///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
Pasos Previos a la realización de una subas-
ta. Nociones Generales.
La actividad profesional del Martillero supone la observancia de
determinados pasos que no pueden ser dejados de lado. Una de las
reglas de Ética Profesional de la Corporación de Rematadores1 sostie-
ne que: “El rematador ha de estimar que su profesión es honorable y
meritoria, idea que inclina a la concordancia en las acciones individua-
les y por natural derivación concurre a elevar al gremio, afirmando el
concepto”.
Al momento de realizar una subasta particular deberá tomar
ciertos recaudos - que no siempre se encuentran legislados - y que ha-
cen a una cuestión de buena práctica. Piedecasas2 menciona la si-
guiente secuencia jurídica para describir las etapas generales de un
remate “ a) se entrega un bien para su venta en remate, a un remata-
dor en virtud de un contrato de mandato o comisión; b) El rematador
realiza la oferta al público del bien entregado; c)Un componente de-
terminado del público (que es indeterminado) acepta a través de su
postura respecto del precio y d) esta venta perfeccionada , se halla
sujeta a una condición resolutoria que es una nueva postura de mayor
precio para el bien y que si se opera resuelve la venta anterior y así
sucesivamente hasta la postura más alta que perfecciona definitiva-
mente el contrato de compraventa”
1
Corporación de Rematadores de Buenos Aires. Reglas de Ética Profesional
2
Miguel Ángel Piedecasas.Régimen Legal del Martillero y la Subasta Judicial. Pag. 104. Rubinzal Cul-
zoni. 1997
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
3
Si su intervención fuera judicial, a pesar de no ser parte deberá
extremar una serie de medidas para que la subasta llevada adelante
sea plenamente eficaz, evitando de ese modo cualquier observación o
impugnación posterior, sea esta por el órgano jurisdiccional o por
cualquiera de las partes intervinientes en un proceso.
Es por ello, y a los fines clarificar su actividad, se advierte que la
actividad del profesional puede estudiarse desde un plano temporal
en cuanto a su actuación. En ese orden de ideas analizaremos las
distintas etapas que el profesional debe tener en cuenta para que una
subasta sea llevada en forma exitosa. El primer paso que nos ocupa es
analizar todos aquellos actos previos a la realización de una subasta,
sea esta particular o judicial.
ALLI VAMOS.
La Subasta Particular.
La subasta particular es aquella en la que el profesional Martillero
pacta en forma directa con su cliente, las condiciones tendientes a
la realización de una venta en remate público. Ese pacto tiene como
base una serie de pasos que comienza con una entrevista y culmina
con un acuerdo plasmado por escrito llamado autorización de venta
en subasta, en cual quedarán expresadas las condiciones del nego-
cio que se llevará adelante. En este tipo de subastas no interviene
ningún Organismo de estado; solo basta el acuerdo de privado de
las partes involucradas. A tales efectos, el profesional deberá tomar
una serie de recaudos previos a su realización y que a continuación
se enuncian:
3
El Martillero Judicial. Eduardo L. Lapa. Ed. Depalma. 1985. Pag. 6.” El martillero designado en un
juicio es un auxiliar de la justicia, que en virtud de su designación recibe el mandato del juez que
entiende en la causa, por ello su intervención en el juicio no es considerada en la calidad de parte…”
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
1. Entrevista con el cliente:
Es el paso inicial. En ella se establecen distintas cuestiones a saber:
valor de mercado de la cosa a rematar, conveniencia de subastar
con base o sin ella, gastos de práctica, lugar donde se llevará ade-
lante, honorarios a convenir etc. Es decir las pautas que se tomarán
en cuenta para seguir adelante. Lo mismo será si la subasta se lleva
adelante por medios electrónicos o televisados. Las condiciones a
pactar serán idénticas y válidas, con la única diferencia que se prio-
riza la documentación electrónica4 La adhesión las provincias a la ley
25.506, como las decisiones de tribunales superiores de implemen-
tar infraestructuras de firma digital, comercio electrónico, contrata-
ciones estatales, domicilio fiscal electrónico, factura electrónica van
derribando barreras culturales que pudieron justificar su exclusión
que en algunos casos son extremadamente más confiables que el
papel y la grafia
Lo más importante de la entrevista radica en el hecho que el
profesional sea claro y preciso con su cliente. La tarea que se lleva
adelante en la subasta no debe estar opacada por dudas que no fue-
ron clarificadas desde el inicio de la relación del profesional con el
cliente. El Código Civil y Comercial en su art. 1347 inc. expresa que el
corredor debe proponer los negocios con exactitud, precisión y clari-
dad absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan
inducir a error a las partes. Por una cuestión de analogía la actividad
del martillero se ciñe bajo los mismos parámetros y las legislaciones
provinciales ajustan y adhieren al mismo criterio.
2. Tasación del Bien a Subastar:
4
Incidencias del Codigo Civil y Comercial. Contratos en General. Lidia Garrido Cordobera. Ed. Ham-
murabi. Buenos Aires 2015
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
Este paso es fundamental. Según señala la Real Academia Española
tasar proviene del latín taxare y consiste en fijar oficialmente el precio
máximo o mínimo para una mercancía. Graduar el precio o valor de
una cosa o un trabajo. Las casas de remate recepcionan en forma ha-
bitual bienes de distinto tipo y naturaleza. Cualquier bien puede ser
objeto de subasta: ganado, animales de raza, demoliciones, muebles
de oficina, automóviles hasta objetos de significativo valor como
obras de arte.
Todo bien puede ser sometido a la venta en remate, siempre y
cuando su enajenación por ley no sea vedada o reservada a alguna
profesión específica: Vgr. Venta de medicamentos.
Suele ocurrir que el martillero no siempre conozca sobre el objeto
que el cliente le presenta. Ante esa situación es recomendable acudir
a profesionales idóneos en la materia; a modo ilustrativo acontece
con las obras de arte de autores prestigiosos, colecciones de libros,
numismática, filatelia, etc. Es muy importante que el martillero conoz-
ca y se interiorice en los objetos que va a subastar. De ese modo sabrá
cabalmente el valor, tendrá argumentos sólidos para presentar el bien
a subastar en público y podrá defender los intereses de su clientela
alcanzando el precio adecuado.
3. Verificación de Gravámenes o Impedimentos sobre el bien a
subastar. Tratándose de bienes registrables no hay mayores incon-
venientes, dado que objetivamente existen los registros donde
pueden recabarse los informes respectivos. El art. 52 ap b) INC 2) de
la ley provincial 10.973 señala como obligación del martillero el he-
cho de comprobar la existencia de los títulos invocados por el legi-
timado para disponer del bien a rematar. En el caso de remate de
inmuebles deberán también constatar las condiciones de dominio
de los mismos y anotaciones personales de sus titulares. Federico
Causse y Christian Pettis señalan que “ … esto es a fin de preservar
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
la transparencia y regularidad de la venta suministrando a los po-
tenciales compradores un estado completo de la situación jurídica
del bien a subastar”5Sin perjuicio de lo anterior deberá anunciar con
anticipación razonable todos los remates que realice, efectuando la
publicidad necesaria para asegurar el mayor éxito de la subasta. Lo
mismo es para verificar deudas impositivas y tributarias. En cuanto a
bienes no registrables si bien la posesión es titulo suficiente de
quien la detenta, nunca esta demás solicitar al dueño factura de
compra, o instrumentos que acrediten ese derecho de propiedad e
identidad debidamente acreditada.
4.- Precio Pactado. Base.
Una vez valorado el objeto a subastar el profesional debe expli-
carle al cliente sobre las ventajas y desventajas de ofrecer un bien en
subasta pública, con base o sin ella.
Establecer base en un precio significa asignarle a un objeto un
valor mínimo para ofrecerlo a la venta. Ahora bien, si se trata de un
bien de singular valor, es muy importante colocar una base de venta;
de lo contrario se cierne el potencial riesgo de mal venderlo, perjudi-
cando de ese modo al cliente y en consecuencia desprestigiándose el
profesional interviniente.
A contrario sensu no establecer base en determinados bienes,
suele ser interesante ya que despierta la atención de un flujo nume-
roso de personas. Generalmente no se aplica base en objetos de esca-
so valor o que despierten un interés irrelevante entre los asistentes,
intercalándose entre los que tienen base para hacer una subasta más
dinámica y de interés.
5.-Publicidad del Remate.
5
Subasta Judicial de Inmuebles. Crhistian Pettis-Federico Causse . Ed. La Ley 2005.
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
Cuanto mayor sea la difusión del bien o bienes a subastarse,
mayores serán las posibilidades de éxito del profesional. Esta es una
regla general que rige en el ámbito profesional, y ello es así dado que
cuando mayor conocimiento exista sobre la realización de una subas-
ta, mayores serán las expectativas y posibilidades de vender y de al-
canzar un precio superior en la venta. Es además una obligación
plasmada en la legislación nacional y provincial que rige en la materia.
El art. 9 inc d) de la ley 20.266 expresa que el Martillero se encuentra
obligado a anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo
indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula,
fecha, hora y lugar del remate y descripción y estado del bien y sus
condiciones de dominio y además en los casos de remates realizados
por sociedades, deberán indicarse además los datos de inscripción en
el Registro Público de Comercio.
Además de los distintos medios convencionales para publicitar,
como la cartelería, diarios, folletos, existen actualmente poderosas
herramientas de difusión y llegada masiva a sus destinatarios, como
internet, redes sociales, portales en la web, televisión.
6.- Preparación del Remate y Gastos
Preparar el remate consiste en arbitrar todos los medios nece-
sarios para su realización en una fecha determinada, que obligatoria-
mente –como hemos visto- debe ser fijada con la debida anticipación;
esta tarea resulta ser una de las más complejas, debido a que se con-
jugan diversas cuestiones de índole organizacional que deben ser
consideradas:
*Conseguir un espacio físico para su realización: puede ser propio del
martillero o alquilarse exclusivamente para ese evento.
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
* Transportar los objetos para la venta: en el caso que el remate no se
haga en el mismo lugar donde los bienes se encuentran depositados.
* Preparar los objetos y clasificarlos en lotes
*Contratar personal idóneo para aseo, limpieza y preparación de los
bienes a subastar.
6.1.-Lugar del Remate:
Definir el ámbito espacial donde se realizara la subasta es de suma
importancia. Podemos encontrar distintos espacios donde se llevan
a cabo:
*Casas de remate o corralones:
En las localidades del interior del país es muy frecuente encon-
trarlas. Se trata de espacios físicos, generalmente galpones o depósi-
tos en los cuales hay una firma Martillera como responsable, quien
lleva adelante esta modalidad de trabajo. En estos espacios durante
los días de semana se reciben mercaderías y las mismas son clasifica-
das y subastadas durante los fines de semana; normalmente cada dos
semanas.
*Ferias y predios rurales:
Para la subasta de ganado y animales de pedrigue. En la mayoría de
las ciudades del interior existen Sociedades Rurales y Cooperativas
Agrícolas, que poseen predios adaptados a ese fin y con la infraes-
tructura necesaria para llevar adelante este tipo de eventos. No po-
demos perder un fenómeno producto de la tecnología y la informática
que consiste en los remates televisados, en los cuales si bien se utili-
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
zan los predios señalados, el público interesado puede pujar a distan-
cia, por medio de la utilización de una clave y registración de usuario6.
*Casas o espacios de arte:
Son ámbitos adaptados para la subasta de objetos de esta natu-
raleza. Normalmente existen en algunas capitales provinciales y en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Las obras se exhiben durante un
breve periodo y son subastadas por un profesional de la matricula que
se convoca a tal fin. Santiago Lilo7, refiriéndose a los remates de
obras de arte, sostiene que “el mundo de los remates en Buenos Ai-
res es chico. Tiene menos de una docena de jugadores, concentrados
en Recoleta y Retiro, y se estima que mueve, en blanco, unos US$ 40
millones anuales. Tiene una particularidad: el dueño del negocio hace
a la vez de rematador. Esta figura es la cara visible del rubro: la ima-
gen reconocible del hombre con traje sobre la tarima dando golpes
con un martillo.” Pero, entre todas las tareas, el rematador tiene una
más relevante: es el que sabe de historia del arte, de las característi-
cas de los artistas y del origen de los objetos. Este conocimiento es el
que permite tasar las obras. “Uno aprende esto de tanto ejercerlo”,
dice Marcos Gaona, socio de Bullrich, Gaona y Wernicke, una de las
casas más tradicionales del país: “Viene un señor con un jarrón y uno
lo observa, lo alza para medir el peso y empezás a mirar el esmalte y la
perfección de la textura, que te dan pauta de la edad. Si tiene restos
de puntos de arena que deja la cocción significa que viene de varios
siglos atrás”. Mientras más antiguo, vale más.
*Colegios y asociaciones de martilleros:
Las sedes que nuclea a los Martilleros y Corredores Públicos de cada
jurisdicción poseen espacios para el remate de muebles registrables e
6
[Link]
7
[Link]
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
8
inmuebles. También para remates judiciales . La característica espe-
cial que poseen estos lugares es que se encuentran dotados de toda
la infraestructura necesaria para esa finalidad: salas espaciosas, pulpi-
to para rematar, sillas para la concurrencia, computadoras, impreso-
ras, cámaras de seguridad, soportes fílmicos, etc.
*Lugar donde se encuentra el bien a subastar
No es impedimento para el rematador realizar la subasta en el lugar
donde se encuentra situado el bien. Cuando se trata de subastas par-
ticulares, es de práctica la realización de la subasta en el lugar. Ej. Ven-
ta en subasta de muebles en un domicilio particular, sea por mudanza
o sucesión, instalaciones en un comercio por cierre, maquinaria de
una fábrica, maquinaria agrícola en un [Link].
7.-Registración de los objetos llevados a Subasta.
El martillero tiene la obligación de registrar los bienes y/u obje-
tos que va a subastar. A tal fin existe la vigencia de la obligación legal
de poseer los libros que la ley exige. Tal Obligatoriedad surge del art.
9 inc. a) Ley 20.266, como así también del cada legislación provincial
en particular. Cada uno de ellos tiene una finalidad, no obstante el
propósito fundamental de los mismos es el hecho de quedar asenta-
das todas las cuestiones relacionadas con los bienes y las personas
con las que contrata. La omisión a este deber hace al profesional pa-
8
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Quilmes : Reglamento de Subastas Art. 1” El espacio
físico del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Quilmes, con sede en Humberto Primo N°
277 de Quilmes, que funciona como "Sala de Subastas", es el Salón de Actos del edificio, ubicado en
planta baja.- Su moblaje está compuesto por: mesa de directorio, butacas, pizarrón, Banderas de
ceremonia Nacional, Provincial y Colegial con mástil de pie, bandera de Subasta para su oportunidad,
equipo de audio y videograbación funcionando.- Se incluyen micrófono y sistema de audio y video-
grabación digital operativos.- Es obligación del profesional en uso de la misma, el hacer permanecer
al público concurrente a su acto, dentro de dicho ámbito, en concordancia con los artículos 6, 7, 8 y
subsiguientes del presente reglamento.”
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
sible de sanciones colegiales, independientemente de distintas res-
ponsabilidades que pueden generarse en tal incumplimiento.
Ellos son
a. DIARIO DE ENTRADAS
b. DIARIO DE SALIDAS
c. CUENTA DE GESTION
7.1.-Contenido de los mismos:
Libro Diario de entradas:
En el se registran los bienes que se reciben para su remate, con las
siguientes indicaciones :
1. Toda especificación necesaria para su debida identificación.
2. Nombre y Apellido de quien confiere el encargo.
3. Por cuenta de quien han de ser vendidas.
4. Condiciones de enajenación
Libro Diario de Salidas:
En este libro se registran día por día las ventas, con las consiguientes
indicaciones:
1. Por cuenta de quién se han efectuado las ventas.
2. Nombre y Apellido o Razón social de quien ha resultado comprador.
3. Precio.
4. Condiciones de Pago.
5. Demás especificaciones que considere necesarias.
Libro de Cuentas de gestión:
En éeste libro se registrarán las cuentas que reflejen la gestión entre
el martillero y cada uno de sus comitentes. No es ni más ni menos que
un libro de cuentas corriente.
Libros exigidos por disposiciones impositivas
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
///// MARTILLERO Y CORREDOR PÚBLICO
PRÁCTICA PROFESIONAL DE LA SUBASTA
La AFIP exige llevar un Registro de Comprobantes emitidos y
recibidos, aun en el caso de responsables no Inscriptos en el IVA O
MONOTRIBUTISTAS, que el uso y costumbre denomina "IVA VENTAS"
e "IVA COMPRAS".
Se debe tener en cuenta que si la información que requiere este
organismo, se incluye tanto en el libro Registro o en el libro Diario de
Salidas, el uso del "IVA VENTAS" no seráa obligatorio.
Rúbrica de Libros de Registro:
En virtud de las prescripciones del artículo 35 de la ley 20.266 (t.o ley
25.028), los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos son los ór-
ganos competentes para Rubricar los libros señalados.
Bibliografía.
El Martillero Judicial. Eduardo L. Lapa. Ed. Depalma. 1985.-
Régimen Legal del Martillero y la Subasta Judicial. Miguel Ángel Pie-
decasas. Rubinzal Culzoni. 1997
[Link]
[Link]
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Quilmes: Reglamen-
to de Subastas.
Incidencias del Código Civil y Comercial. Contratos en General. Lidia
Garrido Cordobera. Ed. Hammurabi. Buenos Aires 2015
Subasta Judicial de Inmuebles. Cristián Pettis-Federico Causse . Ed.
La Ley 2005.
Práctica de la Subasta
Dr. Pablo Acosta
