PREGUNTAS FINAL DE DESARROLLO

El examen final de reales test (4 puntos) + dos preguntas de redactar (2 puntos). Hay que sacar un 3
sobre 6 puntos.

PREGUNTAS IMPORTANTES:
1.​ ESQUEMA CLASIFICACIÓN DE DERECHOS REALES (100%)
2.​ BUENA FE REGISTRAL: TERCERO GERMÁNICO
3.​ INOPONIBILIDAD DE LOS TÍTULOS NO INSCRITOS: TERCERO LATINO
4.​ PROPIEDAD HORIZONTAL
5.​ LEY HIPOTECARIA
6.​ REQUISITOS USUCAPIÓN
7.​ NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS

ENERO: CURSO 2022/23

-​ Requisitos del tercero hipotecario (Artículo 34 LH)
-​ Esquema de los derechos reales

ENERO CURSO 2023/2024

-​ Esquema de los derechos reales
-​ Buena fe registral: tercero germánico

ENERO CURSO 2024/2025

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1. ESQUEMA CLASIFICACIÓN DE DERECHOS REALES (100%)

A. Derechos reales provisionales: Posesión. Solo tienen una protección provisional.

B. Derechos reales definitivos: Duran indefinidamente, entrando en este grupo el resto de derechos
reales. Pueden ser:

→Plenos. Relativos al dominio.

-​ Propiedad ordinaria. Recogida en el CC.

-​ Propiedad separada. Como la propiedad horizontal, afecta sobre todo a bienes inmuebles.
Una finca o edificio pasa a repartirse, lo que lleva a la copropiedad de sus elementos
comunes.

→Limitados, limitativos del dominio o en cosa ajena. Se distinguen por la función económica que
proporcionan, limitando las facultades del propietario:

1.​ De goce. Proporcionan a su titular la utilidad de la cosa e incluso de sus frutos.

>Muebles o inmuebles.

-​ Usufructo. Derecho a usar cosa ajena (ius utendi) y disfrutar de sus frutos (ius
fruendi) sin alterarla. Se suele dar en situaciones familiares y, aun ser transmisible, es
vitalicio del usufructuario, por lo que en personas jurídicas se limita a 30 años (art.
515).

-​ Uso. Usufructo a medida del usuario (art. 524), permitiendo la obtención de los frutos
en función de sus necesidades.

-​ Habitación. Derecho a usar una casa o piezas de esta con fin de vivienda. No es
transmisible, sino intuitu personae.

>Inmuebles

-​ Servidumbre. Atribuye derecho de utilidad parcial de una finca ajena, siendo

perpetuo e indefinido. pueden ser servidumbres prediales o personales.

-​ Censo (cargas reales). Puede ser bien enfitéutico, especie de arrendamiento que se
divide en un dominio útil (arrendador que disfruta de la cosa) y el dominio directo
(arrendatario); o reservativo y consignativo.

-​ Superficie. Derecho a edificar en suelo ajeno y ser dueño de lo construido, propiedad

temporal para volver al dueño del suelo.

-​ Sobreelevación (vuelo). Derecho a edificar sobre un edificio. Ha de ser una

propiedad horizontal y en este caso sí es perpetuo.

-​ Subedificación. Derecho a edificar por debajo de la rasante.

-​ Aprovechamiento por turno. Antes llamada multipropiedad, se compra la fracción

de tiempo de la cosa, como el caso de un hotel.

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 2.​ De garantía. Su contenido esencial es el ius distrahendi, para enajenar un bien forzosamente,
funcionando como aceptación del bien al pago de la obligación.

>Muebles.

-​ Prenda. El acreedor adquiere la posesión de la cosa.

-​ Prenda sin desplazamiento posesorio. Se da algo en prenda pero sin ceder la

posición.

-​ Hipoteca mobiliaria. Igual que con inmuebles, pudiéndose también registrar.

>Inmuebles.

-​ Hipoteca. Se inscribe en el Registro, teniendo como ventaja respecto a la prenda que

se conserva la posesión. Puede ser tanto directa (me dan dinero para adquirir un
bien) como inversa (me van dando dinero hasta cuando muera entregar mi casa).

-​ Anticresis. Prenda de inmuebles. El acreedor se queda con la posesión de la finca,

pagando con los frutos de esta. Aun no darse en la práctica, se emplea el pacto
anticrético, unido a la hipoteca.

3.​ De adquisición. Se ejercen frente a todos y permiten adquirir una cosa.

>Preferente. El propietario de la cosa tiene reducida su facultad de disposición, teniendo otra

persona derecho preferente a comprarla si este la quiere vender. Tiene dos modalidades:

-​ Tanteo. Antes de la enajenación, el propietario debe decir al que ostenta el derecho

las condiciones de compra para que decida.

-​ Retracto. El propietario omite alguna condición relevante, pudiendo demandar el

sujeto con preferencia al nuevo propietario.

>Simple. Existe un derecho de opción, no teniendo que vender nada, sino de quedarse con la
cosa cuando se quiera (opción de compra).

2. NUMERUS CLAUSUS Y NUMERUS APERTUS (APLICACIÓN PRIVADA EN LA

CREACIÓN DE DERECHOS REALES). TEMA 1

Existe un debate respecto del juego de la autonomía privada en la creación de los derechos reales.
Ante dicho debate, surgen dos posturas:

-​ Numerus apertus: del modelo francés, la autonomía privada puede crear los derechos que
quiera.
-​ Numerus clausus: del sistema del derecho alemán. Los derechos están tasados y no hay más
que los que determina la ley.

En el derecho español el CC guarda silencio al respecto. Sin embargo, la doctrina mayoritaria acepta
la solución del numerus apertus, es decir, que cabe la posibilidad de que la autonomía privada pueda
crear derechos reales innominados o atípicos. Por tanto, nos podemos basar en que el CC no prohíbe
la creación de derechos reales atípicos, y en el orden civil, lo no prohibido está permitido.

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Además, conforme al artículo 2 de la Ley hipotecaria, en los Registros expresados en el artículo
anterior se inscribirán: Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros
cualesquiera reales.

Igualmente, el art. 7 del reglamento hipotecario sostiene que, “Conforme a lo dispuesto en el artículo
2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita,
modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino
cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de
trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro,
algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.”.

Es un problema más teórico que práctico porque la dirección general de los registros y del notariado
tiene una doctrina de que cuando se dan los requisitos de un fin legítimo y serio y hay una necesidad
social que lo exija no hay ningún inconveniente para que exista un derecho real atípico. Ej.: la
multipropiedad.

Probablemente la autonomía privada no puede crear más derechos reales de los que ya están
tipificados, se ve claramente en los derechos reales de garantía, porque crear derechos reales de
garantía atenta al orden público. Las finalidades prácticas se pueden lograr trabajando con los tipos
legales. Sólo se puede modificar el contenido natural o legal de los tipos, la autonomía privada sólo
aparecería en este campo. Con la autonomía real se puede modificar. Estamos ante el derecho real
típico pero modificado.

3. REQUISITOS USUCAPIÓN (TEMA 3)

La usucapión o prescripción adquisitiva es uno de los modos de adquisición del dominio y los
demás derechos sobre bienes (arts. 609 y 1930), mediante su posesión durante un tiempo legalmente
establecido y según los requisitos legales necesarios. Respecto a su naturaleza jurídica, existe
discusión:

-​ En la prescripción extraordinaria sólo se exige la posesión sin otro requisito, siendo un

modo originario de adquisición.

-​ Sobre la prescripción ordinaria, de buena fe y justo título (artículo 1940 CC), se entiende en
general aun con discusión como modo originario de adquisición de la propiedad.

Los requisitos generales son los que se exigen para adquirir por usucapión de cualquier tipo,
debiendo concurrir posesión hábil, habiendo una serie de requisitos (art. 1941):

1.​ En concepto de dueño. Debe ser un poseedor en concepto del titular (de la posesión) del
derecho real que se va a adquirir en virtud de la usucapión.

2.​ Pública. No ser clandestina u oculta y que pueda percibirse la posesión por los demás,
incluido el propietario. Es la razón de que las servidumbres no aparentes no puedan adquirirse
por usucapión.

3.​ Pacífica. No haberse adquirido ni mantenerse con violencia.

4.​ No interrumpida. Debe ser continuada (ininterrumpida) aun habiendo supuestos en los que sí
puede interrumpirse:

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 -​ Interrupción natural (art. 1944). Por cualquier causa se cesa en la posesión por más
de un año, en virtud del art. 460.4.

-​ Interrupción civil o jurídica (arts. 1945-1948). Ya sea por:

>La citación judicial al usucapiente. El verdadero propietario (usucapido)

presenta demanda judicial contra el usucapiente in fiere (quien está
poseyendo su derecho), reclamando su derecho propio.

>Reconocimiento del usucapiente del derecho como titular. Según el art.

1948 (poseo una finca por 25 años y reconozco que el dueño es otro).

Respecto a los requisitos especiales, sólo son necesarios para determinados supuestos:

→Requisitos de usucapión ordinaria de inmuebles (art. 1957). Se requiere:

-​ Buena fe (arts. 1950 y 1951). La buena fe es la creencia de que la persona de la cual se

obtuvo la cosa era titular del derecho y por tanto podía transmitirlo o bien que ignoraba la
existencia de un vicio invalidante de su título o modo de adquisición.

-​ Justo título (art. 1952). Negocio jurídico considerado hábil y suficiente para transmitir la
propiedad. A su vez, debe reunir unos requisitos (arts. 1953-1954):

>Verdadero. Tener existencia real y no imaginaria.

>Válido. Reunir los requisitos de eficacia, no siendo nulo ni anulable. Según la

doctrina el único vicio que salva la prescripción es el adquirido por un no propietario.

>Prueba. No se presume nunca, debiéndose probar todos los requisitos.

-​ Tiempo. Por el art. 1957, se requiere la posesión durante 10 años presentes y 20 entre
ausentes. Para considerarse presente, el titular debe vivir en España. Respecto al cómputo,
surge el problema cuando el sujeto está un tiempo ausente y otro presente, contando el tiempo
en que está presente. Se establece que cada dos años de ausencia se reputan como uno
presente (art. 158.2) y la ausencia que no llegue al año entero y continuo cuenta como si no se
hubiera ido (art. 158.3).

→Requisitos de usucapión extraordinaria de inmuebles (art. 1959). Solo se exige la posesión hábil
de 30 años (salvo la excepción de la servidumbre) más los requisitos generales.

→Requisitos de usucapión ordinaria de muebles. Se exige buena fe, justo título y 3 años de
posesión. Siguiendo la tesis romanista, si hay buena fe el art. 464 presume la existencia de justo título.

→Requisitos de usucapión extraordinaria de muebles. Solo se necesita la posesión durante 6 años

sin más requisitos.

4. BUENA FE REGISTRAL: TERCERO GERMÁNICO (TEMA 15)

El artículo 34 LH es el máximo exponente en nuestro derecho de la concepción germánica y

determina que la buena fe del tercero se presume siempre. El tercero que de buena fe adquiera a título
oneroso algún derecho personal que en el Registro aparezca con facultades para transmitirse, será
mantenido en su adquisición, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por causas que sean ajenas al Registro.

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El Registro por tanto da fe pública de todo aquello que en él se encuentra inscrito y publicado, y que
además se presume conocido por todos iuris et de iure. Siempre que no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro, se presume su buena fe.

Estamos por tanto a una adquisición a non domino, que tiene lugar cuando una persona adquiere un
derecho real a título oneroso de una persona con facultades para trasmitir ese derecho, confiado en los
datos del registro, adquiere aunque el titular registral no fuera el propietario o titular del bien o
derecho.

Para poder producirse esta adquisición a non domino se exigen unos requisitos:

-​ Previa inscripción del transmitente. El transmitente tiene que ser un titular registral,
teniendo inscrito en el Registro el derecho transmitido a su favor con facultad para
transmitirlo, pese a que no es el verdadero titular de él.

-​ Onerosidad. El adquirente tiene que fundar su adquisición en un título oneroso. De hacerlo a

título gratuito no goza de más protección registral que la que tuviera su causante o
transferente.

-​ Buena fe. Se debe adquirir confiando en los datos del Registro, es decir, se entiende como la
creencia del adquirente de que los datos que publica el registro son exactos, correctos y
ciertos. Para apreciarla se exige cierto grado de diligencia en el momento de celebración del
negocio transmisivo, es decir, cuando adquiere el derecho. La buena fe se presume, debiendo
quien la sostenga probar la mala fe.

-​ Inscripción de la adquisición. El adquirente debe inscribir su derecho para consolidar su

adquisición. Se puede decir que esta es constitutiva.

-​ Validez del título de adquisición, esto es, que no sea nulo o ineficaz pues conforme al
artículo 33 LH, la inscripción no convalida actos o contratos que sean nulos.

5. INOPONIBILIDAD DE LOS TÍTULOS NO INSCRITOS: TERCERO LATINO (TEMA 15)

La LH en su artículo 32 establece que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro, no perjudican a terceros.
No son oponibles al adquiriente que inscribe su derecho.

La inoponibilidad de los títulos no inscritos o incolumidad del tercero respecto del acto no inscrito da
lugar a la aparición del llamado tercero latino. Los requisitos para que se produzca el efecto
(inoponibilidad de lo no inscrito), es decir, para que aparezca el tercero Latino son:

-​ Ser un tercero hipotecario, es decir, tercero en el negocio cuya eficacia se quiere desconocer
y tiene que ser el titular o adquiriente de un derecho real o título. Cabe mencionar que tercero
a efectos hipotecarios no lo puede ser el titular de un simple derecho de crédito o personal.

-​ Inscripción del derecho. Aun no mencionarse en la LH, es evidente que el derecho debe
estar inscrito en el Registro, ya que de no exigirse, habría un conflicto entre dos personas en
la misma situación (no inscritos), debiéndose resolver al margen de las normas del Registro.

-​ Buena fe. El adquiriente debe haber tenido, al tiempo de perfeccionar el negocio adquisitivo,
la creencia de que el que le transmitió el derecho que inscribe es el titular del derecho y podía
transmitirlo.

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No se necesita la onerosidad de la adquisición, pudiendo también ser a título gratuito. Tampoco es
necesaria la previa inscripción del transmitente, ya que entonces no se protegería al inmatriculante ni
al adquiriente de un derecho no inscrito.

La finalidad de este principio es incentivar la publicidad del Registro protegiendo a los que sí
inscriben sus títulos, sancionando la clandestinidad de los títulos no inscritos, no la de proteger la
confianza en el Registro.

6. PROPIEDAD HORIZONTAL

La PH es una situación que tiene lugar cuando una pluralidad de fincas está llamada a pertenecer a
una pluralidad de personas unidas por un punto de conexión y sometidas todas aquéllas a un mismo
régimen jurídico. Por tanto, la PH consta de un elemento objetivo (existencia de una pluralidad de
fincas); un elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de personas) y un elemento formal (la
existencia de una conexión jurídica entre las fincas por razón de vinculaciones de diverso tipo bien
sean elementos comunes, obligaciones propter rem o limitaciones reciprocas).

Hay que partir del concepto de propiedad separada: se trata de un derecho de propiedad cuyo objeto es
una finca o unidad inmobiliaria que pertenece a un conjunto inmobiliario. Hay dos clases de conjuntos
inmobiliarios: por un lado, las urbanizaciones privadas (la unidad inmobiliaria es una parcela), y por
otro la propiedad horizontal, cuya unidad inmobiliaria es la edificación.

En efecto, recae sobre edificaciones construidas por pisos y sobre otros conjuntos residenciales; y se
denomina horizontal porque los pisos están superpuestos horizontalmente unos encima de otros. Se
trata de una propiedad separada que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquel piso o local.

La propiedad sobre dichos elementos comunes consiste en una cuota de participación, que es
inherente a la propiedad plena del piso o local, y se caracteriza porque es indivisible y porque no
puede ser objeto de gravamen, transmisión o embargo, independientemente de que el piso o local sí lo
sea. Naturaleza jurídica: no se trata de una copropiedad total, sino que junto a la propiedad exclusiva
de la parte privativa (el piso o local) existe la copropiedad de todos los propietarios respecto de los
elementos comunes (ascensor, portal..).

La propiedad horizontal se rige:

-​ En primer lugar por la Ley de Propiedad Horizontal de manera eminentemente imperativa.

-​ Por la voluntad de los interesados.

Así, cada comunidad de propietarios podrá aprobar sus propios Estatutos y normas de régimen
interior, junto a la ley y (muy importante) sin contradecirla. No se exige que se otorguen en escritura
pública, pero en la práctica se suele hacer para que sean oponibles a terceros.

El título constitutivo es el que regula la comunidad de propietarios cuyo derecho de propiedad recae
sobre propiedades separadas del edificio y el que determina la aplicación de la LPH.

7. LEY HIPOTECARIA (TEMA 12)

La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que se establece para
garantizar el cumplimiento de una obligación. Concede a su titular el poder de realización del valor de
los bienes objeto de la hipoteca mediante enajenación en subasta pública (ius distrahendi).

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La hipoteca cumple con una finalidad económica clara: por un lado permite la obtención del crédito,
lo que aumenta el dinamismo de la economía; y por otro permite asegurar los créditos concedidos.
Entre sus características hay que tener en cuenta las siguientes:

→ Se trata de un DR inmobiliario, es decir, que recae sobre bienes inmuebles. El artículo 1874 dice
que son objeto de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales son los mismos que sean
susceptibles de enajenación a tenor de la Ley (por ejemplo, el usufructo, no así el uso y la habitación
por personalísimos).

→ Publicidad registral: está sujeto para su nacimiento a la inscripción en el Registro, por lo que
tiene ésta carácter constitutivo. Para que exista hipoteca tiene que constar en escritura pública ya
acceder al registro de la propiedad, ya que se trata de un derecho real sobre bienes inmuebles .

→ No exige la entrega de la posesión, a diferencia de la prenda, lo cual es más ventajoso para el

deudor, que puede seguir aprovechando su bien inmueble.

→Es accesoria a la obligación principal que garantiza. Esto tiene como consecuencia que de
extinguirse el derecho principal, se extingue el de hipoteca, y de transmitirse, se transmite con él.

→ Es indivisible, lo que supone que la hipoteca no se extingue aunque se divida la deuda entre los
causahabientes del acreedor o del deudor. El deudor no podrá pedir que se cancele la hipoteca en la
parte proporcional a la que haya de satisfacer cuando la haya satisfecho hasta el momento en que no
se haya cumplido la obligación por completo. Y de igual forma no podrá el acreedor solicitar la
cancelación de la hipoteca en perjuicio de los demás acreedores cuando haya satisfecho su crédito. Tal
situación es sólo posible cuando diferentes porciones de una misma deuda estén garantizadas con
cosas diferentes.

Enajenabilidad de la cosa: el inmueble o derecho real hipotecado tiene que ser enajenable a fin de
poder ejercitar el ius distrahendi para cobrarse el crédito, por lo que no cabe sobre aquellos derechos
que sean inalienables. Además, se prohíbe el pacto comisorio.

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 OTRAS POSIBLES PREGUNTAS (Estaban en el documento de: “preguntas largas”)

1. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD (TEMA 4)

El derecho de propiedad es un derecho real que otorga las máximas facultades que el ordenamiento
puede conceder sobre una cosa, caracterizado por su generalidad o plenitud (ius pleno in res
corporali). Tradicionalmente, el contenido del derecho de propiedad se ha venido definiendo mediante
una enumeración de las facultades que lo integran, a saber: ius utendi, ius fruendi, ius abutendi, ius
disponendi, ius possidendi y ius vindicandi.

Pero lo cierto es que el derecho de propiedad no queda definido por este catálogo de facultades. En
primer lugar, el derecho de propiedad no es actualmente un derecho pleno y sin más límites que los
que establecen las leyes, como define el CC, sino que es un derecho que también incluye un conjunto
de facultades y cargas, es decir, una suerte de derecho estatutario que además tiene un estatuto
heterogéneo dependiendo del tipo de cosa sobre la que recaiga (más rígido en los inmuebles que en
los muebles).

El dominio, consagrado como derecho fundamental no susceptible de amparo por el art. 33 CE, viene
así delimitado, a tenor del propio texto constitucional, por la función social de la propiedad, que
justifica la posibilidad de ser privado de ella por causas de interés general, así como por el
sometimiento de toda la riqueza nacional independientemente de su titularidad a los intereses
generales. Por tanto podemos decir que la propiedad tiene un contenido no homogéneo y que no sólo
está formado por facultades al modo de la propiedad quiritaria o el derecho de propiedad consagrado
por el liberalismo decimonónico.

No obstante lo expuesto, el contenido fundamental del derecho de propiedad está compuesto

efectivamente por facultades que por razones de sistemática pueden exponerse de la siguiente forma:

→ Facultades de goce: Comprenderían el ius utendi y el ius fruendi, es decir, el propietario tiene
derecho a utilizar la cosa y a percibir sus frutos y apropiarse los mismos, y en general gozar de todas
las utilidades que la cosa otorga. De entre ellas destaca la doctrina el poder de destinación, que es la
facultad única del propietario de determinar el destino económico o utilidad que se le va a dar la cosa,
si bien se encuentra bastante limitado por la jurisprudencia.

→ Facultades de exclusión: Supone la capacidad que tiene el propietario de excluir al resto de

personas de las utilidades de la cosa, es decir, impedir a terceros que usen o disfruten de las cosas de
su propiedad. Estas facultades se ven reforzadas con el hecho de que el propietario, a salvo la
expropiación forzosa, no va a ser privado de su propiedad. Dentro de estas facultades cabe destacar:

-​ Facultad de cercar las heredades (388 CC)

-​ Facultad de deslinde y amojonamiento (384-387): Delimitar la finca y exteriorizar la
demarcación territorial mediante mojones.

→ Facultades de disposición: Comprende el ius disponendi y supone la realización de cualesquiera

actos jurídicos con trascendencia jurídico-real, tengan o no como resultado la pérdida del derecho de
propiedad mismo. Por tanto, integra aquellos actos que suponen la transmisión del derecho de
propiedad a un tercero, la constitución de derechos limitativos de su dominio (actos de gravamen) e
incluso la posibilidad de renunciar a su derecho de propiedad, extinguiéndolo por su sola voluntad,
dentro de los límites establecidos por la ley.

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2. LA CONSOLIDACIÓN

La consolidación es un modo de extinguirse los derechos reales limitados que tiene lugar cuando se
reúnen en la misma persona la titularidad del derecho pleno y el derecho limitativo que lo grava. Es
decir, cuando una misma persona pasa a convertirse simultáneamente en titular de la propiedad y del
derecho limitativo del dominio que la grava, de tal modo que éste último desaparece al quedar
englobado por la propiedad. Si se sigue la teoría de la desmembración del dominio, lo que ocurre es
que las facultades que se había separado de la propiedad para constituir un nuevo derecho real
limitado vuelven de nuevo a integrarse en ella, por lo que el derecho limitado desaparece. Si por el
contrario se sigue la teoría del gravamen, lo que ocurre es que la constricción de las facultades
propiciada por el derecho limitado desaparece recuperando la propiedad toda su elasticidad.

Cuando el derecho real limitado estuviera a su vez gravado con otro derecho real limitado, la
consolidación no perjudicará a este tercero, es decir, se extinguirá por consolidación el derecho
limitado mayor, pero no así el que gravaba a aquel. A modo de ejemplo, si la propiedad estaba
gravada con un usufructo vitalicio y éste a su vez con un derecho de uso, al morir el usufructuario, e
imaginando que éste era causante del propietario, el usufructo se extingue por consolidación, no así el
uso, que sigue ne favor del tercero.

En el caso del DAT, no se extingue por consolidación el derecho por reunirse éste en la misma persona
que el titular de la propiedad, o cuota de ella (art. 1.4 Ley 42/1998)

3. LAS PRESUNCIONES POSESORIAS

La posesión es un señorío de hecho sobre una cosa, un poder de hecho que se ejerce sobre ella. Como
sabemos, la posesión cumple con una función de protección de statu quo (estado actual), por lo que se
trata en definitiva de proteger las situaciones de hecho, ya que nadie puede ser privado de su posesión.
Es una situación jurídica que permite poner en juego las acciones protectoras de la posesión, y cumple
además una función de legitimación de la apariencia (la posesión como imago domini).

Podemos encuadrar las presunciones posesorias dentro de los efectos de la posesión. Hay 5 tipos:

→ Presunción de buena fe: el artículo 434 CC presume la buena fe en todo poseedor. Se trata de una
presunción iuris tantum, por lo que la carga de la prueba incumbe al que afirma la mala fe. La
posesión de buena fe es siempre posesión que se ejerce sobre una cosa en virtud de un título que se
tiene, de donde deriva la posibilidad del ejercicio. De esta presunción el legislador presume a su vez
que todo poseedor tiene un título que poseer. Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que existe
un vicio que invalida el título o modo por el que adquiere el derecho que le da la posesión de la cosa;
o, por otro lado, que cree que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla
(1950). Tiene que ser una creencia excusable y tiene que existir buena fe en el momento de adquirir
pero también durante todo el tiempo que dure la posesión.

La mala fe sobrevenida requiere que se pruebe que existen actos que indican y hagan patente que el
poseedor no ignora que posee indebidamente.

→ Presunción de continuidad del concepto posesorio. La interversión de la posesión: el artículo

436 dice que se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto que se adquirió,
salvo prueba en contrario. Sin embargo, el poseedor puede intervertir el título que posee: esto será así
cuando con posterioridad a la adquisición de una posesión conforme al mismo, posea en concepto
distinto al que adquirió. La interversión requiere un animus, que debe quedar expuesto al exterior (es

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decir, tiene que quedar claro que está poseyendo en un concepto distinto). Los actos del poseedor han
de ser, además, inequívocos y públicos (han de llegar al conocimiento del que sufre las consecuencias
de la interversión). Por último, la interversión ha de ser probada por quien la alega (recordar que el
dueño no pierde la posesión hasta pasado un año)

→ Presunción de legitimidad posesoria: el poseedor en concepto de dueño goza de una legitimidad

de su posesión, pues el 448 le confiere la presunción legal de que posee con justo título, y no se le
puede obligar a exhibirlo. El CC se refiere a que el poseedor animus domini, que se comporta respecto
a la cosa como propietario, ha adquirido el dominio de la misma mediante un título que el
ordenamiento juzga hábil para ese fin.

→ Presunción de continuidad en la posesión o posesión intermedia: el 459 dispone que el

poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también
durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario. Por otro lado, el 466 señala que el
que recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los
efectos que puedan redundar en su beneficio, que la ha disfrutado sin interrupción. La base para la
aplicación de ambas presunciones es una posesión actual.

→ Presunción de posesión de los bienes muebles que se hayan dentro del inmueble que se posee:
el 449 establece que la posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen
dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.

4. LA CONSTITUCIÓN POR SIGNO APARENTE

Las servidumbres son derechos reales limitados que otorgan a su titular una utilidad, goce o a
aprovechamiento concreto sobre un bien inmueble ajeno. La servidumbre nace por razón de la
colindancia de fincas, de manera que uno de los predios, bien sea ex lege o ex voluntae, tiene un
derecho sobre otro, existiendo así una relación de subordinación entre ambas fincas, tanto así que
pasan a denominarse predio sirviente y predio dominante.

La constitución por signo aparente, también llamada por destino del padre de familia o del propietario,
es un modo de constituir las servidumbres que se recoge en el art. 541 y que tiene lugar cuando el
titular de dos fincas colindantes ha establecido entre ellas un signo aparente de servidumbre y luego
enajena una de ellas a un tercero, de manera que el signo sirve de título al el adquiriente para exigir
del transmitente la constitución de la servidumbre, salvo que se indique lo contrario en el título de
traslativo del dominio o se haga desaparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura. En cuanto
a las servidumbres rige el principio nemine res sua servit iure servitutis, es decir, que no cabe
constituir servidumbres sobre la finca propia, gravando el propio derecho, pero en este caso, los actos
de destino que ha realizado el propietario y que son aparentes, si bien no eran servidumbre cuando era
propietario de ambos fundos, permiten al adquirente de uno de ellos (o de porción afecta por la
servidumbre, según la jurisprudencia del TS) exigir la constitución de un derecho a su favor.

Se discute por la doctrina la naturaleza de esta servidumbre, pero podría decirse que tiene una
naturaleza mixta, ya que por un lado, el propietario de ambos fundos ha creado voluntariamente el
signo aparente de la servidumbre y no lo ha excluido expresamente ni lo ha borrado antes de la
transmisión, y por otro, es la propia ley la que determina cuando se dan estas circunstancias la
constitución forzosa de la servidumbre, de manera que el que fuera propietario de ambos fundos no
podrá oponerse a su constitución cuando la exija el adquirente.

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En todo caso deben darse los requisitos de existencia de una relación de servicio o utilidad entre
ambas fincas, que pertenezcan al mismo propietario y que a enajenación de la finca se haya hecho sin
exclusión expresa o tácita de dicha relación de servicio.

5. HIPOTECA MOBILIARIA: DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS

La hipoteca mobiliaria es un derecho real de garantía que tiene por objeto bienes muebles
especialmente aquellos que por sus características son fácilmente identificables. La hipoteca
mobiliaria se regula junto con la prenda sin desplazamiento en la Ley LHMPSD de 1954. En ella se
establecen una serie de disposiciones comunes a ambas figuras.

-​ En primer lugar la prohibición de que recaigan sobre bienes pro indiviso, hipotecados o
usufructuados, y la necesidad de otorgamiento de escritura pública y registro para su
constitución.

-​ Además se establece la prohibición del deudor de enajenar los bienes sin permiso del acreedor
y el plazo de prescripción de la acción de 3 años contados a partir del momento en que
pudieron ser ejercitados.

La hipoteca mobiliaria da a su titular un crédito preferente especial de carácter inmobiliario de los

recogidos en el artículo 1926.3 CC, crédito que puede ser cedido siempre que revista la forma para su
constitución.

La Ley establece de forma taxativa los bienes que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria, que no
podrán ser objeto de prenda sin desplazamiento, a saber: establecimientos mercantiles, automóviles y
otros vehículos a motor (incluyendo tranvías y vagones de titularidad privada, aeronaves, maquinaria
industrial y propiedad intelectual e industrial).

En el caso de la hipoteca de establecimiento mercantil, lo que se hipoteca no es el inmueble en el

que se encuentra sino una empresa en funcionamiento siendo el verdadero objeto de la hipoteca el
derecho de arrendamiento que da derecho al acreedor hipotecario a explotar el establecimiento en
concepto de arrendatario.

En cuanto a la hipoteca de maquinaria industrial se establece que podrán ser hipotecadas las
máquinas, instrumentos y utensilios instalados y destinados a la explotación industrial y que
directamente concurran a satisfacer esta necesidad así como las calderas, hornos, e instalaciones
químicas y demás elementos fijos afectos a la explotación. El deudor podrá utilizar normalmente la
misma maquinaria conforme a su destino pero sin merma de su integridad ya que está obligado a
conservarla en las circunstancias del lugar y estado de conservación que se hayan consignado en el
título constitutivo. El acreedor tiene derecho a inspeccionar el cumplimiento de esta obligación
pudiendo dar por vencida la obligación cuando el deudor se niegue.

En lo que hace a la hipoteca de propiedad intelectual, lo que se hipoteca es el contenido patrimonial

de estos derechos, prohibiéndose al deudor renunciar, ceder el uso o su explotación sin consentimiento
del acreedor. En el caso de que este último aun tenga la facultad de cobrar el importe de la
explotación, deberá imputar las cantidades percibidas a los intereses y luego al capital.

Por lo que respecta a los vehículos a motor, además de la obligación de conservación y

mantenimiento, se establece la obligación de constituir un seguro contra riesgo que cubra como
mínimo el importe total de la garantía hipotecaria

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6. PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO

El Registro de la Propiedad es desde un punto de vista formal, la oficina pública que tiene por objeto
dar publicidad sobre los derechos reales que afectan a los bienes inmuebles; y desde un punto de vista
material, el instrumento o medio de publicidad de los mismos.

El Registro de la Propiedad fue creado por la Ley Hipotecaria de 1881 y actualmente se rige por el
Texto Refundido de 1946 y por el Reglamento Hipotecario. Existe uno en cada partido judicial y es
llevado por un funcionario público retribuido por arancel. En ellos se llevan una serie de libros
dispuestos en el art. 362 RH, a saber: libro de inscripciones, libro Diario de operaciones, libro de
Incapacitados o de alteraciones en las facultades de administración y disposición.

La publicidad del registro puede entenderse desde dos puntos de vista: por un lado, la publicidad
material, que es el efecto que producen los actos inscritos y por otro la publicidad formal, que son los
medios a través de los cuales puede accederse a la información registral.

El Registro da información y publicidad de los actos y negocios en él inscritos a través de tres

mecanismos de publicidad formal:

-​ Exhibición de libros: consiste en mostrar el contenido de los asientos directamente de los

libros en los cuales se hallan registrados. Se hace con poca frecuencia. Petición oral o escrita
del solicitante. Por escaneo presentación del libro o copia que será retirada.

-​ Las notas simples informativas: se trata de información relativa al contenido de los asientos
pero que no constan fehacientemente su contenido por lo que no hace prueba plena del
mismo. No contiene los datos del libro diario. Existen excepcionales.

-​ Certificación: es un documento público que acredita de forma fehaciente el contenido de los

asientos registrales, por lo que tiene el efecto de demostrar la veracidad del título inscrito y
hace prueba plena de su contenido. Hay una modalidad especial que son las certificaciones
con información continuada, en la cual el registrador proporciona información de los cambios
que se produzcan en el registro respecto de un título durante un máximo de 30 días.

8. PRINCIPIOS DEL REGISTRO

Los principios del Registro tienen relación directa con el procedimiento registral que es el conjunto de
actos que se suceden desde que se solicita la inscripción hasta que se practica el correspondiente
asiento. Es un procedimiento de naturaleza administrativa pero sometido al derecho civil y regido por
una serie de normas sistematizadas que son los principios hipotecarios:

→ Principio de rogación: supone que el inicio del procedimiento registral debe tener lugar
SIEMPRE a instancia de la parte interesada en inscribir el título, es decir, jamás puede iniciarse de
oficio. Corresponde a las personas legitimadas por el artículo 6 de la LH, la solicitud de registro,
siendo éstas: el que adquiera el derecho, el transmitente, el que tenga interés en asegurar el derecho o
el representante de cualquiera de ellos. Asimismo cualquier cambio en el contenido de los asientos
debe ser solicitado por la persona legitimada para ello. Esta solicitud no está sujeta a forma (rige el
ppio libertad de forma). La solicitud tiene como consecuencia que el registrador practique el llamado
asiento de presentación en el Libro Diario, que resume el título presentado y da constancia de la fecha
y la hora de su presentación. Se trata de un asiento provisional y accesorio cuyo plazo de vigencia es
de 60 días prorrogables en algunos casos.

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→ Principio de tracto sucesivo: supone que sólo puede obtener inscripción o anotación la persona
titular de un derecho inscribible cuando su derecho traiga causa de un anterior titular registral, es
decir, que para poder inscribir un título relativo o un derecho inscribible, debe estar previamente
inscrito el título en el Registro. No niega al titular del derecho posibilidad de que lo sea conforme al
derecho civil, sino que busca que la titularidad registral conste con todas sus vicisitudes. Exige
practicar tantos asientos como sucesivas titularidades tenga el derecho inscrito.

→ Principio de prioridad registral: supone que cuando exista controversia sobre la titularidad de
derechos incompatibles se acude al principio de preferencia acudiendo a un criterio de antigüedad
temporal (prior in tempore, potior in iure). De este modo el primer derecho inscrito será preferente a
aquellos incompatibles o contrarios a él que hayan sido inscritos con posterioridad de manera que
frente a éstos surte el efecto del cierre registral. Básicamente viene a significar que no podrá acceder
al registro ningún derecho que se oponga a otro anteriormente inscrito. Para determinar la prioridad
registral es fundamental tener en cuenta la fecha del asiento de presentación.

→ Principio de legalidad: el principio de legalidad prohíbe que accedan al Registro actos o negocios
jurídicos nulos o contrarios a la Ley. Para asegurar que esto no ocurra se establece el procedimiento de
calificación registral de manera que el registrador actúa como garante de la legalidad gracias a su
cualificación jurídica. La calificación está limitada ya que no puede examinar la existencia de buena o
mala fe a menos que se deduzca literalmente del título

9. LEGITIMACIÓN REGISTRAL

La legitimación viene determinada por el art 38 LH, que establece una presunción iuris tantum con un
triple contenido:

1.​ Por un lado, presume que los derechos inscritos existen.

2.​ Presume que pertenecen a la persona que figura como titular en el Registro.
3.​ Presume que el derecho real inscrito tiene el contenido y pertenece a su titular en la forma
que establece el asiento.

Además, se presume que quien aparece como titular del derecho en el registro se encuentra en
posesión del mismo. Realmente lo que se presume es el ius possesionis pero no el ius possidendi, es
decir, la posesión como hecho, no como derecho, lo cual reviste especial importancia a los efectos de
la defensa interdictal posesoria y efectos de la usucapión.

Esta exactitud del registro solamente atañe a los datos de la realidad jurídica y no a los datos físicos o
de mero hecho que publica el Registro. Esta presunción actúa en tanto no sea declarada la inexactitud
de lo registrado por los tribunales, es decir, mientras no quede desvirtuada por sentencia judicial. En el
plano procedimental tienen dos consecuencias ante los tribunales:

→ La tercería registral: cuando se realiza un embargo sobre los bienes inmuebles registrados para
garantizar el pago de las obligaciones del deudor pero el inmueble embargado no pertenezca al
deudor, el tercero titular puede plantear una tercería de dominio de manera que el juez ha de levantar
el embargo.

→ El titular registral puede ejercitar las acciones que correspondan a los derechos inscritos mediante
un procedimiento especial y sumario regulado por la LEC siendo suficiente presentar la certificación
registral para el demandante. El demandado puede oponerse mediante la prestación de caución y solo
en los casos tasados por la ley:

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-​ Falsedad de la certificación del RP u omisión en la misma de derechos o condiciones inscritas
que desvirtúen la acción ejercitada.

-​ Poseer el demandado la finca o disfrutar del derecho real discutido por razón de un contrato u
otro título legítimo con base en una relación jurídica directa con el último titular o en virtud
de prescripción, siempre que perjudique al titular inscrito.

-​ Que el derecho se encuentre inscrito a su favor y así quede justificado mediante presentación
de la correspondiente certificación registral.

-​ Que la finca inscrita no sea la que posea el demandado.

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