TITULO VII

DEL DESALOJO

Art. 621.- Procedencia. El juicio de desalojo procederá contra el locatario,

sublocatario o cualquier ocupante precario cuya obligación de restituir un
inmueble o parte de él fuere exigible.
La demanda se presentará por escrito y se correrá traslado de ella al demandado
por el plazo de seis días.

Fuente: CNC 597.-PM 665.- Extranjera: CPCyCN Arg. 680.

Concordancia: CPC 107; 133, inc. a); 145; 215; 219; 620; 622 al 634; 689.- COJ 14
1er. p.; 15; 17; 269; 271; 272; 288 primer párrafo.- CC 803 al 844; 1275; 1910; 2242
inc. g); 2288; 2449 inc. d).- Ley 154/69 de Quiebras, 84.- Ley 1378/88, Arts. 27 inc d) y
42.-
Sumario: 1. Nociones generales de procedencia. 2. Cosa sobre la que recae. 3.
Legitimación activa. 4. Legitimación pasiva. 5. Demanda de desalojo. 6. Traslado. 7.
Inscripción registral del contrato de locación.

1- Nociones generales de procedencia: El juicio de desalojo dimana regulado en

el libro IV “De los juicios y procedimientos especiales”, Titulo VII “Del Desalojo”, por
lo que resulta evidente el tratamiento otorgado por el CPC, considerándolo un juicio
especial, con un trámite distintivo característico.
Cuando referimos al desalojo, distinguimos que figura la acción de desalojar, sacar,
hacer salir o expulsar de un lugar a una persona o cosa, aunque específicamente
reservamos la idea de desalojo, desde un punto de vista procesal, a la idea de desplazar
o desahuciar a una persona de la ocupación de un bien inmueble.
Tenemos entonces que el juicio de desalojo, es aquel por el cual se persigue la
desocupación de un bien inmueble, realizado por un procedimiento especial, otorgado a
quien tiene derecho de dominio o posesión, para recuperar la tenencia del bien contra
quien lo detente en el carácter de tenedor con obligación de restituir.
De modo, que cuando analizamos al juicio o proceso de desalojo, referimos a un
tipo procesal que tiene por objeto la protección del derecho de tenencia, en el que no se
discuten ni la posesión, ni el dominio de bienes inmuebles, limitándose al derecho de
tenencia.
La idea limitante del juicio de desalojo, circunscripta a la locación debe superarse,
pues concibe en una amplitud mayor abarcando otras circunstancias, más allá del
contrato de arrendamiento.

1
 Corresponde ponerse de relieve que lo ventilado en este tipo de juicios es una
pretensión personal, no real, que tiene por objeto una sentencia de condena obligando al
demandado a la restitución del uso y goce de un bien inmueble en favor del reclamante.
No es apta para requerir acciones petitorias, tal como la reivindicación de cosas en
poder de terceros, debido a que por la acción real obligaría discutir el dominio de la
cosa, marco que excede al desalojo, reservado únicamente para el derecho de tenencia
(Art. 1.910 del Código Civil). Comporta que el desalojo no configura una vía idónea
para discutir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, como las relativas al
dominio y a la posesión.
Apréciese que si bien el juicio de desalojo está estructuralmente vinculado al
contrato de locación, su evolución ha ampliado el marco de disponibilidad de esta vía a
otros supuestos persiguiendo la restitución de un bien inmueble, por más que la relación
sustancial no provenga de un arrendamiento1.

2- Cosa sobre la que recae: El juicio de desalojo está reservado para la

recuperación de inmuebles, no así de muebles, solo se viabiliza contra bienes inmuebles
sobre las que pesa la obligación de restituir provenientes de simples derechos de
tenencia.
No se hace distinción alguna sobre si se trata de inmuebles urbanos o rurales, por lo
que comprende a ambos, solamente que cuando verse sobre rurales afectados a la
reforma agraria deberá someterse la normativa respectiva que regula condicionales
especiales para este tipo de discusiones legales.

3- Legitimación activa: Al tener la cualidad de una acción personal, no real, la

pretensión puede ser deducida no solamente por el titular dominial, sino también por
todos aquellos que ostenten derechos de uso y goce de la cosa, situación que puede
provenir de distintos supuestos.
Ya mencionamos que el marco del desalojo excede al contrato de locación, ante lo
cual la legitimidad de la acción se traspasa a todos aquellos que tuviesen la titularidad
de una acción personal por el cual surja una obligación de restituir y la protección de un
derecho de tenencia. En tal sentido tienen acción, el propietario, el condómino, el
locador, entre los más relevantes.
a) Propietario: Queda claro que el dominio al constituir el derecho más perfecto
sobre la cosa, genera que el dómino pueda dar en locación o traspasar la tenencia de
algún modo sobre la cosa inmueble, por tanto, también reclamar su devolución.
Aclaramos que no es necesario ser propietario para reclamar desalojo, la carencia de
esta cualidad no priva de legitimación al reclamo. Ocurre no obstante, que en la
mayoría de los casos coincidirá que el reclamante sea el propietario. Lo relevante no
entraña justificar la titularidad dominial, sino la titularidad del derecho que surge de un
título legítimo idóneo que pruebe el uso y goce de la cosa.

1
SALGADO, Alí Joaquín, “Locación, Comodato y Desalojo”, p. 356, Editorial Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
Argentina, Año 2010.

2
 b) Condómino: También tienen legitimación activa cualquiera de los condóminos,
para lograr la restitución del inmueble, por parte de quien lo tiene en carácter de
tenedor, o cuando el contrato de locación haya vencido, sin necesidad de requerir el
consentimiento de los demás comuneros. Es decir, cualquiera de los comuneros está
legitimado para accionar contra un intruso, por versar sobre un acto de conservación de
inmueble (Art. 2019 del Código Civil).
c) Locador: Es el caso más típico, la legitimación activa otorgada al que dio en
locación un bien inmueble o cambio de una contraprestación dineraria, con la aclaración
que resulta irrelevante si éste es o no el dómino, pues podría suceder que quien otorga la
locación no sea el propietario. Lo que debe justificarse es el carácter de locador.
d) Alcance general: Está legitimado para iniciar acción de desalojo, quien tiene un
derecho personal de exigir la entrega de la cosa, contra quien tenga la obligación de
devolver. Por tanto, le asiste al titular registral como a todo aquel que tenga un derecho
de posesión sobre la cosa y haya entregado la tenencia a otro. Se traslada la acción al
usufructuario, usuario, poseedor, heredero, administrador sucesorio, mandatario, entre
otros.

4- Legitimación pasiva: Así como se ha referenciado a la legitimación activa para

promover acción de desalojo, corresponde establecer la legitimación pasiva contra
quienes procede el juicio de desalojo. Tal como se sostuvo, la legitimación del desalojo
(activa y pasiva) no se limita al locador-locatario, aun cuando verse sobre el caso más
común, por lo que excede el marco de la locación de inmuebles, extendiéndose al
ocupante precario y contra todo aquel que tenga obligación de restituir. Así tenemos que
procede en contra del locatario, sublocatario, tenedor precario y contra aquel que tenga
la obligación de restituir.
a) Locatario: Es aquel que ha celebrado un contrato de locación, que lo vincula al
locador, con obligación de pagar un canon por el inmueble y devolución una vez
concluido el término contratado. Reconoce que no tiene la posesión del predio, siendo
un mero tenedor del mismo, por tanto, el juicio de desalojo resulta absolutamente
procedente en su contra.
b) Sub-locatario: También surge la legitimación pasiva contra el sub-locatario,
quien contrata la locación no con el titular registral, sino con el locatario que tiene
facultad para sublocar. El incumplimiento de las condiciones contractuales por el
sublocatario, autoriza al locador a ejercer las acciones inherentes al propietario,
pudiendo demandar desalojo, cobro de alquileres, daños y perjuicios, resolución de
contrato, etc. Claro está que el locador que contrata una sublocación no podrá excederse
del contrato de locación original.
c) Tenedor precario: Se denomina así al simple tenedor de la cosa, que reconoce la
titularidad dominial o posesión de la cosa en otro, refiere cuando no hay posesión, sino
simple tenencia (Art. 1910 CC).
d) Todo aquel que tenga obligación de restituir: Se extiende la legitimación pasiva
sobre todo aquel que de una u otra manera tenga obligación de restituir, como es el caso
de los intrusos, ocupantes ocasionales que se introducen ilícitamente en el inmueble, de
modo que también puede ser entablada contra estos que tan siquiera reconocen un hecho

3
de tenencia (admitir en otro la propiedad) simplemente tengan la cosa sin justificar
derecho alguno o derivados de ocupaciones ilegítimas.

5- Demanda de desalojo: La demanda de desalojo deberá ser presentada por

escrito, envolviendo todas las condicionales propias de una acción judicial, más las
específicas reguladas en este Titulo. Deberá contener:
a) Indicación de las partes, tanto actora como demandada, con individualización de
sus domicilios.
b) La cosa demandada, designada con exactitud, precisando el inmueble cuya
devolución se reclama.
c) Señalar concretamente la causal que originó la acción de desalojo, con el fin de
lograr la restitución del bien. Identificando la causa petendi.
d) Los supuestos fácticos que han sido el móvil para deducir la pretensión.
e) La exposición del derecho en que se funda la pretensión, sin que ello sea
obligatorio por aquello del iura novit curiae, sin embargo recomendable así se haga.
f) Ofrecer las pruebas en que funda la acción de desalojo (Art. 624 del CPC),
haciéndolo en el primer escrito.
g) La petición concreta en términos claros y positivos

6- Traslado: De la demanda y de los documentos acompañados, se dará traslado al

demandado por el plazo de seis días, para que lo contesten si así lo creyeren conveniente
a sus derechos.
Siguiendo el criterio general, la demanda será notificada por cédula en el domicilio
real del demandado (Art. 133 inc. a) del CPC)

7- Inscripción registral del contrato de locación: Si bien no surge de la

disposición analizada, creemos conveniente referenciar sobre la posibilidad otorgada al
locatario de realizar la inscripción registral del contrato de locación. Facultad que
deviene de disposiciones contenidas en el Código de Organización Judicial (Art. 269
COJ), consistiendo en la inscripción registral de los contratos de locación, con la
salvedad que estos deberán constar en escritura pública, instrumento público, sentencia
ejecutoriada o documento auténtico, (Art 271), o si las firmas están autenticadas por
escribano público (Art. 272).
La inscripción registral servirá al locatario para hacer valer contra terceros los
efectos del contrato de locación, con lo cual se precautelan los derechos del locatario.

Jurisprudencia
“El juicio de desalojo procede contra el locatario, sub-locatario o cualquier ocupante precario cuya obligación es la restitución del
inmueble –art. 621 del CPC–“. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 5 • 18/04/2011 • Collar Núñez, Ida Olga y
otros c. Portillo de Segovia, Dora Isabel y otros s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 50) • La Ley Online; • PY/JUR/195/2011).

“La interversión del título de ocupante precario no puede producirse sólo verbis imperio, sino que exige la realización de actos concretos
que excluyan al anterior poseedor. …. (sic) Debe confirmarse la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo cuando el actor
proporcionó prueba instrumental y testifical de que los ocupantes no son poseedores del inmueble ni han realizado en él actos
posesorios materiales”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 05/04/2011 • Delosantos Amarilla, Pablo c.
Gutiérrez Delosantos, Carlos y Gutiérrez, Miriam de s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 25) • La Ley Online; • PY/JUR/162/2011).

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“El juicio de desalojo es un juicio sumario en el que no corresponde debatir el derecho de dominio sino restituir el bien a quien
demuestre ser propietario”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 5 • 04/04/2011 • Solé, Pabla Lucía c.
Villalba, Elizabeth y Vega, Antonio s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 38) • La Ley Online; • PY/JUR/161/2011)

“La demanda de desalojo es de naturaleza y carácter personal –no real– y no es apta para reclamar la reivindicación de cosas del poder
de terceros, sino que solo permite exigir la restitución de cosas a sujetos contractualmente obligados a ello o a personas que reconocen
expresa o tácitamente su obligación de restituir, o dicho reconocimiento es presumido o tenido por implícito por la ley, por el carácter
precario de su ocupación (del voto de la Dra. Buongermini)”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 4 •
04/03/2011 • Areco de Vera, Gladys E. c. Céspedes B., Fernando s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 6) • La Ley Online; • PY/JUR/91/2011).

“Resulta improcedente restituir por vía del juicio de desalojo un inmueble, cuando la parte demandada alega ser poseedora a título que
no trae aparejada obligación de restituir, toda vez que las cuestiones relativas a la posesión o propiedad son ajenas al juicio en
cuestión”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 2 • 03/10/2003 • Filizzola, Salvador c. Sánchez de Flor,
Gladys T. (Ac. y Sent. 115) • LLP 2003, 1274 • PY/JUR/124/2003).

“Se ajusta a derecho la sentencia que admitió la demanda de desalojo cuando la demandada no ha negado la relación de locación ni el
vencimiento del contrato, razón por la cual resulta procedente la obligación de restituir. …(sic) La calidad de locador es suficiente para
sustentar un pedido de restitución, sin que sea necesario probar también la de propietario”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial de Asunción, sala 3 • 24/12/2010 • Altieri, Miguel Carlos c. Huespe Miltos, Gladys s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 146) • •
PY/JUR/1024/2010 ).

“La falta de una intervención clara y manifiesta del título de tenedor, con el que inició su relación con la cosa, respecto del propietario,
así como la falta de mejoras permanentes y ciertas en la cosa cuya habitación y disponibilidad material compartía con el actor, refuerzan
la tesis de que no es poseedor, o cuando menos de que solo alcanzó la tenencia de la cosa y mantuvo ese carácter por lo cual debe
hacerse lugar a la demandad de desalojo”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 12/07/2002 • Fernández,
Anastasio c. Mendoza, Anselmo (Ac. y Sent. N° 78) • LLP 2002, 1003 - • PY/JUR/308/2002).

“Cuando el demandado en un juicio de desalojo alega ser poseedor debe ser conceptuado como tal porque la posesión se encuentra
probada con la ocupación misma, que es el acto posesorio por excelencia (Art. 1.933, Código Civil). Esta circunstancia enerva la
pretensión de desalojo por cuanto que este tipo de juicio sumario y especial no admite discusión y debate sobre cuestiones relacionadas
con la propiedad, la posesión es el derecho a la posesión, las que deben ser discutidas en el correspondiente juicio de conocimiento
ordinario”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 11/02/2002 • Brizuela, Basilio c. Ojeda, Carlos (Ac. y
Sent. N° 3) • LLP 2002, 678 - • PY/JUR/400/2002).

“Cabe hacer lugar a la demanda de desalojo incoada con respecto a las codemandadas cuando las mismas no han demostrado derecho
alguno que les permita ocupar el inmueble, sino que están obligadas a restituir el mismo por haber ingresado en contra de la voluntad
del propietario”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 18/05/2010 • Sociedad Anónima Paraná Ind. y Com.
(SAPIC) c. Rojas Vargas, María del Pilar y otros s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 32) • La Ley Online; • PY/JUR/219/2010).

“Siendo que la demandada reconoció su calidad de locataria al confesar que celebró un contrato de arrendamiento con la accionante,
resulta innecesaria la presentación del título de propiedad para la admisión de la acción de desalojo, más aún cuando aquélla no ha
probado estar al día en el pago de los alquileres”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 4 • 12/02/2009 •
Asociación Paraguaya de Productores de Leche y Criadores de Holando (APROLE) c. Báez, Antolina (Ac. y Sent. N° 3) • LLP 2009
(abril), 345 • PY/JUR/27/2009).

“Corresponde hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta cuando son varias las titularidades que pueden invocarse a efectos de
acreditar la legitimación activa, dado que la actora demostró ser propietaria del inmueble en cuestión”. (Tribunal de Apelación en lo Civil
y Comercial de Asunción, sala 3 • 18/05/2010 • Sociedad Anónima Paraná Ind. y Com. (SAPIC) c. Rojas Vargas, María del Pilar y otros
s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 32) • La Ley Online; • PY/JUR/219/2010).

“Corresponde hacer lugar a la demanda de desalojo promovida por uno de las condóminos de un inmueble, rechazando la excepción de
falta de acción opuesta por la demandada, ya que aquél se encuentra habilitado a ejercer la acción, de conformidad al artículo 2091 del
Código Civil, el cual dispone que cualquiera de los condóminos tiene derecho a reivindicar su cuota parte contra los otros, y a hacer
valer respecto de terceros los derechos resultantes del dominio sobre la totalidad de la cosa”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial de Asunción, sala 1 • 04/09/2007 • Serra de Palumbo, Josefina c. Global S.A.C.I. s/ desalojo (Ac. y Sent. N° 69) • LLP 2007
(noviembre), 1330 • PY/JUR/285/2007).

“La legitimación activa para intentar la acción de desalojo no está dada solamente al propietario, sino por el contrario, corresponde a
todo aquel que ha entregado la cosa a otro en virtud de la cual quien la recibe se obliga a restituirla al primero”. (Tribunal de Apelación
en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 12/09/2002 • Garay, Ramón c. Ferreira Vda. de Romero, Porfiria R. (Ac. y Sent. N° 104) •
LLP 2002, 1353 • PY/JUR/125/2002).

“No constituye un requisito esencial para iniciar la demanda de desalojo, la inscripción en el Registro Público del contrato privado de
locación, pues sí bien el Art. 259 del Cód. de Organización Judicial, prevé la posibilidad de inscribirlo, la misma constituye una facultad
para aquellos contratantes que tengan interés en que la relación contractual sea respetada por terceros”. (Tribunal de Apelación en lo
Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 19/08/2003 • Romero de Espinoza, Virse Ada c. La Municipalidad de J. Augusto Saldivar (Ac. y
Sent. N° 88) • LLP 2003, 1010 • PY/JUR/341/2003).

“En el desalojo no basta la simple alegación de ser poseedor para paralizar la acción, sino que es menester acreditar prima facie la
existencia y el carácter de la pretendida posesión”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 06/03/2003 •
B.N.F. c. Genes, Raquel (Ac. y Sent. Nº 8) • LLP 2003, 479 • PY/JUR/33/2003).

“Desde el momento en que el accionante por desalojo no ha probado el carácter de ocupante precario de los demandados y estos
alegan ser poseedores del predio que ocupan, deben ser considerados como tales porque la ocupación es en si misma un acto
posesorio y por lo tanto el desalojo deviene improcedente”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 •
04/12/2002 • González Jara, Esquisio c. Giménez, Mario y otra (Ac. y Sent. N° 133) • LLP 2003, 59 • PY/JUR/172/2002).

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Se ajusta a derecho la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo cuando los demandados se introdujeron en el bien por
tolerancia de la antigua propietaria –que les había autorizado a habitar el lugar–, por lo que revisten el carácter de precaristas sujetos a
restitución. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 05/04/2011 • Delosantos Amarilla, Pablo c. Gutiérrez
Delosantos, Carlos y Gutiérrez, Miriam de s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 25) • La Ley Online; • PY/JUR/162/2011).

“Se ajusta a derecho la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo cuando ha quedado demostrado el carácter precario del
demandado y los demás denunciados en la ampliación de la demanda, conformándose el requisito exigido por el art. 621 del CPC para
ser parte pasiva –alegar derecho contra el propietario–, el cual se halla protegido como tal por el art. 109 de la CN.”. (Tribunal de
Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 2 • 30/12/2010 • Aguilar, Reinaldo c. Gaona González, Alejandro y otros s/ Desalojo.
(Ac. y Sent. Nº 148) • La Ley Online; • PY/JUR/1016/2010).

“Es sabido que el juicio de desalojo puede ser promovido válidamente no solo por el propietario del predio en cuestión, sino también por
el locador, el locatario principal, el usufructuario, el usuario y hasta por el simple poseedor. En la especie, la demanda de desalojo ha
sido promovida por la firma inmobiliaria con quien el demandado ha suscripto contrato de locación, firma que es apoderada y
representante de la reconocida como la propietaria del predio objeto de litis, en consecuencia no existe falta de legitimación procesal en
este juicio, ni activa, ni pasiva”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 09/02/2001 • 2D Consultora
Inmobiliaria S.R.L. c. Mereles, Nicolás Ubelino (Ac. y Sent. N° 01) • LLP 2001, 427 • PY/JUR/413/2001).

Art. 622.- Apercibimiento. El traslado de la demanda se correrá con

apercibimiento de que si no se la contestare se tendrán por ciertos los hechos
expuestos en ella y se dictará sentencia sin más trámite.

Fuente: CNC 598.- PM 666.-

Concordancia: CPC. 69; 145; 235 inc. a); 621; 623; 624; 629 al 633.- CC 282 segundo
párrafo.-

La norma prevé el traslado de la demanda, que en el caso del desalojo se hará bajo
apercibimiento de que si no fuera contestada la demanda se tendrán por ciertos los
hechos argüidos, dictándose la sentencia definitiva. Constituye una verdadera
presunción legal que actúa en contra de quien guarda silencio ante la pretensión de
desalojo.
Sabido resulta, que el silencio procesal conlleva consecuencias jurídicas, tal como
lo consagra la disposición sub-examine, obligando al juez a tener por ciertas los hechos
planteados al promover la demanda. Es evidente que el legislador pretendió otorgar a la
falta de contestación de la demanda un carácter más riguroso que las reguladas en el
Art. 69 y 145 del CPC, donde se condensan los efectos de la declaración en rebeldía y
las consecuencias del vencimiento de un plazo procesal, actuando en concordancia con
el Art. 235 inc. a) del CPC.
En la notificación de la demanda radica la cuestión fundamental, que importa hacer
efectivo el apercibimiento, por lo que deberá tenerse el mayor de los cuidados para que
esta sea convenientemente diligenciada a los efectos de evitar la sanción funesta
propiciada por el articulado legal.
Aquello que en apariencia no debería tener objeción, en puridad presenta bemoles
que no pueden soslayarse como ser que el locador pudiera iniciar desalojo sin adjuntar
documental que lo avale, y en la hipótesis de falta de contestación de la demanda deben
tenerse por ciertos los hechos expuestos en esta, por tanto igualmente debería acogerse
favorablemente el desalojo. Nos parece, que a pesar de la literalidad semántica de la
normativa, esta debe ceder ante la falta de racionalidad de la solución en el supuesto

6
descripto, atento a que podría favorecerse a un actor que no tuviese derecho a desalojar,
incluso, propiciando la colusión para perjudicar a terceros.
De ahí, que entendamos que el apercibimiento legal podrá ser aplicado, siempre que
en la demanda se demuestren las condicionales básicas para que la acción sea admitida,
de lo contrario deberá ser rechazada aun con el silencio del demandado.
Justificándose los recaudos mínimos de admisibilidad, más la falta de contestación
de la demanda, conlleva la merma de necesidad de abrir la causa a prueba, pudiendo
dictarse la sentencia definitiva haciendo lugar al desalojo sin más trámite.
Entendemos que la sentencia solo se dictará si hay mérito para ello, de faltar algún
recaudo podrá el juez (aun sin contestación de la demanda) ordenar la apertura a
pruebas, en especial si los presupuestos básicos de la pretensión no están cumplidos.

Jurisprudencia
“Es procedente confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo interpuesta contra el locador cuando el mismo fue
notificado en debida forma para que conteste la demanda –momento que tuvo para ejercer su defensa– y bajo apercibimiento de lo que
dispone el art. 622 del CPC y dejó de hacerlo, en tiempo oportuno y dentro del plazo de ley”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial de Asunción, sala 4 • 04/03/2011 • Areco de Vera, Gladys E. c. Céspedes B., Fernando s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 6) • La
Ley Online; • PY/JUR/91/2011).

“Acreditada la falta de contestación de la demanda de desalojo, corresponde hacer efectivos los apercibimientos de ley –art. 622
C.P.C.-, teniéndose por ciertos los hechos denunciados por el actor”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 4 •
19/06/2006 • Hashemi N., Seyed Sajjad c. Acevedo, Liduvina y Talavera, Anastacio • LLP 2006, 828 • PY/JUR/98/2006).

“La falta de contestación de la demanda y la acreditación del derecho de propiedad de la actora sobre el inmueble, permite resolver la
acción de desalojo en el sentido de hacer lugar de conformidad con el art. 622 del Código Procesal Civil”. (Tribunal de Apelación en lo
Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 23/05/2001 • Sociedad Cooperativa Colonizadora Chortizer Comitee c. Esquivel, Severiano y
Cristina (Ac. y Sent. N° 43) • LLP 2001, 1191 • PY/JUR/274/2001).

“La demandada alega no estar legitimada pasivamente al desalojo, por no ser locataria del demandante y niega haber suscrito el
contrato de locación que se presenta como sustento a la presente acción. Sin embargo, de autos surge que la accionada fue
debidamente notificada de la demanda y se le corrió traslado de los documentos presentados atribuidos a su parte, incluido el citado
contrato, sin que la misma se haya presentado a juicio a negar los hechos invocados en la demanda ni a desconocer los documentos
privados que se le atribuyen. Así mismo se le apercibió de lo dispuesto en el art. 622 del C.P.C. Ante estas circunstancias y al no haber
negado los hechos ni la firma en la oportunidad procesal que correspondía, se crea una presunción en su contra que debió ser rebatida
dado que en ésta es imposible proceder a la apertura de la causa a prueba”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción,
sala 3 • 11/12/2000 • Yuen Kuei Tsen y Shih Tien Tsai c. Rotela, Alejandra Amalia (Ac. y Sent. N° 175) • LLP 2001, 189 •
PY/JUR/140/2000).

Art. 623.- Subinquilinos u ocupantes precarios. El actor y el demandado deberán

manifestar, al promover y contestar la demanda, respectivamente, si en el
inmueble existen subinquilinos u ocupantes precarios. Si los hubiere, el juez, de
oficio, les dará conocimiento por cédula de la demanda entablada, dentro del plazo
de tres días, a fin de que puedan mostrarse partes en el juicio y que la sentencia
tenga efecto contra ellos.

Fuente: CNC 599.- PM 667.- Extranjera: CPCyCN Arg. 681.

Concordancia: CPC 76; 78; 101; 133, inc. l); 145; 621; 629 al 633.-
Sumario: 1. Obligación de denunciar ocupación. 2. Notificación de la demanda.

1- Obligación de denunciar ocupación: Tanto el actor como el demandado tienen

la obligación de denunciar si en el inmueble existen subinquilinos u ocupantes

7
precarios, a los efectos que estas puedan ser integrantes del litigio al tener interés en el
mismo.
La normativa concurre tajante al respecto de obligar a los intervinientes del litigio
principal, pues de no darles participación a dichos terceros ajenos a la litis, la sentencia
no podrá ser ejecutadas contra estos, conllevando en el caso de existir ocupantes con
derechos distintos a las partes, que la sentencia sea una mera declaración de derechos
sin que pueda cumplirse efectivamente en la práctica por no tener fuerza ejecutiva
contra aquellos que no fueron partes en el pleito.
De modo, que no denunciando la ocupación de terceros ejercida sobre el inmueble
objeto del conflicto, la sentencia invariablemente no podrá cumplirse efectivamente
contra ellos.

2- Notificación de la demanda: En el caso que alguna de las partes haya

denunciado la existencia de subinquilinos u ocupantes precarios, o se hubiese
comprobado por algún medio probatorio la existencia de terceros, el juzgado (incluso de
oficio) debe disponer la notificación de la demanda entablada, haciéndolo por cédula y
dentro del plazo de tres días de concedido el hecho.
La notificación a los terceros, es con el efecto que puedan mostrase como partes en
el juicio deduciendo pretensiones, alegando defensas o exponiendo derechos
contradictorios a la pretensión principal y a su contestación.
Asimismo, mediante la notificación a los terceros, logra que la sentencia vuélvase
exigible contra ellos, de lo contrario no podrá oponérseles.
La carga de la denuncia de ocupantes en el inmueble, pesa especialmente en el actor,
quien tiene interés en recuperar la posesión del inmueble, como también en el
demandado, para liberarse de la demanda, sobre todo cuando haya perdido la tenencia
por hecho de terceros, o cuando la devolución esté a cargo de un subinquilino que se
niega a abandonar la finca.
Una vez cumplimentada la notificación a los terceros ocupantes, el actor tiene la
garantía y certeza que la acción procederá contra todos los moradores del predio,
derivado del carácter de universalidad de efectos que tiene la sentencia contra la
totalidad de individuos que habitan el inmueble.
Los terceros ocupantes sean de la naturaleza que fueren (subinquilinos u ocupantes
precarios) tomarán el proceso en el estado que se encuentre de conformidad a las reglas
establecidas para la intervención de terceros, estipuladas en los artículos 76 y 78 del
CPC (coadyuvante o voluntaria), de acuerdo al derecho distintivo y particular que
tengan que precautelar.

Jurisprudencia

“Si en el inmueble que es objeto del juicio de desalojo, existió subinquilinos u ocupantes precarios, el juez deberá, de oficio, ponerlos en
conocimiento de la demanda y emplazarles para que puedan mostrarse como partes. La omisión de este trámite, hace inaplicable la
sentencia respecto a dichos subinquilinos o terceros y la vuelve arbitraria, por violar el principio de la defensa en juicio”. (Corte Suprema
de Justicia del Paraguay • 07/10/1991 • Alto Paraná SACIFI c. Jebai, Semir (Ac. y Sent. N° 339) • LLP 1991, 699 • PY/JUR/163/1991).

“Con respecto a las otras personas, que viven sobre la parte del inmueble que linda con la calle De la Conquista – cuyos nombres no se
conoce por haberse negado a identificarse ante el Actuario Judicial la cuestión resulta más complicadas. Nadie duda que el derecho a la

8
defensa es inviolable, pero esa prerrogativa se ejerce mediante la comparecencia ante los Juzgados y Tribunales competentes. Si uno o
varios de los demandados se ponen al margen del sistema por su propia voluntad, y se niegan a identificarse al sólo efecto de trabar el
proceso, ello no puede ser óbice para negar al actor el derecho a obtener un pronunciamiento sobre la cuestión planteada. En este caso
debe entenderse que, desde el momento que el Juzgado ha proveído a los ocupantes de una oportunidad para darse a conocer y ellos
se han negado a facilitar sus nombres, han caído en la situación prevista en el artículo 622 y 623 del CPC, y en consecuencia los
efectos de la sentencia de desalojo contra los demandados conocidos, también les afecta, en la medida que ocupan el inmueble en
cuestión. En estas condiciones, estando demostrada la legitimación pasiva de los demandados, el derecho de dominio del actor, el
carácter precario de la ocupación y la incontestación de la demanda, corresponde confirmar la sentencia de desalojo, con costas. …(sic)
La negativa de los ocupantes a identificarse no puede justificar, de ninguna manera, que se dicte sentencia de desalojo contra personas
innominadas porque la inconducta o renuencia de ciertas personas (ocupantes del inmueble objeto de desalojo) no autoriza a la
Magistratura a desconocer preceptos procesales que hacen a la defensa en juicio y a la integración debida de la litis, como tampoco
autoriza a pronunciar sentencias condenatorias contra personas inciertas o innominadas, como lamentablemente ha ocurrido en este
caso particular (Voto de la minoría – Dr. Riera Hunter)“. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 15/06/2000 •
Benítez López, Lorenzo, Bogado, Reinaldo, Servín, Clotilde y Otras Personas Innominadas (Ac. y Sent. N° 61) • LLP 2000, 1219 •
PY/JUR/325/2000).

“La aclaratoria dictada por el juez, estableciendo que la sentencia de desalojo no tiene efectos contra uno de los ocupantes, no puede
ser admitida, porque el juicio de desalojo es indivisible y se tramita contra todos los ocupantes de una determinada fracción. Por
consiguiente, al haberse obviado la disposición del art. 623 del C.P.C. se ha dejado en indefensión al ocupante y violado las reglas del
debido proceso, debiendo anularse la sentencia”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 24/03/2000 •
Favero, Tranquilo c. Piacentini Galeano, Inocencio y M. Orrego de Piacentini, Amelia Luz (Ac. y Sent. N° 23) • LLP 2000, 1213 •
PY/JUR/323/2000).

“El mandamiento de desalojo no legaliza el despojo de la posesión si no existía una resolución anterior al mismo que lo autorice o afecte
expresamente en contra del desalojado, pues no resulta suficiente una declaración genérica para que tenga efectos en contra de todos
los ocupantes si no se ha dado cumplimiento a los arts. 623 y 632 del C.P.C.”. (Tribunal de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral,
Criminal, Tutelar y Correccional del Menor de Encarnación • 31/03/1999 • Ruiz Díaz, Víctor Hugo c. Bugs Vda. de Roa, Gertrudis Bartz
(Ac. y Sent. N° 15) • LLP 1999, 748 • PY/JUR/242/1999).

Art. 624.- Trámite. Al deducir la demanda deberá acompañarse la prueba

documental, en los términos del artículo 219, y ofrecer todas las pruebas que se
pretenda hacer valer. Al contestarla se cumplirán iguales requisitos y se
articularán todas las defensas que se tuvieren.
De la contestación de la demanda se dará traslado al actor para que, dentro del
plazo de seis días, pueda ampliar su prueba respecto de los nuevos hechos que
alegare el demandado. En el mismo plazo deberá contestar las excepciones que se
hubieren opuesto y ofrecer la prueba respectiva.

Fuente: CNC 600.- PM 668.- PM 668

Concordancia: CPC 145; 219; 220; 235; 621 al 623; 625; 626; 629.-
Sumario: 1. Prueba documental. 2. Ofrecimiento de las demás pruebas. 3. Actuación
similar al contestar la demanda. 4. Nuevo traslado al Actor.

1- Prueba documental: Siguiendo el criterio general del juicio ordinario,

donde la prueba documental debe ser acompañada con el escrito de demanda y
contestación de la demanda, se erige una pauta idéntica para el juicio de desalojo,
obligando al actor a que en el primer acto procesal presente todas las documentales que
justificaren su derecho.
Si no fueran adjuntadas a este primer momento ya no podrá hacerlo en el futuro,
debiendo actuar conforme lo regula el Art. 219 del CPC, si no la tuviere en su poder
individualizándola indicando su contenido, el lugar, archivo, oficina pública o persona
en cuyo poder se encuentre. Nos remitimos al explicativo de aquel articulado citado, en
los comentarios esenciales que sean aplicables.

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 2- Ofrecimiento de las demás pruebas: También estará obligado a ofrecer todas
las pruebas de que intente valerse en el proceso de desalojo, debiendo hacerlo en su
primera presentación. Envuelve concentrar ad eventum todos los medios probatorios,
suponiendo la aplicación de las principios de concentración, probidad y buena fe.
Concreta en optar por un sistema característico y distintivo del proceso ordinario,
superando la práctica dilatoria y burocrática de un momento procesal expreso para el
ofrecimiento de las pruebas, obligando a las partes que desde un momento temprano
exhiban las credenciales para litigar.
Son admitidos todos los medios de prueba estipulados en la norma procesal, aunque
con las limitaciones que serán descriptos en el comentario del Art. 626 del CPC.

3- Actuación similar al contestar la demanda: El demandado deberá

cumplir similar actuación al contestar la demanda de desalojo con relación a las
pruebas, estando compelido a acompañar las documentales y a ofrecer todas las pruebas
que justifiquen su defensa.
También articulará las defensas que tuviese, pues ya no podrá hacerlas en el futuro,
concentrando ad eventum las mismas, evitando discusiones aisladas. Consiste en pedir
que todos los actos de defensa, se enuncien en un solo momento, acumulando todas sus
pretensiones contra el actor, en tal sentido esbozará cada uno de los argumentos de
defensa como las excepciones (Art. 626), expresando el conjunto de medios de ataque y
defensa.
Al contestar la demanda obrará conforme a lo regulado por el Art. 235 del CPC.

4- Nuevo traslado al Actor: Una vez contestada la demanda tendrá que

correrse nuevamente traslado al actor por el plazo de seis días, a los siguientes efectos:
a) Ampliar su ofrecimiento probatorio respecto a los hechos nuevos que
fuera alegados por el demandado en su escrito de contestación.
b) Como también, a efectos de contestar las excepciones que fueran
opuestas por el demandado en contra de la acción de desalojo, ofreciendo las pruebas de
refutación de las excepciones promovidas.

Art. 625.- Apertura a prueba y resolución. Si existieren hechos controvertidos, el

juez dictará, dentro del día siguiente, el auto de apertura de la causa a prueba, por
un plazo máximo de quince días, y proveerá la ofrecida por las partes. No se
admitirá el plazo extraordinario.
Vencido el plazo de prueba y agregadas a los autos las producidas, quedará
conclusa la causa para definitiva, lo mismo que si se reconocieren los hechos o no
se articulare prueba, debiendo el juez dictar sentencia dentro del plazo de diez
días.
Si la demanda se fundare en la falta de pago de dos o más mensualidades, o en el
vencimiento del plazo convenido, no se admitirá más prueba que la confesión de
parte, el recibo de pago de los alquileres, o el documento que justifique el no
vencimiento del plazo.

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Fuente: CNC 601.- PM 668
Concordancia: CPC 133 inc. b); 149; 159; 243; 254; 255; 621; 622; 623; 626; 629 al
633.- CC 837 inc. a) y h).-
Sumario: 1. Apertura a pruebas. 2. Periodo de pruebas concluso. 3. Sentencia. 4.
Situaciones especialísimas.

1- Apertura a pruebas: De concurrir hechos controvertidos que importan la

existencia de distintos posicionamientos con relación a las circunstancias argüidas en el
litigio, debe ordenarse la apertura de la causa a pruebas, atento a que resulta imperiosa
la aportación de pruebas para demostrar la veracidad de los sucesos cuestionados.
La providencia de apertura a pruebas incumbirá ser dictada dentro del día siguiente
del ofrecimiento de las pruebas, es decir, una vez vencido el plazo de seis días de
traslado al actor. En el mismo acto de la apertura a pruebas el juez podrá ordenar el
diligenciamiento de las mismas. La notificación de la apertura a pruebas deberá hacerse
por cedula a las partes (Art. 133 inc. b) del CPC).
El periodo probatorio tendrá un plazo máximo de 15 días, lo que indica que no
podrá exceder dicho término, pero sí podrá ser inferior reduciéndose de conformidad al
arbitrio judicial, ajustando el plazo de acuerdo a las pruebas ofrecidas.
No se admitirá el plazo extraordinario de pruebas, previsto en el 255 del CPC,
atendiendo al tipo de proceso, donde no se discute la titularidad dominial y solo la
tenencia del inmueble, por tanto innecesario recurrir a plazos de prueba prolongados,
aun cuando tenga que realizarse prueba en el extranjero que en contados casos se
producirá.
Sin embargo, sigue vigente la posibilidad de la ampliación en razón de la distancia
dentro del territorio de la República, cuando deba decepcionarse prueba fuera del radio
de asiento del juzgado (Art. 254 en concordancia con el 149 del CPC).
Las partes deberán estar atentas, para que el juez ordene el diligenciamiento de las
pruebas dentro del plazo probatorio.

2- Periodo de pruebas concluso: Transcurrido el periodo de pruebas, se ordenará

la agregación de los producidas, quedando conclusa la causa para definitiva, ante lo cual
el juez ordenará el cierre del mismo, decretando que el expediente pase a estado de
resolución.
Actuará en el mismo sentido, si no existieren hechos controvertidos (de puro
derecho), sin que sea necesario un nuevo traslado, únicamente la simple declaración de
pasar a estado de autos para resolver, luego de lo cual dictará la decisoria final.
Asimismo, si no fuese ofrecida prueba o no existieren más elementos probatorios
que las documentales agregadas a la demanda y a la contestación de la demanda, pasará
a dictar la sentencia definitiva.

11
 3- Sentencia: La resolución de la causa, será emitida una vez concluidas los
trámites del proceso, conforme fuera descripto en el epígrafe anterior, dentro del plazo
de 10 días de encontrarse en estado de resolver.
También será la emitida sin más trámite, en la hipótesis referenciada en el art. 622
in fine del CPC.
Deberá contener los recaudos previstos en el Art. 159 del CPC, al cual remitimos.

4- Situaciones especialísimas: El párrafo tercero de la disposición sub-examine,

presenta dos disyuntivas específicas, que de presentarse inciden en regular determinados
medios probatorios. Las dos situaciones específicas surgen de:
a) Cuando la demanda se funda en la falta de pago de dos o más mensualidades
(art. 837 inc. h) del CC);
b) En el vencimiento del plazo convenido para la tenencia, sea locación, comodato,
u otro (Art. 837 inc. a del CC).
En ambos supuestos, se limita la posibilidad de ofrecer pruebas, las que se
circunscriben a la confesión de parte (Art. 276 y sgtes. del CPC), a la presentación del
recibo de pago de los alquileres devengados, o el documento que justifique el no
vencimiento del plazo.

Jurisprudencia

“Existiendo reconocimiento de que se ocupa un inmueble de propiedad de la accionante, que dicha ocupación lo es, o lo ha sido, en
carácter de alquiler, la única forma de impugnar la pretensión de desalojo es probando el no vencimiento del contrato, o el pago de las
cuotas respectivas con los comprobantes o recibos pertinentes, tal como lo manda claramente el artículo 625, última parte, del C. P. C.
… (sic). En el caso, el demandado no ha presentado los documentos o recibos que acreditan el pago en concepto de locación, no
pudiendo pretender demostrar o probar dicho pago con la demanda ordinaria promovida por cumplimiento de contrato, obligación de
hacer contrato de alquiler, modificación o disminución proporcional del precio de alquiler e indemnización por daños e intereses y
resarcimiento de daño moral." ya que dichas pretensiones en nada se relacionan (no existe conexidad) con el desalojo promovido por
falta de pago de las mensualidades adeudadas”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 09/02/2001 • 2D
Consultora Inmobiliaria S.R.L. c. Mereles, Nicolás Ubelino (Ac. y Sent. N° 01) • LLP 2001, 427 • PY/JUR/413/2001).

Art. 626.- Limitaciones. Todas las excepciones se opondrán conjuntamente al

contestar la demanda y serán resueltas en la sentencia definitiva. No se admitirá la
excepción de arraigo. Cada parte podrá presentar solamente hasta cuatro testigos.
Si fuere pertinente la prueba pericial, el juez designará perito único de oficio. No
se admitirá la presentación de alegatos. Si quedare pendiente sólo, total o
parcialmente, la prueba de informe, y ésta no fuere esencial, se dictará sentencia,
prescindiendo de ella, sin perjuicio de que sea considerada en segunda instancia, si
fuere agregada cuando se encontrare la causa en alzada.

Fuente: CNC 602.- PM 668

Concordancia: CPC 223 primer párrafo; 224; 235 primer párrafo; 314 al 363; 371 al
378; 460 tercer párrafo; 621 segundo párrafo; 624 segundo párrafo; y 689.
Sumario: 1. Oposición conjunta de defensas. 2. Admisibilidad de medios probatorios.
3. Prohibición de alegatos.

12
 1- Oposición conjunta de defensas: Todas las defensas o excepciones que pudiera
valerse el demandado, deberán ser opuestas al momento de contestar la demanda y se
tramitarán conjuntamente con la causa principal.
No se consentirán las excepciones previas previstas para el juicio ordinario,
teniendo en cuenta el trámite especial del proceso de desalojo, evitándose con ello las
dilaciones propias de los artículos de previo y especial pronunciamiento (Art. 223 del
CPC).
Las excepciones planteadas al no tener un procedimiento especial y previo, con
lógica obrarán definidas al dictar la sentencia de mérito de toda la causa, resolviéndose
en forma conjunta al sentenciar. En la decisoria, se realizará la fundamentación de las
excepciones, sea que fueran admitidas o no.
Por otro lado, la norma no establece limitación en cuanto al tipo de excepciones,
por lo que podrán promoverse todas las defensas previstas en el Art. 224 del CPC, e
incluso otras.
Salvo, claro está, la excepción de arraigo, que se encuentra expresamente prohibida
por la norma en análisis. Que actúa en concordancia con el “Protocolo de Las Leñas”
dentro del ámbito del Tratado de Mercosur, que establece el libre acceso a la justicia de
las personas físicas o jurídicas residentes en otro estado parte sin necesidad ninguna
caución o depósito.
De manera idéntica a las exigencias de la demanda y la contestación de la demanda
(Art. 624), las excepciones se opondrán con la obligatoriedad de ofrecer las pruebas de
estas al momento de incoarlas.

2- Admisibilidad de medios probatorios: Si bien el juicio de desalojo admite los

medios probatorios establecidos para el ordinario, lo hace con algunas limitaciones
propias de este modelo procesal.
En tal sentido regula cuanto sigue:
a) Testimonial: Solo son admisibles el ofrecimiento de cuatro testigos por parte.
Aplicase a este medio de prueba, las coordenadas previstas en los Art. 314 y sgtes. del
CPC.
b) Pericial: De ser pertinente la prueba pericial, esta se limita en su producción a
un solo perito designado por el juzgado (Art. 343 y siguientes del CPC). Es decir, la
designación de perito se hará en forma oficiosa (in officio iudicis)
c) Informes: No está prohibida la prueba de informes, la que podrá realizarse
conforme a las prescripciones del Art. 371 y sgtes. del CPC. Pero en la hipótesis de
quedar pendiente únicamente la prueba de informe, ya sea que no fuere diligenciada
total, o solo parcialmente (contestaciones insuficientes a los requerimientos
formulados), y el juez considere que no es esencial para resolver la causa, podrá dictar
sentencia sin ésta evitando su diligenciamiento.
Sin que obste a que sea considerada en Alzada, de producirse su agregación
posterior cuando el expediente se encuentre ante el Tribunal. Deben producirse dos
condiciones para ello: en primer lugar, que la omisión en la agregación no sea imputable
a la parte que se beneficia del tratamiento de esta prueba; en segundo lugar, que se haya
planteado recurso contra la sentencia que consienta la intervención de alzada, de lo

13
contrario la agregación ya no tendrá sentido por haber pasado la sentencia a autoridad
de cosa juzgada. Solo en estos casos será viable la agregación de la contestación del
informe.

3- Prohibición de alegatos: Expresamente se encuentra prohibida la presentación

de alegatos de bien probado que tengan por objeto permitir a las partes ameritar las
conclusiones de la causa. Así se resuelve, en concordancia con el tratamiento especial
del procedimiento de desalojo, que propicia una litigación acotada y breve.

Jurisprudencia

“La demanda por desalojo al reconocer, en la absolución de posiciones, la calidad de propietario en los actores se convierte en ocupante
precario, con lo cual se deja de tener andamiaje la posición jurídica de poseedora animus domini”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial de Asunción, sala 2 • 23/03/2001 • Mareco González, Graciela B. c. Adorno, Felicia (Ac. y Sent. N° 24) • LLP 2001, 683 •
PY/JUR/95/2001).

Art. 627.- Contrato de locación sin plazo. En los contratos de locación sin plazo
pactado, se dará para el desalojo el que acuerda la ley de fondo.
Vencido ese plazo, se decretará el lanzamiento inmediato por medio de la fuerza
pública.

Fuente: CNC 603.-PM 669.-

Concordancia: CPC 147; 621; 628 al 633; 634; 689.- CC 341; 808; 839.-
Sumario: 1. Locación sin plazo. 2. Desahucio.

1- Locación sin plazo: Cuando fuere celebrado un contrato de locación sin plazo
de vencimiento, sin término para la restitución del inmueble, se otorgará al desalojo los
plazos que acuerde la ley de fondo. Sin duda alguna, tratase de una hipótesis inusual la
prevista en la normativa, pues difícilmente un locador dejare de estipular el plazo de
vencimiento del contrato de locación.
Tenemos que distinguir, dos circunstancias, la primera tratada por la norma, que es
la fijación del término de conclusión del contrato de locación sin plazo determinado; y
la segunda, el plazo de lanzamiento una vez concluida el juicio de desalojo. La
circunstancia tratada en la disposición legal analizada, parecería circunscribirse a la
primera de las hipótesis, que conllevaría a analizar incluso la promoción previa de un
proceso de fijación de plazo de vencimiento ajeno al juicio de desalojo.
Creemos desafortunada la redacción del texto, por cuanto sería ilógico que se
admitiera una demanda de desalojo sin plazo, (aunque se tenga la posibilidad de
condena a futuro, Art. 634 del CPC, pero en ese caso siempre se sabrá el momento del
vencimiento), pues no se daría justamente la causal básica prevista en el Art. 621 del
CPC, obligación de restituir exigible, o la establecida en el Art. 634 del CPC con plazo
de locación convenido.

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 Actúa la norma procesal en concordancia con el Art. 808 del CC, en donde se
establecen los plazos de locación cuando este no ha sido determinado. Lo que importará
la necesaria tramitación de un juicio previo para establecer el plazo de la locación.
En esta hipótesis, si la locación fuera de aquellos descriptas como sin plazo
convenido de locación, se aplicará la regulación contenida en el Art. 839 del CC, que
establece plazos especiales de desalojo para aquel locatario que no adeude dos periodos
de alquileres.
En idéntico sentido, se actuará cuando por alguna circunstancia logre la
admisibilidad formal de una demanda de desalojo, de una locación sin plazo, aplicando
las regulaciones contenidas en el Art. 839 del CC, que señala:
“… b) si fuese casa o predio, después de 40 días. Si el precio se hubiese fijado por
días, después de 7 días;
c) si fuere un predio rústico donde exista establecimiento agrícola, después de 1
año; y
d) si fuere una tierra en que no exista establecimiento comercial, industrial o
agrícola, después de 6 meses”.
Es interesante referenciar que la norma sustantiva prevé que los plazos vencen
“después” de los tiempos establecidos, no antes, por lo que entendemos que el juez
podrá fijar un plazo mayor.
El precepto civil de fondo establece plazos específicos de cumplimiento
obligatorio, los que son distintivos a los plazos procesales (cuya forma de cómputo se
regula en el Art. 147 del CPC) en cambio los plazos civiles, surgen previstos en el Art.
341 del CC que prescriben sobre la continuidad de estos, comprendiendo a los días
inhábiles y feriados.

2- Desahucio: Una vez vencido el plazo otorgado por la ley de fondo, recién allí se
decretará el desahucio o lanzamiento inmediato. Es decir, ya no será necesario otorgar
un nuevo plazo, sino que el juez podrá ordenar el libramiento del mandamiento de
desalojo para que se haga efectivo sin más trámite.
A los efectos del cumplimiento efectivo del lanzamiento, podrá solicitar el auxilio
de la fuerza pública si necesario fuere, por lo que el oficial de justicia comisionado
actuará acompañado de la autoridad policial para el mejor cumplimiento de la orden
judicial.

Art. 628.- Contrato de plazo vencido y otras hipótesis. Si existiere contrato de

locación de plazo vencido, o se hubiere rescindido por falta de pago del alquiler, o
se tratare de un ocupante precario, obligado a restituir, se decretará el
lanzamiento en la misma forma, pudiendo el juez, en tales casos, según las
circunstancias, acordar un plazo que no podrá exceder de diez días.

Fuente: CNC 604.- PM 670.-

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Concordancia: CPC 621, 1er. p. in fine; 627, 2º. p.; 630 al 633; 689.- CC 837, incs. a)
y h); 838.-
Sumario: 1. Casos previstos. 2. Plazo de lanzamiento.

1- Casos previstos: La normativa previsiona varias hipótesis facultando al juez a

disponer el lanzamiento, haciendo lugar a la pretensión del actor. Las mismas son:
a) Existencia de un contrato de locación vencido, situación lógica, pues ante el
vencimiento del contrato la obligación de restituir se evidencia con notoriedad.
b) Rescisión por falta de pago del alquiler, en cuyo caso también procede el
lanzamiento por incumplimiento del locatario. Actúa en concordancia con el Art. 837
inc. h) del CC, que preceptúa la posibilidad de concluir el contrato de locación por falta
de pago de dos mensualidades vencidas, con la aclaración que la norma procesal,
simplemente requiere la falta de pago de alquiler, sin que sea necesario se trate de dos
mensualidades.
c) Converja sobre un ocupante precario, obligado a restituir, lo que equivale decir,
que haya reconocido la tenencia, sin alegar posesión u otro derecho que avale la falta de
exigibilidad.

2- Plazo de lanzamiento: La disposición legal prescribe que actuará conforme a lo

reglado en el Art. 627 del CPC, ordenándose el lanzamiento inmediato, lo que implica
pueda ordenar su cumplimiento sin más trámite, sin necesidad de otorgar plazo alguno
al obligado a restituir.
No obstante, la misma norma aclara, que el juez puede según las circunstancias del
caso, otorgar un plazo que no podrá exceder de diez días, para que desaloje motus
propio, luego del cual se expedirá el mandamiento de desahucio comisionando a un
oficial de justicia para su diligenciamiento

Jurisprudencia

“Debe rechazarse la excepción de pago documentado interpuesta cuando la falta de pago del alquiler no ha sido una cuestión planteada
en la demanda –que se basa en el vencimiento del plazo pactado–“. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 2 •
15/04/2011 • Firma MAIGON S.A. de Inmuebles c. Firma San Fernando s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 53) • La Ley Online; •
PY/JUR/191/2011).

“Es procedente hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta cuando la actora ha acreditado haber cumplido con las condiciones
pactadas en el contrato de alquiler con la comunicación oportuna de su voluntad de no renovar el acuerdo con noventa días de
antelación”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 2 • 15/04/2011 • Firma MAIGON S.A. de Inmuebles c. Firma
San Fernando s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 53) • La Ley Online; • PY/JUR/191/2011).

“Debe confirmarse la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo interpuesta contra el locador cuando el contrato de locación
con plazo vencido prueba la relación contractual entre las partes y la obligación que tiene la demandada de restituir el bien locado”.
(Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 4 • 04/03/2011 • Areco de Vera, Gladys E. c. Céspedes B., Fernando s/
Desalojo. (Ac. y Sent. N° 6) • La Ley Online; • PY/JUR/91/2011).

“Cabe admitir la demanda de desalojo cuando, al tiempo de plantearse la misma, el incumplimiento del pago de dos cánones locatorios
se hallaba configurado –art. 837 inc. h) del CC–“. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 22/12/2010 •
Colmán Gómez, Roberto Tomás c. Verli Romero, Guido s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 145) • La Ley Online; • PY/JUR/1017/2010).

16
“Es procedente la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo cuando el demandado no ha negado su firma y el contrato se
encuentra vencido –no se ha probado su renovación–. … (sic) Corresponde confirmar la sentencia que hizo lugar a la demanda de
desalojo cuando la permanencia del codemandado en el inmueble no ocasiona la tácita reconducción de la locación sino la continuación
del contrato en las mismas condiciones con la facultad del locador de exigir la devolución del bien en cualquier momento”. (Tribunal de
Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 16/11/2010 • Valdivieso, Antonio Pedro Guillermo c. Berni Mariani, Angel Javier y
otros s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 129) • La Ley Online; • PY/JUR/886/2010).

“Debe ser confirmada la sentencia que hizo lugar a la acción de desalojo cuando es procedente la restitución del inmueble a la actora –
locadora– al haberse cumplido el plazo de vigencia del contrato de locación”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción,
sala 3 • 17/02/2010 • Vázquez, Sonia Elizabeth c. Caballero Volta, Alberto José y/o Inquilinos precarios s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 11) •
La Ley Online; • PY/JUR/103/2010).

“Habida cuenta que el desalojo se promovió sobre la base de la falta de pago de alquileres y vencimiento del contrato, en la sentencia el
juez puede hacer lugar al desalojo por ambas causales o por una de ellas, indistintamente, no violándose en este último caso el principio
de congruencia porque lo importante es que la decisión concede lo que ha sido objeto de petición, que es el desalojo de la demandada y
su lanzamiento”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 14/05/2001 • Empresa 25 de Mayo S.A. c. Osiris
Representaciones S.A. (Ac. y Sent. N° 42) • LLP 2001, 1068 • PY/JUR/214/2001).

Art. 629.- Recurso. La única resolución apelable será la sentencia definitiva. El

recurso se concederá en relación y con efecto suspensivo.
El Tribunal deberá dictar sentencia dentro del plazo de quince días.

Fuente: CNC 605.- PM 671.-

Concordancia: CPC 133 inc. j) in fine; 395; 396; 400; 1er. p.; 432 al 434; 625 segundo
párrafo, 626; 630 al 633; 689.-
Sumario: 1. Vías de impugnación. 2. Término para la apelación. 3. Forma de concesión
recursiva. 4. Plazo del Acuerdo y Sentencia.

1- Vías de impugnación: La sentencia de desalojo podrá ser impugnada vía

recursos convencionales, así podrá interponerse la aclaratoria, apelación y nulidad.
Ahora bien, no podrán ser recurridas vía apelación ninguna otra resolución dentro
del proceso de desalojo que no sea la sentencia, siendo inapelables las resoluciones que
se producen en la sustanciación del juicio.
La inapelabilidad de las resoluciones, que no sea la sentencia, no importa la
irrecurribilidad de estas, por lo que se podrán interponer otros recursos en contra de las
resoluciones dictadas en la tramitación del juicio de desalojo. Así podrán interponerse la
reposición, aclaratoria y el recurso de nulidad, cuando sean procedentes.
Atento al carácter especial de este tipo de proceso, la norma limita la vía recursiva,
restringiendo el uso del recurso, de apelación a la sentencia definitiva, evitando con ello
el fin dilatorio que generalmente conlleva la impugnación vía apelación, sobre todo si
tiene efecto suspensivo del proceso principal, con ello se busca reducir
considerablemente el número de apelaciones de cuestiones formales o accesorias, que
genera mayor celeridad y ahorro de tiempo en procesos que como el desalojo solo
versan sobre la tenencia de inmuebles y no sobre cuestiones dominiales.

2- Término para la apelación: En cuanto al plazo para interponer los recursos,

estos se regirán por lo dispuesto en el Art. 396 del CPC, que establece que en recurso de

17
apelación en contra de sentencias será planteado dentro de los cinco días de haberse
notificada la resolución definitiva.

3- Forma de concesión recursiva: El recurso de apelación en contra de la

sentencia de desalojo se concederá en relación tramitándose conforme a las
formalidades de las disposiciones contenidas en las arts. 432 y sgtes. del CPC. En
consecuencia, ya no podrán alegarse hechos nuevos, ni abrirse la causa a prueba en
Alzada, con la salvedad de la posibilidad de agregar los informes, previstos en el Art.
626 in fine del CPC.
Asimismo, el recurso se concederá con efecto suspensivo (Art. 400 del CPC),
quedando sin poder ejecutarse la resolución definitiva hasta tanto se resuelva en
segunda Instancia la vía impugnativa promovida. Lo que implica, que el expediente
principal será remitido al Superior.

4- Plazo del Acuerdo y Sentencia: El Acuerdo y Sentencia que será emitido por el
Tribunal Superior deberá expedirse en el término de 15 días, a contar de haber quedado
en estado de resolver.

Art. 630.- Lanzamiento. El lanzamiento se verificará sin perjuicio de las acciones

que por cualquier concepto el demandado pudiere hacer valer en juicio distinto
contra el demandante; pero si aquél hubiere obtenido la retención en el juicio
correspondiente, el lanzamiento no tendrá lugar, salvo que el demandante
garantice su pago con caución suficiente a criterio del juez. No será admisible la
caución juratoria.

Fuente: CNC 606.- PM 672.-

Concordancia: CPC 498; 499; 625 segundo párrafo; 627; 628; 632; 633; 650 primer
párrafo; 672; 689.- CC 1826 al 1832.-
Sumario: 1. Lanzamiento sin interrupción. 2. Retención de inmueble. 3. Caución
suficiente.

1- Lanzamiento sin interrupción: El articulado aclara la situación generada con la

interposición por parte del demandado de otras acciones legales contra el demandante,
dejando en claro que estos no interrumpirán el desahucio ordenado por el juez, por lo
que el desalojo se cumplirá inexorablemente.
Indica la norma que las acciones, aunque vinculadas al contrato, no tendrán la
fuerza suspensiva del mandamiento de desalojo, impidiendo que se cumpla con la
sentencia.
Parece lógico de estar en presencia de una sentencia de condena, que la ejecución
de una resolución firme y ejecutoriada no pueda ser paralizada por acciones conexas, la
que deberá cumplirse irremediablemente.

18
 Claro que para ejecutar la decisoria, deberá estarse ante una condena de desalojo
firme, que se haya notificado y transcurrido el plazo otorgado en sentencia para la
desocupación voluntaria del inmueble, conforme a lo prescripto en los Arts. 627 y 628
del CPC.
Nada obsta que el demandado plantee las acciones legales que crea
convenientemente a su derecho, empero tendrán el efecto de evitar el lanzamiento.

2- Retención de inmueble: La excepción a la regla expuesta en el epígrafe anterior,

surge con la demanda de retención de inmueble por pago de mejoras, que de ser
admitida favorablemente en beneficio del inquilino u ocupante precario, tiene la
virtualidad de evitar el lanzamiento, porque justamente el objeto de este juicio es retener
el inmueble hasta el pago total de las mejoras introducidas.
La retención otorga potestad a quien lo plantea de conservar la tenencia sobre la
cosa ajena hasta tanto se abone por la mejoras introducidas en el mismo inmueble.
Surge regulado en el Código Civil, Arts. 1.826 al 1.832.
Resulta claro que de plantearse la retención del inmueble lo pretendido es conservar
la cosa, hasta tanto se paguen los gastos irrogados en beneficio de la cosa, el objetivo de
la acción deviene obvio, sin embargo la norma nada dice si debe tratarse de una
sentencia de retención favorable o simplemente de una demanda interpuesta con una
medida cautelar de no innovar o prohibición de cumplir el mandato judicial decretado
en otro juicio (desalojo), por lo que la cuestión es arto compleja, cuando chocan dos
intereses en discordia, una avalada con sentencia firme (desalojo), y otra no, con una
orden de retención, que en el futuro puede o no ser acogida formalmente.
La disyuntiva parecería ser resuelta por el Art. 1.827 segundo párrafo del CC, al
regular que la retención podrá ser decretada con carácter provisoria y hasta un monto
determinado, en las mismas condiciones que procede una medida cautelar, en cuyo caso
se suspende el lanzamiento, pero debemos esclarecer que la jurisprudencia no es
uniforme al respecto.

3- Caución suficiente: Ahora bien, el lanzamiento aun podrá ejecutarse en los

casos de retención, si el actor garantiza el pago de las mejoras otorgando caución
suficiente de abonarlas, la que será fijada según el libre arbitrio judicial.
La garantía podrá ser real, (hipoteca, embargo de la cosa objeto del juicio) o
personal (fianza de tercero, aval financiera, bancaria u otra similar).
Estará prohibida la caución juratoria, que es entendida como aquella realizada por
el obligado al pago o su representante legal de comprometerse bajo juramento que
cumplirá con la obligación de pago, prestado en el expediente. Recalcamos que este tipo
de caución no encuentra justificativo en el orden procesal positivo de nuestro país,
aunque está arraigada en la costumbre tribunalicia que día a día la utiliza (especialmente
para la concesión de medidas cautelares).

Jurisprudencia

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 “Cabe hacer lugar a la demanda de desalojo incoada cuando la demanda de retención por mejoras no enerva la acción de desalojo, ni
su tramitación, ni procede la acumulación por ser juicios de naturaleza diferentes”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de
Asunción, sala 2 • 15/04/2011 • Firma MAIGON S.A. de Inmuebles c. Firma San Fernando s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 53) • La Ley
Online; • PY/JUR/191/2011).

“La demanda de retención de inmueble por pago de mejoras sólo puede ser ejercida como medio de defensa en un juicio de desalojo o
de reivindicación, y no como acción autónoma independiente, pero debe admitirse cuando las partes no lo han objetado. …(sic) El
derecho de retención sobre una cosa ajena en virtud del crédito que se tenga contra el propietario por gastos realizados en la cosa es un
derecho que puede ser ejercido como acción o demanda, siendo un juicio diferente y no un medio de defensa procesal (del voto del Dr.
Paredes Bordón). (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 2 • 31/12/2010 • Pavón, Nicasio c. Maidana Roig,
Rubén Alcides s/ Retención de inmueble. (Ac. y Sent. Nº 153) • La Ley Online; • PY/JUR/1006/2010).

“Si se considera la medida cautelar de no innovar dictada en el juicio ordinario equiparable a una retención de inmueble, no existe
impedimento para pronunciarse sobre el desalojo y definir si se hace lugar o no al mismo, estando solamente supeditado a lo dispuesto
en el artículo 630 del Código Procesal Civil”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 17/03/2008 • Hispar
S.A. c. Méndez de Barrios, Maura y Otros s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 9) • LLP 2008 (mayo), 444 • PY/JUR/64/2008).

“El juicio de desalojo que es sumario y por tanto no permite discutir cuestiones de fondo, que solamente pueden ser ventilados en los
juicios ordinarios, en el caso la accionante presenta documentación que demuestran la propiedad de la res litis por lo cual puede exigir
el desalojo de los demandados”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 12/09/2002 • Cooperativa Lambaré
Ltda. c. Ramírez Vázquez, Celeste (Ac. y Sent. N° 108) • LLP 2002, 1359 • PY/JUR/129/2002).

“La demandada por desalojo, que en su contestación solicita la retención del inmueble por mejoras realizadas, reconoce implícitamente
su calidad de precarista, lo cual es un hecho relevante para hacer lugar a la acción”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de
Asunción, sala 3 • 28/03/2001 • Núñez de Orrego, María Elba c. Ayala, Victoria Concepción (Ac. y Sent. N° 22) • LLP 2001, 573 •
PY/JUR/70/2001).

Art. 631.- Notificación. La sentencia de desalojo se notificará también por cédula o

personalmente a los subinquilinos y ocupantes precarios mencionadas en el
artículo 623, y éstos dispondrán para el desalojo del mismo plazo acordado al
inquilino principal.

Fuente: CNC 607.- PM 673.-

Concordancia: CPC 135 al 138; 621; 623; 627; 628; 630.-
Sumario: 1. Notificación a subinquilinos y otros. 2. Plazo idéntico para desalojar.

1- Notificación a subinquilinos y otros: La sentencia de desalojo, será notificada

por cedula o personalmente a los intervinientes del juicio (actor y demandado), y en
idéntica forma a los subinquilinos y ocupantes precarios que fueran identificados como
tenedores del predio conforme a lo dispuesto por el Art. 623 del CPC.
Situación por demás razonable teniendo en cuenta que estos fueron invitados a
mostrarse como parte del juicio, independientemente que lo hayan hecho o no, pues
desde el origen de la acción se tomó nota y así se les comunicó que la pretensión
tendría efectos contra estos.

2- Plazo idéntico para desalojar: El in fine del precepto, deja en claro una
situación hasta si se quiere obvia pero de prudente inclusión para evitar disquisiciones
intrascendentes, en tal sentido preceptúa, que el plazo para desalojar será el mismo al
que tendrán la parte demandada o inquilino principal.
Comporta que la sentencia se ejecutará también en contra de estos, por lo que
también se le comunicará el resultado del litigio.

Jurisprudencia

20
“El Tribunal de Alzada se ve imposibilitado jurídica y procesalmente de emitir pronunciamiento de fondo hasta tanto se realice la
notificación de la sentencia definitiva respecto de dos demandados que fueron declarados rebeldes, en su domicilio real -que es el lugar
en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de desalojo- si que la notificación de la sentencia se realizó solamente en el domicilio
procesal constituido por uno de los demandados y no debe omitirse la notificación respecto a los otros puesto que pueden tener
derecho, eventualmente, para interponer recursos (del voto en disidencia del Dr. Riera Hunter)”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial de Asunción, sala 1 • 16/04/2007 • Delgado de Ivaszuk, Elba C. c. Dávalos Vda. de Arana, Gilda y otros. (Ac. y Sent. Nº 17). •
LLP 2007 (junio), 603 • PY/JUR/5/2007).

Art. 632.- Efectos de la sentencia frente a terceros. El desalojo se hará efectivo

contra cualquier ocupante posterior a la iniciación del juicio, si el actor al
promoverlo, hubiere pedido:
a) que se inscriba como litigioso el predio objeto del juicio. La anotación deberá
publicarse durante tres días por edictos, en un periódico de gran circulación; y
b) que el juez, o el secretario comisionado para el efecto, practique el
reconocimiento del predio, dejando constancia de sus ocupantes.
Estas diligencias deberán efectuarse dentro del plazo de ocho días contados desde
la promoción de la demanda.

Fuente: CNC 608.- PM 674.-

Concordancia: CPC 37; 140 primer párrafo; 142; 145; 367; 370; 621; 633; 689; 723;
724.- COJ 261; 265; 268.-
Sumario: 1. Efectos contra terceros, condicionales. 2. Plazo para efectuarla.

1- Efectos contra terceros, condicionales: La sentencia de desalojo se cumplirá

también en contra de los ocupantes posteriores a la promoción de la demanda, siempre y
cuando el actor precautelando su derecho lo haya pedido expresamente. De no hacerlo
correrá con las responsabilidades y perjuicios de su omisión, riesgos que pueden ser
evitadas cumpliendo las siguientes condicionales:
a) Inscripción del inmueble como litigioso: Una primera condición exige que se
inscriba como litigioso el inmueble objeto del juicio de locación, anotación que deberá
hacerse con una nota marginal en la Dirección General de los Registros Públicos (Arts.
261, 265 y 268 del COJ)
Complementariamente a dicha inscripción registral deberá publicarse edictos
durante tres días en un periódico de gran circulación en el país.
b) Reconocimiento del inmueble locado: A más de lo expuesto, deberá solicitar la
constitución del juzgado en el inmueble objeto de la litis, ya sea por parte del juez
propiamente, o mediante el Actuario comisionado al efecto por el juez, actuación donde
dejarán constancia de los ocupantes del predio, o en su caso, de la no existencia de
intrusos, con los detalles de identidad de los ocupantes, todo ello mediante acta labrada.
Podrá también peticionarse, que complementariamente se tomen placas fotográficas del
lugar, e incluso, obtener una constancia fílmica del lugar, de todo lo cual quedará
asentado en el acta.

21
 2- Plazo para efectuarla: Las diligencias prescriptas con anterioridad, que tienen
por objeto hacer efectivo el desalojo contra terceros, tendrán que efectuarse dentro del
plazo de ocho días contados desde la promoción de la demanda, aunque más
técnicamente desde la providencia de trámite que los ordene.
Si no se las practica en forma y plazo, estas no podrán ser alegados con relación a
terceros, por lo que entendemos que la imperatividad de la norma comporta una
necesaria sujeción al plazo procesal establecido.

“El abogado convencional del demandante reconoce que es el oficial de justicia el que no puede ampliar o exceder la orden de desalojo
contra personas que no figuran en el mandamiento respectivo y que dicha ampliación, empero, ha sido cometida por dicho auxiliar de
justicia y no por el demandado. La tesis de que dicho acto ilícito que la actora reconoce que fue cometido por el oficial de justicia y no
por el demandado, haya beneficiado presuntamente a este tampoco le puede convertir en el responsable de los excesos de dicho oficial
de justicia ni, consiguientemente, en el legitimado pasivo en la presente causa por daños y perjuicios porque nadie puede ser
responsable de actos cometidos por otras personas que no están bajo su dependencia”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial
de Asunción, sala 1 • 26/10/2000 • Agüero, Rubén Darío c. Acosta, Elio (Ac. y Sent. N° 118) • LLP 2001, 173 • PY/JUR/131/2000).

“En un juicio de desalojo debe intentarse identificar a los demandados por medio del procedimiento previsto en el art. 632 C.P.C., en
concordancia con los art. 623 y 631 del C.P.C., en el supuesto de que tal procedimiento no fuese idóneo para obtener la identificación de
los ocupantes del inmueble que pretende desalojar o fracasare por impedimentos materiales o de hecho provocado por los mismos
ocupantes, deberá darse intervención del Defensor de Ausentes previo cumplimiento de los dispuesto en los arts. 140 y 141 del C.P.C.”
(Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 05/11/1998 • Río Cue S.A.C.I.F.A. c. Ocupantes precarios (Ac. y
Sent. N° 81) • LLP 1999, 843 • PY/JUR/366/1998).

Art. 633.- Derechos de posesión o dominio. El resultado del juicio de desalojo no

podrá hacerse valer contra los derechos de posesión o dominio que las partes
invocaren en otro juicio.

Fuente: CNC 609.- PM 675.-

Concordancia: CPC 621, 1er. p.; 625, 2º párrafo in fine.-

Como en el juicio de desalojo solo se discuten cuestiones relativas al derecho de

tenencia, debe ceder ante pretensiones de mayor fuste o envergadura jurídica, tal cual se
articula en los juicios donde se discuten la posesión y el dominio de los inmuebles.
Ante lo cual, el resultado del juicio de desalojo no puede ser invocado, en contra de
derechos de mayor relevancia que surgen disentidos en otros juicios. De ahí que la
sentencia de desalojo no tenga efectos de caso juzgada material en cuanto a la posesión
o al derecho de propiedad, ya que únicamente versa sobre la tenencia.
La sentencia de desalojo no causa estado, pudiendo volver a discutirse la posesión y
el dominio de la cosa en otra controversia ordinaria.

Jurisprudencia

“En los juicios de desalojo, siempre quedan a salvo los derechos de posesión o dominio que invocaren las partes en otro juicio (artículo
633 del Código Procesal Civil)”. (Corte Suprema de Justicia del Paraguay • 10/05/1995 • Acción de inconstitucionalidad en el juicio
Gotze, Bernardo c. Irala, Tomás; Saucedo, Amado y Centurión, Ladislao s/ desalojo (Ac. y Sent. N° 86) • LLP 1995, 255 •
PY/JUR/49/1995).

“A la parte demandada por desalojo no le basta con alegar la posesión para paralizar la demanda, sin haber aportado pruebas sobre la
situación posesoria”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 05/04/2011 • Delosantos Amarilla, Pablo c.
Gutiérrez Delosantos, Carlos y Gutiérrez, Miriam de s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 25) • La Ley Online; • PY/JUR/162/2011).

22
“Las cuestiones relativas a la posesión y propiedad del inmueble deben ser objeto de una contienda más amplia que
comprenda todas las pretensiones y derechos de las partes, por lo que es imposible considerar a la demandada una ocupante
precaria”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 03/02/2011 • Florenciañez, Teresa Leonor c. López Sosa,
Héctor Luis o López, Héctor Luis y de cualquier otro ocupante precario si los hubiere s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 1) • La Ley Online; •
PY/JUR/24/2011).

“Las cuestiones relativas a la posesión y propiedad del inmueble deben ser objeto de una contienda más amplia, que comprenda todas
las pretensiones y derechos de las partes”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 • 19/10/2010 • Garcete de
Esgaib, Nélida Dominga c. Morgestern, Mercedes Isabel s/ Desalojo. (Ac. Sent. Nº 114) • La Ley Online; • PY/JUR/809/2010).

“Es improcedente la demanda de desalojo cuando en el juicio se observan cuestiones vinculadas con la propiedad o la posesión, las
cuales deben ser resueltas en un proceso ordinario”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 1 • 18/08/2009 •
Serrano Ortíz, Josefina c. Serrano Ortíz, Alberto Ramón y Bordón, María Magdalena s/ Desalojo. (Ac. y Sent. N° 47) • La Ley Online; •
PY/JUR/391/2009).

“Siendo que el juicio de desalojo procede contra el locatario, sub-locatario o cualquier ocupante precario –art. 621 CC–, existiendo un
contrato de compraventa, el comprador no puede estar relacionado con ninguna de estas figuras, ya que en razón de dicho contrato él
pasa a ser, por voluntad del vendedor, titular del inmueble…(sic) La cláusula por la cual se ha establecido que en caso de atraso de más
de seis meses en el pago de la obligación asumida por la parte compradora del inmueble se podrá solicitar el desalojo, cede ante la
clara disposición de la Ley establecida en el art. 621 del CPC y la naturaleza propia del desalojo que no permite discusión o debate
sobre cuestiones vinculadas con la posesión o propiedad del inmueble respectivo, las cuales deben ser ventiladas en el correspondiente
juicio ordinario en el cual podrá producirse la prueba necesaria para determinar si el contrato en cuestión puede considerarse resuelto o
no (del voto del Dr. Riera Hunter). (Tribunal de Apelación Civil y Comercial, sala 1 • 03/11/2008 • Pampliega Velázquez, Carlos Alfonso
c. López de Bethge, Beatriz y otro s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 82). • LLP 2008 (diciembre), 1291 • PY/JUR/501/2008).

“Tanto la posesión pública, pacífica y continuada, así como la intención de tener la cosa para sí con ánimo de dueño, alegadas por el
demandado no pueden ser estudiadas ni consideradas en un juicio sumario de desalojo, ya que estos hechos deben ser probados y
acreditados en un juicio ordinario de usucapión”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 5 • 23/06/2008 • Ayala
Bosio, Roberto Hernán c. Macchi, César Ramón de Mercedes y Otros s/ Desalojo. (Ac. y Sent. Nº 61) • LLP 2008 (agosto), 825 •
PY/JUR/171/2008).

“En el juicio de desalojo se halla descartada toda posibilidad de debatir el mejor derecho de la posesión o la posesión misma; por lo
tanto, la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos probatorios
que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación”. (Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 2 •
23/06/2004 • Credicentro S.A. c. Vega Sanchís, César R. (Ac. y Sent. N° 91) • LLP 2004, 1047 • PY/JUR/192/2004)

“Es improcedente la demanda de desalojo contra los poseedores ya sean éstos legítimos o no, en cualquiera de los supuestos y siempre
que aparezca acreditada esa calidad –en el caso, recibida la posesión de un inmueble en virtud de un compromiso de compraventa del
inmueble existente entre las partes-, todo ello sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario”. (Tribunal de
Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral, Criminal, Tutelar y Correccional del Menor de Encarnación, sala 1 • 30/06/2003 • Kressburgo
S.R.L. c. Neiri Acorde (Ac. y Sent. N° 99) • LLP 2003, 925 • PY/JUR/426/2003).

Art. 634.- Condena de futuro. La demanda de desalojo podrá interponerse antes

del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la
sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquel. Las
costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la
demanda, cumpliere con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en la
forma convenida.

Fuente: CNC 610.- PM 676.- Extranjera: CPCyCN Arg. 688.

Concordancia: CPC 192; 198; 621; 689.-
Sumario: 1. Demanda interpuesta antes del vencimiento de locación. 2. Costas al actor.

1- Demanda interpuesta antes del vencimiento de locación: Podrá demandarse el

desalojo antes del vencimiento del plazo de locación, es decir antes del plazo estipulado
para devolver el inmueble, viabilizados para que su cumplimiento se produzca una vez
que el término previsto se haya cumplido.
Denominase “condena a futuro” o “desalojo anticipado”, porque la acción si bien
puede tener un resultado favorable para quien lo plantea, el desahucio recién puede
efectivizarse una vez que el plazo locativo haya vencido.

23
 Este tipo de prospectiva procesal, busca brindar celeridad y seguridad jurídica en
favor del locador-propietario, que ya descuenta que tendrá inconvenientes para
recuperar la tenencia del bien locado, habilitando el ejercicio de una pretensión antes de
operado el vencimiento pactado del plazo de locación.
Para que se presente la hipótesis prevista, resulta vital la existencia de un contrato
de locación en transcurso y vigente, sin vencimiento aun, como presupuesto de validez.
Indudablemente presupone un supuesto atípico, que casi con seguridad también
presupondrá el conocimiento previo que el demandado se negará injustificadamente a
devolver el inmueble cuando estuviere obligado a hacerlo, o en circunstancias de
locaciones a plazos prolongados.
Corresponde volver a resaltar, que la sentencia previamente dictada se cumplirá,
una vez que el condenado esté obligado a restituir, vencido el término de la locación.

2- Costas al actor: Devela una excepción a la regla de imposición de las costas al

vencido, pues la normativa establece que las costas serán soportadas por el actor en el
caso de demandas anticipadas antes del vencimiento del plazo de locación.
La salida legal, es justa, en el sentido de imponer las costas al actor, pues en este
caso el demandado tan siquiera está obligado a la restitución, teniendo en cuenta que
resulta protegido por un contrato en vigor. Al ser el actor quien ocasiona el juicio,
racional deviene que pague las costas del proceso.
Para que las costas se impongan al actor, será necesario el cumplimiento de dos
requisitos.
a) allanarse a la demanda;
b) cumplir con la obligación de desocupar el inmueble, o, en su caso, devolverlo en
la forma convenida.
Cuando ambos supuestos se cumplan, las costas se impondrán al actor, de lo
contrario, se seguirá el principio general de la teoría objetiva de la derrota, por tanto,
interpuesta al vencido. La simple oposición al desalojo ya genera responsabilidad en el
demandado.

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