Semanario Judicial de la Federación
Tesis
Registro digital: 2027620
Instancia: Tribunales Undécima Época Materia(s): Civil
Colegiados de Circuito
Tesis: XXX.3o.6 C (11a.) Fuente: Semanario Judicial de la Tipo: Aislada
Federación.
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE. SE ACTUALIZA SU NULIDAD
ABSOLUTA CUANDO LA VENDEDORA OCULTA DOLOSAMENTE A LA COMPRADORA LA
EXISTENCIA DE UNA HIPOTECA SOBRE EL BIEN, POR LO QUE LA ACCIÓN PARA ANULARLO
NO ES SUSCEPTIBLE DE PRESCRIBIR, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 2095 DEL CÓDIGO
CIVIL DE AGUASCALIENTES.
Hechos: En un juicio civil se demandó como acción principal la nulidad de un contrato privado de
compraventa de un inmueble, respecto del cual la vendedora ocultó dolosamente a la adquiriente,
que sobre el bien se había constituido de manera previa a la celebración del contrato, una garantía
derivada de un crédito hipotecario en favor del vendedor. El Juez civil que conoció del asunto
consideró que dicho vicio de la voluntad de la adquiriente constituía un error que producía la nulidad
relativa del acto jurídico y, en ese sentido, declaró procedente la excepción de prescripción
propuesta por el demandado en su contestación de demanda, puntualizando que como la
promovente tuvo conocimiento de la existencia de la garantía hipotecaria antes de que
transcurrieran los plazos genéricos para la prescripción de las acciones reales, entonces su acción
de nulidad prescribía a los sesenta días posteriores de haber conocido el error, como lo establece el
artículo 2107 del Código Civil de Aguascalientes. El tribunal de alzada consideró que no resultaba
aplicable la nulidad absoluta del contrato solicitada, en términos del diverso artículo 1693, al
sostener que el error al que la actora fue inducida, no era de aquellos que invaliden el acto jurídico,
pues desde la postura de ambas autoridades jurisdiccionales, no recayó sobre la causa
determinante de la voluntad.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que ocultar de manera dolosa a la
compradora la existencia de una hipoteca sobre el bien inmueble objeto de la compraventa, es un
error que incide en la causa determinante de su voluntad, por lo que tiene como consecuencia la
nulidad absoluta del contrato de compraventa, respecto del cual la acción intentada no es
susceptible de prescribir, en términos del artículo 2095 del Código Civil de Aguascalientes.
Justificación: Lo anterior, porque al integrarse el consentimiento –como convergencia de dos o más
voluntades para crear obligaciones–, es el momento preciso en el que se crea la relación jurídica
obligatoria y, consecuentemente, las partes quedan sujetas a sus consecuencias de derecho; sin
embargo, para que este acuerdo de voluntades tenga validez, necesariamente debe haber ausencia
de vicios en el consentimiento, pues el compromiso debe realizarse de manera libre, espontánea,
consciente y seria, por lo que, de no hacerse de esa manera, debe tomarse como causa suficiente
para invalidar el acuerdo jurídico. Ahora, la legislación civil del Estado de Aguascalientes marca
como vicios en el consentimiento al error, dolo, mala fe o al arrancado por violencia; el primero de
los señalados –error– es una falsa o inexacta apreciación de la realidad, producida por alguna de
las partes o ambas, en la formación de un concepto equivocado sobre alguno de los elementos,
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hechos, naturaleza o efectos jurídicos del contrato; tratándose de su magnitud, será relevante, por
ejemplo, cuando se refiere a alguno de los elementos esenciales del contrato o recaiga sobre
alguna circunstancia de importancia fundamental para quien lo sufra, en cuyo caso debe
catalogarse como un verdadero vicio en el consentimiento, para privar de efectos el acuerdo de
voluntades. Por su parte, el dolo consiste en una conducta ilícita de uno de los contratantes,
orientada a inducir al otro al error o a mantenerlo maliciosamente en él, con el fin de concluir un
contrato, el cual, por sí mismo no constituye un vicio de la voluntad, sino que es el error provocado
por el dolo el que vicia al consentimiento, por lo que cuando el error es inducido por dolo, el
consentimiento se considera viciado cuando recae sobre el motivo o la causa determinante, pues lo
que se sanciona es la conducta maliciosa. En consecuencia, ante el hecho de que sobre el bien
inmueble objeto del contrato se haya constituido de manera previa a su celebración una hipoteca,
con el fin de garantizar el pago de un crédito vigente, es evidente que en caso de incumplimiento del
pago, el comprador resentirá una afectación directa en su derecho de propiedad –goce, uso y
disfrute–, pues para conservarla tendría que pagar el crédito y repetir en contra del vendedor o
adjudicarse el bien en un remate judicial, con las consecuencias que ello traería; de ahí que si bien,
por regla general, el error que incide en la voluntad tiene como consecuencia una nulidad relativa,
en el caso específico, al haber incidido con motivo del dolo del vendedor en el motivo o causa
determinante de la compra, vició el consentimiento de la compradora, por lo que su nulidad es
absoluta.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL TRIGÉSIMO CIRCUITO.
Amparo directo 245/2022. 25 de mayo de 2023. Unanimidad de votos. Ponente: Rodolfo Munguía
Rojas, quien emitió voto concurrente. Secretaria: Pamela Olea Sandoval.
Esta tesis se publicó el viernes 17 de noviembre de 2023 a las 10:28 horas en el Semanario Judicial
de la Federación.
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