Definición del Valor Razonable

Industrial
Ejemplo 1 Raqchi S.A. adquiere un terreno en donde construirá un almacén con gran capacidad de
custodio. Hay una pequeña construcción en el terreno, la cual tendrá que ser demolida para efectu
obra. El terreno está ubicado en una zona relativamente industrial y en donde hay escases se alm
se prevé utilizar el almacén para los fines propios pero también para alquilarlo a terceros. Recient
el gobierno local acaba de firmar convenios con varias empresas Boutique para que puedan abrir s
instalaciones en la zona, debido a que estas tiendas no cuentan con almacenes, es probable que
requieran dicho servicio.
Para determinar el valor razonable del activo: influirá la demolición de la construcción
(condición) y los probables beneficios que traerá el convenio firmado (ubicación).
Si queremos sacar a la venta el terreno, los participantes del mercado tendrían que considerar dic

Ejemplo 2
La empresa Los Soñadores S.A. adquiere acciones preferentes de una empresa del sector minero q
cotiza en bolsa. Además de las características del instrumento, existe una restricción contractual,
que se establece que no se puede vender el mismo por un plazo de dos años.
Para determinar el valor razonable del activo: influirá la característica de las acciones
preferentes (no dan derecho a voto) y la restricción de venta.
Si los participantes del mercado quieren obtener un valor razonable utilizando como valores de re
la cotización bursátil de acciones comunes de empresas del sector (que cotizan en bolsa), a dicho
tendrían que ajustar los efectos de la característica y restricción mencionados.
Consideraciones:
· Los valores razonables se pueden determinar para activos o pasivos individuales. Por ejemplo:
razonable de un elemento de propiedad, planta y equipo o El valor razonable de un pasivo financie
(bono).
· O también para un grupo de activos y pasivos. Por ejemplo: El valor razonable de una Unidad
Generadora de Efectivo o el Valor razonable de un Negocio.
con gran capacidad de
r demolida para efectuar la
de hay escases se almacenes;
rlo a terceros. Recientemente
ara que puedan abrir sus
nes, es probable que

de la construcción
o (ubicación).
ían que considerar dichos factor

esa del sector minero que no

estricción contractual, en la
s.
ica de las acciones

do como valores de referencia

zan en bolsa), a dicho valor,
os.

viduales. Por ejemplo: El valor

e de un pasivo financiero

nable de una Unidad

Caso 1 Primer paso: buscas información en el mercado del mismo activo (ventas concret

Activo Auto Año 2019 A B C Promedio

Marca Toyota Igual 10,000 10,100 9,900 10,000
Modelo Yaris
Estado 8 de 10 Segundo paso: busco información de activos similares
Color Blanco
Año 2019 Año 2021 A (1) B C Promedio
Similar 12,000 12,200 11,800 12,000
Ajustar -2,400 -2,440 -2,360
Ajustado 9,600 9,760 9,440 9,600

A (1)
Fuente: [Link]

Caso 2: Diciembre 2020

Primer paso: Busco un mercado para este activo
Activo Acciones
Empresa "XYZ" Segundo paso: Hay transacciones recientes?
Cantidad 1,000 A fines de noviembre de 2020, la Empresa XYZ, volvió a emitir acciones
Año 2018 y pagaron por dichas acciones: S/15

Caso 3: Diciembre 2020

Activo Acciones Primer paso: Busco un mercado para este activo NO
Empresa "XYZ" Segundo paso: Hay transacciones recientes? NO
Cantidad 1,000 Tercer paso: Aplico alguna técnica de valoración
Año 2018
Flujos de caja futuros descontados de XYZ:

Real P1 P2 P3 P4
2020 2021 2022 2023 2024
Flujos de proyección 20,000 30,000 40,000 50,000
Valor terminal
20,000 30,000 40,000 50,000

Totales 280,000
VP 245,000
Deuda 60,000
Valor neto 185,000
# Acciones 15,000
Precio x acción 12.33

# Acciones 12,333
 ENFOQUES Y TÉCNICAS

Enfoques Técnicas de valoración

ismo activo (ventas concretadas

Utilizar técnicasude
ofertas de venta)
valoración: a) Precios cotizados
El enfoque de
b) Multiplos o precios
• Apropiadas a las circunstancias mercado
c) Transacciones recie
V.R. - Precios
• Dedelasmercado
que se disponga información suficiente
• Maximizar los datos de entrada observables y Que sean d) Valor presente de fl
consistentes El enfoque de
minimizar los datos de entrada no observables esperados
con: ingresos
e) Modelo de fijación d
• Aplicación de forma congruente (manteniendo
la metodología) a menos que un evento
justifique un cambio. f) Costo de reposición
El enfoque de
g) Método residual
costos
V.R. - Precios de mercado

En algunos casos las empresas aplican más de un Enfoque para deter

-2017-1609813
Enfoque VR VR
1 Mercado 100,000
120,000
2 Ingresos 104,000 100,000
3 Costo 70,000 80,000
60,000
40,000
20,000
Promedio 102,000 0
Mercado Ingreso

a emitir acciones
P5
2025
60,000
80,000
140,000
 Técnicas de valoración Aplicables principalmente a:
1
a) Precios cotizados 2
e • Activos y pasivos financieros
b) Multiplos o precios comparables
• Activos no financieros (tangibles e intangibles)
c) Transacciones recientes

d) Valor presente de flujos de caja

e • Activos y pasivos financieros
esperados
• Activos no financieros (tangibles e intangibles)
e) Modelo de fijación de precios

f) Costo de reposición
e
g) Método residual • Activos no financieros (tangibles e intangibles)

ás de un Enfoque para determinar el Valor Razonable:

VR
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
Mercado Ingresos Costo
TRANSACCIÓN ORDENADA

No hay presión No hay presión Sí hay presión

Empresa A Empresa B Empresa C
Ofertando a venta de un terreno (USD m2) 200 210 100
Ventas cerradas (USD m2) 210 220 90

Cerrando EEFF al 31.12.2021 Fecha de medición: 31/12/2021

Tiene un terreno (NIC 16 - Revaluación) Empresa XYZ
Tamaño en m2 1,000
Valor razonable por m2 215
Valor razonable total 215,000

Mercado

La platita que obtendremos si

sacaramos a vender el terreno
n: 31/12/2021
Transacción ordenada

Corporación Sol Verde S.A. posee un activo que puede venderlo en dos mercados diferentes y a d
precios.
Los importes netos que se recibirán si se vendieran en cada mercado serían

Mercado "América" Mercado "Europa"

Precio de venta 50 Precio de venta 49
Costos de la transacción -5 Costos de la transacción -4
Costos de transporte -2 Costos de transporte -3
Importe neto a recibir 43 Importe neto a recibir 42

Si se considera que el mercado principal del activo es “América”, el valor razonable sería

Mercado "América"
Precio de venta 50
Costos de transporte -2
Valor razonable 48

Si se considera que el mercado más ventajoso para el activo es “Europa”, el valor razonable sería

Mercado "Europa"
Precio de venta 49
Costos de transporte -3
Valor razonable 46
(*) Los costos de transacción no forman parte para la determinación del valor razonable.
cados diferentes y a distintos

zonable sería

ría

or razonable.
CASO 7 Acciones de empresas cotizadas

Enunciado:

El 02/01/2018, Corporación Marber S.A.C. adquirió en la Bolsa de Valores de Lima, 1,000 accion

Se requiere determinar el valor razonable de las acciones al 30/06/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarroll
Paso 1: Identificar el elemento Acciones
Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no
Activo financiero
financiero
Paso 3: Identificar el mercado principal o el más
Perú (BVL)
ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y
las supuestos que toman en cuenta para determinar Inversionistas locales y del extranjero
el valor razonable.
Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración Técnica de valoración:
apropiada y datos de entrada relacionados para
determinar el valor razonable de acuerdo a los Precios cotizados
enfoques: Enfoque:
Mercado
Cálculo:

Obtenemos el precio de cotización bursátil a la fech

El resultado es el siguiente: S/11.05 por a

fecha del 28/06/2018 que es el último día

Por lo tanto, el valor razonable del activo

Fecha #Acciones

[A]
6/30/2018 1,000
Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica Nivel 1
Valores de Lima, 1,000 acciones comunes emitidas por Alicorp S.A.A., según código nemónico[1] ALICORC1.

6/2018.

tenemos:

Desarrollo

ciero

as locales y del extranjero

valoración:
zados

precio de cotización bursátil a la fecha de medición (30/06/2018) según fuente: [Link]

es el siguiente: S/11.05 por acción común (se considera la

8/06/2018 que es el último día laborable del mes):

el valor razonable del activo financiero al 30/06/2018 es:

Valor Valor
razonable razonable
unitario S/ total S/.
[B] [A] x [B]
11.05 11,050
 Precio de Vender un activo Condiciones
mercado Transferir un pasivo normales

NIIF 13

1 Enfoque de mercado: Datos de entrada y la metodología de las técnicas

se basan en precios de mercado
a) Cotización bursátil
b) Múltiplos comparables
c) Transacciones recientes

2 Enfoque de ingresos: Valo razonable basado en flujos de caja

a) Flujos de caja futuros descontados
b) Fijación de precios
3 Enfoque de costos: Valor razonable por reposición
a) Costo de reposición
Datos de Entrada

Nivel 1: Observable: Mercado

Nivel 2: Observable: Mercado y aplicación de técnicas

Nivel 3: No observable y aplicación de técnias

n de técnicas

licación de técnias
CASO 8 Bonos emitidos por empresas que cotizan en bolsa

Enunciado:

El 03/03/2018, Global CPA S.A.C. adquirió en la Bolsa de Valores de Lima, 20 bonos corporativos, según código ISIN PEP3

Se requiere determinar el valor razonable de los bonos corporativos al 31/05/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarrollo
Paso 1: Identificar el elemento Bonos corporativos
Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero Activo financiero

Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso Perú (BVL)

Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que

Inversionistas locales y del extranjero
toman en cuenta para determinar el valor razonable.
Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración apropiada y datos de Técnica de valoración:
entrada relacionados para determinar el valor razonable de acuerdo a
los enfoques: Precios cotizados
Enfoque:
Mercado
Cálculo:

Obtenemos el precio de cotización bursátil a la fe

El resultado es el siguiente: S/ 10,499.312 por bo

el precio que considera los intereses acumulados
 Por lo tanto, el valor razonable del activo financie

#Bonos
Fecha
corporativos

[A]
5/31/2018 20

Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica Nivel 1

orativos, según código ISIN PEP36100M121 (Emitidos el 26/09/2014 por Gloria S.A, con vencimiento el 26/09/2021). El importe nominal d

vos

cales y del extranjero

ación:
s

ecio de cotización bursátil a la fecha de medición (31/05/2018) según fuente: [Link]

l siguiente: S/ 10,499.312 por bonos corporativo (utilizamos el Precio Sucio que es

nsidera los intereses acumulados/corridos a partir del último cupón pagado):
alor razonable del activo financiero al 31/05/2018 es:

Valor Valor
razonable razonable
unitario S/ total S/.
[B] [A] x [B]
10,499.31 209,986
CASO 9 Cuotas de participación en fondos mutuos

El 12/03/2018, Industrial Los Progresistas S.A. adquirió 6,000 cuotas de participación del Fondo
Mutuo Conservador Liquidez Soles FMIV, administrados por Credicorp Capital S.A. Sociedad
Administradora de Fondos.

Se requiere determinar el valor razonable de las cuotas de participación al 31/07/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarrollo
Paso 1: Identificar el elemento Cuotas de participación en Fondos Mutuos
Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no
Activo financiero
financiero
Paso 3: Identificar el mercado principal o el más
Perú (Mercado financiero)
ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y
las supuestos que toman en cuenta para determinar Inversionistas locales y del extranjero
el valor razonable.
Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración Técnica de valoración:
apropiada y datos de entrada relacionados para
Precios cotizados
determinar el valor razonable de acuerdo a los
enfoques: Enfoque:
Mercado
Cálculo:

Obtenemos el precio de cotización bursátil a la fecha de

El resultado es el siguiente: S/267.677753 po

participación:

Por lo
tanto, el VR Unit en
Fecha
valor # Cuotas
S/
razonable
[A] [B]
7/31/2018 6,000 267.68

Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica Nivel 1

icipación del Fondo
l S.A. Sociedad

1/07/2018.

n en Fondos Mutuos

ero)

y del extranjero

ón:

zación bursátil a la fecha de medición (31/05/2018) según fuente: [Link]/Frm_EVCP?data=5A959494701B26421F184C081CAC

ente: S/267.677753 por cada cuota de

VR Total en
S/
[A] x [B]
1,606,067
CASO 10 Acciones de empresas no cotizadas

Enunciado:
Corporación Nicol S.A. (inversionista) posee un 5% (participación no controlante) del capital de
Industrial Adrián S.A. (emisor) y está preparando sus estados financieros al 31/12/2018.
El emisor reporta un EBITDA normalizado de S/100 millones y una deuda de S/350 millones a
dicha fecha de cierre.

Valor de la
Empresa al
5% 31.12.2018
Corporación Nicol S.A. Industrial Adrían S.A. ???

ESF del Inversionista EBITDA Normalizado: S/ 100 Millones

31/12/2018 Deuda al 31/12/2018: S/ 350 Millones
Valor
razonable de la
inversión
????

Determinación del Valor Razonable:

Con base en la información anterior, el valor razonable de la inversión estará representada por
el 5% del valor de la empresa emisora. Para obtener el valor de la empresa emisora
aplicaremos latécnica de valoración "multiplos o precios comparables":
a) Selección del múltiplo: El inversionista considera que el múltiplo VE/EBITDA (valor de la
empresa según el EBITDA) es el más apropiado para medir el valor razonable de la inversión,
debido a que existe información de acceso público.
b) Selección de los múltiplos comparables: El Gerente Financiero del inversionista ha
seleccionado 6 compañías que cotizan en bolsa y que son comparables al emisor, son del
mismo sector y operan en el mismo país.
Los múltiplos seleccionados son los siguientes:
Rastreo de 12
Entidad
meses de
comparable
Entidad C 1 VE/EBITDA (*)
4.50
Entidad C 2 8.00
Entidad C 3 8.50
Entidad C 4 15.00
Entidad C 5 9.00
Entidad C 6 8.50

(*) El múltiplo equivale a cuantas veces el EBITDA representa el valor de la entidad

comparable.

c) Selección final de múltiplos comparables: El inversionista considera que solo las

Entidades C2, C3, C5 y C6 deben ser consideradas como pares comparables del emisor, porque
tienen similares perfiles de riesgo, crecimiento y potencial de generación de flujos de caja.
Rastreo de 12
Entidad
meses de
comparable
Entidad C 2 VE/EBITDA 8.00
 Entidad C 3 8.50
Entidad C 5 9.00
Entidad C 6 8.50
Promedio 8.50

El inversionista utilizará el múltiplo promedio de 8.50, considerando que refleja de la manera

más apropiada las características del emisor en relación con sus pares.

d) Determinación del valor de la empresa: Utilizando la información inicial y el múltiplo

seleccionado, tenemos:

Múltiplo promedio 8.50 [A]

EBITDA Normalizado (S/Millones) 100.00 [B]
Valor de la Empresa -100% (S/Millones) 850.00 [C]=[A]x[B]

e) Determinación del valor de la inversión: El inversionista mantiene solo un 5% de

participación en el capital del emisor, por lo que determinamos el valor razonable proporcional:

Datos del emisor S/Millones

Valor de la Empresa -100% 850.00 [C]
Deuda al 31/12/2018 350.00 [D]
Valor de la Empresa Neto 500.00 [E]=[C]-[D]

Descuento por liquidez (30% del Valor neto) -150.00 [F]

Valor de la Empresa Ajustado 350.00 [G]=[E]-[F]

Participación el inversionista 5% [H]

Valor razonable de la participación 17.50 [G]x[H]

(*) Este descuento normalmente se aplica para sincerar el valor de la empresa en el supue
comprado, no es fácil cerrar la venta, hay un proceso de negociación que pueda llevar
importe de la transacción (sentido conservador) y por consecuencia el valor debe ser re

Aplicación de la técnica en 5 minutos:

Determinar el Valor Razonable de un negocio, con las siguientes características

Sector: Minería
EBITDA en S/: 1,450,000
Deuda en S/ 200,000
Efectivo en S/ 80,000

Aplicación de la técnica:
S/ Fuente
Múltiplo promedio 12.38 [A] [Link]
EBITDA Normalizado (S/) 1,450,000 [B] Estado de resultados
Valor de la Empresa -100% (S/Millones) 17,951,374 [C]=[A]x[B]

Datos del emisor S/

Valor de la Empresa -100% 17,951,374 [C]
Deuda -200,000 [D]
Efectivo 80,000
Valor de la Empresa Neto 17,831,374 [E]=[C]-[D]

Descuento por liquidez (30% del Valor neto) -5,349,412 [F]

Valor de la Empresa Ajustado 12,481,962 [G]=[E]-[F]

Evidencia:
ante) del capital de
31/12/2018.
S/350 millones a

Valor de la
Empresa al
31.12.2018
???

0 Millones
0 Millones

á representada por
emisora

BITDA (valor de la
e de la inversión,

nversionista ha
misor, son del

entidad

que solo las

del emisor, porque
flujos de caja.
eja de la manera

icial y el múltiplo

C]=[A]x[B]

olo un 5% de
nable proporcional:

E]=[C]-[D]

G]=[E]-[F]

a empresa en el supuesto que pueda ser

ción que pueda llevar a reducir el
cia el valor debe ser reducido.

uente
ttps://[Link]/~adamodar/
stado de resultados
CASO 11 Acciones de empresas no cotizadas

Enunciado:
En el año 2016 Industrial Cheke S.A. (primer inversionista) compró 100 acciones (participación
no controlante) emitidas por Comercial Pimi S.A.A. (emisor) pagando S/1,000.
El inversionista prepara estados financieros anuales y está requerida a medir el valor razonable
de su inversión al 31/12/2018. En los cierres anuales anteriores, la inversión se había
mantenido al costo de adquisición.

2016 Noviembre2018
S/1,000
Comercial Pimi S.A.A. Industrial Cheke S.A. Comercial P

Emisión de 100 Acciones

Precio por acción = S/ 10

Costo total = S/ 1,000

En noviembre de 2018, Comercial Pimi S.A.A. emitió 50 nuevas acciones y fueron adquiridas
por Corporación Yupaq S.A. (segundo inversionista) quién pagó por la transacción S/600. Esta
transacción fue informada en los medios de comunicación.

Noviembre2018
S/600
Comercial Pimi S.A.A. Corporación Yupaq S.A.

Emisión de 50 Acciones

Precio por acción = S/ 12

Costo total = S/ 600

Determinación del valor razonable:

La Gerencia Financiera del primer inversionista concluye que el precio que se pagó por la
compra de acciones en la transacción reciente (S/12 por acción) representa el valor razonable a
la fecha de medición. En otras palabras, si el primer inversionista decidiera vender a la fecha
de medición sus acciones, es altamente probable que los participantes del mercado - teniendo
en cuenta la transacción reciente - pagarían el mismo importe que pagó el segundo
inversionista para adquirirlas. Asimismo, se considera que desde la fecha de la transacción
(noviembre 2018) hasta la fecha de medición (31/12/2018) no se han presentado factores que
hagan pensar que el precio tenga que ser ajustado. Un listado no exhaustivo de esos factores
podría ser:
· Un cambio importante en los resultados del emisor.
· Un cambio importante en el entorno económico en el cual opera el emisor.
· Asuntos internos del emisor, tales como fraude, controversias comerciales, cambios en la
administración o en la estrategia, etc.
Por lo anterior, el valor razonable de la inversión al 31/12/2018 será:
 #Accione Valor Valor
Fecha razonable razonable
s
unitario S/ total S/
[A] [B] [A]x[B]
### 100 12 1,200
ones (participación
0.
r el valor razonable
se había

ueron adquiridas
acción S/600. Esta

e pagó por la
el valor razonable a
vender a la fecha
mercado - teniendo
egundo
la transacción
ntado factores que
o de esos factores

or.
es, cambios en la
CASO 12 Acciones de empresas no cotizadas

Enunciado:

Corporación Marber S.A.C., dedicada al transporte interprovincial de pasajeros, se constituyó en el a

estratégico tiene como objetivo ampliar la actividad empresarial y desarrollar la línea de transporte
mes de febrero de 2018, adquirió el 7% de participación (interés no controlador) de las acciones de
quien se dedica a ese rubro; a fin de que pueda formar parte del Directorio y familiarizarse con la op
constituidas en Perú.

La inversión que se mantiene en Bustinza Valer S.A.A. (el negocio), tiene que ser medida a valores ra
2018, por lo que el Contador de Corporación Marber S.A.C. (el inversor) le solicita a su asistente cont
diplomado en finanzas – que determine el valor razonable de la inversión en el negocio en función a
flujos de caja esperados.

El asistente acaba de leer el Capítulo III del “Amauta de las NIIF” y pondrá en práctica los 9 pasos pa

Desarrollo:

Paso 1: Análisis externo del negocio

Como resultado de la expansión del sector industrial, comercial y logístico, la demanda de transport
manera significativa en el Perú y ha llegado a tener un movimiento de 1,200 millones de toneladas a
de infomación digital Efletex, dicho rubro tiene una proyección de crecimiento del 12% anual y podr
factores como disponibilidad de unidades, comparación de precios al momento de contratar y acces

Actualmente los rubros que más demandan los servicios de carga, son el consumo masivo, la minerí
crecimiento del mercado inmobiliario hará que se incremente la demanda.

Paso 2: Análisis interno del negocio

Transportes Bustinza Valer S.A., es una empresa que se dedica al transporte de carga pesada a nive
y su estructura accionaria se compone de 2,000,000 acciones comunes, a un valor nominal de 1,000

Paso 3: Análisis de la información financiera del negocio

Se cuenta con la información financiera siguiente:

Transportes Bustinza Valer S.A.A.

Estado de Situación Financiera al
S/000 12/31/2018
Activos corrientes
Efectivo y equivalentes 50
Cuentas por cobrar, neto 600
Inventarios, neto 650
Activos no corrientes
Propiedades, planta y equipos 2,450
Total activos 3,750
Pasivos corrientes
Cuentas por pagar comerciales 50
Pasivos no corrientes
Obligaciones financieras 2,900
Total pasivos 2,950
Patrimonio
Capital 800
Total patrimonio 800
Total pasivos y patrimonio 3,750

Paso 4: Elaboración de supuestos

Elaboramos estos supuestos considerando el análisis externo e interno del negocio:

Componente Supuestos
5 años más el valor terminal (considerando un 2.2% de tasa
Horizonte de proyección
inflación)

Ventas Se espera un crecimiento del 4% en los 5 años siguientes.

La optimización y manejo de los costos conducen a un marge

Costo de ventas
constante. El costo de ventas representa el 60% de las venta

Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una

Gasto de personal
reducción de 100 en el primer año proyectado.
Gasto de marketing Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes.
Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una
Gasto de alquileres
reducción de 60 en el primer año proyectado.
Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una
Gasto de terceros
reducción de 200 en el primer año proyectado.
Gastos financieros Crecimiento del 1.5% en los 5 años siguientes.
Costo de financiamiento El costo de financiamiento promedio es de 5.5%
La tasa del impuesto a las ganancias legal vigente es de 29.5
Impuesto a las ganancias y la tasa efectiva estimada del impuesto a las ganancias es d
31%.
Inversión en Capital de Explotación Las inversiones anuales equivalen al 7% de las ventas en los
(CAPEX) años siguientes.

Dividendos pagados a los accionistas Representa un 60% del Flujo de Caja Operativo

C1: Estados de resultados proyectados

Estado de resultados Supuestos /
Real
Referencia
S/000 12/31/2018

Ventas 4,750 4%
Costo de ventas -2,613 60%
Ganancia bruta 2,137
Gastos operativos:
Personal -750 3%
Marketing -300 3%
Alquileres -270 3%
Servicios de terceros -300 3%
Gastos de depreciación (a) -250 Ver C2.1
Ganancia operativa 267
Gastos financieros (b) -232 1.5%
Ganancia antes de impuestos a las 35
Gasto por impuestos a las ganancias (c) -11 31%
Ganancia neta del año (d) 24

EBITDA [1]=(d)-(a)-(c)-(b) 517

Paso 6: Proyección de flujos de caja libre

C2: Proyección de flujos de caja libre

S/000

EBITDA [1]
Capital de trabajo Ver C2.2
Gasto por impuestos a las ganancias (c)
Flujo de caja operativo [2]
CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizados) Ver C2.1
Flujo de inversiones [3]
Dividendos pagados a los accionistas [2] x60%
Gastos financieros (b)
Flujo financiero [4]

Flujo Neto [4]=[2]+[3]+[4]

Saldo inicial [5]

Flujo Neto [6]
Saldo final [7]=[5]+[6]

Paso 6.1: Determinación CAPEX y el gasto de depreciación

C2.1: CAPEX y depreciación

Las ventas proyectadas son las siguientes (Ver C1) y las inversiones en CAPEX son los siguientes:

Resultados proyectados S/000 1

Ventas (1) 4,950
Inversión en CAPEX (2) = (1) x 7% 346

De acuerdo a las políticas contables de la entidad la vida útil de los activos fijos es de 10 años, por lo
depreciación proyectado sería:
Gastos de depreciación S/000 1
Anual (3) = (2) / 10 35
Gasto anterior (4) 250
Gastos proyectados (5) = (3) +(4) 285

Ver en C1: Gasto por depreciación del año 2018

Paso 6.2: Determinación del capital de trabajo

C2.2: Capital de trabajo

Los ratios de rotación de las cuentas operativas son los siguientes:

Cuentas operativas Días

Cobranza a clientes 90 (1)
Rotación de inventarios 80 (2)
Pago a proveedores 15 (3)

Las ventas y costo de ventas proyectados son los siguientes (Ver C1):

Resultados proyectados S/000 (absolutos)

Ventas (4)
Costo de Ventas (5)

Con la información anterior calculamos las necesidades de capital de trabajo:

Horizonte de pr
1
(6)=[(1)/360]x(4) 1,237

(7)=[(2)/360]x(5) 660
(8)=[(3)/360]x(5) 124
Total de capital de trabajo 1,774

Paso 6.3: Determinación del valor terminal

C2.3: Valor terminal

Debemos calcular los flujos de caja que se generará después del horizonte de proyección, y para est
para hallar el Valor Terminal en base a perpetuidades:

Componente Resultados Ref.

Último Flujo Proyectado S/000 2,254 (1)
Tasa de crecimiento (inflación) 2.20% (2)
CPPC (WACC) 10.66% (3)
Valor Terminal S/000 27,221 [(1)x[1+(2)]/[(3)-(2)]

C2.4: Flujos de caja libre totales

Horizonte de pr
S/000 1
2019
Flujos de caja libre [7] 430
Valor terminal [8] = Ver C2.3 -
Saldo final de flujos de caja libre [9] =[7]+[8] 430

Paso 7: Determinación de la tasa de descuento

Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):

C3: Tasa de descuento

Componentes Resultados
Costo del capital 35.26%
Capital 800
Deuda 2,900
Costo de la deuda 5.50%
Tasa del impuesto a las ganancias 29.50%
Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC) 10.66%

C3.1: Costo de Capital

.
En base a información del sector y la entidad, determinamos el Costo de Capital:

Componentes Resultados
Tasa libre de riesgo 3.044%
Coeficiente Beta 4.76
Prima de riesgo del mercado = Rendimiento de mercado - Tasa libre de riesgo 6.47%
Riesgo país 1.40%
Costo de capital 35.26%

C3.2: Coeficiente Beta

Una vez obtenido el β, lo apalancamos en función a la estructura de capital del negocio y la tasa de

Beta desapalancado:
β desapalancada 1.34

Tasa legal vigente del impuesto a las ganancias:

Tasa 29.50%

Deuda / Capital:
Capital S/000
Deuda 2,900
Capital 800
Factor 3.63

Cálculo del β apalancada:

Cálculo 4.76

C3.3: Prima de riesgo del mercado

Obtenemos la Prima de riesgo de EEUU y la ajustamos al rendimiento del mercado peruano (Bolsa d
una prima de riesgo de mercado local:

Componente Resultados
Prima de riesgo EEUU 4.77%
S&P/BVL 1.356
Prima de riesgo Perú 6.47%

C3.4: Riesgo país

Obtenemos el factor Riesgo País

Componente Resultados
Riesgo país en pbs 139.53
Conversor a enteros 100
Prima de riesgo Perú 1.40
Prima de riesgo Perú (%) 1.40%

Paso 8: Determinación del Valor Neto del Negocio

La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor del negocio:

C4: Valor presente de los flujos futuros

La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor del negocio:
Horizonte de pr
S/000 1
2019
Saldo final de flujos de caja libre [9] 430
CPPC (WACC) Ver C3 10.66%
Valor Presente de los Flujos Futuros 389

Suma del Valor Presente de los Flujos Futuros (Valor del Ne 20,945

Si queremos obtener el valor de neto del negocio, haríamos lo siguiente:

Componentes Resultados S/000

Valor de la Empresa (1) 20,945
Deuda de la Empresa (2) 2,900
Efectivo (3) 50
Valor de la Empresa Neto (4)=(1)-(2)+(3) 18,095

Finalmente, para obtener el valor razonable de la participación de Corporación Marber S.A.C. en el n

Valor de la Empresa Neto (S/000) (4) 18,095

Porcentaje de participación (5) 7%

Valor razonable de la inversión (S/000) (4)x(5) 1,267

ajeros, se constituyó en el año 2015. Dentro de su plan
rollar la línea de transporte de carga pesada, por lo que en el
rolador) de las acciones de Transportes Bustinza Valer S.A.A.,
rio y familiarizarse con la operativa. Ambas entidades están

que ser medida a valores razonables al 31 de diciembre de

e solicita a su asistente contable - que acaba de terminar su
n en el negocio en función a la técnica del valor presente de

á en práctica los 9 pasos para aplicar la técnica solicitada:

o, la demanda de transporte de carga se ha incrementado de

200 millones de toneladas anuales. De acuerdo a la plataforma
miento del 12% anual y podría seguir ascendiendo al mejorar
mento de contratar y acceso a la comunidad de transporte.

consumo masivo, la minería y la agroindustria; en el futuro, el

a.

orte de carga pesada a nivel nacional. Fue creada en el año 2008

a un valor nominal de 1,000.

Transportes Bustinza Valer S.A.A.

Estado de Resultados por el año terminado el
S/000 12/31/2018

Ventas 4,750
Costo de ventas -2,613
Ganancia bruta 2,137
Gastos operativos:
 Personal -750
Marketing -300
Alquileres -270
Servicios de tercero -300
Gastos de deprecia -250
Ganancia operativa 267
Gastos financieros -232
Ganancia antes de 35
Gasto por impuestos a -11
Ganancia neta del 24

el negocio:

stos
nsiderando un 2.2% de tasa de

en los 5 años siguientes.

costos conducen a un margen

resenta el 60% de las ventas.

s siguientes. Con una

o proyectado.
s siguientes.
s siguientes. Con una
proyectado.
s siguientes. Con una
o proyectado.
os siguientes.
edio es de 5.5%
cias legal vigente es de 29.5%
mpuesto a las ganancias es de

n al 7% de las ventas en los 5

Caja Operativo

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023

4,950 5,157 5,374 5,600 5,835

-2,970 -3,094 -3,224 -3,360 -3,501
1,980 2,063 2,150 2,240 2,334

-670 -690 -710 -732 -754

-309 -318 -328 -338 -348
-216 -223 -229 -236 -243
-103 -106 -109 -113 -116
-285 -321 -358 -398 -438
397 405 414 424 435
-235 -239 -243 -246 -250
162 166 172 178 185
-50 -52 -53 -55 -57
112 115 119 123 128

682 726 773 822 873

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
682 726 773 822 873
1,774 1,848 1,926 2,007 2,091
-50 -52 -53 -55 -57
2,405 2,523 2,645 2,773 2,907
-346 -361 -376 -392 -408
-346 -361 -376 -392 -408
-1,443 -1,514 -1,587 -1,664 -1,744
-235 -239 -243 -246 -250
-1,679 -1,753 -1,830 -1,910 -1,994

380 409 439 471 504

50 430 839 1,279 1,750

380 409 439 471 504
430 839 1,279 1,750 2,254
CAPEX son los siguientes:

2 3 4 5
5,157 5,374 5,600 5,835
361 376 392 408

os fijos es de 10 años, por lo que el gasto por

2 3 4 5
36 38 39 41
285 321 358 398
321 358 398 438

1 2 3 4 5
4,950 5,157 5,374 5,600 5,835
2,970 3,094 3,224 3,360 3,501

Horizonte de proyección
2 3 4 5
1,289 1,343 1,400 1,459

688 717 747 778

129 134 140 146
1,848 1,926 2,007 2,091 (6)+(7)-(8)
te de proyección, y para esto utilizaremos la fórmula

Fuente
Ver C2: Horizonte de proyección añ
Ver supuestos
Ver C3
1+(2)]/[(3)-(2)]

Horizonte de proyección
2 3 4 5
2020 2021 2022 2023
839 1,279 1,750 2,254
- - - 27,221
839 1,279 1,750 29,475

C (WACC):

Ref. Fuente (-)

[1] Ver C3.1 (-)
[2] Rubro "Capital" del Estado de situación financiera al 31/12/2018 Saldo
[3] Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
[4] Ver supuestos
[5] Tasa vigente en Perú
([1]x([2]/([2]+[3])))+(([4]x(1-[5])x(([3])/([2]+[3]))))

Ref. Fuente
(1) [Link]
(2) Ver C3.2
(3) Ver C3.3
(4) Ver C3.4
[(1)+[(2)x(3)]+(4)]
tal del negocio y la tasa de impuesto a las ganancias del país:

Ref. Fuente
(1)
[Link]

(2)

Ref. Fuente"Obligaciones financieras" del Estado

Rubro
(3) de situación
Rubro financiera
"Capital" al 31/12/2018
del Estado de situación
(4) financiera al 31/12/2018
(3)

(1)x[(1+(1-(2))x(3)]

l mercado peruano (Bolsa de Valores de Lima) para poder tener

Ref. Fuente
(1) [Link]
(2) [Link]
(1)x(2)

Ref. Fuente
(1) [Link]
(2)
(3)=(1)/(2)
(3)/100

egocio:

Horizonte de proyección
 2 3 4 5
2020 2021 2022 2023
839 1,279 1,750 29,475
10.66% 10.66% 10.66% 10.66%
685 943 1,167 17,761

Utilizamos la fórmula para

hallar el valor presente:

Flujo Futuro/ (1 + CPPC)^n

Fuente
Ver C4
Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
Rubro "Efectivo y equivalentes" del Estado de situación financiera al 31/12/2018

ración Marber S.A.C. en el negocio tendríamos:

 Torta
Tajada Pagar los intereses de los acreedores Costo de la deuda
Tajada Pagar a los accionistas (dividendos) Costo de capital
Tajada Flujos de caja de la Empresa
al 31/12/2018

ESF
Pasivo %
Patrimonio %
CASO 13 Forward de moneda

El 14/05/2018 Cuzqui S.A., celebra un Contrato de Instrumento Financiero Derivado, en el que e

Venta) al Scotiabank S.A., en las siguientes condiciones:

Datos de la operación Contrato

Fecha de pacto de la operación: 5/14/2018
Comprador: Scotiabank S.A.
Vendedor: Cuzqui S.A.
Moneda extranjera: Dólares (USD)
Monto moneda extranjera: USD 420,000
Tipo de Cambio Pactado: PEN 3.3200
Fecha de ejecución del contrato: 12/14/2018
Forma de entrega de moneda extra Delivery
Fecha de liquidación 12/14/2018

Se requiere determinar el valor razonable del instrumento financiero derivado al 30/09/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarrollo
Paso 1: Identificar el elemento Instrumento financiero derivado (Forward de Venta)
Paso 2: Diferenciar si es un Activo financiero (instrumento financiero derivado)
activo financiero o no financiero

Paso 3: Identificar el mercado Perú (Mercado de derivados)

principal o el más ventajoso

Paso 4: Identificar a los Inversionistas locales y del extranjero

participantes del mercado y las
supuestos que toman en cuenta
para determinar el valor
razonable.
Paso 5: Seleccionar una técnica Técnica de valoración:
de valoración apropiada y datos
de entrada relacionados para Modelo de fijación de precios
determinar el valor razonable de
acuerdo a los enfoques Ingresos
Cálculo:
Obtenemos la siguiente tabla:
 Monto Tipo de Fecha de Forma
moneda cambio ejecució de
extranjera pactado n entrega
[A] [B] [C]
420,000 3.3200 ### Delivery

Valor de
Moneda Moneda
mercado
Tasa de que que
de la
interés en recibe paga
posición
ME (USD) (posición (posición
larga
larga) corta)
(PEN)
[I]=([A]x
[B])/(1+
[H]
[G])^([F]
/365)
2.3575% PEN USD ###

El resultado es el siguiente: El valor razonable del instrument

Anexos:

Debido a que la entidad está cerrando sus estados financiero

efectuará al 28/09/2018, que es la fecha del último día hábil.

a) Tasas de interés en Moneda Nacional y Extranjera:

Fuente: [Link]

Tasa a Tasa en
(en días) MN
1 3.45000%
7 3.51000%
15 3.57000%
30 3.53000%
Contrato: 75 días
90 3.87000%
180 3.79000%
360 0.00000%

b) Interpolación de tasas de interés para obtener la ta

Aplicando la siguiente fórmula de interpolación de tasas:

 Obtenemos la tasa a los días de vencimiento:

Tasas en moneda nacional:

〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗 〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗 _(𝒕_𝒂𝒏

_(𝒕_𝒂𝒏 𝒕_𝒑𝒐𝒔𝒕𝒆𝒕𝒆𝒓𝒊
Contrato

𝒓𝒊𝒐𝒓 ) 𝒐𝒓 30
𝒕𝒆𝒓𝒊𝒐𝒓3.87000%
)
1 3.53000%

Tasas en moneda extranjera:

〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗 〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗 _(𝒕_𝒂𝒏

_(𝒕_𝒂𝒏 𝒕_𝒑𝒐𝒔𝒕𝒆𝒕𝒆𝒓𝒊
𝒓𝒊𝒐𝒓 ) 𝒐𝒓 30
Contrato

𝒕𝒆𝒓𝒊𝒐𝒓2.40000%
)
1 2.23000%

Tipo de cambio
Fuente: [Link]

· Resultado: Tipo de cambio compra S/3.298 y tipo de camb

ambos es el que utilizamos: S/3.30

Paso 6: Determinar la Nivel 2

clasificación jerárquica
o Derivado, en el que efectuará una venta a futuro (Forward de

ivado al 30/09/2018.

os:

Desarrollo
ard de Venta)
ero derivado)

recios
Enfoque:
 Tasa de
Fecha de Tipo de Días al
Fecha de interés
liquidaci cambio vencimie
valoración en MN
ón spot nto
[F]=[C]- (S/)
[C] [D] [E] [G]
[D]
### 9/30/2018 3.3000 75 3.7850%

Valor de
mercado
Valor
de la Resultad
razonable
posición o
en (PEN)
corta
(USD)
[J]=[A]/
(1+
[K]=[I]-[J]x[E]
[H])^([F]
/365)
417,994 4,416 Ganancia

zonable del instrumento financiero derivado es de S/4,416 de gana

sus estados financieros al 30/09/2018, la fecha de valoración se

ha del último día hábil.

acional y Extranjera:

ats/TasaDiaria_10.asp

Tasa a (en Tasa en

días) ME
1 2.07000%
7 2.11000%
15 2.06000%
30 2.23000%
90 2.40000%
180 2.57000%
360 2.81000%

és para obtener la tasa de interés a vencimiento (75 días):

rpolación de tasas:
miento:

𝒕_𝒂𝒏 𝒕_𝒑𝒐𝒔 𝒕_𝒙 𝑻𝒂𝒔

𝒕𝒆𝒓𝒊 𝒕𝒆𝒓𝒊𝒐 𝒂𝒕_𝒙
𝒐𝒓 𝒓 90 75 3.7850%

𝒕_𝒂𝒏 𝒕_𝒑𝒐𝒔 𝒕_𝒙 𝑻𝒂𝒔

𝒕𝒆𝒓𝒊 𝒕𝒆𝒓𝒊𝒐 𝒂𝒕_𝒙
𝒐𝒓 𝒓 90 75 2.3575%

/SISTIP_PORTAL/Paginas/Publicacion/[Link]

a S/3.298 y tipo de cambio venta S/3.302, el promedio simple de

TC Compra 3.298
TC Venta 3.302
TC Spot 3.300
CASO 14 Terrenos

Enunciado:
Operador Logístico Austral S.A. (la entidad), mantiene dentro de sus activos un terreno clasific
y Equipo, y en donde se viene ejecutando las obras para el proyecto denominado “Parque Log
Lurín” (en adelante proyecto industrial). El proyecto incluye la construcción de 200 almacenes
2018 y 2019.
El terreno fue comprado en abril de 2017 por USD 10,645,000. La propiedad cuenta con licenc
infraestructura. Al cierre de 2017, el proyecto industrial se encuentra en curso, incluidas las co
electricidad, el importe invertido a esa fecha asciende USD 1,200,000.
Nota:
Para el desarrollo del presente caso, estamos considerando los importes en Dólares Estadouni
equivalente en Soles (S/), aplicando el tipo de cambio de S/3.2405 por cada USD.

i. Descripción del terreno

Información Desarrollo
Partida registral 243245
Ubicación Néstor Gambetta S/N, Lote 3, Lurín, Lima.
Área bruta en hectáreas y metros 8.76 ha
cuadrados 87.597.33 m2
Área neta urbanizable en hectáreas 8.43 ha
y metros cuadrados 84,265.75 m2
Unidades 1
Forma Rectangular
Derecho de la propiedad Dominio completo
Visibilidad La visibilidad de la propiedad es considerada buena

La dimensión del suelo es en su mayoría arenoso, pe

Condiciones del suelo desarrollar algún proyecto en el futuro se pueden su
recomendaciones ya que son menores.

Electricidad: La subestación eléctrica de la empres

a 1,300 metros de la propiedad. Como parte del proy
haciendo las conexiones para llevar mayor potencia
Alc
conexión de línea de alcantarillado. El proyecto indu
Servicios básicos
tratamiento de aguas residuales.
Capacidad: El terreno está ubicado en un
con servicios públicos limitados. Con excepción de la
servicios generalmente no son adecuados para el de
no sea industrial.
Iluminación: El terreno no tiene alumbrado público
Pistas: El terreno no tien
Mejoras Desag
con conexión.
Áreas verdes: Aun no se cuenta con áreas verdes
El terreno no se encuentra en una zona de inundació
meteorológico conocido como el "niño costero" caus
Exposición a inundaciones
cercano, inundando muchas tierras ubicadas en Lurí
industrial no fue afectado. El riesgo de inundación e
 El terreno no se encuentra en una zona de inundació
meteorológico conocido como el "niño costero" caus
Exposición a inundaciones
cercano, inundando muchas tierras ubicadas en Lurí
industrial no fue afectado. El riesgo de inundación e

Humedales No se identificó la presencia de humedales cercanos

Condiciones ambientales No se conocen condiciones ambientales adversas en

No se conocen gravámenes adversos o contingencia

Gravámenes o contingencias
expuesta la propiedad.

El terreno está ubicado en el distrito de Lurín, provin

Lima, considerada como zona de expansión industria
con buenas dimensiones, sin embargo, hay que tene
algunas conexiones de agua y alcantarillado. El terre
accesos a la Av. Industrial, la cual actualmente se en
un corto plazo contará con cuatro carriles que brinda
Comentarios finales
propiedad. Esta es una de las ventajas con respecto
industriales, debido a que estos últimos están ubicad
que dificulta su acceso. La Av. Industrial conecta la p
Panamericana, lo que proporciona una excelente con
distritos de Lima, el puerto de Callao, y el aeropuert
Chávez.

Maqueta del proyecto industrial A continuación, una imagen de lo que será el proyec

ii. Valor de la propiedad según declaración de impuestos prediales

De acuerdo a la declaración del impuesto predial por el año 2017, el valor del terreno es el sig

DECLARACIÓN TRIBUTARIA
IMPUESTO PREDIAL

Administrador tributariMunicipalidad Distrital de Lurin

Año: 2017

Código Año Valor

Moneda
catastral catastral catastral
S/ 235468 2017 265,000
USD 235468 2017 81,778
 Tipo de camb 3.2405

Los impuestos han sido determinados considerando únicamente el valor del terreno y no la co
efectuado a la fecha; se espera que cuando esté culminado el proyecto industrial se actualice

iii. Zonificación y limitaciones

A continuación presentamos una descripción resumida de la zonificación, limitaciones y restric

de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GDU-ML otorgado por la Municipa
para el desarrollo del proyecto industrial, el cual señala que el predio registra una zonificación

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE LURÍN

EXPEDIENTEN°20500

CERTIFICADODEPARAMETROSURBANÍSTICOSYEDIFICATORIOSNº240-2017-SGC-
GDU-ML

Área de actividad Industria Liviana (I2):

Tratamiento Tratamiento regulatorio I
Uso principal Industrial
Uso complementario Las establecidas según la ordenanza municipal
Descripción del uso Zona industrial
Uso actual Construcción de Parque Logístico Industrial
Plan parcial Parque Logístico Industrial Moderno de Lurín
Legalmente Conformado El uso es legal y conforme
Tipo de suelo Urbano
Area libre mínima 25%(50%será área verde y arborizada)
Índice de construcción De acuerdo con el proyecto
Índice de ocupación De acuerdo con el proyecto
Retiro posterior De acuerdo con el proyecto
Retiro lateral De acuerdo con el proyecto
Altura permitida Edificio De acuerdo con el proyecto y el ambiente
Comentarios de la normatividad urbanística El proyecto cumple con todas las regulaciones exigidas

La entidad requiere determinar el valor razonable del terreno (propiedad en cuestión) al 31/12
se está efectuando el cálculo es el 10/01/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarrollo
Paso 1: Identificar el elemento Terreno (Propiedad, planta y equipo)
Paso 2: Diferenciar si es un activo Activo no financiero
financiero o no financiero
Paso 2.1: Recordemos que el máximo y mejor uso se determin
Identificar el máximo y mejor uso le generará mayores beneficios económicos, luego d
activo no financiero es i) Físicamente posible, ii) Leg
Financieramente factible. Algunas preguntas que no
serían:

i) Físicamente posible: ¿Para qué uso es físicamen

ii) Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricc
qué usos están permitidos?

iii) Financieramente factible: ¿Qué uso físicamen

permisible es el que le generará beneficios para el p

Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le prod

alto?

Desarrollo:

i) Físicamente posible: El terreno está nivelado, cu

y visibilidad, está rodeado de predios similares desti
Dada la ubicación del terreno y los usos circundante
del sitio a arterias principales, nos hace pensar que
terreno es el desarrollo industrial.
Legalmente permisible: Las restricciones privada
autorizaciones de construcción, los controles o inspe
del distrito y las regulaciones ambientales se consid
concluir si corresponde el uso del terreno para el de
que el terreno se encuentra ubicado en una zona cla
uso potencial que cumple con los requisitos y/o restr
anteriormente, es el desarrollo industrial.

iii) Financieramente factible: Lurín es el distrito q

más altos de espacios destinados al desarrollo indus
los estudios realizados por expertos, se sabe que sig
demanda de espacios para almacén, es por esta raz
del activo, consideramos que el desarrollo industrial
corto plazo es financieramente el mejor uso que se l

Paso 3: Identificar el mercado principal o

Perú
el más ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes del Inversionistas locales y del extranjero
mercado y las supuestos que toman en
cuenta para determinar el valor
razonable.

Paso 5: Seleccionar una técnica de Técnica de valoración:

valoración apropiada y datos de entrada
relacionados para determinar el valor Transacciones recientes: Esta técnica compara las v
razonable de acuerdo a los enfoques: que se hayan efectuado en fechas recientes. Cada v
por sus características inferiores o superiores. Los va
ventas comparables ajustadas forman un rango de i
razonable del terreno.
Paso 5: Seleccionar una técnica de Técnica de valoración:
valoración apropiada y datos de entrada
relacionados para determinar el valor Transacciones recientes: Esta técnica compara las v
razonable de acuerdo a los enfoques: que se hayan efectuado en fechas recientes. Cada v
por sus características inferiores o superiores. Los va
ventas comparables ajustadas forman un rango de i
razonable del terreno.
Enfoque:

Mercado

Sustento:

Se consideró un enfoque de mercado y la técnica de

debido a que existe información adecuada y de acce
una estimación de valor razonable. Este enfoque refl
Paso 6: Determinar la clasificación mercado
Nivel 3 para este tipo de activos.
jerárquica

Desarrollo de la técnica de valoración:

Transacciones recientes

La aplicación de esta técnica parte de la premisa de que un comprador no pagaría más por un
calidad, destinado al mismo uso y los beneficios que le generará. Se basa en los principios de
continuación te sugiero seguir los siguientes pasos para aplicar correctamente la técnica:
a. Se investiga el mercado en el que compite la propiedad en cuestión; Se revisan ventas co
venta y ofertas actuales.
b. Los datos más importantes se analizan más a fondo y se determina la calidad de la transa
ordenada).
c. Se determina la unidad de valor más significativa para la propiedad en cuestión.
d. Se analiza cada venta comparable y, cuando corresponde, se ajusta para asemejarse con
e. Se analiza los importes de cada venta comparable y se concilian los datos para obtener un
enfoque de comparación de ventas.

Ventas comparables:
Se han seleccionado precios de 02 ventas y 02 ofertas de ventas de terrenos comparables par
han sido obtenidos de diversas fuentes de información y han sido inspeccionadas y verificada
la medición).
Se está utilizando los Metros Cuadrados (M2) como una unidad de comparación en el análisis
continuación:

Dirección del Departam Tipo de

Comparable Distrito
terreno ento operación

1 Av. Industrial Lima Lurín Oferta de

Sub Lote A32 venta
 Sub Lote A32 venta

2 Av. Industrial Lima Lurín Oferta de

S/N venta

3 Av. Lima Lurín Venta

Gasoducto (pendiente
Mz. 12 Lt. 20 los trámites)

4 Av. Néstor Lima Lurín Venta

Gambetta (pendiente
S/N los trámites)

Análisis de la información:

Las ofertas/transacciones han sido analizadas y comparadas con la propiedad en cuestión, de

Cuadro 2:
Análisis del terreno Propiedad en cuestión Comparable 1
Ver Enunciado Ver Cuadro 1
Lote Av.
Nombre del terreno Terreno bajo medición
Industrial
Importe de operación (USD) 10,645,000 2,300,000
Fecha de operación 4/12/2017 5/23/2017
Terreno en M2 84,266 16,800
Precio sin ajustar M2 (USD) 126.33 136.90
Ajustes transaccionales Comparable 1
Derechos de la propiedad Dominio completo del terreno Dominio completo del
terreno

Ajuste por derecho de la propiedad - 0%

Financiamiento Convencional Convencional
Ajuste por tipo de financiamiento - 0%
Tipo de operación - Oferta de venta
Ajuste por tipo de operación - -10%
Precio del M2 después de ajustes 123.21
transaccionales en USD -
Tendencia del mercado Sin nuevas ofertas
-
Ajuste por tendencia del mercado al
(10/01/2018) - 0.00%
Precio del M2 ajustado por tendencia 123.21
del mercado en USD -
Ajustes por características del Comparable 1
terreno
Ubicación Muy buena Muy buena
Ajuste por ubicación - 10%
Tamaño del terreno en M2 - 16,800
Ajuste por tamaño del terreno - 10%
Mejoramiento al terreno Terreno mejorado o moderadamente
Ajuste por mejoramiento al terreno - 30%
Forma del terreno Rectangular Triangular
Ajuste por forma del terreno - -5%
Acceso del terreno Muy bueno Muy bueno
Ajuste por acceso del terreno - 10%
Precio del M2 ajustado por 190.98
características del terreno en USD -
Total ajustes en USD 54.08
Total ajustes en % - 39.50%

Las consideraciones de los ajustes son las siguientes:

i) Derechos de la propiedad: Todos los terrenos cuentan con “Dominio completo del terre
algún gravamen o contingencia. No se ha realizado ajustes.
ii) Financiamiento: Todos los propietarios de los terrenos cuentan con buena posición finan
financiamientos convencionales no sería algún problema. No se ha realizado ajustes.
iii) Tipo de operación: Los siguientes ajustes se han aplicado para normalizar las operacion

· Oferta de venta: -10% (ajuste mayor por estar más lejos del cierre de la venta)
· Venta (pendiente de trámite): -5% (ajuste mejor considerando la finalización de trámites)

iv) Tendencia del mercado: Se han efectuado los siguientes ajustes considerando las tend

· Comparable 1: No se han observado nuevos precios desde la fecha de la publicación de la

· Comparable 2: No se han observado nuevos precios desde la fecha de la publicación de la
· Comparable 3: Se han recibido ofertas cuyos precios se incrementan (partiendo del precio
anterior USD 104.50) en un 0.8%.
· Comparable 4: Se han recibido ofertas cuyos precios se incrementan (partiendo del precio
anterior USD 104.50) en un 2.10%.
v) Ubicación: Ajustes considerando la ubicación de cada terreno:

· Muy buena: 10%

· Buena: 5%

vi) Tamaño del terreno: Este ajuste tiene una relación inversa. Ajustamos los terrenos más
porque normalmente se venden a un precio más alto por M2. Los terrenos más grandes tiende
menor por M2:
· Comparable 1: 10%
· Comparable 2: 5%
· Comparable 3: -10%
· Comparable 4: -15%

vii) Mejoramiento del terreno: Evaluamos el nivel de mejora, a fin de determinar el porcen
tuviera que efectuar la entidad compradora (participante del mercado) para dejar listo el terre
el caso de los comparables 1 y 2, el ajuste es positivo porque las mejoras están orientadas a u
el caso de los comparables 1 y 2, el ajuste es positivo porque las mejoras están orientadas a u
industrial:
· Sin mejora: 50%
· Mejorado moderadamente: 30%
· Mejorado considerablemente: 30%

viii) Forma del terreno: Si un comparable tiene una forma irregular, tiene el potencial de afe
capacidad de desarrollo de la tierra para su uso máximo y mejor uso. El comparable 3 tiene un
que ajustamos su precio un 5% hacia abajo.
ix) Acceso al terreno: Ajustes considerando la ubicación de cada terreno:

· Muy bueno: 10%

· Bueno: 5%

Conclusión:
Una vez analizada la información y haber realizado todos los ajustes necesarios para hacer co
transacciones, los valores obtenidos se encuentran en un rango de USD 165.38 y USD 196.76

Sin
Ajustado
Resultados ajustes % Incremento
USD
USD
[A]
[B]
Ver [B]-[A]/[A]
Ver Cuadro
Cuadro 1
Precio mínimo 110.00 165.38 50.34%
Precio máximo 136.90 196.76 43.72%
Precio promedio 124.08 180.27 45.28%
Precio mediana 124.71 179.47 43.90%
Precio conciliado (Promedio) 180.47

El precio final sería el promedio de los precios ajustados USD 180.47 por M2.
El valor razonable del terreno al 31/12/2017 será de:

Componentes Importes
Precio conciliado (Promedio) por M2 (USD 180.47 [A] Ver Cuadro 3
Área total del terreno en M2 84,265.75 [B] Ver Enunciado
Valor razonable total 15,207,262 [A]x[B]
o de sus activos un terreno clasificado como Propiedad, Planta
proyecto denominado “Parque Logístico Industrial Moderno de
la construcción de 200 almacenes industriales entre los años

00. La propiedad cuenta con licencia de urbanización o

ncuentra en curso, incluidas las conexiones de agua y
1,200,000.

os importes en Dólares Estadounidenses (USD) o su

3.2405 por cada USD.

Desarrollo

S/N, Lote 3, Lurín, Lima.

propiedad es considerada buena

uelo es en su mayoría arenoso, pero no es húmedo. Para

royecto en el futuro se pueden subsanar algunas
ya que son menores.

ubestación eléctrica de la empresa Luz del Sur, se encuentra

la propiedad. Como parte del proyecto industrial, se están
xiones para llevar mayor potencia a la propiedad.
Alcantarillado: Existe una
de alcantarillado. El proyecto industrial incluye una planta de
uas residuales.
ad: El terreno está ubicado en un área de desarrollo industrial
cos limitados. Con excepción de la electricidad, los otros
ente no son adecuados para el desarrollo de un proyecto que

rreno no tiene alumbrado público instalado.

Pistas: El terreno no tiene pistas construidas.
Desagüe: El terreno no cuenta

n no se cuenta con áreas verdes

cuentra en una zona de inundación. En 2017, el fenómeno
ocido como el "niño costero" causó el desbordamiento del río
o muchas tierras ubicadas en Lurín, sin embargo, el proyecto
ectado. El riesgo de inundación es bajo.
cuentra en una zona de inundación. En 2017, el fenómeno
ocido como el "niño costero" causó el desbordamiento del río
o muchas tierras ubicadas en Lurín, sin embargo, el proyecto
ectado. El riesgo de inundación es bajo.

presencia de humedales cercanos al terreno.

diciones ambientales adversas en la ubicación del terreno.

vámenes adversos o contingencias a las que pueda estar

dad.

cado en el distrito de Lurín, provincia y departamento de

como zona de expansión industrial. Es un área rectangular
siones, sin embargo, hay que tener en cuenta que solo tiene
s de agua y alcantarillado. El terreno tiene muy buenos
dustrial, la cual actualmente se encuentra en obras y que en
tará con cuatro carriles que brindarán excelente acceso a la
una de las ventajas con respecto a otros parques
o a que estos últimos están ubicados en caminos pequeños, lo
ceso. La Av. Industrial conecta la propiedad con la Carretera
que proporciona una excelente conexión con los principales
el puerto de Callao, y el aeropuerto internacional Jorge

a imagen de lo que será el proyecto industrial:

estos prediales

2017, el valor del terreno es el siguiente:

ACIÓN TRIBUTARIA
UESTO PREDIAL

strital de Lurin

Total
Tasa del Impuesto Impuesto
impuesto
impuesto predial adicional
s
0.00688 1,823 8 1,831
0.00688 563 2 565
ente el valor del terreno y no la construcción que se ha
el proyecto industrial se actualicen los valores.

zonificación, limitaciones y restricciones, según el Certificado

-GDU-ML otorgado por la Municipalidad de Lurín a la Entidad,
el predio registra una zonificación Industria Liviana (I2):

DE LURÍN

EXPEDIENTEN°20500

OSYEDIFICATORIOSNº240-2017-SGC-
L

2):
atorio I

egún la ordenanza municipal

arque Logístico Industrial

ndustrial Moderno de Lurín
nforme

ea verde y arborizada)
proyecto
proyecto
proyecto
proyecto
proyecto y el ambiente
e con todas las regulaciones exigidas

o (propiedad en cuestión) al 31/12/2017. La fecha en la que

IIF 13 tenemos:

Desarrollo
d, planta y equipo)
o

l máximo y mejor uso se determina sobre la base del uso que

es beneficios económicos, luego de analizar si el uso del
o es i) Físicamente posible, ii) Legalmente permisible, y iii)
actible. Algunas preguntas que nos ayudarán este análisis

osible: ¿Para qué uso es físicamente adaptable el terreno?

ermisible: ¿Existe alguna restricción legal para algún uso,
rmitidos?

nte factible: ¿Qué uso físicamente posible y legalmente

e le generará beneficios para el propietario del activo?

sibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimiento más

osible: El terreno está nivelado, cuenta con muy buen acceso

odeado de predios similares destinados al uso industrial.
del terreno y los usos circundantes, así como la proximidad
principales, nos hace pensar que el uso más deseable para el
rollo industrial. ii)
misible: Las restricciones privadas, la zonificación, las
construcción, los controles o inspecciones de la municipalidad
gulaciones ambientales se consideran en este análisis para
onde el uso del terreno para el desarrollo industrial. Debido a
ncuentra ubicado en una zona clasificada como industrial, el
cumple con los requisitos y/o restricciones detalladas
el desarrollo industrial.

nte factible: Lurín es el distrito que cuenta con los niveles

cios destinados al desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a
ados por expertos, se sabe que sigue existiendo una gran
cios para almacén, es por esta razón que, dada la ubicación
ramos que el desarrollo industrial (almacenes logísticos) a
ncieramente el mejor uso que se le puede dar al terreno.

les y del extranjero

ación:

entes: Esta técnica compara las ventas de terrenos similares

tuado en fechas recientes. Cada venta comparable se ajusta
icas inferiores o superiores. Los valores obtenidos de las
es ajustadas forman un rango de importe para obtener el valor
eno.
ación:

entes: Esta técnica compara las ventas de terrenos similares

tuado en fechas recientes. Cada venta comparable se ajusta
icas inferiores o superiores. Los valores obtenidos de las
es ajustadas forman un rango de importe para obtener el valor
eno.

nfoque de mercado y la técnica de transacciones recientes

e información adecuada y de acceso público para desarrollar
valor razonable. Este enfoque refleja el comportamiento del
tipo de activos.

comprador no pagaría más por un terreno de la misma

rará. Se basa en los principios de la oferta y demanda. A
car correctamente la técnica:
en cuestión; Se revisan ventas comparables, contratos de

e determina la calidad de la transacción (transacción

a propiedad en cuestión.
de, se ajusta para asemejarse con la propiedad en cuestión.
concilian los datos para obtener un valor final a través del

ntas de terrenos comparables para este análisis (los precios

n sido inspeccionadas y verificadas por la entidad que efectúa

ad de comparación en el análisis que se muestra a

Importe de la Nombre
Fecha de la Comprado Terreno Terreno
operación Vendedor del
operación r en M2 en Ha
(USD) terreno

[B]/
[A] [B]
10,000
2,300,000 5/23/2017 Agente N/A Lote Av. 16,800 1.68
intermediari Industrial
o (Broker)
 intermediari Industrial
o (Broker)

5,300,000 11/6/2017 Agente N/A Lote Av. 40,000 4.00

intermediari Industrial
o (Broker)

15,200,000 1/12/2017 Los Portales Confidenc Metrópoli 130,000 13.00

S.A. ial Industrial

33,000,000 1/5/2017 Corporación Confidenc Nueva 300,000 30.00

Nueva Lima ial Lima
S.A.

con la propiedad en cuestión, de la siguiente manera

Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4

Ver Cuadro 1 Ver Cuadro 1 Ver Cuadro 1
Metrópoli
Lote Av. Industrial Nueva Lima
Industrial
5,300,000 15,200,000 33,000,000
1/5/2017 1/12/2017 1/5/2017
40,000 130,000 300,000
132.50 116.92 110.00
Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4
Dominio completo del Dominio completo del Dominio completo del
terreno terreno terreno

0% 0% 0%
Convencional Convencional Convencional
0% 0% 0%
Oferta de venta Venta Venta
-10% (pendiente-5%
los (pendiente-5%
los
trámites) trámites)
119.25 111.08 104.50
Sin nuevas ofertas Nuevas ofertas Nuevas ofertas

0.00% 0.80% 2.10%

119.25 111.97 106.69
 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4

Muy buena Buena Muy buena

10% 5% 10%
40,000 130,000 300,000
5% -10% -15%
considerablemente Sin mejoras Sin mejoras
40% 50% 50%
Rectangular Rectangular Rectangular
0% 0% 0%
Muy bueno Bueno Muy bueno
10% 5% 10%
196.76 167.95 165.38
64.26 51.03 55.38
48.50% 43.64% 50.34%

n con “Dominio completo del terreno”, es decir, no existe

cuentan con buena posición financiera, por lo que acceder a

o se ha realizado ajustes.
ado para normalizar las operaciones una vez que sean concretadas:

del cierre de la venta)

erando la finalización de trámites)

tes ajustes considerando las tendencias de los precios por cada terreno:

de la fecha de la publicación de la oferta y la fecha de medición (10/01/2018).

de la fecha de la publicación de la oferta y la fecha de medición (10/01/2018).
ncrementan (partiendo del precio ajustado hasta el factor

ncrementan (partiendo del precio ajustado hasta el factor

erreno:

versa. Ajustamos los terrenos más pequeños hacia abajo

. Los terrenos más grandes tienden a venderse a un precio

jora, a fin de determinar el porcentaje de desembolsos que

l mercado) para dejar listo el terreno para el uso deseado. En
e las mejoras están orientadas a un proyecto de desarrollo
e las mejoras están orientadas a un proyecto de desarrollo

irregular, tiene el potencial de afectar negativamente la

ejor uso. El comparable 3 tiene una forma triangular, por lo

de cada terreno:

ajustes necesarios para hacer comparables los precios de las

ngo de USD 165.38 y USD 196.76 por M2:

D 180.47 por M2.

Ver Cuadro 3
Ver Enunciado
 Derechos
Precio por Precio por
Comentarios y/o descripción del terreno de la
M2 (USD) Ha (USD)
propiedad

[C]=[A]x [C]x10,0
[B] 00
136.90 ### Terreno ubicado en la continuación de la Dominio
avenida Néstor Gambetta. Cuenta con completo
autorización urbana y acceso a todos los del
servicios. Lo negativo de la tierra es su terreno
forma triangular, que limita el potencial
desarrollo de la tierra. Riesgo bajo de
inundación.
 avenida Néstor Gambetta. Cuenta con completo
autorización urbana y acceso a todos los del
servicios. Lo negativo de la tierra es su terreno
forma triangular, que limita el potencial
desarrollo de la tierra. Riesgo bajo de
132.50 ### inundación.
Terreno muy bien ubicado sobre Av. Dominio
Industrial, una de las vías principales de completo
Lurín. Cuenta con Zonificación Industrial del
y con autorización urbana. Es un terreno terreno
rectangular y tiene muy buenos accesos
por la cercanía a la carretera
Panamericana Sur. Riesgo bajo de
116.92 ### inundación.
Terreno ubicado dentro de la ciudad Dominio
industrial "Metrópoli Industrial", completo
desarrollado por el Grupo Los Portales del
S.A. Actualmente es una zona en terreno
desarrollo, por lo que no cuenta con todos
los servicios básicos. Tiene una buena
ubicación, un poco alejada de la Av.
Panamericana Sur, pero con buenos
accesos. Tiene una forma
mayoritariamente rectangular. Riesgo
110.00 ### Terreno industrial de 30 hectáreas que Dominio
forma parte del desarrollo de "Nueva completo
Lima". Cuenta con muy buenos accesos del
por la Av. Industrial, una de las terreno
principales avenidas de Lurín. Tiene
habilitación urbana, pero aún no cuenta
con todos los servicios públicos. Riesgo
CASO 15 Terrenos

Vamos a utilizar el mismo enunciado del caso anterior “Técnica de transacciones recientes” para

Pasos Desarrollo
Paso 1 Terreno (Propiedad, planta y equipo)
Paso 2: Diferenciar si es un activo Activo no financiero
financiero o no financiero
Paso 2.1: Identificar el Recordemos que el máximo y mejor uso se determina so
máximo y mejor uso generará mayores beneficios económicos, luego de anal
financiero es i) Físicamente posible, ii) Legalmente perm
factible. Algunas preguntas que nos ayudarán este análi

i) Físicamente posible: ¿Para qué uso es físicament

ii) Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricció
usos están permitidos?

iii) Financieramente factible:

permisible es el que le generará beneficios para el propi

Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producir

Desarrollo:

i) Físicamente posible: El terreno está nivelado, cu

y visibilidad, está rodeado de predios similares destinado
ubicación del terreno y los usos circundantes, así como l
arterias principales, nos hace pensar que el uso más des
desarrollo industrial.
ii) Legalmente permisible: Las restricciones privada
autorizaciones de construcción, los controles o inspeccio
distrito y las regulaciones ambientales se consideran en
si corresponde el uso del terreno para el desarrollo indus
terreno se encuentra ubicado en una zona clasificada co
potencial que cumple con los requisitos y/o restricciones
es el desarrollo industrial.
iii) Financieramente factible:
más altos de espacios destinados al desarrollo industrial
estudios realizados por expertos, se sabe que sigue exis
de espacios para almacén, es por esta razón que, dada l
consideramos que el desarrollo industrial (almacenes log
financieramente el mejor uso que se le puede dar al terr

¿Cuál es el uso que le producirá el rendimiento má

Paso 3: Identificar el mercado principal

Perú
o el más ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes Inversionistas locales y del extranjero
del mercado y las supuestos que
toman en cuenta para determinar el
valor razonable.
Paso 4: Identificar a los participantes Inversionistas locales y del extranjero
del mercado y las supuestos que
toman en cuenta para determinar el
valor razonable.

Paso 5: Seleccionar una técnica de Técnica de valoración:

valoración apropiada y datos de
entrada relacionados para determinar Método residual: Esta técnica recoge el importe que se o
el valor razonable de acuerdo a los que el participante del mercado vendiera los espacios co
enfoques: logísticos) del proyecto industrial, menos todos los costo
la ganancia) para completar el desarrollo del proyecto. E
para activos que estén destinados a algún desarrollo.
El valor resultante representa el valor estimado que un p
pagaría por el terreno y desarrollaría el proyecto.
Enfoque:

Costo

Sustento:

Se consideró un enfoque de costo y la técnica de método

existe información adecuada para desarrollar una estima
cuenta con la información de que la entidad construirá 2
entre 2018 y 2019 (corto plazo), lo que nos ayuda a estim
Paso 6: Determinar la clasificación
Nivel 3
jerárquica

Método residual

Tanto para la estimación de los ingresos y costos del desarrollo, el método residual toma en cuen
el área de construcción bruta, estructuras de estacionamiento y otras áreas construidas.

Paso 1: Estimar los ingresos del desarrollo

Paso 1.1: Estimación del área neta vendible (construible)

Habíamos concluido que el máximo y mejor uso del terreno era el desarrollo industrial (almacene
esto nos vamos a situar en el supuesto de que la entidad vendiera dichos almacenes, por lo que
industrial estarían compuesto por el precio de venta por M2 de los almacenes logísticos.
El siguiente cuadro presenta el área bruta del terreno, menos el área afectada por donaciones ot
Distrital de Lurín y otros ajustes, para así obtener el área neta del terreno utilizable:

Cuadro 1:

Área bruta del terreno

(a) Ajuste por afectaciones 3.80%
Área neta urbanizable
(b) Ajuste por asignaciones Tipo A
Ajuste por áreas verdes 0%
 Ajuste por servicios comunes 0%
Ajuste por parques 0%
(b) Ajuste por asignaciones Tipo B
Ajuste por áreas verdes comercial 0%
Ajuste por áreas verdes residencial 0%
Ajustes varios 0%
Ajuste por vías -50%
Área neta urbanizable menos ajustes por
asignaciones
(c) Ajuste por zona de estacionamientos
Ajuste por estacionamientos 0%
Área neta urbanizable menos ajustes por
asignaciones y estacionamientos
Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones y es
(d) % de eficiencia de venta del área construíd
Área neta vendible

El resumen de los ratios de ocupación y construcción del terreno sería:

Componente M2
Área neta urbanizable [1] 84,266
(i) Área máxima ocupada [2] 42,133
(ii) Área máxima construida [3] 84,266

Los ratios coinciden con lo prescrito en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N

(i) El coeficiente de construcción puede ser de 0.75, pero desarrollar un proyecto con este porc
permitiría ser competitivo en el mercado de almacenes logísticos. Es por ello que calculamos un
(ii) Las regulaciones urbanas actuales no establecen un índice de construcción máximo, pero ind
construir de acuerdo con el diseño del proyecto, respetando las alturas en el medio ambiente. Es
el área de la propiedad. Para el presente proyecto asumimos un índice de 1.

Supuestos de los ajustes

(a) Afectaciones: La propiedad en cuestión tiene afectaciones en el área o restricciones por pa

Distrital de Lurín. De acuerdo con el plan de carreteras del municipio, la propiedad se ve afectad
carretera colindante, este retroceso de la carretera impacta en un 3.80% a lo largo de la fachada
cuenta esta pérdida, la propiedad se reduce en aproximadamente 3,329 m2.

(b) Ajuste por asignaciones “Tipo A” y “Tipo B”: Las asignaciones de “Tipo A” están relacio
transfieren al municipio, las áreas que deben ser zonificadas para el trámite del título de propied
registro públicos. Estas asignaciones incluyen áreas verdes, servicios comunes y parques. Las as
áreas de la propiedad que son transferidas a los propietarios de los almacenes logísticos (uso com
afectaciones incluyen áreas verdes, área de juegos, espacios múltiples, estacionamiento, vías, e

Según el enunciado, el terreno ya cuenta con habilitación urbana y ya se hicieron las afectacione
se pierda área adicional, por lo que no se ha considerado ajustes para asignaciones de ambos tie
una afectación de “Tipo B”, en donde se ajustó (hacia abajo) el 50% del área para la construcció
estacionamientos. Las regulaciones requieren un área libre mínima del 25%, pero este porcentaj
fuera atractivo y no muy funcional, por esta razón es que estimamos el 50% del área libre.
Según el enunciado, el terreno ya cuenta con habilitación urbana y ya se hicieron las afectacione
se pierda área adicional, por lo que no se ha considerado ajustes para asignaciones de ambos tie
una afectación de “Tipo B”, en donde se ajustó (hacia abajo) el 50% del área para la construcció
estacionamientos. Las regulaciones requieren un área libre mínima del 25%, pero este porcentaj
fuera atractivo y no muy funcional, por esta razón es que estimamos el 50% del área libre.
(c) Estacionamientos: De acuerdo a la normativa vigente, se requiere 1 estacionamiento por 2
Para el presente proyecto, se calculan alrededor de 320 estacionamientos, los mismos que se en
no afectando el área construida.
Porcentaje de eficiencia: De acuerdo a indagaciones efectuadas a agentes inmobiliarios y em
búsqueda de información en diferentes fuentes, presentamos a continuación los resultados de la
M2 respecto a desarrollo industriales y no industriales:

Componente Bajo Alto

Estacionamientos (En el nivel del terren 50% 60%
Estacionamientos (En sótanos) 35% 45%
Centros comerciales 55% 65%
Oficinas 68% 76%
Vivienda 80% 90%
Hotel 65% 80%
Industrial 99% 100%

Asumimos un 100% de eficiente para desarrollo industrial. Esto quiere decir que el 100% del áre
puede vender

Ingresos potenciales

El desarrollo industrial como máximo y mejor uso del terreno resultará en la construcción de 200
el siguiente resumen:
Cuadro 2:
Componente Valores
Área neta vendible (área neta construída) en M2 42,133
Almacenes industriales en cantidad 200
M2 por almacén 211

Paso 1.2: Estimar los precios de venta de M2

En el siguiente cuadro y como resultado de un análisis de mercado realizado en el distrito de Lur

cifras sobre precios de venta de M2 de almacenes logísticos, a fin de establecer un precio de ven

Cuadro 3:

Clase de
Comparables Ciudad Distrito Área en M2
construcción

[A]

1 Lima Lurín Avanzado 5,000

 2 Lima Lurín Moderado 1,850
3 Lima Lurín Avanzado 1,300
4 Lima Lurín Avanzado 1,298
Mínimo 1,298
Máximo 5,000
Promedio 2,362

(i) En los casos en donde la construcción está con un mejor grado de avance el ajuste es hacia
de que la construcción s moderada solo un 5%.
(ii) Los terrenos con mayor área se venden a mayor precio (ajuste de -10%) y en los de menor á
precio (ajuste de -15%).
(iii) Ajuste del -10% debido a que los precios de venta corresponden a ofertas de venta, de mane
estimado final de la transacción.

Paso 1.3: Estimación de los ingresos

Luego de estimado el área neta vendible y el precio de venta por M2, determinamos los ingresos

Cuadro 4:
Componente
Precio estimado por M2 en USD
Área neta vendible (área neta construida) en M2
Ingresos totales estimados en USD
(i) Inflación proyectada según BCRP
Ingresos totales estimados ajustados por inflación en USD
Precio de venta estimado por M2 ajustado por inflación en

Los importes son ajustados por la tasa de inflación proyectada para el año 2018.

(i) Fuente: [Link]

Paso 2: Estimar los costos del desarrollo

Estimar los costos del desarrollo industrial (incluido la utilidad esperada): costos directos e indire
son ajustados por la tasa de inflación proyectada para el año 2018)

Paso 2.1: Estimación de los costos de mejora del terreno (costos de urbanismo)
De acuerdo al presupuesto elaborado por la entidad, estimamos que los costos para la mejora de

Caudro 5:

Costos de mejora del terreno (costos de urbanismo)

Costos por movimiento de tierra e infraestructura

Inflación proyectada según BCRP
Total costos por movimiento de tierra e infraestructura ajustados por inf

Los costos de mejora se aplican al 100% del área bruta del terreno.

Paso 2.2: Estimación de los costos directos

Con base en el presupuesto elaborado por la entidad, la revisión y análisis de proyectos de alma
y considerando como costos los materiales de construcción, la mano de obra y los acabados, obt
directos son de USD 330 por M2:

Cuadro 6:

Precio por M2
Costos directos por área construida
en USD

[A]
Presupuesto
y otros
Costos directos 322
Inflación proyectada según BCRP 2.50%
Total costos directos ajustados por inflación en USD 330.05

Los costos directos se aplican al 100% del área neta del terreno.

Paso 2.3: Estimación de los costos indirectos

Los costos indirectos incluyen mano de obra adicional que se requieren para completar cada eta
como: Honorarios técnicos de ingeniería y arquitectura, honorarios gerenciales de supervisión, m
ventas, costos de financiamiento, entre otros. Como resultado de la revisión del presupuesto y e
similares, hemos determinado que los costos indirectos son de USD 36.15 por M2:

Cuadro 7:
Área neta
vendible (área
Costos indirectos por área bruta Precio por M2 en
neta
construida USD
construída) en
M2
[A]
[B]
Presupuesto y
Ver Cuadro 1
otros
Honorarios de gerencia 6.62 42,133
Honorarios técnicos 14.81 42,133
Costos legales 0.84 42,133
Costos de ventas y marketing 9.80 42,133
Otros 3.20 42,133
 Total de costos indirectos en USD 35.27
Inflación proyectada según BCRP 2.50%
Total costos directos ajustados por infl 36.15

Los costos directos se aplican al 100% del área neta del terreno.

Paso 3: Resumen de los ingresos estimados, costos estimados y el valor residual del d

A continuación presentamos el resumen de ingresos, costos estimados y valor residual del desar

Cuadro 8:

Componentes

Ingresos:
Ver Cuadro 4 Ingresos totales estimados ajustados por inflación
Total de Ingresos totales ajustados por inflación (Total ingr

Componentes

Costos:
Ver Cuadro 5 Total costos por movimiento de tierra e infraestructura ajus
Ver Cuadro 6 Total costos directos ajustados por inflación en USD
Ver Cuadro 7 Total costos directos ajustados por inflación en USD
Total costos del desarrollo

Valor residual (incluyendo utilidad)

Total de Ingresos totales ajustados por inflación - Conciliaci

(i) Resulta de dividir el total de costos de desarrollo (USD 18,106,676) entre el área neta del ter
(ii) Se considera el área bruta del terreno para la determinación del precio de venta por M2.
(iii) Resulta de dividir el valor residual (USD 20,250,118) entre el área bruta del terreno (84,266

Los costos totales de desarrollo representan el 47.21% de los ingresos, lo que resulta en un valo

Paso 4: Determinar el valor razonable del terreno

Luego de haber determinado el valor residual (incluyendo la utilidad), debemos de sincerar el pr

porcentaje de utilidad que espera obtener un participante del mercado en un negocio de desarro
logísticos). Las tasas de retorno (ganancia) esperadas por los inversionistas de este sector en Pe
logísticos). Las tasas de retorno (ganancia) esperadas por los inversionistas de este sector en Pe
realizadas a fondos de inversión en infraestructura) están en el rango de 10% y 14% del precio d
escenarios considerando tasas de 10%, 12% y 14%:

Cuadro 9
Componentes
Ver Cuadro 8 Total costos del desarrollo [A]
Ver Cuadro 8 Valor residual (incluyendo utilidad) [B]
Ver Cuadro 8 Total de Ingresos totales ajustados por infla [C]

Ver Cuadro 1 Área bruta del terreno [D]

Precio de venta
Componentes
por M2

[E]
Ver Cuadro 8 Valor residual (incluyendo utilidad) 240

Análisis de las sensibilidades considerando tasas de Precio de venta

retorno de los participantes del mercado en el sector por M2

[G]=[E]x[J]/[F]
Bajo (-2%) 46.00
Más probable 54.55 [K]
Alto (+2%) 63.64

Valor Residual del Terreno (excluyendo la utilidad esp 185

[L]=[E]-[K]

Consideramos que la tasa de retorno del 12% refleja lo que espera ganar el inversionista en este

Conclusión:

En aplicación del Método Residual, el valor razonable del terreno es de USD 15,626,950, y repr
ingresos estimados totales y el 86.30% de los costos estimados totales. Este valor representa el
desarrollador (participante del mercado) pagaría por el terreno y construiría los almacenes logíst
 de transacciones recientes” para desarrollar esta técnica:

Desarrollo
nta y equipo)

ximo y mejor uso se determina sobre la base del uso que le

eficios económicos, luego de analizar si el uso del activo no
ente posible, ii) Legalmente permisible, y iii) Financieramente
ntas que nos ayudarán este análisis serían:

ible: ¿Para qué uso es físicamente adaptable el terreno?

misible: ¿Existe alguna restricción legal para algún uso, qué

e factible: ¿Qué uso físicamente posible y legalmente

generará beneficios para el propietario del activo?

usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimiento más alto?

sible: El terreno está nivelado, cuenta con muy buen acceso

do de predios similares destinados al uso industrial. Dada la
los usos circundantes, así como la proximidad del sitio a
s hace pensar que el uso más deseable para el terreno es el

misible: Las restricciones privadas, la zonificación, las

rucción, los controles o inspecciones de la municipalidad del
es ambientales se consideran en este análisis para concluir
el terreno para el desarrollo industrial. Debido a que el
bicado en una zona clasificada como industrial, el uso
on los requisitos y/o restricciones detalladas anteriormente,
al.
e factible: Lurín es el distrito que cuenta con los niveles
destinados al desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a los
expertos, se sabe que sigue existiendo una gran demanda
én, es por esta razón que, dada la ubicación del activo,
sarrollo industrial (almacenes logísticos) a corto plazo es
or uso que se le puede dar al terreno.

e producirá el rendimiento más alto?

del extranjero
del extranjero

n:

écnica recoge el importe que se obtendría en el supuesto de

mercado vendiera los espacios comerciales (almacenes
industrial, menos todos los costos que se incurran (incluida
letar el desarrollo del proyecto. Esta técnica es muy utilizada
destinados a algún desarrollo.
esenta el valor estimado que un participante del mercado
desarrollaría el proyecto.

e de costo y la técnica de método residual debido a que

cuada para desarrollar una estimación de valor razonable. Se
ón de que la entidad construirá 200 almacenes logísticos
o plazo), lo que nos ayuda a estimar los ingresos estimados

el método residual toma en cuenta el área total, incluyendo

otras áreas construidas.

el desarrollo industrial (almacenes logísticos), partiendo de

era dichos almacenes, por lo que los ingresos del desarrollo
los almacenes logísticos.
l área afectada por donaciones otorgadas a la Municipalidad
el terreno utilizable:

M2 % del total
87,594 100.00%
3,329 3.80%
84,266 96.20%

- 0.00%
 - 0.00%
- 0.00%

- 0.00%
- 0.00%
- 0.00%
-42,133 48.10%

42,133 48.10%

- 0.00%

42,133 48.10%
42,133 100.00%
100%
42,133 100.00%

o sería:

Ratio
1.00 [1]/[1]
0.50 [2]/[1]
1.00 [3]/[1]

etros Urbanísticos y Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GDU-ML:

rrollar un proyecto con este porcentaje de ocupación no

os. Es por ello que calculamos un ratio de 0.5.
de construcción máximo, pero indican que se puede
alturas en el medio ambiente. Este índice se multiplica por
n índice de 1.

s en el área o restricciones por parte de la Municipalidad

icipio, la propiedad se ve afectada por la expansión de la
un 3.80% a lo largo de la fachada del terreno. Teniendo en
nte 3,329 m2.

naciones de “Tipo A” están relacionadas con las áreas que se

ra el trámite del título de propiedad y la inscripción en
vicios comunes y parques. Las asignaciones de “Tipo B” son
los almacenes logísticos (uso comunitario privado). Estas
últiples, estacionamiento, vías, etc.

na y ya se hicieron las afectaciones requeridas, para que no

s para asignaciones de ambos tiempos, con excepción de
50% del área para la construcción de caminos internos y
ima del 25%, pero este porcentaje haría que el proyecto no
amos el 50% del área libre.
na y ya se hicieron las afectaciones requeridas, para que no
s para asignaciones de ambos tiempos, con excepción de
50% del área para la construcción de caminos internos y
ima del 25%, pero este porcentaje haría que el proyecto no
amos el 50% del área libre.
requiere 1 estacionamiento por 200 m2 de área construida.
namientos, los mismos que se encuentran en la superficie,

das a agentes inmobiliarios y empresas constructoras y a la

continuación los resultados de las eficiencias en ventas de

Promedio
55%
40%
60%
72%
85%
73%
100%

quiere decir que el 100% del área construida es la que se

sultará en la construcción de 200 almacenes logísticos según

[A] Ver Cuadro 1

[B] Ver Enunciado
[A]/[B]

ado realizado en el distrito de Lurín, presentamos algunas

fin de establecer un precio de venta:

Ajustes por:
Precio
Precio
Tipo de Condiciones ajustado
Precio en USD Área Total ajustado
construcción de venta del M2 en
en USD
USD
(IV)=(i)+(ii)+ [C]=[A]+
[B] (i) (ii) (iii) [C]/[A]
(iii) [A]x(iv)
5,750,000 10% -10% -10% -10% ### 1,035
 1,857,500 5% -15% -10% -20% ### 803
1,260,000 10% -15% -10% -15% ### 824
1,360,000 10% -15% -10% -15% ### 891
1,260,000 803
5,750,000 1,035
2,556,875 888

ado de avance el ajuste es hacia arriba en 10%, y en el caso

ste de -10%) y en los de menor área se venden a menor

nden a ofertas de venta, de manera que se sincera el precio

or M2, determinamos los ingresos del desarrollo:

Valores
888 [A] Ver Cuadro 3
42,133 [B] Ver Cuadro 1
37,421,262 [C]=[A]x[B]
2.50% [D]
38,356,794 [C]+[C]x[D]
910 [C]/[B]

para el año 2018.

18/junio/[Link]

sperada): costos directos e indirectos (todos los importes

018)

(costos de urbanismo)
s que los costos para la mejora del terreno serían de USD 32 p

Área neta Costo

Precio por M2
urbanizable total en
en USD
en M2 USD
[B]
[A] [C]=[A]x
Ver Cuadro
Presupuesto [B]
1
31 84,266 ###
 2.50% 2.50% [D]
32 ### [E]= [C]+[C]x[D]

eno.

n y análisis de proyectos de almacenes industriales similares,

mano de obra y los acabados, obtenemos que los costos

Área neta
vendible (área
Costo total
neta
en USD
construída) en
M2
[B]
[C]=[A]x[B]
Ver Cuadro 1

42,133 13,566,785
2.50% [D]
13,905,955 [C]+[C]x[D]

o.

quieren para completar cada etapa del desarrollo, tales

ios gerenciales de supervisión, marketing, comisiones de
de la revisión del presupuesto y el análisis de proyectos
USD 36.15 por M2:

Costo total en
USD

[C]=[A]x[B]

278,920
623,988
35,392
412,902
134,825
 1,486,026
2.50%
1,523,177

o.

mados y el valor residual del desarrollo

imados y valor residual del desarrollo:

Precio de
Totales en
Área en M2 venta por % de los
USD
M2 ingresos totales
[1] [2]
Ver Cuadro Ver [1]x[2]
1 Cuadro 4
42,133 910 ### 100%
[A] 42,133 910 ### 100%

Costo por Totales en % de los

Área en M2
M2 USD ingresos totales

84,266 32 2,677,544 6.98%

42,133 330 ### 36.25%
42,133 36 1,523,177 3.97%
[B] 430 ### 47.21%
(i)

[A]-[B] 84,266 240 ### 52.79%

(ii) (iii)

[A] ### 100%

06,676) entre el área neta del terreno (42,133 M2)

n del precio de venta por M2.
el área bruta del terreno (84,266 M2)

ngresos, lo que resulta en un valor residual del 52.79% sobre los ingresos.

lidad), debemos de sincerar el precio del M2 descontando el

mercado en un negocio de desarrollo industrial (almacenes
versionistas de este sector en Perú (según encuestas
versionistas de este sector en Perú (según encuestas
rango de 10% y 14% del precio de venta. A continuación los

USD %
18,106,676 47.21%
20,250,118 52.79%
38,356,794 100.00%

M2
84,266

% de los
Totales en USD % de los costos
ingresos
totales
totales
[B] [B]/[A] [F]=[B]/[C]
20,250,118 111.84% 52.79%

% de los
Totales en USD % de los costos
ingresos
totales
totales

[H]=[G]x[D] [I]=[H]/[A] [J]

3,876,224.29 21.41% 10%
4,596,828.42 25.39% 12%
5,362,966.49 29.62% 14%

15,626,950.49 86.30% 40.74%

[M]=[L]x[D] [M]/[A] [M]/[C]

era ganar el inversionista en este tipo de negocios.

o es de USD 15,626,950, y representa el 40.74% de los

totales. Este valor representa el importe estimado que un
y construiría los almacenes logísticos.
CASO 16 Terrenos

Partiendo de los resultados obtenidos por la aplicación del Método de Transacciones Recientes y e
Método Residual para determinar el valor razonable del terreno, efectuaremos una conciliación pa
poder llegar a un valor razonable único y/o final.
La conciliación implica el análisis de cada técnica en cuanto a:

a) La calidad y verificabilidad de cada dato utilizado

b) La relación con el comportamiento del mercado
c) Credibilidad de su aplicación

Técnica Análisis
Transacciones recientes Se aplicó para valorar el valor razonable del terreno en forma
individual. Se utilizó mucha información disponible y que era
verificable. La calidad de la información de transacciones
comparables recientes fue buena. Por lo anterior, decidimos darle
un peso del 75% en la ponderación.
Residual Esta técnica se aplica generalmente para medir el valor razonable
de un desarrollo que está en venta. Fue aplicada teniendo en
cuenta el máximo y mejor uso que corresponde al desarrollo
industrial (almacenes logísticos). Utilizamos datos obtenido del
mercado para soportar la estimación de los costos de desarrollo,
con lo que nos quedamos conformes; no obstante, la conformidad
no es la misma con los precios de venta de M2 obtenidos y
utilizados para la estimación de los ingresos de desarrollo, puesto
que solo correspondían a ofertas y no a transacciones cerradas. P
lo anterior, decidimos darle un peso del 25% en la ponderación.

Aplicando las ponderaciones anteriores, tenemos:

Valor
Valor
Ponderaci razonable
Técnica de valoración razonable
ón ponderado
en USD
en USD
[A] [B] [A]x[B]
Método de transacciones recient 15,207,262 75% 11,405,447 [C]
Método residual 15,626,950 25% 3,906,738 [D]
Total en U 15,312,184 [E]=[C]+[D]
Área bruta 84,266 [F] Ver Cuadro 1
Precio de 182 [E]/[F]

Un valor razonable de USD 15,317,272 y el precio de venta por M2 de USD 182.

Transacciones Recientes y el
uaremos una conciliación para

ble del terreno en forma

ón disponible y que era
ón de transacciones
lo anterior, decidimos darle

ara medir el valor razonable

ue aplicada teniendo en
rresponde al desarrollo
zamos datos obtenido del
de los costos de desarrollo,
no obstante, la conformidad
ta de M2 obtenidos y
gresos de desarrollo, puesto
a transacciones cerradas. Por
el 25% en la ponderación.

E]=[C]+[D]
F] Ver Cuadro 1

de USD 182.
CASO 17 Propiedades de inversión

Inversiones Praderas de Prada S.A., es una empresa inmobiliaria que posee 3 edificios destina
encuentran ubicadas en los distritos de la ciudad de Lima:

Ubicación Área en m2
# Propiedad
Dirección Distrito Terreno
1 Torre 1 Av. Las Begonias 320 San Isidro 3,094.93
2 Torre 2 Av. 28 de Julio 1329 Miraflores 3,390.08
3 Torre 3 Av. Brasil 615 Breña 15,120.00

Los edificios, califican como propiedades de inversión de acuerdo a la NIC 40, y la política de
es el “Modelo de Revaluación”, es decir, llevar el valor de las propiedades a su valor razonab
Como todos los años, la gerencia financiera es la encargada de efectuar la estimación del val
rutinariamente las siguientes actividades:
(a) Análisis de la proyección de los ingresos por m2 por alquiler de cada propiedad, proy
facturación de ingresos, tributos y gastos históricos por propiedad, entre otros.
(b) Entrevistas con las áreas: Comercial, Financiera, Mantenimiento etc. A fin de recabar
elaboración de supuestos.
(c) Revisión de diferentes fuentes de información externa para obtener información de m
descuento.

La gerencia financiera, está convencida que la técnica más apropiada es la del Enfoque de in
flujos de caja esperados”, básicamente porque del mismo activo (propiedades) proviene la ge
futuros, además de ser la técnica más aceptada en el mercado para determinar valores razon

Se pide:

Determinar el valor razonable de las propiedades al 31/12/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarrollo
Paso 1: Identificar el(los)
Edificio para alquiler de oficinas (Propiedad de inversión),
elemento(s)
Paso 2: Diferenciar si es un activo Activo no financiero
financiero o no financiero El máximo y mejor uso se determina sobre la base del uso
Paso 2.1: económicos, luego de analizar si el uso del activo no finan
Identificar el máximo y mejor uso Legalmente permisible, y iii) Financieramente factible. Alg
análisis serían:
i) Físicamente posible: ¿Para qué uso es actualment

ii) Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricción

permitidos?
iii) Financieramente factible: ¿Qué uso físicamente p
le generará beneficios para el propietario del activo?

Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá

Desarrollo:
 Desarrollo:

i) Físicamente posible: Los edificios ya se encuentra

operativos. Todos están ubicados en zonas estratégicas y
exigidas por las municipalidades distritales. El nivel de pis
un atractivo para cualquier empresa que quiere realizar s

ii) Legalmente permisible: Las propiedades se encue

reglamentarias exigidas.
iii) Financieramente factible: Antes de la construcci
estudio de mercado para poder analizar el mejor destino c
crecimiento exponencial de la demanda de oficinas, éste

¿Cuál es el uso que le producirá el rendimiento más

Tomando en cuenta las consideraciones anteriores e iden

Paso 3: Identificar el mercado
Perú
principal o el más ventajoso
Paso 4: Identificar a los Empresas locales y del extranjero que quieran realizar tus
participantes del mercado y las las oficinas en alquiler.
supuestos que toman en cuenta
para determinar el valor
razonable.

Paso 5: Seleccionar una técnica de Técnica de valoración:

valoración apropiada y datos de Técnica de valor presente de flujos de caja esperados: Es
entrada relacionados para financiero en función a los flujos de caja que se espera ob
determinar el valor razonable de futuros, son descontados en base a una tasa de descuent
acuerdo a los enfoques: representa la tasa del costo de oportunidad de los inversio
Enfoque:

Ingresos

Sustento:
Se consideró un enfoque de ingresos y la técnica de valor
debido a que se confirma que la mayor proporción de flujo
oficinas (alquileres) los cuales se pueden estimar en base
acorde a la demanda de los alquileres y las tasas de deso
Paso 6: Determinar la clasificación
Nivel 3
jerárquica

Desarrollo de la técnica de valoración:

Paso 1: Análisis externo del negocio

A continuación, algunos datos sobre el análisis externo del país y el sector en el que se encue

Datos estadísticos
El PBI Nacional y de
la Construcción
la Construcción

Composición del
mercado
inmobiliario

Tasa de
desocupación o
vacancia y precio en
USD por m2

Tasas interna de
retorno del negocio
inmobiliario

Inversiones
efectuadas en la
construcción en
centros comerciales
en el Perú.
Inversiones
efectuadas en la
construcción en
centros comerciales
en el Perú.

Paso 2: Análisis interno del negocio

Praderas de Prada S.A., es una empresa que se dedica al negocio inmobiliario desde el año 2

Paso 3: Análisis de la información financiera del negocio

A continuación la siguiente información real del año 2018, que servirá como base para las pro

Anexo 1: Distribución en % según la ocupación

Área en m2 % de Área en m2 según ocupación
# Propiedad
construída Oficinas Locales comerciales
Estacionamientos
[A] [1] [2] [3]
1 Torre 1 35,222.99 55% 35% 10%
2 Torre 2 27,053.88 60% 30% 10%
3 Torre 3 77,859.95 0% 100% 0%

Anexo 2: Distribución en m2 según la ocupación

m2 según ocupación
Área en m2
# Propiedad Locales Estacionamie
construída Oficinas
comerciales ntos
[B]=[A]x[1] [C]=[A]x[2] [D]=[A]x[3]
1 Torre 1 35,222.99 19,373 12,328 3,522
2 Torre 2 27,053.88 16,232 8,116 2,705
3 Torre 3 77,859.95 - 77,860 -

Anexo 3: Precio del alquiler mensual por m2 en USD

Precio del alquiler mensual por m2 en USD
Locales Estacionamient
# Propiedad Oficinas
comerciales os
[4] [5] [6]
1 Torre 1 18.90 22.45 13.20
2 Torre 2 14.90 27.68 12.48
3 Torre 3 N/A 32.32 N/A
Anexo 4: Ingresos anuales por alquiler en USD
Ingreso por alquiler anual total en USD
Factor de Locales Estacionamie
# Propiedad Oficinas
ocupación (*) comerciales ntos
[7] [B]x[4]x12x[7[C]x[5]x12x[7] [D]x[6]x12x[7]
1 Torre 1 60% 2,636,229 1,992,705 334,759
2 Torre 2 60% 1,741,404 1,617,519 243,095
3 Torre 3 45% N/A 13,588,741 N/A

(*) El factor de ocupación equivale al porcentaje de capacidad construída que únicamente ge

flujos de efectivo, es decir, sin consdiderar zonas libres o de esparcimiento público. Este facto
incluye el 5% de tasa de vacancia

Anexo 5: Costos operacionales anuales en USD

operativos
# Propiedad anual total
en USD
1 Torre 1 1,606,168
2 Torre 2 1,753,091
3 Torre 3 5,979,644

Paso 4: Elaboración de supuestos

Elaboramos estos supuestos considerando el análisis externo e interno del negocio:

Componente Supuestos
Horizonte de
10 años más el valor terminal (considerando un 2% de tasa de inflación
proyección
Los precios por m2 crecen anualmente según el IPC Perú que se estima
un 2% en el largo plazo. Si bien existen pactos de renovación, éstos no
están siendo considerados a fin de poder tener un ingreso conservador.
Ingresos por
alquileres Se están considerando únicamente los ingresos fijos que corresponden
los ingresos por alquileres. Los ingresos variables (publicidad, alquileres
auditorios, etc.) no se han considerado debido a que no existe una base
adecuada para su estimación.
Se ha proyectado que la tasa de vacancia del año 2018 (5%) se manten
Tasa de vacancia
durante todo el horizonte de proyección.
Gastos Se tomará como base los gastos operativos reales del año 2018, con un
operacionales crecimiento en los próximos 10 años del 2%. (IPC Perú)
Depreciación La tasa de depreciación equivale al 20% de los ingresos por alquileres
Impuesto a las La tasa del impuesto a las ganancias legal vigente es de 29.5% y la tasa
ganancias efectiva estimada del impuesto a las ganancias es de 31%.
Inversión en Capital
Las inversiones anuales equivalen al 2.5% de los ingresos por alquileres
de Explotación
los 10 años siguientes. El capital de trabajo representa un 1% de los
(CAPEX) y Capital de
ingresos por alquileres.
trabajo
Estructura del
Está representada por un 25% de deuda y un 75% de Capital
capital
Costo de La entidad maneja endeudamientos con el mercado de calores de
financiamiento aproximadamente un 6.50%.

Paso 5: Proyección de estados de resultados

C1: Estados de resultados proyectados
 Debido a que los ingresos provienen principalmente del cobro de alquileres, no vamos a desarrollar la proyección d
directamente la proyección de flujos de caja libre

C.2.1 Proyección de flujos de caja libre: Torre 1

Real
Ver Anexo 4 y
USD Anexo 5
2018
(+) Ingresos por alquileres 4,963,693
[% de crecimiento] Ver supuestos 2.10%
(-) Costos operacionales -1,606,168
[% de crecimiento] Ver supuestos 1.95%
EBIT (Resultado antes de intereses e impuestos) 3,357,525
Gasto de depreciación y amortización Ver supuestos 992,739
EBITDA (Resultados antes de intereses, impuestos, deprecia 4,350,264
(-) Gasto por impuestos a las ganancias 31.00% [B]
(-) CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizad Ver supuestos
(+/-) Capital de trabajo Ver supuestos
Flujo de caja libre de deuda

C.2.1 Proyección de flujos de caja libre: Torre 2

Real
Ver Anexo 4 y
USD Anexo 5
2018
(+) Ingresos por alquileres 3,602,019
[% de crecimiento] Ver supuestos 2.10%
(-) Costos operacionales -1,753,091
[% de crecimiento] Ver supuestos 1.95%
EBIT (Resultado antes de intereses e impuestos) 1,848,927
Gasto de depreciación y amortización Ver supuestos 720,404
EBITDA (Resultados antes de intereses, impuestos, deprecia 2,569,331
(-) Gasto por impuestos a las ganancias 31.00% [B]
(-) CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizad Ver supuestos
(+/-) Capital de trabajo Ver supuestos
Flujo de caja libre de deuda

C.2.1 Proyección de flujos de caja libre: Torre 3

Real
Ver Anexo 4 y
USD Anexo 5
2018
(+) Ingresos por alquileres 13,588,741
[% de crecimiento] Ver supuestos 2.10%
(-) Costos operacionales -5,979,644
[% de crecimiento] Ver supuestos 1.95%
EBIT (Resultado antes de intereses e impuestos) 7,609,097
Gasto de depreciación y amortización Ver supuestos 2,717,748
EBITDA (Resultados antes de intereses, impuestos, deprecia 10,326,845
 (-) Gasto por impuestos a las ganancias 31.00% [B]
(-) CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizad Ver supuestos
(+/-) Capital de trabajo Ver supuestos
Flujo de caja libre de deuda

Paso 7: Determinación de la tasa de descuento

Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):

C3: Tasa de descuento

Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):

Componentes Resultados Ref. Fuente

Costo del capital 10.27% [1] Ver C3.1
Capital 75% [2] Estructura de capital de la
Deuda 25% [3] Estructura de capital de la
Costo de la deuda 6.50% [4] Ver supuestos
Tasa del impuesto a las ganancias 29.50% [5] Tasa vigente en Perú
Costo Promedio Ponderado de C 8.85% ([1]x([2]/([2]+[3])))+(([4]x(1-[5])x(([3

A continuación el cálculo de cada uno de los componentes para determinar el CPPC:

C3.1: Costo de Capital

.
En base a información del sector y la entidad, determinamos el Costo de Capital:

Componentes Resultados Ref. Fuente

Tasa libre de riesgo 3.044% (1) [Link]
Coeficiente Beta 0.90 (2) Ver C3.2
Prima de riesgo del mercado = Rendimiento 6.47% (3) Ver C3.3
Riesgo país 1.40% (4) Ver C3.4
Costo de capital 10.27% [(1)+[(2)x(3)]+(4)]

C3.2: Coeficiente Beta

Una vez obtenido el β, lo apalancamos en función a la estructura de capital del negocio y la t

Beta desapalancado: Ref. Fuente (Hemos sacado un promedio de las

β desapalancada 0.73 (1) [Link]
Tasa legal vigente del impuesto a las ganancias:
Tasa 29.50% (2)

Deuda / Capital:
Capital % Ref. Fuente
Deuda 25% (3) Estructura de capital de la enti
Capital 75% (4) Estructura de capital de la enti
Factor 0.33 (3)

Cálculo del β apalancada:

Cálculo 0.90 (1)x[(1+(1-(2))x(3)]

C3.3: Prima de riesgo del mercado

Obtenemos la Prima de riesgo de EEUU y la ajustamos al rendimiento del mercado peruano (
tener una prima de riesgo de mercado local:

Componente Resultados Ref. Fuente

Prima de riesgo EEUU 4.77% (1) [Link]
S&P/BVL 1.356 (2) [Link]
Prima de riesgo Perú 6.47% (1)x(2)

C3.4: Riesgo país

Obtenemos el factor Riesgo País

Componente Resultados Ref. Fuente

Riesgo país en pbs 139.53 (1) [Link]
Conversor a enteros 100 (2)
Prima de riesgo Perú 1.40 (3)=(1)/(2)
Prima de riesgo Perú 1.40% (3)/100

Paso 9: Determinación del valor razonable de las propiedades

La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor de cada propiedad:

C4: Valor presente de los flujos futuros

C.4.1. Valor presente de los flujos de caja futuros: Torre 1

Flujo de caja libre de deuda

WACC (tasa después de impuestos) 8.85% [D]

Factor de descuento
Valor presente de los flujos
Valor terminal 2.00% [G]
Valor terminal descontado

Flujos de caja futuros descontados en USD 46,701,748 S [1]

C.4.1. Valor presente de los flujos de caja futuros: Torre 2

Flujo de caja libre de deuda

WACC (tasa después de impuestos) 8.85% [D]

Factor de descuento
Valor presente de los flujos

Valor terminal 2.00% [G]

Valor terminal descontado

Flujos de caja futuros descontados en USD 27,852,328 S [1]

C.4.1. Valor presente de los flujos de caja futuros: Torre 3

Flujo de caja libre de deuda

WACC (tasa después de impuestos) 8.85% [D]

Factor de descuento
Valor presente de los flujos

Valor terminal 2.00% [G]

Valor terminal descontado

Flujos de caja futuros descontados en USD 111,588,751 S [1]

Un resumen y aplicando un factor de ajuste de liquidez, debido a que si queremos que cada u
el momento por un participante del mercado, tendríamos:

Valor razonable
Ajuste de
Resultados: USD ajustado en
liquidez
USD
[A] [B]=[A]x15% [C]=[A]-[B]
Valor razonable Torre 46,701,748 7,005,262 39,696,485
Valor razonable Torre 27,852,328 4,177,849 23,674,479
Valor razonable Torre ### 16,738,313 94,850,439

Comentario
Hemos visto con la aplicación de este último caso, como para el Activo No Financiero “Propie
aplicar la técnica del valor presente de flujos de caja esperados, básicamente porque de la m
económicos futuros, no obstante, no sucede generalmente lo mismo con el resto de activos n
activos y/o pasivos para que puedan generar beneficios económicos. Por lo anterior, te recom
no financieros la “Técnica de transacciones recientes” o “Técnica de método residual”, cuyos
anteriormente.
see 3 edificios destinados al alquiler de oficinas las cuales se

Área en m2
Construída
35,222.99
27,053.88
77,859.95

C 40, y la política de medición que viene aplicando la entidad

es a su valor razonable.
la estimación del valor razonable, para lo cual, efectúa

cada propiedad, proyección de las inversiones de CAPEX,

ntre otros.
etc. A fin de recabar toda la información necesaria para la

ener información de mercado y determinar la tasa de

la del Enfoque de ingresos: “Técnica de valor presente de

dades) proviene la generación de beneficios económicos
erminar valores razonables de activos inmobiliarios.

os:

Desarrollo
piedad de inversión), incluye el terreno.

sobre la base del uso que le generará mayores beneficios

so del activo no financiero es i) Físicamente posible, ii)
ramente factible. Algunas preguntas que nos ayudarán este

ué uso es actualmente adaptable el edificio?

ste alguna restricción legal para algún uso, qué usos están

Qué uso físicamente posible y legalmente permisible es el que

tario del activo?

es el que le producirá el rendimiento más alto?

ficios ya se encuentran construidos al 100% y están
zonas estratégicas y cuentan con todas las habilitaciones de
ritales. El nivel de pisos alcanzado por cada edificio, muestra
que quiere realizar sus actividades.

propiedades se encuentran operando bajo las condiciones

ntes de la construcción de los edificios, la entidad efectuó un

zar el mejor destino comercial, la conclusión fue que debido al
nda de oficinas, éste sería la mejor alternativa de negocio

el rendimiento más alto?

nes anteriores e identificando que el uso común es el para el

e quieran realizar tus operaciones y/o actividades, a través de

e caja esperados: Esta técnica refleja el valor del activo no

aja que se espera obtener del mismo. Los flujos de caja
na tasa de descuento según el enfoque CPPC (WACC), que
unidad de los inversionistas.

y la técnica de valor presente de flujos de caja esperados,

or proporción de flujos de caja proviene de la renta de las
den estimar en base a un horizonte de proyección que va
s y las tasas de desocupación o vacancia.

or en el que se encuentran las propiedades:

Gráficos
El crecimiento del PBI Nacional y del PBI de
Construcción, se han desarrollado en la misma
tendencia los últimos años. Aunque hubo una
desaceleración en el sector el año 2017, las
proyecciones son optimistas debido a que se están
reactivando los grandes proyectos de infraestructura
en el país.
Construcción, se han desarrollado en la misma
tendencia los últimos años. Aunque hubo una
desaceleración en el sector el año 2017, las
proyecciones son optimistas debido a que se están
reactivando los grandes proyectos de infraestructura
en el país.

En los últimos años, el mayor desarrollo del negocio

inmobiliario está orientado a satisfacer la necesidad
de vivienda, en segundo lugar está la necesidad de
oficinas.

La tendencia de la tasa de ocupación y el precio en

USD por m2, tienen una correlación originada por el
incremento de la demanda de m2 destinados para el
alquiler de propiedades. Mientras la tasa de
desocupación cae, el precio por m2 sube.

Las tasas internas de retorno para destinar las

propiedades al alquiler de oficinas, venta/alquiler de
viviendas y alquiler de centros comerciales, se ha
incrementado en los últimos años, como respuesta al
crecimiento del consumo nacional.

El negocio inmobiliario ha seguido apostando por la

inversión en centros comerciales, la cual representa
la columna vertebral del sector y que genera
dinamismo a las ubicaciones en donde se han
construido edificios para el alquiler de oficinas y/o
viviendas.
 El negocio inmobiliario ha seguido apostando por la
inversión en centros comerciales, la cual representa
la columna vertebral del sector y que genera
dinamismo a las ubicaciones en donde se han
construido edificios para el alquiler de oficinas y/o
viviendas.

liario desde el año 2012.

omo base para las proyecciones:

n ocupación
Total

100%
100%
100%

ación

Total

35,223
27,054
77,860
en USD

Total

[6]x12x[7]
4,963,693
3,602,019
13,588,741

a que únicamente genera

nto público. Este factor ya

el negocio:

% de tasa de inflación)
C Perú que se estima en
enovación, éstos no
ngreso conservador.

os que corresponden a
publicidad, alquileres de
e no existe una base

2018 (5%) se mantendrá

del año 2018, con un

erú)
resos por alquileres
es de 29.5% y la tasa
de 31%.
gresos por alquileres en
enta un 1% de los

de Capital
o de calores de
esarrollar la proyección de estados de resultados y efectuaremos

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
5,062,967 5,164,227 5,267,511 5,372,861 5,480,319
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,638,291 -1,671,057 -1,704,478 -1,738,568 -1,773,339
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
3,424,676 3,493,169 3,563,033 3,634,293 3,706,979
1,012,593 1,032,845 1,053,502 1,074,572 1,096,064
4,437,269 4,526,015 4,616,535 4,708,866 4,803,043
-1,061,650 -1,082,883 -1,104,540 -1,126,631 -1,149,164
-126,574 -129,106 -131,688 -134,322 -137,008
-50,630 -51,642 -52,675 -53,729 -54,803
3,198,416 3,262,384 3,327,632 3,394,185 3,462,068

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
3,674,059 3,747,540 3,822,491 3,898,941 3,976,919
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,788,153 -1,823,916 -1,860,395 -1,897,603 -1,935,555
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
1,885,906 1,923,624 1,962,096 2,001,338 2,041,365
734,812 749,508 764,498 779,788 795,384
2,620,717 2,673,132 2,726,594 2,781,126 2,836,749
-584,631 -596,323 -608,250 -620,415 -632,823
-91,851 -93,689 -95,562 -97,474 -99,423
-36,741 -37,475 -38,225 -38,989 -39,769
1,907,495 1,945,644 1,984,557 2,024,249 2,064,734

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
13,860,516 14,137,726 14,420,480 14,708,890 15,003,068
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-6,099,237 -6,221,222 -6,345,646 -6,472,559 -6,602,010
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
7,761,279 7,916,504 8,074,834 8,236,331 8,401,058
2,772,103 2,827,545 2,884,096 2,941,778 3,000,614
10,533,382 10,744,050 10,958,931 11,178,109 11,401,671
 -2,405,996 -2,454,116 -2,503,199 -2,553,263 -2,604,328
-346,513 -353,443 -360,512 -367,722 -375,077
-138,605 -141,377 -144,205 -147,089 -150,031
7,642,267 7,795,113 7,951,015 8,110,035 8,272,236

C (WACC):

C (WACC):

Fuente
C3.1
ctura de capital de la enti
ctura de capital de la enti
upuestos
vigente en Perú
+(([4]x(1-[5])x(([3])/([2]+[3]))))

nar el CPPC:

//[Link]/estadisticas/series/diarias/resultados/PD04719XD/html/2018-12-01/2018-12-31/

tal del negocio y la tasa de impuesto a las ganancias del país:

o un promedio de las dos Betas obtenidas)

/~adamodar/pc/datasets/[Link]
l mercado peruano (Bolsa de Valores de Lima) para poder

/~adamodar/pc/datasets/[Link]
com/indices/equity/sp-bvl-peru-general-index-pen

ocs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/[Link]

ada propiedad:

3,198,416 3,262,384 3,327,632 3,394,185 3,462,068

0.92 0.84 0.78 0.71 0.65

2,938,408 2,753,528 2,580,279 2,417,932 2,265,799
[1] [1] [1] [1] [1]
 1,907,495 1,945,644 1,984,557 2,024,249 2,064,734

0.92 0.84 0.78 0.71 0.65

### 1,642,168.78 1,538,845.84 1,442,023.84 ###
[1] [1] [1] [1] [1]

7,642,267 7,795,113 7,951,015 8,110,035 8,272,236

0.92 0.84 0.78 0.71 0.65

### 6,579,254.80 6,165,297.38 5,777,385.58 ###
[1] [1] [1] [1] [1]

queremos que cada una de las propiedades sea adquirida en

No Financiero “Propiedades de Inversión”, sí resulta apropiado
mente porque de la misma propiedad se generan los beneficios
el resto de activos no financieros, que necesitan de otros
lo anterior, te recomiendo que apliques pata los otros activos
todo residual”, cuyos ejemplos los hemos desarrollado
 6 7 8 9 10
2024 2025 2026 2027 2028
5,589,925 5,701,724 5,815,758 5,932,073 6,050,715
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,808,806 -1,844,982 -1,881,882 -1,919,520 -1,957,910
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
3,781,119 3,856,741 3,933,876 4,012,554 4,092,805
1,117,985 1,140,345 1,163,152 1,186,415 1,210,143
4,899,104 4,997,086 5,097,028 5,198,968 5,302,948
-1,172,147 -1,195,590 -1,219,502 -1,243,892 -1,268,769
-139,748 -142,543 -145,394 -148,302 -151,268
-55,899 -57,017 -58,158 -59,321 -60,507
3,531,310 3,601,936 3,673,975 3,747,454 3,822,403

6 7 8 9 10
2024 2025 2026 2027 2028
4,056,458 4,137,587 4,220,339 4,304,746 4,390,840
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,974,266 -2,013,751 -2,054,026 -2,095,107 -2,137,009
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
2,082,192 2,123,836 2,166,313 2,209,639 2,253,832
811,292 827,517 844,068 860,949 878,168
2,893,484 2,951,353 3,010,381 3,070,588 3,132,000
-645,480 -658,389 -671,557 -684,988 -698,688
-101,411 -103,440 -105,508 -107,619 -109,771
-40,565 -41,376 -42,203 -43,047 -43,908
2,106,028 2,148,149 2,191,112 2,234,934 2,279,633

6 7 8 9 10
2024 2025 2026 2027 2028
15,303,129 15,609,192 15,921,376 16,239,803 16,564,599
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-6,734,050 -6,868,731 -7,006,106 -7,146,228 -7,289,153
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
8,569,079 8,740,460 8,915,270 9,093,575 9,275,447
3,060,626 3,121,838 3,184,275 3,247,961 3,312,920
11,629,705 11,862,299 12,099,545 12,341,536 12,588,366
-2,656,414 -2,709,543 -2,763,734 -2,819,008 -2,875,388
-382,578 -390,230 -398,034 -405,995 -414,115
-153,031 -156,092 -159,214 -162,398 -165,646
8,437,681 8,606,434 8,778,563 8,954,134 9,133,217
3,531,310 3,601,936 3,673,975 3,747,454 3,822,403

0.60 0.55 0.51 0.47 0.43

2,123,238 1,989,647 1,864,461 1,747,152 1,637,224
[1] [1] [1] [1] [1]
 56,929,170
24,384,080
[1]

2,106,028 2,148,149 2,191,112 2,234,934 2,279,633

0.60 0.55 0.51 0.47 0.43

1,266,272.24 1,186,600.18 1,111,940.97 ### 976,419.36
[1] [1] [1] [1] [1]

33,951,833
14,542,355
[1]

8,437,681 8,606,434 8,778,563 8,954,134 9,133,217

0.60 0.55 0.51 0.47 0.43

5,073,246.92 4,754,045.39 4,454,927.56 ### 3,911,968.00
[1] [1] [1] [1] [1]

136,026,065
58,263,109
[1]
[a]

[b]
[A]

[A]x[B]
[H]
[A]
[C]

[a]

[b]
[A]

[A]x[B]
[H]
[A]
[C]

[a]

[b]
[A]
[A]x[B]
[H]
[A]
[C]
[C]

[E]=[1/(1+[D])^Período]
[F]=[C]x[D]
[H]=[Último Flujo x (1+[G])/([D]-[G])]
[E]x[H]

[C]

[E]=[1/(1+[D])^Período]
[F]=[C]x[D]

[H]=[Último Flujo x (1+[G])/([D]-[G])]

[E]x[H]

[C]

[E]=[1/(1+[D])^Período]
[F]=[C]x[D]

[H]=[Último Flujo x (1+[G])/([D]-[G])]

[E]x[H]
Riesgos financieros
Riesgos de moneda (TC)
a) Riesgos de mercado Riesgos de tasa de interés (TI)
Riesgos de precios

b) Risgo de crédito Depósitos en Bancos

Cuentas por cobrar

c) Riesgo de liquidez
Instrumentos
financieros