Tema 8. La compraventa: Concepto y elementos. Contenido de la compraventa.
El contrato
de arrendamiento: Concepto y clases. El arrendamiento de fincas urbanas. El arrendamiento
de fincas rústicas.
1 – La compraventa
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada
y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1445 CC).
Elementos personales
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para
obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes (art. 1457 CC).
Los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente (art. 1458 CC).
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna
intermedia (art. 1457 CC):
1º. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su
guarda o protección.
2º. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3º. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4º. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
5º. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y
Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya
jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al
acto de adquirir por cesión.
Esta prohibición comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos
que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.
Elementos formales
La compraventa no requiere forma especial para su validez, no obstante, se establecen 2 supuestos
especiales:
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La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es
costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición
suspensiva (art. 1453 CC).
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato
allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas (art. 1454 CC).
Elementos reales
La cosa
Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma,
quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar
entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total
convenido (art. 1460 CC).
El precio
El precio ha de ser cierto y consistir en dinero o signo que lo represente.
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la
intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la
cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario
(art. 1446).
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los
demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario (art. 1455 CC).
2 – El contenido de la compraventa
Obligaciones del vendedor
El vendedor tendrá las siguientes obligaciones:
Entregar la cosa vendida.
El saneamiento de la cosa objeto de la venta.
Conservar la cosa a entregar con la diligencia de un buen padre de familia.
Entregar todos los accesorios de la cosa vendida, aunque no lo especifique el contrato.
Pagar los gastos de otorgamiento de la escritura matriz, salvo pacto en contrario.
Entregar al comprador los títulos y documentos que garanticen el reconocimiento y defensa de la
cosa.
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En cuanto a la entrega de la cosa, el artículo 1462 establece que se entenderá entregada la cosa
vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante
escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de
la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Fuera de los casos anteriores, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las
llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados, y por el solo acuerdo o conformidad
de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la
venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo (art. 1463 CC).
Respecto de los bienes incorporales, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del
comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador,
consintiéndolo el vendedor (art. 1463 CC).
En relación con el saneamiento, el Código Civil establece el artículo 1474 del CC que, en virtud del
saneamiento, el vendedor responderá al comprador:
1º. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida 8garantía en caso de evicción).
2º. De los vicios o defectos ocultos que tuviere (garantía por vicios o defectos ocultos).
Saneamiento en caso de evicción
Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción
aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar,
disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor (art. 1475 CC).
Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe
de su parte (art. 1476 CC).
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la
evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor (art. 1478 CC):
1º. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o
menor que el de la venta.
2º. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en
juicio.
3º. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el
vendedor para el saneamiento.
4º. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
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5º. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala
fe.
Saneamiento en caso de vicios o defectos ocultos
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la
hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos
conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será
responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén,
si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos (art.
1484 CC).
El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa
vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el
vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (art. 1485 CC).
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos
que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (art. 1486 CC).
Obligaciones del comprador
El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el
contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega de la cosa vendida (art. 1500 CC).
El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del
precio, en los tres casos siguientes (art. 1501 CC):
1º. Si así se hubiere convenido.
2º. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
3º. Si se hubiere constituido en mora.
Abonar los siguientes gastos:
1. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección de la venta
hasta su consumación.
2. Los gastos de transporte o traslación de la cosa vendida, salvo pacto en contrario.
3. Los gastos de la primera copia de la escritura y demás posteriores a la venta, salvo pacto en
contrario.
4. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
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3 – El contrato de arrendamiento
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios (art. 1542 CC).
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa
por tiempo determinado y precio cierto (art. 1543 CC).
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a
prestar a la otra un servicio por precio cierto (art. 1544 CC).
Obligaciones del arrendador
El arrendador está obligado (art. 1554 CC):
1º. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2º. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla
en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del
contrato.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado (art. 1555 CC):
1º. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2º. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y,
en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre
de la tierra.
3º. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Desahucio judicial
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes (art.
1569):
1º. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos
en los artículos 1.577 y 1.581.
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2º. Falta de pago en el precio convenido.
3º. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4º. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no
sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.
4 – Arrendamiento de fincas urbanas
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
(art. 2 LAU).
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley (art. 5 LAU):
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan
asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
d) El uso de las viviendas universitarias, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la
Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones
de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial.
Elementos reales del arrendamiento de viviendas
La cosa: Ha de ser una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
La renta: La renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de
la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes. El pago se efectuará
en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la
vivienda arrendada (art. 17 LAU).
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el
arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos
pactados entre las partes (art. 18 LAU).
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Además, la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 3 años de duración
del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que
resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el
momento de la terminación de las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el
aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento (art. 19 LAU).
Duración del contrato (art. 9 y 10 LAU)
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años,
llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del
contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de
duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez
transcurridos como mínimo 3 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la
otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se
prorrogará necesariamente durante 1 año más.
Subrogación en caso de muerte del arrendatario
En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato (art. 16 LAU):
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al
menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su
patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años
precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años
precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
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f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual
o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral
con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedará extinguido.
Suspensión, resolución y extinción del contrato
Suspensión del contrato (art. 26 LAU)
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una
autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato
o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del
contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Causas de resolución del contrato (art. 27 LAU)
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará
derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a
promover la resolución del contrato.
Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el
arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
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a) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la
vivienda.
Extinción del contrato (art. 28 LAU)
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el
presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
5 – Arrendamiento de fincas rusticas
Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden
temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o
forestal a cambio de un precio o renta.
Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a la
Ley de Arrendamientos Rústicos. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y
costumbres que sean aplicables (art. 1 LAR).
No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una
parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente
individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún
aprovechamiento singular (art. 5 LAR).
Quedan exceptuados de esta ley (art. 6 LAR):
a) Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o
para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los
términos que disponga la legislación especial aplicable.
d) Los que tengan como objeto principal:
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1º. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y,
en general, aprovechamientos de carácter secundario.
2º. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3º. La caza.
4º. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente
a la estabulación del ganado.
5º. Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y
montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.
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