LECCIÓN 1.

LOS DERECHOS REALES

I. CONCEPTO Y CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES. DIFERENCIAS CON LOS

DERECHOS DE CRÉDITO.

Introducción. Para satisfacer sus necesidades, el ser humano necesita de una relación de especial poder sobre las
cosas que nos circundan; desde la ropa que usamos hasta la comida, pasando por la casa donde vivimos. Las
distintas relaciones de poder sobre las cosas es el germen de los llamados derechos reales.

Conforme al plan ideado por SAVIGNY, la parte especial del Derecho civil comienza por la teoría de los llamados
derechos reales, y así se explicó durante años en España. Sin embargo, el BGB y el actual plan de estudios sitúan en
primer lugar de la parte especial los derechos de crédito u obligaciones y a continuación los derechos reales.

Por su lado, el Código regula lo que hoy llamamos derechos reales principalmente en el libro II, y también en
algunas partes de los libros III y IV.

Como ya se dijo en Dc III, las partes de obligaciones y derechos reales forman conjuntamente el llamado Derecho
civil patrimonial. Este puede ser considerado como «aquella parte del Derecho civil que comprende las normas e
instituciones a través de las cuales se realizan y ordenan las actividades económicas del hombre»1.

Aparte de su dimensión técnica, los Derechos reales plantean una cuestión fundamentalmente política, que es el
problema de la atribución de los bienes económicos2: hay que decidir si van a ser unas u otras personas
(particulares, agrupaciones, organizaciones colectivas, o incluso la colectividad entera), quienes deban ejercer tal
dominación y por qué medios; también la extensión y límites en esta dominación: extensión cuantitativa (qué
cantidad de bienes se pueden poseer y explotar), extensión cualitativa (qué tipos de poderes se pueden ejercer sobre
los bienes y con qué límites), extensión temporal, etc. (cf. art. 33 Const.).

Por ello, la doctrina habla de un «estatuto jurídico de los bienes económicos» para aludir al conjunto de normas que
resuelve los problemas básicos de distribución de los bienes económicos. No obstante, hay que advertir que en la
economía actual -frente a la de otras épocas- prima más el valor en cambio que el valor en uso de los bienes; de ahí
que hoy día se considere más relevante la parte de obligaciones que la de derechos reales.

Concepto. Se puede definir el derecho real como aquel derecho privado que atribuye un poder de inmediata
dominación sobre una cosa frente a cualquiera. Se llama real por la palabra latina res: cosa.

Caracteres. La doctrina tradicional suele predicar los siguientes:

- Inherencia o inmediatividad. Significa que su objeto directo es una cosa; y que el titular puede obtener de la cosa
el beneficio correspondiente a su derecho sin mediación de otra persona, no precisando de acto ajeno para satisfacer
su interés.

- Reipersecutoriedad. Implica que en el caso de pérdida de la posesión del bien o derecho de que se trate, el titular
puede reclamarlo de cualquiera en cuyo poder se encuentre; la pérdida momentánea de la posesión no extingue el
derecho.

- Eficacia u oponibilidad erga omnes («respecto de todos»). El titular del derecho real puede hacer efectivo su
derecho frente a todos, y no solo frente a un sujeto pasivo determinado y concreto (como ocurre en los derechos de
crédito).
Crítica. La concepción anterior del derecho real (sobre todo su primera característica) ha sido criticada desde dos
puntos de vista:

La llamada teoría obligacionista del derecho real ha alegado que no es posible una relación jurídica directa entre
una persona y una cosa, pues toda relación jurídica se da entre personas. Se dice, por tanto, que la característica
básica del derecho real es la abstención u obligación pasiva que impone a todo el mundo: la de no perturbar el
derecho real.

La posición anterior es más que discutible porque parte de una concepción puramente imperativista de las normas,
según la que estas solo prohíben u ordenan; sin embargo, la doctrina iusfilosófica más moderna destaca que existen
también normas autorizativas o que conceden poderes, como sería el caso del derecho real.

Por otra parte, el deber de respetar los derechos de otros (en este caso, los reales) es de Derecho público, y no una
obligación civil (nadie incluye esta «obligación» en su pasivo); además, concebir el derecho real como la mera
facultad de excluir la actividad de los demás no explica en qué consiste el poder sobre la cosa (propiedad,
usufructo, servidumbre, etc.) ni su utilidad.

La doctrina más moderna, a raíz de las críticas de la teoría obligacionista, suele distinguir dos aspectos en el
derecho real:

- un elemento interno, que es el poder del sujeto sobre la cosa, y que constituye el llamado haz de facultades que
compone todo derecho subjetivo.

- un elemento externo o formal, que es el deber de contenido negativo del resto de la comunidad, y que constituye
la garantía jurídica del elemento interno.

+ en segundo lugar, la doctrina ha puesto también de manifiesto que los caracteres arriba señalados se han
elaborado partiendo del derecho de propiedad, pero que no se acomodan a todos los derechos considerados
tradicionalmente como reales. En especial, no todos tienen por objeto ese poder directo e inmediato sobre la cosa.
Así, no existe en los derechos de adquisición preferente, ni en los de garantía, ni tampoco en la posición del
censualista, pues ninguno de ellos tiene un contacto directo con el bien sobre el que recae su derecho. Por ello,
algunos autores más modernos opinan que lo que, en última instancia, caracteriza al derecho real es su eficacia erga
omnes (discutible); recuérdese que una de las supuestas características del Derecho de contratos es la relatividad, se
dice solo producen efectos entre las partes y sus herederos (art. 1257 Cc), pero no frente a terceros.

Diferencias con los derechos de crédito. Una manera especialmente clara de determinar los contornos del derecho
real es distinguirlo del derecho de crédito u obligación. Así, se suele decir que se distinguen:

- Por razón de los sujetos. En el derecho real no existe un sujeto pasivo determinado, al contrario de lo que sucede
en la obligación, en la que solo una persona o personas determinadas han de realizar la prestación.

- Por razón del objeto. El objeto del derecho real es una cosa específica y determinada, mientras que el derecho de
crédito tiene siempre por objeto directo una actividad o prestación del deudor (si bien secundariamente su objeto
puede ser también una cosa).

- Por su eficacia. El derecho real tiene carácter absoluto, pues puede hacerse efectivo frente a cualquiera, mientras
que la obligación es un derecho relativo porque solo puede exigirse y hacerse efectivo sobre la persona del deudor
(esta diferencia se solapa con la de los sujetos).
- Por su permanencia. Generalmente, aunque no siempre, el derecho real tiene vocación de estabilidad y
permanencia, de manera que su ejercicio, en vez de extinguirlo, lo consolida. El derecho personal tiene naturaleza
transitoria, pues su ejercicio supone normalmente su extinción; satisfecha la prestación, el vínculo desaparece.

II. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. En atención su contenido, se distinguen:

+ derecho real pleno o propiedad, que otorga a su titular todas las utilidades que puede proporcionar una cosa, y con
carácter tendencialmente perpetuo.

+ derechos reales limitados, que no proporcionan todas las utilidades de la cosa. Dentro de ellos, se distingue a su
vez:

- de goce; son los que atribuyen a su titular la facultad de usar, disfrutar u obtener directamente algún rendimiento
de la cosa (usufructo, uso, habitación, servidumbre, superficie).

- de garantía (para la denominación, v. arts. 145 y ss. TRLC); aquellos que permiten promover la enajenación del
bien gravado en pública subasta para cobrar el importe de un crédito impagado (prenda, hipoteca, anticresis,
hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento)5.

- de censo o censales, que obligan al titular de un inmueble a pagar una renta a un tercero6 (censo consignativo,
reservativo, enfitéutico y rabassa morta).

- de adquisición preferente; que permiten adquirir determinado bien con preferencia a cualquier otra persona, en
el caso de que este vaya a ser vendido o dado en pago (tanteo y retracto).

+ derechos de exclusión sobre bienes inmateriales, que configuran las llamadas propiedad intelectual e industrial,
las que, a pesar de su nombre, tienen un estatuto bastante distinto del clásico derecho de propiedad, y por ello en el
programa se estudian al final.

Figuras intermedias o de clasificación dudosa.

+ Obligaciones propter rem («por razón de la cosa»), derechos reales in faciendo («consistentes en un hacer») y
cargas reales. La construcción primigenia del derecho real se hizo sobre la figura del derecho de propiedad; por
ello, se suele decir que el derecho real supone respecto de los sujetos pasivos un comportamiento meramente
negativo: no perturbar el ejercicio del titular. Sin embargo, si se examina más atentamente la estructura interna de
algunos de los derechos considerados como reales, se observa que a veces existe un entramado de derechos y
obligaciones entre los titulares de distintos derechos sobre una misma cosa (copropiedad, propiedad horizontal,
nuda propiedad y usufructo, servidumbres, etc.), que no encaja con la concepción arquetípica del derecho real;
situación que la doctrina trata de explicar.
Así, algunos autores hablan de obligaciones propter rem o ambulatorias para referirse a aquellas que surgen como
consecuencia de la titularidad de un derecho real. La obligación -se dice- va ínsita en la cosa misma, de manera que
la transferencia de la titularidad supone la transferencia de la obligación (en contra del art. 1205). Por ejemplo, la
obligación del dueño del predio sirviente de costear las obras y reparaciones necesarias para el ejercicio de la
servidumbre (art. 599), la obligación del usufructuario de hacer las reparaciones ordinarias (art. 500); las derivadas
de la propiedad horizontal, etc.

La doctrina considera en general que las obligaciones propter rem son verdaderas obligaciones, aunque nacidas de
la titularidad real. Por ello, será de aplicación el principio de responsabilidad patrimonial universal por las
obligaciones incumplidas (art. 1911 Cc). Sin embargo, de su carácter real se deriva que, en algunos casos,
extinguido, transferido o abandonado el derecho real, desaparece la obligación con carácter retroactivo (cf. arts.
395, 575, 599 Cc; no, por el contrario, en la propiedad horizontal).

Por otra parte, cuando la titularidad real autoriza a exigir a otra persona un determinado comportamiento se habla
de derechos reales in faciendo («consistente en un hacer»), para referirse a «los supuestos en que el contenido de la
servidumbre requiere mantener la aptitud de la cosa para que pueda ser ejercitada»7 (así, limpiar el camino por
parte del dueño del predio sirviente en la servidumbre de paso). Obligaciones propter rem y derechos reales in
faciendo parecen el aspecto pasivo y activo de la misma realidad.

En tercer lugar, algunos autores hablan de cargas reales para referirse al pago del canon o pensión en los censos
(art. 1604). En este caso, se dice que el titular goza tanto de una acción real como obligacional para hacer efectivo
su derecho, y la transmisión de la finca conlleva el cambio de deudor en la relación obligacional.

+ Ius ad rem («derecho hacia la cosa»). Por algún sector de la doctrina se ha utilizado la expresión ius ad rem para
referirse a una categoría de derechos patrimoniales intermedia entre el derecho real y la obligación, que no implica
potestad inmediata sobre la cosa, pero que atribuye mayor poder sobre ella que la obligación y puede convertirse en
propio derecho real bajo ciertos supuestos.
El origen de esta construcción parece encontrarse en el Derecho canónico de la Edad Media, donde el concepto se
utilizó para referirse a la situación del que había sido nombrado para un cargo o beneficio eclesiástico, pero que no
había tomado todavía posesión del mismo (colación). Se decía que en ese caso tenía un ius ad rem sobre los bienes
adscritos al cargo10.
Más recientemente esta figura fue retomada por la pandectística alemana para referirse a ciertas situaciones
complejas en las que no es fácil determinar si estamos ante un derecho real o una obligación, llamándola también
vocación o llamada al derecho real. Un autor español de principios del siglo XX, ATARD11, trató de aplicarla a
nuestro Derecho, teniendo su postura cierta difusión.
Según él, las vocaciones al derecho real son las «titularidades que se atribuyen a los sujetos por virtud de la ley, el
contrato, el testamento, la resolución judicial o la operación del Registro inmobiliario para obtener la posesión o la
utilidad económica de una cosa determinada que aún no tienen; para llamar el derecho real, hacia el que caminan;
para invocarlo, ampararse en su proximidad y asegurarlo ante la posibilidad o el temor de que el derecho real no
llegue o escape». Como ejemplos de estos iura ad rem se señalan el del comprador que todavía no ha adquirido
mediante la tradición; el derecho real sujeto a condición suspensiva; la resolución judicial de embargo aun no
anotada en el Registro; la acción personal dirigida a obtener la entrega de una cosa cuando se ha anotado
preventivamente en el Registro; y otras.

En realidad, la construcción carece de interés pues al referirse a supuestos tan distintos es imposible hacer respecto
de ella una construcción unitaria.

+ El derecho de arrendamiento. Desde antiguo discute la doctrina acerca de si el derecho de arrendamiento es de

naturaleza real o personal.

En cuanto a los arrendamientos sujetos al Código civil, parece indudable su naturaleza personal. El art. 1554 señala
que «el arrendador está obligado... A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el
tiempo del contrato». Es decir, de este artículo se deriva que el arrendatario no tiene un derecho inmediato al
contacto con la cosa, sino que es el arrendador el que continuamente lo mantiene en el disfrute de esta; de todas
formas, esto no es exactamente así, y prueba de ello es el art. 1560.

Por otra parte, el arrendamiento, en principio, no produce efectos respecto de terceros, pues se sigue la regla general
de «venta quita renta» (art. 1571: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo
vigente al verificarse la venta»); esto demuestra que solo crea una obligación personal en el arrendador, y no es un
derecho real.

Por último, el arrendamiento es un derecho que no se puede adquirir por usucapión, y su prescripción extintiva no
está sujeta a los plazos señalados para los derechos reales.

Sin embargo, es necesario reconocer que del contacto con la cosa por el arrendatario se derivan ciertas facultades de
protección; pero las mismas provienen de su condición de poseedor, y no de la de arrendatario12.

Más discutible es la situación de los arrendamientos sujetos a la LAU y a la LAR y la de los arrendamientos
inscritos en el Registro de la Propiedad. En estos casos es cierto que el arrendamiento es oponible a terceros
adquirentes de la finca; no obstante, sigue sin poder usucapirse, y el arrendatario no puede ceder ni transmitir
libremente su derecho como cualquier derecho real; igualmente, el derecho prescribe extintivamente en el plazo de
los derechos personales (cf. art. 1966.2.a). Finalmente, el TS rechaza los arrendamientos con duración indefinida (v.
lección 11.a Dc IV). En nuestra opinión, más que de un verdadero derecho real, se trata de lo que antes hemos
llamado «pacto con eficacia frente a todos».

III. LA CREACIÓN DE DERECHOS REALES ATÍPICOS.

Una discusión doctrinal particularmente enconada -con importantes repercusiones prácticas (usucapión,
prescripción extintiva, efectos frente a terceros, acceso al Registro de la Propiedad)- es si es posible crear derechos
reales distintos de los que están explícitamente recogidos en la ley.

El problema tiene una importante repercusión económica y jurídica. Se trata de saber si el ordenamiento presta la
especial protección de que goza un derecho real a todo pacto sobre una cosa que pretendan los particulares, o bien
solo a aquellos especialmente sancionados por la ley, de manera que los no recogidos por ella quedaran reducidos a
mera eficacia inter partes (siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral o el orden público, art. 1255)14.

El Código civil no señala nada al respecto; sin embargo, la Lh y su Regl. tienen dos preceptos que se han situado en
la base de todo el debate.

El art. 2.2 Lh, al hacer la enumeración de los derechos reales inscribibles, señala que son inscribibles los derechos
reales clásicos «y otros cualesquiera reales».

Más claramente aún, el art. 7 Rh señala que será inscribible «todo acto o contrato de trascendencia real que, sin
tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales».

La Dirección General de los Registros y el Notariado (en lo sucesivo, DGRN; hoy, Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública; v. apartado IV) -que ha debido de pronunciarse sobre el asunto en numerosas ocasiones, a
propósito de la posible inscripción de derechos reales inmobiliarios en el Registro de la Propiedad- considera que
nuestro sistema es de numerus apertus, sobre la base en los arts. 2 Lh y 7 Rh (RR., entre otras muchas, 20 sept.
1966, RJ 4020; 14 may. 1984, RJ 2588; o 4 dic. 2004, RJ 8155)15.

En la doctrina hay opiniones para todos los gustos. Algunos (ALBALADEJO, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS)
mantienen una tesis amplia sobre la base de:

- los arts. 2 Lh y 7 Rh.

- la analogía con el art. 1255, que permite todo tipo de contratos, siempre que no vayan contra la ley, la moral o el
orden público.

- en los preceptos que regulan la constitución del usufructo (art. 467) y las servidumbres (art. 594), que parecen
admitir cualquier estipulación al respecto por las partes.

Por tanto, en su opinión, la creación de derechos reales «depende de la imaginación que se tenga»16.

No obstante, esta opinión no es tan radical como a veces se presenta. La DGRN matiza que «la doctrina condensada
en la frase numerus apertus no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria, con el carácter y
los efectos de un derecho real» (ya R. 11 abril 1930)17. Y el propio ALBALADEJO señala que «el crear derechos
reales depende, sí, de la voluntad de los interesados... mas no de que puedan querer como derecho real un poder que
objetivamente no sea directo e inmediato sobre la cosa»18.

En cualquier caso, frente a la doctrina del número abierto cabe tener en cuenta otras consideraciones. En primer
lugar, el art. 7 Rh es un precepto reglamentario que no desarrolla el art. 2 Lh, sino que va mucho más allá, para lo
cual el Gobierno no está habilitado, pues el derecho de propiedad y sus modificaciones (es decir, los demás
derechos reales) están sometidos a la reserva de ley (arts. 33 y 53 CE). Así lo consideraron las SSTS (contencioso)
24 febr. 2000 (RJ 2888) y 31 en. 2001 (RJ 1083), respecto del RD 1867/1998, por el que, modificando el Rh, se
daba rango de derecho real al que tenía el cedente en el contrato de cambio de solar por obra.

En segundo lugar, hay que partir de la realidad jurídica vigente en el Antiguo Régimen: en aquella época existían
múltiples situaciones reales sobre los inmuebles, unas de carácter jurisdiccional (señoríos, bienes comunales), otras
de carácter privado (mayorazgos); además, multitud de gravámenes consistían en la percepción de una renta con
carácter perpetuo y no redimible (censos); todo ello hacía enormemente difícil e inseguro el tráfico jurídico
inmobiliario. Frente a este estado de cosas, la burguesía codificadora se propuso eliminar la superposición de
derechos reales sobre bienes inmuebles, facilitando su intercambio. Desde luego, el Código no recoge esta idea en
un precepto específico, pero el mero hecho de que en materia de derechos reales no exista un artículo equivalente al
1255 es todo un indicio.

En última instancia, la existencia y determinación de los derechos reales es una cuestión de orden público
económico. Es decir, los sujetos privados pueden pactar lo que quieran, como quieran y cuando quieran (siempre
que respeten los límites del art. 1255), pero lo que no está en absoluto claro es que puedan pactar libremente con
eficacia respecto de terceros, porque ello es un freno para el intercambio de bienes en el mercado, cuestión muy
ligada con la creación de riqueza.

En atención a estas consideraciones, otros autores como DÍEZ-PICAZO19 o LACRUZ20 piensan que no hay
propiamente una lista cerrada de derechos reales, pero que la creación de nuevos tipos está sometida a límites. Este
límite consiste en que la creación de un nuevo derecho esté justificada por una causa o función económico-social
que justifique la especial protección que dispensa todo derecho real frente al de crédito.

A juicio de quien suscribe, hay que ser especialmente cautos con los derechos reales que no conllevan posesión; es
decir, con los pactos con eficacia real, mientras que, en la línea de lo dicho por ALBALADEJO, se puede ser más
flexible con los derechos que impliquen un poder inmediato sobre la cosa.

IV. SISTEMAS DE PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

1. Publicidad de los bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad.

En este apartado vamos a ver someramente el llamado Derecho inmobiliario registral. Este puede definirse como el
conjunto de normas que regulan la publicidad a través del Registro de la Propiedad de los actos de constitución,
transmisión, etc., de los derechos reales sobre fincas, y las garantías reales de ciertos derechos personales o de
crédito. El Registro es, por tanto, una «institución administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las
situaciones jurídicas sobre los bienes inmuebles» (DÍEZ- PICAZO).

En sentido estricto, no podemos decir que el Derecho inmobiliario registral sea materia exclusiva del Derecho civil.
A él pertenecen las cuestiones relativas a las clases y eficacia de los asientos registrales; sin embargo, la Ley
Hipotecaria regula también cuestiones puramente administrativas (localización de los Registros, régimen
funcionarial de los registradores, etc.). De ahí que los autores suelan distinguir un Derecho registral formal (que
sería el administrativo: libros, procedimiento), y otro material (eficacia de los asientos en las relaciones
jurídico-civiles).

Como consecuencia de esta conjunción de distintas ramas jurídicas sobre el Registro, algunos autores preconizan la
consideración del Derecho Registral como rama jurídica aparte; se le suele llamar entonces Derecho hipotecario,
debido al título de la Ley que lo regula (Ley Hipotecaria).

No obstante, parece que la parte fundamental del Derecho registral o hipotecario sigue siendo el Derecho civil, y
que la exposición de otras materias jurídicas juntamente con las civiles es pura comodidad expositiva y pedagógica.

La finalidad de la publicidad del Registro es la agilidad y seguridad en las transacciones sobre bienes inmuebles.
Por el contrario, no suelen ser objeto de publicidad los derechos de crédito por su menor circulación, y porque no
tienen la tendencia a la estabilidad de los derechos reales.

Algunos autores explican el Registro de la Propiedad según los principios que lo rigen. Seguiremos este modo de
exposición, aunque no sea el más adecuado, en aras de la concisión.

A. Principios materiales.
a) Principio de inscripción (cf. art. 1 Lh).

En Derecho alemán, como regla general, la inscripción de la transferencia es constitutiva, es decir, produce el
surgimiento o transmisión del derecho real. Sin embargo, esto no es así en Derecho español. Como regla general, la
transmisión se produce extrarregistralmente en virtud de los mecanismos que aceptan el Cc y otras leyes (contrato
más tradición, adjudicación judicial, muerte más aceptación del llamado, etc.). Solo en casos excepcionales la
inscripción es constitutiva; el más importante es la hipoteca: no hay hipoteca sin inscripción.

b) Principio de fe pública registral.

Está recogido en el art. 34 Lh y es la base de todo nuestro sistema registral. Conforme a tal precepto, «El tercero
que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. / La buena fe del tercero se
presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. / Los adquirentes a título gratuito
no gozarán de más protección que la que tuviese su causante o transferente». Se verá más detenidamente en la
lección 3.a

c) Principio de legitimación.

Supone que el que aparece inscrito como titular se presume que es titular y goza de especiales prerrogativas
mientras no se demuestre que no es el verdadero titular. Dispone el art. 38 Lh que «A todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».

d) Principio de prioridad (art. 17).

Normalmente no pueden coexistir varios derechos iguales sobre un mismo bien inmueble (salvo el supuesto de
cotitularidad). De manera que la existencia de un derecho real sobre un bien excluye la existencia de otro derecho
real sobre él del mismo tipo (ej., dos propiedades). Para hacer efectiva esta idea el Registro de la Propiedad se rige
por el principio de prioridad (prior tempore, potior iure: «primero en el tiempo, mejor en el derecho»), que se
plasma en el hecho de que, inscrito ya un derecho sobre un bien, no puede inscribirse otro de igual contenido. La
preferencia no se refiere al título de fecha más antigua, sino al que se presentó antes en el Registro.

B. Principios formales.
a) Sistema del folio real (art. 238.1.I).

El Registro se lleva por fincas, asignándole un fichero particular a cada finca. De acuerdo con el art. 238.1.I Lh «El
Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte

© Martín García-Ripoll Montijano 11

electrónico, mediante un sistema informático registral». En ese fichero o folio aparecen todas vicisitudes jurídicas
de la finca desde que se inscribió por primera vez (inmatriculación).

En cambio, en otros países, como Francia e Italia, el Registro se lleva por personas.

El folio se abre en el Registro en cuya circunscripción radique el inmueble (art. 1 Lh), sin perjuicio de que todos los
Registros estén conectados entre sí y con los servicios centrales del Colegio de Registradores (art. 238.1.II Lh).

Como se ve, el Registro está completamente informatizado, aunque el folio real electrónico se irá implantando poco
a poco, según se haga cualquier operación jurídica en una finca. Art. 238.II Lh: «El folio real en soporte electrónico
de cada finca se creará con ocasión de su inmatriculación o primera inscripción, o bien con ocasión de la
realización de cualquier operación registral sobre aquella, con excepción de asientos accesorios».

b) Principio de tracto sucesivo (art. 20).

Conforme a este, cada inscripción se debe basar en la titularidad del que aparecía con anterioridad como titular
registral, de modo que haya un encadenamiento sucesivo de los asientos. De lo contrario, los libros registrales
serían un caos.

c) Principio de rogación (art. 245).

Conforme a él, todo el procedimiento registral dirigido a la inscripción se hace a instancia de parte, y no de oficio.

d) Principio de legalidad (art. 18).

El Registrador no es un mero amanuense que se dedica a recoger y recopilar lo que llega al Registro, sino que es un
funcionario público altamente cualificado, que tiene la función de examinar los títulos y su legalidad, pudiendo, en
su caso, rechazar la inscripción. Además, el Registrador, en principio, no transcribe tal cual el título que llega al
Registro, sino solo el aspecto jurídico-real del mismo.
e) Principio de especialidad (cf. arts. 10.1, 199.1 y 12).

Supone que ha de determinarse con exactitud el inmueble que accede al Registro. Se habla, además, de especialidad
a propósito del derecho real de hipoteca, del que se dice que tiene que estar completamente precisado el crédito
garantizado.

f) Principio de titulación pública (art. 3).

Salvo algunas pocas excepciones, al Registro solo pueden acceder documentos públicos, ya sean notariales,
judiciales o administrativos.

g) Principio de publicidad (arts. 221 y ss.).

Como regla general, el Registro es público para cualquier interesado, pudiendo solicitar información de los libros
registrales según distintos medios. El más corriente es una nota simple (se puede obtener por internet; dirección:
https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do; ≈ 10 €), pero solo da fe del contenido del Registro la
certificación del Registrador (mucho más cara que la nota simple, su valor depende de lo certificado).

2. Publicidad de los bienes muebles.

En cuanto a los bienes muebles, la Ley 28/1998, de 13 jul., de Venta de Bienes Muebles a Plazos ordenó la creación
de un Registro de Bienes Muebles, a cargo de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, que ha absorbido al
Registro de Hipoteca Mobiliaria y al de Venta de Bienes Muebles a Plazos21. No obstante, no se trata de un registro
de propiedades o titularidades, sino un registro de gravámenes sobre ciertos bienes muebles. Además, ni todos los
bienes son inscribibles, ni todos los derechos sobre ellos son objeto de inscripción. Esto se explica por su menor
identificabilidad y también porque normalmente son de menor valor que los inmuebles.