Compraventa (Primer parte)
Clase 13/05
1-Compraventa -> ART 1123- “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”.
“Una de las partes se obliga a transferir” efectos obligacionales.
Con la modificación del Código civil y comercial se cambia la palabra de “dominio” por la
expresión “propiedad” para adecuarlo al régimen internacional.
“Pagar un precio a dinero”, el cual puede ser en moneda la cual no es de curso legal. (art 868)
Aplicación supletoria a otros contratos donde una parte se obliga.
ART 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso,
habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
Relación con el Contrato de Obra
ART 1125- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a
entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se
aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal
de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte
que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar
una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.
->Spota es quien analizo el contrato de obra, con la compraventa de cosas futuras, él decía que
lo que había que tener en cuenta era que era importante para el adquirente, si lo importante
era el resultado final, era una compraventa de cosas futuras.
En cambio, si lo importante era quien lo hace, como se hace, la elaboración; entonces lo que se
esta celebrando es un contrato de obra.
Relación con la Permuta
En el código de Vélez se establecía que era cosa por cosa y si no eran del mismo valor, se podía
integrar una parte en precio, o sea en dinero.
ART 1126- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa,
el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.
Supuesto que aplica a todos los contratos:
ART 1127- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa,
aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.
2- Ventas forzosas- Principio general
ART 1128 - Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre
sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
Este articulo reproduce y mejora el 1324 del código de Velez, donde en todos los incisos
enunciaba los casos donde se tenia lugar a la venta forzosa. Y en el nuevo código se simplifica a
un solo caso: cuando existe una necesidad jurídica de hacerlo, y esta necesidad solo puede
derivar de una obligación legal.
3- Requisitos del contrato
Además de los elementos esenciales, naturales y accidentales poseen requisitos los cuales son,
la cosa y el precio.
Cosa “Objeto material susceptible de valor económico”
Cosa vendida ART 1129 - Se pueden vender todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos.
Cosa cierta que ha dejado de existir ART 1130 - Si la venta es de cosa cierta y a dejado de
existir a tiempo de perfeccionarse el contrato, este no conoce efectos. Si ha dejado de existir
parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción de precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta este dañada al
celebrarse el contrato.
-Este articulo apunta a la buena fe del vendedor, porque si esta sabía que La cosa no existía o
estaba dañada no puede exigir el cumplimiento.
Cosa futura ART 1131- Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de
que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que esta llegue a existir en las condiciones y tiempos convenidos.
El comprador puede asumir por clausula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin
culpa del vendedor.
Cosa ajena ART 1132- La venta de la cosa ajena es válida en los términos del art 1008
(si se obligó con una obligación de medios o resultados)
Precio El precio para que haya compraventa, tiene que ser determinado o determinable, al
igual que la cosa, debe existir.
ART 1133- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en
una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero
designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se
entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.
ART 1134- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un
tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un
acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la
determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.
Con respecto a los Inmuebles:
ART 1135- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de
la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio
por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del
cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho
de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un
mayor precio puede resolver la compra.
ART 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido
por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie
real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en
más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a
resolver.
4- Compraventa
Obligaciones del vendedor. (art 1137-1140)
Son entregar la cosa, si es mueble inmediatamente luego de su escrituración, entregarla con
sus accesorios, entregar los elementos/documentos necesarios para que sea posible la
compraventa, libre de toda relación de poder (posesión vacua) y además también debe abonar
los gastos de entrega de la cosa y si es un inmueble el estudio de títulos.
ART 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de
la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos
requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le
sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.
ART 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los
gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a
su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven la venta.
ART 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble
inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.
ART 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda
relación de poder y de oposición de tercero.
Obligaciones del comprador. (art 1141)
Pagar el precio, en el lugar y tiempo convenido, dejar que el vendedor cumpla con su
obligación de entregar.
ART 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta
es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir
consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que
el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás
posteriores a la venta.
