INFORME DE CIERRE DE GESTION 2021
A: Dr. Alberto Inchausti Natuchs
PRESIDENTE DEL DIRECTORIO
“EDIFICIO AMERICA”
DE: Jorge La Torre Gemio
ADMINISTRADOR “EDIFICIO AMERICA”
REF.: INFORME DE CIERRE DE GESTION 2021.
_______________________________________________________________________
I. ANTECEDENTES.
Mi persona asumió el cargo de administrador en fecha 25 de
mayo de 2021, donde se realizó la entrega de la oficina a mi
persona para continuar con la nueva directiva elegida por
asamblea general teniendo como Presidente actual al Sr. Alberto
Inchausti Natusch, propietario de la oficina 1006 del piso 10 y
oficina 1106 del piso 11.
En el cual posteriormente a la revisión necesaria y una breve
reunión donde se detalló los puntos que se debían de tratar de
manera inmediata. Así mismo se dio a conocer las falencias que
atravesaban el edificio y cuáles serían los puntos a tratar
primero.
Posteriormente como antecedente principal era la de solucionar
el tema de suministro de agua a las oficinas por falta de presión y
escases que ocasiona esta. Donde poco a poco se fue conociendo
que otros problemas o detalles se tenían por tratar para mejorar
la imagen del edificio.
II. DESARROLLO.
1º.- PERSONAL.
El edificio cuenta actualmente con dos porteros Diego Armando
Limachi Carita y Crispín Mamani Quispe y un administrador Jorge La
Torre Gemio, claramente donde cada persona cumple con el rol que le
corresponde así mismo se señala que las planillas de sueldos y
aguinaldos están cancelados con copias entregadas alSecretario General
de la Directiva y copias archivadas en administración.
Del mismo modo, se pone en conocimiento que según registros de
administración ninguno de los empleados nombrados cuenta con
contrato laboral escrito, siendo su contratación de forma verbal, en el
cual se tiene documentación de los pagos de cada mes actualizadas
hasta la fecha como constancia.
2º.- HORARIOS
Durante la rotación, el EDIFICIO AMERICA tiene horarios
establecidos para su apertura y su cierre, tomando en cuenta que los
horarios están regidos momentáneamente por la pandemia que
atraviesa el país posteriormente se retornara los horarios normales
previamente aprobados por el directorio actual.
A continuación detalle de los horarios:
Horarios de ingreso y salida de personas ajenas al edificio
Lunes a viernes de 08:00 a 12:30 y de 14:30 a 19:00
Sábados de 09:00 a 13:30
Domingos y feriados cerrado
Horarios de ingreso y salida de copropietarios y/o
inquilinos
Lunes a viernes de 08:00 a 21:00
Sábados de 08:30 a 15:00
Domingos y feriados cerrado
Uso de Ascensores
Lunes a viernes de 08:00 a 20:00 ambos ascensores
Lunes a viernes de 20:00 a 21:00 Un solo ascensor
Sábados de 8:30 a 15:00 Un solo ascensor
Servicio de Agua
Lunes a Viernes de 09:00 a 21:00
Sábados de 10:00 a 14:00
Portón Garaje
Lunes a viernes de 07:30 a 20:00
Sábados de 08:00 a 14:00
Portón Principal
Lunes a Viernes de 08:00 a 19:30 (07:50 puerta pequeña)
Sábados de 09:00 a 13:30 (08:30 puerta pequeña)
Así mismo como quedan establecido en este comunicado los horarios de
ingreso y salida tanto de visitantes como de copropietarios inquilinos u
ocupantes, por seguridad, ninguna persona deberá quedar dentro del
Edificio América siendo los responsables de esta verificación el personal
de administración y portería.
3º.- ROTACION DE PORTTERIA
Ambos porteros tienen rotes de tres días haciendo un total de 15
dias por mes, cada uno de 24 hrs. Respetando días domingos y feriados
dependiendo los días que les toca en su rote, ambos porteros ingresan a
horas 08:00 am, cada portero debe entregar planta baja, mezzanine,
gradas, jardineras y pasillos en perfecto estado y con la limpieza
respectiva.
También se pone en conocimiento que en su momento se pudo
verificar que la habitación de portería no contaba con un televisor, si
bien contaban con uno pero el cual estaba en mal estado por lo que el
Presidente de la directiva, realizo una donación de un televisor ROJEM
AC/DC modelo HBTV-22K5 DE 22” (pulgadas), el cual actualmente se
está haciendo su uso respectivo.
5º.- OTI´S
Se tiene documentación del contrato de servicio de mantenimiento
integral de enero de 2021, por el cual la empresa OTI´S hace
mantenimiento de los ascensores instalados en el edificio a un costo
mensual de Bs. 1500. (UN MIL QUINIENTOS 00/100 BOLIVIANOS), que se
logró mantener en negociación por esta gestión.
Así mismo se deja en constancia que en el mes de julio se realizó
la reparación de motor del ascensor B en el cual este necesariamente
debía cambiarse los rodamientos internos del motor para optimizar su
funcionamiento y alargar la vida del mismo, el mismo tuvo un costo de
Bs. 2461,50 (DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN 50/100)
De la misma manera recientemente en el mes de diciembre el
ascensor A, tuvo un problema con la riel de la puerta, ocasionando que
el mismo de descarrile y dejando la puerta expuesta donde se visualizó
y se observó que por el daño ocasionado se llegue a desoldar uno de los
soportes y provocando su descarrilamiento, cabe recalcar que luego de
hacer las llamadas para su reparación, la empresa se hizo responsable
indicando que el pago mensual de mantenimiento cubría esos daños.
6º.- REPARACIONES DE ESTRUCTURA
Durante el ingreso del nuevo directorio a cargo del Presidente de
la directiva, se realizó los siguientes trabajos:
Se priorizo la reparación de la parte interna de las cisternas de
agua ubicadas en el segundo sótano del edificio, aclarando que se
realizó el revocado correspondiente sumado de la
impermeabilización de cada uno para evitar las fugas de agua de
las mismas, el cual tuvo un costo de Bs. 30,000 (treinta mil 00/100
BOLIVIANOS), que fue pagado en tres cuotas para su culminación
hasta su entrega.
De la misma manera se aclara que las cisternas de agua se
pusieron a prueba para su funcionamiento donde el ingeniero
encargado de la instalación de la bomba de agua el Sr. Víctor
Gonzales, indico que necesitaba unas capas más de
impermeabilizado en el cual el trabajo fue pagado con dinero
propio del Presidente de la directiva, teniendo un costo total de Bs.
16800.00 (dieciséis mil ochocientos 00/100 bolivianos) el cual se
dio un adelanto de Bs. 11700.00 (once mil setecientos 00/100
bolivianos) dejando un saldo de Bs. 5100.00 (cinco mil cien 00/100
bolivianos) que será cancelado posterior a su entrega.
Para el completado del trabajo de la cisterna de agua se optó por
darle un reforzado de estructura para evitar problemas posteriores
por temas de filtración, donde se canceló para el revestimiento,
reforzado e impermeabilizado para un mejor rendimiento de las
cisternas , donde el trabajo consta del colocado de una capa de
cemento puro, un afinado de revoque sobre el que ira una malla
milimétrica, y sobre todo lo trabajado un impermeabilizado más
consistente para una mejor duración de la cisterna teniendo un
costo de Bs. 6000 (seis mil 00/100 BOLIVIANOS).
Para su conocimiento se realizó la reaparición de la fachada del
piso 8 a la altura de los traga luces, el cual presentaba mucho
riesgo ya que se estaba desprendiendo de la pared, este trabajo
tuvo un costo final de Bs. 6800.00 (síes mil ochocientos 00/100
bolivianos) que fue pagado en tres cuotas.
7º.- INSTALACIONES NUEVAS
A la par de las reparaciones que se mencionaron en el anterior
punto se realizó las siguientes instalaciones:
La empresa de LUVITEC, instalo una bomba de agua para
potenciar y aumentar la presión de agua del edificio
conjuntamente se instaló su propia tubería para independizar su
funcionamiento el cual está ubicado en el sótano 2 del inmueble,
de la misma manera en la parte superior se encuentran dos
hidroceles encargados del cargado de agua para su distribución y
aumento de presión al edificio y así optimizar el suministro de
agua.
También se hizo la reinstalación de los tanques superiores que
están ubicados en la terraza sobre el cuarto de máquinas de los
ascensores poniendo tuberías nuevas y corrigiendo su ubicación
dando así una mejor manipulación para el personal de portería. El
cual el trabajo de los puntos mencionados tuvo un valor de Bs.
30536,00 (TREINTA MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS 00/100
BOLIVIANOS, donde aún existe un 30% de saldo para el pago final
este cuando termine y se entregue las cisternas.
Recientemente en el mes de noviembre del año 2021, existió una
escases de agua potable por parte de la empresa de EPSAS el cual
evitaba que nuestros tanques superiores ayuden a la distribución
de agua a las oficinas del edificio por lo que se pidió a la empresa
de LIVITEC pueda hacer una conexión extra para un tanque de
plástico que actualmente se encuentra en el segundo sótano,
teniendo la función de ayudar al cargado de agua y llegando a una
mejor distribución de agua potable al edificio, el cual este trabajo
por emergencia tuvo un costo de Bs. 500,00 (QUINIENTOS 00/100
BOLIVIANOS), aclarando que esta instalación es momentánea
hasta la entrega final de las cisternas.
8º.- MANTENIMIENTO EN GENERAL
Porcelanato.- el edificio cuenta en los pasillos con en casi
99% de la instalación de azulejos, el cual a próximas del mes
de julio se presentó un desperfecto en el piso 11 en la
saliente del ascensor B, el cual fue observado por el
propietario de la oficina 1101 del piso 11, dando parte de su
daño a lo que se procedió a su sacado para la puesta de
nuevo pegamento para su reposición y evitar posibles daños
mayores del material.
Del mismo modo en el piso 5 en la parte inferior de la salida
del ascensor A se desprendió una pequeña hilera de
porcelanato el cual se entró por las ranuras que tienen los
ascensores quedándose en un espacio dejado por la
construcción el cual se recuperó cuando la empresa de OTI´S
vino a realizar el mantenimiento mensual el cual
posteriormente fue reparado de manera correcta.
Terraza trasera del edificio.- ubicada en el piso 3, a
reportes anteriores por parte de los porteros, indican que por
el deterioro del césped sintético que se colocó anteriormente
el cual provocaba retenciones de agua en temporadas de
lluvia se procedió a su retiro, donde actualmente por el
deterioro y desgaste de material impermeabilizante,
retornaron las filtraciones de agua a las oficinas 206 y 207
de mezzanine ocasionando molestias a los inquilinos y
propietarios, se realizo las observaciones necesarias para su
control por lo que se encontró el problema que lo ocasionaba
siendo que por las basuras, polvo y más cosas traídas por
ventarrones llego a tapar en sumidero por el cual en tiempos
de lluvia esta se inundaba y el agua busco lugares para
poder ingresar, donde se realizó el trabajo respectivo con la
ayuda del portero Crispin para su destapado correspondiente
y también el tapado de grietas que posiblemente eran los
que ayudaban a que este problema sea más constante.
Puerta eléctrica.- por emergencia en el mes de agosto se
hizo la soldadura de un brazo el cual ayudaba a abrir el
portón se buscó a un cerrajero para que lo pueda soldar y
reforzar luego se realizó el mantenimiento necesario para su
mejor rendimiento se colocó aceite de motor para los
rodamientos y sea más óptimo su trabajo ya que se
encontró partes con sarro, posterior a eso se colocó grasa de
máquina para el espiral que ayuda a su apertura.
Puertas metálicas.- a las puertas metálicas, los cuales son
de mantenimiento constante por la necesidad de facilitar su
manipulación ya que son muy pesadas y no es fácil
levantarlas, se ha hecho el engrasado meritorio para su fácil
uso, el trabajo se realizó tanto en la cortina principal como
en la del garaje.
Focos.- en cuanto a la iluminación de los pasillos del
edificio, tiene una luminaria antigua la cual desde hace
tiempo atrás se están realizando los cambios por otros
adaptando paneles led para su mejor iluminación y que este
sea de más fácil acceso para sus cambios los cuales ayudan
en el ahorro de energía.
Alarma de seguridad.- el edificio cuenta con una alarma
de seguridad a la que lleva consigo mismo un sistema de
sensores de movimiento en la planta baja conjuntamente
activado otro en el ingreso del parqueo del primer sótano, el
cual esta se la habilita por las noches.
Fachada.- la fachada del edificio actualmente se encuentra
con desprendimientos del estuco con el que está recubierto,
de manera que se puede observar es de mucho espesor, ya
que por el tiempo que lleva este se está desprendiendo poco
a poco de la fachada interior del edificio, haciéndose más
notorio en algunos pisos.
Por lo que se tiene que recalcar que en el piso 8 en la parte
posterior cerca del traga luz trasero para seguridad de la
gente que transita por planta baja a la orden del presidente
de la directiva se procedió al retiro del revoque que estaba a
punto de caer por el peso que llevaba donde se pidió la
colaboración a las oficinas 905 del piso 9 y oficina 805 del
piso 8, en el cual se tuvo la ayuda para este trabajo del
portero crispin y el administrador Jorge, se debe aclarar que
solo se retiró cierto lugar hasta donde las posibilidades
ayudaron.
Se debe mencionar que para su reaparición del mismo se
llamó a varios albañiles para su trabajo en los cuales muchos
de ellos se negaron ya que es muy arriesgado realizar ese
trabajo porque se encuentra en el extremo del traga luz y no
tiene un óptimo espacio de trabajo, pero se pudo contactar
con los obreros que realizaron la construcción del edificio el
cual dieron sus cotizaciones para su aprobación y dar inicio a
su trabajo.
10º.- INFORME ECONOMICO
Este informe se adjunta fotocopias de los informes económicos de
cada mes sobre ingresos y egresos mensuales conjuntamente
documentada con los recibos correspondientes para su revisión si esta
existiera desde mi ingreso al edificio como administrador.
También se adjuntara un cuadro donde se detalla el estado en el
que se encuentran los deudores morosos del edificio, cada uno con el
monto total de atraso hasta la fecha de la misma forma con sus recibos
respectivos con su último pago realizado.
De tal manera posteriormente a una reunión con el Sr. Roberto
Almendras se le realizo el pago correspondiente de su finiquito por el
tiempo que estuvo como administrador en el edificio, el pago se lo
realizo en seis cotas cada cual con su propio recibo de egreso haciendo
un total de Bs. 17670.50 (diecisiete mil seiscientos setenta 50/100), el
cual ya fue cancelado en su totalidad con respaldo documentado en
oficina de administración.
11º.- DETALLE DE LA OFICINA DE ADMINISTRACION
En mi ingreso se encontraba dentro de la oficina de administración
dos escritorios, una computadora con su impresora, una estufa, una silla
giratoria, sillas estáticas, archivero con archivos de palanca de las
gestiones pasadas desde el funcionamiento del edificio y una mesa
pequeña de madera.
Se debe aclarar que anteriormente existía una mesa de vidrio con
soporte metálico que pertenecía a la propietaria de la oficina 703 del
piso 7, el cual fue reclamado y subiéndose la misma a la oficina de la
propietaria, cambiando por una mesa más pequeña de madera, (cabe
recalcar que la propietaria hizo el cambio por motivo de espacio)
Recientemente a la colaboración del Presidente de la directiva, y el
Secretario General, se colocó un sistema de seguridad para la oficina de
administración con el que cuenta con dos soportes magnéticos, una
chapa de tres cilindros el cual solo es desbloqueado por sistema
biométrico ubicado en la parte externa de la oficina, de la misma forma
se incorporó un router de WIFI para optimizar el trabajo de
administración.
III. CONCLUSIÓN
Para optimizar y coadyuvar a la mejora del edificio se propone lo
siguiente:
Reformular los estatutos del edificio, ya que se encontraron
dos ejemplares casi distintos de gestiones anteriores, con el
fin de poder establecer reglas más claras en cuanto a
sanciones y obligaciones que tiene cada copropietario y por
ende este no pueda vulnerar tal reglamento.
Se pretende hacer la inspección de los baños de las oficinas
cada 45 días para hacer el control necesario para evitar las
fugas de agua, el cual han sido un obstáculo en cuanto a la
suministración de agua potable y de la misma manera
realizar el mantenimiento y cambios de flotadores de
tanques de inodoro los cuales ya son modelos antiguos y
merecen su reemplazo.
Recomendar hacer la instalación de llaves de paso en las
oficinas ya que se pudo evidenciar que algunos
copropietarios hicieron el retiro de las mismas, esta para
evitar inundaciones por daños internos y para mayor
seguridad de las oficinas inferiores.
Es cuanto se informa y concluye para fines consiguientes.
