Hotel Piloto Ecológico

DON MAXIMO

PROYECTO

Tacna, setiembre del 2018.

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Contenido del Plan de Negocios Página

1. Resumen ejecutivo 02
2. Presentación del Negocio 03
3. Promotores del proyecto 08
4. Descripción del producto y/o servicio 08
5. Estudio de mercado 09
5.1. Análisis del sector hotelero 09
5.2. Mercado potencial 17
5.3. Mercado objetivo 18
5.4. Cuantificación de la demanda 19
5.5. Análisis de la oferta 20
5.6. Balance Oferta/Demanda 21
5.7. La oferta del proyecto 22
6.0. Plan de marketing 23
6.1. Estrategia del producto 23
6.2. Estrategia de precios 23
6.3. Estrategia de promociones 23
6.4. Estrategia de distribución 24
7.0. Plan de producción 24
7.1. El proceso productivo del servicio 24
7.2. La vista de áreas operativas 25
8. Estudio organizacional 26
9. Estudio Legal 26
10. Estudio económico financiero 27
10.1. Costo de inversión 27
10.2. Costos operativos 30
10.3. Ingresos 31
10.4. Estado de resultados 33
10.5. Flujo de caja del proyecto. 34
10.6. Evaluación económica y financiera del proyecto 35
11.0. Análisis de sensibilidad 36
12.0. Análisis de riesgo 37
13.0. Conclusiones 38
Anexos 39
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1. Resumen ejecutivo
El Hotel Piloto Ecológico DON MAXIMO se edificará sobre un área de terreno de 560.64
metros cuadrados, con un área construida de 2587.23 metros cuadrados que comprende un
edificio de 5 pisos y una azotea con una capacidad de 30 habitaciones que incluye a 3
minidepartamentos con una inversión total de 1´741,450.00 dólares americanos. Ubicada en
la Av. Gregorio Albarracín Lanchipa No. 407 a cinco minutos del Centro Cívico de la ciudad
de Tacna. El hotel en mención es una extensión del Hotel MAXIMO´S que funciona
actualmente en la Calle Arias Araguez No. 281de cuya gestión se tiene una amplia
experiencia en la gestión de servicios de hospedaje. Del análisis del sector hotelero se
constata que el comportamiento del flujo de turistas está muy correlacionado a lo que ocurre
con el flujo de turistas extranjeros y nacionales de donde fluye la demanda por los servicios
de hospedaje y de restaurantería, y de cuyo análisis se tiene conocimiento de su tendencia
creciente y de manera sostenida en el tiempo de hasta 11.86% de promedio anual, factor que
alienta la ejecución del proyecto en referencia.

El financiamiento del proyecto tiene dos vertientes: el primero, mediante el financiamiento

bancario por US$/. 1´100,000.00 a largo plazo, y el segundo rubro, el aporte por parte de
accionistas por US$/. 641,450.00, importe que incluye el costo del terreno que asciende a la
suma de US$/. 392,448.00, siendo el importe significativo dentro del aporte de accionistas.

La evaluación comercial, económica y financiera elaborada en el horizonte de 10 años es

favorable para la ejecución del proyecto, cuyos indicadores se muestran a continuación:

INDICADOR VALOR
VANE 2,702,671.00
TIRE 27%
VANF 3,765,712.00
TIRF 42%
PERIODO DE RECUPERACION 5.5 AÑOS

La viabilidad del proyecto, que hasta en condiciones adversas en precios de venta de -20%,
se obtiene un VANE de US$/. 2.023,426.00. Los indicadores de viabilidad, tiene sensibilidad
latente ante la variación de los costos de inversión, hasta en esas condiciones es viable el
proyecto.
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2. Presentación del Negocio

Hotel Ecológico Piloto DON MAXIMO, con 30 habitaciones que incluye 3
minidepartamentos, debidamente equipadas que prestará sus servicios de hospedaje y
restaurantería en un ambiente ecológico. Dentro de los servicios adicionales que se busca
proporcionar estarán los servicios de sauna, spa, gimnasio, salón de juegos para jóvenes y
niños, piscinas para niños y adultos, cancha de fulbito.

Misión
Nuestra misión como Hotel Ecológico Piloto Don Máximo, es entregar la mejor experiencia
en servicios de hospedaje, haciendo que la estadía de nuestros clientes sea en un ambiente
grato, familiar, multicultural y ecológico donde las personas puedan relajarse y disfrutar
durante su estadía.

Visión
Nuestra Visión es posicionarnos entre los hoteles de la ciudad de Tacna y así ser reconocidos
por nuestra propuesta innovadora y ecológica tanto entre nuestros visitantes peruanos como
por los extranjeros, transformándose en un destino popular y deseado por nuestros clientes
para reunirse en una comunidad afín a sus intereses.

Valores
La empresa tiene la siguiente tabla de valores:
• Servicio innovador
• Responsabilidad
• Autocontrol
• Capacitación
• Ecología
• Constancia
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Análisis estratégico (FODA) del hotel ecológico DON MAXIMO

ANALISIS INTERNO ANALISIS EXTERNO
FORTALEZAS OPORTUNIDADES
• Aumento de la población viajera con
• Experiencia del equipo emprendedor tendencia hacia el turismo con interés
en proyectos de sustentabilidad y ecológico.
eficiencia energética. • Capacidad de atraer demanda
• Experiencia del equipo emprendedor insatisfecha hacia la unidad de
en servicios turísticos y de negocio de hospedaje.
alojamiento. • Preferencia por parte de los turistas
• Concepto innovador y ecológico en extranjeros hacia los
donde se promueve la eficiencia productos/servicios reducidos en
energética. CO2.
• Ubicación privilegiada a 5 minutos
del centro de la ciudad de Tacna.

DEBILIDADES AMENAZAS
• Empleados sin la adecuada • Puede presentarse problemas para
capacitación para prestar servicios en obtener financiamiento requerido
un hotel con formato ecológico. para la implementación de proyectos.
• Práctica ecológica en el proceso de • Competidores más fuertes y
prestación de servicios en consolidados que lo supuesto.
condiciones iniciales. • La tendencia de gustos y preferencias
de los clientes.

El modelo de negocio:
El modelo de negocio que describe los 9 elementos importantes para la empresa es el que se
ilustra en el esquema que incluye a:

• Propuesta de valor de la empresa: Servicio de hospedaje, restaurantería y cuidado

personal.
• Socios clave: MINCETUR, PROMPERU, proveedores, compañías aéreas y de
transporte de pasajeros, la captación de clientes(Booking, Trivago).
• Segmento de clientes: Turistas extranjeros y nacionales.
• Recursos clave: Recursos financieros para financiar el proyecto, energía solar y
tecnología ecológica.
• Actividades clave: Práctica ecológica sostenible.
 5

• Relación con clientes: Voz, datos y vía internet.

• Canales de relación con clientes: Internet y directa.
• Fuente de ingresos: ingresos por la prestación de servicios de hospedaje,
restaurantería y por la prestación de servicios de cuidado personal(Sauna, masajes)
• Estructura de costos: Costos variables y fijos.

PROPUESTA DE
VALOR:

• Oferta de
servicios de
SEGMENTO
hospedaje
con formato DE CLIENTES:
ACTIVIDADES ecológico y
SOCIOS CLAVE: Turistas
CLAVE: sostenible.
• MINCETUR procedentes de
Práctica ecológica Chile, Bolivia,
• PROMPERU RELACIONES CON
sostenible. otros.
• Proveedores CLIENTES
• Cías. de Transportes Turistas
Internet
• Cías. De captación de nacionales.
clientes. Voz
Datos

CANALES:
Directo
RECURSOS:
Financieros
Humanos
Tecnológicos

ESTRUCTURA DE COSTOS: FUENTE DE INGRESOS:

• Costos variables Por la venta de servicios de hospedaje: 95%

• Costos operativos fijos Por la venta de servicios de alimentación:2. 5%.
• Gastos financieros
Por la venta de servicios de masajes y conexos: 2.5%

Figura No. 01: El modelo de negocio del Hotel Piloto Ecológico Don Máximo.
El uso de los recursos de energía solar mediante el uso de paneles solares, es un claro atributo
de diferenciación respecto a otros hoteles de su categoría que operan en la ciudad de Tacna.

La cadena de valor del negocio hotelero.

Se caracteriza por la presencia de actividades primarias como son:
Actividades primarias:
• Logística de entrada: que consiste en el aprovisionamiento de recursos que requiere
el Hotel para sus operaciones diarias que lo tiene que realizar con eficiencia y calidad,
como es el caso de aprovisionamiento de energía solar que los ha de utilizar en sus
operaciones diarias.
 6

• Operaciones: Las operaciones en un hotel de su categoría y con prácticas de tipo

ecológico, se caracteriza por el tratamiento diferenciado de materiales orientados
hacia la conservación del medio ambiente, como es el objetivo de disminución en la
emisión de CO2.
o Control en las atenciones al cliente
o Control en el cumplimiento de las normas ecológicas.
o Seguridad en las instalaciones y de las actividades del negocio.

• Logística de salida: práctica ecológica en el despacho de servicios de restaurantería.

Encuesta a los clientes y a nuestro personal para seguir mejorando
o Control en las reservas.
• Marketing y ventas: relación con los clientes en proceso de prestación de servicios de
hospedaje y restaurantería.
o Convenios y acuerdos con empresas turísticas.
o Uso de internet global
o Confección de slogan y mensaje ecológico
o Convenios con empresas, organizaciones deportivas, de salud.
o Promociones iniciales, intermedias y finales.

• Servicios post venta:

o Empadronamiento de nuestros clientes
o Análisis de encuestas para mejorar los servicios
o Tener en cuenta que somos una empresa pionera en innovación y adopción de
tecnología con componente ecológico en la gestión del negocio hotelero.

Actividades de soporte:

• Administración:
o Visión y misión de la organización
o Planeamiento del negocio: inicialmente negocio piloto, luego negocio
consolidado al cabo de un año de operaciones.
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o Capacitación del potencial humano en concepto y operaciones de un negocio

hotelero con corte ecológico.
• Desarrollo tecnológico e infraestructura
o Conocimiento de la tecnología a utilizar
o Adopción de tecnologías en la edificación del hotel concordante con el
concepto ecológico.
• Abastecimiento:
o Planeamiento de las adquisiciones
o Adecuado soporte para el mantenimiento de los equipos e instalaciones.

Figura No.02: cadena de valor del Hotel Piloto Ecológico Don Máximo.
Y por otro lado el equipamiento de sus habitaciones lucirá el formato como el que se puede
apreciar en la figura siguiente:
 8

Figura No. 03: Ilustración de una cama típica del hotel.

Macrolocalización del proyecto:
El Hotel Don Máximo estará ubicado en el Perú, en la ciudad de Tacna, frontera con Chile,
la ubicación que tiene el negocio en referencia es de singular característica, porque se ubica
en una de las tres ciudades más visitadas por los turistas extranjeros que llegan al Peru.

Figura No. 04: Macrolocalización del Hotel Pilot Ecológico Don Máximo.
 9

Microlocalización del proyecto:

La edificación del Hotel Piloto Ecológico Don Máximo se edificará en la Av. Gregorio
Albarracín Lanchipa No. 407, a cinco minutos del centro cívico de la ciudad, sobre un

AV. GREGORIO ALBARRACIN

LANCHIPA 407 - TACNA

Figura No. 05: Microlocalización del Hotel Piloto Ecológico Don Máximo.
área total de terreno de 5000 metros cuadrados.
3. Promotores del proyecto
Sr. Carlos Fernando Marín Lira
Empresario hotelero con amplia experiencia en el ramo, que actualmente dirige y
administra el hotel Máximo´s ubicado en la Calle Arias Araguez No. 281.

4. Descripción del producto y/o servicio

El proyecto consiste en la generación de oferta de servicio de hospedaje de corte
ecológico y de nivel piloto en la ciudad de Tacna, como una extensión del servicio de
hospedaje que opera actualmente en la calle Arias Araguez No. 281 con categoría de
Hotel de 3 estrellas. La característica ecológica consiste en el ahorro de agua y
tratamiento de aguas que proceden de las duchas y de lavamanos, así como la
explotación de la energía solar.

La Oferta de valor en referencia consta de una edificación de material noble de 5 pisos

y una azotea con un área total construida de 2587.23 metros cuadrados, edificada
sobre un área de terreno de 560.64 metros cuadrados que es una parte de una
propiedad mayor de 5 000 metros cuadrados de terreno ubicada en el Fundo El Abuelo
que está a 5 minutos de la ciudad de Tacna y frente a la Universidad CIMA.
 10

El diseño de la edificación responde al concepto de un ambiente ecológico con

atributos de confort para los usuarios. Posee además un sótano por debajo de los 3.00
m, del nivel de piso terminado inicial (n.p.t. +/- 0.00), una fachada recta de 36.04 m.
con un retiro parcial de 4.23 m. en el primer piso y un segundo, tercer, cuarto y quinto
piso alineado al límite frontal del terreno, conformada una fachada en la cual los
vanos, volúmenes y texturas forman una composición original, dinámica y elegante.

La edificación del hotel en referencia tendrá todas las comodidades como gimnasio,
spa, salón de juegos, cafetería, salón de eventos, lavandería, sala de cómputo, cochera,
dos restaurantes, dos piscinas para adultos y niños, cancha de fulbito.

5. Estudio de mercado
5.1. Análisis del sector hotelero en el Perú
Perú ha experimentado un aumento gradual (en torno al 8% medio anual) en el
volumen de arribos desde el año 2007. Es el país que ha visto un aumento medio
anual mayor y uno de los más elevados a nivel mundial. El crecimiento de
llegadas a Perú es muy favorable, esta tendencia es muy atractiva para inversores
turísticos ya que esta situación no se observa en ninguno de los países europeos.

EVOLUCIÓN DE LLEGADAS A SUDMAERICA EN

MILLONES
40.00
35.00 36.20
32.80
30.00 30.80
29.10
26.80 27.20
25.00 25.20
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Figura No. 06: Evolución de llegadas de turistas a Sudamérica

Fuente: Prom Perú, Perfil del Turista Extranjero 2017.
.
 11

Perú tiene una distribución equilibrada de los arribos: el 32% proviene de Chile,
el 22% de Norteamérica y el 18% de Europa. Esta situación es favorable ya que
Perú no es tan dependiente de un solo país como Brasil o Chile, donde el 42% de
las llegadas proviene de un único país. De cara a un posible inversor, puede ser
favorable para el Perú el hecho de tener su demanda distribuida equitativamente
entre distintos mercados. Esto hace que sea menos dependiente de un país
concreto (como por ejemplo pasa con México, depende en un 79% de EEUU),
con lo que una posible crisis en algún país no debería ser determinante para el
turismo de Perú.

El PBI de Turismo en el PBI del Perú

4.50%
4.00%
4.00% 3.70%
3.50%
3.50% 3.20% 3.20%
3.00% 2.80%
2.60%
2.50%

2.00%

1.50%

1.00%

0.50%

0.00%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Figura No. 07: El PBI de turismo en el Perú respecto al PBI Perú.

El turismo en el Perú en términos de PBI significa para la economía peruana el

4% y el 47% de turistas que arriban al Perú proceden desde países fronterizos del
total de llegadas de turistas internacionales(Prom Perú, Perfil del Turistas
Extranjero 2017).
 12

Motivo de viaje- llegada de turistas extranjeros

Vacaciones, recreación u ocio
2.00% 1.00%
1.00%
3.00% Visitar a familiares y amigos
13.00%
Negocios
14.00% Salud (tratamiento médico)
66.00%
Asistir a seminarios,
conferencias
Educación (realizar estudios,
investigaciones)
Misiones, trabajo religios,
voluntariado

Figura No. 08: Motivo de viaje de turistas extranjeros.

El 97% de los turistas llegan al Perú por motivos vacacionales y 3% por motivos
corporativos(Perfil del Prom Perú,Turistas Extranjero 2017).

Los delitos tienen un impacto significativo inverso a la demanda hotelera en

Arequipa, Lima, Piura, La Libertad y Loreto. Cuantos más delitos se cometen en
estas regiones, mayor es la inseguridad percibida por los viajeros y, a mayor
inseguridad, menos noches de alojamiento, en definitiva, menor será la demanda
hotelera. Tacna es una ciudad que mantiene controlada el tema de seguridad
ciudadana.

La conectividad terrestre tiene un impacto significativo favorable en la demanda

hotelera de Tacna. Tacna se encuentra interconectada por vía terrestre a la ciudad
de Arica – Chile, a Bolivia por la ruta Puno – Tacna, a la ciudad de Arequipa por
la ruta de la vía Panamericana. Cuantos más pasajeros terrestres entren en la
región de Tacna, mayor será la demanda hotelera. Esto se debe a su localización
estratégica entre Chile, Lima, Arequipa, Moquegua, Cusco y Puno. Por vía aérea
a la ciudad de Arequipa y Lima. Cuanto mayor sea la conectividad aérea, mayor
será la demanda de alojamiento hotelero. El flujo turístico, es decir, el número de
 13

entradas de extranjeros en las fronteras peruanas tiene un impacto significativo en

aquellas regiones con una mayor presencia de turistas internacionales:
principalmente Lima, Arequipa, Cusco y Tacna. El crédito al consumo concedido
en todo Perú tiene un impacto significativo en la demanda hotelera de la región
de Tacna. Y las promociones de feriados largos que se promociona a través del
gobierno impacta en los viajes que realizan los trabajadores que están
relacionadas al sector público y consecuentemente en la demanda de servicios
hoteleros.

a. Indice de competitividad Turística, WEF:

La puntuación media mundial en cuanto al índice de competitividad en temas de

Políticas y Regulaciones es de 4.35 puntos. Es destacable constatar a Perú por
encima de la puntuación media mundial con un valor de 4.7 puntos, tal cual se
puede apreciar en la tabla siguiente y en la figura correspondiente.
Tabla No. 01: Indice de competitividad turística, WEF
País Puntaje
Chile 5.2
Perú 4.7
México 4.6
Colombia 4.5
Argentina 4.2
Brasil 3.7
Ecuador 3.6
 14

Indice de competitividad turística, WEF

6 5.2
4.7 4.6 4.5
5 4.2
3.7 3.6
4

Figura No.09: Indice de competitividad turística, WEF

Fuente: MINCETUR 2017

El índice de competitividad del sector hotelero en el Perú se encuentra muy cerca

del índice de competitividad de Chile y está por encima de México y Colombia,
tal cual se puede observar en la figura anterior.

Por otro lado, es necesario examinar las preferencias que tienen los turistas
extranjeros en inclinar sus decisiones de hospedaje hacia los hoteles de 3 a 4
estrellas, tal cual se puede apreciar en la figura siguiente.
 15

Preferencia tipo de hospedaje turistas

extranjeros 2017

43%
45%
40%
35%
26%
30%
25%
20% 14%
15% 10%
7%
10%
5%
0%

Figura No. 10: Preferencia de hospedaje turistas extranjeros 2017.

Fuente: Prom Perú 2017.

b. Análisis del sector hotelero en la ciudad de Tacna

La competencia del sector hotelero en la ciudad de Tacna está conformada por

diversos actores que en total ofertan 6583 plazas, lo que se aprecia de manera
detallada en la tabla siguiente.

Tabla No. 02: La oferta del servicio de hospedaje en la Región de Tacna.

Categoría Número de Número de Número de plazas
establecimientos Habitaciones

1. Hoteles 58 1889 3727

5 estrellas 0 0 0
4 estrellas 2 150 300
3 estrellas 17 686 1396
 16

2 estrellas 38 993 1913

1 estrella 2 60 118
2. Hostales 55 898 1749
3 estrellas 93 209
6
2 estrellas 37 93 209
1 estrella 12 190 363
3. No 280 3551 6583
categorizados
Fuente: INEI, 30 junio 22018.

c. Evolución de las llegadas de turistas al Perú

En la tabla siguiente se presenta la estadística de arribo de turistas extranjeros al
Perú y el arribo de turistas de Chile a la ciudad de Tacna. La tasa de crecimiento
promedio de llegadas por parte de turistas extranjero al Perú es del orden de 8%
anual, indicador muy superior a los que se muestran en los países de la región.

Tabla No. 03: Arribo de turistas al Perú.

TURISTAS
PROCEDENTES DE
LLEGADA DE TURISTAS AL CHILE - ARRIBO A
AÑO PERÚ TACNA
1990 316,871 54,200
1991 232,000 43,400
1992 216,534 54,700
1993 271,900 68,400
1994 386,100 102,700
1995 479,200 118,400
1996 584,400 154,100
1997 649,300 185,200
1998 724,200 202,200
1999 726,581 214,769
2000 828,346 235,872
2001 824,927 256,975
2002 1,063,606 278,078
2003 1,135,769 299,181
2004 1,349,959 306,275
2005 1,570,566 344,296
 17

2006 1,720,746 420,801

2007 1,916,400 470,457
2008 2,057,620 452,705
2009 2,139,961 464,153
2010 2,299,187 595,944
2011 2,597,803 741,717
2012 2,845,623 806,929
2013 3,163,639 886,485
2014 3,214,934 903,793
2015 3,455,709 984,584
2016 3,744,461 1,055,880
2017 4,032,339 1,101,055
Fuente: Mincetur – Perú(2017).

d. Evolución de las llegadas de turistas a la ciudad de Tacna

A continuación se expone las llegadas de turistas a la ciudad de Tacna por los
diversos puntos de acceso, cuya tasa de crecimiento en los últimos 7 años ha sido
del orden de 11.86%, de cuyo crecimiento fluye el incremento de la demanda por
los servicios de hospedaje.

Tabla No. 04: Evolución de las llegadas de turistas a la ciudad de Tacna, en los
últimos siete años.

ARRIBO POR
TERMINAL ARRIBO POR ARRIBO POR
TERRESTRE AEROPUERTO TERMINAL TOTAL ARRIBO
PERIODO M.A. ODRIA C. CIRIANI COLLASUYO DE TURISTAS
2011 612,721 141,380 267,469 1,021,570
2012 699,121 138,640 301,217 1,138,978
2013 795,569 156,659 336,121 1,288,349
2014 776,342 162,890 358,956 1,298,188
2015 921,217 190,613 478,891 1,590,721
2016 1,114,670 199,613 579,458 1,893,741
2017 1,205,600 208,426 521,700 1,935,726
Fuente: INEI-2017
 18

e. Precios del servicio de hospedaje en países de Latinoamérica

Por otro lado es conveniente examinar los precios de servicio de hospedaje en
2017 de los diversos países de la región. Claramente se observa de la tabla
siguiente que el Perú es uno de los países en donde se mantiene los precios
menores que los que tienen los otros países de la región.

PRECIOS PROMEDIO HOTELES 2017

EN USD.
441
450
400
350
300
218 226
250 197 179
200 140 133
121 104
150 102 90 85
65 83 72
100
50
0
PERU ARGENTINA CHILE MEXICO COLOMBIA
3 ESTRELLAS 65 83 90 85 72
4 ESTRELLAS 121 102 140 226 104
5 ESTRELLAS 218 197 179 441 133

Figura No. 11: Precio promedio hoteles en Países de la región en USD.

Fuente: Prom Perú 2017.

f. Beneficios esperados por el Hotel Ecológico

• Cuidado del medio ambiente
• Adecuada gestión de residuos sólidos
• Cuidado en el consumo del agua
• Fortalece relación con los clientes
• Cocina ecoamigable
• Búsqueda de certificación LEED para el edificio del hotel.
• Ahorro en el consumo de recursos energéticos.
• Trabajadores comprometidos con el cuidado del medio ambiente.
 19

5.2.Mercado potencial
El mercado potencial del servicio de hospedaje en la ciudad de Tacna está conformado
por los turistas nacionales y extranjeros que arriban a la ciudad de Tacna, cuya
evolución de llegadas en los últimos siete años ha sido del orden de 11.86%.

Los turistas que arriban a Tacna lo hacen vía el control fronterizo de Santa Rosa de
Tacna, turistas de procedencia de Chile, que según la misma fuente de Prom Perú
2017, el 70% de ellos viajan por vacaciones y recreación, 25% por tratamiento médico
y 5% por negocios. Los viajeros que ingresan por el terminal terrestre Collasuyo en
su mayoría proceden de Puno y Bolivia y vienen por motivos de negocios, participan
en las ferias de comercio que se dan lugar los días lunes y martes de cada semana.

5.3.Mercado objetivo
El mercado objetivo de nuestro proyecto es atender la demanda de servicio de
hospedaje que fluye de los turistas de nacionalidad chilena que arriban a Tacna vía
control fronterizo de Santa Rosa y que por diversos motivos han decidido pernoctar
en la ciudad de Tacna, una de sus preferencias es consumir el servicio de salud que
tiene la ciudad de Tacna que está atendida por la oferta del Hospital de la Solidaridad
y de la plataforma de servicio de Odontología, que según la mis1ma fuente de
MINCETUR es el 25% de los turistas que arriban a Tacna.

La participación de mercado que tendrá la oferta de servicio de hospedaje es

aproximadamente el 4.20% de la oferta total proyectada al 2027.

De las estadísticas preparadas por Prom Perú en 2017, se tiene información que el
destino preferido por los turistas es por la ciudad de Lima con 71.70%, Cusco el
33.40% y Tacna con el 27.30%, dentro de ese grupo están los arribos de turistas que
vienen de Chile y Bolivia, vienen a Tacna atraídos por la gastronomía peruana, por
la plataforma de servicios de salud que existe instalada en la ciudad de Tacna que en
sus precios son muy competitivos en relación a los que se ofertan en Chile.
 20

Figura No. 12: Gastronomía en el Perú

Fuente: Prom Perú 2017.
Los factores que tienen incidencia en las decisiones de visita a las ciudades de Lima, Cusco
y Tacna son diversas, pero en orden de importancia es el de visitar lugares culturales e
históricos, la naturaleza, la gastronomía y los servicios de salud, especialmente los turistas
que llegan a la ciudad de Tacna.

5.4.Cuantificación de la demanda
Para cuantificar la demanda del servicio de hospedaje se recogen la data histórica de flujo de
arribos de turistas a la ciudad de Tacna en los últimos 7 años, por diferentes puntos de ingreso
a la ciudad.

Tabla No. 05: Data histórica de arribo de turistas a la ciudad de Tacna: 2011-2017.
ARRIBO POR % TURISTAS
TERMINAL ARRIBO POR ARRIBO POR TURISTAS QUE
TERRESTRE AEROPUERTO TERMINAL PERNOCTAN PERNOCTAN
PERIODO M.A. ODRIA C. CIRIANI COLLASUYO TOTAL ARRIBOS EN TACNA EN TACNA
2011 612,721 141,380 267,469 1,021,570 292,278 28.61%
2012 699,121 138,640 301,217 1,138,978 339,286 29.79%
2013 795,569 156,659 336,121 1,288,349 377,633 29.31%
2014 776,342 162,890 358,956 1,298,188 432,880 33.34%
2015 921,217 190,613 478,891 1,590,721 465,462 29.26%
2016 1,114,670 199,613 579,458 1,893,741 474,742 25.07%
2017 1,205,600 208,426 521,700 1,935,726 423,909 21.90%
FUENTE: INEI 2011-2017.
 21

A partir de esta información mediante el modelo de tendencia encontramos la tasa de

crecimiento de arribo de turistas a la ciudad de Tacna, que es la tasa de 11.24% anual, dato
que luego se utiliza en la proyección de la demanda esperada para los próximos 10 años,
asumiendo que cada año se va producir crecimiento en la demanda del orden de 11.24%.

Tabla No. 06: Proyección de la demanda por servicio de hospedaje en Hotel de 3 estrellas.
PROYECCION
DE TURISTAS PREFERENCIA DE
PROYECCION TASA DE QUE HOSPEDAJE EN
ARRIBO DE PERMANENCIA PERNOCTAN EN HOTEL DE 3 DEMANDA DE
PERIODO TURISTAS EN TACNA TACNA ESTRELLAS PLAZAS - AÑO
2018 2,153,309 35% 753,658 361,756 278,274
2019 2,395,350 35% 838,372 402,419 309,553
2020 2,664,597 35% 932,609 447,652 344,348
2021 2,964,109 35% 1,037,438 497,970 383,054
2022 3,297,288 35% 1,154,051 553,944 426,111
2023 3,667,917 35% 1,283,771 616,210 474,008
2024 4,080,207 35% 1,428,072 685,475 527,288
2025 4,538,839 35% 1,588,594 762,525 586,558
2026 5,049,024 35% 1,767,158 848,236 652,489
2027 5,616,556 35% 1,965,794 943,581 725,832

Fuente: INEI, junio 2018. Elaboración: propia.

Para la obtención de la información expuesta en la tabla antecedente se ha asumido los
siguientes supuestos:
• Tasa de permanencia en la ciudad de Tacna de 35% por parte de los turistas que
llegan a la ciudad.
 22

• Tasa de preferencia por el tipo de hospedaje en hotel de 3 a 4 estrellas por parte de

los turistas que pernoctan en la ciudad de Tacna, 58% según (Prom Perú, reporte de
turismo de mayo 2017 a febrero 2018).
• Número de días que permanecen en la ciudad de Tacna el turista que ha decidido
pernoctar, 1.5 días. (INEI, Junio 2018).

5.5.Análisis de la oferta
Para estimar la oferta futura se localiza en primer término el segmento de hospedaje
de 3 estrellas, luego se asume que la oferta de hotel de la categoría seleccionada
crecerá a una tasa de 3% anual en términos de número de habitaciones para los
próximos 10 años.

Tabla No. 07: Proyección de la Oferta de hospedaje en Hotel de 3 estrellas

NUMERO DIAS OFERTA PLAZAS-

PERIODO HABITACIONES PERMANENCIA AÑO
2018 707 1,060 254,369
2019 728 1,092 262,000
2020 750 1,124 269,860
2021 772 1,158 277,956
2022 795 1,193 286,294
2023 819 1,229 294,883
2024 844 1,266 303,730
2025 869 1,304 312,842
2026 895 1,343 322,227
2027 922 1,383 331,894

Fuente: INEI, junio 2018. Elaboración propia.

Para la cuantificación de la tabla antecedente se ha asumido lo siguiente:
• Tasa de crecimiento del 3% anual, del número de habitaciones del segmento de hotel
con 3 estrellas.
• Un pasajero ocupa una habitación por 1.5 días.
 23

• Tasa de ocupación de una habitación es 1.5

• Días de operación de un hotel de 360 días al año.

5.6.Balance Oferta/Demanda
Tabla No. 08: Balance Oferta/Demanda sin proyecto

PERIODO OFERTA DEMANDA BALANCE O/D

2018 254,369 291,414 -37,046
2019 262,000 324,171 -62,171
2020 269,860 360,609 -90,749
2021 277,956 401,143 -123,187
2022 286,294 446,233 -159,939
2023 294,883 496,391 -201,508
2024 303,730 552,188 -248,458
2025 312,842 614,256 -301,415
2026 322,227 683,301 -361,074
2027 331,894 760,107 -428,214
Fuente: elaboración propia

5.7.La Oferta del proyecto

A través de la tabla 06 se puede apreciar que existe una demanda insatisfecha de donde es
atractiva la idea de llevar adelante el proyecto de construcción de un hotel de corte ecológico
en la ciudad de Tacna.

Para la elaboración de la oferta del proyecto se tiene en cuenta los siguientes supuestos:
• Tasa de permanencia por parte de los pasajeros: 1.5 días
• La tasa de ocupabilidad de una habitación es de 1.5
• Número de días de operaciones al año: 360 dias
• No hay crecimiento en número de habitaciones en los próximos 10 años.
.
Tabla No. 09: Proyección de la oferta del Proyecto
 24

OFERTA
DEL
PROYECT
O PLAZA-
PERIODO No. HABITACIONESCAPACIDAD AÑO
2018 39 59 14040
2019 39 59 14040
2020 39 59 14040
2021 39 59 14040
2022 39 59 14040
2023 39 59 14040
2024 39 59 14040
2025 39 59 14040
2026 39 59 14040
2027 39 59 14040

Fuente: Proyecto Arquitectónico.

(*) A los departamentos se les ha considerado que tienen 3 habitaciones cada departamento

Tabla No. 10: Balance Oferta/Demanda con Proyecto

OFERTA BALANCE O/D

PERIODO OFERTA DEMANDA BALANCE O/D PROYECTO PROY.
2018 254,369 291,414 -37,046 14,040 -23,006
2019 262,000 324,171 -62,171 14,040 -48,131
2020 269,860 360,609 -90,749 14,040 -76,709
2021 277,956 401,143 -123,187 14,040 -109,147
2022 286,294 446,233 -159,939 14,040 -145,899
2023 294,883 496,391 -201,508 14,040 -187,468
2024 303,730 552,188 -248,458 14,040 -234,418
2025 312,842 614,256 -301,415 14,040 -287,375
2026 322,227 683,301 -361,074 14,040 -347,034
2027 331,894 760,107 -428,214 14,040 -414,174
 25

Fuente: elaboración propia.

Tal cual se puede apreciar en la tabla antecedente, existe una brecha para que el proyecto
pueda ingresar a cubrir una parte de esta brecha existente.
6. Plan de marketing
6.1. Estrategia del producto
La oferta de valor que enarbola el proyecto es el servicio de hospedaje de corte ecológico
orientado a atender la demanda de familias de procedencia de Chile, Bolivia y del Perú que
visitan a la ciudad de Tacna, en cantidades numerosas tal cual se puede apreciar en las
estadísticas expuestas en la tabla No. 04. El proyecto en su oferta de valor ha desarrollado el
servicio de hospedaje con 30 habitaciones.

6.2. Estrategia de precios

En la fijación de precios se tiene en cuenta la elasticidad de la demanda precio que ocurre en
el mercado de hospedaje en la ciudad de Tacna.

6.3. Estrategia de promociones

La estrategia de promoción de los productos que oferta el proyecto se hará mediante la
relación que se tiene actualmente a través del hotel MAXIMO´S.

6.4. Estrategia de distribución

La relación que se tendrá con los clientes será a través de canales digitales, internet y contacto
mediante el hotel MAXIMO’S.

7. Plan de producción y operaciones

7.1. El proceso productivo del servicio
 26

Figura 13 : El flujo del proceso productivo

del servicio de hospedaje Hotel Piloto
Ecológico Don Máximo
 27

Figura No. 14: El Proceso productivo del Servicio de Hospedaje.

7.2. La vista de áreas operativas de un primer piso del hotel

Figura No. 15: Areas operativas del primer piso del Hotel.
 28

8. Estudio organizacional
La estructura organización tiene su base en las funciones que se desarrollará en el Hotel Piloto
Ecológico Don Máximo.

Figura No. 16: Estructura organizacional del Hotel.

La estructura organización que tendrá el proyecto en cuanto entre a prestar sus servicios.
9. Estudio Legal
La categorización por estrellas es opcional en el Perú, pero esta clasificación es muy
importante para cada uno de los ofertantes que operan en el sector de hotelería.
El reglamento de establecimientos de hospedaje, clasifica los mismos en 5 clases:
Clase de alojamiento Categoría
Hotel De 1 a 5 estrellas
Apart hotel De 3 a 5 estrellas
Hostal De 1 a 3 estrellas
Resort De 3 a 5 estrellas
Ecolodge No categorizado
Albergue No categorizado
 29

• La categorización es opcional y voluntaria. El reglamento de establecimientos de

hospedaje define las características técnicas que debe cumplir cada uno para que
determine su clase y su categoría. Con el objetivo de mejorar la economía de los
pueblos y teniendo en cuenta que la oferta de los establecimientos de hospedaje
resulta insuficiente para atender la demanda turística por falta de infraestructura, el
gobierno peruano aprobó el reglamento de Autorización y Registro de casas
Particulares, Universidades o Institutos Superiores para que presten servicio de
alojamiento.
• Por lo general, se puede apreciar que Perú se encuentra por detrás de Chile en
facilidades de inversión. Por otro lado, va de la mano con Colombia en muchos
aspectos y se sitúa ligeramente por delante de México. Por último, Argentina, Brasil
y Ecuador se encuentran a la cola en el análisis comparativo del marco regulatorio
de estos países Latinoamericanos. Perú ocupa una buena posición en el ranking
mundial en protección de los inversores, registro de la propiedad y obtención de
crédito.

Por otro lado, la empresa promotora del proyecto cumplirá con toda la normativa
correspondiente para las edificaciones y así mismo para la iniciación de las operaciones.
10. Estudio económico financiero
10.1. Costo de Inversión
Las inversiones que involucra el proyecto consta de : el costo del terreno, el costo de las
edificaciones, el costo de equipamiento de las habitaciones del hotel, el costo de
equipamiento del ambiente de recepción, el costo de equipamiento del comedor, el
equipamiento de ambientes de cuidado de personal, el costo de equipamiento del salón
de eventos. A continuación se presenta el detalle de los costos de inversión de cada uno
de los componentes de la inversión total del proyecto.

a. El costo de inversión que corresponde al terreno y al costo de las edificaciones:

 30

Tabla No.11: Costo de inversión en edificaciones del Hotel

DETALLE IMPORTE EN USD
Primer piso 154,505
Segundo piso 202,633
Tercer piso 202,633
Cuarto piso 202,633
Quinto piso 165,492
Azotea 22,105
Terreno: 560.64*US$ 700/m2 392,448
Sub-total inversión en edificios: 1,342,448
Sub-total inversión en edificios en soles TC: 3.30 4,430,078

b. El costo de inversión en equipamiento de las habitaciones del hotel

Tabla No. 12: Costo de inversión en equipamiento de las habitaciones del hotel
Detalle Cantidad Costo unitario Total en USD
Camas 1 plaza 5 180 900
Camas 2 plazas 54 320 17,280
Almoadas 118 50 5,900
Cojines 236 25 5,900
Frazadas 118 30 3,540
Juegos de sábanas 118 30 3,540
Muebles: Velador y otros 39 150 5,850
Caja fuerte 33 350 11,550
Televisor 39 800 31,200
Equipamiento de servicio de sauna 6 14000 84,000
Equipamiento de salón de eventos 1 150000 150,000
Sub-total equip. Habitaciones: 319,660
Sub-total equip. Habitaciones en soles: 1,054,878

c. El costo de equipamiento de cafetería:

Tabla No. 13: El costo de inversión en equipamiento de cafetería
Detalle Cantidad Costo unitario Total en USD
Mesas 10 100 1,000
Sillas 40 50 2,000
Computador 2 1000 2,000
Equipo frio 2 1000 2,000
Equipo de cocina 1 2000 2,000
Sub-total en USD. 9,000
Sub-total en soles: 29,700
 31

d. El costo de equipamiento del ambiente de recepción

Tabla No. 14: Costo de inversión en equipamiento del ambiente de recepción

Total en
Detalle Cantidad Costo unitario USD
Sofa 6 500 3,000
Silla 6 50 300
Computador 1 700 700
Teléfono 1 100 100
Sub-total en USD 4,100
Sub-total en soles: 13,530

e. El costo de inversión en activos fijos intangibles.

Tabla No. 15: Costo de inversión en activos fijos intangibles
Detalle Inversión
Estudios de edificaciones 30,000
Licencias de construcción y otros 10,000
Sub-total en USD. 40,000
Sub-total en soles: 132,000

f. Inversión en capital de trabajo

Tabla No. 16: Costo de inversión en capital de trabajo
Detalle Costo en soles 1 mes Veces /año Total
Sueldos y salarios 12,000 14 168,000
Agua 900 12 10,800
Energia 1,250 12 15,000
Artículos de limpíeza 1,000 12 12,000
Publicidad 1,500 12 18,000
Servicio cable 1,000 12 12,000
Telefonía 1,000 12 12,000
Desayunos 1,000 12 12,000
Sub-total en soles 19,650 259,800
Sub-total en USD: 5,955 78,727

g. El presupuesto del costo de inversión total del proyecto

El presupuesto de costo de inversión comprende los costos fijos tangibles, costos fijos
intangibles, costos de capital de trabajo.
 32

Tabla No.17: El presupuesto del costo de inversión total

DETALLE COSTO EN USD

a. Costo de inversión en terreno y edificaciones 1,342,448
b. Inversión en equiapmiento de habitaciones 319,660
c. Costo de inversión de equipamiento de cafetería 9,000
d. Costo de inversión de equipamiento de recepción 4,100
e. Inversión en intangibles 40,000
f. Inversion en capital de trabajo 26,242
TOTAL INVERSION: 1,741,450

10.2. Costos operativos

a. El Presupuesto de costo de ventas
Tabla No. 18: Presupuesto de costos operativos para el un año de operaciones.
DETALLE COSTO/MES CANTIDAD VECES*AÑO AÑO1
SALARIOS 1000 15 14 210,000
AGUA 900 12 1 10,800
ENERGIA 1250 12 1 15,000
ARTICULOS DE LIMPIEZA 1000 12 1 12,000
DESAYUNOS 1000 12 1 12,000
LEYES SOCIALES SALARIOS: 25% 52,500
TOTAL EN SOLES 312,300
TOTAL EN USD. 94,636

b. El presupuesto de gastos administrativos

Tabla No. 19: Presupuesto de gastos administrativos para un año de operaciones.
DETALLE COSTO/MES CANTIDAD VECES*AÑO AÑO1
SUELDOS ADMINISTRADOR 10000 1 14 140,000
ASISTENTE DE ADMINISTRACION 1500 1 14 21,000
TELEFONIA 1000 1 12 12,000
SERVICIO DE INTERNET 1000 1 12 12,000
LEYES SOCIALES : 25% 40,250
TOTAL EN SOLES 225,250
TOTAL EN USD. 68,258
 33

c. El presupuesto de gastos de ventas

Tabla No. 20 : Presupuesto de gastos de ventas para un año de operaciones.
DETALLE COSTO/MES CANTIDAD VECES*AÑO AÑO1
PUBLICIDAD 1,500 1 12 18,000
SERVICIO CABLE 1,000 1 12 12,000
TOTAL EN SOLES 30,000
TOTAL EN USD. 9,091

10.3. Ingresos
En la cuantificación de los ingresos se considera el factor de estacionalidad de la actividad
como el coeficiente de uso de la capacidad instalada, tal cual se ilustra en la figura siguiente:

Estacionalidad en las ventas

100% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
90%
80% 70%
70%
60% 50% 50% 50%
50%
40% 35% 35%
30%
20%
10%
0%

Figura No. 17: Estacionalidad en las ventas del servicio de hospedaje

y por otro lado, para el primer año de operaciones, por ser una actividad que se inicia, se
considera el periodo de maduración de la actividad en el mercado, iniciando con 20% de
capacidad en uso para el primer mes de operaciones, para el segundo mes el 35% y alcanzado
el 90% al octavo mes de operaciones.

Los productos disponibles para la venta de servicios de hospedaje son los que se presenta en
la tabla siguiente:
 34

Tabla No. 21: Lista de productos.

PRODUCTO Cantidad
Hospedaje matrimonial 9
Hospedaje doble 6
Familiar 3
Familiar apart 6
Suite 3
Departamento 3
Total de habitaciones: 30

Los precios al inicio de operaciones para el servicio de hospedaje es el que se presenta en la

tabla siguiente:

Tabla No. 22: Lista de precios

PRODUCTO/PERIODO PRECIOS EN SOLES

Hospedaje matrimonial 250
Hospedaje doble 220
Familiar 220
Familiar apart 220
Suite 220
Departamento 250

Para las proyecciones de los ingresos se considera la inflación anual de 3% para el horizonte
del proyecto.

Con los supuestos expuesto en líneas arriba se tiene el proyectado de los ingresos por venta
de servicios de hospedaje del hotel Don Máximo, en el horizonte de 10 años, expresado en
soles y en dólares al tipo de cambio de 3.30 soles/USD para el primer año de operaciones y
para los próximos años una tasa de devaluación de 0.5% anual.

Con los supuestos expresados en líneas arriba, se obtiene el siguiente cuadro de resultados
de ingresos.
 35

Tabla No. 23: Presupuesto de ingresos para los próximos 10 años en USD.
PRODUCTO/PERIODO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Hospedaje matrimonial 99,798 167,706.92 171,879 176,154 180,536 185,027 189,630 194,347 199,182 204,136
Hospedaje doble 58,548 98,388.06 100,836 103,344 105,915 108,549 111,250 114,017 116,853 119,760
Familiar 29,274 49,194.03 50,418 51,672 52,957 54,275 55,625 57,008 58,427 59,880
Familiar apart 58,548 98,388.06 100,836 103,344 105,915 108,549 111,250 114,017 116,853 119,760
Suite 29,274 49,194.03 50,418 51,672 52,957 54,275 55,625 57,008 58,427 59,880
Departamento 33,266 55,902.31 57,293 58,718 60,179 61,676 63,210 64,782 66,394 68,045
Otros servicios (Restaurantería) 15,435 25,939 26,584 27,245 27,923 28,618 29,329 30,059 30,807 31,573
Total ingresos: 324,143 544,712 558,262 572,149 586,382 600,968 615,918 631,239 646,942 663,035

10.4. Estados de resultados proyectados

Tabla No. 24: Estados de resultados proyectados para los próximos 10 años
RUBRO CONTABLE 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
VENTAS 324,143 544,712 558,262 572,149 586,382 600,968 615,918 631,239 646,942 663,035
(-) COSTO DE VENTAS 190,299 193,139 196,063 199,075 202,177 130,821 134,112 137,502 140,994 144,590
UTILIDAD BRUTA: 133,844 351,574 362,199 373,074 384,205 470,148 481,806 493,737 505,948 518,445
GASTOS ADMINISTRATIVOS 68,258 70,305 72,414 74,587 76,825 79,129 81,503 83,948 86,467 89,061
GASTO DE VENTAS 9,091 9,364 9,645 9,934 10,232 10,539 10,855 11,181 11,516 11,862
UTILIDAD OPERATIVA 56,495 271,905 280,140 288,554 297,148 380,480 389,448 398,608 407,965 417,522
(-) GASTOS FINANCIEROS 55,000 55,000 50,627 46,036 41,215 36,153 30,838 25,257 19,397 13,244
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 1,495 216,905 229,513 242,518 255,933 344,327 358,610 373,352 388,568 404,278
(-) IMPUESTO RENTA 441 63,987 67,706 71,543 75,500 101,576 105,790 110,139 114,628 119,262
UTILIDAD DESPUES IMP. 1,054 152,918 161,807 170,975 180,433 242,750 252,820 263,213 273,941 285,016

10.5. Flujo de caja del Proyecto

Para la determinación del flujo de caja se tiene en cuenta el impuesto a la renta de 29.50% y el IGV de 18%, flujo de caja libre expresado
para los próximos 10 años y en USD.
 36

Tabla No. 25: Flujo de caja proyectada para el horizonte de 10 años.

RUBRO CONTABLE 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
VENTAS 324,143 544,712 558,262 572,149 586,382 600,968 615,918 631,239 646,942 663,035
(-) COSTO DE VENTAS 190,299 193,139 196,063 199,075 202,177 130,821 134,112 137,502 140,994 144,590
UTILIDAD BRUTA: 133,844 351,574 362,199 373,074 384,205 470,148 481,806 493,737 505,948 518,445
GASTOS ADMINISTRATIVOS 68,258 70,305 72,414 74,587 76,825 79,129 81,503 83,948 86,467 89,061
GASTO DE VENTAS 9,091 9,364 9,645 9,934 10,232 10,539 10,855 11,181 11,516 11,862
UTILIDAD OPERATIVA 56,495 271,905 280,140 288,554 297,148 380,480 389,448 398,608 407,965 417,522
(-) GASTOS FINANCIEROS 55,000 55,000 50,627 46,036 41,215 36,153 30,838 25,257 19,397 13,244
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 1,495 216,905 229,513 242,518 255,933 344,327 358,610 373,352 388,568 404,278
(-) IMPUESTO RENTA 441 63,987 67,706 71,543 75,500 101,576 105,790 110,139 114,628 119,262
UTILIDAD DESPUES IMP. 1,054 152,918 161,807 170,975 180,433 242,750 252,820 263,213 273,941 285,016
(+) DEPRECIACION 95,663 95,663 95,663 95,663 95,663 21,111 21,111 21,111 21,111 21,111
(+) CREDITO FISCAL IGV 313,461 58,346 98,048 100,487 102,987 105,549 108,174 110,865 113,623 116,450 119,346
(+) VALOR DE DESECHO 3,880,500
(-) INVERSION 1,741,450
FLUJO DE CAJA ECONOMICO -1,427,989 155,063 346,629 357,957 369,625 381,645 372,036 384,796 397,947 411,501 4,305,974
(+) FINANCIAMIENTO 1,100,000
(-) AMORTIZACION 0 87,455 91,828 96,419 101,240 106,302 111,617 117,198 123,058 129,211
(-) APORTE PROPIO 641,450
FLUJO DE CAJA FINANCIERO -1,741,450 155,063 346,629 357,957 369,625 381,645 372,036 384,796 397,947 411,501 4,305,974

10.6. Evaluación Económica y Financiera del Proyecto

Para la evaluación del proyecto se tiene en cuenta la tasa de descuento al costo de fondos públicos que se aplica en el Perú para la
evaluación de proyectos del sector construcción.
Tabla No. 26: Evaluación del proyecto.
VANE 2,702,671
TIRE 27%
VANF 3,765,712
TIRF 42%
TASA DE DESCUENTO: 8%
PERIODO DE RECUPERACION 5.5 AÑOS
 37

11. Análisis de sensibilidad

El análisis de sensibilidad del VANF ante la variación del importe de la inversión tiene una
incidencia inversa. Lo que quiere decir, que ante el incremento del monto en la inversión el
VAN se ve disminuido.

SENSIBILIDAD ANTE LA VARIACION DEL IMPORTE DE

INVERSION
7,000,000

6,000,000
INVERSION EN USD.

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

VAN EN USD.

Figura No. 18: Sensibilidad del proyecto ante la variación de la inversión

12. Análisis de riesgo

Realizando el análisis de riesgo por escenarios, haciendo variar el precio de los servicios de
hospedaje EN +/- 20% en las posiciones probable, optimista y pesimista, se observa que tiene
incidencia en el valor del negocio en +/- 25% .

Tabla No. 27: Análisis de riesgo del proyecto.

Resumen del escenario 20% -20%

Valores actuales: PRECIO PROMEDIO PRECIO OPTIMISTA PRECIO PESIMISTA
Celdas cambiantes:
Hospedaje matrimonial 250 250 300 200
Hospedaje doble 220 220 264 176
Familiar 220 220 264 176
Familiar apart 220 220 264 176
Suite 220 220 264 176
Departamento 250 250 300 200
Celdas de resultado:
VANE 2,702,671 2,702,671 3,364,617 2,023,426
 38

13. Conclusiones
Como corolario del presente estudio se pueden escribir las siguientes afirmaciones como
conclusiones:

a. En el año 2017, el arribo de turistas a Sudamérica presenta crecimiento del orden de

+10%, alcanzando un total de 36.2 millones de turistas. Y por otro lado el 32% de
turistas que llegan al Perú procede de Chile, esta variable es muy importante para el
proyecto por estar Tacna ubicada en la zona por donde ingresan los turistas chilenos.

b. La tendencia promedio de crecimiento del flujo de turistas extranjeros hacia el Perú

es del orden de 8% anual y hacia la ciudad de Tacna es del 0rden de 11.86%, y por
otro lado, Tacna es la tercera ciudad más visitada en el Perú, después de Lima y
Cusco.
c. A partir de la información presentada en la tabla No. 08, se constata de la oportunidad
que existe para acometer con un nuevo proyecto hotelero que ingrese al mercado con
la oferta de valor diferenciado del tipo de servicio de hospedaje de corte ecológico,
bajo el concepto de cuidado del medio ambiente.
d. De la evaluación del proyecto, observando los indicadores de evaluación de VAN,
TIR y Periodo de recuperación de la inversión, el proyecto es comercial, económica
y financieramente viable.
e. Del análisis de sensibilidad y de riesgos, el proyecto sigue siendo viable en términos
de VAN positivo.
 39

ANEXOS:

ANEXO I: FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

CONCEPTO COSTO EN USD

Inversión en edificaciones 1,342,448
Inversión en equipamiento de habitaciones 319,660
Equipamiento Cafetería: 9,000
Equipamiento recepción: 4,100
Inversión en activos fijos intangibles: 40,000
Inversión en capital de trabajo para 2 meses de op. 26,242
TOTAL INVERSION EN USD. 1,741,450
TOTAL INVERSION EN SOLES: 3,482,901

CREDITO 1,100,000
PLAZO 11 AÑOS
TASA DE INTERES 5% ANUAL
PERIODO DE GRACIA 1 AÑO
PERIODO DE AMORTIZACION 10 AÑOS
CUOTA FIJA DE PAGO 142,455.03

PERIODO AMORTIZACION INTERES CUOTA FIJA SALDO

0 1,100,000
1 0 55,000 55,000 1,100,000
2 87,455 55,000 142,455 1,012,545
3 91,828 50,627 142,455 920,717
4 96,419 46,036 142,455 824,298
5 101,240 41,215 142,455 723,058
6 106,302 36,153 142,455 616,756
7 111,617 30,838 142,455 505,138
8 117,198 25,257 142,455 387,940
9 123,058 19,397 142,455 264,882
10 129,211 13,244 142,455 135,671
11 135,671 6,784 142,455 0
TOTAL: 1,100,000
 40

ANEXO II: Ingreso en el primer año de operaciones

Condiciones de opoeraciones para el primer año de operaciones:
Tasa de crecimiento de ventas: 20% 35% 45% 45% 45% 60% 70% 70% 70% 80% 90% 90%
Dias de operaciones/mes 30 28 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
Estacionalidad en la demanda de hospedaje: 90% 90% 70% 50% 30% 30% 90% 90% 90% 50% 90% 50%
PRODUCTO/PERIODO 0 ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SETIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE
Hospedaje matrimonial 9 48.6 79.38 85.05 60.75 36.45 48.6 170.1 170.1 170.1 108 218.7 121.5
Hospedaje doble 6 32.4 52.92 56.7 40.5 24.3 32.4 113.4 113.4 113.4 72 145.8 81
Familiar 3 16.2 26.46 28.35 20.25 12.15 16.2 56.7 56.7 56.7 36 72.9 40.5
Familiar apart 6 32.4 52.92 56.7 40.5 24.3 32.4 113.4 113.4 113.4 72 145.8 81
Suite 3 16.2 26.46 28.35 20.25 12.15 16.2 56.7 56.7 56.7 36 72.9 40.5
Departamento 3 16.2 26.46 28.35 20.25 12.15 16.2 56.7 56.7 56.7 36 72.9 40.5
Total de habitaciones: 30 162 264.6 283.5 202.5 121.5 162 567 567 567 360 729 405

ANEXO III: Ingreso de ventas en USD.

VALORACION DE VENTAS PARA EL PRIMER AÑO DE OPERACIONES:

PRODUCTO/PERIODO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 AÑO 1
Hospedaje matrimonial 12,150 19,845 21,263 15,188 9,113 12,150 42,525 42,525 42,525 27,000 54,675 30,375 329,333
Hospedaje doble 7,128 11,642 12,474 8,910 5,346 7,128 24,948 24,948 24,948 15,840 32,076 17,820 193,208
Familiar 3,564 5,821 6,237 4,455 2,673 3,564 12,474 12,474 12,474 7,920 16,038 8,910 96,604
Familiar apart 7,128 11,642 12,474 8,910 5,346 7,128 24,948 24,948 24,948 15,840 32,076 17,820 193,208
Suite 3,564 5,821 6,237 4,455 2,673 3,564 12,474 12,474 12,474 7,920 16,038 8,910 96,604
Departamento 4,050 6,615 7,088 5,063 3,038 4,050 14,175 14,175 14,175 9,000 18,225 10,125 109,778
TOTAL VENTAS: 37,584 61,387 65,772 46,980 28,188 37,584 131,544 131,544 131,544 83,520 169,128 93,960 1,018,735
TOTAL VENTAS EN USD. 308,708

Total ingresos:
PRODUCTO/PERIODO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Hospedaje matrimonial 99,798 167,706.92 171,879 176,154 180,536 185,027 189,630 194,347 199,182 204,136
Hospedaje doble 58,548 98,388.06 100,836 103,344 105,915 108,549 111,250 114,017 116,853 119,760
Familiar 29,274 49,194.03 50,418 51,672 52,957 54,275 55,625 57,008 58,427 59,880
Familiar apart 58,548 98,388.06 100,836 103,344 105,915 108,549 111,250 114,017 116,853 119,760
Suite 29,274 49,194.03 50,418 51,672 52,957 54,275 55,625 57,008 58,427 59,880
Departamento 33,266 55,902.31 57,293 58,718 60,179 61,676 63,210 64,782 66,394 68,045
Otros servicios (Restaurantería) 15,435 25,939 26,584 27,245 27,923 28,618 29,329 30,059 30,807 31,573
Total ingresos: 324,143 544,712 558,262 572,149 586,382 600,968 615,918 631,239 646,942 663,035
41