Página 1 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
Lima,04 de agosto del 2023.
SOLICITANTE : FELICITA CUADROS DE LA CRUZ
TÍTULO : 903863 del 28/03/2023
SOLICITUD : H.T. Nº 66998 del 26/06/2023
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Rectificación.
SUMILLA :
RECTIFICACIÓN EN MÉRITO A DOCUMENTOS FEHACIENTES
La rectificación en mérito a documentos fehacientes prevista en el artículo 85 del
Reglamento General de los Registros Públicos busca rectificar los errores y omisiones
en el nombre, número de documento de identidad, estado civil, entre otros datos, que
se hubiera incurrido en el título inscrito; siempre que de la confrontación de los
documentos fehacientes presentados y los antecedentes registrales existan elementos
de conexión suficientes que permitan determinar de manera indubitable que se trata de
la misma persona y existe el error invocado.
FECHA CIERTA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En el ámbito registral la fecha cierta del contrato de compraventa y, por lo tanto, de la
transferencia de propiedad no será la fecha que las partes han señalado en la minuta,
sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización, es decir, la fecha
de la escritura pública, salvo que la minuta o el documento donde conste el contrato
tengan fecha cierta.
IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE CALIDAD DEL BIEN
No procede la rectificación de la calidad de un bien propio a social cuando del estudio de
la partida, los antecedentes registrales y los documentos presentados se desprende que
el inmueble se encuentra registrado conforme a ellos.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación del
asiento 2 del rubro c de la ficha 70216 que continúa en la partida electrónica
N°43077198 del Registro de Predios de Lima, en el que consta a nombre de
Marcelino Cuadros Castro con estado civil viudo, por cuanto se señala que el
estado civil y titular inscrito no corresponde, debido a que no se incluyó a la que
presuntamente era su cónyuge al momento de la celebración del contrato,
solicitando se rectifique la titularidad del predio a favor de la sociedad conyugal
conformada por Marcelino Cuadros Castro y Eusebia de la Cruz.
Para dicho efecto, se presenta
Página 2 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
- Solicitud de rectificación
- Copia certificada por RENIEC de la Partida de matrimonio de Marcelino
Cuadros Castro y Eusebia de la Cruz de fecha 21.09.1983
- Copia certificada por RENIEC de la Partida de nacimiento de Samuel
Cuadros de la Cruz de fecha 18.06.1965
- Copia certificada por RENIEC de la Partida de nacimiento de Gonzalo
Cuadros de la Cruz de fecha 10.01.1969
- Copia certificada por RENIEC de la Partida de nacimiento de Marcela
Cuadros de la Cruz de fecha 08.07.1971
- Copia certificada por RENIEC de la Partida de nacimiento de Felicita
Cuadros de la Cruz de fecha 20.12.1976
- Copia certificada de la Partida de matrimonio religioso de 08.07.1963 de
Marcelino Cuadros Castro y Eusebia de la Cruz firmada por el Notario
eclesiástico Percy Quispe Misaico.
- Copia certificada por RENIEC de la Acta de defunción de Eusebia de la
Cruz de fecha 13.08.1988 en la que se declara que fallece con fecha
12.08.1988.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Propiedad Inmueble de Lima Carmen
Alicia Valdivia Silva formuló observación del título mediante la esquela de fecha
23.06.2023:
(...)
Ante lo manifestado en el reingreso, cabe reiterar que la titularidad del
inmueble se registró en virtud de la escritura pública de 1994 fecha en la que
Marcelino Cuadros Castro, tenía el estado civil de viudo, conforme declaró,
por lo que no procede señalar vía rectificación que el inmueble lo adquirió
siendo casado, menos aún, que es un bien social a favor del citado y Eusebia
De La Cruz Martinez, ante lo expuesto, no procede rectificar en ese extremo,
al no haberse incurrido en error en la inscripción, conforme lo normado en los
artículos 80, 81, 82 y 85 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Asimismo, cabe mencionar sobre los hechos manifestados en el reingreso:
Que adquirieron el inmueble en 1971 siendo convivientes, se casaron
religiosamente en 1963, su Matrimonio Civil fue celebrado el 21.09.1983 (no
se adjuntó Partida), y que la cónyuge falleció en 1988, constituyen hechos que
deberían ser probados y resueltos en Sede Judicial.
Por tanto, subsiste la observación anterior:
Rectificación: Partida N° 43077198
Página 3 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
Mediante el presente título, solicitan la rectificación de la titularidad de
Marcelino Cuadros Castro, viudo, a casado, y con ello la titularidad a favor de
la sociedad conyugal conformada por el citado y Eusebia De la Cruz Martínez.
En atención a su solicitud, nos remitimos a la Partida citada, desprendiéndose
que don Marcelino Cuadros Castro adquirió el inmueble mediante
compraventa celebrada por escritura pública del 8 de julio del 1994, fecha en
la que tenía el estado civil de viudo, ante lo cual, cabe manifestar que la
escritura pública constituye un documento de fecha cierta, es decir, constituye
la fecha real, verificable, oponible para todos los efectos ante terceros, y
produce eficacia jurídica como tal, conforme el art. 245 del Código Procesal
Civil. Ante lo cual, no procede atender su solicitud en Sede Registral, pudiendo
hacer valer su derecho en otro fuero. Base Legal Arts.31, 32, 40 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos, arts.2010, 2011, 310, 315 del
Código Civil.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su apelación señalando que:
- Los señores Marcelino Cuadros Castro y Eusebia de la Cruz Martínez
formalizaron su unión matrimonial el 08.07.1963 en la Parroquia de san Pedro
de Cangallo, es decir que para la fecha de 22.09.1971 (fecha en que se realiza
la minuta de la compraventa) el inmueble ya había sido transferido a ellos.
- Consecuentemente al momento del fallecimiento de Eusebia de la Cruz
Martínez el 12.08.1988, ella ya era propietaria en virtud de la sociedad de
gananciales, a pesar que dicha minuta se elevará a escritura pública recién
con fecha 08.07.1994.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
La ficha N° 70216 que continúa en la Partida electrónica N° 43077198 del
Registro de Predios de Lima.
En la citada partida se encuentra inscrito el predio rural denominado parcela 2-A
Sector 1 con un área de 15,000.00 m2.
En el asiento 2C consta el dominio del predio a favor de Marcelino Cuadros
Castro con estado civil viudo.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Página 4 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
Interviene como ponente la vocal (s) Yovana Del Rosario Fernandez Mendoza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde
determinar:
- Si existe error en la inscripción y si este es susceptible de ser rectificado
VI. ANÁLISIS
1. El artículo 3 de la Ley Nº 26366 establece que: “Son garantías del Sistema
Nacional de los Registros Públicos: (...) b) La intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
(...)”.
Conforme a lo previsto por el artículo 20131 del Código Civil y numeral VII2 del
Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP), normas que consagran el principio de legitimación,
los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no
se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento referido o se
declare su invalidez en la vía judicial o arbitral, o se cancele por suplantación o
falsedad documentaria.
Registralmente, la legitimación adquiere sustento en la especial y profunda
actividad de evaluación de títulos que realizan las instancias registrales. La
inscripción viene precedida de una calificación de la legalidad de los títulos, en
sus aspectos formales y materiales, asimismo, la calificación se realiza
confrontando el contenido del título con la información de las partidas registrales
y, complementariamente, con los títulos archivados.
2. El artículo 75 del RGRP define la inexactitud registral como todo desacuerdo
existente entre lo registrado y la realidad extra registral, estableciendo que dichas
inexactitudes se rectificarán en la forma establecida en el Título VI del
1
Artículo 2013.- Principio de legitimación. - El contenido del asiento registral se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado
en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los
supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos
que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes
2
VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. - Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare su invalidez por la vía judicial o
arbitral.
Página 5 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
Reglamento General cuando sean consecuencia de un error u omisión cometido
en algún asiento o partida registral; en caso contrario, la rectificación deberá
efectuarse en mérito a título modificatorio posterior que permita concordar lo
registrado con la realidad.
Asimismo, en el artículo 76, se establece que el registrador es el encargado de
rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al
respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su
parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que
con ocasión de la calificación de un título el registrador determine que la
inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de
concepto.
Del mismo modo, la parte final del artículo 76 ha señalado que no resulta
procedente la rectificación cuando existan en la partida, obstáculos que lo
impidan; obstáculos que en este caso se trataría de transferencias inscritas a
favor de terceros.
3. De acuerdo con lo regulado en la norma precitada, la inexactitud registral se
presenta en dos supuestos básicos:
- Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometidos en algún
asiento o partida registral (errores en los asientos registrales), cuya
rectificación está prevista en el Título VI del RGRP. Es decir, se trata de
supuestos en los cuales no existe concordancia entre el asiento de
inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.
- Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en
los asientos registrales, en cuyo caso se requerirá, como supuesto general
aplicable, la presentación del título modificatorio que permita concordar
lo registrado con la realidad extra registral. Es decir, se trata de
supuestos en los cuales el pedido de rectificación tiene como sustento
causas o motivos distintos a la sola discordancia entre el asiento de
inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.
El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de la inexactitud
que integra el catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la
realidad y el Registro.
4. Por otra parte, las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a
diferencia de estos, son un desacuerdo entre la partida y la realidad física o
jurídica extrarregistral, pero por razones extrañas a la labor propia de las
instancias registrales, ya sea porque el título presenta defectos en su
construcción o simplemente porque no se ha inscrito. Esta diferencia se rectifica
Página 6 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
a través del título modificatorio que permita concordar lo registrado con la
realidad. Así lo prescribe el último párrafo del artículo 75 del Reglamento
General: “La rectificación de las inexactitudes distintas a [los errores registrales],
se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado
con la realidad”.
En la misma línea, el artículo 85 del Reglamento General regula la rectificación
amparada en documentos fehacientes, bajo el siguiente tenor:
Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados
de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de
la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error
producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier
otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
La característica esencial de los documentos fehacientes es que son
instrumentos públicos que contienen información que legalmente se le atribuye
fe en su exactitud. Los documentos fehacientes no son documentos negociales
o que contengan voluntad declarativa de las partes involucradas en el acto o
derecho inscrito, sino que provienen de fuentes distintas, como los Registros de
Identidad o Registros Civiles, cuya información fehaciente no depende de un
negocio jurídico, sino de la certificación que le otorga la entidad pública
competente.
5. Con relación a la transferencia de propiedad de un bien inmueble, el artículo
949 del Código Civil señala que: «La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente
o pacto en contrario».
Así, tenemos que, salvo las excepciones previstas, la transmisión de la
propiedad se producirá cuando el vendedor se obligue a transferir la propiedad
del bien y el comprador a pagar su precio en dinero, sin requerir siquiera que se
haya suscrito documento alguno y mucho menos que dicho documento tenga la
calidad de instrumento público. Siendo éste el título material que vincula a las
partes y que origina el nacimiento del derecho real.
Sin embargo, en el ámbito registral no basta que exista el título material, sino
que además se requiere acreditar o probar que dicho acto jurídico se ha
producido, esto es, se requiere que el acto jurídico se exteriorice a través de una
forma determinada, que generalmente es el instrumento público en el que
interviene un notario para dar fe de la realización del acto jurídico.
De allí que en el ámbito registral la fecha cierta del contrato de compraventa y,
por lo tanto, de la transferencia de la propiedad, no será la fecha que las partes
Página 7 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
han manifestado en la minuta o en la escritura pública sino la fecha en que dicho
contrato ha merecido fe de su realización, es decir, la fecha de la escritura
pública, salvo que la minuta tenga fecha cierta
6. En cuanto a los supuestos en los que el contrato, antes de ser elevado a
escritura pública, adquiere fecha cierta, esta instancia se ha pronunciado en
reiterada y uniforme jurisprudencia3 con relación a la "fecha cierta", habiendo
indicado que en la medida que resulta compatible con la naturaleza del
procedimiento registral, resultan de aplicación los supuestos contemplados en el
artículo 245 del Código Procesal Civil (C.P.C.).
La referida norma establece que, tratándose de documentos privados, éstos
adquieren fecha cierta y producen eficacia jurídica como tales en el proceso
desde:
[…]
1. La muerte del otorgante;
2. La presentación del documento ante funcionario público;
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha
o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido
determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.
Conforme a lo expuesto precedentemente, la fecha cierta no será la fecha en
que las partes han manifestado su voluntad contenida en la minuta, sino la fecha
en que dicho contrato ha merecido fe de su realización, es decir, la fecha de la
escritura pública, salvo que la minuta tenga fecha cierta o nos encontremos
dentro de uno de los supuestos establecidos en el citado artículo 245 del TUO
del Código Procesal Civil.
7. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación del
asiento 2 del rubro c de la ficha 70216 que continúa en la partida electrónica
N°43077198 del Registro de Predios de Lima, en el siguiente sentido:
Asiento 2 rubro C
Dice:
Vendido a favor de Marcelino Cuadros Castro, viudo (…)
Debe decir:
Vendido a favor de la sociedad conyugal conformada por Marcelino Cuadros
Castro y Eusebia de la Cruz Martínez
3
Resolución N.° 761-2022-SUNARP-TR, N.º 426-2022-SUNARP-TR, N.° 2980-2021-SUANRP-TR,
entre otras.
Página 8 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
Al respecto la registradora deniega la inscripción señalando que, la titularidad del
inmueble se registró en virtud de la escritura pública de 1994 fecha en la que
Marcelino Cuadros Castro, tenía el estado civil de viudo, siendo este un
documento de fecha cierta oponible ante tercero y no habiendo presentado el
interesado documento idóneo para la rectificación de este asiento, teniendo en
cuenta además que, la inclusión de la cónyuge debería ser aprobada y resuelta
en sede judicial.
El recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el rubro III
de la presente resolución, interponiendo recurso de apelación; por lo que
corresponde a esta instancia determinar si procede o no la rectificación
planteada, al amparo de la normativa sobre rectificación citada en los numerales
anteriores
8. Bajo estos alcances, a efectos de determinar si procede la rectificación
solicitada corresponde revisar el título archivado que dio origen al asiento 2 del
rubro C de la ficha 70216 que continúa en la partida N° 43077198 del Registro
de Predios de Lima.
Revisado el título archivado N° 112539 del 06.09.1994, contiene la escritura
pública de compraventa que otorga José Enrique Koechlin Von Stein a favor de
Marcelino Cuadros Castro y que dio mérito a la inscrito al asiento 2 del rubro C,
se aprecia lo siguiente:
“En la ciudad de Lima, a los ocho días del mes de julio de mil novecientos
noventa y cuatro, ante mí, Aurelio Alfonso Díaz Rodríguez, abogado notario
público de Lima, comparecen:
(…)
Don Marcelino Cuadros Castro, mayor de edad, con domicilio en esta
ciudad, de nacionalidad Peruana, Industrial, viudo, identificado con libreta
electoral N° 06561500, libreta de conscripción militar N° 22717714
(…)
MINUTA: señor notario Doctor Aurelio Alfonzo Diaz Rodriguez, sírvase usted,
extender en su registro de escrituras públicas, una de compraventa, que
celebran de una parte como vendedor, don José E. Koechlin Von Stein (…) y
de la otra como compradores Epifanio Cuadros Castro (…) y don Marcelino
Cuadros Castro, con libreta electoral N° 3431929 y Libreta Tributaria N°
H504504, ambos domiciliados en manzana BE-Lote 28 – Huachipa,
Lurigancho, de acuerdo a los términos y condiciones siguientes:
PRIMERO:
(…)
Agregue usted, señor Notario las demás cláusulas de estilo para la validez de
la presente, cuidando de remitir los partes respectivos a los Registros Públicos
Página 9 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
de Lima, para los fines consiguientes.- Lima, 22 de Setiembre de 1971,
firmado (…)
CLÁUSULA ADICIONAL: a la fecha, el lote de terreno rústico N° 2-A se halla
subdividido en dos sectores 1) Parcela Lote 2-A sector uno, cuyos datos
aparecen señalados en la ficha 70216 del registro de la propiedad inmueble
de lima y 2) lote 2-A sector dos, cuyos datos aparecen señalados en la Ficha
69360-B. La parcela Lote 2-A sector uno se adjudica a favor de Marcelino
Cuadros Castro, viudo y el lote 2-A sector dos, se adjudica a Epifanio
Cuadros Castro y esposa Carmen Tenorio Arando. Lima 30 de marzo de
1988, firmado (…)”
(Resaltado es nuestro)”
Asimismo, el interesado presenta partida de matrimonio religioso y civil de
Marcelino Cuadros Castro y Eusebia de la Cruz Martínez y partida de defunción
de Eusebia de la Cruz Martínez, respecto de ello tenemos que:
− Según partida de matrimonio religioso los señores Marcelino Cuadros
Castro y Eusebia de la Cruz Martínez contrajeron matrimonio religioso con
fecha 8.7.1963.
− Según partida de matrimonio civil los señores Marcelino Cuadros Castro y
Eusebia de la Cruz Martínez se casaron con fecha 26.09.1983.
− Según partida de defunción, la señora Eusebia de la Cruz Martínez falleció
con fecha 12.08.1988
De lo transcrito se advierte que, si bien los señores contrajeron matrimonio civil
desde 1983, para la fecha en que se realizó la escritura pública de compraventa
(08.07.1994) el señor Marcelino Cuadros Castro ya ostentaba el estado civil de
viudo, por cuanto su entonces cónyuge Eusebia De La Cruz Martínez falleció el
12.8.1988.
De otro lado la recurrente arguye que debe tenerse en cuenta la fecha de la
minuta esto es el 22/07/1971, la cual es posterior a la fecha del matrimonio
religioso del titular celebrado el 8.7.1963; sin embargo como ya hemos señalado
anteriormente la fecha no será la fecha en que las partes han manifestado su
voluntad contenida en la minuta, sino la fecha en que dicho contrato ha merecido
fe de su realización, es decir, la fecha de la escritura pública, salvo que la minuta
tenga fecha cierta, y de la revisión efectuada al título archivado 112539 del
6.9.1994 se desprende que la minuta inserta no tiene fecha cierta que determine
de forma indubitable la fecha de su celebración, por lo que la única fecha cierta
que obra en el título archivado que dio mérito a la inscripción del dominio es la
de escritura pública de transferencia, esto es el: 8.7.1994. Además, debemos
señalar que el matrimonio que debe tenerse en cuenta es el matrimonio civil, el
cual se encuentra descrito en el artículo 2594 del Código Civil.
4
Artículo 259.- Celebración del matrimonio
Página 10 de 10
RESOLUCIÓN N°3343-2023-SUNARP-TR
De lo expuesto podemos concluir que la inscripción realizada en el asiento 2-C
de la Ficha N°70216 del registro de Predios de Lima se encuentra conforme al
título archivado, a sus antecedentes registrales, la documentación presentada
por el recurrente y la normatividad correspondiente, por lo cual corresponde
confirmar la denegatoria de inscripción dispuesta por la primera instancia.
Con la intervención de la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes, autorizada
mediante Resolución N° 087-2023- SUNARP/PT del 24/4/2023 y de la vocal (s)
Yovana Del Rosario Fernández Mendoza autorizada mediante Resolución
N°172-2023-SUNARP/PT del 21/7/2023
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por la registradora del
Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, por los
fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese
Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROCIO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral
YOVANA DEL ROSARIO FERNANDEZ MENDOZA
Vocal (s) del Tribunal Registral
El matrimonio se celebra públicamente, en la municipalidad o en la notaría, ante el alcalde o el
notario que ha recibido la declaración, compareciendo los contrayentes en presencia de dos
testigos mayores de edad y vecinos del lugar. El alcalde o el notario, después de leer los artículos
287, 288, 289, 290, 418 y 419, preguntará a cada uno de los pretendientes si persisten en su
voluntad de celebrar el matrimonio y respondiendo ambos afirmativamente, extenderá el acta de
casamiento, la que será firmada por el alcalde o el notario, los contrayentes y los testigos."
