpón, depósito menor, Cobertizo - Ross-
1. Vida útil en las edificaciones Heidecke.
2. Desarrollo del método costo de reposición depreciado 14. Avalúo edificio - Ross-Heidecke.
Áreas brutas de construcción (ABC). 15. Avalúo pared perimetral - Ross-Heidecke.
3. Vivienda aislada una sola área. 16. Avalúo piscina (estudio de casos)- Ross-Heidecke.
4. Viviendas pareadas una sola área. 17. Avalúo pavimentos - Ross-Heidecke.
5. Viviendas aislada dos niveles una sola área. 18. Avalúo vialidad interna concreto asfáltico
6. Precio unitario por metro cuadrado de construcción (estacionamiento) - Ross-Heidecke.
(PUC). 19. Avalúo caneyes - Ross-Heidecke.
7. Tipología constructiva de SOITAVE, PROMERCA, 20. Avalúo cancha deportiva - Ross-Heidecke.
UCPC. 21. Avalúo estanque subterráneo concreto armado -
8. Procedimiento recopilar información. Ross-Heidecke.
9. Diagrama ecuaciones va método costo de reposición. 22. Avalúo cerca perimetral de malla ciclón con brocal de
10. Avalúo de casa. métodos: línea recta mejorada, concreto - Ross-Heidecke.
kuenzle, Ross, Ross-Heidecke. 23. Avalúo de edificaciones por el método de
11. Avalúo de apartamento - Ross-Heidecke.
comparación directa. SPSS
12. Avalúo Local comercial - Ross-Heidecke quitar el
nombre del método en lo sucesivo. 24. Avalúo de con fines de determinación canon de
arrendamiento fijo (CAF).
Vida útil de un activo La vida útil de un activo suele verse en diferentes escenarios

Estados
financieros

Informes
Tributos de
valuación

VIDA
UTIL
ACTIVO

Manual del
IVS
fabricante

IFRS
Vida útil en diferentes contextos

CONTABILIDAD

(IFRS, 2015, p. 269)

En ingeniería civil, la vida útil de una estructura o componente se refiere al tiempo durante el cual se espera
que la estructura cumpla con su función prevista sin necesidad de reparaciones importantes o reemplazo. Esto incluye
edificios, puentes, carreteras y otros tipos de infraestructura. Factores como el material, el diseño, las condiciones
ambientales y el mantenimiento influyen en la vida útil de una estructura.
INGENIERÍA CIVIL

En el contexto de la valuación de inmuebles, la vida útil es el período durante el cual se espera que un
inmueble o sus componentes principales (como techos, sistemas de climatización, etc.) sean útiles y contribuyan al
valor del inmueble. Los valuadores usan la vida útil para estimar la depreciación física y calcular el valor actual del
inmueble.
VALUACIÓN INMOBILIARIA

Cada contexto (contabilidad, ingeniería civil, y la valuación de inmuebles) tiene

sus métodos y criterios para determinar la vida útil.
Cómo se estima la vida útil de un edificio?

Pruebas de envejecimiento
Es un procedimiento COSTOSO, y lleva mucho TIEMPO.
acelerado en laboratorios

Método de los FACTORES

de la ISO 15686

La más recomendable es la que indica el método de los

factores de ISO 15686.
(Hernández, 2016, p. 70)
Otros
Método de los FACTORES de la ISO 15686
Estimar la vida útil de la edificación COMPLEJO HOSPITAL
UNIVERSITARIO RUÍZ Y PÁEZ, ubicado en Ciudad Bolívar.
Vida útil de diseño (VUD) es de 99 años, y los factores son:
A 1,2; B 0,8; C 1,0: D 0,8; E 1,2; F 1,0; G 1,0.

𝑽𝑼𝑬 = 𝑽𝑼𝑫 𝑨 𝑩 (C) (D) 𝑬 𝑭 (G)

𝑉𝑈𝐸 = 99 1,2 0,8 (1,0) (0,8) 1,2 1,0 (1,0)

𝑽𝑼𝑬 = 𝟗𝟏, 𝟐𝟑 𝑨Ñ𝑶𝑺

(Hernández, 2016, p. 70)

https://www.mundohvacr.com/2015/12/el-ciclo-de-vida-de-las-
edificaciones-y-su-importancia-ambiental-operativa-y-financiera/
https://www.sii.cl/pagina/valores/bienes/bienes_f.htm
Desarrollo del método costo de reposición depreciado
(aproximación al costo).
Ecuación general
Donde:
VA, valor de la edificación.
𝑉𝐴 = 𝑉𝑅 − 𝐷𝐴 Vr, valor de reposición (NUEVO)
DA, depreciación acumulada

El valor de reposición se obtiene del producto de precio unitario por metro cuadrado de
construcción PUC de esa clase de edificación y los cómputos métricos, representado por las áreas brutas
de construcción ABC)

𝑉𝐴 = 𝑽𝑹 − 𝐷𝐴 𝑉𝑅 = 𝑃𝑈𝐶 𝒙 𝐴𝐵𝐶
Las áreas brutas de construcción (ABC) se obtiene:
❑ Del producto del largo (en metros) por ancho (en metros). L x A, quedando en: m x m, es igual a m2.
CRITERIOS DE MEDICIÓN:

VIVIENDA AISLADA UNA SOLA ÁREA

Parcela de terreno

Aleros
7m

𝐴𝐵𝐶 = 𝐿 𝒙 𝐴
𝐴𝐵𝐶 = 12 𝑚 𝒙 7 𝑚
12 m 12 m
𝑨𝑩𝑪 = 𝟖𝟒 𝒎𝟐
VIVIENDAS PAREADA UNA SOLA ÁREA
Parcela de terreno

Aleros

6m 1 2

10 m

𝐴𝐵𝐶 = 𝐿1 𝒙 𝐴1 + 𝐿2 𝒙 𝐴2 (10 𝑚 𝒙 6 𝑚) + (10 𝑚 𝒙 6 𝑚)

𝑨𝑩𝑪 = 𝟏𝟐𝟎 𝒎𝟐
VIVIENDAS AISLADA DOS NIVELES UNA SOLA ÁREA

Aleros
A1
A1 A =10 m A2

7m

A2 𝐴𝐵𝐶 = 𝐿1 𝒙 𝐴1 + 𝐿2 𝒙 𝐴2
5m

Saliente de losas de piso (7 𝑚 𝒙 10 𝑚) + (5 𝑚 𝒙 10 𝑚)

𝑨𝑩𝑪 = 𝟏𝟐𝟎 𝒎𝟐
El precio unitario por metro cuadrado de construcción (PUC) se
puede obtener de varias formas:

❑ Cómputos métricos (análisis de precios unitarios).

❑ Tipologías constructivas (1. manual de evolución de costos de la construcción de
PROMERCA CONSTRUCTORES Real State Systems; 2. tipología constructiva SOITAVE –
Seccional Carabobo; 3. tipología constructiva SOITAVE.
❑ Manual de Precio de Insumos, Bienes de Capital y Servicios del Sector Agropecuario,
de la Universidad del Zulia, correspondiente al período más reciente de elaboración
del avalúo.
❑ Banco de datos del Tasador.
❑ Empresas constructoras donde reside el tasador.
 Antes
39
67
Tipología constructiva PROMERCA

Proyecto: Unifamiliar Pareada

Construcción Tradicional (LPH), calidad
baja, área 73 m2.

Muestra todas las partidas presupuestarias por capítulos y

características constructiva de un activo inmobiliario “Unifamiliar
Pareada Construcción Tradicional”, es decir es el costo de ese
proyecto de construcción, sin el CAC.

Las tipologías se utilizan para realizar avalúo

por el enfoque del coste, método
costo de reposición depreciado.
(PROMERCA, agosto, 2024)
Tipología constructiva SOITAVE
Proyecto: Edificación multifamiliar 4
niveles, 1 sótano, estructura de concreto
armado, fundaciones sobre pilotes.
Ascensor. 4409.47 m2. Calidad Superior

Muestra todas las partidas

presupuestarias por capítulos y
características constructiva de un activo
inmobiliario “Edificación Multifamiliar 4
niveles”, es decir es el costo de ese
proyecto de construcción, sin
el CAC.

Se utiliza para realizar avalúo por el

enfoque del coste, método costo
de reposición depreciado.
(SOITAVE, Ing. G, Pedro, 2021)
Procedimiento recopilar información
1. Entrevista con el cliente propietario del inmueble, estableciendo honorario del encargo de avalúo,
solicitando documentos, planos, y cualesquiera documentos de interés cédula, RIF.

2. Acude al sitio donde está el activo inmobiliario según el acuerdo. Llevando cámara fotográfica, cinta
métrica y/o distanciómetro, GPS, tabla de fórmica, papel bond base 20 color blanco, lápiz de grafito,
sacapuntas, borrador
Fotogrametría con DRONES.

La fotogrametría es una técnica que

se utiliza para capturar imágenes y crear
modelos 3D de estructuras a partir de
fotografías. En el ámbito del avalúo
inmobiliario, la fotogrametría se ha
convertido en una herramienta valiosa.

— Modelos 3D realista.
— Tours Virtuales.
— Precisión en las valuaciones.
— Ahorro de costos.
— Ahorro de tiempo.

https://www.topografiaarca.com/2021/05/mediciones-con-drones.html
3. Inspección del activo inmobiliario, análisis detallado de las características CUALITATIVAS externas e
internas del inmueble a tasar.
4. Elabora una memoria descriptiva (ejemplo casa de un nivel)

MEMORIA DESCRIPTIVA
INFRAESTRUCTURA: fundaciones aisladas, vigas de riostra, base de pavimento en concreto armado.
SUPERESTRUCTURA: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado.
ENTREPISOS: platabanda frisada, e=20 cm.
PISOS: concreto revestido en cerámica nacional 44 x 44.
VENTANAS: corredizas panorámicas, con vidríos ahumados.
PAREDES: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho.
PUERTAS: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas.
COCINA: sin mampostería, gavetas, puertas, campana de extracción.
REVESTIMIENTOS: friso liso en paredes, cerámica nacional en baños y cocina.
INSTALACIONES ELÉCRICAS: embutidas con salida de 110 y 220 voltios.
INSTALACIONES SANITARIAS: empotradas.
AÑOS DE USO: nueva completamente nueva
VIDA ÚTIL: 80 años.
ÁREA: 65,20 m2.
DISTRIBUCIÓN: sala - comedor, un baño, cocina, dos habitación.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
nueva.
SEGÚN ROSS - HEIDECKE:
5. Elabora un croquis de distribución del inmueble. Opcional
6. Señala la ubicación y situación, donde resalte las actividades económicas predominantes del entorno:
bancos, farmacias, instituciones públicas, universidades, principales avenidas, restaurantes.
7. Realiza las mediciones de acuerdo a los criterios de medición.
8. Toma de fotografías (entorno, fachada, laterales, acceso, sala-comedor, cocina, área de servicios,
sanitarios – baños, habitaciones)
8. Establecer el estado de conservación de la edificación según, Tabla – Heidecke, de acuerdo con la evidencia
fotográfica durante la inspección. LAS EDIFICACIÓN SE DEPRECIAN.
 La depreciación por Heidecke o PlusDep es un método de valoración

C utilizado en el ámbito de la construcción y la ingeniería, especialmente

para calcular la depreciación de edificaciones. Este método se destaca
por considerar no solo la edad de una estructura, sino también su
estado de conservación, lo que permite obtener una valoración más
precisa y ajustada a la realidad.
https://gemini.google.com/app/bd5f348304d5a1bf?hl=es
9. Elaborar el cuadro de áreas brutas de construcción.

ÁREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN

Construcción
Área tipo A2 (m2) Área tipo A1 (m2) Total (m2)
o Nivel
Primer Nivel 50 50
Segundo nivel 70 70
Total Áreas Brutas de Construcción 120
9. Determinar el Valor de Reposición (imagínese que según la tipología de construcción de SOITAVE,
para viviendas de dos niveles, de 150 m2, calidad, media. El PUC, es de Bs. 4,030,25 /m2.

VALOR DE REPOSICIÓN

Construcción
Área (m2) PUC (Bs. /m2) Bs.
o Nivel
Primer Nivel 50 4.030,25 201.512,50
Segundo nivel 70 4.030,25 282.117,50
Total Costos directos e indirectos (VR) 483.630,00
10. Determinar el Valor de Reposición AJUSTADO, incluyendo los Costos Asociados a la Construcción CAC.
COLOCAR TABLA CAMACARO

VALOR DE REPOSICIÓN AJUSTADO

Construcción
Área (m2) PUC (Bs. /m2) Bs.
o Nivel
Primer Nivel 50 4.030,25 201.512,50
Segundo nivel 70 4.030,25 282.117,50
VR 120 4.030,25 483.630,00
CAC 60% 2.418,15 290.178,00
Total VR AJUSTADO 6.448,40 773.808,00
 Diagrama ecuaciones VA Método Costo de Reposición
𝑛
𝑽𝑨 = 𝑽𝑹 − 𝑫𝑨 BD
𝑉𝑜 −𝑟 𝐵𝐷 𝑇
CD = 𝑥𝑛 𝑥𝑛
𝑇 𝑇
𝑛
DA = 𝐵𝐷.
𝑇
𝑃𝑈𝐶 𝑥 𝐴𝐵𝐶
VR = 𝐵𝐷 + 𝑟
PUCA x (1+CAC) L𝑥𝐴
BD = 𝑉𝑅 − 𝑟
𝑽𝑨 = 𝑽𝑹 − 𝑫𝑨
𝑛
BD = 𝑉𝑅 − 𝑉𝑅. 𝑟 BD = 𝑉𝑅 − 1 − 𝑟 VA= 𝑉𝑅 − 𝑉𝑅1 − 𝑟
𝑇

𝒏 𝒏 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏 𝟐
VA= 𝑽𝑹𝟏 − (𝟏 − 𝒓)  VA= 𝑽𝑹𝟏 − (𝟏 − 𝒓)  VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 ( + )
𝑻 𝑻 𝟐
𝟐 𝑻 𝑻 𝟐

Método línea recta mejorado Método de Kuenzle Método de Ross

Elaborado por Dr. Gilberto Moreno
 Datos:
VR, C, Vo: 100
VA: ?
n: 2 años
T: 10 años
Demostración r: 0,10

𝒏
CD =
𝑉𝑜 −𝑟
𝑥𝑛 VA= 𝑽𝑹𝟏 − (𝟏 − 𝒓) 
𝑻
𝑇
𝒏
CD =
100 −10
10
𝑥2 VA= 𝑪𝟏 − (𝟏 − 𝒓) 
𝑻
C𝐃 = 𝟏𝟖 VA= 𝟏𝟎𝟎𝟏 − (𝟏 − 𝟎, 𝟏𝟎)
𝟐

𝟏𝟎
VA O VSL = 𝑪 − 𝑫𝑨 VA O VSL = 𝟏𝟎𝟎 − 𝟏𝟖

V𝐀 = 𝟖𝟐 𝑩𝒔. V𝐀 = 𝟖𝟐 𝑩𝒔.
 Método de Ross Heidecke

Donde:
VR= Valor de reposición
r= Valor residual
VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
A= Factor Ross
C= Coeficiente Heidecke

𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 
𝟐 𝑻 𝑻

C
1. Avalúo casa dos niveles
Una vivienda de dos niveles, con un área de 120 m2, cuya tipología SOITAVE señala que el PUC es de 4.030,25 Bs./m2, y
el CAC es de 60% para viviendas unifamiliares. La alícuota de valor residual es del 10%, y de acuerdo con la memoria
fotográfica e inspección se determinó deterioro pronunciado, por cuanto el COFICIENTE HEIDECKE C, es “4” “NECESITA
REPAROS IMPORTANTES”. Para el momento del avalúo la edad del inmueble es 20 años, y la vida útil de 70 años.
Determine el VALOR ESTIMADO O AVALÚO, utilizando los métodos de depreciación: a) línea recta mejorado; b) kuenzle;
c) Ross; d) Ross – Heidecke.

Solución: a) Línea recta mejorada

Datos: 𝑉𝑅 = 𝑃𝑈𝐶𝐴 𝑥 𝐴𝐵𝐶 PUCA = PUC x (1+CAC) 4030,25 x (1+0,60)

VR: ?
VA: ?
ABC: 120 m2 PUCA = 6448,40 Bs./m2
PUC: 4.030,25 Bs./m2
C: 52,60%, 0,5260 𝑉𝑅 = 6448,40Bs./m2𝑥 120 m2
n: 20 años
T: 50 años
r: 0,10 𝑽𝑹 = 𝟕𝟕𝟑. 𝟖𝟎𝟖 Bs.
CAC: 60%
CAC
 𝒏 𝟐𝟎
VA= 𝑽𝑹𝟏 − (𝟏 − 𝒓)  VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − (𝟏 − 𝟎, 𝟏𝟎) 
𝑻 𝟕𝟎

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − 𝟎, 𝟗𝟎 𝟎, 𝟐𝟖𝟓𝟕

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖 (𝟏 − 𝟎, 𝟐𝟓𝟕𝟏)

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖 (𝟎, 𝟕𝟒𝟐𝟖)

VA= 𝟓𝟕𝟒. 𝟖𝟐𝟖 𝑩𝒔. Línea recta mejorada

 𝟐
𝒏
2) Método kuenzle VA= 𝑽𝑹𝟏 − (𝟏 − 𝒓) 𝟐 
𝑻

𝟐
𝟐𝟎
VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − (𝟏 − 𝟎, 𝟏𝟎) 𝟐 
𝟕𝟎

𝟒𝟎𝟎
VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − (𝟎, 𝟗𝟎) 
𝟒𝟗𝟎𝟎

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − (𝟎, 𝟗𝟎)𝟎, 𝟎𝟖𝟏𝟔𝟑𝟐𝟔𝟓𝟑𝟏

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖 (𝟏 − 𝟎, 𝟎𝟕𝟑𝟒𝟔𝟗𝟑𝟖𝟕𝟖)

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖 (𝟎, 𝟗𝟐𝟔𝟓𝟑𝟎𝟔𝟏𝟐𝟐)

VA= 𝟕𝟏𝟔, 𝟗𝟓𝟔, 𝟖𝟎 𝑩𝒔. kuenzle

 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
3) Método Ross VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 ( + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻

𝟐
𝟏 𝟐𝟎 𝟐𝟎
VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − 𝟏 − 𝟎, 𝟏𝟎 ( + )
𝟐
𝟐 𝟕𝟎 𝟕𝟎

𝟏 𝟒𝟎𝟎
VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − 𝟎, 𝟗𝟎 (𝟎, 𝟐𝟖𝟓𝟕𝟏𝟒𝟐𝟖𝟓𝟕 + )
𝟐 𝟒𝟗𝟎𝟎

𝟏
VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − 𝟎, 𝟗𝟎 (𝟎, 𝟐𝟖𝟓𝟕𝟏𝟒𝟐𝟖𝟓𝟕 + 𝟎, 𝟎𝟖𝟏𝟔𝟑𝟐𝟔𝟓𝟑𝟏)
𝟐
𝟏
VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − 𝟎, 𝟗𝟎 (𝟎, 𝟑𝟔𝟕𝟑𝟒𝟔𝟗𝟑𝟖𝟖)
𝟐

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − 𝟎, 𝟗𝟎 (𝟎, 𝟏𝟖𝟑𝟔𝟕𝟑𝟒𝟔𝟗𝟒)

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖𝟏 − (𝟎, 𝟏𝟔𝟓𝟑𝟎𝟔𝟏𝟐𝟐𝟓)

VA= 𝟕𝟕𝟑𝟖𝟎𝟖 (𝟎, 𝟖𝟑𝟒𝟔𝟗𝟑𝟖𝟕𝟕𝟓)

VA= 𝟔𝟒𝟓. 𝟖𝟗𝟐, 𝟖𝟎 𝑩𝒔. Ross

4) Método Ross - Heidecke VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
𝟏 𝒏 𝒏 𝟐
VA= 7738081 − 1 − 0,10 0,1837 + 1 − 0,1837 . 0,5249
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻
2
VA= 7738081 − 1 − 0,10 0,1837 + 0,4284
1 20 20
A=  + )
2 70 70 2
VA= 7738081 − 0,90 0,6121
A=  +
1 2 400
) VA= 7738081 − 0,5508 
2 7 4900
1
A= 0,2857 + 0,08163) VA= 773808 0,4492
2

1
A= (0,3673)
2
VA= 𝟑𝟒𝟕. 𝟓𝟗𝟒, 𝟓𝟓 𝑩𝒔.
Método Ross - Heidecke
A= 𝟎, 𝟏𝟖𝟑𝟕
El terreno se valora aparte por los métodos ya visto en el curso precedente
2. Avalúo de apartamento
El apartamento objeto se valora por el enfoque de MERCADO , en la forma tradicional (estadística
descriptiva) o por la estadística de regresión múltiple, utilizando el software SPSS. Y también se valor por el
enfoque de COSTOS. Las medidas ya están en el documento de propiedad. Usted puede realizar de manera
opcional un croquis con la distribución y medidas.
Hallar el valor actual de un apartamento ubicado en el edificio Cántaro, del Conjunto Residencial
Marhuanta, con un área de construcción de 75,27 m2. A la fecha del avalúo el activo inmobiliario registró la
edad de 39 años, con una vida útil de 60 años. El edificio es de 11 piso de calidad media. Su estado de
conservación y mantenimiento amerita reparos importantes. Y su valor residual es del 10%, de
conformidad con las tablas de Elio D´Caires. El CAC es del 62.5% para el rubro de apartamentos.
4.033,25 Bs./m2
TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA TC050 17.637,89 m2
EDIFICACIÓN MULIFAMILIAR, 12 NIVELES, 2 SÓTANOS, ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO, FUNDACIÓN
SOBRE PILOTES. ASCENSOR. CALIDAD SUPERIOR

DESCRIPCIÓN COSTO % Bs./m2

1. OBRAS PRELIMINARES 557.332,77 1,52% 31,60
2. OBRAS PREPARATORIAS PARA ESTRUCTURAS 1.381.294,96 3,77% 78,31
3. INFRAESTRUCTURA 2.537.292,29 6,93% 143,85
4. SUPERESTRUCTURAS 10.442.985,53 28,53% 592,08
6. PAREDES Y TABIQUES 1.204.041,02 3,29% 68,26
7. PAVIMENTOS 3.280.087,59 8,96% 185,97
8. REVESTIMIENTOS INTERIORES EN PAREDES Y TECHOS 8.043.642,95 21,98% 456,04
9. REVESTIMIENTOS EXTERIORES EN PAREDES Y TECHOS 153.886,00 0,42% 8,72
10. IMPERMEABILIZACIÓN 280.278,33 0,77% 15,89
11. HERRERÍA 1.636.715,30 4,47% 92,80
12. CARPINTERÍA 200.714,95 0,55% 11,38
13. VÍDRIOS, PLÁSTICOS Y SIMILARES 1.049.766,70 2,87% 59,52
14. PINTURA 943.693,89 2,58% 53,50
15. CERRAJERÍA 72.350,11 0,20% 4,10
16. INSTALACIONES ELÉCTRICAS 1.909.295,57 5,22% 108,25
17. INSTALACIONES SANITARIAS Y ESPECIALES - 0,00% 0,00
18. ARTEFACTOS SANITARIOS 1.185.114,40 3,24% 67,19
19. SISTEMA HIDRONEUMÁTICO 123.535,70 0,34% 7,00
21. ASCENSORES 1.309.522,75 3,58% 74,24
23. SISTEMA CONTRA INCENDIOS 286.969,35 0,78% 16,27
24. SISTEMA DE SEGURIDAD Y VIGILANCIA - 0,00% 0,00
TOTALES 36.598.520,13 100% 2.074,99

1 Factor de ajuste en la tipología (0,50 - 0,60), cuando la edificación pasa de

calidad superior a media)

2 Factor de ajuste en el costo unitario , por efectos de la oferta pública del

mercado inmobiliario (40% - 60%)

TC050, HOMOLOGADA A: EDIFICACIÓN DE 11 PISOS, CALIDAD MEDIA

TASA DE CAMBIO, BCV (10/11/2021) 4,4501

Resumen homologada:
$ US /m2 466,28
2
Bs./m AJUSTADO (puntos 1 y 2) 1.037,50
 SOLUCIÓN:

VR = ABC  PUCA x (1+CAC)  VR = 75,27  1037,50 x (1+0,625)  VR = 126.900 Bs.

𝟏 𝒏 𝒏 𝟐
VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
A=  + 𝟐)
𝟐 𝑻 𝑻
2
VA= 1269001 − 1 − 0,10 0,53625 + 1 − 0,53625 . 0,5249
1 39 39
A=  + )
2 60 60 2
VA= 1269001 − 1 − 0,10 0,53625 + 0,2434
1
A= 0,65 +
1521
) VA= 1269001 − 0,90 0,7797
2 3600
1
A= 0,65 + 0,4225)
VA= 1269001 − 0,701685 
2

1 VA= 126900 0,298315

A= (0,0725)
2

A= 𝟎, 𝟓𝟑𝟔𝟐𝟓 VA= 𝟑𝟕. 𝟖𝟓𝟔, 𝟏𝟕 𝑩𝒔.

Método Ross - Heidecke
3. Avalúo de Local Comercial
Calcular el valor actual de un local comercial con una superficie de 12 metros de largo y 8 metros de
ancho, con 30 años, y una vida útil estimada de 60 años. El inmueble necesita reparos simples. Fecha del
avalúo 31/08/2024.

Datos: VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VR:?
PUCA: VR = ABC  PUC x (1+CAC) 
VA:?
n: 30 años 𝟏 𝒏 𝒏 𝟐
T: 60 años A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻
CAC: 65%
C: “3”, 18,17% ---- 0,1817

Los locales comerciales se valoran de dos formas:

a) áreas brutas de construcción; b) mercado.
25.331,37
 SOLUCIÓN:

VR = ABC  PUC x (1+CAC)  VR = (12x8)  25.331,37 x (1+0,65)  VR = 4.012.489,01 Bs.

𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻
2
1 30 30
A=  + 2 )
2 60 60

1 900
A= 0,50 + )
2
1
3600
VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
A= 0,50 + 0,25)
2

1
A= (0,75)
2

A= 𝟎, 𝟑𝟕𝟓
 VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 4.012.489,011 − 1 − 0,10 0,375 + 1 − 0,375 . 0,1817

VA= 4.012.489,011 − 0,90 0,375 + 0,1136

VA= 4.012.489,011 − 0,90 0,4886

VA= 4.012.489,011 − 0,4397 

VA= 4.012.489,01 0,5603

VA= 𝟐. 𝟐𝟒𝟖. 𝟏𝟗𝟕, 𝟓𝟗 𝑩𝒔. Método Ross - Heidecke

4. Avalúo de Galpón, Depósito Menor, Cobertizo
Calcular el valor actual de un galpón, para utilizarlo en la industria menor de 22 metros de ancho por 36
metros de largo, con estructura metálica y cubierta de techo en láminas de acerolit de 0,7 milímetros de
espesor. Calidad media. La edad del bien inmobiliario es de 25 años, y la vida remanente es 15 años. En la
inspección se determinó que el galpón requiere reparos importantes. Fecha del avalúo 31/08/2024.

Datos: VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VR:?
PUCA:
VA:? VR = ABC  PUC x (1+CAC) 
n: 25 años
𝟐
T: 40 años 𝟏 𝒏 𝒏
CAC: 50% A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻
C: “4”, 52,49% ---- 0,5249
16.986,15
 SOLUCIÓN:

VR = ABC  PUC x (1+CAC)  VR = (36x22)  16.986.15 x (1+0,50) 

𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + )
𝟐 𝑻 𝑻 𝟐
VR = (792) x (25.479,23) 
2
1 25 25
A=  + 2 )
2 40 40

1 625 VR = 20.179.546,20 Bs.

A= 0,625 + )
2 1600
1
A= 0,625 + 0,3906)
2

1
A= (1,0156)
2

A= 𝟎, 𝟓𝟎𝟕𝟖 VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

 VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 20.179.546,201 − 1 − 0,10 0,5078 + 1 − 0,5078 . 0,5249

VA= 20.179.546,201 − 0,90 0,5078 + 0,2583

VA= 20.179.546,201 − 0,90 0,7661

VA= 20.179.546,201 − 0,6895 

VA= 20.179.546,20 0,3104

VA= 𝟔. 𝟐𝟔𝟒. 𝟗𝟑𝟕, 𝟖𝟑 𝑩𝒔. Método Ross - Heidecke

5. Avalúo de Edificios
Para valuar EDIFICIOS, sólo se debe hacer por áreas brutas (método del costo de reposición), dado que es
difícil tener mercado de venta de edificio a diario.

Calcular el valor actual de un edificio para oficinas con un área bruta de construcción 32.875 m2, con 16
pisos y calidad superior, para uso de oficinas. Con área común fines sociales y estacionamiento en el nivel
sótano. La edad del activo inmobiliario es de 40 años y su vida útil de 80 años. En la inspección se
evidenció que el estado de mantenimiento y conservación es normal. El avalúo se realizó el 31 de agosto
de 2024.

Datos:
VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
VR:?
PUCA: VR = ABC  PUC x (1+CAC) 
VA:?
n: 40 años 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
T: 80 años A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻
CAC: 65%
C: “4”, 2,49% ---- 0,0249
29.369,06
 SOLUCIÓN:

VR = ABC  PUC x (1+CAC)  VR = (32875)  29.369,06 x (1+0,65) 

𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + )
𝟐 𝑻 𝑻 𝟐
VR = (32875) x (48.458,95) 
2
1 40 40
A=  + 2 )
2 80 80

1 1600 VR = 1.593.087.948,37 Bs.

A= 0,50 + )
2 6400
1
A= 0,50 + 0,25)
2

1
A= (0,75)
2

A= 𝟎, 𝟑𝟕𝟓 VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

 VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 1.593.087.948,371 − 1 − 0,10 0,375 + 1 − 0,375 . 0,0249

VA= 1.593.087.948,371 − 0,90 0,5125 + 0,156

VA= 1.593.087.948,371 − 0,90 0,3906

VA= 1.593.087.948,371 − 0,35154 

VA= 1.593.087.948,37 0,64846

VA= 𝟏. 𝟎𝟑𝟑. 𝟎𝟓𝟑. 𝟖𝟏𝟏, 𝟎𝟎 𝑩𝒔. Método Ross - Heidecke

6. Avalúo de Pared Perimetral
Para valuar PAREDES PERMETRALES, denominadas OTRAS OBRAS EXTERIORES sólo se debe hacer por áreas brutas de
construcción ABC (método del costo de reposición ROSS HEIDECKE). Se mide el largo (L) por la (H) altura.

H
ABC = L x H
Se requiere un avalúo al 31/12/2023, de una PARED PERIMETRAL, vida útil 80 años, edad 36 años.
 ABC = L x H
ABC = 63,70m x 2,71m ABC = 172,627 m2
 VR = ABC  PUC x (1+CAC) 
Datos:
VR:?
VR = 172,627  4.781,25 x (1+0,595) 
ABC:?
PUCA:
VA:? VR = 172,627  7.626,09 VR = 1.316.469,04 Bs.
L: 63,70 m
H: 2,71 m VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
n: 36 años
T: 80 años 𝟐 2
𝟏 𝒏 𝒏 1 36

36

CAC(uso mixto CI): 59,50% A=  + 𝟐
A= 2 80
+ 80 2

C: “2”, 2,49% ---- 0,0249 𝟐 𝑻 𝑻

PUC (TC 008): 4.781,25 Bs./m2 1 1296
A= 2 0,45 + 6400  1
A= 0,45 + 0,2025
2

1
A= 2 (0,6525) A= 𝟎, 𝟑𝟐𝟔𝟐𝟓
 VA= 𝑽𝑹𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
VA= 1.316.469,041 − 1 − 0,10 0,32625 + 1 − 0,32625 . 0,0249

VA= 1.316.469,041 − 0,90 0,32625 + 0,67375 . 0,0249

VA= 1.316.469,041 − 0,90 0,32625 + 0,0167

VA= 1.316.469,041 − 0,90 0,34295

VA= 1.316.469,041 − 0,308655 

VA= 1.316.469,04 0,691345

VA= 𝟗𝟏𝟎. 𝟏𝟑𝟒, 𝟐𝟗 𝑩𝒔. Método Ross - Heidecke

7. ESTUDIO DE CASO PISCINA
GM & ASOCIADOS, S.C. tiene previsto incorporar su piscina en los estados financieros, y para ellos
contrata los servicios de Tasadores Independientes para conocer el valor actual de una piscina semi
olímpica de 25 metros de largo, 10 metros de ancho, y 1,4 metros de profundidad, y un espesor de 30
centímetros. La piscina se construyó en diciembre, 20 de 2014. la construcción de la piscina se divide
en Obra civil y equipos. El valor residual es del 10%, y la vida útil es de 80 años de acuerdo con el fabricante
(Venezolana de Piscina I, C.A.). La fecha del avalúo es el 26 de mayo del 2022. expresar el valor en US $. La
piscina dispone de un estado de conservación normal.

Indicación de interés 1: Se ha valorado considerando el proyecto de construcción de la obra

civil, con análisis de precios unitarios, suele ser costoso.

Indicación de interés 2: Una forma de determinar el VR de una PISCINA, es con un

presupuesto de una empresa fabricante de piscina, que cotice una piscina similar en cuanto a obras
civiles y equipos. Y se debe comparar el presupuesto con las especificaciones de la piscina objeto y
homologarlo de ser necesario. Luego agregar el IVA, el total determinado se debe transformar en $
por litros de agua. Y ese valor multiplicarlo por el volumen de agua de la piscina objeto.
❑ Presupuesto de obra civil y equipos fabricante de piscina
❑ Realizar planos, croquis o dibujo de la piscina OBJETO DEL AVALÚO

25m
Medir la parte exterior

25 m, largo (L) 10m

10 m, ancho (A)
0,30 m, espesor (e)

0,30m
 Altura mínima Altura media
Altura máxima
Medir la profundidad o altura

1 m, (h) mínima
1,4 m, (h) media 1m 2,8m
2,8 m, (h) máxima 1,40 m
Integrar la parte exterior y la profundidad.
25m
Datos:
Largo (L), 25 m 1m 2,8m 10m
1,40 m
Ancho (A), 10 m
Profundidad media (h), 1,40 m
Espesor (e), 0,30 metros
0,30m
FÓRMULAS A UTILIZAR

𝑷𝑹𝑬𝑪𝑰𝑶+𝑰𝑽𝑨 𝑷𝑹𝑬𝑺𝑼𝑷𝑼𝑬𝑺𝑻𝑶
PUC𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 = 𝑽𝑶𝑳𝑼𝑴𝑬𝑵 𝑫𝑬 𝑨𝑮𝑼𝑨 𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 𝑷𝑹𝑬𝑺𝑼𝑷𝑼𝑬𝑺𝑻𝑶

ÁREA m3 (AGUA PISCINA)= 𝑳(𝒎) 𝒙 𝑨(𝒎)𝒙 𝒉 (𝒎)

m3 (AGUA)= 1.000 𝑙𝑖𝑡𝑟𝑜𝑠 (𝑙)

VR(PISCINA)= Á𝑹𝑬𝑨 𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 𝒙 𝑷𝑼𝑪𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 𝒙 𝑪𝑨𝑪

𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
VA= 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪 A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻
SOLUCIÓN

Datos:
VR:?
ÁREA (LITROS):?
PUCLITROS:
VA:?
L: 25 m
A: 10 m
h: 1,4 M
n: Inspección (avalúo) 26-06-2022
Cédula habitabilidad 20-12-2014
n: edad del activo 7,52 años
T: 80 años
CAC(uso mixto CI): 59,50%
C: “2”, 2,49% ---- 0,0249
PUC: PRESUPUESTO
Paso 1, Determinar el PUC𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺
𝑷𝑹𝑬𝑪𝑰𝑶+𝑰𝑽𝑨 𝑷𝑹𝑬𝑺𝑼𝑷𝑼𝑬𝑺𝑻𝑶
PUC𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 = 𝑽𝑶𝑳𝑼𝑴𝑬𝑵 𝑫𝑬 𝑨𝑮𝑼𝑨 𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 𝑷𝑹𝑬𝑺𝑼𝑷𝑼𝑬𝑺𝑻𝑶

ÁREA m3 (AGUA PISCINA PRESUPUESTO)= 𝑳(𝒎) 𝒙 𝑨(𝒎)𝒙 𝒉 (𝒎)

ÁREA m3 (AGUA PISCINA PRESUPUESTO)= 𝟐𝟓𝒎 𝒙 𝟏𝟐, 𝟓𝒎𝒙 𝟏, 𝟒𝒎

ÁREA m3 (AGUA PISCINA PRESUPUESTO)= 𝟒𝟑𝟕, 𝟓 𝒎𝟑 𝒂𝒈𝒖𝒂

m3 (AGUA)= 1.000 𝑙𝑖𝑡𝑟𝑜𝑠 (𝑙)

Si un m3 de agua---------------- equivale a 1.000 litros de agua

437, 5 m3 de agua ------------- equivale a X litros de agua

𝟒𝟑𝟕,𝟓 𝒎𝟑 𝒙 𝟏𝟎𝟎𝟎 𝒍
x𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 = 𝟏𝒎𝟑

x𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 = 𝟒𝟑𝟕. 𝟓𝟎𝟎 𝒍𝒊𝒕𝒓𝒐𝒔 PUC𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 = 𝟑𝟖𝟖.𝟓𝟓𝟓,𝟐𝟎 $

𝟒𝟑𝟕.𝟓𝟎𝟎 𝒍 PUC𝑳𝑰𝑻𝑹𝑶𝑺 = 𝟎, 𝟖𝟒𝟐𝟒𝟏𝟏𝟖𝟗 $/𝒍
Paso 2, Determinar el Valor de Reposición VR

ÁREA m3 (AGUA PISCINA OBJETO AVALÚO)= 𝑳(𝒎) 𝒙 𝑨(𝒎)𝒙 𝒉 (𝒎)

m3 (AGUA)= 1.000 𝑙𝑖𝑡𝑟𝑜𝑠 (𝑙)

ÁREA m3 (AGUA)= 25𝑚 𝑥 10𝑚 𝑥 1,4𝑚

ÁREA m3 (AGUA)= 350𝑚3 ÁREA (litros)= ÁREA m3 (AGUA) x 1.000l/m3 ÁREA (litros)= 350 m3 (AGUA) x 1.000l/m3

ÁREA (litros)= 350.𝟎𝟎𝟎 𝐥

VR(PISCINA)= Á𝑹𝑬𝑨 𝐿𝐼𝑇𝑅𝑂𝑆 𝒙 𝑷𝑼𝑪 𝐿𝐼𝑇𝑅𝑂𝑆 𝒙 𝑪𝑨𝑪

$
VR(PISCINA)= 350.000𝐿 𝑥 0,84241189 𝑙 𝑥 1,595

VR(PISCINA)= 𝟒𝟕𝟎. 𝟐𝟕𝟔, 𝟒𝟒 $

 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
Paso 3, Determinar el Valor A
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻

1 7,52 7,52 2
A=  + )
2 80 80 2

1 56,55
A= 0,094 + )
2 6400

1
A= 0,094 + 0,0088)
2

1
A= (0,1028)
2

A= 𝟎, 𝟎𝟓𝟏𝟒
Paso 4, Determinar el Valor VA de la Piscina

VA = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 470.276,441 − 1 − 0,10 0,0514 + 1 − 0,0514 . 0,0249

VA= 470.276,441 − 0,90 0,0514 + 0,02362
VA= 470.276,441 − 0,90 0,07502
VA= 470.276,441 − 0,067518 
VA= 470.276,44 0,932482
VA= 𝟒𝟑𝟖. 𝟓𝟐𝟒, 𝟑𝟐 𝑼𝑺 $
8. Avalúo de Pavimentos
Para valuar PAVIMENTOS, sólo se debe hacer por áreas brutas (método del costo de reposición), y
se deprecia por ROSS-HEIDECKE. Caracterizando el pavimento de acuerdo con el espesor y la malla
TRUCKSON (R = 10 cm ; 20 cm, con malla sencilla o doble).

VA𝐏𝐀𝐕𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
Calcular el valor actual de un piso de concreto rústico con las siguientes características: espesor 20
centímetros con malla TRUCKSON, largo 60,859 metros, ancho 20 metros, edad 15 años, vida útil 60
años, PUC Bs. 1.350 por metro cúbico. En la inspección se evidenció que el estado de conservación y
mantenimiento es normal y requiere reparos simples.
El PROCEDIMIENTO, Inicia con la elaboración de un croquis del pavimento, y se calculan las áreas, estos
se suman y luego se multiplica por el espesor:

VR𝐏𝐀𝐕𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 = 𝑽𝑪 𝒙𝑷𝑼𝑪 (𝟏 + 𝑪𝑨𝑪)]

VC𝐏𝐀𝐕𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 = (𝑳. 𝑨. 𝒆)
VCPAVIMENTO = (60,859𝑚 . 20𝑚 .0,20𝑚)

VC𝐏𝐀𝐕𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 = 𝟐𝟒𝟑, 𝟔𝟎 𝒎𝟑 0,20 m

VRPAVIMENTO = (243,60 m3 𝑥 1350 ∗ (1 + 0.5950)

VRPAVIMENTO = 524.531,70 𝐵𝑠. VRPAVIMENTO = 243,60 𝑥1350 ∗ (1 + 0,5950)

 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻

2
1 15 15
A=  + 2 )
2 60 60

1 225
A= 0,25 + )
2 3600

1
A= 0,25 + 0,0625)
2

1
A= (0,3125)
2

A= 𝟎, 𝟏𝟓𝟔𝟐𝟓
 VA𝐏𝐀𝐕𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪
VA= 524.531,701 − 1 − 0,10 0,1563 + 1 − 0,1563 . 0,0809

VA= 524.531,701 − 0,90 0,1563 + 0,06826

VA= 524.531,701 − 0,90 0,2245

VA= 524.531,701 − 0,2020 

VA= 524.531,70 0,7979

VA= 𝟒𝟏𝟖. 𝟓𝟐𝟑, 𝟖𝟒 𝑩𝒔. Método Ross - Heidecke

AVALÚO DE VIALIDAD INTERNA CONCRETO
ASFÁLTICO (ESTACIONAMIENTO)
Para valuar VIALIDAD INTERNA CONCRETO ASFÁLTICO (ESTACIONAMIENTO),
sólo se debe hacer por áreas brutas (método del costo de reposición), y se deprecia por ROSS-HEIDECKE.
Caracterizando el pavimento de acuerdo con tipología constructiva.

Los hallazgos de la investigación determinaron:

1) cédula de habitabilidad de la edificación 21-
03-2001; 2) estado de conservación normal 2
(2,49%); 3) valor residual del estacionamiento
15%; 4) vida útil 80 años. La fecha del avalúo es
el 31/07/2021. ÁREA 750 METROS CUADRADOS,

Anexo está un fragmento del documento

registrado del inmueble, con las características
generales del área total construida.
Bs. 256.306.301,39
TIPOLOGIA TC039 300,00 m

VIALIDAD. CONCRETO ASFÁLTICO DOS CANALES, INCLUYE CUNETA TIPO D (MOP) US $ / m2 63,83
DESCRIPCIÓN COSTO % Bs./m2
VRESTACIONAMIENTO = 𝐴𝐵𝐶 𝑥 𝑃𝑈𝐶 (1 + 𝐶𝐴𝐶)
1. OBRAS PRELIMINARES 166.605.804,99 0,22% 555.352,68
2. MOVIMIENTO DE TIERRA 7.515.155.454,13 9,77% 25.050.518,18
8. VIALIDAD 68.497.931.197,71 89,08% 228.326.437,33
9. ACERAS Y BROCALES 712.197.960,00 0,93% 2.373.993,20 VRESTACIONAMIENTO = 750 𝑚2 𝑥 63,83 $/𝑚2

VRESTACIONAMIENTO = 750 𝑚2 𝑥 63,83 $/𝑚2

VR𝐄𝐒𝐓𝐀𝐂𝐈𝐎𝐍𝐀𝐌𝐈𝐄𝐍𝐓𝐎 = $ 𝟒𝟕. 𝟖𝟕𝟐, 𝟓𝟎𝒙 𝑪𝑨𝑪 (𝑼𝑺𝑶 𝑴𝑰𝑿𝑻𝑶)

VR𝐄𝐒𝐓𝐀𝐂𝐈𝐎𝐍𝐀𝐌𝐈𝐄𝐍𝐓𝐎 = $ 𝟒𝟕. 𝟖𝟕𝟐, 𝟓𝟎𝒙 𝟏, 𝟓𝟗𝟓)

TOTALES 76.891.890.416,83 100% 256.306.301,39

VR𝐄𝐒𝐓𝐀𝐂𝐈𝐎𝐍𝐀𝐌𝐈𝐄𝐍𝐓𝐎 = $ 𝟕𝟔. 𝟑𝟓𝟔, 𝟔𝟒
Tasa de cambio al 30/07/2021 4.015.645,76

TIPOLOGIA TC039
Es ta ci ona mi ento i ns ta l a do con pa vi mento de a s fa l to ca l i ente. US/m2 63,83
 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 )
Datos: 𝟐 𝑻 𝑻
ABC, 750 m2
2
1 20,37 20,37
n, fecha de inspección avalúo 31-07-2021 A=  + )
2 80 80 2
fecha cédula de habitabilidad 21-03-2001
1 414,93
n (edad), 20,37 años A= 0,2546 + )
2 6400
T, vida útil 80 años
1
C, estado 2 Normal, 2,49% A= 0,2546 + 0,06483)
2
r, valor residual, 15%
1
PUC, ver tipología de SOITAVE TC 039 A= (0,3195)
2

A= 𝟎, 𝟏𝟓𝟗𝟖
 VA𝑬𝑺𝑻𝑨𝑪𝑰𝑶𝑵𝑨𝑴𝑰𝑬𝑵𝑻𝑶 = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 76.356,641 − 1 − 0,15 0,1598 + 1 − 0,1598 . 0,0249

VA= 76.356,641 − 0,85 0,1598 + 0,0209

VA= 76.356,641 − 0,85 0,1807

VA= 76.356,641 − 0,1535 

VA= 76.356,64 0,8465

VA= 𝑼𝑺 $ 𝟔𝟐. 𝟔𝟑𝟓, 𝟗𝟎 Método Ross - Heidecke

AVALÚO DE CANEYES
Para valuar CANEYES, sólo se debe hacer por áreas brutas (método del costo de reposición), y se
deprecia por ROSS-HEIDECKE. Caracterizándolo de acuerdo con el piso y al techo..

Se debe calcular el área de la circunferencia, dado que los caneyes son circulares. El diámetro es la
longitud de extremo a extremo (línea azul), y el radio es la mitad de la circunferencia (línea roja)
utilizando la siguiente fórmula:

C = 𝑐𝑖𝑟𝑐𝑢𝑛𝑓𝑒𝑟𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎
𝑑
d = 2𝑟 r=
2
= 3,1416

A= .r2
Calcular el valor actual de un CANEY, que posee las siguientes características: 10 metros de diámetro,
estructura de madera, techo de palma, piso de cemento pulido, 10 años de uso, 15 años de vida. EL PUC
es de 20 $ por metro cuadrado. Necesita reparos simples.

Datos:
C, estado 3 necesita reparos simples,
18,17%
CAC, mixto (RC) 62%, 0.62
PUC, 20 $ por m2
n (edad), 10 años
T, vida útil, 15 años
r, valor residual, 10%
Diámetro (d), 10 metros
 𝑑
d = 2𝑟 r=
2
= 3,1416
10 r=5𝑚 A= .r2
d = 10 r=
2

A= 3,1416 x (5m)2 A= 3,1416 x 25m2 A=78,54m2

V𝐑 = A x PUC x CAC

V𝐑 = 78,54 x 20 x 1,62

V𝐑 = 𝟐. 𝟓𝟒𝟒, 𝟕𝟎 $
 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻

2
1 10 10
A=  + 2 )
2 15 15

1 100
A= 0,6667 + )
2 225

1
A= 0,6667 + 0,4444)
2

1
A= (1,1)
2

A= 𝟎, 𝟓𝟓𝟓𝟓
 VA𝑪𝑨𝑵𝑬𝒀 = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 2.544,701 − 1 − 0,10 0,5555 + 1 − 0,5555 . 0,1817

VA= 2.544,701 − 0,90 0,5555 + 0,0807

VA= 2.544,701 − 0,90 0,6362

VA= 2.544,7081 − 0,5726 

VA= 2.544,70 0,4274

VA= 𝑼𝑺 $ 𝟏. 𝟎𝟖𝟕, 𝟓𝟏 Método Ross - Heidecke

AVALÚO DE CANCHA DEPORTIVA
Calcular el valor actual de una CANCHA MÚLTIPLE – VOLEIBOL – FUTBOLITO, ubicada en un colegio de ciudad
Bolívar, con un área bruta de construcción ABC de 475 meros cuadrados, 50 años de construida, una vida útil
de 80 años, necesitando reparos simples (C, 18,17%). El CAC es mixto (CI) 59,50%. La cancha es la que se
muestra en la fotografía.

Datos:
C, estado 3 necesita reparos simples,
18,17%
CAC, mixto (CI) 59,5%, 0,59
PUC: 314,19 $ por m2
n (edad), 50 años
T, vida útil, 80 años
r, valor residual, 10%
REFERENCIAL CONSTRUCCIÓN
CANCHA DE FUTBOLITO Y VOLEIBOL (HOMOLOGADA)
La cancha techada para usos múltiples que sirvió de soporte para la conformación del tipo
constructivo esta cimentada sobre infraestructura de concreto armado, con columnas
cerchas, y correas metálicas, cubierta de techo liviana, consta de demarcaciones para
basquetbol, voleibol, y futbolito, estructura metálica para tableros y aros, base de malla de
voleibol y arcos para futbolito. gradas sin techo y cerca perimetral de material de ciclón.
Área de construcción 692,02 m2,
HOMOLOGADA
DESCRIPCIÓN % Bs./m2 QUEDA
OBRAS PREIMINARES 4,56 30.955.035,48
OBRAS PREPARATOSIAS PARA ESTRUCTURAS 2,09 27.288.802,56
INFRAESTRUCTURA 13,49 396.611.544,96
SUPERESTRUCTURAS 20,54 485.595.467,76
CUBIERTA DE TECHO
PINTURA 8,65 40.437.002,40
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
INSTALACIONES SANITARIAS
OBRAS DE SERVICIO Y VARIOS 4,10 39.076.508,04
CERCADO
GRADERIAS
US $ / m2 314,19
TOTALES 53,43 1.019.964.361,20

Tasa de cambio al 01/07/2021 3.246.320,90

TIPOLOGIA CANCHA FUTBOLITO Y VOLEIBOL

(homologada) USD / m2 314,19
De concreto armado, pintada y demarcada, con dos arcos y dos postes.
 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻

2
1 50 50
A=  + 2 )
2 80 80

1 2500
A= 0,625 + )
2 6400

1
A= 0,625 + 0,3906)
2

1
A= (1,0156)
2

A= 𝟎, 𝟓𝟎𝟕𝟖
V𝐑 = ABC x PUC x CAC V𝐑 = 475x 314,19x 1,595 V𝐑 = 𝐔𝐒 $ 𝟐𝟑𝟖. 𝟎𝟑𝟖, 𝟏𝟗

VA𝑪𝑨𝑵𝑪𝑯𝑨 𝑭𝑼𝑻𝑩𝑶𝑳𝑰𝑻𝑶 − 𝑽𝑶𝑳𝑬𝑰𝑩𝑶𝑳

= 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 238.038,191 − 1 − 0,10 0,5078 + 1 − 0,5078 . 0,1817

VA= 238.038,191 − 0,90 0,5078 + 0,0894
VA= 238.038,191 − 0,90 0,5972
VA= 238.038,191 − 0,5375 
VA= 238.038,19 0,4625
VA= 𝑼𝑺 $ 𝟏𝟏𝟎. 𝟎𝟗𝟎, 𝟑𝟕
AVALÚO DE ESTANQUE SUBTERRÁNEO –
CONCRETO ARMADO
TIPOLOGIA TC004 4.320,00 l

ESTANQUE SUBTERRANEO DE CONCRETO ARMADO

DESCRIPCIÓN COSTO % Bs./m2

1. OBRAS PRELIMINARES 3.896.709.289,36 21,48% 902.016,04
2. OBRAS PREPARATORIAS PARA ESTRUCTURAS 1.221.506.979,98 6,73% 282.756,25
4. SUPERESTRUCTURA 10.022.017.233,69 55,25% 2.319.911,40
8. REVESTIMIENTO INTERIORES 427.314.289,17 2,36% 98.915,34
11. HERRERÍA 631.821.296,95 3,48% 146.254,93
17. INSTALACIONES SANITARIAS Y ESPECIALES 1.940.799.943,01 10,70% 449.259,25

US $ / litros 1,05
TOTALES 18.140.169.032,16 100% 4.199.113,20

Tasa de cambio al 30/07/2021 4.015.645,76

TIPOLOGIA TC004
Con un vol umen de a gua de 40.000 l i tros . En concreto a rma do de 4 x 4 x 3. U$S/l 1,05
Calcular el valor actual de un ESTANQUE SUBTERRÁNEO DE CONCRETO ARMADO, ubicada en un colegio de
ciudad Bolívar, con una capacidad de 40.000 litros (l), 50 años de construida, una vida útil de 80 años, y una
conservación normal (C, 2,49%). El CAC es mixto (CI) 59,50%. El valor residual es del 10%.

Datos: V𝐑 = A x PUC x CAC

C, estado 2 conservación normal, 2,49%
CAC, mixto (CI) 59,5%, 0,59
V𝐑 = 40.000 l x 1,05 $/l x 1,595
PUC: 1,05 $ por litros
n (edad), 50 años
T, vida útil, 80 años V𝐑 = 𝟔𝟔. 𝟗𝟗𝟎 $
r, valor residual, 10%
 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
A=  + 𝟐 )
𝟐 𝑻 𝑻

2
1 50 50
A=  + 2 )
2 80 80

1 2500
A= 0,625 + )
2 6400

1
A= 0,625 + 0,3906)
2

1
A= (1,0156)
2

A= 𝟎, 𝟓𝟎𝟕𝟖
VA𝑬𝑺𝑻𝑨𝑵𝑸𝑼𝑬 𝑺𝑼𝑩𝑻𝑬𝑹𝑹Á𝑵𝑬𝑶 = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 66.9901 − 1 − 0,10 0,5078 + 1 − 0,5078 . 0,0249

VA= 66.9901 − 0,90 0,5078 + 0,0122

VA= 66.9901 − 0,90 0,52

VA= 66.9901 − 0,468 

VA= 66.990 0,532

VA= 𝑼𝑺 $ 𝟑𝟓. 𝟔𝟑𝟖, 𝟔𝟖 Método Ross - Heidecke

AVALÚO DE CERCA PERIMETRAL DE MALLA
CICLÓN CON BROCAL DE CONCRETO
Calcular el valor actual de una CERCA PERIMETRAL MALLA CICLÓN CON BROCAL DE
CONCRETO, ubicada en un colegio de ciudad Bolívar, con un área de 150 metros lineales, 25 años de
construida, una vida útil de 40 años, y una conservación normal (C, 2,49%). El CAC es mixto (CI) 59,50%. El
valor residual es del 10%. La cancha es la que se muestra en la fotografía.
TIPOLOGIA TC024 1,00 Metro lineal (ml)

CERCA PERIMETRAL DE MALLA CICLÓN CON BROCAL DE CONCRETO H=2,00 M

DESCRIPCIÓN COSTO % Bs./m

2. OBRAS PREPARATORIAS PARA ESTRUCTURAS 542.383,19 0,18% 542.383,19
3. INFRAESTRUCTURA 24.515.733,87 8,08% 24.515.733,87
4. HERRERÍA 278.446.222,44 91,74% 278.446.222,44

US $ / ml 75,58

TOTALES 303.504.339,50 100% 303.504.339,50

Tasa de cambio al 30/07/2021 4.015.645,76

TIPOLOGIA TC024

Ubi ca da s obre el pa redón peri metra l del terreno, en todo s u perímetro. US/ml 75,58
 𝟐
𝟏 𝒏 𝒏
Datos: A=  + 𝟐 )
C, estado 2 conservación normal, 2,49% 𝟐 𝑻 𝑻
CAC, mixto (CI) 59,5%, 0,595
PUC: 75,58 $ el metro lineal 1 25 25 2

n (edad), 25 años A=  + 2 )
2 40 40
T, vida útil, 40 años
r, valor residual, 10% 1 625
A= 0,625 + )
2 1600

V𝐑 = A x PUC x CAC 1
A= 0,625 + 0,3906)
2

1
V𝐑 = 150 x 75,58 x 1,595 A= (1,0156)
2

A= 𝟎, 𝟓𝟎𝟕𝟖
V𝐑 = 𝟏𝟖. 𝟎𝟖𝟐, 𝟓𝟐 $
VA𝑪𝑬𝑹𝑪𝑨 𝑷𝑬𝑹𝑰𝑴𝑬𝑻𝑹𝑨𝑳 𝑴𝑨𝑳𝑳𝑨 𝑪𝑰𝑪𝑳Ó𝑵 = 𝑽𝑹 𝟏 − 𝟏 − 𝒓 𝑨 + 𝟏 − 𝑨 . 𝑪

VA= 18.082,521 − 1 − 0,10 0,5078 + 1 − 0,5078 . 0,0249

VA= 18.082,51 − 0,90 0,5078 + 0,0122

VA= 18.082,51 − 0,90 0,52

VA= 18.082,51 − 0,4692 

VA= 18.082,5 0,5307

VA= 𝑼𝑺 $ 𝟗. 𝟓𝟗𝟔, 𝟖𝟑 Método Ross - Heidecke

AVALÚO DE EDIFICACIONES MÉTODO COMPARACIÓN DE TRANSACCIONES
ENFOQUE DE MERCADO
CON AYUDA DEL SOFTWARE SPSS

EXPLICACIÓN EN EL MÓDULO
SPSS
Avalúo de con fines de determinación Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), de acuerdo con
la ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

La Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 32, numeral 1.

Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado
del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce
(12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado,
luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de
rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación
arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales
completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser
como máximo de 20% sólo para el primer año.
 CAF = (VI/12/M 2A) x M2a x %RA.

CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;

VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.
Usted ha sido contratado para realizar el avalúo con fines de determinación el canon de arrendamiento por el
método CAF. El centro comercial posee un área arrendable total de 532,06 m2. El avalúo del Centro
comercial fue de Bs. 113.167.514,25. ¿Cuál debe ser el canon de arrendamiento mensual?.
 CAF(local 5) = (VI/12/M 2A) x M2a x %RA
CAF:?
VI: 113.167.514,25 Bs.
M2A: 532,06
M2a: 88,48 CAF(local 5) = (Bs. 113.167.514,25/12/532,06 m2) x 88,48 m2 x 12%.

%RA: 12%

CAF(local 5) = 17.724,74 Bs./ m2 x 88,48 m2 x 12%

CAF(local 5) = 188.194,22 Bs./mes