A) RESUELVA LA SIGUIENTE CONSIGNA:

1. Sistemas registrales: Concepto y su clasificación

Los sistemas registrales son un conjunto ordenado de normas y principios que regulan el
funcionamiento de un registro y los efectos de la inscripción en dicho registro.
Estos sistemas son fundamentales en el ámbito del derecho registral, ya que garantizan la
publicidad y oponibilidad de los derechos inscriptos, permitiendo así la seguridad jurídica en
las transacciones relacionadas con bienes inmuebles, derechos reales y otros actos jurídicos.
Clasificación:
Según sus efectos se pueden clasificar en:
 Sistemas Constitutivos: La inscripción es necesaria para el nacimiento del derecho; el
derecho nace en y con el registro.
 Sistemas Declarativos: Reconocen la existencia del derecho antes de la inscripción, que
solo sirve para dar publicidad y oponibilidad frente a terceros.
 Sistemas Causales: tiene en cuenta el tipo de causa que originó la mutación jurídico
real.
 Sistemas Abstractos: No se tiene en cuenta la causa del derecho, solo lo registrado.
 Sistemas Convalidantes: La inscripción subsana vicios del título.
 Sistemas No Convalidantes: La inscripción nada agrega a la validez del título. Esto
significa que si hay vicios en el titulo original, estos permanecen, aunque se inscriba.
 Con Fe Pública: se garantiza la exactitud y la integridad de los asientos registrales. O
sea que garantiza a quien contrató, que será mantenido en su derecho aun cuando
luego se demuestre la inexactitud de lo informado por el Registro.
 Sin Fe Pública: no garantiza ni la exactitud ni la integridad. La inscripción es solo al
efecto publicitario.
Según el país de origen se puede clasificar en:
 Sistema alemán: Constitutivo, abstracto, convalidante, con garantía de exactitud y sin
fe pública registral.
 Sistema suizo: es una variante del sistema alemán. Es constitutivo, causal, convalidante
y con garantía de exactitud.
 Sistema francés: es declarativo, causal, no convalidante, sin fe pública registral.
 Sistema español: es declarativo, causal, convalidante y con fe pública registral.
 Sistema australiano (sistema Torrens): constitutivo, abstracto, convalidante, sin fe
pública directa pero con seguro de títulos. Se crea una ficción por medio de la cual en
toda transmisión entre particulares no hay contacto directo, sino que el transmitente
devuelve al Estado el dominio de la cosa y es el Estado quien entrega el bien al
adquirente.

2. Publicidad formal y material: Concepto y fundamento legal. Diferencias

Publicidad material: es la que brinda el Registro y se refiere a la eficacia que conlleva la

inscripción registral para el hecho o acto inscripto y frente a terceros.
Publicidad formal: es la referente a las certificaciones y manifestaciones que expide y brinda el
Registro, es decir, al conocimiento efectivo del archivo registral.
Mientras que la publicidad material está dirigida a fijar la “oponibilidad” de la registración, la
publicidad formal constituye la forma o el instrumento por el cual se conoce el estado registral,
o sea, es la manera en que el registro se manifiesta.
En cuanto al fundamento legal, el art. 21 Ley 17.801 dice que “El registro es público para el que
tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o
interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la
documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro”.

B) RESUELVA EL SIGUIENTE CASO:

El Sr. Juan Martínez decide vender un departamento de su propiedad sito en la Ciudad de La
Plata a su vecina Flavia Palmiero. Para ello solicitan la intervención de la Escribana Juana
Viale, Titular del Registro Notarial N° 7 de la Ciudad de Lomas de Zamora, quien solicita las
respectivas certificaciones registrales el 5/5/2023. La escritura se otorgó el 19/5/2023 y se
presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble el 28/5/2023. El
Registro observa la escritura y la inscribe en forma provisoria, por advertir la existencia de
un embargo sobre el inmueble anotado en forma definitiva el 5/5/2023.
Cuestiones:
a) Grafique el caso planteado y marque en forma clara todos los plazos emergentes de
la Ley 17.801

5/5/2023: inscripción definitiva del embargo y solicitud de las certificaciones.

19/5/2023: otorgamiento de la escritura.
28/5/2023: presentación de la escritura en el Registro y su inscripción en forma provisoria.

Otorgamiento de la escritura
<-------------------------I---------------------------------I--------------------------------------I----------------------->
Inscripción definitiva del embargo presentación de la escritura/inscripción provisoria
Solicitud de los certificados

Plazo de validez de las certificaciones: 25 días, por tener la escribana domicilio legal fuera de la
ciudad asiento del Registro (art. 24)
Otorgamiento de la escritura: 45 días (art. 5)
Inscripción provisional: 180 días (art. 9 inc. b)

b) Entre la escritura y el embargo, ¿cuál goza de prioridad? Fundamentos

Conforme al principio de prioridad registral, si la orden de embargo anotado el 5/5/2023 llegó

antes que la solicitud de las certificaciones, tiene prioridad sobre la escritura presentada para
su inscripción el 28/5/2023, ya que los derechos reales son oponibles frente terceros desde su
inscripción, y dado que el embargo fue registrado antes de la escritura, la misma no puede
prevalecer.
Por el contrario, si las certificaciones fueron expedidas con anterioridad a la orden de
embargo, la escritura presentada dentro del plazo de validez de dichas certificaciones tendrá
prioridad sobre el embargo, ya que por el efecto de la “reserva de prioridad”, el documento
para el cual se solicitó el certificado tendrá una prioritaria posición sobre los documentos
ingresados en el Registro con posterioridad.

c) ¿Es correcta la negativa del Registro de inscribir en forma definitiva la escritura? Y

¿la anotación del embargo? Fundamentos

La escribana Viale solicitó las certificaciones el 5/5/2023 y es presumible que en las mismas no
constara la existencia de un embargo, ya que la escribana otorgó y presentó la escritura para
su inscripción dentro del plazo de validez de las certificaciones, sin más. Siguiendo esta línea de
pensamiento, la orden de embargo debió de haber llegado con posterioridad a la solicitud de
la escribana. Entonces, no es correcta la negativa del Registro de inscribir en forma definitiva la
escritura, fundando su decisión en la existencia de una anotación definitiva de embargo, ya
que el otorgamiento de las certificaciones produce la “reserva de prioridad” desde la hora cero
del día de su expedición hasta el vencimiento del plazo establecido por ley y, por lo tanto, todo
documento ingresado con posterioridad debe ser anotado en forma condicionada, incluyendo
la anotación del embargo.

d) ¿Cuál es la solución que permitiría inscribir la escritura en forma definitiva?

Si no está de acuerdo con la inscripción provisora de la escritura, el requirente puede solicitar

al Registro que rectifique su decisión. Si no rectifica, se podrá promover el recurso o
impugnación que corresponda según la ley local (art. 9 inc. b).
También podría avenirse a lo decidido por el Registro. En ese caso, la escritura no podrá
inscribirse de forma definitiva hasta que no se resuelva el embargo. Así que, dentro del plazo
de 180 días dados a las inscripciones provisorias, se debe pagar la deuda u obtener el
levantamiento del embargo (art. 9 inc. b).

C) CREE UN CASO CON TODOS LOS DATOS NECESARIOS Y EXPLIQUE A TRAVÉS DE ÉL COMO
FUNCIONA EL TRACTO ABREVIADO EN EL SUPUESTO PREVISTO EN EL INCISO B) DEL ART. 16
DE LA LEY 17.801
Art. 16 Ley 17.801: No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:…
b) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge…

El Sr. Gregorio Pelegrina fallece el día 23/11/2022, dejando como herencia, entre otras cosas,
una casa en la ciudad de La Plata inscripta a su nombre en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Su hijo Miguel Ángel inicia el proceso sucesorio el día 02/12/2022 y, finalmente, es juez dicta la
declaratoria de herederos el día 05/05/2023.
Para este punto, Miguel Ángel, ya declarado heredero del Sr. Pelegrina, decide vender la casa
al Sr. Nicolás Díaz, formalizando la compraventa en escritura pública y presentándola para su
inscripción en el Registro.
En otras circunstancias se exigiría que el inmueble pase formalmente del Sr. Pelegrina a su hijo
en el registro, antes de que este último pueda transmitirlo al Sr. Díaz, pero dado que Miguel
Ángel es el heredero declarado del Sr. Pelegrina, no es necesario que el dominio esté inscripto
a su nombre como requisito previo a la transmisión, permitiendo que se comprima en un único
asiento la relación de las distintas transmisiones operadas, desde el que figura como titular
inscripto en el Registro (el Sr. Pelegrina), hasta la que da origen a la nueva titularidad.

D) RESUELVA LAS SIGUIENTES CONSIGNAS:

1. ¿En qué consiste la Calificación Registral Inmobiliaria Argentina? Distinga entre
Inscripción Definitiva, Provisoria, Condicionada y el Rechazo. De un ejemplo de cada
una.
La calificación registral es el proceso mediante el cual el registrador evalúa la documentación
presentada para su inscripción en el Registro. Este proceso tiene como objetivo asegurar que
los documentos cumplan con los requisitos legales y formales establecidos por la ley,
garantizando así la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.
Inscripción definitiva: se realiza una vez que se ha verificado que el título cumple con todos los
requisitos legales y no existen obstáculos para su inscripción, como puede ser un certificado
con reserva de prioridad respecto del documento que se pretende inscribir.
Inscripción provisoria: se da en los casos en los cuales un documento presentado tenga
defectos subsanables, por lo cual se lo inscribe de forma provisoria por el término de 180 días,
contados desde la presentación del documento, plazo en el cual deben rectificarse los
defectos. Si se subsana el defecto, la inscripción pasa a ser definitiva (de pleno derecho), con
efectos retroactivos a la fecha de expedición de los certificados. Si vencido el plazo no se
subsana el error, la inscripción provisoria caduca (de pleno derecho).
Inscripción condicionada: existe cuando, al ingresar un documento para su registración,
existieran respecto del mismo inmueble otras registraciones de carácter provisorio o
certificaciones cuyo plazo de vigencia no haya vencido.
Rechazo: el Registro rechazará los documentos presentados cuando estén viciados de nulidad
absoluta y manifiesta.

2. Principio de Prioridad Registral Inmobiliaria Argentina. Concepto, Fundamento legal

y clasificación.

El principio de Prioridad constituye uno de los principios de mayor trascendencia dentro del
sistema registral argentino, el cual permite la determinación de preferencias y rangos
registrales. Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los derechos
personales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el
titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro
derecho real posterior. Se aplica la regla de prior tempore, potior iure.
Su fundamento legal se encuentra en el art. 19 Ley 17.801. El principio general está dado por el
hecho de que el documento que primero ingresa en el registro adquiere prioridad sobre los
que ingresan posteriormente, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue
otorgado. Es decir que la prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento al registro y
no por la del documento.
La doctrina clasifica la prioridad según sea “excluyente” o “no excluyente”.
Prioridad excluyente: se configura cuando estamos en presencia de derecho reales
incompatibles entre sí. Ej.: venta del mismo inmueble a dos personas, la preferencia en este
caso trae como consecuencia el rechazo del documento ingresado con posterioridad.
Prioridad no excluyente: se produce cuando ingresan en el registro documentos que
instrumentan derechos compatibles entre sí. Ej.: dos hipotecas relativas a un inmueble.