TEMA 1.

EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y DINÁMICA

1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO CLASES Y ESTRUCTURA

CONCEPTO

Dentro de la categoría de los derechos patrimoniales, que implican facultades de

contenido económico, y junto con los de crédito y los que recaen sobre bienes
inmateriales, se encuentran los derechos reales. Son derechos a los que se da esta
denominación «por llevar el carácter esencial, que los distingue, de recaer directamente
sobre la cosa»; no hay en ellos un «sujeto pasivo individualmente determinado», y «dan
lugar a una acción eficaz contra cualquier poseedor de la misma (cosa)». (vertiente
estática, regula la pertenencia de los bienes).

Son derechos que atribuyen a su titular un poder directo e inmediato (y absoluto) sobre
una cosa; por ello, su titular puede obtener de las cosas sobre las que recaen todas –o
parte– de las utilidades a que pueden dar lugar; y hacerlo directamente, sin intervención
de otra persona. Implican, además, un deber de respeto y abstención de todos aquellos
que no son sus titulares.

Así mismo suele insistirse en que la atribución de este poder sobre una cosa–en que
consiste el derecho real–, no debe hacer creer que este derecho sea una relación entre
persona y cosa; los derechos se dan siempre entre personas, ya que en todas las
relaciones jurídicas ha de haber un sujeto activo (pretensor)y un sujeto pasivo
(obligado). Lo que ocurre es que en los derechos reales el sujeto pasivo es
indeterminado, toda vez que la obligación que engendran es un simple deber de
abstención que recae sobre todos, sobre “los demás”.

Normas reguladoras → La Constitución (artículos 33 (de la propiedad privada) y 38), el

Código Civil (no hay una regulación general, está dispersa) y Leyes especiales (tanto de
carácter estatal (LHMPSD, LPH, TRLPI…), como las dictadas por las respectivas
comunidades autónomas).
ESTRUCTURA

Del concepto y descripción anterior, resulta una estructura del derecho real:

-Sujetos: el activo, individual o plural, titular del poder que atribuye. Puede ocurrir que
varios titulares tengan distintos derechos reales sobre una misma cosa, por ejemplo es
compatible la propiedad, el usufructo y la hipoteca (3 derechos reales) sobre la misma
casa. También está el caso de la cotitularidad, cuando por ejemplo compras con tu
pareja una casa (la compráis entre los dos). Esa cotitularidad puede ser con distribución
de facultades o sin distribución de facultades (por ejemplo, los hermanos que heredan
una casa, en la que la facultad de uso la tienen todos los titulares y han de repartirse
cuando la ocupará cada uno).

No hay sujeto pasivo concretamente determinado, serían todos los demás (eficacia erga
omnes).

-Objeto: las cosas sobre las que directamente recae el derecho, a las que se les exige la
naturaleza de existentes (no futuras), lícitas por ser susceptibles de tráfico (por ejemplo
las playas son públicas y no son susceptibles de tráfico), y determinadas, por estar
especialmente indicadas, y por suma o cantidad también precisada. Ha de ser una cosa
material (lo más general) o inmaterial (por ejemplo una patente), específica y
determinada.

-Contenido: el poder o señorío que atribuye sobre la cosa, consistente en la manera en

que se organiza el goce de la misma que corresponde al titular del derecho (facultades
de exclusión, de disposición, de persecución y de disfrute).

Diferencias de los derechos reales con los de crédito:

De acuerdo con lo ya expuesto, son rasgos distintivos:

1. Por el contenido: Frente a los de crédito u obligación, que recaen sobre la conducta
de una persona (prestación), en el sentido de que debe dar una cosa, hacer algo o
abstenerse de una determinada actuación, los reales recaen directa e inmediatamente
sobre una cosa, de la que su titular puede obtener por sí mismo la utilización, el
provecho, en que, según el tipo de derecho real de que se trate, consiste su contenido.
No es precisa la intermediación de otro sujeto.

2. Por los sujetos: A diferencia de los de crédito en que hay un sujeto pasivo (el deudor)
individualmente determinado, en los reales no hay una persona específica a la que debe
exigirse su cumplimiento, sino que la actitud de respeto, de no intromisión en la relación
del titular con la cosa que los mismos imponen frente al ejercicio de las facultades en
qué consisten, incumbe a todos, por lo que se habla de sujeto pasivo universal.

3. Por su ejercicio: Mientras los de obligación generan una acción contra el específico
obligado a la prestación (que es el deudor), los reales dan lugar a una acción eficaz contra
el poseedor de la cosa objeto del derecho, cualquiera que sea ese poseedor,
potencialmente todos, y de aquí que se hable de un deber de respeto y abstención que
incumbe a todos (erga omnes) los que no sean sus titulares.

4. Por las consecuencias de la destrucción de la cosa: Debido al papel que en unos y

otros juegan las cosas, mientras que en los de crédito la destrucción de la misma, cuando
está contemplada en la prestación, no siempre da lugar a la extinción del derecho, en
los reales, por el contrario, siendo la cosa objeto imprescindible en los mismos, su
perecimiento acarrea inevitablemente su extinción.

5. Por la forma de adquirirse: Se distinguen también en cuanto a la forma y requisitos

de su adquisición, ya que mientras en los de crédito es suficiente la celebración del
contrato realizado para ello, en los derechos reales, cuando se utiliza el contrato para
adquirirlos, ha de acompañarse este hecho (título) de la tradición o entrega de la cosa
que es su objeto.

6. Por la posibilidad de adquirirse por usucapión: mientras que en los derechos reales
la cosa puede adquirirse por usucapión, en los derechos de crédito se excluye esta
posibilidad.

7. Por la amplitud de su eficacia: Por otro lado, y en relación con la eficacia de la relación
en que se enmarcan, en tanto que los derechos de crédito, que la despliegan sólo inter
partes, los derechos reales, en caso de colisión entre ellos, son organizados con arreglo
al criterio de antigüedad, que cristaliza en el principio de la prevalencia por el orden de
aparición: prior in tempore, potior in iure.
8. Por su vocación de permanencia: Es otro criterio de diferenciación, ya que lo habitual
es que los derechos de crédito se constituyan para durar un período de tiempo definido
y no extenso, mientras que el derecho real no sólo permite la reiteración de su ejercicio,
en el que encuentra el titular su satisfacción, sino que la impone, ya que con esta
reiteración, no sólo se está satisfaciendo el interés del titular, que de ese modo percibe
las ventajas que tal derecho le atribuye, sino que, además, con ella se está evitando que
resulte extinguido por prescripción.

Figuras intermedias entre unos y otros

-Copropiedad: recayendo el derecho real de los condóminos sobre la misma cosa, ha de

reglamentarse su ejercicio imponiéndoles obligaciones recíprocas que lo hagan factible.

-Derechos reales in faciendo: Supuesto en el que el derecho real sobre una cosa obliga
a su titular a mantener dicha cosa en cierto estado para hacer posible ese uso o disfrute,
con lo que esa obligación de mantenimiento es un verdadero contenido, aunque sea
secundario, del derecho real: así el de mantener en buen estado la pared en la que se
apoya la viga del vecino, en virtud de servidumbre oneris ferendi; es decir, obligan al
propietario del fundo gravado a realizar un acto positivo, un facere.

-Las cargas reales: también hay un poder sobre una cosa y unas obligaciones a cargo de
ellas, que son contenido de dicho poder, por lo que el titular de la cosa gravada tiene la
obligación de proporcionarlas al titular activo dela carga.

-Derechos de crédito que tienen eficacia frente a terceros: como por ejemplo el
contrato de arrendamiento inscrito en el RP o sometido a prórrogas forzosas, el derecho
de retención o la opción de compra inscrita en el RP.

-Derechos reales en formación:

Figuras que tratándose de verdaderos derechos reales, aún no han completado su

formación. Casos:

-Las vocaciones del derecho real: Se trata de derechos reales de constitución registral,
en que la inscripción en el registro es imprescindible, constitutiva. Habiéndose cumplido
el resto de requisitos necesarios para su constitución, aún les falta uno y fundamental,
la inscripción, sin el cual no llegan a existir como derechos reales.

-Ius ad rem: Casos en los que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido
entregada. La persona que tiene un título de adquisición (contrato por ej. de
compraventa), que le da derecho a obtener el dominio de una cosa (derecho personal),
pero que no lo adquiere realmente hasta que se produzca la tradición o entrega (art.
[Link] y 1095 CC); pero que, no obstante y, mientras no se realice ésta, ese derecho está
especialmente reforzado respecto de los restantes derechos de crédito, como es por la
posibilidad de obtener del Juez, en demanda, su anotación preventiva en el Registro.
CLASES DE DERECHOS REALES

-Derecho real provisional (no tanto porque sea de limitada duración), o más bien de
protección provisoria, que es la posesión, y los derechos reales definitivos, por no tener
esa clase de limitaciones.

Dentro de los derechos reales definitivos:

-Derecho real pleno, que es el dominio o propiedad. La propiedad, derecho real pleno,
hace referencia a la plenitud del aprovechamiento que confiere a su titular («gozar y
disponer sin más limitaciones que las establecidas en las leyes»).

-Derechos reales limitados (o derechos en cosa ajena), que atribuyen, sólo una parte
de las posibilidades de aprovechamiento de las cosas sobre las que recaen; están
limitados por la propiedad. Están limitados por la existencia conjunta de una propiedad
sobre la misma cosa, pero a la vez son limitativos puesto que ellos limitan o reducen el
contenido de la propiedad sobre la cosa en que recaen.

Dentro de los derechos reales limitados encontramos:

-Los derechos de goce o disfrute, que atribuyen a su titular, con menor o mayor
extensión, facultades tendentes a obtener directamente aprovechamientos producidos
por la utilización de la cosa: derecho usufructo, de uso, de habitación, servidumbres…

-Los de garantía o de realización de valor, que son los que atribuyen a su titular la
facultad de promover la enajenación de una cosa, para con el precio obtenido resarcirse
de una obligación insatisfecha cuyo cumplimiento garantizaba. Encontramos la
hipoteca, la prenda y la anticresis.

-Los de adquisición, que otorgan el poder de hacerse con la titularidad dela cosa sobre
la que recaen en el caso de que su dueño la enajene a título oneroso y pagando su valor.
Son sus figuras: el tanteo, el retracto y la opción de compra.
DERECHOS REALES ATÍPICOS

Se viene discutiendo, la posibilidad, o no, de que se creen por todos los particulares de
derechos reales de un tipo no existentes con anterioridad.

El sistema del numerus apertus, o de posibilidad de creación de nuevos tipos de

derechos reales, tiene a su favor, respetar en una parcela más el principio de la
autonomía de la voluntad, tan esencial en los planteamientos liberales modernos. Así
nuestro Código civil, que al consagrar el principio de autonomía de la voluntad en los
contratos (art. 1255), instrumento principal de creación de derechos reales, juntamente
con la tradición (art. 609 II), añadido a la circunstancia de que no se pronuncia sobre el
tema, lo que además de permitir la aplicación analógica de la referida libertad a los
derechos reales, obliga a que la interpretación adecuada sea la permisiva ya que
claramente en la duda nunca debe ser la prohibitiva o negatoria.

También la legislación hipotecaria, que se pronuncia de manera expresa sobre el tema,

en el sentido de prever la posibilidad de la existencia de otros tipos, además de los
establecidos en las disposiciones legales existentes; así el art. 2. 2º de la Ley, que
establece la inscribibilidad de los títulos referidos a «derechos de usufructo, uso,
habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales».

El art. 7 del Reglamento, más claramente aún, al establecer que son inscribibles los
títulos referentes a los derechos reales que explícitamente enumera, añade que también
lo serán «cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como
cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en
derecho, modifique desde luego o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales».

Por lo tanto, destacar que la doctrina que predomina en los últimos tiempos es la
interpretación de estos textos como favorables a la admisión de nuevos tipos antes no
existentes. No obstante, se exiges que estos derechos reales sean útiles socialmente,
que reúnan la características propias de los derechos reales, respeten el orden público,
haya una perfecta descripción del objeto gravado y se cumplan los requisitos de forma
para el acceso al RP. Destacar que no cabe esta fórmula para los derechos de garantía.
 SEGUNDA PARTE: DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES

1. ADQUSICIÓN: TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

-Modos de adquirir en general → artículo 609 Cc: “La propiedad se adquiere por la
ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y
transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por
consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por
medio de la prescripción.”

No obstante, este precepto ha sido objeto de muchas críticas entre las que podemos
destacar una enumeración incompleta y errónea de los modos de adquisición, no todos
los modos sirven para los derechos reales etc.

Clasificación de los modos de adquirir:

-Modos originarios: el derecho se adquiere como nuevo en su integridad y no depender

de como pudiera ostentar ese derecho un titular anterior. Destacan la ocupación, el
hallazgo, la prescripción adquisitiva o usucapión o las adquisiciones a non dominio

-Modos derivativos: encontramos la existencia de un titular anterior. El derecho se

adquiere con las mismas características que lo configuraban en su titularidad anterior.
Destacan la adquisición por ley, la sucesión mortis causa o los contratos acompañados
de la tradición.

-Otros modos (no mencionados en el artículo 609 Cc): destacarían aquí la accesión, la
inscripción en el Registro de la Propiedad y la adquisición por acto de la autoridad.
LA TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO

Ante todo debemos hacer constar que en nuestro Ordenamiento se acepta, a través de
este art. 609, el sistema tradicional de adquisición derivativa denominada «del título y
el modo».

- El fundamento de esta teoría, consiste en una interpretación causalista de la traditio

romana, en la que aparecen tres elementos: a) el hecho material de la entrega, b) el
animus o voluntad de entregar y c) la justa causa el contrato.

- La base legal la encontramos en los artículos 609 y 1095 Cc: «El acreedor tiene
derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin
embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada».

SIGNIFICADO DE LOS TÉRMINOS TÍTULO Y MODO:

-Título: acto o contrato por el que se establece la voluntad de transmitir el derecho

real sobre una cosa. Causa remota.
- Modo o traditio: traspaso posesorio, entrega de la cosa o de la posesión de la cosa
sobre la que recae el derecho real. Causa próxima.
En el caso en el que nos encontremos ante la inexistencia de título o modo, destacar
que la existencia solamente del título es insuficiente para producir la adquisición de un
derecho real si no va acompañado del modo. Cuando no existe título o este es
insuficiente, no se produce la adquisición del derecho real. A diferencia de en otros
países, en el Derecho español son necesarios tanto el título como el modo para poder
llevar a cabo la adquisición de los derechos reales.
1.1 LA TRADITIO (FORMAS)

Concepto:

Se define la tradición como la entrega de una cosa a otro, con la intención conjunta en
ambos sujetos de transferir y aceptar la transferencia de un derecho o titularidad que
se tiene sobre ella. Son, pues, dos los elementos que conforman esta figura jurídica: la
entrega (material en principio, y sucesivamente espiritualizada), que es el corpus, y la
intención o acuerdo entre transferente y adquirente de que tal entrega se hace con la
finalidad de trasladar de uno a otro una titularidad sobre la cosa entregada, que es el
animus específico de ella.

Es frecuente añadir un tercer elemento, que se da en la tradición tal como la regula

nuestro Derecho, que es la justa causa: razón jurídica que justifica la transferencia.

Clases:

En cuanto a las variedades de tradición que se reconocen en nuestro Derecho actual,

son bastantes y producto, en su mayoría, de una progresiva espiritualización de la figura.

A) TRADICIÓN REAL: La tradición, o entrega, tiene su manifestación más genuina en la

transferencia de la posesión de hecho, en la puesta de la cosa en poder y posesión del
adquirente. Es la llamada tradición real, a la que también responde la puesta en poder
y posesión de las cosas mediante «la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se
hallan almacenadas o guardadas» que se denomina simbólica, porque la posesión de
hecho se transfiere mediante un objeto (en este caso las llaves) que atribuye el poder
efectivo sobre las cosas. (ENTREGA MATERIAL).
B) TRADICIÓN FICTICIA: basada en la sustitución de la entrega material por el acuerdo
de las partes, en la que se comprenden los siguientes supuestos:

- El caso en el que la cosa a transmitir (vendida) no pueda trasladarse a poder del

comprador en el instante de la venta.

- El caso en el que la cosa la tuviese ya en su poder el adquirente (comprador) por algún

otro motivo. (traditio brevi manu).

- El constituto posesorio, que se da cuando el transmitente –poseedor de hecho– va a

seguir siéndolo, es decir, seguirá teniendo la cosa pero por otro título distinto, al admitir
que la posesión como derecho va a corresponder a otro (al que vende la cosa, pero se
queda con ella como arrendatario, p. ej.)

- La tradición instrumental: «Cuando se haga la venta (transmisión) mediante escritura

pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato,
si de la misma escritura no resultare o se dedujera claramente lo contrario». Esta es la
forma más habitual de entrega para los bienes inmuebles.

- Finalmente encontramos una cuasitradición, que es la tradición de la posesión de

bienes incorporales, de derechos; lo que se entrega con ella no es la cosa sobre la que
está constituido el derecho que se pretende transferir, sino la posesión del propio
derecho: por ej. de una servidumbre, en que no se entrega la posesión del fundo
sirviente, sino del derecho de servidumbre que recae sobre ella.

Tradición e inscripción en el Registro de la Propiedad

Un último aspecto que conviene tratar respecto de la tradición, es el relativo a su

relación con el Registro de la Propiedad.

De manera concisa podemos afirmar que respecto a la tradición, el Registro no cumple

función alguna; ni por otra parte tiene oportunidad de cumplirla: la norma general en
nuestro sistema registral es que al Registro sólo tienen acceso documentos públicos;
como, por otra parte, la escritura pública en que se recogen los actos y contratos que
sirven de título de transmisión y adquisición de tales derechos, hemos visto que, según
el art. [Link], Cc son el modo necesario para que tal transmisión y adquisición se efectúe
(la llamada «tradición instrumental») resulta que cuando se realiza la inscripción
registral del acto transmisivo de que se trate, éste ya se ha consumado, y la persona que
en él figura como adquirente, es ya (desde que se otorgó la escritura, en la que no se
dijera lo contrario) titular de tal derecho, y como tal lo inscribe. Inscripción que despliega
otros importantísimos efectos, propios de la protección registral, pero que resulta
innecesaria para la transferencia del derecho.

2. MODIFICACIÓN DEL DERECHO REAL

2.1 Modificación subjetiva: transmisión del derecho real. Transmisión del gravamen

La transmisión del derecho real da lugar a la adquisición derivativa del mismo por un
nuevo sujeto, que sustituye a su anterior titular. En ocasiones esa transmisión crea un
nuevo derecho real en cosa ajena, que continúa siendo propiedad del transmitente
(propietario que transmite una servidumbre a favor de un tercero). En ocasiones esa
transmisión extingue el derecho real en cosa ajena por consolidación, al integrarse su
contenido en el derecho de propiedad sobre el mismo objeto.

La transmisión del derecho real conllevará la transmisión de las cargas que

gravaban al mismo en manos del anterior titular, al tratarse de una adquisición
derivativa, en la que se mantienen las mismas cargas, gravámenes, condiciones y
extensión de las facultades del titular que ya tenía el que le transmitió el derecho. Así,
por ejemplo, si la casa estaba gravada por una hipoteca, se adquirirá con esa hipoteca;
con las servidumbres, o usufructo, que ya gravaba la cosa.
2.2 La modificación objetiva

Al tratar la modificación objetiva del derecho real se alude a la modificación del derecho
en sí.

No se alude ahora a las modificaciones derivadas de la modificación del propio

objeto, que evidentemente repercutirán en las facultades de que disfruta el propietario
sobre la cosa. Así, el propietario del suelo pasa a ser propietario igualmente, por
ejemplo, de lo construido no sólo por él, sino por terceros en su terreno (art. 358 ss. CC).

También se modifica la propiedad al extinguirse derechos en cosa ajena que la

gravaban, puesto que dada su elasticidad, recupera facultades que habían dejado de
estar en manos del titular del derecho.

Desde otro punto de vista, el propio dueño de la cosa puede realizar determinadas
modificaciones de su derecho, derivadas de su ius disponendi. En el caso de inmuebles,
para tener plena eficacia frente a potenciales terceros de buena fe del artículo 34 LH
tales modificaciones deben inscribirse en el Registro de la propiedad, puesto que no se
presumen y son una excepción del estatuto ordinario de la propiedad.

La modificación más habitual será la constitución de derechos reales limitados, a

favor de terceros, que gravan la propiedad (un usufructo, una hipoteca, etc.),
desintegrando las facultades globales del dominio. En otros casos, la modificación deriva
del sometimiento del derecho a un estatuto distinto, o la alteración de alguna facultad
ordinaria del dominio. Por ejemplo, cuando se establece una prohibición de disponer,
que priva al propietario de una de las facultades que normalmente integran el derecho
de propiedad: la facultad de disposición.

A veces, esa modificación viene impuesta por un acto administrativo;

estableciéndose una afectación administrativa especial. Es el caso de estatutos típicos,
preestablecidos, como el de la propiedad de viviendas de protección oficial. En este
caso, la afectación del derecho a unos fines, derivada de unas ayudas públicas implica
unas peculiaridades en cuanto a la facultad de goce, al exigirse una residencia habitual
y permanente; al establecerse una renta tasada en caso de arrendamiento, o un precio
máximo en caso de venta.
 2.3 EXTINCIÓN

1- Pérdida (causas físicas ej. terremoto // causa jurídica ej. expropiación forzosa, la
cosa queda fuera del comercio, adquisición de otra persona/usucapión) o destrucción
(ha de ser total, si es parcial se reduce pero no se extingue).

2. Adquisición originaria por otro: (Ej. Usucapión, adquisición a non dominio).

3- Destrucción de los efectos del acto creador: Cuando, por la causa que sea
(cumplimiento de la condición resolutoria, llegada del término final), se destruyen los
efectos del acto que creó el derecho. (También por desistimiento). Ej: una concesión de
una vivienda, a partir de la concesión creas el derecho de posesión de una vivienda hasta
x tiempo establecido, en el que se extinguirá la misma.

4- Consolidación: Por reunirse en la misma persona la titularidad de tal derecho y la

del dominio sobre la cosa en la que éste recae. No hay cosa ajena, y el contenido del
derecho real limitado corresponde al propietario como tal propietario pleno. La
consolidación no puede operar en perjuicio de terceros, por lo que si el derecho real que
con ella va a extinguirse está gravado con otro derecho real, “aquél frente al titular de
éste”, subsistirá como si la consolidación no se hubiese producido.

5- Renuncia y abandono: Cuando no contraríen el interés o el orden público ni

perjudiquen a terceros (art. 6.2 CC). Si abandonas el derecho de la propiedad además
de la intención de renunciar se requiere que te desposes de ese derecho. Ej: propiedad
de una vivienda, renuncia y abandonas la casa. - En caso de ser bien inmueble pasará a
ser propiedad del Estado - Bien de dominio público. Ej: una casa. - En caso de ser un bien
mueble, podrá adquirir el derecho de propiedad otra persona. Ej: un coche.

6- Prescripción extintiva y no uso: Según establece el CC, se extinguen por

prescripción, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, los derechos y
las acciones de cualquier clase que sean (art. 1930 CC). Excepción: el derecho de la
propiedad.

7- La expropiación forzosa.