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CAMARA CIVIL - SALA J
46147/2011
A. A. c/ R. M. L. s/PRESCRIPCION ADQUISITIVA
Buenos Aires a los 14 días del mes de Septiembre de 2020, reunidas las
Señoras Juezas de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, a fin de pronunciarse en los autos caratulado “A., G. y otros c/ R., M. L. s/
Prescripción Adquisitiva”
¿Es justa a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente
orden: señoras juezas de Cámara doctoras: Beatriz A. Verón, Gabriela M.
Scolarici.
La Dra. Beatriz A. Verón dijo:
1.- Contra la sentencia de primera instancia se alza la parte actora y
expresa sus agravios que oportunamente contesta el Sr. Defensor Oficial.
Los apelantes formulan extensas consideraciones para impugnar el
rechazo de su acción.
Por lo pronto consideran errónea la valoración de la prueba producida
sobre la acreditación de los actos posesorios de sus antecesores y el suyo propio,
así como el valor asignado al boleto de compraventa del inmueble suscripto por
su padre.
Asimismo, estiman que la sentenciante de grado equivocó al considerar
que no se aportaron pruebas sobre la realización de actos materiales de entidad
posesoria sobre el bien por más de veinte años, y reclaman que se ponderen los
comprobantes acompañados en el escrito inaugural que comprueban el
cumplimiento del plazo de posesión exigido por la ley.
Por último, impugnan la imposición de costas causídicas.
2.1.- Con carácter previo a todo análisis, es menester señalar que el
Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), contempla de manera
expresa lo tocante a la “temporalidad” de la ley.
Corresponde interpretar coherentemente lo dispuesto por su art. 7° sobre
la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya
Fecha de firma: 14/09/2020
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constituidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las
situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a
su vigencia, así como a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas
existentes.
Por ello, en el caso sub examine se trata de una relación o situación
jurídica que ha quedado constituida conforme a la ley anterior, y también –por
tanto– las consecuencias que emanan de ella, por lo que al haber nacido al amparo
de tal legislación, es en definitiva la que se aplica.
2.2.- Seguiré a los actores recurrentes en las alegaciones conducentes
para decidir este conflicto (C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272-225,
entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso,
me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos:
274:113; 280:3201; 144:611), las que produzcan mayor convicción en
concordancia con los demás elementos de mérito de la causa.
En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso
llama "jurídicamente relevantes" (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid,
1960, pág. 971, párrafo 1527), o "singularmente trascendentes" como los
denomina Calamandrei (“La génesis lógica de la sentencia civil", en Estudios
sobre el proceso civil, págs. 369 y ss.).
3.1.- En el aspecto medular de las quejas traídas al estudio de este
Tribunal, los actores impugnan el análisis efectuado por la sentenciante de grado
sobre la interpretación de la prueba producida, pues los apelantes estiman que
resultan reveladoras del cumplimiento acabado de los diferentes requisitos legales
existentes para que opere la usucapión a su favor.
3.2.- Recuerdo, que a los fines de formar la necesaria convicción en
torno al acaecimiento de los hechos alegados que en el sub examine se han ido
sucediendo a lo largo de muchos años, corresponde valorar el material probatorio
en su conjunto en virtud del principio de “unidad de la prueba”.
Ponderaré la concordancia o discordancia que pudiesen ofrecer los
diversos elementos aportados a los autos, pues muchas veces la certeza no se
obtiene con una evaluación aislada de tales elemento, tomados uno por uno, sino
en su totalidad, ya que bien podría suceder que probanzas individualmente
estudiadas resultan débiles o imprecisas, pero que al ser complementadas entre sí
llevan al ánimo del sentenciante la convicción de la verdad de los hechos (mis
votos in re “Nasta, Luis c/ GCBA y otro s/ Ds. y Ps.”, Expte. N° 1.314/2.010, del
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08/6/2017; ídem, “Gioncardo, María c/ Acosta Flores, Eri s/ Ds. y Ps.”, Expte. N°
2.819/2.007, del 26/8/2.010; ídem, “Avellaneda, Ramón c/ La Central s/ Ds. y
Ps.”, Expte. N° 29.078/2004, del 17/8/2010; esta Sala, “Flores Rosel c/ Colman,
Mabel s/ Cobro de sumas”, Expte. Nº 27.677/2002, del 27/02/2007, entre otros;
Peyrano, J., Chiappini, J.O. “Apreciación conjunta de la prueba en materia civil y
comercial”, J.A. 1984-III-799; Díaz de Guijarro, E. “La unidad integral de la
prueba…”, J.A. 1985-I-784; Falcón, Enrique, Código Procesal…, [Link], pág.
190).
3.3.- Analizaré, los elementos probatorios arrimados a la luz del
principio de la “sana crítica”, los que sirven para ilustrar al órgano jurisdiccional
acerca del significado de los hechos individuales que importan al proceso, saber
cuáles se han producido, qué consecuencias jurídicas derivan de ellos y arribar así
a la decisión final acerca de tales fundamentos. Las reglas de la sana crítica son
reglas del correcto entendimiento humano: contingentes y variables con relación a
la experiencia del tiempo y del lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los
principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia (Couture, Eduardo, JA 71-80
y ss.; esta Sala in re “Nasta, Luis c/ GCBA s/ Ds. y Ps.”, Expte. N° 1.314/2.010,
del 08/6/2017; ídem, “Gioncardo, María c/ Acosta Flores, Eri y otros s/ Ds. y Ps.”,
Expte. N° 2.819/2.007, del 26/3/2010, entre muchos otros).
Tales principios, además, se adecuan con las circunstancias de hecho y
del derecho del caso y con las máximas de la experiencia que, al decir de Wilhelm
Kisch, es el conocimiento que tiene la sentenciante de la vida y de las personas
(Elementos de Derecho Procesal Civil, trad. de Prieto Castro, 1° ed., Madrid, pág.
189).
4.1- Los apelantes persiguen que se declare operada a su favor la
prescripción adquisitiva del inmueble ubicado en la planta baja de la calle
Charcas 2854 departamento N° 4 de esta Ciudad Autónoma, y por tanto que se les
reconozca su dominio, ordenándose la correspondiente inscripción en el Registro
de la Propiedad Inmueble.
El Defensor Oficial que interviene lo hace en representación de los
herederos de M. L. R., y se ha conferido al Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires la intervención que le corresponde en los términos del art.24 d) de la ley
14.159 (fs. 1833/1835).
4.2.- Cabe recordar que para la admisión de una acción por “usucapión”,
es menester que se produzcan pruebas cabales acerca de los actos posesorios
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efectuados por parte de quien pretende adquirir el dominio por tal vía, medios de
prueba que deben ser lo suficientemente idóneos para poner en conocimiento del
propietario su naturaleza para eventualmente hacer valer los correspondientes
derechos (cfr. esta Sala in re “Capalbo, Genaro c/ Ibarra, Liliana Inés y otros s/
Prescripción Adquisitiva”, Expte. N° 41.842/2.011 y su acumulado “Ibarra,
Liliana Inés c/ Capalbo, Genaro s/ Reivindicación”, Expte. N° 73.136/2.012, del
15/12/2017; ídem, Sala H, “Chlotti, Martha c/ Ezquiaga y Laclau, Susana s/
Prescripción Adquisitiva, Rec. N° 537.503, del 15/3/2010, con voto del Dr. Jorge
Mayo; ídem, Sala K, “Lobello, Gregorio c/ Fontenla, Pedro s/ Precripción
Adquisitiva”; Rec. N° 53.353, del 04/5/2009).
Se impone la producción de prueba pertinente y convincente para lograr
acreditar de una manera plena e indubitada, que efectivamente se han realizado
actos posesorios durante el plazo legal, siendo menester subrayar que en este tipo
de proceso la apreciación de la prueba debe llevarse a cabo con absoluta estrictez,
pues es quien alega la prescripción adquisitiva tiene la carga de llevar al ánimo
del juzgador de una manera categórica la acreditación de tales extremos (art. 377
del CPCCN).
5.1.- Acudo en primer lugar a la atenta lectura del escrito postulatorio,
del que surge que con fecha 4 de julio de 1974, A. A., casado con I. Á. S.,
adquirió el referido departamento mediante la suscripción de boleto de
compraventa de la Sra. M. L. R.. Muchos años después, ya con fecha 27 de agosto
de 2000 y 30 de abril de 2001, se produjeron los decesos de sus padres, por lo que
se dictó la respectiva declaratoria de herederos.
Manifestaron que su padre había realizado diferentes gestiones a fin de
obtener la escrituración del bien, sin lograr su cometido.
Sobre este relevante aspecto, observo que los actores no explicitan las
razones que condujeron a que la escritura finalmente no fuera otorgada a su padre,
de manera inexplicable los apelantes en ningún momento se han detenido a dar
cuenta de una manera razonable y convincente, las razones de lo acontecido,
cuando en virtud del contrato celebrado al Sr. A. A. le asistía derecho a obtener la
escritura de conformidad con lo prescripto por el art. 1185, 1187 y ccds. del
Código de Vélez, extremo este que ponderaré en los términos del art. 163 inc. 5°
del CPCCN.
Según la citada norma, “la conducta observada por las partes durante la
sustanciación del proceso podrá constituir un elemento de convicción
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corroborante de las pruebas, para juzgar la procedencia de las respectivas
pretensiones”, la que puede entenderse como un “indicio”, como “regla de
valoración de la prueba” o “elemento corroborante de las pruebas” (esta Sala in re
“Trentino, Nicolás c/ Infante, Ignacio Agustín y otros s/ Ds. y Ps.”, Expte. N°
81.104/2.013, del 06/6/2017; ídem, “Rojas, Florinda c/ D’Arrigo, Pablo s/ Ds. y
Ps.”, Expte. N° 20.535/2.005, del 22/12/2011; ídem, “Franzone, Rosana c/
Duchoony Romero, Julio s/ Ds. y Ps.”, Expte. N° 79.203/2.004, del 05/5/2.011,
entre otros). La importancia de este comportamiento también se proyecta en el
deber que tienen las partes de auxiliar al juez para esclarecer “la verdad de los
hechos controvertidos”, por lo que un mendaz ocultamiento constituye una
presunción contraria a la pretensión que intenta la parte (Kielmanovich, Jorge,
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Abeledo Perrot, 2010, t. I, pág.
270), violación del principio cardinal de “buena fe” ahora consagrado de manera
expresa por los arts. 9, 729, 1710 y ccds. del Código Civil y Comercial de la
Nación.
Por el contrario, desatendiendo lo apuntado, los apelantes procuran poner
de resalto que desde la suscripción del boleto y -supuestamente- el consecuente
otorgamiento de la posesión, el comprador (su padre) y posteriormente ellos como
herederos, poseyeron el inmueble a título de dueños, que gozaron de la posesión
pública y pacífica, e ininterrumpida por más de treinta y cinco años, abonaron
siempre los impuestos y las expensas correspondientes, así como también
realizaron reparaciones y mejoras, entregando en locación el inmueble a terceras
personas a partir de fines del año 1992 hasta la actualidad.
5.2.- Los apelantes subrayan entonces que su padre tomó posesión del
bien desde la firma del boleto de compraventa, aspecto este que adquiere
importancia decisiva para resolver el sub examine.
Agregan, que su padre también efectuó reparaciones al inmueble que
califica como actos materiales posesorios, que luego se mudó allí a vivir junto a
toda su familia, y que lo hizo por más de 18 años, de manera continua, pacífica e
ininterrumpida; que al mudarse continuó el ejercicio de la realización de actos
posesorios, pues se alquiló el inmueble a partir del 29/10/1993, encontrándose la
firma de su padre como todas las otras certificadas por escribana pública, quien
asistió a reuniones de consorcio donde en las respectivas actas asamblearias se
encuentra su nombre y firma, solicitó la instalación del servicio telefónico, realizó
el correspondiente plano de mesura, siendo todo ello revelador de su
comportamiento como dueño.
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6.1.- Pues bien, sentado todo lo expuesto hasta aquí, y por las razones de
hecho de hecho y de derecho que explicitaré, considero que el rechazo de las
quejas ensayadas es la solución que se impone.
6.2.- En efecto, para arribar a dicha solución recuerdo en primer lugar
que el art. 3410 del CC establece que “cuando la sucesión tiene lugar entre
ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la
herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad
o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su
llamamiento a la herencia”, norma que contempla el supuesto de “posesión legal”
o “de pleno derecho”, la que se confiere al cónyuge, a los ascendientes y a los
descendientes del de cujus, en el caso de autos a favor de los apelantes.
Asimismo, conforme el art. 3417 del mismo cuerpo legal, “el heredero que
ha entrado en la posesión de la herencia, o que ha sido puesto en ella por juez
competente continúa la persona del difunto, y es propietario, acreedor o deudor de
todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor….”, mientras que a tenor
de lo normado por el siguiente artículo (3418) “el heredero sucede no sólo en la
propiedad sino también en la posesión del difunto…”.
6.3.- Como señalara ut supra, el Sr. A. A. procuró vanamente que se le
otorgara escritura a su favor a pesar de contar con boleto de compraventa, siendo
este precisamente el “hito” que los apelantes esgrimen, desde el plano fáctico y
con proyección jurídica, en orden a sustentar el inicio del cómputo de la
usucapión que intentan.
Los actores se valen de la posesión que habría ejercido su padre
fallecido, y como sucesores universales son continuadores de su persona y lo
suceden, no sólo en la propiedad sino también en la posesión, la que reciben con
todas sus ventajas y sus vicios. En materia de sucesión universal no se puede
hablar de accesión de posesiones pues la posesión del causante y la del sucesor no
son distintas sino que se trata de una sola posesión, la que ni siquiera puede
separarse (Arean, Beatriz, Curso de Derechos Reales, Abeledo Perrot, 2° ed., pág.
302; Molina Quiroga, Eduardo, “Usucapión, condominio y cesión de derechos”,
La Ley del 12/01/2010).
El heredero es quien tiene la “posesión de la herencia”, la que no está
referida a la posesión “material” de los bienes de la herencia sino que se refiere a
la posesión jurídica, denominada también “investidura” o “apoderamiento”. En
materia sucesoria no se requiere corpus ni animus, y el vocablo utilizado por la
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norma citada (“posesión de la herencia”) alude al título formalmente idóneo para
oponer la adquisición hereditaria. Tanto la posesión de pleno derecho como la
otorgada judicialmente tienen los mismos efectos y en la práctica se ha
desvirtuado la división ya que todos los herederos, cualquiera sea el grado de
parentesco, deben presentarse al juez a solicitar la declaratoria de herederos
(Código Civil. Comentado y Anotado, Cifuentes – Sagarna, Ed. La Ley, 2° ed., t.
V, págs. 484/486), y cabe poner de resalto que en autos la misma no ha sido
acompañada por el apelante.
6.4.- Los quejosos sostienen que su derecho encuentra fundamento en
que poseen el inmueble desde la fecha en que se suscribió el boleto de
compraventa, y razonan que luego del fallecimiento de sus padres (27/8/00 y
3/8/03), continuaron con su posesión, realizando reparaciones y mejoras (fs.
1771).
Precisamente entonces, al fijarse en el lejano 4 de Julio del año 1974 el
inicio del cómputo a los fines de adquirir el dominio, el boleto acompañado no
tiene virtualidad suficiente para acreditar el otorgamiento de la posesión, pues -se
impone subrayar- reviste carácter de mero instrumento privado, en su celebración
no intervino oficial público alguno, ni siquiera se registraron sus firmas, razón por
la cual, en suma, es un documento del que no pueden extraerse las consecuencias
jurídicas que los apelantes pretenden.
En efecto, el acto adquisitivo de la posesión es crucial toda vez que fija
la “naturaleza” de la posesión, es decir, apareja “determinada” situación jurídica a
favor del comprador respecto del inmueble, fijando un marco que inevitablemente
lo alcanza y afecta.
Recuerdo que según el art. 1185 CC, “Los contratos que debiendo ser
hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por
las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se
obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales,
mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como
contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública”.
Por tanto, como con acierto se ha razonado en la sentencia en crisis, toda
vez que el boleto de compraventa reviste carácter de “promesa de venta” y obliga
a las partes a escriturar, se impone concluir que importa el reconocimiento de los
accionantes que la propiedad estaba en cabeza de otro; y a su vez, ante el referido
incumplimiento de la deudora respecto a su prestación de hacer, torna operativa
tanto la acción por incumplimiento contractual como por escrituración del bien.
Fecha de firma: 14/09/2020
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Bien desarrolla esta vía argumental el Defensor Oficial, quien apunta que
la acción declarativa de usucapión no es una acción subsidiaria ni residual a la
que se pueda acudir por comodidad o por cimentarse en la falsa creencia de que
con ella se puede llegar a obtener un título con mayor facilidad, y sobre todo si se
piensa que el contrincante estará representado por un defensor oficial, y lo propio
con las locaciones supuestamente concertadas con el inmueble en la década de
1990, toda vez que no resulta un elemento que por sí solo demuestre la realización
de un acto posesorio del cual derive la existencia de animus que sustente la
procedencia de la usucapión, pues un simple gestor o administrador también
puede hacerlo y no por ello se lo considera dueño del inmueble.
6.5.- Los accionantes entonces construyen su postura a partir de la
compraventa por boleto que efectuara su padre, fincan en dicho “hito” la génesis
de la pretensión que formulan, y resulta inevitable acudir al cobijo o amparo de
derechos dimanantes del mentado tramo para procurar alcanzar el plazo
veinteañal de la usucapión que intentan. En este sentido, se impone observar que
dentro de mismo “tramo”, sin que se lograra comprobar la efectiva suscripción del
negocio económico jurídico privado, es que luego a partir del año 1992
comenzaron a sucederse diferentes relaciones locativas, que por tanto, son
alcanzadas por la misma virtualidad conforme los términos desarrollados ut
supra.
7.1.- En otro orden, y a mayor abundamiento, en lo tocante a actos
materiales que vendrían a conferir sustento a la demanda, cabe señalar que la
prueba testimonial producida tampoco resulta concluyente en tal sentido.
7.2.- En efecto, así por ejemplo H. L. G., al referirse a las mejoras que se
habrían realizado en el departamento (arreglos de cambio de pisos, ampliación de
baño y cocina, etc.), no especificó la fecha de su realización (cfr. N° 11), y a la
par manifestó que tenía conocimiento de ello a partir de "comentarios" de terceras
personas.
En la misma línea se encuentra lo declarado por A. M. L., pues manifestó
conocer al Sr. A. A. recién desde 1992 (N° 6), sin agregar nada respecto a la
realización de mejoras, reparaciones, etc., pues se limitó a sostener que lo trató a
propósito de contratos de locación que éste le hacía llegar para la certificación de
firmas (cfr. N° 3, 6° y 15°), e interrogada que fuera acerca de si le consta la
realización de modificaciones al departamento desde la primera vez que lo visitó
con respecto a la última visita, manifestó no recordarlo (N° 12), y cuando fue
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inquirida respecto a si después del deceso de A. A. sus hijos hicieron reformas, la
misma fue desistida (N° 17) (ver fs. 199 vta.).
Finalmente, respecto al testigo M. Á. F., si bien sostuvo que constató
reformas realizadas en el inmueble de la calle Charcas (N° 12 a 15), lo cierto es
que de conformidad con lo prescripto por el art. 24 inc. “c” de la ley 14.159, la
sentencia no puede basarse exclusivamente en el resultado de la prueba
testimonial.
7.3.- Por lo demás, se impone razonar que tampoco basta con acreditar
que en algún momento los actores apelantes tuvieron la posibilidad de realizar
alguna reforma en la propiedad, o simplemente que la ocuparon durante un largo
tiempo, extremos que en todo caso podrían resultar reveladores del carácter de
tenedor, pero no alcanza para derivar de ello el pretendido carácter de poseedor.
8.1.- En virtud de las circunstancias de hecho relatadas y las razones de
derecho desarrolladas, considero que las quejas formuladas no alcanzan a
conmover lo que ya ha sido objeto de fundada decisión en la sentencia en crisis.
8.2.- En su mérito, propongo rechazar los cuestionamientos practicados,
con expresa imposición de costas al no encontrar razones válidas para apartarme
del principio objetivo de la derrota en juicio, ínsito en el art. 68 del CPCCN.
9.- Por las consideraciones desarrolladas, doy mi voto para:
a) Rechazar las quejas formuladas y confirmar la sentencia apelada.
b) Imponer las costas de Alzada a la actora perdidosa (art. 68 del rito).
c) Diferir la regulación de honorarios.
La Dra. Gabriela M. Scolarici adhiere al voto precedente.
Se deja constancia que la vocalía n°30 se encuentra vacante.
Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales en los términos
de las Acordadas 12/20, 31/20 CSJN, de lo que doy fe.
Buenos Aires, 14 septiembre de 2020.
Y VISTOS:
Fecha de firma: 14/09/2020
Firmado por: GRACIELA MONICA MORGAN, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: BEATRIZ ALICIA VERON, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA
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Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo
precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE:
I.-Rechazar las quejas formuladas y confirmar la sentencia
apelada.
II.- Imponer las costas de Alzada a la actora perdidosa (art.
68 del rito).
III.- Diferir la regulación de honorarios.
Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de
Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada
n°15/13 art. 4°) y oportunamente devuélvase. Se deja constancia que la vocalía
N°30 se encuentra vacante.
Fdo. Dra. Beatriz A. Verón- Dra. Gabriela M. Scolarici.
Fecha de firma: 14/09/2020
Firmado por: GRACIELA MONICA MORGAN, SECRETARIO DE CAMARA
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