Corte Suprema de Justicia de la República
Sala Civil Permanente
Sentencia
Casación N° 3118-2019
Lima
Desalojo por Ocupación Precaria
Desalojo por Ocupación Precaria: En el presente
caso, se ha constatado que el plazo del contrato se
encuentra vencido, no siendo de aplicación las
disposiciones del contrato arrendamiento a que se
contraen los artículos 1700, 1703 y 1704 del
Código Civil, y habiéndose constatado que el
demandante solicitó a los demandados la
restitución del predio sub materia, a través del
procedimiento de Conciliación Extrajudicial, la
demanda de autos merece amparo al ser la
posesión del demandado precaria.
Lima, veinticinco de mayo de dos mil veintitrés
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la
República; VISTA; la causa número 3118-2019, con el expediente
principal; en audiencia pública virtual llevada a cabo en la fecha, integrada
por los señores jueces supremos: Aranda Rodríguez, De la Barra Barrera,
Niño Neira Ramos, Llap Unchón de Lora y Corante Morales; luego de
verificada la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO
Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Darío
Mayhua Charalla, obrante a folios trescientos trece, contra la sentencia de
vista obrante a folios doscientos treinta y dos, contenida en la resolución
número nueve, de fecha veintiuno de marzo de dos mil diecinueve, emitida
por la Segunda Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima, que revocó la sentencia de primera instancia contenida en
la resolución número siete, de fecha veintinueve de enero de dos mil
dieciocho que declaró fundada la demanda, y reformándola la declararon
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infundada; en los seguidos contra Osmar Santos Catacora Miraval y otra,
sobre desalojo por ocupación precaria.
II. CAUSALES DEL RECURSO DE CASACIÓN
Mediante resolución obrante a folios setenta del cuadernillo de casación, su
fecha siete de octubre de dos mil diecinueve, se declaró procedente el
recurso de casación interpuesto por el demandante, Darío Mayhua
Charalla, por las causales siguientes:
2.1. Infracción normativa procesal de artículo 139 inciso 3 de la
Constitución Política del Perú y el artículo 197 del Código
Procesal Civil. Al respecto sostiene que la Sala no ha valorado la
conciliación extrajudicial realizada, la misma que se dio previamente a
la interposición de la demanda, la cual valida la existencia de una
comunicación de la devolución del predio materia de controversia, la
cual evidencia la negativa de la parte demandada de entregar el bien
al hacer caso omiso, habiéndose demostrado con el medio probatorio
idóneo e indubitable el fin de la posesión gratuita que ostenta el
demandado, situación que no fue tomada en cuenta por la Sala
Superior, contraviniendo las normas que garantizan el derecho a un
debido proceso, lo que sí ocurrió con la sentencia de primera
instancia.
2.2. Infracción normativa material de los artículos 911, 1700 y 1704 del
Código Civil. Manifiesta que la Sala Superior razonó indebidamente
al señalar que se requería necesariamente del conducto notarial como
elemento idóneo para solicitar la devolución del bien inmueble del
demandado, siendo un análisis incorrecto lo que deja al recurrente en
una posición de indefensión, toda vez que existen otros medios para
expresar la voluntad del demandante, como la solicitud de conciliación
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que refleja la comunicación fehaciente del recurrente a los
demandados, donde queda expresado su voluntad de poner fin al
contrato de arrendamiento y solicitando expresamente la devolución
del inmueble, lo cual no fue debidamente apreciado por la Sala.
2.3. Apartamiento inmotivado del precedente judicial Casación número
2195-2011-UCAYALI, el cual señala que el título fenece a la
comunicación del arrendatario respecto a su intención de concluir con
el arrendamiento debiendo solicitar la devolución del inmueble, sin que
en ella se advierta una formalidad única como la carta notarial, por lo
que debiera de aceptarse la comunicación de la solicitud de
conciliación
III. CONSIDERANDOS
Para los efectos de la evaluación del medio impugnatorio propuesto, es
menester efectuar una síntesis del desarrollo del presente proceso.
PRIMERO.- Antecedentes del caso
3.1.1. Demanda
Es pretensión postulada en la demanda incoada por Darío Mayhua Charalla
contra Osmar Santos Catacora Miraval y Bilma Mayhua Charalla, que
cumplan con desocupar y restituir el inmueble ubicado en jirón Castilla
número 829 del distrito de Magdalena del Mar, provincia de Lima;
manifiesta que su persona es propietaria del referido inmueble y con fecha
doce de abril del dos mil doce suscribió con la demandada Bilma Mayhua
Charalla un contrato de cancelación y arrendamiento gratuito por el plazo
de un año, respecto del predio cuya restitución se pretende, sin que hasta
la fecha de la interposición de la demanda, haya sido renovado y pese a
ello, continúan ocupando el citado inmueble sin que les asista derecho
alguno. Agrega, que los demandados en lugar de hacerle entrega del
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referido inmueble, lo han denunciado y difamado, atentando contra su
honra y causándole un daño innecesariamente.
3.1.2. Contestación a la demanda
Por escrito de folios ciento dos, su fecha nueve de mayo de dos mil
diecisiete, los demandados Osmar Santos Catacora Miraval y Bilma
Mayhua Charalla al absolver el traslado de la demanda, refieren, que no
tienen la condición de precarios, puesto que el contrato celebrado con el
hoy demandante tiene fechas prorrogadas y las obligaciones contenidas en
el contrato se han venido efectuando desde el año dos mil doce, por lo que
lo siguen ocupando el inmueble materia de autos a mérito de un contrato
vigente y más bien es la parte contraria quien los viene hostigando para
que desocupen el predio e incluso, con unos vándalos ingresó al inmueble
y le instalaron una puerta de fierro restándole el ingreso a los servicios
higiénicos y a un área de veinte metros cuadrados.
3.1.3. Audiencia única
Mediante el acta de fecha veintinueve de enero de dos mil dieciocho, se
llevó a cabo la audiencia única con asistencia de ambas partes procesales,
en la cual se declaró el saneamiento del proceso, se fijaron los puntos de la
controversia, consistente en determinar si procede la pretensión relativa a
la desocupación del predio del jirón Castilla número 829, distrito de
Magdalena del Mar, provincia de Lima, por tener la condición de precarios;
se admitió y actuó el material probatorio aportado por las partes en el
proceso.
3.1.4. Sentencia de primera instancia
El Juzgado de primera instancia, emitió la sentencia obrante a folios ciento
sesenta y tres, su fecha veintinueve de enero de dos mil dieciocho, que
declaró fundada la demanda y ordenó que la parte demandada desocupe a
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favor del demandante el bien antes mencionado. Sosteniéndose, que con la
copia certificada del contrato de compraventa del veintinueve de diciembre
del dos mil ocho, obrante a folios tres, con el contrato de cesión de
derechos del siete de marzo del dos mil once, obrante a folios seis y con la
copia certificada de la Partida Registral número 07021304 de folios once y
siguientes, se acredita que la parte demandante es la propietaria del
inmueble sito en la avenida Mariscal Castilla número 829 Urbanización
Fundo Orbea del distrito de Magdalena del Mar de esta capital, y con la
copia certificada de la carta notarial del dieciséis de febrero del dos mil
diecisiete, de folios treinta y uno, se acredita de que la parte accionante le
hizo saber a la parte emplazada que le había entregado el inmueble sub
materia a título gratuito, sin que tenga que pagar por el arrendamiento y no
obstante haber transcurrido más de cuatro años desde la fecha de
vencimiento del mismo lo siguen ocupando y usufructuando. Asimismo, en
cuanto a la alegación de la parte demandada que no tienen la condición de
precaria, en razón que el contrato celebrado tiene fechas prorrogadas por
parte del demandante y las obligaciones contenidas en el contrato se han
venido efectuando desde el año dos mil doce, por lo que consideran que
ocupan el inmueble a mérito de un contrato vigente; el Juzgado precisa, al
respecto, que del contrato de cancelación y arrendamiento a título gratuito
del doce de abril del dos mil doce (folios ocho), aparece que el demandante
en su condición de deudor propietario y la codemandada Bilma Mayhua
Charalla en su condición de acreedora arrendataria celebraron uno
mediante el cual el deudor como propietario del bien sub materia, lo cede
en uso a favor de la acreedora en calidad de arrendataria por el plazo de un
año a partir de la fecha de suscripción del mismo y respecto del cual la
acreedora arrendataria se comprometía a pagar el impuesto predial y
arbitrios hasta la fecha que desocupe el inmueble, tal como se desprende
de las cláusulas quinta, sexta y novena del referido contrato; que según se
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advierte de las copias de los recibos de pago de impuesto predial de folios
setenta y dos a setenta y seis se acreditan los pagos que en cumplimiento
de la cláusula novena por dicho concepto ha efectuado la emplazada por
los años dos mil quince y dos mil dieciséis y, asimismo, de las copias de las
cartas notariales de folios treinta y uno a treinta y tres y de folios sesenta a
folios setenta y uno, cursadas entre ambas partes reconocen la celebración
del mencionado contrato y las divergencias suscitadas entre ambos por el
cumplimiento del mismo; teniéndose en cuenta que la parte arrendadora ha
requerido a la parte emplazada la devolución del inmueble al haber citado a
la arrendataria a una conciliación extrajudicial por haberse cumplido el
plazo del contrato de cancelación y arrendamiento a título gratuito tal como
se advierte de la solicitud de conciliación de folios veintiséis y veintisiete,
plasmada en el Acta de Conciliación de folios veinticuatro a la que no
concurrieron los emplazados y en la cual se está solicitando la entrega del
inmueble; por lo que, el título que venía ostentando la parte demandada
sobre el bien arrendado se encuentra fenecido. Además, el Juzgado de
primera instancia, cita lo dispuesto en el artículo 911 del Código Civil,
relativo a la posesión precaria; determinando que la parte demandada no
ha acreditado contar con título alguno para seguir ocupando el bien cuya
desocupación se solicita y, por lo tanto, dicha posesión es la de precaria.
3.1.5. Apelación de los demandados Bilma Mayhua Charalla y Osmar
Catacora Miraval
Los mencionados demandados al formular el recurso de apelación contra la
sentencia de primera instancia, manifiestan, que el Juzgado no ha
merituado [que] su posesión en el inmueble materia de controversia y el
arrendamiento fue a título gratuito, por la buena fe y gratitud de parte, se
realizó para que pudiera efectuar la compraventa del inmueble en su
totalidad, sabiendo se debería considerar en el contrato suscrito y la
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entrega del monto dinerario en moneda extranjera que se indica en la
cláusula cuarta, el cual nunca se realizó; asimismo, existió una obligación
contractualmente señalada y que se cumplió, esto es, los pagos que se
realizaba a la Municipalidad de Magdalena del Mar, dinero que se
entregaba posteriormente a su apoderada Rosa María Mayhua Charalla.
Agrega, que la causal de ocupante precario no se ajusta a la realidad de los
hechos, pues hay prueba suficiente para desestimar tal calificativo, existe
contrato y obligación de pagos que realizaban a la citada Municipalidad.
Añaden, que el contrato de arrendamiento suscrito en el año dos mil doce,
se convierte en un contrato indeterminado, sujeto a las ampliaciones que se
efectuaban.
3.1.6. Sentencia de segunda instancia
La Sala Superior al emitir la sentencia de vista obrante a folios doscientos
treinta y dos, su fecha veintiuno de marzo de dos mil diecinueve, revoca la
sentencia apelada que declaró fundada la demanda y reformándola, la
declara infundada; considerando lo siguiente: i) Cita del artículo 911 del
Código Civil y de la sentencia de casación Nº 2195-2011-Ucayali, que
estableció como precedente judicial las Reglas 1 y 2 y el numeral 5; ii) En
cuanto al requisito relativo a que el demandante acredite su derecho a la
restitución del bien sub materia; se sostiene que en autos obra a folios
veintidós la copia literal de la Partida Registral número 07021304, que
corrobora que el demandante tiene la condición de copropietario del
inmueble materia de restitución y conforme a lo señalado en la demanda,
este se encuentra privado de la posesión de su propiedad por la posesión
de los demandados; iii) En cuanto a determinar si la parte demandada
posee precariamente el inmueble, la Sala Superior indica que para la
conclusión del arrendamiento existen dos supuestos: de duración
determinada, que debe ser expresamente pactada en el contrato y que
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hace necesario aplicar las reglas del artículo 1700 del Código Civil, y de
duración indeterminada, cuando no se haya pactado su duración o solo
exista contrato verbal, donde se debe aplicar las reglas del artículo 1703 del
Código sustantivo citado y la conclusión del arrendamiento puede darse,
instaurando la demanda, previa comunicación extrajudicial, con recepción
fehaciente, pudiendo ser vía notarial; iv) El contrato de cancelación y
arrendamiento a título gratuito del doce de abril de dos mil doce, no reuniría
los presupuestos jurídicos para considerarse como un contrato de
arrendamiento, por no haberse consignado como contraprestación el pago
de una renta determinada (artículo 1666 del Código Civil); así como las
obligaciones establecidas para el arrendatario (inciso 2 del artículo 1681 del
Código citado); también lo es, que a criterio de la Sala, dicha omisión no
genera invalidez absoluta y evidente del título posesorio que invocan los
demandados conforme el artículo 220 del Código Civil (numeral 5.3. del IV
Pleno Casatorio Civil); toda vez que como quedó establecido en la Cláusula
Novena del citado documento la demandada (acreedora-arrendataria) se
comprometió a pagar el impuesto predial y arbitrios del área comercial
stand hasta la fecha en que desocupe el inmueble (stand 1), compromiso
que constituiría en el fondo la contraprestación del citado contrato de
arrendamiento que invoca el actor; y, v) Habiendo quedado establecido que
las partes celebraron de mutuo acuerdo el compromiso del doce de abril de
dos mil doce, por el plazo de un año, respecto a la posesión de la
demandada del inmueble sub litis, pero vencido el plazo de duración
pactado, no constituye un caso de título fenecido contemplado en el artículo
1704 del Código Civil, pues para su devolución éste requería de una carta
notarial; dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha
pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
De la revisión de autos no aparece instrumental alguna en la que se
advierta que el demandante haya puesto fin al citado documento
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denominado contrato de cancelación y arrendamiento a título gratuito, y
requerido a los demandados la desocupación y devolución del inmueble
sub litis, pues la carta del doce de enero de dos mil quince, admitida como
prueba de oficio, fue desvirtuada por el propio demandante en sus escritos
del dieciséis y veinticuatro de enero de dos mil diecinueve. El actor debió
previamente a interponer la demanda, enviar carta o comunicación
requiriendo la desocupación del inmueble y la entrega del mismo, al no
haberlo realizado, el citado documento contrato de cancelación y
arrendamiento a título gratuito, aún no ha fenecido.
SEGUNDO.- Materia en debate en el presente medio impugnatorio
Determinar si la sentencia impugnada ha infringido el derecho al debido
proceso y la tutela jurisdiccional efectiva, en los términos previstos en el
artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Estado; así como, si la
recurrida ha infringido lo dispuesto en los artículos 197 del Código Procesal
Civil, 911, 1700 y 1704 del Código Civil; y se ha apartado inmotivadamente
del precedente judicial a que se refiere la Casación número 2195-2011-
UCAYALI.
TERCERO.- Pronunciamiento de la Corte Suprema
Según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil,
modificado por el artículo 1 de la Ley N° 29364, el recurso de casación
tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al
caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional emitida por la
Corte Suprema de Justicia (finalidad nomofiláctica y uniformizada,
respectivamente), precisado en la Casación N° 4197- 2007/La Libertad1 y
1
Diario oficial “El Peruano”: Sentencias en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, páginas
21689 a 21690.
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Casación N° 615-2008/Arequipa 2; por tanto, este Tribunal Supremo, sin
constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir su deber de
pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales
declaradas procedentes.
CUARTO.- En cuanto a la denuncia casatoria relativa a la alegada
infracción del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú
y el artículo 197 del Código Procesal Civil, es del caso destacar en
cuanto al primer precepto, relativo a la tutela jurisdiccional, que el Tribunal
Constitucional en el Fundamento 6 de la sentencia expedida en el
expediente número 8123-2005-PH/TC, ha señalado “…la tutela judicial
efectiva supone tanto el derecho de acceso a los órganos de justicia como
la eficacia de lo decidido en la sentencia, es decir, una concepción
garantista y tutelar que encierra todo lo concerniente al derecho de acción
frente al poder-deber de la jurisdicción…”. Asimismo, en relación a ésta
última norma procesal, la misma recoge el “principio de libre apreciación de
la prueba” y conforme al cual, los operadores jurídicos al emitir sus
resoluciones “sólo expresan las valoraciones esenciales y determinantes
que sustentan su decisión”. La doctrina autorizada en relación al citado
precepto indica: “mediante la libre apreciación, el juez tiene libertad de
selección y valoración de cada medio probatorio (…) la eficacia la consigue
de su pleno raciocinio, sin tener el deber de expresar en la sentencia la
valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que
fuesen esenciales y decisivas para la sentencia”3.
2 Diario oficial “El Peruano”: Sentencias en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, páginas
23300 a 23301.
3 Ledesma Narváez, Marianella. “Comentarios el Código Procesal Civil”. Tomo I. Edit.
Gaceta Jurìdica.1ª Edic. Julio 2008. p.724.
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QUINTO.- En relación a la citada denuncia casatoria, lo que en esencia
manifiesta el impugnante es que la Sala Superior al decidir la presente
controversia, no ha tenido en cuenta la conciliación extrajudicial realizada
con la parte contraria, la misma que -según refiere- valida la existencia de
una comunicación sobre la devolución del predio materia de autos. Al
respecto, es preciso destacar que al emitirse la sentencia de primera
instancia fluye la aseveración en el sentido siguiente: “la parte arrendadora
ha requerido a la parte emplazada la devolución del inmueble al haber
citado a la arrendataria a una conciliación extrajudicial por haberse
cumplido el plazo del contrato de cancelación y arrendamiento a título
gratuito tal como se advierte de la solicitud de conciliación de folios
veintiséis, plasmada en el Acta de Conciliación (folios veinticuatro) a la que
no concurrieron los emplazados y en la cual se está solicitando la entrega
del inmueble”. De lo expuesto, se determina que el juicio de hecho arribado
por la Sala de mérito, según el cual, “no aparece instrumental alguna en la
que se advierte que el demandante haya puesto fin al citado documento
denominado contrato de cancelación y arrendamiento a título gratuito, y
requerido a los demandados la desocupación y devolución del inmueble
sub litis”, no resulta el correcto, en virtud, de la existencia de la mencionada
Acta de Conciliación Extrajudicial a folios veinticuatro, la misma que se
realiza a mérito de la solicitud presentada por el hoy demandante Mario
Mayhua Charalla, en la que fluye meridianamente su pedido para que los
emplazados Bilma Mayhua Charalla y Osmar Catacora Miraval le restituyan
el inmueble materia de autos, en razón que “vienen ocupando
precariamente una propiedad que no les corresponde al haberse cumplido
el contrato de cancelación y arrendamiento a título gratuito suscrito con
fecha doce de abril de dos mil doce…”, apreciándose como lo ha verificado
el juez de primer grado, que dicha solicitud les fue comunicada por el
Conciliador extrajudicial a los indicados demandados, tal como se deja
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constancia en la primera parte del “Acta de Conciliación por inasistencia de
una de las partes número 027-2017” obrante a folios veinticuatro. Por
consiguiente, dicho elemento de juicio que resulta trascendental para la
solución del conflicto de intereses entre las partes, no puede ser soslayado
desde que el punto central de la controversia ha sido y sigue siendo el
siguiente: determinar si procede la pretensión relativa a la desocupación del
predio del jirón Castilla número 829, distrito de Magdalena del Mar,
provincia de Lima, en razón que los demandados tienen la condición de
precarios.
SEXTO.- En relación a la denuncia casatoria por infracción de los
artículos 911, 1700 y 1704 del Código Civil, a que se refiere el punto 2.2.
del sub título II de la presente resolución; en esencia lo que discute el
impugnante es que según su parecer “existen otros medios para expresar
la voluntad del demandante para solicitar la devolución del inmueble”; en el
caso de autos, tal como se ha anotado en el fundamento precedente,
resulta un aspecto fundamental para la solución de la controversia la
mencionada Acta de Conciliación Extrajudicial a folios veinticuatro,
efectuada a mérito de la solicitud presentada por el recurrente, en la que
consta su pedido a fin que los emplazados Bilma Mayhua Charalla y Osmar
Catacora Miraval le restituyan el inmueble materia de autos. A efectos de
dilucidar si efectivamente, con dicha comunicación se dio por terminado
cualquier vínculo contractual entre las partes en conflicto; se aprecia que es
un hecho constatado en el presente proceso que las partes celebraron de
mutuo acuerdo el contrato intitulado “Contrato Cancelación y Arrendamiento
a Título Gratuito” de fecha doce de abril de dos mil doce, estableciéndose
en la cláusula sexta que “el monto de la renta será a título gratuito por el
plazo de un año, a partir de la fecha de suscripción del presente
documento”. Para los efectos de establecer la naturaleza jurídica de dicho
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acuerdo, no debe perderse vista lo previsto en el artículo 1666 del Código
Civil en cuanto dispone “por el arrendamiento el arrendador se obliga a
ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta
convenida”; por consiguiente, habiéndose constatado en el desarrollo del
proceso que las partes no pactaron ninguna renta por el uso del inmueble,
resulta evidente que no estamos frente a un contrato de arrendamiento que
se encuentre regulado por las disposiciones del artículo 1666 y siguientes
del citado Código Sustantivo. Por lo demás, el referido contrato se asimila a
uno de uso, el mismo que por disposición del artículo 1026 del Código Civil,
está regulado por las normas referidas al contrato de usufructo; de manera
que siendo un contrato de uso de carácter temporal, en virtud de lo
prescrito en el artículo 10014 del Código Civil, aun cuando la demandada se
obligó al pago de los impuestos y arbitrios, lo cual no está proscrito según
lo dispuesto en el artículo 10105 del citado Código Sustantivo y teniéndose
en cuenta las causales de extinción del usufructo que prevé el artículo
10216 del mismo cuerpo normativo, que en el presente caso, por acuerdo
de las partes se pactó en un año, según la cláusula sexta del contrato; de
manera que el plazo del contrato ya se encuentra extinguido.
4 Artículo 1001.- Plazo del usufructo El usufructo es temporal. El usufructo constituido en
favor de una persona jurídica no puede exceder de treinta años y cualquier plazo mayor
que se fije se reduce a éste. Tratándose de bienes inmuebles de valor monumental de
propiedad del Estado que sean materia de restauración con fondos de personas
naturales o jurídicas, el usufructo que constituya el Estado en favor de éstas podrá tener
un plazo máximo de noventa y nueve años.
5
Artículo 1010.- Obligación del usufructuario de pagar tributos y rentas El
usufructuario debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las pensiones de alimentos
que graven los bienes.
6 Artículo 1021.- Causales de extinción del usufructo El usufructo se extingue por: 1.
Cumplimiento de los plazos máximos que prevé el artículo 1001 o del establecido en el
acto constitutivo. 2. Prescripción resultante del no uso del derecho durante cinco años. 3.
Consolidación. 4. Muerte o renuncia del usufructuario. 5. Destrucción o pérdida total del
bien. 6. Abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando o deteriorando los
bienes o dejándolos perecer por falta de reparaciones ordinarias. En este caso el juez
declara la extinción.
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SÉTIMO.- Asimismo, se aprecia de la cláusula sétima del indicado contrato,
que las partes celebrantes establecieron una formalidad según la cual, era
facultad de Darío Mayhua Charalla requerir la desocupación del predio sub
materia antes de cumplido el año, para lo cual debía cursar una carta
notarial a los ocupantes del predio con treinta (30) días de anticipación para
tales efectos. En el caso de autos, resulta evidente que dicho requerimiento
se realizó con posterioridad al año de celebrado el acotado documento
intitulado “Contrato cancelación y arrendamiento a título gratuito” de fecha
doce de abril de dos mil doce, por lo tanto, no le es exigible al accionante la
formalidad allí establecida para requerir la desocupación del predio materia
de autos. En consecuencia, habiéndose verificado que el mencionado
demandante, con fecha veintiuno de febrero de dos mil diecisiete solicitó a
los demandados la restitución del predio sub materia, a través del referido
procedimiento de Conciliación Extrajudicial, lo cual se materializó en el
“Acta de conciliación por inasistencia de una de las partes número 027-
2017” del trece de marzo de dos mil diecisiete obrante a folios veinticuatro.
Por consiguiente, las normas relativas a la conclusión del arrendamiento a
que se contraen los artículos 1700, 1703 y 1704 del Código Civil y que han
sido aplicadas por la Sala Superior para dirimir la controversia, no resultan
de aplicación para el caso sub exámine, por cuanto, a la luz de lo razonado
no estamos frente a un contrato de arrendamiento al cual haya que ponerle
término para demandar el desalojo por la causal esgrimida en la demanda,
desde que la real intención de las partes al celebrar el mencionado
documento del doce de abril de dos mil doce, ha sido otorgar el uso del
indicado inmueble por el plazo de un año a partir de su suscripción.
OCTAVO.- Seguidamente, para los efectos de establecer si la resolución
de vista infringió lo previsto en el artículo 911 del Código Civil (punto 2.2.
del sub título II de esta resolución) y se apartó del precedente judicial a que
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se contrae el IV Pleno Casatorio – Casación N° 2195 -2011-Ucayali, es del
caso traer a colación que conforme a lo establecido en la sentencia recaída
en el Tercer Pleno Casatorio Civil (Casación N° 466 4-2010-Puno) “el
precedente judicial establece reglas o criterios cualificados de interpretación
y aplicación del derecho objetivo, que resultan de observancia obligatoria
por los jueces de todas las instancias; en virtud de cuyas reglas deben
resolver los casos esencialmente semejantes de forma similar al resuelto
en la casación que origina el precedente”. Según la doctrina autorizada, el
precedente judicial vinculante “es aquel que emana de los fallos judiciales a
los que el legislador ha conferido fuerza vinculante, se entiende no sólo en
relación a los procesos de los cuales emergen sino para la generalidad de
casos que guarden coincidencia con el contenido de las respectivas
sentencias”7.
NOVENO.- A raíz de la sentencia emitida en el IV Pleno Casatorio Civil –
Casación N° 2195-2011-Ucayali se ha dado un conteni do preciso al caso
del ocupante precario en sede nacional, efectuándose una interpretación de
lo previsto en el artículo 911 del Código Civil, así en el Fundamento 51 de
dicha sentencia plenaria se ha destacado que “cuando dicho artículo en
análisis hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no
se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de
propiedad, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia que hayan
expuesto, tanto la parte demandante, como la demandada, en el contenido
de los fundamentos fácticos tanto de la pretensión, como de su
contradicción y que le autorice a ejercer el pleno disfrute del derecho a la
posesión; hechos o actos cuya probanza pueden realizarla, a través de
cualquiera de los medios probatorios que nuestro ordenamiento procesal
7 Hinostroza Minguez, Alberto. “Derecho Procesal Civil”. Jurista Editores. Tomo III. 2ª Edic.
julio 2017. p.127.
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Casación N° 3118-2019
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admite; entendiéndose que el derecho en disputa no será la propiedad sino
el derecho a poseer”. Asimismo, en el Fundamento 54 de la citada
sentencia plenaria se acota lo siguiente: “queda claro que la figura del
precario se va a presentar cuando se esté poseyendo sin título alguno, esto
es, sin la presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el
derecho al disfrute del derecho a poseer”. Finalmente, en dicha sentencia
plenaria se estableció como doctrina jurisprudencial vinculante, entre otras,
la Regla b.1), que establece: “Una persona tendrá la condición de precaria
cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o
cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo
ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”; y,
asimismo, la Regla b.2) que dispone: “Cuando se hace alusión a la carencia
de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento
que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto
jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien,
puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a
poseer”. Efectivamente, esta Sala Suprema en reiteradas sentencias,
siguiendo la línea orientadora del citado precedente vinculante, ha afirmado
que la carencia de título o el fenecimiento del mismo, no se refiere a un
documento relativo al derecho de propiedad, sino a cualquier acto jurídico
que autorice a la parte demandada a poseer el bien, pues en los casos en
los cuales se pretende el desalojo por ocupación precaria, tal como ocurre
en el presente caso, no se encuentra en discusión el derecho de propiedad,
sino si la parte demandada cuenta con algún título o circunstancia que
justifique su derecho a la posesión en el predio materia del litigio.
DÉCIMO.- En este sentido, habiéndose constatado en los presentes autos,
que el demandante, con fecha veintiuno de febrero de dos mil diecisiete
solicitó a los demandados la restitución del predio sub materia, a través del
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referido procedimiento de Conciliación Extrajudicial, lo cual se materializó
en el “Acta de conciliación por inasistencia de una de las partes número
027-2017” de fecha trece de marzo de dos mil diecisiete, obrante a folios
veinticuatro; ergo, resulta que el título que ostentaban los demandados y
que justificaba su posesión, consistente en el documento intitulado
“Contrato cancelación y arrendamiento a título gratuito” de fecha doce de
abril de dos mil doce, se encuentra fenecido y por lo tanto, los citados
demandados se han tornado en ocupantes precarios del predio sub materia
y consiguientemente, están en la ineludible obligación de restituir el predio
al accionante.
Por lo tanto, habiéndose verificado que la resolución de vista ha infringido
las normas procesales y materiales antes mencionadas, específicamente lo
dispuesto en el artículo 911 del Código Civil y asimismo, se ha apartado del
citado precedente judicial de carácter vinculante, el recurso de casación
debe declararse fundado y procederse conforme al primer y segundo
párrafo del artículo 396 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley Nº
29364, aplicable por razones de temporalidad.
IV. DECISIÓN
Por las consideraciones expuestas y de conformidad con lo dispuesto en
artículo 396 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley Nº 29364,
resolvieron:
4.1. Declarar FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Darío
Mayhua Charalla, obrante a folios trescientos trece; en consecuencia,
CASARON la sentencia de vista obrante a folios doscientos treinta y
dos, su fecha veintiuno de marzo de dos mil diecinueve, emitida por la
Segunda Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima.
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4.2. Actuando en sede instancia: CONFIRMARON la sentencia de primera
instancia de fecha veintinueve de enero de dos mil dieciocho, obrante
a folios ciento sesenta y tres, que declaró fundada la demanda; con lo
demás que contiene; en los seguidos por Darío Mayhua Charalla
contra Osmar Santos Catacora Miraval y otra, sobre desalojo por
ocupación precaria.
4.3. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario
oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; y los devolvieron. Por
licencia de la señorita jueza suprema Bustamante Oyague interviene
el señor juez supremo Corante Morales. Intervino como ponente la
señora jueza suprema Aranda Rodríguez.
SS.
ARANDA RODRÍGUEZ
DE LA BARRA BARRERA
NIÑO NEIRA RAMOS
LLAP UNCHÓN DE LORA
CORANTE MORALES
LAA/jd
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