SERVIDUMBRES

ART 550 C.C “Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto
dueño”.

Se le llama “predio sirviente” al que sufre el gravamen, y “predio dominante” el que reporta la
utilidad. Respecto al predio dominante la servidumbre es activa y respecto al predio sirviente es
servidumbre pasiva.

Servidumbre positiva es aquella donde el dueño del predio sirviente debe soportar un determinado
tipo de actos positivos que disminuyen su utilidad sobre el predio propio, en beneficio del predio
dominante. En cambio, la servidumbre negativa es aquella en la que el goce que representa para el
propietario del predio dominante se logra a través de la prohibición de hacer algo por parte del
propietario del predio sirviente, es decir en un no hacer. Las servidumbres negativas son todas
continuas

SERVIDUMBRE COMO DERECHO REAL

La servidumbre es un derecho real en la medida que tiene absolutez y además inherencia, ya que
tengo la posibilidad de recurrir a los tribunales para imponerme e inhibirlo de actos que puedan
entorpecer el ejercicio de mis derechos. Estas dos características distintivas permiten distinguir a la
servidumbre de los derechos personales.

Este derecho es absoluto ya que tengo frente a mí un sujeto pasivo universal.

En las servidumbres el perturbador generalmente tiene que encontrarse en una situación práctica
muy especial ya que solo puede perturbarlo el individuo que está ocupando el predio sirviente.

La servidumbre tiene inherencia pasiva porque el gravamen sigue a la cosa en cualquier mano en
que se encuentre. Esta inherencia se produce a partir de la inscripción del título el Registro de
Traslaciones de Dominio.

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Si tengo una servidumbre y enajeno el predio, también enajeno la servidumbre porque no puedo
enajenar en forma separada.

Las servidumbres prediales son generalmente perpetuas salvo que en el artículo de la Constitución
se hubiera establecido plazo o condición. No caducan con la muerte del titular del predio
dominante y por lo tanto se transmiten sucesivamente a “x” poseedor o propietario.
En las servidumbres prediales se logra que la creación responda a la necesidad económica de mejor
aprovechamiento del inmueble dominante y no solo a la satisfacción del interés personal de quien
es el titular.

REQUISITOS DE LAS SERVIDUMBRES EN CUANTO A SU CONTENIDO

 Consiste en un soportar o en un no hacer (“servitus in faciendo connsistere nequit”)

A partir de esto tenemos las servidumbres positivas y negativas.

 Atipicidad de las servidumbres

Las servidumbres antiguas generalmente se legislan como servidumbres legales pero fuera de ellas
se podía crear otra por voluntad de las partes. Ósea que hay apertura y no tipicidad, siempre que el
derecho real sea con inherencia activa.
  La causa

Los romanos exigían una causa perpetua y que los predios debían tener cierta vecindad. Estas dos
cosas en el derecho moderno se redujeron a la “predialidad de la causa” que consiste en que la
utilidad es con respecto a otro predio.

 La vecindad

Este requisito ha desaparecido como tal. Es factible que pueda haber un beneficio para el predio
dominante a pesar de que haya mucha distancia entre uno y otro

CLASIFICACIÓN: SERVIDUMBRES LEGALES Y VOLUNTARIAS

Servidumbres legales: son las servidumbres típicas, se encuentran establecidas por el legislador, no
es necesario para su constitución el consentimiento del propietario del predio sirviente, por lo que
se llaman también “forzosas”

Servidumbres voluntarias: para su constitución es necesario contar con el consentimiento del

dueño del predio sirviente.

SERVIDUMBRES LEGALES DE INTERÉS PÚBLICO Y DE INTERÉS PRIVADO

Servidumbres legales de interés público; tienen predialidad activa, la característica diferencial con
las de interés privado es que el predio dominante es un bien público. Por ej., no edificar por encima
de cierta altura en los predios vecinos.

Servidumbres legales de interés privado; son las cargas unilaterales y no automáticas establecidas
por la ley en beneficio directo de un predio y en perjuicio de otro. Por ej. las servidumbres de paso
y/o acueducto.

FORMAS DE CONSTITUCION DE LA SERVIDUMBRE VOLUNTARIA

Se puede constituir por:

 título y tradición. Tratándose de compra, venta, permuta o donación requiere escritura

pública, tradición y para que sea oponible a terceros, la inscripción general. Cuando el
título de constitución es un testamento, no se requiere tradición
 por prescripción siempre que sean continuas y aparentes; la prescripción adquisitiva de las
servidumbres puede producirse en 10 o 20 años con justo título y buena fe entre presentes
o ausentes o en 30 años sin justo título o buena fé
 por reconocimiento expreso que es cuando el dueño actual del predio sirviente reconoce
que existe la servidumbre, se tiene constituida a pesar que no se haya llenado antes el
requisito de solemnidad.
 Por destinación del padre de flia, es una forma tácita de establecimiento de serv voluntaria

CLASIFICACIÓN: SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS

Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin necesidad de un
hecho actual del hombre, como las servidumbres de luces. Las servidumbres continuas se
adquieren por prescripción porque por su naturaleza exceden el caso de la mera tolerancia del
dueño del predio sirviente.
En las servidumbres continuas el “no uso” se inicia a partir del momento en que se realiza un acto
contrario a la servidumbre.

Las servidumbres discontinuas son aquellas que se ejercen a intervalos más o menos largos de
tiempo, y suponen un hecho actual del hombre. Por ej. La servidumbre de paso ya que para gozar
de ésta necesito el hecho actual del hombre que sería el pasar.
En las servidumbres discontinuas el “no uso” se cuenta a partir del último hecho actual del hombre
que significó un disfrute de la servidumbre.

SERVIDUMBRE DE LUCES: se adquiere el derecho a abrir una ventana o claraboya con la finalidad
de recibir luz, derogando o modificando las normas generales de la vecindad.
Se trata de una abertura por la cual o se puede mirar pero si se puede recibir luz. Esa es la
diferencia con las vistas.
El codificador establece que la servidumbre de luces es continua, ya que si bien durante la noche
no hay luces porque no hay sol, sin embargo, una vez que se haya construido la ventana o la
claraboya no necesito para su ejercicio un hecho actual del hombre. Lo mismo ocurre con la
servidumbre de acueducto

REGIMEN DE LUCES Y VISTAS

El vecino que está sufriendo respecto al colidante luces y vistas de servidumbres con miras a
prescribir ilegitimas, puede reclamar que cierre la abertura a su costo, construir en su propio
predio una pared que tape la abertura.

Y respecto a las luces y vistas de derecho puede, aun cuando sea un derecho del vecino abrir
ventanas o claraboyas, el colidante puede obligarlo a cerrar la abertura comprándole la medianería
aunque la abertura tenga más de 30 años o no habiendo prescripción levantando una pared en su
terreno que obstruya la abertura.

A los 30 años adquieren el derecho de impedir que construyan en el predio vecino, tapando la
ventana o claraboya.

SERVIDUMBRE DE DESAGUE Y SERVIDUMBRE DE VISTAS: PLANIOL Y GUILLOT

La servidumbre de desagüe se tarta de desechar agua del predio dominante hacia afuera
atravesando otros predios, aparentemente necesita un hecho actual del hombre. Lo mismo ocurre
con la servidumbre de vistas, puedo construir un balcón o una ventana pero aparentemente no
disfruto de la vista sino me asomo.

PLANIOL sostiene que en esos dos casos la servidumbre es discontinua porque necesitaría un
hecho actual del hombre. GUILLOT en cambio, sostiene que se deben considerar como continuas
porque no se te trata de actos de mera tolerancia ya que una cosa es tolerar que alguien pase por
mi predio, y otra es estar alerta todo el tiempo para ver si se asoma o no, si le permito o prohíbo
que se asome.
CLASIFICACIÓN: SERVIDUMBRES APARENTES Y NO APARENTES

La apariencia de la servidumbre significa que haya signos y obras materiales que revelen la existencia
de la servidumbre aun cuando no se esté ejerciendo en ese momento. Por ej. en la servidumbre de
vista el signo u obra material es la ventana.

Esta distinción entre aparentes y no aparentes tiene importancia para uno de los modos de adquirir la
servidumbre, el llamado “por destinación del padre de familia” o “por presunción”

CONSECUENCIAS DE LAS CLASIFICACIONES “APARENTES/ NO APARENETES”

“CONTINUAS/DISCONTINUAS”

Aparente +Continua: se pueden adquirir por prescripción adquisitiva y también son pasibles de
defensa por medio de las acciones posesorias.

SERVIDUMBRE “NATURALES” “FORZOSAS” Y “VOLUNTARIAS” EN MATERIA DE AGUAS

El Código Francés establecía esta tripartición que la adoptó el Código de Aguas.

Las naturales son las que resultan de condiciones naturales de los predios y no quieren para
imponerse una reclamación o pretensión por parte del predio dominante. Se trata del agua que
fluye naturalmente sin obra del hombre
En el caso de las aguas que fluyen o son agravadas artificialmente, el dueño del predio inferior
puede obligar al del predio superior a construir un acueducto, de modo que las aguas no le
perjudiquen.
La servidumbre natural se encuentra facilitada por servidumbres accesorias: la de paso y acceso.

Las forzosas o legales se impone obligatoriamente al dueño del predio sirviente pero necesitan una
reclamación, específica y además dan lugar a la indemnización. Son fundamentalmente la de
acueducto y la de desagüe o cloaca.
Los presupuestos de la servidumbre forzosa es que haya un predio intermedio, uno dominante y
que en un predio alejado, traslindero con el dominante existan aguas que tenga derecho a
disponer o un lugar donde se puedan desagotar.

Las voluntarias se dan toda vez que se permita establecer, ya sea voluntariamente o por
prescripción, una modificación excepcional al régimen común de aprovechamiento de las aguas.
En las aguas pluviales no se habla de predio dominante o sirviente, sino que se trata de saber que
puede hacer cada uno de los dueños con las aguas pluviales, puede aprovecharse íntegramente.
Respecto a las aguas manantiales (son las que forman un canal por el cual en la pendiente corren
de la parte superior a la inferior), el dueño del predio inferior tiene derecho de aprovecharse pero
ese derecho está condicionado a que el otro no se aproveche de toda el agua.
En las aguas de los ríos y arroyos, el dueño de un predio que es atravesado por uno de estos, tiene
la posibilidad de abusar, pero las que le sobran deben verterlas en la corriente y el dueño del
predio inferior tiene el mismo derecho.

SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO

a) Enclavamiento

El enclavamiento absoluto consiste en la imposibilidad total y absoluta a la vía pública.

El enclavamiento relativo es la imposibilidad o la grave dificultad de salida, de acuerdo con las
necesidades de aprovechamiento económico del predio. En la servidumbre forzosa, por más que
admita el enclavamiento relativo, no basta que la salida sea incomoda sino que debe ser
insuficiente y si puede lograrse una salida suficiente ppor medio de cierta inversión, no existirá
enclavamiento.

b) Enclavamiento enclavamiento por división y natural

El enclavamiento por división es el que se produce cuando un predio con salida a la vía pública se
fracciona y una parte de él viene a quedar separada del camino (enclavada) y sería la excepción.
El que resulta enclavado por la división, puede reclamar la salida sin indemnización, pero además
de eso existe un derecho en favor de los propietarios de los restantes predios linderos, que
consiste en poder pretender ser excluidos del gravamen de otorgar el paso al predio enclavado. Es
decir si existen dos predios “A” Y “B”, y A decide por su propia voluntad dividirse en A1 Y A2, y A1
resulta enclavado solo podrá reclamar el paso por A2. En el caso que A1 pretenda el paso por B y
esté dispuesto a abonar una indemnización, B puede oponerse y A1 no lo logrará ya que la
obligación de conceder paso solo recae sobre los que produjeron el enclavamiento.
El enclavamiento natural permite al dueño del predio enclavado elegir para establecer la
servidumbre de entre los predios vecinos aquel que le permita una salida más conveniente; éste
solo se produce con la intervención de la naturaleza.

c) Cuando se debe indemnización

Si se trata de enclavamiento natural el que pretende la salida debe siempre indemnizar al dueño
del predio sirviente.
En cambio se si se trata de enclavamiento por división hay que hacer distinciones: determinar si la
servidumbre es gratuita o si debe en cambio abonarse indemnización. Si la parte enclavada es
donada, el donatario deberá indemnizar al donante por el establecimiento de la servidumbre. Si la
parte enclavada no se vendió y quedó en el patrimonio del enajenante, el enajenante no se
beneficia con la gratuidad de la servidumbre porque el art 587 no es aplicable pero podrá pedir la
salida abonando una indemnización correspondiente.

d) Enclavamiento accidental

Es una servidumbre que se establece por un tiempo muy limitado, por razón de que algún predio
queda enclavado, no por su ubicación sino porque el camino oublio se ha hecho accidentalmente
intransmisible, Si se hace definitivamente intransmisible el predio pasará a estar
permanentemente enclavado y deberá tener una servidumbre de paso permanente.

SERVIDUMBRE DE DEMARCACIÓN, CERRAMIENTO Y MEDIANERÍA

Ni la demarcación ni el cerramiento son verdaderas servidumbres.

La demarcación consiste en establecer mediante mojones los límites de una propiedad inmueble
donde el propietario tiene derecho a que contribuya su vecino colidante los gastos; aunque según
la doctrina debe pagarse por mitades pero si es necesario llevar a cabo la mensura de ambas
propiedades cada propietario debe abonar los gastos en proporción a sus áreas.
En el cerramiento el propietario puede obligar a su colidante a contribuir los gastos de
construcción. Si esto sucede, la divisoria será una pared o un cerco medianero.
 a) Situaciones que originan la medianería
Primera hipótesis
Cada predio se divide en forma vertical. Ninguno de los 2 tiene construcciones y el dueño de B
resuelve construir, lleva la construcción hasta la línea divisoria y construye la pared entera sobre su
predio. En este caso la pared será divisoria pero no medianera, lo mismo si fuera un cerco.

Segunda hipótesis

Si se contribuyen los dos, la pared o el cerco se transforma en medianero.

El propietario del predio A puede librarse de contribuir cediendo la franja de terreno
correspondiente a la mitad de lo que debería ocupar la pared o cerco y renuncia a la medianería, por
lo tanto renuncia a utilizar la pared B. La renuncia no es perpetua; el dia que A quiera construir
apoyándose sobre esta pared puede volver a adquirir la medianería pagando la mitad.
Tercera hipótesis
En esta situación ambos se ponen de acuerdo y construyen la divisoria, mitad en cada predio. En este
caso la pared o cerco son originalmente medianeros. También se puede llegar a esta situación
suponiendo que A luego de construida resuelve hacer uso de su derecho de medianería.

Cuarta Hipótesis
Hay un señor B que construyó en su predio y A tiene interés en apoyar, por lo tanto le adquiere todo o
en parte y deberá pagar en forma proporcional el costo de la pared más la mitad del valor del terreno.
“A” le adquiere la medianería a “B”, pero en este caso apoyará todo en el predio de B. Le paga como
compensación la mitad de la franja del terreno en que se apoya.

Guillot y del campo sostiene que el otro vecino no puede aprovecharse de la medianería como pared
y si es así el dueño puede oponerse hasta que no le adquiere la medianería

En cambio, si solo desea usar la pared o cerco para completar el cerramiento pero sin apoyar una
construcción, no debe pagar y el dueño vecino no puede reclamar nada.

b) Administración de la medianería

El condominio tiene derecho a oponerse a que su vecino y copropietario innove haciendo nuevas obra
que supongan aumentar la carga sobre la pared o disminuir su espesor. Pero este derecho opera solo
como impedimento de carácter suspensivo, ya que si se determina por peritos de hacer la obra nueva,
la oposición pierde efecto.

El que tiene que contribuir a la refacción de la medianería es quien sea el condómino de la medianería y
se transmite junto con ella; pero esa obligación es liberable a través de la renuncia de la titularidad del
bien.

c) Obligatoriedad de la medianería

La medianería es parcialmente obligatoria porque no es de orden público. Esto quiere decir que los
propietarios colidantes no tienen obligación de construir hasta los límites del predio y
necesariamente aprovechar mejor la construcción.
DERECHO A LA SERVIDUMBRE # DERECHO DE SERVIDUMBRE

El “Derecho a la servidumbre” es un derecho personal ob rem que otorga al dueño de un predio a

reclamar al dueño de otro predio, el establecimiento de una servidumbre entre ambos inmuebles,
de acuerdo a los criterios establecidos por el legislador. Por ej. El derecho de un dueño de un
predio enclavado a reclamar su servidumbre de paso

El “Derecho de servidumbre” es el derecho real, se produce cuando en cumplimiento del derecho

personal a la servidumbre, por acuerdo entre las partes o sentencia judicial, se establecen y
determinan todas las condiciones de ejercicio. Cuando las partes llegan a acuerdo es servidumbre
legal y de lo contrario, será el Juez quien la constituirá. De ambas formas de constituirse resulta
una servidumbre voluntaria, que pueden extinguirse por el no uso por 10 años.

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

 Por consolidación o confusión, es decir cuando alguien pasa a ser dueño de ambos
predios(dominante y sirviente)
 Por remisión o renuncia del dueño del predio dominante
 Por resolución del derecho del constituyente
 Por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria
 Por el no uso durante 10 años
 Por el cambio de estado de los predios de manera que sea imposible su uso
 Por “usucapio libertatis” o usucapión mixta, como poseyó el bien como si no tuviera
gravámenes, al adquirir el dominio lo hace en forma libre, extinguiendo la servidumbre.

DISTINCION ENTRE SERVIDUMBRES LEGALES Y LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD

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