DERECHO REGISTRAL II
DOCENTE: MGTR Y ABOG. MERCEDES VERA I.
DIRECTORA DEL REGISTRO INMOBILIARIO.
FUNDAMENTACIÓN Y OBJETIVOS.
I. Fundamentación
Es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la
organización y funcionamiento de los registros públicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los
diversos registros, en relación con terceros.
III. Objetivos
a. Objetivos Generales:
1. Interpretar mediante un riguroso análisis, los principios y disposiciones atinentes del Derecho Registral.
PRESENTACIÓN DE LA MATERIA
Contenido Programático.
UNIDAD 1. SISTEMAS REGISTRALES.
Registros constitutivos. Registros Declarativos. Registros no convalidantes.
Registros convalidantes. Registros del Sistema Torrens
OBJETIVOS….
b. Objetivos Específicos:
1. La elaboración del programa se orienta a proporcionar a los alumnos de la carrera de Notariado
las bases científicas y legislativas con la finalidad de precisar las disposiciones legales que regulan
esta disciplina y posibilitar la comprensión de los tópicos que integran el Derecho Registral.
2. Se propicia una revisión crítica de los aspectos fundamentales de la registración de suerte a que
el futuro egresado obtenga un óptimo desempeño profesional.
3. El alumno deberá distinguir y señalar las diferencias de los diversos principios que conforman el
complejo universo registral: deberá analizar y comparar los diversos tipos y sistemas registrales y
utilizar adecuadamente los diversos documentos normativos.
MATERIALES Y RECURSOS BIBLIOGRÁFICOS.
Codigo Civil paraguayo.
Codigo de Organizacion judicial.
Reglamento General Técnico Registral.
Leyes especiales.
Doctrinas y jurisprudencias registrales.
SISTEMA JURÍDICO.S.
Concepto: Según la enciclopedia jurídica.
Sistema Jurídico: Sistema de normas jurídicas conectadas lógicamente entre
sí en tal forma que las normas especiales deban pensarse como derivadas de
normas generales
SISTEMAS REGISTRALES.
Concepto:
Cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las distintas formas
en que se pueden organizar los registros inmobiliarios y especiales, así como
los efectos que en estos pueden tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser
declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de
los terceros.
Cornejo, A. Derecho Registral. Ed. Astrea. Buenos Aires. 1994
TIPOS DE REGISTROS:
• En un sentido amplio se puede afirmar que los registros son los organismos
mediante las cuales se produce la publicidad jurídica.
• Para Chico Ortiz se debe distinguir los registros administrativos de los
registros jurídicos.
• Un registro no es jurídico porque se rija por normas jurídicas, ya que en tal caso
serian registros jurídicos como el de la policía
TIPOS DE REGISTROS. CONT…
Podemos distinguir dos tipos de registros: los administrativos y los jurídicos.
Los primeros actúan generalmente como meros archivos, aunque sus efectos
pueden variar de unos a otros. Así tenemos:
Registros Meramente Informativos y sin valor probatorio: los estadísticos, el
registro de locación o arrendamientos.
Registros con Efectos Internos dentro de la propia administración: como los
fiscales de contribuyentes, el de las Universidades, etc.
Registros Complementarios de servicios públicos: tales como los de salud,
educación, fundaciones, etc.
Junto a los registros administrativos se encuentran los jurídicos, basados en la
publicidad efecto, regidos por el principio de seguridad del tráfico.
REGISTROS DECLARATIVOS-CONSTITUTIVOS.
Roca Sastre, al analizar el "principio de inscripción", alega que el papel que
desempeña la inscripción en la mecánica de la constitución, transmisión,
modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles, precisa si la
inscripción constituye o no un factor o requisito esencial para que el negocio
dispositivo provoque la transmisión o desplazamiento del transferente al
adquirente.
Entonces, afirma, hablar del valor o naturaleza jurídica de la inscripción es tanto
como la determinación de sus efectos, y que el examen de esos efectos equivale a
exponer la parte más importante del sistema registral.
SIGUE…….
Por ello, sugiere la distinción entre inscripciones "constitutivas" y "declarativas", afirmando
que una inscripción es constitutiva cuando la misma es requisito necesario o sine qua non
para que la transmisión de dominio de inmuebles se produzca. En cambio es declarativa la
inscripción cuando no es necesaria para que tal transmisión se opere, ya que se limita a
publicar una transmisión o constitución que ha tenido lugar con anterioridad. Si es
constitutiva, la inscripción asume el valor de factor, elemento o requisito indispensable para
que el título traslativo o constitutivo produzca ese efecto traslativo o constitutivo. Entonces
el asiento no sólo exterioriza la existencia de una transmisión o gravamen, sino que concurre
como elemento o ingrediente esencial para que el fenómeno traslativo o constitutivo tenga
lugar en la realidad de la vida jurídica. Si la inscripción solamente es declarativa, asume de
momento el valor de simple medio exteriorizador o de publicidad de una transferencia o
gravamen ya virtual en la realidad jurídica y no hace otra cosa que exteriorizar un cambio
jurídico operado patrimonialmente fuera del registro. En este caso esta inscripción rectifica el
contenido registral poniéndolo de acuerdo con la realidad extraregistral.
CONCEPTOS DOCTRINARIOS.
Para López de Zavalía la inscripción es constitutiva cuando a raíz de ella se produce recién la
mutación real, recién nace, se modifica o se extingue el derecho real. Es decir que esa
mutación se produce dentro del Registro y de ese tipo en el sistema alemán. En cambio, es
declarativa cuando el derecho real nace fuera del Registro y el Registro le añade un plus, por
ejemplo la oponibilidad, De este tipo es el sistema francés. Los italianos llaman
inscripción a la constitutiva y a la declarativa la llaman transcripción, distinción
criticada por este autor que aclara que efecto constitutivo puede tener tanto la inscripción,
transcripción o enlegajamiento y también puede serio por su mecánica.
EL SISTEMA REGISTRAL Y LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.
Según el sistema registral, la inscripción produce efectos declarativos, no convalidantes o
constitutivos convalidantes.
Por sus efectos:
Registros Declarativos.
Al respecto resulta de interés aclarar que la inscripción es declarativa cuando la mutación jurídico-
real inmobiliaria se opera independientemente del registro. Es decir, que tiene una función rectificadora
del contenido inexacto de registro, porque como la modificación jurídico-real ya ha surgido antes, su
inscripción pone en armonía al registro con la realidad jurídica extra registral. Acá la inscripción se
exige solamente a los efectos de oponer el derechos a terceros, es decir, que sirve para “declarar” a
estos un derecho Real ya existente entre las partes; es un mero medio de publicidad.
A su vez los hermanos Mazeaud sostienen que: “la publicación de un acto tiene el solo efecto de
hacerlo oponible a terceros. La inscripción no es por tanto una condición de validez del acto, ella no
opera la transferencia del acto publicitario ni cubre los vicios que lo afectan. Se trata de una pura
medida de publicidad”
REGISTROS NO CONVALIDANTES.
En este sistema de Registración, la inscripción no tiene la virtualidad de sanear los
defectos que pudieran estar afectando el acto causal. En nuestro Derecho en virtud del
art 293 del C.O.J : La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de
que adoleciere según las leyes. El carácter declarativo de la inscripción hace que la
misma no tenga carácter convalidante. Ello así por cuanto dicha registración tiende
simplemente a publicitar una relación jurídica que se ha producido extrarregistralmente.
Tal hecho significa por tanto, como bien lo apunta Roca Sastre que, “la registración no
puede producir efectos en completa desconexión con el título que la provocó. La
inscripción no puede tener virtualidad suficiente como para borrar por el solo hecho de
producirse, las irregularidades que pudiere ostentar el acto causal que le dio origen”
SEGÚN NUESTRA LEGISLACIÓN PARAGUAYA.
• REGISTRO DECLARATIVO: El Registro de la Propiedad en Paraguay nace
extra registro-. Art. 1968 del C.C. Pyo: “La propiedad de bienes inmuebles se trasmite
por contrato. Los títulos traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el
Registro de inmuebles para que produzcan efectos de terceros”
• NO CONVALIDANTE: La inscripción no convalida las nulidades del contrato.
Art. 293 del Código de Organización Judicial: “La inscripción no revalida los
actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes”
REGISTROS – CONVALIDANTES - CONSTITUTIVOS
En estos registros el asiento de inscripción purga los vicios del derecho registrado, estableciéndose a favor del
titular del derecho inscripto una presunción juris et de jure, erigiéndose en un arma ofensiva para el titular del
mismo ya que lo que no aparece en el asiento no admite prueba en contrario., porque se apoya en una
presunción juris et de jure.
Registros constitutivos:
Son aquellos actos que requieren de su inscripción para considerar que nacen en el derecho y a su vez
publicitan ese nacimiento.
Ej: las sociedades según el art. 967 del C.C pyo modificado por la Ley 388/94.
POR SUS EFECTOS:
Por sus efectos puede ser constitutiva o declarativa.
Como ejemplos de inscripción constitutiva cita a las siguientes:
a) las sociedades., las asociaciones con capacidad restringida.
b) La inscripción hipotecaria según el C.C.
c) La constitución de Bien de Familia C.C. y Ley 2170/03
d) El contrato de fideicomiso. Ley 961….
e) la inscripción de los poderes . C.O. J
En cambio son ejemplos de inscripción con efecto declarativo:
a) el registro de inmuebles. b) El Registro de Buques que sólo tendrá
efectos frente a terceros desde su asiento.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES INMOBILIARIOS.
Continuando con el estudio, procederemos a analizar de forma
particular los sistemas de registro más importantes que existen hoy
en día, tales como el francés, alemán, suizo, australiano, anglosajones,
español y latinoamericanos.
SISTEMA FRANCÉS.
Sistema registral inmobiliario Francés.
Este sistema se funda principalmente en el Código Napoleónico de 1804, el que
con el correr del tiempo generó graves problemas de seguridad, debido a que
bastaba el mero acuerdo de voluntades, para la transferencia del inmueble, no
existiendo exigencia siquiera de escritura pública u otra solemnidad. La
publicidad se dirigía a las hipotecas, pero solamente a las voluntarias, generando
de igual forma un ambiente de inseguridad.
CONT….
“El sistema del código de Napoleón y del código de procedimiento era, con
todo, notoriamente insuficiente, y las quejas doctrinales eran unánimes. No
existía seguridad de la propiedad del deudor, podrían existir cargas ocultas
a la que estaban afectos los bienes comprados (hipotecas tácitas) y, en
consecuencia, por ello, no existía seguridad en los créditos hipotecarios
voluntarios.
CONT….
En el sistema francés, se adoptó la fórmula de enumerar detalladamente los actos
en que se exige publicidad, lista que ha ido ampliándose con el paso del tiempo. Por
otro lado, se consagra la inscripción declarativa (la inscripción solo deja constancia
de un cambio que ya se ha producido fuera del registro), esto quiere decir, que no
se garantiza la existencia del derecho inscrito, sino que solo publica que el
disponente ya no goza de tal derecho. Por este motivo se señala que su único
efecto es la inoponibilidad frente a terceros, señalando la doctrina que una de sus
principales deficiencias es la inseguridad de los terceros adquirentes en perjuicio
del tráfico jurídico inmobiliario.
SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN.
Sistema registral inmobiliario Alemán. El sistema alemán se basa
fundamentalmente en su Código Civil de 1900 y la ordenanza Inmobiliaria
de 1897, entre otras normas complementarias. Este es un sistema de fincas,
que se puede considerar como una evolución del sistema de títulos
francés, porque a pesar de conservar una estructura organizativa y formal,
fundamentalmente por la pluralidad de registros, se caracteriza en que su
inscripción es constitutiva (la inscripción misma produce la mutación real),
siendo un requisito formal indispensable para la constitución de derechos
reales sobre inmuebles, “la inscripción no es la causa de la titularidad del
adquirente, si no de un requisito exigido para su eficacia.
CONT…
La técnica empleada es la del folio real, como ya sabemos, acá se le asigna una hoja
independiente a cada inmueble. Sin perjuicio de lo anterior, el folio personal es admitido pero
excepcionalmente en el caso que en una misma jurisdicción existan dos o más inmuebles a
nombre de un mismo dueño, el que se conoce como folio colectivo o unificado. El folio real
se ve plasmado a través de la hoja inmobiliaria, la cual registra la vida jurídica de todo
inmueble. En términos sencillos, es un cuadernillo que consta de seis hojas, las que se dividen
en dos secciones, en una se individualiza el inmueble y en la otra, se registra sus mutaciones
(dominio, cargas y limitaciones e hipotecas y gravámenes). Junto a esta hoja inmobiliaria
coexiste el catastro, el que registra la historia material del inmueble, con todas sus
modificaciones, deslindes, planos del terreno, entre otros.
CONT….
Esta técnica de registro es la más útil para conocer el tracto sucesivo de la propiedad raíz, es
decir, poder saber quiénes fueron los sucesivos dueños con facultad de disposición. Sin
perjuicio de ello, se reconocen algunas deficiencias en el sistema, particularmente en relación
a la identificación del inmueble, ya que la realidad material no es posible asegurársela al
tercero, esto sucede por la irregular coordinación entre el Registro y el Catastro, por
ejemplo no resuelve problemas de lindes. Lo anterior se traduce en complicados análisis del
inmueble, “en términos generales, se puede considerar un sistema rígido, complejo, lleno de
formalidades, muy caro y que si funciona es gracias a los serios y responsables funcionarios
alemanes
CONT….
Los actos registrables son enumerados taxativamente en la ley, quedando fuera los derechos personales,
por otro lado la inscripción se logra a través de un proceso que se divide en tres etapas:
a) Solicitud de inscripción
b) Manifestación de voluntad del titular para autorizar o no la inscripción.
c) Inscripción propiamente tal. Los efectos que generan la inscripción, se distinguen en dos principios:
- Legitimación, consistente en una presunción a favor del titular registral. En un sentido positivo, se
presume que el derecho existe y le pertenece al titular inscrito, y en un sentido negativo, en cuanto el
derecho cancelado se presume inexistente. –
Fe pública registral, establece que se reputa exacta la información existente en el registro, la que debe ser
establecida o anotada en el acto jurídico de disposición. En el caso que exista un contradictorio inscrito o
que el tercero adquirente conozca de errores en el registro, deja de gozar de esa presunción de exactitud.
Aclaramos que la fe publica registral como principio no se encuentra legislado y admitido en nuestra
legislación paraguaya.
SISTEMA REGISTRAL SUIZO.
Sistema registral inmobiliario Suizo. Este sistema junto con el sistema alemán, son los que más
garantía otorgan al dinamismo del tráfico jurídico. Si bien es muy similar al alemán, existen
pequeñas diferencias formales, que ameritan su tratamiento de manera independiente. Las
fuentes de este sistema son su Código Civil de 1907, que entró en vigencia en 1912 y la
Ordenanza del Registro Inmobiliario de febrero de 1910. La técnica de registro es la de folio
real, estableciéndose de forma taxativa cuales son los derechos inscribibles. Por otro lado el
efecto de la inscripción es la presunción de exactitud del contenido del Registro, así como
primer elemento, adopta la teoría del título y modo de adquirir pero sustituyendo la
tradición por la inscripción.
CONT….
El título o negocio jurídico causal, debe ser idóneo para provocar el cambio en la titularidad
del derecho, de lo contrario no producirá efecto alguno, en otras palabras “subordina la
eficacia de la inscripción a la validez del título causal” . Junto a esto, para que proceda la
transferencia es necesaria la manifestación de voluntad del dueño del inmueble, la que
siempre quedará sujeta a la validez del título causal que le sirve de presupuesto, en este
sentido, el sistema suizo tiene una cierta similitud a los sistemas declarativos en donde es
relevante el antecedente causal o tracto. A pesar de esto, la inscripción acá es constitutiva,
otorgando protección toda vez que exista coincidencia entre la inscripción y el título. Lo
anterior demuestra que la inscripción solo tiene un carácter de mero negocio jurídico causal.
Este sistema es considerado como uno de los más perfectos que existen, incluso más que el
alemán, fundamentalmente por la eficiente comunicación entre el Catastro y el Registro
Inmobiliario, la amplia protección del tráfico jurídico y el carácter constitutivo de la
inscripción basada en el título.
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO O TORRENS
Sistema registral inmobiliario Australiano o del Acta Torrens. Es el sistema más extendido por
el mundo y debe su nombre a su fundador, el irlandés Sir Robert Richard Torrens, quien a
mediados del siglo XIX se trasladó al sur de Australia y se dedicó a trabajar como
Registrador General. Por el año 1858 presentó su proyecto “Real Property Act”, que se basa
en la idea de aplicar a la tierra los principios de registro de buques. Este proyecto fue
aprobado y entró en vigencia el mismo año de su presentación, operando para las tierras del
sur de Australia aprovechando que eran de colonización y propiedad de la corona Británica.
En los años posteriores, se dictaron nuevas normas que fueron modificando el sistema, lo que
generó distintas modalidades del mismo, esto se ha acentuado, gracias a la rápida extensión
del sistema en el resto de Australia, las colonias británicas de Asia, Estados Unidos y África.
CONT…
El sistema Torrens, funda un título constitutivo de propiedad proveniente
directamente de la Corona, junto a él, se incorpora un plano detallado de los lindes
de la misma, elaborado por el Registro. Así, si la propiedad proviene directamente
del Estado por adquisición de terrenos públicos (claro caso de los lugares de
colonización), la inmatriculación de la propiedad es la concesión misma. Distinto es
el caso de la adquisición de la propiedad privada a través de acto entre privados, en
esta situación, el registrador cambia la anterior forma de titulación por una que
dice “proveniente de la Corona”, dicho acto tiene valor de cosa juzgada
CONT…
El proceso de inmatriculación es lento y detallado, el cual dividimos en tres etapas:
1. Solicitud de inmatriculación junto con la entrega de los antecedentes en que se basa.
2. Examen de legalidad de los títulos: Esta etapa de calificación es la de mayor relevancia y comprende dos
aspectos, uno jurídico y otro material. El primero se preocupa de determinar si el disponente goza
efectivamente del derecho de propiedad sobre el inmueble, y el segundo se encarga de la individualización
física del inmueble, la que se realiza en el terreno mismo por ingenieros y topógrafos del servicio. Una vez
terminada la calificación en sus dos vertientes, se procede a realizar una citación a los vecinos colindantes
del inmueble, además de publicar avisos en diarios, con el fin de recibir oposiciones a la inscripción. No
habiendo oposiciones o sino vencidos los plazos, se procede a la inmatriculación.
3. Inmatriculación propiamente tal: Esta etapa se inicia con el mandamiento de registración, el que crea una
titularidad plena y deslinda también la propiedad. El Registrador otorga dos certificados únicos e idénticos,
uno de ellos para el propietario y el otro para ser archivado en el Registro. Cada certificado, va
acompañado en un anexo, el que menciona todos los antecedentes que reflejan su realidad jurídica, como
cargas reales y la titularidad del derecho de propiedad, además de contener el respectivo plano que
manifiesta su realidad material, tal como su superficie y deslindes. Como podemos percatarnos, la técnica
de registro que se utiliza es la de folio real, porque el eje donde se centra el Registro es el inmueble.
FIN DE LA PRIMERA PARTE DE LA UNIDAD. 1.
En la próxima clase seguiremos con el sistema registral paraguayo.
Materiales de apoyo bibliográfico se adjunta a los recursos del aula virtual.
Buen inicio del semestre. Éxitos.
