ANDREA ACEVEDO MARTIN

ARQUITECTA – M.P. A2017 1023942583

MIEMBRO DEL REGISTRO AUREGULADOR DE AVALUADORES A.N.A.

AVALÚO COMERCIAL
URBANIZACIÓN SAN JOSÉ
MUNICIPIO DE GUAMAL
DEPARTAMENTO DEL META

CAF- 108 -23

SOLICITANTES:

ANA LUCÍA GÓMEZ MURCIA

MARÍA TERESA GÓMEZ MURCIA
YOLANDA GÓMEZ MURCIA
LAUREANO GÓMEZ MURCIA

BOGOTÁ, D.C., OCTUBRE 2023

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CONTENIDO

1. VALUACIÓN Y NORMATIVIDAD

2. POLÍTICA EMPLEADA

3. ASPECTOS GENERALES DEL INMUEBLE

4. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

5. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

6. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

6.1. DE LAS CONSTRUCCIONES

6.2. SERVICIOS

6.3. TITULACIÓN

7. ENTORNO ECONÓMICO DEL SECTOR

8. CONSIDERACIONES QUE DEFINEN EL PRECIO

9. AVALÚO COMERCIAL

Realización del Inmueble

Metodología Empleada
Comisión Avaluadora

10. PLANOS DE LOCALIZACIÓN

11. CERTIFICACIONES

12. REGISTRO FOTOGRÁFICO

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1. LA VALUACIÓN

En la actualidad, la valuación nunca debe ser empírica para no volverse un simple

estimado. Tiene que ser técnica y, en éste sentido, se impone la importancia rigurosa de
directrices, métodos y criterios más adecuados. La Valuación debe realizarse con mucha
objetividad, a partir del análisis individual de cada caso y con el apoyo de datos
recopilados en el mercado. El subjetivismo debe eliminarse por completo o reducirse al
mínimo indispensable.

En todas las valuaciones es competencia de los profesionales observar debidamente

todas las recomendaciones dadas por la escuela univalente, con la consecuente
determinación del valor único (valor real del mercado).

El valor no es una característica inherente del activo en sí, sino que depende de las
personas, de la época y de los deseos individuales. Un activo no puede tener ningún valor
sino se puede utilizar y ésta utilidad se desprende del deseo de poseer y de producir
satisfacción.

El concepto oficial adoptado por la American Institute Appraisers establece que el

Valor del Mercado según los Tribunales, es el precio más alto en términos de dinero,
que un activo o Bien alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto con un plazo
razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. El Valor del
Mercado significa lo que el activo realmente vale y el Precio del Mercado expresa la
cantidad o la importancia por la cual fue o podría ser vendida.

Frecuentemente se escuchan comentarios que el resultado final de un avalúo no

corresponde al resultado obtenido en la negociación. Los mismos son infundados, dado
que las valuaciones expresan el valor mientras que las transacciones siempre abordan
los precios obtenidos por los inmuebles en el mercado. Es importante observar el papel
que juega la idoneidad del avaluador, quien debe tener una actitud independiente,
que le permita colocarse en una posición imparcial con respecto a presiones,
intereses de las partes, sugerencias, insinuaciones con los cuales se revelen la
intención de distorsionar los resultados finales.

NORMATIVIDAD
Para llevar a cabo el avalúo del presente inmueble, se tuvo en cuenta la Legislación
vigente. En este sentido, vale la pena destacar lo dispuesto por el Decreto 1420 de Julio
24 de 1998, el cual reglamenta parcialmente el Artículo 37 de la Ley 9/89. Esta Norma,
señala los procedimientos, parámetros, criterios y pautas (información general del
inmueble) para la elaboración de los avalúos, a partir de los cuales se determinará

el Valor Comercial del Bien. Igualmente, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi,

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mediante “Resolución No. 0762 del 23 de Octubre de 1998“, establece normas para la
realización de los avalúos , las cuales se resumen así:

Es de suma importancia tener métodos unificados y claros para que las personas o
entidades que se encarguen de realizar los avalúos puedan tener un marco único para
su ejecución.

Se deben de anotar las Metodologías aplicadas para cada tipo de avalúo, a saber:
Método de Comparación o de mercado; Método de Capitalización de Rentas o
Ingresos; Método de Reposición y Método (Técnico) Residual.

Cumplir con todas las normas y procedimientos que se tienen establecidos para la
elaboración y presentación del informe correspondiente al avalúo.

Finalmente el Decreto 422 Marzo 8 de 2000. reglamenta parcialmente el artículo 50 de

la Ley 546 de 1.999 y los artículos 60,61 y 62 de la Ley 550 de 1.999. En consecuencia,
los avalúos deben ajustarse con los siguientes principios:
En la actualidad se están realizando estudios para la aprobación del Nuevo Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogotá, D.C.

Objetividad y Certeza de las Fuentes de Información

 Transparencia
 Integridad y suficiencia
Independencia
Profesionalidad
Calidad de los Avaluadores
Registro Nacional de Avaluadores
Los avaluadores deberán estar inscritos en las listas de la Superintendencia de
Industria y Comercio, entidad encargada de fijar el Número de Registro de
avaluador.

Ley 388 de 1997. Reforma Urbana Planes de Ordenamiento Territorial Municipal – POT.
Plusvalía. Los Alcaldes de los Municipios deben ordenar según lo establece la Ley 388
la realización de los avalúos, uno a la fecha de 1997 cuando fue sancionada la Ley, con
uso del predio a esa fecha y otro con fecha del año 2001 con la destinación actual del
predio. La diferencia de los predios establece La Plusvalía, la cual tasan los Consejos
Municipales entre el 30 y el 50 por ciento.

Vigencia del Avalúo: De acuerdo con el Numeral 7o. Del Artículo 2o. Del Decreto 422
de marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto 1420 del 24 de Junio de 1.998, el
avalúo tendrá vigencia de un (1) año contado a partir de la fecha de su expedición.
Teniendo en cuenta la Normatividad expuesta anteriormente, ANDREA ACEVEDO

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MARTÍN , diseñó la Metodología correspondiente para el Avalúo de los Bienes
Inmuebles, con la cual se cumple con las disposiciones vigentes.

2. POLÍTICA EMPLEADA

En todos los casos ANDREA ACEVEDO MARTÍN , parte en sus apreciaciones de los
avalúos recientes y transacciones efectuadas en el sector que le permite allegar
informaciones adicionales.

El avalúo señalado en este informe, es el valor expresado en dinero, que corresponde

al precio de venta del inmueble avaluado, entendiéndose por precio de venta el
que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir
por una propiedad como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y
características generales actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia.

No se ha intentado rendir una opinión sobre titulación ni cualquier otra materia de

carácter legal. Adicionalmente ANDREA ACEVEDO MARTÍN , teniendo en cuenta el
Código de Ética del Profesional Inmobiliario, traslada las siguientes responsabilidades
al solicitante, propietario y entidad financiera que requiera de nuestros servicios:

La esencial documentación, la veraz información y la determinación exacta del sitio

objeto del avalúo, solo atañen al interesado que requiere el avalúo por cuanto es el
cliente que sabe de antemano de las circunstancias jurídicas, físicas y económicas
que rodean al inmueble.

El solicitar, aceptar y cancelar el avalúo realizado por ANDREA ACEVEDO

MARTÍN, para luego presentar y con el definir cualquier tipo de negociación
corrobora que el inmueble objeto del avalúo es el inmueble estipulado, mostrado
y determinado con el valor comercial asignado y es con el cual el cliente pretende
hacer una libre transacción.

Para preservar, cuidar, mantener e informar el estado de la garantía o prenda

hipotecaria, son responsabilidades del cliente para con la entidad financiera
por cuanto el detrimento afectación, abuso y desuso del inmueble aparte de
ejercer valorización o desvalorización atentan contra la obligación contraída.

En el evento en que el avalúo forme parte de una transacción con cualquier

entidad del sector financiero, el mismo se considera como pieza fundamental de
cualquier tipo de negociación. Por lo tanto, no desvirtúa la aprobación o
negociación de la transacción, por cuanto existen otros factores que la entidad
financiera involucra en sus estudios de crédito, jurídico y financiero, que
deben darse a conocer al cliente.

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3. ASPECTOS GENERALES DEL INMUEBLE

3.1 Tipo de Inmueble:

Se trata de una Urbanización tipo vivienda familiar, distribuida en unidades

residenciales conexas por las vías de acceso, ubicado en área urbana del
municipio, con uso exclusivo de sus servicios públicos domiciliarios y con acceso
directo sobre vía principal.

3.2. Tipo de Avalúo: Comercial

3.3 Objeto del Avalúo

Es el de analizar los factores físicos y económicos, de mercado (Oferta y

demanda),y normas Urbanísticas, que han de incidir en el valor comercial del
Inmueble en referencia.

3.4 Localización

Ubicación: El Predio “Urbanización San José”, Municipio Guamal, Meta, se ubica en

la zona sur occidental del municipio, exactamente sobre el costado sur de la vía que
conecta con el municipio denominado Castilla La Nueva.
La distancia del centro de Guamal al inmueble es de aproximadamente 630 m, con
un recorrido de tres (3) minutos en vehículo, y, 10 minutos a pie.

Imagen No 1

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3.4.1. Sector: Área Urbana, Vía Castilla la Nueva

3.4.2. Alcaldía: Guamal

3.4.3. Municipio: Guamal - Meta

3.4.4. Destinación Económica del Inmueble: Habitacional - Vivienda Familiar

3.5. Dirección:

URBANIZACIÓN SAN JOSÉ - MUNICIPIO DE GUAMAL - DEPARTAMENTO DEL

META

Ubicación del Inmueble

Imagen No 2

3.6. Documentación utilizada para el Avalúo

- Plan Básico de Ordenamiento Territorial - Municipio de Guamal – Meta – Acuerdo

007 junio 30 - de agosto 2000 – Planimetría Oficial IGAC – 2023.

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3.7 Solicitantes

Ana Lucía Gómez Murcia

María Teresa Gómez Murcia
Yolanda Gómez Murcia
Laureano Gómez Murcia

3.8 Fecha de la Visita

12 septiembre de 2023

3.9 Fecha del Informe

01 octubre de 2023. Sólo hasta esta fecha son válidas las consideraciones y
características observadas al inmueble.

4. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

En Guamal, Meta existe la norma urbanística Esquema de Ordenamiento Territorial EOT,

que fue adoptado por medio del acuerdo municipal No. 007 junio 30 de 2.000.

Esta norma determina en su mayor parte las normas urbanísticas y de construcción en el

municipio, tanto para la zona urbana, rural, en ella se detallan los índices de ocupación y
construcción en las diferentes áreas definidas.

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La planificación del uso de la tierra es un elemento fundamental en el proceso de
ordenamiento territorial municipal, en la medida que permite identificar y seleccionar las
mejores formas de utilización de la tierra y de distribución y localización de las actividades
en el territorio, considerando la realidad tanto biofísica como socioeconómica, cultural,
tecnológica y política del territorio.

La clasificación del suelo a nivel municipal, es una de las principales acciones

urbanísticas para la orientación y organización del proceso de uso y ocupación del
territorio. En su definición y delimitación, se tienen en cuenta criterios de tipo económico,
social, ambiental, cultural y tecnológico y la integración entre ellas, toda vez, que las
acciones que se promuevan y realicen en cada una de ellas tendrán incidencias sobre
las otras; por ejemplo, elevar la productividad de las zonas destinadas a actividades
agropecuarias (mediante la incorporación de avances técnicos que promuevan la
sostenibilidad ambiental y económica) o solucionar problemas de tenencia de la tierra,
puede reducir la presión sobre áreas frágiles o de importancia ambiental.

Los usos urbanos son aquellos que corresponden a la vida en comunidad, con alta
densidad e intensa interacción y que responden a funciones caracterizadas por
actividades productivas generalmente diversificadas y actividades sociales de naturaleza
predominantemente colectivas. Deberán contar con la infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y
edificación, según sea el caso.

Pertenecen a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos,

comprendidas en áreas consolidadas con edificación, que se definen como áreas de
mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial

Uso de Suelo Urbano

Los usos urbanos son aquellos que corresponden a la vida en comunidad, con alta
densidad e intensa interacción y que responden a funciones caracterizadas por
actividades productivas generalmente diversificadas y actividades sociales de naturaleza
predominantemente colectivas. Deberán contar con la infraestructura vial y redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y
edificación, según sea el caso.

Desde la perspectiva ambiental, la zona urbana es un espacio de consumo,

almacenamiento y transformación de los recursos naturales y opera como centro de
intercambio urbano-rural y urbano-regional. Es de especial relevancia el ordenamiento
urbano en Guamal, ya que ha evolucionado de municipio rural a urbano. Dentro de la
estructura funcional Guamal opera no solo como centro de intercambio rural-urbano sino
regional, convirtiéndose en paso intermedio de Castilla La Nueva a Acacias y de Cubarral

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a Acacias.

Se han adoptado medidas legales para disimular la vacancia de lotes, aunque su

porcentaje es bajo y se estimula el crecimiento urbano en áreas cercanas al perímetro
sanitario, se busca un balance entre la oferta y demandas de terrenos.

Los usos más frecuentes son: residenciales, industriales, comerciales y de servicios,

institucionales, de recreación, áreas con restricciones de uso por amenazas y riesgos,
usos de protección en áreas naturales protegidas y/o ecosistemas estratégicos entre
otros.

Dentro de este suelo se tendrá en cuenta que los usos sean compatibles y
complementarios entre sí. La compatibilidad ambiental está referida a la disposición
cualitativa y cuantitativa de los recursos necesarios para el soporte de la población y sus
actividades (agua, tierra, base económica, acceso a los recursos disponibles, entre
otros). La búsqueda de esta compatibilidad debe expresarse en una serie de incentivos
o desestímulos al desarrollo de ciertas actividades productivas y socioculturales que
vayan en contra de los objetivos de ocupación del territorio propuestos.

Áreas de Espacio Público

Es importante contemplar y respetar las áreas de espacio público, definidas por la Ley 9
de 1989, Art. 5, como el conjunto de los inmuebles públicos, elementos arquitectónicos y
naturales de los inmuebles privados, destinados por su naturaleza o por su uso, a la
satisfacción de necesidades urbanas colectivas.
En este aspecto en el Código de Urbanismo adoptado para el municipio de Guamal y el
cual hace parte integrante del E.O.T. en el documento jurídico se toman las medidas para
hacer respetar el espacio público.

• Usos Residenciales

Dentro estos usos, se establecen las complementariedades con otros usos que
contribuyen al mejoramiento de la calidad de vida de la población, como son los servicios
sociales, de educación, recreación, salud y demás. Dentro del Código de Urbanismo se
reglamenta la construcción y el desarrollo de programas habitacionales según las
necesidades de protección y restauración de la calidad ambiental y de la vida.

• Usos industriales

Los usos industriales, se rigen por los principios de una producción más limpia, con
tecnologías adecuadas tanto para la producción como para la eliminación, tratamiento o
reutilización de desechos, que disminuyan los riegos sobre la población y el medio

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ambiente. En todo caso, se busca prevenir la contaminación en su origen, en lugar de
tratarla una vez producida.

Usos Principales:

Destino Económico: Habitacional - Vivienda Familiar

5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

Ubicación de Guamal en el Departamento del Meta

Imagen No 3

Guamal es un municipio de Colombia, situado en el departamento del Meta, al centro-

este del país, distando a 41 km de Villavicencio por el suroeste y a 133 km de Bogotá.
Guamal es un potencial hídrico, lo cual ha hecho que paulatinamente se esté convirtiendo
en un objetivo turístico, siendo uno de los más visitados en el Departamento.

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Historia

La ciudad fue fundada por los hermanos Alejandro y Jacinto Caicedo, los hermanos
Calderón, Jesús Jiménez, Olmos Clemente, Moisés Zúñiga, Luis Francisco Frías, Ana
dolores Moreno de Frías y otros en 1956, mientras que el establecimiento de la ciudad
fue el 19 de noviembre de 1957.

Geografía

Ubicado al noroccidente del departamento del Meta, su territorio es en parte montañoso

siendo su máxima altura en el Nevado del Sumapaz con 4306 m s. n. m. terminando en
la llanura hacia el este. Su clima promedio es de 26 °C y se encuentra 525 metros sobre
el nivel del mar. Guamal tiene como atractivos turísticos los baños naturales en sus ríos,
Guamal, Humadea y Orotoy, baños que pueden ser toda una aventura.

Límites municipales

Guamal está delimitada por los siguientes municipios:

Imagen No 4

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División Político-Administrativa

Además de su Cabecera municipal. Guamal tiene bajo jurisdicción un Centros poblados:

Humeada.

Veredas

El Danubio, El Carmen, El Dorado, El Encanto, El Retiro, La Isla, La Paz, Monserrate

Alto, Monserrate Bajo, Orotoy, Pio XII, San Miguel, San Pedro, Santa Ana, Santa Bárbara,
Santa Teresa, Brisas del Orotoy.

Características Generales

Imagen No 5

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Iglesia Guamal
Imagen No 6

Infraestructura urbanística del sector

En los centros urbanos, las industrias que por su naturaleza puedan causar deterioro
ambiental están situadas en una zona determinada, de forma que no causan daño o
molestia a los habitantes de sectores vecinos ni a sus actividades, para lo cual se tiene
en cuenta la ubicación geográfica, la dirección de los vientos y las demás características
del medio y las emisiones no controlables. Se tomaron las medidas necesarias para que
las industrias existentes en zonas que no sean adecuadas, se trasladen a otras en que
llenen los requisitos mencionados y, se dispuso lo necesario para que se causen las
menores molestias a los vecinos.

En el casco urbano de Guamal, salvo, una industria de lácteos localizada en zona

netamente residencial, los demás establecimientos industriales no presentan conflictos
de uso.

Existe otra industria de lácteos en la periferia, vía Castilla La Nueva, que presenta un plan
de manejo para los residuos líquidos, cuya descarga afectaba al caño Palo marcado,
elevando su carga de contaminante. El agua con que se abastecen estas industrias es
tomada del acueducto municipal.

Guamal cuenta con toda la infraestructura urbana de vías pavimentadas con buena

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continuidad, en muy buen estado, que permite el correcto flujo y tránsito de vehículo y
peatones.

En la zona urbana existen andenes, sardineles, postes en cemento para alumbrado con
lámparas de Neón, y una adecuada infraestructura de redes para servicios públicos de
Acueducto, Alcantarillado, Energía, Gas Natural, además de un excelente amoblamiento
urbano.

Actividades principales

En la cabecera, como centro urbano, es el sitio donde se realiza el intercambio comercial

de productos que sacan los pequeños productores principalmente y es así como todavía
s e observan compraventas de cacao y otros productos.

La cercanía a la cabecera de zonas altamente productivas como Pío XII, permite ofrecer
productos a bajo costo, tanto para pequeños compradores como para mayoristas.
Las transformaciones de bienes de consumo, a menos escala, como de lácteos y frutas,
principalmente constituye la mayor actividad económica las cuales sin embargo deben
ser reubicadas, con el fin de que no se conviertan en actividades nocivas en su entorno.

Otro renglón que genera beneficio económico a Guamal es el turismo. Este genera
beneficios tanto económicos como sociales ya que es uno de los renglones que más
puede generar mano de obra para la población.

Otro eje que genera actividades comerciales es la plaza de mercado, que, por su cercanía
a la carretera, generan la zona comercial de Guamal por ello es necesario fortalecer la
plaza de mercado como un espacio para que el pequeño agricultor puede comercializar
sus productos en especial el día de mercado el domingo.

También de los puntos cercanos a la vía regional de primer orden y que genera una alta
actividad comercial es la plaza de ferias donde se presta el servicio de báscula ganadera.

El corredor de la vía Acacias-Guamal es uno de los sectores de mayor perspectiva para

el desarrollo turístico, por su riqueza paisajista como por la capacidad de oferta de
servicios del municipio, ya que las redes principales de estos se encuentran localizados
cerca de este eje.

Las posibilidades de generar empleo se enfocan básicamente en dos actividades

principales:

1. La transformación de bienes, siendo los principales productos, el procesamiento de

lácteos y frutas, que puede funcionar alternamente y un proceso menor para productos

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piscícolas.

2. El turismo que puede ocupar mano de obra local calificada y no calificada, generando
empleos directos e indirectos, con actividad hotelera, restaurantes y puntos de venta de
productos como lácteos, frutas y otros.

Áreas con restricciones de uso por amenazas y riesgos

El casco urbano se halla en riesgo de sufrir inundaciones por el aumento en los niveles
de caudal o cambio de curso del río Guamal. Por ello es necesario determinar el sector
con mayor potencial de amenaza.

Esta zona se halla delimitada por los siguientes puntos: en el sector urbano entre el
costado suroeste de los puntos 33 con coordenadas: 1’033.722 mE 920.787 mN (costado
oeste complejo ganadero), punto 26 con coordenadas 1’034.468 mE, 919.886 mN, punto
27 con coordenadas 1’034.429 mE 919.847 mN (costado oeste de matadero municipal)
y la margen izquierda del río Guamal. Los usos son exclusivamente de protección y
reforestación, como, zonas de interés ambiental y expuestas a amenazas y riesgos,
quedando totalmente prohibida el desarrollo de cualquier actividad agropecuaria, y solo
se realizan las obras de defensa, protección y mitigación necesarios contra los riesgos
de inundación, las porciones de los predios de propietarios privados, son exonerados del
Impuesto Predial en proporción a las áreas involucradas en esta zona de protección
ambiental, siempre y cuando desarrollen allí programas de reforestación y protejan la
revegetalizacion, con asesoría de la UMATA o quien haga sus veces.
El municipio emprende a menudo obras de protección a corto y mediano plazo tales como
construcción de obras civiles, dragado del río Guamal en la parte posterior del barrio Las
Ferías para corregir el cauce con el fin de resguardar el área donde se localiza la escuela
Chevron y el barrio Las Villas.

Transporte Público

Flota La Macarena
Imagen No 7

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Guamal cuenta con una posición favorable al estar localizado dentro del corredor vial
nacional, Villavicencio–Granada, teniendo una rápida conexión vial con los municipios
vecinos.

A nivel rural las vías se encuentran en buen estado, aun cuando se refiere adelantar
programas de pavimentación como algunos proyectos veredales tendientes a mejorar la
accesibilidad del transporte.

Las demás vías de acceso a la malla urbana, como las vías a Castilla la Nueva, no
producen mayor impacto ya que el tráfico pesado se encuentra desviado por la vía a la
vereda El Encanto conocida como La Gran Curva y que sirve además como una barrera
de crecimiento urbano.

En general la mayoría de la malla urbana se encuentra pavimentada y en buen estado,

tanto los ejes viales intermunicipales, como los urbano-rurales. Se identifica dentro del
municipio, la construcción de andenes, senderos peatonales, ciclopaseos que integran
elementos naturales como vegetación, caños, humedales etc., que contribuyen al disfrute
del ciudadano y que además sirve de alternativa para la recuperación de zonas que
deban ser declaradas como de “amortiguamiento” por amenaza natural o de protección
ambiental.

Ruta de viaje Bogotá - Guamal

Imagen No 8

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Actividad Edificadora

La construcción ha sido uno de los sectores más dinámicos en los últimos años y un
impulsor de la economía en el municipio, además ha promovido cambios positivos para
la cultura y ha mejorado la calidad de vida de los ciudadanos.

La evolución en términos económicos y su crecimiento por los que ha atravesado el

municipio a través del tiempo hasta la actualidad, han ido presentando innumerables
cambios en materia de construcción de edificios, viviendas, empresas, parques
industriales o cualquier tipo de infraestructura, los cuales han sido testigos de varias
transformaciones en los últimos años, mejorando la técnica de innovación por sus
avances en el sector edificador.

La correcta explotación de los recursos locales, la incorporación de tecnologías

avanzadas y la minimización del impacto ambiental, son algunos de los factores
determinantes en el éxito de las estrategias de desarrollo aplicadas.

Perspectivas de Valorización

Se estima que exista una valorización positiva, dada las obras proyectadas en el
mejoramiento del sector por parte de la Alcaldía municipal.

El sector presenta una valorización alta, principalmente por su localización y por el

desarrollo del sector veredal, especialmente en cuanto a obras públicas y construcciones
nuevas que generan una valorización acelerada.

Su cercanía al comercio y servicios del casco urbano.

6. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

Nombre: Urbanización San José

TOPOGRAFÍA Y RELIEVE

El terreno es de relieve plano con pendiente entre el 1 % y el 2.5 %.

FORMA GEOMÉTRICA

El predio es de forma geométrica regular

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Plano General

Imagen No 9

SERVIDUMBRES

- VIAL con el Municipio

6.1. DE LAS CONSTRUCCIONES

Corresponde a una Urbanización en proceso de construcción, el cual se encuentra

dividido en tres (3) Manzanas referenciadas como Mz A – Mz B – Mz C; y, loteado en su
totalidad en 24 unidades - lotes, de los cuales en la actualidad hay cuatro (4) con vivienda
construida. De las edificaciones, solamente una (1) se encuentra reconocida
catastralmente. Los lotes fueron legalizados catastralmente mediante Resolución de
IGAC.

El predio frontal que da a la vía principal de acceso, corresponde al inmueble con la mayor
área construida, el mismo se compone internamente de cuatro (4) apartamentos
independientes. Los otros tres (3) predios edificados, corresponden a inmuebles de un

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(1) de altura, con accesos independientes y estructuras físicas adecuadas para el debido
goce de los mismos.

Con relación a las áreas con vegetación, se evidencian especies naturales propias de la
zona tales como, aguacate, pancoger, plátano, mamoncillo, chontaduro, cacao,
mandarina. En el predio, además, hay criadero de conejos y gallinas.

La Urbanización San José cuenta en la actualidad con todos los planos, y licencia de
construcción, debidamente aprobados por Secretaría de Planeación e Infraestructura del
municipio.

Tabla No 1 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LOS PREDIOS EDIFICADOS

ITEM CONSTRUCCIÓN
CIMENTACIÓN Vigas de amarre y zapatas, placa de contrapiso en
concreto.
ESTRUCTURA En concreto columnas y vigas.
FACHADAS Sencillas – con reja aislante
CUBIERTAS Teja de zinc
MUROS En bloque # 5, columnas en piedra, pañete, estuco
PISOS Actualmente en concreto pulido
CERRAMIENTOS Portón principal en acero - cerca alambre púas para
laterales y lindero posterior.
NÚMERO DE PISOS Casa 1 Dos niveles – casas 2,3,4 1 nivel
VETUSTEZ Oscila entre 4 y 2 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno
USO Habitacional - Vivienda Familiar – Cultivos

Tabla No 2 - DISTRIBUCIÓN DE MANZANAS

MANZANA No DE LOTES

A 10

B 7

C 7

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PLANOS DEL PROYECTO

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Imagen No 11

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Tabla No 3 - ÁREAS – IGAC – MANZANA A
MANZANA A ÁREA DE ÁREA AVALÚO CATASTRAL $
TERRENO M2 CONSTRUIDA Resolución No
M2 50 – 318 – 000005 - 2022
LOTE 1 84.00 - 150.000.oo
LOTE 2 84.00 - 150.000.oo
LOTE 3 84.01 - 150.000.oo
LOTE 4 84.00 - 150.000.oo
LOTE 5 156.1 - 278.000.oo
LOTE 6 137.25 - 252.000.oo
LOTE 7 104.04 - 191.000.oo
LOTE 8 112.1 - 206.000.oo
LOTE 9 112.1 - 206.000.oo
LOTE 10 1034.27 131.00 33´005.000.oo

PLANOS INDIVIDUALES – INFORMACIÓN FÍSICA Y CATASTRAL - IGAC

MANZANA A

LOTE 1

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LOTE 2

LOTE 3

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LOTE 4

LOTE 5

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LOTE 6

LOTE 7

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LOTE 8

LOTE 9

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LOTE 10 – CONSTRUCCIÓN RECONOCIDA IGAC

Tabla No 4 - ÁREAS – IGAC – MANZANA B

MANZANA B ÁREA DE ÁREA AVALÚO CATASTRAL $

TERRENO M2 CONSTRUIDA Resolución No
M2 50 – 318 – 000005 - 2022
LOTE 1 130.49 - 233.000.oo
LOTE 2 130.64 - 233.000.oo
LOTE 3 130.74 - 233.000.oo
LOTE 4 154.40 - 275.000.oo
LOTE 5 154.00 - 274.000.oo
LOTE 6 154.01 - 274.000.oo
LOTE 7 170.94 - 305.000.oo

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PLANOS INDIVIDUALES – INFORMACIÓN CATASTRAL - IGAC

MANZANA B
LOTE 1

LOTE 2

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LOTE 3

LOTE 4

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LOTE 5

LOTE 6

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LOTE 7

Tabla No 5 - ÁREAS – IGAC – MANZANA C

MANZANA C ÁREA DE ÁREA AVALÚO CATASTRAL $

TERRENO M2 CONSTRUIDA Resolución No
M2 50 – 318 – 000005 - 2022
LOTE 1 191.46 - 341.000.oo
LOTE 2 144.26 - 257.000.oo
LOTE 3 144.21 - 257.000.oo
LOTE 4 162.76 - 290.000.oo
LOTE 5 148.46 - 265.000.oo
LOTE 6 133.87 - 239.000.oo
LOTE 7 162.46 - 290.000.oo

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PLANOS INDIVIDUALES – INFORMACIÓN CATASTRAL - IGAC

MANZANA C

LOTE 1

LOTE 2

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LOTE 3

LOTE 4

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LOTE 5

LOTE 6

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LOTE 7

Tabla No 6 - ÁREAS – IGAC – ZONAS USO PÚBLICO

ZONAS USO ÁREA DE ÁREA AVALÚO CATASTRAL $

PÚBLICO TERRENO M2 CONSTRUIDA Resolución No
M2 50 – 318 – 000005 - 2022
VÍA PÚBLICA No 1 505.63 - 901.000.oo
VÍA PÚBLICA No 2 320.60 - 571.000.oo
PARQUE URBANO 175.19 - 312.000.oo
EQUIPAMIENTO 634.15 - 1´130.000.oo
RONDA 1092.01 - 1´946.000.oo
PROTECCIÓN
AMBIENTAL
ANDÉN 1 – C4 363.86 - 648.000.oo
ANDÉN 2 – VÍA 32.05 - 57.000.oo
INTERNA
ANDÉN 3 – VÍA 44.53 - 79.000.oo
INTERNA

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PLANOS INDIVIDUALES – INFORMACIÓN CATASTRAL - IGAC

ZONAS USO PÚBLICO

VÍA PÚBLICA 1

VÍA PÚBLICA 2

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LOTE URBANO PARQUE

LOTE EQUIPAMIENTO URBANO

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RONDA PROTECCIÓN AMBIENTAL

ANDÉN 1 – SOBRE C 4

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ANDÉN 2 -SOBRE VÍA INTERNA

ANDÉN 3 – SOBRE VÍA INTERNA

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Tabla No 7 - ÁREA TOTAL DE LA URBANIZACIÓN IGAC

ÁREA TOTAL M2 ÁREA TOTAL AVALÚO CATASTRAL $

CONSTRUIDA IGAC Resolución No
50 – 318 – 000005 – 2022

7.750 131 $ 44´975.000.oo

Tabla No 8 - ÁREAS CONSTRUIDAS CALCULADAS

MZ A - No CASA METROS CUADRADOS M2

1 – LOTES 6 DOS NIVELES – 241.29

1 - LOTE 7 DOS NIVELES – 208.08
2 – LOTE 5 156.1
3 – LOTE 8 112.1
4 – LOTE 10 131
TOTAL 848.57

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RESOLUCIÓN 50 – 318 – 000005 – 2022
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI - Mediante el cual se incorporan a
Catastro Municipal los predios individualizados

Imagen No 12

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6.2. SERVICIOS PÚBLICOS

Para tal efecto se tendrán en cuenta los siguientes servicios públicos domiciliarios:
Acueducto, gas natural, alcantarillado, tratamiento de residuos sólidos, energía eléctrica
y alumbrado público.

La Urbanización San José cuenta en su totalidad con servicio alumbrado público y

tratamiento de residuos sólidos.

Las viviendas construidas cuentan con los servicios totalmente independientes de

Acueducto, Energía Eléctrica y Gas Natural.

Los lotes sin construcción, en su totalidad, tienen sus acometidas de acueducto, gas y
energización. Respecto de energía eléctrica, solamente faltan por este servicio los lotes
números 4, 6 y 7 de la Manzana B

Estos servicios fueron instalados de acuerdo a los requerimientos exigidos por las
distintas Compañías que prestan el servicio.

6.3. TITULACIÓN

Propietario - Título de Propiedad

El inmueble fue adquirido mediante:

ESCRITURA 2710 DEL 23-08-2017 NOTARIA ÚNICA DE ACACIAS

MODALIDAD: LOTEO

FÉLIX GÓMEZ BOHÓRQUEZ

Cédula de ciudadanía número 403.113

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Imagen No 13

Tabla No 9 - MATRÍCULAS INMOBILIARIAS

LOTE - PREDIO No MATRÍCULA INMOBILIARIA
PREDIO MAYOR EXTENSIÓN 232- 45354

MZ A – Lote 1 232 - 55324

MZ A – Lote 2 232 - 55325
MZ A – Lote 3 232 - 55326
MZ A – Lote 4 232 - 55327
MZ A – Lote 5 232 - 55328
MZ A – Lote 6 232 - 55329
MZ A – Lote 7 232 - 55330
MZ A – Lote 8 232 - 55331
MZ A – Lote 9 232 - 55332
MZ A – Lote 10 232 - 55333

MZ B – Lote 1 232 - 55334

MZ B – Lote 2 232 - 55335
MZ B – Lote 3 232 - 55336
MZ B – Lote 4 232 - 55337
MZ B – Lote 5 232 - 55338
MZ B – Lote 6 232 - 55339
MZ B – Lote 7 232 - 55340

MZ C – Lote 1 232 - 55341

MZ C – Lote 2 232 - 55342
MZ C – Lote 3 232 - 55343
MZ C – Lote 4 232 - 55344

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MZ C – Lote 5 232 - 55345
MZ C – Lote 6 232 - 55346
MZ C – Lote 7 232 - 55347

RONDA PROTECCIÓN AMBIENTAL 232 - 55348

VÍA PÚBLICA 2 232 - 55350
LOTE PARQUE URBANO 232 - 55351
VÍA PÚBLICA 1 232 - 55352
ANDÉN 1 CALZADA EXTERNA 232 - 55353
ANDÉN 2 VÍA INTERNA 232 - 55353
ANDÉN 3 VÍA INTERNA 232 - 55354
LOTE EQUIPAMENTO URBANO 232 - 55355

Destinación Económica: Habitacional

FUENTE: Los datos anotados en el presente Capitulo fueron tomado de Certificados de

Libertad, mencionado anteriormente, Planimetría Oficial de I.G.A.C, y de Esquema de
Ordenamiento Territorial EOT.

Nota: Los datos suministrados el Capitulo anterior no constituyen estudio Jurídico

7. ASPECTO ECONÓMICO
SECTOR

Actividad Económica : El sector se caracteriza por presentar un uso

Netamente Residencial y Turístico, con un Comercio
y Servicios sobre ejes viales principales de acceso.

Desarrollo : Alto por su localización y ubicación dentro del

municipio. El sector con buena infraestructura de
servicios públicos y facilidades de acceso.

Valorización : Se considera Alta por la localización, ubicación y

desarrollo. Servicios que tiene como Hospital,
Servicios Bancarios, y todo un comercio variado sobre
el casco urbano.
MERCADO

Oferta : Alta para inmuebles de características semejantes en

el sector.

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Demanda : Se considera alta para este tipo de inmuebles por su
valor y por las condiciones socio - económicas del
sector y el valor agregado de los servicios adicionales
que el Inmueble presenta.

Comercialización : Media a corto plazo. (12 meses)

Potencialidad : Al mismo uso, venta, permuta o arrendamiento.

8. CONSIDERACIONES QUE DEFINEN EL PRECIO

Efectuamos el avalúo y fijamos el valor comercial, al inmueble teniendo en cuenta los

siguientes factores:

• Sector de localización a nivel municipio del Inmueble “Urbanización San José”. Su

entorno socioeconómico con comercio y servicios a su alrededor, comercio cerca,
servicios médicos y servicios bancarios a su alcance, además de zonas verdes y
agrónomas.

• Estar dentro de un sector de actividad Netamente Residencial, Turístico,

Recreacional, con un comercio y servicios consolidado sobre ejes viales principales
de acceso.

• Disposición, funcionalidad, forma, áreas y dimensiones del Inmueble. Diseño

moderno, tipo de Construcción proyectada, edad, materiales de primera calidad,
costos.

• Áreas privadas construidas y su buena iluminación natural.

• Ser un Inmueble con construcciones proyectadas, y, sus acabados.

• Distribución de cada una de sus áreas privadas.

• Se analizaron los distintos proyectos en venta dentro de la zona de influencia y

alrededores con características similares a las de nuestro avalúo,
encontrándose una oferta media de predios similares.

• Tener cerca el servicio de transporte y parque principal a 600 metros lineales de

distancia.

• Uso actual, rentabilidad, accesibilidad, afectaciones, servicios propios y públicos del

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inmueble.

• También se analizaron los distintos índices económicos como la tasa de cambio, su

fluctuación, las transacciones inmobiliarias en el último año, los índices de costo para
la construcción de vivienda, las Licencias Aprobadas, los Créditos Hipotecarios
aprobados y Desembolsados, las Daciones en Pago Recibidas y Vendidas por las
distintas Entidades Financieras.

• Oferta y demanda, potencialidad, reglamentación y transacciones efectuadas en el

mismo sector bajo características análogas a las del predio materia del presente
avalúo.

• Se realizó una investigación de mercado así:

Imagen No 14

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9. AVALÚO COMERCIAL

El presente avalúo se efectuó con base en la inspección realizada el día 12 de

septiembre de 2023, por el Perito Avaluador WILLIAM IBARRA MÁRQUEZ.

Metodología Utilizada para el Avalúo

Para dar cumplimiento al Decreto 1420 del 24 de Julio de 1998 y en especial a su Artículo
23 y a la Resolución No. 0762 del 23 de octubre de 1998, para la realización del presente
avalúo se utilizaron los Métodos:

Comparativo o de Mercado.: Es la Técnica Valuatoria que busca establecer el valor

comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de
bienes con características semejantes a las de nuestro avalúo.

Método de Capitalización o Ingresos: Es la Técnica Valuatoria que busca establecer

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el valor comercial de un bien a partir de las rentas o ingresos que pueda obtener el
mismo bien.

Método de Costo de Reposición: Es la técnica Valuatoria que busca establecer

el valor comercial del bien objeto del avalúo a partir de estimar el costo total para
construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de nuestro avalúo y restarle
la depreciación acumulada . Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad.

Vc = [ (Ct – D) + U ] + Vt

Donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total
D = Depreciación
U = Utilidad del constructor
Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe

descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida
remanente del bien.

Definición del Valor del Inmueble: Finalmente, para obtener el valor del inmueble
objeto de Avalúo, se tuvieron en cuenta los siguientes factores:

Valor de Reposición

Encuesta del Mercado

Rentabilidad

Cálculo del Demerito

Teniendo en cuenta lo expuesto anteriormente, y, considerando que los predios

jurídica y normativamente están individualizados, además de corresponder a
Urbanización, se determinó el valor comercial por metro cuadrado de terreno y de
construcción, así:

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Tabla No 10 – DESCRIPCIÓN AVALÚOS COMERCIALES

MANZANA A ÁREA DE ÁREA AVALÚO COMERCIAL 2023

TERRENO M2 CONSTRUIDA $
M2
LOTE 1 84.00 - 25´200.000.oo
LOTE 2 84.00 - 25´200.000.oo
LOTE 3 84.01 - 25´203.000.oo
LOTE 4 84.00 - 25´200.000.oo
LOTE 5 156.1 156.1 101´465.000.oo
LOTE 6 137.25 241.29 125´626.500.oo
LOTE 7 104.04 208.08 104´040.000.oo
LOTE 8 112.1 112.1 72´865.000.oo
LOTE 9 112.1 - 33´630.000.oo
LOTE 10 1034.27 131.00 356´131.000.oo
Total MZ - A $ 894´560.500.oo

MANZANA B ÁREA DE ÁREA AVALÚO COMERCIAL 2023

TERRENO M2 CONSTRUIDA $
M2
LOTE 1 130.49 - 39´147.000.oo
LOTE 2 130.64 - 39´192.000.oo
LOTE 3 130.74 - 39´222.000.oo
LOTE 4 154.40 - 46´320.000.oo
LOTE 5 154.00 - 46´200.000.oo
LOTE 6 154.01 - 46´203.000.oo
LOTE 7 170.94 - 51´282.000.oo
Total MZ - B $ 307´566.000.oo

ÁREA DE ÁREA AVALÚO COMERCIAL 2023

MANZANA C TERRENO M2 CONSTRUIDA $
M2
LOTE 1 191.46 - 57´438.000.oo
LOTE 2 144.26 - 43´278.000.oo
LOTE 3 144.21 - 43´263.000.oo
LOTE 4 162.76 - 48.828.000.oo
LOTE 5 148.46 - 44´538.000.oo
LOTE 6 133.87 - 40´161.000.oo
LOTE 7 162.46 - 48.738.000.oo
Total MZ - C $ 326´244.000.oo

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ZONAS USO ÁREA DE ÁREA AVALÚO COMERCIAL 2023
PÚBLICO TERRENO CONSTRUIDA $
M2 M2
VÍA PÚBLICA No 1 505.63 - 151´689.000.oo
VÍA PÚBLICA No 2 320.60 - 96´180.000.oo
PARQUE URBANO 175.19 - 52´557.000.oo
EQUIPAMIENTO 634.15 - 190´245.000.oo
RONDA 1092.01 - 327´603.000.oo
PROTECCIÓN
AMBIENTAL
ANDÉN 1 – C4 363.86 - 109´158.000.oo
ANDÉN 2 – VÍA 32.05 - 9´615.000.oo
INTERNA
ANDÉN 3 – VÍA 44.53 - 13´359.000.oo
INTERNA
Total Uso Pub $ 950´406.000.oo

VALOR TOTAL $ 2.478´776.500.oo

SON: DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS

SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS PESOS MONEDA LEGAL
$ 2.478´776.500.oo M/L

CERTIFICACIÓN DE AVALÚO:

Por medio de la presente certifico que:

1.- No tengo interés presente, ni futuro de la propiedad en mención.

2.- No tengo interés ni prejuicios con respecto a la materia en cuestión de este informe
de avalúo o de las partes involucradas. Mis conclusiones no están influenciadas por los
honorarios que se reciben.

3.- En lo mejor de mi conocimiento y convencimiento, el contenido de este informe de

avalúo, su análisis, opiniones y conclusiones expresadas, son verdaderas y correctas.

4.- Este reporte de avalúo ha sido elaborado de conformidad, y, está sujeto a los
requerimientos del Código de Ética y los estándares de conducta Profesional, de A.N.A
Y ASOLONJAS, de la cual soy miembro.

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5.- En lo que a Propiedad Raíz se refiere nadie distinto a mi persona preparó el
análisis, las conclusiones y conclusiones manifestadas en este reporte de avalúo.

6.- Este informe no es un estudio jurídico de los títulos, la descripción legal y las áreas
extractadas de estas se asume como correctas.

7.- Certificó que se inspeccionó personalmente el inmueble materia del presente

avalúo.

8.- Basado en la información que contiene este informe y en mi experiencia como

avaluador, en la fecha: octubre 01 de 2.023, los valores resultantes de este avalúo en
Valor Comercial para la URBANIZACIÓN SAN JOSÉ, MUNICIPIO DE GUAMAL,
DEPARTAMENTO DEL META, son los referidos en la Tabla No 10 – DESCRIPCIÓN
AVALÚOS COMERCIALES.

9.- Este valor puede cambiar con el tiempo.

10.-Es importante hacer énfasis en la diferencia existente entre la cifra del Avalúo
efectuado y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no
coincidan porque, a pesar que, el estudio que efectuamos conduce al “VALOR
OBJETIVO” del inmueble, en el “VALOR DE NEGOCIACIÓN”, intervienen múltiples
factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de
los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia
económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador y la destinación o uso que se
le vaya a dar al Inmueble.

Comisión Avaluadora

Para la definición y establecimiento del valor comercial del inmueble objeto del presente
avalúo, se sometió a consideración del Comité de Avalúos de la Compañía, el cual
contó con la participación de otros Peritos Avaluadores Miembros del Registro Nacional
de Avaluadores. Se concluyó que el Valor presentado tuvo el suficiente sustento, análisis
y ponderación, por lo cual el Comité aprobó el valor sometido a su consideración.

Esperamos que esta información sea de utilidad para usted, agradecemos la confianza
depositada en nuestra Compañía.

Cualquier aclaración adicional, con gusto la suministraré.

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WILLIAM IBARRA MÁRQUEZ

Ingeniería Catastral y Topografía

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10. PLANO DE LOCALIZACIÓN

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11. CERTIFICACIÓN

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12. REGISTRO FOTOGRÁFICO
VÍAS DE ACCESO
USME - PUERTA AL LLANO

VÍA CHIPAQUE

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PEAJE BOQUERÓN

LLEGADA A CHIPAQUE

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CRUCE A CÁQUEZA

PUENTE QUETAME

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GUAYABETAL

ENTRADA VILLAVICENCIO

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VÍA ACACÍAS

MUNICIPIO ACACÍAS

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VÍA A GUAMAL

GUAMAL VÍA INTERNA CALLE 13

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CARRERA 10 - VÍA CASTILLA LA NUEVA

VÍA CASTILLA LA NUEVA - LLEGADA AL PREDIO

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PANORÁMICAS EXTERNAS

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ACCESO PRINCIPAL

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VISTAS DESDE VÍA LATERAL - CALLE 4

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SERVICIOS PÚBLICOS
ENERGÍA ELÉCTRICA

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GAS NATURAL

ACUEDUCTO

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CAJAS ACUEDUCTO SOBRE ANDÉN EXTERNO

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INMUEBLES INTERNOS CONSTRUIDOS
CASA No 1 - DOS PISOS – MZ A LOTES 6 Y 7

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CASA No 2 - UN (1) NIVEL – MZ A LOTE 5

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CASA No 3 - UN (1) NIVEL – MZ A LOTE 8

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CASA No 4 - UN (1) NIVEL – MZ A LOTE 10

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IMÁGENES LOTES SIN CONSTRUCCIÓN

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VÍA PÚBLICA 1

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LOTE EQUIPAMIENTO URBANO

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RONDA PROTECCIÓN AMBIENTAL

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FUENTE HÍDRICA

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AMBIENTE VEGETAL
CACAO

CHONTADURO

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NARANJA

PLÁTANO

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CRÍA ANIMALES

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