CONCEPTOS FUNDAMENTALES DERECHO CIVIL II

TEMA 1. LA OBLIGACIÓN Y SUS CLASES.

LA OBLIGACIÓN:
- La obligación civil es aquella situación por la que una determinada persona tiene que desarrollar una
determinada conducta que necesariamente produce efectos jurídicos para ella y para terceros. “Toda obligación
consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa.” (Art. 1088 CC).
El objeto de la prestación es la obligación, que ha de ser lícita, determinada o determinable, de contenido
patrimonial, con un vínculo que concede el derecho al acreedor y la obligación del deudor por una causa o
justificación.
- La obligación natural son obligaciones imperfectas, desprovistas de sanción, pero susceptibles de causar
efecto o lo que es lo mismo un pago válido. Introducen deberes morales en la vida jurídica. El CC recoge las
derivadas de los juegos ilícitos (art. 1798 CC; el que pierde no puede repetir lo pagado), pago de intereses sin estar
estipulados (art. 1756 CC), renuncia a la prescripción en la deuda prescrita y satisfecha (art. 1935 CC) y el pago de
lo indebido por causa justa (art. 1901 CC).

La conducta del obligado:

- Obligación de dar: el obligado a dar una cosa también está obligado a conservarla (art. 1094 CC), el
acreedor tiene el derecho a recibir los frutos desde que nace la obligación (art. 1095 CC) y éste puede compeler al
deudor a que se cumpla la obligación si no es una cosa determinada o a que le entregue la cosa si esta es
determinada (art. 1096 CC) con todos sus accesorios aunque no hayan sido mencionados (art. 1097 CC).
- Obligación de hacer: el desempeño de una actividad, generalmente personal por parte del obligado y
que puede ser de medios o de resultado. Pueden ser personalísimas (intuitu personae), no personalísimas y de no
hacer.

Fuentes de las obligaciones (art. 1089 CC): La enumeración que hace el CC de las fuentes es abierta (numerus
apertus). Las obligaciones nacen:
1. De la ley.
2. De los contratos: deriva de la voluntad de las partes intervinientes (pacta sunt servanda) en aras del
valor y eficacia de lo libremente pactado y en beneficio de la seguridad jurídica.
3. De los cuasicontratos: obligaciones que se contraen sin convenio, lícitos y voluntarios.
4. De actos ilícitos
5. De actos unilaterales.

El enriquecimiento sin causa: creación doctrinal y jurisprudencial (28/01/1956 TS) no incluida expresamente en el
CC, salvo en el caso del cobro de lo indebido.
Los requisitos para su aplicación son:
- Adquisición de una ventaja patrimonial por parte del enriquecido.
- Correlativo empobrecimiento del actor.
- No se enriquece injustamente el que adquiere una utilidad en virtud de un contrato legal, un derecho
ejercitado sin abuso, una sentencia que lo estime procedente, ni cuando el legislador tolera.
El plazo de prescripción, no especificado, es el general de 15 años previsto en el art. 1964 CC.

Sujetos de la relación obligacional:

- Sujeto activo: aquella persona legitimada para exigir de la otra una conducta determinada.
- Sujeto pasivo: aquella persona obligada a realizar una conducta determinada, es decir, cumplir. En caso
de incumplimiento será considerado deudor.

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 Puede que en la constitución de una obligación los sujetos sean a la vez sujetos activos y pasivos los unos de
los otros.

Clases de obligaciones (art. 1113 a 1155 CC, Libro IV, Título I, Capítulo III): puras e impuras, a plazo, alternativas y
facultativas, mancomunadas y solidarias, divisibles e indivisibles, y con cláusula penal.

En relación con la exigibilidad:

1.a. Obligaciones puras: son las que no están sometidas a condición o término y son exigibles sin
limitación alguna. Son la regla general.
1.b Obligaciones condicionales: son aquellas que dependen de un hecho o suceso futuro o incierto. Las
condiciones pueden ser expresas (que se deducen inequívocamente de la letra del contrato) o tácitas (las que se
sobreentienden en relación con las partes, el contexto o sus actos; valoración reservada a los Tribunales).
Las condiciones no pueden depender de la voluntad del deudor, en ese caso serían nulas, las imposibles o
impropias se tienen por no puestas, las basadas en que un suceso deba o no deba ocurrir en un tiempo
determinado se extinguirá o hará eficaz cuando fuera indudable una vez transcurrido el tiempo y se tendrá por
incumplida cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento. El que pagó antes de cumplirse la
obligación, si esta es condicional, puede repetir lo pagado, pero, si es a plazo, no.

2. Obligaciones a plazo: cuando se haya señalado un día cierto (concreto), expresa o tácitamente, para el
cumplimiento de la obligación “sólo serán exigibles cuando el día llegue” (art. 1125 CC), aunque el deudor pierde
su derecho a utilizar el plazo cuando resulte insolvente (salvo que garantice la deuda), cuando no otorgue las
garantías a que estuviese obligado y cuando aquellas garantías disminuyan por actos propios o desparezcan
fortuitamente (salvo que sean sustituidas por otras igualmente seguras).

En relación con la pluralidad de obligaciones:

3.a. Obligaciones alternativas: son aquellas en que el obligado alternativamente a diversas prestaciones
debe cumplir por completo sólo una de éstas.
3.b. Obligaciones facultativas: son aquellas que existiendo una sola prestación prevista al constituirse la
obligación, sin embargo el deudor tiene la posibilidad de realizar otra distinta llegado el momento de su
cumplimiento.

En relación con el grado de responsabilidad cuando hay varios acreedores y/o deudores:
4.a. Obligación mancomunada: son aquellas en que el/los acreedor/es sólo puede/n exigir o reclamar del
deudor la parte que le corresponde en el crédito (mancomunidad activa), así como también cuando cada uno de
los deudores sólo está obligado a cumplir la parte de deuda que le corresponde (mancomunidad pasiva).
4.b. Obligación solidaria: son aquellas en que los acreedores pueden reclamar del deudor o deudores la
íntegra prestación (solidaridad activa) o también cuando existan varios deudores todos quedan obligados a
cumplir íntegramente con el acreedor o acreedores (solidaridad pasiva). Incluso, si el acreedor perdona a uno de
los deudores su parte de la deuda, la obligación principal queda inalterada y puede dirigirse contra otro deudor
por la totalidad (pacto de non pretendo). Con carácter general, la solidaria es la de aplicación por la doctrina y
tribunales en base al principio de resarcimiento al perjudicado.

En relación con la naturaleza de la prestación:

5.a. Obligaciones divisibles: son aquellas que tienen por objeto una prestación susceptible de ser cumplida
por partes sin que se altere la esencia de la obligación.
5.b. Obligaciones indivisibles: son aquellas otras cuya prestación no puede realizarse por partes sin alterar
su esencia.

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Por contener una garantía de cumplimiento con cláusula penal:
6. Obligaciones con cláusula penal (art. 1152 CC): aquellas en que por acuerdo de las partes se ha incluido
en la obligación una garantía de cumplimiento de la misma, que para el caso de incumplimiento se sanciona con la
pena convencional acordada, cuya función esencial es la de actuar como liquidadora de los daños y perjuicios que
dicho incumplimiento haya podido producir, sustituyendo a estos y al abono de intereses.
En el caso de obligaciones bilaterales, cumplimiento simultáneo de las partes, el deudor puede, ante la acusación
de incumplimiento, alegar a su vez el incumplimiento del acreedor, que se convierte en deudor del deudor. El
deudor primeramente requerido puede oponer la "exceptio non adimpleti contractus" (no puede exigirse a la otra
parte el cumplimiento si ésta no ha cumplido su parte).

TEMA 2. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES I. EL PAGO.

Las seis causas por las que las obligaciones se extinguen o se modifican (art. 1156 CC) son el pago o cumplimiento,
la pérdida de la cosa debida, la condonación de la deuda, la confusión de los derechos de acreedor y deudor, la
compensación y la novación.

1. El pago (art. 1157 CC): “no se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado
la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía”. El pago requiere tres requisitos: integridad, identidad
e indivisibilidad del pago (plena y absoluta realización de lo que convinieron las partes al inicio de la obligación,
salvo que en el transcurso de la misma, las partes la hubieran variado de mutuo acuerdo).

En las obligaciones de dar o hacer se requiere la aceptación, por un lado, del que ha de recibir el pago, pudiendo
producirse el aliud pro alio (hecho de que el acreedor se encuentre insatisfecho con lo recibido por ser distinto a
lo pactado) y, por otro, el datio in solutum o dación del pago (el acreedor acepta expresa o tácitamente lo dado o
hecho por el deudor quedando éste liberado).

Del artículo 1169 CC se desprende que:

- El acreedor: puede negarse a recibir un pago parcial sin exceder los límites de la buena fe ni abusar de su
derecho como acreedor.
- Las obligaciones de dar: el obligado a dar deber ser titular y tener libre disposición de la cosa dada.
- La persona obligada al pago es el deudor, aunque cualquier otra persona podría hacerlo con o sin el
conocimiento del deudor y con o sin interés en el cumplimiento de la obligación.
- Las consecuencias del pago de un tercero: el que paga por cuenta de otro, si este otro lo sabía y no se
hizo contra su voluntad, podrá reclamar al deudor lo que hubiere pagado.
- El lugar del pago suele hacerse en el lugar designado en la obligación.

Imputación de pagos (art. 1172 a 1174 CC): si se dieran varias deudas entre el mismo deudor y acreedor, son de la
misma especie (generalmente pecuniarias) y la obligación está vencida y es exigible:
- Señalamiento de la deuda por el deudor (favor debitoris): el deudor podrá declarar, en el momento de
hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse el pago.
- Señalamiento de la deuda por el acreedor: si el deudor aceptara del acreedor un recibo en que se hiciese
la aplicación del pago, no podrá reclamar contra éste, a menos que se invalide el contrato. El recibo es prueba
documental que obliga a ambas partes, que, en caso de ser el último extingue la obligación.
- No señalamiento de la deuda: cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se
estimará satisfecha la deuda vencida más onerosa y si fueran de igual naturaleza y gravamen se imputará a todas a
prorrata, siendo una excepción al principio de indivisibilidad. Son más onerosas aquellas deudas garantizadas que
las que no tienen garantías, las que generan intereses por sí mismas, que las que los generan sólo desde la fecha
del impago.

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 - Si la deuda produce interés, no podrá estimarse hecho el pago por cuenta del capital mientras no estén
cubiertos los intereses.

Pago por cesión de bienes y dación del pago:

- Cesión de bienes (datio pro solvendo; art. 1175 CC): "El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores
en pago de sus deudas”. La cesión puede adoptarse, respetando la prelación de créditos, por acuerdo entre las
partes o a través de un proceso judicial y no conlleva la extinción de la obligación ni equivale al cumplimiento de la
misma, sino que es un medio para alcanzarlo.
Una vez que el acreedor liquida los bienes (sin transmisión previa de la titularidad) y aplica el precio, (1) si el
dinero obtenido es igual al crédito, se extingue la obligación, (2) si el dinero obtenido es superior al crédito, se
extinguiría la obligación y el remanente sería para el deudor y (3) si el dinero obtenido es inferior al crédito, el
acreedor cobrará parcialmente su deuda y el deudor seguirá debiendo la parte restante.
- La dación del pago (datio pro soluto; art. 1521 y 1536 CC): cesión total del pleno dominio (transmisión)
del bien o bienes de que se trate a favor o beneficio del acreedor en concepto de pago total de la deuda, con el
consentimiento de éste y aplicando las normas de compraventa dado que en este caso se transmite el bien del
deudor al acreedor (no así en la cesión de bienes), destacando la regla del saneamiento por evicción (el vendedor
debe garantizar el goce total y pacífico de lo vendido).

Ofrecimiento del pago y consignación (art. 1176 CC): “Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se
negare sin razón a admitirlo, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa
debida.”
- Ofrecimiento del pago y mora del acreedor o mora creditoris: estando dispuesto el deudor a realizar el
pago no lo puede hacer porque el acreedor se niega a recibir el pago o al cumplimiento de la prestación, sin
embargo, la obligación no se ha extinguido y sigue viva para ese deudor que quiere cumplir y que ve como
además le puede generar otras responsabilidades o, incluso, daños y perjuicios. La negativa del acreedor (mora
creditoris) se puede deber a circunstancias independientes a su voluntad, pero en muchos casos son a propósito
buscando deliberadamente otro fin.
El ofrecimiento ha de ser fehaciente (por escrito), incondicional, por la totalidad de la prestación, al acreedor o
persona autorizada y en el tiempo y lugar adecuados.
- La consigna de la cosa debida: para que el deudor quede liberado, además de ofrecer el pago tiene que
consignarlo, es decir, depositar la cosa debida en sede judicial, ante notario o en entidades ad hoc.
La consignación (art. 1177 a 1181 CC) debe ser previamente anunciada a los interesados, depositada ante el juez,
a quien también se podrá solicitar la extinción de la obligación con efectos retroactivos al momento en que se hizo
el depósito, pudiendo retirarse la consignación antes de que el acreedor la acepte o el Juez declarado que está
bien hecha, con los gastos a cuenta del acreedor y si el acreedor autorizase al deudor para retirarla el acreedor
perderá toda presencia sobre la cosa, quedando libres los codeudores y fiadores.

TEMA 3. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES II.

2. Pérdida de la cosa debida (art. 1182 CC): "Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa
determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en
mora”. En las de hacer el art. 1184 CC prevé que el deudor quede liberado si la prestación es ilegal o físicamente
imposible, imposibilidad que puede ser originaria (que daría lugar a la nulidad) o sobrevenida.
La cosa ha de ser determinada, no genérica, la pérdida debe ser definitiva y que la imposibilidad de la prestación
no sea imputable al deudor.
Veremos la cláusula rebus sic stantibus (alteraciones contractuales) en el tema 7.

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3. Condonación de la deuda (art. 1187 CC): acto unilateral y voluntario del propio acreedor con fuerza entre las
partes que extingue la obligación sobre todo para el deudor, renunciando aquél a reclamar su cumplimiento, ya
sea vía judicial o extrajudicial. Suele ser de carácter bilateral a través de un contrato de donación privado (animus
novandi), pudiendo ser unilateral en caso de que no perjudique a terceros o el orden público.
- Condonación expresa: la que exige la aceptación de deudo y donatario. La doctrina no es unitaria.
- Condonación tácita: sin que el deudor la acepte, aunque sí lo conozca, por actos indubitados del
acreedor.
- Condonación presunta (art. 1188 CC): “La entrega del documento privado justificativo de un crédito,
hecha voluntariamente por el acreedor al deudor,…”

4. Confusión: cuando en una misma persona se da que sea acreedora y deudora de una misma obligación, con los
siguientes requisitos:
- Intervivos.
- No cabe confusión cuando los patrimonios estén separados por disposición legal, salvo en herencias.
- No tiene lugar entre fiadores.
- Cuando hay varios acreedores y/o deudores deben aplicarse las reglas de la solidaridad y
mancomunidad.

5. Compensación (art. 1195 CC): ''Tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean
recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra.", con el principal efecto de extinción de una y otra deuda
y con los siguientes requisitos:
- Acreedores y deudores principales uno de otro.
- La deuda deber ser dinero o cosas fungibles de la misma especie y calidad.
- La deuda debe ser líquida y exigible.
- Que en la deuda de cada parte no haya retención o contienda promovida por terceros.
Se puede hacer efectiva de tres formas:
- En el ámbito judicial: suele proponerse de forma reconvencional, expresa o implícita.
- De forma legal.
- De forma convencional.

6. Novación: cambio de la obligación con el ánimo de las partes de dar por extinguida o por modificada la anterior.
- Novación extintiva (art. 1156 CC): cuando la obligación varíe o altere su esencia extinguiéndose la
obligación.
- Novación modificativa (art. 1203 y 1204 CC): alteración o modificación de las circunstancias de la
obligación sin que ésta se extinga. Pueden variar el deudor o el acreedor (subjetiva) y el objeto (objetiva).

Requisitos de la novación:
- Nunca se presume, ha de ser expresa.
- Ha de ser aceptada por ambas partes.
- La obligación originaria ha de ser válida.

TEMA 4. LA RESPONSABILIDAD CIVIL.

Presupuestos de la responsabilidad (art. 1911 CC: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con
todos sus bienes presentes y futuros."): la Responsabilidad Patrimonial Universal, responsabilidad civil, como
medio de protección ante el incumplimiento de las obligaciones, se divide en contractual y extracontractual.
- Responsabilidad contractual: la doctrina distingue entre:
· Incumplimiento propio o absoluto: falta de cumplimiento o imposibilidad futura.

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 · Incumplimiento impropio o relativo: cumplimiento parcial o defectuoso que permitiría cumplir de
una u otra forma en el futuro.
- Responsabilidad extracontractual.

La responsabilidad patrimonial universal: no todos los incumplimientos llevan aparejado una responsabilidad
patrimonial universal (ya que puede haber otras formas como resolver la obligación, como instar su ejecución,…)
para la que existen los siguientes presupuestos:
- Sujeto responsable: el deudor.
- Responsabilidad personal (no real).
- Responsabilidad universal, exclusivamente patrimonial (la prisión por deudas fue abolida), con relación a
todos los bienes presentes y futuros propiedad del deudor en el orden establecido en el art. 592 LEC y hasta que
sean suficientes para cubrir la obligación (art. 584 LEC).

Los requisitos que hacen exigible la responsabilidad son:

- Que exista una obligación.
- El incumplimiento de la misma achacable a su autor.
- La producción de un daño.

La reparación del daño debe ser:

- En dinero o in natura.
- Proporcional al daño producido.
- Que no provoque un enriquecimiento injusto del acreedor.
- Por acuerdo, vía judicial o vía arbitral.

Acción revocatoria o Pauliana: supuestos en los que el acreedor consigue la ineficacia de los actos fraudulentos
del deudor, reintegrando dichos bienes, en poder de terceros, al patrimonio del deudor. Su presupuesto
fundamental es que el deudor está actuando con pleno conocimiento de actuar en perjuicio de su acreedor y
prescribe a los 4 años desde la comisión de la acción fraudulenta.
Si el tercero actuó de buena fe, la transmisión no podría ser revocada y la acción revocatoria quedaría limitada a la
indemnizatoria. Si lo hizo de mala fe, el tercero devolverá lo adquirido o indemnizará a los acreedores.

Acción subrogatoria indirecta: pese a su nombre no es un supuesto de subrogación ya que el acreedor actúa en
su propio nombre en virtud de las facultades que le atribuye la ley de reclamar en nombre de su deudor los bienes
o derechos que éste no llega a ejercitar.

Acción subrogatoria directa: permite al acreedor ejercer la denominada acción directa contra el deudor de su
deudor para evitar la pasividad de este último. El acreedor actúa y cobra directamente del deudor de su deudor,
sin necesidad de que lo que se reclame haya entrado en el patrimonio del deudor (ejemplo, art. 1597 CC, que
faculta a los subcontratistas a dirigirse contra el promotor de la obra).

Responsabilidad contractual (art. 1101 CC): la derivada del cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones
contraídas voluntariamente entre las partes.
Los motivos por los que se responde son el dolo, negligencia, morosidad y contravención (art. 1101 CC).
- Dolo: podemos identificarlo con la mala fe. Ahora bien, no se requiere que el que actúe con dolo tenga
intención inicial de dañar, pero la realidad es que su actuación de mala fe causa un daño que tendrá que ser
indemnizado, siendo además causa de vicio de consentimiento de contrato (art. 269 CC).
- Culpa o negligencia (art. 1104 CC): "La culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella
diligencia que exija la naturaleza de las obligaciones y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo

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y del lugar. Cuando la obligación no exprese la diligencia que ha de prestarse en su cumplimiento se exigirá la que
corresponda a un buen padre de familia”.
La culpa no requiere maldad en el actuar del obligado, sino simplemente olvido, descuido, dejadez o falta de
pericia, entre otros supuestos.
La culpa debe ser imputable al obligado salvo que acredite la existencia de causas de exoneración (caso fortuito,
fuerza mayor,…). En estos supuestos se invierte la carga de la prueba, siendo el deudor obligado el que ha de
probar dichas causas de exoneración.
- Morosidad (art. 1100 CC): retraso por parte del deudor en el cumplimiento de la obligación
produciéndose un cumplimiento tardío. La mora es compatible con el dolo o con la culpa, es más, el retraso suele
ser debido a dolo o culpa. Sus características y requisitos son:
· Se da en obligaciones de dar o hacer.
· Que el acreedor haya reclamado al deudor, judicial o extrajudicialmente.
· Existe la mora automática, sin reclamación al deudor cuando la obligación o la ley lo declaren
expresamente, por su naturaleza y circunstancia que hacían determinante el momento (entrega de vestido de
novia) o en las obligaciones recíprocas (el otro tiene que cumplir cuando el primero cumple).
· El efecto u objetivo principal de la mora es el cumplimiento de la obligación y la indemnización
de daños y perjuicios.
- Contravenir el tenor de la obligación: se refiere a supuestos de cumplimiento impropio, defectuoso o
inexacto y no al dolo, culpa o morosidad.
Se puede dar concurrencia de culpas, casos en los que habrá que moderar la indemnización (art. 1103 CC).

La indemnización: cuando no haya acuerdo entre las partes se acudirá a los Tribunales, que tendrán en cuenta
para su graduación, el daño emergente y el lucro cesante (art. 1106 CC).
Art. 1107 CC:
- En los supuestos de que el deudor sea de buena fe responderá de los daños y perjuicios que se hubieran
previsto o podido prever al tiempo de constituirse la obligación.
- En los supuestos de dolo el deudor responderá de todos los daños y perjuicios que se deriven por falta de
cumplimiento.

Todo incumplimiento obligacional, ha de ser indemnizado, salvo causas excepcionales e insuperables

(imprevisibles o inevitables) por parte del deudor (art. 1105 CC), como:
- El caso fortuito: hechos que no han podido preverse provenientes de la naturaleza como terremotos,
maremotos, o simplemente aguas o vientos no usuales o anormales.
- Fuerza mayor: eventos que aún previstos fueran inevitables surgidos por la acción humana, como un
incendio, un robo, un gran accidente catastrófico de avión, tren,… o incluso una guerra.

Responsabilidad extracontractual (art. 1089 CC): aquella que deriva de un acto ilícito (bien sea civil o penal), que
causa daño, y la consiguiente obligación de repararlo, a otras personas o a sus bienes no habiendo entre las partes
implicadas ningún vínculo obligacional previo.
En materia de responsabilidad extracontractual se ha producido, a pesar del principio de quien alega ha de probar,
la inversión de la carga de la prueba, obligando al autor del daño a que acredite que actuó sin culpa o con la
concurrencia de circunstancias exonerantes de dicha responsabilidad.
La reparación del daño, cuando hay varios obligados, es de carácter solidario.
Prescribe, generalmente, en 1 año, salvo que derive de delito, que lo hace en 15 años.

Podemos distinguir entre responsabilidad extracontractual subjetiva, objetiva, indirecta y de reparación del daño.
- Responsabilidad subjetiva (art. 1902 CC): condena a la reparación del daño a todo aquel que provoque
daños a otro sólo cuando intervenga culpa o negligencia. Se deben dar los siguientes presupuestos:

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 · Acción u omisión dañosa atribuible a directa o indirectamente a una persona.
· Ilicitud o antijuridicidad: que sea contraria a derecho y no se dé algún supuesto de exoneración
(legítima defensa, estado de necesidad, consentimiento de la víctima, culpa exclusiva de la víctima y ejercicio
correcto de un derecho).
· Relación de causalidad: entre la acción u omisión el daño debe haber una relación de causalidad,
aplicando los Tribunales alguna de las siguientes teorías: (1) teoría de la equivalencia de las condiciones
(considerar todas y cada una de las causas coincidentes), (2) teoría de la adecuación o de la causa adecuada
(adecuación entre la causa origen y el daño), (3) teoría de la causa próxima (relación de proximidad) y (4) teoría de
la causa eficiente.
- Responsabilidad objetiva: basada en la relación de causalidad entre la actuación del sujeto y el daño que
produce sin necesidad de que sea intencionado, negligente o culposo. Ejemplos de ello son supuestos de daños
por animales (art. 1905 CC), caída de árboles (art. 1908 CC), cosas que se arrojan desde una casa (art. 1910 CC),
ruina de un edificio (art. 1907 CC), y explosión de máquinas no bien cuidadas, inflamación de sustancias
explosivas, humos excesivos o emanación de cloacas (art. 1908 CC).
- Responsabilidad indirecta (art. 1903 CC): responsabilidad por hechos de otros por culpa in vigilando, in
custodiando, in educando o in eligendo, como la responsabilidad de los padres respecto a los daños causados por
sus hijos, de los dueños respecto a los daños causados por sus empleados y el personal docente respecto a los
daños que causen sus alumnos. La responsabilidad cesará cuando pruebe que emplearon la debida diligencia de
un buen padre de familia para prevenir el daño.
- Responsabilidad de reparación del daño: ante la acusación de cualquier daño, causado el daño (material
o moral), éste debe ser reparado (en metálico, o in natura o en especie) conforme al real y verdadero daño
causado sin que se produzcan desequilibrios entre quien tiene que indemnizar y quien tiene que ser indemnizado.

TEMA 5. EL CONTRATO.

Concepto (art. 1254 CC): cuando una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar
alguna cosa o prestar algún servicio. La voluntad es la esencia y no puede estar ausente o viciada por error,
violencia o dolo (STS 13/05/1959).
El principio de pacta sunt servanda, lo pactado obliga, (art. 1255 CC) establece que la validez y el cumplimiento de
los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, teniendo fuerza de ley las obligaciones que
nacen de los contratos (art. 1091 CC).
Como consecuencia del principio de la autonomía de la voluntad (art. 10 CE) los contratantes pueden establecer
los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes (art.
1255 CC), a la moral o al orden público.

Tipos de contratos:
- Onerosos: en los que ambas partes realizan contraprestaciones que les benefician, entre los que se
encuentran:
· Conmutativos: casi todos. Son los que ponen de manifiesto la equivalencia entre las prestaciones.
· Aleatorios: que dependen de un hecho incierto (lotería).
- Gratuitos: existe un beneficio o enriquecimiento para una parte sin que tenga que realizar ninguna
contraprestación (la donación).
- Consensuales (art. 1258 CC): los que se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces
obligan.
- Reales: los que conllevan la entrega de alguna cosa.
- Formales: a los que se impone una forma concreta (escritura pública en donación de cosa inmueble).
- Típicos: los que están tipificados en el ordenamiento jurídico (arrendamiento, aparecería, compraventa).

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 - Atípicos: aquellos que, sin estar recogidos expresamente en el ordenamiento jurídico, reúne una serie de
requisitos esenciales de alguna de las figuras jurídicas contractuales, pudiendo incardinarse en las mismas y serle
aplicados su regulación.
- Instantáneos: su ejecución se realiza en un momento muy próximo (compra por teletienda).
- Duraderos: su ejecución es de cierta continuidad en el tiempo.
- Unilaterales: genera obligaciones sólo para una parte (donación).
- Bilaterales: genera obligaciones para ambas partes y suelen ser también onerosos.
- De adhesión (merecen ser estudiados con más profundidad): aquel en que una de las partes tiene una
posición prevalente sobre la otra, la cual se adhiere al contenido del contrato, ya prefijado y sin capacidad de
negociar las cláusulas (está generalizado en el sector de los seguros). La validez de estos contratos reside en la
libertad de obrar y decidir.
En la ley sobre condiciones generales de contratación 7/98 de 13 de Abril se protege la igualdad de los
contratantes y los legítimos intereses de los consumidores y usuarios, distinguiendo lo que son cláusulas abusivas
(la que en contra de las exigencias de la buena fe causa un desequilibrio importante e injustificado de las
obligaciones contractuales en detrimento del consumidor) de lo que son condiciones generales de contratación.

Requisitos esenciales del contrato (art. 1261 CC): "No hay contrato sino cuando concurren los requisitos
siguientes:
- Consentimiento de los contratantes.
- Objeto cierto que sea materia del contrato.
- Causa de la obligación que se establezca."
Junto a estos requisitos esenciales hay otros complementarios como la condición, el modo y el término.

Consentimiento: el consentimiento debe prestarse libre y voluntariamente, es decir, sin error o vicios en el
consentimiento.
- Capacidad: el consentimiento de todos los intervinientes debe producirse con plena capacidad de obrar
y obligarse, de lo contrario el contrato será nulo.
No pueden prestar consentimiento (art. 1263 CC) los menores no emancipados y los incapacitados por resolución
judicial firme.
- Autocontratación: supuesto en el que una misma persona adopta la posición de obligado en las dos
partes que intervienen en una obligación (ejemplo: administrador de una sociedad que actúa en nombre de ésta y
además actúa en su propio nombre vendiéndole como persona física un inmueble a la sociedad). Aunque
anteriormente no era admitida, en la actualidad se admite la autocontratación bajo el principio de que no exista
conflicto de intereses.
- Formación del consentimiento (art. 1262 CC): "El consentimiento se manifiesta por el concurso de la
oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato."
El concurso de la oferta y de la aceptación incluye los tratos previos entre las partes:
· El consentimiento: han de hacerlo libremente y en un momento determinado de las partes.
· Trato previo: antes de confeccionar definitivamente la relación contractual.
· La oferta: es una declaración unilateral que puede ser revocada mientras el contrato no se haya
perfeccionado y ha de ser inequívoca y de forma expresa, sin necesidad da que tenga que ser por escrito,
pudiendo realizarse verbalmente o con actos definitorios.
· La aceptación: es la declaración de voluntad mediante la que el destinatario manifiesta la su
conformidad con la misma.
· La perfección del contrato: es el momento principal y determinante para el inicio de las
prestaciones y obligaciones de las partes, pudiendo estar éstas presentes o no.

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Objeto (art. 1271 CC): son objeto del contrato las cosas y los servicios, es decir, las prestaciones que en virtud de
la obligación cada parte se debe.
El objeto, para que exista, debe ser lícito (cosas que no estén fuera del comercio o servicios que no sean contrarios
a la ley o a las buenas costumbres), ha de ser posible (art. 1272 CC) y ha de estar determinado o determinable (art.
1273 CC).

Causa (art. 1274 y 1275 CC): la causa ha de ser lícita, por lo que los contratos sin causa, o con causa ilícita no
producen efecto alguno. La causa está compuesta del aspecto objetivo (que se proyecta sobre el fin económico) y
del aspecto subjetivo (relacionado con lo que implica la voluntad de las partes).
El CC distingue la causa en función del tipo de contrato:
- En los contratos onerosos, la causa es la prestación o promesa de una cosa.
- En los contratos remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera.
- En los contratos gratuitos o de beneficencia, la liberalidad del benefactor.
Aunque la causa no se exprese en el contrato se presume que existe, iuris tantum, (art. 1277 CC), mientras el
deudor no pruebe lo contrario.

Los cuasi contratos (art. 1887 CC): “hechos lícitos, y puramente voluntarios, de los que resulta obligado su autor
para con un tercero y a veces una obligación recíproca entre los interesados". Son obligaciones que se contraen sin
contratos.
Se distinguen de las obligaciones que nacen por culpa o negligencia en que son lícitos y no ilícitos, son voluntarios
y son hechos que obligan a su autor frente a un tercero o recíproca entre las partes.
El término proviene de la época romana del emperador Justiniano que posteriormente ha derivado en el actual,
que en nuestro derecho carece de sentido, aunque no es menos cierto que el cuasi contrato es útil al derecho,
pues enmienda un error de la ley, ya que el cuasi contrato sirve para hacer entrar en el campo del derecho
aquellas obligaciones que proceden no de la ley, sino de los principios generales del derecho y restituir el
enriquecimiento injusto singularmente.
El CC recoge las dos figuras de esta categoría: la gestión de negocios ajenos y el cobro (pago) de lo indebido.

Gestión de los negocios ajenos (art. 1888 CC): el que se encarga voluntariamente de la agencia o administración
de los negocios de otro, sin mandato de éste, está obligado a continuar su gestión hasta el término del asunto y
sus incidencias, o a requerir al interesado para que le sustituya en la gestión.
Los requisitos son los siguientes:
- Actuación voluntaria.
- Actuación sin mandato.
- Actuación lícita.
- Actuación útil para el que se aprovecha de la gestión del negocio por otro.
- Actuación gratuita: la persona que gestiona el negocio de otro lo hace sin esperar un lucro.
Obligaciones del gestor:
- Continuar la gestión (art. 1888 CC).
- Gestionar con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1889 CC).
- Responder al dominus (beneficiario) por sus actos y por los de quien actúa por su delegación (art. 1890
CC).
Obligaciones del beneficiario:
- Ratificar la gestión (art. 1892 CC), que una vez hecho produce el efecto del mandato expreso y sería
aplicable el art. 1709 CC (“Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer
alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.”).
- Aprovecharse de la gestión, distinguiendo la gestión útil y la gestión útil precautoria (1893 CC: “Aunque
no hubiese ratificado expresamente la gestión ajena, el dueño de bienes o negocios que aproveche las ventajas de

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la misma será responsable de las obligaciones contraídas en su interés, e indemnizará al gestor los gastos
necesarios y útiles que hubiese hecho y los perjuicios que hubiese sufrido en el desempeño de su cargo. La misma
obligación le incumbirá cuando la gestión hubiera tenido por objeto evitar algún perjuicio inminente y manifiesto,
aunque de ella no resultase provecho alguno.”).
Los efectos de la responsabilidad u obligaciones del gestor respecto al dominus son:
- Indemnizarle de los perjuicios por culpa o negligencia (art. 1889 CC).
- Responsabilidad solidaria en caso de que el gestor delegue en otro (art. 1890 CC).
- Responderá incluso en supuesto de caso fortuito en operaciones arriesgadas o cuando hubiera
pospuesto el interés del dominus al suyo (art. 1891 CC).

Supuestos especiales de negocios ajenos: gestión alimenticia y gastos funerarios (art. 1894 CC: “Cuando, sin
conocimiento del obligado a prestar alimentos, los diese un extraño, éste tendrá derecho a reclamarlos de aquél, a
no constar que los dio por oficio de piedad y sin ánimo de reclamarlos. Los gastos funerarios proporcionados a la
calidad de la persona y a los usos de la localidad deberán ser satisfechos, aunque el difunto no hubiese dejado
bienes, por aquellos que en vida habrían tenido la obligación de alimentarle.”).

Cobro de lo indebido (art. 1895 CC): cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error
ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla.
Los requisitos son:
- Pago con animus solvendi: siendo válida cualquier prestación, no solo monetaria.
- Inexistencia de vínculo entre quien paga (solvens) y el que recibe (accipiens).
- Error por quien hizo el pago, presunción iuris tantum.

Las consecuencias difieren en función de la buena o mala fe del que recibe. Si no se hubieran producido
menoscabos, los gastos necesarios se restituirían incluso al accipiens de mala fe, los gastos útiles y mejoras sólo al
poseedor de buena fe, y los adornos suntuarios, de lujo o recreo ni a uno ni a otro, aunque podrán retirarlos.
- De buena fe: sólo responderá de las desmejoras o pérdida de la cosa entregada y restituirá su precio si la
hubiera enajenado.
- De mala fe:
· En caso de capitales deberá abonar los intereses legales.
· Si la cosa produce frutos, deberá estos.
· Responderá de los menoscabos por cualquier causa.
· Responderá de los perjuicios ocasionados al que la entregó, hasta que la recobre.

Hay un supuesto en el que no se puede reclamar el cobro de lo indebido, quedando exento el que creyera de
buena fe que el pago se hacía por cuenta de un crédito legítimo y hubiese inutilizado dicho título o dejado
prescribir la acción (art. 1899 CC).

Enriquecimiento injusto o sin causa (art. 1901 CC): "Se presume que hubo error en el pago cuando se entregó
cosa que nunca se debió o que ya estaba pagada; pero aquél a quien se pida la devolución puede probar que la
entrega se hizo a título de liberalidad o por otra causa justa”.
De carácter subsidiario, está basado en la equidad, de ahí que existe cuando correlativamente se da un aumento
del patrimonio de una persona y un empobrecimiento en el de la otra persona unida por alguna relación con el
primero.
En resumen:
- Enriquecimiento de una parte y empobrecimiento de la otra.
- Ausencia entre enriquecido y empobrecido de causa o norma legal que lo ampare.
- Plazo de ejercicio de la acción de 15 años, siendo ésta subsidiaria.

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TEMA 6. EL CONTRATO. VICIOS, FORMA Y CONTENIDO.

VICIOS DEL CONTRATO.

El CC estable cuatro anomalías que pueden darse en los contratos, conocidas como vicios de los elementos
esenciales (art. 1265 CC): el error, la violencia y la intimidación, el dolo y los vicios de la causa.

El error (art. 1266 CC): la primera de las situaciones que causa vicio del consentimiento.
- Error sobre la cosa: debe ser esencial (que carezca de la condición principal que motivó la celebración el
contrato), no debe ser imputable al que lo padece y que no haya podido ser evitado empleando la debida
diligencia (excusable).
- Error sobre la persona: que sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella sea la causa
principal del mismo.
- Error de cuenta: es un error material o de cuantificación, que sólo da lugar a su corrección.

La violencia y la intimidación (art. 1267 CC):

- Violencia: cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible que por sí misma
excluya la voluntad del sujeto, lo que tradicionalmente se conoce como vis absoluta, frente a una vis compulsiva
de menor intensidad que sólo llevaría la anulabilidad.
- Intimidación: cuando se inspira por la otra parte o un tercero a uno de los contratantes el temor racional
y fundado, mediante una amenaza real de carácter injusto o antijurídico, de sufrir un mal inminente y grave en su
persona o bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes.

El dolo (art. 1269 CC): cuando, con palabras, conductas o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los
contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que sin ellas, no hubiera hecho. Cabe destacar éste,
conocido como dolo malus, del dolo bonus, que consiste en una conducta originada en el mercadeo (mercadillos
abiertos) donde el supuesto engaño es admitido por el uso y la costumbre y que no anula el contrato ni suele ser
motivo suficiente para solicitar indemnización.

Vicios de la causa (art. 1275 CC): los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita
cuando se opone a las leyes o a la moral. Da lugar a la nulidad aunque es lícita mientras el deudor no demuestre lo
contrario.
- En los contratos típicos, hay falta de causa cuando el negocio carezca de alguno de los elementos
esenciales de su estructura formal (no hay donación si ésta no es gratuita o viceversa, no habrá compraventa si no
media precio).
- En los contratos atípicos, falta la causa cuando, si es oneroso, no existe recíproca onerosidad entre las
partes y, si es gratuito, no existe claramente liberalidad en la prestación.

FORMA DEL CONTRATO.

Formación del contrato: además de la voluntad, la libertad de las partes y la buena fe, a la hora de formalizar un
contrato hacen que la igualdad de las partes presida esa relación, de ahí que el legislador haya querido completar
la normativa existente con el RD Legislativo 1/2007 por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley General para
la Defensa de Consumidores y Usuarios, en aplicación del art. 51 CE (garantizar la defensa de los consumidores y
usuarios).

Fases de la formación del contrato: lo habitual es que suelan existir negociaciones previas que den lugar al
consentimiento de ambas partes que formaliza el contrato.

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Actualmente se dan formas impositivas de contratos donde la parte más fuerte impone condiciones sin capacidad
de negociación para la otra, que han tenido que ser reguladas por los Estados (contratación de productos y
servicios en masa).
Para la perfección del contrato debe darse la oferta contractual unilateral y la aceptación de la misma, que puede
ser fehaciente por signos externos positivos o por escrito, no dando lugar a confusión alguna, o de otra forma.
El derecho español se inclina por aplicar la Teoría de la recepción (que esta llegue por cualquier medio al oferente
aunque no la reciba personalmente), aunque algunos autores se inclinan porque ésta se dé no en el momento de
la recepción sino en el momento en que el aceptante emite su declaración de voluntad.
El silencio no tiene valor de aceptación salvo que del intercambio de documentación y negociaciones previas se
desprenda una declaración de voluntad.

El precontrato: es usual que las partes, tras los tratos preliminares y antes de la formación del contrato, celebren
un precontrato o documento previo del contrato futuro.
Del art. 1451 CC, dedicado a la compra y venta, podemos destacar las siguientes características y efectos:
- Ambas partes se obligan a formalizar un contrato futuro sobre cosa y precio ciertos.
- Es una promesa bilateral que permite reclamarse recíprocamente, aunque puede ser unilateral,
mediante la que el promitente queda obligado al promisorio.
- La promesa puede ser tanto de compra como de venta.
El contrato definitivo no requiere de un nuevo consentimiento ya que la doctrina y la jurisprudencia se inclina por
pensar que junto con el consentimiento de las partes, el precontrato ya contiene los elementos básicos del
contrato y la facultad de exigir su cumplimiento.

El contrato de opción: modalidad que ha tomado fuerza en la práctica diaria. Tiene las características de una
promesa de compra y se podría entender incluido en el art. 1451 CC:
- La opción se establece en un momento temporal con efectos en un momento concreto.
- La opción es un derecho concedido a una de las partes a través de una obligación de la otra.
- La opción puede ser onerosa o gratuita, aunque habitualmente es onerosa.

Forma y contenido del contrato (art. 1278 CC): "Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en
que se hayan celebrado, siempre que en ello concurran las condiciones esenciales para su validez". El contrato no
depende de su concepción externa, es decir de su forma, sino de que en el contrato se den los requisitos para su
validez.
A pesar de ello, existen excepciones a esa libertad cuando se exigen formas ad solemnitatem, ad substantian, ad
constítutionem.

Libertad de forma: es reiterada la jurisprudencia del T.S. que indica que sea cual sea la forma los contratos están
para cumplirse (pacta sunt servanda), aunque, en caso de incumplimiento del contrato, es difícil probar lo
reclamado.
Por ello, dentro de la libertad de forma, el CC establece una forma especial como prueba, aunque no esencial del
negocio (art. 1279 CC), otorgando a las partes la facultad que podrán ejercer.
Aunque, el derecho positivo ha establecido una serie de contratos que requieren la constancia en documento
público de forma imperativa (art. 1280 CC):
“1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de
derechos reales sobre bienes inmuebles.
2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a
terceros.
3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4. La cesión, repudiación y renuncia de tos derechos hereditarios o tos de la sociedad conyugal.

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 5. a) El poder para contraer matrimonio.
b) El poder general para pleitos.
c) Los poderes especiales que deban presentarse en juicio.
d) El poder para administrar bienes.
e) Cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o
haya de perjudicar a terceros.
6. La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
7. También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la
cuantía de las prestaciones de uno de los dos contratantes exceda de 1.500 pts. (9,00 €)”. Admitiendo en este caso
el documento privado ad probationem que servirá de seguridad para las partes y terceros, y como título de
ejecución.
Caben excepciones a la libertad de forma ad solemnitatem como los supuestos de constitución de una sociedad, la
donación de bienes inmuebles, la constitución del derecho real de hipoteca y el caso del Código de Comercio en el
ámbito de las sociedades de capital.

EL CONTENIDO DEL CONTRATO: las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por
conveniente, partiendo del principio de plena autonomía de la voluntad, siempre que no vayan contra una parte o
contra el orden público o la ley.

Condición, término y modo:

- Condición: en ciertos supuestos se establecen condiciones que afectan a la propia prestación y a la
eficacia intrínseca del contrato, es decir, se condiciona la compra a que el objeto del contrato alcance las
condiciones impuestas por una parte, lo que hace que la condición pase de ser algo accidental para convertirse en
el quid del contrato.
La condición, al depender de un suceso futuro o incierto, o de la actuación de un tercero, tiene ciertos requisitos:
· Que sea posible.
· Que no sea contraria a la ley o a las buenas costumbres.
· El hecho no debe depender de la voluntad de las partes.
La doctrina y la jurisprudencia distinguen entre la condición suspensiva, la resolutoria y la iuris:
· Condición suspensiva: la eficacia del contrato queda en suspenso hasta que se produzca el hecho.
· Condición resolutoria: condición cuyo cumplimiento determina el final de la eficacia o extinción
del contrato u obligación, teniendo que restituirse lo percibido si finalmente el hecho futuro e incierto no se
produce.
· Condición iuris: es un seudo supuesto de condición legal que es exigido por la naturaleza u objeto
del negocio o por ley para la producción de efectos jurídicos de la obligación.
- Término: momento temporal seguro en el que el contrato despliega sus efectos y que sólo es esencial en
ciertos contratos.
- Modo: prestación accesoria, sólo admitida en la donación y la herencia, impuesta al beneficiario y que
tiene que cumplir (se dona un rebaño de vacas con la obligación de entregar al asilo del pueble 10 litros de leche
cada día).

TEMA 7. EL CONTRATO. INTERPRETACIÓN, EFICACIA E INEFICACIA.

LA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO: conocer el verdadero sentido de lo querido por las partes cuando una de ellas o
ambas entienden de diferente modo lo acordado.
El derecho positivo establece la intención de los contratantes como regla inicial de interpretación (art. 1281 CC). La
jurisprudencia también establece que es preferente la voluntad real a la voluntad declarada (STS 23/5/1935).
El art. 1281 CC se complementa con los siguientes:

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 - Se ha de buscar la intención de los contratantes a través de sus propios actos, coetáneos y posteriores al
contrato (art. 1282 CC).
- Se reitera la voluntad de las partes y lo realmente querido por ellas, cualquiera que sea la generalidad de
los términos (art. 1283 CC).
- Si las cláusulas admitiesen diversos sentidos se entenderá el más adecuado para que produzca efecto
(art. 1284 CC).

Además de criterios subjetivos, existen otros objetivos que, a falta de los anteriores, permiten interpretar y
ejecutar los contratos:
- Interpretación sistemática: aplicable en los contratos escritos, se interpretarán las cláusulas atendiendo
al conjunto del contrato (art. 1285 CC).
- Interpretación teleológica: ante palabras con distintas acepciones se entenderán según sean más
conformes a la naturaleza y objeto del contrato (art. 1286 CC).
- Usos interpretativos: los usos y costumbres del país se tendrán en cuenta para la interpretación de los
contratos, tanto en caso de ambigüedad como en caso de omisión de cláusulas (art. 1287 CC). Sólo se acudirá a
ellos cuando los criterios subjetivos o alguno de los objetivos no fueran aplicables.
- Interpretación de cláusulas oscuras: las cláusulas alejadas de la buena fe no deberán interpretarse a favor
de la parte que la hubiese ocasionado (art. 1288 CC). Se aplica, sobre todo, en defensa de los consumidores y
usuarios.

Cuando ni por vía subjetiva ni por vía objetiva fuera posible interpretar el contrato, partiendo del principio de
conservación del contrato (favor negotti), se establecen unas reglas según sea el contrato gratuito u oneroso:
- Contratos gratuitos: sobre el objeto principal el contrato será nulo y sobre circunstancias accidentales se
ha de interpretar a favor de la menor transmisión de derechos e intereses (criterio favor debitoris).
- Contratos onerosos: sobre el objeto principal el objeto será nulo y sobre circunstancias accidentales se ha
de interpretar a favor de la mayor reciprocidad de intereses (equivalencia de las prestaciones).

EFICACIA DEL CONTRATO: el contrato solo produce efecto entre las partes que lo otorgan y sus herederos (res inter
alios acta), salvo renuncia de la herencia o beneficio de inventario.
A pesar de ello, el derecho ha previsto que las partes puedan contratar y su relación contractual afecte a un
tercero:
- Contrato en favor de un tercero: “Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero,
éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya
sido aquélla revocada" (art. 1257.2 CC). El derecho a tercero nace en el mismo momento de la perfección del
contrato del que se deriva la causa de su beneficio y su consentimiento más que una aceptación se considera una
adhesión (STS 23/10/1995).
Dentro de la eficacia con terceros cabe apuntar tres clases más:
- Contrato en daño de tercero: cuando entre dos partes convienen que una de ellas cause un mal a un
tercero (contratar un matón para saldar una deuda), sancionable en el ámbito del derecho penal.
- Contrato con persona a determinar: contratos en que el tercero no está determinado, designación que es
voluntad del acreedor y que es obligatoria para el deudor.
- Promesa de hecho ajeno: donde el promitente debe conseguir algo para la otra parte de un tercero.
Generalmente son un supuesto intermediación.

La cesión del contrato y la subcontratación: las relaciones comerciales actuales han hecho surgir una serie de
contratos donde, igualmente, existe una relación triangular.

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 - La cesión del contrato: que exige que la prestación objeto del contrato no esté cumplida y que el
contratante principal acepte la cesión, produciéndose dos relaciones bilaterales, la del acreedor y deudor
principales, y la del deudor principal y el subcontratista.
- La subcontratación: cuando el deudor no cumple directamente con la prestación, sino que a su vez
contrata a un tercero para que realice la prestación para el acreedor.

El CC no regula específicamente estas dos situaciones, a las que se aplica la teoría general, aunque el art. 1597 CC
protege al subcontratista, permitiendo que éste se dirija directamente contra el contratista (acreedor) con el que
no tiene directamente la relación contractual, pues la tiene con el subcontratante, con el límite de lo que aquél
deba a éste, el deudor principal. Cabe destacar las STS de 6/6/2000, 28/5/1999 y 22/12/1999.

INEFICACIA DEL CONTRATO: cuando el contrato no llega a producir todos sus efectos por acontecimientos que afectan
a las partes o son intrínsecos del propio contrato (art. 1290 a 1344 CC, Capítulo V y VI del Libro IV, Rescisión y
nulidad del contrato).
La ineficacia contractual puede dividirse en dos ámbitos:
- Supuestos de invalidez: nulidad y anulabilidad.
- Supuestos de ineficacia propiamente dicha (en los que el acuerdo de voluntades no es tal o falla en un
determinado momento): muto disenso (acuerdo voluntario de ambas partes de dar por extinguido el contrato) y
desistimiento unilateral (una parte, por sí, desiste del contrato).

Rescisión de los contratos (art. 1290 CC): los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos
establecidos por la ley (acción rescisoria, revocatoria o Pauliana). La causa de la rescisión es mantener la equidad
de las partes y sus prestaciones. Los contratos son rescindibles por tres grupos de causas: grave lesión, fraude de
acreedores y por otras causas.

Causas de rescisión de un contrato (art. 1291 CC):

- Causas fundadas en grave lesión: los celebrados por tutores o en representación de ausentes que hayan
sufrido lesión en más de una cuarta parte del valor de las cosas objeto del contrato.
- Causas fundadas en un fraude de acreedores: que se presume en aquellos contratos en que el deudor
enajenare bienes a título gratuito.
- Otras causas: cualquier otro que especifique la ley.

Ejercicio de la acción de rescisión (art. 1294, 1295, 1299 CC): es subsidiaria, obliga a devolver la cosa objeto del
contrato y sus frutos, siempre y cuando no estén en poder de un tercero que haya actuado de buena fe, y puede
ejercitarse antes de 4 años sólo cuando el perjudicado carezca de otro recurso legal para reparar el perjuicio.

Nulidad de los contratos: es el supuesto más grave dentro de los casos de ineficacia contractual, no
reconociéndoles efecto alguno presuponiendo que ha sido irregularmente o inválidamente celebrado.
El art. 1300 CC se refiere a la anulabilidad, nulidad relativa, no refiriéndose a la nulidad absoluta o de pleno
derecho.
- Nulidad absoluta: en ella falta alguno de los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto y
causa).
- Anulabilidad o nulidad relativa: en ella concurren los elementos esenciales del contrato y tienen algún
vicio que los invalidan (defecto de capacidad, error, violencia, intimidación o dolo).

Causas de nulidad: las causas de anulabilidad son disponibles por las partes y por ello sanables o convalidables y
las de nulidad absoluta o de pleno derecho son imperativas y, por tanto, indisponibles, ya que afectan al orden
público. Es anulable:

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 - El contrato contrario a normas imperativas, a la moral, a la ley o al orden público.
- El incumplimiento de formas sustanciales o la disponibilidad de los bienes comunes a título gratuito.

Exigencias y consecuencias de la acción de nulidad:

- La acción de nulidad absoluta es imprescriptible y la de anulabilidad durará 4 años:
· En casos de intimidación y violencia, desde que ésta hubiese cesado.
· En casos de error, dolo o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.
· En los contratos celebrados por menores o incapacitados, desde que salieron de la tutela.
· Si la acción se dirigiese a invalidar actos realizados por uno de los cónyuges en el matrimonio sin
el consentimiento del otro (cuando éste fuese necesario), desde el día de la disolución del matrimonio.
- Están legitimados (art. 1302 CC) los obligados principal o subsidiariamente que hayan sido víctimas de los
casos arriba expuestos.
- Efectos: declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las
cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo (1) que la nulidad
proceda de la incapacidad de uno de los contratantes (éste no estará obligado a restituir, sino en cuanto se
enriqueció), (2) cuando el objeto o la causa del contrato sea ilícita por falta o delito (las partes carecerán de toda
obligación entre sí y se procederá contra ellos) y (3) en caso de pérdida de la cosa se debe restituir el valor de la
misma cuando se perdió y los frutos. El deber de restitución, procedente de nulidad, es simultáneo o recíproco.
Quedará extinguida la acción de nulidad si la cosa se hubiere perdido por dolo o culpa del que pudiera ejercer la
acción (art. 1314 CC).
- Validez: debe ser declarada judicialmente (o arbitraje)

Confirmación del contrato nulo (conformidad, art. 1309 CC): la acción de nulidad queda extinguida desde el
momento en que el contrato haya sido confirmado válidamente, de forma tácita o expresa, con carácter
retroactivo, extinguiendo la acción de anulabilidad y siendo necesario que la causa de nulidad relativa haya cesado
(sanable), no pudiendo ser confirmado un contrato viciado con nulidad absoluta.

Resolución por incumplimiento (art. 1124 CC): se da cuando las obligaciones se resuelven por incumplimiento del
deudor en las obligaciones recíprocas (el que pide la resolución debe haber cumplido sus obligaciones),
satisfaciendo los intereses del acreedor.
Puede pactarse previamente por las partes pudiendo el perjudicado optar por exigir el cumplimiento de la
obligación (si se puede cumplir) o por su resolución con resarcimiento de daños, perjuicios e intereses (ambas son
compatibles).

Alteración de circunstancias contractuales:

La cláusula rebus sic stantibus, pretende adecuar el contenido del contrato a las nuevas circunstancias o declarar
su ineficacia, de forma que el contrato sigue existiendo siempre que el objeto del contrato se siga manteniendo
como se encontraba al momento de la perfección. La cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida,
de ahí que pueda considerarse doctrinal y jurisprudencialmente una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe
admitirse con cautelas. Por ello se requiere, para su aplicación (STS 17/5/1957 entre otras):
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las
concurrentes al tiempo de su celebración.
- Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes.
- Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
- No suele producir efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino modificativos del mismo
encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones (STS 21/3/2003 entre otras).

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TEMA 8. LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA Y DONACIÓN.

LA COMPRAVENTA: es el contrato que en la práctica diaria formaliza todo tipo de transacciones y acuerdos. "Por el
contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar
por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente." (Art. 1445 CC).
En consecuencia, la compraventa es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, de traslación de dominio (según
el art. 609 CC en relación con los modos de adquirir la propiedad) y, en ocasiones, aleatorio (venta de cosa futura).

El precio: es decisivo para calificar un contrato como de compraventa, debe ser en dinero o en signo que lo
represente, como efectos mercantiles (cheques, pagarés,…).
Las características del precio son:
- Ha de ser real.
- Debe estar determinado y con referencia a cosa cierta.
- No puede dejarse al arbitrio de una de las partes (quebraría el principio de equilibrio), aunque puede
dejarse al arbitrio de un tercero que no sea parte.
- El momento para la determinación del precio.

La compra-venta con pacto de arras (art. 1454 CC): "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y
venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas”. Distingamos las arras penitenciales (éstas), que deben hacerse evidentes, de las arras confirmatorias
(STS 25/3/1995), que se corresponden con las entregas a cuenta o anticipos del precio a cuenta.

El pacto con reserva de dominio: acto por el cual el vendedor no trasmite al comprador el dominio de la cosa
vendida hasta que éste le pague el total del precio convenido, lo que supone ir en contra del art. 609 CC al no
transmitir el dominio. Al existir consentimiento, objeto y causa no afecta a la perfección del contrato aunque sí
afecta a la consumación. En el resto del contrato se mantienen inalterables las obligaciones y responsabilidades,
pudiendo exigirse recíprocamente su cumplimiento.

Capacidad para comprar y vender (art. 1457 CC): pueden formalizar el contrato de compraventa quienes tienen la
capacidad suficiente para contratar y obligarse.
Son supuestos de prohibiciones los incluidos en el art. 1459 CC, ya sea por relación entre las partes, por relación
con el objeto de la compraventa o para evitar el fraude o que no exista buena fe, siendo el contrato celebrado bajo
cualquiera de ellos nulo de pleno derecho:
“No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por si ni por persona alguna
intermedia:
1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda
o protección.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los
Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales
de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio
ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptuará
de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o
de garantía de los bienes que posean. La prohibición contenida en este número 5., comprenderá a los Abogados y

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Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y
oficio”.
Los cónyuges sí podrán venderse bienes recíprocamente (art. 1458 CC).

Obligaciones del vendedor (art. 1461 CC): "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa
objeto de la venta."

Entrega de la cosa: previamente a la entrega, el vendedor debe conservarla y custodiarla, y que la entrega se haga
conforme a su estado en el momento de perfeccionarse el contrato, también con sus frutos desde ese momento.
En la obligación de entrega hemos de destacar:
- La Traditio Real y la Traditio Instrumental (art. 1462 CC): la cosa se entenderá entregada cuando se ponga
en poder y posesión del comprador (traditio real) y cuando se realice el otorgamiento de escritura pública (traditio
instrumental).
- Traditio simbólica (1463 CC):
· Entrega de bienes muebles mediante la entrega de la llave de dónde se encuentra el bien.
· Acuerdo entre las partes en caso de imposibilidad de traslado de la cosa:
- Traditio brevi manu cuando el comprador ya tenía previamente la cosa en posesión
(arrendamiento con opción de compra).
- Constitutivo posesorio: en vendedor continúa poseyendo la cosa en virtud de un título
diferente (compraventa con reserva de usufructo).

Los gastos de la entrega: se establecen por acuerdo de las partes (pacta sunt servanda). De no expresarse, el art.
1465 CC dispone que son de cuenta del vendedor los gastos de la entrega y del comprador los gastos de
transporte o traslación.
Cabe la posibilidad de suspender la entrega de la cosa por parte del vendedor (art. 1466 y 1467 CC):
- Si el comprador no ha pagado el precio.
- Si no se ha señalado en el contrato el plazo del pago.
- Si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente cuando se haya convenido una forma
de pago aplazada o a término.

Reglas para la entrega de bienes (art. 1469 a 1473 CC, acciones que prescriben a los seis meses desde la entrega):
- Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por
unidad de medida o número, el vendedor tendrá obligación de entregar al comprador todo cuanto se haya
expresado en el contrato.
· Si resultare menor cabida de la expresada o de igual cabida pero de distinta calidad, podrá el
comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último
caso, no baje de la décima parte de la cabida o del valor la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
· Si resultare mayor cabida en el inmueble que la expresada, el comprador tendrá la obligación de
pagar el exceso de precio si no pasa de la vigésima parte de lo señalado; si excedieren de dicha vigésima parte, el
comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.
- En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado o cuando sean dos o más fincas y no a razón de un
tanto por unidad de medida, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor
cabida de la expresada en el contrato. El vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de
los lindes, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato y, si no pudiere, sufrirá una
disminución en el precio, proporcional a lo que falte, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse
el comprador.

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La buena fe (art. 1473 CC): el comprador deber creer que la persona de quien recibió la cosa era su legítimo dueño
y que, por ello, podía transmitirle el dominio. En el caso de que una misma cosa se hubiera vendido a dos o más
personas, y con independencia de las acciones indemnizatorias que puedan darse, el derecho establece las
siguientes reglas para saber quién debe ser el propietario de la cosa:
- Si el bien es mueble, la propiedad será de la persona que primero haya tomado posesión de buena fe.
- Si el bien es inmueble, la propiedad será del adquirente que antes la haya inscrito en el registro. Si no hay
inscripción será del primero que haya tomado posesión de buena fe. Si todavía no hay posesión, la propiedad será
de quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

Debemos distinguir la doble venta (cuando a la perfección de la segunda no se haya consumado la primera) de la
venta de cosa ajena (cuando a la perfección de la segunda ya se había consumado la primera, STS 23/6/1951).

El vendedor responderá al comprador de:

- De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
- De la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato.
- De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Saneamiento (art. 1461 CC): la cosa debe ser entregada al comprador de tal forma que le asegure el goce pacífico
y útil de la misma.
- Saneamiento por evicción: la evicción es un acto que priva al comprador de todo a parte de la cosa
comprada en beneficio de un tercero por sentencia firme (evincere, vencer en juicio) y en virtud de un derecho
anterior a la compra. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato (art.
1475 CC).

Se admiten pactos sobre el saneamiento por evicción, aunque dependiendo de la buena o mala fe varían sus
efectos:
· El CC declara la nulidad de todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción,
siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1476 CC).
· Por lo tanto, cabe la renuncia por parte del comprador al derecho de saneamiento por evicción.
Si la renuncia es cualificada (el comprador conoce los riesgos, circunstancias y consecuencias) el vendedor no
responderá por nada y, si la renuncia es simple (el comprador no conoce total y plenamente las circunstancias), el
vendedor responde del precio de la cosa (art. 1477 CC).

Cuando la evicción se ha realizado el comprador tiene derecho a exigir al vendedor:

· La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción.
· Los frutos, si se hubiera condenado a entregarlos en juicio.
· Las costas de los pleitos.
· Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
· Los daños, intereses y gastos voluntarios, si se vendió de mala fe.
· En caso de evicción parcial, de tal forma que sin esa parte no la hubiera comprado, podrá pedir la
rescisión del contrato con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviera al adquirirla.
Esto mismo ocurrirá en caso de compraventa de dos o más cosas.
Los efectos se encuadran en los denominados de régimen general, salvo el último de evicción parcial que es de
régimen especial.
La doctrina tiene una contienda en cuanto a si la acción es de nulidad (4 años de prescripción), rescisoria (4 años
de prescripción) o resolutoria (15 años de prescripción).

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 - Saneamiento por defecto o gravámenes ocultos de la cosa vendida (art. 1484 CC): "El vendedor estará
obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a
que se la destina,…”.

Los requisitos para el ejercicio de la acción son:

· El vicio ha de ser oculto.
· Debe de darse en el momento de la venta.
· Ha de ser grave, haciendo la cosa impropia para el uso.
· 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC).

Características generales del saneamiento por vicios ocultos:

· El vendedor responde aunque ignorase los vicios, salvo que se haya estipulado lo contrario.
· El comprador podrá optar entre rescindir el contrato (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad
proporcional del precio, a juicio de peritos (acción quanti minoris). Además, si el vendedor conocía los vicios se
indemnizará al comprador con daños y perjuicios si optara por la rescisión.
· Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá
restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir
el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.
· Si la cosa vendida tenía el vicio al tiempo de la venta y se pierde después por caso fortuito, fuerza
mayor o por culpa del comprador, podrá éste reclamar al vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que
la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor actuó de mala fe también deberá abonar daños y perjuicios.
Añadir que en las ventas judiciales nunca habrá lugar a indemnizaciones por daños y perjuicios.
Hay reglas especiales para el caso de saneamiento por vicios ocultos derivados de la venta de animales, en las que
el comprador puede ejercer la acción redhibitoria (e incluso la quanti minoris) antes de 40 días, según los
siguientes requisitos y efectos:
· Vicio oculto del animal, determinado por la ley o usos locales, animales contagiosos, muerte
antes de tres días por enfermedad anterior, y que su compra no tenga lugar en ferias o subasta pública.

Obligaciones del comprador (art. 1500 CC): "El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que
se haga la entrega de la cosa vendida."
- El pago del precio convenido es la obligación principal del comprador.
- El pago ha de hacerse en el lugar y tiempo fijado en el contrato.
- En caso de no fijarse lugar y tiempo ha de hacerse en el momento de la entrega de la cosa.

Garantías y obligaciones: si la entrega y el precio se hace de forma simultánea, la compraventa ha quedado

perfeccionada, ahora bien, caso de que el comprador no pague en ese instante se establecen una serie de
garantías para el vendedor y obligaciones para el comprador:
- El comprador deberá el precio más los intereses si así lo hubieran convenido ambas partes y, en
cualquier caso, si la cosa entregada produjera frutos.
- Se deben intereses si el comprador entrara en mora, desde que se le exigió el pago judicial o
extrajudicialmente.
- Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio,
podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto
en el artículo 1124 CC (“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el
caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

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El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de
daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por
el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar
plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a
las disposiciones de la Ley Hipotecaria”).
- En la venta de inmuebles el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, mientras no
haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, aun cuando se haya estipulado la resolución del contrato
por falta de pago.
- En la venta de bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho cuando el
comprador no se haya presentado a recibir la cosa o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio,
si no se hubiera pactado su entrega con mayor dilación.
- El comprador podrá suspender el precio cuando fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida o cuando tuviere fundado temor de ser perturbado en la posesión o dominio por una acción
reivindicatoria o hipotecaria, hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o afiance la devolución del
precio en su caso (art. 1502 CC).

Compraventas especiales: compraventa a prueba y ad gustum, compraventas de bienes muebles a plazo y otras
modalidades de venta (Ley 7/96 de 15 de Enero de Ordenación del Comercio Minorista, venta en rebajas, en
promoción, en liquidación, en saldos, con obsequio, a distancia, automática, ambulante o sedentaria y en pública
subasta).

- Compraventas a prueba y ad gustum (art. 1453 CC): "La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la
cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas
siempre bajo condición suspensiva."
La condición suspensiva consiste, precisamente, en la aptitud de la cosa. El acuerdo puede hacerse constar
expresa o tácitamente y en la práctica los usos del comercio nos dan la pauta a seguir.
La doctrina no ha sido uniforme en la interpretación del artículo, unos autores creen que el artículo incluye la
venta en calidad de ensayo atendiendo sólo a las condiciones objetivas de la cosa y no al mero gusto del
comprador, otros también han incluido la venta ad gustum, en la cual la prueba es para que el comprador vea si le
agrada, sin más criterio que su mero arbitrio,…
El posicionamiento de la STS 15/11/1983 se decanta porque tanto en uno como en otro caso, la prueba iría
dirigida a comprobar si la cosa tiene unas condiciones objetivas, excluyendo aquí el juego del mero agrado del
comprador, pues se trataría de una condición potestativa, que iría contra el artículo 1256 y 1115 CC.

- Compraventa de bienes muebles a plazo: contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra
una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada
en tiempo superior a tres meses desde la perfección del mismo (Ley 28/98 de 13 de Julio de Venta de Bienes
Muebles a plazo).
Los contratos deben constar por escrito y la competencia judicial es del Juzgado y Tribunales del domicilio del
demandado, siendo nulo cualquier pacto en contrario.
Quedan excluidos de esta Ley:
1. Las compraventas que se destinen a la reventa al público y los préstamos correspondientes a
éstas.
2. Las ventas y préstamos sin fin de lucro.
3. Las ventas y préstamos garantizados con hipoteca o prenda sin desplazamiento.
4. Las ventas y préstamos cuya cuantía sea inferior a la que se determine reglamentariamente.

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 5. Los contratos de arrendamiento financiero.

Ley 28/98 de 13 de Julio de Venta de Bienes Muebles a plazo:

“Derechos de los consumidores.
1. El consumidor podrá desistir del contrato dentro de los siete días hábiles siguientes a la entrega del bien,
comunicándolo mediante carta certificada u otro medio fehaciente al vendedor y, en su caso, al financiador,
siempre que se cumplan todos los requisitos siguientes:
a) No haber usado del bien vendido más que a efectos de simple examen o prueba.
b) Devolverlo, dentro del plazo señalado anteriormente, en el lugar, forma y estado en que lo
recibió y libre de todo gasto para el vendedor.
El deterioro de los embalajes, cuando fuese necesario para acceder al bien, no impedirá su devolución.
c) Proceder, cuando así se haya pactado, a indemnizar al vendedor en la forma establecida
contractualmente, por la eventual depreciación comercial del bien. Dicha indemnización no podrá ser superior a la
quinta parte del precio de venta al contado. A este fin habrá de aplicarse el desembolso inicial si existiera.
d) Reintegrar el préstamo concedido en virtud de alguno de los contratos regulados en el artículo
4.3, en los términos acordados en los mismos para el caso de desistimiento.
2. Este derecho será irrenunciable, sin que la no constancia de tal cláusula en el contrato prive al
comprador de la facultad de desistimiento. Si como consecuencia del ejercicio de este derecho se resolviera el
contrato de venta a plazos también se dará por resuelto el contrato de financiación al vendedor y, en tal caso, el
financiador sólo podrá reclamar el pago a éste.
3. Una vez transcurrido el plazo para el ejercicio de la facultad de desistimiento surtirán los efectos
derivados del contrato.
No obstante, en cualquier momento de vigencia del contrato, el comprador podrá pagar anticipadamente, de
forma total o parcial, el precio pendiente de pago o reembolsar anticipadamente el préstamo obtenido, sin que en
ningún caso puedan exigírsele intereses no devengados. En tal supuesto, el comprador sólo podrá quedar obligado
a abonar, por razón del pago anticipado o reembolso, la compensación que para tal supuesto se hubiera pactado y
que no podrá exceder del 1,5 por 100 del precio aplazado o del capital reembolsado anticipadamente en los
contratos con tipo de interés variable y del 3 por 100 en los contratos con tipo de interés fijo. Salvo pacto, los
pagos parciales anticipados no podrán ser inferiores al 20 por 100 del precio.
4. En caso de adquisición de vehículos de motor susceptibles de matriculación podrá excluirse mediante
pacto el derecho de desistimiento, o modalizarse su ejercicio de forma distinta a lo previsto en esta ley."

Incumplimiento del comprador.

1. Si el comprador demora el pago de dos plazos o del último de ellos, el vendedor, sin perjuicio de lo que
dispone el artículo siguiente, podrá optar entre exigir el pago de todos los plazos pendientes de abono o la
resolución del contrato. Cuando el vendedor optare por la resolución del contrato, las partes deberán restituirse
recíprocamente las prestaciones realizadas. El vendedor o prestamista tendrá derecho:
a) Al 10 por 100 de los plazos vencidos en concepto de indemnización por la tenencia de las cosas
por el comprador.
b) A una cantidad igual al desembolso inicial, si existiera, por la depreciación comercial del objeto.
Cuando no exista el desembolso inicial, o éste sea superior a la quinta parte del precio de venta al contado, la
deducción se reducirá a esta última. Por el deterioro de la cosa vendida, si lo hubiere, podrá exigir el vendedor,
además, la indemnización que en derecho proceda.
2. La falta de pago de dos plazos o del último de ellos dará derecho al tercero que hubiere financiado la
adquisición en los términos del artículo 4 para exigir el abono de la totalidad de los plazos que estuvieren
pendientes, sin perjuicio de los derechos que le correspondan como cesionario del vendedor y de lo dispuesto en el
artículo siguiente.”

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Retractos en la compraventa: la venta se resuelve por tres causas, las de carácter general de todas las
obligaciones, las del capítulo I al 5 del Título IV del Libro IV CC y por el retracto convencional o legal (cumplida la
condición la venta queda resuelta de forma retroactiva y se supone o se da por hecho que el retrayente nunca ha
dejado da ser dueño; pacto de retroventa para la doctrina).
- Retracto convencional (art. 1507 CC): ''Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se
reserve el derecho de recuperar la cosa vendida,…”, con la obligación de reembolsar al comprador el precio de la
venta, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa.
El plazo es de 4 años, salvo pacto en contrario que no puede superar el de 10 años.
La acción no se extiende a los acreedores del vendedor.
En el caso de bienes inmuebles:
· Si la finca es indivisa y el pacto de retroventa es de una parte de la finca, el comprador podrá
obligar al vendedor a redimir la totalidad si pretende hacer uso del retracto.
· Cuando varios vendan conjuntamente una finca indivisa con pacto de retro, sólo podrán
ejercitarlo por su parte respectiva y el comprador no podrá obligarle a redimir la totalidad de la finca.
· Cuando uno de los copropietarios de una finca indivisa venda separadamente su parte, podrá
ejercitar el derecho de retracto de su parte respectiva y el comprador no podrá obligarle a redimir la totalidad de
la finca.
- Retracto legal (art. 1521 CC): es el que opera por ley, sin voluntad por las partes, en el que interviene una
tercera persona al que se le da facultad adquisitiva y, a la postre, es el nuevo adquirente o retrayente. "El retracto
legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que
adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
El plazo del retracto es de 9 días hábiles desde la inscripción en el registro y, si no lo hubiera, desde que el
retrayente tuviera conocimiento de la venta.
Supuestos:
· Cosa común: el copropietario de una cosa común podrá hacer uso del retracto en el caso de
enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
· Colindantes: tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se
trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea que no estén separadas por arroyos,
acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si hubiera más de una
colindante tendrá preferencia la de menor cabida o, si fueran iguales, la primera que lo solicite.

El retracto de comunero es excluyente del de colindantes ya que es más loable terminar con el estado de
indivisión que el de eliminar el minifundio.

LA DONACIÓN (art. 618 CC): "La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente
de una cosa en favor de otra, que la acepta."
Está admitido por la doctrina y la jurisprudencia que, al amparo de lo dispuesto en el art. 609, 619 y 621 CC, la
donación es un contrato entre las partes que ha requerido de la voluntad libre de ambas (donante, en cuanto a la
liberalidad, y donatario, en cuanto a la aceptación de lo donado), en donde se reúne el consentimiento, el objeto
la causa necesarias para surtir efecto y, el principal, la traditio.
- Donación remuneratoria (art. 619 CC): aquella que se hace a una persona por sus méritos o por los
servicios prestados al donante (donación de un collar de pertas a la asistente que ha trabajado en casa de la
donante enferma durante años).
- Donación modal o con gravamen (art. 619 CC): aquella en que se impone un gravamen al donatario
inferior de lo donado.

Elementos de la donación:
- Acto intervivos.

24
 - Liberalidad del donante hacia el donatario.
- Empobrecimiento del donante y consiguiente enriquecimiento del donatario, con el límite de que el
donante se quede con bienes suficientes para vivir.
- Debe recaer sobre los bienes presentes y no futuros, salvo la excepción de la donación entre cónyuges
futuros de bienes presentes o futuros.

Excepciones a los elementos de la donación:

- Excepción mortis causa (art. 620 CC): si la donación efectuada por el donante no surte efectos hasta que
éste fallece, estamos en presencia o en similitud a los denominados legados testamentarios.
La donación así efectuada no es inminente, sino que pospone sus efectos hasta el momento del fallecimiento del
donante-finado, de ahí que sean las normas de la sucesión testamentaria las que, llegado el momento, sean
aplicables (STS 12/3/2004 y STS 15/6/1995).
- Excepción del art. 639 CC: "Podrá reservarse el donante la facultad de disponer de algunos de los bienes
donados, o de alguna cantidad con cargo a ellos; pero, si muriere sin haber hecho uso de este derecho,
pertenecerán al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado”.
- Excepción del art. 641 CC: "Podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para
cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales
limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias.
La reversión estipulada por el donante en favor de tercero contra lo dispuesto en el párrafo anterior, es nula; pero
no producirá la nulidad de la donación”.

Capacidad de las partes en la donación:

- Legitimados para donar (art. 624 CC): "Podrán hacer donación todos los que puedan contratar y disponer
de sus bienes". Han de tener capacidad de obrar y para disponer de sus bienes. No la tiene el menor sin
consentimiento de sus padres, que necesitan autorización judicial para donar bienes inmuebles.
- Legitimados para aceptar la donación (art. 625 CC): "Podrán aceptar donaciones todos los que no estén
especialmente incapacitados por la ley para ello”. El art. 627 recoge con amplitud dicha legitimación aceptando
donaciones en concebidos y no nacidos a través de sus padres. Sólo en las personas inhábiles, físicas o jurídicas,
las donaciones son nulas. La donación produce efecto desde el momento de la aceptación, ya sea del donatario o
de la persona autorizada con poder especial.

Requisitos de forma en la donación (art. 622 y 633 CC):

- En el caso de bienes inmuebles el contrato ha de ser escrito, pudiendo hacerse la aceptación por
separado de la propia escritura de donación aunque debe de darse imperiosamente en vida del donante.
- En el caso de bienes muebles puede ser verbal con la exigencia de entrega simultánea. En caso de
hacerse por escrito, la aceptación debe constar en la misma escritura de donación.
Aunque la jurisprudencia (STS 13/11/1999) flexibiliza dichos requisitos, admitiendo la aceptación tácita de la
donación, siempre y cuando que se desprenda su existencia de actos inequívocos y concluyentes a fin de que el
donante no tenga ninguna duda sobre su manifestación.
- Supuesto especial (art. 1341 CC): aunque los bienes deben ser presentes, se recoge la donación entre
cónyuges futuros de bienes presentes o futuros.

Revocaciones de las donaciones: aunque la donación es, en principio, irrevocable, nuestro Derecho establece
algunos supuestos de revocabilidad (art. 644 a 656 CC):
- Donación realizada sin tener hijos ni descendientes:
· Que el donante tenga hijos después de la donación, aunque sean póstumos.
· Que resulte vivo el hijo que se creía muerto en el momento de la donación.

25
La acción prescribe a los 5 años desde el nacimiento o desde que se recibió la noticia de la existencia del que se
creía muerto. Esta acción es irrenunciable y se transmite por muerte del donante a sus hijos y descendientes.
Los efectos de la acción son la restitución de los bienes o su valor al tiempo de hacer la donación si el donatario
los hubiese vendido o, si se hallasen hipotecados, el donante podría pagar la hipoteca para liberarlos y después
reclamar al donatario.
- Incumplimiento de condiciones: cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones
impuestas por el donante los bienes donados volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el
donatario hubiese hecho.
- Por ingratitud: acción que prescribe al año y no se transmite a los herederos del donante.
· Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante.
· Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de
oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo
donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad.
· Si le niega, al donante, indebidamente los alimentos.

Donaciones inoficiosas (art. 636 CC): “Nadie puede dar, ni recibir, por vía de donación, más de lo que puede dar o
recibir por testamento. La donación será inoficiosa, en todo lo que exceda de esta medida”. Algo que no se sabrá
hasta que muera el donante y se abra su sucesión. En este caso deberán ser reducidas el exceso y la acción podrá
ser pedida por los que tengan derecho a la legítima, o a una parte alícuota de la herencia, así corno sus herederos
o causahabientes.

TEMA 9. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO I. OBRAS, SERVICIOS Y OTROS.

El arrendamiento (Titulo VI, Capítulo I del Libro IV CC): art. 1542 CC: “El arrendamiento puede ser de cosas, o de
obras o servicios.”
Las características más destacadas del contrato de arrendamiento (art. 1543 a 1545 CC) carácter general son:
- Es un contrato consensual que se perfecciona por el consentimiento, aunque no se entregue la cosa.
- Es un contrato bilateral y oneroso. Cosa por precio cierto (dinero o signo que lo represente). Se da la cosa
o el uso. El contrato busca un resultado, económico para el arrendador y materializable para el arrendatario.
- Es un contrato de mera tenencia temporal o de disfrute de la cosa. Se cede la utilidad no la cosa.
- Es un contrato conmutativo pues el valor de las prestaciones está fijado de antemano.
- Los bienes que se consumen con su uso no pueden ser objeto del contrato de arrendamiento.

De aplicación general a todos los arrendamientos:

- Art. 1546 CC: “Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.”
- Art. 1548 CC: “Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los
administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término
que exceda de seis años.”
- Art. 1549 CC: “Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se
hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".
- Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título
de la compraventa. En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al
tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.

Singularidades con relación al arrendamiento de cosas:

26
 - Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del
precio convenido (es esencial en el contrato de arrendamiento el precio cierto), el arrendatario devolverá al
arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.
- Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario
subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del
contrato para con el arrendador.
- El arrendatario, aun sin el consentimiento del arrendador, salvo que se hubiera pactado expresamente la
prohibición de subarrendar, puede hacer entrar en el goce de la cosa o en su uso a un tercero, ya que no juega el
principio de intuitu personae (contratos que se celebran en especial consideración de la persona con quien se
obliga).

EL CONTRATO DE OBRA (Capítulo III Sección Segunda): el arrendamiento de obra/contrato de obra se caracteriza por
la obtención de un resultado (edificación nueva o rehabilitación-reforma terminada).
Es un contrato consensual, oneroso, sinalagmático (obligaciones recíprocas cuyo incumplimiento por una de las
partes permite a la otra exigir la prestación correspondiente o la resolución del contrato), conmutativo, de forma
libre (verbal o escrito).

Elementos del contrato de obra:

- Elementos personales: el contratista (el arrendatario, constructor que se obliga a ejecutar la obra) y el
comitente (el arrendador, el promotor, persona física o jurídica dueña de la obra para la que se ejecuta la obra).
- Elementos reales: la obra a realizar y el precio acordado.

Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE): se fijó como objetivo prioritario regular el proceso de la
edificación, actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando
sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una
definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios.
- Definición de edificación: la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente,
público o privado, sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que
permanezcan adscritos al edificio.
- Agentes de la edificación: todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la
edificación y que han de cumplir, directa o indirectamente, con una serie de obligaciones derivadas del contrato
de obra.
· El promotor: comitente o dueño de la obra. El agente que decide, impulsa, programa y financia
las obras de edificación.
· El constructor: el contratista, el que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso
de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas.
· El proyectista: el que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y
urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
· El director de obra: el que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos,
urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto.
· El director de la ejecución de la obra: el que asume la función técnica de dirigir la ejecución
material de la obra y de controlar, cualitativa y cuantitativamente, la construcción y la calidad de lo edificado.
· Los proveedores: los suministradores de productos

Obras por ajuste o precio alzado (art. 1588 CC): "Puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el
que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material”. Las cosas han de
ser posibles, lícitas y determinables.

27
Efectos, derechos y deberes de los intervinientes en el contrato de obra (art. 1588 a 1600 CC):
Para el comitente:
- “El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado,
indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella." (Art. 1594 CC).
- “Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega."
(Art. 1599 CC).
- Determinación del plazo de pago en la Ley 3/2004:
“1. El plazo de pago que debe cumplir el deudor será el que se hubiera pactado entre las partes
dentro del marco legal aplicable y, en su defecto, el establecido de acuerdo con lo dispuesto en el apartado
siguiente.
2. El plazo de pago, a falta de pacto entre las partes, será el siguiente:
a) Treinta días después de la fecha en que el deudor haya recibido la factura o una
solicitud de pago equivalente.
b) Si la fecha de recibo de la factura o la solicitud de pago equivalente se presta a duda,
treinta días después de la fecha de recepción de las mercancías o prestación de los servicios.
c) Si el deudor recibe la factura o la solicitud de pago equivalente antes que los bienes o
servicios, treinta días después de la entrega de los bienes o de la prestación de los servicios.
d) Si legalmente o en el contrato se ha dispuesto un procedimiento de aceptación o de
comprobación mediante el cual deba verificarse la conformidad de los bienes o los servicios con lo dispuesto en el
contrato y si el deudor recibe la factura o la solicitud de pago equivalente antes o en la fecha en que tiene lugar
dicha aceptación o verificación, treinta días después de esta última fecha.
El obligado al pago de la deuda dineraria surgida como contraprestación en operaciones comerciales incurrirá en
mora y deberá pagar el interés pactado en el contrato o el fijado por esta Ley automáticamente por el mero
incumplimiento del pago en el plazo pactado o legalmente establecido, sin necesidad de aviso de vencimiento ni
intimación alguna por parte del acreedor.”

Para el contratista:
- Puede poner su trabajo e industria. Si pone sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún
estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad o que la
destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales (art. 1588 CC).
- Puede poner materiales. Si se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la
obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad del comitente (art. 1589 CC).
- Puede poner trabajo y materiales (art. 1597 CC, ver más abajo).
- El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra (art. 1596
CC).
- El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por
partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha (art. 1592 CC).
- El que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le
pague (art. 1600 CC).
- El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra
obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo no puede pedir aumento de precio aunque se
haya aumentado el de los jornales o materiales, pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el
plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario (art. 1593 CC).
- Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales, el contrato se
rescinde por la muerte de esta persona (art. 1595 CC).
- Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de
su voluntad (art. 1594 CC).

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Para el comitente y el contratista:
"Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción
contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación" (como
garantía del tercero subcontratado, art. 1597 CC).

Responsabilidad civil en el contrato de obra: la promulgación de la LOE 38/1999, y en concreto su capítulo IV

Responsabilidades y garantías, junto con la Disposición derogatoria primera, que establece, "Quedan derogadas
todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley" hace que debamos
considerar derogado el Art. 1591 CC, excepto para las edificaciones comenzadas antes del año 2000, al no tener
efecto retroactivo.

Art. 17 LOE 38/99:

"1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en
el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte
de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el
edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la
subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y
que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones
propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase
debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada
agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá
solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el
edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la
responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a
tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de
promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos
responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán
directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin
perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las
obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o
instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su
ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

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Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las
deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que
hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán
responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades
derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere
corresponderte frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán
solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la
edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el
propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al
vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito
entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa."

Plazos del contrato de obra:

- De prescripción: las acciones para exigir la responsabilidad prevista por daños materiales dimanantes de
los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años a contar, dies ad quem (día en que concluye un plazo),
desde que se produzcan dichos daños (15 en la antigua ley), sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para
exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, con 15 años de caducidad.
- De garantía: plazo, dies a quo (día en que comienza un plazo), de 10 años para vicios estructurales, 3 para
vicios constructivos y 1 para vicios de acabado desde la recepción de la obra.

Acción de repetición: prevista para los casos en que se hubiera condenado a alguno de los intervinientes en la
construcción, pero hubiera más responsables (por darse un supuesto de solidaridad o porque no se hubiera
demandado al asegurador), podrá ejercitarse durante el transcurso de dos años contados a partir de la firmeza de
la resolución Judicial que condene al responsable o desde la fecha en que se hubiere procedido a la indemnización
de forma extrajudicial.

Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción (art. 19 LOE):
- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los
daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de
la obra.
- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de
los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de
los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

CONTRATO DE SERVICIOS (art. 1583 a 1587 CC, Del servicio de criados y trabajadores asalariados): este contrato de
servicios ha sido asumido por la disciplina del derecho laboral, a través del Estatuto de los Trabajadores (RDL
1/95), por lo que sus disposiciones, han quedado en desuso y bien podíamos afirmar que derogadas. No obstante
el contrato de servicios se mantiene al amparo de la normativa general de obligaciones y contratos, por ejemplo

30
con la contratación da profesionales liberales, el mantenimiento informático de una empresa o la limpieza de
oficinas, donde lo característico sigue siendo la bilateralidad consensual y la onerosidad. Prescribe a los 3 años.

CONTRATO DE MANDATO (art. 1709 CC): por el que se obliga a una persona (mandatario) a prestar algún servicio o
hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra (mandante).
Es consensual, de confianza (intuitu personae), inicialmente gratuito (salvo que el mandatario se ocupe al
desempeño del servicio encomendado, en cuyo caso se presume la obligación de remunerarlo), expreso o tácito y
limitativo (el mandatario no puede traspasar los límites del mandato dado).
El mandatario puede actuar revelando (mandato puro de representación) o sin revelar que gestiona intereses
ajenos (mandato simple no representativo). En el primer caso el mandante se ve obligado respecto a terceros y en
el segundo caso no, pudiendo reclamar los terceros al mandatario.
No debemos confundir el contrato de mandato con:
- El de representación: el mandato es fruto de un acuerdo necesario entre las partes y el de
representación lo es de una declaración unilateral de voluntad (STS 1/2/1941).
- El de mediación o corretaje: en el que no hay mandato alguno sino que el mediador se limita a poner en
contacto a las partes para que ambas directamente puedan celebrar un contrato.
- El de servicios: el objeto del mandato conlleva actos en los que cabe la sustituibilidad y en el de servicios
se encomienda a otra persona la prestación de un servicio que no puede realizar quien los contrata.

Clases de mandato (art. 1712 y 1713 CC):

- General: todos los negocios del mandante, aunque sólo actos de administración de tal forma que para
gravar la propiedad de los bienes, transigir, enajenar o cualquier otro acto de dominio necesitará el mandatario
mandato expreso.
- Especial: uno o más negocios determinados.

Obligaciones del mandato: (art. 1718 a 1730 CC):

- Del mandante:
· Cumplir las obligaciones que el mandatario haya contraído con terceros dentro de los límites del
mandato.
· Retribuir el mandato en caso de que el mandatario se dedique al servicio objeto del mandato.
· Anticipar cantidades al mandatario para la ejecución del mandato.
· Indemnizar al mandatario de los daños y perjuicios que le cause el cumplimiento del mandato,
salvo culpa o imprudencia del mandatario.
- Del mandatario:
· Cumplir el mandato.
· Responder al mandante de los daños y perjuicios en caso de no ejecutarlo.
· Seguir las instrucciones del mandante o, de no haber, las que haría un buen padre de familia.

Facultades y responsabilidades (art. 1721 CC):

- Facultades: el mandatario puede nombrar sustituto, salvo prohibición, obligando al mandante. No
obligará al mandante y responderá por ello el mandatario cuando éste no tuviera facultades para nombrarlo y
cuando teniéndolas o no se designó a la persona o la que designó era incapaz o insolvente (en este caso lo
realizado será nulo).
- Responsabilidades: el mandatario no es responsable personalmente con quien contrata pero sí con el
tercero cuando traspasa los límites del mandato o cuando se obliga a ello, responsabilidad que, en caso de varios
mandatarios, sólo será solidaria si se hubiera establecido expresamente.

Causas de fin del mandato (art. 1732 a 1739 CC):

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 - Causas generales de las obligaciones: transcurso del tiempo, conclusión del objeto del mandato,
imposibilidad de ejecutarlo.
- Por revocación expresa o tácita del mandante o por renuncia del mandatario, que deberá indemnizar al
mandante por los daños y perjuicios. Puede ser irrevocable si se acuerda por las partes.
- Por muerte de mandante o mandatario.
- Por incapacitación o declaración de prodigalidad.
- Por incapacitación sobrevenida del mandante.
- Por concurso o insolvencia de mandante o mandatario.

ARRENDAMIENTO FINANCIERO/LEASING: contrato mediante el cual el arrendador traspasa el derecho a usar un bien a
cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo determinado, al término del cual el arrendatario
tiene la opción de comprar el bien arrendado pagando un precio determinado, devolverlo o renovar el contrato.
Es un contrato que no regula nuestro derecho, pero sí se ha reconocido por nuestro sistema normativo, en
especial el tributario y el mercantil.
No es un préstamo de uso (comodato), aunque se asemeja a él, es más una alternativa al préstamo de dinero o a
otros contratos de financiación.
La situación normal en que se origina un contrato de arrendamiento financiero o leasing tendría el siguiente iter:
- Una persona o empresa necesita un determinado bien, pero no está en condiciones de destinar recursos
para su adquisición. Es una figura utilizada fundamentalmente por empresas.
- Esa persona (física o jurídica), se dirige a una compañía de leasing o financiera que le ofrezca la cosa
(generalmente bienes muebles como vehículos, maquinarias,…), para que esa entidad, de acuerdo con las
especificaciones y requerimientos técnicos dados por el interesado, compre el bien requerido.
- Dicha entidad se lo entrega a la persona para que lo utilice en su actividad durante un plazo definido, a
cambio del pago de una cierta cantidad de dinero, expresada en cuotas periódicas que deben ser siempre iguales
o ascendentes.
La duración contractual para poder acogerse a los beneficios fiscales debe tener un periodo de duración de:
· En caso de bienes muebles, al menos dos años.
· En caso de bienes inmuebles, al menos 10 años.
- El importe de las cuotas de arrendamiento financiero incorpora:
· La amortización del bien.
· Los intereses del capital productivo (coste financiero).
· Los gastos administrativos.
· A veces una prima de riesgo por si falla el arrendatario.
· A esta cuota se le añaden los impuestos indirectos vigentes para este tipo de operaciones (IVA o
IGIC).
- La operación se formaliza a través de un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra.
- Una vez que se cumple el periodo acordado, el cliente o arrendatario puede:
· Ejercer la opción de compra del bien por el valor residual (diferencia entre el precio de
adquisición inicial que tuvo el arrendador más los gastos e intereses, y las cantidades abonadas por el
arrendatario).
· No ejercer la opción de compra y devolver el bien al arrendador.
- El acuerdo entre ambas partes es irrevocable: el bien no puede ser devuelto a la compañía de leasing
antes del plazo convenido. El contrato del leasing suele durar tanto como la vida económica del elemento
patrimonial en cuestión, que al final del periodo de alquiler puede ser comprado.
- La entidad de leasing (arrendador financiero) tiene la titularidad sobre el bien objeto del contrato,
aunque no responde de los vicios que pueda aquejar al bien, sino que es el arrendatario financiero (el usuario)
quien corre con los deterioros y la pérdida del bien.

32
TEMA 10. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO II.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS (Sección tercera del Capítulo II, del Título VI del Libro IV, arts.
1575 a 1579 CC y Ley de Arrendamiento Rústico, LAR 26/05): "Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos
contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta." (Art. 1 LAR). Por tanto, no se
considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los
productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada.
En el contrato de arrendamiento rústico va a regir lo acordado por las partes, siempre que no se oponga a la LAR
26/05, supletoriamente el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres de la zona o de la clase de
arrendamiento rústico de que se trate.
Arrendamientos exceptuados de la Ley 26/05, art. 6:
“a) Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para
la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los
términos que disponga la legislación especial aplicable.
d) Los que tengan como objeto principal:
1° Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarlos, praderas roturadas, montaneras y, en
general, aprovechamientos de carácter secundario.
2º Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3º La caza.
4° Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la
estabulación del ganado.
5° Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las Corporaciones locales y montes
vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas."

Capacidad de las partes (art. 9 LAR):

- Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales
procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del IPREM establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25
de junio y cuya dedicación directa y personal suponga, al menos, el 25% de su tiempo de trabajo.
- Se podrá celebrar arrendamiento rústico entre personas físicas o jurídicas.
- En todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación
comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes, y aquellas
personas jurídicas que tengan incluido en sus estatutos como objeto social, el ejercicio de la actividad agraria o de
actividades complementarias (participación del titular en instituciones de carácter representativo vinculadas al
sector agrario, las de transformación, venta directa de productos de su explotación y conservación/protección del
medio ambiente).
- También podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén
facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotación de fincas rusticas.
- No podrán ser arrendatarios de fincas rusticas, las personas físicas que, por sí o por persona física o
jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás
características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades
Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío y 1.000 hectáreas si es
para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo. Si se trata de cooperativas, el límite se multiplicará por el
número de miembros que las componen. Esta limitación no es aplicable a las entidades de las Administraciones
Públicas.

33
 - No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras, salvo las de la Unión Europea, Estados
con tratados de reciprocidad y personas físicas no excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica sobre
derechos y libertades de extranjeros en España 4/2000.
- El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner
fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12,
(5 años) y lo comunicara al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso,
desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no
surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización.

Forma del contrato de arrendamiento rústico (art. 11 LAR):

- Deberá constar por escrito, con gastos de cuenta del solicitante.
- Presunción de existencia de contrato siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, cuyo
importe será el equivalente al del mercado en esa zona.
- Los arrendamientos de explotación deberán ir acompañados de inventario de los elementos que integran
la explotación y su estado de conservación.

Duración del contrato de arrendamiento rústico (art. 12 LAR):

- Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta
toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor y se entenderá que la duración es
de 5 años cuando no esté estipulada por las partes.
- El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo, deberá notificárselo
fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión
de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado
por un periodo de cinco años.

Precio o renta (art. 13 y 14 LAR):

- Será el que libremente estipulen las partes.
- Se actualizará anualmente según IPC, si no hubiera cualquier otro pacto.
- Cuando se fije a mano alzada para toda la duración del arrendamiento, se dividirá por la duración anual.
- El pago se realizará según lo pactado, en su defecto, en metálico en el domicilio del arrendatario,
debiendo entregar el arrendador recibo del pago.

Cesión y subarriendo del contrato de arrendamiento rústico (art. 23 LAR): el arrendatario no podrá ceder o
subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador, salvo que la subarriende al
cónyuge o descendiente (tan sólo ha de comunicarlo al arrendador en el plazo de 60 días), debiendo otorgarse por
todo el plazo que reste del arrendamiento y por una renta no superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario.

Tanteos y retractos en el contrato de arrendamiento rústico (art. 22 LAR):

- Los derechos establecidos en este artículo 22 (tanteo, retracto y adquisición preferente) serán
preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el
artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca
objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
- No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:
a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del
transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y
siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una hectárea de regadío, los predios que se permutan.

34
 - Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la
totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo:
1. Solamente al que lo sea del aprovechamiento principal.
2. Si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven.
3. De haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
- Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas
arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación al arrendatario.

Derechos y deberes del arrendatario:

- En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas el arrendatario tendrá derecho a tanteo y
retracto:
· Con notificación del arrendador: el arrendatario tendrá un plazo de 60 días desde su recepción
para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de
modo fehaciente.
· Sin notificación del arrendador: el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días
hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
· En caso de no notificación y sí de formalización de escritura, el retracto o el derecho de
adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación de la
formalización de dicha escritura.
- En caso de ser varios los arrendatarios, si alguno de ellos no quisiera ejercitar su derecho (el derecho de
tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada), podrá hacerlo cualquiera de los
demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios,
el más antiguo.
- Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el
arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en
defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la
legislación de expropiación forzosa.

Derechos y deberes del arrendador:

- El arrendador-transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le
indicará los elementos esenciales del contrato (precio, forma de pago, plazos, personas intervinientes, etc.) y, a
falta de precio, una estimación del que se considere justo.
- Cuando sean varios los arrendatarios, el arrendador tendrá que cumplir las obligaciones de notificación
con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podría ejercitarlo cada uno por la porción que tenga
arrendada.
- La escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda
ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición.

Derechos y deberes del nuevo propietario:

- Quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
- Deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el art. 12 o la de la
prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá
respetar la duración total pactada.

Obras y mejoras en el contrato de arrendamiento rústico: como principio general, el arrendador y el arrendatario
están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra
parte contratante, que se realizarán en la época del año y la forma que menos perturben.
- Serán por cuenta del arrendador:

35
 · Los gastos de conservación, sin derecho a elevar la renta. Si, una vez requerido, no realiza las
obras de conservación, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente, resolver el contrato u
obtener una reducción proporcional de la renta o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante
compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo. Puede pedir también indemnización de
daños y perjuicios.
· Obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa
firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de
sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada. Estas obras de mejora cuando supongan una
transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización
proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme
con dicha revalorización.
- Serán por cuenta del arrendatario:
· Reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario.
· Mejoras útiles y voluntarias realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas.
· Obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, previa
notificación al arrendador. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una
indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca.
· Las que vengan impuestas por disposición legal, resolución judicial o administrativa.

Extinción del contrato de arrendamiento rústico (art. 24 y 25 LAR): además de por las causas generales, finaliza
por:
- La pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total.
- Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
- Por mutuo acuerdo de las partes.
- Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador
con un año de antelación.
- Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta
de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor,
si hubiera varios, será preferente el más antiguo y, si ninguno tuviera las anteriores condiciones, los sucesores
tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario
fallecido, de lo que habrá que informar por escrito al arrendador en el plazo de un año desde la muerte.
- En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el
momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
- Por resolución del derecho del arrendador.
- Mediante resolución o rescisión (art. 18,19 y 20 LAR, por parte del arrendador y arrendatario).
El art. 25 LAR establece que el contrato se podrá resolver a instancia del arrendador por falta de pago, incumplir
gravemente las obligaciones de mejora o transformación de la finca comprometidas o legales, no explotarla o
destinarla a fines distintos a los previstos contractualmente, subarrendar incumpliendo los requisitos del art. 23, la
aparición sobrevenida de alguna de las causas del art. 7.1 (suelo urbano,…) o a causa de grandes daños con dolo o
negligencia.

Los efectos de la extinción del contrato son (art. 27 LAR):

- El principal, la salida del arrendatario de la finca.
- Debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del
año siguiente.
- El arrendatario entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y
aprovechamiento de los frutos.

36
Aparcería agraria (art. 28 LAR 26/05): "1. Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación
cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la
explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los
productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.
2. Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre
cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente."

Es principio fundamental del contrato de aparcería la voluntad de las partes, con requisito de pacto expreso.
En los casos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y una parte del capital que no supere el
10%, deberá garantizarse a éste el salario mínimo que corresponda al tiempo dedicado al cultivo de la finca.

Duración del contrato de aparcería: será la libremente pactada y, en su defecto, de un año agrícola, siendo de un
año mínimo si se hubiera acordado la aparcería para la realización de un cultivo determinado.

Derechos del aparcero:

- Se considera prorrogado por un periodo de un año en los mismos términos que los señalados para el
arrendamiento en el art. 12 LAR.
- Derecho preferente del aparcero a arrendar en el caso de que el titular pretenda realizar contrato de
arrendamiento.
- En los contratos de un año o menos, la notificación previa a la finalización deber realizarse con 6 meses
de antelación.

Arrendamientos rústicos históricos (Ley 1/92 de Arrendamientos Rústicos Históricos): se consideran

Arrendamientos Rústicos Históricos:
- Los anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho
cuerpo legal.
- Los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el
arrendatario sea cultivador personal.
- Los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no
superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.
Ahora bien, la Ley 1192 sin embargo tiene carácter subsidiarlo respecto de la legislación civil, foral o especial y así
lo dispuso su Disposición adicional Primera: La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8. de la
Constitución, y será aplicada en defecto de la legislación civil, foral o especial, que afecte a las materias reguladas
en la misma.
Uno de los efectos más importantes de dicha Ley 1/92 fue la prórroga de dichos arrendamientos, estableciendo
un régimen de indemnización a favor del arrendatario, el cual tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas
fincas si a requerimiento del arrendador deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en
el que se extingan los contratos de arrendamiento o se ve privado de su explotación en virtud de expropiación
forzosa.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS (Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, LAU y art. 1456 y siguientes
CC): la actual regulación pretende la búsqueda de un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes (frente
al desequilibrio de las regulaciones anteriores, especialmente en relación a la posición del arrendador).
El ámbito de aplicación de la LAU es:
- Arrendamiento de vivienda.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda: generalmente locales de negocio.
- Se excluyen las viviendas de porteros, guardas o empleados, las militares, fincas rusticas y las
universitarias cuando hayan sido calificadas expresamente.

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Obligaciones de las partes comunes en el arrendamiento de vivienda y de uso distinto:
- El contrato puede ser verbal, aunque las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización
por escrito del contrato de arrendamiento.
- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad
equivalente a una mensualidad para uso de vivienda y a dos mensualidades para uso distinto, fianza que no estará
sujeta a actualización durante los 5 primeros años y que deberá ser restituida al arrendatario al final del arriendo,
generando interés legal si no se ha devuelto transcurridos 30 días desde la entrega de llaves.
- Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional (avales,…).
- Quedan excluidas de prestar fianza las Administraciones Públicas.

Arrendamiento de Vivienda (art. 2 LAU): "Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas
de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca
por el mismo arrendador."
Es primordial que el destino sea la necesidad permanente de vivienda, si bien, modula esta condición ya que
dispone que "el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca
arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o
sus hijos dependientes."

Características, circunstancias y efecto:

- "Los arrendamientos de vivienda se rigen: 1. Por lo dispuesto en el Título II de la ley 29/94. 2. En su
defecto, por la voluntad de las partes. 3. Supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil." (Art. 4 LAU).
- "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o
subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
(Art. 6 LAU).

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda:

- La duración del arrendamiento seré libremente pactada por las partes.
- Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,
salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo.
- El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición
del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a
disposición.
- Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de
duración o éste sea indeterminado.

Excepción al plazo mínimo: no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración,
se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada
antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. En caso de incumplimiento de
arrendador de ocupar para si la vivienda en un plazo de 3 meses, se establece una penalidad y la consiguiente
indemnización para el arrendatario consistente, a elección del arrendatario, en:
- Reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta
cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento
de la reocupación.

38
 - O indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar
cinco.
- Si, llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de
duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha,
su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de
tres años más.

Desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda: en arrendamientos de duración pactada superior a 5

años el arrendatario podrá desistir siempre que el mismo hubiese durado al menos 5 años y después de preaviso
al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo pactar las partes que se indemnice al
arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año del contrato que reste de cumplir.

Renta del arrendamiento de vivienda (art. 17 LAU): la renta será la que libremente estipulen las partes y podrá
actualizarse conforme a la variación porcentual experimentada por el IPC, en los 5 primeros años, y a partir del
sexto año conforme estipulen las partes, y en su defecto conforme IPC.
La renta deberá pagarse, salvo pacto en contrario:
- De forma mensual en los siete primeros días del mes.
- En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
- En el lugar acordado por las partes
- En la forma acordada (metálico, transferencia bancaria,…). En todo caso el arrendador está obligado a
entregar recibo de pago.

Obras en el arrendamiento de vivienda:

- Pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario: corresponden al arrendatario (art. 21.4 LAU).
- Obras de conservación de habitabilidad: el arrendador está obligado a realizarlas. Si la obra durase más
de 20 días se deberá disminuir la renta en proporción (art. 21 LAU) y, cuando las obras de conservación o las que
decida la autoridad competente hagan la vivienda inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el
contrato, lo que supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión
de la obligación de pago de la renta (art. 26 LAU).
- Obras de mejora: corresponden al arrendador, y deben notificarse por escrito al arrendatario con una
antelación de 3 meses informando de fecha de comienzo, duración y coste, pudiendo rescindir el contrato en el
plazo de 1 mes, salvo que éstas afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada (art. 22 LAU).
- Obras que modifiquen la configuración de la vivienda: el arrendatario no podrá realizarlas sin
autorización por escrito del arrendador, pudiendo exigir al arrendatario, si las hubiera realizado éste sin
autorización, que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación sin que se le reclame
indemnización alguna (art. 23 LAU).
- Obras por minusvalía: el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la
vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de
la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad o a la de los familiares que
con él convivan, y estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el
arrendador (art. 24 LAU).

Cesión y subarriendo (art. 8 LAU): el arrendatario tiene la posibilidad de ceder el contrato (el cesionario se
subrogará en la posición del cedente frente al arrendador) o subarrendar parcialmente la vivienda, pero siempre
con consentimiento escrito del arrendador, extinguiéndose cuando lo haga el arrendamiento que subarrendó y
cuyo precio no podrá exceder del que corresponde al arrendamiento.

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Adquisición preferente (art. 25 LAU): el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, bien por vía de
tanteo o bien por vía de retracto.
Los derechos de tanteo y retracto tendrán preferencia sobre todos excepto el de tanteo del condueño o el
convencional inscrito en el Registro al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
El pacto por el que arrendatario renuncia a sus derechos de tanteo y retracto sólo será válido en los contratos
cuya duración sea superior a 5 años.
No habrá lugar a tanteo y retracto cuando la vivienda se venda conjuntamente con el resto de propiedades del
arrendador o de distintos propietarios formando parte de un mismo inmueble.
- Tanteo: el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de
treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender
la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación
caducan a los 180 días naturales.
- Retracto: podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la
notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando
resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
Caducará a los 30 días de recibir del arrendatario del adquirente las condiciones esenciales de la compraventa.

Realizada la venta de la vivienda con el arrendatario viviendo en la misma, se producen los siguientes efectos
entre el nuevo propietario-adquirente y el arrendatario:
- El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.
- Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de
la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el
adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de
cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad
de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir, salvo que esté estipulado que la enajenación extingue el
arrendamiento, debiendo soportar el arrendamiento hasta los 5 años pero sin indemnizar.

Extinción del contrato:

- Art. 1124 CC: el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato
dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la
resolución del contrato.
- Art. 27 LAU:
"I) Resolución a instancia del arrendador. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario. El arrendatario puede enervar una vez el desahucio pagando o
consignando. La segunda vez que esto ocurra, aunque pague será desahuciado (en este sentido el TS, se ha
pronunciado en sentencia de 26 de Marzo de 2.009, estimado que tras una primera enervación, la falta de pago
de 1 mes de renta es suficiente para que se proceda al desahucio).
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el
arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.

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 f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 7.

II) Resolución a instancia de arrendatario. El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21
(conservación).
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la
vivienda."
- Art. 28 LAU: el contrato de arrendamiento se extinguirá por pérdida de la finca arrendada por causa no
imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda (art. 3 LAU): "Se considera arrendamiento para uso
distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial
uno distinto del establecido en el artículo anterior. En especial tendrán esta consideración los arrendamientos de
fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en
la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que los celebren."

Características, circunstancias y efecto: a diferencia del supuesto de arrendamiento de vivienda, en la que prima la
LAU, en el arrendamiento de uso distinto de vivienda va a ser la voluntad y la libertad de las partes las que regulen
sus condiciones, en su defecto será lo dispuesto en la LAU 29/94 y, supletoriamente, lo dispuesto en el CC, de tal
forma, que no existe un tiempo mínimo de arrendamiento ni tampoco máximo, si bien la propiedad no se puede
gravar indefinidamente.
Con un carácter de mínimis la LAU, para el supuesto de que las partes no lleguen a regularlo, nos remite a los
preceptos del arrendamiento de vivienda, salvo en los siguientes supuestos:
- Cesión y subarriendo: el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento
sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, aunque deberá notificarse (a posteriori) al
arrendador, que tendrá derecho a una elevación de la renta de un 10% (de producirse subarriendo parcial) o de un
20% (de producirse cesión del contrato o subarriendo total).
- Indemnización al arrendatario: dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador,
siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su
voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más, la extinción por transcurso del término
convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos 5 años se haya ejercido actividad
comercial de venta al público, con la siguiente cuantía:
· Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la
expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la
indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida
con respecto a la que tuviera en el local anterior.
· Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento
una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro
del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una
mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Régimen transitorio: las disposiciones transitorias 1ª y 2ª de la LAU 29/94 establecen el régimen legal aplicable a
cada contrato, según su fecha de inicio de obligaciones, dividiéndose en:
- Los anteriores al 9 de Mayo de 1985: Decreto Boyer (art. 9 RDL 2/85).
- Los posteriores al 9 de Mayo de 1985: LAU de 1984 (excepto el art. 24.1 para viviendas).

41
 - Lo relativo a la reconducción en relación a la duración del contrato, el Código Civil.

Extinción y subrogación:
- Contratos celebrados después del 9 Mayo del 85 que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 94 (Enero
1995): a la fecha de finalización contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 9 RDL 2/85, o lo establecido por las
partes.
- Contratos celebrados antes del 9 Mayo del 85 que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 94 (Enero
1995):
“4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley (la 29/94) lo dispuesto en el art. 58 LAU de 1964 sólo podrá tener
lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o en su defecto de los hijos, que
conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento en defecto de los anteriores, se podrán
subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como
mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por
una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la
fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que
conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los
dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años sí esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si
está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en
vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto,
los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años
anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por
una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el
hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del arrendatario, serán también
de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos,
tos dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo
caso bastará la mera convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5
anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de
prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran
invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta
Disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la
vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las
disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente Ley.
En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de
prelación.”

42
Actualización de renta:
- Contratos celebrados después del 9 Mayo del 85 que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 94 (Enero
1995): la renta pactada se actualizará conforme hubieran determinado las partes.
- Contratos celebrados antes del 9 Mayo del 85 que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 94 (Enero
1995):
1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener durante cada
una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada la misma proporción que el
Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o índice
General Urbano del Sistema de índices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto
al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta
inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día
por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.2 del citado Texto Refundido celebrados
antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de
1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a los dispuesto en la regla
anterior o en la regla 5, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas
siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento
incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera
pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasarla a
aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que
la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera pagando.
3. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión. Se
consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento
de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo
107 del citado Texto legal.
4. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser
actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce
meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato
contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo caso será éste de aplicación.
5. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1 sea superior a la que resulte de
aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994,
los siguientes porcentajes:
· El 12%, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a
1989.
· El 24% para el resto de los supuestos.
· Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24%; para fincas
situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12%.
6. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el
plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que
viniere abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá

43
actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de
Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Los contratos de arrendamientos respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla,
quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho
plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
7. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que
perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de
los límites siguientes:
· 1 o 2 personas que conviven en la vivienda arrendada, 2,5 veces al salario mínimo interprofesional.
· 3 o 4 personas que conviven en la vivienda arrendada, 3 veces al salario mínimo interprofesional.
· Más de 4 personas que conviven en la vivienda arrendada, 3,5 veces al salario mínimo interprofesional.
8. Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en
que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.
9. En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que
convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.
10. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada
en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el
Índice General de Precios al Consumo en los doce meses Inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualización.
11. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
· En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que
con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda da 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el 10% por cada año, hasta
llegar al 100% por 10 años.
· En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional. En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en
la letra a) anterior.
12. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los
números 1 y 4 del artículo 100 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Otros derechos del arrendador:

- Contratos celebrados después del 9 Mayo del 85 o que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 94
(Enero 1995):
· En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por
capitalización al 4% de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación
de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
· Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a
la superficie de cada vivienda.
· Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para
mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido.

Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994: esta Disposición se centra en la duración y actualización de la renta
de los locales de negocio cuyos contratos arrendaticios se encontraban vigentes a la entrada en vigor de la Ley
Especial , así como algunos otras aspectos menores.

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