Asamblea General Extraordinaria de Propietarios 2018
Bogotá D.C, noviembre 01 de 2018
Señores (as)
COPROPIETARIOS (AS)
CONJUNTO MIRAFLORES PARQUE RESIDENCIAL PH
Ciudad
Apreciados(as) señores(as):
En mi condición de Administrador y Representante Legal del CONJUNTO MIRAFLORES PARQUE RESIDENCIAL PH, a
nombre de la Firma Administradora INVERSIONES INMOBILIARIAS ACROPOLIS S.A.S., en acuerdo con el Consejo de
Administración, y con base en la Asamblea General Ordinaria No.24 de fecha 21 de marzo del presente año y lo
establecido en el Art 68 del Reglamento de Propiedad Horizontal concordante con el Art.39 de la Ley 675 de 2001, nos
permitimos convocar a reunión de ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS, que se llevará a cabo
en la Calle 127 A No 5 C 46/86 de Bogotá el día JUEVES 15 DE NOVIEMBRE DE 2018 con registro a las 7:00 PM, en el
salón principal de la Casa Club; la cual dará inicio a las 7:30 PM, con la finalidad de atender el siguiente orden del día:
1. Verificación del Quórum.
2. Lectura y aprobación del orden del día.
3. Normas de procedimiento para el desarrollo de la Asamblea por el Presidente del Consejo
4. Elección de Presidente, Vicepresidente y Secretario(a) de la Asamblea.
5. Elección de la Comisión Verificadora del Acta de la Asamblea.
6. Presentación del proyecto de humedades, fachadas, cubiertas y terrazas; incluye diagnóstico, cuantificación,
valor y tiempo de ejecución.
a-) Humedades en sótanos, plazoletas, parqueaderos y jardineras
b-) Fachadas
c-) Cubiertas y terrazas
7. Presentación propuesta cuota extraordinaria sin incluir proyecto contemplado en el punto nueve
8. Autorización a la administración, para la destinación del fondo de imprevistos y excedentes de ejercicios
anteriores (Administración)
9. Presentación del proyecto de sistematización, adecuación y unificación de las porterías Alfa 2, Alfa 3 y Alfa 4
ubicadas en la Calle 127 A No.5 C – 46
10. Aprobación por parte de la Asamblea del proyecto de sistematización, adecuación y unificación de las porterías
Alfa 2, Alfa 3 y Alfa 4 ubicadas en la Calle 127 A No.5 C – 46
11. Presentación y aprobación de cuota extraordinaria para cubrir los costos de las obras de que tratan los puntos
6y9
El propietario que no pueda asistir se hará representar, si así lo determina, por cualquier persona que no pertenezca a
ninguno de los órganos de dirección y administración, como Consejo, Comité de Convivencia, Administración y Revisoría
Fiscal, a través de poder especial o general de conformidad a lo establecido en los parágrafos primero a cuarto del
artículo 65, concordante con el Art.37 de la Ley 675 de 2001. El apoderado, no podrá representar, fuera de su derecho, a
más de tres (3) copropietarios. Los miembros del Consejo de Administración, Administración o Revisor Fiscal no podrán
recibir poderes y sólo podrán representar su derecho propio. El poder debe entregarse, en lo posible, un día y/o una
hora antes de la asamblea y el mismo debe estar firmado, con el número de identificación, tanto por el poderdante
como por el apoderado, en formato adjunto a la presente convocatoria.
El inmueble que no esté representado por el propietario o su representante, se hará acreedor a la sanción pecuniaria
establecida en el literal C, numeral 2 del artículo 58 del Reglamento de Propiedad Horizontal, equivalente a diez (10)
SMDLV, la cual le será notificada por el Representante Legal de la copropiedad, dirigida a la dirección de su apartamento
y/o a la última dirección que repose en la base de datos.
“Respetado residente arrendatario, comedidamente solicitamos informar al propietario del inmueble o a la firma
inmobiliaria responsable del apartamento, de esta convocatoria, evitándole la sanción pecuniaria por inasistencia”
Atentamente,
Camilo Andrés Ceballos Hernández
Representante Legal.
Conjunto Miraflores Parque Residencial PH
Calle 127 A No 5 C 46/86 Tel 6959495 6035248 mirafloresadmon@[Link]
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Bogotá D.C., noviembre 15 de 2018
Señor (a):
CONJUNTO MIRAFLORES PARQUE RESIDENCIAL PH
INVERSIONES INMOBILIARIAS ACROPOLIS S.A.S
Administradores
Ciudad
Apreciado Señor:
Por medio de la presente comunicación manifestamos a usted que conferimos poder especial,
amplio y suficiente al señor(a) VICTOR VARGAS VILLEGAS con cédula de ciudadanía No.
80.413.176 de BOGOTA, para que nos represente en LA REUNIÓN DE ASAMBLEA GENERAL
EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS DEL CONJUNTO MIRAFLORES PARQUE RESIDENCIAL PH,
la cual tendrá lugar el día JUEVES 15 DE NOVIEMBRE DE 2018 A LAS 7:00 P. M. en el salón
principal de la Casa Club del conjunto.
El presente poder lo conferimos en nuestra calidad de propietarios del apartamento 902
Torre 2 Deposito ____ Garajes 185-186, TORRE 2.
Atentamente,
________________________________ _____________________________________
LUIS FELIPE VILLEGAS ÁNGEL INVERSIONES BEATRIZ MERLANO Y CIA S EN C
C.C. Nº 19.329.969 de Bogotá D.C. Nit. 823.004.733-4
________________________________
VICTOR VARGAS VILLEGAS
C.C. Nº 80.413.176 de Bogotá
El siguiente espacio es para ser diligenciado por la administración :
LA SUSCRITA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO MIRAFLORES PARQUE RESIDENCIAL PH CERTIFICA
QUE EL PRESENTE PODER FUE PRESENTADO EL DIA_________ DEL MES DE NOVIEMBRE DE 2018.
____________________________
FIRMA ADMINISTRADORA
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INFORME DE ADMINISTRACIÓN PARA LA ASAMBLEA
Se sugiere hacer una lectura juiciosa de este informe, pues tiene las
explicaciones concisas de los proyectos que se presentarán ante la
asamblea; acciones que conllevarán a una serie de obras e intervenciones
que repercutirán en un mayor bienestar y seguridad de la estructura
general de las torres y sus zonas comunes.
1. Proyecto de Humedades
Desde ya hace casi dos años, se aprobó en asamblea del año 2016 el cobro
de una cuota extraordinaria que permitiera ejecutar las obras tendientes a
solucionar los problemas de humedades y filtraciones que se vienen
presentando en las zonas de sótano del conjunto. Ese fondo provisionado
para dicha inversión, a la fecha tiene una causación contable de
$268.668.400, recursos que en la actualidad no han sido ejecutados, pues
inicialmente se consideró hacer una consultoría que permitiera definir
puntualmente qué daños existían y cuáles eran sus posibles soluciones
desde el ámbito técnico. Por otro lado, se presentan una serie de
inconvenientes en el Conjunto, que serán presentados más adelante y
requieren de la exposición a la asamblea con la finalidad de tomar la mejor
decisión frente a una diversidad de obras que deben ser ejecutadas.
Efectivamente la Consultoría fue llevada a cabo y con datos muy certeros
presentan un informe donde se localizan daños, posibles soluciones y
costos de las intervenciones para erradicar humedades y filtraciones de la
totalidad de los sótanos del conjunto.
Frente a la información que arrojó la consultoría, se logró determinar que
en primera medida el proyecto no estaba 100% financiado con los recursos
recaudados a la fecha, lo cual conlleva a que este se podría plantear por
etapas, con la finalidad de terminar de capitalizar la ejecución de las obras.
En segunda medida que existen zonas con mayor afectación que otras, por
lo cual se puede determinar puntos de intervención específicos hasta donde
alcancen los recursos disponibles.
Según los actuales cálculos, la intervención de humedades y filtraciones en
sótanos de la totalidad del Conjunto tiene un costo a hoy de $484.430.326
2. Proyecto de Fachadas
Como ha sido evidenciado, por todos los residentes desde hace ya varios
años, se presentan desprendimientos de fachaleta en las cinco torres del
conjunto unas con mayor afectación que otras. En el transcurso del año
2018 y con dos eventos particulares de movimiento tectónico, se han
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determinado dieciséis (16) puntos críticos en todas las torres, donde es
inminente un desprendimiento de fachaleta que puede conllevar a lesiones
personales o daños en las zonas comunes de la copropiedad e incluso de
las zonas privadas de los apartamentos.
Una de las conclusiones a las que se llega por parte de Ingenieros y
Arquitectos es que existen “vicios ocultos” donde se ha evidenciado que
muchas partes de las fachadas y las fachaletas que la componen, no tienen
dovelas o punto de anclaje de amarre conllevando a que el ladrillo esté
solamente pegado a la pared sin un sustento de varilla que agarre la
fachaleta a la estructura del edificio, lo cual está generando un
desprendimiento en diversas zonas de estos ladrillos de fachada.
Ya en el año 2018, se han hecho dos intervenciones de mayor envergadura
en la torre 5, pues incluso el problema puede llegar a ser tan grave que en
un apartamento literalmente se reconstruyó una pared.
Si bien es cierto, que existen unos puntos críticos de desprendimiento, se
realizó una revisión de la totalidad de las fachadas de las torres del
conjunto, identificando diversas zonas que requieren algún tipo de
tratamiento civil, con la finalidad de mitigar los riesgos asociados a esta
afectación.
Estas intervenciones deben ser aprobadas de manera prioritaria, pues los
daños no solo pueden presentar graves afectaciones al interior de los
apartamentos, sino que pueden conllevar a riesgo de los transeúntes por la
caída de escombros de gran tamaño.
El cálculo inicial de la intervención en los 16 puntos críticos actualmente
identificados tiene un costo aproximado de $180.000.000
3. Mantenimiento de cubiertas y terrazas
Las cubiertas y terrazas de las torres requieren un mantenimiento, por el
desgaste natural de los materiales con los cuales actualmente están
impermeabilizadas estas zonas, el cual básicamente es manto asfáltico,
material que tiene una vida útil promedio de 10 años y que ya se evidencia
en muchas zonas desgastado o inservible.
Si bien es cierto la cubierta solo afecta los apartamentos del último piso de
la torre, esta es una zona común del edificio, es el techo de la construcción
y es deber de la copropiedad hacer el mantenimiento de estos espacios.
La ventaja que tiene realizar el mantenimiento en las cubiertas es que son
zonas restringidas al tránsito general, lo cual en cierta medida garantiza
que la obras puede ejecutar sin mayores traumatismos a la comunidad.
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Este es un proyecto que se podría realizar por torres, de acuerdo con la
afectación de las mismas, definiendo un orden de prioridades, según las
afectaciones de mayor complejidad.
Existen unas terrazas que son denominadas zonas comunes de uso
exclusivo, las cuales también están generando filtraciones y afectaciones
graves a los residentes de los pisos 11 y 12. Si estas terrazas no han sido
modificadas debe ser la administración del Conjunto quién asuma la
reparación de estas, lo cual incluye impermeabilización.
Estos problemas están plenamente identificados y focalizados y también
requieren intervención inmediata, pues están afectando gravemente la
calidad de vida de los residentes de estos apartamentos.
La totalidad del proyecto, incluida la impermeabilización de terrazas
localizadas y cubiertas de las cinco torres tiene un costo estimado de
$220.000.000.
4. Presentación propuesta cuota extraordinaria sin incluir
proyecto contemplado en el punto nueve
SIN AFECTAR FONDO DE IMPREVISTOS NI
$616.038.333
PUESTO DE VIGILANCIA
Se presenta a la asamblea esta primera propuesta, donde se exponen los
gastos totales de la inversión en obras, los cuales resultan de la diferencia
de los recursos actualmente disponibles en las cuentas bancarias del
conjunto, menos los gastos totales proyectados (presentados y explicados
en el punto 7 de este informe).
Esta propuesta, aunque es la más costosa, está enfocada a no hacer ningún
tipo de afectación a los puestos de seguridad que actualmente tiene el
conjunto, ni afectar los recursos disponibles por fondo de imprevistos.
El recaudo de la totalidad del recurso se haría de acuerdo a los coeficientes
que tiene cada uno de los inmuebles asociados a la escritura de propiedad
horizontal del Conjunto Miraflores Parque Residencial PH.
5. Autorización a la administración, para la destinación del
fondo de imprevistos y excedentes de ejercicios anteriores
(Administración)
Este punto quiere exponer a la asamblea que actualmente el fondo de
imprevistos del conjunto tiene una capitalización, en bancos de
$77.598.315, y la finalidad de este ahorro es atender “imprevistos” o
eventos inesperados que requieran recursos de ejecución inmediata para
subsanar este tipo de situaciones.
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Los requerimientos que actualmente tiene el conjunto hacen necesario
solicitar a la asamblea la apropiación, de al menos $70.000.000 del fondo
de imprevistos, con la finalidad de tener un recurso disponible para la
ejecución de los proyectos presentados y no aumentar la cuota
extraordinaria que se solicitará a cada uno de los copropietarios.
Como los recursos del fondo se encuentran en bancos, se solicita a los
asambleístas que la destinación de SETENTA MILLONES DE PESOS M/CTE.
($70.000.000) de imprevistos se aprueben para financiar parte de las obras
tendientes a solucionar los problemas de desprendimiento de fachaleta
que tienen las cinco torres del conjunto, focalizadas en 16 puntos de
intervención, teniendo en cuenta que el proyecto total tiene un costo
estimado de $180.000.000.
Los excedentes de ejercicios anteriores corresponden a los recursos no
ejecutados en años pasados, que quedan acumulados como superávit de
esos ejercicios. Estos recursos actualmente tienen un monto efectivo de
$68.293.267 que se encuentra disponible en bancos y que se requieren
para la ejecución de las obras explicadas en este documento. Se solicita
entonces a los asambleístas que la destinación de estos excedentes de
ejercicios anteriores se ejecute en el arreglo de fachadas, proyecto que
requiere una intervención prioritaria y necesita recursos, los cuales deben
ser aprobados en esta reunión.
6. Proyecto de sistematización, adecuación y unificación de las
porterías Alfa 2, Alfa 3 y Alfa 4 ubicadas en la Calle 127 A
No.5 C – 46
Con la finalidad de proponer ahorrar unos recursos en el mediano y largo
plazo, ha surgido la propuesta de eliminar dos puestos de vigilancia, los
cuales están ubicados en las porterías vehiculares de la torre 2 y la torre 4.
La propuesta tiene como objetivo hacer un manejo por medio tecnológico
de apertura de portería vehicular desde la portería peatonal. La apertura de
las porterías vehiculares se centralizaría en la portería peatonal. Como el
trabajo se incrementaría y este puesto debe manejar también los accesos
peatonales, se contrataría un servicio de conserjería que se dedicaría al
manejo de la correspondencia, anuncio de citófono, cierre y apertura de
puerta peatonal.
El servicio de seguridad estaría enfocado exclusivamente en la vigilancia de
las porterías vehiculares, teniendo el control por medio de cámaras de los
accesos y salida de los vehículos.
Para lograr dichos ahorros y si es aceptado por la asamblea, se harían unas
adecuaciones en la portería peatonal con la finalidad de implementar el
puesto de trabajo, de tal manera que se pueda llevar a cabo el proyecto
anteriormente propuesto
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Portería de ingreso peatonal:
Esta propuesta tiene la finalidad de lograr unos ahorros por gasto en el año
de dos puestos de 24 horas, 365 días del año de vigilancia que conlleva al
siguiente rubro enfocado exclusivamente a las obras extraordinarias:
Ahorros proyectados
DOS PUESTOS DE SEGURIDAD UN $
AÑO 130.611.204
Esta propuesta puede proyectarse de manera temporal, mientras se
realizan las obras extraordinarias o proyectarse en el largo plazo, lo cual en
el futuro puede resultar en ahorros del presupuesto ordinario, que podrían
generar congelamiento o disminución en la cuota ordinaria de cada
apartamento.
7. Presupuesto para obras
A continuación se presenta un desglose financiero sobre los recursos
disponibles, el costo de los proyectos a realizar y los dineros a recaudar en
cuotas extraordinarias, de acuerdo a una serie de posibilidades que se
presentarán en las siguientes líneas del texto.
Recursos disponibles en el corto plazo
RECURSOS DISPONIBLES
FONDO DE IMPREVISTOS $ 70.000.000
CUOTAS EXTRAORDINARIAS
ACUMULADAS $ 268.668.400
EXCEDENTES ACUMULADOS EJERCICIOS
ANTERIORES $ 68.293.267
TOTAL $ 406.961.667
Costos proyectados de obras
INVERSIONES PROYECTADAS
INVERSIONES EN FACHADAS $ 180.000.000
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OBRAS DE FILTRACIONES DE AGUA $ 483.000.000
INTERVENTORIAS $ 45.000.000
OBRAS DE CUBIERTAS $ 120.000.000
OBRAS DE TERRAZAS $ 100.000.000
IMPLEMENTACIÓN DE APERTURA PORTERIAS 2,3,4 $ 25.000.000
TOTAL $ 953.000.000
Alternativas de cuota extraordinaria
SIN AFECTAR FONDO DE IMPREVISTOS NI
PUESTO DE VIGILANCIA Y APROBANDO USO $616.038.333 PRESUPUESTO 1
DE EXCEDENTES DE AÑOS ANTERIORES
SIN ELIMINAR GUARDA PERO APROPIANDO
FONDO DE IMPREVISTOS Y USO DE $546.038.333 PRESUPUESTO 2
EXCEDENTES DE AÑOS ANTERIORES
ELIMINANDO DOS GUARDAS POR UN AÑO Y
APROPIANDO FONDO DE IMPREVISTOS Y $415.427.129 PRESUPUESTO 3
USO DE EXCEDENTES DE AÑOS ANTERIORES
8. Posibles cuotas extraordinarias
PRESUPUESTO 1 PRESUPUESTO 2 PRESUPUESTO 3
546.038.33
616.038.333 6 MESES 12 MESES 6 MESES 12 MESES 415.427.129 6 MESES 12 MESES
COEFICIENTE 3
0,390% 2.402.549 400.425 200.212 2.129.549 354.925 177.462 1.620.166 270.028 135.014
0,420% 2.587.361 431.227 215.613 2.293.361 382.227 191.113 1.744.794 290.799 145.399
0,468% 2.883.059 480.510 240.255 2.555.459 425.910 212.955 1.944.199 324.033 162.017
0,580% 3.573.022 595.504 297.752 3.167.022 527.837 263.919 2.409.477 401.580 200.790
0,590% 3.634.626 605.771 302.886 3.221.626 536.938 268.469 2.451.020 408.503 204.252
1,160% 7.146.045 1.191.007 595.504 6.334.045 1.055.674 527.837 4.818.955 803.159 401.580
1,170% 7.207.648 1.201.275 600.637 6.388.648 1.064.775 532.387 4.860.497 810.083 405.041
1,180% 7.269.252 1.211.542 605.771 6.443.252 1.073.875 536.938 4.902.040 817.007 408.503
Atentamente,
Camilo Andrés Ceballos Hernández
Representante Legal.
Conjunto Miraflores Parque Residencial PH
Calle 127 A No 5 C 46/86 Tel 6959495 6035248 mirafloresadmon@[Link]
