TEMA 10. EL USUFRUCTO.

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El usufructo es un derecho real limitado, derecho real en cosa ajena o iura in re aliena, de la clase
de derechos de goce, es decir, que permiten a su titular obtener determinadas utilidades del bien
ajeno.
Ya se veía al inicio de la asignatura la clasificación de los derechos limitados (sobre cosa ajena),
dividiéndolos en:
o derechos de goce (el más amplio)
o de derechos de garantía y
o derechos de adquisición.

El propio nombre lo indica, el usufructo permite al titular del usufructo que lo llamamos
usufructuario usar y disfrutar de bien. NO son sinónimos usar y disfrutar.
Ej. pareja que se está separando. Presenta el convenio regulador de separación y ponía el convenio
regulador que el marido se quedaba en el uso y disfrute de la casa común que pertenece a los dos.
Se le recomienda a la mujer quitar el disfrute porque es que no es lo mismo. No es lo mismo porque
el derecho de uso significa que durante el plazo de 5 años este señor puede usar la casa, pero lo que
no puede es disfrutarla. Porque si pones disfrutar, este señor puede alquilar la casa y apropiarse de
las rentas. Eso no es lo que quiere la mujer, sobre todo cuando la propiedad pertenece a ambos.
Sabemos que el término facultad hace alusión a los distintos poderes.
- ¿Qué utilidades? El propio nombre lo indica: uso y disfrute de la cosa ajena.
Clases de frutos:
I. Naturales
Son las crías de los animales, los frutos espontáneos de la tierra.
II. Industriales
No tiene que ver con la palabra económica de industria. Se habla de industria en sentido del
trabajo. Es el fruto que se obtiene después de haber invertido trabajo en una tierra. Por lo
tanto, son las producciones no espontaneas de la tierra.
III. Civiles.
Son las rentas.
Pertenecen al propietario:
1.º Los frutos naturales.
2.º Los frutos industriales.
3.º Los frutos civiles. (art 354cc)

Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra y los productos de los animales que
formen parte de una empresa agropecuaria o industrial.
Son frutos industriales los que producen los predios de cualquiera especie a beneficio del cultivo o
del trabajo.
Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las
rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas. (art 355)

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. (art 467)
**Sabemos que los frutos pertenecen al propietario de la cosa por accesión:
- a discreta
- b continua
- c indiscreta
Principio salva rerum substantiam. Es decir, deber de conservar la cosa. se puede establecer otra
cosa, se puede establecer pacto a contrario con este principio.
Del precepto anterior, cabe pacto en contrario, cuando dice “al no ser que del título de su
constitución” ¿Qué es eso? El negocio jurídico por el cual se constituye el usufructo en el cual se
puede pactar otra cosa.
El precepto ya había salido anteriormente en la asignatura. Cuando se hablaba de los puntos a favor
del números apertus, que da juego a la autonomía de la voluntad

1.1 DURACION
o toda la vida del usufructuario
se extingue con la muerte del usufructuario.
El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario. (art 513.1)

o posibilidad de pactar un plazo. ¿quid si muere antes? Estar al título constituyente.

2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en
el título constitutivo. (art 513 cc.)

Ej. por 20 años, ningún problema. Aquí la duda es, se nos muere el usufructuario en el año
10 y el usufructo es de 20 años. **Se transmite a sus herederos y sus herederos son los
nuevos y usufructuarios y pueden disfrutar de otros 10 años

La cuestión ha sido discutida. Y la mejor doctrina entiende que lo que hay que estar es al
título constituyente.

Ej. Si hablamos del nudo propietario que constituye el usufructo, de 20 años y el

usufructuario falleces antes serán tus herederos los que se puedan beneficiar del tiempo
restante.

Hay una cláusula expresa del negocio constitutivo de usufructo, donde establece cómo
solventar el problema. El problema es cuando nada se dice. De todas maneras, el CC tiene
unas normas de interpretación de la voluntad de las partes cuando no está clara en los
negocios jurídicos. Tendríamos que ir a esas normas para tratar de averiguar qué fue lo que
se quiso establecer a ese respecto en el negocio jurídico.
A lo largo de este curso se ha utilizado hasta en 3 sentidos la palabra título. Se ha utilizado:
1) Como negocio jurídico que da vida a un derecho. La teoría del título y el modo ahí se
utiliza.

2) se ha utilizado en el sentido de título formal documento. Cuando hablábamos, por ejemplo,

de los títulos que tienen acceso al registro de la propiedad, que son solo los títulos públicos,
(artículo 3 de la ley hipotecaria) Título como negocio jurídico constitutivo del derecho.
Titulo como documento en el que se formaliza un negocio

3) En sentido de derecho ya formado. Lo utilizábamos en el 464 donde la posesión equivale a

título. Es decir, que si yo adquiero un derecho de manos de un poseedor de un bien mueble
y soy de buena fe, tengo el derecho de propiedad adquisición a non domino

o En el caso de las personas jurídicas, 30 años (art 515)

No podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta
años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o
la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.

Se debe fijar un plazo para las personas jurídicas, ya que estamos ante derechos limitados,
limitados de facultades y limitados de tiempo. Una razón por la que el registrador de la
propiedad nos puede echar para atrás la inscripción de un derecho real es la no fijación de
un plazo.
¿Cuáles son los casos más frecuentes de usufructo? El usufructo donde más frecuentemente lo
vamos a ver jugando es en el entorno familiar y para satisfacer necesidad de alojar parientes.
I. Constitución por uno u otro esposo sobre la vivienda familiar en favor del cónyuge
sobreviviente.

Ej. Fallece uno de los cónyuges. Si tiene preocupación de que los hijos no vayan a
poner al otro cónyuge en la calle etc. Buena manera de evitar esto a través de la
construcción de usufructo, porque sí que es cierto que la art 834 establece un usufructo
legal, que es la legítima del cónyuge viudo. Es un fruto legal, es un usufructo sobre 1/3
de la herencia del causante.

Si la vivienda es el único bien que tienen los cónyuges, ese usufructo legal no sirve para
satisfacer la necesidad de vivienda del que sobrevive. Entonces es muy habitual que el
cónyuge recíprocamente establezca para el caso de fallecimiento que el otro tendrá el
usufructo sobre la vivienda.
El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si
concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a
mejora. Art 834

Cada cónyuge tendrá derecho a que se incluyan con preferencia en su haber, hasta donde éste
alcance:
……
4.° En caso de muerte del otro cónyuge, la vivienda donde tuviese la residencia habitual. Art 1406.4

En los casos de los números 3 y 4 del artículo anterior podrá el cónyuge pedir, a su elección, que se
le atribuyan los bienes en propiedad o que se constituya sobre ellos a su favor un derecho de uso o
habitación. Si el valor de los bienes o el derecho superara al del haber del cónyuge adjudicatario,
deberá éste abonar la diferencia en dinero. Art 1407.
 II. Constitución a favor de los padres. Normalmente también para asegurar alojamiento.

Ej. Poner la vivienda a nombre de mis padres, porque cuando ellos fallezcan la casa va
me va a pasar a mí, pero va a pasar a mis hermanos también. ¿Cómo arreglo esto? La
compro y establece un usufructo a favor de mis padres.

III. Constitución a favor de algún hijo de un usufructo sobre la vivienda,

EJ. si es un hijo que tiene una discapacidad o que es un hijo al que los padres quieren
proteger de manera especial. EJ. entró una estudiante de Psicología cuyos padres
acaban de fallecer con el término de 1 año. Ella apenas se ha criado con sus hermanas
Se han muerto sus padres y le dicen sus hermanos de irse. ¿tiene que dejar la casa? El
ordenamiento jurídico no tiene protección para ese caso. La única protección es que los
padres hubieran caído en que era buena idea establecer un derecho de usufructo o un
derecho de uso, un derecho de habitación para esa hija.

2.- CONSTITUCION DEL USUFRUCTO

El art 468 establece 3 vías del usufructo
El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre
vivos o en última voluntad, y por prescripción. Art 468.

I. La ley
se constituye por medio de la ley. ej. la legítima del cónyuge viudo. Artículo 834.
El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si
concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a
mejora (art 834)

El cónyuge viudo tiene el usufructo de 1/3 de la mejora, esa es su legitima.

La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que
hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de
quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta
pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con
autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese
empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y
dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de
Comercio. (art 464)

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente. Art 34 lh.

Ej. Yo tengo una cosa. No soy propietario. Constituyo un usufructo a favor de un tercero
que cumple los requisitos del 464 y del 34 (adquisición a non domino del usufructo).
 Porque como se ha comentado, sobre todo estos dos artículos se pueden aplicar a derechos
que no sean de propiedad, y serían supuestos adquisición legal.

II. Voluntad de las partes

Negocio jurídico inter vivos, aunque también puede ser un negocio jurídico mortis causa.
Necesitamos el negocio constitutivo del usufructo (titulo), seguido de la tradición (modo),
pudiendo ser esta:

- Traditio real
- Traditio instrumental
- Traditio brevi manu
- Constituto posesorio.

III. Prescripción (usucapión)

Se puede adquirir el usufructo también por prescripción adquisitiva o usucapión.

¿Y aquí la pregunta por qué en usufructo susceptible de educación? porque lleva inherente
la posesión.

¿posesión en concepto de dueño? Para la usucapión se necesita, una posesión en concepto

de dueño y el usufructuario, quien está en la vía de usucapir, no posee el concepto de dueño.
Ej. una persona que no es dueño constituye un usufructo a mi favor. Pero yo no reúno los
requisitos del 464 y/o de 34. ¿Yo puedo llegar a adquirir la titularidad del usufructo? Sí,
pero este señor no era propietario, no podía constituir usufructo porque falta el elemento
invisible. Ya. Tampoco la puedo adquirir por el 34 y 464 porque no funciona. Pero puede
llegar a adquirirlo por usucapión si ejerzo el usufructo, si poseo el derecho en concepto de
ética titular del Derecho, es decir, como poseedor civil y al cabo de los años llegó a adquirir
el usufructo.

¿necesitamos menos plazos de usucapión para adquirir un iura in re que para adquirir la
propiedad? No, los plazos son los mismos,

Ej Pedro, titular Registral del inmueble lo vende a María, seguido de la traditio. Pero María no
inscribe. Posteriormente, Pedro constituye un usufructo a favor de Cristina sobre el mismo
inmueble. La Constitución tiene lugar a través de un negocio jurídico de carácter gratuito. Cristina,
que ignora que Pedro no es el propietario del inmueble, inscribe su adquisición en el registro de la
propiedad. Cristina adquiere el derecho de usufructo sobre el inmueble
a) en virtud del negocio positivo del usufructo, seguido del modo
no es esta porque es cosa ajena.
b) en virtud de la aplicación del artículo 34 de la ley hipotecaria
¿¿por qué??
c) en virtud de la aplicación del artículo 464 del Código Civil
Porque es a titulo gratuito.
d) en virtud de Usucapión ordinaria llegado el momento,
es esta porque hay titulo justo y buena fe. Aunque sea gratuito, la usucapión ordinaria no
necesita que sea oneroso.
e) en virtud de su usucapión extraordinaria, llegado también el momento
¿cuál es la correcta? La D.
3.- SUJETOS.
o Nudo propietario
Se le llama asi porque se le ha sido quitado dos de las facultades (temporalmente) inherentes
al dominio, el ius utendi y el ius disfrutendi.

Para constituir el usufructo, el propietario necesita capacidad para disponer porque la

constitución del usufructo sobre su bien, (como cualquier otro in iura in re aliena), un acto
de gravamen.

Ej. si la casa pertenece a 56 hermanos, ¿que capacidad, qué consentimientos, cuántos síes
necesitamos para constituir un usufructo sobre la casa etc?
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa
común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Art 397

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la
mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la
cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un
administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior. RT 398

Como es un acto de gravamen de carácter dispositivo, se exige la unanimidad.

Unanimidad.

La cuestión del menor emancipado:

La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor; pero hasta
que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar
bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin
consentimiento de sus progenitores y, a falta de ambos, sin el de su defensor judicial.
El menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio.
Lo dispuesto en este artículo es aplicable también al menor que hubiere obtenido judicialmente el
beneficio de la mayor edad art 247

Por supuesto, el menor no puede grabar con usufructo el bien de su propiedad, sino serán
sus representantes legales.
¿Y qué pasa con el menor emancipado? Pues si nos vamos al 247, dice que el menor
emancipado no puede sin el consentimiento de su defensor judicial, (antes curador): sin el
consentimiento de su defensor judicial, no puede enajenar o gravar bienes inmuebles,
establecimientos mercantiles o industriales u objetos extraordinarios. Metemos la
constitución del usufructo en la palabra gravar.

o Usufructuario.
Puede ser una persona física o una persona jurídica. además, cabe la posibilidad de
constituir el usufructo a favor de varias personas. Hablamos entonces de co-
usufructuarios
 Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias
personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo
condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o
intransmisible. Art 498

➢ Simultáneos
Ej. dejo mi testamento y que sobre esta casa va a haber constituido un usufructo a
favor de mis dos hijos menores, Irene y Laura. Como usufructuaria, son simultáneas
y ya veremos que a esas situaciones de cotitularidad sobre un derecho real le
aplicamos también las normas de la Comunidad de bienes.

El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se

extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere. Ar 521

➢ Sucesivos
También se podrá donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras, con la limitación
establecida en el artículo 781 de este Código. Aart 640

Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a
un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del
segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del
testador. Art 781

En el ej. anterior, pueden ser también usufructuarias sucesivas. Cuando Laura

fallezca, su hija Carmen y para cuando su hija Carmen fallezca, su hijo. (que no se
conoce todavía, que no se sabe si nace o no)

- Personas vivas
Si son de personas vivas, puedo hacer cuántos saltos considere oportunos
(sin límites).

- Personas no vivas
Si no están vivas, no pueden pasar del segundo grado. Es decir, primero el
instituido usufructuario y para cuando él muera su hijo y cuando él muera su
nieto, pero su hijo y su nieto todavía no han nacido. No son personas con
vidas, entonces ahí ese límite es primera instituido y dos más.

4.- OBJETO.
Sobre:
I. bienes muebles o inmuebles
No necesariamente cosas que produzcan frutos, cosas fructíferas.

II. Bienes deteriorables,

bienes que van perdiendo valor, que se van deteriorando, van perdiendo valor con el
uso.
 III. Bienes consumibles
¿cuál es la diferencia con el anterior? Aquí no es que su uso les haga perder valores,
sino que su uso los consume, los hace desaparecer.

IV. Conjuntos de bienes,

por ejemplo, el usufructo de un rebaño.
Si el usufructo se constituyere sobre un rebaño o piara de ganados, el usufructuario estará obligado
a reemplazar con las crías las cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la
depredación de otros animales.
Si el ganado sobre el que se constituyere el usufructo pereciere del todo, sin culpa del usufructuario,
por efecto de una enfermedad contagiosa u otro acontecimiento no común, el usufructuario
cumplirá con entregar al dueño los restos de los animales o sus rendimientos, sin perjuicio de la
aplicación, en todo caso, de la regulación legal y reglamentaria de seguridad alimentaria y de sanidad
animal sobre dichos productos o restos
Si el rebaño pereciere en parte, también por un accidente, y sin culpa del usufructuario, continuará
el usufructo en la parte que se conserve.
Si el usufructo fuere de ganado estéril, en cuanto a los efectos se aplicará lo dispuesto en el artículo
482. ATY 499

V. Derechos.
O puede haber también usufructo sobre un derecho, por ejemplo, el de crédito
El usufructuario podrá reclamar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo si tuviese
dada o diere la fianza correspondiente. Si estuviese dispensado de prestar fianza o no hubiere podido
constituirla, o la constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del propietario, o del Juez en
su defecto, para cobrar dichos créditos.
El usufructuario con fianza podrá dar al capital que realice el destino que estime conveniente. El
usufructuario sin fianza deberá poner a interés dicho capital de acuerdo con el propietario; a falta de
acuerdo entre ambos, con autorización judicial; y, en todo caso, con las garantías suficientes para
mantener la integridad del capital usufructuado. Art 507

4.1 BIENES MUEBLES O INMBUEBLES.

No es un derecho necesariamente inmobiliario, como si es la servidumbre (que recae sobre bienes
inmuebles). Aunque lo normal es que el recaiga sobre un bien de esta naturaleza. Si no lo son la
facultad del usufructuario se limita al uso. Lo que tendrá es la facultad de goce pero no de disfrutar.
4.2 BIENES DETERIOLABLES.
Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a poco por el uso, el
usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará
obligado a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la
obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia.
Art 481

Bienes que pierden valor conforme nos vamos usando. Ej. Un coche, usufructo sobre un coche.
¿Qué pasa en ese caso cuando se extingue el usufructo? No esta obligado a restituirlas, sino en el
estado en el que se encuentren, pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro
que se hubieran sufrido por su culpa o negligencia.
4.3 BIENES CONSUMIBLES
aquellos cuyo uso los consumen. Si el usufructo comprendiera cosas que no se pueden usar sin
consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el
importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas (si se les hubiera puesto
un valor). Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el derecho de restituirlas en igual cantidad o
calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo (tantundem eiudem generis)
ej. vecino me pide un brik de leche. En el supuesto de constituirse un usufructo: Aquí tiene el Brick
de leche. Es 1,15 €. Eso es estimación, es decir, lo que me devuelve al término del usufructo. Me
tiene que dar el tantundem eiudem generis, es decir, el mismo brick de la misma marca o
alternativamente, el precio corriente al tiempo de cesar el usufructo
El precio corriente sería el precio medio de ese Brick. Y precio medio es entender que es la media
entre el precio que tenga ese Brick en el supermercado más caro y el precio que tenga en el
supermercado más barato y eso ¿cómo lo sabemos? Sabemos todos los años porque la OCU ya nos
lo cuenta.
4.4 CONJUTOS DE BIENES
EJ. el rebaño del art 499 mirad lo que dice este artículo: “Si en los frutos se constituyere sobre un
rebaño o una piara de ganados, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías, las
cabezas que mueran anual y ordinariamente o falten por la repacidad de animales dañinos”.
Ej. yo tengo un usufructo de un rebaño durante 10 años y las piezas originarias, las ovejas
originarias, han fallecido. Todas mis ovejas son nuevas. Son crías, son frutos, por tanto como
usufructuario la propiedad no correspondería a mí porque son frutos todas ellas
Trata de no devolver nada, porque de lo que el nudo propietario me entregó originario ya no hay
nada. Lo que hay es todo frutos y los frutos son míos, que por algo soy el usufructuario. ¿Entonces,
qué es lo que pretende la norma? Que las crías vayan reemplazando a las piezas originales, de tal
manera que si tu rebaño en el momento en que tú lo tomaste como usufructuario tenía 200 cabezas
y al término del usufructo tienes 210 cabezas, lo que le devuelve al nudo propietario son las 200.
Y lo que se tiene como frutos son solo esas 10.

4.5 DERECHOS
Ej. derecho de crédito.
Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al
tiempo que dure el usufructo. 474

Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien
consista en metálico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o títulos al portador, se
considerará cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho.
Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación industrial
o mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración.
En uno y otro caso se repartirán como frutos civiles, y se aplicarán en la forma que previene el artículo
anterior. Art 475

El usufructuario podrá reclamar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo si tuviese
dada o diere la fianza correspondiente. Si estuviese dispensado de prestar fianza o no hubiere podido
constituirla, o la constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del propietario, o del Juez en
su defecto, para cobrar dichos créditos.
El usufructuario con fianza podrá dar al capital que realice el destino que estime conveniente. El
usufructuario sin fianza deberá poner a interés dicho capital de acuerdo con el propietario; a falta de
acuerdo entre ambos, con autorización judicial; y, en todo caso, con las garantías suficientes para
mantener la integridad del capital usufructuado. Art 507
El nudo propietario, que es el acreedor, conservaría las facultades de cobro, que es la condocnacion
del crédito. (perdón) Eso seguiría teniéndolo el acreedor, que es el nudo propietario.
¿Y qué tendría el usufructuario? Cobro de intereses. Los intereses son frutos civiles, por eso tiene
legitimación para cobrarlos el usufructuario de un crédito y podrá cobrar el capital, pero solo para
entregarlo al acreedor.
Ej. Pues tengo un crédito frente a un Banco. Y entonces constituyó un
usufructo a favor de otra persona. Esa persona ya sabe que los intereses
que produzca ese depósito de dinero que tengo en el Banco son para él
porque son frutos civiles y él es el usufructuario. Tiene la legitimación
para reclamar la devolución de la cantidad.

5.- REGIMEN JURIDICO DEL USUFRCUTO

Las normas del derecho de usufructo son dispositivas, porque lo que establece el artículo 467 se
regula el usufructo por los preceptos del Código Civil salvo que en el título de Constitución se haya
establecido algún otro pacto diferente al régimen típico del usufructo.
Este artículo 467 es un argumento que han hecho varios de los defensores del numeros apertus
porque pone muy a las claras que no está todo dicho. Es decir, hasta los usufructos, que es el derecho
más típico que hay en iura in re aliena, se puede modificar su contenido.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. art 467

Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del
usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en
las dos secciones [Link] t470

A tener en cuenta:
✓ Derechos y obligaciones del usufructuario
✓ Derechos y obligaciones del propietario.

5.1DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO.

A. Derecho a usar la cosa y obtener sus frutos
Son las facultades básicas.
El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los
bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca (finca usufructuada) será
considerado como extraño. Art 471

La segunda parte del precepto significa que: si un tercero descubre cosas e la finca, un
tesoro y lo hace por casualidad, el tesoro se lo van a repartir entre el nudo propietario y el
tercero que ha descubierto por casualidad. Y si es el usufructuario el que Descubre, lo cual
es lo más normal (porque si esta en uso de la cosa), por casualidad, el tesoro se reparte entre
este y el nudo propietario.
Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al
usufructuario.
Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario.
En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar
al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del
usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros
semejantes, hechos por el usufructuario.
Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar
el usufructo. Art 472

Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al
tiempo que dure el usufructo art 474

Esto quiere decir que si la finca usufructuada estuviera alquilada y el usufructo termina en
marzo del 2022, ya sabemos que las rentas de enero y de febrero pertenecen al usufructuario
y de marzo, hasta el momento en que se extinga.

B. Arrendar la cosa

Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su
derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal
usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual
se considerará subsistente durante el año agrícola. Art 480

Las rentas, por supuesto, pertenecen al usufructuario porque son frutos civiles. Lo dice el
artículo 355. III
Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las
rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas.

C. Facultad de enajenar, hipotecar o dar arrendamiento el derecho de usufructo.

Lo que no podría en principio el usufructuario es vender la cosa. no obstante, estamos

hablando de enajenar su derecho de usufructo.

“El usufructuario puede realizar actos dispositivos sobre su derecho de usufructo. Puede
enajenarlo incluso a título gratuito,” dice el artículo 480.

“Y el usuario que enajenara o diere arrendamiento su derecho de usufructo será

responsable del menoscabo que sufra las cosas por su culpa o negligencia de la persona
que le sustituye” (art 498)

El planteamiento es la ¿del término de duración?, ej. el usufructuario era un sexagenario o

un septuagenario y ha vendido su derecho de usufructo a una persona más joven y sabemos
que si no se ha pactado un plazo de duración, el término de duración del usufructo es la vida
del usufructuario. El mayor ha vendido su derecho de usufructo a una persona más joven.
¿Qué término de duración se tendrá en cuenta, la vida del anciano o la vida del joven? Por
sentido común la vida de este joven porque hay una persona que está esperando a recuperar
sus facultades sobre su finca y esa persona no es otro que el nudo propietario.

¿Qué pasa si el usufructo se extingue? ¿Qué pasa con contrato de arrendamiento o con el
derecho de hipoteca constituida sobre tal derecho por el usufructuario?
 ➢ Art 107.1. lh. Extinción debida o no a voluntad del usufructuario
podrán también hipotecarse:
Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo
usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá
la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el
usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. Art 107.1 lh

Ej. yo he contraído un préstamo con un Banco y en garantía he dado el usufructo que tengo
sobre este bien inmueble. Si yo no pago sale a subasta pública cuando el Banco entabla el
procedimiento de ejecución hipotecaria, lo que sale a subasta pública es mi derecho.

lo que dice el artículo 107.1 de la ley hipotecaria sobre la hipoteca de Usufructo es: Si el
usufructo se ha extinguido, porque el usufructuario le ha dado la gana, por voluntad del
usufructuario. Es decir, renuncia a su derecho de usufructo. Esto se puede hacer siempre
que no perjudique a tercero. Ya que aquí un tercero claramente perjudicado es el Banco que
tiene la garantía sobre usufructo.

Entonces con muy buen criterio, el artículo 107.1 dice,

✓ Si no por voluntad
si el usufructo se ha extinguido por razones que no sea la pura voluntad del
usufructuario, la hipoteca sigue la misma suerte. La hipoteca se ha quedado sin
objeto.

✓ Si por voluntad
Pero si el usufructo se ha extinguido por voluntad del usufructuario, porque ha
renunciado al derecho, la hipoteca sigue. Pesando sobre esas facultades en que
consiste el usufructo, que es el goce y el disfrute. Dicho de otro modo, el
usufructuario puede haber renunciado a su derecho, pero el Banco sigue teniendo la
posibilidad de sacar a la venta forzosa en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada. Facultad de uso y de disfrute, en que consiste el usufructo de tal manera
que el que lo adquiere en la subasta quiere ese usufructo como si esa renuncia no se
hubiera producido.

➢ Art 480. Resolución de contratos salvo arrendamiento rustico, subsistente año

agrícola. (es mas que un año natural)

Con esos contratos que ha realizado el usufructuario, si se extingue el usufructo,

aquí ya no se distingue entre voluntad o no voluntad del usuario en la extinción.
Aquí lo que dice esta norma es si el usufructo se extingue, arrastra a los contratos
que haya celebrado el usufructuario.

D. ¿Facultad de enajenar la cosa objeto de usufructo?

Como regla general, no. ya que se debe devolver la cosa en el mismo estado. Como regla
general, no, pero como el usufructo es un derecho que es muy flexible, tiene mucha
plasticidad por ese artículo 467, como se ha mencionado antes. Dentro de las cosas que se
pueden pactar es que el usufructuario pueda vender la cosa si en el negocio constitutivo se
pacta.
 Es decir, es posible que el nudo propietario conceda al usufructuario la facultad de enajenar
la cosa objeto del usufructo. Esta posibilidad esta amparada por el principio de la autonomía
de la voluntad recogida en el art 467 y 1255.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. art 467

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,
siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Art 1255

Normalmente, se concede para caso de necesidad del usufructuario. [Link] establezco un

usufructo a favor de mi hija de 17 años, porque las mayores tienen 30 y 35 y yo quiero que
mi hija pequeña, que todavía no tiene medios para salir adelante por ella misma, tenga al
menos su necesidad de alojamiento cubierta a través de este usufructo. Pero si quiero hacer
las cosas ya perfectas voy a poner que sí esa chica en algún momento pasa necesidad y
necesita vender ese bien va a poder hacerlo.

¿Cómo se ha interpretado esa venta en caso de necesidad? Esto es lo que dice esta sentencia
STS 3 marzo 2000 (RJ 2000/1501).

“el usufructo con facultad de disposición es una figura jurídica borrosa discutida y
discutible que se caracteriza por la facultad al usufructuario para enajenar entre vivos los
bienes objeto del usufructo en caso de necesidad, de tal modo que si no se ejercita total o
parcialmente el derecho de disposición una vez extinguido el usufructo se entregan a las
personas que habían ostentado la nuda propiedad y consolidado el dominio pleno en virtud
de dicha extinción, los bienes de que no se dispuso.”

Conclusiones de la doctrina del TS:

✓ El usufructo de disposición no supone la adquisición, ni siquiera temporal, del
dominio, ni da lugar a un derecho nuevo o distinto del usufructo.

✓ Las clausulas que remiten la apreciación de la necesidad a la conciencia del propio

usufructuario no permiten operar como si no existiera exigencia de necesidad. De
otro modo, se produciría una burla antijuridica de los legítimos intereses de los
nudos propietarios.

✓ La carga de la prueba de la falta de necesidad corresponde a los nudos propietarios.

En el caso de autos, no existía tal necesidad: usufructuario con un saldo en cuenta
bancaria de 6.371.275 pesetas, vivienda propia y rendimientos de fincas rusticas.

E. Facultad de realizar mejoras

El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que
tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello
derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin
detrimento de los bienes. Ar t487

El usufructuario puede realizar mejoras siempre que no afecte a la sustancia de la cosa.

Principio salva rerum substantiam .
 Esto recuerda a la liquidación del Estado Posesorio (arts.451 y ss.): el usufructuario no
tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras, pero sí el derecho a retirarlas al termino
del usufructo si fuera posible hacerlo sin detrimento de los bienes y a compensarlas con lo
que tuviera que abonar por los desperfectos causados por su culpa
El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos
hubiese hecho. Art 488

Estamos en la situación en la que ha cesado en la posesión un poseedor indebido que ha

sido vencido por el que de verdad tenía el ius possidendi, en un juicio y por tanto, esta
persona tiene que salir y han de aclararse todas estas cuestiones.

5.2 OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

A. obligación de hacer inventario y prestar fianza

El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
1.º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos,
haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
2.º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo
a esta sección. Art 491

En el inventario deberá tasar los bienes muebles y describir los inmuebles.

Supuestos en que no hay que prestar fianza:
La disposición contenida en el número segundo del precedente artículo no es aplicable al vendedor
o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados ni a los padres
usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal
usufructuaria, si no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matrimonio. Art 492

Ej. Yo tengo un bien. Y lo voy a vender, pero me reservo el usufructo. Eso lo habíamos visto
como el ejemplo típico de:

a. traditio consensual,
b. Traditio breve y Manu
c. Constitutivo Posesorio
d. Tradición instrumental.

En ese supuesto ahí no tendría que prestar fianza.

Después, dispensa de la obligación de prestar fianza.

El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de
hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie. Art 493

¿Qué puede hacer si se niega a prestar fianza?

No prestando el usufructuario la fianza en los casos en que deba darla, podrá el propietario exigir
que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan, que los efectos
públicos, títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en inscripciones o se depositen
en un banco o establecimiento público, y que los capitales o sumas en metálico y el precio de la
enajenación de los bienes muebles se inviertan en valores seguros.
El interés del precio de las cosas muebles y de los efectos públicos y valores, y los productos de los
bienes puestos en administración, pertenecen al usufructuario.
También podrá el propietario, si lo prefiere, mientras el usufructuario no preste fianza o quede
dispensado de ella, retener en su poder los bienes del usufructo, en calidad de administrador, y con
la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido, deducida la suma que por dicha
administración se convenga o judicialmente se le señale. Art 494

B. obligación de cuidado
“el usufructuario esta obligado a cuidar las cosas dadas en usufructo con la diligencia de
un buen padre de familia”. Art 497

C. obligación de reparar los daños de la cosa.

➢ reparaciones ordinarias
El usufructuario está obligado a hacer reparaciones ordinarias que necesiten las cosas, es
decir, las reparaciones que exija el uso cotidiano, el desgaste cotidiano de las cosas es a
cargo de usufructuario.

Estas son las reparaciones que deriven del uso natural y que sean indispensables para su
conservación. Si no las hace, después de requerido por el nudo propietario, podrá hacerlas
este a costa del usufructuario.
El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en
usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural
de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por
el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario. Art 500

Ej. Un fregadero porque se atasca, el importe de lo que cuesta arreglarlo, lo asume el

usufructuario. Y si es un negligente y no lo hace y lo tiene que hacer el nudo propietario
este podrá hacerlo, pero a costa del usufructuario. Los costes los va a pagar y lo sustituye.

➢ Reparaciones extraordinarias.
“esta es a cuenta del nudo propietario. Es el usufructuario el que está obligado a darle
aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas” Art 501

El propietario puede:
- Hacerlas.
Entonces tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la
cantidad invertida en ella mientras dure el usufructo. (similitud a las mejoras
que hace el arrendatario: hacia las mejoras y elevaba la renta)

- No hacerlas
Cuando fueran indispensables para la subsistencia de la cosa, podra hacerlas
el usufructuario; pero podrá exigir del propietario, al concluir el usufructo,
el aumento de valor que tuviera la finca por efecto de tales reparaciones. El
usufructuario tendrá derecho de retención
Si el propietario hiciere las reparaciones extraordinarias, tendrá derecho a exigir al usufructuario el
interés legal de la cantidad invertida en ellas mientras dure el usufructo.
Si no las hiciere cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa, podrá hacerlas el
usufructuario; pero tendrá derecho a exigir del propietario, al concluir el usufructo, el aumento de
valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras.
Si el propietario se negare a satisfacer dicho importe, tendrá el usufructuario derecho a retener la
cosa hasta reintegrarse con sus productos. Art 502.
 D. Usar la cosa, cuando el no uso produzca deterioro.

Ej. Si tú coges un coche que tienes usufructuario, si no lo enciendes en 7 años, pues el

coche se estropea. Lo que tenías que haber hecho era usado como obligación, no solo como
facultad.
Ej. usufructo de empresa. Constituyo un usufructo sobre el bar que he puesto en marcha,
que ya no me apetece seguir explotando. El bar, no es que tenga derecho de usarlo, es que
tiene que ver de explotarlo, porque sino para cuando no pueda o cuando lo vaya a devolver
al nudo propietario, no vale nada, en qué sentido no vale nada, no solo en el estricto sentido
del deterioro o de maquinaria que compone el bar, sino que es que se habrá perdido toda la
clientela. Entonces ese valor material que es la que entrega asociada de explotación a un
establecimiento mercantil.

E. obligación de pago de impuestos y contribuciones.

El usufructuario tiene la obligación de abonar las cargas y contribuciones anuales y de las
que se consideran gravámenes de los frutos.
El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los
frutos será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure. Art 504

El usufructuario tiene que pagar aquellos impuestos que llevan aparejado el disfrute del
bien, (el uso y la obtención de frutos). El IBI corresponde al usufructuario que tendrá que
pagar por esos rendimientos. El IRPF (rentas que producen los bienes son frutos), el cartel,

Los impuestos que gravan el capital (patrimonio) corresponde al mundo propietario.

Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de
cargo del propietario.
Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las
sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su
importe al fin del usufructo. Art 505

5.3 DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

El nudo propietario tiene los siguientes derechos:
A. enajenar y gravar la nuda propiedad

B. realizar mejoras siempre que no perjudique el derecho del usufructuario, no varie la

sustancia de la cosa o resulte disminuido el valor del usufructo
El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas
plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del
usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario. Art 503

C. llevar a cabo actos de conservación de su derecho

El usufructuario estará obligado a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un
tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si
no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa. Art 511
 Serán de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el
usufructo. Art 512

Ej. 1 ocupa que se meta en la casa, puede reaccionar, ejercitar la correspondiente acción.
Eso no queda privado de ello.

5.4 OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

A. Llevar a cabo las reparaciones extraordinarias de la cosa, en los términos antes
comentado
B. Abonar los impuestos que graven el patrimonio.

6.- EXTINCION DEL USUFRUCTO.

El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario. (O declaración de fallecimiento)
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en
el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción. ART 513

o El punto 3:
[Link] es que yo tengo un usufructo sobre un bien y ahora soy el propietario del bien porque
lo heredado, por supuesto, no soy usufructuaria sobre mi propio bien, sino que el derecho
de usufructo se ha extinguido por consolidación.

En similitud con derecho de contratos, la deuda se extingue cuando coinciden en el misma

persona la condición de deudor y acreedor, es decir, hablamos de la confusión.
Consolidación es a los derechos de obligaciones. En el caso del usufructo: ej. de la hipoteca.

o Punto 5.
causa general de la extinción de los derechos reales, y clara diferencia derechos entre reales
y de crédito.
➢ Derechos reales
Se extingue el derecho real con la extinción de la cosa
➢ Derechos de credito.
Depende. Depende si se produce por culpa del deudor.

7.- DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.

Son derechos similares al derecho de usufructo, por lo que el régimen jurídico es similar. Nos
centraremos en las diferencias.
o Derecho de uso
“derecho real sobre cosa ajena del tipo de goce”, es igual que en el usufructo. “permite a su
titular usarla y obtener frutos”, lo mismo que en usufructo. Las diferencias: “pero solo en
la medida de las necesidades de los fructuarios o de su familia”.
 ¿hay alguna diferencia en cuanto a los bienes sobre los que recae? No, el derecho de uso
también recae sobre bienes muebles y sobre bienes inmuebles. Es decir, es un derecho
extensión menor, porque no es un uso frecuente y barra libre, sino que solo puedo hacerme
con los frutos que necesite para mí.

o Derecho de habitación

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del
usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.
La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas
necesarias para sí y para las personas de su familia. Art 524

Pertenece, al igual que el usufructo y el uso a los derechos reales in iure re aliena de los de
goce.
Es decir, que es un derecho que viene a cubrir claramente la necesidad de alojamiento. Y
ese sería la diferencia principal con el derecho de uso y con el derecho de habitación. Y otra
diferencia muy importante que es habida cuenta de cuál es la finalidad del derecho,
satisfacer necesidad de alojamiento.

El objeto va a ser exclusivamente inmuebles, no muebles e inmuebles como el usufructo o

el derecho de uso.

7.1 CUESTIONES.
¿Sobre qué clase de bienes pueden recaer estos derechos? artículo 524.
➢ Uso
Muebles e inmbuebles

➢ Habitación
muebles.
¿Cuál es su régimen jurídico?
Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación,
en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo. Art 528

Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por
abuso grave de la cosa y de la habitación. Art 529

¿pueden estos derechos ser enajenados a terceros? como estos dos derechos se suelen constituir
para favorecer intereses familiares. No son enajenables, mientras que el derecho de usufructo sí lo
es, al menos en nuestro país. En Alemania, por ejemplo, el usufructo no se puede vender.
Lo que no se puede vender es la cosa. el uso y la habitación no, porque se entiende que se ha
concedido pensando en las especiales intereses de determinadas personas que normalmente, pero
no necesariamente, están ligadas a mí por vínculos familiares, etcétera. Por eso no se puede
transmitir a terceros.
 TEMA 11. LAS SERVIDUMBRES
1.- CONCEPTO
Son igual derechos limitados de goce de carácter inmobiliario,
o Servidumbres prediales
que gravan una finca en beneficio de otra (servidumbres prediales art 530 CC)
el concepto viene de predio, que es sinónimo de finca.
cuando hablamos de servidumbre predial hablamos de un gravamen que recae sobre un bien
inmueble a favor de otro bien inmueble. Al que recibe la ventaja al que se aprovecha del
bien gravado, lo llamamos predio o finca dominante y al gravado con la servidumbre lo
llamamos finca o predio sirviente.
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre,
predio sirviente. Art 530.

o Servidumbres personales.
en beneficio de una o mas personas o de una comunidad (servidumbres personales: art 531
CC).
gravan un bien inmueble, gravan una finca, pero en este caso a favor de una persona. La
ventaja la obtiene un sujeto, por eso se llama servidumbre personal. Sujeto: persona física,
persona jurídica o una comunidad de personas.
También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una
comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Art 531.

Regulación, arts. 530 a 604.

Es decir, es un derecho que se ostenta sobre una cosa ajena que es siempre un bien inmueble, tanto
si hablamos de servidumbre predial como si hablamos de servidumbre personal.

2.- NATURALEZA DEL DERECHO Y CONTENIDO.

I. Es un derecho real de goce.
II. el título constitutivo o en su defecto, por la ley.
El contenido viene determinado por el título constitutivo (negocio o usucapión) o, en su
defecto, por la ley (artículos 530 a 604 CC)

Otro caso en que, aunque estamos enfrentándonos a derechos reales típicos, de nuevo hay
esa invitación a la autonomía de la voluntad más fuerte incluso que la que vimos en el
usufructo.

Otro de los artículos que manejamos para la teoría como argumentos de NUMERUS
APERTUS es el artículo 594, “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que
no contravenga a las leyes ni al orden público.”. puede establecer las que quiera, las típicas o
atípicas.

Ej. Una servidumbre atípica. Soy promotor. Tengo dos fincas construidas. Un club
Deportivo con una piscina y a continuación construye un piso y constituyó entre las dos una
 servidumbre en bici, la cual los propietarios de los pisos de los edificios se pueden bañar en
la piscina. No esta activa ahora, sino cuando haya propietarios. Ya tengo una servidumbre
atípica. El precio dominante es el inmueble donde está el edificio y predio sirviente, la finca
donde está el Club Deportivo con la piscina.

III. Es un derecho real que recae exclusivamente sobre bienes inmuebles.

rústicos o urbanos, y hay un tanto si se trata de servidumbres prediales como de
servidumbres personales.

3.- CLASES DE SERVIDUMBRES

3.1 SERVIDUMBRES PREDIALES Y PERSONALES
o Prediales:
Se establecen sobre una finca en beneficio de otra.
¿quién es el titular de esta servidumbre de paso? Será el sujeto que, en cada momento, sea
propietario del fundo dominante.

La contestación no sería Pepe, Juana o Joaquín. Esa es la contestación correcta que daríamos
a cualquier otro derecho real, como el usufructo, en donde diríamos que es Pepe etc.
Aquí la respuesta sería. “El titular del derecho de servidumbre es quién en cada momento
sea el propietario de la finca dominante “Así se responde esta pregunta.

En el registro tendrá que figurar un sujeto porque los derechos reales son derechos
subjetivos. Y su objetivo es que pertenecen a los sujetos. No nos estamos refiriendo a que
el titular de la servidumbre sea la finca. Sino que es quien en cada momento sea propietario
del fundo dominante. Y ese dato si lo vamos a encontrar en el registro. “·Que esta finca
tiene una servidumbre sobre esta otra y que la finca pertenece a Pepe”

Características de las servidumbres prediales:

1. Pertenecen a distintos dueños necesariamente.

El dueño del predio dominante tiene que pertenecer el predio dominante tiene que
pertenecer a un sujeto y el predio sirviente tiene que pertenecer a otro sujeto distinto. Porque
si había servidumbres entre las dos fincas y ahora el propietario de este se hace con la
propiedad de esta, la servidumbre se extiende por consolidación.

Ej. el promotor establece esta servidumbre entre las dos fincas para que los dueños de los
pisos se puedan bañar en esta otra finca, esa es la utilidad que obtienen de la finca ajena. La
servidumbre se activará en el momento que se nace, pero que a día de hoy no está activa.
¿Por qué? Porque pertenece al mismo sujeto, ese promotor.

2. Derecho subjetivamente real.

La titularidad activa y pasiva de la servidumbre recae sobre los propietarios del predio
dominante y sirviente. Inseparabilidad.

Inseparabilidad de la finca, es decir, yo si soy titular, si yo soy propietario de una finca

dominante y tengo una servidumbre de paso sobre un predio sirviente yo no puedo enajenar
esa servidumbre de paso separadamente de la titularidad del predio dominante, no puedo
 enajenar la servidumbre de paso a favor de Pepe, que tiene una finca por allí, y le transmito
la servidumbre de paso y ahora es él el que puede pasar a la servidumbre sirviente.
No es así como funcionan las cosas para transmitir la servidumbre. Lo que tengo que hacer
es que a vender el predio dominante.

3. Utilidad.
Las servidumbres proporcionan una utilidad al titular (propietario del predio dominante),
que puede:
- ser agraria (v. gr., art. [Link] CC),
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la
extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización
consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

- urbana (v. gr., art. 569 CC)

ej. poner andamios en finca ajena para construir.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o
colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a
consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

- o industrial (no reflejada en el CC).

Ej. cableado de luz por una finca ajena.
- También puede ser una utilidad atípica (art. 594 CC).

4. Potencial perpetuidad.
Los derechos limitados sobre cosa ajena son derechos limitados temporalmente. De hecho,
para inscribir en el registro de la propiedad, se debe presentar un plazo de duración. No
obstante, hay una excepción, las servidumbres.

5. Parcialidad del goce.

significa que su utilidad es limitada.

o Personales.
gravan una finca, pero se establecen no en beneficio de otras, sino en beneficio de una o
más personas de una comunidad, cuyo sujeto, que puede hallarse indeterminado.
También son perpetuas, salvo que se haya establecido un plazo.
También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una
comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Ar t531

Ej. Servidumbre de balcón. Hay determinadas familia en este pueblo de Plaza del Coso
de Peñafiel (desde la Edad Media) que tienen el derecho a que cuando llegan las fiestas y
ahí en la Plaza del Pueblo, la corrida de toros, se personan en la casa del propietario del
supuesto balcón y se pueden apalancar en el balcón para ver la corrida de toros.

Es una servidumbre de balcón y los propietarios de la casa tienen que facilitar el acceso al
balcón porque esta gente tiene ese gravamen sobre bien inmueble ajeno que pertenece a
unos sujetos, la familia García y que se ha ido transmitiendo de generación en generación,
porque las servidumbres son perpetuas.
 Ej. Somos propietarios de un edificio y decidimos en Junta de propietarios que vamos a
establecer una servidumbre, donde una compañía anunciadora pone un cartel y nos paga
por haberlo puesto. También grava un bien inmueble pero es en beneficio, no de otro bien
inmueble, no de otra finca, no de otro predio, sino en este caso de la persona jurídica que
es esta marca. En gran vía, shespers.

3.2 SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS Y LEGALES.

o Voluntarias.
aquellas que se constituyen por negocio jurídico.
Ej. Quiero pasar con su finca, con sus primos, es un negocio jurídico, yo te pago X por la
Constitución de servidumbre y a partir de ahora paso.

o Legales.
aquellas que vienen impuestas por la ley a causa de la utilidad pública de intereses de los
particulares. Vienen impuestas por la ley. Su origen es legal. (arts. 549 a 593)

No obstante, sabemos que dentro de la relación que el Código Civil dedica a las
servidumbres legales, algunas de ellas lo son de verdad, auténticas servidumbres legales,
también llamadas forzosas.

En cambio, dentro de esa regulación de servidumbres legales hay otras que no son
verdaderas servidumbre, sino que constituyen limitaciones legales de dominio por razones
de vecindad (no son servidumbres). Son mal llamadas servidumbres legales.

- Servidumbre autentica legal.

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público,
tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las
necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá
en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio
sirviente.
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la
extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización
consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen. Art 564.

Ej. Mi predio se encuentra al fondo y mi vecino ya no quiere que pase por su propiedad.
¿Qué hago? Aunque el 564 me habla de que yo tendría el derecho a pasar, pero tengo el
derecho a exigir la constitución de la servidumbre. No a levantarme por la mañana y decir
yo paso directamente, sino a exigir la constitución. Por eso se llama servidumbres forzosas,
porque el beneficiario de esa situación puede exigir su constitución. Y entonces el
propietario de esa finca que sí tiene acceso al camino público, debe avenirse a la
constitución de la servidumbre y entonces sí se celebrará el negocio jurídico constitutivo de
la servidumbre.
¿Y qué pasa si se pone tozudo y no quiere constituir esa servidumbre? Pues yo me puedo ir
al juez. Y explicarle que yo soy uno de esos casos del 564 y será el juez el que, por sentencia
resolución judicial declarará que yo tengo derecho a pasar. Por eso se llama servidumbre
forzosa, porque yo puedo exigir por las buenas (negocio jurídico) o por las malas, me voy
al juez.

Por supuesto, el que se tiene que fastidiar y procurarme el paso tendrá a cambio el derecho
a exigirme una indemnización.
 Criterios diferenciadores.

1. Origen.
Los que son limitaciones legales de dominio se aplican ministerio legis, operan
automáticamente y en cambio, las servidumbres legales, tal y como acabamos de explicar,
puedo exigir su constitución y de ahí deriva el sinónimo servidumbre legal o forzosa.

2. Relacion entre las fincas

Veíamos que en las servidumbres legales, las que de verdad lo son, las forzosas, siempre se
va a generar una dinámica de predio y dominante- predio sirviente. Es decir, predio que
obtiene la utilidad y predio que tiene que sufrir el sacrificio que supone la constitución.
Sin embargo, veíamos que las limitaciones legales de dominio que están ahí confundidas
con auténticas servidumbres legales, no hay esa relación, sino que ambos, ambos titulares
de las fincas, estamos llamados a observar esa limitación. Ambos sufrimos ese tope a las
amplias facultades que tiene nuestro derecho de propiedad.

3. Indemnización
En la auténtica servidumbre forzosa, como hay uno que quiere un beneficio, que es el predio
dominante de otro, que es el predio sirviente, el dominante va a tener que pagar al siguiente
una indemnización.

3.3 SERVIDUMBRE POSITIVAS Y NEGATIVAS.

Las servidumbres son además positivas o negativas.
Se llama positiva a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar
hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente
hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Art 533

o positiva
Ej. de servidumbre positiva: servidumbre de paso, servidumbre de acueducto. Cuando
hay una servidumbre de paso, el dueño del predio sirviente tiene que dejar al dueño del
predio dominante pasar. La servidumbre de acueducto es lo mismo, pero paso de agua. La
posibilidad de construir en el predio sirviente una canalización para pasar agua, dejar hacer.

o negativa
Ej. servidumbre negativa. Servidumbre de luces y vistas.

¿Cuál es el contenido de esta servidumbre? Yo tengo derecho a tener en mi pared huecos

abiertos a poca distancia de la finca contigua para recibir luces o tener vistas. Entonces
servidumbre negativa, ¿en qué sentido? Pues que el dueño de la finca sirviente no puede
construir a menos de 3 m de distancia de la pared donde yo tengo abiertas las ventanas, los
huecos, porque si construye a menos de 3 m de distancia lo que está haciendo es impedirme
esas vistas que conforman el contenido de mi derecho de servidumbre.
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea
exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya,
y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades. Art 583 cc.
 No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca
del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60
centímetros de distancia. Art582cc

Hay una consecuencia importante de la distinción entre servidumbres positivas y negativas y es

para determinar el dies a quo a efectos del cómputo de plazo de la usucapión de la servidumbre.
Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la
posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que
haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las
negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal,
al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Art 538

Algunas son susceptibles de ser adquiridas por la vía de la prescripción adquisitiva o usucapión.
¿Cómo se adquiere una servidumbre?
- Positiva.
Desde el día en que empezó a ejercitarse,
Ej. yo no tengo derecho a hacer una canalización sobre la finca ajena, pero insisto y
empiezo a pasar agua. Desde ese día empezamos a contar el plazo para que esa persona
que ha hecho eso indebidamente pueda transcurrir un periodo de tiempo y adquirir la
titularidad de esa servidumbre que está ejerciendo sin tener derecho a ello.

La servidumbre positiva es desde que empezó a hacerse una servidumbre que no se

quería, pero que se puede llegar a adquirir.

- Negativa.
El momento a partir del cual empieza el cómputo es diferente, es desde el día en que
por un acto formal el dueño del predio dominante hubiera prohibido al sirviente la
ejecución del hecho que seri licito sin la existencia de la servidumbre.

el dueño del predio dominante le dice al dueño del predio sirviente, no puedes construir
a menos de 3 m de distancia de mi pared, porque yo tengo una servidumbre de luces y
de vistas. Por supuesto que tiene una servidumbre de luces y de vistas. Pero desde el
momento en que prohíbe, si el otro le hace caso el diez a quo para llegar a adquirir esa
servidumbre de luces y vistas que no tiene ahora, pero que puede llegar adquirirla por
la usucapión.

3.4 SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS.

o Continuas
aquellas cuyo uso eso puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre.
oj: Servidumbre de acueducto Yo construyo la canalización y a partir de ese momento el
agua pasa sin mi intervención. Ej. servidumbre de luces y vistas. Yo abro los huecos en mi
pared, las ventanas y a partir de ese momento tengo vistas sobre el fundo ajeno, sin que sea
precisa una intervención humana.

Constitución vs. Uso:

porque lo que es importante a efectos de calificar una servidumbre como continúa, es que
su uso, su ejercicio no requiere de ningún acto humano. Por supuesto, su Constitución sí es
necesaria dicha intervención. Para hacer la canalización de agua en que consiste la
 servidumbre de acueducto por supuesto que tiene que haber una intervención humana. Para
abrir las ventanas o huecos en mi pared con vistas o luces al fundo contiguo, por supuesto
que tiene que haber una intervención humana, pero lo que es relevante para calificar una
servidumbre como continua es que esa intervención humana no sea precisa para el uso. El
agua pasa sin necesidad de que yo la impulse. Las vistas y las luces las tengo sin necesidad
de que yo me asome todos los días. El uso es lo que no precisa de esa intervención humana.

o Discontinuas
son aquellas cuyo uso común, cuyo principio depende de un acto humano, de una actividad
humana ej. la servidumbre de paso.
Son las que se usan a intervalos mas o menos largos y dependen de actos del hombre.

Consecuencias importantes de la distinción entre servidumbres continuas y discontinuas.

- Discontinuas
no son susceptibles de usucapión porque se entiende que la posesión es ininterrumpida.
Ej. Porque un día paso, luego 2 días con paso, luego vuelvo a pasar, luego estoy un mes
sin pasar. Por tanto, la servidumbre de paso, que es la que hemos puesto como ejemplo
de servidumbre discontinua, la servidumbre de paso no se puede usucapir.

3.5 SERVIDUMBRES APARENTES Y NO APARENTES.

o Aparentes
aquellas que se anuncian y están continuamente a la vista a través de signos exteriores
inequívocos que revelan su existencia, uso y aprovechamiento de estas.

o No aparentes
son las que no presentan indicio alguno de su existencia.

Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del
hombre.
Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el
uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Art 532 cc

Consecuencias importantes de la distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes:

- Solo las aparentes
se pueden adquirir con usucapión, ya que es requisito de la posesión publica, siempre
que sean continuas.
las que no son aparentes no se adquiere por usucapión.

Solo las aparentes se adquieren por la vía del art 541 CC.
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario
de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa
y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo
 contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes
del otorgamiento de la escritura.

Es un modo de constitución del Derecho real de servidumbre específico de este derecho

real y procede del Derecho romano, por lo que están en todos los códigos civiles
europeos. Es la constitución por signo aparente o por destino de padre de familia.

Este modo de constitución solo se aplica a las servidumbres aparentes, es decir, aquellas
que se rebelan por un signo exterior que es reconocible a la vista. Ej. que yo puedo
decir este esta finca, que este predio está gravado claramente

Dentro de las aparentes: el signo exterior de existencia de la servidumbre, para que consideremos
que es aparente, ha de ser:
1) Relacion objetiva
con el uso o aprovechamiento de que se trate. Ej Es decir, si es una servidumbre de
acueducto, el signo exterior es que yo tengo que ver una canalización de agua. Un signo
que tenga que ver, por tanto, con la utilidad.

La doctrina jurisprudencial dice ej. que un cartel que ponga servidumbre de acueducto.
No sería uno de esos signos exteriores, revelador de la existencia de una servidumbre. Es
decir, no necesariamente nos llevaría a concluir, es una servidumbre aparente, porque aquí
ese signo no tiene relación con esa utilidad o aprovechamiento que conforma al contenido
de esa servidumbre.

2) Permanente y visible.

3) Ha de ser inequívoco.
De la utilidad que presta el predio sirviente al dominante.

¿Una servidumbre de paso es una servidumbre aparente? Depende. Depende de si hay un signo
inequívoco de la existencia de esa servidumbre. Es un signo que guarda relación objetiva con el
aprovechamiento. Es inequívoco en toda la pinta si veo que hay un camino que sale de este,
atraviesa otro y termina en el otro.
En efecto, no puede decir si a priori que servidumbres son aparentes y cuáles no. no obstante, la
servidumbre de acueducto es la excepción:
Para los efectos legales, la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente,
aun cuando no sea constante el paso del agua o su uso dependa de las necesidades del predio
dominante, o de un turno establecido por días o por horas. Art 561 cc

¿Cuáles son los efectos legales?

- Será considerada como continua y aparente para la adquisición por usucapión
- El destino de padre de familia.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario
de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa
y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo
contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes
del otorgamiento de la escritura. Art 541
 Crítica a la norma. ¿por qué? porque la norma fue aprobada en un momento en el que
la sociedad era claramente rural a finales del siglo 19 y las canalizaciones de agua se
practicaban así a la vista. El Código Civil dice que será aparente en todo caso para todos
los efectos legales. Pero ha sido criticada por que hoy en día las canalizaciones se hacen
así de manera subterránea de manera no aparente, pero ahí tenemos el artículo 561 del
Código Civil, que no ha sido modificado.

4.- SERVIDUMBRES LEGALES

4.1 SERVIDUMBRES DE AGUAS arts. 552 a 563
4.2 SERVIDUMBRES DE PASO art 564 a 570
4.3 MEDIANERIA arts. 571 a 579
La medianería es una situación en la que los propietarios de 2 fincas comparten un elemento común.
Por ejemplo, una valla de separación si son los predios; si son urbanos, una pared común. El Código
Civil regula cuál es el régimen de esa medianería, los gastos de conservación de ese elemento
común, si yo quiero introducir una construcción, una viga, como lo puedo hacer, hasta donde puedo
llegar etc.
Más que una servidumbre, lo que parece es claramente un supuesto de Comunidad de bienes.
Porque lo que regula ese régimen jurídico son los gastos, como se asumen los propietarios de la
pared medianera etc. ese régimen, un poco de convivencia entre copropietarios de ese elemento
4.4 SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

5.- MODOS DE ADQUISICION DE LAS SERVIDUMBRES

La servidumbre se constituye a través de negocio jurídico.
o Negocio jurídico
se puede constituir a través de negocio jurídico que tiene que ir seguida de la tradición. El
negocio jurídico de la constitución de la servidumbre ha de ir seguido de la traditio (teoría
del titulo y modo acorde al art 609)

está legitimado para constituir servidumbre el propietario del fundo, o todos por unanimidad
si hubiera varios (arts. 597 y 397)
por unanimidad, porque es un gravamen.

También se puede constituir servidumbre por negocio jurídico testamentario.

o Usucapión
Son susceptibles las servidumbres continuas y aparentes. No son susceptibles de usucapión
las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, la de paso, por ejemplo, sea
aparente o no.

hay un plazo de usucapión específico para ellas y unívoco que es el de 20 años de usucapión
extraordinaria. Y la jurisprudencia entiende que no hay usucapión ordinaria en las
servidumbres que nos colocarían un plazo bastante inferior. ¿Qué plazo sería el de la
usucapión ordinaria de una servidumbre? 10 años.
El diez a quo, según sea servidumbre positiva o servidumbre negativa.

Ej. en diciembre de 2000 concluye una canalización sobre la finca ajena para el paso de
agua, sin haber sido constituida en ningún momento a mi favor de una servidumbre de
acueducto. ¿Cuándo adquiriré la usucapión? En diciembre de 2020.
 ¿Por qué ha sido criticado? No tiene sentido que para los demás derechos in iura in re aliena
sea de 10 años y para las servidumbres sea de 20.

o Constitución tacita
Por signo aparente o por destino de padre de familia. Ver art 541 cc
“La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el
propietario de ambas se considerará si se enajenare una como título para que la
servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que se haya dicho lo contrario en el
título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del
otorgamiento de la escritura”

¿Por qué hacer hincapié al verbo continue? Porque si las dos fincas estaban en manos del mismo
propietario, ahí no podía haberse constituido. Las fincas no pueden pertenecer a la misma persona,
ya que no existiría por consolidación.

6.- ACCIONES EN DEFENSA DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE

I. Acción negatoria.
Que entabla el propietario del predio sirviente para que se declare la inexistencia de la
servidumbre.

Ej. El dueño del predio sirviente dice que no hay una servidumbre, que este señor de al
lado está pasando, pero que no contiene una servidumbre de paso, entonces yo le digo al
juez que declare que está libre de cargas y gravámenes, esa sería la negatoria.

II. Acción confesoria.

El reverso de las negatoria. Ej. es el propietario del predio dominante que quiere que el juez
declare que el sí tiene una servidumbre de paso. Que tiene una servidumbre de paso sobre
la finca de la persona a la que acaba de demandar y quiere que el juez lo declare.

Son acciones que se aplican, en realidad, a cualquier derecho real limitado.

¿Y cuál es el plazo de prescripción? El plazo habitual en las acciones reales es 30 años para los
inmuebles, 6 años para los muebles, salvo que estemos hablando de acciones reales que son
imprescriptibles (La de deslinde, de la de división de la cosa común, la declarativa de dominio)

7.- EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES

Las servidumbres se extinguen:
1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.
2.º Por el no uso durante veinte años.
Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre
respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre
respecto a las continuas.
3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá
si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso,
haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número
anterior.
4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.
6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
 o Consolidación
o No uso durante 20 años:
las diferencias entre derechos reales y derechos de crédito, hablamos del tema del no uso
de la prescripción extintiva. La prescripción extintiva en el Derecho español no es que yo
me quedo sin el derecho por no usarlos. Yo adquiero un derecho por usar. Yo adquiero la
propiedad por poseer la cosa, pero en el Derecho español no hay un modo de extinción que
sea no uso el derecho. La prescripción extintiva, que es el plazo del que yo tengo para
ejercitar una acción en defensa de mi derecho cuando hay una lesión si yo he sufrido un
despojo de mi casa y no he ejercido la acción, pues 30 años después yo me he quedado sin
acción en defensa de mi derecho. Pero todo esto no sirve para la servidumbre, ya que este
tiene un modo específico de extinción que es no usar curiosamente la servidumbre durante
20 años.

o Perdida de la cosa
o Renuncia
o Convenio extintivo o redención de la servidumbre.

**Muchas veces en pueblos vemos que lo que queda de una casa derruida es solo una fachada. Pero
que la fachada se mantiene intacta, pero todo el resto de la casa está derruido. muchas veces es
porque no se quiere perder la servidumbre de vistas que ese predio dominante tiene sobre el predio
sirviente y la manera de no perderla es mantener esos huecos abiertos sobre el predio sirviente
porque de esa manera no se va a extinguir la servidumbre por su no uso, cómo se extinguiría si esa
casa queda totalmente destruida porque ya no habría esos huecos sobre el fundo sirviente**
Ej. El predio sirviente se transmite a 1/3, sin que se haya inscrito.
¿La servidumbre es oponible o no es oponible? No es oponible
¿por virtud de qué artículo?
a. 32,
b. 38,
c. 34.
¿y si la servidumbre fuera aparente? Si es oponible.
Lo no inscrito no es oponible frente a terceros. El 34 no dice nada frente a las acciones de buena
fe.
 Tema 12: EL DERECHO DE SUPERFICIE
INDICE:
➢ Concepto y contenido
➢ Derecho de superficie urbana
➢ Derecho de superficie rustica
➢ Derecho de vuelo y edificación en el subsuelo.

1.- CONCEPTO Y CONTENIDO.

El derecho de superficie permite a su titular edificar (en superficie urbana) o plantar/sembrar
(derecho de superficie rustica) en suelo ajeno, manteniendo temporalmente la propiedad de lo
edificado y plantado, con excepción del principio “superficies solo cedit” (que atribuye la
propiedad de lo edificado al dueño del suelo)
Producirnos, una situación peculiar. ¿Qué es? Que el dueño del suelo es uno y el que ha construido
ejerciendo ese derecho de superficie, mantiene la propiedad separada sobre lo edificado y lo
plantado. Es decir, cuando alguien está ejerciendo ese derecho de superficie, cuando se produce
esta situación, estamos ante una clara excepción de la accesión inmobiliaria, de principio
superficies solo cedit, en el sentido de que el dueño del suelo no se hace con la propiedad de lo
edificado, sino que se mantienen dos propiedades separadas sobre el suelo y sobre lo construido
con lo planteado.
Es una propiedad de carácter temporal, es decir, es una propiedad rara porque no es perpetua y
esta temporalidad hace que hablemos de una propiedad superficial.
- ¿Cuál es la utilidad de este derecho? Pues el fomento de la edificación, reduciendo su coste.
Porque el promotor no tiene que adquirir la propiedad del suelo, sino que lo que adquiere
es un derecho de superficie que le permite edificar en suelo ajeno y durante muchos años él
será el propietario de la edificación y transcurridos esos años, eso que hemos llamado
propiedad superficiaria volverá a manos del titular del suelo.

Esto se utiliza mucho en suelo público y se utiliza mucho para hacer viviendas de protección
oficial. El promotor no adquiere el dueño del suelo, sino lo que tiene es ese derecho de
superficie que le permite edificar en su nombre. Ej. Si yo compro un piso que ha sido
edificado en estas condiciones, es decir, por un promotor que no era propietario del suelo,
era un mero superficiario, yo ya sé que esa propiedad que yo he adquirido, ese piso que ha
adquirido no se va a transmitir de generación en generación, porque esa propiedad tiene
fecha de caducidad.

- ¿Por qué? Porque quien construye no es dueño del suelo (no tiene que adquirirlo), sino que
construye con base el derecho de superficie que el propietario del sueño ha constituido a su
favor.

- La regulación del derecho de superficie es una regulación dispersa. arts. 1611 CC, arts. 53
y 54 TRLS (Texto Refundido de la Ley de Suelo 2015); arts. 107 LH, 16 RH y Leyes
urbanísticas de las CCAA.

Para la redención de los censos constituidos antes de la promulgación de este Código, si no fuere
conocido el capital, se regulará éste por la cantidad que resulte, computada la pensión al 3 por 100.
Si la pensión se paga en frutos, se estimarán éstos, para determinar el capital, por el precio medio
que hubiesen tenido en el último quinquenio.
 Lo dispuesto en este artículo no será aplicable a los foros, subforos, derechos de superficie y
cualesquiera otros gravámenes semejantes, en los cuales el principio de la redención de los
dominios será regulado por una ley especial. Art 1611 cc

1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o

edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la
propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o
sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al
superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular
del suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en
escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá
fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de
noventa y nueve años.
El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o
privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la
contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon
periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros
a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la
reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este capítulo, por la legislación civil en lo
no previsto por él y por el título constitutivo del derecho. Art 53 TRLS

1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al

constituirlo.2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario
podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del
terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las
viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo. 3. En la
constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de
tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del
derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores 4. El
propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del
superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario
del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido
en el derecho de superficie.5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad
con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo
caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.A la extinción del derecho de superficie
por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo
edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del
cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación
del régimen del derecho de [Link] extinción del derecho de superficie por el transcurso de
su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
[Link] por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del
superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

Contenido del derecho:

I. Visión tradicional
Otorga a su titular la facultad de construir en suelo ajeno y mantener luego la propiedad
separada de eso que se ha edificado en su propiedad separada respecto de la que recae sobre
el suelo y que pertenece a otro sujeto.
 II. Visión moderna.
permite la constitución de este derecho sobre construcciones que ya existen. Es decir,
considerando que esa facultad de edificar no es un rasgo esencial del derecho de superficie,
se puede constituir un derecho de superficie sobre construcciones que ya se han realizado.

En fin, otorga a su titular la facultad de mantener la propiedad separada de una construcción

en suelo ajeno. En otras palabras, el derecho puede recaer sobre unas construcciones ya
realizadas, respecto del suelo en el que se han hecho, que pertenece a otro sujeto.

la visión moderna sostiene que el ius aedificandi (facultad de construir) no es un elemento

esencial de este derecho.
Y la que ha triunfado es la visión moderna porque es la que vemos en este artículo 531 del texto
refundido de la ley de suelo en el párrafo segundo: “también puede constituirse este derecho sobre
el construcciones o edificaciones ya realizadas ya existentes o sobre viviendas, locales o elementos
privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal
de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”

2.- DERECHO DE SUEPREFICIE URBANA

Es una de las modalidades del derecho de superficie que permite al titular edificar en suelo ajeno,
haciendo suyas las construcciones efectuadas, adquiriendo la propiedad de esas construcciones o
simplemente en mantener en propiedad ajena unas construcciones que ya se han realizado (visión
moderna).
Se trata de un derecho real limitado sobre cosa ajena. ¿naturaleza?
Como un derecho real de goce, pero en el Manual, Rodrigo Bercovich lo califica como un derecho
de adquisición, porque el superficiario tiene derecho a adquirir la propiedad de esas edificaciones.
La cuestión proviene del hecho de que Rodrigo Bercovitz hace una clasificación entre:
- derechos reales de goce,
- derechos reales de garantía y
- derechos de reales de adquisición,
pero hay otra clasificación más tradicional que es:
- derechos reales de goce.
- Derechos reales de garantía y
- derechos reales de adquisición preferente.
Que es la que se ha seguido en este curso. Derechos reales de adquisición preferente es la el retracto
en tanteo, la opción de compra, aunque su naturaleza jurídica es debatida. Se podría tomar como
derecho de adquisición porque el superficiario tiene derecho a mantener una propiedad separada
sobre esa propiedad, sobre esa edificación o esa plantación que la llamamos propiedad superficiaria
para expresar que no es una propiedad mal porque no es perpetua, siendo una excepción del
principio superficies solo cedit.

2.1 REGIMEN JURIDICO arts. 53 y 54 TRLS 2015

I. Escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
 El negocio jurídico constitutivo de derecho de superficie de la superficie urbana, ha de
formalizarse en escritura pública e inscribirse necesariamente en el registro de la propiedad.
“O inscribo o no tengo el derecho”.

II. Contraprestación.
el Superficiario tiene que abonarle al cedente una contraprestación (aunque cabe que se
constituya a título gratuito) y la contraprestación puede consistir o bien en una cantidad
alzada, bien en un canon periódico o bien que se le adjudiquen al cedente del terreno
algunos pisos o locales en la edificación., con independencia de la reversión total de lo
edificado a manos del cedente del terreno cuando finalice el derecho de superficie.

III. Plazo de duración.

Es un derecho temporalmente limitado a 99 años como máximo. Transcurridos los cuales
revierte la edificación a manos del cedente del suelo.

IV. Es un derecho transmisible.

V. Y el ius aedificandi
del superficiario, cuando se prevé como facultad de éste, se configura como un autentico
deber.

2.2 MODOS DE CONSTITUCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE (URBANA)

I. Negocio jurídico, oneroso, gratuito
II. Testamento
III. Usucapión.
la cuestión es controvertida. La doctrina entiende que no, que no se puede adquirir por
usucapión. Sin la previa existencia del derecho, lo que vaya construyendo en suelo ajeno
(por el poseedor) lo adquiere el dueño de suelo por accesión.

¿Quién tiene legitimación para la Constitución del derecho de superficie? El dueño del suelo si hay
varios, unanimidad.

2.3 INSCRIPCION REGISTRAL CONTITUTIVA.

la inscripción Registral, lo normal es que sea declarativa. En este caso, constitutiva. TRLS 2008,
TRLS 2015 (art 53.2) ““Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se
requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la
Propiedad”
¿Por qué el inscripción constitutiva? Porque la superficie es un derecho que no tiene visibilidad.
“¿Y que hay más visible que estar construyendo?” No tiene visibilidad. Pero la publicidad posesoria
no te lleva a concluir que es un superficial que está construyendo sobre suelo ajeno.
Ej. hipoteca. la hipoteca no tiene visibilidad posesoria porque el acreedor hipotecario titular,
garantía real, no tiene la posesión del bien.
Hablamos de inscripción declarativa, regla general, el derecho se constituye extra registralmente.
Ratio de la inscripción registral constitutiva: carece de visibilidad exterior como derecho real sobre
cosa de otro (RDGRN 14 abril 2010).
2.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES
Del superficiario
I. Derecho/ deber de construir.
O de mantener la propiedad separada del suelo.

II. puede enajenar el derecho de superficie.

III. Facultad de enajenar la propiedad superficiaria,

Mientras dure su derecho, pero el dueño del suelo tendrá un derecho de adquisición
preferente, no de origen legal, solo si se ha captado.

IV. Deber de abonar al dueño del suelo la contraprestación pactada

que puede consistir en un canon periódico, en una cantidad, o bien en una serie de pisos que
se entregan por el que construye.

V. Deber de costear la edificación.

a su costa, no a costa del dueño del suelo.
Del concedente del derecho de superficie (dueño del suelo o de la construcción edificada)
I. Permitir la construcción.
Y tolerar el alzamiento y mantenimiento de la misma.

II. Poner al superficiario en el goce del suelo

Desde el momento en el que se constituye el derecho.

III. Pagar las contribuciones o arbitrios

que tengan que ver con la propiedad del suelo. (impuestos de bienes inmbuebles)

IV. Disponer libremente del suelo

que va a ir con la propiedad superficiaria perteneciente a otro sujeto.

V. Exigir que el superficiario edifique

de conformidad a la legislación urbanística y territorial en el plazo que se haya marcado en
el título de constitución y

VI. derecho a la reversión de la propiedad superficiaria

el dueño del suelo tiene derecho a obtener la propiedad entera de edificación una vez que
se extinga.

Ej. yo compro una casa perteneciente a una de esas propiedades superficiarias y ya sé que
no la compro a perpetuidad. Sino que he comprado una casa con una propiedad que tiene
una fecha de caducidad, que es lo propio de la propiedad superficiaria. Y después. Sabemos
que tiene también en caso de que se enajene la edificación, un derecho de tanteo o retracto,
pero no de carácter legal, sino solo si se hubiera pactado en el título constitutivo.

2.5 EXTINCION DEL DERECHO.

o Causa específicas de extinción de este derecho real. Ar t54.5 TRLS 2015
 5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación
territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duración del derecho.

A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario

del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna
cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán
pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de

toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del
superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

➢ transcurso del plazo pactado

No superior a 99 años es tope máximo,

➢ se extingue si el superficiario no edifica

o no lo hace conforme a las normas de la legislación urbanística o no lo hace en el plazo
previsto en el título constitutivo y después la extinción del derecho de superficie.

o Causas generales.
De cualquier derecho real:

➢ Perdida de la cosa,
➢ Consolidación
➢ Renuncia
➢ Condición resolutoria
➢ Expropiación forzosa.

Consecuencias de la extinción:
cuando se extingue el derecho de superficie, la edificación revierte a manos del propietario del
suelo, por tanto, se reúnen en la misma persona que antes. Adquiere la propiedad automáticamente
sin necesidad de traditio y sin tener que abonar ninguna indemnización, salvo pacto contrario

3.- DERECHO DE SUEPRFICIE RUSTICA.

es otra modalidad de derecho de superficie que se define como el derecho a realizar siembras o
plantaciones en sueño ajeno, adquiriendo la propiedad separada de lo sembrado y plantado (el suelo
permanece en propiedad de su dueño)

3.1 REGULACION
La regulación la encontramos en el reglamento hipotecario. ART 30.3, referida impropiamente al
derecho real de vuelo.
Tercero.-El derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas se inscribirá en el folio de aquella sobre
la que se constituya; en la inscripción se harán constar: su duración, la plantación o siembra en que
consista, así como el destino de éstas y de las mejoras en el momento de la extinción del derecho,
 los convenios y prestaciones estipulados, y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter real.
Iguales circunstancias deberán constar en las inscripciones de consorcios a favor de la
Administración Forestal o de los particulares.

o La primera diferencia
con el de superficie urbana es que aquí la inscripción en el registro de la propiedad no es
constitutiva.

o El superficial asume en la obligación de sembrar

El tipo de siembre que se establezca en el titulo constitutivo.

o la contraprestación
de una cantidad alzada, canon periódico o bien parte de los puntos que se obtengan esa
cosecha de esa plantación.

o limitación temporal.
Como todo iura in rea aleina
lo que pasa es que aquí de nuevo otra diferencia con la superficie urbana es que la ley no
establece un tope máximo de duración como los 99 años que veíamos en beneficio de
superficie urbana, la otra modalidad.

4.- DERECHO DE VUELO Y EDIFICACION EN EL SUBSUELO.

Es el derecho de vuelo es el derecho a sobreedificar. (hacer nuevas plantas en el edificio). Alzar
las plantas en un edificio que ya está construido.
Y el derecho de edificación en el suelo es lo mismo, pero hacia abajo. Construir también nuevas
plantas pero subterráneas respecto del edificio.
Puede conseguirse un derecho real sobre cosa ajena o iura in re aliena cuyo contenido sea que el
tercero tiene facultad de elevar nuevas plantas sobre mi edificio. O que el tercero tiene Facultad de
hacer nuevas plantas en el subterráneo.
¿Qué es lo que estamos haciendo? Desgajar del dominio. Es decir, facultades que son propias del
dueño para convertirlas en el contenido de un derecho real.
Por otro lado, es la mecánica habitual en cualquier iura in re aliena, En realidad, en un usufructo,
la facultad de uso y la facultad de disfrute para construir un derecho que ponemos en manos de un
tercero y que tiene esas facultades son el bien de mi propiedad.
El ejercicio de estos derechos de vuelo de subsuelo produce que el titular de este derecho real se
hace con la propiedad de las nuevas plantas hacia arriba o hacia abajo. El ejercicio de estos derechos
produce un efecto atributivo de la propiedad sobre las nuevas plantas, a favor de su titular (de los
derechos), pero con carácter indefinido (a diferencia de lo que sucede con el derecho de superficie,
en el que la propiedad separada de la edificación está sometida a una duración).

4.1 VIAS DE CONSTITUCION DE ESTE DERECHO.

Art 16.2 RH.
EJ. El promotor de una casa.
**para el seminario de propiedad horizontal: sobre los elementos comunes que se llaman así
porque pertenecen en Comunidad a todos los propietarios de los pisos. La cuota es, se supone que
la medida de participación que yo tengo dentro de esos elementos comunes, es decir, lo mismo que
la cuota de comunidad de bienes. Ej. Mi piso tiene una cosa de una cuota ¿Sabes lo que expresa
eso? La participación que yo tengo en las escaleras, en el ascensor, en la pared, en la fachada del
edificio. Tengo derecho a utilizar los descansillos de los demás y nadie me puede decir nada.**
Con el derecho de vuelo, el edificio tiene ese derecho a sobrellevarla. Pero el vuelo es 1 de esos
elementos que se puede pactar lo contrario, es decir, que no sea común. Porque el promotor se lo
reserve. ¿Para qué? para edificar nuevas plantas Este sería 1 de esos casos en el que el derecho de
vuelo, que es como se llama ese derecho de sobre edificación, se habría constituido a través de
reservar por parte del promotor o puede ser una constitución a favor de un tercero que tenga ese
derecho de vuelo sobre ese edificio.
¿Cómo se ha de constituir este derecho si hay varios propietarios? por unanimidad.
TEMA 13. EL DERECJHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES
PARA USO TURISTICO.

1.- CONCEPTO
El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico es un derecho que permite
a su titular el uso de un alojamiento durante un periodo de tiempo al año, junto con el mobiliario y el derecho
a la prestación de unos servicios complementarios (reparación y limpieza).
Todos estos han de concurrir necesariamente.
Ej. he comprado un derecho de aprovechamiento, he comprado un turno, por el cual me puedo pasar los
primeros 15 días de julio en un apartamento en Torrevieja, que por supuesto, no es mío. Tengo un iura in r
aliena que me permite disfrutar de este alojamiento durante ese periodo de tiempo al año.
Este derecho real, que no es propiedad ni es Comunidad de bienes. Otra curiosidad es que yo tengo derecho
no solo alojamiento, sino que tengo derecho a unos servicios complementarios que me presta el dueño del
edificio o la empresa que la ha contratado. Hablamos de servicios como el de limpieza.
Ej. yo entro en la casa en el turno que me corresponde y la casa me la encuentro limpia y yo salgo de la
casa después de terminado el turno que me corresponde y yo no la tengo que limpiar.
Ej. Nieves se compra un turno en Torrevieja para pasar los 15 primeros días de cada mes. Con lo cual ya
tiene las vacaciones aseguradas de aquí a los próximos 40 años sin tener que haber invertido en una segunda
residencia que lo único que le va a generar es más gastos. Ha decidido comprar un turno en un edificio que
está sometido a este régimen.

2.- REGULACION
o Ley 42/1998, de 15 de diciembre,
que regula los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.
Directiva 1994. Directiva de consumo.

Los derechos reales no son algo que formen parte de la competencia de la Unión Europea, pero la
toma de contacto que ha tenido la Unión Europea para entrar a regular este tema es los contratos de
consumo.

¿Por qué? Porque los negocios que dan lugar al surgimiento de este derecho real, (iura in re aliena),
desde luego típico, suele ser contratos de consumo. Porque quien constituye el régimen de
aprovechamiento, sobre el edificio de su propiedad, suele ser una empresa que se dedica a eso y
quien compra ese derecho adquiere ese derecho.

Por eso la Unión Europea consideraba necesario entrar a regular.

o Ley 4/2012, de 6 de julio,

de contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico (LCAT). Directiva 2008, que
deroga la anterior, incrementando protección del consumidor. Directiva de consumo.

o Algunas disposiciones
De nuestra ley se aplican exclusivamente a los contratos de consumo, esto es, contratos en los que
el transmitente del turno es un empresario o profesional y el adquiriente del turno es un
consumidor. Titulo I.

En cambio, otras a cualquier contrato en el que interviene un empresario o profesional, con un

adquirente, que no necesariamente tiene la condición de consumidor. (Título II)
3.- NATURALEZA
Es un derecho de goce, aunque la ley especial permite otras modalidades de contrato que generen menos
derechos personales sobre esos misma inmuebles (que no queden sometidas, sin embargo, al titulo II de la
Ley)
Aunque el derecho de aprovechamiento por turno es conocido coloquialmente como multipropiedad, no
puede asociarse a una cuota de copropiedad, y la ley incluso señala que no puede denominarse
multipropiedad.
4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa
de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a confusión a los
adquirentes finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones
jurídicas y económicas de la facultad de disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad
del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre
el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una
misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del
régimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades
de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de todo o parte
de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado. (art 23.4 LCAT)

4.- CONTENIDO DEL DERECHO.

Ej. Lo que quiero es el derecho a usar un alojamiento, un piso concreto con un periodo de turno, que puede
tener más o menos duración. Condiciones. Arts. 23.3 y 23.4 LCAT.

3. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos y, dentro de un mismo
régimen, los turnos podrán tener o no la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones,
limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los
alojamientos sujetos al régimen.

4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la
propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a confusión a los adquirentes
finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas
de la facultad de disfrute.

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del
alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La
reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no
implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.

El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los
titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de todo o parte de su derecho
de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado.

1. Uso del pido anualmente en periodo no inferior a 7 días.

2. Los turnos de cada aprovechamiento pueden ser diferentes.
3. Entre cada periodo de disfrute, tiene que haber un periodo intermedio de, al menos, otros 7 días
para reparaciones y limpiezas.
4. Es un derecho transmisible a terceros. No derecho de tanteo y retracto de los demás titulares.
1. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de su derecho sin más
limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas
del régimen (art 33.1 LCAT)
5.- CONTITUCION DEL REGIMEN SOBRE EL EDIFICIO.
EJ. Yo soy dueño de un edificio, quiero sacarle rentabilidad a través de esta fórmula, vendiendo turnos,
constituyendo derechos de aprovechamiento por turnos.
Formalidades que se exigen en la ley de 2012 para establecer ese régimen sobre el edificio entero, es decir,
antes de vender los turnos:
1. Edificio de 10 alojamientos al menos,
No locales, con mobiliarios, todos sometidos a este régimen.

2. La conclusión de la obra debe haber accedido al Registro de la Propiedad

Y también debe estar incorporado el edificio al catastro.

3. Licencias que tiene que pedir el propietario del edificio antes de ponerse a comerciar turnos.
Licencias de actividades+ licencia de apertura + licencia de primera ocupación + contrato con
empresa de servicios (salvo que el propietario asuma esta labor) + seguros exigidos por el art 28
LCAT (seguro de responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes, seguro de incendios y
de daños del edificio, entre otros) y demás garantías LOE.

Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario deberá suscribir
y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra, por todo el tiempo que dure la
promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de
nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros por los daños y perjuicios causados por él o
cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca.

El citado contrato podrá suscribirse por periodos anuales y se renovará durante la vigencia del régimen. La
suma asegurada deberá ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la
parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo.

Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la responsabilidad civil en que puedan
incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos, así como un seguro de incendios
y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos. El tomador de estos seguros
será el propietario o promotor, que podrá pactar con la empresa de servicios que esta última se haga cargo del
coste de las primas. Art 28 LCAT.

4. Otorgamiento de escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Inscripción constitutiva. Vid. Argumentos a favor de este carácter en el Manual.
La constitución del régimen de aprovechamiento por turnos sobre el edificio es paso imprescindible antes
de proceder a la constitución/enajenación de los derechos. (art [Link] LCAT)

3. El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en

escritura pública, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir la
empresa que haya asumido la administración y prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del
propietario de que son por él asumidos directamente.

A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de aprovechamiento por turno
antes de estar válidamente constituido el régimen, se les aplicará lo dispuesto en el artículo 23.7.

En caso contrario, estos contratos serán nulos. (art 23.7 LCAT)

7. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo
superior a un año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable
al año, al margen del presente Título, y con la sola excepción de lo dispuesto en el apartado siguiente, será nulo
de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones
satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.
5.1 CONTENIDO DE LA ESCRITURA PUBLICA CONSTITUTIVA DEL REGIMEN. Art
26. LCAT.
Si no se lleva la escritura publica al registro de la propiedad no se puede constituir el régimen, y por lo tanto,
no se puede vender los turnos. El contenido:
➢ Descripción de la finca y alojamientos
➢ Numero de turnos y duración
➢ Cuota de cada uno en relacion con el alojamiento (no cuota de copropiedad)
➢ Servicios comunes (y quien los presta)
➢ Estatutos del régimen de aprovechamiento.
➢ Situación registral, catastral y urbanística del inmueble.
➢ Retribución de los servicios y, en su caso, gastos de comunidad.
Que serán en arreglo a la cuota que tenga cada turno dentro de un régimen de aprovechamiento. Ej.
el que está 15 días no va a pagar los mismo que el que esta un mes y medio.
➢ Duración del régimen
De 1 año mínimo a 50 años máximo. Según nuestra jurisprudencia, son nulos los contratos de
transmisión de derechos de aprovechamiento por turno si ni se hubiera establecido un plazo de
duración del régimen.
Diez a quo, desde el momento que se inscribe el régimen.

A tener en cuenta:
➢ La constitución del régimen en escritura pública se lleva a cabo por el propietario
➢ La empresa de servicios ha de concurrir al otorgamiento de la escritura pública, salvo que el
propietario del edificio se ocupe de esto.
➢ El notario y el registrador han de controlar el cumplimiento de los requisitos anteriores.
➢ La inscripción es constitutiva y constituye diez a quo del computo del plazo de duración (de 1 a 50
años máximo)

6.- ADQUISICION DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS.

Este derecho se adquiere a través de un negocio jurídico que se celebra entre el titular del edificio
(empresario), que previamente habrá constituido el régimen de aprovechamiento por turnos, y el adquirente.
La LCAT establece medidas rigurosas de protección del adquiriente, cuando es un consumidor, esto es, una
persona física o jurídica que actúa con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión.
La Directiva se enfoca exclusivamente en los contratos en los cuales el transmitente del turno es un
profesional y el adquirente es un consumidor. Lo que hace es que introduce una batería de medidas para
proteger al consumidor. Nuestra ley cuando traspuso la Directiva comunitaria incluye también los contratos
en los cuales el adquirente en turno es un empresario también o una persona profesional.
¿Cuáles son estas disposiciones protectoras de los consumidores?
➢ Se trata de normas de publicidad (art 7 LCAT)

1. En los anuncios y ofertas exhibidos en los establecimientos abiertos al público, así como en las comunicaciones
comerciales y demás publicidad sobre los contratos de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno de
bienes de uso turístico o productos vacacionales de larga duración, o su reventa o intercambio, deberá constar
dónde puede obtenerse la información precontractual prevista en esta Ley.

2. En toda invitación a cualquier acto promocional o de venta en que se ofrezca a un consumidor directamente
alguno de los contratos regulados en esta Ley, deberá indicarse claramente la finalidad comercial y la naturaleza
de dicho acto.

La información precontractual prevista en esta Ley estará a disposición del consumidor en todo momento durante
el acto promocional.

3. Un derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o un producto vacacional de larga duración
no podrán comercializarse ni venderse como inversión.
 ➢ Sobre información precontractual (9 LCAT)
Al consumidor le tienen que dar una información cuyo contenido mínimo suele estar también
predispuesto en una norma.

1. Con suficiente antelación a la prestación del consentimiento por el consumidor a cualquier oferta sobre los
contratos a que se refiere este Título, el empresario deberá facilitarle información precisa y suficiente, de forma
clara y comprensible, del siguiente modo:

a) Cuando se trate de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, mediante el formulario
de información normalizado recogido en el anexo I de esta Ley y la información prevista en la parte 3 del mismo.

b) Cuando se trate de un contrato de producto vacacional de larga duración, mediante el formulario de información
normalizado recogido en el anexo II y la información prevista en la parte 3 del mismo.

c) Cuando se trate de un contrato de reventa, mediante el formulario de información normalizado recogido en el

anexo III y la información prevista en la parte 3 del mismo.

d) Cuando se trate de un contrato de intercambio, mediante el formulario de información normalizado recogido en

el anexo IV y la información prevista en la parte 3 del mismo.

2. La información a que se refiere el apartado 1 de este artículo será facilitada, con carácter gratuito, por el
empresario en papel o en cualquier otro soporte duradero que sea fácilmente accesible para el consumidor.

3. Dicha información se redactará en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el
consumidor o del que este sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión
Europea. Si el consumidor es residente en España o el empresario ejerce aquí sus actividades, el contrato deberá
redactarse además en castellano y, en su caso, a petición de cualquiera de las partes, podrá redactarse también
en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración del contrato.

4. El empresario podrá publicar íntegramente la información precontractual en la página web de la empresa, o en

la página web de una asociación profesional o empresarial de su elección, siendo responsable de su permanente
actualización y debiendo mantener operativa dicha página mientras dure la comercialización de los derechos objeto
de esta información.

➢ Sobre forma y contenido del contrato (art. 11 y 30 LCAT)

Normalmente los contratos de consumidores exigen que consten por escrito, no necesariamente en
escritura pública, pero sí por escrito.
¿En qué medida protege a un consumidor el exigir que tu contrato tiene que estar por escrito? porque
es la prueba para el consumidor de que se ha celebrado

El contrato debe tener también un contenido mínimo.

1. Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración,
de reventa o de intercambio, se formalizarán por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se redactarán, en
un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible, en la lengua o en
una de las lenguas del Estado miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional, a su elección,
siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión Europea. Si el consumidor es residente en España o el
empresario ejerce aquí sus actividades, el contrato deberá redactarse además en castellano y, en su caso, a
petición de cualquiera de las partes, podrá redactarse también en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales
en el lugar de celebración del contrato.

2. La información precontractual facilitada al consumidor, debidamente firmada por éste, formará parte integrante
del contrato y no se alterará a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios
se deban a circunstancias anormales, imprevisibles y ajenas a la voluntad del empresario y cuyas consecuencias
no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada. Estos cambios se comunicarán al consumidor, en
papel o en cualquier otro soporte duradero fácilmente accesible para él, antes de que se celebre el contrato y
deberán constar explícitamente en éste.

3. Además, en el contrato figurará la identidad, el domicilio y la firma de cada una de las partes, y la fecha y el
lugar de celebración del contrato.

4. Las cláusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibición del pago de anticipos
serán firmadas aparte por el consumidor.

El contrato incluirá, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte, según figura en
el anexo V.
5. El consumidor recibirá al menos una copia del contrato con sus anexos en el momento de su celebración. Art 11
LCAT

1. Además de lo previsto en el artículo 11, en el contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco
de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se expresarán,
al menos, los siguientes extremos:

1.º Los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante
y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

2.º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que
el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones del presente Título.

3.º Identificación del bien inmueble mediante su referencia catastral, descripción precisa del edificio, de su situación
y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es
objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

4.º Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este último caso, habrá de indicarse:
a) Fase en que se encuentra la construcción. b) Plazo límite para la terminación del inmueble. c) Referencia a la
licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido. d) Fase en que se encuentran los
servicios comunes que permitan la utilización del inmueble. e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá
de notificársele la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración
del régimen. f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato. g) Relación detallada del
mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval o del
seguro a los que se refiere el artículo 25.2. h) Referencia expresa a dicho aval o seguro, con indicación de la
entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado por
el adquirente en el caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora
al alojamiento el mobiliario establecido.

5.º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer
anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo
de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al Índice de Precios de Consumo
que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización,
que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice
en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido
en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y
registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

6.º Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones
para ese disfrute.

7.º Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando

exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes.

8.º Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que
se trate de sociedades, y el domicilio: a) Del propietario o promotor. b) Del transmitente, con indicación precisa
de su relación jurídica con el propietario o promotor en el momento de la celebración del contrato. c) Del adquirente.
d) De la empresa de servicios. e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero,
si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.

9.º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el
inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación
de la obra.

10. Expresión del derecho que asiste al adquirente a: a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando
la información del registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente. b) Exigir el
otorgamiento de escritura pública. c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.

11. El domicilio o dirección electrónica designado expresamente por las partes contratantes para la práctica de
toda clase de requerimientos y notificaciones. Cada una de las partes podrá, con posterioridad al contrato, modificar
dicho domicilio o dirección electrónica, siempre que lo comunique a la otra por medio que acredite su recepción.

12. Lugar y firma del contrato.

13. Si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a terceros del derecho objeto del
contrato. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes, al menos aproximados, que dicho
sistema supondrá para el adquirente.

2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas
estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.

3. El contrato y la información precontractual previstos en este título se redactarán en la lengua o en una de las
lenguas del Estado miembro en que resida el adquirente o del que este sea nacional, a su elección, siempre que
se trate de una lengua oficial de la Unión Europea. Si el adquirente es residente en España o el empresario ejerce
aquí sus actividades, el contrato deberá redactarse además en castellano y, en su caso, a petición de cualquiera
de las partes, podrá redactarse también en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de
celebración del contrato. Asimismo, el transmitente deberá entregar al adquirente la traducción jurada del contrato
a la lengua o a una de las lenguas oficiales del Estado miembro de la Unión Europea en que esté situado el
inmueble, siempre que sea una de las lenguas oficiales de la Unión.

Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la Unión Europea ni residentes
en los mismos podrán exigir que el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la lengua de
un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.

Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión
de derechos de aprovechamiento por turno deberán conservar, a disposición de las organizaciones de consumidores
y, en su caso, de las autoridades turísticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier
adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración de condiciones generales.

Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de existir alguna divergencia entre las distintas
versiones, se aplicará la más favorable al adquirente.

4. En su caso, junto con el contrato se entregará al adquirente el certificado de eficiencia energética del edificio o
de la parte adquirida, según corresponda. Art 30 LCAT.

➢ Reconocimiento al consumidor de un desistimiento ad nutum

(sin necesidad de alegar justa causa) dentro de los 14 días siguientes a la celebración del contrato,
como regla general. (art 12 LCAT)
No es en todos los contratos de consumo.

1. En los contratos regulados en esta Ley, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de
justificación alguna.

En defecto de lo dispuesto en la presente Ley, el derecho de desistimiento se regirá por el texto refundido de la
Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

2. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales y se computará: a) A contar desde la fecha de celebración
del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibió el documento
contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento. b) Si el empresario no hubiere
cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento previsto en el artículo 11.4, el plazo
empezará a contar desde que se entregue al consumidor el formulario de desistimiento debidamente
cumplimentado y vencerá, en cualquier caso, transcurrido un año y catorce días naturales a contar desde el de la
celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante o el de la recepción posterior del documento
contractual. c) Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual mencionada en
el artículo 9, incluidos sus formularios, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá
transcurridos tres meses y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier
contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibió el documento contractual o el de la
recepción posterior de dicho documento.

3. Cuando el contrato de intercambio se ofrezca al consumidor junto con el contrato de aprovechamiento por turno
de bienes de uso turístico y al mismo tiempo que éste, se aplicará a ambos contratos un único plazo de
desistimiento de conformidad con las mismas reglas de los apartados anteriores.

4. El consumidor notificará de forma fehaciente al empresario el desistimiento por escrito en papel u otro soporte
duradero, pudiendo utilizar el formulario previsto en el anexo V. La expedición o envío de la notificación deberá
hacerse dentro del plazo legal y será eficaz cualquiera que sea la fecha de recepción por el empresario.

5. El ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor dejará sin efecto el contrato.

6. El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento no soportará coste alguno ni tendrá que pagar ninguna
contraprestación correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del
ejercicio de desistimiento.

7. Lo dispuesto en este artículo no obsta al ejercicio de las acciones de nulidad o resolución legal o contractual que
procedan conforme a derecho, de acuerdo con lo previsto en el artículo 78 del texto refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. Art 12 LCAT.

Ej. Si yo voy al Corte Inglés, puedo devolver la cosa porque El Corte Inglés quiere tener esa política
conmigo, pero yo no tengo derecho a devolver la cosa. Lo mismo en Zara, Zara quiere tener esa
delicadeza con el consumidor de permitirle devolver en un plazo determinado. Eso no es ni mucho
menos la regla general. Lo hacen porque estas empresas quieren, no porque la ley lo establezca.
Son requisitos que vamos a encontrar siempre en los contratos de consumo (contenido de la publicidad e
información precontractual, contrato por escrito y contenido mínimo de contrato) excepto el desistimiento
ad nutum. (desistimiento legal). Puede darse también un desistimiento convencional.
**arras: Era una cantidad que se entregaba en el momento de celebrar el contrato y que podía tener 3
funciones distintas
✓ Confirmatorias:
un anticipo del precio. Entregado una señal.

✓ penales,
si incumples el contrato la otra parte devuelve.

✓ Penitenciales.
si eres tú el que te bajas el contrato, yo me quedo con la cantidad de que me has entregado, si soy
yo el que me bajo del contrato, te devuelvo.
Ej. yo voy al Corte Inglés. Un día, el miércoles y me compro un aparato de acondicionado para mi casa. Es
un contrato de consumo. El Corte Inglés como empresario, yo como consumidor. El jueves voy al Corte
Inglés y compro el mismo aparato de aire acondicionado para mi despacho de abogados. Estamos ante un
contrato empresario-empresario. Depende del contrato y el rol en el que esté actuando.
De ello dependerá que se beneficie de la normativa de consumo o no. ej. cláusula abusiva. los bancos han
introducido en los contratos de prestación bancaria, contar los intereses del consumidor. ¿Por qué se protege
al consumidor? Porque se entiende que está en una situación en la negociación peor.
La inscripción del derecho (no del régimen, que es constitutiva como antes se vio) es declarativa. art 31.1.
LCAT

1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de

la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador
abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo
dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el registrador hará constar,
mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas,
a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen.
Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos
ejecutivos que la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de
propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.

El registrador abrirá folio:

o Al edificio
o Al alojamiento
o Al turno (que lleva su propio número)

7.- DERECHOS Y DEBERS DE LAS PARTES

El propietario del edificio tiene el deber de procurar el goce de ese turno y prestar esos servicios
complementarios, como son las reparaciones y labores de limpieza, por sí o por medio de empresa servicios.
El titular del derecho de aprovechamiento por turnos puede enajenarlo y está obligado al pago de las cuotas
de mantenimiento por los servicios que recibe. Si deja de pagar por tiempo superior a 1 año es causa de
resolución de su derecho.

1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente
titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por
razón de los servicios prestados durante, al menos, un año.
 El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa de servicios, previo
requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en
el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no
se satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.

2. Para llevar a cabo la resolución, el propietario deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte
proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.

No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades que con
arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad
moderadora de los Tribunales establecida en el artículo 1154 del Código Civil.

3. El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este artículo quedará obligado a atender las
deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios,
salvo pacto en contrario con ésta. Art 32 LCAT.

El derecho de aprovechamiento está gravado con carácter real al pago de las dos ultimas cuotas, a contar
desde su reclamación judicial o notarial (art [Link] LCAT, en conexión con el artículo 30.1.5)
5.º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer
anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo
de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al Índice de Precios de Consumo
que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización,
que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice
en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido
en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y
registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad

8.- EXTINCION
1. Termino final (de 1 a 50 años máximo)
2. Destrucción del edificio
3. Caso de renuncia del derecho de aprovechamiento
Por su titular o de resolución, no se extingue el derecho, sino que el propietario pueda volver a
enajenarlos a tercereo.
4. Tampoco se extingue por consolidación
En el caso de que la titularidad de un turno llegue a las manos del propietario del edificio.
 TEMA 14 Y 15. GARANTIAS REALES (EN GENERAL): LA PRENDA TRADICIONAL.
1.- CONCEPTO
En Derecho de Obligaciones y Contratos, una garantía en el ámbito del cumplimiento de obligación
supone nuevas facultades que consigue el acreedor. Supone una “tranquilidad” al acreedor. En definitiva, es
una medida de refuerzo que se añade a un credito para asegurar su satisfacción, atribuyendo al acreedor un
nuevo derecho o unas nuevas facultades respecto de la responsabilidad universal del deudor del art:
Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes
y futuros. Art 1911.

Este articulo recoge el principio de responsabilidad universal del deudor. Entonces la garantía es un extra,
que el acreedor pide al deudor para garantizar, reforzar, asegurar el cumplimiento de esa obligación.
Las garantías pueden ser:
o Personales.
Hace referencia a todo el patrimonio que se ofrece al acreedor, y que queda también afecto al
cumplimiento de la obligación. Ej. fianza y fiador. El fiador es una persona que ofrece también
su patrimonio si este (el deudor) no cumple, los bienes quedarán sujetos al cumplimiento de la
obligación y lo hablamos de personal porque es una persona que ofrece el patrimonio, ofrece
también como garante del cumplimiento de esa obligación. Si no cumple el deudor van a por él,
pero su responsabilidad no es solidaria con el deudor. Es decir, primero el acreedor tiene que
intentar el cobro sobre los bienes del deudor y si no es posible entonces ya se dirigirá contra el
fiador, salvo que se haya pactado una responsabilidad solidaria de ambos.

o Reales.
Es real cuando un determinado bien se afecta al cumplimiento de una obligación mediante la
Constitución sobre él de un derecho real de garantía (la hipoteca, una prenda). Y esta garantía real
la puede ofrecer el propio deudor. ej. Mis padres hipotecan su casa para obtener mi préstamo.
Quiero iniciar una actividad profesional y empresarial y mis padres hipotecan su casa para darme
el dinero. Aquí es un tercero que está ofreciendo esa garantía.

2.- NOTAS BASICAS DE LAS GARANTIAS.

I. Afección de un bien del deudor o de un tercero
Al pago de una deuda, con carácter erga omnes (reipersecutoriedad).
Ej. la hipoteca una vez que recae sobre el bien, si el bien hipotecado se transmite a un tercero la
hipoteca “viaja” con el bien y la hipoteca es oponible a ese tercero.

II. Derecho de realización de valor.

Significa que esa afección de un bien a un determinado cumplimiento de una deuda se traduce en
que si esa deuda garantizada no se cumple, el acreedor puede instar la venta, la realización forzosa
de ese bien sobre el que recae el derecho real de garantía por los procedimientos legalmente
establecidos (ius distrahendi).

Normalmente la venta se va a verificar en una subasta pública y además queda prohibida el pacto
comisorio. No se puede pactar. En un contrato constitutivo de una garantía real, sea un contrato
constitutivo de una prenda, sea contrato constitutivo de una hipoteca, no se puede pactar si tú no
cumples.

Por qué no? porque se entiende que el deudor puede haber consentido con una situación desesperada
que necesitaba ese préstamo y estaba dispuesto a pasar por todo. Puede haber consentido en
perjuicio de sus intereses, pues que el acreedor se quede con un bien que en realidad tiene un valor
superior a la deuda o el préstamo. Esa es la primera razón del Pacto Comisorio y después hay otra
que está relacionada con lo mismo y es: ej. su deuda es de 50 y el bien vale 100. El deudor le dice
al acreedor que se puede quedar con la propiedad íntegra del bien que vale 100 cuando su deuda era
 50. Estamos haciéndole un “tocomocho” (timo) al resto de acreedores. ¿En qué sentido? Pues que
este acreedor tiene derecho al pago de 50 y los 50 restantes, serán necesarios para sufragar otras
deudas.

Dación en pago: acorde al principio de integridad del pago, a la fecha de vencimiento, se debe
pagar lo debido. Ej. A mí me pagas lo que hemos pactado, sin embargo, cuando llegue el momento
de cumplimiento, yo le puedo decir al acreedor. “¿Oye, te parece si en lugar de 50 te transmito la
propiedad del bien?” Eso es una dación en pago y es válido.

En cambio el pacto comisorio, es invalido, nulo de pleno derecho. (Antes de pedir el préstamo, yo
puedo estar desesperado y aceptar lo que sea, por eso es nulo). En cambio, una vez concedido el
préstamo, cuando llega el vencimiento, que yo no tengo con qué pagar, yo no tengo ya esa presión
por pedir el crédito, por tanto, la dación en pago sería perfectamente válida, aunque el acreedor la
tiene que aceptar.

En conclusión: el Pacto comisorio es algo que “tú te tragas y firmas” cuando todavía no has
recibido el préstamo. En cambio, la dación de pago no, porque tú el préstamo ya lo has obtenido y
estamos hablando de un momento posterior, cuando vence el préstamo, cuando llega el momento
de devolver y tú ofreces eso en lugar del pago.

III. Las garantías reales convierten a los créditos garantizados en créditos privilegiados.
Significa todos los acreedores son de igual condición y todos tienen derecho a ser pagados al mismo
tiempo, aunque a prorrata.

Con relación a determinados bienes muebles del deudor, gozan de preferencia:

2.º Los garantizados con prenda que se halle en poder del acreedor, sobre la cosa empeñada y hasta donde
alcance su valor. Art 1922. 2 CC

Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:
3.º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los
bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción. Art 1923.3

Se trata de créditos privilegiados especiales. Diferencia entre los créditos privilegiados generales
y especiales.

➢ Generales
el acreedor tiene derecho a cobrarse preferentemente al resto de acreedores, pero sobre el
patrimonio íntegro del deudor. Por ejemplo, los gastos funerarios. Son créditos
privilegiados, pero de carácter general. No es que tengan preferencia sobre un bien en
concreto, sino que tienen preferencia de cobro en general sobre los bienes del deudor.

➢ Especiales.
la preferencia del acreedor la tiene a cobrarse antes sobre el valor de ese bien.
En el caso actual, estamos ante especiales, es decir, el acreedor pignoraticio, el acreedor
que tiene un derecho real de garantía tiene derecho a cobrarse con preferencia cuando
llegue el momento de la realización forzosa del bien, de la venta forzosa del bien sobre el
precio entendido.

**facultades vistas: a la pregunta de qué facultades integran los derechos reales, se debe responder “depende
del derecho real” (preguntar los ius)
- Ius utendi:
Facultad de usar
- Ius disfrutendi
Facultad de obtener frutos de la cosa.
 - Ius disponendi.
Facultad de enajenar la cosa.
- ius ¿?¿?
- ius ditrahendi.
Lo tienen los derechos reales de garantía. Es la facultad de instar la venta o realización forzosa.
El derecho de propiedad tiene todas las facultades, de ahí que sea un derecho pleno. No obstante, no tienen
el ius distrahendi, ya que es exclusivo a los derechos reales de garantía. En cuanto al usufructo, en Derecho
Español, si se puede vender. SE PUEDE VENDER EL USUFRUCTO PERO NO LA COSA, aunque se
puede llegar a pactar. **supremo. En caso de necesidad. Ej. ancianito que ha tenido que vender la casa,
por situación de necesidad. El supremo consideraba que no había ningún tipo de estado de necesidad. Pasa
lo mismo que en el derecho de habitación, a no ser que se cuente con el consentimiento de propietario.

3.- NATURALEZA JURIDICA

¿podemos hablar de auténticos derechos reales?
La hipoteca, por ejemplo, carece de la nota de la inmediatividad, es decir, del poder directo e inmediato
sobre la cosa (ius utendi). No hay posesión de la cosa, sino que es parte del titular de ese derecho real de
garantía, el acreedor hipotecario.
Esta idea aparecía también cuando se hablaba de los derechos reales que son susceptibles de usucapión (las
que lleve inherente la posesión) A modo de recordatorio, decíamos que las servidumbres sí son susceptibles.
No obstante, no todas, sino las continuas y aparentes. Volviendo a la hipoteca, no lo son porque: no llevan
inherente la posesión. Eso ha hecho preguntarse, si realmente podemos hablar de derechos reales.
Al principio, cuando hablábamos de derechos reales, hablamos de derechos sobre una cosa, facultades sobre
una cosa. En la hipoteca, no lleva inherente la posibilidad de una cosa, pero sí que tiene facultades sobre la
cosa ajena. Es un iura in re aliena, que lleva el ius distrahendi, es decir, instar a la venta forzosa del bien
por los procedimientos legalmente establecidos. Este ius es una forma de dar a ver que la hipoteca es visible.
Antes del incumplimiento de la obligación garantizada, es decir, en lo que se llama la fase de seguridad, la
hipoteca, no la vemos porque no se refleja en nada, en ninguna facultad concreta que sea visible en esa fase
de seguridad. No obstante, la hipoteca puede demostrar que lleva inherente facultades sobre cosas ajenas. Y
esto lo vemos en la llamada acción de devastación del art 117 LH.
Ej. Tenemos un deudor que tiene en su poder, la cosa hipotecada, pues la hipoteca no se desplaza a manos
del acreedor hipotecario. Yo tengo una hipoteca con el Banco de Santander, yo soy la deudora y la que está
en la posesión de mi casa. Pero yo empiezo a realizar actos que son dañosos para la finca y el acreedor
hipotecario está muy preocupado porque si yo realizo actos dañosos para la finca, la finca deteriora su valor,
con lo cual en el momento que se vaya a poner en subasta pública se puede sacar a la venta a un precio
inferior, porque yo he causado unos daños. La acción de devastación es una acción que puede usar el
acreedor hipotecario para poner fin a esa situación,
• primero dirigiéndose al juez para que aperciba a la deudora que deje de hacer esas acciones dañinas
que producen deterioro;
• segundo: el juez lo que va a determinar es que esa finca se ponga en Administración y que se le
quite al deudor la posesión y se ponga en Administración judicial.
Son actos que demuestran la visibilidad de la hipoteca, antes incluso de que haya producido el
incumplimiento de la obligación garantizada.
En conclusión, la hipoteca tiene la facultad de instar la venta forzosa de la cosa ajena y, también, antes de la
ejecución, en la llamada fase de seguridad de la hipoteca. Art 117 LH.
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor
hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre
estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará
providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración
judicial.
En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos setecientos veinte y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Art 117.
4.- CLASES DE GARANTIAS REALES
o Inmobiliarias
la hipoteca y la anticresis reguladas en el Código Civil.

o Mobiliarias
✓ Como la prenda tradicional o clásica, regulada en el Código Civil
✓ Hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de la posesión (Ley de 16 de
diciembre de 1954, de hipoteca mobiliaria y de prenda sin desplazamiento de la posesión:
LHMPSD)
¿Cuál es la diferencia? en la prenda del Código Civil hay un desplazamiento posesorio de la cosa, un
movimiento del objeto de la garantía a manos del acreedor y en cambio de la prenda de la ley especial no
hay desplazamiento posesorio, sino que el deudor sigue teniendo la cosa en sus manos.

5.- REGULACION
En lugar de estar en el libro II de los derechos reales, vamos a encontrar la regulación en el Libro IV de
los contratos. ¿Por qué? Porque el legislador español, igual que el francés, ha decidido que esas figuras que
son derechos reales las va a regular al hilo de la regulación de los contratos, es decir, de los negocios que
dan lugar a esas figuras, pues los derechos reales no nacen por generación espontánea, sino por la ley, la
donación, los contratos seguidos de la tradición etc.
o Disposiciones comunes a todos los contratos de garantías reales: arts. 1857 a 1862 CC.
o Regulación del contrato de prenda: arts. 1863 a 1873 CC.
o Regulación del contrato de hipoteca inmobiliaria: arts. 1874 a 1880 CC.
o Regulación del contrato de anticresis: arts. 1881 a 1886 CC.
o Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento: LHMPSD 16 diciembre 1954.

6.-REQUISITOS ESENCALES DE LAS GARANTIAS REALES EN GENERAL.

I. Accesoriedad.
Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que garantizan, de cuya validez y
subsistencia dependen (art 1857.1 cc). La extinción del credito produce la extinción de la garantía.
Por su lado, la transmisión del credito produce la transmisión de la garantía (art 1528)
Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca
1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso
de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus
propios bienes. Art 1857 cc

La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca,
prenda o privilegio. Ar t1528 cc

II. Indivisibilidad
la invisibilidad se puede concebir o definir de 2 maneras diferentes, ambas válidas.
➢ Primer sentido
si se paga parte de la deuda no se extingue parcialmente la garantía. Ej. Una deuda que se
transmite a los herederos del deudor y uno de los herederos dice, pues yo voy a pagar ya
mi parte porque la deuda era de 10 y somos 5 hermanos, pues voy a pagar dos y cancelo
parcialmente la hipoteca. Eso no existe

➢ segundo sentido. si se divide materialmente el bien objeto de la garantía no se divide a la

par la garantía, sino que la garantía sigue recayendo sobre el bien íntegro sobre la finca, tal
y como era antes, a pesar de que ahora se haya dividido.
 En conclusión, los derechos reales de garantía son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los
causahabitantes del deudor o del acreedor. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya
pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras
la deuda no haya sido satisfecha por completo (art 1860). También son indivisibles las garantías en
el sentido de que continúan gravando íntegramente el bien, aunque este se divida materialmente.

La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor
o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga
proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo.
Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni
cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en
prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.
El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extinga la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga
la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente. Art 1860 cc

7.- LA RESERVA DE DOMINIO.

EJ. Tu transmites la propiedad de una cosa que has vendido, no solo cuando hay ese título traslativo (en
este caso la venta) sino cuando la venta va seguida de la tradición. No hay que pagar hasta el último euro
del precio, ni siquiera hay que haber pagado ni un solo euro del precio, porque ese comprador que ya tiene
el título y el modo es ya el nuevo propietario.
Introducir una cláusula de reserva de dominio en el contrato traslativo, supone que el vendedor, por mucho
que se haya celebrado el contrato y que haya entregado la cosa, me reservo el dominio hasta que el deudor
no pague el último euro del precio. Pero lo normal o la manera habitual de operar es con el título y modo,
ya habemus nuevo propietario aunque no se haya pagado ni €1 del precio.
En conclusión, la clausula accesoria del contrato de compraventa por la que el vendedor asegura el cobro
del precio aplazado mediante la retención del derecho de propiedad a pesar de la entrega inmediata de la
cosa al comprador, para su uso y disfrute.
En definitiva, la clausula de reserva de dominio implica una dilación en la transmisión del dominio al
comprador, con una finalidad de garantía del pago del precio aplazado de la compraventa.

8.- LA PRENDA CLÁSICA O TRADICIONAL.

Es un derecho real de garantía mobiliaria, por el cual determinado bien mueble del deudor o de un tercero
queda especialmente afecto al cumplimiento de una obligación, para lo cual se desplaza su posesión al
acreedor o a un tercero, pudiendo el titular del credito realizar su valor o satisfacer con el su derecho en caso
de que la obligación no llegue a ser cumplida (ius distrahendi)
Los derechos reales siempre nos hemos aproximado a ellos diciendo que hay:
o sobre ellos muebles
o sobre bienes inmuebles (servidumbres, superficie)
o sobre bienes inmateriales,
hablamos de prenda clásica o tradicional o prenda con desplazamiento posesorio para referirnos a esta
garantía regulada e el CC. La prenda puede ser constituida por el deudor, en garantía de su propia deuda o
por un tercero, en garantía de la deuda ajena.
El objeto que se da en prenda se entrega al acreedor y hasta que yo no pague, la cosa no se me va a devolver.
Y si yo no pago la obligación, no solo no me la devuelve, sino que puede instar la venta forzosa del bien
pignorado por los procedimientos legalmente establecido.
Ej. recordar lo que es una prenda. nos quedábamos las 3 hermanas haciendo la carrera en una casa y mi
abuela vivía con nosotros. una de las obsesiones que tenía mi abuela era el gasto de la luz. Había vivido la
guerra y siempre decía la misma frase: cuando venga el de la luz, nos va a llevar en prenda. Es decir, va a
coger a un miembro de la familia y se lo va a llevar como rehén.
Ej. Este es un balneario que hay en Galicia. El que tiene la prenda, la posesión es el acreedor y hasta que
no le devuelves la deuda yo no te devuelve la prenda. ¿Y en qué le beneficia la prenda? Que ya tengo la
garantía de que vas a volver. Y que si no me pagas, lo voy a vender con los procedimientos establecidos. En
el balneario te dan una llave y a cambio tienes que dejar algo para que se aseguren que vuelves. No obstante,
esto no es ius distrahendi, sino ius retendi, que lo tiene el acreedor pignoraticio. A veces vemos el ius
retentioni como una figura de garantía, pero que no llega a constituir prenda.

8.1 CARACTERES
I. Desplazamiento posesorio
Es un requisito constitutivo del derecho real. Es normalmente en manos del acreedor, pero puede
haber un acuerdo acreedor y deudor en función del cual se ponga en manos de un tercero.
Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se
ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo. Art 1863 cc.

¿Qué función tiene el desplazamiento posesorio? Tiene una doble función:

➢ Aseguramiento
Evitar que el deudor la venda

➢ Publicidad
Del gravamen, frente a terceros, es decir, evitar que quien compre la cosa de manos del
deudor piense que esté libre de gravámenes.

II. accesoriedad
III. indivisibilidad,

8.2 OBJETO
“Exclusivamente los bienes muebles, que estén en el comercio de los hombres, con tal que sean susceptibles
de posesión (art 1864), en ningún caso podrán ser objeto de prenda los animales de compañía”
No se indica en el Código Civil que tengan que ser bienes valiosos, pero se sobreentiende, al menos, con
valor suficiente para cubrir la deuda. Ej. la casa de empeño, va a admitir un anillo de brillantes, pero no te
va a admitir una foto que tenga para ti un valor sentimental, te va a admitir un libro firmado por Federico
García Lorca pero no te va a admitir un libro firmado por tu abuela.
Pueden ser objeto de prenda clásica los bienes que puedan ser objeto de prenda sin desplazamiento de la
posesión, de esa ley especial, de la LHMMPSD, siempre que antes no se haya constituido una prenda sin
desplazamiento de la posesión.

No podrá constituirse prenda sin desplazamiento sobre los bienes expresados en el artículo doce o que por pacto
hubieren sido hipotecados con arreglo al artículo ciento once de la Ley Hipotecaria.

Tampoco podrá constituirse prenda ordinaria sobre bienes que se hallen pignorados con arreglo a esta Ley. art
[Link] LHMSDP.

Con la ley de 2021, los animales son seres dotados de sensibilidad, con lo cual los animales de compañía
no los puedes dar en prenda porque sufren al separarse de su dueño, porque son seres dotados de sensibilidad,
animales de compañía.
Los animales son bienes muebles. Tras la reforma del art 1864 CC por la Ley 17/2021, de 15 diciembre, se
ha incorporado la prohibición de que puedan darse en prenda los animales de compañía. La cuestión es qué
es un animal de compañía.
Un solo bien mueble puede darse en garantía de distintos créditos que el deudor tenga a favor de varios
acreedores. En este caso, la posesión del bien mueble la tendrá primer acreedor. Ej. Lo ofrezco en garantía
de este crédito y lo tiene en sus manos el primer acreedor y luego constituye otra prenda a favor de otro
sujeto al que le pedí un segundo préstamo. ¿Entonces, cómo hacemos aquí con el desplazamiento posesorio?
Porque hemos dicho que es requisito constitutivo de la prenda. En ese caso, el desplazamiento posesorio de
la primera prenda es suficiente y se entiende que el primer acreedor retiene la posesión, tiene la posesión en
beneficio no solo suyo, sino del segundo.
Habría que distinguir dos casos:
- el deudor no paga la primera deuda garantizada, entonces el bien se vende forzosamente. Y lo que
sucede con esa realización forzosa del primer crédito garantizado con la primera prenda es que la
ejecución forzosa purga la segunda, se extingue. El tercero adquiere el bien libre de cargas, pero
con el dinero obtenido de la venta de ese anillo de brillantes, primero se paga el primer acreedor
pignoraticio, que tiene preferencia a priori y si sobra algo se paga el segundo acreedor pignoraticio.
Y en ese caso si se realiza la segunda prenda desaparece. Se llama purga de gravámenes por efecto
de la realización forzosa donde se cobra primero el primer cobro preferente.

- Vence la segunda antes y no se paga y el segundo acreedor que hasta aquí hemos llegado, insto de
la realización forzosa del bien. Y ese anillo de brillantes sale a subasta pública, pero sale a subasta
pública con el primer gravamen. De tal manera que el comprador compra un bien en subasta pública
gravado y por supuesto, no lo habrá comprado a precio de mercado.

8.3 FORMA DEL CONTRATO DE PRENDA

No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha. Art 1865
cc.

Si queremos de verdad que esa prenda sea eficaz frente a tercero necesito que esté en escritura pública.
Se trata de un mecanismo para completar la publicidad posesoria. Necesito que mi prenda esté formalizada
en escritura pública porque es de verdad cuando yo puedo decirle al resto de acreedores en perjuicio de
tercero, que yo soy un acreedor preferente, por qué mi prenda se ha constituido en escritura pública.
En esta fecha, cuando no hay terceros involucrados, un contrato de prenda que se haya hecho en documento
privado y que haya ido seguida de desplazamiento posesorio esa prenda valdrá. Pero si lo que queremos es
hacer valer mi posición de acreedor privilegiado frente al tercero, yo necesito que esa prenda se haya
formalizado en escritura pública.
Por supuesto que si no se ha formalizado en escritura pública y la cosa queda entre tú y yo, (casa de empeños
y yo), ese contrato privado que yo he firmado es suficiente. Es decir, no es forma ad solemnitatem (lo
confirma la referencia al no efecto frente a tercero), sino ad probationem. Pero, frente a terceros (otros
acreedores del deudor) la prenda solo surte efectos desde que se haya hecho constar su fecha en escritura
publica y desde esa fecha. Se trata de evitar maniobras fraudulentas del deudor que pretenda la anteposición
de algunas garantías de fecha anterior.
Para que el acreedor pignoraticio una vez que haya habido desplazamiento posesorio pueda decir que tiene,
que retiene la cosa y por supuesto, si no paga, él puede ejecutar la cosa, la realizó forzosamente. No obstante,
cuando ya hay involucrados terceros ya necesitamos que la fecha conste con certeza en un instrumento
público, en una escritura pública. A partir de ese momento y no antes, es cuando consideramos a ese sujeto
al acreedor pignoraticio.

No hablamos de crédito privilegiado hasta que la fecha de la prenda figure en ese documento público. Por
tanto, ya tenemos dos elementos fundamentales en los tratamientos de accesoriedad, que es:
o Requisito constitutivo del desplazamiento de la prenda. Si no lo hay, no hay prenda
o el instrumento público, que no es requisito constitutivo de la prenda, pero que desde luego, para
que el acreedor pueda decir de “verdad soy un acreedor privilegiado y puedo oponer ese privilegio
que al resto de acreedores, necesitamos esa escritura pública” pero no es un requisito.
El contrato de prenda otorgado en documento privado sólo produce efectos inter partes. Las partes podrán
compelerse recíprocamente a otorgar la escritura pública. A partir de que la prenda conste en escritura
pública, y se produzca el necesario desplazamiento posesorio, el credito pignoraticio podrá considerarse
credito privilegiado (art 1922.2 cc. no lo exige, pero este requisito ha de entenderse implícito).
Con relación a determinados bienes muebles del deudor, gozan de preferencia:
2.º Los garantizados con prenda que se halle en poder del acreedor, sobre la cosa empeñada y hasta donde
alcance su valor. Art 1922.2

8.4 CONTENIDO DEL DERECHO DE PRENDA. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio.
A. Posesión de la cosa
Es el acreedor pignoraticio quien tiene la posesión, aunque puede estar en manos de un tercero pero
lo normal es que la tenga el acreedor.

1) obligación de conservarla con la diligencia de un buen padre de familia.

El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho
al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las
disposiciones de este Código. Art 1867 CC.

Ej. si es una casa de empeños, ya es un profesional. Por lo tanto, ya hay canon de diligencia, ya no
serán del buen padre de familia. Cuando es un empresario, ya no hablamos del buen padre de
familia, sino que hablamos del acreedor comerciante.

2) El acreedor pignoraticio debe ser abonado de los gastos

Realizados en la conservación y responde de su perdido y deterioro, según disposiciones CC
(artículo 1867 CC, cfr. arts. 1101 y ss. CC). Si la cosa perece sin su culpa, el acreedor puede instar
el vencimiento anticipado de la obligación (art 1129.3), pero el deudor puede evitar este efecto
prestando nuevas garantías en sustitución de la prenda.
Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:
1.º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.
2.º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.
3.º Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por
caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente
seguras. Art 1129

3) Las mejoras no se abonan

Ej. si te has dedicado a mejorar la cosa, eso es problema tuyo. Solo se te van a abonar los gastos de
conservación y si la cosa perece estando en su poder, sin su culpa por caso fortuito o fuerza mayor,
es un motivo para que él declare vencido anticipadamente el crédito. Eso quiere decir que si me
tenías que devolver dentro de seis meses, me devuelves ahora, salvo que me de otra cosa en garantía.

Tampoco se abonan los gastos de los perjuicios que se hayan derivado para él, a diferencia de lo
que sucede en el contrato de depósito, ya que el acreedor posee también en su interés.
El depositante está obligado a reembolsar al depositario los gastos que haya hecho para la conservación de la
cosa depositada y a indemnizarle de todos los perjuicios que se le hayan seguido del depósito. Art 1779 cc.

4) No se puede usar.
Salvo que se haya pactado lo contrario.
El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en
otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito. Art 1870 cc

Si lo hace puede el dueño pedir que se constituya en depósito. En relacion con ciertos bienes, sí que
habrá obligación de usarlos, si el no uso produce un deterioro (prenda de vehículo).

5) No puede el acreedor pignoraticio enajenar la cosa dada en prenda.

 B. Retención posesoria.
Cuando la posesión corresponda al acreedor (no a un tercero), tiene la facultad de retener la posesión
de la cosa mientras no sea pagada la deuda, con los intereses, y en su caso, las expensas (gastos de
conservación) (arts. 1866.i y 1871 cc.)

El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a
quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.
Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse
pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se les satisfagan ambos créditos, aunque no
se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda. Art 1866 cc.

No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda
y sus intereses, con las expensas en su caso. Art 1871 cc.

El ius retentionis se puede hacer valer erga omnes, frente al nuevo propietario de la cosa, si el
deudor la hubiera enajenado.

Ej. El deudor sigue siendo el propietario y puede vender la cosa. Lo que pasa es que le dice al
comprador que está en manos de una casa de empeños, con lo cual el de la casa de empeños tiene
esa facultad de retener hasta que no me pague.
También en relacion con la retención posesoria hay que referirse al pignus gordianum (art [Link])
El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a
quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.
Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse
pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se les satisfagan ambos créditos, aunque no
se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda. Art 1866 cc.

Ej. mismo acreedor y el mismo deudor. Yo he pedido un préstamo y ya tienes esta cosa en tu poder
y ahora te pido un segundo préstamo, te lo pido después. La deuda segunda es posterior, pero vence
antes. Y además, no está garantizada. La que está garantizada es la primera, que es la que primera
se contrajo, pero es la que tiene un vencimiento posterior. Entonces lo que dice la norma es que el
acreedor puede prorrogar la retención hasta que se satisfagan ambos créditos, aunque sobre el
primero está garantizado con la prenda. Por eso hablamos de ius retentionis.

Primera deuda garantizada:

- fecha de nacimiento:1 de enero,
- fecha de vencimiento, 6 de julio

Segunda deuda no garantizada

Con mismas partes, mismo acreedor, mismo deudor,
- fecha de nacimiento, 2 de febrero,
- fecha de vencimiento antes. 6 de marzo
 Pignus gordianum: ej. si el 6 de mayo o el 7 de mayo tú pretendes pagarme la del 6 de julio para
liberar al rehén, no se puede. El pignus gordianum es un dispositivo “anti listillos” Porque lo que
me tenías que haber pagado era la de 6 de mayo. Pero lo que me quieres pagar es la de 6 de julio, la
garantizada, porque quieres que te devuelva la cosa. Es decir, el acreedor puede hacer que su garantía
haga que la segunda tenga un ius retentionis pero la segunda no la tiene.

Ej. Pedro presta €4000 a Javier y 1 de enero de 2022, entregado un anillo de brillantes en garantía
de devolución del préstamo que tiene como plazo de vencimiento 5 de mayo de 2022. El 1 de febrero
de 2022. Javier le pide por favor prestados Pedro otros €1000 y va a tener un plazo de vencimiento
de 1 de marzo de 2022. ¿Qué pretende el pignus gordianum? Hasta que no me pague las dos, yo no
devuelvo.

Es una norma procedente del Derecho romano, por lo que está presente en todos los códigos civiles
europeos. Tiene un fundamento:
➢ Objetivo,
Atajar conductas contrarias a la buena fe

➢ Subjetivo
Presunción de que, en realidad, las partes, quisieron asegurar las dos.

Es una norma dispositiva. El ordenamiento busca proteger al acreedor.

El pignus gordianum no se aplica:

✓ Si es un tercero el que ha constituido la prenda en garantía de una deuda ajena
✓ Tampoco si se hubiera excluida por las partes (acreedor y deudor) a través de pacto (norma
dispositiva)

C. Ejercicio de acciones en defesa del dominio.

El acreedor está legitimado también para ejercer acciones en defensa del dominio.
Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella.
Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para
reclamarla o defenderla contra tercero. Art 1863 cc

Como juicios sumarios posesorios, pero también la acción reivindicatoria y la declarativa de

dominio, en caso de inactividad del propietario (legitimación delegada). Es obvio que no se trata
solamente de ejercer los interdictos posesorios, pues de lo contrario no hubiera sido preciso
advertirlo.

Es una mera facultad, es decir, no obligación, a la que se puede renunciar en el negocio constitutivo
de la prenda. No obstante, sí tendrá el acreedor pignoraticio el deber de notificar al propietario
cualquier perjuicio o despojo que sufra, sin penas de incurrir en responsabilidad por los daños y
perjuicios.

D. Derecho a compensar los intereses que produzca la prenda con los que se le deban
El acreedor pignoraticio tiene derecho a compensar los intereses que producen la prenda con los
que el deudor le deba en razón del debido garantizado.
Si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y, si no se le
deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital. Art 1868 cc

Los intereses son frutos civiles. La norma se refiere a la prenda sobre créditos. La doctrina no es
partidaria de extender la norma a la prenda sobre otros bienes, porque se contraria el principio
general de la prenda, es decir, el acreedor pignoraticio no tiene derecho a usar la cosa.

E. Derecho de realización del valor de la cosa y cobro preferente de la deuda.

El acreedor tiene un ius distrahendi en caso de incumplimiento por el deudor de la obligación
garantizada. Se trata de la facultad mas importante que integra el derecho de prenda, a saber, la
 facultad de realizar forzosamente la venta de la cosa en caso de incumplimiento por los
procedimiento legalmente establecidos (procedimientos de ejecución judicial LEC o el
procedimiento de ejecución extrajudicial ante notario del art 1872 CC)
Prohibición de pacto comisorio. Si se incluye en el negocio constitutivo de la prenda, tal
estipulación será nula (nulidad parcial)

i. Procedimiento judicial
Ante juez, recogido en LEC.

ii. Extrajudicial
Ante notario. Art 1872.
El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito podrá proceder por ante Notario a la
enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación
del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda,
podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor
hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito
Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio. Art
1872. Remisión a art 197 y 323 del código de comercio

Las ventas a que se refiere el artículo anterior se harán en el depósito de la compañía, sin necesidad
de decreto judicial, en subasta pública anunciada previamente, y con intervención de Corredor
colegiado, donde lo hubiere, y en su defecto, del Notario. Art 197 Código comercio
Lo dispuesto en esta Sección será también aplicable a las cuentas corrientes de crédito abiertas por
entidades de crédito cuando se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será
la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, en cuyo caso, además de los
documentos contemplados en el artículo anterior, se entregará la mencionada certificación
acompañada del documento fehaciente a que se refiere el artículo 1435 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil art 323 Código comercio.

En general, el mecanismo de realización forzosa de una garantía real como la prenda, cualquiera que sea el
procedimiento que se siga, significa:
1) si el precio obtenido por la subasta pública del bien fuera 1000 y la deuda fuera de 800. De esos 1000 que
se obtienen en la subasta pública, le damos al acreedor pignoraticio 800 y los 200 se devuelve al deudor.
2) si el precio obtenido por la subasta fuera de 700 y la deuda es la misma, 800. ¿Cómo funciona esto? Pues
esos 700 se los damos al acreedor, pero el deudor sigue teniendo una deuda de 100 frente al acreedor (ya si
garantía real), salvo que hubiera otorgado, en su caso, carta de pago por la totalidad de su credito.
Si hubiera otros derechos de garantía (de prenda en este caso) constituidos con posterioridad, el
procedimiento de ejecución los extingue, y estos acreedores solo podrán cobrar si hubiera remanente, que
no será en ese caso devuelto al deudor.

8.5 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONSTITUYENTE DE LA GARANTIA.

A. Ius disponendi.
Puesto que tiene el derecho de propiedad puede enajenar y constituir nuevas prendas sobre la misma
cosa. la cosa queda en manos del primer acreedor, que ejerce la posesión en beneficio del resto.

B. Derecho a obtener la restitución de la cosa.

La restitución se producirá previo pago o extinción de la deuda garantizada y de los gastos de
conservación en la cosa pignorada.

8.6 EXTINCION DE LA PRENDA

Por cualquiera de las causas de extinción de los derechos reales como la pérdida de la cosa, renuncia etc.
También por la accesibilidad que mantiene con el derecho de crédito: si se extingue el crédito, arrastra a la
garantía real.
 Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda cuando la cosa pignorada, después de entregada al
acreedor, se hallare en poder del deudor. art 1191 cc

Se trata de una presunción iuris tantum

8.7 PRENDAS ESPECIALES
A. Prenda irregular.
es aquella en la que el objeto gravado es dinero, que es un bien fungible. Es decir, yo ofrezco como
garantía una cantidad de dinero porque es una prenda especial. Por dos razones:

✓ Primero. Esa cantidad de dinero que yo le doy al acreedor, soy deudor de esa cantidad de
dinero que yo le doy al acreedor en garantía de una obligación que tengo contraída con él.
El alrededor adquiere la propiedad de esa cantidad de dinero, que eso es inusual en una
prenda. En una prenda yo empeño mi anillo y el acreedor no adquiere la propiedad de mi
anillo, sino que cuando yo satisfago la deuda garantizada, normalmente la devolución de
un préstamo, yo recupero mi anillo, pero no adquiere la propiedad, no puede usarlo.

Pues en cambio, con la prenda irregular, el acreedor adquiere la propiedad. Y en caso de

que el deudor cumpla, es decir, estamos en una situación irregular, el deudor ha cumplido
la obligación garantizada, lo que hace el acreedor es que le devuelve el tantumdem
eiusdem generis, es decir, otro tanto de la misma especie y calidad.

En conclusión, el acreedor pignoraticio (o el tercero) adquiere la propiedad de la prenda y

ha de restituir otro tanto de la misma especie y calidad, en caso de cumplimiento de la
obligación.

✓ Segunda. El deudor no cumple. Bueno, pues ya sabemos que lo normal es he dejado mi

anillo, no he devuelto el préstamo y entonces el acreedor no se lo puede quedar porque lo
impide la petición de pacto comisorio. Pero lo que puede poner en marcha son los
procedimientos de ejecución forzosa de venta forzosa del bien judicial o notarial
extrajudicial.

Bueno, pues en la prenda irregular eso no sucede, sino que se compensa. Es decir, no es
precisa la ejecución por los procedimientos legalmente establecidos, sino que simplemente
se compensa con el credito adecuado, en caso de incumplimiento de la obligación, sin que
se pueda incurrir en la prohibición de pacto comisorio.

B. Prenda sobre derechos

✓ Sobre bienes muebles

Puede construirse una prenda sobre derechos reales sobre bienes muebles, siempre que
lleven inherente la posesión.
✓ Sobre derechos de credito.
Si el crédito está
• incorporado a un título valor (prenda que se rige por las reglas normales).
• No esta incorporado a títulos valores (prenda sobre mi credito de devolución de
un depósito dinerario que he realizado en cuenta bancaria)

Ej. Yo deposito dinero en una entidad bancaria. Y luego solicito un préstamo frente
a esa misma entidad bancaria. Y la entidad bancaria me dice, yo te doy un
préstamo, pero quiero un derecho real de garantía, una prenda y yo ofrezco como
prenda el crédito que tengo frente a ella misma de restitución del dinero que
previamente he depositado ahí. En caso de incumplimiento de la obligación
garantizada que el cliente ha contraído con la entidad, opera la compensación. lo
compensa con el dinero que has depositado porque hemos constituido esa prenda
sobre créditos.

La cosa se complica un poco más cuando entran en juegos dos entidades bancarias.
La primera donde ya hemos depositado mi dinero frente a ella tengo un crédito y
 la segunda a la que yo he pedido el préstamo. Frente a ella tengo un credito,
entonces yo a la segunda entidad bancaria le digo, yo en garantía esta obligación
que ha asumido frente a ti de devolverte el préstamo que me has dado, te ofrezco
el crédito de restitución que tengo frente a esta entidad bancaria por el dinero que
previamente he depositado ahí.

Aquí vemos claramente la especialidad porque lo que se produce en este caso es

que se cede el crédito que yo tengo frente a la primera entidad bancaria a la segunda
entidad bancaria, es decir, el mecanismo es una cesión de créditos. De tal manera
que si yo no cumplo y no devuelvo frente a la segunda, la segunda podrá solicitar
la restitución de ese débito que yo tenía que he cedido con finalidad de garantía a
la primera entidad bancaria. Cuando yo hago eso y le ofrezco a la segunda como
garantía el crédito en la construcción que tengo frente a la primera esa cesión en
garantía se tiene que notificar. Se tiene que notificar al deudor cedido, que es la
primera entidad bancaria, ese es el mecanismo de publicidad equivalente al
desplazamiento posesorio.

Una entidad bancaria con finalidad de garantía: Eso qué significa, que cualquier
cosa que quiera hacer en relación con el crédito modificado, novarlo, extinguirlo,
respecto de la primera entidad bancaria tiene que hacerlo con el consentimiento
del segundo banco.

**del pptt**
La obligación garantizada se contrae con una entidad distinta de donde el deudor
realizo su depósito: cesión de créditos, notificándola al deudor cedido, esto es, a la
primera entidad bancaria (misma función que el desplazamiento posesorio)
La titularidad del credito sigue correspondiendo al cedente, poque la cesión es con
función de garantía. Solo si el deudor del credito garantizado no cumple, podrá el
acreedor pignoraticio cobrar el credito.
Aunque el pignorante siga conservando la titularidad del credito, los actos de
modificación o extinción del credito deberán llevarse a cabo con el consentimiento
del acreedor pignoraticio. Ver manual.

C. Prenda en los montes de piedad.

Son los establecimientos públicos destinados al empeño, en los que los particulares acuden para
obtener préstamos, dejando un objeto mueble en garantía de la devolución del dinero recibido.

Estas leyes y reglamentos especiales son: RD 12 junio 1909, que estableció el Reglamento de las
casas de préstamos y el RD 197/1988, de 22 de febrero, sobre las operaciones garantizadas con
objetos elaborados con metales preciosos.
Respecto a los Montes de Piedad y demás establecimientos públicos, que por instituto o profesión prestan sobre
prendas, se observarán las leyes y reglamentos especiales que les conciernan y, subsidiariamente, las
disposiciones de este título. Art 1873 cc
 TEMA 16. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE
LA POSESION.
1.- CONCEPTO Y NORMATIVA LEGAL.
El CC. Distingue entre:
o Prenda
Sobre bienes muebles. Estos bienes son menos identificables y, por tanto, más fácilmente
distrahibles, de ahí la necesidad de desplazamiento posesorio a manos del acreedor. El
desplazamiento posesorio es mecanismo de publicidad de la garantía.

Ej. anillo: es difícil de identifica y mucho más fácil distrahibles. Esta palabra significa más fácil de
esconder, de que se pierda la vista. Por eso, el CC, en estos casos, exige que haya un desplazamiento
a manos del acreedor, hasta que el deudor cumpla y en el caso de no cumplir, puede ejercer
forzosamente la venta de la cosa a través de los procedimientos legalmente establecidos.
SI NO HAY DESPLAZAMIENTO POSESORIO NO HAY PRENDA

o Hipoteca
sobre bienes inmuebles. Identificación mas perfecta, no necesidad de desplazamiento posesorio a
manos del acreedor. La publicidad de la garantía se asegura mediante la inscripción del derecho en
el registro de la propiedad, que, en este caso, tiene carácter constitutivo.

Lo normal en nuestro derecho es que la inscripción en el registro de la propiedad sea declarativa, es

decir, que no sea necesaria para adquirir el derecho. No obstante, si hablamos de la hipoteca,
superficie…la inscripción es constitutiva, es decir, “o entra en el registro o no hay derecho”. La
razón de ser (por ejemplo, en la hipoteca) es porque es un derecho real que no lleva inherente la
posesión (no se ve). Entonces para garantizar la protección, es mejor que queden sometidos a la
inscripción constitutiva.

No está regulada en el Código Civil, sino en una ley especial. Estamos en una situación, en la que
el deudor sigue teniendo la cosa garantizada en su poder.

EJ: banco Santander: no está viviendo en mi casa, aunque es el titular de una hipoteca sobre mi
casa. Aquí no se exige el desplazamiento posesorio porque no es necesario porque los bienes
inmuebles son muy fácilmente identificables y por ello muy difícilmente distrahibles.

En el siglo XX este esquema tan rígido se reveló inadecuado de acuerdo con las necesidades del trafico
moderno, por dos razones:
1. La desposesión de la prenda podía ocasionar al deudor un grave perjuicio económico en los casos
en que el bien tuviera un carácter productivo o se tratase de un instrumento basico para el
desenvolvimiento de su profesión.

Ej. panadero. Se le pide que constituya una prenda sobre su furgoneta (Bien mueble). Eso significa
que inmediatamente ese componente de reparto pasa a manos del acreedor, según la prenda clásica
tradicional que recoge el CC. En esa situación, se priva al panadero de la posibilidad de seguir
desarrollando su actividad. (seguir generado dinero para luego devolverle la obligación)

2. Aparición en la vida moderna de algunos bienes muebles que se aproximan, en su

individualización e identificabilidad, a los bienes inmuebles.

Ej. un coche con su matricula por su numero de bastidor. Tiene esas características que los hacen
identificables, individual, imputables y por lo tanto más difícilmente distrahibles.
Estas son las razones por las cuales se publica en el año 1954 una ley especial fuera del Código Civil: Ley
de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento que introdujo dos nuevas figuras, dos nuevos
derechos reales de garantía mobiliaria.
 1. La hipoteca mobiliaria,
que recae sobre bienes muebles susceptibles de una identificación semejante a los inmuebles.
Ej. Un vehículo, identificar e individualizar con matrícula bastidor, marca etc.

2. Prenda sin desplazamiento de la posesión

Es decir, el bien se queda en manos del deudor, con la finalidad de que este prosiga con su actividad.
Recaen sobre bienes muebles de identificación menos perfecta que habrán de estar ubicados (y no
desplazarse de allí) en un lugar que deberá describirse en el titulo constitutivo del gravamen, el
status loci, que da tranquilidad y garantía al acreedor, haciéndole saber que la cosa garantizada no
se va a mover.

Son fácilmente distrahibles y para que el deudor no lo venda y el acreedor no se quede sin garantía
se obliga a no mover la prenda, a dejarla en un sitio concreto.

Ej. Los frutos que recolecto en mi finca rústica, esos frutos que recolecto o la cosecha esperada
puede ser sometidos a una prenda sin desplazarme.

Los bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria no pueden pignorarse sin desplazamiento y los bienes
susceptibles de esta prenda no pueden hipotecarse (arts. 12 y 55 LHMPSD)
Únicamente1 podrán ser hipotecados:
1. los establecimientos mercantiles
2. los automóviles y otros vehículos de motor, asi como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad
particular.
3. las aeronaves
4. la maquinaria industrial
5. la propiedad intelectual y la industrial
No podrá hipotecarse el derecho real de hipoteca mobiliaria ni los bienes comprendidos en los arts. 52,
53, 54
Art 12. Ley especial

Podrán constituir prenda sin desplazamiento los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales
y pecuarias sobre los siguientes bienes:
1. los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato.
2. los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren almacenados, se determinará
el lugar en que hubieren de depositarse.
3. los animales, asi como sus crías y productos
4. las maquinas y aperos de las referidas explotaciones.
Art 52 ley especial

También podrá constituirse prenda sin desplazamiento sobre los bienes que a continuación se expresan,
aunque no formen parte de las explotaciones a que se refiere el artículo anterior:
1. las máquinas y demás bienes muebles identificables por características propias, como marca y numero
de fabricación, modelo y otras análogas, que no reúnan los requisitos exigidos en el articulo 42. (mirar)
2. la mercaderías y materias primas almacenadas.
Art 53 ley especial

De igual manera serán susceptibles de prenda sin desplazamiento las colecciones de objetos de valor
artístico e histórico, como cuadros, esculturas, porcelanas o libros, bien en su totalidad o en parte; también
podrán serlo dichos objetos, aunque no formen parte de una colección.

Podrán sujetarse a prenda sin desplazamiento los créditos y demás derechos que correspondan a los
titulares de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas siempre que la Ley o el
correspondiente título de constitución autoricen su enajenación a un tercero. Una vez constituida la
 prenda, el Registrador comunicará de oficio esta circunstancia a la Administración Pública competente
mediante certificación emitida al efecto.

Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén representados por valores y
no tengan la consideración de instrumentos financieros a los efectos de lo previsto en el Real Decreto Ley
5/2005, de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad y para la mejora de la
contratación pública, podrán igualmente sujetarse a prenda sin desplazamiento. Para su eficaz
constitución deberán inscribirse en el Registro de Bienes Muebles.
Art 54 ley especial

No podrá constituirse prenda sin desplazamiento sobre los bienes expresados en el artículo doce o que
por pacto hubieren sido hipotecados con arreglo al artículo ciento once de la Ley Hipotecaria.

Tampoco podrá constituirse prenda ordinaria sobre bienes que se hallen pignorados con arreglo a esta
Ley.
Art 55 ley especial.

Otros diferencias entre ambos gravámenes, además del objeto sobre el que cada uno de ellos puede recaer,
son:
1. (ambas) a constitución de la hipoteca se formaliza en escritura público, mientras que la
constitución de la prenda sin desplazamiento puede hacerse también en póliza intervenida por
Agente de Cambio y Bolsa o Corredor de comercio colegiado cuando se trate de operaciones
bancarias o se refiera a cualquiera de los supuestos comprendidos en el art 93 Ccom (ART lhmpsd).
No es forma ad solemnitatem.
La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se constituirán en escritura pública.
No obstante, la prenda sin desplazamiento podrá también constituirse mediante póliza intervenida por
Agente de Cambio y Bolsa o Corredor de Comercio colegiado, cuando se trate de operaciones bancarias
o se refiera a cualquiera de los supuestos comprendidos en el artículo noventa y tres del Código de
Comercio.
La escritura o la póliza, en su caso, deberán ser inscritas en el Registro que por esta Ley se establece.
La falta de inscripción de la hipoteca o de la prenda en el Registro privará al acreedor hipotecario o
pignoraticio de los derechos que, respectivamente, les concede esta Ley.
La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes. Los asientos
practicados en los libros especiales de hipoteca y de prenda, que se han de llevar en el Registro de la
Propiedad, están bajo la protección de los Tribunales y producirán todos sus efectos mientras no se
cancelen o se declare su nulidad.
Art 3 ley especial.

2. Mas importante aún:

La hipoteca mobiliaria está dotada de reipersecutoriedad (característico de los derechos reales)
(siempre que las cosas hayan sido debidamente descritas en la escritura pública), mientras que la
prenda sin desplazamiento, no.

Es decir, que si el deudor enajena (ya se verá que no puede) el vehículo sometido a hipoteca
mobiliaria el acreedor puede perseguir el bien, realizar forzosamente el bien, es decir, instalar los
procedimientos para que ese bien se venda, aunque bien haya pasado a manos de 1/3.

En cambio en los bienes sujetos a prenda sin desplazamiento si el deudor que ha constituido una
prenda sin desplazamiento se enajena o se desplazan de su status loci, la garantía no es eficaz frente
al tercero (art 16 LHMPSD, interpretado a contrario). La razón de ser es que la prenda sin
desplazamiento posesorio recae sobre bienes más fácilmente distrahibles, con la excepción de la
psd sobre maquinaria y objetos artísticos o históricos.

La hipoteca mobiliaria sujeta, directa e inmediatamente, los bienes sobre los que se impone,
cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue
constituida. Art 16 ley especial.
 Ej. La diferencia estrella es que una hipoteca mobiliaria que sí que yo puedo perseguir el bien
aunque haya cambiado de manos, porque ese bien, ese vehículo de motor está perfectamente
descrito en el registro de bienes muebles con una serie de características.
Hay una regulación común para la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento que está contenida
en los arts. 1 al 11 de LHMPSD. Nos centramos en:
1. El bien solo puede pignorarse (termino referida a la prenda) o hipotecarse en su totalidad, no
las cuotas de copropiedad si el bien estuviera en indivisión.
Podrá constituirse hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión sobre los bienes
enajenables que, respectivamente, se mencionan en esta Ley.
Si tales bienes estuvieren en proindivisión o pertenecieren en usufructo y en nuda propiedad a distintos
titulares, sólo podrán hipotecarse o pignorarse en su totalidad y mediante el consentimiento de todos
los partícipes.
Art 1 ley especial

Yo puedo vender mi cuota de copropiedad sin necesidad de tener que contar con el consentimiento
del resto, porque mi cuota es no es susceptible de tráfico. La puedo vender, la puedo hipotecar, pero
no la puedo hipotecar mobiliariamente o constituir sobre ella una prenda sin desplaza. ¿Por qué el
artículo 1 de la Ley especial de 1954 me dice, “o todo o nada o el bien íntegro o no”

2. El negocio de constitución de la garantía ha de otorgarse en escritura publica e inscribirse en el

Registro de Bienes Muebles, para su plena eficacia erga omnes (art 3-ver art arriba). Una prenda
sin desplazamiento no inscrita NO se convierte en prenda ordinaria (la del CC), pues falta el
desplazamiento posesorio (STS 21 marzo 2006 –RJ 1589-)

3. No hay desplazamiento posesorio de la cosa gravada a manos del acreedor. Continúan en manos
del propietario (deudor o un tercero), pero este NO podrá enajenarlos sin el consentimiento del
acreedor (art 4)

El deudor no podrá enajenar los bienes hipotecados o dados en prenda sin el consentimiento del
acreedor.

Ej. panadero que ha pedido un crédito y que ha constituido una hipoteca mobiliaria sobre su
furgoneta. continúe repartiendo el pan con esa furgoneta que está ya sometida a ese gravamen a
eso, pero no se te ocurra venderla, puedes usarla, puedes seguir explotando tu panadería con este
instrumento tan básico para el ejercicio de tu profesión, pero no puedes venderla a terceros sin
consentimiento del acreedor. ¿Por qué? Porque está en juego la reipersecutoriedad.

4. La hipoteca y la prenda se extenderán a toda clase de indemnizaciones que correspondan al

hipotecante o pignórate, concedidas o debidas por razón de los bienes gravados, si el siniestro
ocurre después de la constitución de la hipoteca (conversión en prenda de créditos o en prenda
irregular) (art 5)
La hipoteca y la prenda se extenderá a toda clase de indemnizaciones que correspondan al hipotecante
o pignorante, concedidas o debidas por razón de los bienes hipotecados o pignorados, si el siniestro o
hecho que los motiva acaeciere después de la constitución de la hipoteca o prenda.
Si dichas indemnizaciones hubieren de pagarse antes del vencimiento de la obligación garantizada, el
que haya de satisfacerlas entregará su importe con arreglo a lo convenido; en defecto de convenio,
se consignará en la forma establecida en los artículos mil ciento setenta y seis y siguientes del Código
Civil, siempre que en uno y otro caso hubiere sido notificado previamente de la existencia de la
hipoteca o de la prenda.

Ej. la furgoneta se quema. para la hipoteca de vehículos la ley obliga a concertar un seguro. Tiene
que estar asegurada porque lo dice la ley, y la aseguradora debe pagar una indemnización. Siempre
 hemos visto en las causas de extinción de los derechos reales que una causa de extinción es si
desaparece la cosa, desaparece el derecho real. Una salvedad, salvo que el bien estuviera asegurado,
entonces el gravamen pasa a recaer sobre la indemnización. Es decir, lo que antes tenía el acreedor
era una hipoteca mobiliaria sobre el vehículo del panadero. Ahora lo que tiene es una prenda sobre
el crédito que tiene el panadero frente a la aseguradora.

5. Los créditos garantizados con prenda e hipoteca son privilegiados. Se trata de un privilegio
especial.
El acreedor hipotecario o pignoraticio gozará para el cobro de su crédito de la preferencia y prelación
establecidas en los artículos mil novecientos veintidós, número segundo, y mil novecientos veintiséis,
número primero, del Código Civil, dejando a salvo siempre la prelación por créditos laborales.
En caso de concurso, la preferencia y prelación del acreedor hipotecario o pignoraticio se regirán por
lo establecido en la Ley Concursal.
Ar 10 ley especial.

Todos los créditos garantizados por un derecho real de garantía son privilegiados.
- ¿Qué tipo de créditos privilegiados, generales o especiales? Especiales y
- ¿qué es eso de general? el acreedor que tiene privilegio en general puede cobrarse con preferencia
sobre todos los bienes del dinero.
- ¿Qué es el especial? Privilegio especial: el acreedor, con privilegio especial puede comprarse con
preferencia sobre este cliente.

6. La acción hipotecaria y pignoraticia para realizar forzosamente el bien, en caso de impago de la

deuda garantizada, prescriben en el plazo de 3 años, contados desde que puedan ser legalmente
ejercidas. Procedimiento judicial o extrajudicial de la realización forzosa (art 11)
La acción hipotecaria y la pignoraticia prescribirán a los tres años, contados desde que puedan ser
legalmente ejercitadas.

2.- HIPOTECA MOBILIARIA.

La hipoteca mobiliaria puede recaer sobre estas 5 categorías de bienes, que tienen una individualidad e
identificabilidad similar a los inmuebles. Tiene carácter exhaustivo.
➢ Establecimientos mercantiles,
➢ automóvil y vehículo de motor.
➢ Aeronave.
➢ Maquinaria industrial.
➢ Propiedad intelectual e industrial,
La hipoteca de buques se rige por la Ley 14/2014 de 24 de Julio, DE navegación marítima, que derogo la
Leu de Hipoteca Naval de 1893.

2.1 ESTABLECIMIENTOS MERCANTILES

Regulada de los arts. 19 a 33 LHMPSD.
¿Qué es un establecimiento mercantil? es un conjunto organizado de bienes y derechos que un empresario
pone en marcha o recibe de manos de otra persona que le permite llevar a cabo una explotación, llevar a
cabo su actividad de comercio-
Dentro del establecimiento mercantil, el inmueble es uno de los elementos básicos, aunque no es necesario
que el que explota el establecimiento mercantil puede ser propietario del inmueble. Puede ser un simple
arrendatario y aparte de esa base física, el establecimiento está formado por:
 o Existencias
o mobiliario
o maquinaria,
o derechos de propiedad intelectual,
ej. una editorial, su establecimiento comercial o mercantil está formado por derechos de propiedad
intelectual que ya han tenido los autores antes de poder publicarse en la novela
o Contratos con proveedores
Y este establecimiento mercantil puede ser objeto de una hipoteca mobiliaria donde lo que se somete a
gravamen es ese conjunto patrimonial formado por diversos elementos de distinta índole. (Mobiliarios.
Derechos personales. Derechos reales, relaciones con clientes…)
S distingue entre lo que se llama la extensión de necesaria, la natural y la convencional:
a) Extensión necesaria
sí o sí tiene que estar. La hipoteca comprenderá necesariamente:

➢ el derecho de arrendamiento sobre el local (traspaso o constitución ex novo), así como

➢ las instalaciones fijas o permanentes siempre que pertenezcan al titular del
establecimiento. Aquellas partes que no se pueden separar.

El adjudicatario del establecimiento, en caso de ejecución forzosa, adquiere la condición de titular

del establecimiento mercantil y arrendatario del local.
Las condiciones de tal arrendamiento (renta y demás estipulaciones) deberán figurar en la escritura
pública (las condiciones del arrendamiento ya concertado: si quien constituye la hipoteca es el
arrendatario o del futuro arrendamiento: si quien constituye la hipoteca es el propietario) (artículo
24 LHMPSDP).
La escritura de constitución de hipoteca deberá contener, además de las circunstancias expresadas en
el artículo trece, las relativas a la renta y demás estipulaciones del arrendamiento, a todos los efectos
legales, y en especial a los del artículo veintiocho.
La hipoteca constituida se notificará por acta notarial al arrendador o al propietario del local en que
se hallare instalado el establecimiento que se hipoteca. Esta notificación se hará a instancia del
acreedor o del deudor.
Art 24 ley especial.

b) Extensión normal
(la hipoteca se extiende, salvo pacto en contrario):

➢ Nombre comercial,
➢ rótulo del establecimiento,
➢ marcas distintivas y demás derechos de propiedad intelectual e industrial;
➢ máquinas, mobiliario, utensilios y demás instrumentos de producción y trabajo.

A todos, extendería la hipoteca mobiliaria, salvo que se hubiera establecido un pacto en contrario.

c) Extensión convencional
(la hipoteca se extiende sólo mediante pacto):

➢ mercaderías y
➢ materias primas destinadas a la explotación propia del establecimiento.

El deudor viene obligado a tener en el establecimiento mercancías y materias en cantidad y valor

igual a los determinados en la escritura pública de hipoteca.
Ej. en el bar, todas las botellas quedarán gravadas si se pacta.
2.2 VEHICULOS DE MOTOR
o Automóviles,
o camiones,
o autocares,
o autobuses,
o tractores.
Cualesquiera bienes que son susceptibles de inscripción en este Registro Administrativo de vehículos de
motor.
Se consideran vehículos de motor, además de los automóviles, los camiones, autocares, autobuses,
tractores, motocicletas y cualesquiera otros susceptibles de matrícula en el correspondiente Registro
Administrativo.
También serán hipotecables los tranvías, trolebuses y vagones de ferrocarril de propiedad particular.
Art 34 ley especial.

Regulada desde arts. 34 a 37 LHMPSD.

Ideas principales:
a) los bienes deben de estar descritos en la escritura pública constitutiva del gravamen.
concretamente los datos que deben figurar son,
➢ clase de vehículo,
➢ marca,
➢ número de motor,
➢ bastidor, matrícula,
➢ número de cilindros,
➢ permiso de circulación.
➢ Toneladas de carga máxima de camiones.
La escritura de hipoteca contendrá, aparte de las circunstancias generales, las siguientes:
Primera. Clase de vehículo y marca de fábrica.
Segunda. Número del motor y del bastidor.
Tercera. Matrícula del vehículo.
Cuarta. Número de cilindros y potencia en HP.
Quinta. Categoría y número del permiso de circulación y lugar y fecha en que fue expedido.
Sexta. Toneladas de carga máxima si se tratase de camiones.
Si se tratase de vagones, se expresará si son abiertos o cerrados y la clase de servicio a que se destinen.
De ser abiertos, se consignará si son plataforma o bordes; y de ser cerrados, si son cubas, jaulas o
simplemente cerrados. Se identificarán, además, por la serie y número de ejes, número dentro de su serie,
carga, casa constructora, año de la construcción y las demás circunstancias que en cada caso se estimen
precisas.
Si el objeto hipotecado fuese un tranvía, se hará constar su serie y número, la constructora, año de la
construcción, servicio a que esté destinado, número que le corresponda y las demás circunstancias que
contribuyan a su mejor identificación.
El Notario, en el momento del otorgamiento de la escritura, hará la anotación correspondiente en el
permiso de circulación del vehículo.
Art 35 ley especial.

Además de las circunstancias exigidas por la legislación notarial, la escritura de hipoteca mobiliaria
deberá contener las siguientes:
Primera. Las que identifiquen la personalidad del acreedor, del deudor y, en su caso, del dueño de los
bienes hipotecados.
Segunda. Descripción de los bienes que se hipotequen, especificando su naturaleza, cantidad, calidad,
signos distintivos y demás particularidades que en cada caso sirvan para identificarlos o individualizarlos.
Tercera. Título de adquisición de los bienes y declaración del hipotecante de que no están hipotecados,
pignorados ni embargados.
Cuarta. Importe, en moneda nacional, del principal garantizado, plazo para su devolución, tipo de interés
si se pactare y cantidad que se señale para costas y gastos.
 Quinta. Fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso, al
hipotecante no deudor.
Art 13 ley especial.

a) el notario una vez que se constituye en escritura pública esa hipoteca mobiliaria, va a notar en el
permiso de circulación de ese vehículo que ese bien está gravado con una hipoteca mobiliaria. Y
esto funciona con todos los bienes sometidos a estas garantías mobiliarias. Aunque no cabe
enajenación sin consentimiento del acreedor.

b) Los vehículos con esta anotación en el permiso de circulación no pueden salir del territorio nacional
en la aduana, sin consentimiento del acreedor. Las aduanas exigirán el citado permiso:
os vehículos que tuvieren anotada la hipoteca en el permiso de circulación no podrán salir del
territorio nacional sin consentimiento del acreedor.
Las Aduanas españolas exigirán, a tal efecto, el citado permiso de circulación
Art 37 ley especial.

Todo ello para garantizar la expectativa de cobro que tiene el acreedor en caso de incumplimiento.

d) ese vehículo debe estar asegurado contra riesgos de: art 36 LHMPSD.
➢ robo,
➢ hurto,
➢ extravío,
➢ sustracción o menoscabo…
por una cantidad igual o superior al importe de la responsabilidad hipotecaria

Si el deudor no cumple su obligación de asegurar o impaga primas del seguro, se puede declarar
vencida anticipadamente la obligación asegurada. El acreedor también podrá abonar su
importe por cuenta del obligado a su pago. En este último supuesto, el importe de la prima,
incrementado con el interés legal, podrá hacerse efectivo al mismo tiempo y con igual título que
ela obligación principal, pero dentro del límite máximo fijado para costas y gastos en la escritura
de constitución de la hipoteca o de la prenda (artículo 6 LHMPSD).

La falta de pago de la prima de seguro de los bienes hipotecados o pignorados, cuando proceda su
aseguramiento, facultará al acreedor para dar por vencida la obligación o para abonar su importe por
cuenta del obligado a su pago.
En este último supuesto, el importe de la prima, incrementado con el interés legal, podrá hacerse efectivo
al mismo tiempo y con igual título que la obligación principal, pero dentro del límite máximo fijado para
costas y gastos en la escritura de constitución de la hipoteca o de la prenda.

Ej. Madrid está lleno de anuncios como éste. “Dinero ya. Empeña (acción de dejar algo en prenda como
garantía del cumplimiento de un compromiso) los vehículos y sigue circulando

Preguntas.
- ¿Qué tipo de garantía se constituye? Hipoteca, porque es vehículo de motor. Los que son
susceptibles de hm no lo son de psd.
- ¿Podría ser objeto el coche de una prenda ordinaria? sí. Podría ser objeto de una prenda ordinaria.
Ya sabemos que eso significaría otra cosa muy diferente. Significaría que el coche inmediatamente
pasaría a manos del acreedor. Que tendría que conservarlo, en principio no podría usarlo, salvo que
su no uso produzca un deterioro. En este caso, se descarta la prenda ordinaria porque “sigue
circulando”
- ¿Dónde la vamos a ver la regulación?
 a) A Código Civil,
b) Ley hipotecaria,
c) Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento

- ¿Ley hipoteca mobiliaria: cuáles son los requisitos para su constituir? me obligan a ir al notario y
me obligan a inscribir en el Registro de Bienes Muebles
- ¿Qué circunstancias se habrán de figurar en el registro? Las circunstancias del artículo 13
Además de las circunstancias exigidas por la legislación notarial, la escritura de hipoteca mobiliaria
deberá contener las siguientes:
Primera. Las que identifiquen la personalidad del acreedor, del deudor y, en su caso, del dueño de los
bienes hipotecados.
Segunda. Descripción de los bienes que se hipotequen, especificando su naturaleza, cantidad, calidad,
signos distintivos y demás particularidades que en cada caso sirvan para identificarlos o individualizarlos.
Tercera. Título de adquisición de los bienes y declaración del hipotecante de que no están hipotecados,
pignorados ni embargados.
Cuarta. Importe, en moneda nacional, del principal garantizado, plazo para su devolución, tipo de interés
si se pactare y cantidad que se señale para costas y gastos.
Quinta. Fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso, al
hipotecante no deudor.

- ¿El propietario ha de asegurar el bien? sí ha de asegurarlo, es obligatorio. Lo establece la ley.

- ¿Contra qué riesgos? Robo, extravío, menoscabo
- ¿qué consecuencias produce el incumplimiento de esta obligación o la falta de pago de las primas?
Vencimiento anticipado y cómo alternativa si el acreedor dice no vencimiento anticipado, va a
pagar el las primas
- ¿A quién corresponde la propiedad del vehículo? Deudor. (revisar)
- ¿Si fuera una prenda clásica? Al acreedor. (revisar)
- ¿Puede propietario enajenar el vehículo? No. Salvo que el acreedor lo consienta.
- ¿Puede propietario sacar el vehículo de España? No.
- ¿Qué sucede si no se devuelve el préstamo? Que se ejecutará forzosamente el vehículo y se venderá
forzosamente, bien por procedimiento judicial o por el procedimiento extrajudicial.

2.3 OTRAS HIPOTECAS MOBILIARIAS.

➢ Hipoteca de aeronaves (arts. 38 a 41 LHMPSDP).
➢ Hipoteca de maquinaria industrial (arts. 42 a 44 LHMPSDP). Se trata de maquinaria afecta a una
explotación industrial.
➢ Hipoteca de propiedad intelectual e industrial (arts. 45 a 51 LHMPSDP).
➢ Hipoteca de buques (Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima, que derogó la Ley de
Hipoteca Naval de 1893).

3.- PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESION

Bienes muebles de identificación menos perfecta que los anteriores, pero que se identifican por referencia
al lugar donde están ubicados (status loci) y del cual se prohíbe al deudor desplazarlos, sin consentimiento
del acreedor (artículo 60 LHMPSDP). El status loci deberá hacerse constar en la escritura pública (artículo
57.2 LHMPSD).
Los bienes pignorados no se podrán trasladar del lugar en que se encuentren, según la escritura o
póliza, sin consentimiento del acreedor. Art 60 ley especial

Además de las circunstancias generales, la escritura o la póliza de prenda contendrán:

Segundo. Determinación, en su caso, del inmueble en que se situaren esos bienes por su origen,
aplicación, almacenamiento o depósito. Art 57.2 ley especial.
Son bienes que tienen una identificación, una susceptibilidad de individualización inferior a las máquinas,
los vehículos, las aeronaves (susceptibles de hipoteca mobiliaria). Tiene carácter exhaustivo:
➢ Prenda agrícola y ganadera
➢ Prenda industrial y comercial
➢ Prenda de colecciones de objetos artísticos o de objetos artísticos
➢ Prendas de ciertos créditos.

A modo de ejemplo: La prenda agrícola y ganadera

Podrán constituir prenda sin desplazamiento los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales
y pecuarias sobre los siguientes bienes:
Primero. Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el
contrato.
Segundo. Los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren almacenados, se
determinará el lugar en que hubieren de depositarse.
Tercero. Los animales, así como sus crías y productos.
Cuarto. Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones
Art 52 ley especial

¿Qué pueden ser objeto de prenda agrícola ganadera?

1. los frutos pendientes y las cosechas esperadas y todavía no recolectadas, dentro del año agrícola en
que se celebre el contrato.
2. los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieran almacenados, se
determinará el lugar en que hubieren de depositarse.
3. Los animales, asi como sus crías y productos
4. Las maquinas y aperos de las referidas explotaciones.
Ideas:
o El propietario debe considerarse un mero depositario, por lo que responde si pierde o dispone de
los bienes pignorados. No obstante, puede usarlos sin menos cabo de su valor, a diferencia de la
prenda ordinaria.
El dueño de los bienes pignorados, a todos los efectos legales, tendrá la consideración de depositario de
los mismos, con la consiguiente responsabilidad civil y criminal, no obstante su derecho a usar de los
mismos sin menoscabo de su valor.
El acreedor podrá exigir, a la muerte de dicho depositario legal, que los bienes pignorados se entreguen
materialmente en depósito a otra persona.
Art 59 ley especial

o El propietario corre con los gastos de conservación y debe tener los bienes a disposición del
acreedor para su posible inspección.
Además de las circunstancias generales, la escritura o la póliza de prenda contendrán:
Tercero. La obligación del dueño de conservarlos y de tenerlos a disposición del acreedor, para que
éste pueda, en cualquier momento, inspeccionarlos y comprobar la existencia y estado de los
mismos, en la forma pactada o, en su defecto, conforme al artículo sesenta y tres. Art 57.3

o No puede enajenar los bienes a un tercero sin el consentimiento del acreedor. Si lo hace, el tercero
podrá invocar la protección dl art 464 cc.
El deudor no podrá enajenar los bienes hipotecados o dados en prenda sin el consentimiento del
acreedor. Art 4

o No puede trasladar los bienes del lugar donde se encuentren y que haya sido fijado en la escritura
pública (artículos 60 y 57.2 LHMPSD, ver arriba).
 o El incumplimiento de estas obligaciones dará derecho al acreedor a exigir la devolución de la
cantidad adeudada o la inmediata venta de la prenda, sin perjuicio de las responsabilidades que
procedieren.
La prenda sin desplazamiento se inscribe en el Registro de Bienes Muebles. La inscripción no tiene carácter
constitutivo, pero el art [Link] de la ley especial señala que la falta de inscripción privara al acreedor
hipotecario o pignoraticio de los derechos que, respectivamente, les concede esta ley.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, hay esa Facultad de realización forzosa de bien,
por medio del
o procedimiento judicial de los arts. 538 y ss [Link] o el sumario 681 y ss [Link] o del
o extrajudicial de los arts. 94 y 95 LHMPSDP. ç

No obstante, la eficacia real es más limitada que la de la hipoteca mobiliaria, pues si el deudor traslada las
cosas del status loci y las transmite el tercero este último estará protegido (artículo 16 LHMPSD,
interpretado a contrario)
La hipoteca mobiliaria sujeta, directa e inmediatamente, los bienes sobre los que se impone, cualquiera
que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
 TEMA 17 y 18 LA HIPOTECA INMOBILIARIA Y LA ANTICRESIS
1.- CARACTERES GENERALES.
Ya no hablamos de la hipoteca sobre muebles, hablamos de la inmobiliaria.
Es un derecho real de garantía, accesorio de una obligación e indivisible. Los derechos reales de garantía
tienen dos características básicas:
o Accesoriedad
Los derechos reales de garantía son accesorios respecto de la obligación garantizada. Ej. Se extingue
la obligación garantizada, se extingue la garantía. Se ha pagado la deuda, la garantía sigue la misma
suerte. Efecto dominó. Se transmite el crédito garantizado y se transmite la garantía con el crédito
garantizado.

o Indivisibilidad:
Tiene dos significados,
➢ Si se paga parcialmente la deuda garantizada no se cancela parcialmente la garantía. Ej.
tenga cada año voy cancelando, pero la hipoteca sigue gravando mi casa entera. La
obligación garantizada ha disminuido, pero la hipoteca sigue gravando mi casa entera.

➢ Segundo concepto: Y es que si se divide materialmente la cosa objeto de la garantía, ej.

es una casa hipotecada que se ha fallecido el propietario y ahora tenemos una casa que se
ha dividido físicamente en dos mini casas porque son dos hijos. La hipoteca no queda
dividida. Sino que sigue gravando la integridad del inmueble, aunque este se haya dividido
físicamente.
El derecho real es oponible erga omnes y está dotado de esa reipersecutoriedad.
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Art 1876 cc

Y una nota muy característica de la hipoteca, que en realidad vale también para otros gravámenes la es el
principio de especialidad. Recoge que los bienes sobre los que recae y la obligación garantizada deben
estar determinados en el titulo constitutivo (art 12 LH, 51, RH)
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en
su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria,
identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones
garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación
registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar
en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización. Art 12 lh

1. Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada
condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente.

2. Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular,
tengan distinto carácter o distinto régimen.

3. No se considerará cumplido este requisito si la determinación se hiciere solamente con referen-

cia a unidades de moneda, de medida superficial u otra forma análoga

Art 51 rh

Ej. si yo compro un bien en que está hipotecado, yo tengo que saber qué deudas soporta ese bien. Porque
si el deudor no cumple el bien va a salir a subasta pública.
Ej: Pido un préstamo al Banco y me dice, y usted qué me ofrece de garantía? Bueno, pues yo tengo mi casa
en Madrid. No, no me llega. Tenemos otra casa. Pues ofrezco las dos casas en garantía. Hay una norma de
la ley hipotecaria que te dice, sí que se puede garantizar con dos bienes, pero distribuye la responsabilidad
de los dos, es decir, si se tiene el préstamo, una casa está garantizada 60% y la otra 40%,
¿Por qué? En virtud del principio de especialidad.
Al contrario que la hipoteca mobiliaria, con la hipoteca inmobiliaria puedo vender perfectamente mi casa
hipotecada. También como derecho real de garantía, es un derecho de realización de valor, tiene ius
distrahendi, que es derecho de realización forzosa, que es donde la garantía real muestra todos sus encantos.
Es decir, en caso de incumplimiento d la obligación, el bien se realiza/vende forzosamente por los
procedimiento legalmente establecidos.

2.- REGULACION DE LA HIPOTECA

La regulación de la hipoteca está muy dispersa:
➢ Código Civil, en el libro IV. Arts. 1857 a 1880.
➢ la legislación hipotecaria (arts. 104 a 197 LH y 215 a 271 RH)
➢ LEY 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación
Cuyo objetivo es las condiciones generales de los contratos. Sobre las cláusulas contractuales,
típicas del tráfico en masa de los contratos de adhesión que ha redactado una de las partes y que la
otra solo ha tenido la posibilidad de aceptar o no. (“letra pequeña”)

Ej. firmo un contrato con gas natural. este o negocio conmigo de tu a tu, sino que me da un contrato
redactado al que yo tengo que decir si o no. la ley pone fin a los posibles riesgos que puede haber
en la compra. N importa si estamos ante contratos profesionales (profesional-profesional) o
contratos de consumo como tal (profesional-consumidor), ya que entiende que dichos riesgos estan
presentes en ambas ocasiones. Lo que importa es que este redactado por una de las partes.

➢ TRLGDCU, (cuando sea contrato de consumo), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre.
Contratos en profesional-consumidor. Ej. banco Santander y el que pide el préstamo, persona
jurídica que esta actuando en un ámbito ajeno a su profesión.

➢ Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, la ley 2/1994, de 30 de marzo, de

subrogación y modificación de los prestamos hipotecarios.
Ej. me he dado cuenta de que esta entidad bancaria ofrece mejores condiciones. Lo que trata es de
facilitar la subrogación del prestatario, que el prestatario pueda subrogar a otra entidad en el lugar
de su primitiva prestamista.

➢ Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros.

➢ Ley 2/2009, de 31 de marzo, sobre los préstamos o créditos hipotecarios concedidos a los
consumidores por empresas que no son entidades de crédito.
➢ Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Ley que regula los contratos de credito inmobiliario, las que recae sobre la vivienda, inmuebles con
fin residencial.
➢ Normativa sectorial bancaria: OM 28 octubre 2011, de transparencia y protección del cliente de
servicios bancarios.
➢ Además, hay que tener en cuenta las veces en que el legislador ha adoptado medidas para proteger
a prestatarios sin recursos, situados en el umbral de exclusión social para limitar el interés moratorio,
prohibir el devengo temporal de interés remuneratorio o paralizar las ejecuciones hipotecarias
(RDLey 6/2012, RDLey 8/2020).
3.- SUJETOS DE LA RELACION HIPOTECARIA.
3.1 ACREEDOR HIPOTECARIO
Suele ser una entidad de credito. Suele ser el empresario. Puede haber varios acreedores y rigen las reglas
de la pluralidad de sujetos con relacion obligatoria, que prevalecen sobre as de la comunidad de bienes
aplicables al gravamen hipotecario. Aparte de titulares de un derecho de crédito, son titulares de un derecho
real. Y las situaciones de cotitularidad de un derecho real se rigen por la comunidad de bienes.
El acreedor puede perdonar el crédito entero, lo que produce la extinción de la garantía. Ej. tomamos como
base un credito solidario. Uno podría perdonar y produce la extinción del crédito y de la garantía. Efecto
dominó.
Con las normas de la Comunidad de Bienes: ¿Puede un comunero extinguir el gravamen por sí solo (te
perdono la hipoteca, renunció la hipoteca)? No, porque el acto de renuncia, ¿en este caso que carácter tiene?
a) administración
b) de acto de disposición
c) las dos anteriores son correctas
d) las dos anteriores son falsas.
Para la disposición que necesitamos:
a) mayoría de cuotas,
b) unanimidad
c) ninguno de ellos en caso de que sea urgente,
d) todas las respuestas anteriores son correctas.
Entonces, según miremos a las normas de la solidaridad, llegamos a una solución y si miramos a las normas
de la Comunidad de bienes que se aplican a cotitularidad de los derechos reales, llegamos a una solución
distinta.
- ¿Cuál prevalece? Como el crédito es lo principal, rige la solidaridad. Porque el elemento principal
es el crédito y el accesorio es la hipoteca. Acorde al principio de accesoriedad.

3.2 HIPOTECANTE
Es la persona que constituye el gravamen sobre el bien de su propiedad. Normalmente puede ser el deudor
o puede ser el tercero. Ej. Los padres del deudor, hipotecan su finca en garantía de la deuda de su hijo
El hipotecarte puede ser el deudor o puede ser un tercero. El hipotecante tiene que tener la propiedad y la
libre disposición de bien que hipoteca.
Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:
1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes
o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o
hipotecando sus propios bienes. Art 1857 cc

No es lo mismo ser propietario que tener la libre disposición. EJ. un padre dona una casa a los hijos,
los hijos tienen rencillas. Y en la inscripción se la dono pero no pueden enajenarla porque lo que yo quiero
es que conviváis allí en verano durante el plazo de 10 años, ahí tenemos unos propietarios, los donatarios
que adquieren la propiedad.
- ¿Desde qué momento?
a) desde el momento de la aceptación de la donación
b) desde el momento de la aplicación de la declaración, seguida de la entrega de la cosa
c) desde el momento en que se produce la donación por parte del donante.
d) todas las respuestas anteriores son falsas.
No desde el momento de la donación ni desde el momento de la tradición. Pues aquí tenemos un propietario
que no tiene la libre disposición.
El hipotecante no deudor responde con el valor del bien (soporta la ejecución hipotecaria). Es decir, si el
hijo no devuelve el crédito, ese bien puede salir a subasta pública. Ese acreedor puede instar, ejercer
distrahendi. Pero no responde con el resto de sus bienes presentes y futuros. Los padres responden solo
con el bien y en la medida del valor del bien, pero no están afectos al principio responsabilidad universal
del deudor del artículo 1911 del Código Civil.

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Art 1911 cc

3.3 TERCER POSEEDOR DE LA FINCA HIPOTECADA

Es el que ha adquirido la finca gravada. Se trata del adquirente posterior de la finca gravada. No ha
constituido el gravamen, no era el deudor, pero adquirió una finca con ese gravamen hipotecario.
Por el hecho, el mero hecho de adquirir una finca con un gravamen no se convierte en deudor.
La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin
el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor. Art 1205 cc

Responde con el valor del bien (soporta la ejecución hipotecaria), pero no responde con el resto de sus bienes
presentes o futuros. El tercer poseedor no asume la deuda por el hecho de su adquisición. No obstante,
puede pactar con el deudor:
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el
segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la
obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el
acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere
descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación
fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del
acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.
ART 118 lh

o pacto de descuento
se descuenta del precio de venta el importe de la responsabilidad hipotecaria, asumiendo el nuevo
propietario el encargo de pagar la deuda (mera delegación de pago)

o pacto de retención
el comprador retiene parte del precio, que no entrega al vendedor, para pagar el importe de la
responsabilidad hipotecaria y asi liberar la finca (mera delegación de pago)
si finalmente no lo hace o el acreedor decide dirigirse contra el deudor entablando una acción personal,
una acción de regreso, este podrá reclamar posteriormente al nuevo propietario el importe que él hubiera
tenido que abonar.
En la práctica, normalmente el comprador de la finca solicita su propio prestamos hipotecario y el dinero
prestado se destina a cancelar el primer prestamos hipotecario, esto es, el solicitado por el vendedor.
Ej. cuando compré mi casa, mi vendedor tenía 3 hipotecas distintas, con 3 entidades bancarias. En la
práctica lo que se hace es, tenemos un propietario que ha pedido su préstamo a este Banco. A continuación,
enajena la finca hipotecada porque puede hacerlo. Repito, la diferencia mobiliaria- inmobiliaria, donde sí
cabe la enajenación. Mi vendedor, Jaime, yo Nieves, yo no quiero nada de la hipoteca esa porque es que a
mí como personal, tengo condiciones buenas con Santander y no quiero subrogar. Lo que hace es que lo
reciben la primera entidad bancaria, se cancela la hipoteca anterior y queda gravado en la hipoteca. Es mas
común y los pactos antes nombrados.
4.- CONSTITUCION DE LA HIPOTECA.
o Constitución unilateral
Se constituye por el hipotecante de manera unilateral y se inscribe (art 141 LH). La hipoteca nace
condicionada por la aceptación del acreedor, que deberá producirse en el plazo de dos meses desde
que se le haya requerido al efecto. Si no acepta, se puede cancelar (art 82 LH)
En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la
aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro
por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.
Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento
que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca,
sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. Art 141 lh

Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán

sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o
documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo
favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.
La cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas a favor del deudor, de los acreedores o
de las partes afectadas que resulte de un plan de reestructuración homologado respecto a quienes
lo hubieran suscrito o a quienes se les hubieran extendido sus efectos se practicará por testimonio
del auto de homologación de ese acuerdo.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado
quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó
la inscripción o anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no
consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario
Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre
determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley..
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la
cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo
11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera
pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación
civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que
a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la
prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro,
siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la
prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Art 82 lh

o Constitución bilateral
Contrato de hipoteca, normalmente adopta la forma de contrato de préstamo hipotecario. Que se
constituye para garantizar una obligación que ya ha nacido antes.

5.- CONTRATO DE HIPOTECA.

Lo normal de este contrato es que sea un contrato de consumo. La regulación española ley de 2012 es
transposición de una norma comunitaria de la competencia de la Unión Europea, viene dada porque la Unión
Europea es competencia en materia de consumo. Pues normalmente también el contrato de hipoteca es un
contrato del consumo.

- ¿Por qué? Porque tiene como partes por un lado a un

➢ empresario,
persona física o jurídica que actúa dentro del ámbito propio de su profesión y

➢ la contraparte
es un consumidor que se define como persona física o jurídica que actúa con un propósito
ajeno a su actividad profesional.
Normalmente los contratos de hipotecas son contratos de consumo y normalmente los contratos de hipotecas
son contratos de adhesión, es decir, contarás con un condicionado general predispuesto con una de las
partes y a la cual la otra solo tiene la oportunidad de decir sí o no, de adherirse.
No es lo mismo contrato de consumo que contrato de adhesión. Lo normal es que los contratos de
consumo sean contratos de adhesión, pero puede haber contratos de adhesión que no sean contratos de
consumo. Por ejemplo, contratan dos empresas y una de ellas es la que ha predispuesto todo el contenido,
negociar a través de la pre redacción de un condicionado general y unas cláusulas generales que el
empresario también solo ha podido aceptar o rechazar. Por tanto, el concepto de contrato de adhesión no es
identificable con el contrato de consumo, pero lo normal es que los contratos de consumo sean contratos de
adhesión. Y lo único que puedo hacer es aceptar.
Esto en lenguaje coloquial se denomina letra pequeña. Ej. vamos al Banco a crear una cuenta corriente, lo
que nos dan es todo un condicionado general. Letra pequeña en el cual nosotros no hemos podido intervenir.
Lo mismo en un préstamo hipotecario, lo normal es que no haya negociación. ¿
- ¿Son las condiciones generales ilícitas? Las condiciones generales y las cláusulas no negociadas no
son ilícitas per se, sino que, al contrario, constituyen un elemento muy valioso en la contratación en
masa.
Es la única manera de que muchos contratos se puedan celebrar con grandes compañías. Ej. el gas, la
electricidad, los bancos, los servicios de telecomunicaciones…no se sientan la negociar con cada usuario,
con cada adquirente del bien o servicio, sino que presentamos, ese condicionado general.
No obstante, puesto que este clausulado a negociar condicionado general, no ha sido negociado, sino que
ha sido presentado por una de las partes pre redactado, un predispuesto por una de las partes, lo lógico es
que exista, en nuestro ordenamiento jurídico, lo someta a un especial control. De un triple control:
I. Control de inclusión o control de transparencia formal
Lo vamos a encontrar en este artículo. 80, del Texto Refundido de la Ley General de defensa de
Consumidores y Usuarios. ¿En qué consiste la transparencia formal o el control de inclusión? Está
destinado a asegurar que el consumidor las ha entendido y las ha podido conocer.
o concreción, claridad, y sencillez en la redacción.
Con claridad, sin ambigüedades y sin oscuridad. Con posibilidad de comprensión directa, sin
reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del
contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

o Legible.
En ningún caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese
inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.

o Accesibilidad
De forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato
sobre su existencia y contenido.

Ej. Mi padre, que está jubilado, es de las pocas personas que se leen todo condicionado general de
todos los contratos que me dan y va luego con los postIT al Banco a preguntar por cada cosa. Lo
importante es que te den la posibilidad de hacerlo. Si el contrato es verbal, el condicionado general
tiene que estar expuesto en el establecimiento.
Por ejemplo, un contrato de parking cuando dejo mi coche en un parking de Madrid, ahí tenéis
caminado general. O por ejemplo, si llevo a un sitio de estos de arreglos de ropa que también es un
contrato verbal, el condicionado general tiene que estar expuesto en el establecido. Por tanto,
posibilidad de conocerlo, accesibilidad.

Este control de inclusión no se aplica solo a los contratos de consumo, donde las partes no están en igualdad
de condiciones, sino que el empresario tiene una posición de superioridad porque se mueve en el ámbito
contractual. Entonces, este control de inclusión por supuesto que se aplica las relaciones que se generan en
un contrato de consumo, empresario y consumidor, pero también se aplica el control de inclusión cuando
hablamos de contratos entre empresarios.
Cuando uno de los empresarios ha sido el que ha predispuesto el contenido del contrato a través de ese
condicionado general, el otro empresario tiene derecho a que las cláusulas sean claras y sencillas, legibles y
que se le haya dado la oportunidad de conocer el contenido de contrato.
II. Control de transparencia material.
Está destinado a que el consumidor comprenda las consecuencias jurídicas y económicas, de las
condiciones generales o cláusulas no negociadas que está firmando. Para lo cual deben estar correctamente
ubicadas dentro del clausulado, su importancia debe ser oportunamente destacada y el consumidor debe
recibir suficiente información por parte del profesional de las cargas económicas y jurídicas que para él
conllevará la inclusión de una cláusula concreta en su contrato de préstamo hipotecario.
Este control se produce exclusivamente en los contratos con consumidores. En los contratos entre
empresarios, la forma de atajar la falta de transparencia material será a través de las normas generales del
Código Civil (principio general de buena fe).
Tiene que ver con que el consumidor no solo comprenda lo que se le quiere decir desde el punto de vista del
uso de la lengua, sino que entienda cuáles son las consecuencias jurídicas y económicas de eso que está
firmando; cuáles son los riesgos que está sumiendo, qué consecuencias va a tener para él dar el sí a esa
cláusula concreta etc.
Podríamos decir que si el control de transparencia formal es: ¿lo has entendido sin mí? Y el control de
transparencia: ¿pero te has enterado? Es diferente.
Una de las claves para conseguir la transparencia material es la información. Es decir, al consumidor le
tienes que informar antes de firmar el contrato. En este caso estamos hablando de contrato de hipoteca, pero
nos vale para cualquier contrato de consumo con condicionado general. El arma es la información
precontractual.
Esos deberes de información corresponden por supuesto, al profesional. Ej. Por supuesto, al Banco que
concede el préstamo hipotecario, pero también el notario tiene un papel relevante. Le corresponde al
profesional explicar.
Pero no solo eso, aunque sea el remedio o el arma estrella, hay otros. Si la cláusula es relevante para el
contrato. Entonces las cláusulas hay que darle, sobre todo si tienen que ver con el objeto principal del
contrato, una relevancia dentro del contrato está bien ubicadas en el lugar que les corresponde y darle la
debida relevancia.
III. Control de contenido
Las cláusulas no pueden ser abusivas. Lo son todas aquellas que, en contra de las exigencias de la buena
fe, introduzcan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del
consumidor (artículo 82 TRLGCU).
Más listado de cláusulas específicas que son abusivas. Este control se produce también exclusivamente en
los contratos con consumidores y es presupuesto necesario que se trate de condiciones generales o de
cláusulas no negociadas individualmente. No se aplica a las cláusulas que versen sobre el objeto principal
del contrato.
¿Qué es eso? Ej. mediamarkt ha cobrado un precio abusivo. “pues haber ido a otro sitio a comprar ese
producto” Esto tiene que ver con la rescisión. Había la rescisión por fraude de acreedores, que es en la
que nos metimos un poquito más y luego había la rescisión por lesión: que yo dejo sin efecto el contrato
porque he pagado mucho, hay lesión económica que me ha producido. Es que me he comprado una cosa
que vale cuatro veces más de lo que después he visto que vale en otros sitios. La rescisión por lesión se
aplica a casos contados y concretos. Ej. El representante legal de una persona que tiene una discapacidad
de un menor que ha causado un perjuicio en el negocio que ha hecho a los intereses del menor o de la persona
con incapacidad o el representante del declarado ausente, que también ha hecho un negocio que perjudica
económicamente los intereses del ausente etc.
Por tanto, no puede haber cláusulas abusivas que se refieran al precio. No existe el concepto de precio
abusivo (sí que existe, pero en el lenguaje coloquial). Sobre el precio no podemos hablar de cláusulas
abusivas.
Hay un riesgo manifiesto de que la parte que redacta decida escribir las cosas con beneficio para él. Y no
son todas aquellas que en contra de las exigencias de la buena fe, introduzcan un desequilibrio importante
entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Esto es lo que dice el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General de defensa de los Consumidores
y Usuarios. Es la definición general de lo que es una cláusula abusiva: es aquella que, en contra de las
exigencias de la buena fe y introduzcan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las
partes en perjuicio del consumidor.
Junto a ella, el texto refundido recoge un listado de cláusulas que sí o sí son abusivas. Por ejemplo. En un
contrato de consumo si el Banco al darte el préstamo hipotecario, te dice el notario al que debemos
comparecer para otorgar la escritura pública, “lo elijo yo”. Es el consumidor el que elige al notario es el
prestatario el que elige el notario, no el Banco. Eso es una cláusula abusiva porque lo dice expresamente
texto refundido. Pero ese listado de cláusulas abusivas que no ha hecho más que crecer con el paso del
tiempo, no es exhaustivo. Y de ahí la importancia de esta definición general de lo que es una cláusula
abusiva porque va a permitir llegar a la conclusión de que esta cláusula, aunque no está en el listado, es
abusiva porque va en contra de las exigencias de la buena fe,
- ¿Qué consecuencias tiene una cláusula que no supere el primer control, el de la transparencia
formal?

(Que esté todo bien escrito, que yo pueda entenderlo, que sea legible y que sea accesible). Vale para
los contratos tanto profesional, profesional como para los contratos, profesional, y consumidor.
Si la cláusula no estaba clara, no era comprensible, no era legible, si no se facilitó al consumidor al
adherente, se entiende que esa cláusula no se ha incorporado al contrato.

- ¿Qué consecuencias tiene que una cláusula no supere el tercer control, el de contenido/ cláusula
abusiva?
la consecuencia es la nulidad parcial del contrato. Significa que es esa cláusula abusiva es nula pero
no el contrato total. (art 83 del texto refundido).

- ¿Qué consecuencias tiene que una cláusula no supere el segundo control, el de transparencia
material?

Lo que dice este artículo 83.2 del Texto refundido es que la cláusula no transparente que perjudica
al consumidor es nula de pleno derecho (nulidad parcial). En las cláusulas que versen sobre el
objeto principal del contrato, este control resulta especialmente importante. Si no se cumple el
deber de transparencia material, entonces SÍ podrá enjuiciarse si es o no desequilibrada, esto es,
si es o no abusiva (en contra de lo que es regla general).

Hemos dicho antes que no se puede sobre el objeto principal del contrato, no podemos hablar de
cláusula abusiva. Ej. si el Banco engañó, y ya podemos juzgar si es o no perjudicial para el
consumidor. Excepción a la regla general.

5.1 EL PROBLEMA DE LA CLAUSULA SUELO.

Es una cláusula que limita la variabilidad del tipo de interés remuneratorio, es decir, lo que pagas por
disfrutar de ese capital que te ha dado el Banco, cuando se hubiera pactado un índice variable (Normalmente
el Euribor), estableciendo un tope mínimo del interés remuneratorio por debajo del cual no puede descender
aunque lo hiciera el índice con arreglo al cual se ha establecido la variabilidad.
El Euribor es el tipo medio al que las entidades europeas se prestan dinero entre sí.
Cuando el Euribor está alto, la gente, los préstamos hipotecarios los pide a interés fijo. Pero si el Euribor
está bajo, la gente lo que prefiere es contratar un préstamo hipotecario sometido a este índice que va subiendo
o bajando.
- ¿Qué es lo que hace la cláusula suelo? pone un tope, un suelo mínimo, debajo del cual, el
consumidor, el prestatario no se va a poder beneficiar de la bajada del tipo de interés.
 Ej. El Banco se cura en salud, dice, yo siempre quiero ganar esto, así que te voy a poner la cláusula
suelo en tu contrato. Le beneficia. Lo normal es que el primer año fuera a tipo fijo y luego a partir
del primer año fijo variable
Este es un ejemplo extraído de una escritura de hipoteca préstamo hipotecario real. Cláusula 3 bis 3: límites
a la variación del tipo de interés. “El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser en
ningún caso superior al 12% ni inferior al 2,50% nominal actual.”
Aquí nos encontramos dos cosas: la cláusula suelo y la cláusula techo.
El Banco de esta manera que quiere crear la ficción de que está siendo justo para ambas partes: estoy
poniendo un suelo que te perjudica a ti y me beneficia a mí, pero mira cambio, le pongo un techo que te
beneficia a ti y me perjudica a mí. El problema es que, tal y como lo han hecho durante años las entidades
bancarias el techo era inalcanzable y el suelo era fácilmente alcanzable, pero ellos estaban generando la
sensación de reciprocidad.
Esto es lo que dice la directiva de cláusulas abusivas. Se publicó muchos años después, en el 93, la
Directiva de cláusulas abusivas que sigue en vigor y que nos obligó a reformar nuestra Ley de Consumidor
de Protección de Consumidores y Usuarios.
Art 2: La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal
del contrato ni a la adecuación entre el precio y retribución (porque estamos en una economía de mercado
en Europa y cada uno pone el precio que le da la gana. “si no le gusta porque le cobran en El Corte Inglés y
que se vaya a otro sitio. esa es la razón de ser.), ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse
como contrapartida, por otra, siempre que dichas clausulas se redacten de manera clara y comprensible”
(transparencia formal y material)
Es decir, como esa cláusula que versa sobre el objeto principal del contrato sea oscura o no se ha informado
al consumidor de la relevancia que tenía para él tenerla en su contrato, entonces ya podemos entrar a juzgar.
Razón de ser de esta norma: ej. quiero comprar una nevera. Si no me gusta el precio que ofrece, pues me
voy a otro. Libertad de precios, economía de mercado y libre fijación de los precios, concurso de oferta
demanda, libre competencia. Y en relación con el contrato de hipoteca, lo mismo. Ej. No me gusta el
interés remuneratorio que por un préstamo me ofrece esta entidad, pues me voy a otro.
STS (Sala Primera) 9 mayo 2013 (RJ 2013/3088):
La demanda fue interpuesta por la Asociación de Servicios Bancarios (Ausbanc Consumo) en defensa de
los intereses de los consumidores y usuarios interpuesta contra el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A,
Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (hoy Cajas Rurales Unidas, S.C.C.) y Caja de Ahorro
de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra (hoy NCG banco S.A.U).
Entre otras peticiones, se solicitaba que se declarase la nulidad de las cláusulas de los contratos de
préstamo a interés variable, celebrados con consumidores o usuarios que establecen un tipo mínimo de
interés o un tipo mínimo de referencia, por tratarse de cláusulas abusivas.
- ¿Cuáles fueron las conclusiones de esta conocida sentencia de 9 de mayo de 2003?

1. ¿La cláusula suelo con qué tiene que ver? con el interés que paga el prestatario, con el
interés remuneratorio que paga el prestatario y el interés remuneratorio es el precio, (lo
mismo que en la compraventa) es el precio que pagamos.

2. Según la conclusión del Tribunal Supremo puede haber una condición general que tenga
como contenido el interés remuneratorio (el precio). La cláusula suelo tenía que ver con el
interés remuneratorio. ¿qué era la cláusula suelo? una cláusula que se activaba para limitar
a la baja el interés cuando el índice variable que se había tomado de referencia hubiera caído
por debajo de ese límite, o sea que era obvio que la cláusula suelo tenía que ver con el precio
y tener remuneratorio objeto principal del contrato y que podía haber, dice el Tribunal
Supremo, una condición general cuyo contenido fuera el objeto principal del contrato.

Ojo: Lo que no podíamos decir es que fuera abusiva, salvo que no cumpliera los deberes de
transparencia formal y sobre todo material. Entonces ahí ya podríamos enjuiciar. Su
desequilibre.
3. Esta condición general debía cumplir también, dice el Supremo, un doble control de
transparencia formal y material.

4. En el supuesto de autos las cláusulas suelo utilizada por caja Vigo, por la Caja Rural, por
Banco Bilbao… no superaban el control de transparencia material. ¿Por qué?

• no se había informado suficientemente con claridad al consumido de que esa

cláusula para él era relevante, de que se trataba de un elemento definitorio del objeto
principal del contrato.

• lo dice el Supremo también: estas entidades bancarias incluyan la cláusula suelo y

la cláusula techo para mí. Se insertan de forma junta con las clausulas techo y
como aparente contraprestación de las mismas.

• No existen simulaciones, (ahora se obliga a los bancos a hacerlo) de escenarios

diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de
interés en el momento de contratar.

• No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con

otras modalidades de préstamo de la propia entidad (en caso de existir) o
advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

La cláusula está tan importante para él, enmascarada de tal manera que el
consumidor no era capaz de apreciar no solo que no entendiera qué era eso, sino
que es que no podía apreciar la relevancia, las consecuencias económicas que iba a
tener para él tener esa cláusula.

• En el caso de las utilizadas por el BBAA, se ubican entre una abrumadora cantidad
de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del
consumidor.

5. Como ya hemos dicho que no se ha cumplido la transparencia material ni se ha

informado ni se ha dado relevancia a la cláusula, la cláusula está ahí metida sin que podamos
entender su importancia ni su trascendencia. Como no se ha superado el control de
transparencia material, ya podemos entrar a juzgar.

La conclusión a todo esto: Una cláusula que tiene que ver con el precio. Una cláusula que
tiene que ver con el objeto principal del contrato. No podemos tocar su carácter abusivo,
pero como no se cumple la transparencia material, ya podemos juzgar su carácter abusivo
y el Supremo dice lo es. Es perjudicial para el consumidor, es desequilibrada para el
consumidor, le estamos vendiendo al consumidor que su préstamo tiene un interés variable.
Y resulta que no es así, porque como se active la cláusula suelo, su interés es fijo. No es
válida, ya no se puede beneficiar de las bajadas del Euribor. El Tribunal Supremo dice la
cláusula suelo. ¿Es nula no per se? No. El Tribunal Supremo no dice eso que la cláusula
suelo sea nula per se.

El Banco puede conceder el préstamo al interés que a él le dé la gana. (“Que no te gusta el

interés, aquí tienes al lado una sucursal bancaria y aquí otra”) L cláusula suelo no es nula,
per se ¿Por qué entonces se ha entrado a valorar su nulidad? Porque lo que no se cumplía
era la transparencia material. Si el Banco se hubiera sentado con el consumidor y le hubiese
explicado. El problema es que no se había cumplido la transparencia material y entonces sí
se abre la veda y entramos a juzgar su carácter abusivo. Si se hubiera cumplido la
transparencia material no hubiera pasado nada. El Supremo no dice que sea ilícita per se.

¿Puede haber condiciones generales sobre el precio? Es cierto que la Directiva del 93 dice
“no te metas con el precio”.
 6. No retroactividad de la declaración de nulidad.
No afecta a las sentencias firmes ni a las cantidades pagadas antes de la fecha de publicación
de la Sentencia (9 mayo de 2013)

Como es nula, habría que devolver. ¿devolver qué? Las cantidades indebidamente
cobradas. ¿Qué cantidades indebidamente cobradas? Pues es que a mí, consumidor en esta
época se me tenía que haber aplicado un euríbor de tanto. Y se me ha aplicado un Euribor
de 2,5 porque se activó la cláusula suelo. La diferencia entre lo que yo te tenía que haber
pagado en ese periodo por interés y lo que tú me has cobrado por haberse activado la
cláusula suelo es lo que me tienes que devolver porque es la consecuencia de una nulidad.

El Supremo aquí opta por la irretroactividad en lugar de la retroactividad de la nulidad. Así

que solución salomónica de todo lo cobrado antes, borrón y cuenta nueva. Solo las
cantidades que se cobren indebidamente en la aplicación de una cláusula suelo no
transparente a partir de la fecha de publicación de la sentencia 9 de mayo de 2013. Solo a
partir de ahí, las cantidades indebidamente cobradas tendrán que ser restituidas por las
entidades financieras. De lo de antes nos olvidamos.

Y entonces elevaron una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, por
parte del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Granada y la Audiencia provincial de Alicante, en
concreto, la compatibilidad de nuestra jurisprudencia sobre la irretroactividad de la declaración de
nulidad de la cláusula suelo con lo dispuesto en el art 6 de la Directiva 93/13/CEE.

Buscan preguntarle al Tribunal de Justicia si nuestra jurisprudencia del Supremo en esta sentencia
y otros que vinieron luego era compatible con un artículo de esa directiva del 93 sobre cláusulas
abusivas, concretamente el artículo 6. Dice el artículo 6:

1. Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor las cláusulas

abusivas (como si no se hubiera puesto), en las condiciones estipuladas por sus derechos
nacionales, las clausulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre este y un
profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismo
términos, si este puede subsistir sin las clausulas abusivas.

STJUE 21 diciembre 2016 (asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15), caso Gutiérrez Naranjo
Las conclusiones que establecía: La irretroactividad se opone al artículo 6, que –con la vista puesta en la
protección del consumidor- persigue restablecerle en la misma posición económica y jurídica que tendría
sin la existencia de la cláusula abusiva.
En consecuencia, las entidades bancarias se vieron obligadas a restituir no solo las cantidades
indebidamente cobradas desde el 9 de mayo de 2013, sino también las anteriores.

5.2 LCCI
Seguimos con contrato de hipoteca
Esta es la ley de referencia: Ley 5/2019, de 15 de marzo, sobre contratos de crédito inmobiliario que es el
resultado de la transposición de una directiva de la Unión Europea de 2014/17/UE, de 14 de febrero, sobre
los contratos celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Y es la norma de
referencia en nuestro país para la regulación de los contratos de préstamos hipotecario.
Ámbito de aplicación de la LCCI:
o se aplica a todos los préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial
(vivienda). No necesariamente contratos de consumo.

En nuestra normativa de 2019 era transposición de una norma comunitaria, pero la norma
comunitaria era contrato de consumo, lo que pasa que el legislador español consideró ampliar el
abanico no solo a contratos de consumo, sino también contratos empresario, empresario.
 o Prestamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o
inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un
consumidor. (art 2.1)
En ambos casos, el prestamista ha de ser un profesional.
Medidas de protección del prestatario: (No hablamos de consumidor porque hemos dicho que el préstamo
hipotecario sí tiene que tener como parte prestamista o un profesional, pero como prestatario no tiene que
ser necesariamente)
o Regulación sobre la publicidad de los préstamos.
el artículo 6 en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en la publicidad tiene que constar
información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios. El precepto
recoge un contenido que necesariamente habrá de constar en esta publicidad.

o Evaluación de la solvencia del deudor.

Súper importante porque cuando tuvo la crisis del 2008 se demostró que los bancos habían
concedido préstamos hipotecarios con demasiada ligereza a personas que claramente no estaban en
situación de devolver el préstamo. Por tanto, la evaluación de la solvencia es otro de los puntos
fuertes de la ley.

➢ El prestamista es el primero que tiene que evaluar la solvencia del prestatario, fiador o
garante atendiendo a su capacidad económica, su situación laboral, sus ingresos presentes
y futuros previsibles, sus activos y sus pasivos, sus gastos fijos etc.

➢ Para valorar la solvencia del deudor el prestamista deberá requerir al deudor información
concreta y exigirle la aportación de la documentación pertinente sobre su solvencia
(artículo 12). Pero además deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la
Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIR), así como a alguna de las
entidades privadas de información crediticia (artículo 12).

Un sistema de información crediticia es un sistema en el que se incluyen todas las personas

físicas o jurídicas que hayan incurrido en un impago. No es preciso que esa persona tenga
muchas deudas ni que sus deudas tengan un importe muy elevado. La inclusión se produce
a iniciativa del acreedor y estos sistemas están regulados por la LOPD

➢ Solo debe conceder el préstamo si la evaluación de la solvencia es positiva. Pero eso no

quiere decir que tenga obligación de concederla. Ej. A lo mejor la evaluación es positiva y
el Banco decide que quería una garantía extra aparte de la hipoteca, una fianza. Me pidieron
fianza de mis padres y me dijeron, sus padres solo van a quedar liberados de la obligación
de fiadores cuando usted haya satisfecho este umbral de la deuda, entonces ellos quedan
liberados. Bueno, pues a lo mejor la salvedad de una persona es positiva pero en el momento
en que el Banco pide una garantía suplementaria, no tengo a nadie que me fíe.

o la tasación del inmueble.

Que el inmueble tenga un valor que se entienda que es suficiente para cubrir la deuda que se
garantiza. ¿Y qué se valora además? Lo fije un profesional, un experto tasador, que sea
independiente de quien concede el préstamo.

Se realizará por un profesional independiente del prestamista o del intermediario de crédito

inmobiliario, que podrá ser:

1) una sociedad de tasación;

2) un servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
de regulación del mercado hipotecario;
3) un profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, y a la
disposición adicional décima de la LCCI.

La tasación sirve de tipo para la subasta, pero naturalmente puede fijarse un tipo superior.
 o Información y transparencia.
El prestamista (profesional) tiene que entregar al prestatario una:

➢ información general
documentada en la llamada FIPRE (Ficha de Información Precontractual), con los
contenidos del artículo 9 LCCI.

➢ información personalizada,
a través de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y

➢ la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

En esta última se le informará de la existencia de cláusulas o elementos relevantes ([Link].
posibles cláusulas de vencimiento anticipado) de su contrato.

Ambas han sustituido a la antigua FIPER (Ficha de Información Personalizada). Además, deberá
hacerle entrega de la demás documentación reflejada en el artículo 14 LCCI (entre ellas, el proyecto
de contrato).

o Formalización del contrato.

Esta documentación, junto a una manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha
recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, debe remitirse también al
notario elegido por el prestatario (artículo 14.1), en el momento en que se otorga la escritura
pública de ese préstamo hipotecario.

¿Por qué los préstamos hipotecarios se hacen en escritura pública? se inscribe o no nace como
derecho real de garantía. La inscripción es constitutiva, por tanto, esa documentación que el
prestamista ha facilitado al prestatario junto con una manifestación firmada del prestatario donde
asegure que el prestamista ha cumplido con ese deber de información, pasada al notario, que ha de
ser elegido por el prestatario.

Forma del contrato:

Para solicitar un préstamo hipotecario, hay que dos veces ir al notario.
1. A que el notario te informe, se siente contigo y te informes sobre todos los contenidos,
cláusulas de tu préstamo hipotecario, el contenido de esas fichas informativas que te ha
dado el prestamista, haciendo expresa referencia a las cláusulas explicándote, cuál es el
sentido. Por eso es tan importante que notario lo elija el prestatario, porque si lo elige el
prestamista a lo mejor el notario tan neutral no es. Y es importante que sea neutral porque
es otro pilar fundamental.

Es decir, El prestatario debe comparecer ante Notario, antes del acto mismo de
otorgamiento de la escritura pública, para que este le asesore presencialmente sobre su
préstamo, en especial deberá informar individualizada mente al prestatario sobre las
cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE, con referencia expresa a cada
una.

2. En el notario se le pone al prestatario un test, que tendrá por objeto concretar la

documentación entregada y la información suministrada.

El notario va a expedir otro documento que es ACTA previa a la formalización donde se diga que se han
cumplido todos esos deberes informáticos frente al prestatario. (art 14.1 LCCI)
además, el notario deberá comprobar, con arreglo al art 11 LCGC, que el clausulado general que incluye
el contrato ha sido objeto de previo deposito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación
(RDGRN 13 junio de 2019)
Y respecto de la cláusula suelo, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario decide prohibirla.
“En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”
(artículo 21.3).

6.- OBJETO DE LA HIOPOTECA

Podrán ser hipotecados:
Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos
bienes. Art 106 lh (tienen eso si, que estar inscritos en el RP, ya que la inscripción de la hipoteca es
constitutiva.

Ej. Un derecho de usufructo sobre un inmueble. Puede ser objeto de hipoteca.

En cambio, no es posible constituir hipoteca inmobiliaria sobre:
No se podrán hipotecar:
Primero. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y
exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
(no se puede enajenar separadamente, porque es un derecho inseparable de los fundos.)
Segundo. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
Tercero. El uso y la habitación.
Art 108 lh

¿Por qué no es susceptible de hipoteca el uso y la habitación? Porque no son enajenables. El derecho que es
hipoteca tiene que ser enajenable, porque si no, la garantía no nos sirve para nada. Lo que necesitamos es
un bien que cuando llega el cumplimiento de la obligación garantizada se pueda vender forzosamente. Si
el bien o derecho no se puede vender forzosamente no nos sirve como objeto de la hipoteca. De ningún
gravamen de ningún derecho de realización de valor que sabemos que es un rasgo que caracteriza a todos
los derechos reales de garantía, son derechos de realización de valor=ius distrahendi.
Se pueden constituir una hipoteca sobre varias fincas, sí. Ej. Un Banco que me dice, vale que doy el
préstamo porque te quieres comprar una casa, hipoteca sobre la casa. Pero resulta que la casa tuya que te
has comprado tiene poco valor, por lo que me tienes que dar algo más. Tengo la casa de la playa también.
Bueno, pues me ofreces las dos como garantía hipoteca sobre los dos inmuebles el que te acabas de
comprar con este préstamo y tu segunda residencia.
Lo que te obliga la ley artículo 119 LH
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte
de gravamen de que cada una deba responder.

es a distribuir. EJ. Es decir, la Casa de la Playa, si el préstamo es 100, la Casa de la playa 40 y la que me
acabo de comprar 60. Hay que distribuir. No puede haber hipoteca solidaria.
Es decir, Si se hipotecaran varias fincas a la vez en garantía de un solo crédito se determinará la cantidad o
parte de gravamen que cada una deba responder (art. 119 LH). Rechazo a las llamadas hipotecas solidarias,
en las que cada finca soporta íntegramente la deuda.
El Registrador deberá velar por el cumplimiento de esta exigencia en el momento en que se verifique la
inscripción del título (artículo 120 LH).
Fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes
hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que
respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo
a lo prescrito en los anteriores artículos.
6.1 EXTENSION DEL OBJETO DE LA HIPOTECA.
La extensión, son inmuebles, lo que es hipoteca o derechos reales inmobiliarios, siempre bajo la
prerrogativa de que sean enajenables.
La extensión de la hipoteca alude a lo que debe entenderse incluido dentro de este gravamen en el
momento de la ejecución hipotecaria (mejoras, accesiones naturales, accesiones industriales, frutos…). Es
pues, un concepto dinámico, que hay que valorar en el momento de la ejecución de la garantía, no en el
momento de la constitución. Está regulada en los artículos 109 a 113 LH.
I. Extensión legal:
accesiones naturales, mejoras (no los nuevos edificios) y el importe de las indemnizaciones
recibidas (v. gr., con ocasión del siniestro del bien o de expropiación) (artículo 109 LH).

La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones
concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

- ¿Qué es las accesiones naturales? Ejs. el aluvión, la avulsión, el aumento del tamaño del terreno
por depósito de los materiales… pues se va a extender a eso. Además se extiende a las mejoras por
imperativo legal.

Se extiende también a las indemnizaciones. El bien está asegurado a perecido. Bueno, pues la
hipoteca pasa a recaer sobre ese dinero. Ya sabemos que no va a ser la hipoteca tal cual. Porque la
hipoteca inmobiliaria.

II. Extensión convencional

la hipoteca no se extenderá, salvo que haya pacto expreso, a los objetos muebles que se hallen
colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno comodidad o explotación,
o bien para el servicio de alguna industria, así como los frutos o rentas que produzca la cosa, salvo
que estén pendientes (artículo 110 LH).
Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca,
aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de
reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y
cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión
natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
Segundo. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados
por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de
la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por
causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del
vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado
previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan
los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1.176 y siguientes del
Código Civil. Art 110 lh

Aquí ya no es por imperativo legal, sino que las partes lo han pactado asi.

III. Extensión respecto del tercer poseedor.

la hipoteca no se extiende la hipoteca a las mejoras costeadas por el nuevo propietario, ni a los
bienes muebles, ni a los frutos, aunque hubiera pacto de extensión (artículo 112 LH). Derecho a
separarlo y, si no se pudiera hacer sin causar deterioro, se venderán con la finca (en la ejecución
forzosa) y se dará el precio obtenido al tercero con preferencia incluso frente al acreedor (artículo
113 LH).
Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles
colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de
reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo
dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo. Art 112
 El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas, según lo dispuesto en el
artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si
esto último pudiere hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.
Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto
de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que le corresponda con el precio de la
misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.
Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas
cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si
pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no
llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de
dicho dueño. Art 113 lh

Ej., si, ahora no se cumple la deuda y sacamos ese bien a subasta pública y me dices que no se
extiendan las mejores costeadas por el nuevo propietario ¿qué hacemos? ¿Quitamos los baldosines
de la cocina? No se puede separar. Bueno, si no se puede separar saldrá a la venta el inmueble con
las mejoras. Pero la parte del dinero que corresponda al coste de las mejoras esa no va a parar a los
bolsillos del acreedor hipotecario, sino que va a parar a los bolsillos del tercer poseedor porque la
hipoteca inmobiliaria no se extiende a las mejoras costeadas por el tercer poseedor.

En relación con la obligación garantizada la hipoteca puede constituirse en garantía inmobiliaria de toda
clase de obligaciones.
Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya
estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. ART 1861 CC

No obstante, si se trata de obligaciones no dinerarias (v. gr., administración patrimonio tutelado) habrá de
fijarse en dinero el importe de la responsabilidad hipotecaria (será el importe de la responsabilidad por
incumplimiento). Siempre tiene que haber un valor dinerario.
La hipoteca no solo garantiza el capital. Garantiza también ese préstamo que me han dado los intereses.
Es decir, la hipoteca puede constituirse en garantía no solo de la restitución del capital, sino también del
pago de los intereses de la deuda.
Los intereses pueden ser:
o Remuneratorios
Se trata del precio que abona el prestatario por disfrutar del capital [Link] el precio del dinero. Por
ejemplo, lo referido a la clausula suelo, es de intereses remuneratorios.

o Intereses moratorios
Se trata del interés que paga el prestatario (deudor) cuando incurre en mora. Es la sanción económica
que lleva aparejada los intereses. Suelen ser superiores.

Volvemos al tercer poseedor y su extensión:

➢ En cuanto al objeto,
la hipoteca no se extiende a las mejoras que haya realizado en la finca, ni a los objetos
muebles colocados permanentemente en ella para su adorno o servicio de una industria ni
tampoco a los frutos y rentas (sí se extiende a las obras de seguridad y transformación;
artículo 112 LH).
 ➢ En cuanto a la obligación garantizada,
la hipoteca sólo se extiende a las dos últimas anualidades de intereses (remuneratorios) y
a la parte vencida de la anualidad en la que se produjo la adquisición de la finca. No
obstante, por pacto entre acreedor e hipotecante es posible elevar la responsabilidad a 5
anualidades (artículo 114 LH). Razón de ser de este precepto: vencimiento periódico de
los intereses frente a la deuda de capital.
Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no
asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años
transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.
En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés
remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.
El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no
podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley
de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no
admitirán pacto en contrario. Art 11 lh-

Hay una razón de fondo que es: se supone que el capital tiene una fecha de vencimiento única.
Pero en cambio los intereses van venciendo periódicamente de tal manera que cuando compra la
finca no sabe cuántos de esos intereses de vencimiento periódico han quedado sin pagar. Por tanto,
como una medida de protección del que ha comprado la finca hipotecada es” no te preocupes,
porque del capital sí respondes tú con la finca, no con tu patrimonio” Porque hay una limitación
legal según la cual tú solo vas a asumir con el valor de la finca las dos últimas anualidades y la parte
vencida de la anualidad corriente. Ese es el fundamento.

7.- REQUISITOS FORMALES DE LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA.

Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede
válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la
Propiedad.
Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el
otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que
dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la
última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro. Art 1875 cc

Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:

Primero. Que se hayan constituido en escritura pública.
Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Art 145 lh

Si no se cumplen, estamos ante una mera promesa de hipoteca, que solo produce acción personal entre los
otorgantes. Su inscripción es constitutiva, asi como el de superficie, derecho por aprovechamiento por turnos
etc. si no se cumplen, no tiene eficacia real.
¿Qué es la calificación registral? proceso por el que el legislador comprobaba que esa institución estaba
correctamente presentada. Sobre un principio hipotecario que era el principio de legalidad: puesto que lo
que lo que se inscribe en el registro se presume exacto, pues vamos a hacer pasen un control, (artículo 18
de la ley hipotecaria)
Comprende:
1. Verificación de que las cláusulas no sean contrarias a normas imperativas: [Link].,
prohibición de pacto comisorio.

2. Verificación de que las cláusulas, en contratos con consumidores, no sean abusivas. Sólo
podrá denegar inscripción cuando la cláusula haya sido declarada abusiva por sentencias
con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones
Generales de la Contratación (artículo 11.4 LCGC).
 Supone que haya al menos dos pronunciamientos, o si hay una, que sea firme y se haya
inscrito en el Registro de Condiciones Generales de la contratación.

3. Cuando falte acta notarial en la que el Notario declare que se ha cumplido deber de
transparencia material frente al consumidor (artículo 22.3 LCCI).

8.- CLASES DE HIPOTECAS.

8.1 VOLUNTARIAS Y LEGALES.

o Las voluntarias
nacen por acuerdo entre las partes.

o Hipotecas legales.
Son aquellas que tienen su origen en la ley. En la ley, en el
sentido de que la ley permite a las partes exigir su
Constitución, exactamente el mismo término que se veía con
servidumbre forzosa. Ej- La servidumbre de paso legal. Y
la servidumbre legal de paso cuando hay una finca que está
enclavada, entre otras dos, no es que yo mañana diga “como
yo estoy enclavado paso”. NO. exige su Constitución. Y si no
se quiere por las buenas, se acude al juez.

La hipoteca forzosa: casos en los que la ley permite a alguien exigir su constitución. Art 160 y ver
168 lh.
Las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal podrán exigir dicha hipoteca sobre
cualesquiera bienes inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en
cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como el matrimonio, la
tutela, la patria potestad o la administración, siempre que esté pendiente de cumplimiento la
obligación que se debiera haber asegurado. Art 160 lh

Ej. Un menor de edad que su padre, es el administrador de sus bienes, porque es su padre
representante legal del menor y administrador de su patrimonio, y resulta que el padre contrae nuevo
matrimonio. El menor puede exigir que el padre constituya una hipoteca sobre su vivienda del padre
o de la madre en garantía de la correcta administración del patrimonio del menor. Ese sería un caso
de hipoteca forzosa y lo mismo para los tutores.
Es decir, la que pueden exigir los hijos menores sobre los bienes de sus padres, cuando estos –
siendo administradores del patrimonio de sus hijos contraigan nuevo matrimonio o los sometidos a
tutela sobre los bienes de su tutor)

8.2 EXPRESAS Y TACITAS.

o Expresas
se constituyen en escritura pública y se inscribe en el
registro de la propiedad.

o tácita
EJ. la Ley de Propiedad horizontal somete el bien en el piso
o local queda afecto con una hipoteca tácita, que no hay que
constituir ni hay que ir al notario ni hay que inscribir. Cuya
publicidad es la ley. La ley te dice que si tú compras un piso.
cerciórate de que venga con los gastos de la Comunidad
pagados, porque si no te toca a ti pagarlos, porque corresponde pagar las 3 anualidades anteriores
pendientes y la parte residual de la anualidad en la que se hubiera verificado la compra del piso o
local. . ¿Y qué significa eso? Que si ese nuevo propietario no paga se puede ejecutar forzosamente
 en bien. Es decir, la Comunidad de propietarios representada por su presidente, tiene el ius
distrahendi y esa hipoteca nadie la ha constituido.

En fin, son las que no exigen para su validez y eficacia ni la constitución voluntaria o por mandato
judicial ni la publicidad registral [v. gr, art. 9.1.e) LPH].
) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto
refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito
en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad
en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la
comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración,
sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el
plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario,
con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.

8.3 ORDINARIAS Y DE TRAFICO.

o Ordinaria
o de tráfico aquellas en las que todos los elementos que
conforman el crédito hipotecario (sujetos, existencia de la
deuda, su cuantía…) están determinados en el momento de
constitución de la garantía (art. 130 LH).

El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse
como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos
en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo art 130 lh

o de seguridad
son las que tienen un elemento de incertidumbre. una obligación incierta en su existencia (v. gr.,
hipoteca en garantía de los intereses moratorios de una deuda) o incierta en su cuantía (v. gr.,
hipoteca en garantía de préstamo con intereses variables) o de titular indeterminado (v. gr,
hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, en las que se desconoce quién
será el acreedor)
 Y dentro de la hipoteca de seguridad hay un subtipo: hipoteca
de máximo:
aquellas en las cuales la cuantía de las obligaciones es incierta
en el momento en que se constituye la hipoteca. ¿Se puede
constituir una hipoteca en garantía de una obligación cuya
cuantía es incierta? sí, pero por exigencias del principio de
especialidad, la obligación tiene que estar escrita en el título
constitutivo de la Hipoteca y saberse su cuantía.

Son ejemplos de estas hipotecas en su cuantía:

- hipoteca sobre obligaciones futuras
- hipoteca en garantía de intereses remuneratorios variables o
de intereses moratorios.

En estos casos, lo que exige la ley es fijar un importe máximo de responsabilidad, , que operará
como tope máximo en la ejecución tanto en las relaciones entre acreedor y deudor hipotecario (con
independencia de que, en las relaciones personales, el acreedor pueda seguir cobrándose la deuda
con otros bienes del deudor) como frente a terceros.

9.- DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.

9.1 ACCION DE DEVASTACION.
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del
dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté
situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su
exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando
al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.
Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el
inmueble en administración judicial.
En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos setecientos veinte y
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Art 117 lh

El préstamo es un contrato unilateral. ¿Qué significa que el préstamo es un contrato unilateral? solo se
genera la obligación de restituirlos. No hace referencia a que tengan dos partes. Todos tienen dos partes.
Significa si la obligación surge para ambas partes, la compraventa es un contrato bilateral. (Pagar el
precio, entregar la cosa) El préstamo es un contrato unilateral porque la única obligación que surge para
una de las partes es devolver. ¿Y el que presta? Es un contrato real que significa que la entrega del capital
por el Banco es un requisito de perfección del contrato para que el contrato nazca y una vez que nazca,
surge una sola obligación para una sola de las partes que es restituir el capital prestado.
El banco no podría resolver, porque la resolución, que es el remedio para el cumplimiento de obligaciones,
es solo para los contratos que producen obligaciones bilaterales o sinalagmáticas. No puede instar la
resolución del art 1124.
Para eso están las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado que es conseguir la resolución:

9.2 VENCIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACION

¿Quid del incumplimiento de las cuotas de devolución del préstamo? ¿Cabe que el incumplimiento de una
sola cuota precipite el fin del contrato a instancias del acreedor, cuando así se hubiera pactado en una
cláusula de vencimiento anticipado?
Tiene el mismo efecto que la resolución, pero sin acudir a un artículo al que no podemos acudir porque no
es un contrato bilateral.
 o En un primer momento,
nuestra jurisprudencia se mostró contraria a esta posibilidad. STS 27 de marzo de 1999,
al entender que esta cláusula sería contraria a lo dispuesto en el artículo 1129 CC, que
contemplaba causas tasadas de vencimiento anticipado legal.

Esta sentencia fue objeto de numerosas críticas doctrinales: si el incumplimiento de alguna

obligación hace justificado el vencimiento anticipado a instancias del acreedor esta no
puede ser otra que la obligación principal del préstamo: la devolución del capital prestado.
Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:
1.º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.
2.º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.
3.º Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y
cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras
nuevas e igualmente seguras. Art 1129 cc.

Ej. si el vencimiento es dentro de 20 años. El banco puede pedir que mañana mismo se pague. Es una
amenaza real y ligada al incumplimiento de la obligación. ¿Qué obligaciones? las que se hayan asumido en
ese contrato de préstamo, que pueden ser muchas

o Una segunda fase

proviene de la reforma del artículo 693.2 LEC, en el año 2007, que pasó a señalar lo
siguiente en relación con la cláusula de vencimiento anticipado: “Podrá reclamarse la
totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento
total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase
inscrito en el Registro.”

¿cuántas cuotas? Tiene que haber incumplido el deudor para que el Banco saque el
vertimiento anticipado: 1 cuota. esto también ha generado un convulsiones legislativas en
los últimos años.

o Una tercera fase,

el artículo 693.2 LEC fue reformado en mayo de 2013, a resultas de una STJUE de 14 de
marzo de 2013, y pasó a señalar lo siguiente: “2. Podrá reclamarse la totalidad de lo
adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso
de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de
pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación
por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura
de constitución”.

Establece 3 cuotas.

o La última fase
se produce con la nueva reforma del precepto por la LCCI (2019):.
El nuevo artículo 693.2 LEC, en su nueva redacción, dispone que siempre que se trate de
un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante
hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso
residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.

Este artículo 24 LCCI señala que el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá
el vencimiento anticipado del contrato si se encuentra en mora y la cuantía de las cuotas
vencidas y no pagadas equivalga al menos:

➢ Al 3% de la cuantía del capital, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la

duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales.
 ➢ Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda
mitad de duración del préstamo. Se entenderá cumplido este requisito cuando las cuotas
vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales. En los dos
casos es necesario que el prestamista haya requerido al deudor de pago, concediéndole un
mes para el cumplimiento y advirtiéndole que, de no ser atendido, reclamará el reembolso
del total adeudado.

9.3 EJECUCION.
o Acción personal
contra el deudor: este sigue respondiendo con todos sus bienes, presentes y futuros (artículos 1911
CC y 105 LH), a no ser que se haya limitado su responsabilidad al bien hipotecado (pacto que
permite el artículo 140 LH).
Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
ART 1911 CC

La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la

responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo mil novecientos once del
Código Civil. ART 105 LH

o obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de

constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva
sobre los bienes hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo
hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás
bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no
cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia
exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas
en el artículo ciento veintiuno. Art 140 lh

o Acción real
hipotecaria contra el bien, que deberá dirigirse tanto contra el propietario de la finca como frente al
deudor. De hecho, si el valor de la finca o derecho no es suficiente para el pago de la deuda el
acreedor puede continuar el procedimiento con el embargo de otros bienes del obligado.

10.- DERECHOS DEL HIPOTECANTE

Puede constituir gravámenes sobre la finca, aunque la ejecución motivará que queden extinguidos (efecto
de purga de gravámenes).
En cambio, respecto de los arrendamientos de vivienda posteriores, el artículo 13 LAU establece que
permanecerán hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, dependiendo de si el
arrendador es persona física o jurídica, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo
9.1.
Facultad de enajenar la finca (no queda privado de su poder de disposición). No obstante, el tercero
adquiere la finca con el gravamen, con un estatuto jurídico especial (tercer poseedor de la finca hipotecada):
Artículo 1876 CC: “La hipoteca sujeta directa o inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera
que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.
11.- LA ANTICRESIS.
La anticresis es otro derecho real de garantía, de carácter inmobiliario. La anticresis se constituye para
asegurar el cumplimiento de una obligación, pero a diferencia de la hipoteca el acreedor anticrético está
en poseedor del bien inmueble.
La constitución no está sometida a forma y la inscripción no es constitutiva.
El acreedor anticrético tiene el derecho de percibir los frutos del inmueble de su deudor con la obligación
de aplicarlos al pago de los intereses si se debieren y después al capital de su crédito.
Vencida la deuda e impagada, el acreedor anticrético no puede hacerse con la propiedad del bien, pero sí
instar su realización forzosa por los procedimientos legalmente establecidos.
 TEMAS 19 Y 20. DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE.
1.- CONCEPTO
Los derechos reales de adquisición preferente (o, simplemente, los derechos de
adquisición) son iura in re aliena, que confieren a su titular la facultad de
adquirir el bien sobre el que recaen (perteneciente a otro sujeto), con
preferencia a otras personas. Las limitaciones que sufre el dueño del bien con
motivo de la existencia de este derecho es que carece de libertad para vender
el bien a quien quiera.

2.- NATURALEZA
Los derechos de adquisición carecen de la inmediatividad propia de los derechos reales (no proporcionan
a su titular el goce directo de la cosa, la posesión). No obstante, facultan a su titular a actuar sobre la cosa
de otro, adquiriéndola (ejercicio del derecho). Son derechos reales sobre cosa ajena.

3.- CLASES
Entre ellos cabe mencionar:
A. La opción de compra.
B. El derecho de tanteo.
C. El derecho de retracto
3.1 LA OPCION DE COMPRA
El derecho de opción faculta a su titular para solicitar al dueño del bien su venta, en los plazos y
condiciones acordadas en el contrato de opción (contrato constitutivo del derecho). Ejercitada la opción por
su titular, el propietario del bien no tiene que dar nuevamente su consentimiento para esa venta (se entiende
que ya lo otorgó cuando concedió/constituyó la opción).
El derecho de opción tiene siempre un origen convencional (contrato de opción de compra). Puede pactarse
como derecho autónomo o como derecho accesorio de otro: arrendamiento con opción de compra.
¿Dónde está regulado el derecho de opción de compra? En nuestro ordenamiento la opción de compra
carece de regulación. Los requisitos para su inscripción en el Registro de la Propiedad, si recae sobre bienes
inmuebles, sí están contemplados en el artículo 14 RH
¿Cuáles son los requisitos para la inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad?
1. Convenio expreso de las partes (concedente de la opción y beneficiario) para su inscripción.
2. Que conste el precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiera
convenido para concede la opción.
3. Que conste el plazo de ejercicio de la opción, que no podrá exceder de 4 años.
En el arrendamiento con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de
duración de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de
arrendamiento.
¿Qué efectos produce la inscripción del derecho de opción en el Registro de la Propiedad? ¿Queda el
propietario del bien impedido para enajenarlo a un tercero? No, puede hacerlo y no se produce el efecto del
cierre registral con motivo de la inscripción de la opción, esto es, el adquirente podrá inscribir su adquisición
en el Registro de la Propiedad.
El efecto que se consigue con la inscripción de la opción es la eficacia/ oponibilidad erga omnes del derecho
frente a ese tercero (artículo 32 LH): nuevo propietario. En otras palabras, el titular de la opción podrá
ejercerla frente al nuevo propietario del inmueble.

3.2 EL DERECHO DE TANTEO

El derecho de tanteo permite a su titular adquirir con preferencia un bien cuando aquél quiere enajenarlo
a un tercero. La enajenación no la decide el titular del tanteo (a diferencia de la opción), sino que, sólo si el
dueño del bien quiere enajenar, el titular del tanteo podrá adquirir con preferencia. El tanteo se ejerce antes
de la consumación de la compraventa. Esta es la diferencia entre el tanteo y el retracto.
La consumación es el cumplimiento de las obligaciones de un contrato ya perfecto. El tanteo puede ser
o de origen legal
(v. gr., el derecho de tanteo que tiene el arrendatario en la LAU)

o convencional
(no contemplado en nuestro ordenamiento, pero sí –por ejemplo- en el Derecho catalán).
Esta es otra diferencia con la opción de compra, que –como decíamos antes- tiene siempre origen
convencional.
¿Cuáles son los derechos de tanteo de origen legal? El tanteo del arrendatario, en las leyes de
arrendamientos (artículo 25 Ley de Arrendamientos Urbanos –LAU- y 22 Ley de Arrendamientos Rústicos
–LAR-).
3.3 EL DERECHO DE RETRACTO
El derecho de retracto faculta a su titular para adquirir el bien cuando ya se ha procedido a la transmisión
a un tercero, esto es, después de la consumación de la venta. Esta es la diferencia entre el tanteo y el retracto.
Como notas en común: sus titulares sólo pueden ejercer el derecho si el propietario decide vender (a
diferencia de lo que sucede con la opción de compra, en la que la iniciativa procede del titular de la opción,
una vez que este derecho se ha concedido).
El retracto puede tener también un
o origen convencional
o legal,
y puede ir o no acompañado del derecho de tanteo (v. gr., el retracto de los comuneros, coherederos y
colindantes no va precedido del derecho de tanteo) (vid. Infra).
El derecho de retracto legal aparece definido en el art. 1521 CC como “el derecho a subrogarse en lugar
del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato”.
El retrayente (titular del derecho de retracto), deberá abonar al tercero el precio de venta, los gastos del
contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles
efectuados en la cosa vendida.
¿Cuáles son los derechos de retracto de origen legal? Entre otros:
o El derecho de retracto de comuneros (artículo 1522 CC), en caso de enajenación por uno de su
cuota a tercero.

o El derecho de retracto de coherederos (artículo 1067 CC), en caso de enajenación por uno de su
derecho dentro de la masa hereditaria. 113
 o El derecho de retracto de colindantes (artículos 1523 y 1524 CC), en caso de enajenación por uno
de su finca.

o El derecho de retracto del arrendatario (artículo 25 LAU y 22 LAR), cuando no hubiera

ejercitado el tanteo porque el propietario no le hubiera notificado su decision de vender o la
notificación fuera incompleta o incorrecta (v. gr., en relación con el precio de la venta).

Cada uno tiene su propia regulación (plazo de ejercicio...).

El derecho de retracto de los comuneros prevalece sobre el derecho de retracto de colindantes (artículo
1524 CC). El derecho de retracto de los comuneros prevalece sobre los derechos de tanteo y retracto del
arrendatario urbano (artículo 25.4 LAU).
Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario rústico prevalecen sobre todos excepto el retracto de
colindantes (artículo 22.6 LAU).
Después de haber estudiado este tema, tengo que ser capaz de:
1) Determinar cuáles son las diferencias entre el derecho de opción y los derechos de tanteo y retracto.
2) Determinar cuáles las diferencias entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
3) Conocer los requisitos para la inscripción del derecho de opción en el Registro de la Propiedad y su
eficacia.
4) Distinguir entre los tanteos y retractos de origen legal y los de convencional.
5) Conocer el diferente mecanismo mediante el cual se ejerce el tanteo y el retracto.
6) Conocer los diferentes supuestos legales de tanteo y retracto. ...
saber cómo se resuelve este caso. Macarena constituyó un derecho de opción a favor de Luis sobre un piso
de su propiedad. La opción se constituyó por un período de 3 años y el precio de venta era de 200.000 euros.
Ambos convinieron su inscripción en el Registro. Macarena vende meses después la casa a Patricia. ¿Cuáles
son los requisitos para la inscripción de la opción? Si la opción está inscrita, ¿puede Patricia inscribir su
adquisición en el Registro de la Propiedad? ¿Qué puede hacer en este caso Luis: quedaría frustrado su
derecho de opción? ¿Variaría en algo la solución si la opción de compra no hubiera accedido al Registro de
la Propiedad?