EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Según Manuel Miranda Canales los elementos de la compraventa son los siguientes:
El vendedor, que es el dueño del bien que transfiere;
El comprador que es aquel que adquiere dicho bien mediante el pago;
El bien objeto de la transferencia; y
El precio, que es el valor en dinero del bien transferido.
DEFINICIÓN:
Artículo 1529 del C.C.: "Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.
El vendedor se obliga, dice este artículo, no dice vende. En realidad en la compraventa existe la
obligación de vender.
Leopoldo Aguilar Carbajal: "Es el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, se
obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador,
mediante el pago de un precio cierto en dinero".
FUNCIÓN ECONÓMICA Y JURÍDICA:
La función económica de la compraventa "Es crear el medio de apropiación y disfrute de una
riqueza ya creada". La función jurídica, es que constituye el medio primordial de adquisición de
dominio, impone sus normas a otros contratos que tienen esa finalidad, aunque con
modalidades diferentes y sirve de régimen a los contratos de permuta, donación, mutuo,
sociedad y renta vitalicia.
Si en términos generales, la compraventa produce una obligación a cargo del vendedor, la
transferencia de la propiedad se desdobla, según sea el bien mueble o inmueble. Para estos
últimos, basta el consentimiento, para los muebles es necesario la entrega.
El objeto de la compraventa es el cambio de mercancías contra dinero. Es un contrato bilateral,
en el que una de las parles (el vendedor) se compromete a transferir un objeto patrimonial al
patrimonio de la otra parte (el comprador), a cambio de la cual ésta compromete el pago de
una suma de dinero.
DIFERENCIAS CON OTROS CONTRATOS:
1. Con el arrendamiento. - En el arrendamiento no hay traslación de dominio, en la
compraventa si hay.
2. Con la permuta. - En la permuta no hay precio en dinero, mientras que en la
compraventa si lo hay.
3. Con la donación. - La compraventa es necesariamente onerosa, mientras que la
donación es gratuita.
4. Con el mutuo. - En la compraventa hay traslación de dominio, sin obligación de
devolver; en el mutuo, hay también traslación de dominio, pero con la obligación de
devolver otro bien.
5. Con el depósito. - El depósito se presume gratuito, salvo pacto en contrario, mientras
que la compraventa es por naturaleza onerosa y transfiere la propiedad.
CARACTERES JURÍDICOS DE LA COMPRAVENTA:
1. Es un contrato individual, porque para su configuración se requiere del consentimiento
de las partes que intervienen, ya sea en forma personal y directa o por medio de
representantes.
2. Es principal, porque para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonomía
plena.
3. Es traslativo de dominio, porque su esencia es la transferencia de la propiedad, la
misma que ingresa al patrimonio del comprador.
4. Es de prestación recíproca, porque el vendedor transfiere una cosa y el comprador
paga el precio.
5. Es onerosa, porque brinda utilidad a ambas partes contratantes y porque hay
reciprocidad de prestaciones.
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO EN LA COMPRAVENTA:
Comenzaremos reiterando que el artículo 1529 define el contrato de compraventa
estableciendo'. "Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar su precio en dinero".
Este artículo conserva el carácter consensual de la compraventa, en tanto que, como contrato,
queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el precio.
Se desprende de su texto, que la compraventa no es por sí misma un contrato traslativo, ya que
por la compraventa el vendedor no transfiere el bien, sino sólo se obliga a transferirlo al
comprador.
Se colige igualmente de él, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la propiedad
del bien a cargo del vendedor y una suma dinero por parte del comprador), pero no surge
necesariamente un derecho real en favor del comprador.
Por tanto, en el nuevo régimen civil, debe continuar distinguiéndose entre el título de
adquisición y el modo de adquirir.
El título, es el acto jurídico que algunas veces se encuentra como antecedente del hecho o acto
de adquisición y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la adquisición. La tradición o
la inscripción en el registro de la propiedad, constituyen los modos de adquisición, en tanto
que la venta, la donación y la permuta que les sirven de antecedente, constituye el título. El
título confiere un derecho a la cosa, pero la propiedad sólo se transmite cuando el modo ha
sido cumplido.
En la compraventa hay distintos modos de adquirir bienes, según se trate de: a) bienes
inmuebles o b) bienes muebles.
A. TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA:
¿Cuándo se produce la transferencia de la propiedad de un inmueble al comprador?
El artículo 949 del Código Civil prescribe: "La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario".
Pequeño análisis del artículo 949:
- Obligación de enajenar = obligación de dar en propiedad.
- Salvo disposición legal diferente: sucede en el caso de concurrencia de acreedores de
una obligación de dar (que se presentan cuando el vendedor ha vendido el mismo
inmueble a diversas personas), eventualidad en la que se prefiere al comprador que
inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad inmueble, a pesar de que otra
persona lo haya adquirido con arreglo a los artículos 949 y 1529 del mismo código.
Entonces, diremos que hay dos modos distintos de adquirir la propiedad: el contrato y
la inscripción.
Respuesta a la pregunta:
Con arreglo a este artículo, el sólo intercambio de voluntades, perfecciona la transferencia de
la propiedad inmobiliaria.
Entonces, el contrato de compraventa de un inmueble, es al mismo tiempo el título de
adquisición (que crea las obligaciones de dar) y el modo de adquisición (que perfecciona la
adquisición del comprador). Aquí título y modo coinciden.
Ahora bien:
Puede afirmarse en principio, que por la compraventa inmobiliaria, el comprador se convierte
en propietario por haber perfeccionado su adquisición, (artículo 949), salvo lo dispuesto en el
artículo 1135 del Código Civil, que en cierta forma otorga a la inscripción, la calidad del modo
excepcional de adquirir la propiedad inmobiliaria, al establecer "Cuando el bien es inmueble y
concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se
prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito, ... ".
B. TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES POR COMPRAVENTA:
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 947 del Código Civil "La transferencia de propiedad de
una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal
diferente".
La transferencia de propiedad de una cosa mueble, por vía de contrato se efectúa cuando el
comprador adquiere la posesión de la cosa mueble.
Siendo que el título es el contrato de compraventa y el modo es la tradición, la tradición por si
sola, no produce la transferencia de la propiedad, si no está acompañada del título
correspondiente.
Por tanto, puede concluirse que en la compraventa de cosas muebles, no entregadas al
comprador, éste no es propietario. sino desde que se le otorgue la posesión del bien. Hasta ese
momento, es acreedor de una obligación de dar, pero no es titular de un derecho real.
Situación de la venta de cosas muebles con reserva de propiedad:
La reserva de propiedad es un pacto que puede integrar este contrato.
En esta hipótesis, a pesar de que ha habido entrega de las cosas, el comprador no adquiere la
propiedad, sino hasta que pague todo o una parte del precio convenido para tal efecto.
Situación de la venta de cosas muebles efectuada por el no propietario de ellas, que conduce
un establecimiento abierto al público:
Esta hipótesis se encuentra regulada en el Art. 1542 del Código Civil que establece: "Los bienes
muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son
amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para
ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió
indebidamente".
Se protege al comprador de cosa mueble que la ha adquirido en un establecimiento público.
Para gozar de esta protección debe reunir los siguientes requisitos:
- Debe comprar la cosa en un establecimiento abierto al público.
- El vendedor debe extenderle factura o póliza.
- Debe recibir la posesión de la cosa.
- Debe actuar de buena fe.
¿Qué ocurre con los derechos del ex-propietario que puede haber entregado la cosa al dueño
del establecimiento a título de comodato, de depósito, de consignación o para su reparación,
mediante un contrato de obra? ¿Qué ocurre si se venden en el establecimiento público cosas
muebles robadas o perdidas?
La situación jurídica de esta persona, a quien el Código intencionalmente denomina como "el
perjudicado," (toda vez que ya no es propietario) es la siguiente:
- No puede intentar acción reinvidicatoria, desde que esta acción corresponde a su
propietario y tal condición le asiste a quien compró del establecimiento público.
- Tiene expedita las acciones civiles (daños y perjuicios) y penales (estelionato y
reparación civil) contra quien vendió la cosa indebidamente.
Situación de las cosas robadas o pérdidas que se venden en un establecimiento abierto al
público:
Por regla general: los bienes robados o perdidos que se venden al comprador, aunque éste,
proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponden en propiedad. Tales bienes son
susceptibles de reivindicación por su propietario, tal como lo establece la última parte del Art.
948, que dice "Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa
mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la facultad para
hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley
penal".
Sin embargo, el artículo 1542 del Código Civil, establece que no son reivindicables los bienes
muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público.
Esto es una excepción a la regla general del art. 948.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA COMPRAVENTA:
Son 3: El consentimiento, el bien y el precio.
1. EL CONSENTIMIENTO: La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena
capacidad. Debe tener como contenido respecto del vendedor, trasmitir la propiedad
de la cosa o la titularidad del derecho a cambio del precio; el comprador, adquiere la
propiedad de la cosa a cambio del pago del precio.
El consentimiento prestado, puede devenir en ineficaz, cuando alguna de las partes o
ambas, lo han declarado con algún vicio de voluntad, ya sea el error, el dolo, la
violencia o la intimidación.
2. EL BIEN: Es el elemento materia de la compra venta. Es el elemento fundamental
porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese bien se incorpore a su
patrimonio para usarlo o disfrutarlo.
Puede ser: a) Corporal; o, b) Incorporal.
REQUISITOS:
a) Tiene que ser posible material y jurídicamente.
b) Tiene que existir o ser susceptibles de existir.
¿Qué sucede cuando la cosa ha desaparecido o ha perecido parcialmente antes de
la venta? En el primer caso, no hay contrato. En el segundo, al comprador se le da
la posibilidad de realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse
a celebrar el contrato.
Cuando se habla de cosas que no existen, pero susceptibles de existir, se refiere a
la venta futura. Hay dos tipos:
- Venditio Spei o Venta de la Esperanza lncierta: caracterizada por el factor
aleatorio.
- Venditio Rei Sperata o Venta de la Cosa Esperada: existe una condición
suspensiva que supedita la realización del contrato. No hay factor aleatorio,
es conmutativo.
c) Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, el
tipo, el color, el modelo, etc., del bien que se vende.
- Compraventa a satisfacción: se perfecciona sólo en el momento en que el
comprador declara su conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su
declaración dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su
defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.
- Compraventa a prueba: Cuando se desconfía respecto de la calidad del bien y
no se quiere celebrar el contrato mientras el bien no tenga las cualidades
pactadas o no sea idóneo para la finalidad a que está destinada. Es a
condición suspensiva.
- Compraventa sobre muestra: los contratantes se ponen de acuerdo para la
celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo, sino sólo una
parte desprendida del objeto que se llama muestra. La condición suspensiva
no es subjetiva, sino objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien
haya correspondencia física. Si la muestra no corresponde al bien vendido, no
hay venta (se resuelve el contrato), pero si corresponde, ya no hay derecho a
reclamo.
- Compraventa de cosas litigiosas: Es factible vender los bienes sobre los
cuales se discute la propiedad o cualquier otro derecho real. Se necesita que
quien ha adquirido tenga conocimiento del proceso, porque de otra manera
se estaría sorprendiendo la buena fe del comprador, especialmente en los
bienes muebles.
Puede adquirir los caracteres de aleatoria o solamente de condición
suspensiva. En el primer caso, el vendedor no se hace responsable de lo que
puede suceder en el proceso; en el segundo, la condición suspensiva es que
el resultado del proceso lo beneficie.
Una segunda condición, es el conocimiento que debe tener el demandado o
contraparte, para los posibles efectos del retracto litigioso a fin de que si
desea pueda sustituir al comprador en la venta de la cosa litigiosa.
La venta litigiosa puede realizarla, tanto el demandante como el demandado.
- Venta de cosa ajena: Según el concepto común, es imposible la venta de cosa
ajena, porque sólo puede venderse aquello del cual uno es propietario; sin
embargo, desde el punto de vista jurídico, es posible. Veamos:
El artículo 1537, que establece que "El contrato por el cual una de las partes
se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que
ambos saben que es ajeno, se rige por los arts. 1470, 1471 y 1472", que se
refieren a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero, que dicen:
At1. 1470.- Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con
cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante
si el tercero no asume la obligación o no cumple el hecho prometido,
respectivamente.
Ar1. 1471.- En cualquiera de los casos del ar1. 1470 la indemnización a cargo
del promitente tiene el carácter de prestación sustitutoria de la obligación o
del hecho del tercero.
Art. 1472.- Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización.
La venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el
bien, antes de la citación de la demanda. En caso de que el bien sea
parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del
contrato o la reducción del precio. En caso de rescisión, el vendedor debe
restituir al comprador el precio recibido y pagar la Indemnización de daños y
perjuicios sufridos, así como rembolsar los gastos, intereses, tributos y las
mejoras.
- Compraventa Ad Corpus: La voluntad de las partes es vender y comprar la
cosa tal como está, sin tener en cuenta las dimensiones que se encuentran
registradas en sus títulos. La no coincidencia de las dimensiones no interesa y
no altera el contrato; en consecuencia, no hay derecho a reclamar por parte
del comprador ni del vendedor. La compra venta se ha hecho tal como es, en
bloque. Esto se puede hacer porque en nuestra patria no existe una titulación
bien llevada. Esta compraventa ad corpus, en bloque, es una figura usual en la
compraventa inmobiliaria y está ubicada en el Art. 1 577 del C.C. que dice: “Si
el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o
cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar
la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida
real es diferente. Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o
cabida y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio
sufrirá la reducción o el aumento proporcional".
Solo funciona en cuanto a la medida de la extensión, pero no en lo relativo a
la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber error o dolo.
- Compraventa por Extensión o Cabida: contraria a la ad corpus. El comprador
tiene derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido condición
esencial del contrato, puesto que ha querido comprar o vender sólo en
determinado número de metros. Si hubiera más o menos extensión hay
derecho a reclamar por parte del comprador o vendedor. Para este efecto,
debería agregarse en una cláusula del contrato, la expresión: "Quedando
entendido que la compraventa es por extensión o cabida".
Entonces:
Si la diferencia no excede de un décimo, es decir, que es mínimo el perjuicio,
hay derecho a reclamar hasta el 10% de diferencia, pero no se puede pedir la
rescisión; sino que, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más
y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de
menos.
Si la diferencia es superior al décimo, el comprador tiene derecho de
reclamar la reparación del daño o la rescisión del contrato.
3. EL PRECIO: Contraprestación que corresponde al comprador. Representado por dinero.
Requisitos:
a) Debe tratarse de una suma de dinero: El precio necesariamente tiene que pagarse
con dinero. Puede tratarse de una cosa mixta, ejm.: una persona para comprar una
cosa quiere pagar el precio con alguna otra cosa y el saldo en dinero, entonces se
abre una interrogación ¿Es compra venta o permuta? La fórmula de solución está
dada por el predominio de valores, consistentes en calificar el contrato por el
mayor valor; si es más el dinero, será compraventa y si es mayor el valor del objeto,
será permuta.
Cuando por la naturaleza de la cosa no puede distinguirse cual es mayor, el valor
del dinero o la cosa, llegamos a la conclusión de que es un contrato mixto, no es ni
permuta ni compraventa, solamente tiene que hablarse de un contrato
innominado, mixto, con caracteres de ambos contratos.
b) Que sea verídico: Debe responder al valor real de la cosa. Hay contratos de
compraventa en los que el precio es demasiado bajísimo, en este caso será una
donación.
c) Diversos matices:
- Al contado: Pagar el precio total en un solo acto.
- A plazos.
- Pagado por un tercero y no por el comprador.
d) Debe ser cierto, determinado o determinable: Fijar el monto del precio, mismo
que se determina de distintas maneras:
- Acuerdo entre las partes.
- Determinación por Tercero: Debe proceder haciendo una apreciación de carácter
equitativo y que la determinación librada a su mero arbitrio, no puede
impugnarse, si no se prueba su mala fe. Ejem., si se quiere vender brillantes, cuyas
cualidades no conocen ni el vendedor ni el comprador, para cuyo efecto designan
un experto a quien le otorgan mandato irrevocable, para que señale un
determinado precio.
En caso de que falte la determinación del precio y las partes no se ponen de
acuerdo para sustituir al tercero, el contrato sería nulo.
- Determinado por el Valor de Bolsa o Mercado: Cuando las empresas fijan sus
precios en la Bolsa de Valores.
- Precio Referido a interés de Reajuste Automático: Las partes pueden fijar el
precio de tal modo que el monto en moneda nacional, sea referido a índices de
reajuste automático que fije el Banco Central de Reserva del Perú, a otras
monedas a mercancías, a fin de mantener dicho monto en valor constante.
- Precio normalmente establecido por el Vendedor: Que se fija en los bienes que el
vendedor vende habitualmente.
- Precio de Remate: Que consiste en un acto de pública subasta donde la mayor
oferta es la que determina el precio.
La compraventa es nula, cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una
de las pafies
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y COMPRADOR:
¿Quién lleva la carga de los gastos e impuestos?
Art. 1364 del C. C.: "los gastos y tributos que origine la celebración de un contrato se divide por
igual entre las parles, salvo disposición legal o pacto distinto".
Art. 1530: los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte aun lugar
diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto en contrario.
A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
1. Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia del contrato.
2. Entregar la cosa que vende en el estado en que se encuentre en el momento de
celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios: La entrega debe darse en el plazo
pactado, en su defecto, inmediatamente después de la celebración del contrato. Debe
ser en el lugar pactado, en su defecto, en el lugar en que se encuentre en el momento
de celebrarse el contrato.
3. Garantizar la calidad y estado de la cosa que se vende: Si tiene un vicio oculto, el
vendedor responde por la calidad y estado del bien que se transmite, para cuyo efecto
existe la acción redhibitoria.
La acción redhibitoria no es privativa de la compraventa, sino que funciona en todo
contrato oneroso.
Si tiene algún vicio oculto, el comprador tiene dos facultades: resolución del contrato o
rebaja del precio. Estas acciones son alternativas.
La figura redhibitoria sólo puede ejercitarse en un plazo de 3 meses, si se trata de
bienes muebles y de 6 meses si se trata de bienes inmuebles, pasados los cuales ya no
hay derecho a reclamo. Dichos plazos se computan desde el momento de la recepción
del bien.
4. Responsabilizarse por la evicción y el saneamiento: El vendedor está obligado a
proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en caso de que un
tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho. Es deber del vendedor defender
al comprador, cuando un tercero, que pretende tener mejor derecho, le disputase la
cosa. El saneamiento es una consecuencia de la evicción y consiste en que si el tercero
reivindica el bien, el vendedor restituye el precio, paga los intereses y daños y
perjuicios. Esta garantía es para el comprador de buena fe, o sea, que ignora que
compra una cosa con vicio oculto.
B. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
1. Pago del precio: Es la contraprestación del contrato de compraventa. El pago del precio
se puede pactar en distintas formas: pago en dinero, pago en dinero y parte en
especie, a plazos, al contado, etc. De modo que el tiempo y el lugar, depende de la
voluntad contractual, porque el pacto es la ley entre las partes. En caso de silencio,
viene la ley en auxilio, en calidad de regla supletoria y sólo funciona la norma legal
imperativamente, cuando el orden público está sobre el interés de las partes. El
régimen que fijan los contratos prevalece, mientras no sea contrario al orden público,
ni sea ilícito, ni atente contra las buenas costumbres.
Art. 1558 del C. C.: "El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de la
manera y en el lugar pactados. A falta de convenio y salvo usos diversos, deben ser
pagados al contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede
hacerse en el lugar de la entrega del bien, se hará en el domicilio del comprador."
Cuando el comprador no paga el precio, se resuelve el contrato, el vendedor recibe una
compensación por el uso del bien y una indemnización por daños y perjuicios.
Tratándose de bienes muebles, quien recibe el bien de buena fe es el propietario,
aunque el enajenante carezca de facultad para hacerlo, salvo que tenga procedencia
ilícita y no hayan sido adquiridos según la norma indicada.
a) Compraventa a plazos:
b) Venta a plazos de bienes inmuebles en el Código Civil: ¿Cuándo una persona
adquiere un inmueble a plazos adquiere el dominio? La respuesta es sí. Es falso que
sea necesario el pago de la última cuota para que se produzca la transferencia. La
transferencia de bienes inmuebles, se produce en el instante en que las partes
convienen. En ningún momento, el pago del precio, es una condición existencia
para la traslación del dominio, salvo que se haya pactado la compra venta con
reserva de propiedad.
DATO: La reserva de propiedad o de dominio no se presume, debe pactarse
expresamente.
Entonces, para que el vendedor asegure recibir el precio debe poner una cláusula
expresa en el contrato constituyendo una hipoteca legal.
Dato: En los muebles la garantía está en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos.
El Art. 1561 señala que en caso de la compraventa a plazos, puede pedirse la
resolución, si el comprador deja de pagar hasta tres cuotas (norma dispositiva).
Pero, el vendedor no tiene derecho a la resolución del contrato, sino a cobrar el
crédito, si el comprador pagó más de la mitad del precio. Es nulo todo pacto en
contrario.
c) Venta a plazos de bienes muebles:
- El Registro Fiscal de Ventas a Plazos: Es una garantía estatal destinada a
proteger el crédito que da el vendedor al comprador de bienes muebles que
tenga un número, marca o seña que lo pueda individualizar, de modo que
prevalezca ante cualquier litigio judicial. El vendedor debe inscribir el contrato
de compra venta en el Registro Fiscal, antes de entregar el bien
- Pactos que pueden integrar la compraventa: Hay dos clases de pactos
limitativos que pueden funcionar en la compraventa:
1. Los pactos nominados: Los que están normados en el Código Civil:
a) De compraventa con reserva de propiedad: el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte
determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador.
b) De retroventa: El vendedor adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial. Debe ser
establecido expresamente en el contrato. Es la oportunidad que la ley
otorga al vendedor para recuperar el bien que ha vendido. Por otra parte,
el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le
reembolse las mejoras necesarias y útiles. Es oponible a terceros, cuando
aparece inscrito en el registro correspondiente
2. Los pactos innominados: No legislados por el Código Civil, ejem., el
contrato con cláusula de arrepentimiento, la compraventa a satisfacción
personal del comprador y multitud de pactos amparados en el principio
de la autonomía contractual, siempre que sean lícitos, con excepción de
los pactos de mejor comprador y de preferencia, que han sido declarados
nulos por el art. 1582 del C. C. que dice:
"Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de
los siguientes, que son nulos:
1. EI pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que, si hubiera quien de más por el bien,
lo devolverá el comprador.
2. El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al vendedor la
obligación de ofrecer el bien al comprador por el tanto que otro
proponga, cuando pretenda enajenarlo"
RETRACTO O SUBROGACIÓN LEGAL:
El derecho de retracto, es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente (comprador), el precio, los tributos y gastos
pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.
El retracto constituye una restricción a la libre contratación y obedece a razones de orden
público.
1. CARACTERÍSTICAS:
- Es de orden legal
- Tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo: Funciona solamente con respecto a la
dación en pago o en la venta de bienes muebles inscritos o de inmuebles.
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir
de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho.
- El llamado por ley tiene que ser notificado para que pueda ejercitar su derecho: La
notificación al posible retrayente debe ser judicial.
- Su carácter personalísimo: Es irrenunciable e intransmisible.
2. CASOS EN QUE FUNCIONA EL RETRACTO:
- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas:
En la práctica, un estado de indivisión es factor de perturbación social; allí donde hay
condominio hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos por medio de la división
y partición, y también por el retracto. porque evita que esos derechos pasen a
extraños.
- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se está discutiendo
judicialmente.
- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a
servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica
cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando
aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.
