INTRODUCCIÓN

Sobre el tema de la usucapión (prescripción adquisitiva de dominio) existe una profusa

bibliografía. Por un lado, el tema ha sido estudiado por los grandes maestros del Derecho
universal, partiendo del gran Friedrich Karl Savigny, continuando con los trabajos de Rudolf
Ihering, terciando en esta polémica Raymond Saleilles. El tema, igualmente, en esa línea, ha
sido y es desarrollado en todos los tratados y manuales clásicos de Derecho Civil, y,
concretamente, de derechos reales; pero también, por otro lado, al tema de la usucapión se le
han dedicado numerosas monografías y libros específicos, debido a su importancia.

El primero de los grandes juristas que planteó el estudio del tema de los derechos reales, sobre
una reconstrucción a través de las bases romanísticas, fue Federico Carlos Savigny, más allá de
su punto de vista subjetivista, hoy día superado su teoría la expuso en su memorable Tratado
de la posesión en el Derecho romano (1803). Allí, respecto a la posesión, sostuvo: “La posesión
no tiene como derecho un lugar especial, pues que ella no es un derecho, pero ella engendra
un derecho personal, el de invocar los interdictos posesorios; es a este título que ella tiene un
muy grande parecido con un derecho propiamente dicho, y por eso exige reglas especiales
sobre la manera de adquirirla y perderla.

En suma, para Savigny la posesión no es un derecho, pero engendra un derecho personal, el de

invocar los interdictos posesorios.

Partimos de la posesión porque de ella Savigny hace derivar la usucapión. En efecto, en otro de
sus célebres trabajos, titulado Sistema del Derecho romano actual, reitera que “la posesión no
pertenece a la categoría de los derechos reales”, y agrega que es, “por su naturaleza una
relación puramente de hecho”, y añade una nueva consecuencia jurídica: la usucapión. Es decir,
es un hecho pero que crea dos consecuencias jurídicas: los interdictos y la usucapión.

El punto de vista subjetivista de Savigny fue refutado por Rudolf Ihering, el otro portentoso
jurista alemán. Este elabora orgánicamente su tesis en una de sus obras capitales: Teoría de la
posesión. El fundamento de la protección posesoria (1868), donde desarrolla ampliamente su
teoría sobre el corpus posesorio, uno de los dos elementos clave en la posesión. Lo mismo
hace en La lucha por el derecho, y amplía su doctrina en El espíritu del Derecho romano. Más
adelante, en su obra La voluntad en la posesión, al tratar el elemento psicológico -el animus
cierra el círculo de la noción de posesión, desde la óptica objetivista.

José Antonio Álvarez-Caperochipi, jurista español, autor del enjundioso Curso de Derechos
reales (1986), estima que el auténtico fundamento de la usucapión es el significado
constituyente de la apariencia como única realidad del derecho y de la propiedad; es por tanto
algo más que un medio de prueba de la propiedad o instrumento de seguridad del tráfico, es la
realidad misma (la única realidad) de la propiedad. El substrato dogmático de un orden social
patrimonial.

Antonio Hernández Gil, civilista español, ha hecho un notable análisis de la posesión en

general, y de la usucapión, en particular, en su obra La posesión (1980). Lo más llamativo de
este autor es que ubica a la posesión, en general, en la nueva teoría, donde, partiendo de la
clasificación de la institución en “posesión en nombre propio” y “posesión en nombre ajeno”,
arriba a una nueva clasificación de la posesión. Lo cual es importantísimo ya que, por ejemplo,
si alguien posee en nombre propio, pero a título distinto de dueño, como sería el inquilino, no
puede de ningún modo usucapir.

Manuel Albaladejo considera que el fundamento de la usucapión se halla en la idea (acertada o

no) de que, en aras de la seguridad del tráfico, es aconsejable que, al cabo de determinado
tiempo se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta
como suyos, sin contradicción del interesado.

LA PREESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

El código civil peruano indica que toda persona que haya poseído un bien inmueble de manera
pacífica, publica, continua y como propietario, por 5 o 10 años, puede reclamar el título de
propiedad del bien. A este modo de adquirir la propiedad se le denomina: Prescripción
adquisitiva de dominio o Usucapión.

La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un

bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con desarrollar una
conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.

La propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión, que debe ser continua, es
decir sin interrupciones; pacífica, cuando la posesión es ejercida sin violencia física y moral;
pública, porque la posesión debe ser visible por la colectividad, y como propietario,
comportándose como tal durante diez años.

Hasta el año 1999, solamente se podía reclamar el reconocimiento de la propiedad por

prescripción por la vía judicial, es decir, hasta esa fecha la única autoridad competente para
reconocer la propiedad por prescripción era el juez.

El código civil del Perú regula la prescripción adquisitiva de dominio en los artículos 950,
951,952 y 953. En ellos se menciona, que aquel que cumpla con los requisitos invocados para
la prescripción puede entablar un juicio para que se le declare propietario. Siendo así, la
sentencia que se pronuncia a favor de la adquisición de la propiedad vale como título para la
inscripción en los registros correspondientes.

Como se podrá advertir, el código civil solo admite una vía para solicitar la prescripción
adquisitiva de dominio: la vía judicial. Ello debido a que la vigencia de nuestro código data del
año 1984 y como se mencionó, hasta el año 1999, no se admitía otra vía procedimental para
adquirir la propiedad por prescripción que la judicial. Por ese tiempo no existía la vía notarial y
por lo tanto, todas las personas que deseaban que se les declarará propietarios por
prescripción, debían pasar necesariamente por un proceso judicial que por lo general es
bastante largo y complejo.

Sin embargo, el mismo año se promulgó la ley 27157, que estipulaba que el proceso de
prescripción adquisitiva también se podía tramitar utilizando la vía notarial, es decir, la nueva
ley señalaba que un NOTARIO también era competente para reconocer la propiedad por
prescripción, siempre y cuando, se cumplan con los requisitos señalados por la ley.

Por lo general, la prescripción adquisitiva se realiza de dos maneras, a través de un proceso

judicial, que puede ser respecto de predios urbanos y rurales, o de un trámite notarial, que es
solo respecto de predios urbanos con o sin edificación.
Bajo estas premisas, podemos señalar que la prescripción adquisitiva de dominio notarial es
aquel proceso, por el cual una persona que ha poseído un bien inmueble de manera pública,
pacifica, continua y en concepto de dueño, por 5 o 10 años, puede reclamar el título de
propiedad del bien ante un NOTARIO.

La prescripción adquisitiva notarial la realizan los notarios de localidad donde se ubica el predio
materia de inscripción. La prescripción adquisitiva judicial se tramita como proceso abreviado,
ante un juez civil, quien emitirá la sentencia, y ésta al quedar firme se convertirá en título
inscribible en la Sunarp.

En primer lugar, debemos saber, que la prescripción adquisitiva notarial se tramita por un tipo
especial de proceso, al que se le denomina proceso no contencioso.

Un proceso no contencioso es aquel proceso en el que no existe litigio. Aquí, a diferencia de lo

que ocurre con los procesos contenciosos, no existe conflicto de intereses entre dos partes; los
sujetos que acuden a esta vía, por lo general, piden que se les declare la existencia de un
derecho. En este proceso no debe controversia ni oposición.

Por esta razón, si durante el proceso de prescripción notarial, aparece una persona que
contradiga lo alegado por la parte solicitante, el notario que lleva el caso deberá dar por
concluido el trámite solicitado. Ante ello, a la parte solicitante no le quedará otra opción que
acudir a un proceso contencioso, es decir, a un proceso judicial para reclamar su derecho.

En el supuesto de prescripción notarial, presentada la solicitud por el notario ésta se anota

preventivamente en el Registro de Predios en la Sunarp y se publica un aviso por tres días en el
Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación, con un intervalo de tres días útiles
entre cada uno de ellos, notificándose al titular registral, anterior transferente, colindante(s) y
otras personas indicadas en la solicitud.

El notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del
solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.

Transcurridos 25 días útiles desde la fecha de la última publicación sin que medie oposición, el
notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su
inscripción.

Los títulos inscribibles para la Prescripción Adquisitiva pueden ser: 1. La escritura pública
declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción, insertando los avisos, el acta de
presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios. A la
Sunarp se presenta el parte notarial. 2. También el Formulario Registral, que contiene sólo
certificación notarial de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio, acompañado del
acta notarial correspondiente

el cambio introducido en los bienes del dominio privado del Estado, a raíz de la Ley N° 29.618
(El Peruano, 24 de noviembre de 2010) que dispuso su imprescriptibilidad.