ARTÍCULO
CRISTI, Raúl (2024). “La rectificación de superficies y cabidas en el registro inmobiliario chileno”. Revista Fojas. Disponible
en: https://fojas.conservadores.cl/articulos/la-rectificacion-de-superficies-y-cabidas-en-el-registro-inmobiliario-chileno/
LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIES
Y CABIDAS EN EL REGISTRO
INMOBILIARIO CHILENO
Raúl Cristi1
I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Es frecuente que se detecten en las inscripciones de inmuebles practicadas en el registro de la propiedad
diferencias entre la superficie registrada y la superficie real de los mismos. Se trata de una inexactitud
registral que puede consistir tanto en que la cabida de un predio sea mayor o menor que la señalada en
la respectiva inscripción, o bien, puede que no contenga superficie alguna o se encuentre expresada en
unidades de superficie que están en desuso (por ejemplo cuadras).
Lo anterior trae aparejado inconvenientes para los titulares de tales inscripciones,
especialmente porque las autoridades administrativas que intervienen en el proceso de división del
suelo, ya sea rural o urbana, exigen, en primer término, la elaboración de planos, que obviamente deben
contemplar no sólo la consideración de superficies, sino que también su elaboración a una escala
determinada, que implica también la medición de las longitudes de los deslindes.
Por otro lado, puede ser suceder también que la cabida del inmueble contenida en el plano que
al efecto se ha elaborado y que se pretende agregar al registro no coincida con la que se señala o
contempla en la respectiva inscripción, si la hubiere, porque si ello es así, el Conservador respectivo
ordinariamente no agregará el plano al Registro en atención a esta disconformidad con los antecedentes
que obran en él.
II. LA CABIDA DEL INMUEBLE COMO DATO DE LA INSCRIPCIÓN
Cabe señalar a este respecto que en nuestra normativa registral no existe la exigencia de incorporar la
superficie, ni menos las longitudes de los deslindes de los inmuebles en las inscripciones. En esta parte
los artículos 78 n.° 4 y 81 n.° 3 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, sólo exigen que se
señalen en las inscripciones de propiedad y de hipotecas y gravámenes el nombre y los linderos del
inmueble y demás datos relativos a su ubicación, en el caso de estas últimas.
Ha sido una especie de evolución natural de nuestro registro inmobiliario el ir perfeccionando
y precisando la descripción de los inmuebles en las inscripciones, pasando desde una descripción
literaria a otra fundada en una base gráfica, como son los planos.
Este escenario ha sido producto de exigencias de leyes que no son propiamente registrales,
como es el caso, por ejemplo, de los inmuebles que forman parte de un condominio, en especial los
de tipo A, en que la descripción de la unidad de dominio exclusivo es exclusivamente gráfica o, bien,
1 Conservador de Bienes Raíces de Rengo.
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en el proceso de división del suelo con la dictación de leyes sobre planificación urbana y con el proceso
de reforma agraria.
Todo esto ha redundado, sin duda alguna, en una mejor aplicación en nuestro sistema
inmobiliario del principio de especialidad registral, que exige que tanto el derecho inscrito, su titular, como
la finca –en nuestra legislación el inmueble– estén debida y completamente descritos. Pero estos datos,
repito, no son exigencias obligatorias de la legislación registral.
III. EFECTOS QUE PRODUCE LA INSCRIPCIÓN RESPECTO DE LOS DATOS DE HECHO
Una gran controversia se produjo en el ámbito de la dogmática registral, especialmente en España, en
torno a saber si las inscripciones dan fe pública registral de los datos de hecho de los inmuebles
inscritos, sobre todo en lo referente a su cabida o superficie (en nuestro sistema tendríamos que hablar
de oponibilidad). No se discute en ese país que la fe pública registral se refiera a la existencia del derecho
y su extensión, así como la pertenencia a su titular, pero en cuanto a los datos fácticos hay consenso
en que el registro no garantiza tal extremo, salvo que exista una coordinación entre el catastro y el
registro. De esto último, se debe dejar constancia en la inscripción (folio real) y se realiza dentro de un
proceso legal muy reciente y, por lo demás, voluntario.
En nuestra legislación los efectos de la inscripción no se extienden de manera alguna a los datos
de hecho del inmueble contenidos en ella. Es decir, en el evento de que una inscripción dé cuenta de
una determinada cabida, por ejemplo señale que su superficie es de mil metros cuadrados y su cabida
real fuere menor, supongamos ochocientos metros, no se habilita a su titular, con el sólo mérito de
dicha inscripción, a demandar el faltante de superficie a alguno de los propietarios colindantes, porque
los datos fácticos que contiene su inscripción no le son oponibles a ellos, por lo que tal circunstancia
no podría fundamentar una acción real, como la reivindicatoria.
A mi juicio, sólo un apoderamiento material podría permitir ejercer acciones judiciales
tendientes a recuperar faltantes de superficie, especialmente cuando exista vulneración de deslindes o
cercos, es decir, cuando exista un menoscabo a la posesión material, la cual está conformada
fundamentalmente por la existencia de deslindes o linderos.
La discrepancia de superficie registrada con la superficie real del predio es un asunto que por
regla general sólo tiene implicancias obligacionales, entre vendedor y comprador, como diré más
adelante, y que se regulan en el artículo 1831 y siguientes del Código Civil. Dicho en otras palabras, si
mi superficie registrada en un inmueble rústico (aunque en mi concepto también se aplicaría a los
predios urbanos, dada la época de dictación del Código Civil, que ignoraba esa nomenclatura) es inferior
a la cabida real del predio, yo debo demandar, dependiendo si he comprado en relación a la cabida o
como cuerpo cierto, a mi vendedor o tradente, pero no puedo hacerlo en contra de alguno de los
colindantes, porque en este caso mi título en cuanto a estos datos (superficie y longitudes de linderos)
no le son oponibles.
Esta interpretación tiene plena concordancia con los efectos de los títulos que, aunque consten
en una escritura pública o instrumento auténtico, no dan fe de la verdad de las declaraciones que en él
hayan hecho los interesados (artículo 1700 del Código Civil), sino sólo en contra de los declarantes, ni
menos producen efectos obligacionales en contra de terceros; y recordemos que la inscripción en
nuestro país da cuenta o toma razón de un título.
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IV. CAUSAS DE LA DISCREPANCIA ENTRE LA REALIDAD REGISTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA DE LOS
INMUEBLES
La causa principal de la eventual discrepancia entre la cabida real y la cabida registrada de los inmuebles
radica en el hecho de que la incorporación de los inmuebles al registro de la propiedad no estuvo sujeta
a ningún control, ni jurídico, ni menos material. No hubo un verdadero proceso inmatriculatorio, como
ocurre en otros sistemas registrales con el sistema Torrens, en donde se hace una verdadera investigación
sobre los antecedentes jurídicos de los títulos y los datos fácticos de los inmuebles antes de ingresar al
Registro.
Nuestro sistema ha tratado que la coincidencia registral y fáctica sobre los datos de hecho de
los inmuebles se produzca a través de la posesión y posterior usucapión. Es por esto que en la
legislación esta discrepancia puede existir, pero sus consecuencias, como ya he dicho, no tienen en
ningún caso un efecto jurídico real, sino que tiene sólo efectos personales. Dicho en otros términos, es un
problema que sólo existe entre el adquirente y el transmitente del inmueble, y siempre que se haya
vendido un predio con relación a su cabida en los términos establecidos en el artículo 1831 del Código
Civil, pero aún en este caso el perjudicado por el faltante de superficie sólo podrá ejercer las acciones
personales en contra de su vendedor (la resolución o rebaja de del precio) pero jamás podrá él ni sus
causahabientes demandar el faltante a sus colindantes.
Hay que agregar que la venta en relación a la cabida es muy rara y la mayoría de las ventas se
hacen como cuerpo cierto. Incluso, es una cláusula de estilo que se incorpora en los contratos, en cuyo
caso se aplica el artículo 1833 del Código Civil que, en general, priva incluso a las partes de acciones
personales. Esta disposición, en particular su inciso final, es de gran relevancia para lo que vengo
señalando, porque recalca la importancia de los linderos o deslindes como indicador categórico y único
de la descripción de un inmueble, que por lo demás se ajusta de manera plena a lo que en la dogmática
registral se define como finca registral: una porción de suelo encerrado en un polígono.
De lo dicho resulta del todo lógico que nuestra legislación registral (artículos 78 y 81 del
Reglamento) exija, en lo tocante a la descripción de los inmuebles, la ubicación y linderos de los mismos,
y lo mismo hace la ley de urbanismo y de condominios, como lo señalaré.
Entonces, hay dos cuestiones que pueden darse por establecidas. La primera, que el
señalamiento de superficie o longitudes de los deslindes no es una exigencia de nuestra legislación
registral, bastando para la determinación del inmueble señalar sus linderos y ubicación, seguramente
porque nuestro sistema de folio personal atiende más a los títulos que al inmueble mismo; no existe
una verdadera inmatriculación. La segunda, que nuestra inscripción conservatoria no da fe de los datos
físicos de los inmuebles. Y atendido ello, es dable observar que la incorporación en las inscripciones
de la cabida de los inmuebles corresponde a un fenómeno que se ha ido desarrollando de forma
paulatina producto fundamentalmente de las exigencias administrativas en el proceso de división del
suelo, sustituyendo cada vez con mayor intensidad la descripción literaria de las fincas por
descripciones con bases gráficas, con base en planos elaborados por profesionales contratados por los
propios dueños, pero que tampoco se apoyan necesariamente en las bases catastrales que lleva el
Servicio de Impuestos Internos, ni siquiera están georreferenciados.
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V. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y LEGITIMACIÓN POSESORIA
Conforme a lo que he expuesto cabe preguntarse cómo acreditar la cabida exacta de un inmueble, es
decir, su realidad física. Desde luego la inscripción conservatoria legalmente no lo hace, lo único que
puede legitimar ésta es la existencia del derecho y su titular, incluso su ubicación (legitimación registral),
pero no las dimensiones de la finca.
A este respecto son elocuentes las palabras de Luis Díez Picazo en cuanto señala, refiriéndose
al sistema registral español, con mayor razón aplicables a nuestro sistema, que:
“Se ha podido decir, y con razón, que ésta es la gran falacia de nuestro sistema
registral y el punto donde se encuentra nuestro talón de Aquiles, pues, de acuerdo
con la lógica interna del sistema, el Registro no permite la seguridad absoluta de que
estamos ante una titularidad jurídico-real. Mas esta seguridad es de carácter en algún
modo estricto y formal, pues no nos proporciona certidumbre alguna respecto a
cómo es la finca, dónde se encuentra enclavada, etc. Extremando el argumento: ni
siquiera en punto a si la finca existe. Es seguro que hay un titular jurídico-real, pero
no es seguro que haya un objeto jurídico-real”2.
Siendo imposible que nuestro sistema registral, por ahora, pueda dar fe de la cabida de un
inmueble con efecto jurídico-real, resulta que la única forma de establecer la realidad física de un
inmueble es comprobando su realidad posesoria (legitimación posesoria), la cual va estar configurada
por sus linderos o cierros que denoten su exclusividad, la que sí podrá ser objeto de mensura,
actualización de deslindes, superficie y longitudes perimetrales, y cuyo plano que se confeccione al
efecto podría servir para incorporar estos datos a la inscripción. Sin embargo, esta operación, por muy
técnica y perfecta que se haga, incluso usando procedimientos de georreferenciación, no mejora los
efectos, en este ámbito, de la inscripción respecto de terceros colindantes, ya que si bien puede servir
para llenar la exigencias que organismos administrativos puedan solicitar respecto de la división del
suelo, lo cierto es que estos datos han sido incorporados por el propio titular de la inscripción. Así, la
única forma de que la publicidad registral alcance los datos de hecho o realidad material de la finca es
que exista una norma que expresamente lo señale, como ocurre en la legislación hipotecaria española
cuando se ha dejado constancia en el registro que la descripción que hace de la finca coincide con la
descripción catastral, caso en el cual se produce la fe pública registral, procedimiento que en Chile no
existe.
VI. POSIBLES MECANISMOS DE RECTIFICACIÓN DE DESLINDES Y SUPERFICIES PREDIALES
Dado que las inscripciones no dan fe de la situación, superficie y longitudes de los deslindes de los
inmuebles respecto de terceros; que no son datos exigidos por la reglamentación registral; y que, en
definitiva, la realidad material de un inmueble es una cuestión posesoria, que por lo mismo se adecua
con la llamada doctrina de la inscripción-garantía, resulta entonces que la incorporación o modificación
de esos datos sólo pueden servir para resolver inconvenientes que se presentan ante autoridades
administrativas en el proceso de división del suelo. Por esta razón, muchos Conservadores se niegan a
realizar este tipo de rectificaciones o modificaciones, por estimar que carecen de competencia para ello
o por eventuales perjuicios a terceros, hipótesis esta última que no podría ocurrir, ya que reitero, la
2 DÍEZ PICAZO (2008), tomo III, p. 602.
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descripción que el registro hace del inmueble no puede servir de base para reclamar en contra de
terceros colindantes, a menos que haya existido una usurpación o modificación unilateral de deslindes
o cierros.
Con todo, dado que en la práctica se hacen este tipo de modificaciones o rectificaciones,
veamos los procedimientos que se utilizan:
1. Artículo 67 de la ley de urbanismo y construcciones
Esta disposición señala:
“Los proyectos de subdivisión, loteos, urbanización o modificación de deslindes de
terrenos deberán ajustarse estrictamente a los trazados y normas que consulte el Plan
Regulador y deberán llevar la firma del profesional competente de acuerdo con la
ley No 7.211 y la Ordenanza General. En caso de modificación de deslindes no
podrán afectarse los derechos de terceros. Las modificaciones y rectificaciones de
deslindes autorizadas por la Dirección de Obras Municipales se inscribirán en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces y se anotarán al margen de
la inscripción de dominio respectiva”.
El procedimiento tiene dos limitaciones: sólo tiene por objeto rectificar o modificar deslindes
y se aplica a los inmuebles que se encuentran dentro del radio urbano, zona de extensión urbana y
urbano-rurales, ya que en esos espacios o áreas tiene competencia la respectiva dirección de obras
municipales (artículo 24 letra A, n.° 1 de la ley de Municipalidades).
La Dirección de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante
la circular n.° 0.0397, DDU 271, de fecha 23 de julio del año 2014, modificada por la circular N.°0.0553,
DDU 300, de fecha 9 de diciembre del año 2015, amplió, a mí juicio, el campo de aplicación de la
norma legal, al permitir que en este proceso se presente un plano o levantamiento topográfico que dé
cuenta de la realidad física del inmueble y se indique la superficie y longitudes de los deslindes, de lo
cual se dejará constancia en la respectiva inscripción de dominio. En mi opinión, este procedimiento
es adecuado para actualizar deslindes o incorporar superficies, porque en el fondo se constata la
realidad posesoria para adecuarla a la descripción registral. Cabe destacar que esta disposición legal
señala de forma expresa que estas modificaciones de deslindes que se hagan en conformidad a este
procedimiento no podrán afectar a terceros, lo que resulta lógico y coincidente con lo que he señalado antes:
las inscripciones en cuanto a los datos de hecho no son oponibles a terceros ni pueden, en
consecuencia, servir de base para acciones posesorias o reivindicatorias en contra de terceros
colindantes en casos de faltante de cabida, dicho en otra forma, no es posible cometer legalmente una
“usurpación registral”.
2. La rectificación en predios rurales
En este ámbito territorial no existe una norma que permita la actualización de la cabida y deslindes de
los inmuebles allí situados, por lo que resulta necesario resolver de manera previa si ello es posible de
hacer. Esta cuestión cobra gran importancia hoy, debido a la intensa división que experimentan los
predios rurales y en donde la autoridad administrativa, como ya lo dije, exige la confección de planos
a escalas y con señalamiento de superficies, lo cual puede no coincidir con los antecedentes registrales
o incluso éstos no contengan estos datos.
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A. Primera postura
Algunos conservadores estiman que carecen de competencia para modificar los datos de hecho de lo
inmuebles, por lo que consideran que la única forma sería a través de una resolución judicial que se los
ordenara en virtud de una reclamación del artículo 18 de Reglamento. Sin embargo, la verdad es que en
estricto rigor el juez tampoco tiene facultades, ya que esa disposición se refiere a la negativa a inscribir
un título y en materia de jurisdicción voluntaria los tribunales sólo pueden intervenir cuando exista una
ley expresa que lo permita (artículo 817 del Código de Procedimiento Civil). Con todo, podría considerarse
razonable y estimarse como un procedimiento idóneo si se interpreta el artículo 18 del Reglamento en el
sentido de que este procedimiento de reclamo no sólo se refiere a los títulos propiamente tales, sino a
cualquier solicitud que se formule al Conservador y que éste deniegue, como la posibilidad de reclamo
ante cualquier negativa del Conservador. Además, el tribunal podría recibir pruebas técnico-periciales
para establecer la situación real o posesoria de la finca. En todo caso, la resolución que se dicte,
seguramente rectificando o agregando la cabida y deslindes reales a la inscripción conjuntamente con
la agregación del plano respectivo, tampoco tendría efectos respecto de terceros, en lo relativo a los
datos de hecho contenidos en la nueva descripción, ya que no se trata de una resolución que pueda
encuadrarse dentro de la que menciona el artículo 728 del Código Civil, pues ésta se refiere a una
sentencia dictada en un juicio contradictorio y en donde se haya emplazado al poseedor inscrito
afectado o colindante. Pero, lo cierto, es que resuelve el problema de la inexactitud registral para los
efectos ya indicados.
B. Segunda postura
Existe también el criterio, por parte de otros Conservadores, de aceptar modificaciones del titular de
la inscripción cuando la diferencia de cabida, sea mayor o menor que la registrada, no supere el diez
por ciento del total, basándose en los artículos 1831 y 1832 del Código Civil. El problema es que estas
disposiciones, como ya mencioné, se refieren a aspectos puramente obligacionales y no dan lugar a
acciones reales. En el evento de existir un exceso o faltante de cabida en los inmuebles inscritos
respecto a su realidad física, dichos artículos sólo autorizan para ejercer acciones personales entre las
partes tendientes a la resolución del contrato o la rectificación del precio, pero en ningún caso para
rectificar la inscripción, ni menos para demandar de reivindicación a alguno de los vecinos colindantes.
Sin embargo, este criterio puede resultar razonable de adoptar en aquellos casos en donde la
inscripción del inmueble en el registro no contenga señalamiento de superficie, pero en tal supuesto
habrá que tener buen cuidado de que los linderos que se presenten en el plano que se elabore al efecto
respete de forma absoluta los linderos indicados en la inscripción y que éstos se encuentran
visiblemente consolidados, lo cual podría ser certificado por un ministro de fe, como un Notario, cuya
acta se agregaría al registro con el plano elaborado por un profesional competente. La actuación del
Notario y el acta respectiva podrían considerarse, al igual que la resolución del Director de obras
municipales en el caso de los inmuebles urbanos, como título modificatorio en los términos del artículo
89 del Reglamento con la minuta o petición modificatoria, cuya firma también debiera al menos estar
autorizada por un ministro de fe, todo ello para justificar la actuación del Conservador.
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CONCLUSIÓN
1. La superficie y longitudes de los deslindes de las fincas no son datos que obligatoriamente el registro
exija para practicar una inscripción; ésta sólo exige la mención de su ubicación y linderos.
2. La inscripción de un inmueble en el registro chileno no da fe de su realidad física, es decir, los datos
de hecho, así como la superficie y las longitudes de los deslindes, incluso su exacta ubicación, no
constituyen antecedentes que permitan al titular de la inscripción oponerlo a terceros colindantes. En
términos de la dogmática registral, carece el registro en esta parte de ergaomnicidad. Se trata, entonces,
de datos que, en caso de disconformidad con la realidad material, deben ser contrastados con la realidad
posesoria, lo cual se ajusta con la doctrina y jurisprudencia mayoritarias nacionales, denominada
inscripción-garantía, que asigna a la inscripción una solemnidad de la posesión, pero ésta debe existir
realmente en los hechos.
Esta idea la expresa claramente el mismo mensaje del Código Civil en cuanto señala que “ …no es
poseedor de una finca sino el que la tiene como suya, sea que se halle materialmente en su poder, o en
poder de otro, que le reconoce como dueño de ella”.
3. Es posible, y aún necesario, incorporar datos en la inscripciones relativos a su exacta realidad física
a través de alguno de los procedimientos señalados, pero teniendo presente que los efectos de la
incorporación de tales datos no son oponibles y no tienen efectos de carácter real, de manera que lo
definitivo en esta materia siempre será la realidad posesoria, la que debe prevalecer en caso de
discrepancia y que no debería ser una dificultad mayor, ya que ésta, la posesión, está dada por los
linderos de las fincas.
4. La falta de eficacia de nuestra inscripción respecto de los datos de hecho de los inmuebles no
representa, a mi juicio, ningún inconveniente tan dramático, ya que nuestro sistema concebido como
publicidad del dominio y los derechos reales sobre inmuebles y también de la posesión tabular,
entendida esta última como solemnidad para su adquisición (inscripción garantía), permite un
razonable equilibrio entre la realidad registral y la realidad material. Habrá que esperar una verdadera
inmatriculación que controle los aspectos jurídicos y materiales de las fincas, como está ocurriendo en
España, para que nuestras inscripciones den fe de la realidad física de las fincas, lo cual se ve muy
lejano.
BIBLIOGRAFÍA CITADA
DÍEZ PICAZO, Luis (2008). Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. 5a edición. Thomson Reuters,
tomo III, p. 602.
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