VELAZQUEZ JUAN CARLOS
--en contra de--
SAÚL HERNÁNDEZ Y
OTROS
Juicio ordinario civil oral
Escrito inicial de demanda
SEÑOR JUEZ DE PROCESO ORAL CIVIL EN LA
CIUDAD DE MÉXICO, QUE POR TURNO
CORRESPONDA
JUAN CARLOS VELAZQUEZ, por mi propio derecho,
personalidad que le pido me reconozca dentro de este juicio, ante usted
señor Juez comparezco y expongo:
Señalo como domicilio para oír y recibir todo tipo de
notificaciones el ubicado en Prado, número 556, colonia los Ángeles,
Alcaldía Miguel Hidalgo, código postal 12450, en este Ciudad de México
y para los mismos efectos el número celular 5543229077 y el correo
electrónico
[email protected] y manifiesto que el suscrito no
pertenece a un grupo social en situación de vulnerabilidad.
Con fundamento en los artículos 215, 235, fracción III y 2,
fracción XXX, del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares
designo como persona representante autorizada, para oír notificaciones,
documentos y valores, para intervenir en mi representación en todas las
etapas procesales del juicio, comprendiendo la de segunda instancia y
la ejecución, con todas las facultades generales y las especiales que
requieran cláusula especial, incluyendo la de articular posiciones, no sí
la de absolverlas, con cláusula especial para transigir, desistirse de la
instancia, de la acción y de los recursos o medios de defensa, al Lic. en
Derecho José Daniel Vázquez Millán, quién es titular de la cédula
profesional 000123, expedida por la Dirección General de Profesiones.
Con fundamento en los artículos 216, párrafo segundo, del
Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares autorizo
únicamente para oír notificaciones, documentos y valores, así como
revisar el expediente a los señores Juan Perez y Julia Luna,
indistintamente.
Demando el cumplimiento de las siguientes prestaciones a:
I. SÁUL HERNÁNDEZ, de quien bajo protesta de decir verdad
manifiesto que desconozo su domicilio y con base en el artículo 209,
fracción II, del Código Nacional de Procedimientos Civiles y
Familiares le pido que gire oficios y requiera informes para la
investigación del mismo a las autoridades o instituciones públicas
que cuenten con registro oficial de personas y sus domicilios.
II. PEDRO REYES, con domicilio en ******
III. NOTARIO PÚBLICO DE HIDALGO con domicilio en ******
IV. NOTARIO PÚBLICO DEL ESTADO DE MÉXICO con domicilio en
******
V. DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD Y DEL COMERCIO EN LA CIUDAD DE MÉXICO, con
domicilio en ******
VI. LAS PERSONAS INCIERTAS que detenten la posesión del inmueble
materia de este juicio, quienes deben ser emplazadas por medio de
edictos, con base en el artículo 209, fracción I, del Código Nacional
de Procedimientos Civiles y Familiares.
PRETENSIONES Y EL OBJETO QUE SE RECLAMA
CON SUS ACCESORIOS
A. Que usted declare la nulidad absoluta y/o inexistencia del
contrato de compraventa que aparece celebrado entre el señor
Saúl Hernández y el suscrito el 15 de mayo de 2020, por falta de
consentimiento y de objeto.
B. Que usted declare la nulidad absoluta y/o inexistencia del
contrato de compraventa que aparece celebrado entre el señor
Saúl Hernández y Pedro Reyes el 15 de julio de 2020, por falta de
objeto.
C. Que usted declare que el señor Saúl Hernández y Pedro Reyes
actuaron de mala fe en la celebración del contrato de
compraventa de 15 de julio de 2020.
D. Que usted declare que la compraventa celebrada entre el señor
Saúl Hernández y Pedro Reyes de 15 de julio de 2020, viola
normas prohibitivas y de orden público.
E. Que usted declare que se retrotraen las cosas al estado en que
se encontraban antes de la compraventa de 15 de mayo de 2020,
supuestamente celebrada entre el señor Saúl Hernández y el
suscrito.
F. Que usted condene al señor Pedro Reyes a desocupar y entregar
al suscrito el inmueble materia de este juicio.
G. Que usted condene a Pedro Reyes a pagarme los daños y
perjuicios relacionados con la posesión de mala fe que ha
ostentado.
H. Que usted declare la nulidad absoluta de la escritura pública
***** del protocolo del Notario Público del Estado de Hidalgo, que
contiene el supuesto contrato de compraventa entre el señor Saúl
Hernández y el suscrito, por carecer de la firma del suscrito.
I. Que usted declare la nulidad absoluta de la escritura pública
***** del protocolo del Notario Público del Estado de México, que
contiene el supuesto contrato de compraventa entre el señor Saúl
Hernández y Pedro Reyes por *******
J. Que usted declare la nulidad absoluta de la inscripción de las dos
compraventas de 15 de mayo de 2020 y 15 de julio de 2020,
asentadas en el folio real 000001.
K. Que usted declare la nulidad absoluta del contrato de
arrendamiento celebrado entre el señor Pedro Reyes y las
personas inciertas que tomaron la posesión del inmueble.
L. Que usted condene a las personas inciertas que detenten la
posesión del inmueble a desocupar y entregar al suscrito el
inmueble materia de este juicio.
M. Que usted condene a los demandados a pagarme los gastos y
costas que este juicio origine.
Sustento mi demanda en los siguientes:
CAPÍTULO DE HECHOS EN QUE
FUNDO LA DEMANDA
1. El suscrito soy propietario del inmueble materia de
este juicio.
El 10 de mayo de 2020, el señor Fernando Ortíz celebró con el
sucrito un contrato de compraventa, mediante el cual me trnsmitió la
propiedad y poesión del departamento 401, de la calle Amazonas,
número 1101, colonia del Valle, Alcaldía de Benito Juárez, código postal
11000, en esta Ciudad de México, por la cantidad de $20’000,000 de
pesos.
Esto lo acredito con el testimonio de la escritura pública, número
01, de 10 de mayo de 2020, expedida por el Notario Públixo 5000 de la
Ciudad de México, que acompaño como Anexo 1.
2. El 10 de enero de 2025, personal de la Direccción General
del Registro Público de la Propiedad y del Comercio me entregó una
constancia de folio real 000001 y un certificado de existencia o
inexistencia de gravámenes relacionados con el inmueble materia de
este juicio.
Esto lo acredito con la constancia de folio y el referido
certificado, que acompaño como Anexos 2 y 3.
3. Supuestamente fueron celebradas dos compraventas
relacionadas con el inmueble materia de este juicio.
Al revisar dichos documentos me percaté de la existencia de los
siguientes dos actos jurídicos relacionados con el inmueble materia de
este juicio:
(i) El 15 de mayo de 2020, supuestamente el señor Saúl Hernández, en
su carácter de comprador, celebró con el suscrito, en su carácter de
vendedor, un contrato de compraventa respecto del inmueble
materia de este juicio, por la cantidad de $15’000,000 de pesos,
mediante una escritura pública expedida por un Notario del Estado
de Hidalgo, que fue inscrita en el folio real 001 el 10 de diciembre de
2024.
(ii) El 15 de julio de 2020, supuestamente el señor Saúl Hernñandez, en
su carácter de vendedor, celebró un contrato de compraventa con el
señor Pedro Reyes, en su carácter de comprador, respecto del
inmueble materia de este juicio, por la cantidad de $4’000,000 de
pesos, mediante una escritura pública expedida por un Notario del
Estado de México, que fue inscrita en el folio real 001 el 13 de
diciembre de 2024.
Esto lo acredito con la constancia de folio y el referido
certificado, que he acompaño como Anexos 2 y 3.
Asimismo, con la copia certificada del testimonio de la escritura
****, de 15 de mayo de 2020, expedida por el Notario del Estado de
Hidalgo, que acompaño como Anexo 4.
4. La primera compraventa carece de objeto y
consentimiento.
En cuanto al supuesto contrato de compraventa de 15 de mayo
de 2020 (i), le hago de su conocimiento que el suscrito jamás otorgué
mi consentimiento, no firmé la escritura pública ni recibí el precio.
Esto lo acredito con la copia certificada del testimonio de la
escritura ****, de 15 de mayo de 2020, expedida por el Notario del
Estado de Hidalgo, que he acompañado como Anexo 4.
5. La segunda compraventa carece de objeto.
En cuanto al supuesto contrato de compraventa de 15 de julio de
2020 (ii), si usted declara la nulidad absoluta y/o inexistencia del
diverso contrato de 15 de mayo de 2020, entonces el señor Saúl
Hernández nunca adquirió la propiedad ni posesión del inmueble
materia de este y por ende vendió una cosa que no era de su propiedad.
Con fundamento en el artículo 244, fracción II, del Código
Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares manifiesto bajo protesta
de decir verdad que no tengo derecho a solicitar la copia certificada o
testimonio de dla escritura en la que consta el contrato de compraventa
referido.
Lo anterior porque con base en el artículo 149 de la Ley del
Notariado no fui el autor del acto, no fui parte ni participante en el acto,
ni soy beneficiario del mismo, sucesor ni causahabiente.
En consecuencia, le pido que mediante exhorto solicite el auxilio
del Juez competente en el Estado de México, para que pro su conducto
requiera por oficio al al Notario Público *** del Estado de México, y
dentro de plazo que le fije, remita a este Juzgado a mi costa, copia
certificada o testiminio de la referida escritura.
6. El último comprador no tiene la calidad de tercero
adquierente de buena fe.
Como podrá observar, respecto del último contrato de
compraventa no existe una proporción razonable entre el valor
comercial del inmueble materia de este juicio ($20,000,000 de pesos) y
el precio pagado por el mismo ($4’000,000 de pesos).
Esto lo acredito con las esrituras públicas en la que consta el
contrato de compraventa mediante el cual adquirí el inmueble, el
contrato de compraventa en el que supuestamente el señor Saúl
Hernández adquirió el inmueble y el contrato de coimpraventa con base
en el cual supuestamente el señor Pedro adquirió el inmueble, de donde
se puede advertir la desproporción.
7. El último vendedor actuó de mala fe.
En el caso concreto, el señor Saúl Hernández actuó de mala fe
porque a pesar de que no me pagó el precio ni el suscrito firmé la
escritura que contiene el contrato de compraventa, ocultó esa
información para realizar los trámites para su inscripción en la Dirección
General del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la
Ciudad de México.
Además, porque a sabiendas de esa circunstancia celebró un contrato
de compraventa con el señor Pedro Reyes a un precio mucho menor y
desproporcional del valor comercial del inmueble materia de este juicio,
así como le ocultó dichas circuntancias.
Esto lo acredito con las esrituras públicas en la que consta el
contrato de compraventa mediante el cual adquirí el inmueble, el
contrato de compraventa en el que supuestamente el señor Saúl
Hernández adquirió el inmueble y el contrato de coimpraventa con base
en el cual supuestamente el señor Pedro adquirió el inmueble, de donde
se puede advertir la desproporción.
8. El último vendedor actuó de mala fe.
En el caso concreto, el señor Pedro Reyes actuó de mala fe
porque omitió realizar las investigaciones que estaban a su alcance
respecto de la legalidad de la compraventa por medio de la cual
adquirió el señor Saúl Hernández, pues es evidente que nadie vendería
un inmueble que está en regla por un precio muchísimo menor a su
valor comercial sin la existencia de una relación personal.
Esto lo acredito con las esrituras públicas en la que consta el
contrato de compraventa mediante el cual adquirí el inmueble, el
contrato de compraventa en el que supuestamente el señor Saúl
Hernández adquirió el inmueble y el contrato de coimpraventa con base
en el cual supuestamente el señor Pedro adquirió el inmueble, de donde
se puede advertir la desproporción.
9. La última compraventa fue celebrada con violación a normas
prohibitivas y de orden público, porque el Código Civil aplicable a la
Ciudad de México prohibe la venta de cosa ajena.
10. En consecuencia, el señor Pedro Reyes no tiene el carácter
de tercero adquirente de buena fe registral.
CAPÍTULO DE DERECHO
El juicio ordinario civil oral está regulado en los artículos 235, 456
y siguientes del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.
Intento la acción personal, declarativa y de condena, de nulidad
absoluta y/o inexistencia prevista en los artículos 11, fracción II, 8,
fracción II del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares,
así como 2,224 y 2,226 del Codigo Civil aplicable a la Ciudad de México.
Los contratos de compraveta son inexistentes por falta de objeto
o consentimiento, con base en los artículos 1794, 2,224 y 2,270 del
Código Civil aplicable a la Ciudad de México.
El último comprador no es un adquirente de buena fe, con base
en el artículo 3,009 del Código Civil aplicable a la Ciudad de México y la
siguiente jurisprudencia:
Registro digital: 2004657
Instancia: Primera Sala
Décima Época
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 82/2013 (10a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.
Libro XXV, Octubre de 2013, Tomo 2, página 951
Tipo: Jurisprudencia
CAUSAHABIENCIA. NO EXISTE ENTRE QUIEN ADQUIERE UN
DERECHO DE PROPIEDAD DEL TITULAR REGISTRAL Y LOS
TITULARES REGISTRALES ANTERIORES AL VENDEDOR, SI SE TRATA
DE COMPRAVENTAS DE EJECUCIÓN INSTANTÁNEA, SIN QUE ELLO
IMPLIQUE QUE EL ADQUIRENTE SEA EN AUTOMÁTICO TERCERO DE
BUENA FE REGISTRAL.
La "causahabiencia" es la sustitución de la persona de quien directamente
emana el negocio jurídico, por otra que queda ligada por los efectos de
dicho negocio como si personalmente hubiese intervenido en la formación
de la relación jurídica que le dio origen. Por virtud de la causahabiencia, el
concepto de "parte" de un negocio jurídico se extiende a la persona que
sustituye al causante, de manera que no se le puede tener como tercero, a
pesar de no haber intervenido para nada en la celebración del mismo. En
esa tesitura, el causahabiente se integra a la relación jurídica original, por
virtud de la cual, una de las partes puede exigir a la otra el cumplimiento
de las obligaciones asumidas. Sin embargo, una vez agotadas las
obligaciones asumidas por las partes, el contrato se termina, debido a que
se cumplió con su objeto. De manera que la causahabiencia sólo puede
tener lugar mientras continúa vigente la relación jurídica en la cual el
causahabiente se sustituye, puesto que no es posible que un tercero se
integre como parte a un acto jurídico que ha cesado. Ahora bien, el
contrato de compraventa es por regla general "de ejecución instantánea",
porque las prestaciones de las partes se ejecutan en un solo momento.
Salvo cuando se celebre con reserva de dominio, o se pacte el pago del
precio a plazos, por regla general, las obligaciones derivadas del contrato
de compraventa se agotan en el momento en que la misma se celebra. De
manera que en la compraventa de ejecución instantánea no hay un acto
jurídico en el cual un tercero pueda sustituirse en calidad de
causahabiente. Sostener lo contrario, implicaría que toda persona que
adquiera la propiedad de un bien resulta ser causahabiente del primer
titular. El causahabiente a título particular se coloca en la situación jurídica
que tenía su causante en relación con un acto jurídico concreto, en el cual
lo sustituye, de manera que se integra a una relación jurídica determinada,
para asumir las obligaciones derivadas de esa relación jurídica
exclusivamente; mas no puede atribuírsele la obligación de cumplir con las
obligaciones que hayan asumido terceros con quienes no tiene vínculo
jurídico alguno. No obstante, el hecho de que no exista la causahabiencia
aducida, y por lo tanto, no se pueda ejercitar una acción personal, no
quiere decir que el tercero adquirente resulte ser, en automático, un
tercero de buena fe registral, puesto que sólo puede tener dicho carácter
quien: (a) haya adquirido un derecho real sobre el inmueble de que se trate
de quien aparece como titular registral, por virtud de un acto jurídico que
se presuma válido al momento de la adquisición o de una resolución
judicial; (b) haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad a su favor el
derecho real adquirido; (c) haya adquirido a título oneroso, entendiendo por
tal, que debe existir una proporción razonable entre el valor de la cosa y el
precio o contraprestación pagado por ella; y, (d) siempre y cuando no haya
pruebas suficientes de su conocimiento respecto de los vicios del título de
su vendedor, en su caso, o éstos no se desprendan claramente del propio
Registro Público de la Propiedad. Cuestiones que el juzgador debe valorar
en cada caso concreto para determinar si el tercero es de buena fe registral
o no, pues la ausencia de buena fe del tercero adquirente no se debe a que
sea causahabiente de los titulares anteriores a su vendedor, sino a que no
puede aducir desconocimiento de los vicios de su título.
Contradicción de tesis 160/2013. Suscitada entre el Primer y el Tercer
Tribunales Colegiados, ambos en Materia Civil del Cuarto Circuito. 19 de
junio de 2013. La votación se dividió en dos partes: mayoría de cuatro
votos en cuanto a la competencia. Disidente: José Ramón Cossío Díaz.
Unanimidad de cinco votos en cuanto al fondo. Ponente: Jorge Mario Pardo
Rebolledo. Secretaria: Rosa María Rojas Vértiz Contreras.
Tesis de jurisprudencia 82/2013 (10a.). Aprobada por la Primera Sala de
este Alto Tribunal, en sesión de fecha catorce de agosto de dos mil trece.
Finalmente, es aplicable el artículo 21 de la Convención
Americana de Derechos Humanos en cuanto a la violación a mi derecho
de propiedad.
VALOR DE LO DEMANDADO
El valor de lo demandado en lo principal, sin accesorios, asciende
a $20,000,000 de pesos.
OFRECIMIENTO DE PRUEBAS
I. LA INSTRUMENTAL DE ACTUACIONES, consistente en
todo lo actuado dentro este juicio, así como todas las actuaciones que
se sigan agregando y que me favorezcan.
Los hechos que trato de acreditar son los señalados con los
numerales 1 a 10, en cuanto a que los dos contratos de compraventa
señalados en los hechos 3, 4 y 5 son inexistentes y/nulos absolutos por
falta de consentimiento y objeto, así como que el último comprador
carece de la calidad de tercero adquirente de buena fe.
La razón por la que considero que está prueba acreditara mis
afirmacioenes es porque al tratarse de actuaciones judiciales tienen
pleno valor probatorio.
II. LA DOCUMENTAL PÚBLICA, consistente en la escritura
pública, número 01, de 10 de mayo de 2020, expedida por el Notario
Públixo 5000 de la Ciudad de México, que acompaño como Anexo 1.
Los hechos que trato de acreditar son los señalados con los
numerales 1 a 10, y en especial el 1, 6, 7 y 8 en cuanto a que soy
propietario del inmueble materia de este juicio, que el último comprador
carece del carácter de tercero adquirente de buena fe y que los últimos
comprador y vendedor actuaron de mala fe.
La razón por la que considero que está prueba acreditara mis
afirmacioenes es porque al tratarse de un documento público tiene
pleno valor probatorio.
III. LA DOCUMENTAL PÚBLICA, consistente en la constancia
de folio real y el certificado de existencia e inexistencia de gravámenes,
que acompaño como Anexos 2 y 3.
Los hechos que trato de acreditar son los señalados con los
numerales 1 a 10, y en especial el 2 y 3 en cuanto a que me fueron
entregados dichos documentos, así como de los mismos se desprende
la existencia de las dos compraventas del inmueble materia de este
juicio de las cuales demando su inexistencia y/o nulidad absoluta.
La razón por la que considero que está prueba acreditara mis
afirmaciones es porque al tratarse de documentos públicos tienen pleno
valor probatorio.
IV. LA DOCUMENTAL PÚBLICA, consistente en la copia
certificada del testimonio de la escritura ****, de 15 de mayo de 2020,
expedida por el Notario del Estado de Hidalgo, que acompaño como
Anexo 4.
Los hechos que trato de acreditar son los señalados con los
numerales 1 a 10, y en especial el 3, 4, 6, 7 y 8 en cuanto a que dicha
escritura es inexistente y/o nula absoluta porque carece de la firma del
suscrito, que el último comprador carece del carácter de tercero
adquirente de buena fe y que los últimos comprador y vendedor
actuaron de mala fe.
La razón por la que considero que está prueba acreditara mis
afirmaciones es porque al tratarse de un documento público tienen
pleno valor probatorio.
V. LA DOCUMENTAL PÚBLICA, consistente en la copia
certificada del testimonio de la escritura ****, de 15 de julio de 2020,
expedida por el Notario del Estado de México.
Los hechos que trato de acreditar son los señalados con los
numerales 1 a 10, y en especial el 5, 6, 7 y 8 en cuanto a que dicha
escritura es inexistente y/o nula absoluta porque carece de objeto que
pueda ser materia del contrato, que el último comprador carece del
carácter de tercero adquirente de buena fe y que los últimos comprador
y vendedor actuaron de mala fe.
La razón por la que considero que está prueba acreditara mis
afirmaciones es porque al tratarse de un documento público tienen
pleno valor probatorio.
Con fundamento en el artículo 244, fracción II, del Código
Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares manifiesto bajo protesta
de decir verdad que no tengo derecho a solicitar la copia certificada o
testimonio de dla escritura en la que consta el contrato de compraventa
referido.
Lo anterior porque con base en el artículo 149 de la Ley del
Notariado no fui el autor del acto, no fui parte ni participante en el acto,
ni soy beneficiario del mismo, sucesor ni causahabiente.
En consecuencia, le pido que mediante exhorto solicite el auxilio
del Juez competente en el Estado de México, para que por su conducto
requiera por oficio al al Notario Público *** del Estado de México, y
dentro de plazo que le fije, remita a este Juzgado a mi costa, copia
certificada o testiminio de la referida escritura.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA DEMANDA
Artículo 238. Cuando se trate de demandas por controversias sobre bienes
inmuebles, o en caso de que se intente la acción hipotecaria, la autoridad
jurisdiccional podrá ordenar su anotación preventiva ante el Registro Público de la
Propiedad, Oficina Registral o cualquier Institución análoga según la Entidad
Federativa de que se trate, de conformidad con las disposiciones aplicables del
Código Civil respectivo, siempre que previamente se otorgue garantía suficiente a
criterio de la autoridad jurisdiccional para responder de los daños y perjuicios que
se puedan causar a la persona demandada, la que deberá ser fijada al prudente
arbitrio de la autoridad jurisdiccional. Este requisito no será exigible en el caso de
la acción hipotecaria.
Por lo expuesto, a usted señor juez pido se sirva:
PRIMERO. Me tenga por presentado en términos de este escrito
presentando escrito inicial de demanda, misma que le pido admita y le
de el trámite que le corresponda, ordenando emplazar a los
demandados por los medios que he soicitado.
SEGUNDO. Tenga por señalado el domicilio, número de teléfono
y correo electrónicos para los efectos precisados.
TERCERO. Tenga por aurtorizadas a las personas que indico para
los fines que preciso.
CUARTO. Tenga por exhibidos los documentos que están
relacionados con los hechos constitutivos de la acción.
QUINTO. En su momento admita las pruebas que ofrezco,
ordene su preparación y desahogo, así como las valore en la sentencia.
SEXTO. En su mpmento procesal oportuno dicte sentencia
haciendo las declaraciones e imponiendo las condenas que solicito.
PROTESTO LO NECESARIO
JAUN CARLOS VELAZQUEZ
Ciudad de México, a 6 de febrero de 2025
