660014003002-2022-00168-00 – Verbal Sumario Restitución Inmueble Arrendado
Demandante: Inmobiliaria Rentar S.A.S.
Demandado: Amparar Seguridad Ltda.
JUZGADO SEGUNDO CIVIL MUNICIPAL
Pereira (Risaralda), veintinueve de junio de dos mil veintidós
Cumplidas las ritualidades propias, procede el Despacho a dictar Sentencia
dentro del PROCESO VERBAL DE RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE
ARRENDADO, promovido por la RENTAR INMOBILIARIA S.A.S. en contra
de AMPARAR SEGURIDAD LTDA.
ANTECEDENTES
La sociedad demandante, por intermedio de su apoderado judicial presentó
demanda verbal de restitución de inmueble arrendado el pasado 22 de febrero de
2022, correspondiendo, por reparto, conocer de la misma a esta célula judicial.
Sustenta la demanda en los siguientes HECHOS (se sintetizan)
El 16 de febrero de 2021, el señor JUAN PABLO BUITRAGO MÉNDEZ, en calidad
de representante legal de NÚCLEO CONSTRUCTORA S.A.S., realizó en calidad
de arrendador un contrato de arrendamiento inicialmente con AMPARAR
SEGURIDAD LTDA., sobre el inmueble ubicado en la Carrera 11 cruce con la
calle 2 número 2-209 de la ciudad de Pereira cuyo canon de arrendamiento actual
corresponde a la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE
($1.500.000), más IVA.
Dicho contrato fue cedido a la INMOBILIARIA RENTAR [Link]., cesión que fue
notificada al arrendatario a través de correo electrónico.
El arrendatario incumplió su obligación de pagar las rentas en los términos
estipulados, desde diciembre de 2021, hasta la fecha de presentación de la
demanda.
PRETENSIONES DE LA DEMANDA
I) DECLARAR terminado el contrato de arrendamiento de local comercial
ubicado en la carrera 11 bis cruce con la calle 22 No. 2-209 de la ciudad de Pereira,
en la ciudad de Pereira, por el incumplimiento en el pago de los cánones de
arrendamiento.
II) ORDENAR a AMPARAR SEGURIDAD LTDA a restituir el INMUEBLE
ARRENDADO LOCAL COMERCIAL.
III) CONDENAR al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en
el presente proceso
TRÁMITE
Por auto de fecha 04 de marzo de 2022, el despacho admitió la presente demanda
VERBAL DE RESTITUCIÓN y se ordenó imprimirle el trámite del proceso verbal
sumario.
Así las cosas, la parte demandada AMPARAR SEGURIDAD S.A.S. fue notificada
en debida forma conforme los presupuestos legales del decreto 806 de 2020, el día
13 de abril de 2022, por tal motivo, contaba hasta el día 03 de mayo de 2022, para
proponer excepciones, término que transcurrió en silencio.
DE LA SENTENCIA ANTICIPADA
Las pruebas a valorar en la presente demanda, son netamente documentales, por
tal motivo el despacho dio aplicación a lo normado por el artículo 278 numeral 2
del Código General del Proceso el cual contempla en su literalidad:
“Las providencias del juez pueden ser autos o sentencias. Son sentencias las que
deciden sobre las pretensiones de la demanda, las excepciones de mérito, cualquiera
que fuere la instancia en que se pronuncien, las que deciden el incidente de
liquidación de perjuicios, y las que resuelven los recursos de casación y revisión.
Son autos todas las demás providencias. En cualquier estado del proceso, el juez
deberá dictar sentencia anticipada, total o parcial, en los siguientes eventos: 1.
Cuando las partes o sus apoderados de común acuerdo lo soliciten, sea por iniciativa
propia o por sugerencia del juez. 2. Cuando no hubiere pruebas por practicar. 3.
Cuando se encuentre probada la cosa juzgada, la transacción, la caducidad, la
prescripción extintiva y la carencia de legitimación en la causa.” (subraya del
despacho)
La norma otorga la facultad a los administradores de justicia de proferir
sentencias sin tener que llamar a audiencia cuando no existan pruebas pendientes
de practicar, lo cual se refleja en el presente proceso, dado que las valorativas son
netamente documentales, por tal motivo, en aplicación al principio de celeridad
se proferirá sentencia escritural con fundamento en el material probatorio
allegado por los extremos en litigio, además por permitirlo así el numeral 3o. del
artículo 384 del código general del proceso.
CONSIDERACIONES
El Despacho observa que los presupuestos procesales (competencia, capacidad para
ser parte, demanda en forma y capacidad procesal), indispensables para proferir
sentencia, se encuentran reunidos. Los sujetos procesales tienen capacidad para
ser partes ya que son personas sujetas de derechos y obligaciones con plena
capacidad para actuar judicialmente. La demanda reúne los requisitos del Código
General del Proceso, al asunto se le ha dado el trámite indicado en las normas
legales. No se aprecia tampoco causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado
por lo que habrá de producirse fallo de fondo que decida sobre las pretensiones
incoadas.
Conforme a las normas procesales vigentes, cuando se solicita la restitución de un
bien inmueble, debe acompañarse la prueba del contrato; en el proceso está
demostrada la relación sustancial de carácter contractual existente entre las partes
del proceso, prueba de ello es el contrato de arrendamiento de local comercial
suscrito por el demandado el 16 de febrero de 2021, demostrándose la tenencia
del bien en cabeza de la parte demandada.
El arrendamiento de locales comerciales, si bien no está definidos expresamente
en la legislación vigente, para su entendimiento se hace remisión directa a las
disposiciones del contrato de arrendamiento conforme las normas generales,
contenidas en el artículo 1974 del Código Civil así:
“Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que
pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los
derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.”
El objeto de la demanda instaurada es entonces reintegrar la tenencia del bien al
titular de derecho de propiedad por intermedio del arrendador, el cual lo ha dado
en uso a otra persona con el fin de que lo disfruten, previo pago de
contraprestaciones, haciéndose referencia entonces al pago de cánones de
arrendamiento. El cobro de este rubro lo permite la legislación vigente y se puede
fijar mediante sumas de dinero o usufructo, artículo 1975 C.C.
“El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada;
y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los
frutos de cada cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.”
Para el caso concreto, se trata de un inmueble ubicado en la carrera 11 bis cruce
con la calle 2 No. 2-09 de la ciudad de Pereira, en la ciudad de Pereira, arrendado
al demandado, el cual debía pagar por concepto de su uso y disfrute, el rubro
denominado renta.
Lo anterior nos lleva a desembocar en la causal invocada por la parte actora, la
cual consiste en la mora por el pago de cánones de arrendamiento, afirmación que
conforme a los presupuestos procesales vigentes no fue atacada por la parte
demandada por cuanto ni siquiera contestó la demanda, habiéndose notificado
efectivamente del auto que admitió este trámite.
La acción referida o el proceso que nos vincula tiene por objeto la restitución del
inmueble dado en arriendo, lo anterior ya fue explicado en párrafos anteriores, es
en este orden de ideas que la finalidad de este proceso es que se declare la
terminación del contrato y consecuencia se ordene la restitución del inmueble
arrendado, lo anterior indica que no se discute la existencia de una obligación,
sino el cumplimiento y pago oportuno del rubro generado; así lo indica la Corte
Constitucional:
"La causal de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de los
cánones de arrendamiento, cuando ésta es invocada por el demandante para exigir
la restitución del inmueble, coloca al arrendador ante la imposibilidad de demostrar
un hecho indefinido: el no pago. No es lógico aplicar a este evento el principio general
del derecho probatorio según el cual "incumbe al actor probar los hechos en los que
basa su pretensión". Si ello fuere así, el demandante se vería ante la necesidad de
probar que el arrendatario no le ha pagado en ningún momento, en ningún lugar, y
bajo ninguna modalidad, lo cual resultaría imposible dada las infinitas posibilidades
en que pudo verificarse el pago. Precisamente por la calidad indefinida de la negación
—no pago—, es que se opera, por virtud de la ley, la inversión de la carga de la
prueba. Al arrendatario le corresponde entonces desvirtuar la causal invocada por
el demandante, ya que para ello le bastará con la simple presentación de los recibos
o consignaciones correspondientes exigidos como requisito procesal para rendir sus
descargos1.
Sumado a lo anterior, no se avizoran depósitos realizados a la cuenta judicial de
este despacho, durante el trámite, lo que indica que a la fecha persiste la mora en
el pago del canon, que se informó en el libelo demandatorio, la norma es clara e
indica en su artículo 384 del Código General del Proceso.
“Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos,
cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en
virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que
ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba
allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en
defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el
arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los
correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los
mismos períodos, a favor de aquel”
De la norma podemos extraer que la falta de pago es una causal de terminación
del contrato y una causal si fuere el caso para no escuchar a la parte demandada,
claro está, que la sociedad AMPARAR SEGURIDAD LTDA no resistió las
pretensiones de la demanda, y con su silencio más bien reflejó una aceptación de
los dichos de la parte demandante como ciertos, esta falta de contestación es un
indicio en su contra.
1
Corte Constitucional, Sentencia C-070 de febrero 25 de 1993, M.P. Eduardo
Cifuentes Muñoz, en Datalegis, Código de Procedimiento Civil, No. 9948.
Finalmente cabe resaltar lo indicado por la Corte Suprema de Justicia mediante
sentencia STC8799-2016 magistrado ponente ÁLVARO FERNANDO GARCÍA
RESTREPO:
“el marco del juicio de restitución de inmueble arrendado tantas veces mencionado,
está llamado a prosperar, como pasa a verse:
4.1. El artículo 1602 del Código Civil dispone, que todo contrato legalmente
celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por
consentimiento mutuo o por causas legales»; así mismo, en el canon 1603 ídem se
estipula, que «[l]os contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente
obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella».
En desarrollo de los anteriores mandatos, el artículo 1973 Código Civil definió el
contrato de arrendamiento, como el pacto «en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra
o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado», y, el artículo 1977 del mismo Estatuto consagró, que «[e]n
el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la
parte que da el precio arrendatario». (resalta la Sala).
Así las cosas, resulta evidente que el contrato de arrendamiento crea un vínculo
recíproco y exclusivo entre el arrendador y el arrendatario, y en esa medida, el
incumplimiento de las obligaciones pactadas en ese acuerdo, ya sea la de entregar la
cosa o pagar el precio por el goce de ésta, genera consecuencias en el ámbito legal
para los contratantes, las cuales pueden llegar a afectar sin duda la confianza y
buena fe de la relación negocial.
Entonces, desde el punto de vista sustancial, tal y como lo ha señalado la
jurisprudencia constitucional en la materia, «el contrato de arrendamiento se
caracteriza por ser bilateral, en el sentido de que arrendador y arrendatario se
obligan recíprocamente, el primero a proporcionar el uso y goce de una cosa y el
segundo a pagar un precio, renta o canon determinado, pudiendo por supuesto
existir codeudores o constituirse una fianza. De allí que los procesos de
restitución de tenencia del inmueble arrendado constituyan el ejercicio de
una acción personal y no real. Por lo tanto, (…) en este tipo de acciones la
sentencia que se profiere tiene efectos exclusivos para las partes
contratantes» (resalta la Corte, C.C. C-67004).”
En aplicación a esté concepto legislativo concluimos que el contrato celebrado
entre las parte es ley para estas, por tal motivo es deber respetarlo y cumplirlo en
aplicación al principio de la buena fe, esto indica que el atraso en el pago de los
cánones de arrendamiento constituye un incumplimiento al mismo, este motivo
le da plena capacidad al dueño de la propiedad o arrendatario de finalizar dicho
vínculo; acción que es la pretendida y la cual ha de prosperar, ya que del material
probatorio no se puede extraer la prueba de un pago, cumplido y oportuno,
adicional no se avizora consignaciones como depósito judicial por cuenta de este
proceso, acción que refleja una mora manifiesta, por tal motivo, no le queda otra
opción a esta administradora de justicia que, en los términos de artículo 384 del
Código General del Proceso, acceder a las pretensiones de la demanda, dando por
terminado el contrato de arrendamiento con fundamento en la mora en el pago
de los cánones de arrendamiento conforme se alegó en la demanda y condenar a
la parte demandada en agencias y costas procesales.
En mérito de lo expuesto el Juzgado Segundo Civil Municipal de Pereira
Risaralda, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de
la ley,
FALLA:
PRIMERO: SE DECRETA la terminación del contrato de arrendamiento,
existente entre la INMOBILIARIA RENTAR S.A.S. como arrendador y
AMPARAR SEGURIDAD LTDA como arrendatario, del inmueble ubicado en
la carrera 11 Bis cruce con la calle 2 No. 2-09 barrio Modelo de Pereira, en la ciudad
de Pereira, distinguido con la matrícula inmobiliaria No. 290-48262.
SEGUNDO: DECLÁRESE que la terminación del contrato de arrendamiento
citado en el numeral precedente, se produjo por el incumplimiento en el pago de
los cánones de arrendamiento pactados, a cargo de AMPARAR SEGURIDAD
LTDA., en su condición de arrendatario.
TERCERO: SE ORDENA la restitución del inmueble arrendado ubicado en la
carrera 11 Bis cruce con la calle 2 No. 2-09 barrio Modelo de Pereira, en la ciudad
de Pereira, distinguido con la matrícula inmobiliaria No. 290-48262, al
demandante INMOBILIARIA RENTAR S.A.S., en su condición de arrendador.
CUARTO: DISPÓNGASE la entrega del inmueble por parte de AMPARAR
SEGURIDAD LTDA. En caso de que esta entrega por el citado no se haga de
forma voluntaria, en el término de ocho (08) días siguientes a la ejecutoria de la
presente Sentencia, se realizará la restitución con el uso de la fuerza pública.
QUINTO: Condenase en costas y agencias en derecho a la parte demandada.
Tásense por la Secretaría, oportunamente se señalará las agencias en derecho.
Notifíquese.
La Juez,
ELIZABETH RUEDA LUJAN
JUZGADO SEGUNDO CIVIL MUNICIPAL
PEREIRA – RISARALDA
CERTIFICO
Por Estado Nº 111
De fecha 01 de julio de 2022
Notifique el auto anterior.
El Secretario,
LUIS FERNANDO RAIGOSA CORREA
