REGISTROS PUBLICOS

Manual de Procedimiento Registral

Objetivo
Este manual sintetiza los procesos para la inscripción en las oficinas del Registro Públicos de los
documentos presentados por quien tiene interés legítimo, iniciando con la presentación de los
documentos públicos en la ventanilla de recepción para que sea elaborado el asiente respectivo en el
Libro Diario, esta solicitud puede concluir con la elaboración del asiento según solicitud del acto o
contrato que puede ser de inscripción definitiva, anotación preventiva, cancelación o de anotación
marginal, o con la suspensión o denegación del acto registral por encontrar el Registrador/a faltas
subsanables o insubsanables que no permiten la inscripción registral.
Los Principios Registrales
El sistema registral nicaragüense acoge en su procedimiento los siguientes principios del derecho
registral, principios o normas que se enunciarán conforme las fases del propio proceso:
 Principio de ROGACIÓN
 Principio de PRIORIDAD
 Principio de LEGITIMACIÓN
 Principio de LEGALIDAD
 Principio de FE PUBLICA REGISTRAL
 Principio de ESPECIALIDAD o DETERMINACIÓN
 Principio de INSCRIPCIÓN
 Principio de TRACTO SUCESIVO
 Principio de PUBLICIDAD
Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de su función, los Registros Públicos a través de sus
funcionarios y con la herramienta tecnológica de SIICAR, deberán observar en el ejercicio de sus
funciones y aplicación del procedimiento registral los principios registrales enunciados en la legislación
actual.

Principio de ROGACIÓN.
Los documentos son presentados por el usuario para inscribir un documento/título en el registro, con
esta petición de inscripción se cumple el principio registral de rogación, que consiste que en el registro
no se pueden realizar inscripciones de oficio, tiene que ser a solicitud de parte.
El fundamento del principio de rogación estriba en que el Registro es una institución pública que brinda
servicio a los usuarios sean personas nacionales o extranjeras, físicas o jurídicas.
Sin embargo, como excepción a la regla general la legislación registral regula algunos casos en que
el Registrador/a puede actuar de oficio:
 La anotación preventiva por faltas subsanables, caducará a los seis meses de su fecha de
 inscripción y quedará de derecho cancelada si durante ese término no se presentare el título
subsanado en forma.
 La anotación preventiva de los derechos sobre bienes raíces de la herencia pertenecientes al
legatario y acreedores del causante, tendrá un plazo de duración de dos años a contar desde
la fecha de la práctica del asiento, y transcurrido el plazo antes mencionado, caducara
automáticamente y el Registrador/a deberá cancelarlo de oficio o a solicitud de parte.
 Transcurrido el término de treinta días que dura el asiento de presentación sin haberse inscrito
o anotado el título presentado, el Registrador/a cancelará de oficio dicho asiento, o bien podrá
ser prorrogable por treinta días más cuando de la calificación del título por el Registrador/a
resultare suspensión del proceso por causas subsanables.
 Los errores materiales en los supuestos regulados por la legislación registral puede
rectificarlos por sí el Registrador/a; lo mismo puede hacer con los errores de concepto
cometidos:
a) en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste
para darlos a conocer, y
b) en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, cuando resultan con toda claridad de
las mismas.
La solicitud de inscripción puede ser expresa o tácita: La rogación en la práctica es expresa cuando
es por mandato judicial o el usuario la presenta mediante un escrito junto con los documentos objeto
de inscripción y es tácita cuando va implícita en la presentación del título en el Registro.
De acuerdo con nuestra legislación registral, para iniciar el procedimiento registral es necesario la
presentación del documento cuya inscripción se solicite. Sin ello no puede ponerse en trámite el
procedimiento registral.
La solicitud de inscripción constituye una declaración de voluntad recepticia por cuanto va dirigida a
un destinatario determinado, esto es, al Registrador/a/a. La rogación no requiere del cumplimiento de
ninguna formalidad.
Resumen: La inscripción puede pedirse por quien tenga interés legítimo en asegurar el derecho que
se trate de inscribir. La solicitud puede ser escrita o verbal, y la puede formular personalmente la parte
interesada o su apoderado que tenga interés propio en el trámite. El que presente el documento se
presume que tiene poder para este efecto.
La ley no enumera las personas legitimadas para solicitar la inscripción, podrá pedirse indistintamente
por el que adquiera el derecho, por el que lo transmita, por quien tenga interés en asegurar el derecho
que se deba inscribir o por el representante de cualquiera de ellos.

Principio de PRIORIDAD
Con la presentación del documento en el libro diario que lleva la oficina del Registro Público se cumple
el principio registral de prioridad “primero en tiempo, primero en derecho”, que nace de la posibilidad
de contradicción entre dos o más derechos o títulos presentados para su inscripción en el registro.
En el Libro Diario se hace constar el momento del ingreso que, de acuerdo con la legislación vigente
“se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir”. El
Registrador/a/a, a fin de que el Registro sea expresión fiel de la prioridad, despachará los documentos
por el orden en que fueron presentados.
En el Derecho Civil el rango o preferencia de los derechos reales se establece por la fecha de
constitución de los derechos. La regla prior in tempore, potior in iure (el primero en el tiempo es mejor
en el derecho) constituye el criterio ordenador de los derechos reales en el Derecho Civil. Es decir, el
derecho que nace primero, en principio, es preferente a los que le siguen y, en su caso, los excluye.
En el Derecho Registral la regla prior in tempore, potior in iure experimenta una modificación: La
prioridad se establece no en función de la cronología de los títulos sino de la fecha de presentación
del documento en el registro. Tiene preferencia en materia registral no quien adquiere antes el
derecho, sino quien presenta antes su adquisición. Quien registra su derecho no tiene, pues que
preocuparse de posteriores inscripciones debido a que éstas no le afectan.
En virtud de la prioridad registral y del principio de fe pública registral los títulos que no estén inscritos
no producen efectos respecto de terceros.
Al ser presentado un documento, el Registrador/a expide al interesado una constancia de recepción
con indicación de la hora y fecha de la presentación lo que tiene relevancia a los fines de la prioridad
en la inscripción.
El principio de prioridad encuentra su fundamento en la propia razón de ser del Registro. Si lo que se
busca a través de la publicidad registral es evitar la clandestinidad de las operaciones inmobiliarias,
es perfectamente lógico y razonable que en caso de colisión de derechos sobre un mismo inmueble,
el conflicto se resuelva a favor de quien primero presentó y registró su título.
En atención al principio de prioridad en materia registral, cuando se trata del derecho de propiedad o
de derechos reales que no pueden coexistir sobre un mismo bien inmueble, el acto no registrado no
es oponible al tercero que registró el suyo.
En cambio, si se trata de derechos reales compatibles entre sí, esto es, que pueden coexistir sobre un
mismo inmueble, el principio de prioridad confiere prelación al derecho que primero accedió al Registro
(eficacia prelativa del principio de prioridad). Así, en materia de hipoteca, la hipoteca toma su grado
desde la fecha de su registro. Por tanto, en caso de conflicto entre dos acreedores hipotecarios, la
regla es que tiene preferencia aquél que primero registró su hipoteca.
Recapitulando, en materia registral la prioridad que cuenta no es la del título sino la del registro. Por
tanto, cuando se trata del derecho de propiedad o de derechos inconciliables que recaen sobre una
misma cosa, no es oponible a quien inscribió su título, el acto no registrado. Y cuando se trata de
derechos reales compatibles entre sí, la preferencia la determina la fecha de presentación del
documento al registro correspondiente.
Una vez que el procedimiento registral se ha iniciado, todas las fases sucesivas del mismo hasta su
conclusión son impulsadas de oficio por el Registrador/a. Es decir, el ámbito de la rogación o del
principio dispositivo se limita al impulso inicial del procedimiento. Las restantes actuaciones las va
desarrollando el Registrador/a por sí mismo.

Principio de LEGALIDAD
El principio de legalidad se hace efectivo a través de la calificación registral.
Calificar, en el Derecho Registral, es determinar si el acto o contrato presentado al Registro reúne o
no los requisitos exigidos por el Ordenamiento Jurídico para su inscripción.
El Registro Público Nicaragüense produce efectos convalidantes con relación a terceros, por lo que
es obligatorio que el Registrador/a proceda a examinar la legalidad de los títulos o documentos
públicos presentados antes de proceder con la acción registral de inscripción, anotación preventiva o
cancelación, con el propósito de que al Registro ingresen documentos o títulos válidos legalmente.
La legislación registral, para mayor seguridad jurídica de los actos que son objeto de inscripción, regula
que para que puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el Registro Público,
deberán constar en escritura pública, ejecutoria firme, documento administrativo o cualquier otro
instrumento público o documento auténtico, expresamente autorizado por la Ley para ese efecto,
además. , si los documentos han sido redactados con claridad y exactitud y si se ha cumplido con las
formalidades establecidas por las leyes de la materia necesarios para su inscripción; y, por último, los
Tribunales de Justicia, deciden sobre la procedencia de la inscripción cuando es denegada por el
Registrado/a.
Los importantes efectos que determina la inscripción en el Registro Público justifican la necesidad de
una rigurosa verificación de los actos inscribibles con fundamento en el examen de los documentos
presentados y de los datos existentes en el Registro con el objeto de asegurar la debida concordancia
entre los asientos y la realidad jurídica.
Mediante el principio de legalidad se procura que solamente se inscriban en el Registro los títulos que
reúnan los requisitos exigidos por la ley, es decir, que sólo accedan al Registro los títulos válidos y
perfectos. De lo contrario, los asientos solamente servirían para engañar al público, favorecer el tráfico
ilícito de bienes inmuebles y provocar nuevos litigios.
La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y mercantil, la importancia de los efectos que la ley atribuye
a la inscripción en el Registro Público y la protección del público en general que consulta los datos del
Registro, sirven de fundamento a la calificación registral. A través del control de la legalidad de la
contratación se fortalece la confianza en los pronunciamientos registrales sin temor a riesgos
derivados de su inexactitud (a la cual conduciría la flexibilidad de acceso al Registro), lográndose la
agilidad del tráfico inmobiliario y mercantil, sobre la base de la seguridad jurídica.
Caracteres de la función calificadora
a) Es obligatoria.
La calificación es para el Registrador/a una actuación obligatoria. La calificación supone un
deber ineludible. El Registrador/a no puede excusarse de hacer la calificación so pretexto de
eventuales dificultades, oscuridad legislativa, ambigüedad, existencia de lagunas, dificultades
en la búsqueda de los datos pertinentes etc. Debe admitir o denegar el registro del documento
o título que se le presente.
b) Es personalísima.
El Registrador/a no puede delegar su función calificadora en otra persona. Se trata de una
atribución-deber cuyo ejercicio la ley impone al Registrador/a y que, en ningún caso, puede
ser compartida.
c) Es independiente.
En el ejercicio de la función calificadora, el Registrador/a es absolutamente independiente.
No lo vinculan calificaciones suyas anteriores ni de otros Registrador/aes. Ejerce su función
sin apremios de ningún tipo y sin que tenga que consultar, en caso de duda, a ningún otro
funcionario de mayor rango jerárquico.
 El Registrador/a es autoridad única que califica y decide si el acto o título presentado llena los
requisitos legales de fondo y de forma para su inscripción. A tales efectos, se atendrá a los
títulos presentados, a la ley y a la información que conste en el Registro.
d) Responsabilidad por su ejercicio
De acuerdo con la ley, el Registrador/a responde personalmente del ejercicio de sus
funciones. Esto es consecuencia de que su actuación es independiente y personalísima. La
función calificadora se ejerce, pues, bajo la exclusiva responsabilidad del Registrador/a.
e) Se limita en su ejercicio al solo efecto de efectuar la inscripción solicitada o denegarla.
f) Su resolución de denegar el registro o inscripción, no impide que se entable juicio ante los
Tribunales de Justicia.
Sin embargo, la calificación no prejuzga acerca de la validez del título presentado y los
asientos registrales pueden ser anulados por sentencia definitiva firme.

Medios para realizar la calificación

Uno de los propósitos de éste manual es brindar el conocimiento de los elementos técnicos y legales
para realizar la calificación registral de los documentos que le son presentados. Por ello es importante
destacar y determinar cuáles son las fuentes de conocimiento de las que puede valerse el
Registrador/a para el ejercicio de su función de calificación, esto es, qué medios pueden utilizar para
obtener los datos que le permitan admitir o rechazar la inscripción de un documento presentado para
su registro.
A este respecto, el Registrador/a deberá atenerse, exclusivamente, a lo que se desprenda del título o
documento y a la información que conste en el Registro.
En términos generales esa norma se aplica no solamente a los actos y contratos notariales
presentados por los otorgantes sino también a los documentos judiciales y administrativos que se
presenten para su registro.
Así, para su calificación el Registrador/a sólo puede valerse de los mismos documentos presentados
y de los asientos del Registro relacionados con dichos documentos públicos. Por tanto, el
Registrador/a no puede utilizar otros elementos de juicio. A los fines de admitir o denegar la inscripción
solicitada no puede, pues, tomar en consideración ningún dato extraño a los documentos presentados
al Registro. El Registrador/a no puede guiarse por sus elementos particulares de convicción, por
noticias particulares o por el contenido de escritos que se le dirijan, para impedir la inscripción; como
tampoco por presunciones.
Con respecto a los medios utilizables por el Registrador/a para realizar la calificación, caben las
siguientes consideraciones:
a) ¿Puede el Registrador/a exigir del solicitante otros documentos, además de los presentados?
Sí en los documentos presentados faltan datos para la calificación, el Registrador/a está facultado
para solicitar la presentación de documentos complementarios cuando el hecho que mediante ellos
pueda comprobarse, sea necesario para la calificación del título.
En todo caso, el Registrador/a no podrá exigir la presentación de nuevos documentos, sino que se
limitará a advertir al interesado que de no presentarlos rechazará el registro del documento.
b) ¿Debe el Registrador/a atenerse únicamente al folio real en que deba practicarse el asiento cuya
inscripción se le solicita o debe tener en cuenta el contenido íntegro del registro?
Se ha sostenido, que cuando el asiento que vaya a practicarse sea de primera inscripción es ineludible
que el examen del Registrador/a se extienda al contenido íntegro del registro. En cambio, en cualquier
otro caso el Registrador/a debe atenerse al contenido del folio real en que debe practicarse el asiento
solicitado. Ese criterio puede admitirse puesto que de acuerdo con la ley, los asientos registrales están
bajo la salvaguarda de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Además, en los casos de doble titularidad –única situación en la que se plantea que lo
que conste en un folio distinto impida el registro del asiento solicitado– sólo los tribunales, y no el
Registrador/a, pueden decidir cuál de los títulos debe prevalecer.
c) ¿Puede el Registrador/a los fines del registro del título cuya inscripción se le solicita, tener en
cuenta otros títulos posteriormente presentados y pendientes de tramitación?
Como norma general, no debería admitirse esta posibilidad en atención al principio de prioridad. Sin
embargo, la doctrina admite que, como excepción, el Registrador/a puede tener en cuenta otro título
presentado en fecha posterior:
(1) cuando éste no sea incompatible con el título cuyo registro se le solicita y sea previo para
su tramitación, en cuyo caso el Registrador/a tendrá que invertir el orden de tramitación de
ambos títulos;
(2) cuando al relacionar ambos títulos resulte que el primero contiene un hecho delictivo, o
(3) cuando al relacionar ambos títulos, el asiento que motive el primero ha de ser
necesariamente cancelado por el segundo.

Extensión de la calificación
De acuerdo con la legislación, sólo serán objeto de inscripción los títulos que reúnan los requisitos de
fondo y de forma establecidos en la ley. Por tanto, la función calificadora se extiende a la forma y
contenido de los documentos presentados, esto es, al examen y constatación del cumplimiento de los
requisitos legales de forma y de fondo de los actos jurídicos sujetos a inscripción.
El Registrador/a puede examinar las formalidades externas del documento, la capacidad de los
otorgantes, la validez del acto o de las obligaciones; pero su análisis e investigación debe concretarse
a lo que resulte del título y del Registro. Este es el criterio dominante y el que sostiene la Corte
Suprema de Justicia.
Sin embargo, existen límites a la función calificadora que varían según que se trate de actos y negocios
jurídicos convenidos por las partes, documentos judiciales o documentos administrativos.
Los primero, con amplitud y los últimos con limitaciones, especialmente con relación a los judiciales,
en el caso que el Juez sea incompetente por razón de la materia o si el documento encuentra obstáculo
en los asientos del Registro, puede negarse la inscripción, pero jamás el Registrador/a puede apreciar
los fundamentos y justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Registrador/a también puede apreciar
las formalidades externas del documento.
La ley General de los Registros Públicos establece en su procedimiento general criterios para la
calificación de los documentos públicos que se presentan al Registro.
Artículo 36 Calificación de los Documentos por el Registrador o Registradora. Previo a la
realización de la inscripción y bajo su responsabilidad, el Registrador o Registradora verificará que el
documento cumple con los requisitos formales y de fondo exigidos por la Ley, y procederá a inscribir,
suspender o denegar su inscripción, anotación o cancelación correspondiente conforme los siguientes
criterios:
a) En los documentos notariales:
1. Que la fecha de la escritura no sea anterior a la emisión de la serie y número del papel sellado del
Protocolo;
2. Por lo que hace al Notario o Notaria autorizante: su nombre, apellidos y residencia así como el
señalamiento de estar autorizado en el quinquenio correspondiente;
3. Que el inmueble a inscribir corresponda a la circunscripción del Registro;
4. Por lo que hace a los inmuebles objeto de la inscripción: su naturaleza, situación y linderos; la
naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier derecho que se inscriba; la naturaleza del
título y su fecha;
5. Que el que solicita la inscripción sea el interesado o apoderado;
6. Que se cumpla con el Tracto Sucesivo o sea que el transmitente sea conforme al asiento de
inscripción y del título que se presenta;
7. Que no esté vigente una inscripción incompatible;
8. Por lo que hace a las personas que intervienen en el acto o contrato: sus nombres y apellidos,
identificando a las personas naturales o jurídicas con la documentación que la ley especial establece,
su capacidad y en caso de que uno de los contratantes haya comparecido en representación de otro
si ésta fue debidamente acreditada;
9. Que la escritura esté concurrida de todas las solemnidades que establece la Ley del Notariado y
que se cumplan los requisitos de validez de acto o negocio jurídico exigidos por la ley de la materia.
10. Verificar que las sociedades mercantiles hayan actualizado la información del Registro del
Beneficiario Final de Sociedades Mercantiles; y
11. Cuando las sociedades mercantiles, realicen actos tipificados en la Ley N° 601, Ley de Promoción
de la Competencia, adjuntará ante el Registro la carta de no objeción de notificación o en su caso la
resolución firme dictada por PROCOMPETENCIA o del ente regulador correspondiente.
b) En los documentos administrativos: 1. Que se verifique la competencia del órgano que dicta la
resolución; 2. Que se verifique la legalidad y firmeza del acto; 3. Que se compruebe la congruencia de
la resolución con el procedimiento seguido; 4. Que se hayan cumplido las formalidades extrínsecas
del documento presentado; 5. Que se hayan dado los trámites e incidencias esenciales del
procedimiento; 6. Que exista relación del procedimiento con el titular registral; 7. Que establezca la
inexistencia de los obstáculos que surjan del Registro.
c) En los documentos judiciales: 1. La calificación se limitará a la competencia del Juzgado o
Tribunal; a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado; a
las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro;
Los Registradores Públicos deberán de oficio, para efectos del saneamiento de la información registral
previo a la Certificación o Inscripción, cancelar los asientos extintos, caducos o prescritos;
En todo caso y para toda clase de documentos la calificación registral se extenderá a los obstáculos
que surjan del Registro.
Los Registradores y Registradoras están en la obligación de acatar los criterios de calificación
establecidos en la presente Ley y el Modelo de Gestión Integrado Catastro Registro y sus anexos.
Recapitulando.-, la calificación del Registrador/a se extiende a extremos tales como la competencia
del Notario que autorice el acto, las prescripciones de forma del documento notariado, la capacidad
de los otorgantes, la legitimación para realizar el acto, la existencia y suficiencia del poder de
representación, la concurrencia de los requisitos esenciales del negocio o acto jurídico, su eficacia
para determinar efectos de contenido jurídico–real, salvo cuando por excepción se permite la
inscripción de derechos personales, la verificación de la inexistencia de obstáculos derivados de los
datos de registro para la inscripción del título etc.
Desde luego, existen extremos que escapan a la función calificadora del Registrador/a: Es el caso de
los vicios de consentimiento, la buena o mala fe etc., puesto que el Registrador/a carece de elementos
de hecho para formarse un juicio al respecto debido a que, de acuerdo con la ley, debe atenerse a lo
que resulte del título y de los datos del registro. La calificación tampoco comprende los extremos
amparados por la fe pública notarial (fecha, realidad de la comparecencia de las partes y de las
declaraciones de voluntad formuladas por los otorgantes) y, en general, realidad de los hechos
jurídicos que el Notario, o el funcionario facultado para dar fe pública del documento, declara haber
efectuado, si tenía facultad para efectuarlos y de aquéllos que el funcionario declara haber visto u
oído, si tenía facultad para hacerlos constar.
Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia y producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la legislación registral.
Además, los asientos registrales solamente pueden anularse por sentencia, por consiguiente, el
Registrador/a debe ponderar dichos asientos adecuadamente y no puede desconocerlos en la
calificación que haga de cualquier clase de documento.
A estos efectos, hay que entender por sentencia firme y ejecutoriada aquella sentencia definitiva firme
cuya ejecución haya sido decretada por el Tribunal Judicial (Código Procesal Civil), es decir, la
sentencia contra la cual no se admite recurso alguno, sea por haberse desestimado, no ser procedente
o haber vencido el plazo legal para interponerlo y cuya ejecución haya sido ordenada por el juez a
petición de parte.
Por consiguiente, cuando se trate de las anotaciones provisionales ordenada por actuaciones
judiciales que son objeto de registro, el carácter firme y ejecutoriado de la sentencia cuyo registro se
solicita es una cuestión comprendida dentro de la función calificadora del Registrador/a, porque de no
concurrir este requisito no habría título registrable de acuerdo con la ley.
En cuanto, al examen de la sentencia objeto de registro, su verificación por el Registrador/a se impone
para que no haya dudas acerca del inmueble, del titular registral y del derecho real que se asentarán
o inscribirán en el Registro.
La calificación registral se extiende a otros elementos de la decisión judicial tales como la falta de
competencia del Tribunal de Justicia, sin embargo no podría extenderse a la determinación acerca de
si la decisión podría o no ser dictada en el proceso en que se dictó, toda vez que estos hechos o
circunstancias no son objeto de calificación sino de las defensas, excepciones o recursos establecidos
en la ley contra la sentencia de que se trate o de impugnación por los demás medios que establezcan
las leyes procesales. Por tanto, aun cuando una sentencia contenga vicios o irregularidades de este
tipo, la misma habrá de tenerse por válida, será objeto de registro y surtirá todos sus efectos, como si
no estuviera afectada por vicio alguno.
c) Calificación de documentos administrativos
Cada vez es más frecuente el acceso de actos administrativos al Registro Público de la Propiedad y
Mercantil. Tratándose de estos actos, la calificación se extiende tanto a los obstáculos existentes en
el Registro que impidan la inscripción solicitada –u ordenada– como a la verificación del cumplimiento
de los requisitos de validez del acto administrativo, cuya inscripción se solicita, pero no a los aspectos
de fondo del acto. Asimismo, la calificación registral en estos casos, se refiere también a la
constatación de la observancia de los requisitos que establezca la ley, en cada caso, para que un acto
administrativo tenga acceso al Registro, como la competencia del órgano que dicta la resolución, a la
firmeza del acto, a la congruencia del procedimiento, a las notificaciones hechas al titular registral
afectado por la resolución recaída, sin que ello suponga una excepción al principio de la ejecutividad
de los actos administrativos puesto que la ejecutividad ampara al contenido del acto y el posible acceso
al Registro no forma parte de ese contenido.
Además, el control de legalidad a la función calificadora se limita a permitir o no el acceso del
documento al Registro y no afecta la eficacia inmediata del acto. Por consiguiente, la ejecutividad del
acto administrativo no constituye un límite para la función calificadora del Registrador/a puesto que el
efecto de la calificación se limita a admitir o rechazar la inscripción solicitada.
Por otra parte, las resoluciones del Registrador/a no prejuzgan sobre la validez del título ni, por tanto,
impiden el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales de Justicia sobre su validez o
nulidad.

Competencia para la calificación y plazo para efectuarla

La competencia de los Registrador/aes para poder calificar los documentos presentados se rige por lo
dispuesto en la legislación registral que la niega o inhibe cuando aquellos sean parte o cuando su
cónyuge, ascendientes o descendientes o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o
segunda de afinidad aparezcan como interesados, presentantes, representados o apoderados.
Esta disposición legal procura asegurar la necesaria imparcialidad en las actuaciones del
Registrador/a que se vería comprometida, de permitirse el ejercicio de la función calificadora por parte
del Registrador/a cuando él o alguna de las personas antes indicadas tuvieran interés en el asunto.
Ante este tipo de casos, el Registrador/a Suplente sustituirá al titular.
La legislación registral establece de forma expresa el plazo para calificar o rechazar los documentos
que se presenten para su registro. El artículo 65 del Decreto 13-2013. Reglamento de la ley N° 698,
establece que el Registrador/a o Registrador/a debe calificar el titulo o documento presentado en un
plazo de quince días hábiles a partir de la fecha del asiento de presentación. Dentro de este plazo, el
Registrador/a deberá aceptar la solicitud de inscripción y proceder al registro del documento o, en su
caso, Suspender o denegar la inscripción.

Recursos contra la calificación registral

Los recursos contra la calificación Registral están contenidos en el Título VII de la ley N° 698, Ley
General de los Registros Públicos, así como en el título V del decreto N° 13-2013. Reglamento de la
ley General de los Registros Públicos, reforma Ley 1035.
a) Calificación favorable
Si la calificación del documento o título presentado por el Registrador/a es favorable, se autoriza el
asiento solicitado y devuelve al interesado el documento inscrito. En este caso no cabe recurso alguno
contra la calificación del Registrador/a.
No obstante, la persona que se considere lesionada por una inscripción efectuada en contravención a
la ley podrá acudir ante los Tribunales de Justicia para impugnar dicha inscripción. En efecto, la
legislación registral establece que los asientos registrales en que consten los actos o negocios
jurídicos nulos o anulables solamente podrán ser anulados por sentencia definitiva firme; y, como se
indicaba anteriormente, “Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales de
Justicia y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud”.
Así, en los casos en que se alegaren vicios en los documentos registrados o se estime que el
Registrador/a ha incurrido en actuaciones ilegales, el conocimiento y decisión sobre tales materias
corresponderá a la jurisdicción ordinaria.
En nuestro criterio, los tribunales de jurisdicción ordinaria son los competentes por razón de la materia
para conocer de las acciones incoadas por una inscripción ilegal efectuada por el Registrador/a. En
efecto, la demanda para impugnar la validez de un acto registrado, suscita una disputa entre
particulares, cuyo conocimiento corresponde a los tribunales ordinarios; y si éstos son los competentes
para declarar la nulidad del acto, tienen que serlo también para declarar la nulidad del asiento registral
en que aquél se ha hecho constar por tratarse de un asunto contenido en una sola causa, cuyas
conexiones por el objeto de la demanda y por los hechos de que ésta depende, requieren que su
decisión esté confiada a un solo Tribunal. Sería contrario a toda lógica procesal separar el aspecto
formal del problema de su aspecto de fondo, pues la nulidad o validez del acto de registro y de su
contenido, se encuentran estrechamente unidos entre sí por una relación de causalidad. En
consecuencia, los Tribunales de Jurisdicción ordinaria son los competentes para conocer de las
demandas de nulidad de los actos de registro de documentos presentados para su inscripción.
Así pues, corresponde a la jurisdicción ordinaria conocer de las acciones que se intenten contra
documentos inscritos ante el Registrador/a respectivo; de lo cual se deduce que no puede el
Registrador/a, ni autoridad administrativa alguna, invalidar o anular con posterioridad a su inscripción
los actos ya registrados, en virtud de que tal revisión está reservada exclusivamente a los Tribunales
de Jurisdicción ordinaria.
Por último, la cancelación o anulación de un asiento en el Registro presupone la extinción o anulación
del acto anulado; y la sentencia que declare la nulidad de un asiento debe registrarse de acuerdo con
lo dispuesto en la legislación civil.
b) Calificación desfavorable
En caso de que el Registrador/a Suspenda o Deniegue la inscripción de un documento o acto, el
Registrador/a Público deberá razonar la suspensión o denegación de la inscripción solicitada
expresando el motivo o causas legales que lo impiden, en ambos casos el Registrador/a deberá firmar
y sellar la nota de calificación de suspensión o denegación,
La Ley General de Registros Públicos1 así como el Reglamento de la misma, impone al interesado
en caso de Denegación de inscripción del documento dos Recursos: el Recurso judicial o el Recurso
Administrativo. En la Vía Administrativa establece que en caso que los interesados no estén de
acuerdo con la calificación del Registrador/a o Registrador/a que deniega la inscripción del documento,
podrán dentro del plazo de cinco días hábiles siguientes a la fecha de la notificación de la resolución
que deniega la inscripción, interponer por escrito Recurso de Revisión, exponiendo los motivos y
razones legales en que se fundamenta su recurso, ante la misma autoridad que realizó la calificación2.
El Registrador/a o Registrador/a dentro de los diez días hábiles siguientes de la recepción del recurso,
decidirá por resolución motivada, con indicación de sus fundamentos legales. Si accediere a la
revisión ordenará la inscripción, caso contrario resolverá denegándola, notificando al recurrente y
dejando constancia al margen del asiento de presentación del documento las circunstancias de la
misma, quedando a salvo los derechos del recurrente de interponer recurso de apelación ante la
Dirección Nacional de Registros. En caso de que transcurra el término señalado sin que el
Registrador/a, Registrador/a o la Dirección Nacional de Registros dicten resolución expresa se
entenderá resuelto positivamente el recurso y el interesado ocurrirá ante la Dirección Nacional de
Registros solicitándole que ordene al Registrador/a o Registrador/a la práctica de la inscripción.
Si el notario autorizante o el interesado no estuvieren de acuerdo con la resolución de primera
instancia, podrá dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación, interponer Recurso de
Apelación dirigido a la Dirección Nacional de Registros. El recurso se interpondrá ante el Registrador/a
de primera instancia, el cual si la apelación se presentó dentro del plazo legal, remitirá de inmediato
las diligencias formadas con un breve informativo de lo realizado a más tardar dentro de tercero día
después de interpuesto el recurso a la Dirección Nacional de Registros.
En el caso de que el Registrador/a o Registrador/a se niegue a admitir la apelación, el interesado con
la constancia de negativa podrá recurrir de hecho ante la Dirección Nacional de Registros, debiendo
aportar a su escrito de interposición el instrumento conteniendo la razón de denegatoria de la
inscripción y la denegatoria de la apelación.
El notario o la parte interesada, deberá en el escrito de apelación expresar la dirección exacta para oír
notificaciones donde pueda serle dirigida nota certificada o telegrama, dándole aviso de la resolución
dictada. Si se omitiere tal requisito, las resoluciones se tendrán por notificadas por el transcurso de las
veinticuatro horas, las que serán fijadas en la tabla de avisos correspondiente.
Recibido el expediente por la Dirección Nacional de Registros, ésta a través de resolución motivada
en derecho, deberá resolver a más tardar dentro de los diez días hábiles siguientes a la recepción de
las diligencias de parte del Registrador/a o Registrador/aa. En el caso que transcurra el término
anterior sin que la Dirección Nacional de Registros dicte resolución expresa, se tendrá por resuelto
positivamente el recurso y el interesado ocurrirá ante la Comisión Especial de Registros a solicitar que
ordene al Registrador/a o Registrador/a la práctica de la inscripción.
Resuelta la apelación por la Dirección Nacional de Registros, devolverá las diligencias al Registro
respectivo. Si se hubiere ordenado inscribir el documento y cumplidos los requisitos que se indicaren
en la resolución, se practicará el asiento. Caso contrario la denegará ordenando cancelar el asiento
de presentación de diario.
La inscripción respectiva se hará bajo la responsabilidad de la autoridad que así lo hubiere ordenado,
dejando constancia de ello en el asiento registral respectivo.
Establece la ley que surtirá plenos efectos legales y se considerará válida, la notificación vía correo
certificado, fax o telegrama con acuse de recibo.
La resolución de la Dirección Nacional de Registros da por agotada la vía administrativa, quedando
expedita la vía de la jurisdicción Contenciosa Administrativa.
En el Recurso Judicial ante la negativa de inscripción, el interesado podrá intentar Demanda ante el
Juez de Distrito respectivo o competente por el territorio.
Contra la negativa del Registrador/a, el interesado podrá ocurrir dentro de los cinco días de la
devolución del título más el término de la distancia, ante el Juez Civil del Distrito a que corresponda el
Registro, exponiendo las razones que tenga contra el criterio de dicho funcionario. Se le dará
intervención al Notario cuando la negativa se funde en faltas de ritualidad que debió observar en la
elaboración del título.
El Juez puede confirmar o revocar la decisión del Registrador/a. Contra la sentencia del Juez
solamente se admitirá la apelación para ante la Sala de lo Civil respectiva, pero, si hubiere contienda
entre los interesados o terceros sobre la validez del título o de la obligación, se sustanciará y resolverá
en juicio ordinario.
Contra la sentencia de la Sala no hay casación, ya que no impide la decisión posterior de las
cuestiones de derecho.
El Registrador/a también puede apelar si el Juez revoca la decisión
Si el Juez, expresa la Corte Suprema de Justicia, en virtud de la vía judicial (un ocurso anterior
legislación), ordena inscribir al Registrador/a una escritura de promesa de venta y la finca ya fue
transferida por el prometiente vendedor a un tercero, el Registrador/a debe señalar al Juez esa
circunstancia, pero si éste insiste, debe inscribirse la promesa de venta.

Efectos de la inscripción registral con respecto a los actos y contratos nulos

“La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a la ley”
La propiedad se transmite en virtud del contrato. La constitución de la sociedad se realiza a través de
un contrato. Estos actos jurídicos por contrato que son objeto de inscripción registral presuponen la
validez de éste y está sujeta a su eventual nulidad. Por ello, la ley destaca la necesidad de la validez
del acto o negocio jurídico inscribible. La propiedad y otros derechos reales se transmiten por contrato,
así como otros actos en el ámbito mercantil que la ley obliga que se realicen a través de un contrato,
el Registro no convalida los defectos del documento presentado, puesto que no es su objeto dar
validez a actos que por sí mismos no la tienen, bien sea por vicios de forma o de fondo (por ejemplo,
por falta de capacidad, vicios del consentimiento, defectos de forma etc.). De ahí también la necesidad
de que el Registrador/a califique la validez de los actos y negocios jurídicos antes de practicar su
inscripción.
A los fines de asegurar la exactitud de los asientos registrales, la ley exige que el Registrador/a en su
función calificadora examine y verifique con todo rigor el cumplimiento de los requisitos legales de
fondo y de forma del acto sujeto a inscripción, es decir, los requisitos de legalidad y de validez del acto
o negocio jurídico que se pretende inscribir.
Sin embargo, aun cuando los asientos registrales se presumen exactos, la última palabra sobre la
validez o nulidad de los actos y negocios jurídicos registrados corresponde a los Tribunales de Justicia,
de acuerdo con la ley.
En conclusión, es a través de la calificación registral que se procura evitar que accedan al Registro
Público actos y negocios jurídicos nulos o anulables. Pero, no siempre es posible calificar la validez
del acto en todos sus elementos, sobre todo cuando no se exige que solamente los títulos auténticos
ingresen al Registro. Por otra parte, debido a que el Registrador/a en su calificación ha de limitarse a
lo que se desprenda del título y a la información del Registro es posible que existan vicios del
consentimiento u otras irregularidades del negocio inscribible cuya existencia no se desprenda del
título ni de los datos del Registro. También, por simple descuido del Registrador/a se puede obtener
la inscripción de un acto que tenga defectos en su parte intrínseca o en su forma. En fin, es posible
que actos o contratos nulos y anulables accedan al Registro Público, por error, por imposibilidad de
demostrar la irregularidad o el vicio que afecta al título o por cualquier otra circunstancia.
Por ello, se permite a los interesados incoar acción judicial para obtener la nulidad de los actos o
negocios inscritos en el Registro. La demanda deberá anotarse provisionalmente en el Registro para
evitar que los terceros, confiados en los datos que publica el Registro, adquieran derechos sobre el
inmueble (adquisición a non domino) y queden protegidos en sus respectivas adquisiciones en
atención al principio de la fe pública registral.
Por lo tanto corresponderá, en definitiva, a la jurisdicción ordinaria resolver en base a los alegatos y
medios de prueba aportados por los interesados, sobre la validez o nulidad del acto o negocio jurídico
inscrito. El Juez en su examen de la situación planteada no estará limitado por lo que se desprenda
del título y de los asientos registrales puesto que en el juicio ordinario no existen las limitaciones
probatorias del procedimiento registral, sino que las partes podrán aportar al proceso los documentos
y medios de prueba que estimen pertinentes, de acuerdo con la ley.

Principio de ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

Concepto
En la fase de calificación registral del proceso registral se aplica el Principio de Especialidad que
atiende a la necesidad de determinar y concretar los derechos reales inmobiliarios en todos sus
elementos característicos, o sea, la determinación del sujeto, objeto y derecho que consta en el
documento público del cual se solicita su inscripción, a efecto de confrontar los datos contenidos en el
documento público presentado con los datos contenidos en los libros de inscripciones a través de una
investigación registral.

Fundamento
El principio de especialidad se considera como el complemento necesario del principio de publicidad.
La publicidad registral no cumpliría su objetivo de no existir una clara y exacta determinación de los
derechos inscritos. La especialidad sirve para que los asientos sean claros, precisos y den información
exacta a quienes acudan al Registro acerca de la propiedad del inmueble, su extensión, los títulos en
que se funda, sus cargas, gravámenes y obligaciones que la afectan etc.
El principio de especialidad atiende, además, a la necesaria claridad y precisión que deben revestir
los derechos reales inmobiliarios. En definitiva, constituye un principio general que informa el derecho
de cosas, bienes o derechos reales.

Ámbito de aplicación
La eficacia de los Registros Públicos depende, en gran medida, de la forma en que se cumple con el
principio de especialidad o determinación, o sea la precisión alcanzada en cuanto al contenido de la
inscripción relativo a la determinación de la finca o descripción de la cosa, a la determinación o
individualización de los sujetos y a la determinación o especificación del derecho sobre la cosa o finca.

A la determinación de la finca o descripción de la cosa

El Registro Público se llevara bajo el sistema de folio real, abriendo un folio por cada finca. A cada
una de las fincas que se inscriben por primera vez, se le abre en el Libro de Inscripción un Registro
Particular y se le señala con número diferente y correlativo. A su vez, las inscripciones y anotaciones
correspondientes a cada finca se señalarán también con numeración correlativa y especial. Las
Cancelaciones se señalaran con el mismo número del asiento que se cancela34.
En cuanto a la finca o bien inmueble, el principio de especialidad se traduce en el resumen del historial
jurídico del inmueble en el folio que se le abre y en el que aparecen señaladas mediante su descripción,
la expresión de sus características fundamentales y la atribución de una matrícula a cada inmueble
así como los actos o derechos posteriores relativos al bien inmueble.
Conforme el Reglamento del Registro Público de 1904, el cual fue derogado por la ley N° 698, Ley
General de los Registros Públicos, se establecía que la forma de llevar el Registro Público de la
Propiedad e Hipoteca es bajo el sistema de folio real; así mismo se establecía la estructura del Libro
de Inscripciones, situación que no establece la ley N° 698, así como su Reglamento decreto N° 13-
2013; pero que en la actualidad se sigue usando la misma estructura del libro de inscripciones que
contemplaba el Reglamento del Registro Público derogado, en vista de que por estarse
implementando gradualmente el nuevo sistema registral automatizado, en algunos registros aún se
continua llevando el sistema manual, y mientras no se dicte una normativa que regule la estructura del
libro de inscripciones, se seguirá llevando de la manera tradicional por costumbre.
Para identificar o individualizar la finca debe hacerse constar en el Registro su naturaleza, situación,
cabida, linderos, nombre y número, si constaren en el título.5
El Certificado catastral es un medio de coordinación e información entre el Registro y el Catastro, y se
exige para la inscripción de todo traspaso total o parcial por acto intervivos, judicial o por causa de
muerte, fusiones y rectificaciones, aclaraciones o modificaciones de los inmuebles. Los títulos
supletorios, fusiones y desmembraciones, deben estar respaldados de un plano que en su oportunidad
examinará el Catastro.

A la determinación o individualización de los sujetos

La determinación de los titulares registrales se consigue consignando el nombre, apellido y generales
de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. También se hará constar el nombre y apellido de la
persona que transfiere o constituye el derecho.6

A la determinación o especificación de los derechos sobre la finca

Para la determinación de los derechos, se hará constar la naturaleza jurídica, extensión, condiciones
y cargas de cualquier especie del derecho que se inscribe y la naturaleza, extensión, condiciones y
cargas del derecho sobre el cual se constituye el que sea objeto de la inscripción7. En las inscripciones
hipotecarias se hará constar el monto del crédito, sus plazos y condiciones, y, si el crédito causa

4
Artos. 84 al 87 ley N° 698.
Artos. 72 al 74 decreto N° 13-2013.
5
Arto. 3952 inc. 4) C. Arto. 84 ley N° 698. Arto. 73 decreto N° 13-2013.
6
Arto. 3952 inc. 4) C. Arto. 84 inc 4) ley N° 698. Arto. 73 inc i) decreto N° 13-2013. .
7
Arto. 3952 inc. 3) C. Arto. 84 inc 3) ley N° 698.
intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que debe correr8.
En cuanto al título, se requiere la indicación del negocio jurídico que sirve de fundamento a la
modificación de la titularidad real. Esto es, debe existir constancia registral acerca del acto, contrato
o título que da lugar al nacimiento, modificación o extinción del derecho.
El personal registral recibe del Registrador/a Público que ha realizado la calificación legal los
documentos presentados y procede a realizar una investigación registral de los datos contenidos en
el título objeto de inscripción, confrontando la información con los libros del registro según su
especialidad.
Esta técnica se realiza directamente en los libros que lleva el Registro y procede posterior a la
calificación legal que hace el Registrador/a, sería como una calificación de los datos registrales, si el
documento presentado tiene correspondencia con los datos del registro en cuanto al sujeto (nombre
y generales de ley), objeto (la finca con todas sus características y los datos registrales) y el derecho
(que el que transmite tiene el derecho para otorgarlo: venta total, venta indivisa, usufructo, etc.)
Como resultado de la fase de investigación registral, el Registrador/a puede autorizar la inscripción
del documento, suspender o denegar la inscripción del documento presentado, la acción a seguir
dentro del proceso es la siguiente:
Si mediante la confrontación título /libro del registro los datos investigados corresponden se procede
con la inscripción del título elaborando el asiento de inscripción respectivo según el tipo de acto o
contrato en el tomo, folio y asiento que corresponde, se razona al pie del documento la presentación
con los datos del asiento del libro diario. Los datos del número de inscripción (propiedad, mercantil,
prenda, etc.) Tomo, folio, y asiento, lugar y fecha de la inscripción,
Si mediante la confrontación título /libro del registro los datos investigados no corresponden y sí el
defecto es subsanable el documento es Suspendido, se debe extender una nota de calificación de
parte del Registrador/a razonando las causas de su suspensión y se devuelve al interesado para que
las subsane.
Si los datos investigados no corresponden mediante la confrontación título /libro del registro, si el vicio
o defecto no es subsanable, se deniega su inscripción, se debe extender una nota de calificación
razonando las causas y el fundamento legal de su denegación y se devuelven al interesado, que
tendrá las acciones que la legislación establece en caso de desacuerdo.
Nota: con SIICAR, esta fase se simplifica en el procedimiento en el sentido de que la calificación del
documento debe ser global: legal y registral en un solo acto, en pantalla se podrá visualizar el estado
de los asientos de inscripción en los libros del registro, sin necesidad de hacer dos tipos de
calificaciones y retardar más el trámite de inscripción.

Principio de INSCRIPCIÓN
Según el tipo del acto o contrato, la legislación registral establece las características que deben
contener los asientos registrales.

8
Arto. 3808 inc. 3), 4), y 5) C. Arto. 99 inc 2) ley N° 698.
Los Asientos Registrales

Concepto General
Se practican asientos registrales, cuando se toman o se transcriben los datos de algún acto por escrito
presentado ante el registro público para su trámite.9
Expresión formal efectuada por el Registrador/a de conformidad con la ley, que exterioriza en el
registro una situación jurídica determinada referente a un inmueble.10

Clasificación de los Asientos Registrales11

Asientos Principales y Accesorios: Según tengan subsistencia propia como las inscripciones o estén
al servicio de otros, como la nota marginal.
Asientos Definitivos y Provisionales: Según sean su duración indefinida, como la inscripción y
cancelación, o bien tengan una vida transitoria o efímera, por estar destinados a convertirse en
asientos definitivos o a quedar caducados, como las anotaciones preventivas.
Asientos de carácter positivo y negativo: Según exterioricen un derecho en plena vida o nacimiento,
como las inscripciones, o bien constaten la extinción o a quedar caducados, como las anotaciones
preventivas.
Asientos de Derechos y de Hechos: En general, los asientos registrales son de derecho, pero caben
asientos de simples hechos, como la obra nueva, el cumplimiento de condiciones suspensivas y
resolutorias, etc.
Asientos Preparatorios y Definitivos: Según preparen una inscripción definitiva, como las anotaciones
preventivas por suspensión y análogas, o bien que desde un principio constituyan un asiento duradero
o permanente, como la inscripción.

TIPOS DE ASIENTOS
De conformidad con el Artículo 40 de la Ley N° 698 Ley General de los Registros Públicos, en el
Registro Público se practicaran asientos de Presentación, Anotaciones Preventivas, Notas Marginales,
Inscripción, Cancelación y Referencia de todos los títulos sometidos a inscripción.
El Artículo 162 del Reglamento del Registro Público de 1904 establece que: “El Registrador/a
autorizará con firma entera los asientos de presentación del Diario, las inscripciones, anotaciones
preventivas y cancelaciones, y con media firma las notas”.

Asiento de Presentación
Se llama asiento de presentación al extendido en el Diario, cuyo objeto es hacer contar
inmediatamente el momento o instante de ingreso o entrada en el Registro, de cada título, presentando
en forma para su registración se considera como fecha de inscripción para todos los efectos la fecha
del asiento de presentación.
De conformidad con nuestra legislación, “los Registrador/aes extenderán en el Diario, en el momento

10
XIII. Congreso internacional de derecho registral. Propuesta de glosario de términos legales unitarios en materia registral
11
Clasificación según Roca Sastre.
de presentarse cada título, un breve asiento de su contenido.”12

Contenido del Asiento de Presentación

Los asientos del Diario se enumerarán de forma Cronológica.13
Se extenderán14 dichos asientos por el orden diario en que se presenten los títulos, sin dejar claros ni
huecos entre ellos y expresarán:
1.- El Nombre, apellido, domicilio y cedula de identidad del que presente el título. Cuando la
presentación se hace por un tercero, se indicara los datos del documento de representación.
Estos datos constaran en un recibo que se entregará a los interesados como garantía de su
presentación, en el que se especificará, además, la naturaleza del acto, el nombre y firma de
quien lo recibe, y sello de la oficina y testados de ley que corresponden.
2.- La Fecha y hora de su presentación., la hora deberá indicarse con los minutos, segundos
y fracción de segundos de la presentación cuando el sistema lo permita.
3.- La especie del título presentado, su fecha, autoridad, Notario o Notaria que lo suscriba.
4.- La especie de derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga por el título que
se pretende inscribir.
5.- La Naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión
de su situación, su nombre y sus datos registrales, si lo tuviere.
6.- Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas
naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho y a cuyo favor se pretenda hacer la
inscripción.
7.- La firma del Registrador/a o Registrador/a y de la persona que presente el título, o de un
testigo, si ésta no puede firmar.
Previo al primer asiento del día, se redactará una breve acta de apertura del diario, al final del
último asiento del día se redactara una breve acta de cierre, la cual será firmada y sellada por
el Registrador/a o Registrador/aa.

Asiento de Inscripción
Es un asiento principal y positivo de carácter permanente y definitivo por el cual se Inscribirán,
Anotarán o Cancelarán:
1.- Los Actos y Contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al
dominio, así como los derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesa de venta,
anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad, y conjuntos inmobiliarios, así
como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho

12
Articulo 48 Decreto N° 13-2013 Reglamento de la Ley General de Registros Públicos

13
Articulo 48 Decreto N° 13-2013. Reglamento de la Ley General de Registros Públicos

14
Articulo 48 Decreto N° 13-2013. Reglamento de la Ley General de Registros Públicos
modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles
o inherentes a derechos reales
2.- Los títulos en que se constituya, trasmita o modifique o extinga el derecho de hipoteca y cedulas
hipotecarias.
3.- la inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así
como los terrenos destinados a cementerios se inscribirán en el Registro Público.15
4.- los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos
del articulo 2949C. Y las mejoras que se construyan sobre los mismos.
5.- las minutas descriptivas que establece el artículo 3979 C. en terrenos nacionales baldíos y que no
exista inscripción anterior sobe la propiedad.
6- los títulos en que se transmita por afectación bienes inmuebles a favor del Estado en virtud de
resolución judicial firme, decreto o acuerdo ejecutivo, siempre y cuando sean plenamente
identificados, el inmueble y la persona afectada.

Contenido del Asiento e inscripción:

De conformidad con el Artículo 3946 del Código Civil, todo asiento de inscripción, anotación
preventiva, cancelación y notas marginales, debe expresar:
La hora y fecha de presentación del título en el Registro
El nombre y residencia del Tribunal, Juez, cartulario o funcionario público que autorice el titulo;
La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.
Es decir, que el asiento de inscripción en general, debe expresar lo que manda los artículos 3946 y
3952 C. Arto. 84 y 99 ley N° 698 y Arto. 73, decreto N° 13-2013.
Asiento de Cancelación
Concepto
Es un asiento negativo y definitivo. En unos casos hace constar una vicisitud (la extinción) del derecho.
En otros, hace constar la nulidad- o la caducidad- de un asiento. Tras la cancelación, la proclamación
de las situaciones jurídicas se hará por los demás asientos relativos a la finca que queden vigentes,
los cuales ampliarán su significación según el alcance concreto de la cancelación (extinción de un
derecho real limitado; nulidad de una trasmisión, etc.)16
La cancelación es un asiento que, sin admitir condición o plazo, extingue los efectos registrales de
otro.17
El Artículo 114 de la ley N° 698, establece que, las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros
sino por su cancelación, o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a
favor de otra persona.

15
Arto. 73 ley N°698. Ley general de los Registros Públicos. Arto. 40 Decreto N° 13-2013. Reglamento de la ley.
16
Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Manuel Peña Bernardo de Quirós.

17
Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. Iván Escobar Fornos.
Clases de Asientos de Cancelaciones
La clasificación es la siguiente:
Según su extensión18: Total 19 o Parcial
Según su origen20:
Cancelación de inscripción y anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública y las
practicadas por mandamientos judiciales
Atendiendo a la Intervención del interesado se dividen en:
Cancelaciones a petición de parte
Cancelaciones de oficio.

Procedencia del Asiento de Cancelación

Conforme el Arto. 121 de la ley N° 698, podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación
total así:
1.- Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción o anotación
preventiva.
2.- Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito.
3.- Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción.
4.- Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de alguno de sus requisitos
esenciales.

Contenido del Asiento de Cancelación

La cancelación de toda inscripción contendrá21 necesariamente las circunstancias siguientes:
1.- La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelación.
2.- La fecha del documento y la de su presentación en el Registro.
3.- El nombre del Juez o Tribunal que lo hubiere expedido, o del Notario ante quien se haya otorgado.
4.- La causa o razón de la misma.
5.- La parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte del derecho que se extinga y la que
subsista.
Cuando se trate de cancelación parcial el asiento deberá reflejar con claridad:
1.- Cual era la cabida o extensión superficialmente inscrita.

18
Articulo 120 Ley N° 698.
19
ver artículo 3968 Código Civil y artículo 121 y 122, ley N° 698.

20
Artículo 116, 118 y 126 ley N° 698.

21
Artículo 128, ley N° 698.
2.- En que parte de la cabida o extensión superficial se reduce la finca matriz o el derecho.
3.- Cual es la cabida o extensión superficial remanente.

Anotaciones preventivas
Concepto.
Según el artículo 93 del decreto N° 13-2013. Reglamento de la ley N° 698, Las anotaciones
Preventivas son los asientos provisionales y de carácter temporales que se hace en los Libros de
Inscripciones de los Registros Públicos, que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito o asegurar las resultas
de un juicio, como efecto del principio de publicidad.
Las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pública registral. 22

Vigencia de la Anotación Preventiva

Las Anotaciones preventivas a que se refiere el arto. 105 ley N° 698, tendrán un plazo de duración de
dos años a contar desde la fecha de la práctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales
establecidos en esta ley.23
De conformidad con el Articulo Arto. 105 de la ley N° 698. , podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1.- El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
2.- Las demandas sobre cancelación o rectificación de asientos en el Registro, durará lo que
persista el juicio y solo se cancelara por oficio del Juez o Tribunal que esté conociendo del
caso.
3.- El decreto de Embargo, Secuestro o prohibición de enajenación de bienes inscritos. Esta
inscripción durara treinta días, y si dentro de ese término no se presenta el embargo hecho
para su inscripción, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento.
4.- El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes raíces inscritos del deudor.
5.-El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes raíces del procesado
en la vía civil o penal.
6.-La Sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse
por los trámites establecidos para la ejecución de sentencias.
7.-El decreto judicial que conforme al artículo 1426 Pr. Declare procedente la retención de
bienes inmuebles.
8.-Los derechos sobre bienes raíces de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores
del causante.

22
Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. Iván Escobar Fornos.
23
Articulo 106, ley N° 698.
 9.- El beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al causante que demanden los
acreedores hereditarios y testamentarios.
10.- Los títulos cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente por faltas subsanables.
Esta inscripción dura seis meses y quedará de derecho cancelada si dentro de ese término
no se subsana el defecto.
11.- Las demandas judiciales por doble inmatriculación de las fincas o derechos reales
recaídas sobre las mismas.
12.- Las que se solicites en procedimientos de insolvencia o concurso para asegurar sus
resultas.
Contenido del Asiento
Las anotaciones preventivas contendrán las mismas circunstancias necesarias para la inscripción, si
fueran posible.24
No se practicara la anotación preventiva ordenada por autoridad judicial o administrativa, cuando del
mandamiento que la ordene no pueda conocerse la identificación de la finca o derecho que se trate
de anotar, de las personas a quien les afecte, de la clase de procedimiento judicial o administrativo
incoado, de la fecha y de la firmeza del acto.

Las notas Marginales

Concepto
Es el Asiento que se practica al margen de otro asiento principal, aunque frecuentemente puede servir
a otras finalidades, puede también proclamar que han ocurrido determinadas vicisitudes jurídico-
reales, y tener significado análogo al de una inscripción, una anotación preventiva o una cancelación.25
Son Asientos que se practican en la columna marginal del Libro de Inscripciones o al margen del Libro
de Personas o del Diario y tiene como función:
Relacionar los asientos del Registro para facilitar el manejo y revisión de los mismos
Consignar las circunstancias que modifican o afectan el derecho inscrito
Sustituir los asientos principales cuando así lo dispone la Ley.
Forma de Realizar la Anotación Marginal
Cuando el Registrador/a o Registrador/a extienda en el libro correspondiente la inscripción, anotación
preventiva o cancelación a que se refiere el asiento de presentación26, lo expresará así:
Al margen de dicho asiento, indicando el tomo folio en que aquella se hallare, así como el número que
tuviere la finca en el Registro, y el que se haya dado a la misma inscripción solicitada.
Para realizar las anotaciones marginales en el Diario, este deberá tener un margen suficiente, para
extender en él las referencias a que den lugar los asientos del mismo libro o su traslación al libro de

24
Articulo 110, ley N° 698.
25
Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Manuel Peña Bernardo de Quirós.

26
Articulo 55 Decreto N° 13-2013. Reglamento de la ley N° 698.
inscripciones.
Clases de Notas Marginales:
Según los artículos 131 al 134 de la ley N° 698, se establece que en el Registro de la propiedad se
practicaran las siguientes clases de notas marginales:
1.- Modificativas de derechos inscritos. Se hará constar con nota al margen de la correspondiente
inscripción de dominio, o derecho afectado, el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones
suspensivas o resolutorias de los actos y contratos inscritos.
2.- De notificación jurídica. Publican en perjuicio de un tercero, la existencia de procedimientos
judiciales o administrativos, así como cualquier actuación urbanística que afecte la extensión y
contenido de los asientos a cuyo margen se hace constar.
3.- De coordinación Registral. Tienen por finalidad conectar asientos, aclarar circunstancias de los
derechos inscritos o hacer constar hechos o actos que complementen la extensión y contenido de
aquellos.
La inscripción constituye así la culminación de un procedimiento que comprende una serie de actos
vinculados entre sí: la presentación del documento a los fines de su inscripción, el examen del acto
por el Registrador/a y, en su caso, la declaración favorable del ingreso del acto o negocio jurídico al
sistema registral lo que determina, de inmediato, la inscripción. En razón de la inscripción, el folio
registral deviene en documento público.
La inscripción en sentido estricto se relaciona con los efectos que ella determina en la constitución,
transmisión, modificación y extinción de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles.
Nota: con SIICAR, existe una sección especial denominada Notas Marginales, donde
automáticamente y de acuerdo al tipo de transacción seleccionada es registrada.

Efectos de la Inscripción
El análisis que han realizado durante varias décadas los juristas nicaragüenses se ha concretado en
determinar si la inscripción, en el sistema que sigue nuestro Registro, es constitutiva o declarativa,
pues los otros efectos que produce se estudiarán dentro del principio de publicidad.
El tema ha sido objeto de diversos debates: algunos juristas han sostenido que la inscripción es
declarativa, debido a que el Registro es una institución para terceros y que, cuando la ley habla de
inscripción obligatoria, se refiere al valor del acto en perjuicio de terceros; otros, opinan que los
contratos por los cuales se transfiere el dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes
inmuebles no se perfeccionan si no constan en escritura pública inscrita. Para estos, el Registro es
constitutivo; sin inscripción no hay transmisión del dominio ni constitución de los otros derechos reales,
ni entre las partes, ni con relación a terceros. Apoyan su tesis en los arts. 1479, 1686, 2534, 2722,
2735, 2749, 2768, 3541, 3627, 3772 y 3900 C y 1813 Pr (ya derogado el PR.). Solo admiten como
excepción el caso de la hipoteca contemplado en el art. 3816 C.
La doctrina de nuestra Corte Suprema de Justicia ha sido contradictoria: en alguna ocasión se ha
inclinado a favor de la primera posición; en otras a favor de la segunda.

Objeto de la inscripción
En el Registro de la Propiedad se inscribirán:
1.- Los Actos y Contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al
dominio, así como los derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesa de venta,
anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad, y conjuntos inmobiliarios, así
como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho
modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles
o inherentes a derechos reales
2.- Los títulos en que se constituya, trasmita o modifique o extinga el derecho de hipoteca y cedulas
hipotecarias.
3.- la inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así
como los terrenos destinados a cementerios se inscribirán en el Registro Público.27
4.- los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos
del articulo 2949C. Y las mejoras que se construyan sobre los mismos.
5.- las minutas descriptivas que establece el artículo 3979 C. en terrenos nacionales baldíos y que no
exista inscripción anterior sobe la propiedad.
6- los títulos en que se transmita por afectación bienes inmuebles a favor del Estado en virtud de
resolución judicial firme, decreto o acuerdo ejecutivo, siempre y cuando sean plenamente
identificados, el inmueble y la persona afectada.
En el Registro de Hipotecas se inscribirán:
Art. 3957C. y art. 98 ley N° 698. En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se
constituya, modifique o extinga algún derecho de hipoteca y las cedulas hipotecarias.
En el Registro de Personas se inscribirán:
Art. 3962C. y art.165 ley N° 698.
1° Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulte modificada la
capacidad civil de las personas.
2° Las demandas relativas a la declaración de presunción de muerte, incapacidad de
administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra por las que se
trate de modificar la capacidad o estado civil de las personas.
3°. La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte, y quienes son los
herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes.
4°. La solicitud y la sentencia relativas a la insolvencia o quiebra y la aceptación del
nombramiento de guardadores.
5°. La certificación en que conste la aceptación del albacea.
6°. Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una Sociedad Civil.
7°. Toda declaración de heredero.
8° Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
9°. Las sentencias de divorcio en general y las de nulidad del matrimonio.

27
Arto. 73 ley N°698. Ley general de los Registros Públicos. Arto. 40 Decreto N° 13-2013. Reglamento de la ley.
 10°. Todos los otros documentos señalados por la ley.
En el Registro Mercantil se inscribirán:
Arto. 156 Ley N° 698. Actos y contratos objetos de inscripción.
1.-Las escrituras en que se constituya, transforma o disuelva sociedades mercantiles, y las que de
cualquier manera modifiquen dichas escrituras.
2.- Los Nombramientos de gerentes y liquidadores de dichas compañías o sociedades.
3.- Los contratos sociales y estatutos de sociedades anónimas extranjeras que establezcan sucursales
o agencias en Nicaragua, los nombramientos de gerentes o agentes y la inscripción que se hubiere
hecho de dichos contratos o documentos en el domicilio de dichas sociedades.
4.- La apertura y, cierre y demás actos y circunstancias relativas a las sucursales en los términos
previstos en la ley de la materia.
5.- La designación de la entidad encargada de llevar el registro contable en los casos de los valores
que se hallen representados por medio de anotación en cuenta.
6.- La sentencia que declare la nulidad de un contrato social.
7.- El acta de aprobación final de las cuentas de liquidación y partición o la sentencia judicial dictada
sobre las sociedades mercantiles.
8.- Los poderes que los comerciantes o empresarios otorguen a sus factores o dependientes para la
administración de sus negocios mercantiles y sus revocaciones o sustituciones.
9.- Las escrituras de capitulaciones matrimoniales de los cónyuges cuando uno de ellos fuere
comerciante o empresario y las que de cualquier manera las modifiquen.
10.- Las declaraciones judiciales que modifiquen la capacidad jurídica del comerciante o empresario.
11.- Nombramiento para suplir, por causa de incapacidad o incompatibilidad, quien ostente la guarda
o representación legal del comerciante o empresario individual.
12.- Las resoluciones judiciales inscribibles relativas al concurso, voluntario necesario del comerciante
o empresario social o individual.
13.- La inscripción primera del comerciante o empresario individual así como la apertura y cierre de
sucursales.
14.- La inscripción de las modificaciones de cualquiera de las circunstancias de las hojas del
comerciante o empresario individual se practicará en documento de igual clase que el requerido por
el acto modificado.
15.- La escritura en donde se protocolice la sociedad de suscripción pública.
16.- El nombramiento y cese de administradores, liquidadores y auditores.
17.- La escritura de creación de títulos debentures.
18.- Los acuerdos de asamblea general de socios o de junta general de accionistas relativos al cambio
de órganos de administración.
Principio de TRACTO SUCESIVO o cadena registral en el caso de derechos reales o registro de
la propiedad inmueble.

Concepto28
Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal que
resulta del título presentado, es necesario que conste previamente registrada la titularidad del
disponente o afectado. Por ejemplo:
Para inscribir o anotar la venta o hipoteca que A le otorga a B, es necesario que de previo se
encuentre inscrito el título de dominio de A.
Para anotar una demanda o embargo de A contra B, es necesario que la finca aparezca
inscrita a favor de B.
Para cancelar la hipoteca a favor del acreedor A, es preciso que se encuentre previamente
inscrita y que consienta en su cancelación dicho acreedor.
Para inscribir (nota marginal) las mejoras que hizo A en el fundo X, es preciso la previa
inscripción del título de dominio o posesión de A sobre dicho predio.
El tracto sucesivo se aplica a los títulos traslativos, constitutivos, declarativos, modificativos y
extintivos. También se extiende tanto a los títulos otorgados voluntariamente, como a los librados por
la autoridad judicial (embargo, demanda, etc.).
La función primordial del Registro Inmobiliario es asegurar la seguridad del tráfico jurídico de los bienes
inmuebles. Para ello es necesario organizar los asientos registrales de forma tal que reflejen
perfectamente la sucesión de derechos que recaen sobre un mismo inmueble, enlazando los
sucesivos adquirentes y transferentes, para comprobar con exactitud la situación jurídica del inmueble.
Esto presupone que, para inscribir los títulos por los cuales se constituya, transmita, grave, modifique
o extinga la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, conste previamente inscrito
el derecho del otorgante y que entre los sucesivos titulares del derecho inscrito exista una perfecta
secuencia de los respectivos títulos. Para mantener el orden regular de los sucesivos titulares, los
sistemas registrales consagran el llamado principio de tracto sucesivo.
A través del principio de tracto sucesivo se busca proteger y asegurar los derechos inscritos, dificultar
fraudes y estafas y cerrar, en cuanto sea posible, las puertas del Registro a los títulos de origen
ilegítimo con lo cual se aumenta la confianza en el sistema registral. Además, el principio de tracto
sucesivo permite reflejar en forma completa y exacta la historia jurídica de los bienes inmuebles lo que
facilita al Registrador/a el ejercicio de su función calificadora, puesto que éste tendrá a su alcance los
datos para permitir que solamente accedan al Registro los actos otorgados por el titular inscrito y para
impedir el acceso de los actos que no cumplan con el requisito de la previa inscripción.
El artículo 3945 del Código Civil y los artículos 46 y 90 de la ley N° 698, consagra el principio de tracto
sucesivo o de la consecutividad en los siguientes términos:
Artículo 3945C y Arto. 46 ley N° 698.- Pueden constituirse derechos reales sobre un
inmueble por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el
mismo instrumento (Tracto Abreviado).
Arto. 90 ley N° 698. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,

28
Resumen de la obra del Dr. Iván Escobar Fornos – Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. 1971.
 modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo favor sean
otorgados los actos referidos.
En caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registrador/as o Registrador/a denegaran la inscripción
solicitada.
En caso de que no esté inscrito el derecho del transferente, pero del documento cuya
inscripción se pretende, refleje los antecedentes del título previo de adquisición, se tomara
anotación preventiva que se refiere esta ley, a instancia del interesado.
Es uno de los principios más importantes las titularidades inscritas y bajo su imperio, los asientos
forman una cadena sin solución de continuidad, reflejando la historia de las fincas en orden perfecto.
Cada eslabón de la cadena tiene su propio asiento; es decir, para cada acto un asiento independiente.
Expresa la Corte Suprema de Justicia, Para que pueda inscribirse la dación en pago del
inmueble hipotecado hecha por el deudor a favor de los herederos del acreedor fallecido, es
necesario que de previo se haga el traspaso del crédito hipotecario a favor de dichos herederos.
Si la propiedad subastada, dice la CSJ, aparece inscrita a favor de persona distinta del que figuró
como deudor en la ejecución que ha dado margen a la adjudicación o venta forzada, el Registrador/a
debe abstenerse de inscribir la escritura, a menos que en alguna forma conste que el ejecutado es su
heredero o causahabiente.
Se puede inscribir, expresa la CSJ, el cumplimiento de una promesa no inscrita, si la venta forzada
fue otorgada por el Juez en representación de la persona que aparece en el Registro con derecho a
ello porque la finca está registrada a su nombre.

Modalidades
Razones prácticas han enseñado a nuestros Registrador/aes que en varios casos no es necesario
extender un asiento para cada acto o contrato. En otras palabras, en un asiento pueden vaciarse dos
actos. Por ejemplo:
Venta Forzada
Fusión y venta
La inmatriculación y el tracto

Requisitos del tracto sucesivo

En su aspecto subjetivo, el tracto sucesivo exige la identidad entre el que otorgue un título para ser
registrado y el titular según el registro. Por ello, el Registrador/a en ejercicio de la función calificadora,
deberá calificar la identidad de la persona natural o jurídica que otorgue el acto y la que aparezca
como titular según los asientos del Registro.
En su aspecto objetivo, el tracto sucesivo requiere la identidad entre el derecho que se trate de inscribir
y el que conste en el Registro. Es decir, el derecho objeto de inscripción debe ser el mismo que se
invoca en el título, con la extensión y limitaciones que se indican en el folio registral.
Además, el tracto sucesivo exige la identidad del inmueble sobre el cual recae el derecho. Aun cuando
normalmente esta exigencia se aplica a los derechos reales, también es aplicable a los derechos
personales en los casos en que por excepción estos actos deben registrarse. Así, no deberá
inscribirse en el Registro un contrato de arrendamiento o promesa de venta, cuando quien pretenda
dar el inmueble en arrendamiento o lo prometiere vender no figure como titular, según los asientos del
Registro.

Actos a los que se aplica el tracto sucesivo

La disposición es general y, por tanto, no solamente las titularidades que deriven de actos de
enajenación o de gravamen otorgados voluntariamente por el disponente están sometidos al principio
de la consecutividad, sino también aquellas que deriven de un procedimiento judicial o administrativo,
en cuyo caso se requiere que la persona contra la cual se haya seguido el procedimiento sea la misma
que figure como titular según los asientos del Registro.
Por otra parte, de acuerdo con la ley están sujetos a registro los actos mediante los cuales se declare,
reconozca, transmita, ceda, grave o adjudique la propiedad o un derecho real inmobiliario.
De acuerdo con nuestra legislación registral, el principio de tracto sucesivo se aplica a los asientos
existentes en el Registro relativos a un mismo bien.
Por lo demás, en nuestro medio es práctica más o menos frecuente que se presenten documentos
para su registro sin antes haberse practicado la previa inscripción. Lo normal es que los títulos se
presenten por el orden en que deben inscribirse, aunque no siempre esto es así; no siendo siempre
esta circunstancia un impedimento para el registro, puesto que, a nuestro modo de ver, el
Registrador/a mediante el examen de la información que arroje el Registro, podría suspender la
inscripción del título presentado en fecha anterior hasta tanto se inscriba el título de su causante
presentado posteriormente.

Efectos del tracto sucesivo

El tracto sucesivo únicamente permite la inscripción de los títulos otorgados por el titular inscrito (o, en
su caso, dirigidos contra él). Por otra parte, en virtud de la consecutividad de los asientos registrales,
no se permite el acceso al registro de los actos que no cumplen con el requisito de la previa inscripción
del inmueble sobre el cual versen dichos actos, a nombre el enajenante o del constituyente del derecho
real.
Por tanto, en caso de que se trate de un acto transmisivo de la propiedad, si el derecho de la persona
que otorgue el acto que da lugar al asiento se encuentra previamente inscrito, y no existe otro
impedimento de orden legal que imponga al Registrador/a proceder de otra forma, éste deberá
proceder al registro del título transmisivo. A la inversa, si según los asientos del Registro, el derecho
del enajenante corresponde a otra persona, el Registrador/a deberá denegar la inscripción solicitada.

Excepción al requisito de tracto sucesivo

La única excepción al principio de tracto la constituye el supuesto de inmatriculación del inmueble,
puesto que la primera inscripción, por razones obvias, es la única que no se fundamenta en un asiento
anterior que constate la titularidad del transmitente.

Principio de PUBLICIDAD
Disposiciones Generales
La publicidad es la razón de ser y el objetivo primordial de los Registros Inmobiliarios. La inscripción
produce importantes efectos que van desde la simple inoponibilidad, pasando por la inscripción
convalidante con relación a los terceros que contratan confiados en la apariencia que les ofrece el
Registro, hasta la inscripción constitutiva y convalidante, según el sistema adoptado.
Este principio junto con el de legalidad y especialidad constituyen los pilares en que descansa el
sistema registral, se considera que el contenido del Registro (su pronunciamiento) es superior y
preferente a la realidad jurídica extra registral.
En el sistema que siguió el Código Civil, entre lo que publica el Registro y la realidad jurídica puede
existir disconformidad, provocada, entre otros, por los siguientes hechos:29
Como dejamos expuesto, los derechos reales, por regla general, nacen fuera del Registro.
Esto da lugar a que, por la falta de inscripción, el folio registral no refleje la realidad jurídica
extra registral.
Es posible que al Registro ingresen títulos nulos, si se tiene en cuenta que ciertos vicios de
los contratos escapan a la apreciación del Notario y a la calificación del Registrador/a (error,
fuerza, dolo, simulación, etc.).
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley. Así lo
establecen los arts. 3949 Código Civil y el artículo 76 de la Ley N° 698. Estos artículos rechazan el
principio de la fuerza probatoria formal de la inscripción, en virtud del cual el Registro siempre debe
presumirse exacto. Se sienta la regla de que la inscripción no sana o convalida la nulidad del título.
No obstante, y esta es la excepción establecida en el art. 3949 del Código Civil., a los terceros
protegidos por la fe pública no les afecta esa nulidad.

Publicidad Material30
La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que las leyes le atribuyen a la publicidad, es
el campo propio de este principio. La doctrina denomina a esta variante de la publicidad: “publicidad
material”. La publicidad formal brinda los medios para lograr la material. Sin la primera, no se podrían
realizar los objetivos de la segunda.
En caso de disconformidad entre la realidad jurídica extrarregistral y los pronunciamientos del Registro,
la ley se inclina a favor de estos últimos a través de dos presunciones legales:
1) La presunción iuris tantum de que el contenido del Registro es exacto mientras no se
demuestre lo contrario (principio de legitimación) y
2) La presunción iuris et de iuris de que el Registro es exacto e íntegro. Se establece a favor
de los terceros que reúnen los requisitos señalados por la ley y no admite prueba en contrario
(principio de fe pública).

Publicidad Formal31
Si con la inscripción en el Registro se desea otorgar notoriedad a los derechos reales, la ley debe
permitir a los interesados que consulten los libros o pidan certificación del contenido de ellos. Este
tipo de publicidad, que la doctrina denomina “publicidad formal”, encuentra amplia acogida en nuestro
Registro. En el Capítulo IX del Reglamento del Registro Público de 1904, que desarrolla este aspecto

29
Resumen de la obra del Dr. Iván Escobar Fornos – Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. 1971.
30
Resumen de la obra del Dr. Iván Escobar Fornos – Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. 1971.
31
Resumen de la obra del Dr. Iván Escobar Fornos – Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. 1971.
del principio “Los Registros son públicos y pueden ser consultados por cualquier persona”. Los
Registrador/aes pondrán de manifiesto los libros del Registro a las personas que los soliciten, sin
sacarlos de la oficina y con las seguridades convenientes para garantizar su conservación.
Todo lo anterior fue derogado por la Ley N° 698. Ley general de los Registros Públicos y su
Reglamento decreto N° 13-2013, la cual señala en el título III, capítulo VI artos. 51 al 57, de la
publicidad de la información, la forma de acceder y obtener la información Registral y sus limitaciones
y alcances, a saber:
Arto. 51. Cualquier persona o entidad, podrá obtener información, de sus asientos, con las limitaciones
establecidas en esta ley y en la forma que señale su reglamento.
Arto. 52. Una vez incorporada a la base de datos del Registro la información contenida en los libros
físicos, no se permitirá el acceso a los mismos, salvo por justa causa a juicio del Registrador/a o
Registrador/a bajo su responsabilidad, tomando las precauciones necesarias para mantener la
integridad de los libros del Registro.
Arto. 53. El Registrador/a o Registrador/a podrá negarse a expedir la información registral solicitada
cuando considere que, la solicitud se dirige a la creación de bases de datos paralelas al contenido del
Registro, poniendo nota al pie de la solicitud del interesado de las razones y circunstancias por las
cuales toma dicha medida e informando de forma inmediata a la Dirección Nacional de Registros para
tomar las medidas que correspondan.
Arto. 54. La publicidad de los Registros en su aspecto formal se hará efectiva mediante certificaciones,
informes o copias. Las certificaciones, informes o copias se emitirán por los medios tecnológicos
establecidos en el Registro que permitan una rápida y eficiente expedición. La utilización de estos
medios y herramientas serán aprobadas por la Dirección Nacional de Registros.
Arto. 55. Los Registrador/as y Registrador/a, autorizados por la Corte Suprema de Justicia, podrán
certificar en forma de copia autentica o literal asientos registrales que constan en otras Oficinas
Registrales, para lo cual deberán dejar constancia de esa circunstancia en el documento respectivo.
Arto. 56. La certificación expresará de una forma clara, sucinta y precisa el contenido los asientos del
Registro de acuerdo con la solicitud o mandamiento presentado y será firmada por el Registrador/a o
Registrador/a Titular o Auxiliar en su caso.
Arto. 57. Se expedirán certificaciones de forma literal o relacionada:
1.- De los asientos de toda clase que existan en el Registro relativos a bienes y derechos que los
interesados señalen.
2.- De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los
que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre dichos bienes o derechos.
3.- Se librará certificación negativa de no existir asiento de especie determinada, sobre bienes o
derechos señalados o a cargo de ciertas personas.

Principio de FE PÚBLICA REGISTRAL

Fe Pública32

32
Resumen de la obra del Dr. Iván Escobar Fornos – Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. 1971.
Concepto
A pesar del examen que sobre la legalidad el documento debe hacer el Registrador/a (función
calificadora), es posible que se inscriban títulos nulos, ya sea porque las irregularidades escapen el
ámbito de su función o bien por error de mismo funcionario. La inscripción así realizada no convalida
los actos o contratos nulos. También es posible que el primer adquirente del dominio o de cualquier
otro derecho real no inscriba su título en el Registro. En supuestos como esos, la ley, en aras de la
seguridad del tráfico inmobiliario, convierta la presunción iuris et de iuris a favor del tercero que,
confiado en la apariencia que crea el Registro, contrata con el titular registral. Esta presunción no
admite prueba en contrario y, por consiguiente, no puede ser destruida en perjuicio de tercero.
De la fe pública se deriva el principal efecto de nuestra inscripción y la máxima protección que brinda
el Registro. La inscripción, pues, con relación a los terceros, purifica, convalida las irregularidades del
título del transmitente.
El tercero y sus requisitos
El Código Civil en el art. 3948 inc. 2 dispone que se considera como tercero aquel que no ha sido parte
en el acto o contrato a que se refiere la inscripción”. Sin pretensiones de sugerir reformas ni de
formular definiciones, peligrosas de por sí, y con el único propósito de aportar claridad a la exposición,
podemos decir que: tercero es aquel que no ha sido parte en el acto o contrato que dio origen a la
inscripción de su transmitente.
No son terceros protegidos:
El heredero por cuanto es el continuador de la personalidad del difunto Conforme la ley del Registro
Público. Dice Cuada Zavala aun cuando esto parezca una anomalía, el heredero no se reputa tercero,
que pueda encontrar amparo en la inscripción, sino que se considera como una prolongación de la
personalidad del causante.
El adjudicatario de la cosa común
La sociedad adquirente formada por los socios enajenantes, con mayor razón cuando la personalidad
jurídica ha servido de instrumento para defraudar al verdadero propietario mediante la invocación de
la fe pública registral. Cabe, en este supuesto, aplicar la teoría de la penetración en el subtracto
personal de la sociedad y, como consecuencia, el Juez puede rasgar el velo de la personalidad jurídica
y dirigir su atención y acción hacia los socios.
El Notario, los testigos y amanuenses no son partes en el acto o contrato, sino terceros pero su buena
fe está comprometida. Con relación a los Notarios y testigos, el art. 3816 C. Terminantemente y sin
condicionamientos dispone que no podrán valerse del defecto de la inscripción y que respecto de ellos
se considerará registrada la hipoteca.
Conocida la figura del tercero, pasaremos a determinar los requisitos que debe reunir. La
configuración del tercero ha sido obra no sólo de la ley sino también de la jurisprudencia. Estos
requisitos son:
Adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir. Como se expresó
anteriormente, el que obtiene un título supletorio o una venta forzada sin título anterior inscrito no
puede ser considerado como tercero, ni aun sus sucesores, de conformidad con la sentencia citada.
El inmatriculante no cuenta con una apariencia registral en que confiar y, como consecuencia, no
puede ampararse en la fe pública registral; y los subsiguientes adquirentes podrán enterarse de la
situación de aquél. Este requisito, pues, está plenamente justificado.
Adquirir a título oneroso. Este requisito no aparece en el art. 3949 C., pero, en cambio, se contempla
al 3949C. Creemos que en este caso el art. 3796 C. completa al 3949 C., por lo que debe exigirse la
onerosidad. La Corte Suprema de Justicia exige el título oneroso.
La protección que operó a favor del tercero se extienda a los posteriores adquirentes a título oneroso
o gratuito (herencia, donación). También se brinda protección al adquirente a título oneroso que trae
causa de un adquirente a título gratuito, que a su vez adquirió de una persona cuya titularidad era
claudicante (nulidad, etc.). En el conflicto entre el derecho subjetivo del titular registral sacrificado por
la fe pública registral y el del adquirente a título gratuito debe prevalecer el de aquél.
Que si estas acciones provienen de título anterior inscrito, se notifique la inscripción a los que en los
diez años precedentes hayan poseído, según el Registro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado
contra ella en el término de 30 días.
Este requisito de la notificación atenta contra el principio de fe pública y, como consecuencia, contra
la seguridad del tráfico, pues la nulidad el título anterior inscrito puede perjudicar al tercero aun cuando
no aparezca claramente expresada en el Registro. A pesar de que en algunas sentencias se atiende
el requisito de la notificación, es conveniente señalar que nuestra jurisprudencia tiende a ignorar el
juego de las notificaciones al aplicar el principio de fe pública, o se ha apartado de ellas. Por otra
parte, nuestra práctica forense no hace uso de la notificación, por lo que, de admitirse el juego normal
de la parte final del art. 3796 C., que es lo estrictamente legal, encontraríamos una gran cantidad de
adquisiciones impugnadas en virtud de títulos anteriormente inscritos.
Razones de seguridad del tráfico inmobiliario aconsejan apartar el requisito de la notificación para la
protección del tercero, pero esta no es una solución legal, por lo que debe pensarse en una reforma
que suprima dicho requisito.
Que inscriba su adquisición. Si el tercero recibe la protección del Registro es lógico que a él recurra
y que se le estimule a inscribir.
Que haya adquirido de buena fe. Esto no lo contempla la ley, pero lo exige la jurisprudencia. En
algunas sentencias la Corte Suprema de Justicia requiere la onerosidad y también la buena fe. La
buena fe se presume siempre, y, como consecuencia, la carga de la prueba de que no existe la tiene
quien la niega. Tiene mala fe quien conoce la inexactitud registral.
Cuando la adquisición se realice por medio de representante, en principio la buena fe debe tenerla el
representado. Sin embargo, en la representación legal la buena fe debe tenerla el representante.
Con relación a las personas jurídicas, la buena fe debe tenerla el órgano de representación
competente. En relación a las aportaciones sociales, principalmente en las sociedades de personas,
todos los socios deben tener fe, incluso el aportante.
Por nuestra parte creemos que es exacto el criterio jurisprudencial, pues la apariencia creada por el
Registro desaparece frente a un adquirente de mala fe; quien conoce la verdad extra registral no puede
ampararse con la que proclama el Registro. La buena fe es necesaria al momento de celebrarse el
acto o contrato.
La ley N° 698. Ley General de los Registros Públicos, en su artículo 49 regula el tercero registral y
dice:
La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la
ley. Sin embargo el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez
que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en registro. Tal protección se producirá siempre que ocurran las siguientes
circunstancias:
1.- Que sea tercero Registral. Se entiende por tercero registral al tercer adquiriente, es decir, al
derecho-habiente de un titular registral a título oneroso.
2.- Que actué de buena fe. Por buena fe se entiende el desconocimiento por el tercer adquiriente de
las causas resolutorias del derecho de su transmitente no publicadas en el Registro. La buena fe se
presume siempre.
3.- Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en consecuencia, el adquiriente a título
gratuito de más protección que la que tuviera su causante o transferente.
4.- Que haya inscrito su derecho en el registro.
Diagrama de Flujo procedimiento registral
Procedimiento de Inscripción Registral - Código RP-I-001

Oficial de Oficial de Registro Oficial de Oficial de Registro

Oficial de Registro - Oficial de Oficial de Registro -
Registro - – Control de Registrador Registro – – Archivo y
Recepción Registro - Diario Inscripción
Escaneo Calidad Escaneo Verificación Entrega

Verifica los documentos Archiva

presentados y realiza Realiza Calificación Documentos
tasación en SIICAR Recibe minuta de Verifica antecedente
Realiza Escaneo en SIICAR clasificados en
pago, la ingresa al Realiza Control de en ePower y SIICAR Verifica la
de documentos Suspendidos,
SIICAR y Genera Calidad del inscripción en
presentados en Denegados o
Asiento de Diario en Escaneo SIICAR
SIICAR Inscritos
SIICAR
Si
Si
Entrega Orden de
Pago al solicitante Cumple los
para que realice el requisitos de ley? Imprime
pago en una sucursal El Objeto se Comprobante de
bancaria encuentra en Entrega
Es correcto el SIICAR?
escaneo?
No Si
Inscripción tiene
error?
No Tiene un error
No
subsanable? Entrega documentos
Inscritos, Suspendidos o
Denegados al solicitante
Escanea
Realiza el traspaso
nuevamente los No Si del Objeto de Libros a
documentos
SIICAR

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Si Inscripción Registral

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SIICAR

No
Realiza Escaneo de Realiza Impresión
Documentos Finales de Folio Real del
en SIICAR SIICAR, firma y sella