N° de Solicitud Banco 792328

N° de Servicio Tasadora 22268

Fecha de Expedición 29-Dic-2021
Fecha de Caducidad 29-Dic-2022
BBVA CONTINENTAL
CONTILOCAL

Tipo de Tasación Comercial Nueva N° de Garantía

Solicitante BBVA CONTINENTAL OF. Vitarte FUNC. Gabriela Elisa Guzman Retto
Cliente INVERSIONES CENACOR S.A.C.

Propietario (s) BRYSON HILLS PERÚ S.A.

Fecha de inspección 27/12/2021

LOTE 06 B DE LA MANZANA B9 ZONA LOTIZACIÓN INDUSTRIAL HUACHIPA ESTE. Distrito de San Antonio. Provincia de Huarochiri
Dirección Registral
y Departamento de Lima.

Dirección Municipal Información no Proporcionada

LOTE S/N DE LA MANZANA S/N ZONA LOTIZACIÓN INDUSTRIAL HUACHIPA ESTE. Distrito de San Antonio. Provincia de Huarochiri
Dirección según inspección ocular
y Departamento de Lima.

Tipo de inmueble Terreno Ocupante Propietario

Descripcción TIPO DE USO (*) % TIPO DE USO (*) %

Desocupado 100%

Zonificación I2 Material de construcción No Aplica

Año de construcción No Aplica Estado de conservación del bien 0

Area de terreno 1,466.60 m2 Area construida m2

Declaratoria de fábrica SÍ 0% NO X 100% Tipo de declaratoria TOTAL PARCIAL

Cargas SÍ X NO Gravámenes SÍ X NO

VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL TERRENO EDIFICACION (*)

US$ 186,662.00 186,662.00
VALOR COMERCIAL
S/ 757,287.73 757,287.73
US$ 149,329.60 149,329.60
VALOR DE REALIZACIÓN
S/ 605,830.19 605,830.19

VALORES NO INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL EDIFICACION (*)

US$
VALOR COMERCIAL
S/
US$
VALOR DE REALIZACIÓN
S/

VALOR TOTAL DEL PREDIO MONEDA VALOR TOTAL (Redondeado) INSCRITO EN RRPP NO INSCRITO EN RRPP
VALOR TOTAL (RRPP + NO INSCRITO) US$ 187,000.00 186,662.00
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO S/ 758,659.00 757,287.73
US$ 150,000.00 149,329.60
VALOR DE REALIZACIÓN
S/ 608,550.00 605,830.19

VALORES DE RECONSTRUCCIÓN MONEDA VALOR TOTAL (Redondeado) EDIFICACION OBRAS COMPLEMENT.

V. RECONSTRUCCIÓN (INCL. US$
CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.) S/

Tipo de cambio aplicado 4.057 Soles / Dólar

Observaciones El predio (anterior a la independización y con 30 años de antiguedad) cuenta con una HIPOTECA inscrita en el as D00001 a favor
de JORGE SEGUNDO ZEGARRA REÁTEGUI hasta por la suma de US$ 83,472.685, con fecha del 21/04/2014. y una RESOLUCIÓN
ADMINISTRATIVA en el as D00002 , trasladada del as D00002 de la PE 147070281.
Conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT), según el Art. III.C.19, para terrenos con un solo frente a vía pública, se
afectará con un 50% a la porción denominada Sector B, ya que los lados derecho e izquierdo excede 3 veces el frente del
terreno.
Al no contar con placa de numeración exterior no se pudo corroborar la dirección registral del predio.
Conforme a lo indicado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú en su Art. 8 numeral 2 Cap. II Titulo II, al no existir
certeza sobre la identificación del predio, se indicará la distancia entre la esquina y el extremo más próximo al predio. Se
procedió a tasar el predio ubicado en 11°54'58.5"S 76°52'01.7"W (Google Earth).
Cabe mencionar que se cuentan con referencias de mercado ubicadas en el interior de la misma Zona Industrial Huachipa Este
del predio a tasar.
Cabe mencionar que no se cuenta con plano de zonificación de la zona, se está considerando una zonificación industrial debido
al entorno inmediato.

Advertencias Ninguno

SI NO
Inmueble en zona de riesgo X

Valor comercial Tasación Anterior US$ S/

FECHA PERITO

PERITO KEVIN SALDARRIAGA LOZANO PERITO WALTER REÁTEGUI ARCE

PROFESION INGENIERO / CIP 218330 PROFESION INGENIERO / CIP 106776

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Fecha de caducidad 29-Dic-2022
MEMORIA DESCRIPTIVA

Objeto y Propósito Estimar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria

Alcance y Limitaciones
Durante la visita SI se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma de registro fotográfico al interior del inmueble.

Reglamentación
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, Modificatoria en R.M. Nº 424-2017-VIVIENDA,
R.M. Nº 124-2020-VIVIENDA y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación del valor de realización en el mercado.

Metodología Empleada Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Documentación Proporcionada X Partida Registral Predio Urbano Planos CRI
Parámetros Urb. Tasación anterior Cuadro de acabados Memoria Des.

X Otros X Especificar Constancia de NO ADEUDO

Titulación e Inscripción Principal Partida Electrónica Nº 14859447 Fecha 21/12/2021

Otros

2. DATOS GENERALES
Cliente INVERSIONES CENACOR S.A.C.
Propietario(s) BRYSON HILLS PERÚ S.A.
Fecha de Inspección 27/12/2021
Ocupante Propietario
Georeferencias Latitud -11.91625 Longitud -76.867139 (*) Datos obtenidos Google Maps

Ubicación según Partida Electrónica LOTE 06 B DE LA MANZANA B9 ZONA LOTIZACIÓN INDUSTRIAL HUACHIPA ESTE. Distrito de San Antonio. Provincia de Huarochiri
y Departamento de Lima.

Ubicación según el Predio Urbano Información no Proporcionada

Ubicación Según la Inspección Ocular LOTE S/N DE LA MANZANA S/N ZONA LOTIZACIÓN INDUSTRIAL HUACHIPA ESTE. Distrito de San Antonio. Provincia de Huarochiri
y Departamento de Lima.

3. CONDICIONES URBANISTICAS DEL ENTRONO

Caraterísticas del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Debil
Uso Predominante Industria Zonificación I2
Desarrollo Creciente Altura de Edificación Baja
Nivel Socioeconómico Estrato Bajo Velocidad de Cambio Lenta
Tendencia del Desarrollo Urbano En Proceso de Consolidaciòn Estado de Conservación Regular

Equipamiento del Entorno Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento

Comercial Escaso Estacionamiento Escaso
Escolar Escaso Áreas Verdes Escaso
Asistencial Escaso Zonas Recreativas Escaso

Infraestructura de Servicio Urbano Dispone Calidad Estado de Conservación

Vias Asfaltadas Incompletas Bajo Regular
Veredas Incompletas Bajo Regular
Alcantarillado Incompletas Bajo Regular
Agua Potable Incompletas Bajo Regular
Alumbrado Incompletas Bajo Regular

Vías Principales del Entorno Av. Cajamarquilla

4. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

Terreno Forma Topografía Posición

Regular X Irregular Plana X Pendiente Interior Exterior X

Construcciones Material Predominante Edad Efectiva (años) Estado de Conservación

No Aplica - $0.00
Descripción General N° de Pisos/ Sótanos del edificio Areas Comunes N° Unidades en el conjunto
No Aplica / No Aplica No Aplica No Aplica
Nivel ocupado en el edificio. Ascensor Conexión de Servicios
No Aplica No Aplica Ninguno
Obras Complementarias Mantenimiento
No No cuenta con mantenimiento

Descripción y Distribución Detallada del Se trata de 1 terreno dentro de una zona industrial, tiene topografía plana y forma regular, no cuenta con los servicios básicos
Inmueble de agua y tampoco de luz.
La distribución del interior es la siguiente: Terreno sin cercar.

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MEMORIA DESCRIPTIVA

Orientación Linderos Medida (Metros)

Frente Con Cl. 14 20.00
Derecha Con lote 06A de la Manzana B9 73.33
Izquierda Con lote 06C de la Manzana B9 73.33
Fondo Con lote 5 de la Manzana B9 20.00
186.66
TERRENO
A.M.
Unidad Inmobiliaria Unidad Métrica % Participación Área Privativa Obtención del Área Observación
Prop. Horiz/ Vert.
1 Terreno A m² 1,200.00
1,466.60 100.00% F. Reg/Part. Elect
2 Terreno B m² 266.60
3
4
Total área de terreno 1,466.60
Nota Conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT), según el Art. III.C.19, para terrenos con un solo frente a vía pública, se afectará con un 50% a la porción
denominada Sector B, ya que los lados derecho e izquierdo excede 3 veces el frente del terreno.

CONSTRUCCION
Descripción Unidad Métrica Área Techada Área sin Techar Área Ocupada Obtención del Área Edificación Declarada

Total áreas construidas 0.00 0.00 0.00

Nota
CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCION

Calidad de la construcción Muy Buena Tipo de construcción Definitiva

Buena Parcial
Regular Provisional
Mala Autoconstrucción
Estructura general Cimentación
Estructura
Muros
Techos
Cobertura
Inst. Eléctricas
Inst. Gas
Inst. Sanitarias
ACABADOS
Puertas Tipo
Material
Sistema
Ventanas Marco
Vidrio
Sistema
Mamparas Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina Tipo
Material
Tableros
Lavaderos
Closets
Pisos
Revestimientos

Cerrajería

N° de Suministro de Luz N° de Suministro de Agua

Obras Complementarias e Instalaciones Fijas Aire Acondicionado Cerco
Alarma Cisterna
Ascensor Iluminación Especial
Intercomunicador Piscina
Sistema Hidroneumatico Tanque Elevado
Otros y Comentarios

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ANALISIS METODOLIGICO
METODO DE COSTOS O REPOSICION (OFERTA DE MERCADO PARA TERRENOS)
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Nombre Forma / Distancia al bien
Ubicación / Descripción Fuente Página Web Teléfono Zonificación Fecha
Contacto Topografía (m)

Urb. Lotización Huachipa Este - I Etapa MZ C1 https://urbania.pe/inmueble/venta-de- PRIETO

1 Lote 1 / Terreno terreno-en-huarochiri-huarochiri- 969365584 LIZARZABUR Regular / Plana I2 360.0 29-Dic-21
Frente: 130 ml 13361273 U

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-
local-industrial-en-san-antonio-de-
Urb. Lotización Huachipa Este - I Etapa S/N / chaclla-huarochiri-
reMAX
2 Terreno 61747767?utm_source=Lifull- 01 4444555 Regular / Plana I2 470.0 29-Dic-21
connect&utm_medium=CPC&utm_ca
Muebles
Frente: 140 ml
mpaign=sales-
mitula&ocultarDatos=true

Urb. Lotización Huachipa Este - II Etapa S/N /

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-
3 Terreno terreno-en-huarochiri-lima-62825309
01 2731811 INMOB EGP Irregular / Plana I2 330.0 29-Dic-21
Frente: 20 ml

Urb. Lotización Huachipa Este - II Etapa S/N /

https://urbania.pe/inmueble/venta-de- Glicerio
4 Terreno terreno-en-huarochiri-lima-62664056
01 2731811 Regular / Plana I2 220.0 29-Dic-21
Camino
Frente: 54 ml

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-
Urb. Lotización Huachipa Este - I Etapa S/N / terreno-en-huarochiri-huarochiri-
58099201?utm_source=Lifull- C.I. MAK
5 Terreno (01) 2425625 Regular / Plana I2 530.0 29-Dic-21
connect&utm_medium=CPC&utm_ca S.A.C
Frente: 120 ml mpaign=sales-
mitula&ocultarDatos=true

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
Valor del Inmueble Referencial (US$)
(m²) (US$/m2) Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N. Resultante (US$/ m²)
1 1,442,485.80 10,685.08 135.00 1.00 1.00 1.17 1.00 1.00 0.95 1.11 149.85
2 1,200,000.00 10,000.00 120.00 1.00 1.00 1.17 1.00 1.00 0.95 1.11 133.20
3 140,000.00 1,000.00 140.00 1.00 1.00 0.97 1.00 1.00 0.95 0.92 128.80
4 1,089,378.00 8,715.00 125.00 1.00 1.00 1.15 1.00 1.00 0.95 1.10 137.50
5 1,200,000.00 10,000.00 120.00 1.00 1.00 1.17 1.00 1.00 0.95 1.11 133.20
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²] 136.51 VUT Prom. Homologado ajustado [$/m²] 140.00

PLANO DE UBICACIÓN Y REFERENCIAS DE TERRENO

2
3 1

RESUMEN VALORES UNITARIOS COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Referencias Ofertado Homologado
1,442,485.80 135.00 149.85 160.00
1,200,000.00 120.00 133.20 140.00
COMPARABLES

US Dólares / m²

140,000.00 140.00 128.80 120.00

1,089,378.00 125.00 137.50 100.00 Ofertado
1,200,000.00 120.00 133.20 80.00
Homologado
60.00
Promedio US$ 128.00 US$ 136.51
40.00
Máximo US$ 140.00 US$ 149.85 20.00
Mínimo US$ 120.00 US$ 128.80
Difer. Max Min US$ 20.00 US$ 21.05
Valor Comercial Unitario por m² de Terreno

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ANALISIS METODOLOGICO
METODO DIRECTO DE COSTOS O REPOSICION
A. VALOR DE TERRENO (VT)
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se obtiene;

Unidad Inmobiliaria Área de terreno (m²) % de Participación V.U. de Terreno (US$/m²) Valor de Terreno Parcial (US$)
Terreno A 1,200.00 140.00 168,000.00
100.000%
Terreno B 266.60 70.00 18,662.00
0.000%
0.000%
0.000%
0.000%
Subtotal Terreno (VT) 1,466.60 Total Valor de Terreno (US$) 186,662.00

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE) Región de la Edificación

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; Lima Metropolitana y Callao

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4 VUE5 VUE6

Código Partida
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
1 Muros y Columnas
2 Techos
3 Pisos
4 Puertas y Ventanas
5 Revestimientos
6 Baños
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
Costo Unitario de Edificación (S/) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Gastos Generales 14% (Obra Pequeña)
Utilidad 10% Tipo de Cambio S/. 4.057
Valor Unitario de Edificación (S/) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Área VUE Valor Similar a Estado de FD Valor de Edificación
Descripción Material Predominante Edad (años)
(m2) (US$/m2) Nuevo (US$) Conservación (*) (US$)
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Subtotal Edificaciones Declaradas 0.00 US$ 0.00 Subtotal Edificaciones Declaradas US$ 0.00
Subtotal Edificaciones No Declaradas 0.00 US$ 0.00 Subtotal Edificaciones No Declaradas US$ 0.00
Subtotal Edificaciones (VSNE) 0.00 US$ 0.00 Subtotal Edificaciones (VE) US$ 0.00
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Valor de Reconstrucción Áreas
Descripción % de Áreas Comunes FD (*) Valor de Áreas Comunes (US$)
Comunes (US$/m2) Comunes (US$)
No aplica 0.00% 0.00
Subtotal Áreas Comunes (VAC) US$ 0.00 US$ 0.00
D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Unidad Valor Unitario Valor de Inst. y Obras
Descripción Cantidad Valor de Reconstrucción (US$) FD (*)
(u) (US$/u) Complem. (US$)

Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC) US$ 0.00 US$ 0.00
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] US$ 186,662.00
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC] US$ 0.00

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RESULTADOS
1. RESUMEN GENERAL DE TASACION
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS
VTP (US$) VU (US$/m2) VTP (S/)
Método de Costos o Reposición 186,662.00 757,287.73
Método de Comparación o de Mercado No considerado
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO
Método de la Renta o Capitalización No considerado

2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

A. VALOR COMERCIAL (VC)
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones

a.

b.

c.

d. El método que mejor refleja el Valor Comercial es por Método Directo de Costos (O de Reposición)

Valor Comercial en Dólares Redondeado (Moneda Extranjera) Valor Comercial

CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 187,000.00

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 00/100 SOLES S/ 758,659.00

VALOR DE RALIZACION
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las condiciones
actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación;
Concepto de la Deducción % de la Deducción Importe (US$)
A Gastos de Publicidad. 2.00% 3,740.00
B Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion. 0.20% 374.00
C Comisiones de Ventas. 5.00% 9,350.00
D Mantenimiento. 2.00% 3,740.00
E Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias. 10.80% 20,196.00
F Otras Deducciones (Sólo casos especiales) 0.00% 0.00
Total Deducciones 20.00% US$ 37,400.00

En Dólares (Moneda Extranjera) Valor Realización Inmediata

CIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 150,000.00

En Soles (Moneda Local)

SEISCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA CON 00/100 SOLES S/ 608,550.00

RESPONSABLE
EMPRESA TASADORA APPRAISALS & CONSULTING CORPORATE S.A.C.
REGISTRO REPEV REPEV N° 3614-2017
PERITO RESPONSABLE DE INSPECCION OCULAR JH CD - CM

PERITO KEVIN SALDARRIAGA LOZANO PERITO WALTER REÁTEGUI ARCE

PROFESION INGENIERO / CIP 218330 PROFESION INGENIERO / CIP 106776

OBSERVACIONES DEL PERITO

El predio (anterior a la independización y con 30 años de antiguedad) cuenta con una HIPOTECA inscrita en el as D00001 a favor de JORGE SEGUNDO ZEGARRA REÁTEGUI hasta
por la suma de US$ 83,472.685, con fecha del 21/04/2014. y una RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA en el as D00002 , trasladada del as D00002 de la PE 147070281.
Conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT), según el Art. III.C.19, para terrenos con un solo frente a vía pública, se afectará con un 50% a la porción denominada Sector
B, ya que los lados derecho e izquierdo excede 3 veces el frente del terreno.
Al no contar con placa de numeración exterior no se pudo corroborar la dirección registral del predio.
Conforme a lo indicado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú en su Art. 8 numeral 2 Cap. II Titulo II, al no existir certeza sobre la identificación del predio, se indicará la
distancia entre la esquina y el extremo más próximo al predio. Se procedió a tasar el predio ubicado en 11°54'58.5"S 76°52'01.7"W (Google Earth).
Cabe mencionar que se cuentan con referencias de mercado ubicadas en el interior de la misma Zona Industrial Huachipa Este del predio a tasar.
Cabe mencionar que no se cuenta con plano de zonificación de la zona, se está considerando una zonificación industrial debido al entorno inmediato.

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Las áreas de terreno, áreas construidas, áreas libres y áreas ocupadas fueron obtenidas de la documentación registral, documentación predial, planos, etc.; adjuntada en el aplicativo,
no habiendo realizado el perito levantamiento de áreas ni medidas perimétricas; esto con el fin de mitigar reclamos posteriores por parte del cliente y de la entidad financiera.

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la información y de
los documentos proporcionados por el cliente.
El bien en estudio fue identificado conforme a las indicaciones de ubicación, dirección postal y registral, planos u otros elementos provistos por el solicitante del mismo.
En la inspección ocular, no es posible detectar los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que se considerarán los expresados como resultado de la observación o
por informe expreso del solicitante o propietario del bien.
El Cliente deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de Realización Final.

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DOCUMENTACION GRAFICA

Exterior Exterior

Terreno Terreno

Terreno Terreno

Terreno Terreno

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DOCUMENTACION REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL

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DOCUMENTACION REGISTRAL
PREDIO URBANO

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