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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.º 3420-2023-SUNARP-TR

Trujillo, 11 de agosto de 2023

APELANTE : ROLANDO ROQUE PACHACUTEC

TÍTULO : 1131453-2023 del 20.4.2023
RECURSO : 460-2023 – H.T.D. N.º 20173 del 31.5.2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.º XII - SEDE AREQUIPA
REGISTRO : DE PREDIOS DE AREQUIPA
ACTO : CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
SUMILLA :

Reglas para la aplicación del inciso 1) del artículo 4 de la Ley n.° 29770
Toda garantía real constituida a favor de Banmat y demás entidades
comprendidas en la Ley n.° 29770 inscrita desde el 27.7.2001 en adelante, no
caduca. Si la garantía se inscribió hasta el 26.7.2001 debe verificarse si a la
fecha de presentación del título con el que se solicita la cancelación,
transcurrió el plazo de caducidad conforme a la Ley n.° 26639.

Caducidad de hipotecas que garantizan créditos supervisados con

recursos del FONAVI
Para la caducidad de las hipotecas constituidas a favor de las entidades que
administraron los recursos del FONAVI (como es el caso de ENACE), se
computará —para aquellas en las que procede conforme a la Ley N.º 29770—
el plazo de 10 años desde la fecha de vencimiento del plazo de crédito
garantizado.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de caducidad de

la hipoteca inscrita a favor del Banco de Materiales en el asiento 00003 de
la partida P06186528 del Registro de Predios de Arequipa.
Para dicho efecto, se ha presentado una declaración jurada suscrita por
Rolando Roque Pachacutec, con su firma certificada por el notario de
Arequipa Carlos Z. Soto Coaguila el 19.4.2023.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título ha sido observado hasta en dos oportunidades, la última esquela

fue emitida por el registrador público Emilio Eduardo Galdós Villena, siendo
esta la decisión que promueve la presente apelación. Los fundamentos de
dicho pronunciamiento se reproducen a continuación:
II.- ANALISIS Y OBSERVACIONES.-
Visto el escrito presentado al reingreso se reitera la observacion advertida
con fecha 02/05/2023 en el sentido que:
2.1.- Conforme a la Resolución Nro 414-2018-SUNARP-TR-T de 04/07/2018
Tema: CADUCIDAD DE HIPOTECAS QUE GRANTIZAN CRÉDITOS
SUPERVISADOS CON RECURSOS DE FONAVI Tema de Sumilla:
CADUCIDAD DE HIPOTECAS QUE GRANTIZAN CRÉDITOS
SUPERVISADOS CON RECURSOS DE FONAVI.- Las hipotecas
constituidas a fin de garantizar créditos supervisados, a favor de las
entidades que administraron los recursos del FONAVI, no constituyen
hipotecas que grantizan obligaciones futuras o eventuales. Por tanto, el
plazo de caducidad - para aquellas en las que procede conforme a la Ley Nº
29770 -, no se computará desde la fecha de inscripción del gravamen sino
desde la fecha de vencimiento del plazo de amortización del crédito
grantizado, y Art. 120 del Reg de Inscripciones del Reg de Predios (...) En el
caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo
párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca a los 10 años
contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda
determinarse del contenido del asiento o del título. Tratándose de
inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones
que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado
y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan
obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o
por la circunstancias que consten en el título no estén concebidas para
asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se acredita
fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el
nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo
que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la
obligación garantizada (...)
- El interesado deberá adjuntar instrumento público que se indica en el
párrafo anterior, a fin de determinar el plazo de vencimiento de la obligación
por ende si opera la caducidad aludida.
- SE AÑADE QUE ES DE APLICACION EL PRECEDENTE DE
OBSERVANCIA OBLIGATORIA 3. REGLAS PARA LA APLICACIÓN DEL
INCISO 1) DEL ARTÍCULO 4° DE LA LEY 29770 Toda garantía real
constituida a favor de Banmat y demás entidades comprendidas en la Ley
29770 inscrita desde el 27.07.2001 en adelante, no caduca. Si la garantía
se inscribió hasta el 26.07.2001 debe verificarse si a la fecha de
presentación del título con el que se solicita la cancelación, transcurrió el
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plazo de caducidad conforme a la Ley 26639. Criterio sustentado en la
Resolución Nº 721-2019-SUNARP-TR-T del 25.09.2019 y Nº 2514-2019-
SUNARP-TR-L del 27.09.2019. DEBIENDO CONSIDERAR que ambas
resoluciones contienen lo expuesto en el considerando anterior.
III.- CONCLUSIONES.- Por las consideraciones anotadas se observa el
presente título, en tanto se reserva la calificación definitiva del mismo.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El recurrente sustenta su recurso de apelación básicamente con los

siguientes argumentos:
- Aplica ilegalmente la Ley N° 29770. La rogatoria es el levantamiento
de la hipoteca por caducidad contenida en el As. 3 de la partida
P06186528 del Registro de la Propiedad Inmueble, allí constan los
datos pertinentes para calificar la caducidad y cómputo de los plazos.
Ahora, implícitamente se señala que las hipotecas otorgadas con
recursos del FONAVI no caducan. No obstante, conforme el tercer
precedente del Pleno 220 del Tribunal Registral, se dispuso: “Toda
garantía real constituida a favor de BANMAT y demás entidades
comprendidas en la Ley 29770 inscrita desde el 27.07.2001 en
adelante, no caduca. // Si la garantía se inscribió hasta el 26.07.2001
debe verificarse si a la fecha de presentación del título con el que se
solicita la cancelación, transcurrió el plazo de caducidad conforme a
la Ley 26639”. En atención a lo expuesto precedentemente tenemos
que el título que dio mérito a la inscripción del cual se solicita la
extinción fue presentada a RRPP o ingresada el 17.3.1998 y
registrada el 18.3.1998, por lo que tiene una antigüedad de 25 años 1
mes, y desde esa fecha no ha sido renovada. Dejando expresa
constancia que no debe tenerse en cuenta el traslado de hipoteca que
se registró el 30.9.2002, por tanto, resulta inaplicable la Ley 29770 -
entrada en vigencia el 27/07/2011-, disponiendo que toda hipoteca
inscrita 10 años atrás (plazo de excepción), es decir, desde
27/07/2001 en adelante no caduca, por lo que debe registrarse la
rogatoria.

- No opera lo afirmado por los registradores, ya que no se ha

garantizado un crédito determinado, cierto y líquido -según art. 3 de la
Ley 26639, Res. N° 097-2013-SUNARP/SN, en concordancia con el
art. 1240 CC. y los Plenos C -06 y 07/dic/2012- y CX -26/sept/2013-;
se establece que cuando una hipoteca no garantiza un crédito cierto
sino una obligación futura o eventual, que real y legalmente no tiene
fecha de inicio, ni plazo de vencimiento; por lo que el cómputo del
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plazo de caducidad de 10 años se computa desde la presentación de
la hipoteca para su registro; vale decir, desde el 17.3.1998. Ello ocurre
por el incumplimiento del 2do. párrafo de la 3ra. cláusula del contrato
de crédito a favor de UTE FONAVI, este no garantiza un crédito cierto,
sino simplemente una obligación futura. Por lo que el acto jurídico de
la hipoteca no nació, ya que para su nacimiento tienen que concurrir
copulativamente los requisitos de validez establecidos en los incisos
2. y 3. del art. 1099 del CC.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es la

P06186528 del Registro de Predios de Arequipa. En esta partida se
encuentra inscrito el Lote 8 de la Mz. Q [Zona A] del Asentamiento Humano
San Gregorio, ubicado en el distrito de Nicolás de Piérola, provincia de
Camaná y departamento de Arequipa, con un área de 176.46 m2, cuyos
titulares registrales son Rolando Roque Pachacutec y Miliet Vanesa Vera
Quiñones.
En el asiento 00003 se encuentra inscrito el traslado de la hipoteca
registrada en el asiento 2-D de la ficha n.º 76304. Según lo publicitado en
dichos asientos, la hipoteca fue constituida a favor del Banco de Materiales,
hasta por la suma de S/ 12,329.32, en garantía de un préstamo de S/
10,900.00 [Título archivado bajo el legajo E-00203566 del 17.3.1998].

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza. Con el informe

oral del letrado Víctor Raúl Valdivia Cárdenas.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si procede la cancelación por caducidad de la hipoteca solicitada.

VI. ANÁLISIS:

1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de caducidad de la

hipoteca inscrita a favor del Banco de Materiales en el asiento 00003 de la
partida P06186528 del Registro de Predios de Arequipa.

No obstante, conforme aparece del título archivado bajo el legajo E-

00203566 del 17.3.1998, la citada hipoteca fue constituida a favor del
Fondo Nacional de Vivienda de conformidad con el Convenio de
Operaciones FONAVI-BANMAT.
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Ahora bien, teniendo en cuenta que el acreedor hipotecario es el Fondo
Nacional de Vivienda [FONAVI] y no el Banco de Materiales [BANMAT],
corresponde analizar si la hipoteca constituida a favor de FONAVI puede
ser objeto de extinción por causal de caducidad, para luego determinar si
en el presente caso dicha causal es o no aplicable.
2. Al respecto, cabe señalar que mediante la Ley 269691 se dieron por
extinguidos los saldos deudores de las personas naturales beneficiarias de
préstamos otorgados con recursos del FONAVI para obras de
electrificación, con excepción de las que corresponden a conexiones
domiciliarias. Esta ley también dispuso en su artículo 5 la liquidación del
FONAVI y la desactivación de la Unidad Técnica Especializada del FONAVI
(UTE-FONAVI). Esta ley no solo reguló la extinción de las deudas derivadas
de obras de electrificación, sino además la recuperación de los recursos del
FONAVI que fueron concedidos para la construcción de viviendas. En
efecto, el numeral 8.4 del artículo 8 de esta ley estableció que: «Las
recuperaciones de los recursos del FONAVI que administra el Banco de
Materiales, serán destinadas a la ejecución de programas a su cargo».
3. Por su parte, el artículo 11.1 de la Ley 270442 (Ley Complementaria de la
Ley 26969) determinó: «Compréndase dentro de los alcances del numeral
8.4 del artículo 8 de la Ley 26969, las recuperaciones de las inversiones del
FONAVI canalizadas a través de la ENACE, así como también las unidades
de viviendas pendientes de adjudicación de las cuentas FONAVI en
liquidación materia de las Resoluciones Ministeriales 263-96/PRES y 088-
98/PRES; quedando a cargo el Banco de Materiales – BANMAT efectuar,
en sustitución de la ENACE en liquidación, los procesos necesarios de
reestructuración de los saldos de préstamos, liquidaciones y
adjudicaciones que correspondan de acuerdo a condiciones a propuesta
del Banco de Materiales – BANMAT».
Como puede apreciarse de las normas transcritas, las inversiones con
recursos del FONAVI para la construcción de viviendas se encuentran
actualmente, por mandato de la ley, a cargo del Banco de Materiales –
BANMAT.
4. Luego, conforme a lo previsto por el artículo 4 de la Ley 29770 - Ley que
optimiza la gestión de los recursos que administra el Banco de Materiales
S.A.C. – BANMAT, los derechos reales de garantía constituidos o
transferidos a favor del Banco de Materiales, entre ellos los constituidos a
favor del FONAVI, tienen un tratamiento especial:

1
Publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de agosto de 1998.
2
Publicado en el Diario Oficial El Peruano el 5 de enero de 1999.
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Artículo 4. Derechos reales de garantías.
Las hipotecas u otras garantías reales pactadas o inscritas a favor del Banco
de Materiales SAC (Banmat), así como aquellas otras hipotecas u otras
garantías inscribibles en los registros de la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos (Sunarp), que se hubieran pactado o inscrito a favor
de las entidades que transfirieron o transfieran cartera al Banmat en virtud
de la Ley 26969, Ley de extinción de deudas de electrificación y de
sustitución de la contribución al FONAVI por el impuesto extraordinario de
solidaridad; Ley 27044, Ley complementaria a la Ley 26969, Ley de extinción
de deudas de electrificación y sustitución de la contribución al FONAVI por
el impuesto extraordinario de solidaridad; Decreto Supremo 016-2003-
VIVIENDA, Transferencia al BANMAT de inmuebles y carteras de créditos;
Decreto Supremo 109-2003-EF, Reglamento de la ley de uso de los recursos
de la liquidación del FONAVI; la presente Ley y demás normas
complementarias y conexas, cualquiera sea su denominación o la razón con
la que se hayan inscrito, reciben el siguiente tratamiento:
1. Si dichas garantías se encuentran dentro de los diez años de
haberse inscrito, no pierden su vigencia con el transcurso del
tiempo y su liberación y extinción solo se produce a solicitud del
propio Banco de Materiales S.A.C. (Banmat)». […] (Lo resaltado es
nuestro).

5. De la redacción señalada se tiene que el requisito para que dichas

garantías reales solo puedan ser liberadas mediante documento expreso
del Banco de Materiales es que, a la fecha de vigencia de la Ley 29770 se
encuentren «[…] dentro de los diez años de haberse inscrito [...]», contrario
sensu, si la garantía inscrita cuenta con un periodo mayor de tiempo, esta
limitación no le sería aplicable.
6. En esta línea normativa, el Tribunal Registral en el CCII Pleno celebrado el
21.12.2018 sometió a debate el tema de la aplicación del plazo de
caducidad conforme al numeral 1 artículo 4 de la Ley 29770, adoptándose
por mayoría el criterio contenido en las resoluciones 33-2018-SUNARP-TR-
A del 11.5.2018 y 1301-2018-SUNARP-TR-L del 6.5.2018 mediante las
cuales se establecieron las siguientes reglas:
a) Siendo que la Ley 29770 entra en vigencia el 27.7.2011, toda hipoteca
inscrita 10 años atrás [dentro de los diez años de haberse inscrito], es
decir, inscrita desde el 27.7.2001 en adelante, no caduca,
independientemente que garantice créditos o no, es decir, en dicho
caso no se califica si está o no en el primer o segundo párrafo del
artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
ya que lo que establece su no caducidad es la fecha de su inscripción.
b) Si la hipoteca se inscribió hasta el 26.7.2001, es decir, hasta antes del
supuesto de hecho del artículo inciso 1) de la Ley 29770, en estos
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casos sí hay que analizar [calificar] si está o no en el primer o segundo
párrafo del vigente artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, ya que en dichas hipótesis no se está dentro del
supuesto de hecho del artículo 4 inciso 1) de la Ley 29770: no caducan
las garantías que se encuentren dentro de los 10 años de haberse
inscrito.
Sin embargo, en dicha oportunidad no se aprobó la sumilla que recogiera
el criterio ya adoptado por mayoría. En ese sentido, mediante el 220° Pleno
del Tribunal Registral, modalidad presencial, realizada los días 12 y 13 de
diciembre de 2019, se aprobó como precedente de observancia obligatoria
lo siguiente:
Reglas para la aplicación del inciso 1) del artículo 4 de la Ley 29770
Toda garantía real constituida a favor de Banmat y demás entidades
comprendidas en la Ley 29770 inscrita desde el 27.07.2001 en adelante, no
caduca. Si la garantía se inscribió hasta el 26.07.2001 debe verificarse si a
la fecha de presentación del título con el que se solicita la cancelación,
transcurrió el plazo de caducidad conforme a la Ley 26639.3

7. Es así que verificado el antecedente registral y en consonancia con el

criterio adoptado por esta segunda instancia, se advierte que el título que
dio mérito a la inscripción de la hipoteca cuya extinción se solicita 4 tiene
como fecha de inscripción el 18.3.1998 (asiento 2-D), es decir data del año
1998, por lo que dicha fecha es anterior a los 10 años previos a la entrada
en vigencia de la Ley 29770 [es decir, antes del 27.7.2001], por ende, en el
presente caso no se está dentro del supuesto de hecho del artículo 4 inciso
1) de la Ley 29770.
8. Ahora bien, corresponde en segundo lugar pronunciarse con relación a la
caducidad de la hipoteca conforme a la rogatoria expresada por el
presentante y en mérito al régimen general de la Ley 26639. El artículo
1122 del Código Civil establece que la hipoteca se extingue por las
siguientes causales: i) extinción de la obligación que garantiza; ii)
anulación, rescisión o resolución de dicha obligación; iii) renuncia escrita
del acreedor; iv) destrucción total del inmueble; y, v) consolidación.
9. Mediante la Ley 266395 [vigente desde el 25.9.1996] se estableció en
nuestro sistema civil la extinción de las garantías reales por el transcurso
del tiempo. El artículo 3 de esta norma establece que:

3
Criterio sustentado en las resoluciones 721-2019-SUNARP-TR-T del 25.09.2019 y 2514-
2019-SUNARP-TR-L del 27.09.2019.
4
Título archivado bajo el legajo E-00203566 del 17.3.1998.
5
Publicado en el diario oficial El Peruano" el 27.06.1996
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Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las
restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas
y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos
o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las
inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de
gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de
vencimiento del plazo del crédito garantizado.
Como se ve, el referido artículo ha previsto dos plazos extintivos: i) para
gravámenes que no garantizan créditos, 10 años desde la fecha de
inscripción6 de la garantía; y ii) para gravámenes que sí garantizan
créditos, 10 años desde la fecha del vencimiento del crédito.
10. Por su parte, en el IV Pleno Registral celebrado los días 6 y 7 de junio de
2003, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
Causal de extinción de hipoteca.
El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción
de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil.
La razón de este criterio interpretativo radica en que como consecuencia
del transcurso del plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley
26639, no solamente se va a extinguir la inscripción de la hipoteca, sino
también la hipoteca misma como derecho real, al ser su registro un requisito
de validez, según se señala en el numeral 3 del artículo 1099 del Código
Civil.
11. Bajo tales parámetros, el artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (RIRP) contempla el siguiente tenor:
Artículo 120.- Caducidad de la inscripción de los gravámenes
La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del
artículo de la Ley 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento de
presentación del título que los originó. Se encuentran comprendidas dentro
de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que
garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas
deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después
de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el
plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se
hará conforme al siguiente párrafo.
En caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo
párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, la inscripción caduca a los 10 años
contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda

6
Más precisamente, desde la fecha del asiento de presentación del título, pues conforme
al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, los
efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación.
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determinarse del contenido del asiento o del título. Tratándose de
inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones
que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado
y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan
obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o
por las circunstancias que consten en el título no estén concebidas para
asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se acredita
fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el
nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo
que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la
obligación garantizada.
Lo dispuesto por el artículo 3° de la Ley N° 26639 no es de aplicación para
los gravámenes constituidos a favor de las empresas del sistema financiero.

Como puede apreciarse, conforme al primer párrafo del citado artículo,

están incluidas dentro de los gravámenes que caducan a los 10 años de la
fecha del asiento de presentación del título que les dio origen, todas
aquellas inscripciones referidas a gravámenes que garanticen obligaciones
que no tiene un plazo de vencimiento, haciéndose la indicación que ellas
se entenderán exigibles inmediatamente después de contraídas, puesto
que de acuerdo al artículo 1240 del Código Civil, si no hubiese plazo
designado, el acreedor puede exigir el pago inmediatamente después de
contraída la obligación.
La excepción a esta regla es que se hubiese hecho constar en el Registro
el plazo de vencimiento de la obligación garantizada, supuesto en el cual a
efecto de realizar el cómputo del plazo de caducidad debemos remitirnos a
lo señalado en el segundo párrafo del artículo 120 comentado, esto es,
efectuar el cómputo desde la fecha de vencimiento de la obligación o
crédito garantizado.
12. Por otro lado, el segundo párrafo del artículo 120 comienza estableciendo
como regla general para los gravámenes que garanticen créditos, que estos
caducan a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito
garantizado; siempre que éste pueda determinarse del contenido del
asiento o del título.
Prosiguiendo con el análisis, el segundo párrafo del artículo 120, en su
segunda parte, contiene dos supuestos:
(i) Inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan
obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento
distinto del título archivado y dicho documento no consta en el registro.
Estos gravámenes sólo caducarán si:
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- Si se acredita fehacientemente con instrumento público la fecha
del vencimiento de la obligación; y,
- Si ha transcurrido el plazo de 10 años contando desde la fecha
de vencimiento de la obligación garantizada, plazo computado
conforme al instrumento público que se presenta.
(ii) Inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan
obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que han nacido y
que no estén concebidas para asegurar operaciones múltiples. Estos
gravámenes sólo caducarán:
- Si se acredita fehacientemente con instrumento público el
nacimiento de la obligación; y,
- Si ha transcurrido el plazo de 10 años computado desde la fecha
de vencimiento de la obligación garantizada.
Como se ve, en ambos supuestos el cómputo del plazo o el nacimiento de
la obligación deben acreditarse ante el registro con instrumento público.
13. Ahora bien, este Colegiado sometió al CLXXXV Pleno del Tribunal
Registral7, la caducidad de hipotecas constituidas a favor del FONAVI, cuya
titularidad le corresponde ahora al BANMAT, arribando al siguiente acuerdo
plenario:
Caducidad de hipotecas constituidas a favor del FONAVI cuya
titularidad le corresponde ahora al BANMAT
Las hipotecas constituidas a fin de garantizar créditos supervisados, a favor
de las entidades que administraron los recursos del FONAVI, no constituyen
hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales. Por tanto, el
plazo de caducidad -para aquellas en las que procede conforme a la Ley
29770 -, no se computará desde la fecha de inscripción del gravamen sino
desde la fecha de vencimiento del plazo de amortización del crédito
garantizado.

En virtud de dicho criterio, a efectos de determinar la caducidad de las

hipotecas constituidas a favor del FONAVI [a través del BANMAT], se
debe tener en cuenta el plazo establecido en el segundo párrafo del artículo
120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es, 10
años contados desde la fecha de vencimiento del crédito garantizado.
14. En el presente caso tenemos que mediante documento privado con firma
certificada por el notario de Camaná Carlos Soto Coaguila con fecha
17.3.1998, el Fondo Nacional de Vivienda - FONAVI, representado por el
Banco de Materiales - BANMAT, celebró con Juan Carlos Saravia Talavera

7
Realizado en las sesiones no presenciales de fechas 28 de marzo y 2 de abril de 2018.
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[prestatario] un contrato de crédito supervisado para la autoconstrucción de
un núcleo básico de vivienda en el lote 8 de la manzana Q, zona A, del
Asentamiento Humano San Gregorio, ubicado en el distrito de Nicolás de
Piérola, provincia de Camaná y departamento de Arequipa. En garantía del
crédito, el citado prestatario otorgó la hipoteca que se registró en el asiento
2-D de la ficha n.° 76304, la cual fue trasladada al asiento 00003 de la
partida P06186528 del Registro de Predios de Arequipa.
15. De la revisión del contrato de créditos supervisados n.° 81080199 del
3.1.1998 [título archivado bajo el legajo E-00203566 del 17.3.1998], en
virtud del cual se extendió la hipoteca cuya cancelación se solicita, se
aprecia que este gravamen se constituyó a favor del FONAVI representado
por el BANMAT, en los términos siguientes:

CONTRATO DE CREDITOS SUPERVISADOS

Conste por el presente documento privado, el Contrato de Crédito
Supervisado para la Autoconstrucción de un Núcleo Básico de vivienda que
otorga de una parte la Unidad Técnica Especializada del Fondo
Nacional de Vivienda (UTE-FONAVI) que en adelantese le denominará de
conformidad con el Convenio de Operaciones FONAVI-BANMAT sobre
Créditos Supervisados para la Autoconstrucción debidamente representado
por el Banco de Materiales con RUC N° 10017858 a quien en adelante se le
denominará BANMAT, con domicilio en Calle Arq. Enrique Seoane Ross N°
297, Torres de Limatambo, San Borja – Lima, representada a su vez por los
representantes del BANMAT indicados en la Sección I de los Datos
Constitutivos del Contrato, y de la otra parte la(s) persona(s) natural(es)
indicados en la Sección II8 de los Datos Constitutivos de este Contrato, a
quien en adelante se le denominará él (los) PRESTATARIOS, en los
términos y condiciones siguientes:
PRIMERA.- ANTECEDENTES
BANMAT: Empresa del Estado de derecho privado perteneciente al sector
Ministerio de la Presidencia ha concertado con el FONAVI, el Convenio de
Operaciones FONAVI-BANMAT de Créditos Supervisados para la
Autoconstrucción de Núcleos Básicos de Vivienda, en virtud del cual se ha
programado el Proyecto de Créditos Supervisados indicado en la Sección IV
de los Datos Constitutivos de este Contrato para el otorgamiento de
préstamos en efectivo a los propietarios y/o posesionarios del lote único para
vivienda familiar.
[…].
TERCERA.- DEL CREDITO

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Datos del prestatario: Juan Carlos Saravia Talavera, con L.E. 30429459, con domicilio
en Av. Samuel Pastor N° 1511 – Anexo El Huarangal.
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[…] BANMAT en representación del FONAVI otorga al PRESTATARIO un
préstamo en efectivo según se indica en la Sección VI 9 de los Datos
Constitutivos de este Contrato, que se le hará entrega hasta en diez (10)
armadas al término de cada sub etapa de construcción correspondiente.
El monto total del préstamo conformado por el préstamo base en
efectivo, la comisión de FONAVI, los gastos de gestión del BANMAT y
los intereses del proceso serán determinados cuando se practique la
liquidación final del mismo en la oportunidad en que se desembolse la
totalidad del crédito o se venza el plazo de su utilización, lo que ocurra
primero.
Practicada la liquidación, el BANMAT entregará el carnet de identidad que
el PRESTATARIO utilizará para amortizar el préstamo y obtener información
sobre el estado del mismo.
CUARTA.- DE LAS CUOTAS DE AMORTIZACION
El PRESTATARIO se obliga a amortizar a El BANMAT el monto a que se
contrae el mecanismo indicado en la cláusula tercera precedente, en el plazo
de 144 meses, en cuotas mensuales y consecutivas por el sistema de:
a) Cuota Fija ( )
b) Cuotas en escalonamiento del 10% de incremento anual ( )
c) Cuotas con escalonamiento inicial del 10% con un decrecimiento anual
de 5% (x)
Adicionalmente al monto del préstamo, El PRESTATARIO pagará los
siguientes conceptos: Costo por cancelación de deuda por Fallecimiento
(0.7%) anual del saldo del préstamo y Costo de facturación y cobranza
autorizada por El BANMAT.
La primera cuota de amortización se pagará a los treinta (30) días
naturales de la fecha de liquidación del préstamo.
El PRESTATARIO efectuará los pagos en el domicilio del BANMAT o en
una entidad recaudadora que al efecto el BANMAT le indique.
En la oportunidad de la Liquidación del Crédito como paso previo a la
etapa de amortización del mismo, el BANMAT determinará el monto
real de la primera armada de amortización que deberá abonar el
PRESTATARIO, se estima el valor de la primera cuota de amortización
como se indica en la Sección VI10 de Datos Constitutivos de este Contrato.
El importe de la cuotas mensuales de amortización del crédito podrá ser
variado por el BANMAT, cuantas veces sea necesario, en caso de
producirse algún cambio en la tasa de interés o del plazo de recuperación o
si se crearan impuestos, gravámenes, o gastos de cobranza del BANMAT.
[…]
SEXTA.- PLAZOS:
a) El plazo máximo de ejecución de obra será de 90 días calendario,
contados a partir de la suscripción del presente contrato.

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Monto Base del Préstamo: S/. 10,900.00
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Monto estimado 1ra Cuota: 99.07
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Los plazos máximos de ejecución de las etapas constructivas son las
siguientes:
1era. Etapa 20 días calendario
2da. Etapa 15 días calendario
3era. Etapa 30 días calendario
4ta. Etapa 15 días calendario
5ta. Etapa 10 días calendario
b) El plazo de ejecución para la excavación de zanjas será de un máximo
de 10 días calendario contados a partir de la fecha de suscripción del
presente Contrato.
c) Plazo de amortización de crédito: el monto adeudado por razón del
crédito será reembolsado por El PRESTATARIO al BANMAT en el
plazo determinado en la Sección VI11 de los Datos Constitutivos de
este Contrato en años en cuotas mensuales, El PRESTATARIO
pagará la cuota mensual que le corresponda, según lo establecido en la
Cláusula Cuarta del presente Contrato.
SÉTIMA.- DESEMBOLSO
BANMAT dará inicio a los desembolsos del crédito al PRESTATARIO,
una vez suscrito el presente Contrato de Crédito, así como cumplidos los
requisitos establecidos como condición para el inicio de los desembolsos
según se detalla a continuación:
a) El PRESTATARIO deberá haber ejecutado las obras de la primera sub-
etapa de su Núcleo Básico de acuerdo a lo indicado por BANMAT.
b) El PRESTATARIO entregará a BANMAT los documentos
correspondientes a la garantía y que permita su ejecución de acuerdo a
las condiciones del presente Contrato, documentos que está obligado a
entregar a BANMAT antes de recibir el primer desembolso con cargo al
crédito. Los desembolsos por concepto de Costos Estimados de Obras
por Autoconstrucción, serán entregados en 10 (diez) armadas de
acuerdo a lo indicado en la Sección VII de los Datos Constitutivos de
este Contrato.
Correspondiendo una armada por cada sub etapa de construcción
terminada (dos sub etapas constituyen una etapa) aprobada por la
Oficina de Campo del Proyecto de Créditos Supervisados de BANMAT
la que emitirá las autorizaciones de desembolso mediante Órdenes de
Pago, las cuales se harán efectivas por el PRESTATARIO en la entidad
que se indique.
[…] [Lo resaltado es nuestro].

De la lectura del contrato se advierte que el FONAVI intervino representado

por BANMAT, otorgando un préstamo de S/ 10,900.00 a Juan Carlos
Saravia Talavera para que construya un núcleo básico de vivienda.

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Plazo de Recuperación: 12 años
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En tal sentido, la referida hipoteca se constituyó a favor de FONAVI, siendo
en consecuencia este el acreedor hipotecario y no el BANMAT, pues este
último sólo intervino en representación del FONAVI, de lo que se aprecia
que el asiento 2-D de la ficha n.º 76304 contiene un error al publicitar que
la hipoteca se constituyó a favor del BANMAT, lo que es incorrecto.
16. Por otro lado, conforme se aprecia de la cláusula sexta del contrato, el
monto adeudado por el crédito otorgado sería reembolsado en un plazo de
12 años, en cuotas mensuales, debiendo tenerse en cuenta además que
el primer pago se efectuaría a los treinta días naturales de la fecha de
liquidación del préstamo.
Así, en la cláusula tercera del contrato se indica que la liquidación final se
realizaría en la oportunidad en que se desembolse la totalidad del crédito o
se venza el plazo de su utilización, lo que ocurra primero; siendo que de la
cláusula tercera y sétima se puede deducir en el presente caso que el
crédito debió terminar de desembolsarse al cumplirse con la ejecución total
de la obra, que de acuerdo a la cláusula sexta se terminaría en un plazo
máximo de 90 días calendarios contados desde la suscripción del contrato.
17. Considerando que la fecha cierta del contrato (fecha de certificación de
firmas realizada por el notario) es el 17.3.1998 tendríamos que la obra
terminó de ejecutarse el 15.6.1998 (90 días); por lo tanto, esta Sala
considera que en esa fecha se desembolsó la totalidad del crédito y se
realizó su liquidación. En ese sentido, la primera cuota de pago del crédito
debió realizarse el 15.7.1998, en consecuencia, el plazo de los 12 años
para su cancelación se habría cumplido el 15.7.2010 y, siendo que el plazo
de caducidad (10 años) se computa a partir de la fecha del vencimiento de
la obligación, tendríamos que el plazo de caducidad se cumplió el
15.7.2020, por lo que la hipoteca submateria ha caducado.
En consecuencia, corresponde revocar la observación formulada.
Cabe precisar que con similar criterio se ha pronunciado esta instancia en
las resoluciones n.º 342-2019-SUNARP-TR-T del 24.5.2019, 353-2019-
SUNARP-TR-T del 29.5.2019, 474-2019-SUNARP-TR-T del 9.7.2019, 070-
2023-SUNARP-TR del 6.1.2023, 1798-2023-SUNARP-TR del 27.4.2023,
entre otras.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
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REVOCAR la observación formulada por el registrador público del Registro
de Predios de Arequipa al título referido en el encabezamiento, y
DISPONER LA INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO, previo pago de los derechos
registrales correspondientes, por los fundamentos desarrollados en el
análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Vocal del Tribunal Registral