Cartillas de mantenimiento para edificios de valor patrimonial
Serie 2
Patologías en cerramientos de fachadas
Señor vecino:
Como usted sabe toda construcción esta sometida a un proceso de envejecimiento progresivo e
inevitable. Este proceso puede acelerarse o retrasarse en función de una rutina de mantenimiento
preventivo que mantenga las buenas condiciones de habitabilidad del edificio.
El objetivo principal de la Dirección General de Patrimonio, respetando las pautas de preservación, es
que estas cartillas se conviertan en guías practicas que lo orienten para que usted pueda encarar la
reparación de las fachadas de su edificio.
Las cartillas le brindarán pautas y recomendaciones básicas de las causas que lo provocan y a la
reparación de lesiones o patologías. No pretenden abarcar un estudio pormenorizado, ni detallada, sino
dar una visión amplia y general, y asistirlo para que usted mismo pueda orientar la resolución de los
problemas mas sencillos.
En aquellos casos que sea necesario algo mas que una reparación, como en las patologías complejas en
muros, estructuras, cubiertas o cimientos, debemos considerar que se trata de una restauración,
operación eminentemente técnica para la que debería convocar a profesionales especializados en la
materia, a fin que ellos realicen el diagnostico y la intervención correcta.
Tenga en cuenta que la fachada forma parte de la envolvente de su edificio, funciona como protección y
a su vez constituye una pieza clave dentro de un conjunto mayor: "calle - barrio - ciudad".
Al instalar la cultura de mantenimiento, prevenimos los daños que, una vez acentuados, le resultarán
difícilmente reparables y económicamente mas onerosos.
Elementos metálicos:
Los elementos metálicos de hierro o chapa pueden aparecer en las fachadas como estructura
(marquesinas, pérgolas, etc.), como cerramientos o elementos complementarios (carpinterías de hierro o
chapa, balaustradas de balcones, rejas, celosías, etc.), tanto como desagües pluviales y sus elementos de
sujeción, o como ornamentos(farolas, piezas graficas, etc.). estos se encuentran a la intemperie, y por lo
tanto expuestos a agentes climáticos que dan origen a procesos de oxidación y corrosión si no se
encuentran debidamente protegidos.
En estos casos se trata de un proceso patológico químico de los metales en los que tiene importancia por
un lado, el medio ambiente que rodea al elemento (acuoso o seco) y por el otro, su constitución física.
Estos procesos se dan bajo ciertas condiciones que explicaremos en las cartilla y que deberán prevenirse
a fin de evitarlos.
Problemas:
• Alteración superficial de la pieza metálica:
La pieza metálica presenta un aspecto poroso y rugoso, de color rojizo, habiendo perdido la capa
protectora de pintura y/o antióxido. También puede presentar parte de la superficie de pintura englobada
y/o desprendida.
Los metales en contacto con el oxigeno y la humedad, tienden a transformarse nuevamente en minerales,
por lo tanto cuando la capa de pintura por falta de mantenimiento deja de tener la eficiencia suficiente,
el metal queda desprotegido y el contacto con el oxigeno y la humedad inician el proceso de corrosión
sobre el material.
A estos agentes agresivos se suma la presencia de otros agentes contaminantes atmosféricos: lluvia
ácida, polución, vientos, etc. Además, algunas posiciones de elementos metálicos favorecen la aparición
de este proceso como: 1- plataformas horizontales que no tienen la pendiente suficiente facilitando la
acumulación de agua, polvo y hollín; 2- encuentro de elementos metálicos de diferente potencial
electroquímico, el proceso de corrosión se activa al entrar la pieza en contacto con la humedad
provocando la reacción química de uno de los dos metales que disuelve al otro.
Solución: * se debe proceder a una limpieza lo más profunda posible a fin de retirar los restos de pintura
y oxido. Dicha limpieza puede hacerse por procedimientos mecánicos o químicos. Dentro de los
procedimientos mecánicos mas corrientes encontramos el cepillado, que tendrá un alcance relativo según
la geometría del elemento. Los decapados químicos consisten en la aplicación superficial (por brocha o
aerosol) de algún producto químico que descompone el oxido metálico y lo convierte en una capa fácil
de eliminar por cepillado; * una vez limpio el metal, debe aplicarse lo antes posible una protección para
asegurar la ausencia de una nueva oxidación superficial, además de comprobar la no existencia de polvo
ni grasa; * para completar el acabado final, se procede a la aplicación de una pintura que es la que debe
reponerse con periodicidad (mantenimiento) y que además colabora también a la protección de la pieza.
Los tipos de pintura utilizadas son muy variadas. Se deberá tener en cuenta la necesidad de que sea
elástica (esmalte y lacas) y resistentes a la intemperie.
• Pérdida de sección del material metálico:
Cuando la corrosión esta muy avanzada se produce una perdida de sección del material metálico,
perdiéndose de esta forma las propiedades del mismo.
La reducción de la sección de los elementos metálicos, es originada por un complejo proceso químico
que produce una degradación superficial progresiva, desintegrando en capas sucesivas el material.
Solución: * cuando la corrosión este tan avanzada que haya hecho peligrar la integridad del elemento en
cuestión (perforación o reducción excesiva de su sección) o haga irrecuperable su aspecto, no hay otra
solución que la sustitución de dicho elemento por otro nuevo que cumpla con las mismas funciones. En
este caso, hay que cuidar su unión con el resto de la pieza metálica, por lo que se sugiere la sustitución
de tramos enteros del conjunto; * finalmente realizadas las reparaciones pertinentes y una vez que los
elementos se encuentren limpios y secos, se protegerán con antióxido para finalmente aplicar entre 2 y 3
tramos de esmalte sintético.
Recomendaciones:
# realice cada dos años un fijado suave y una protección con esmalte sintético, prestando especial
atención a las partes de la chapa;
# revise las piezas remachadas o soldadas para tratar convenientemente puntos de oxido, reparar o
reponer las que se encuentren desprendidas, dobladas o faltantes;
# inspeccione el correcto funcionamiento de los accionamientos y lubríquelos;
# verifique que los herrajes estén completos y en perfecto funcionamiento;
# inspecciones los vidrios fijados con masillas para verificar que la misma nos e encuentre resecas o
fracturada. En tal caso reemplace usando materiales que garanticen su elasticidad.
Mensaje:
Cada 10 años limpie a brillo metálico las superficies, protéjalas con antióxido y 2 manos de esmalte
sintético.
Elementos de madera:
Las carpinterías y demás elementos de madera al igual que todos los materiales de construcción sufren
ataques, mas o menos intensos de agentes externos, debido a las acciones climáticas y ambientales tales
como la lluvia ácida, polución, etc. La madera también sufre un ataque de orden biológico debido a su
condición orgánica. Así pues, las causas de la destrucción de la madera serán por parte de naturaleza
inorgánica debido a su relación con el medio y por otra, de naturaleza biótica, debido a su condición de
material orgánico.
Al suministrar protección a la madera, se persigue como objetivo prolongar su vida útil lo mas posible.
El tipo de protección dependerá del tipo de madera del que se trate, del uso a que esté destinada y de las
condiciones de trabajo.
Por otra parte, puede decirse que ninguna precaución da al madera inmunidad absoluta. Un tratamiento
para un fin determinado puede no ejercer ninguna acción respecto a otro tipo de ataque.
Problemas:
• Madera reseca:
Según el grado de deterioro de la pieza podrá
evidenciarse desprendimiento de la capa de pintura,
decoloración de la madera en su capa superficial,
agrietamiento y deformaciones notables.
Cuando la capa de pintura o barniz deja de tener la
eficiencia suficiente, la madera queda desprotegida y la
acción del sol y otros agentes atmosféricos inician el
proceso de resecamiento del material. La falta de
cuidado y mantenimiento especifico, provocará un
agrietamiento progresivo de la pieza, que de no
subsanarse la inutilizará.
Solución: * las reparaciones de las piezas dañadas dependerán del grado de deterioro que tengan. Si la
madera manifiesta los primeros efectos del resecamiento (perdida de películas protectoras, decoloración
de la capa superficial) es absolutamente posible recuperarlas a través de una buena limpieza para luego
restablecer las protecciones adecuadas contra la intemperie mediante la aplicación de pinturas y/o
barnices; * para limpiar eficazmente las superficies de la madera, será necesario eliminar los restos de
pintura envejecida, con métodos mecánicos o químicos. Luego se realizará un lijado fino para completar
la limpieza general y posteriormente se aplicará una imprimación para madera, para luego proceder al
pintado; * las pinturas y barnices aumenta la dureza superficial de la madera, protegiéndola contra
rozamiento, abrasiones y acciones climáticas; * en el momento de pintar o barnizar la madera el
contenido de humedad debe ser bajo. Si el contenido es alto ( mayor al 20%) hay que dejarla secar; * no
debe pintarse nunca una madera después de estar sometida a condiciones extremas de humedad o
sequedad. Las consecuencias para la pintura son nefastas: ampollas y desconchados, llegando incluso a
agrietar la madera. Cuando el resecamiento alcanza altos niveles de agrietamiento, será necesario la
sustitución de lagunas piezas parcial o totalmente.
• Madera en estado de pudrición:
Entendemos como pudrición a la segregación de los componentes constructivos de una materia orgánica,
con la consiguiente alteración de sus propiedades. Con la putrefacción, la madera se reblandece,
presenta gran numero de grietas, oquedades y perdida de material, disminuyendo así su resistencia. Las
causas de la pudrición son: físicas (agua, humedad) y bióticas. En la mayoría de las carpinterías, el
contacto con el agua, ó con valores de humedad superiores a 20%, y temperatura de entre 2° y 40°,
generan las condiciones para que progrese la pudrición a partir del ataque de hongos e insectos.
Al avanzar el ataque de hongos, se producen diversas coloraciones de la madera y cambios en su
continuidad y textura según sea el tipo de hongo que la ataque. Los hongos que producen coloraciones
pardas o blancuzcas provocan la destrucción de la madera, en cambio las de coloración azul gris, se
alimentan de las materias de reserva, sin llegar a destruirla. Los insectos se alimentan mediante el
cultivó de hongos, así pues, a la acción destructiva de los insectos tendremos que sumarle la de los
hongos.
Solución: * las reparaciones de las piezas dañadas dependerán del grado de deterioro que tengan; *
cuando la madera ha sido atacada y el ataque es débil, se recurrirá a un tratamiento curativo por medios
químicos que consisten en someter a la pieza a un tratamiento con funguicidas o insecticidas, según sean
hongos o insectos. El procedimiento será de inmersión o de inyección; * el tratamiento por inmersión
consiste en sumergir la madera durante un periodo mas o menos largo, en un baño de liquido aséptico.
Entendemos como pudrición a la segregación de los componentes constructivos de una materia orgánica,
con la consiguiente alteración de sus propiedades. Con la putrefacción, la madera se reblandece,
presenta gran numero de grietas, oquedades y perdida de material, disminuyendo así su resistencia. Las
causas de la pudrición son: físicas (agua, humedad) y bióticas. En la mayoría de las carpinterías, el
contacto con el agua, ó con valores de humedad superiores a 20%, y temperatura de entre 2° y 40°,
generan las condiciones para que progrese la pudrición a partir del ataque de hongos e insectos.
Al avanzar el ataque de hongos, se producen diversas coloraciones de la madera y cambios en su
continuidad y textura según sea el tipo de hongo que la ataque. Los hongos que producen coloraciones
pardas o blancuzcas provocan la destrucción de la madera, en cambio las de coloración azul gris, se
alimentan de las materias de reserva, sin llegar a destruirla. Los insectos se alimentan mediante el
cultivó de hongos, así pues, a la acción destructiva de los insectos tendremos que sumarle la de los
hongos.
Solución: * las reparaciones de las piezas dañadas dependerán del grado de deterioro que tengan; *
cuando la madera ha sido atacada y el ataque es débil, se recurrirá a un tratamiento curativo por medios
químicos que consisten en someter a la pieza a un tratamiento con funguicidas o insecticidas, según sean
hongos o insectos. El procedimiento será de inmersión o de inyección; * el tratamiento por inmersión
consiste en sumergir la madera durante un periodo mas o menos largo, en un baño de liquido aséptico; *
el tratamiento por inyección consiste en someter a la madera, en autoclave, a condiciones particulares de
presión y temperatura según los casos, forzando así el liquido aséptico a entrar en los poros del material;
* cuando el ataque es grave, se recurrirá a la sustitución parcial o total de la pieza, según los casos
quemándose rápidamente la parte retirada. Hay que eliminar las causas que favorecen el desarrollo de
los organismos atacantes para que la reparación sea completa, para ello será necesario eliminar la fuente
de humedad; * el tratamiento por inyección consiste en someter a la madera, en autoclave, a condiciones
particulares de presión y temperatura según los casos, forzando así el liquido aséptico a entrar en los
poros del material; * cuando el ataque es grave, se recurrirá a la sustitución parcial o total de la pieza,
según los casos quemándose rápidamente la parte retirada. Hay que eliminar las causas que favorecen el
desarrollo de los organismos atacantes para que la reparación sea completa, para ello será necesario
eliminar la fuente de humedad.
Recomendaciones:
# realice cada 2 años, si es posible antes del verano, un lijado suave de la madera y coloque una mano de
pintura o barniz;
# inspeccione el correcto funcionamiento de los accionamientos y lubríquelos;
# verifique que se encuentren todos los herrajes completos y en perfecto estado;
# examine los vidrios fijados con masilla para verificar que la misma no se encuentre reseca o
fracturada. Si así fuera, reemplace la masilla usando materiales que garanticen su elasticidad.
Mensaje:
Cada 10 años, limpie a fondo los elementos de madera antes de repintarlos.
Balcones:
Los balcones son elementos de fachada cuya estructura de sostén funciona en voladizo. Siendo su
capacidad de carga limitada, no es adecuado incorporarle sobrepesos excesivos que puedan dañar su
capacidad portante.
Es indispensable efectuar un periódico mantenimiento para asegurar su estanqueidad, verificando el
buen estado de la impermeabilización, el sellado de las juntas y el correcto drenaje de las aguas en los
desagües pluviales.
El deterioro de los balcones ya sea por sobrepeso o por deficiencia en la aislación hidrófuga provoca
daños progresivos que de no subsanarse provocarán el colapso de su estructura.
Problemas:
• Perfiles a la vista:
El desprendimiento de los revoques en los cielorrasos de los balcones, o en cornisas, ménsulas, etc., se
produce generalmente por la filtración de agua desde el piso del balcón, provocada por diferentes causas:
- incorrecta evacuación de aguas por obstrucción de desagües pluviales o por escasa pendiente o
contrapendiente en los balcones de caída libre.
- deterioro del piso por caducidad de la aislación hidrófuga, por baldosas sueltas o rotas, o
envejecimiento de las juntas.
- funcionamiento deficiente de los encuentros entre los diferentes elementos constructivos:
envejecimiento de juntas entre carpinterías y pisos, oxidación de barandas de hierro en contacto con el
piso, mala resolución del encuentro entre el piso y la pared, etc.
Solución: * en todos los casos será necesario restablecer las condiciones de estanqueidad del balcón; *
primeramente es fundamental revisar la instalación de los desagües pluviales para verificar la correcta
evacuación de las aguas; * se deberá revisar también la unión del solado con los paramentos de la
fachada y con los umbrales de las carpinterías cuidando de sellarlas debidamente. Si el estado general
del piso es bueno y solo presenta problemas de juntas con falta de material, se procederá a repastinar
dicho solado, limpiando previamente a fondo las juntas. En los casos en que los pisos no se encuentren
debidamente asentados, presenten agrietamientos o piezas rotas, se deberá levantarlos. Cuando sea
conveniente recuperarlos porque se trata de los originales, es importante clasificar las piezas para poder
recolocarlas en su posición original; * si el contrapiso también estuviera en malas condiciones, deberá
realizarse uno nuevo con la pendiente adecuada para garantizar un correcto escurrimiento. Luego se
colocará una membrana impermeable, no aluminica, de 3 ó 4 mm de espesor, debidamente soldada y
posteriormente se realizará la recolocación del solado; * si los barrotes de baranda fueran de hierro y en
la unión con el piso, se encontrará exfoliado con levantamiento de material, se retirará todo el material
que rodea al apoyo de la baranda, se limpiara el empotramiento, se aplicará un protector del oxido en el
mismo y luego se recolocará el material previendo una junta de dilatación bordeando el mismo.
• Manchas de humedad y erosión:
Manchas con oscurecimientos y verdín en los bordes del balcón y en las partes bajas del antepecho que
tienden a un desarrollo ascendente, también hay manchas por escurrimiento y en algunas zonas
comienza a desprenderse el revoque.
En general este tipo de balcones tienen un único desagüe consistente en un tubo, colocado en el centro
del antepecho por donde escurre el agua acumulada. El desagüe es pobre y con riesgos de obstrucción, y
el agua se estanca, lo que favorece la absorción por capilaridad en el antepecho. Como en general no
presenta ningún tipo de goteron, el cambio de plano sin él, hace deslizar el agua por el cielorraso del
balcón inferior.
Solución: * impermeabilizar la base de los balcones colocando una membrana no aluminica de 3 o 4 mm
de espesor, debidamente soldada y solapada en todo su perímetro a fin de evitar las filtraciones entre
piso y muro, posteriormente se realizará la recolocación del solado; * verificar el buen estado del
desagüe pluvial, y si fuera insuficiente la sección del mismo, se deberá reemplazarlo por otro de
diámetro adecuado. De no existir goterones, se recomienda realizarlos teniendo en cuenta las
características de estilo del edificio.
• Rajaduras en la base del balcón:
Una de las principales causas de colapso en balcones es la sobrecarga tanto de personas como de
elementos que se colocan cercanos a los bordes.
Otra causa de falla estructurales es la corrosión de las armaduras internas, que se oxidan por la presencia
de humedad que penetra hasta el interior de la losa por una mala impermeabilización.
La corrosión paulatina de las armaduras, provoca la perdida de su función estructural, y produce una
leve inclinación del balcón provocando fisuras. Si esto no se subsana, podría provocarse el colapso de la
estructura precipitándose el balcón.
Solución: * se recomienda la ejecución de agujeros de inspección en los pisos de los balcones para
verificar el estado de los perfiles de soporte de la bovedilla. Los orificios se realizarán en dos puntos, en
el borde y en el centro del balcón. Luego de esta inspección, se pueden presentar tres casos distintos: 1-
los perfiles se encuentran en buenas condiciones. En este caso, se volverán a tapar los huecos. 2- los
perfiles presentan corrosión, se harán cateos para determinar la aptitud resistente. Se retirará la
bovedilla, descubriendo los perfiles y se procederá a su limpieza con cepillos de acero para eliminar el
oxido existente en su superficie. Posteriormente se lavarán y se tratarán conantióxido epoxi minio. Se
reconstruirá la bovedilla. 3- en el caso de encontrar perfiles muy deteriorados, se retirará la bovedilla,
descubriendo los perfiles. Se procederá a su limpieza y tratamiento como se describió precedentemente,
se realizarán los refuerzos necesarios para recuperar su capacidad portante y se reconstruirá la bovedilla.
Recomendaciones:
# verifique regularmente las uniones de los pisos con los paramentos de las fachadas, y con los umbrales
de las carpinterías cuidando de sellarlas correctamente para evitar ingreso de agua que oxidaría los
hierros de la estructura interna;
# revise en forma habitual los desagües pluviales. En caso que el balcón no tuviera cañería de desagüe,
no coloque maceteros ni otros elementos que entorpezcan el libre escurrimiento de las aguas.
# controle periódicamente el estado de las juntas entre balcones y de ser necesario proceda al repastinado
del piso.
Mensaje:
Revise las aislaciones y desagües de sus balcones periódicamente para preservar su estanqueidad.
Cubiertas inclinadas:
Las cubiertas tienen un doble rol. Cerrar a las construcciones por la parte superior confiriéndole
protección contra los factores climáticos y contribuir a definir el carácter de los edificios. Desde sus
orígenes la cubierta ha estado ligada a la cultura y a las características del clima. Esta compuesta por
una serie de elementos que cumplen roles preciosos: por un lado, la estructura y por otra la cubierta
propiamente dicha.
La estructura es el conjunto de elementos que constituyen la parte resistente y la cubierta permite aislar
al edificio del medio exterior. Hay distintos tipos de cubiertas, básicamente las inclinadas y las planas.
Se estudiarán los deterioros mas comunes que afectan a las cubiertas inclinadas sea cual fuese su
recubrimiento: pizarras, chapas y tejas cerámicas. Las características de los materiales y la técnica
constructiva de las cubiertas - cuando son inclinadas mas aun - definen gran parte de su apariencia
exterior. Por eso para afirmar el carácter de nuestra arquitectura y preservar la autenticidad de nuestra
ciudad, es importante conservar los techos y tipos de cubiertas tradicionales, con sus colores, sus texturas
y su sistema constructivo original.
Problemas:
• Tejas, chapas y/o pizarras corridas y/o rotas:
El desprendimiento de los revoques en los cielorrasos de los balcones, o en cornisas, ménsulas, etc., se
produce generalmente por la filtración de agua desde el piso del balcón, provocada por diferentes causas:
- incorrecta evacuación de aguas por obstrucción de desagües pluviales o por escasa pendiente o
contrapendiente en los balcones de caída libre.
- deterioro del piso por caducidad de la aislación hidrófuga, por baldosas sueltas o rotas, o
envejecimiento de las juntas.
- funcionamiento deficiente de los encuentros entre los diferentes elementos constructivos:
envejecimiento de juntas entre carpinterías y pisos, oxidación de barandas de hierro en contacto con el
piso, mala resolución del encuentro entre el piso y la pared, etc.
Solución: * en todos los casos será necesario restablecer las condiciones de estanqueidad del balcón; *
primeramente es fundamental revisar la instalación de los desagües pluviales para verificar la correcta
evacuación de las aguas; * se deberá revisar también la unión del solado con los paramentos de la
fachada y con los umbrales de las carpinterías cuidando de sellarlas debidamente. Si el estado general
del piso es bueno y solo presenta problemas de juntas con falta de material, se procederá a repastinar
dicho solado, limpiando previamente a fondo las juntas. En los casos en que los pisos no se encuentren
debidamente asentados, presenten agrietamientos o piezas rotas, se deberá levantarlos. Cuando sea
conveniente recuperarlos porque se trata de los originales, es importante clasificar las piezas para poder
recolocarlas en su posición original. * si el contrapiso también estuviera en malas condiciones, deberá
realizarse uno nuevo con la pendiente adecuada para garantizar un correcto escurrimiento. Luego se
colocará una membrana impermeable, no aluminica, de 3 ó 4 mm de espesor, debidamente soldada y
posteriormente se realizará la recolocación del solado. * si los barrotes de baranda fueran de hierro y en
la unión con el piso, se encontrará exfoliado con levantamiento de material, se retirará todo el material
que rodea al apoyo de la baranda, se limpiara el empotramiento, se aplicará un protector del oxido en el
mismo y luego se recolocará el material previendo una junta de dilatación bordeando el mismo.
• Reparaciones defectuosas:
Muchas veces al cambiar piezas individuales no se prevé la superposición mínima necesaria para evitar
que el agua filtre por entre ellas. En otras ocasiones los clavos de hierro en contacto con las chapas de
zinc, generan una reacción química que corroe la cubierta.
En techos de chapas con filtraciones, suelen repararse colocando membrana hidrófuga sobre ellas. Esta
solución agrava la situación, porque el hierro galvanizado necesita respirar y si se lo recubre con
membrana se produce una condensación que con el tiempo, corroe la chapa.
Solución: La primera instancia visual, tendrá como objetivo descubrir la causa de la filtración. Se
sugiere realizar una inspección de toda la cubierta para verificar si el estado estructural de la misma
sigue estando en servicio:
Salvo errores de diseño, el criterio general de intervención será recolocar los elementos tal como fueron
colocados originalmente, respetando el sistema constructivo, las pendientes y las formas originales.
La solución tenderá siempre a estancar todos los componentes de la cubierta (recubrimientos, materiales
aislantes, canaletas horizontales y bajadas de desagües verticales), a fin de garantizar el correcto
recorrido y evacuación de las aguas.
Si hubiera elementos que por el grado de deterioro no tienen posibilidades de recuperarse, deberán
reemplazarse por otros de igual tipo, forma y color.
En el caso de las cubiertas de chapa reparadas con membrana hidrófuga, la misma deberá quitarse y
reemplazar las chapas que estuvieran en mal estado. Deberán realizarse las sujeciones con clavos de
cobre y desestimarse la sujeción con clavos de hierro. Es recomendable dejar previstas zonas de transito
para inspección y reparación.
• Obstrucción de canaletas y bajantes:
En las cubiertas inclinadas las canaletas generalmente están expuestas, recibiendo tierra, hojas etc.
Si no limpiarse, se obstruyen y el agua comienza a escurrir por lugares no previstos, manchando
revoques y pinturas.
Solución: La solución consiste simplemente en una cuidadosa limpieza tanto de las canaletas de
desarrollo horizontal como de bajantes verticales.
Luego, las tareas de mantenimiento recomendadas, obligarían a una limpieza periódica cada 6 meses, se
sugiere la vegetación cercana a la cubierta para evitar que las hojas obstruyan las canaletas y bajantes.
• Vegetación invasiva:
La presencia de tierra y humedad, sumada a la alta porosidad de algunos tipos de cubiertas como las
tejas cerámicas, generalmente originan el crecimiento de musgos, líquenes y gramíneas, cuyas raíces
crecen la cubierta produciendo movimientos que acabaran aflojando las tejas.
Solución: La reparación consistirá en la eliminación de los vegetales y su limpieza. antes de esto habrá
que inspeccionar si una entrada de agua esta generando este foco de humedad. Una vez resuelto esto,
habrá que proceder en varios pasos: - limpieza profunda con detergentes apropiados o lavandina.
Tratamiento químico de la superficie afectada con productos biocidas a fin de evitar el futuro desarrollo
de organismos. - extracción de plantas con elementos cortantes, sin arrancarlas para evitar arrastrar el
material de las cubiertas.
• Deterioro de limatesas, limahoyas y babetas:
El deterioro de las piezas de terminación provoca la entrada de agua al interior de la cubierta.
Solución: Las piezas originales realizadas comúnmente en chapa de zinc, o en acero galvanizado deberá
reemplazarse por otras de idéntico material y diseño, teniendo en cuenta la reposición de tramos
completos. No deben cubrirse estas uniones con sectores con membrana. Además debe controlarse el
estado de la aislación hidrófuga interior, verificando que la solapa sea generosa.
En el caso de la pieza corroída sea recuperable, se aconseja hacer una limpieza profunda con cepillo de
alambre, una aplicación de fosfatizante, para retirar los restos de oxido y una mano de pintura epoxídica
especial para este tipo de superficies.
Recomendaciones:
# realice cada 6 meses una limpieza de embudos y bajadas pluviales, a fin de garantizar el correcto
escurrimiento de las aguas. Incluso pode los árboles cercanos para evitar que las hojas obstruyan las
cañerías.
# verifique cada 5 años que no se hayan interrumpido las condiciones de estanqueidad de la cubierta,
prestando especial atención a la unión entre paramentos de fachada y cubierta.
# inspeccione las juntas entre cerámicas así como las buenas condiciones de las juntas de dilatación.
Verifique que los solados de las cubiertas transitables, no registres mosaicos o baldosas rotas o sueltas.
DEBERÁ REVISAR EL ESTADO DE LAS CUBIERTAS PORQUE SEGURAMENTE HABRÁ
FALLAS QUE ESTÁN ORIGINANDO FILTRACIONES. Las filtraciones deterioran todos los
elementos constructivos que tocan (revoques, cielorrasos, pinturas, carpinterías, estructuras de madera,
etc.) y no siempre se producen en el sitio exacto donde se detectan. A continuación describiremos
algunas causas que pueden originar filtraciones en las cubiertas inclinadas y la forma de resolverlas.
Mensaje:
Realice tareas de mantenimiento preventivo, para evitar gastos de reparación importantes.
Cubiertas planas:
Las cubiertas tienen un doble rol: cerrar a las construcciones por la parte superior confiriéndole
protección contra los factores climáticos y contribuir a definir el carácter de los edificios.
Esta compuesta por una serie de elementos que cumplen roles precisos: por un lado, la estructura y por
otro la cubierta propiamente dicha. La estructura es el conjunto de elementos que constituyen la parte
resistente y la cubierta permite aislar al edificio del medio exterior. Hay distintos tipos de cubiertas,
básicamente las inclinadas y las planas.
Se estudiarán los deterioros mas comunes que afectan a las cubiertas planas en sus distintos planos,
transitables e intransitables.
Problemas:
• Obsolencia de materiales de recubrimiento:
El techo es el elemento constructivo que requiere mayor mantenimiento ya que la exposición a cielo
abierto, la deja muy desprotegida.
Los efectos del calor sobre las cubiertas, genera dilataciones y contracciones. Esto afecta al contrapiso, a
la impermeabilización y a la cubierta de baldosas cerámicas.
Por esta razón se producen: 1- agrietamiento en las juntas de dilatación. 2- rajaduras en las baldosas 3-
grietas o rajaduras en el muro de carga y/o en las uniones con planos verticales como chimeneas, caños,
etc. 4- micro fisuras en el solado, difíciles de localizar.
En los casos de las cubiertas intransitables, protegidas habitualmente con membrana asfáltica suelen
producirse resecamiento de material, rajaduras o pinchaduras que traen como consecuencia filtraciones
en el interior.
Solución: Para dar una solución a los movimientos de contracción y dilatación que se producen a causa
de las diferencias de temperatura, habrá que garantizar la existencia de juntas de dilatación no solo de
baldosas, sino en todo el espesor de la cubierta (contrapiso, protección hidrófuga y carpeta niveladora).
Las juntas de dilatación, deberán continuar en los planos verticales a fin de evitar rajaduras.
Si existieran grandes fisuras en el solado, seguramente será a causa de juntas de dilatación en el espesor
de la cubierta. Por lo tanto, habrá que levantar las baldosas e incorporar las juntas suficientes, para luego
colocar un nuevo solado.
En los casos de rajaduras en las uniones con planos verticales , como muros de carga, chimeneas, caños,
etc., habrá que conferir una nueva aislación con la colocación de una membrana continua y la ejecución
de nuevas babetas.
Cuando hubiera filtraciones y no se detectaran fisuras importantes, se puede recurrir a la aplicación de
un impermeabilizante transparente en todo el plano de la cubierta, a fin de sellar las pequeñas fisuras
que hubiera en el solado.
Para las cubierta intransitables, terminada con membrana asfáltica, es aconsejable renovar la
impermeabilización cada 2 años, pues al pasar ese tiempo los materiales caducan y se corre el riesgo de
filtraciones . sin embargo, si hubo una vez filtraciones de agua, el recapado de asfalto, encerrará esta
agua impidiendo que se evapore.
• Obstrucción de canaletas y bajantes:
Escasa pendiente
Obstrucción de rejillas y desagües pluviales: Es importante recordar que la rápida evacuación del agua
de lluvia es una de las medidas mas eficientes para prevenir problemas futuros. Por ello, habrá que
prestar mucha atención a la pendiente y nivelación de la cubierta y no desatender la limpieza de rejillas
y desagües pluviales.
La permanencia de agua en la cubierta podrá traer además de filtraciones, consecuencias mas graves
como la aparición de vegetación invasiva. El crecimiento de raíces en el interior del contrapiso,
producirá movimientos que darán origen a desprendimientos de material originando así filtraciones mas
importantes.
Solución: Escasa pendiente: Si se detecta permanencia de agua por la existencia de baches o a causa de
poca pendiente, habrá que nivelas la superficie, creando una base plana y lisa para asegurar una
pendiente adecuada, mínimo 5%. Para esto tal vez sea necesario realizar una nueva carpeta de
nivelación. Sin embargo será indispensable realizar sondeos para conocer el espesor de la cubierta
existente, ya que de adicionar demasiado peso, podrán tenerse serias consecuencias en al estructura.
Obstrucción de rejillas y desagües pluviales: Además de realizar una limpieza de bajadas de
desagües pluviales, se sugiere la colocación de un cesto protector sobre las rejillas, a fin de evitar la
acumulación de hojas de árboles o de papeles.
Si la causa de la humedad, proliferara vegetación invasiva, habrá que detectar el origen del
estancamiento de agua y revertir esta situación. Una vez resuelto esto, habrá que proceder en varios
pasos: - limpieza profunda con detergentes apropiados o lavandina. - tratamiento químico de la
superficie afectada con productos biocidas a fin de evitar futuro desarrollo de organismos. - extracción
de plantas con elementos cortantes, sin arrancarlas para evitar arrastrar el material de las cubiertas.
Recomendaciones:
# realice cada 6 meses, una limpieza de canaletas y bajadas de desagües pluviales, a fin de garantizar el
correcto escurrimiento de las aguas. Incluso pode los árboles cercanos para evitar que las aguas
destruyan las cañerías.
# inspeccione regularmente que las piezas no se encuentren descolocadas o rotas y compruebe que el
sellado entre las cubiertas y los muros de carga se conserven en buen estado.
DEBERÁ REVISAR EL ESTADO DE LAS CUBIERTAS, PORQUE SEGURAMENTE HABRÁ
FALLAS QUE ESTÁN ORIGINANDO FILTRACIONES. Las filtraciones deterioran todos los
elementos constructivos que tocan (revoques , cielorrasos, pinturas, carpinterías, estructuras de madera,
etc.) y no siempre se producen en el sitio exacto donde se detectan.
Mensaje:
Realice tareas de mantenimiento preventivo, para evitar gastos de reparación importantes.
